蔡甸区中法武汉生态示范城B片区旧城改建
xx区中法武汉生态示范城B片区旧城改建
(征求意见稿)
因中法武汉生态示范城旧城改建的公共利益需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府令第380号）和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市政府令第234号公布，市政府令第275号修订）等相关规定，xx区人民政府拟对中法武汉生态示范城B片区旧城改建范围内国有土地上房屋实施征收，现拟定房屋征收补偿方案（以下称《补偿方案》）如下：
一、基本情况
（一）项目名称：xx区中法武汉生态示范城B片区旧城改建国有土地上房屋征收项目。
（二）征收范围：汉蔡高速以南、知音湖大道以西、新天大道以北合围区域内除新天北路与A片区旧改征收范围以外的国有土地上房屋（详见房屋征收范围附图）。
（三）项目调查概况：项目用地面积约47亩，被征收总户数约143户，被征收房屋总建筑面积约4.34万平方米。其中征收个人住宅111户，建筑面积约3.74万平方米；征收非个人住宅房屋32户，建筑面积约0.60万平方米。最终数据以审计结果为准。
（四）被征收房屋类型和建筑面积的认定：被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
（五）房屋征收部门：xx区自然资源和规划局。
（六）房屋征收实施单位：中法武汉生态示范城管委会社会事务处、中法武汉生态示范城管委会土地储备分中心。
（七）被征收人：被征收人是指被征收房屋的所有权人。公有房屋承租人是指与公有房屋的产权人或管理人建立租赁关系，并执行政府规定标准租金的承租人，公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。
（八）征收签约期限：签约期限为3个月，自本项目被征收房屋评估结果公告之日起计算。
二、征收补偿方式
（一）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收公有住宅房屋，补偿方式由公有房屋承租人选择。
（二）被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋价值向被征收人支付货币补偿费，另给予相应的补偿、补助和奖励。
（三）被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供以下用于产权调换的房屋，并与被征收人结算被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价，另给予相应的补偿、补助和奖励。
1、房源情况：
（1）住宅调换房源。知音城社区国有土地板块，位于新天大道以北，房源户型包含60平方米、90平方米和120平方米三种户型;交房日期预计为2022年11月，交房标准为毛坯房，住宅房源预评估均价为6700元/平方米。
（2）商业调换房源。知音城社区国有土地板块，位于新天大道以北;交房日期预计为2022年11月，交房标准为毛坯房，一楼商业门面房源预评估均价为26000元/平方米。
（3）支持规模以上工业企业厂房被征收人，通过“招拍挂”的方式在我区拿地建厂继续发展。
2、选房原则：
（1）本着先签约、先受益的原则，按被征收人签约的时间顺序选择产权调换房源；
（2）被征收人需就近靠档选择产权调换面积，因房屋结构不可分的原因，产权调换住宅的选房面积最大不得超过被征收房屋建筑面积（含有证面积、视为合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）30平方米，或产权调换住宅的选房面积原则上控制在被征收房屋建筑面积的1.12倍；
（3）对于有证个人住宅房屋，选房面积小于（含）被征收房屋建筑面积（含有证面积、视为合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）与建筑面积补助之和的部分，按优惠价格5800元/平方米结算；选房面积大于被征收房屋建筑面积与建筑面积补助之和的，超出部分按照6700元/平方米结算。
（4）对于有证个人商业房屋，所选商业门面（系指用于商业经营的一楼门面，下同）面积小于（含）被征收商业门面有证面积与视为合法建筑面积之和的部分，按优惠价格22000元/平方米结算；选房面积大于被征收房屋有证面积与视为合法建筑面积之和的，超出部分按照评估价格结算。
（四）被征收房屋的价值由评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等相关规定评估确定。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
本项目房地产价格评估有关事项另行发布公告。
（五）征收直管、自管公有房屋补偿
1、征收公有住宅房屋，公有房屋承租人可以获得征收补偿，符合房改条件的，应当先进行房改，房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿，并与所有权人签订房屋征收补偿协议；不符合房改条件的，补偿方式和标准如下：
（1）选择货币补偿的，租赁关系终止，给予公有房屋承租人被征收房屋价值90％的补偿，给予被征收人被征收房屋价值10％的补偿，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。
（2）选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人、公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。
2、征收公有非住宅房屋，被征收人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人与公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。
被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，给予公有房屋承租人被征收房屋价值70%的补偿、被征收人被征收房屋价值30％的补偿。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。
3、征收房管部门依法托管、代管或者经房管部门决定带户发还给产权人的落私产、文革产，且该房屋已作为公有房屋出租的，对房屋所有权人按照被征收房屋价值100%给予补偿，对住宅房屋承租人按照被征收房屋价值90%给予补偿，对非住宅房屋承租人按照被征收房屋价值70%给予补偿。
三、征收补偿内容及标准
（一）被征收房屋价值补偿
被征收房屋价值由评估机构评估确定。
被征收房屋价值补偿＝被征收房屋建筑面积（含有证面积、视为合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）×评估单价。
（二）装饰装修价值补偿
由征收部门与被征收人协商确定，协商不成的由评估机构对被征收房屋装修进行评估，确定补偿费。
被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配装饰装修价值补偿费。
（三）附属设施补偿
1、宽带网迁移费380元/部；
2、有线电视迁移费100元/户；
3、电话移机费108元/部；
4、水表独表240元/块，分表80元/块；
5、电表独表500元/块，分表150元/块，分时电表650元/块；
6、空调移机费300元/台；
7、太阳能热水器迁移费500元/台、电热水器迁移费200元/台;
以上7项按打包价2400元进行补偿。超过2400元打包价的按票据据实计算。
8、三相电表720元/户；报装费超出720元的按照票据据实补偿；
9、管道燃气2300元/户；报装费超出2300元的按照票据据实补偿；
10、独地水表1500元/户；报装费超出1500元的按照票据据实补偿；
11、构筑物及其它设施（违法建设除外）由评估机构评估确定补偿费。
被征收人认为附属设施的迁移补偿价值高于上述标准的，可由其提供相应的有效凭证资料，由评估机构评估确定附属设施补偿费。
（四）房屋搬迁补偿
1、征收个人住宅房屋的，给予被征收人或者公有房屋承租人一次性房屋搬迁费2000 元/户。
2、征收办公用房或者生产经营性用房，由评估机构评估确定搬迁、安装费用；无法恢复使用的设备按照评估确定的残值予以补偿。
（五）临时安置补偿 (仅限于非生产经营性用房)
1、征收住宅房屋、办公用房及其他非生产经营性用房，给予被征收人或者公有房屋承租人临时安置补偿费。
2、临时安置补偿费由评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。经预评估，本项目住宅临时安置补偿标准按每月每平方米15元进行计算。
3、征收个人住宅房屋，被征收房屋建筑面积（含有证面积、视为合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）不足60平方米的，按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。
4、对选择货币补偿的被征收人或者公有房屋承租人，一次性给予3个月的临时安置补偿费；对选择产权调换的住宅房屋被征收人或者公有房屋承租人，房屋征收部门预先一次性支付24个月的临时安置补偿费，临时安置补偿过渡期自征收补偿协议约定的搬迁之日起，至产权调换房屋交房之日止，若过渡期超过36个月、产权调换房屋还未交付的，临时安置补偿标准提高50%。
（六）停产停业损失补偿(仅限于非住宅房屋)
1、因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：
（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；
（2）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋。
2、具备前述条件的,房屋征收部门给予被征收人被征收房屋价值5%的补偿。被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
3、选择货币补偿且以评估方式确定停产停业损失的，停产停业期限按照6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限按照过渡安置期限计算。
4、被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费。
（七）住房保底补偿 (仅限于个人住宅)
征收个人住宅房屋，建筑面积（含有证面积、视为合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）不足40平方米（涉及房屋所有权、公有房屋承租权共有的，房屋建筑面积合并计算），且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40平方米给予征收补偿（含相应的补助和奖励）。
公有房屋承租人符合前款条件的，超出被征收房屋建筑面积部分的货币补偿款全部给予公有房屋承租人。
（八）住房困难补助 (仅限于个人住宅货币补偿方式)
征收个人住宅房屋，建筑面积（含有证面积、视为合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）不足60平方米（涉及房屋所有权、公有房屋承租权共有的，房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，给予住房困难补助。补助标准为：建筑面积在40平方米以下的，按照被征收房屋价值的10%给予补助；建筑面积超过40平方米的，每增加满1个平方米，补助标准降低0.5%。
（九）购房货币补助 (仅限于个人住宅货币补偿方式)
征收个人住宅房屋，被征收人或者公有房屋承租人选择货币补偿的，按照被征收房屋价值的20%给予购房补助。
（十）建筑面积补助 (仅限于住宅产权调换方式)
对选择产权调换的住宅房屋被征收人或公有房屋承租人给予建筑面积补助，建筑面积补助为被征收房屋有证面积与视为合法建筑面积之和的12%。
（十一）生活困难补助
对于生活特别困难且被纳入城市（或农村）居民最低生活保障的被征收人，按1.5万元/户给予补助；对持有残疾证的被征收人，按1.5万元/人给予补助；对身患重症并持有重症病历的被征收人，按1.5万元/人给予补助；被征收人如符合上述补助条件中的多项，困难补助可累加，但单户最高不超过4.5万元。
公有住宅房屋承租人符合上述补助条件的，按上述标准给予困难补助。
（十二）签约搬迁奖励
1、对选择货币补偿的被征收人或者公有房屋承租人，符合条件的，给予征收签约搬迁奖励，奖励标准如下：
（1）在评估结果公告之日起50日内签约并于规定时间内搬迁的，按被征收房屋价值补偿的10%给予奖励，保底3万元/户。
（2）在评估结果公告之日起51日至签约期内签约并于规定时间内搬迁的，按被征收房屋价值补偿的5%给予奖励。
2、对选择产权调换的被征收人或者公有房屋承租人，符合条件的，给予征收签约搬迁奖励，奖励标准如下：
（1）征收个人住宅房屋，被征收人、公有房屋承租人在评估结果公告之日起签约期内签约并在规定时间内搬迁的，按照被征收房屋价值的2%给予奖励，保底2万元/户。
（2）征收非住宅房屋以及单位住宅房屋，被征收人、公有房屋承租人在签约期限截止日之前签约并在规定时间内搬迁的，按照被征收房屋价值的0.5%给予奖励，最高不超过50万元。
3、签约期限内未签约的，不给予奖励。
四、未经登记建筑补偿
（一）未经登记建筑
未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。
（二）未经登记建筑的认定
1、首先由未经登记建筑权利人提出认定申请，提交有关未经登记建筑建造资料; 其次经所在的居委会(村委会或公有房屋单位主管部门）通过走访调查后予以核实；最后由中法生态城社会事务处确定未经登记建筑权利人、现状用途、建造年限等。
2、对取得建设工程规划许可证，且按照许可内容实施建设的未经登记建筑，认定为视为合法建筑。
3、2004年9月20日之前，未取得建设工程规划许可证建成的未经登记建筑，或者未按照建设工程规划许可证的规定建成的未经登记建筑的超出部分面积，认定为历史无证房。
4、原有房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记的，改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分，认定为视为合法建筑；对在2004年9月20日之前建成的超出部分面积的房屋，认定为历史无证房。
（三）未经登记建筑征收补偿
1、认定为视为合法建筑的，按照已登记合法建筑给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策。
2、认定为历史无证房的，按照下列标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策：
（1）建成时间在1991年7月3日之前的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的 95%给予补偿；
（2）建成时间在1991年7月4日至2001年11月1日期间的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的90%给予补偿；
（3）建成时间在2001年11月2日至2004年9月20日期间的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的85%给予补偿。
五、自行改变用途房屋补偿
（一）对2012年12月3日《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前，被征收人、公有房屋承租人改变房屋用途作为商业门面（系指用于商业经营的一楼门面）使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，除按照原房屋证载用途予以补偿之外，若改变用途部分房屋实际价值高于原房屋证载用途价值的，对其实际用于经营的部分，给予改变用途价差补助。经营证照齐全（即营业执照、纳税证明）的，按照同地段类似商业门面与原房屋证载用途市场评估价格差额的50%给予改变用途价差补助；不齐全（含没有证照材料的）的按照40%给予改变用途价差补助。
（二）对2012年12月3日之后改变房屋用途的，不给予改变用途价差补助。
（三）对于认定为历史无证房且实际作为商业门面（系指用于商业经营的一楼门面）使用的个人房屋，按照历史无证住宅用途房屋的价值给予补偿，对符合给予改变用途价差补助的，按前述“第（一）条”标准给予补助。
（四）对于认定为历史无证房且实际作为商业门面（系指用于商业经营的一楼门面）使用的单位房屋，按照历史无证办公用途房屋的价值给予补偿，对符合给予改变用途价差补助的，按前述“第（一）条”标准给予补助。
六、其它
（一）区房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人按照《补偿方案》的补偿标准和被征收房屋价值评估结果签订征收补偿协议。签约期限内，区房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，以及下落不明的，由区房屋征收部门报请xx区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等规定，按照《补偿方案》作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
（二）被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由xx区人民政府依法申请人民法院强制执行。
（三）《补偿方案》未尽事宜，依据国家、省、市有关国有土地上房屋征收与补偿的相关规定执行。
（四）《补偿方案》由xx区自然资源和规划局按照相关法律程序及规定进行解释。
附件：xx区中法武汉生态示范城B片区旧城改建国有土地房屋征收范围附图(不含集体土地上房屋、新天北路及A片区旧改征收范围)
武汉市xx区人民政府
2019年9月26日
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