Contract
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2020 年 5 月 第 284 号
動
賃
さ
4 月 1 日から
不 産 貸契約のルールが見直 れました
借
は
●通常損耗は り手 原状回復義 なし ●「敷金」 原則として返還する
不動産賃貸の契約終了時
、借り手が貸主物件を返
契約時 借り手が貸主
支払った敷金 ついても旧
還する際、旧民法では、原状回復の範囲ついて明文化された規定がなかったことから、トラブル発生時
民法ではxx規定がありませんでしたが、改正民法では、敷金 ついて「保証金などその名称 かかわらず、
は 判例の積み重ねよって法的な解決が図られてき
借り手が家賃の不払い
備えて担保として貸主 交
ました。
付する金銭」と明確
されました。
改正民法では、これまでの判例の考え方基づき、原
つまり、不動産賃貸の契約終了後
は、貸主は敷金を
状回復義務の範囲等ついて、「借り手原状回復義
返還しなければなりませんが、以下の費用等
ついて
務があるとしたうえで、通常の使用
そんもう
よって生じた
は敷金から差し引くことができます。
損耗（通常損耗）や経年変化ついては、借り手の原
状回復義務の範囲ではない」ということが明文化されました。
通常損耗・経年変化当たる例と当たらない例は、図
◎借り手の未払いの家賃 ◎損害賠償金
◎原状回復費用（補修特約の有無・内容で額が変わります。）
借り手 家賃の未払いがあるときは、敷金から未払額
表 1 のとおりです。
また、貸主と借り手が合意すれば、賃貸借契約おい
を充当できるため、貸主です。
とって、敷金は非常 重要
て、「通常損耗や経年変化の場合ついても借り手が原状回復の義務を負う」という「補修特約」を設けることが認められます。
●新ルール いつから適用され のか？
x
x
施行日（令和 2 年 4 月 1 日）前 締結された契約 は旧民法が適用され、施行日以後 締結された契約 は
「補修特約」
よって現状回復義務の範囲を明確 定
改正民法が適用されます。
めておくことで、後日のトラブル防止
経
た
図表１
なります。
また、施行日後、借り手と貸主の合意 よって契約を更新した場合は、改正民法が適用されます。（図表 2）図表 2 改正民法の適用はいつから？
通常損耗・ 年変化に当たる例 | 通常損耗・経年変化に当 らない例 |
◎家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡・テレビ・冷蔵庫等の後部壁⾯の ⿊ずみ（ いわゆる電気ヤケ） ◎壁等の画びょう、ピン等の穴 （下地ボードの張替えが不要な程度のもの） ◎鍵の取替え（ 破損、鍵紛失のない場合） ◎地震で破損したガラス | ◎引っ越し作業で生じた引っかきキズ ◎壁等のくぎ 、ネジ穴（重量物をかけるためにあけたもので下地ボードの張替えが必要な程度のもの） ◎たばこのヤニ、臭い き そ ん ◎落書き等故意による毀損・飼 育ペットによる柱等のキズ・臭い ◎⽇常の不適切な手入れもしく は用法違反による設備等の毀損 |
出典 TKC 事務所通信
局
べイヒルズ税理⼠法⼈では、相続税を始めとする資産税に関して、ご相談 を承っております。経験・知識豊富な専任スタッフが、資産税に関するあらゆることに対応させていただきます。どうぞお気軽にお問い合わせください。
国⼟交通省住宅
発⾏「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
横浜駅前相続サポートセンター
0000-000-000
（再改訂版）より抜粋