项目编号： GTXC-HDY-2023-01 项目编号：GTXC-HDY-2023-01

公开招标文件

（非政府采购类）

项目编号： GTXC-HDY-2023-01

项目名称：台州仙居xx树未来社区运营管理服务项目

招标人：仙居县高铁新城发展有限公司（盖章）

招标代理机构：中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司（盖章）

二〇二三年七月

第一部分 公开招标公告

台州仙居xx树未来社区运营管理服务项目招标公告

项目编号：GTXC-HDY-2023-01

一、招标条件

台州仙居xx树未来社区运营管理服务项目，经仙居县发展和改革局备案（项目代码 2108-331024-04-01-927405）。项目招标人为仙居县高铁新城发展有限公司，招标代理机构为中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司，项目已具备招标条件，现对该项目的运营管理服务进行公开招标。

二、项目概况与招标内容

（一）项目编号：GTXC-HDY-2023-01

（二）项目名称：台州仙居xx树未来社区运营管理服务项目

（三）招标内容：

项目名称	数量	单位	估算价	服务期	内容
台州仙居xx树未来社区运营管理服务项目	1	项	5418万元	1、运营服务前期：自签订合同之日起至完成省政府挂牌命名之日止； 2、运营服务期：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起至10年运营期结束之日止。 3、物业管理服务期： ①未来社区九大场景物业管理服务：自签订合同之日起，至运营服务期结束的物业管理服务。 ②安置房地块的物业管理服务：自安置房地块移交完成之日起，2年的物业管理服务。 具体以招标文件“第二部分 招标需求”及“运营管理服务合同”为准。	1、运营前期服务：包括运营前期筹备服务、未来社区验收服务等； 2、运营期服务：包括三化九场景的运营管理服务（含数字化运营）、营销招商服务等； 3、物业管理服务。 具体服务内容以招标文件“第二部分 招标需求”及“运营管理服务合同”为准。

注：安置房地块暂定2024年10月30日前完成移交，商品房地块暂定2025年8月30日前完成移交。

三、投标人资格要求

1、投标人具有独立法人资格，具有独立订立合同的能力，且是合法存续的企业。

2、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条投标人应当具备的条件，浙财采监【2013】24号《关于规范政府采购投标人资格设定及资格审查的通知》第六条规定，以及未被“信用中国”（xxx.xxxxxxxxxxx.xxx.xx）、中国政府采购网（xxx.xxxx.xxx.xx）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单；

3、落实政府采购政策需满足的资格要求：无

4、本项目的特定资格要求：

（1）自2018年6月1日起至投标截止时间止（以合同签订时间为准），以独立或牵头人身份承接未来社区或完整社区等社区项目的运营业绩；

（2）自2018年6月1日起至投标截止时间止（以合同签订时间为准），以独立或牵头人身份承接商业运营或招商运营服务业绩；

（3）自2018年6月1日起至投标截止时间止（以合同签订时间为准），以独立或牵头人身份承接物业管理服务业绩；

（以上业绩提供的证明材料：①合同复制件；②中标通知书或委托单位证明或工作启动函；①②需同时提供，缺一不可。其所能承载的证明内容应符合业绩要求的具体表述，要求提供的“未来社区或完整社区等社区项目的运营业绩”包含场景运营、数字化运营及社群运营的工作内容。否则，业绩不予认可。）

5、本次招标 不接受 联合体投标。

四、招标文件的获取

1、时间：请于2023年7月25日至2023年8月3日（法定公休日、法定节假日除外），每日上午9:00时至11:30时，下午14:00时至17:00时（北京时间）；持报名表（本公告附件自行下载）、企业营业执照复印件（复印件需加盖公章）、单位介绍信或授权委托书获取招标文件。招标文件可在“仙居县公共资源交易网”或“浙江省政府采购网”自行下载获取，自行下载也需报名登记。

2、地点：xxxxxxxxx000xxxxxXx0x000x

3、售价（元）：0元

五、投标文件的递交

1、投标文件递交截止时间：2023年8月15日09:00（北京时间）

2、投标文件递交地点：xxxxxxxxxxx0x办公楼6楼开标室

3、开标时间：2023年8月15日09:00（北京时间）

4、开标地点：仙居县安洲街道弘润中心1号办公楼6楼开标室

六、发布招标公告的媒介

本次招标公告同时在浙江省政府采购网（xxxx://xxxx.xxx.xx.xxx.xx/）、仙居县公共资源交易网（xxxx://xxx.xxxx.xxx.xx/xxx/xxx0000000000/xxxxx.xxxx）上发布。

七、联系方式

1、招标人：仙居县高铁新城发展有限公司

地点：仙居县环城南路吾悦广场泰和中路对面

联系人：xx

联系电话：0000-00000000

2、招标代理机构：中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司

地点：xxxxxx000xxxxxXx0x000x

联系人：xxx

联系电话：00000000000

邮箱：0000000000@xx.xxx

3、监督管理部门

名称：仙居县国资工作中心　　　　　　　　　　

地址：仙居县南峰街道环城南路财政大楼  　　　　　　　　　　　

传真： /

联系人：x先生   　　　　　　　　　　　

监督投诉电话：0000-00000000

第二部分 招标需求

一、招标内容

项目名称	数量	单位	估算价	服务期	内容
台州仙居xx树未来社区运营管理服务项目	1	项	5418万元	1、运营服务前期：自签订合同之日起至完成省政府挂牌命名之日止； 2、运营服务期：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起至10年运营期结束之日止。 3、物业管理服务期： ①未来社区九大场景物业管理服务：自签订合同之日起，至运营服务期结束的物业管理服务。 ②安置房地块的物业管理服务：自安置房地块移交完成之日起，2年的物业管理服务。 具体以招标文件“第二部分 招标需求”及“运营管理服务合同”为准。	1、运营前期服务：包括运营前期筹备服务、未来社区验收服务等； 2、运营期服务：包括三化九场景的运营管理服务（含数字化运营）、营销招商服务等； 3、物业管理服务。 具体服务内容以招标文件“第二部分 招标需求”及“运营管理服务合同”为准。

注：①安置房地块暂定2024年10月30日前完成移交，商品房地块暂定2025年8月30日前完成移交。

二、项目背景

根据《浙江省未来社区建设试点工作方案》（浙政发〔2019〕8号）和《关于开展浙江省未来社区建设第二批试点申报工作的通知》（浙发改基综[2019]183号）等文件精神，全省各地积极开展第二批未来社区试点申报工作。浙江省对未来社区已经制定一系列指导意见及实施部署，探索全域推进未来社区建设势在必行。经对各地申报项目多轮评审、综合比选，仙居县xx树未来社区已纳入浙江省第二批未来社区试点创建项目建议名单。

三、建设目标

台州仙居xx树未来社区应充分结合未来社区“139”顶层设计规划，展现仙居“最美新城区”活力形象的西大门，织补城市CBD功能；撬动仙居老旧小区改造的重要板块，带动毗邻地区和老城区更新。为浙江探索城市基层治理提供“三绿模式”新路径；为浙江实践县城社区营造提供“集成创新”试验田；为浙江打造“诗画浙江”品牌提供“文化活化”新空间。

以人民美好生活向往为中心，实现美好生活零距离，提升人民群众幸福感、获得感、满足感、价值实现感，同时结合三大价值理念：社区治理人本化，人与人、人与自然、人与科技和谐发展；低碳绿色生态化，建设可持续的城市与社区；未来发展数字化，利用AI、物联网和大数据等xx技术，结合创新设计手法，打造一个虚拟与现实融合的智慧环境，实现环境与人的智能交互，为个人、企业及政府提供安全、智慧、便捷的服务。具体目标如下：

四、项目基本情况说明

1、项目概况

台州仙居xx树未来社区项目已纳入浙江省第二批未来社区试点创建项目和浙江省重点项目计划。项目位于高铁新城附近南峰街道，西起溪滨南路，东至泰和南路，北到环城南路，南至南五路，规划单元总面积约52.2公顷，实施单元总面积约26.0公顷，总建筑面积约为637304.76平方米，项目总投资约354375.11万元。

项目主要建设安置房、商品房、商业街区、邻里中心、学校，社区医疗卫生中心以及未来社区配套服务用房及智能化社区服务等各项未来社区所需基础设施。以城市规划为引导，台州仙居xx树未来社区集成场景应用、建筑规划、数字化建设、运营可持续和特色鲜明为一体，是仙居县高质量发展和全域现代化的重要现实举措。

2、运营服务使用的建筑面积

（1）台州仙居xx树未来社区可供本项目九场景运营服务使用的建筑面积合计约为41312.22㎡。运营服务类型分公益性、经营性和惠民性，公益性建筑面积合计约为14095.2㎡，经营性建筑面积合计约为15981.17㎡，惠民性建筑面积合计约为11235.85㎡。（以实际竣工验收交付面积为准）。具体详见“表1：运营服务使用的建筑面积配置表”。

表1 运营服务使用的建筑面积配置表

序号	配置内容			场景面积（㎡）	位置	备注
	类型	场景分类	项目名称
1	公益性 建筑	未来邻里场景	主邻里中心	2656.71	安置房（北）	含配套公共文化设施用房：位于邻里中心南侧1F
			计容架空层面积	3439.72	安置房（北）
			风雨连廊建筑面积	2129.15	安置房（北）
			副邻里中心	2766.22	安置房（南）	未来邻里、建筑、服务、治理等场景（10-5#南侧沿泰和南路）
			安置房共享厅、廊道	314.19	安置房（南）	邻里场景（10-2#楼和10-4楼之间、10-4#楼和10-6#楼福房之间
			安置门厅（南）	554.08	安置房（南）	邻里场景（10-2#楼1F）
			安置门厅（北）	96.89	安置房（南）	邻里场景（10-6#楼1F）
			公共文化活动场地	100.00	安置房（南）	邻里场景（不计容）（位于10-7#楼南侧绿地）
		未来教育场景	幸福学堂、 四点半学堂	452.76	安置房（南）	教育场景 （10-6#楼2F）
			共享书房	160.00	出让地块（南） 文体中心
			共享书屋	125.97	安置房（南）
			社区图书馆	95	出让地块（南） 卫生中心
		未来健康场景	室外体育健身场地	747	安置房（南）	健康场景（分布于10-2州楼、10-4#楼、10-6#之间的休闲绿地）
			共享健身	309.67	安置房（南）	健康场景（10-6#楼1F）
			办事大厅、服务间	7.84	安置房（南）	治理场景（10-7#楼2F）
			社区居民自治 俱乐部	95.00	出让地块（南） 文体中心
			志愿者联络中心	45.00	出让地块（南） 文体中心
公益性建筑面积				14095.2
2	惠民性 建筑	未来教育场景	养育托管点	659.05	安置房（南）	教育场景（10-5#楼1-2F）
			幼托点	530	出让地块（南）文体中心
			民俗文化馆	375	出让地块（南）文体中心
			幸福学堂	695	出让地块（南）卫生中心
		未来健康场景	社区居家养老服务用房	450.23	安置房（南）	健康场景（10-5#楼1-2F）
			老人日间照料中心	755	出让地块（南）卫生中心	老人日间照料中心
		未来服务场景	农创中心	99.45	安置房（北）
			智慧物流服务	50	出让地块（南）文体中心
			数字化信息中心	155	出让地块（南） 文体中心
			智慧物业服务中心	85	出让地块（南） 文体中心
			平台+ 管家管理中心	75	出让地块（南） 文体中心	平台+管家管理中心
			场景配套用房	2836.65	安置房（北）	农贸市场
			社区食堂	491.16	安置房（北）	针对社区老年人按照惠民价收取，其他人则按照市场价收取
		未来邻里场景	共享厨房	56.65	安置房（北）
			邻里会客厅	104.38	安置房（南）	邻里场景 （10-7#楼1F）
			社区礼堂 （公共文化用房）	774.75	安置房（南）	邻里场景 （10-6#楼南侧裙房）
			社区大礼堂	965	出让地块（南）文体中心
		未来治理场景	辅助配套用房	1065	出让地块（南）文体中心
			社区党群服务中心	75.00	出让地块（南） 文体中心
			社区活动中心	700	出让地块（南） 文体中心
			社团活动室	105	出让地块（南） 文体中心
		未来交通场景	物流	133.53	安置房（南）	交通场景（10-2楼1F、10-6楼1F）
惠民性建筑面积				11235.85
3	经营性场景	未来邻里场景	休闲餐吧、休闲茶吧、共享茶吧	365.27	安置房（南）	邻里场景（10-6#楼1F）
		未来教育场景	四点半课堂	195	出让地块（南） 卫生中心
		未来健康场景	体育健身馆	1900	出让地块（南）文体中心
			社区诊所	197.33	安置房（南）	健康场景（10-6#楼1F）
			社区卫生服务中心	1265.00	出让地块（南）卫生中心
			康养中心	755.00	出让地块（南）卫生中心
			中医馆	105.00	出让地块（南）卫生中心
		未来创业场景	创客学院、创客中心	269.65	安置房（南）	创业场景（10-6#楼2F）
			共享办公	450.00	出让地块（北）
			创客学院	1310.00	出让地块（北）
			共享会议	58.92	安置房（南）	治理场景（10-7#楼2F）
			创业服务中心	320	出让地块（北）
			创新办公	390.00	出让地块（北）
	沿街商铺			2600.00	安置房（北）
	沿街商铺			5800.00	安置房（南）
经营性建筑面积				15981.17
总面积				41312.22

注：运营服务的使用面积以实际竣工验收交付面积为准。考虑到建设过程中可供未来社区运营管理服务使用的建筑面积指标会有调整，具体以实际竣工验收交付面积为准。在项目实施过程中，“实际竣工验收交付面积”与“运营服务使用的建筑面积配置表”相比，经营性建筑面积的调整范围在300㎡（含）以内的，发生的相关费用不作调整；若经营性建筑面积的调整范围超过300㎡的，则双方根据乙方投标时提供的经营性空间收入测算单价进行调整。公益性、惠民性建筑面积变化，发生的相关费用不做调整。

3、使用权

本项目的产权所有人为仙居县高铁新城发展有限公司（或其指定机构），中标人与招标人签署合同后取得使用权，使用权期限至未来社区运营服务期结束之日止。（运营服务期：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起至10年运营期结束之日止。）

▲五、服务内容

1. 运营服务内容汇总

1. 运营前期服务内容：运营前期筹备服务、未来社区验收服务（含试运营筹备、前期运营的运营管理服务）；

2. 运营期服务内容：营销招商服务、三化九场景的运营管理服务（含数字化运营）“表2：运营服务内容汇总表”

表2 运营服务内容汇总表

序号	服务内容
1	运营前期服务	运营前期筹备服务：包括但不限于编制运营实施方案、九大场景装修方案咨询、数字化方案建设咨询、项目协调、汇报、对外宣传、积分体系设计、目标群体分析、社区运营调研、社区规划等。
		未来社区验收服务（含试运营筹备、前期运营的运营管理服务）：包括但不限于前期的运营筹备、前期运营的运营管理服务、项目交付至未来社区验收阶段运营数据的上传、验收资料的收集、验收台账编制、验收节点的管控、验收报告的指导及撰写、现场验收的准备、验收整改等，确保未来社区满足《浙江省城镇未来社区验收办法》（试行）的验收通过标准，完成省政府挂牌命名。
2	运营期服务	营销招商服务：包括但不限于各场景招商、营销推广、自媒体及公众号的搭建和宣传、营销活动的策划及执行、财务管理、业态定位。
		三化九场景的运营管理服务（含数字化运营）：根据浙江省城镇未来社区验收办法（试行）中的验收评分标准结合运营方案进行三化九场景（含数字化平台）的运营管理。

2. 物业服务内容

物业服务内容：未来社区安置房地块及九大场景的物业管理服务。

表3 物业管理服务汇总表

序号	服务内容
1	物业管理服务	物业管理服务：包括未来社区九大场景及安置房地块内的保洁、园林绿化维护、安保、设备设施维护、物业管理区域内的工程维修及管理、安置房租赁管理等。

（三）服务的具体内容

1、运营前期服务--运营前期筹备服务内容

根据台州仙居xx树未来社区试运营情况和未来社区验收评分标准需求，编制并优化运营实施方案（方案中未来社区的场景配套面积和功能、技术应用等须与主管部门备案的实施方案中承诺的响应举措相匹配，包含场景空间运营阶段性出成效的相应措施以及动态优化方案机制、数字化平台运营方案、资金xx方案等）；在项目场景配套功能区精装修前，提交“三化九场景”的装修设计优化建议；在数字化平台开发前提交数字化平台建设方案建议，开发期与平台开发单位经常性沟通及时采集并提供相关数据资料，开发完成后及时接收运营；完成积分体系设计、事件清单、业态定位等专项工作；配合招标人进行部门协调、参观汇报、展厅解说、对外宣传等工作。

具体运营咨询服务内容（包括但不限于），详见“表4：运营前期筹备服务内容”。

表4 运营前期筹备服务内容

运营前期筹备服务内容	运营实施 方案的编制及优化	针对本项目创建浙江省未来社区编制运营实施方案，按台州仙居xx树未来社区实施方案中三化九场景33项指标、相关的验收标准要求、实际运营需求和项目实际情况进行优化和完善，并编制资金xx测算方案。（注：九大场景空间与安置房地块商铺分别进行测算后再汇总）
	项目方案建议与审核	针对项目室内装修设计方案进行审核并提出修改建议，避免九大场景运营空间进行二次装修； 针对数字化建设方案进行审核并提出建议，保证数字化建设顺利验收及运营。
	未来社区数字化建设协助	统计梳理社区内的所有空间资产、业主数据、设备数据，并登载入平台，为实际运营管理提供支持。
	部门协调	与县、街道、社区等政府部门沟通，了解并落实各场景业态。
	参观汇报	各阶段，提供接待与讲解服务，准备相应的介绍、汇报、宣传材料，并在必要时参与接待和讲解。
	积分体系设计	落实未来社区积分赋分、统计、应用规则及说明制定。
	事件清单	负责社区运营事件清单编制，并根据各类不同事件，定制差异化的处置执行手册，负责落实各项子件。
	对外宣传	在项目取得阶段性成果后，为项目外部研讨、汇报、推广等活动准备材料，助力项目形成标杆。
	目标客群分析	对项目招商的目标客群来源、目标客群家庭结构、目标客群收入和消费力、目标客群消费习惯、目标客群期望等进行分析。
	社区运营调研	①针对未来社区xx的公共服务配套设施、商业设施及租金情况进行市场商业调研；②针对未来社区居民需求、社群社团、社会组织基础、与现有商品房物业服务管理情况等进行调研；③对可运营空间进行梳理、盘点，明确划分经营性空间与非经营性空间。
	业态规划	负责完成业态种类筛选、业态配比方案、业态平面布局、功能分区图等内容。
	运营筹备	派驻项目负责人等管理层岗位人员进行项目建设（运营相关）现场管理。招募组建现场运营团队进行日常工作管理，提交运营建设进度报告，以及承接招标人交办的其他运营筹备相关工作。
	团队搭建	根据运营内容及运营目标，完成项目运营团队组织架构搭建、运营团队培训、工作分配及职责划分。完成各岗位说明书；制定和实施招聘录用流程；制定员工管理条例；制定和实施员工年度培训计划；招聘并培训派驻项目的人员。
	人员培训	针对运营服务团队落地运营，提供运营服务技巧、客户心理把握与沟通技巧、政府部门沟通技巧、现场活动策划与执行以及其他文艺、审美相关培训，提高现场服务人员的知识、意识与技能。
	场景服务定位	针对具体场景落位情况提交场景服务定位方案，包含服务思路、具体措施、阶段计划与服务目标内容，提交有关部门和招标人备案。
	运营商引入及管理	运营前期的第三方运营商引入、运营商信息收集、汇总、整理，依据运营管理机制开展运营商管理工作。
	后勤保障	负责完成运营工具、备品、物料的配置、采购、仓储、使用方案，后勤保障范围、保障程度。

表5 运营前期筹备服务成果表

序号	成果文件名称
1	《台州仙居xx树未来社区运营实施方案》
2	《台州仙居xx树未来社区运营亮点报告》
3	《台州仙居xx树未来社区社区参观解说词》
4	《台州仙居xx树未来社区社区积分赋分、统计、应用规则及说明》
5	《台州仙居xx树未来社区事件应急处置标准手册》
6	《台州仙居xx树未来社区场景定位报告及“三化九场景”优化建议》
7	《台州仙居xx树未来社区场景装修优化建议》
8	《台州仙居xx树未来社区数字化建设优化建议》

2、运营前期服务--未来社区验收服务

根据未来社区建设进度与“三化九场景（含数字化平台）”落位情况，派驻由项目负责人等组成的管理团队，完成正式运营前所有的未来社区验收工作，包括对项目建设（运营相关）进行现场管理、运营筹备、前期运营的运营管理及物业服务等专项工作。

具体未来社区验收服务内容（包括但不限于），详见“表6：未来社区验收服务（含试运营筹备、前期运营的运营管理服务）”。

表6 未来社区验收服务（含试运营筹备、前期运营的运营管理服务）

项目验收服务 内容	未来社区前期运营管理服务	试运营统筹	验收期间的空间运营、活动运营、数字化平台运营、社群社团组建及宣传等试运营统筹等。
		运营指导	动态追踪场景服务植入进度，及时跟进并动态调整运营资源；根据未来社区数字化运营要求，指导居民端线上运营内容，包括社群、活动、积分等；根据项目宣传需要，协助官方渠道发声。
		邻里活动	试运营期间，组织线上线下的社区特色文化、邻里活动等。
		积分兑换	运营前期建立积分兑换机制，引导居民参与积分兑换。保证试运营期间达成超过20%常住居民注册积分账户，且注册账户中60%以上，已有积分存储或消费记录的目标。
		注册推广	运营前期，进行宣传推广平台注册，促进平台用户活跃，打造高频应用。
	未来社区验收考核评估咨询服务	政策解读	根据未来社区验收政策，对未来社区验收办法进行解读；分析验收的重难点以及注意事项。
		项目解读	实地勘探项目基本情况，并通过项目验收启动会整合参与单位，构建权责分明、一体协作的验收项目团队；开展验收自评，作为验收策略制定和实施的基础，并根据未来社区创建运营的具体情况，对照评分表格进行打分。
		流程培训	对验收全流程进行培训和持续跟进，确保指标拆解到位、对接主体明确、材料收集准确并完整；针对九大场景响应、数字化平台落地、运营可持续性、特色亮点塑造等要点进行专项培训。
		节点管控	制定验收工作排期表并与各参与单位同步，对验收节奏进行整体把控，对整个验收时间节点进行过程管理。
		验收报告指导	提供验收报告撰写的标准格式要求，并指导各相关单位进行报告各板块内容编写。
		验收报告撰写及自评估	完成实施方案符合度、九大场景响应、数字化平台落地、运营可持续性、特色亮点塑造等报告内容汇编，并完成项目验收自评估。
		场景优化	根据2023年省市未来社区专班要求及验收标准要求，提供场景空间布置优化提升建议、完成空间梳理和权属复核，完善并丰富场景功能。
		现场验收材料准备	根据专班验收通知，核对验收要求及进行材料准备；并参与验收专家评审，协助进行验收讲解、现场答辩等。
		验收整改	根据专家评审意见，针对验收整改内容进行落地性策划（包括但不限于线上运营、活动运营、宣传策划、社区展陈）。
		数据及资料管理	项目交付至未来社区验收阶段各相关验收事项取证、验收资料的收集及整理、运营数据的上传、验收台账的编制、上报等工作。
	验收迎检服务	满意度调查	未来社区居民满意度问卷调查：有效样本量不少于社区总户数的50%
		迎检路线规划	对展xxx、验收路线节点设计。
		编制迎检手册	指导输出未来社区迎检手册、项目迎检展板等。
		制作宣传视频	①宣传视频脚本方案确定； ②完成未来社区宣传片拍摄和制作。
		编制讲解词	制作未来社区验收座谈汇报PPT及对应讲解词、编制现场参观解说词等。
		协同验收	根据专班验收通知，核对验收要求及进行材料准备；并参与验收专家评审，协助进行验收讲解、现场答辩等

表7 未来社区验收服务成果表

序号	成果文件名称
1	《台州仙居xx树未来社区验收成熟度自评表》
2	《未来社区运营小组成员清单》
3	《各主体验收职责划分清单》
4	《九大场景佐证材料清单》
5	《各主体单位材料清单》
6	《报告拟评分及失分项标注文档》
7	《验收工作排期表》
8	《实施方案符合度自评报告》
9	《场景响应度自评报告》
10	《数字化平台落地性自评报告》
11	《运营可持续性自评报告》
12	《特色亮点塑造自评报告》
13	《项目验收自评报告》
14	《社区满意度调查报告》
15	《迎检路线规划报告》
16	《迎检手册》
17	《宣传视频》
18	《专家评审意见改进对比表》
19	《台州仙居xx树未来社区验收台账》
20	《台州仙居xx树未来社区验收报告》最终版

3、运营期服务--营销招商服务内容

①建立多主体有效合作模式（制定合作协调机制）。

②建立经费多元投入机制，提出运营收入增长的具体举措。

③根据优化后的运营实施方案，以数字产业化为导向，利用自身资源优势，针对未来社区九大场景中的公益性空间、惠民性空间及经营性空间提供符合运营要求的营销招商服务。

具体营销招商服务内容（包括但不限于），详见“表8：营销招商服务内容”。

表8 营销招商服务内容

营销招商服 务内容	场景及商业招商服务	调查市场类似场景业态租金水平，制定项目租金标准和租赁政策； 准备招商资料，并制定和实施招商策略及招商计划； 与招标人共同筛选意向品牌； 制定和实施租赁政策及审批流程； 制定和实施租赁合同版本； 落实招商策略、计划和政策的宣导； 制定和实施招商管理制度、组织人员培训； 负责招商洽谈、跟进及租赁合同的签署； 主持召开招商周、月例会； 提交和实施招商周、月工作进度和计划； 负责合作品牌满意度调查； 租赁合同的归档。
	营销推广 方案	编制和实施具体的项目营销推广方案。
	搭建自媒体及公众号	完成新浪、小红书、微信公众号等平台搭建，微信公众号每月至少推送2篇文章。
	营销活动 策划与执行	根据招商运营工作推进需求，策划并举办招商推介会不少于2次。
		完成社区达人挖掘，并组建达人资源库。培育新生的社群力量，并定期开展活动，形成运营管理机制。
	市场推广	项目招商阶段的市场推广（自媒体）； 项目导视系统设计单位的筛选； 项目导视系统设计合同的签署； 项目导视系统设计的审核与优化； 项目导视系统验收； 监播及第三方数据评估。
	财务管理	建立财务管理体系； 负责运营资金管理； 负责专项资金管理； 负责项目收益回报测算； 制定合同变更审批流程； 负责租赁保证金的收取。
	业态定位	落实深化业态定位； 落实市场规划布局； 开发产品综合特征； 落实招商部分功能定位； 落实商业形象定位； 品牌级次定位； 意向品牌摸底。

4、运营期服务-三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务

（1）三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务内容

在未来社区整体投入运营后，以数字产业化为导向，按浙江省未来社区考核验收标准及相关运营标准和要求，提供“三化九场景”的整体运营管理服务，包括但不限于未来社区综合运营管理、场景运营管理、商业运营管理、数字化平台运营等重要模块工作，同时进行活动开展、文创策划、治理协助、外部关系协调和资产管理等专项服务。

具体三化九场景（含数字化平台）运营管理服务内容（包括但不限于），详见“表9：三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务内容”。

表9 三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务内容

三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务	综合运营管理	负责提出年度社区运营、团队培养计划；运营管理核心团队负责整个运营团队的管理，含工作计划、职责分配、方案指导、过程监督、工作复盘等；各类应急事件进行处置；负责牵头组织日常参观接待；阶段性向招标人汇报工作情况，并按要求进行优化调整。
	场景运营管理	负责九场景（含数字化平台）的日常运营管理；完成运营管理培训；指导各项工程设施、设备系统的操作培训；建立各项工程设施、设备的运行管理和维护制度等。
	商业经营管理	负责九大场景及安置房底层商铺经营状况的分析；对九大场景内经营不理想的租户约谈，制定改善和提升计划，并进行调整和升级；负责退租店铺的合同终止和解约手续办理；负责每年换铺部分的招商工作；负责新租户合同的签署和租赁保证金的收取；负责租户市场活动的配合等。
	社区活动	完成和实施年度社区大型活动、日常活动、商业活动、公益活动、节日活动的总体计划编制；完成和实施各类型活动的文案策划、执行指导；完成和实施活动外采的资源统筹；完成和实施商业活动需求调研、活动策划、资源统筹等。
	文创策划	负责注册、设计、运营、更新未来社区公众号；负责社区动态信息的采访、协作与发布；负责社区精神、公约、标语、标签的创意策划和实施；负责社区商业、服务方式、社区活动的文化提升；负责社区兴趣社群的组织、培育；社区广告的方案审定等。
	治理协助	参与政府组织的各类政策性学习或工作布置会议；协助完成政府部门的工作对接及政策落地执行；负责数字化平台治理模块的运营；协助参与关键性事件的处置指导等。
	外部协调	协助完成政府部门、社会组织的社区参观、学习、调研、接待工作；负责向上级政府部门提交阶段性汇报材料；匹配政府部门的相关工作职能或阶段性计划，提供社区材料或协助执行；负责社区经验的对外宣传、推广及其他协调工作等。
	人事工作	指导各职能专业的培训；完成项目团队对人员进行绩效评估和制定发展计划；完成项目对空缺岗位的招聘；完成项目人员薪酬体系的年度调整等。
	人员孵化	对招标人拟派的运营管理人员进行职能专业培训。
	财务/资产管理	负责租户账单的按时发放；负责租金的催缴；负责指导月度应收账款报告的编制；负责编制月度管理报告；指导预算执行和监督控制；指导项目的资产管理工作对项目团队的财务管理培训等。
	数字化平台运营	技术协调	专题活动：招标人每年举行的大型活动，以及各类常态化的营销活动，在App上为活动制作专题页面或功能，保证活动在平台上顺利推广； 人员培训：在推广时，对管理人员进行集中技术培训。 配合数字化建设单位制定积分规则，搭建声望积分体系；
		日常运营	平台运行的日常维护，协调配合解决软硬件出现的各种问题： 随时监控App的在线使用人数及并发量，及时根据用户人数的增加向招标人提出硬件调整需求； 证书到期维护：各种安全证书即将到期时提醒招标人。
		数据运营	对于招标人临时性的数据统计或报表需求，中标人应及时了解需求详情，与招标人协商数据结构或报表格式、视图样式等，及时提供相应服务，并及时整合到数据统计平台。
		平台内容运营及优化	收集社区相关资讯。进行线上内容统筹和专题内容填充。以内容为抓手，吸引用户，把控平台整体内容。及时向招标人提出对平台中现有功能模块的优化调整需求。
		线上社群运营	围绕线上社群应用，基于线下社区、线下社群参与活动情况。进行线上活动策划，引导居民在线发布活动、参与活动、发布帖子与话题等，搭建富有活力的线上交流空间。
		积分运营	完善积分商城运营和积分兑换统筹引导居民积极参与社区活动；进行线上社区商家资源整合。

2. 运营活动开展

运营管理服务期每年按年度策划与制定社区系列活动、持续按周、月、季、年开展活动（可根据实际情况进行活动内容的调整，但活动场次不得少于计划表中的数量），详见“表 10 未来社区年度活动表”

表10 未来社区年度活动表

活动类型	活动内容	场次	活动标准
年度大活动	年度活动庆典、晚会等	1	前三年社区居民参与人数≥300人，并保证逐年增加
节日节庆活动	商业促销、晚会等	6	社区居民参与人数≥150人
公益活动	社区义诊、公益讲座等	6	社区居民参与人数≥50人
邻里场景活动	搭建各类社群，组织社群活动等	48	各社群总人数≥10 活动频率不少于每月4次
教育场景活动	民俗文化讲座、传统文化讲座育儿知识讲座、青少年心理知识讲座、公益讲座等	24	参与讲座人数≥50人/次 活动频率不少于每月2次
幸福学堂	青少年四点半课堂、职业人员乐学课堂、老年人xx课堂	96	活动频率不少于每周2次
健康场景活动	组织社区居民篮球赛、亲子活动、关爱老人、中医问诊、名医交流、健康管理体验等	6	社区居民参与人数≥100
创业场景活动	人才引进宣传活动、建立社区创客学院、开展双创交流学习竞赛等活动	12	活动频率不少于每月1次
服务场景活动	智能家居体验、商业优惠等活动	2	社区居民参与人数≥100
治理场景活动	社区志愿者活动等	12	社区居民参与人数≥20 活动频率不少于每月1次

（3）运营管理核心团队

在未来社区运营管理服务期间，实行社区集约化物业管理制度。投标人需派驻不少于5人的核心运营团队到岗，具体运营管理服务人员配置，详见“表11：运营核心团队人员表”。

表11 运营核心团队人员表

人员 配置 表	岗位	职责/落位	人数
	项目负责人	整体统筹，全面负责项目年度运营工作，统筹管理项目整体运营工作；进行工作落地日常检查、督导；团队管理；职责分配；方案指导；过程监督；工作复盘及各类应急事件处理。	1人
	招商经理	负责招商统筹及营销招商管理	1人
	策划经理	负责活动策划、品宣统筹、活动统筹等	1人
	运营经理	负责未来社区运营管理及活动执行	1人
	综合管理经理	负责接待、公共关系处理、未来社区内部综合事务处理	1人

5. 物业管理服务内容

按“二级物业管理的服务标准”，整合“线上”和“线下”两端资源，“平台+管家”服务新模式，在为社区居民创造便捷社区生活环境的同时拓展增值服务发展空间，创造新的盈利点，提升管理效率，降低能耗成本与人员成本。物业管理服务范围：九大场景地块及安置房地块的物业管理服务。物业服务内容主要包含制定物业管理制度、现场查看、验收接管服务、装修审批管理服务、基础物业服务、亲情服务、增值服务三大板块内容（包括但不限于），详见“表11：物业管理服务内容表”。

表12 物业管理服务内容表

序号	服务内容
1	制定物业管理制度	根据招标人和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度；筹建业主管理委员会；制定物业辖区的规章制度、业主管委会章程、业主公约、装修施工管理办法等；设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等；制定上岗人员的培训计划，并实施计划；制定有合法合理的法律依据和灵活的收费方式。
2	现场查看	审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等； 对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法； 进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。
3	验收接管服务	房屋的接管验收分为业主和公共两个部分。 公共部分和配套部分是重点：竣工资料、房屋的本体部分、给水系统、排水设施及管网、高低压供配电系统、消防系统、电梯、安防对讲系统、车场系统及车库设施、照明系统、环境绿化、配套产品设施及设备等以上12个项目应仔细检查并试验试用，发现问题及时督促其整改后再验收，上述项目的各技术资料一定要收齐并存好档。 业主部分验收更需要细致一些，把存在的问题（如墙面空鼓、照明系统、给排水系统等）尽可能在业主入伙验房前处理完；业主验房时提出的问题或拒绝收房时需要解决的相关事宜、要收齐业主该提供的资料应做好记录由专人负责催收。
4	装修管理服务	协助业主进行装修备案、进行装修图纸审核、消防审查、监督违建建筑整改，监督排油、排污的处理，监督防水、安全用电事宜、垃圾清运等事宜。
5	基础物业服务	保洁	物业共用部位和相关场地的清洁，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；
		园林绿化	公共绿化、水景、建筑物的养护和管理。
		安保	车辆停放及经营管理；公共秩序维护、安全防范等协助管理；物业管理区域内的日常安全巡查服务及装饰装修管理。
		设施设备	消防设施运行管理及维护维修；供电、照明系统运行管理及维护维修；给排水系统运行管理及维护维修；监控、弱电及楼宇智能化系统的运行管理及维护维修；暖通系统的运行管理及维护维修；电梯运行管理与维护维修。
		工程	物业管理区域内，物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；巡视、检查；装饰专修管理；供水、供电、供气、电信等单位相关管线、设施维修养护时必要的协调和管理。
		日常管理	物业维修、更新费用的账务管理，物业档案资料的整理保管；配合招标人住宅项目的开发；向物业使用人收取物业服务费用；与政府相关部门联系，取得对小区管理及时有效的支持。
		租赁管理	负责承租人员的审核、租赁合同的签订、入住和退租管理、租金收取、补贴发放、信息档案的管理、租赁年审、入户核查、水电、燃气费催缴等。
6	亲情物业 服务	安全防范、灾害气象等温馨提醒服务，乔迁贺喜、搬家引导等回家服务，夏季车辆遮阳、冬季门把手保护等暖心服务，停水停电援助、爱心车位、垃圾清运等便民服务，定期拜访、节日问候等问候服务，宠物便箱、宠物托管等宠物服务等
7	增值物业 服务	居民常见的典型增值服务需求包括早教、夏令营、兴趣班等教育服务，健康档案、急救培训等健康服务，家政保洁、家电维修清洗等家政服务，房屋租赁、车位租售、商铺投资等资产服务，时令瓜果、线上配送等商业服务。

表13 物业管理服务人员配置表

部 门	岗 位	人数	岗位职责及要求
综合管理部	物业经理	1人	具备3年以上物业管理经验，全面负责社区的物业管理及对外协调等工作。需要时随时到岗。
	前台客服	4人	具有全日制大专及以上学历，具有2年以上物业管理从业经验，拥有物业管理上岗证。提供前台客服服务，做好未来社区各第三方运营单位及安置房业主的协调沟通工作。负责日常管理及安置房租赁管理，工作日白班，需要时随时到岗。
工程部	工程主管	1人	具备5年以上相关工作经验，具有工程师证或高压电工作业证，具备全面的工程技术能力，全面负责未来社区公共设施设备维修养护工作，编制年度工程维保计划。负责本部门日常管理，工作日白班，需要时随时到岗，可兼本部门任一岗位；
	综合维修工	9人	具有3年以上物业管理工作经验，负责九大场景、安置房公共区域及业主户内维修工作，负责整体设施设备巡查，紧急维修。工作时间全员到岗，非工作时间1人在岗（夜间可休息），需要时随时到岗，兼会议设备管理服务；（急修1小时内到岗，其他报修按双方约定时间到场）
安保部	安保主管	1人	协助物业经理开展工作，负责未来社区及安置房的秩序维护工作，兼任义务消防队长，处理突发事件。
	保安队长	2人	有3年以上类似经验，协助秩序维护主管开展工作，负责未来社区九大场景及安置房的秩序维护工作，处理突发事件。
	保安队员	14人	负责未来社区九大场景、安置房及车库等秩序管理工作。主门岗需每周7天24小时在各门卫室及主入口值勤、出入登记检查、传达等。（45周岁以下安保人员需占80%以上，安保人员需定期接受专业培训，在到岗后3个月内取得相应的岗位证书）
	消控室队员	4人	须持消控证上岗，定期接收消防知识培训，每周7天24小时消控值班。
环境维护部	环境维护主管	1人	协助经理开展工作，负责未来社区的环境维护工作。负责本部门日常管理，工作日白班，需要时随时到岗，可兼本部门任一岗位工作；
	保洁员	20人	负责未来社区九大场景及安置房公共区域内的日常保洁工作。工作日全员到岗，节假日休息日至少4人到岗，需要时随时到岗；
	绿化养护员	3人	负责未来社区九大场景及安置房公共区域内的绿化养护工作，工作日全员到岗，需要时随时到岗，负责绿化管理；
人数合计		60人	注：所有物业管理人员上岗证件和身份证须在社区业主委员会复印备案。本社区住户不得担任本项目物业服务部门主管及以上职务。

▲六、服务期限

序号	服务内容			服务期限
1	运营服务	运营前期服务	运营前期筹备服务	自合同签订之日起，至未来社区通过省政府挂牌命名之日止。
2			未来社区验收服务	自合同签订之日起，至未来社区通过省政府挂牌命名之日止。
3		运营期服务	营销招商服务	自合同签订之日起，至运营服务期结束的营销招商服务。
4			运营管理服务	自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起至运营服务期结束之日止的三化九场景（含数字化平台）运营管理服务。
5	物业管理服务	未来社区九大场景物业管理服务		自合同签订之日起，至运营服务期结束的物业管理服务。
6		安置房物业管理服务		自安置房地块移交完成之日起，2年的物业管理服务。

注：运营服务期：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起至10年运营期结束之日止。

七、物业管理服务的标准及要求

（一）保洁服务标准

1、九大场景及安置房公共区域地面保洁

要求：每天循环保洁，定人定点巡回清扫。

标准：地面、台阶干净，无明显泥沙污垢，无堆积物，无积水，无杂草。

2、九大场景及安置房公共区域水域保洁

要求：每天循环保洁，定人定点巡回打捞杂物。

标准：水面无杂物，水质良好。

3、九大场景及安置房公共区域及办公区域公厕保洁

要求：厕所内外做到无纸屑、无果皮（核）、无污水或积雪、无粪便、无垃圾及其它废弃物等。厕所内部要保持完好，无乱刻乱画，做到地面洁净，屋顶及周围无尘土、灰吊，无废弃物。厕所要经常清扫，经常喷药消毒，水冲厕所做到无蝇、无臭味。污物筐及时处理，垃圾日产日清，保持环境整洁。

标准：巡回保洁，地面干燥，无水迹、无污迹等；卫生用品选用知名品牌桶纸、洗手液，如维达、清风、洁柔等，桶纸、洗手液等充足，保持洗手池干净。空气中无异味。

4、九大场景及安置房公共区域果皮箱保洁

要求：每天清洗一次，垃圾不超过1/3桶。果皮箱xx无污物，无堆积物，无恶臭。

标准：桶内垃圾及时清理，表面无污物、黏附物；每月消毒一次。

5、九大场景及安置房公共区域排水沟保洁

要求：每天清洁一次，每周冲洗一次，及时排除沟内泥沙、污物等垃圾。

标准：目视无污物，无杂草、青苔、污迹等，排水沟畅通，无堵塞。

6、九大场景及安置房公共区域建筑物、走廊等保洁

要求：建筑物门窗、走廊等高度在2米以下部分，每天用干净毛巾擦拭一次。2米以上所有部分，要求每年巡回擦拭2次。

标准：目视干净，无积灰；保持墙体干净，无鞋印等污迹。

7、九大场景公共区域展厅保洁

要求：每天用干净毛巾擦拭窗台、窗玻璃、展柜玻璃、桌椅等；巡回清扫室内外走廊、地面等，并拖干净；每月刮玻璃一次，保持玻璃干净。

标准：窗台无沉积，玻璃表面无污迹、手印，干净明亮。展厅内外地面无堆积物、污迹、垃圾，无口香糖胶迹，目视干净。

8、九大场景及安置房公共区域消防栓保洁

要求：每周用毛巾擦拭一次。

标准：无污迹、无积灰。

9、九大场景及安置房公共区域绿化带养护、保洁

要求：每天打扫一次，及时清除绿化带中的杂物，并确保不损伤绿化。

标准：绿化带中目视无白色垃圾、落叶堆积等。及时清扫干净绿化修剪产生的废弃物。

10、九大场景及安置房办公区域卫生保洁

要求：每天清扫走廊、通道、楼梯、会议室等处，保持楼梯扶手干净，并拖干净；定期擦拭窗台及玻璃窗，确保明亮照人；每天清扫办公室区域，擦拭桌椅，做好办公区域通风，保持室内干净整洁；协助做好库房区卫生清洁工作。

11、九大场景及安置房设备设施的保洁要求：

项目	服务要求
走廊、门厅、大堂、电梯、楼梯或消防楼梯地面	地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。门把手干净、无痕迹、定时消毒。
楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌	保持干净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。指示牌、广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。
消防栓、消防箱、公共设施	保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通信电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍。监控摄像头、无灰尘、无斑点、无絮状物。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。
天花板、风口、公共灯具内或外	目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。
走廊、楼梯窗玻璃、大堂门厅、电梯厅玻璃	保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹。
平台、屋顶	无垃圾堆积。
服务功能性用房	保持干净、整洁、无垃圾。 不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽干净、无斑点、无污迹无杂物、水垢，落水口无污垢。冷、热水龙头表面光亮、无污渍、无水垢。下水道无异味、定期滴入消毒液。茶水间开水器、滤芯等定期清理或更换。
公共卫生间	座厕内、小便池内刷洗干净、喷洒消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保持光亮，无水迹，面盆无水锈。云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。洁具应表面光洁、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒。镜子明净、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘。废物箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒。外露水管连接处无碱性污垢，管道表面光亮、无灰尘。卫生间内保持空气清新、无异味。
地下室	保持地面无垃圾、无污垢；空气流畅，无异味。灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰。灯罩无积灰、无污迹。地面无积灰、无积水。通道无灰尘、无污渍、无杂物。
垃圾收集	垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无异味、干净整洁。
电梯轿厢	轿厢壁无浮灰；不锈钢表面光亮、无污迹。操作面板无污迹、无灰尘、无擦痕,保持空气清新、无异味。阶梯干净、无灰尘、无污迹，玻璃、不锈钢外壳色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。
广场、停车场、绿地、花坛、明沟、水池	广场地面干净。明沟无杂物，无积水。外围通道地面应保持畅通，无堆放杂物、无积灰、积水、无污迹、油渍、轮胎印，地面应保持原色。各类告示牌、照明灯具、栏杆、立柱、反光镜等表面无积灰、无污垢、无污迹。水池内无漂浮物、无沉积杂物、无青苔、水保持清澈、无异味。办公区域各进出口台阶地面、地垫表面平整、色泽均一、无残留物、无污渍、无板结。绿地、花坛、隔离带、周围无杂物、无积水。
设备机房、管道	无卫生死角、无垃圾堆积，无灰尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍。
外墙	目视洁净、无杂物。表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无灰尘、无划痕。
垃圾房	垃圾房专人管理，循环保洁；整洁、干净、无异味，灭害措施完善。废弃物收集箱外侧表面光洁、无灰尘。废弃物收集箱内侧干净、无残留物、无异味、定时消毒。废弃物及时收集，不满溢。
垃圾桶	桶内无满溢、无异味、无污迹。
消杀灭害	对通风口、明沟、垃圾房喷洒药水，安排灭蟑螂、老鼠。
电器设施	灯泡、灯管无灰尘。灯罩无灰尘、无污迹。其它装饰件无灰尘、光亮、无污迹。开关、插座、配电箱无灰尘、无污迹。

12、做好九大场景及安置房公共区域日常保洁卫生工作，积极做好垃圾分类管理及宣传，及时清运产生的各类垃圾，清运过程中确保无泄漏，无二次污染。

13、雨天、台风季节要加强排水、排污疏通，及时清理污垢和地面积水。

14、寒冷和下雪天要及时清扫地面，特别是游客通道，冰迹、水迹、雪迹要及时清除。

15、粪便池半年清理一次。

16、园林绿化养护与管理

室外树木、花卉、草坪的日常养护。建立定期除草、修剪制度，确保绿化无杂草、造型规整；及时喷洒农药、浇水施肥，确保绿化养护期内100%存活，达一级养护标准。死亡植物的更换费用计入投标价。在台风季节做好树木的防护措施。

17、卫生保洁用具、设备应在指定区域堆放。

（二）安全保卫服务标准

1、人员管理

①做好工作人员培训、教育及考核工作，灌输安全管理要求，培养员工安全意识，掌握安全防卫的基本技能。

②中标人必须按照岗位设置提供工作人员，如遇到人员生病等缺岗情况发生时必须派相应人员顶岗，工作期间不得随意脱岗，人员请假须办理相关手续并备案，无故脱岗者按旷工处理。

③所有新招聘的工作人员必须手续齐全（无违法犯罪记录），并进行完上岗培训后方能上岗。如遇人员调动，则必须等新进人员上岗完成交接后方可允许离职。

④不迟到、早退，按规定严格考勤。工作期间不抽烟、不喝酒、不聚众聊天，仪表端正、语言规范、xx值勤。

2、门卫管理

办公、公共区域、小区主出入口应安排人员24小时值岗；对外来人员（工作拜访、参观、送货等）实行出入登记管理制度；对来访客人用语规范；非办公时间进入办公区域的人员应实施详细登记；对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入；禁止乞丐在馆xx区域进行乞讨活动；活动期间要重点做好出入口机动车停放秩序，加强入口处的控制等。

3、巡视管理

明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，按照固定的巡视路线巡查。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每2小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应及时制止；巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡视；收到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施；巡视中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

4、停车管理

根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域；保安人员应对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；车辆停放有序，车库场地每周清洁1次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放；车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌和地标，照明、消防器材配置齐全；非机动车应定点停放。

5、突发公共事件处置

制定物业突发公共事件的应急预案，每年应组织不少于2次的突发公共事件应急演习；

当发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助政府部门处理相关事宜。

八、物业管理服务应达到的各项指标

1、杜绝火灾事故，杜绝刑事案件；

2、环境卫生、清洁率达98%；

3、智能化系统运行正常率95%；

4、维修、报修及时率100%，返修率小于1%；

5、服务有效投诉小于1%；

6、小区业主反映事件处理率100%；

7、业主满意率95%以上；

8、装修违章施工发生率1%，装修违章施工处理率100%；

9、房屋及设备、设施完好率95%以上；绿化成活率95%，完好率95%以上。

▲九、投标报价

1、服务费

序号	报价说明			▲最高限价 （万元）
1	运营前期服务费	运营前期筹备服务	包含（但不限于）运营实施方案优化费用、人员成本（含职工工资、奖金、职工社会保险、职工福利支出、节假日加班费用等）、运营前期筹备内容（市场调研、落位优化、商业模式、运营管理模式、团队配置、管理组织等咨询）等所产生的一切费用、外部其他咨询费用、九场景相关联品牌咨询费用、运营初期团队、开办费、物业前期筹备等前期介入咨询工作各项产生的所有费用。	290
		项目验收服务费	包含浙江省城镇未来社区验收工作的各相关验收事项取证、收集、整理和上报工作等所产生的一切费用。
2	营销招商 服务费		①包含（但不限于）资源招商工作、场景配置、优质品牌资源引进、项目试运营、项目正式运营服务费、后期运营管理建议、安全预案、应急预案等所产生的一切费用。 ②前置招商、招商人员成本、招商佣金、招商工具费用、招商差旅/招待等不可预计费用。	800	4100
	场景运营及 管理服务费		三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务：包含（但不限于）运营过程中产生的美陈、耗材、活动氛围布置等一切费用。	3300
			九大场景物业管理服务费（自签订合同之日起，至运营服务期结束的物业管理服务费用，含九大场景能耗费）

2、安置房地块物业管理服务费

序号	报价说明	▲最高限价 （万元）
1	安置房地块物业管理服务费（2年，投标人自行收取，自负盈亏）	1028

3、合同全周期净收益

序号	报价内容	报价说明	▲最低限价 （万元）
1	合同全周期净收益	由投标人自行预测运营收益情况自主填报	1100

▲十、投标报价要求

1、按投标文件格式要求分别对“运营前期服务费”、“营销招商服务费”、“场景运营及管理服务费”“安置房地块物业管理服务费”、“合同全周期净收益”进行报价，投标报价均为含税价格。

2、服务费投标报价要求

（1）服务费采用总价包干方式，一旦中标，除合同规定的可调整内容外，中标人不得要求追加任何费用。

（2）运营前期服务费最高限价为人民币290万元，若投标人的投标报价超过最高限价的，则作否决投标处理。

（3）营销招商服务费最高限价为人民币800万元，若投标人的投标报价超过最高限价的，则作否决投标处理。

（4）场景运营及管理服务费最高限价为人民币3300万元，若投标人的投标报价超过最高限价的，则作否决投标处理。

（5）投标报价包含了项目实施过程中所产生的一切费用。

3、安置房地块物业管理服务费报价要求

本项目安置房建筑面积约178905.99m²，共计住户约1609户。地下机动车停车位总数约1716辆。安置房地块商业性建筑面积约为8400m²。如有调整，以实际调整情况为准。

（1）安置房地块物业服务管理费高限价为人民币1028万元，由投标人根据预测的运营情况自行填报，若投标人的投标报价超过最高限价的，则作否决投标处理。

（2）安置房地块物业服务管理费虽物业管理服务采用自负盈亏方式，但在运营过程中，投标人必须按以下①、②项约定内容执行。

①基础物业管理服务费的相关内容

住宅物业管理服务费不高于1.8元/㎡/月，九大场景公益性与惠民性空间管理服务费不高于2.5元/㎡/月、车位管理服务费不高于45元/个/月。

②经营性商业物业管理费的相关内容

A.经营性商业物业管理服务费标准由中标人按当地市场行情确定；但经营性商业物业管理费不高于3.5元/㎡/月。

B.其他项目物业管理服务费标准由中标人按当地市场行情确定；

C.二次供水、电梯等设施设备运行发生的高能耗费，向专属业主按实分摊

（3）投标报价包含了项目实施过程中所产生的一切费用。

3、合同全周期净收益报价要求

（1）设置合同全周期净收益最低限价人民币1100万元，若投标人的投标报价低于最低限价的，则作否决投标处理。

（2）合同全周期净收益由投标人根据预测的运营收益情况自行填报。

（3）投标人编制投标文件时，需严格按照“表1 运营服务使用的建筑面积配置表”中的面积编制资金xx测算方案。运营过程中可根据实际情况，复合利用公益性和惠民性空间（如进行展示、经营等），增加营收。

（4）投标人净收益测算成本包括运营前介服务费、营销招商服务费、场景运营及管理服务费。

（5）投标人编制资金xx测算方案时，需将九大场景空间与安置房地块商铺分别进行测算后再汇总。

（6）合同全周期净收益为含税价格。中标后，“合同全周期净收益”不得调整。

4、其他

本项目招标代理服务费按国家规定收费标准计价格（2002）1980号文《招标代理服务收费管理暂行办法》及《国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》（发改价格[2011]534 号）收费标准的45%收取，场地交易服务费按1000元收取，在发中标通知书前由中标人一次性支付，请投标人考虑此费用。

招标代理费收费标准：费率：

服务类型 中标金额（万元）	货物招标	服务招标	工程招标
100以下	1.5%	1.5%	1.0%
100-500	1.1%	0.8%	0.7%
500-1000	0.8%	0.45%	0.55%
1000-5000	0.5%	0.25%	0.35%
5000-10000	0.25%	0.1%	0.2%
10000-100000	0.05%	0.05%	0.05%

第三部分 投标人须知

投标人须知前附表

序号	条款名称	编列内容
1	招标人	仙居县高铁新城发展有限公司
2	招标代理机构	中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司
3	项目名称	台州仙居黄坦树未来社区运营管理服务项目
4	招标内容	详见招标文件“第二部分 招标需求”内容
5	▲项目服务期限	详见招标文件“第二部分 招标需求”内容
6	评标办法	综合评标法
7	投标人资格要求	详见招标文件“第一部分 公开招标公告”内容
8	是否接受联合体投标	不接受
9	踏勘现场	不组织。由投标人自行踏勘现场，所发生的费用由投标人自行承担。
10	投标预备会	不召开。
11	分包	允许。 允许分包的内容：允许引入第三方运营商对经营性空间、惠民性空间进行运营，但不允许第三方运营商再次分包。
12	偏离	允许。本项目积极鼓励投标人投标时正偏离（即高于招标文件要求）。
13	投标人提出 问题的截止时间	潜在投标人对招标文件有疑问的，应以电子邮件的方式（可匿名）（word格式）提交至如下邮箱 3071386745@qq.com。 提交疑问截止时间为 2023年 8 月3日16：00。
14	招标文件澄清或修改时间	投标截止时间7天前，发布网址同招标公告发布网址。
15	构成招标文件的其他材料	图纸
16	投标文件提交截止时间及地点	详见招标文件“第一部分 公开招标公告”内容
17	开标时间和地点	详见招标文件“第一部分 公开招标公告”内容
18	投标文件的组成	投标文件由资格审查资料、资信商务及技术文件、报价文件三部分组成。 （一）资格审查资料包括： （1）资格审查文件封面格式； （2）资格审查文件目录； （3）有效的营业执照复制件； （4）法定代表人身份证明； （5）若有委托代理人的，则还应当提供授权委托书及委托代理人的身份证复印件； （6）投标保证金缴纳证明资料（银行转账记录或银行保函，以银行保函形式递交投标保证金的需在开标时提供原件）； （7）业绩证明材料：详见招标公告内容； （8）提供“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、“中国政府采购网”（www.ccgp.gov.cn）投标人信用查询网页截图； （9）具有良好的财务会计制度、依法缴纳税收和社会保障资金的承诺函； （10）具有履行合同所必需设备和专业技术能力的承诺函； （11）无重大违法记录声明书； （12）其他招标人要求或投标人认为有必要提供的资料。 （二）资信商务及技术文件包括： （1）资信商务及技术文件封面格式； （2）资信商务及技术文件目录； （3）投标函； （4）资信商务技术文件评分索引表； （5）类似业绩一览表； （6）投标人获奖情况证明材料； （7）技术文件（包含运营实施方案、收益保障机制与投资测算、招商运营服务、物业管理服务、质量保证措施等，详见招标文件“第四部分 评标办法”内容）； （8）项目负责人情况表； （9）拟派本项目实施人员一览表； （10）投标人需要说明的其他文件和说明。 注：以上提供的证书和证明材料复制件，须加盖投标人公章。 （三）资信商务及技术文件包括： （1）报价文件封面格式； （2）报价文件目录； （3）开标一览表； （4）投标分项报价表； （5）投标人基本情况表； （6）投标人需要说明的其他文件和说明。
19	投标报价要求	详见招标文件“第二部分招标需求”内容
20	投标有效期	90日历天（自投标截止日起计算）
21	投标保证金	投标保证金金额：人民币50万元 投标保证金形式：转账、汇款或国有和地方商业银行出具的保函。 3、投标保证金递交时间：投标截止时间前。 开户银行：中国工商银行仙居支行 账户：1207051109200140343 收款人：仙居县高铁新城发展有限公司 4、投标保证金应当从投标人基本账户转出。
22	是否允许递交备选投标方案	不允许
23	投标文件份数	①纸质投标文件 资格审查资料：正本1份、副本4份； 资信商务及技术文件：正本1份、副本4份； 报价文件：正本1份、副本4份； ②投标文件电子版（光盘或U盘）1份。
24	投标文件密封要求	【资格审查资料】、【资信商务及技术文件】、【报价文件】、【投标文件电子版】四部分分别单独密封。
25	签字或盖章要求	①投标文件应用不褪色的材料书写或打印，须签字或盖章的地方应加盖单位章并由单位法定代表人（或其投标文件签署的授权委托代理人）签字或盖章，不得以投标专用章、分公司章等其他形式印章代替。 ②单位章特指单位公章，签字章可代替手写签字；签字、盖章必须清晰。
26	投标报价	按招标文件要求分别对“运营前期服务费”、“营销招商服务费”、“场景运营及管理服务费”“安置房地块物业管理服务费“合同全周期净收益”进行报价。
27	是否退还 投标文件	否
28	不予接收的投标文件情形	①投标文件未密封的； ②未按招标文件要求提交投标保证金的； ③投标文件逾期送达的或者未送达指定地点的。
29	开标	密封情况检查：由投标人或者其推选的投标人代表检查投标文件的密封情况； 开标顺序：按投标文件递交的逆顺序开标。
30	评标方法	综合评估法
31	评标委员会的组建	评标委员会成员（由招标人组建）为5人。
32	是否授权评标委员会确定中标人	否，推荐的中标候选人数量：1个。
33	履约保证金	履约担保形式：转账、汇款或国有和地方商业银行出具的保函 履约担保金额：合同金额（指运营前期服务费+营销招商服务费+场景运营及管理服务费的总金额）的2%。
34	中标公告发布网址	发布网址同招标公告发布网址。
35	其他	运营方案补偿费：不支付方案补偿费。

一、总则

1、适用范围

1.1 招标文件适用于本次所述项目的招标行为（法律、法规另有规定的，从其规定）。

2、定义

2.1.1 “招标人”：仙居县高铁新城发展有限公司。

2.1.2 “招标代理机构”：指中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司。

2.1.3 “投标人”：指符合本项目投标人应具备的资格要求的投标人，并报名参与项目投标的投标人。

2.1.4联合体：指两个以上投标人组成联合体，以一个投标人的身份参加投标。

2.1.5 “负责人”系指法人企业的法定代表人，或其他组织为法律、行政法规规定代表单位行使职权的主要负责人，或自然人本人。

2.1.6 “合同”系指招标人与中标人双方签署的规定双方权利与义务的协议，以及所有附件、附录、招标文件和投标文件所提到的构成合同的所有文件。

2.1.7 “产品”系指投标人按招标文件规定，须向招标人提供的一切产品（包括：虚拟产品），以及产品相关的保险、税金、备品备件、附件、耗材、工具、手册及其他相关技术资料和材料等。

2.1.8 “服务”系指投标人按招标文件规定应承担的送货上门、安装、调试、技术协助、校准、培训、技术指导以及其他类似的附随义务。

2.1.9联合体：指两个以上投标人组成联合体，以一个投标人的身份参加投标。

2.1.10 “▲” 系指实质性要求条款。

3、投标人应具备资格条件

3.1 符合本文件第一部分 公开招标公告的规定；

3.2 投标人应遵守有关的法律、法规和规章条例。

4、联合体说明

本项目不允许联合体参加投标。

5、特别说明

▲5.1 单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，以及属于同一母公司或集团的不同投标人不得参加同一合同项下的招标活动。

▲5.2 为招标项目提供规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的投标人，不得再参加该招标项目的其他招标活动。

5.3 投标人自行承担所有与投标有关的全部费用。

二、招标文件

6、招标文件的构成

6.1 本招标文件由下述部分组成：

（1）公开招标公告；

（2）招标需求；

（3）投标人须知；

（4）评标办法；

（5）合同条款；

（6）投标文件格式；

（7）与本项目有关的招标文件澄清、答复、修改、补充的内容。

7、投标人的风险

投标人应认真阅读招标文件中的所有条款。投标人没有按照招标文件的要求提供全部资料，或者投标人没有对招标文件在各方面作出实质性响应是投标人的风险，并可能导致其投标被拒绝。

8、招标文件的澄清和修改

8.1 招标文件澄清、答复、修改、补充的内容为招标文件的组成部分。

8.2 投标人应仔细阅读和检查招标文件的全部内容。如发现缺页或附件不全，应及时向招标代理机构提出，以便补齐。如有疑问，应在投标人须知前附表规定的时间前以书面形式（包括信函、电报、传真等可以有形地表现所载内容的形式，下同），要求招标人对招标文件予以澄清。

澄清或者修改内容可能影响投标文件编制的，招标代理机构在提交投标文件的截止时间十五日前，在“仙居县公共资源交易网”、“浙江省政府采购网”等上发布更正公告，并以书面形式通知报名投标人，并对其具有约束力。不足15日的，招标代理机构有权顺延提交投标文件的截止时间。

8.3 潜在投标人应自行关注网站中的招标公告、更正公告、答疑文件等内容。如有答疑文件，投标人必须按最新答疑文件内容并编制投标文件，若投标人因自身贻误行为导致投标失败的，责任自负。

三、投标文件的编制

9、要求

9.1 投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，按照招标文件的要求提交投标文件，并对所提供的全部资料的真实性承担法律责任。

9.2 投标文件、投标人与招标有关的往来通知、函件和文件均应使用中文。如涉及非中文内容的，投标人有义务将其内容翻译成中文，一切对非中文内容的误解，都将由投标人承担。

10、投标文件的组成

▲10.1 投标文件由【资格审查资料】、【资信商务及技术文件】、【报价文件】和【投标文件电子版】四部分组成。

11、投标文件（资格审查文件、资信商务及技术文件、报价文件、投标文件电子版）编制的内容和要求

11.1 资格审查文件的组成

资格审查文件的组成：见投标人须知前附表。

11.2 资信商务及技术文件的组成

资信商务及技术文件的组成：见投标人须知前附表。

11.3 报价文件的组成

报价文件的组成：见投标人须知前附表。

11.4 投标文件电子版的组成

投标文件电子版的组成：见投标人须知前附表。

11.5 投标报价要求和报价内容

11.5.1 投标报价

▲11.5.1.1 投标人按招标文件要求进行报价。投标文件只允许有一个报价，有选择的或者有条件的报价将不予接受。

11.5.1.2 投标相关报价明细表填写时，应详细注明该表列举的费用及分项清单。

▲11.5.1.3 投标报价超过（或低于）招标最高（或最低）限价的，作无效标处理。

▲11.5.1.4 投标人报价只有总报价而无分项报价的，投标人不进入报价评分，其报价得分为0分，且不得推荐为中标候选人。投标人报价只有分项报价而无总报价的，其报价得分为0分，并不得推荐为中标候选人。

12、投标服务应符合第二部分招标需求的要求。

12.1 投标人需提交其拟供服务所符合招标文件规定的证明文件，其应作为投标文件的一部分。上述文件可以是文字资料、电子文本、图纸和数据。

13、投标有效期

▲13.1 投标文件自开标之日起，投标有效期均为90天。

14、投标文件的签署及规定

14.1 投标人应按招标文件规定的内容和要求编制投标文件，每套投标文件须清楚地标明“资格审查文件”、“资信商务及技术文件”、“报价文件”、“投标文件电子版”、“正本”、“副本”的字样。若正本和副本有差异，以正本为准。

14.2 投标文件的正本需打印或印刷，并由负责人（或授权代表）在投标文件相关位置签字或盖章。投标文件的副本可采用正本的复印件。

四、投标保证金

15、投标保证金

15.1 投标人有下列情形之一的，有可能影响投标人诚信，被列入失信行为记录名单。

（1）开标后投标人在投标有效期内撤回投标文件的；

（2）中标人无正当理由不与招标人签订合同的；

（3）中标人未按招标文件规定缴纳履约保证金的；

（4）违反投标承诺函的相关内容及条款的；

（5）提供虚假材料谋取中标的；

（6）采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的；

（7）与招标人、招标代理机构、其他投标人恶意串通的；

（8）向招标人、招标代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；

（9）在招标过程中与招标人进行协商谈判、不按照招标文件和中标人投标文件订立合同，或者与招标人另行订立背离合同实质性内容协议的；

（10）拒绝有关部门监督检查或者提供虚假情况的；

（11）将中标项目转让给他人或者在投标文件中未说明且未经招标人同意将中标项目分包给他人的；

（12）拒绝履行合同义务的；

（13）其他严重扰乱招投标程序的。

15.2投标保证金的退还

未中标单位在中标通知书发出后退还，中标单位在合同签订后退还。

五、投标文件的包装、装订、提交、修改和撤回

16、投标文件的包装、密封和标记

16.1 投标文件应按【资格审查资料】、【资信商务及技术文件】、【报价文件】、【投标文件电子版】四部分分别单独密封【同一种文件的正副本可一起装在同一个密封袋内，四个密封袋应标明资格审查文件、资信商务及技术文件、报价文件、投标文件电子版】，并在封套的封口处加盖投标人单位公章。

16.2 封套上应写明【招标项目名称】、【投标人名称】及【标函名称（即资格审查文件、资信商务及技术文件、报价文件、投标文件电子版）】。

16.3 建议投标文件统一左侧装订，采用不可拆卸方式装订。

16.4 不予接收的投标文件情形：见投标人须知前附表。

17、投标文件的提交

▲17.1 在提交投标文件截止时间前，投标人应按招标文件规定的时间和地点提交投标文件。

17.2 招标代理机构工作人员将做好投标文件签收手续，明确投标文件的提交时间、投标文件的份数、提交人等信息。

18、投标文件的修改和撤销

18.1 在提交投标文件截止时间前，投标人可对已提交的投标文件进行补充、修改或撤回，修改或撤回的意思应以书面形式通知招标代理机构。

18.2 修改后重新提交的投标文件应按招标文件的规定编制、密封、标记和提交。

▲18.3 在提交投标文件截止时间后，投标人不得修改、撤回已提交的投标文件。

18.4 全套投标文件不得涂改，若有修改错漏处，须加盖投标人公章或者负责人或被委托人签字或盖章。投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标人负责。

六、开标和评审

19、开标

19.1 招标代理机构在招标文件规定的时间和地点组织开标。开标时所有投标人应到场。如投标人不派代表参加开标大会的，事后不得对招标相关人员、开标过程和开标结果提出异议。

19.2 开标大会由招标代理机构主持，主持人介绍投标人名单，宣读日程安排，宣布评审期间的有关事项。公布开标大会主持人、记录人、监督人等人员名单，应要求投标人代表书面提出其中是否有应当回避的人员。

投标人认为招标人员及相关人员与其他投标人有利害关系的，可以向招标代理机构书面提出回避申请，并说明理由。

19.3 投标文件经投标人或者其推选的代表检查投标文件密封情况，经投标人确认无误后，招标人和招标代理机构按投标文件递交的先后顺序开启投标文件。

19.4 唱标

19.4.1 招标代理机构按递交的投标文件顺序宣布投标人名称、投标报价和招标文件规定的需要宣布的其他内容。

19.4.2 招标代理机构做好开标记录。投标人代表对开标记录进行当场校验核对，并签字确认。投标人代表未到场签字确认或者拒绝签字确认的，不影响评审过程，但有可能影响投标人诚信。

19.5 开标会议结束。

20、开标异议

投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人当场作出答复，并制作记录。

21、评审流程

21.1 招标代理机构和采购人将根据招标项目的特点组建评标委员会，其成员由技术、经济等方面的专家和招标人代表组成。

21.1.1 符合性审查

评标委员会应依照招标文件的要求和规定，首先对投标人的投标资格和投标文件进行符合性审查。

（1）投标人的资质、业绩、人员、设备等条件未满足招标文件实质性响应要求的（以投标人须知前附表中“实质性响应招标文件资料”内容为准）；

（2）投标文件未按招标文件的要求加盖单位印章，或投标人的法定代表人（或其委托代理人）未按招标文件要求签字或盖章的，或其委托代理人签字盖章但无有效的授权委托书的；

（3）投标函及投标函附录载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限的，或载明的质量目标达不到招标文件要求的质量目标的；

（4）投标人及其法定代表人，与本标段其他投标人及其法定代表人存在控股或被控股关系的；

（5）存在法律、法规、规章规定的其它无效投标情况的。

如评标委员会发现投标文件存在以上内容之一的，经询标并认定后，即判定该投标文件符合性审查不通过作无效标处理，不再进入后续的综合评分程序。

21.1.2 资信商务文件评审

评标委员会应依照招标文件的要求和规定，对各投标人的资信商务文件部分进行评审，对客观分应统一意见后统一给分。

21.1.3 技术文件评审

评标委员会应依照招标文件的要求和规定，对各投标人的技术文件部分进行独立评审。

21.1.4 报价文件评审

评标委员会依据招标文件的规定，对各投标人的报价的合理性进行审查，必要时可要求投标人对其报价做出澄清、说明。

21.1.5 当否决投标后，剩余投标人少于3个时，评标委员会应对投标是否具有竞争性进行认定。认为明显缺乏竞争的，可以否决全部投标，否则，应继续进行评审。

22、投标文件的澄清

22.1 对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会应当以书面形式要求投标人作出必要的澄清、说明或者补正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，并加盖公章，或者负责人或其授权的代表签字。投标人的澄清、说明或者补正不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

22.2 报价算术错误将按以下方法修正：

（1）报价文件中开标一览表（报价表）内容与分项报价表相应内容不一致的，以开标一览表（报价表）为准；

（2）报价文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；

（3）单价金额小数点或者百分比有明显错位的，以开标一览表（报价表）的总价为准，并修改单价；

（4）同时出现两种以上不一致的，按上述顺序修正。

（5）对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。

（6）修正错误的投标报价，经投标人的负责人（或授权代表）同意签字确认后产生约束力。调整后的投标报价对投标人具有约束作用。若投标人不接受修正后的投标报价，则其投标将作为无效投标处理。

23、对投标文件的比较和评估

评标委员会根据招标文件规定的评审办法和标准、对符合性审查合格投标人的投标文件及澄清答复内容进行商务和技术评估，综合比较与评价，并按照平等、客观、公正的原则对投标文件进行综合评审和评分。

24、评标报告

评标委员会根据全体评审成员签字的原始评审记录和评审结果编写评标报告，并推荐中标候选人，评审报告由评标委员会成员签字确认提交。

25、保密和评审过程的监控

25.1 自开标时间起至中标结果公告发布时间止，凡属于审查、澄清、评估和比较投标的有关资料，且与授予合同有关的信息都不得向任何投标人或与上述评审过程无关的人员透露。

25.2 本项目开标、评审过程实行全程录音、录像监控，投标人在开标、评审过程中所进行的试图影响评审结果的不公正行为或授予合同决定的过程施加影响的企图和行为，可能导致其投标被拒绝。

七、投标无效的情形

26、实质上没有响应招标文件要求的投标将被视为无效投标。投标人不得通过修正或撤销不合要求的偏离或保留从而使其投标成为实质上响应的投标。投标人如有下列情形之一的，其投标将被拒绝，投标文件无效：

（1）投标文件无法区分正、副本的；

（2）投标文件份数不满足招标文件要求的；

（3）投标有效期不足的；

（4）评标委员会评定有实质上 “▲”条款的负偏离的；

（5）评标委员会评定有非实质性负偏离超过招标文件规定项数的；

（6）投标文件含有招标人不能接受的附加条款的；

（7）报价超过（或低于）招标文件中规定的预算金额或者最高（或最低）限价的；

（8）招标文件中未要求投标人额外免费、无偿赠送或分项报价为0元情况的；

（9）投标报价存在漏项或报价数量少于招标要求的；

（10）评审时如发现投标人的报价明显高于其市场报价或低于成本价的，且不能合理说明原因和提供证明材料的；

（11）评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响服务质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理；

（12）投标人已明知招标期间或之后企业将发生兼并改制，及其他应当告知招标人可能影响招标项目实施或损害招标人利益的信息，不在投标文件中予以特别说明的；

（13）提供虚假材料谋取中标的；

（14）招标文件规定的其他投标文件无效情形。

八、法律责任

27、投标人有下列情形之一的，处以政府采购项目中标金额千分之五以上千分之十以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动，并予以公告，有违法所得的，并处没收违法所得，情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（1）提供虚假材料谋取中标的；

（2）采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的；

（3）与招标人、其他投标人或者招标代理机构恶意串通的；

（4）向招标人、招标代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；

（5）在招标过程中与招标人进行协商谈判的；

（6）拒绝有关部门监督检查或者提供虚假情况的；

投标人有前款（1）至（6）项情形之一的，中标无效。

28、投标人有下列情形之一的，依法追究法律责任：

（1）向评标委员会或者评标委员会成员行贿或者提供其他不正当利益；

（2）中标或者中标后无正当理由拒不与招标人签订合同；

（3）未按照招标文件确定的事项签订合同；

（4）将合同转包；

（5）提供假冒伪劣产品；

（6）擅自变更、中止或者终止合同。

投标人有前款第一项规定情形的，中标无效。

29、投标人捏造事实、提供虚假材料或者以非法手段取得证明材料进行投诉的，由财政部门列入不良行为记录名单，禁止其1至3年内参加政府采购活动。

30、有下列情形之一的，属于恶意串通，对投标人、招标人、招标代理机构及其工作人员依法追究法律责任：

（1）投标人直接或者间接从招标人或者招标代理机构处获得其他投标人的相关情况并修改其投标文件；

（2）投标人按照招标人或者招标代理机构的授意撤换、修改投标文件；

（3）投标人之间协商报价、技术方案等投标文件的实质性内容；

（4）属于同一集团、协会、商会等组织成员的投标人按照该组织要求协同参加招标活动；

（5）投标人之间事先约定由某一特定投标人中标、成交；

（6）投标人之间商定部分投标人放弃参加招标活动或者放弃中标、成交；

（7）投标人与招标人或者招标代理机构之间、投标人相互之间，为谋求特定投标人中标、成交或者排斥其他投标人的其他串通行为；

（8）不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制；

（9）不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜；

（10）不同投标人的投标文件载明的项目管理成员或者联系人员为同一人；

（11）不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；

（12）不同投标人的投标文件相互混装。

九、行贿犯罪档案查询

31、中标结果公告前招标代理机构将对中标候选人进行行贿犯罪档案查询。如有行贿犯罪记录的，将按有关法律、法规及有关文件规定办理。

十、授予合同

32、中标结果公告及中标通知书

32.1 招标代理机构将在“浙江政府采购网”上发布中标结果公告。中标结果公告将包括中标人名称、地址和中标金额，主要中标标的的名称、数量、单价、服务要求等内容，但不包括国家秘密、商业秘密。

32.2 招标代理机构将在发布中标结果公告的网站上发布中标通知书，中标人可通过网站查看项目中标通知书。同时中标人应在发布中标通知书后签订合同前，赴招标代理机构处领取中标通知书。

33、签订合同

33.1 招标人与中标人应当在中标通知书发出之日起30日内签订合同。同时，招标代理机构对合同内容进行审查，如发现与招标结果和投标承诺内容不一致的，应予以纠正。

33.2 招标文件、中标人的投标文件及其澄清文件等，均为签订合同的依据。

33.3 中标人不遵守招标文件和投标文件的要约条款及所作的承诺，擅自修改报价或在接到中标通知书30天内，无故拖延、拒签合同者，招标代理机构和招标人有权取消投标人的中标资格。

按有关法律法规中标人拒绝与招标人签订合同的，招标人可以按照评审报告推荐的中标候选人名单排序，确定下一候选人为中标人，也可以重新开展招标活动。

33.4 询问或者质疑事项可能影响中标结果的，招标人应当暂停签订合同，已经签订合同的，应当中止履行合同（中标结果的质疑期为中标结果公告期限届满之日起七个工作日）。

33.5 中标人应按招标文件确定的履约保证金的金额和形式，向招标人交纳履约保证金。

33.6 履约保证金退还：合同期满履行完合同有关义务后由中标人向招标人申请退还，招标人将以汇款或转账方式无息退还（或退还保函）。中标人在办理退还履约保证金时，应开具保证金收据。

33.7 如中标人在履约期间未履行有关义务或履行义务未达到招标人合同约定要求的，招标人将督促中标人履行合同义务，直到中标人正常履行有关义务止。

十一、其他事项

34、解释权

本招标文件是根据国家有关法律、法规、规章和有关规定编制的，解释权属招标代理机构。

第四部分 评标办法

一、评标原则

评标应遵循公平、公正、科学、择优的原则。

二、评标组织

评标工作由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会应推举产生评标委员会负责人，评标委员会负责人负责组织评标、掌握评标进程、主持询标、编写评标报告等工作，评标委员会负责人与其他成员具有同等的权利。评标委员会成员对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，客观、公正对投标文件进行评审和比较，招标文件没有规定的评标标准和方法不得作为评标的依据。

评标委员会对投标文件作出的评审结论，应当符合有关法律、法规、规章和招标文件的规定。

三、评审细则

本次招标采用百分制综合评分法。总分设定为100分，其中资信商务10分，技术45分，报价45分。

（一）资信商务评审（0-10分）

序号/类型			评审标准	分值 范围
1	获奖 情况	投标人获奖情况	投标人在2020年-至投标截止时间止获得过省、市城乡风貌整治提升领导小组办公室颁发的未来社区优秀服务商奖项的，得1分，本项最高得1分。 证明材料：提供获奖（文件、证书、网页截图均可）的复制件并加盖公章，其所能承载的证明内容应符合业绩要求的具体表述，否则不得分。	0-1分
2	项目 经验	投标人社区运营业绩	投标人自2020年6月1日起至投标截止时间止（以合同签订时间为准），具有未来社区或完整社区等社区项目的运营服务业绩，每个项目得1分，本项最高得3分。 要求提供的“运营业绩”包含场景运营、数字化运营的工作内容。 证明材料：①合同复制件②中标通知书复制件或委托单位证明复制件或工作启动函复制件（①②需同时提供），其所能承载的证明内容应符合业绩要求的具体表述，否则不得分。	0-3分
		商业运营服务业绩	投标人自2020年6月1日起至投标截止时间止（以合同签订时间为准）。具有商业运营服务业绩，每个项目得1分，本项最高得2分。 要求提供的商业运营服务业绩必须包含招商服务或商业运营服务的工作内容。 证明材料：①合同复制件②中标通知书复制件或委托单位证明复制件或工作启动函复制件（①②需同时提供），其所能承载的证明内容应符合业绩要求的具体表述，否则不得分。	0-2分
		项目运营前期筹备服务业绩	投标人自2020年6月1日起至投标截止时间止（以合同签订时间为准），具有未来社区、完整社区等社区项目的策划筹备服务业绩，每个项目得1分，本项最高得3分。 要求提供的策划筹备服务业绩必须包含验收咨询或运营咨询的工作内容。 证明材料：①合同复制件②中标通知书复制件或委托单位证明复制件或工作启动函复制件（①②需同时提供），其所能承载的证明内容应符合业绩要求的具体表述，否则不得分。	0-3分
		物业 服务 业绩	投标人自2020年6月1日起至投标截止时间前（以合同签订时间为准），具有建筑面积在4万平方米及以上的社区物业服务业绩，每个项目得1分，本项最高得1分。 要求提供的“物业服务业绩”必须同时包含秩序维护、工程维修、绿化维护及客户服务的工作内容。 证明材料：①合同复制件②中标通知书复制件或委托单位证明复制件或工作启动函复制件（①②需同时提供），其所能承载的证明内容应符合业绩要求的具体表述，否则不得分。	0-1分

注：①投标资格证明中的业绩可以作为本项计分业绩；②以上业绩评分时，同一项目可重复计分；③以上证明材料复制件均需加盖公章。

（二）技术标评审（0-45分）

1、由评标委员会全体成员负责对投标文件的技术标内容采用记名方式各自评分（单项打分保留小数1位）。如发现某个单项的评分超出了规定的分值范围的，则该张评分表无效。此项评分为：从评标专家的有效评分中扣除一个最高总分和一个最低总分后的算术平均值（保留小数2位）。

2、技术评分

序号/类型		评审标准	分值范围
1	运营 实施 方案	对投标人的运营方案框架的完整性与逻辑性进行评析。	0-4分
		运营理念： 对项目整体运营理念的前瞻性、可行性和对项目的理解及认知度，项目场地特色、文化等方面提炼的精准性进行评析。	0-4分
		场景落位方案： 对以下内容进行评析： 按运营需求和实际情况，对实施方案的场景落位空间提出可行性优化建议。	0-5分
		场景运营策划： 对以下内容进行评析： ①场景体系构建，是否架构了公益性、惠民性、经营性三种业态相互交织与导流的场景体系； ②亮点场景、其他场景运营策略； ③教育、健康、创业场景的打造策略； ④场景资源对接； ⑤依据项目特点提出契合程度高的场景运营方案，明确经营性、公益性、惠民性空间具体的运营策略。	0-5分
2	保障机制与投资测算	对提供的场景运营及项目可持续路径相关保障机制进行评析；	0-2分
		①对十年投资平衡方案的合理性、完整性、可行性进行评析；（投资平衡方案必须包括：运营前期服务费、每个年度的营销招商服务费、每个年度的场景运营及管理服务费、经营性空间的收入测算单价） ②根据投资平衡方案，对招标人前3年（自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起3年）投入资金的压力、各年收支的差额大小、各年净收益的分布情况是否合理、达到整体盈亏平衡点的时间长短及安置房物业管理服务费对未来社区九大场景运营资金的反补情况进行比较（注：投标人编制资金平衡测算方案时，需将九大场景空间与安置房地块商铺分别进行测算后再汇总）	0-15分
3	招商运营服务	整体招商策划方案：对提供的整体招商策划方案（包括招商方向、平台资源、各项任务规划等）内容进行综合评析。	0-2分
		招商运营服务方案：对提供的整体招商运营服务方案（包括资源配置、招商服务模式、运营管理模式等）内容进行评析。	0-2分
4	物业管理服务	物业管理服务的整体设想及策划；	0-2分
		对秩序服务方案、保洁服务方案、绿化养护服务方案、公共设施设备维护方案、管理制度和档案资料的建立与管理、人员的配备、培训及管理方案等内容进行综合评析；	0-2分
5	质量 保证措施	提供运营前期与开业期不同时间的人员管理架构和管理措施，对项目服务质量提供保障的机制和措施进行评析。	0-2分

注：①投标人需严格按照“表1 运营服务使用的建筑面积配置表”中的面积编制技术标，投标人递交的技术方案与“表1 运营服务使用的建筑面积配置表”有差异的，“保障机制与投资测算”的得分按0分计。

②因投标人提供的相关证明材料的清晰度、真实性等原因造成评审小组无法辨认或判定，可能不得分，由此造成的后果由投标人自行承担。一旦发现弄虚作假的作无效标处理或取消中标资格。

（三）报价文件评审（0-45分）

序号/类型		评审标准	分值 范围
1	运营前期服务费+营销招商服务费+场景运营及管理服务费	报价标评分采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价（指运营前期服务费+营销招商+场景运营及管理服务费的总报价）作为评标基准价。	0-15分
		投标报价最低的投标人，其报价标得满分。其他投标人的报价标得分按下列公式计算： 投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×15%×100 。 得分保留小数2位。
2	安置房地块物业管理服务费	报价标评分采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价（指安置房地块物业管理服务费的报价）作为评标基准价。	0-5分
		投标报价最低的投标人，其报价标得满分。其他投标人的报价标得分按下列公式计算： 投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×5%×100 。 得分保留小数2位。
3	运营净收益	报价标评分采用高价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最高的投标报价（指合同全周期净收益的报价）作为评标基准价。	0-25分
		投标报价最高的投标人，其报价标得满分。其他投标人的报价标得分按下列公式计算： 投标报价得分=(投标报价／评标基准价)×25%×100 。 得分保留小数2位。

（四）投标文件的综合评分

投标文件的资信商务评分、技术评分、报价评分的总和。

（五）推荐中标候选人

评标委员会根据综合评分对进入评分范围的投标文件按最终得分由高到低进行排序，评分相同时，“运营前期服务费+营销招商服务费+场景运营及管理服务费”的总报价低者优先；评分、“运营前期服务费+营销招商服务费+场景运营及管理服务费”的总报价均相同时，“合同全周期净收益”报价高者优先；评分、“运营前期服务费+营销招商服务费+场景运营及管理服务费”、运营净收益报价均相同时，技术得分高优先；评分、报价、技术得分均相同时，由评标委员会通过记名投票表决方式排序。

四、完成评标报告

评标委员会应当向招标人提交书面评标报告。评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结果有不同意见的评标委员会成员应当以书面形式说明其不同意见和理由，评标报告应当注明该不同意见。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意评标结果。

第五部分 合同条款

运营管理服务合同

合同编号：

台州仙居黄坦树未来社区

运营管理服务合同

委托人（甲方）：仙居县高铁新城发展有限公司

服务方（乙方）：

二〇二三年 月

项目名称：台州仙居黄坦树未来社区运营管理服务项目

项目编号： GTXC-HDY-2023-01

甲方（委托方）： 仙居县高铁新城发展有限公司

乙方（服务方）：

根据《中华人民共和国民法典》及国家、省、市、县政府的有关规定，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订此合同（以下简称“本合同”），以利共同遵守。

第一条 项目概况

1.1项目概况

台州仙居黄坦树未来社区项目已纳入浙江省第二批未来社区试点创建项目和浙江省重点项目计划。项目位于高铁新城附近南峰街道，西起溪滨南路，东至泰和南路，北到环城南路，南至南五路，规划单元总面积约52.2公顷，实施单元总面积约26.0公顷，总建筑面积637304.76平方米，项目总投资约354375.11万元。

1.2项目地址

台州仙居黄坦树未来社区项目位于高铁新城附近南峰街道，西起溪滨南路，东至泰和南路，北到环城南路，南至南五路。

1.3运营服务使用的建筑面积

台州仙居黄坦树未来社区可供本项目九场景运营服务使用的建筑面积合计约为41312.22㎡。运营服务类型分公益性、经营性和惠民性，公益性建筑面积合计约为14095.2㎡，经营性建筑面积合计约为15981.17㎡，惠民性建筑面积合计约为11235.85㎡。（以实际竣工验收交付面积为准）。具体详见“表1：运营服务使用的建筑面积配置表”。

序号	配置内容			场景面积（㎡）	位置	备注
	类型	场景分类	项目名称
1	公益性 建筑	未来邻里场景	主邻里中心	2656.71	安置房（北）	含配套公共文化设施用房：位于邻里中心南侧1F
			计容架空层面积	3439.72	安置房（北）
			风雨连廊建筑面积	2129.15	安置房（北）
			副邻里中心	2766.22	安置房（南）	未来邻里、建筑、服务、治理等场景（10-5#南侧沿泰和南路）
			安置房共享厅、廊道	314.19	安置房（南）	邻里场景（10-2#楼和10-4楼之间、10-4#楼和10-6#楼福房之间）
			安置门厅（南）	554.08	安置房（南）	邻里场景（10-2#楼1F）
			安置门厅（北）	96.89	安置房（南）	邻里场景（10-6#楼1F）
			公共文化活动场地	100.00	安置房（南）	邻里场景（不计容）（位于10-7#楼南侧绿地）
		未来教育场景	幸福学堂、 四点半学堂	452.76	安置房（南）	教育场景 （10-6#楼2F）
			共享书房	160.00	出让地块（南） 文体中心
			共享书屋	125.97	安置房（南）
			社区图书馆	95	出让地块（南） 卫生中心
		未来健康场景	室外体育健身场地	747	安置房（南）	健康场景（分布于10-2州楼、10-4#楼、10-6#之间的休闲绿地）
			共享健身	309.67	安置房（南）	健康场景（10-6#楼1F）
			办事大厅、服务间	7.84	安置房（南）	治理场景（10-7#楼2F）
			社区居民自治 俱乐部	95.00	出让地块（南） 文体中心
			志愿者联络中心	45.00	出让地块（南） 文体中心
公益性建筑面积				14095.2
2	惠民性 建筑	未来教育场景	养育托管点	659.05	安置房（南）	教育场景（10-5#楼1-2F）
			幼托点	530	出让地块（南）文体中心
			民俗文化馆	375	出让地块（南）文体中心
			幸福学堂	695	出让地块（南）卫生中心
		未来健康场景	社区居家养老服务用房	450.23	安置房（南）	健康场景（10-5#楼1-2F）
			老人日间照料中心	755	出让地块（南）卫生中心	老人日间照料中心
		未来服务场景	农创中心	99.45	安置房（北）
			智慧物流服务	50	出让地块（南）文体中心
			数字化信息中心	155	出让地块（南） 文体中心
			智慧物业服务中心	85	出让地块（南） 文体中心
			平台+ 管家管理中心	75	出让地块（南） 文体中心	平台+管家管理中心
			场景配套用房	2836.65	安置房（北）	农贸市场
			社区食堂	491.16	安置房（北）	针对社区老年人按照惠民价收取，其他人则按照市场价收取
		未来邻里场景	共享厨房	56.65	安置房（北）
			邻里会客厅	104.38	安置房（南）	邻里场景 （10-7#楼1F）
			社区礼堂 （公共文化用房）	774.75	安置房（南）	邻里场景 （10-6#楼南侧裙房）
			社区大礼堂	965	出让地块（南）文体中心
		未来治理场景	辅助配套用房	1065	出让地块（南）文体中心
			社区党群服务中心	75.00	出让地块（南） 文体中心
			社区活动中心	700	出让地块（南） 文体中心
			社团活动室	105	出让地块（南） 文体中心
		未来交通场景	物流	133.53	安置房（南）	交通场景（10-2楼1F、10-6楼1F）
惠民性建筑面积				11235.85
		未来邻里场景	休闲餐吧、休闲茶吧、共享茶吧	365.27	安置房（南）	邻里场景 (10-6#楼1F)
3	经营性场景	未来教育场景	四点半课堂	195	出让地块（南） 卫生中心
		未来健康场景	体育健身馆	1900	出让地块（南）文体中心
			社区诊所	197.33	安置房（南）	健康场景（10-6#楼1F）
			社区卫生服务中心	1265.00	出让地块（南）卫生中心
			康养中心	755.00	出让地块（南）卫生中心
			中医馆	105.00	出让地块（南）卫生中心
		未来创业场景	创客学院、创客中心	269.65	安置房（南）	创业场景（10-6#楼2F）
			共享办公	450.00	出让地块（北）
			创客学院	1310.00	出让地块（北）
			共享会议	58.92	安置房（南）	治理场景（10-7#楼2F）
			创业服务中心	320	出让地块（北）
			创新办公	390.00	出让地块（北）
	沿街商铺			2600.00	安置房（北）
	沿街商铺			5800.00	安置房（南）
经营性建筑面积				15981.17
总面积				41312.22

注:运营服务的使用面积以实际竣工验收交付面积为准。考虑到建设过程中可供未来社区运营管理服务使用的建筑面积指标会有调整，具体以实际竣工验收交付面积为准。在项目实施过程中，“实际竣工验收交付面积”与“运营服务使用的建筑面积配置表”相比，经营性建筑面积的调整范围在300㎡（含）以内的，发生的相关费用不作调整；若经营性建筑面积的调整范围超过300㎡的，则双方根据乙方投标时提供的经营性空间收入测算单价进行调整。公益性、惠民性空间的建筑面积变化，发生的相关费用不做调整。

第二条 服务目标、内容及期限

2.1服务目标

2.1.1展现仙居“最美新城区”活力形象的西大门，织补城市CBD功能；撬动仙居老旧小区改造的重要板块，带动毗邻地区和老城区更新。为浙江探索城市基层治理提供“三绿模式”新路径；为浙江实践县城社区营造提供“集成创新”试验田；为浙江打造“诗画浙江”品牌提供“文化活化”新空间。

2.1.2满足浙江省未来社区的创建要求，通过浙江省未来社区的验收并命名。

2.2服务内容

根据《浙江省未来社区建设运营导则》，树立“运营前置”思维，实现建设运营全过程指导，将运营需求落实到物理空间规划设计中的要求。针对未来社区处于整体开工建设的状态，为保障前期实施方案能更好地服务后期未来社区运营，同时通过统筹招商规划提升项目服务质量及运营效益。

甲方委托乙方对台州仙居黄坦树未来社区进行运营管理及物业管理服务，主要承担如下工作：

运营服务内容汇总表

序号	服务内容
1	运营前期服务	运营前期筹备服务：包括但不限于编制运营实施方案、九大场景装修方案咨询、数字化方案建设咨询、项目公关、汇报、对外宣传、积分体系设计、目标群体分析、社区运营调研、社区规划等。
		未来社区验收服务（含试运营筹备、前期运营的运营管理服务）：包括但不限于前期运营筹备、前期运营的运营管理服务、项目交付至未来社区验收阶段运营数据的上传、验收资料的收集、验收台账编制、验收节点的管控、验收报告的指导及撰写、现场验收的准备、验收整改等，确保未来社区满足《浙江省城镇未来社区验收办法》（试行）的验收通过标准，完成省政府挂牌命名。
2	运营期服务	营销招商服务：包括但不限于各场景招商、营销推广、自媒体及公众号的搭建和宣传、营销活动的策划及执行、财务管理、业态定位。
		三化九场景的运营管理服务（含数字化运营）：根据浙江省城镇未来社区验收办法（试行）中的验收评分标准结合运营方案进行三化九场景（含数字化平台）的运营管理。

物业管理服务汇总表

序号	服务内容
1	物业管理服务	物业管理服务：包括未来社区九大场景及安置房地块内的保洁、园林绿化维护、安保、设备设施维护、物业管理区域内的工程维修及管理、安置房租赁管理等

2.2.1运营前期筹备服务内容

根据台州仙居黄坦树未来社区后期实际运营和未来社区验收评分标准需求，优化编制运营实施方案（方案中社区的场景配套面积和功能、技术应用等须与主管部门备案的实施方案中承诺的响应举措相匹配，包含场景空间运营阶段性出成效的相应措施以及动态优化方案机制，数字化平台运营等）包含资金平衡测算方案）；在项目场景配套功能区精装修前，提交“三化九场景”的装修设置优化方案；在数字化平台开发开始前提交数字化平台建设方案建议，开发期与平台开发单位经常性沟通及时采集并提供相关数据资料，开发完成后及时接收运营；完成积分体系设计、事件清单、业态定位等专项工作；配合委托方人进行部门协调、参观汇报、展厅解说、对外宣传等工作。

具体运营前期筹备服务内容（包括但不限于），详见招标文件“第二部分招标需求”中“表4：运营前期筹备服务内容”、“表5：运营前期筹备服务成果表”。

2.2.2未来社区验收服务内容（含试运营筹备、运营前期的运营管理服务）

根据未来社区建设进度与“三化九场景（含数字化平台）”落位情况，派驻由项目负责人等组成的管理团队，完成正式运营前所有的未来社区验收工作，包括对项目建设（运营相关）进行现场管理、运营筹备、运营前期的运营管理及物业服务等专项工作。

具体未来社区验收服务内容（包括但不限于），详见招标文件“第二部分招标需求”中“表6：未来社区验收服务（含试运营筹备、运营前期的运营管理服务）”、“表7：未来社区验收服务成果表。

2.2.3营销招商服务内容

①建立多主体有效合作模式（制定合作协调机制）。

②建立经费多元投入机制，提出运营收入增长的具体举措。

③根据优化后的运营实施方案，以数字产业化为导向，利用自身资源优势，针对未来社区九大场景的公益性空间、惠民性空间、经营性空间提供符合运营要求的营销招商服务。

具体营销招商服务内容（包括但不限于），详见招标文件“第二部分招标需求”中“表8：营销招商服务内容”。

2.2.4三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务内容

在台州仙居黄坦树未来社区整体投入运营后，以数字产业化为导向，按浙江省未来社区考核验收标准及相关运营标准和要求，提供“三化九场景”的整体运营管理服务，包括但不限于台州仙居黄坦树未来社区综合运营管理、场景运营管理、商业运营管理、数字化平台运营等重要模块工作，同时进行活动开展、文创策划、治理协助、外部协调和资产管理等专项服务。

具体三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务内容（包括但不限于），详见招标文件“第二部分招标需求”中“表9：三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务内容”。

运营管理服务期每年的初步活动计划（场次不得少于计划表中的数量，但可根据实际情况进行调整内容），详见招标文件“第二部分招标需求”中“表10：未来社区年度活动表”

在台州仙居黄坦树未来社区社区运营管理服务期间，投标人需派驻不少于5人的运营核心团队到岗，具体运营管理服务人员配置，详见招标文件“第二部分招标需求”中“表11：运营核心团队人员表”。

2.2.5物业管理服务内容

按“二级物业管理的服务标准”，整合“线上”和“线下”两端资源，“平台+管家”服务新模式，在为社区居民创造便捷社区生活环境的同时拓展增值服务发展空间，创造新的盈利点，提升管理效率，降低能耗成本与人员成本。

物业服务内容（包括但不限于），详见招标文件第二章“招标需求”中“表12：物业管理服务内容表”、具体物业人员配置，详见招标文件“第二部分 招标需求”中表13：物业管理团队人员配置表”。

2.3服务期限

序号	服务内容			服务期限
1	运营服务	运营前期服务	运营前期筹备服务	自合同签订之日起，至未来社区通过省政府挂牌命名之日止。
2			未来社区验收服务	自合同签订之日起，至未来社区通过省政府挂牌命名之日止。
3		运营期服务	营销招商服务	自合同签订之日起，至运营服务期结束的营销招商服务。
4			运营管理服务	自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起至运营服务期结束之日止的三化九场景（含数字化平台）运营管理服务。
5	物业管理服务	未来社区九大场景物业管理服务		自合同签订之日起，至运营服务期结束的物业管理服务。
6		安置房物业管理服务		自安置房地块移交完成之日起，2年的物业管理服务。

注：运营服务期：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起至10年运营期结束之日止（下同）。

第三条 各项服务的酬金及付款方式

3.1运营前期服务费的酬金及付款方式

（1）运营前期服务费总金额：人民币 万元（大写： ）。

（2）付款方式

序号	付款方式
1	运营前期服务费自运营咨询服务合同签订后14日内，甲方支付乙方运营服务费的20%。
2	委托方完成招标文件“第二章 招标需求”中的“表5 未来社区前期筹备服务成果表”、要求的报告及甲方要求提交的其他相关咨询报告。经甲方书面确认后由全咨单位进行符合性审查专班会议通过，出具书面反馈意见，乙方根据书面意见反馈进行项目报告更新及修改至委托方审查合格，形成各项报告最终文本并提交甲方后14日内，甲方支付运营前期服务费的20%。
3	未来社区九大场景装修完成、未来社区数字化平台建设完成并移交乙方确认后14日内，甲方支付运营前期服务费的20%。
4	委托方完成招标文件“第二章 招标需求”中的“表7 未来社区验收服务成果表”要求的报告及甲方要求提交的其他相关咨询报告。乙方根据委托方意见反馈进行项目报告更新及修改至委托方审查合格，形成各项报告最终文本并提交甲方后14日内，甲方支付运营前期服务费的20%。
5	未来社区顺利通过省级未来社区验收并完成省政府挂牌命名后15日内，甲方支付运营前期服务费的20%。

3.2营销招商服务费付款方式

1. 营销招商服务费总金额：人民币 万元（大写： ）。

2. 各年度营销招商服务费金额（自项目营销招商服务正式启动之日起，分十个年度支付）

序号	年度	年度应支付的营销招商服务费金额
1	第一年度
2	第二年度
3	第三年度
4	第四年度
5	第五年度
6	第六年度
7	第七年度
8	第八年度
9	第九年度
10	第十年度
合计

未来社区营销招商服务正式启动前，乙方需向甲方提交“台州仙居黄坦树未来社区营销招商启动函”，并经甲方确认。

（3）付款方式

序号	付款方式
1	未来社区营销招商服务正式启动之日起算，按周年支付未来社区营销招商服务费。 周年年初甲方需支付乙方当年度营销招商服务费的40%作为启动费用；
2	年中支付当年度营销招商服务费用的30%；
3	当年度营销招商服务费用的20%，在当年年末根据招商率考核结果支付；
4	当年度营销招商服务费用的5%，在第二年初根据上一年收入考核结果支付。
5	当年度营销招商服务费用的5%，根据合同全周期净收益承诺完成情况支付。

注：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起算一个周年为一个考核周期。

（4）其他说明

①针对非计租商户（以营业额提点或者其他合作形式进驻的优质品牌商户），其品牌引进费用已含在本次营销招商运营服务报价内。

②在正式招商前6个月或变更租户前，由甲乙双方协商确定《可计租面积明细表（含九大场景及安置房底商）》《租赁一铺一价表》《商户商务条件》，该表作为本合同的附件。乙方视市场情况征得甲方同意后，对该表租金有上下10%的调控权。该表不作为品牌商户和主力客户的定价依据，非计租类品牌商户和主力客户也可采取其他扣点等方式进行。

5. 招商考核时间

自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起，每个年度周期结束后7日内，乙方提出考核申请。甲方在收到考核申请后15天内完成当年度招商考核。

（6）招商考核指标

招商率=乙方已完成招商的建筑面积/（可计租九大场景建筑面积+可计租安置房底商建筑面积）×100%

①第一周年~第三周年：按要求完成招商率达到60%为合格。具体考核制度及费用支付标准如下：

第一周年~第三周年招商率的考核办法与细则

招商率	考核制度及费用支付标准
＜20%	在考核周期内，招商率小于20%，扣除当年度营销招商服务费的20%。
20-40%（不含）	在考核周期内，招商率达到20-40%（不含），扣除当年度营销招商服务费的8%。
40-50%（不含）	在考核周期内，招商率达到40-50%（不含），扣除当年度营销招商服务费的6%。
50-60%（不含）	在考核周期内，招商率达到50-60%（不含），扣除当年度营销招商服务费的4%。
≥60%	在考核周期内，招商率≥60%，正常支付当年度营销招商服务费的20%。

注：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起算一周年为一个考核周期

②第四周年～第十周年：按要求完成招商率达到90%为合格。具体考核制度及费用支付标准如下：

第四周年～第十周年招商率的考核办法与细则

招商率	考核制度及费用支付标准
＜60%	在考核周期内，招商率小于60%，扣除当年度营销招商服务费的20%。
60-70%（不含）	在考核周期内，招商率达到60-70%（不含），扣除当年度营销招商服务费的12%。
70-80%（不含）	在考核周期内，招商率达到70-80%（不含），扣除当年度营销招商服务费的8%。
80-90%（不含）	在考核周期内，招商率达到80-90%（不含），扣除当年度营销招商服务费的4%。
≥90%	在考核周期内，招商率≥90%，正常支付当年度营销招商服务费20%。

注：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起算一周年为一个考核周期。

（7）收入考核时间

自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起，每个年度周期结束后7日内，乙方提出考核申请。甲方在收到考核申请后15天内完成当年度收入考核。

（8）年度收入考核指标

承诺收入 完成比例	考核制度及费用支付标准
＜60%	在考核周期内，承诺收入完成比例＜60%，扣除当年度营销招商服务费的5%。
60-70%（不含）	在考核周期内，承诺收入完成比例达到60-70%（不含），扣除当年度营销招商服务费的2%。
70-80%（不含）	在考核周期内，承诺收入完成比例达到70-80%（不含），扣除当年度营销招商服务费的1.5%。
80-90%（不含）	在考核周期内，承诺收入完成比例达到80-90%（不含），扣除当年度营销招商服务费的1%。
90-95%（不含）	在考核周期内，承诺收入完成比例达到90-95%（不含），扣除当年度营销招商服务费的0.5%。
≥95%	在考核周期内，承诺收入完成比例达到95%，正常支付当年度营销招商服务费的5%。

注：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起算一周年为一个考核周期。

（9）其他

每期付款由乙方提出书面申请并提供该期相应金额的发票，方可办理支付手续；收款方、出具发票方必须名称一致。

3.3场景运营及管理服务费付款方式

（1）场景运营及管理服务费总金额：人民币 万元（大写： ）。

（2）各年度场景运营及管理服务费金额（自未来社区整体投入运营之日起，分十个年度支付）

序号	年度	年度应支付的场景运营及管理服务费金额
1	第一年度
2	第二年度
3	第三年度
4	第四年度
5	第五年度
6	第六年度
7	第七年度
8	第八年度
9	第九年度
10	第十年度
合计

（3）付款方式

序号	付款方式
1	未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起算，按周年支付未来社区场景运营及管理服务费。 周年年初甲方需支付乙方当年度场景运营及管理服务费的40%作为启动费用；
2	周年年中支付当年度场景运营及管理服务费的30%；
3	当年度场景运营及管理服务费用的20%，在当年年末根据运营考核结果支付；
4	第一周年至第八周年，当年度场景运营及管理服务费用的10%，在第二年初根据上一年收入考核结果支付。 第九周年至第十周年，当年度场景运营及管理服务费用的10%，根据合同全周期净收益承诺完成情况支付。

注：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起算一周年为一个考核周期。

（4）运营考核时间

自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起，每个年度周期结束后7日内，乙方提出考核申请。甲方在收到考核申请后15天内完成当年度运营考核。

（5）运营考核指标

运营考核指标包括数字化平台运营管理考核、场景运营管理考核、物业管理考核。当期考核的最终得分＝数字化平台运营考核得分×20%＋场景运营管理考核得分×70%＋物业管理考核得分×10%。自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起算一周年为一个考核周期。

运营考核办法与细则

当期考核最终得分 （满分100分）	考核制度及费用支付标准
＜60	当期考核最终得分＜60分，扣除场景运营及管理服务费的20%。
60-70（不含）	当期考核最终得分达到60-70（不含），扣除场景运营及管理服务费的6%。
70-80（不含）	当期考核最终得分达到70-75（不含），扣除场景运营及管理服务费的4%。
80-90（不含）	当期考核最终得分达到80-90（不含），扣除场景运营及管理服务费的2%。
≥90	当期考核最终得分≥90，正常支付场景运营及管理服务费的20%。

注：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起算一周年为一个考核周期。

（6）收入考核时间

自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起，每个年度周期结束后7日内，乙方提出考核申请。甲方在收到考核申请后15天内完成当年度收入考核。

（7）年度收入考核指标（第一周年～第八周年）

承诺收益完成比例	考核制度及费用支付标准
＜60%	在考核周期内，承诺收入完成比例＜60%，扣除当年度场景运营及管理服务费的10%。
60-70%（不含）	在考核周期内，承诺收入完成比例达到60-70%（不含），扣除当年度场景运营及管理服务费的4%。
70-80%（不含）	在考核周期内，承诺收入完成比例达到70-80%（不含），扣除当年度场景运营及管理服务费的3%。
80-90%（不含）	在考核周期内，承诺收入完成比例达到80-90%（不含），扣除当年度场景运营及管理服务费的2%。
90-95%（不含）	在考核周期内，承诺收入完成比例达到90-95%（不含），扣除当年度场景运营及管理服务费的1%。
≥95%	在考核周期内，承诺收入完成比例达到95%，正常支付当年度场景运营及管理服务费的5%。

注：自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起算一周年为一个考核周期。

（8）其他

每期付款由乙方提出书面申请并提供该期相应金额的发票，方可办理支付手续；收款方、出具发票方必须名称一致。

第四条 考核指标

4.1数字化平台年度运营管理的考核办法

数字化平台年度运营管理考核表
考核周期：年 月 日－ 年 月 日
类别	序号	考核内容	扣、奖（每次）
软件系统	1	互联网因安全原因中断（10分）	未及时通知甲方进行维修，导致60分钟内未能恢复网络正常运行的，每次扣1分。
	2	因不可抗力导致系统破坏（如地震火灾等）（5分）	未及时采取保护措施导致系统进一步被破坏的，每次扣0.5分。
	3	应用系统服务中断（10分）	因乙方原因导致无法恢复系统正常运作的（如电力系统故障等），每次扣1分。
	4	因正常使用下的误输入导入的数据错误（5分）	2个小时内，未恢复正常数据（如数字化平台宣传页面，后台交易数据等），每次扣1分。
	5	系统设备故障（10分）	因乙方疏忽未能发现设备故障，导致系统2小时内未能恢复正常的，每次扣0.5分。
社区数据运营	6	数字化平台注册率（15分）	①数字化平台注册用户≥社区居民常住人口的90%，得15分；②数字化平台注册用户≥社区居民常住人口的80%，得12分；③数字化平台注册用户≥社区居民常住人口的70%，得9分；④数字化平台注册用户≥社区居民常住人口的60%，得6分；⑤数字化平台注册用户≥社区居民常住人口的50%，得3分；⑥数字化平台注册用户＜社区居民常住人口的50%，不得分。
	7	纳入数字化运营的应用日均活跃度（10分）	①纳入数字化运营的应用日均活跃度≥30%，得10分；②纳入数字化运营的应用日均活跃度≥25%，得8分；③纳入数字化运营的应用日均活跃度≥20%，得6分；④纳入数字化运营的应用日均活跃度≥15%，得4分；⑤纳入数字化运营的应用日均活跃度≥10%，得2分；⑥纳入数字化运营的应用日均活跃度＜10%，不得分；
	8	线上社群运营（5分）	建立社群人数大于10人的线上社群。①线上社群数≥6个，得5分；②线上社群数≥4个，得3分；③线上社群数≥2个，得1分；④线上社群数＜2个，不得分。
	9	数字化平台专题、特色板块运营（5分）	数字化平台内容制作、视觉设计内容的更新。①更新频率≥4次/月，得5分；②更新频率≥2次/月，得2分；③更新频率＜2次/月，不得分；
	10	数字化平台投诉处理效率（10分）	注册用户进行线上投诉且24小时内没有及时处理的，每次扣0.5分。
团队管理	11	有完备的数字化平台运营团队（包括运营团队的组织架构、人员配备、工作分工并及时登记人员变化情况）（5分）	现场运营人员未经登记的，扣1分；运营人员上岗前未经培训的（提供人员培训记录），扣1分；未经甲方同意更换主要管理人员的，扣3分。
	12	年度及月份数字化平台运营报告（编制数字化平台年度、月份计划、实际运营情况）完成年度及月份社区常住居民满意度调查）（5分）	一项不符合要求，每次扣0.5分
	13	隐私保护（5分）	因乙方管理不当造成平台用户隐私泄露，扣5分。
合计		100

注：甲方有权根据实际工作情况协商考核内容。

4.2九大场景年度运营管理考核办法

九大场景年度运营管理服务考核表
考核周期：年 月 日－ 年 月 日
序号	考核维度	考核 指标	权重 （%）	考核标准 （A=100分、B=80分、C=60分、D=40分、 E=20分、F=0分）						指标定义与考核标准	考核 结果	最终得分 （考核结果×权重）
				A	B	C	D	E	F
1	社区综合营运	品宣企划 工作	15	≥10	≥8	≥6	≥4	≥2	＜2	【主要考核】：完成社区必要对外宣传工作 【统计项／口径】：考核期内完成10篇项目公众号推送得满分，依据本表进行考核。完成一篇占1分
		社区活 动执行	25	100%	90%	70%	60%	50%	＜50%	【主要考核】：社区活动完成率 【统计项／口径】：根据考核期内已制定的活动计划，考核活动计划的实际完成率，即当期已完成活动次数／当期应完成活动次数＊100%。
2	社区运营保障	日常巡检率	5	95%	90%	85%	80%	75%	＜75%	【主要考核】：巡检计划的执行 【统计口径】：根据巡检计划执行，考核巡检计划完成率，即当期已巡检次数／当期应巡检次数＊100%。（以巡检记录单为考核依据）
		巡检问题 解决	5	90%	80%	70%	60%	50%	＜50%	【主要考核】：巡检所发现问题的解决能力 【统计口径】：通过巡检发现问题，考核问题解决率，即当期已解决问题／当期应解决问题＊100%。（巡检记录单为考核依据）
		标准化执行	10	90%	80%	70%	60%	50%	＜50%	【主要考核】：组织建设、标准化、安全培训及演习等的学习能力 【统计项／口径】：根据年初制定的培训及演习计划，考核培训达成率，即当期已完成培训／当期应完成培训＊100%。
3	运营 满意度	场景空间运营阶段性成效	20	均已开放	80%已开放	70%已开放	60%已开放	50%已开放	＜50%已开放	【主要考核】：场景空间的开放度 【统计项／口径】：对社区普惠服务、公共服务、商业服务的空间设施进行综合考评。
		满意度调查	5	80	70	60	50	40	＜40	【主要考核】：社区居民满意度调查 【统计项／口径】：通过社区公众号（小程序）进行满意度调查，考核该问卷调查的平均分数。
		外部公共关系 维护	5	非常满意	满意	较满意	一般	较不满意	不满意	【主要考核】：衡量项目运营团队与甲方和各行政主管部门等外部单位的协调配合能力，以甲方评价打分为准。
4	经营性 考核	应收收缴率	10	≥85%	≥75%	≥65%	≥55%	≥45%	＜45%	【主要考核】：费用收缴的及时性 【统计项／口径】：针对九场景经营性空间，考核综合收缴率，即当期应收账款／当期已收账款＊100%。
		合计	100

注：甲方有权根据实际工作情况协商考核内容。

4.3物业年度管理服务考核办法

物业年度管理服务考核表
考核周期：年 月 日－ 年 月 日
项目	标准分	标准内容	评分细则	扣分点|扣除分数
基础管理（16分）	3	服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。	提供合同备查，规范3分；每发现1项不规范扣0.5分；不提供合同0分。	1、未提供物业服务合同|3 2、合同不在有效期|0.5 3、未提供合同备案证明|0.5 4、未明确物业用房的管理与使用|0.5 5、未明确公共收益分配|0.5 6、未明确服务质量标准|0.5 7、权利与义务关系不明确|0.5
	2	对共用部位、共用设施设备进行认真查验，办理承接验收手续。	提供开展承接查验手续证明材料，材料齐全2分，部分齐全1分，没有0分。	1、未提供证明材料|2 2、承接查验清单、协议、处理情况记录缺少1处|0.5 3、交接双方未书面盖章确认|0.5
	2	物业项目管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。	管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.2分；着装及标志符合0.5分，不符合0分。	1、项目经理、工程技术人员未提供有效上岗证书，发现1人扣0.2（经理上岗证、电工证等） 2、员工服装或工作牌不统一，发现1人扣0.5
	2	有完善的物业管理方案，建立健全质量管理、财务管理、档案管理等各项制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。	方案、制度、工作标准建立健全2分；每发现一处不完整规范扣0.5分；每年度未制定具体的落实措施扣0.5分；未制定考核办法扣0.5分。	1、未提供项目物业管理方案|0.5 2、质量管理、财务管理、档案管理每缺1项|0.5 3、未制定年度落实措施|0.5 4、未制定考核办法|0.5
	2	按规定建立值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业服务报修、投诉等信息收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。	全部符合2分；值班制度、服务时效与收费等级标准不符合扣1分；报修、维修记录发现一处处理不及时扣0.2分；没有回访记录每次扣0.2分。	1、未建立值班制度|0.5 2、未对外公示服务电话|0.5 3、未提供报修台账|0.5 4、发现1处未按规定时间处理|0.2 5、发现1处无回访记录|0.2
	3	实行明码标价，收费及服务内容与标准等有关情况在经营场所醒目位置公布；按规定和约定定期公开公共收益费用收支情况。	公示收费项目及标准，服务内容及服务标准得3分，缺1项扣0.5分；公开公共收益得1分；未公开0分。	1、未按要求定期公示、公开|3 2、未公示物业管理收费标准|0.5 3、未公示物业服务内容|0.5 4、未公示物业服务标准|0.5 5、未公开公共收益|1 6、公示内容与合同不符|0.5
	2	提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。	公示服务项目及收费价目2分；提供特约服务但未公示的发现一处扣0.5分。	1、未公示代办服务项目及收费价目|2 2、提供特约服务但未公示的发现一处|0.5
房屋管理（14分）	4	建立巡查制度，落实责任人和巡查员，按合同约定标准做好共用部位日常巡视及相关巡查情况登记表。	按服务（合同）标准落实共用部位巡查制度与巡查频次，按标准落实2分，未完全落实1分，未落实0分；登记情况完整2分，每发现一处不符合扣0.2分。	1、未建立主要共用部位清单|1 2、未制定共用部位巡查频次|1 3、未按服务（合同）标准实施巡查|1 4、巡查记录登记不完整或不规范，每发现1处|0.2
	8	建立装修管理制度并依规审核登记，按合同约定标准做好巡视频次与记录，发现违章装修和违法建设及时劝阻，及时上报。	建立制度并依规登记2分，按服务（合同）标准实施装修巡查频次2分，每发现一处未落实扣0.5分，发现违章装修、违法搭建未及时劝阻和上报，每发现一处扣1分。	1、未提供装修管理制度|1 2、未建立装修一户一档|2 3、装修申请、管理协议等每缺1项|1分 4、无巡查记录|2 5、未按标准巡查或记录不规范每处|0.5 6、发现违章装修、违法搭建未及时劝阻和上报，每处|1
	2	主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。	按规定设置并维护好2分，没有明显标志或缺损每发现一处扣0.2分。	1、主出入口未设立平面示意图|1 2、主要路口未设置路标|0.5 3、未设置栋、单元、户标志每处|0.2 4、标识有损坏每处|0.2
共用设施设备维修养护 （18分）	3	共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。	设施设备运行按规定记录1分，无事故隐患1分，所有设备房制度、规程、责任人上墙，遵守操作规程1分；每发现一处不符合扣0.2分。	1、未提供设施设备台账|1 2、未提供共用设施、设备运行记录|1 3、设备房制度、规程、责任人未上墙|1 4、设备房制度、规程、责任人每处缺少|0.2 5、记录与现场实际不符发现1处|0.2
	3	消防设施有维保单位、消防设施设备完好，可随时启用；消控员持证上岗，消防通道畅通。	有维保合同得1分，提供消防设施设备巡检记录，符合1分，发现未持证上岗或设施无法启用扣0.2分，消防通道被占用扣1分。	1、未提供消防维保合同|1 2、未提供消防设施设备巡查记录|1 3、消防设施设备有损坏、失效每处|0.2 4、未持证上岗1处不符|0.2 5、消防通道被占用|1
	3	监控设施布置合理，及时维护，图像无损坏、循环保存一个月以上。	图像每损坏一处扣1分；保存一个月以下扣1分；消监控记录无或不规范扣2分。	1、图像每损坏一处|1 2、视频保存不到30天|1 3、无监控值班记录|1 4、记录与实际不符发现1处|0.5
	3	道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，无堵塞外溢现象。	符合3分，发现一处不符合要求扣0.2分。	1、道路及其附属设施有明显损坏发现1处|0.2 2、道路大面积积水发现1处|0.2 3、井盖有明显破损或缺失发现1处|0.2 4、发现堵塞或外溢每处|0.2
	2	电梯按规定或约定时间运行，有电梯维保合同、年检合格证，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房、井道等通风、照明良好。	符合2分，未发现一处不符合要求扣0.5分。	1、未提供维保合同|0.5 2、电梯内无年检标识或不在有效期内发现一台|0.5 3、电梯门缺少先出后进、禁止扒门安全标识每处扣0.5 4、井道、电梯机房卫生差发现1处|0.5 5、电梯应急通话无应答|0.5 6、电梯机房照明不亮|0.5
	2	路灯、楼道灯按承诺服务标准规定保证完好率。	按规定符合完好率2分，不符合服务标准实施的，完好率每降低1%，扣0.1分。	1、亮灯率不符合|1 2、照明灯有损坏每处|0.1
	2	危及人身安全处有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。	屋顶天台、景观水系、车辆出入口等设置警示标志，符合2分；发现一处不符合要求扣0.5分。	1、屋顶天台未设置警示标识|0.5 2、车辆出入口未设置警示标识|0.5 3、景观水系未设置警示标识每处|0.5 4、各设备房门无警示标识每处|0.5 5、应急预案每缺少1个|0.5
公共秩序维护 （9分）	3	主出入口按合同约定标准要求站岗执勤；保安人员熟悉小区的环境，落实岗位职责。	符合标准3分，每发现一处不符合扣0.5分。	1、未按合同约定标准站岗执勤|0.5 2、进入小区无人询问|0.5 3、无保安执勤、交接班记录每处|0.5 4、无保安巡查记录|0.5 5、记录填写不规范每处|0.5
	3	地下停车场，集中充电区，泵房，监控盲区等重点区域、重点部位按合同约定标准巡查、记录。	符合标准3分，每发现一处不符合扣0.5分。	1、未设置重点区域、重点部位扣|0.5 2、未按标准巡查|0.5 3、记录填写不真实、不规范每处|0.5
	3	机动车停车管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记；非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。	按服务标准建立制度，实施人员及车辆证卡管理的2分，未实施的0分；车辆有序停放的2分，每发现一处违规停放的扣0.2分。	1、未公示机动车管理制度|0.5 2、未公示非机动管理制度|0.5 3、无外来车辆、人员进出登记|0.5 4、小区发现1处乱停放|0.2
环境卫生管理 （16分）	7	配合垃圾分类主管部门设置生活垃圾分类设施，并保持设施完好、整洁；对分类投放工作进行教育、引导；建立生活垃圾分类收运管理台账，确保生活垃圾交由符合规定的单位分类收集、运输。	未配合按标准配置生活垃圾分类设施、未保持设施清洁的，未开展教育、引导的，未建立收运管理台账的，未实施生活垃圾分类收运的，未交符合规定单位收运的，每发现一项扣1分。	1、生活垃圾分类设施有损坏|1 2、垃圾箱周边卫生差或有丢垃圾|1 3、未提供生活垃圾桶定期清洗记录或照片|1 4、未提供垃圾分类培训记录或照片|1 5、垃圾桶未盖、满溢每处|1 6、未提供生活垃圾分类清运记录|1 7、未提供正规单位清运合同|1
	4	按合同约定标准设定频次开展公共部位保洁及雨污管道检查疏通；排污、排水管道通畅，保持清洁、无异味。	提供雨污管巡检记录，按期巡检并排除隐患，未按服务（合同）标准实施的，每发现一项扣1分。	1、未提供雨污管道检查记录|1 2、未提供雨污管道疏通记录|1 3、检查和疏通频次不符每处扣1分 4、发现排污、排水管道堵塞每处|1
	5	房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台玻璃窗等保持洁净。定期清洗水箱，进行消毒和灭虫除害。	未按合同标准实施清理、消毒、灭虫或告知的，每发现一项扣0.5分。	1、共用部位有乱堆放每处|0.5 2、共用部位有乱涂写每处|0.5 3、楼梯扶手门窗玻璃有明显集尘每处|0.5 4、涉及二次水箱供水的未提供定期清洗记录和清洗照片|0.5 5、未提供环境消杀计划|0.5 6、未提供定期灭四害记录|0.5 7、未提供定期消杀通知|0.5
绿化养护管理 （7分）	3	绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。	符合4分，基本符合2分，不符合0分。	1、绿地有占用、晾晒每处|0.5 2、绿地有践踏每处|0.5 3、绿地裸露面积大于0.3m²每处|0.5； 4、共用绿地有种菜等现象每处|0.5
	2	花草树木长势良好，修剪整齐美观，无杂草、无病虫害，无折损现象，无斑秃。	长势不好扣2分，其它每发现一处不符合扣0.5分。	1、有明显未修剪每处|0.5 2、有大面积杂草每处|0.5 3、有枯死、病虫害、折损每处|0.5
	2	定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。	提供绿化消杀记录，符合3分，每发现一处不符合扣0.5分。	1、未提供绿化养护计划与实施台账、照片每处|0.5 2、未提供药物进出库记录，张贴药物喷洒通知，药物喷洒记录每处|0.5 3、委托第三方的未提供合同及计划、监管记录每处|0.5 4、现场查看未有防涝、防冻防护措施每处|0.5
服务效果（20分）	3	按合同约定频次及内容定期组织业主开展社区文化活动；定期开展业主满意度调查。	按合同约定定期开展社区文化活动的1.5分；定期开展业主满意度调查的1.5分；未定期实施的不得分。	1、未提供社区文化活动计划|1 2、未按计划开展活动每次|0.5（非时间不符） 3、未定期开展业主满意度调查（提供调查回收问卷及汇总表）|1.5
	2	项目经理人员稳定，人员调整合理。	符合2分，由于人员调整不合理导致项目管理服务水平有明显下降的，扣1分；管理服务水平有大幅下降的，扣2分。	1、考核周期内项目经理有调整，未书面告知业主或业主委员会（提供照片）|1 2、对比上一个考核周期，考核得分悬殊10分（含10分）以上的|1
	5	按规定收费，提供质价相符的服务，无价格违法行为，物业费收缴率达标。	质价相符3分，基本符合扣1.5分，不符合的0分；提供财务数据证明收缴率90%以上为2分，每降低5%，扣0.5分，未提供证明材料0分。	1、未提供物业费当年度收缴率证明材料|2； 2、收缴率90%以下每降低5%|0.5
	5	业主委员会出具书面意见（业委会未成立的，由社区以幢为单位落实业主代表征求意见）。	满意度95%以上5分，满意度80%以上4分，满意度60%以上3分，满意度40%以上2分，满意度40%以下0分。	/
	5	日常社区工作配合程度，由社区居委会出具书面意见。	很满意5分，满意4分，基本满意3分，不满意2分，很不满意0分。	/
合计	100
备注	①每项评分在标准分内，扣分每项扣完为止，考评中实际无此项目的不扣分。②甲方有权根据实际工作情况及时调整考核内容。
加分项	①拾金不昧（钱包、手机等贵重物品），每次加0.5分，最高加3分；②提出合理化建议而被采纳，每次加1分，最高加3分；③厉行节约，成效明显，加2分。

注：甲方有权根据实际工作情况协商考核内容。

第五条 权利与义务

5.1甲方权利义务

5.1.1甲方需确保台州仙居黄坦树未来社区拥有合法的立项和报批手续，并按工程进度向乙方提供有关台州仙居黄坦树未来社区的详细信息及相关资料（包括但不限于商户办理执照所需的市场监督管理局、行政执法局、规划、消防、环保、卫生防疫等报建手续，有关图纸和证明文件）。

5.1.2甲方给乙方提供办公空间，作为招商和运营办公场地。办公场地所产生水电费、能耗费等运行费用已包含在合同价中，甲方不再另行支付。

5.1.3台州仙居黄坦树未来社区运营管理服务期间的日常办公用品、运营管理费用、人员薪酬福利及住宿、补贴、社保、税收、二次招商费等费用，已包含在合同价中，甲方不再另行支付。

5.1.4甲方应保证其享有台州仙居黄坦树未来社区九场景合法的完整的使用权、转租权等能满足乙方就该项目合法招商运营的一切权利。

5.1.5在本合同执行过程中，在乙方不存在过错或违约行为的情况下，甲方不再委托其他单位为台州仙居黄坦树未来社区提供第二条所列明的服务内容。

5.1.6运营期间甲方有权审核乙方的品牌传播方案以及活动方案，并有权对乙方组织或协办活动效果进行评估。甲方尽力整合当地企业、人才信息与相应需求，提供给乙方，以支持乙方制订有效活动方案。甲方应主动整合并提供本地宣传媒体资源，同时积极推动政府相关部门支持。

5.1.7甲方拥有乙方与台州仙居黄坦树未来社区有关的所有运营策略及商业行为的知情权和建议权。

5.1.8甲方（或甲方指定对象）有权对乙方在履行合同中的工作进行监督。

5.1.9若因乙方运营原因，导致台州仙居黄坦树未来社区未通过省政府挂牌命名，且6个月内经过整改后仍未通过省政府挂牌命名的，甲方有权单方面解除本合同并扣除履约保证金，同时要求乙方承担不高于运营前期服务费20%的违约金。

5.1.10合同全周期运营净收益达到乙方承诺金额的，甲方应在运营服务期结束后14日内一次性支付各年度因净收益考核累计未支付的“营销招商服务费”和“场景运营及管理服务费”（不计息，不含因“招商率考核”、“运营考核”、“年度收入考核”未达到相应标准扣除的金额）。

5.2乙方权利义务

5.2.1乙方在合同履行过程中，必须遵守国家和地方相关法律法规，认真履行和组织好台州仙居黄坦树未来社区的前期筹备、项目验收服务、营销招商服务工作、三化九场景的运营管理服务（含数字化平台），全面维护甲方利益，履行全部合同义务。

5.2.2乙方在合同履行过程中，必须无条件接受甲方（或甲方指定对象）对其工作的监督。

5.2.3乙方负责服务范围内所有的咨询、招商、运营、组织、策划及协调具体实施工作。

5.2.4乙方可适时根据招商进度对招商策略及招商方案进行修改，向甲方提交应变招商方案，甲方对招商策略及方案的变更拥有知情权和建议权。

5.2.5乙方可适时根据运营情况对运营策略及运营方案进行修改，向甲方提交应变运营方案，甲方对运营策略及方案的变更拥有知情权和建议权。

5.2.6针对台州仙居黄坦树未来社区九场景经营性商业空间的租赁，乙方按照本合同“营销招商服务”及“三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务”的相关约定进行。

5.2.7运营服务期间，台州仙居黄坦树未来社区的惠民性空间及经营性空间如引入第三方运营商进行运营，乙方有权向三方运营商收取场景能耗费。

5.2.8乙方以甲方名义开展招商代理工作，但不得损害甲方的企业形象及合法权益。

5.2.9运营期间，乙方按合同约定派遣工作人员开展前期服务工作，并承担台州仙居黄坦树未来社区前期团队人员包括但不限于工资、奖金、福利、住宿差旅等项目实施过程中所产生的一切相关费用。

5.2.10运营期间，乙方按合同约定派遣工作人员开展营销招商、运营管理、物业管理等工作，乙方承担台州仙居黄坦树未来社区运营团队人员包括但不限于工资、奖金、福利、住宿差旅等项目实施过程中所产生的一切相关费用。

5.2.11对甲方提出的所有营销招商、运营服务等合理要求，乙方应及时落实。在运营工作中，如甲方需要了解台州仙居黄坦树未来社区相关运营情况的，乙方应积极配合。

5.2.12乙方按本合同中约定的事项提供运营管理服务及物业管理服务，但不承担对业主、承租户及其经营者、消费者的人身、财产的保管保险义务。

5.2.13乙方提供的九大场景装修咨询服务需保证无二次拆改。如发生二次拆改，相关的一切费用由乙方自行承担。

5.3双方其他约定

5.3.1在项目的运营过程中，必须按浙江省未来社区考核验收标准及相关运营标准和要求执行。

5.3.2考虑到台州仙居黄坦树未来社区运营工作的复杂性与不可确定性，若出现本合同外的相关工作事项，则在本合同框架内进行微调或以此为基准双方协商签订补充协议。甲方应在补充协议的服务内容完成后7个工作日内支付给乙方相应价款。

5.3.3乙方以甲方名义开展招商代理，招商、招租及运营服务收益产生的租金、收益等由甲方收取。经双方协商另有约定的除外。

5.3.4乙方在运营服务期内，如发生临时性招商、招租及运营服务收益（如临时商业展出、临时商业活动、广告宣传及广告位租用、促销活动、固定点位设备安放、临时场地租用等），则该租金及收益归乙方所有。

5.3.5若因乙方原因导致台州仙居黄坦树未来社区运营工作提前中止协议的，甲方有权扣除履约保证金，另因提前中止给甲方造成损失的，由乙方全部承担。

5.3.6如乙方自未来社区整体投入运营之日（未来社区地块整体完成移交之日）起，连续三年运营考核未达到60分，甲方有权解除合同并扣除履约保证金。

5.3.7安置房地块物业2年合同期满后，若安置房地块物业管理公司被业委会罢免，甲方将取消合同约定的“安置房地块物业管理”服务内容，乙方应无条件继续履行合同的其他内容；

5.3.8合同全周期净收益的计算周期为自双方签定合同之日起至未来社区运营服务期结束之日止。

5.3.9在未来社区运营过程中，若甲方收回部分九大场景经营性场地。则相应的年度运营收益考核指标及合同全周期净收益考核指标，经重新测算后确定。

5.3.10未来社区运营过程中，甲方有权将公益性空间、惠民性空间改为经营性空间进行运营，乙方需无条件进行配合。相应的年度运营收益考核指标及未来社区净收益考核指标，经重新测算后确定。

5.3.11在未来社区运营过程中，若甲方收回部分安置房地块的商铺场地。则相应的年度运营收入考核指标及未来社区净收益考核指标，按乙方投标文件的资金平衡测算方案同比例调整。

5.3.12在未来社区运营过程中，乙方有权根据实际情况，复合利用公益性和惠民性空间（如进行展示、经营等），增加营收。乙方应在调整公益性和惠民性空间用途之前将变更计划提交甲方审核备案，相应的年度运营收益考核指标及未来社区净收益考核指标，经重新测算后确定。

5.3.13合同生效7日内，乙方向甲方提供合同金额（指运营前期服务费+营销招商服务费+场景运营及管理服务费的总金额）2%的履约保证金（履约保证金的形式为转账、汇款或国有和地方商业银行出具的保函）。以转账或汇款形式递交履约保证金的，履约保证金在运营服务期结束30日内经甲方确认无违约及应扣款的情况后返还（不计息）。

5.3.14以国有和地方商业银行出具的保函形式递交履约保证金的，乙方需保证履约保函至未来社区运营服务期结束之日止一直有效。如运营服务期内需办理履约保函续期的，应于到期前30天办理完成并递交给甲方。乙方未及时办理履约保函续期给甲方造成损失的，由乙方赔偿相应的损失。

5.3.15合同全周期净收益的计算周期自双方签订合同之日起至未来社区运营服务期结束之日止。

5.3.16合同全周期净收益（含税）=自双方签订合同之日起至运营服务期结束之日止由乙方运营管理产生的总收入（以甲方的财务收入明细为准）-营销招商服务费总金额（以双方签订的合同为准）-场景运营及管理服务费总金额（以双方签订的合同为准）-其他服务费（以双方签订的补充协议为准）

5.3.17运营服务期期满，乙方完成合同全周期承诺净收益，甲方需将各年度累计未支付的合同金额（不含因“招商率考核”、“运营考核”、“年度收入考核”未达到相应标准扣除的金额）在考核结束后14日内支付给乙方（不计息），并退还履约保证金；运营服务期期满，乙方未能完成合同全周期承诺净收益，甲方有权按实际差额在未支付的合同金额（不含因“招商率考核”、“运营考核”、“年度收入考核”未达到相应标准扣除的金额）中进行扣除，且不予退还履约保证金，仍不能补足实际差额的，乙方需另行补足差额。

5.3.18运营服务期期满，乙方超额完成合同全周期承诺净收益。甲方需支付乙方超额部分的15%作为运营奖励款。在考核结束后14日内，支付给乙方。

5.3.19在运营服务期间，若出现政府对台州仙居黄坦树未来社区的奖励，该奖励的金额由甲乙双方平均分配。

5.3.20因管理、运营、维护不善造成的安全责任事故由乙方自行处置并承担相应责任，与甲方无关。另造成甲方损失的，由乙方赔偿相应的损失。

第六条 保密义务

6.1甲乙双方在本合同有效期内及本合同终止之日起的三年内，双方都应严格保守对方的商业机密。未经对方书面同意不得将保密信息对外发布或披露、提供给任何第三方；若有违反，另一方有权予以追诉。

6.2本合同涉及的项目开发技术工艺文件、经营信息、项目概况等资料均属甲方所有，乙方由于工作需要接触上述资料或数据时，应为甲方保密，不得以任何形式透露给第三方；甲方在外已公开的资料或数据，不属保密之列。乙方为甲方所提供的相关书面咨询建议报告，除用于项目宣传使用的资料外，未经乙方书面同意，甲方不得提供给第三方；若有违反，另一方有权予以追诉。

6.3本条款在合同终止或解除后仍继续有效。

第七条 违约责任

7.1本合同的任何一方不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方受到经济损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失。

7.2甲乙双方任何一方无法律依据或合同约定，提前解除合同的，违约方需支付未履约部分合同金额的2%作为违约金，实际损失大于赔付违约金的，按实际损失进行赔付。

7.3乙方超过约定日期15个工作日不能提供服务的，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方承担违约责任，履约保证金不予退还。

7.4甲方如超过约定时间30个工作日未支付服务费的，甲方支付乙方当期未支付服务费1‰/天的违约金。

7.5乙方对其派遣人员的用人负全责，乙方须按《中华人民共和国劳动合同法》与劳动人员签订劳动合同，并对劳动人员进行有效管理，按要求对劳动人员进行培训、体检、缴纳社保等，若发生劳动争议或工伤事故时，均由乙方负责处理解决并承担全部法律、经济责任。一切用工纠纷、工伤事故、劳动关系均与甲方无关。

7.6乙方保证从事本项目的人员具备相应的要求。乙方在聘用、任命、调整、调换有关主要管理服务人员之前，须征得甲方书面同意。乙方管理及服务人员经确定后不得随意更换，如需变动要事先征得甲方书面同意，若擅自更换，则支付20000元/人的违约金；若甲方发现乙方配备人员数量、素质、技能达不到招标文件、投标响应文件、合同要求，甲方有权要求增加或更换人员，乙方应在1个月内增加或更换人员；若仍达不到要求的，甲方有权解除合同。

7.7乙方派驻的核心运营管理团队不少于5人，每月到岗率不少于22天，少于22天的支付500元/人/天的违约金。派驻的物业管理团队人数按“二级物业管理的服务标准”配置。在台州仙居黄坦树未来社区运营管理服务项目期间，乙方派驻人员每少1人，则支付800元/人/天的违约金。

7.8经甲方年度考核，乙方物业管理服务未达到以下约定的指标之一，则支付违约金人民币20000元/次。

杜绝火灾事故，杜绝刑事案件；环境卫生、清洁率达98%；维修、报修及时率100%，返修率小于1%；服务有效投诉小于1%；小区业主反映事件处理率100%；业主满意率95%以上；装修违章施工发生率1%，装修违章施工处理率100%；房屋及设备、设施完好率95%以上；绿化成活率95%，完好率95%以上。

7.9因乙方违反法律、法规和规章规定的行为的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相关的合理损失。

7.10因甲方原因（含工程物业质量问题）导致乙方6个月内无法实现合同目的时或导致乙方6个月内无法正常按合同履约，乙方有权力单方面解除合同并要求甲方赔偿相应损失，赔偿金额按实际发生金额计算。

第八条 不可抗力事件处理

8.1合同有效期间，因不可抗力（如疫情、洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件或政府管控；无支付能力、破产等不视为不可抗力）而一方不能履行本合同的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约。

8.2当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。

8.3不可抗力事件延续20天以上，双方应通过友好协商，确定是否继续履行合同。

第九条 移交

9.1在移交日（在合同服务期满后7日内），乙方应向甲方或其指定的机构完好移交本项目设施设备、其他权利和权益、文件和资料，包括（但不限于）以下内容：

①本项目全部设备、设施；

②与本项目运维有关的手册、制度、财务账目和凭证等文件资料；

③本项目运营和维护期间所产生的记录、档案资料等；

④项目公司在运营期间为设施运营而购置和取得的资产等；

⑤法律规定及双方约定的其他内容。

9.2移交标准：移交的项目设施、设备应保持良好的运营和技术状态。

第十条 争议解决

双方在执行合同中所发生的一切争议，应通过协商解决。如协商不成，可向甲方所在地人民法院起诉解决。

第十一条 合同生效及其他

11.1合同经双方法定代表人或授权代表签字并加盖单位公章后生效。

11.2本合同执行过程中的未尽事宜，双方应本着实事求是友好协商的态度加以解决。双方协商一致的，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

11.3本合同一式捌份，具有同等法律效力，甲乙双方各执肆份。本协议自双方盖章之日起生效。

附：廉政协议书

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

法定代表人或受委托人（签字） 法定代表人或受委托人（签字）

地址： 地址：

邮编： 邮编：

电话： 电话：

传真： 传真：

开户银行： 开户银行：

账号： 账号：

签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日

廉政协议书

甲方：

乙方：

为加强廉政建设，规范各项活动中甲乙双方的行为，防止谋取不正当利益的违法违纪现象的发生，保护国家、集体和当事人的合法权益，根据国家有关工程建设的法律法规和廉政建设的有关规定，订立本廉政责任书。

一、双方的责任

1.1应严格遵守国家法律、法规、相关政策，以及廉政建设的各项规定。

1.2严格执行运营管理服务合同文件，自觉按合同办事。

1.3各项活动必须坚持公开、公平、公正、诚信、透明的原则（除法律法规另有规定者外），不得为获取不正当的利益，损害国家、集体和对方利益。

1.4发现对方在业务活动中有违规、违纪、违法行为的，应及时提醒对方，情节严重的，应向其上级主管部门或纪检监察、司法等有关机关举报。

二、甲方责任

2.1不得向乙方和相关单位索要或接受回扣、礼金、有价证券、贵重物品和好处费、感谢费等。

2.2不得在乙方和相关单位报销任何应由甲方或个人支付的费用。

2.3不得要求、暗示或接受乙方和相关单位为个人装修住房、婚丧嫁娶、配偶子女的工作安排以及出国（境）、旅游等提供方便。

2.4不得参加有可能影响公正执行公务的乙方和相关单位的宴请、健身、娱乐等活动。

2.5不得向乙方和相关单位介绍或为配偶、子女、亲属参与同甲方服务管理合同有关的业务活动；不得以任何理由要求乙方和相关单位使用某种产品、材料和设备。

三、乙方责任

应与甲方保持正常的业务交往，按照有关法律法规和程序开展业务工作，严格执行工程建设的有关方针、政策，执行工程建设强制性标准，并遵守以下规定：

3.1不得以任何理由向甲方及其工作人员索要、接受或赠送礼金、有价证券、贵重物品及回扣、好处费、感谢费等。

3.2不得以任何理由为甲方和相关单位报销应由对方或个人支付的费用。

3.3不得接受或暗示为甲方、相关单位或个人装修住房、婚丧嫁娶、配偶子女的工作安排以及出国（境）、旅游等提供方便。

3.4不得以任何理由为甲方、相关单位或个人组织有可能影响公正执行公务的宴请、健身、娱乐等活动。

四、违约责任

4.1甲方工作人员有违反本责任书第一、二条责任行为的，依据有关法律、法规给予处理；涉嫌犯罪的，移交司法机关追究刑事责任；给乙方单位造成经济损失的，应予以赔偿。

4.2乙方工作人员有违反本责任书第一、三条责任行为的，依据有关法律法规处理；涉嫌犯罪的，移交司法机关追究刑事责任；给甲方单位造成经济损失的，应予以赔偿。

4.3本责任书作为运营管理服务合同的组成部分，与服务合同具有同等法律效力。经双方签署后立即生效。

五、责任书有效期

本责任书的有效期为双方签署之日起至该工程项目服务结束时止。

六、责任书份数

本责任书一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。

甲方： （公章） 乙方： （公章）

法定地址： 法定地址：

法定代表人或其 法定代表人或其

委托代理人： （签字） 委托代理人： （签字）

电话： 电话：

传真： 传真：

电子邮箱： 电子邮箱：

开户银行： 开户银行：

账号： 账号：

邮政编码： 邮政编码：

第六部分 投标文件格式

（一）资格审查文件格式

格式一：资格审查文件封面格式

投标文件

投标文件名称：	资格审查文件
项目编号：
项目名称：
投标人全称（盖章）：
投标人地址：
年 月 日

格式二：资格审查文件目录

（格式自拟）

格式三：有效营业执照复制件

提供有效的营业执照复制件并加盖公司公章。

格式四：法定代表人身份证明书

法定代表人身份证明书

投标人名称：

单位性质：

地址：

成立时间： 年 月 日

经营期限：

姓名：性别：年龄：身份证号码

职务：系（投标人名称）的法定代表人。

特此证明。

投标人：（盖单位公章）

年月日

有效身份证复印件粘贴处

格式五：法定代表人授权书

法定代表人授权书

仙居县高铁新城发展有限公司：

本授权委托书声明：我 （姓名）系 （投标人）的法定代表人，现授权委托我单位 （姓名）为我的代理人，以本单位的名义参加 （招标人）的 （工程名称）的投标。代理人在该工程招投标活动中的一切事务，我均予以承认。

代理人无转委权，特此委托。

投标人（盖章）：

法定代表人（盖章）：

代理人姓名： 性别： 年龄:

通讯地址： 邮政编码：

身份证号码： 职务： 联系电话：

授权委托日期： 年 月 日

---------------------------------------------------------------------------

授权代理人有效身份证复印件粘贴处

格式六：投标保证金缴纳证明资料

银行转账记录或银行保函复制件并加盖公章（以银行保函形式递交投标保证金的需在开标时提供原件）

格式七：业绩证明资料

按招标文件“第一部分公开招标公告”的要求提供。

格式八：“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、“中国政府采购网”（www.ccgp.gov.cn）投标人信用查询网页截图

按招标文件“第一部分公开招标公告”的要求提供。

格式九：具有良好的财务会计制度、依法缴纳税收和社会保障资金的承诺函格式

具有良好的财务会计制度、依法缴纳税收和社会保障资金的

承诺函

（招标人名称）：

我方参与的（项目名称）的投标活动，我方郑重承诺，我方具有良好的财务会计制度、依法缴纳税收和社会保障资金，不偷逃税款和逃避缴纳社会保障资金。如有虚假，招标人可取消我方任何资格（投标/中标/签订合同），我方对此无任何异议。

特此承诺！

投标人盖章：

日期：

格式十：具有履行合同所必需的设备和专业技术能力承诺函格式

具有履行合同所必需设备和专业技术能力的承诺函

（招标人名称）：

我方参与的（项目名称）的投标活动，我方郑重承诺，我方承诺具有履行合同所必需设备和专业技术能力。如有虚假，招标人可取消我方任何资格（投标/中标/签订合同），我方对此无任何异议。

特此承诺！

投标人盖章：

日期：

格式十一：无重大违法记录声明书格式

无重大违法记录声明书

（招标人名称）：

我方参与的（项目名称）的投标活动，我方郑重声明，我方参加本项目投标活动前三年内无重大违法记录（重大违法记录是指投标人因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚），符合《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》的规定。我方对此声明负全部法律责任。

特此声明。

投标人盖章：

日期：

格式十二：特定资格条件证明材料附件

序号 内容 投标人达到的程度（投标人填写） 证明文件及在投标文件中的页码

格式十三：其他

（格式自行设计）

（投标人认为有利于其本次投标的其他资格证明材料等。）

（二）资信商务及技术文件格式

格式十四：资信商务及技术文件封面格式

投标文件

投标文件名称：	资信商务及技术文件
项目编号：
项目名称：
标项：	（若有）
投标人全称（盖章）：
投标人地址：
年月日

格式十五：资信商务及技术文件目录

（格式自行设计）

格式十六：投标函

投标函

致：（招标人名称）：

根据贵方（项目名称）的招标文件要求，正式授权下述签字人（姓名和职务）全权代表投标人（投标人全称）参加贵方组织的有关招标活动，并提交下述文件：

（1）资格审查文件、资信商务及技术文件、报价文件各正本 份、副本 份；

（2）投标文件电子版（光盘或U盘）1份。

据此函我方就本次投标有关事项郑重承诺如下：

1、我方向贵方提交的所有投标文件、资料都是准确的和真实的。

2、我方承诺已经具备《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》中规定的参加政府采购活动的投标人应当具备的条件，并真实提供相关材料。

3、如果我方中标，将派出（姓名及身份证号码），作为本项目的项目负责人，联系手机号码： 。在项目实施过程中，并承诺项目实施负责人不更换，若确需要更换的，书面征得招标人同意后才准予更换。

4、我方的投标有效期自在开标日起天内有效。如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标，贵方可按相关规定处理我方。

5、我方在投标之前已经与贵方进行了充分的沟通，完全理解并接受招标文件的各项规定和要求，对招标文件的合理性、合法性不再有异议。

我方愿意向贵方提供真实完整的任何与该项投标有关的数据、情况和技术资料。若贵方需要，我方愿意提供我方作出的一切承诺的证明材料。

6、我方已详细审核全部招标文件，包括招标文件的澄清或修改文件（如有的话）、参考资料及有关附件，已经了解我方对于招标文件、采购过程、采购结果有依法进行询问、质疑、投诉的权利及相关渠道和要求。

7、我方不是招标人的附属机构，并未为本项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、监测等服务。

8、我方将严格遵守《中华人民共和国政府采购法》第七十七条规定：投标人有下列情形之一的，处以采购金额5‰以上10‰以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）提供虚假材料谋取中标、中标的；

（二）采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的；

（三）与招标人、其他投标人或者采购代理机构恶意串通的；

（四）向招标人、采购代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；

（五）在招标采购过程中与招标人进行协商谈判的；

（六）拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。

9、如中标，本投标文件至本项目合同履行完毕止均保持有效，我方将按招标文件及政府采购法律、法规的规定履行合同责任和义务。

10、以上事项如有虚假或隐瞒，我方愿意承担一切不利后果，并不再寻求任何旨在减轻或免除法律责任。

与本次投标有关的一切正式往来信函请寄：

地址： 邮编：

电话： 传真：

投标人盖章：

日期： 年 月 日

格式十七：资信商务技术文件评分索引表表

招标项目名称：

内容	招标文件条目	招标文件要求	投标文件响应	索引页码
资信商务
	技术

注：1、投标人根据招标文件“第四部分 评标办法”填写，此表可扩展使用。

2、不填写此表视为完全响应招标文件内容。

投标人盖章：

日期： 年 月 日

格式十八：类似业绩一览表

类似业绩一览表

项目名称

项目所在地

甲方名称

甲方联系人及电话

项目概况

备注

注：投标人应按要求提供业绩证明材料。

格式十九：技术文件

投标人根据招标文件评标办法内容自行编制；

（格式自行设计）

格式二十：项目负责人情况表

项目负责人情况表

姓名		性别		出生年月
文化程度		职称		职务
专业		专业年限		联系电话
拟在本项目中担任的岗位职务		通讯地址
主要工作经历
项目名称
实施地点
其他情况

注：1、此表仅提供了表格形式，投标人应根据需要准备足够数量的表格来填写。

2、后附本人身份证、学历证明、业绩证明等证明材料。

3、表格如不符合本单位情况，可稍作修改，行数不够可自行添加。

投标人盖章：

日期： 年 月 日

格式二十一：拟派本项目实施人员一览表

拟派本项目实施人员一览表

姓名	本项目拟任 岗位	年龄	性别	安排上岗起止时间	备注
说明：

注：1、此表仅提供了表格形式，投标人应根据需要准备足够数量的表格来填写。

2、参与项目运营的团队总人数不得少于10人。

3、后附人员身份证、学历证明、社保证明等证明材料。

4、表格如不符合本单位情况，可稍作修改，行数不够可自行添加。

投标人盖章：

日期： 年 月 日

格式二十二：投标人需要说明的其他文件和说明

（格式自拟）

投标人盖章：

日期： 年 月 日

（三）报价文件格式

格式二十三：报价文件封面格式

投标文件

投标文件名称：	报价文件
项目名称：
标项：	（若有）
投标人全称（盖章）：
投标人地址：
年月日

格式二十四：报价文件目录

（格式自行设计）

格式二十五：开标一览表

开标一览表

单位：元

招标项目名称	服务费报价 （总计）	安置房地块 物业管理服务费	未来社区运营净收益报价	备注
台州仙居黄坦树未来社区运营管理服务	小写： 大写：	小写： 大写：	小写： 大写：

说明：

▲1、服务费报价须和“格式二十六：投标分项报价表”中“一、服务费”的总价一致。

▲2、未来社区运营净收益报价须和“格式二十六 投标分项报价表”中的“三、未来社区运营净收益”的报价一致。

投标人盖章：

日期： 年 月 日

格式二十六：投标分项报价表

1. 服务费

序号	报价说明			服务期限	投标报价	▲最高限价（万元）
1	运营前期服务费	运营前期筹备服务	包含（但不限于）运营实施方案优化费用、人员成本（含职工工资、奖金、职工社会保险、职工福利支出、节假日加班费用等）、运营前期筹备内容（市场调研、落位优化、商业模式、运营管理模式、团队配置、管理组织等咨询）等所产生的一切费用、外部其他咨询费用、九场景相关联品牌咨询费用、运营初期团队、开办费、物业前期筹备等前期介入咨询工作各项产生的所有费用。			290
		项目验收服务费	包含浙江省城镇未来社区验收工作的各相关验收事项取证、收集、整理和上报工作等所产生的一切费用。
2	营销招商服务费		①包含（但不限于）资源招商工作、场景配置、优质品牌资源引进、项目试运营、项目正式运营服务费、后期运营管理建议、安全预案、应急预案等所产生的一切费用。 ②前置招商、招商人员成本、招商佣金、招商工具费用、招商差旅/招待等不可预计费用。			800
	场景运营及管理服务费		三化九场景（含数字化平台）的运营管理服务：包含（但不限于）运营过程中产生的美陈、耗材、活动氛围布置及九大场景能耗费等一切费用。			3300
			九大场景物业管理服务费（自签订合同之日起，至运营服务期结束的物业管理服务费用）
总计				万元

说明：

▲1.各项报价超过控制价的为无效报价，投标文件将被否决。

▲2.此栏内相应的“总计”价格应与格式二十五“开标一览表”中对应的价格相一致。

▲3.不提供此表的报价，视为没有实质性响应招标文件要求。

2. 安置房地块物业管理服务费

序号	报价说明	服务期限	投标报价	▲最高限价（万元）
1	安置房地块物业管理服务费（2年，投标人自行收取，自负盈亏）			1028

说明：

▲1.各项报价超过控制价的为无效报价，投标文件将被否决。

▲2.此栏内的价格应与格式二十五“开标一览表”中对应的价格相一致。

▲3.不提供此表的报价，视为没有实质性响应招标文件要求。

3. 未来社区运营净收益

序号	报价项目	报价内容	报价说明	服务期限	报价 （万元）	▲最低限价 （万元）
1	未来社区运营净收益	合同全周期净收益	由投标人自行预测运营收益情况自主填报			≥1100

说明：

▲1.各项报价超过控制价的为无效报价，投标文件将被否决。

▲2.此栏内的价格应与格式二十五“开标一览表”中对应的价格相一致。

▲3.不提供此表的报价，视为没有实质性响应招标文件要求。

投标人盖章：

日期： 年 月 日

4. 物业管理服务费单价

序号	项目	报价内容	报价	▲最高限价
1	基础物业管理服务费	住宅物业管理服务费		1.8元/㎡/月
		九大场景公益性与惠民性空间管理服务费		2.5元/㎡/月
		车位管理服务费		45元/个/月
2	经营性商业物业管理费	经营性空间物业管理费		3.5元/㎡/月

说明：▲1.各项报价超过控制价的为无效报价，投标文件将被否决。

▲2.不提供此表的报价，视为没有实质性响应招标文件要求。

投标人盖章：

日期： 年 月 日

格式二十七：投标人基本情况表

投标人基本情况表

投标人名称
注册地址			邮政编码
联系方式	联系人		电话
	传真		网址
法定代表人	姓名		联系方式
项目负责人	姓名		联系方式
成立时间
营业执照号
注册资金
开户银行
账号
经营范围
股东构成情况及投资参股的关联企业情况
备注

投标人盖章：

日期： 年 月 日

格式二十八：投标人需要说明的其他文件和说明

（格式自行设计）

投标人盖章：

日期：