普洛斯中国控股有限公司（曾用名：普洛斯洛华中国海外控股（香港）有限公司）面向专业投资者公开发行不超过人民币 150 亿元公司债券已经上海证券交易所审核同意并经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]1253 号”注册。经新世纪评估综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。本期债券发行上市前，发行人最近一期期末净资产总额（含少数股东权益）为 1,482,773.6 万美元（2019

普洛斯中国控股有限公司公开发行 2020 年公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向专业投资者）

普洛斯中国控股有限公司

（住所：xxxxxxxx 00 xxxxxxxxx 00 x）

公开发行 2020 年公司债券（第一期）募集说明书摘要

（面向专业投资者）

主承销商

（住所：xxxxxxxxxxxx

0 xxxxx 0 x 00 xx 00 x）

（xx：深圳市xxxxxxxxxxx 000 x）

签署日期：年月日

声明

募集说明书及其摘要的全部内容遵循《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 23 号——公开发行公司债券募集说明书（2015 年修订）》、《上海证券交易所公司债券上市规则》及其他现行法律、法规的规定以及经上海证券交易所审核同意并经中国证监会注册，并结合发行人的实际情况编制。

发行人及全体董事、高级管理人员承诺，募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。

公司负责人、主管会计工作的负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证募集说明书及其摘要中财务会计信息真实、准确、完整。

主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性xx或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。

凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书摘要及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。中国证监会对公司债券发行的注册，证券交易所出具同意公司债券发行上市的审核意见，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证，公司债券的投资风险由投资者自行承担。

投资者认购或持有本期公司债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及债券受托管理事务报告将置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查阅。

根据《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。

除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书摘要中列明的信息和对本募集说明书摘要作任何说明。投资者若对募集说明书及

其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应审慎地考虑募集说明书第二节所述各项风险因素。

本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所

（xxxx://xxx.xxx.xxx.xx/）网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。

重大事项提示 ‌

一、本期债券发行上市

普洛斯中国控股有限公司（曾用名：普洛斯洛华中国海外控股（香港）有限公司）面向专业投资者公开发行不超过人民币 150 亿元公司债券已经上海证券交易所审核同意并经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]1253 号”注册。经新世纪评估综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。本期债券发行上市前，发行人最近一期期末净资产总额（含少数股东权益）为 1,482,773.6 万美元（2019

年 12 月 31 日经审计合并财务报表中的所有者权益合计），合并口径资产负债率为 45.90%。发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润 139,713.2 万美元 1（最近三个财年合并报表中归属于本公司股东的净利润），预计不少于本期债券一年利息的 1.5倍。发行人在本期债券发行前的财务指标符合相关规定。

本期债券发行及上市安排请参见发行公告。

二、上市后的交易流通

x期债券发行后拟安排在上海证券交易所上市交易。本期债券符合在上海证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前，公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司目前无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得上海证券交易所同意，若届时本期债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售于发行人。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除上海证券交易所以外的其他交易场所上市。

因此，投资者应清楚所面临的潜在流动性风险，即投资者可能无法立即出售其持有的本期债券，或即使投资者以某一价格出售其持有的本期债券，投资者也可能无法获得与发达二级市场上类似投资收益水平相当的收益。

1 2018 年 4-12 月数据经年化

三、发行对象

x期债券的发行对象为《中华人民共和国证券法（2019 年修订）》、国务院证券监督管理机构规定的专业投资者。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限专业投资者参与交易，普通投资者认购或买入的交易行为无效。

四、评级结果及跟踪评级安排

经新世纪综合评定，发行人主体信用等级为 AAA，该级别的涵义为发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低；本期债券信用等级为 AAA，该级别的涵义为债券的偿付安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

考虑到资信评级机构对公司和本期债券的评级是一个动态评估的过程，如果未来资信评级机构调低对公司主体或者本期债券的信用评级，本期债券的市场价格将可能随之发生波动从而给持有本期债券的投资者造成损失。

自评级报告出具之日起，新世纪将对受评主体进行持续跟踪评级。跟踪评级期间，新世纪将持续关注受评主体外部经营环境的变化、影响其经营或财务状况的重大事项以及受评主体履行债务的情况等因素，并出具跟踪评级报告，动态地反映受评主体的信用状况。

新世纪的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将通过新世纪网站以及上交所予以公告。

五、质押式回购

公司主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA。本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件，发行人拟向上交所及债券登记机构申请新质押式回购安排。

六、债券持有人会议决议适用性

债券持有人进行表决时，以每一张未偿还的本期债券为一表决权。债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对所有债券持有人（包括所有出席会议

（包括现场或非现场参加）、未出席会议、反对决议或放弃投票权的债券持有人、无表决权的债券持有人，以及在相关决议通过后受让本期债券的持有人）均具有同等约束力。

债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受公司与债券受托管理人为本次债券共同制定的《债券持有人会议规则》及与债券受托管理人签订的《债券受托管理协议》。

七、☑观经济形势波动风险

发行人所从事的仓储物流园区开发和经营业务的发展与宏观经济形势有着较强的相关性，尤其是下游零售业和制造业的需求直接影响到物流仓储行业的需求。国内外宏观经济形势变化、国家宏观经济政策调整以及经济增长周期性变化都会对发行人的经营产生重大影响。考虑到未来宏观经济走向的不确定性、复杂性，这将对公司的主营业务发展产生一定影响，进而对公司的生产经营活动及盈利能力产生一定的影响。

八、产业政策风险

2011 年 8 月，国务院出台《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发[2011]38 号），其中明确指出，要通过减轻物流企业税收负担、加大对物流企业的土地政策支持力度等一系列措施促进物流业健康发展。2014 年 9 月，国务院颁布《物流业发展中长期规划（2014-2020）》（以下简称“《规划》”），提出了物流业发展的三大重点：一是降低物流成本；二是提升物流企业规模化、集约化水平；三是加强物流设施网络建设。《规划》明确“物流业是融合运输、仓储、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民经济发展的基础性、战略性产业”，并明确了仓储行业需要加快现代化立体仓库、资源型产品物流集散中心和重要商品仓储设施建设和在大中城市和制造业基地xx加强现代化配送中心规划的指导意见。随着涉及促进物流业及仓储业发展的政策密集推行，政策变化将对物流市场格局产生较大影响，并进而对发行人物流相关

主业的经营带来一定的机遇和挑战。未来国家产业政策可能进一步调整，进而可能影响发行人的经营业绩。

九、外汇汇率波动的风险

发行人的业务和主要资产处于国内，产生的收入以人民币计价，但财务报表以美元为单位编制，公司同时也借有部分美元借款，存在一定的货币错配情况，面临着汇率波动的风险。自 2015 年 8 月 11 日中国人民银行进一步完善人民币兑美元汇率中间价形成机制以来，人民币兑美元汇率曾出现较大的波动。若未来人民币兑美元汇率继续震荡，可能会导致公司的经营业绩、财务状况产生波动。

十、投资性房地产公允价值波动的风险

发行人的主要业务为持有出租现代仓储物流设施，主要资产为投资性房地产；发行人以公允价值法计量投资性房地产。最近三年末，发行人投资性房地产余额分别为 1,660,506.8 万美元、1,785,564.6 万美元和 2,065,666.4 万美元，占总资产的比例分别为

77.81%、76.12%和 75.36%；最近三年，发行人的投资性房地产公允价值变动金额分别为 168,079.1 万美元、243,347.4 万美元和 108,183.1 万美元，占税前利润比例为 76.34%、 89.18%和 71.07%，占净利润比例为 101.91%、126.30%和 102.29%。公司投资性房地产公允价值的不断升值受宏观经济、资本化率水平、行业供求等多种因素影响，未来若宏观经济环境出现重大不利变化，导致发行人新建开发的仓储资产价值出现较大的跌价，可能会导致公司投资性房地产的公允价值出现下跌，对公司的经营业绩和财务状况产生不利影响。

十一、受限资产规模较大的风险

截至 2019 年 12 月 31 日，发行人因向银行融资设定抵押的投资性房地产的受限资产公允价值为 130.36 亿美元，占公司总资产的 47.56%，相应银行贷款按报表折算为美元合计 30.92 亿美元。如以上融资不能按期还本付息，公司抵质押资产将面临被处置的风险，进而给公司带来一定的财务风险。

十二、跨境风险

发行人注册于中华人民共和国香港特别行政区，而发行人的最终控股公司位于新加坡，因此发行人可能同时会受到新加坡和香港特别行政区的经济和政治形势以及其他因素的影响，包括但不限于政府管制、政治经济变动、贸易限制、关税、货币汇率以及影响贸易和投资的法律和政策的变更等。如果发行人无法成功应对前述变更，则可能导致当前运营受到影响，从而可能对发行人的运营、财务状况和经营成果以及发行人的未来前景造成不利影响。

十三、境外主体的仲裁裁决程序复杂、执行成本高的风险

发行人注册于中华人民共和国香港特别行政区。本期债券发行约定的仲裁地点为北京，尽管中国大陆与香港特别行政区之间有相互执行仲裁裁决的安排，但由于两地法律体系、政策环境等存在差异，可能会存在仲裁裁决程序复杂、执行成本高的风险。

十四、普洛斯集团退市对公司融资渠道产生影响的风险

2018 年 1 月 22 日，普洛斯中国控股股东普洛斯集团从新加坡证券交易所退市，可能对公司的融资渠道造成一定影响。

十五、扣除非经常性损益后的盈利能力下降较多的风险

报告期各期，发行人投资性房地产公允价值变动分别为 168,079.1 万美元、243,347.4

万美元和 108,183.1 万美元，均计入了非经常性损益科目。扣除非经常性损益后，发行人归属于母公司股东的净利润对本次债券利息的覆盖倍数有一定程度的下降，对发行人的偿债能力有一定负面影响。但根据测算，发行人近三年扣除非经常性损益后的归属于母公司股东的净利润均值为 167,362.9 万人民币 2，对本次债券利息的覆盖倍数（假设本次债券票面利率 4.00%）为 2.79 倍，仍然足以覆盖本次 150 亿元人民币公司债券的年

利息。且从现金流角度，发行人近三年经营活动产生的现金流量净额均值为 40,853.32万美元 3（折合人民币 281,708.7 万元），对本次债券利息的覆盖倍数（假设本次债券票面利率 4.00%）为 4.70 倍，覆盖倍数较高，发行人现金流的偿债能力较强。

十六、经营业绩主要依赖下属子公司的风险

发行人自身为控股公司，本部无任何实质业务运营，目前的经营业绩主要依靠下属子公司，2018 财年、2017 年 4-12 月、2018 年 4-12 月、0000 x 0-00 x，0000 x 1-12月，发行人营业收入分别为 89,655.8 万美元、63,207.3 万美元、75,344.3 万美元、101,792.8万美元和 99,095.4 万美元，同时发行人母公司近三年无营业收入，税前利润分别为 9,402万美元、-29,880 万美元和-22,450 万美元。发行人下属子公司数目众多，截至 2019 年 12 月末，发行人境内控股子公司 446 家，境外子公司 423 家。未来若发行人下属子公司经营情况无法达到预期，将可能影响发行人整体的经营业绩，会对发行人产生不利的影响。

发行人母公司可通过所持投资性物业进行融资，可通过资产证券化等产品盘活所持资产，可通过普通债务融资产品和间接融资方式进行融资，可通过收回以外债形式向境内子公司的借款回笼资金，可通过子公司分红获取资金，可通过向控股股东普洛斯集团进行股东借款，可通过股东注资增加资金实力等方式保障偿债能力。因此，发行人母公司虽然为控股公司，但其多元化的资金筹措渠道可以为公司偿债能力提供足够的保障。

十七、发行人公司名称变更

发行人因业务开展需要，决定变更公司名称，中文名称由“普洛斯洛华中国海外控股（香港）有限公司”变更为“普洛斯中国控股有限公司”，英文名称由“Iowa China Offshore Holdings (Hong Kong) Limited” 变更为“GLP China Holdings Limited”。上述变更已于 2018 年 5 月 14 日在香港公司注册处完成了登记。发行人此次公司名称变更不涉及发行人已发行公司债券的名称、简称和代码的变更。普洛斯中国控股有限公司将承继更名前的一切债权债务。

十八、发行人更改财务年度结算日

公司于截至 2018 年 3 月 31 日止年度的经审计的年度报告披露之后，将财务年度结

算日由 3 月 31 日更改为 12 月 31 日，截至 2018 年 12 月 31 日止经审计财务报表涵盖由

2018 年 4 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日止 9 个月期间。

更改公司财务年度结算日的原因旨在使其与公司于中华人民共和国注册成立及营运之主要子公司、联合营公司的财务年度结算日一致，而该主要附属公司需按法定要求以 12 月 31 日为财务年度结算日。公司认为更改财务年度结算日将简化合并财务报表的编制工作，包括发行人年度财务报告程序，更改公司之财务年度结算日将不会对公司产生重大不利影响。

于财务年度结算日更改为 12 月 31 日后，公司于 2019 年 4 月 30 日发布了截至 2018

年 12 月 31 日止 9 个月的经审计年度报告，并于 2019 年 8 月 29 日发布了截至 2019 年

6 月 30 日止 6 个月未经审计中期财务报告。后续，公司将于债券存续期内每年 4 月 30

日之前发布上一年度年度报告，每年 8 月 31 日前发布该年度中期报告。

六、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系 23

六、公司控股股东和实际控制人基本情况 43

七、公司现任董事及高级管理人员的基本情况 46

五、本次公司债券发行后发行人资产负债结构的变化 98

第五节募集资金运用 100

一、本期发行公司债券募集资金数额 100

二、募集资金专项账户管理安排 100

三、本期公司债券募集资金使用计划 100

四、募集资金的现金管理 101

五、募集资金使用计划调整的授权、决策和风险控制措施 101

六、募集资金运用对公司财务状况的影响 101

七、发行人关于本期债券募集资金的承诺 102

第六节备查文件 103

释义 ‌

在本募集说明书摘要中，除非文中另有所指，下列词语具有如下含义：

发行人/公司/普洛斯中国

指

普洛斯中国控股有限公司，英文名称为 GLP China Holdings Limited（曾用名：普洛斯洛华中国海外控股（香港）有限公司，英文曾用名： Iowa China Offshore

Holdings (Hong Kong) Limited）

普洛斯集团

指

GLP Pte. Ltd. （曾用名： Global Logistic Properties Limited），即普洛斯中国控股有限公司的实际控制人和

最终控股公司

本次债券

指

发行人根据董事会会议审议通过的在中国境内面向专业投资者公开发行总额不超过人民币 150 亿元（含 150

亿元）的公司债券

x次发行

指

x次债券的发行

本期债券

指

在中国境内面向专业投资者公开发行总额不超过人民币 2 亿元（含 2 亿元）的公司债券

x期发行

指

x期债券的发行

募集说明书

指

发行人据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《普

洛斯中国控股有限公司公开发行 2020 年公司债券（第一期）募集说明书（面向专业投资者）》

发行公告

指

发行人根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的

《普洛斯中国控股有限公司公开发行 2020 年公司债券

（第一期）发行公告（面向专业投资者）》

主承销商、中金公司、招商证券

指

中国国际金融股份有限公司、招商证券股份有限公司

簿记管理人

指

中国国际金融股份有限公司

债券受托管理人或受托管理人	指	中国国际金融股份有限公司
簿记建档	指	由簿记管理人记录投资者认购数量和债券价格的意愿的程序
承销团	指	主承销商为本期发行组织的、由主承销商和分销商组成的承销机构的总称
新世纪、新世纪评估、资信评级机构	指	上海新世纪资信评估投资服务有限公司
债券持有人	指	根据债券登记机构的记录显示在其名下登记拥有本期债券的投资者
子公司	指	发行人合并报表范围内子公司
2018 财年	指	2017 年 4 月 1 日-2018 年 3 月 31 日
2019 年度	指	2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日
最近三年/报告期	指	2017 年 4 月 1 日-2018 年 3 月 31 日、2018 年 4 月 1 日 -2018 年 12 月 31 日和 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日
最近三年/报告期各期末	指	2018 年 3 月 31 日、2018 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日
法定节假日或休息日	指	中华人民共和国大陆以及香港特别行政区的法定及政府指定节假日或休息日（不包括澳门特别行政区和台湾省的法定节假日或休息日）
工作日	指	北京市的商业银行的对公营业日（不包括法定节假日或休息日）
交易日	指	上海证券交易所交易日
GDP	指	国内生产总值
人民币	指	中华人民共和国的法定货币

元	指	人民币元
美元	指	美利坚合众国的法定货币
欧元	指	欧洲联盟的法定货币
港币	指	中华人民共和国香港特别行政区的法定货币
新加坡元	指	新加坡共和国的法定货币
中国证监会	指	中国证券监督管理委员会
中证登	指	中国证券登记结算有限责任公司
董事会	指	普洛斯中国控股有限公司董事会
股东会	指	普洛斯中国控股有限公司股东会
《债券受托管理协议》	指	《普洛斯中国控股有限公司公开发行 2020 年公司债券受托管理协议》
《债券持有人会议规则》	指	《普洛斯中国控股有限公司公开发行 2020 年公司债券持有人会议规则》
《公司法》	指	《中华人民共和国公司法》
《证券法》	指	《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）
《管理办法》	指	中国证监会于 2015 年 1 月 15 日颁布的《公司债券发行与交易管理办法》
《公司章程》	指	《普洛斯中国控股有限公司公司章程》
香港财务报告准则	指	香港会计师公会公布并不时修订的香港财务报告准则
安博或 Prologis	指	美国安博集团
百世	指	浙江百世物流科技有限公司
京东	指	北京京东世纪贸易有限公司
德邦快递	指	德邦物流股份有限公司
心怡科技物流	指	广东心怡科技物流有限公司

唯品会	指	广州唯品会信息科技有限公司
xx	指	xx易购集团股份有限公司
日日顺	指	青岛日日顺物流有限公司
顺丰速运	指	顺丰速运（集团）有限公司
中外运	指	中外运敦豪物流有限公司
宝马	指	宝马汽车公司（BMW）
博世	指	德国博世集团（BOSCH）
DHL	指	敦豪航空货运公司
沃尔玛	指	沃尔玛百货有限公司（WMT）
三星	指	韩国三星集团
阿迪达斯	指	阿迪达斯集团（Adidas）
施耐德	指	施耐德电气有限公司
上海医药	指	上海医药集团股份有限公司
国药集团	指	中国医药集团总公司
广药集团	指	广州医药集团有限公司
恒伟	指	上海恒伟国际物流有限公司
完工稳定物业	指	已完工达到一年或是出租率达到93%以上的仓储物业项目，满足两个条件之一即可认为是完工稳定物业， 2018年4月1日起为出租率达90%
完工未稳定物业	指	完工未满一年且出租率未达到93%以上的仓储物业项目，2018年4月1日起为出租率达到90%
重新调整物业	指	正在由保税转非保税中的物业或改造中的物业（改造期超过三个月）或转变功能用途中的物业
标准库	指	一般为双面对开的仓储，一面装载入仓储物品，然后

从另外一面运输分销出去的仓库

定制库

指

专门为特定客户设计的有特定用途的仓库

厚朴基金

指

HOPU Logistics Investment Management Co., Ltd.

和其附属公司，及接受他们管理和咨询建议的主体

高瓴资本

指

Hillhouse Capital Logistics Management, Ltd. 和其

附属公司，及接受他们管理和咨询建议的主体

SMG

指

SMG Eastern Limited和其附属公司，及接受他们管理和咨询建议的主体

中银投资

指

Bank of China Group Investment Limited和其附属

公司

万科

指

Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited

和其附属公司

由于计算时小数点后两位采取四舍五入的方式，因此表格中各单项数据之和与合计数在小数点后两位可能有误差。

本募集说明书摘要发行人财务数据的货币单位除特别说明外，均为美元。

第一节发行概况 ‌

一、本次债券的注册和发行情况 ‌

2020 年 3 月 25 日，公司董事会会议根据公司章程细则第 112（a）审议通过了《普

洛斯中国控股有限公司董事会书面决议》，同意公司发行不超过 150 亿元（含 150 亿元）公司债券。

发行人于 2020 年 6 月 18 日获得中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]1253 号”

文同意向专业投资者发行面值不超过人民币 150 亿元公司债券的注册。

二、本期债券的基本条款 ‌

（一）债券名称：普洛斯中国控股有限公司公开发行 2020 年公司债券（第一期）

（面向专业投资者）。

（二）发行规模：本次债券发行规模不超过 150 亿元（含 150 亿元），其中本期债

券发行规模不超过 2 亿元（含 2 亿元）。

（三）票面金额：本期债券面值人民币 100 元。

（四）债券品种和期限：本期债券分为两个品种，品种一为 3 年期，品种二为 5

年期。

（五）还本付息的期限：本期债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金一起支付。

（六）起息日：2020 年 7 月 30 日。

（七）利息登记日：本期债券的利息登记日按登记机构相关规定处理。在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获得该利息登记日所在计息年度的利息。

（八）付息日：品种一的付息日期为 2021 年至 2023 年每年的 7 月 30 日；品种二

的付息日为 2021 年至 2025 年每年的 7 月 30 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至

其后的第 1 个交易日；顺延期间付息款项不另计利息）。

（九）本金支付日：本期债券品种一的本金支付日期为 2023 年 7 月 30 日，品种二

的本金支付日期为 2025 年 7 月 30 日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1

个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。

（十）还本付息的支付方式：本期债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付的具体事项按照债券登记机构的相关规定办理。

（十一）支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债券登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。

（十二）债券利率及确定方式：本期债券票面年利率将根据网下询价簿记结果，由公司与主承销商按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内确定。本期债券品种一与品种二票面利率采取单利按年计息，不计复利。

（十三）品种间回拨选择权：发行人和主承销商将根据网下簿记建档情况，决定是否行使品种间回拨选择权，即减少其中一个品种的发行规模，同时对另一品种的发行规模增加相应金额，品种间回拨比例不受限制（如某个品种的发行规模全额回拨至另一品种，则本期债券实际变更为单一品种）。

（十四）担保情况：本期债券无担保。

（十五）募集资金专项账户：公司将根据相关法律法规的规定安排指定账户作为募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付。

（十六）信用级别及资信评级机构：经新世纪评估综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。新世纪评估将在本期债券有效存续期间对发行人进行定期跟踪评级以及不定期跟踪评级。

（十七）主承销商：中国国际金融股份有限公司、招商证券股份有限公司。

（十八）簿记管理人：中国国际金融股份有限公司。

（十九）债券受托管理人：中国国际金融股份有限公司。

（二十）发行方式：本期债券发行采取网下面向专业投资者询价配售的方式，网下

申购由发行人与主承销商根据簿记建档情况进行债券配售。

（二十一）发行对象：本期债券的发行对象为《中华人民共和国证券法（2019 年修订）》、国务院证券监督管理机构规定的专业投资者。

（二十二）网下配售原则：主承销商根据网下询价结果对所有有效申购进行配售，投资者的获配售金额不会超过其有效申购中相应的最大申购金额。公司将按照投资者的申购利率从低到高进行簿记建档，按照申购利率从低到高对申购金额进行累计，当累计金额超过或等于本期债券发行总额时所对应的最高申购利率确认为发行利率。xxxx在最终发行利率以下（含发行利率）的投资者原则上按照价格优先的原则配售；在价格相同的情况下，按照等比例原则进行配售，同时适当考虑长期合作的投资者优先。

（二十三）承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的方式承销。

（二十四）拟上市地：上海证券交易所。

（二十五）上市安排：本期发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本期债券上市交易的申请，具体上市时间将另行公告。

（二十六）发行价格：按面值平价发行。

（二十七）债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在债券登记机构开立的托管账户登记托管。本期债券发行结束后，债券持有人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押等操作。

（二十八）向公司股东配售的安排：本期债券不向公司股东优先配售。

（二十九）募集资金用途：本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于归还发行人及下属境内子公司有息债务。

（三十）新质押式回购：发行人主体信用等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA。本期债券符合进行新质押式回购交易的基本条件，发行人拟向上交所及债券登记机构申请新质押式回购安排。

（三十一）税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。

三、本期债券发行及上市安排 ‌

（一）本期债券发行时间安排

发行公告刊登日期：	2020 年 7 月 27 日
发行首日：	2020 年 7 月 29 日
预计发行/网下认购期限：	2020 年 7 月 29 日至 2020 年 7 月 30 日

（二）本期债券上市安排

x期发行结束后，发行人将尽快向上海证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。

四、本期债券发行的有关机构 ‌

（一）发行人：普洛斯中国控股有限公司

授权代表：	诸葛文静
住所：	xxxxxxxx 00 xxxxxxxxx 00 x
联系电话：	000-0000 0000、000-0000 0000
联系人：	xxx、xxx

（二）主承销商、簿记管理人：中国国际金融股份有限公司

法定代表人：	xxx
住所：	xxxxxxxxxxxx 0 xxxxx 0 x 00 xx 00 x
联系电话：	000-0000 0000
传真：	000-0000 0000
项目负责人：	xxx、xxx
项目经办人：	xx、xxx、xxx、xxx

（三）主承销商：招商证券股份有限公司

法定代表人：	霍达
住所：	深圳市福田区福田街道福华一路 111 号
联系电话：	000-0000 0000
传真：	000-0000 0000
项目负责人：	xx、xx
项目经办人：	xxx、xxx、xx

（四）发行人律师：上海市锦天城律师事务所

负责人：	xxx
住所：	xxxxxxxxxxx 000 xxxxxxx 00、00 x
联系电话：	000-0000 0000
传真：	000-0000 0000
经办律师：	xxx、xx

（五）会计师事务所：毕马威会计师事务所

合伙人	xxx
xx：	香港中环遮打道 10 号太子大厦 8 层
联系电话：	000-0000 0000
传真：	000-0000 0000
注册会计师：	xxx

（六）债券受托管理人：中国国际金融股份有限公司

法定代表人：	xxx
住所：	xxxxxxxxxxxx 0 xxxxx 0 x 00 xx 00 x
联系电话：	000-0000 0000

传真：	000-0000 0000
项目负责人：	xxx、xxx
项目经办人：	xx、xxx、xxx、xxx

（七）资信评级机构：上海新世纪资信评估投资服务有限公司

法定代表人：	xxx
xx：	xxxxxxxxx 0000 x X x 000 x k-22
联系电话：	000-0000 0000
传真：	000-0000 0000
经办人：	xx、xx

（八）募集资金专项账户开户银行

名称：	招商银行股份有限公司xxxxxxx
xx：	xxxxxxxxxx 000 xxxxx招商银行
联系电话：	000-00000000
传真：	020-32219532
联系人：	xx、xxx

（九）申请上市交易所：上海证券交易所

总经理：	xx
住所：	xxxxxxx 000 x证券大厦
联系电话：	000-0000 0000
传真：	000-0000 0000
邮政编码：	200120

（十）公司债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

总经理：

住所：	xxxxxxxxxxxx 000 xxxxxxx 0 x
联系电话：	000-0000 0000
传真：	000-0000 0000
邮政编码：	200120

五、认购人承诺 ‌

购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人、二级市场的购买人和以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：

（一）接受本募集说明书摘要对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；

（二）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券，均视作同意由中金公司担任本期债券的债券受托管理人，且均视作同意公司与债券受托管理人签署的

《债券受托管理协议》项下的相关规定；

（三）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受发行人与债券受托管理人共同制定的《债券持有人会议规则》并受之约束；

（四）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；

（五）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上交所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。

六、发行人与本期发行的有关机构、人员的利害关系 ‌

截至 2019 年 12 月 31 日，招商证券持有发行人公司债券共 98,000 万人民币，持有

发行人海外债券共 20 万美元。

除此之外，发行人与本期发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。

第二节发行人及本期债券的资信状况 ‌

一、本期债券的信用评级情况 ‌

根据新世纪评估出具的《普洛斯中国控股有限公司公开发行 2020 年公司债券（第一期）（面向专业投资者）信用评级报告》（新世纪债评(2020)010420），公司的主体信用等级为 AAA，本期债券的信用等级为 AAA。

二、信用评级报告的主要事项 ‌

（一）信用评级结论及标识所代表的涵义

新世纪评估评定发行人的主体长期信用等级为 AAA，该级别的涵义为发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

新世纪评估评本期公司债券的信用等级为 AAA，该级别的涵义为债券的偿付安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

（二）信用评级报告的主要内容

1、主要优势/机遇

1）行业发展前景较好。国内需求扩张、网络购物蓬勃发展，以及连续出台的物流及仓储业利好政策，推动了我国仓储业的快速发展。

2）行业地位突出。普洛斯中国为国内最大的物流仓储运营企业，其仓储运营面积在国内具有绝对领先优势，且随着在建项目投入运营，网络化布局基本完成，公司行业地位将得到进一步巩固。

3）经营状况良好。普洛斯中国专注于仓储租赁业务，旗下仓储物业出租率高，租金水平稳定，促使其租金收入及现金流入稳定。

4）融资渠道广泛。普洛斯中国财务杠杆适中，后续尚有较大融资空间。且公司已通过引入战略投资者、设立物流仓储开发基金等方式筹资，融资渠道广泛。

2、主要风险/关注

1）经营业绩和财务状况高度依赖于仓储物业资产估值的大幅度增值。普洛斯中国仓储物业占资产比例高，每年的估值溢价数额大，是公司维持良好经营业绩和财务状况的关键支撑。一旦仓储行业景气度大幅下滑，相关估值下跌或将对其杠杆及业绩构成重大负面影响。

2）面临的汇率波动风险较大。普洛斯中国为外资企业，持有一定数额的外币有息负债，而公司经营实体均在国内，且以人民币收款。较大额的外币债务使公司面临较大的汇率波动风险。

3）债务压力持续积聚。2017 年以来普洛斯中国债务规模快速扩张，偿债压力持续积聚。公司债务快速转变为仓储资产，资产固化趋势明显，目前非流动资产占总资产的比重约为 90%。

（三）跟踪评级的有关安排

根据相关主管部门的监管要求和新世纪评估的业务操作规范，在本期公司债存续期

（本期公司债发行日至到期兑付日止）内，新世纪评估将对其进行跟踪评级。

定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于发行人年度报告披露后 2个月内出具。定期跟踪评级报告是新世纪评估在发行人所提供的跟踪评级资料的基础上做出的评级判断。

在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时，新世纪评估将启动不定期跟踪评级程序，发行人应根据已作出的书面承诺及时告知新世纪评估相应事项并提供相应资料。

新世纪评估的跟踪评级报告和评级结果将对发行人、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。

在持续跟踪评级报告出具 5 个工作日内，新世纪评估将把跟踪评级报告发送至发行人，并同时发送至交易所网站公告，且交易所网站公告披露时间将不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。

如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料，新世纪评估将根据相关主管部门监管的要求和新世纪评估的业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、终止评级等评级行动。

三、发行人资信情况 ‌

（一）发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况

发行人财务状况和资信情况良好，与招商银行、中国银行、交通银行、工商银行、建设银行等商业银行保持长期合作关系，授信额度充足，间接债务融资能力较强。截至 2019 年 12 月末，发行人获得多家银行授信额度折合等值 5,310.48 百万美元，其中已使

用额度折合等值 4,222.97 百万美元，尚未使用额度折合等值 1,087.51 百万美元。

（二）报告期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象

报告期内，发行人与主要客户发生重要业务往来时，未曾发生严重违约行为。

（三）发行且在存续期的债券、其他债务融资工具情况

截至本募集说明书摘要签署日，发行人境内已发行且尚在存续期的债券及其他债务融资工具情况如下：

单位：亿元

债券名称

简称

代码

发行日

到期日

债券

余额

利率

（%）

交易场所

投资者适当

性安排

普洛斯洛华中国海外控股(香港)有限公司 2016 年公司债券(第

一期)(品种二)

16GLP02

000000.XX

2016-07-

2021-07-

5.00

3.58

上海证券交易所

合格投资者

普洛斯洛华中国海外控股(香港)有限公司 2017 年度第一期中期

票据

17 普洛斯洛华 MTN001

101758051

.IB

2017-10-

2022-10-

10.00

4.99

银行间市场

普洛斯洛华中国海外控股(香港)有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行“一带一

路”公司债券(第一期)

18GLPR1

000000.XX

2018-02-

2027-02-

12.00

5.65

深圳证券交易所

合格投资者

普洛斯洛华中国海外控股(香港)有限公司 2018 年度第一期中期

票据

18 普洛斯洛华 MTN001

101800304

.IB

2018-03-

2021-03-

12.00

5.29

银行间市场

普洛斯洛华中国海外控股(香港)有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行“一带一

路”公司债券(第二期)

18GLPR2

000000.XX

2018-04-

2027-04-

40.00

5.45

深圳证券交易所

合格投资者

普洛斯洛华中国海外控股(香港)有限公司

2018 年度第二期中期

18 普洛斯洛华

MTN002

101800384

.IB

2018-04-

2021-04-

12.00

5.15

银行间市场

债券名称

简称

代码

发行日

到期日

债券

余额

利率

（%）

交易场所

投资者适当

性安排

票据

普洛斯洛华中国海外控股(香港)有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行“一带一路”公司债券(第三

期)(品种一)

18GLPR3

000000.XX

2018-05-

2027-05-

15.00

5.09

深圳证券交易所

合格投资者

普洛斯中国控股有限公司2018 年面向合格投资者公开发行"一带一路"公司债券(第

四期)

18GLPR5

000000.XX

2018-07-

2027-07-

20.00

5.20

深圳证券交易所

合格投资者

普洛斯中国控股有限

公司2018 年度第三期中期票据

18 普洛斯

MTN003

101800777

.IB

2018-07-

2021-07-

15.00

5.24

银行间市场

普洛斯中国控股有限

公司2018 年度第四期中期票据

18 普洛斯

MTN004

101801133

.IB

2018-10-

2021-10-

12.00

4.83

银行间市场

普洛斯中国控股有限公司2018 年度第五期

中期票据

18 普洛斯

MTN005

101801316

.IB

2018-11-

2021-11-

15.00

4.64

银行间市场

普洛斯中国控股有限公司2019 年面向合格投资者公开发行“一带一路”公司债券(第

一期)(品种一)

19GLPR1

000000.XX

2019-03-

2028-03-

33.00

4.35

深圳证券交易所

合格投资者

普洛斯中国控股有限公司2020 年度第一期

中期票据

20 普洛斯

MTN001

102001406

.IB

2020-07-

2023-07-

20.00

3.90

银行间市场

注：

“18GLPR1”的本金支付日为 2027 年 2 月 7 日；若投资者在第 3 年末行使回售选择权，则其回售

部分债券的兑付日为 2021 年 2 月 7 日；若投资者在第 6 年末行使回售选择权，则其回售部分债券

的兑付日为 2024 年 2 月 7 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。

“18GLPR2”的本金支付日为 2027 年 4 月 9 日；若投资者在第 3 年末行使回售选择权，则其回售

部分债券的兑付日为 2021 年 4 月 9 日；若投资者在第 6 年末行使回售选择权，则其回售部分债券

的兑付日为 2024 年 4 月 9 日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。

“18GLPR3”的本金支付日为 2027 年 5 月 2 日；若投资者在第 3 年末行使回售选择权，则其回售

部分债券的兑付日为 2021 年 5 月 2 日；若投资者在第 6 年末行使回售选择权，则其回售部分债券

的兑付日为 2024 年。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。

“18GLPR5”的本金支付日为 2027 年 7 月 17 日；若投资者在第 3 年末行使回售选择权，则其回售

部分债券的兑付日为 2021 年 7 月 17 日；若投资者在第 6 年末行使回售选择权，则其回售部分债券

的兑付日为 2024 年。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。

“19GLPR1”的本金支付日为 2028 年 3 月 18 日；若投资者在第 3 年末行使回售选择权，则其回售

部分债券的兑付日为 2022 年 3 月 18 日；若投资者在第 6 年末行使回售选择权，则其回售部分债券

的兑付日为 2025 年。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。

公司还于 2019 年 2 月 26 日在境外发行了 5 亿美元、期限为 5 年、利率为 4.974%

的中期票据。此外，子公司普洛斯投资（上海）有限公司作为原始权益人分别于 2018

年 10 月和 2019 年 1 月发行了第一期和第二期资产支持证券，发行额度均为 15.015 亿

元人民币；于 2020 年 3 月发行了第三期资产支持证券（疫情防控 ABS），发行额度为

19.02 亿元人民币。

截至本募集说明书摘要签署之日，发行人不存在逾期未偿还债券的的情况。

（四）本次债券发行后的累计公司债券余额

x次债券经上海证券交易所审核同意并经中国证监会注册，并全部发行完毕后，发行人在境内公开发行且尚未兑付的公司债券、企业债券余额合计人民币 275 亿元。

（五）报告期的主要财务指标

发行人报告期合并口径的主要财务指标

项目	2019 年 12 月 31 日	2018 年 12 月 31 日	2018 年 3 月 31 日
流动比率（倍）	0.90	0.83	0.80
速动比率（倍）	0.90	0.83	0.79
资产负债率（%）	45.90	44.71	42.70
项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月-2018 年 3 月
利息保障倍数（倍）	4.80	12.53	11.16
贷款偿还率（%）	100.00	100.00	100.00
利息偿付率（%）	100.00	100.00	100.00

上述财务指标计算公式：

（1）流动比率=流动资产/流动负债

（2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债

（3）资产负债率=负债总额/资产总额

（4）利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（计入财务费用的利息支出+已资本化的利息费用）

（5）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额

（6）利息偿付率=实际支付利息/应付利息

（六）报告期内发行人公开发行且存续的公司债券募集资金使用情况

报告期内，发行人公开发行且存续的公司债券募集资金使用情况如下：

序号	债券简称	发行日期	发行规模（亿元）	公告的募集资金用途	实际募集资金运用是否存在差异
1	16GLP02	2016-07-13	5.00	本期债券所募资金扣除发行费用后拟全部用于公司及其境内子公司偿还银行借款、股东委托贷和/或补充营运资金	否
2	18GLPR1	2018-02-07	12.00	本期债券所募资金扣除发行费用后偿还普洛斯集团股东借款，普洛斯集团收款后用于收购欧洲物流基础设施资产和/或偿还相应的并购贷款	否
3	18GLPR2	2018-04-09	40.00		否
4	18GLPR3	2018-05-02	15.00		否
5	18GLPR5	2018-07-17	20.00		否
6	19GLPR1	2019-03-18	33.00		否

截至本募集说明书摘要签署日，发行人公开发行公司债券募集资金均严格按照募集说明书的约定使用。发行人募集资金专项账户运行规范，不存在转借他人的情况。

第三节发行人基本情况 ‌‌

一、公司基本情况 ‌

发行人中文名称：普洛斯中国控股有限公司发行人英文名称：GLP China Holdings Limited

注册地点：香港中环皇后大道 15 号置地广场公爵大厦 33 楼

注册时间：2013 年 10 月 15 日注册证书编号：1980082

信息披露事务负责人：xxx联系电话：000-00000000

邮政编码：200120

网址：xxxx://xxx.xxxxxx.xxx.xx/

所属行业：仓储物流

经营范围：发行人的业务性质为投资控股（Investment Holdings），其在中国境内的主要业务为现代仓储开发、经营和物流相关业务。

二、公司历史沿革情况 ‌

发行人是普洛斯集团在中国境内的开展现代仓储开发、经营和物流相关业务的平台。发行人设立以前，普洛斯集团通过普洛斯投资管理（中国）有限公司 4及在中国境内设立的各个仓储项目公司开展仓储物流相关业务。发行人设立以后，普洛斯集团通过重组将上述仓储物流相关业务及资产注入发行人。发行人的历史沿革具体如下：

2013 年 10 月 15 日， Blear Services Limited 在香港设立普洛斯洛华中国海外控股

（香港）有限公司，注册证书编号为 1980082，设立时股本为 1 股。截至 2019 年末，

发行人已发行 6,948,441,889 股普通股，股本金总额为 69.58 亿美元。

2013 年 10 月 24 日， Blear Services Limited 将其持有的发行人全部股本以 1 港币的价格全部转让给普洛斯集团下属全资子公司 CLH Limited。自此，普洛斯集团通过 CLH Limited 持有普洛斯洛华 100%股份。

CLH Limited 和 GLPH Limited 均为普洛斯集团的全资子公司。其中 CLH Limited为在开曼群岛注册的公司，其通过多个在巴巴多斯、新加坡和香港注册的直接控股公司，持有普洛斯集团在中国的全部仓储项目公司的股份；GLPH Limited 为在开曼群岛注册的公司，其通过在巴巴多斯注册的直接控股公司持有普洛斯集团在中国仓储项目的业务管理公司：普洛斯投资管理（中国）有限公司 5100%的股份。

为了进一步拓展中国境内现代仓储物流相关业务，普洛斯集团于 2014 年 2 月 18日与由中国人寿保险股份有限公司、国开国际控股有限公司（隶属于国开行）、中银国际基建基金（隶属于中银国际）、中邮人寿保险股份有限公司、博裕资本以及厚朴基金等投资人组成的战略投资团签署了战略协议。根据该协议，普洛斯集团对其在中国的资产和业务进行重组并引进战略投资团约 23.5 亿美元的战略投资。根据战略投资协议，

普洛斯集团于 2014 年 5 月 22 日完成了中国的资产和业务重组：普洛斯集团将 CLH Limited 名下所有中国境内项目公司资产和负债以及GLPH Limited 名下的负责中国境内仓储项目的业务管理、人员培训、财务管理、市场营销、投资管理等职能的普洛斯投资管理（中国）有限公司 7 作价 4,600,564,752 美元注入发行人。发行人因此成为普洛斯集团对于中国境内全部仓储项目公司和业务管理公司的控股公司，同时发行人向 CLH Limited 增发 4,600,564,752 股普通股。

2014 年 9 月 24 日战略投资者入股发行人的交易全部完成。在普洛斯集团完成对中国资产和业务重组的基础上，战略投资团通过 Khangai Company Limited 向发行人注资 2,103,750,000 美元，取得发行人增发的 2,095,089,422 股普通股，占发行人已发行股份的 30.15%。同时 GLP Associates (I) Limited 和 GLP Associates (II) LLC 以向发行人注资 253,750,000 美元，取得发行人增发的 252,787,714 股普通股，约占发行人已发行股份的

3.64%。自此，发行人的实缴资本增至 69.58 亿美元，CLH Limited 对于发行人的持股比例也从 100%变为 66.21%。

截至 2019 年 12 月 31 日，普洛斯中国第一大控股股东为 CLH Limited，持股比例为 66.21%。CLH Limited 为普洛斯集团的全资控股子公司。

普洛斯中国因业务开展需要，决定变更公司名称，中文名称由“普洛斯洛华中国海外控股（香港）有限公司”变更为“普洛斯中国控股有限公司”，英文名称由“Iowa China Offshore Holdings (Hong Kong) Limited”变更为“GLP China Holdings Limited”。上述变更已于 2018 年 5 月 14 日在香港公司注册处完成了登记。发行人此次公司名称变更不涉及发行人已发行公司债券的名称、简称和代码的变更。普洛斯中国控股有限公司将承继更名前的一切债权债务。

三、发行人最近三年重大资产重组情况 ‌

最近三年，发行人不存在重大资产重组的情况。

四、股东情况介绍 ‌

截至 2019 年末，发行人的第一大股东为 CLH Limited，持股比例 66.21%；发行人第二、第三大股东分别为 Khangai Company Limited 和 Khangai II Company Limited，持股比例分别为 18.94%和 11.21%，合计持股 30.15%。CLH Limited 为普洛斯集团的全资控股子公司。Khangai Company Limited 和 Khangai II Company Limited 为注册在开曼群岛的公司，主要股东为中国人寿保险股份有限公司、国开国际控股有限公司（隶属于国开行）、中银国际基建基金（隶属于中银国际）、中邮人寿保险股份有限公司、博裕资本以及厚朴基金；发行人的第四、第五大股东分别为 GLP Associates (II) LLC 和 GLP Associates (I) Limited，持股比例分别为 1.90%和 1.74%，合计持股比例为 3.64%。GLP Associates (II) LLC 和GLP Associates (I) Limited 均是为了未来实施发行人内部的员工持股计划而设立的持股公司。

发行人股权结构情况表

序号	股东名称	持股数	股权比例（%）
1	CLH Limited	4,600,564,753	66.21
2	Khangai Company Limited	1,316,250,000	18.94
3	Khangai II Company Limited	778,839,422	11.21

序号	股东名称	持股数	股权比例（%）
4	GLP Associates (II) LLC	131,715,446	1.90
5	GLP Associates (I) Limited	121,072,268	1.74
	合计	6,948,441,889	100.00

注 1：Khangai II Company Limited 于 2014 年 11 月 3 日从 Khangai Company Limited 受让了发行人的 778,839,422 股普通股。

五、公司组织结构和重要权益投资情况 ‌

（一）公司内部组织结构

发行人内部组织机构情况

发行人内部设立董事会，日常工作中的业务管理、财务管理、市场营销、投资管理等职能均由发行人下属的普洛斯投资（上海）有限公司来全部负责，发行人的内部机构及主要职能如下。

公司设有投资管理部、业务发展部、人力行政部、运营管理部、采购部、法务部、财务部、企业传播部等重要职能部门。

各部门主要职能情况如下：

1. 投资管理部：主要负责为发行人内部的投资委员会撰写投资协议，进行尽职调查、资产估值、测算投资回报，并为战略规划和总体预算做准备等工作职能，同时还负责公司的中长期战略规划、行业动态及市场信息的战略研究等，并对公司的未来并购业务方向提供建议和方向等工作。

2. 业务发展部：业务发展部主要划分为东部、北部、南部、中西部团队，各地方团队主要负责各自地区的业务拓展、租赁、物业管理及其他相关日常运营。本业务部门为普洛斯中国内部矩阵式管理架构中的纵向管理部门。

3. 人力行政部：负责公司的员工招聘、培训与发展、薪酬福利管理、业绩考核管理、员工关系管理、公司内部沟通和行政支持工作等，如文秘工作、后勤总务等事务等。

4. 运营管理部：运营管理部主要包括了物业管理部、工程管理部和租赁管理部。物业管理部主要负责公司日常物业活动管理、预算控制、物业风险管理和客户服务管理；工程管理部主要负责支持所有工程相关的项目，负责工程设计、成本和质量控制、进行工程尽职调查、控制项目进度并为物业设定标准；租赁管理部主要负责对公司的租赁业务进行管理，统一协调总部与地区的业务，致力于客户的解决方案，建立和提高公司在融资租赁行业的市场认知度等工作职能。

5. 采购部：主要负责建立完善一个稳定且有效的供应链系统来支持公司的战略发展，并涉及对总建筑承包商和第三方物业管理公司的服务的购买工作职能。

6. 法务部：负责支持公司全方面的法务事宜，包括但不仅限于咨询和审核日常运营相关的合同、制定公司政策和流程、咨询外部法务机构并进行内部法务培训等职能。

7. 财务部：主要负责公司会计、税务、财务规划和分析、公司预算控制和整合、财务报表的汇总与资金风险管理工作，并负责公司会计核算、财务管理及资金管理，对公司经营过程实施财务监督、检查、协调和指导，建立、健全财务管理的各项规章制度和实施细则、并督促贯彻执行。

8. 企业传播部：主要以品牌管理，市场活动，公关传播，企业文化和社会责任建设为主要工作。负责公司品牌推广、各类市场活动策划执行，媒体合作和重大新闻传播，危机公关等。同时建立公司与政府部门，行业媒体，相关协会的交流，主导完成日常推广宣传工作，提升公司的品牌美誉度和企业形象。

（二）本公司主要下属公司基本情况

（1）发行人主要子公司

截至 2019 年末，对发行人资产和经营业绩产生重要影响的主要子公司如下：

发行人主要子公司情况

序号	子公司名称	注册资本/股本金	持股比例	注册地址	业务性质
1	浙江传化物流基地有限公司	18,550 万人民币	60%	中国	仓储服务
2	西安环普科技产业发展有限公司	125,180 万人民币	48.68%	中国	自有房屋租赁
3	北京普洛斯空港物流发展有限公司	3,000 万美元	100%	中国	仓储服务
4	广州普云仓储服务有限公司	4,770 万美元	100%	中国	仓储服务
5	无锡普新科技产业发展有限公司	14,000 万美元	100%	中国	仓储服务
6	上海闵行普洛斯仓储有限公司	2,600 万美元	100%	中国	仓储服务
7	上海松江普洛斯仓储有限公司	4,800 万美元	100%	中国	仓储服务
8	上海万庆仓储有限公司	32,000 万人民币	100%	中国	仓储服务
9	北京城市动力仓储有限公司	17,450 万人民币	60%	中国	仓储服务
10	上海金桥普洛斯仓储有限公司	5,000 万美元	100%	中国	仓储服务
11	普洛斯投资（上海）有限公司	90,000 万美元	100%	中国	投资管理服务及投资控股
12	普新投资（上海）有限公司	145,000 万美元	100%	中国	投资控股
13	普开投资（上海）有限公司	150,000 万美元	100%	中国	投资控股
14	CLF FUND I, LP	不适用	30.12%	新加坡	证券投资基金
15	CLF FUND II, LP	不适用	56.38%	开曼群岛	证券投资基金
16	GLP HK Holdings Limited	573,732 万美元	100%	香港	公司投资、控股、管理
17	GLP SG Holdings PTE. LTD.	172,278 万美元	100%	新加坡	公司投资、控股、管理
18	China Management Holdings (Hong Kong) Limited	65,615 万美元	100%	香港	投资控股
19	GLP China Asset Holdings Limited	920,666 万美元	100%	香港	投资控股

注：发行人在以上部分公司中持股比例不足 50%，但由于发行人通过其他协议安排享有对上述公司经营管理的控制权，故仍然将其纳入合并报表范围。

（2）发行人主要子公司情况介绍

截至 2019 年末，对发行人资产和经营业绩产生重要影响的主要子公司的基本情况如下：

1. 浙江传化物流基地有限公司

浙江传化物流基地有限公司成立于 2001 年 3 月 23 日，法定代表人：xxx，注册

资本为 18,550 万人民币，注册地为杭州钱江二桥xx出口处，经营范围为仓储服务，

物流仓储设施的经营、管理及信息咨询。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对浙江传化物流基地有限公司的持股比例为 60%。

2. 西安环普科技产业发展有限公司

西安环普科技产业发展有限公司成立于 2012 年 8 月 31 日，法定代表人：xxx，

注册资本为 125,180 万人民币，注册地为西安市xx区天谷八路 211 号 E 座 104 室，经营范围为工业研发设施、物流仓储设施和相关配套设施的开发经营与管理及租赁;企业管理咨询；工程管理及咨询服务；物业管理。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对西安环普科技产业发展有限公司的持股比例为 48.68%。

3. 北京普洛斯空港物流发展有限公司

北京普洛斯空港物流发展有限公司成立于 2005 年 4 月 11 日，法定代表人xx，注

册资本为 3,000 万美元，注册地址为北京市顺义区北京空港物流基地顺畅大道 15 号，经营范围为标准厂房及仓储设施的建设和经营管理：货物仓储、配送服务：信息咨询服务。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对北京普洛斯空港物流发展有限公司的持股比例

为 100.00%

4. 广州普云仓储服务有限公司

广州普云仓储服务有限公司成立于 2004 年 9 月 8 日，法定代表人：xxx，注册

资本为 4,770 万美元，注册地为广州市萝岗区云埔三路 12 号，经营范围为其他仓储业、

房屋租赁。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对广州普云仓储服务有限公司的持股比例为 100%。

5. 无锡普新科技产业发展有限公司

无锡普新科技产业发展有限公司成立于 2015 年 10 月 19 日，法定代表人：xxx，

注册资本为 14,000 万美元，注册地为无锡新区旺庄路 138-5 号 302 室，经营范围为工业设施、物流仓储设施和配套设施的建设、经营、管理及咨询服务，节能建筑技术研发。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对无锡普新科技产业发展有限公司的持股比例为 100%。

6. 上海闵行普洛斯仓储有限公司

上海闵行普洛斯仓储有限公司成立于 2006 年 6 月 1 日，法定代表人：丑建，注册

资本为 2,600 万美元，注册地址为上海市闵行区莲花南路 3000 号，经营范围为仓储服

务、工业及仓储设施的经营及相关的咨询服务。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对上海闵行普洛斯仓储有限公司的持股比例为 100.00%。

7. 上海松江普洛斯仓储有限公司

上海松江普洛斯仓储有限公司成立于 2006 年 7 月 31 日，法定代表人：丑建，注册

资本为 4,800 万美元，注册地址为上海市松江区小昆山镇松蒸公路 1289 号 3 幢，经营

范围为仓储服务、工业及仓储设施的经营，及相关的咨询服务。截至 2019 年 12 月 31

日，发行人对上海松江普洛斯仓储有限公司的持股比例为 100.00%。

8. 上海万庆仓储有限公司

上海万庆仓储有限公司成立于 2000 年 9 月 28 日，法定代表人：丑建，注册资本为

32,000 万人民币，注册地为上海市浦东新区合庆镇东胜路 229 号 3 幢 3 单元，经营范围

为仓储服务（危险品除外），仓储设施的经营以及相关的技术咨询服务。截至 2019 年

12 月 31 日，发行人对上海万庆仓储有限公司的持股比例为 100%。

9. 北京城市动力仓储有限公司

北京城市动力仓储有限公司成立于 2008 年 5 月 23 日，法定代表人：xx，注册资

本为人民币 17449.7 万，注册地址为北京市大兴区黄村镇辛店西南侧，经营范围为仓储

设施建设经和营管理，提供仓储咨询服务。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对北京城市动力仓储有限公司的持股比例为 60.00%。

10. 上海金桥普洛斯仓储有限公司

上海金桥普洛斯仓储有限公司成立于 2007 年 9 月 13 日，法定代表人：丑建，注册

资本为 5,000 万美元，注册地为上海市浦东新区王桥路 786 号 11 幢，经营范围为仓储

服务、工业及仓储设施的经营、提供相关咨询和服务。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对上海金桥普洛斯仓储有限公司的持股比例为 100%。

11. 普洛斯投资（上海）有限公司

普洛斯投资（上海）有限公司成立于 2004 年 8 月 9 日，法定代表人：诸葛文静，

注册资本为 90,000 万美元，住所为中国（上海）自由贸易试验区xx路 2389 弄 3 号普

洛斯大厦 16 楼 1601 室（名义楼层 18 楼 1801 室），经营范围：在国家允许外商投资领域依法进行投资；受其所投资企业的书面委托（经董事会一致通过），向其提供下列服务：在外汇管理部门的同意和监督下，在其所投资企业之间xx外汇；为所投资企业提供市场开发过程中员工培训、企业内部人事管理等服务；协助其所投资企业寻求贷款及

提供担保；为其投资者提供咨询服务，为其关联公司提供与其投资有关的市场信息、投资政策等咨询服务；受所属集团或关联公司或其在中国所投资企业的委托，向其提供投资和咨询服务、市场营销服务、员工培训和管理及支付服务、资金运作和财务管理服务、技术支持和研究开发服务、信息服务、承接本公司所属集团内部各公司或其关联方的共享服务。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对普洛斯投资（上海）有限公司的持股比例为 100.00%。

12. 普新投资（上海）有限公司

普新投资（上海）有限公司成立于 2014 年 3 月 27 日，法定代表人：诸葛文静，注

册资本 145,000 万美元，注册地址为：中国（上海）自由贸易实验区业盛路 188 号 A-858

室，经营范围为在国家允许外商投资的领域依法进行投资；受其所投资企业的书面委托

（经董事会一致通过），向其提供下列服务：在外汇管理部门的同意和监督下，在其所投资企业之间xx外汇；为其所投资企业提供市场开发过程中员工培训、企业内部人事管理等服务；协助其所投资企业寻求贷款及提供担保；为其投资者提供咨询服务，为其关联公司提供与其投资有关的市场信息、投资政策等咨询服务。截至 2019 年 12 月 31日，发行人对普新投资（上海）有限公司的持股比例为 100.00%。

13. 普开投资（上海）有限公司

普开投资（上海）有限公司成立于 2015 年 10 月 19 日，法定代表人：xxxx，

注册资本 150,000 万美元，住所为：中国（上海）自由贸易实验区陆家嘴环路 1233 号

汇亚大厦 2702 单元，经营范围为在国家允许外商投资的领域依法进行投资；受其所投资企业的书面委托（经董事会一致通过），向其所投资企业提供下列服务：1）协助或代理其所投资的企业从国内外采购该企业自用的机器设备、办公设备和生产所需的原材料、元器件、零部件和在国内外销售其所投资企业生产的产品，并提供售后服务；2）在外汇管理部门的同意和监督下，在其所投资企业之间xx外汇；3）为其所投资企业提供产品生产、销售和市场开发过程中的技术支持、员工培训、企业内部人事管理等服务；4）协助其所投资企业寻求贷款及提供担保；在中国境内设立科研中心或部门，从事新产品及xx技术的研究开发，转让其研究开发成果，并提供相应的技术服务；为其投资者提供咨询服务，为其关联公司提供与其投资有关的市场信息、投资政策等咨询服务；承接其母公司和关联公司的服务外包业务。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对普开投资（上海）有限公司的持股比例为 100.00%。

14. CLF FUND I, LP

CLF FUND I, LP（简称“中国物流基金 I”）成立于 2013 年 9 月 20 日，注册地址为新加坡伟乐坊乌节路 501 号 08-01，经营范围为证券投资基金。中国物流基金 I 旗下共持有中国境内 56 家仓储项目公司 100%的股权。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对 CLF FUND I, LP 的持股比例为 30.12%。

中国物流基金 I 专注于投资中国物流基础设施，资产规模为 30 亿美元（其中权益 15 亿美元，债务 15 亿美元）。发行人持有中国物流基金 I 约 30.12%，其余的 69.88%的股权由来自亚洲、欧洲、北美洲等地的多家国家主权基金或者养老基金持有。根据发行人与前述投资人于 2013 年 11 月就中国物流基金 I 所签署的协议，基金的存续期为 8 年

（可延长至 10 年）。存续期届满后的退出机制包括：(1) 通过公开发行股票及上市或以 REITs 形式上市，或(2) 转变为长期存续的开放式基金，或(3) 整体出售基金资产以变现。且在与上述投资人签订的协议中，不存在任何发行人的回购承诺或义务。

15. CLF FUND II, LP

CLF FUND II, LP（简称“中国物流基金 II”）成立于 2015 年 7 月，注册地为开曼群岛，经营范围为证券投资基金。中国物流基金 II 旗下目前共持有中国境内 73 家仓储项目公司，其中 62 家持股比例 100%，其余 11 家持股比例在 51%至 95%之间。截至 2019年 12 月 31 日，发行人对 CLF FUND II, LP 的持股比例为 56.38%。

中国物流基金 II 专注于投资中国物流基础设施，中国物流基金 II 资产规模为 70 亿美元（其中权益 37 亿美元，债务 33 亿美元），发行人持有中国物流基金 II 约 56.38%的股权，其余的 43.62%的股权由来自亚洲、北美洲等地的多家国家主权基金或者养老基金持有。上述投资机构充分认可中国境内现代物流基础设施行业的未来发展前景，希望通过投资中国物流基金 II 获得长期稳定的资产回报，并具有长期持有该股权资产的意愿。根据发行人与前述投资人于 2015 年 7 月就中国物流基金 II 所签署的协议，基金的存续期为 7 年（可延长至 9 年）。存续期届满后的退出机制包括：(1) 通过公开发行股票及上市或以 REITs 形式上市，或(2) 转变为长期存续的开放式基金，或 (3) 整体出售基金资产以变现。且在与上述投资人签订的协议中，不存在任何发行人的回购承诺或义务。

16. GLP HK Holdings Limited

GLP HK Holdings Limited 成立于 2014 年 4 月 14 日，股本金 573,732 万美元，注册

地址为香港中环皇后大道中 15 号置地广场公爵大厦 33 楼，经营范围为公司投资、控股与管理。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对 GLP HK Holdings Limited 的持股比例为 100.00%。

17. GLP SG Holdings PTE. LTD.

GLP SG Holdings PTE. LTD.成立于 2014 年 5 月 7 日，股本金 172,278 万美元，业务性质为投资控股。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对 GLP SG Holdings PTE. LTD.的持股比例为 100.00%。

18. China Management Holdings (Hong Kong) Limited

China Management Holdings (Hong Kong) Limited 成立于 2014 年 9 月 30 日，股本金为 65,615 万美元，注册地址为香港中环皇后大道 15 号置地广场公爵大厦 33 楼，经营范围为公司控股投资，截至 2019 年 12 月 31 日，发行人对 China Management Holdings (Hong Kong) Limited 的持股比例为 100.00%。

19. GLP China Asset Holdings Limited

GLP China Asset Holdings Limited（原名：Iowa China Asset Holdings (Hong Kong) Limited）成立于 2013 年 10 月 15 日，股本金 920,666 万美元，注册地址为香港中环皇

后大道 15 号置地广场公爵大厦 33 楼，经营范围为公司控股投资，截至 2019 年 12 月

31 日，发行人对 GLP China Asset Holdings Limited 的持股比例为 100.00%。

2019 年末发行人主要子公司财务摘要情况

单位：万美元

序号	子公司名称	总资产	净资产	营业收入 (1-12 月)	净利润 (1-12 月)
1	浙江传化物流基地有限公司	37,114.48	29,006.60	2,190.15	1,797.95
2	西安环普科技产业发展有限公司	43,038.15	25,857.10	1,966.10	-2,420.09
3	北京普洛斯空港物流发展有限公司	34,913.47	25,066.62	1,795.59	4,426.60
4	广州普云仓储服务有限公司	22,874.69	17,561.25	1,111.99	1,071.39
5	无锡普新科技产业发展有限公司	24,306.42	16,694.49	1,519.55	1,162.53
6	上海闵行普洛斯仓储有限公司	35,789.69	16,233.72	1,154.63	1,127.66
7	上海松江普洛斯仓储有限公司	17,735.63	14,625.44	678.66	1,292.54
8	上海万庆仓储有限公司	33,282.00	14,383.54	1,022.30	1,229.33
9	北京城市动力仓储有限公司	15,184.99	12,071.87	783.27	2,143.95
10	上海金桥普洛斯仓储有限公司	17,951.13	11,286.67	816.94	900.28
11	普洛斯投资（上海）有限公司	222,616.10	69,704.45	14,716.19	1,691.50
12	普新投资（上海）有限公司	128,795.36	114,461.65	-	-541.52
13	普开投资（上海）有限公司	134,997.71	102,648.72	-	-102.36
14	CLF FUND I, LP	350,658.10	204,363.80	17,681.10	12,316.00
15	CLF FUND II, LP	240,857.60	163,694.10	2,154.40	13,211.90
16	GLP HK Holdings Limited	565,825.34	564,181.17	-	183.44
17	GLP SG Holdings PTE. LTD.	160,331.30	159,777.76	-	56.34
18	China Management Holdings (Hong Kong) Limited	62,500.90	61,216.13	235.52	144.91
19	GLP China Asset Holdings Limited	905,732.93	878,417.88	-	5.77

（3）发行人主要参股公司情况

截至 2019 年 12 月 31 日，发行人共有参股公司有 42 家，对发行人的收入贡献和资占比均较小，参股公司对于发行人的经营不产生重大影响。发行人的主要参股公司情况如下：

（1）主要合营企业

①普洛斯国驿（珠海）并购基金（有限合伙）（“国驿物流并购基金”）

国驿物流并购基金是由发行人管理的股权投资基金，主要投资于物流仓储设施。基

金全体合伙人认缴出资额为人民币 98 亿元，主要投资人为国有大型保险公司，发行人

持有国驿物流并购基金 18.37%份额。截至 2019 年 12 月 31 日，国驿物流并购基金资产

总额为 236,905 万美元，净资产为 126,556 万美元，2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，国

驿物流并购基金收入为 12,093 万美元，净利润为 8,007 万美元。

② CVA Fund II, LP（“CVA II 物流并购基金”）

CVA II 物流并购基金是由发行人与一家国际主权财富基金共同设立并投资管理的一家境外有限合伙企业，成立于 2018 年 8 月 1 日。截至本募集说明书摘要签署日，CVA II 物流并购基金的认缴出资额为美元 10 亿元整，经营范围为从事仓储设施服务相关物流产业股权投资及管理。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人持有 CVA II 物流并购基金 20.00%的份额。

截至 2019 年 12 月 31 日，CVA II 物流并购基金资产总额为 84,593 万美元，净资产

为 34,673 万美元，2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，CVA II 物流并购基金收入为 4,253

万美元，净利润为 622 万美元。

（2）主要联营企业

①北京首农股份有限公司（“首农”）

首农成立于 1994 年 6 月 30 日，截至本募集说明书摘要签署日，首农的注册资本

84,000.00 万人民币，法定代表人为xxx，注册地址为北京市西城区冰窖口胡同 75 号，经营范围为购销种畜种禽、兽医疫苗、兽药、药械；兽医生物药品、饲料、添加剂制造；销售食品；道路货物运输；国有资产经营管理；购销畜禽产品、饲料、添加剂、电子产品、机电产品、建筑材料、五金交电化工、日用百货、家用电器；系统内部房地产开发及商品房销售；技术咨询；经营本企业或本企业成员企业自产产品及相关技术的出口业务；经营本企业或本企业成员企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进口业务；经营本企业的进料和“三来一补”业务。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；销售食品、道路货物运输以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人持有首农 37.5089%的股权。

截至 2019 年 12 月 31 日，首农资产总额为 95,940 万美元，净资产为 26,777 万美元，

2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，首农收入为 65,499 万美元，净利润为 8,354 万美元。

②普洛斯诺亚工业地产基金（“诺亚工业基金”）

2015 年 11 月 22 日，发行人收购了诺亚工业基金。截至 2019 年 9 月 30 日，发行人持有诺亚工业基金 18.01%的股权。诺亚工业基金的旗下主要的投资控股公司成立于 2012 年 6 月 28 日，截至本募集说明书摘要签署日，其注册资本为 13,281.24 万人民币，

法定代表人为xxx，公司地址为北京市怀柔区庙城镇庙城十字街南 320 号，经营范围为项目投资；企业形象策划；技术推广服务；设计、代理、发布广告；承办展览展示；组织文化艺术交流活动（不含演出）等。

截至 2019 年 12 月 31 日，诺亚工业基金资产总额为 35,556 万美元，净资产为 18,916

万美元，2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，诺亚工业基金收入为 2,247 万美元，净利润为

400 万美元。

六、公司控股股东和实际控制人基本情况 ‌

发行人的第一大股东为 CLH Limited，截至 2019 年末，CLH Limited 持有发行人 66.21%的股份。CLH Limited 为普洛斯集团的全资控股子公司，因此发行人实际控制人和最终控股公司为普洛斯集团。报告期内，发行人实际控制人未发生变化。

（一）实际控制人

发行人实际控制人和最终控股公司为普洛斯集团，其成立于 2007 年 8 月 28 日，注

册地为新加坡，公司注册号码：200715832Z，股本金 645,630.30 万美元，主要业务为全球范围内现代物流仓储设施的开发、运营和管理。

普洛斯集团的前身为美国 Prologis 在中国和日本境内仓储资产的组合。2008 年 12月 24 日，美国 Prologis 将中国和日本的全部仓储资产组合出售给了新加坡政府投资有限公司。2010 年 10 月 19 日，普洛斯集团在新加坡主板挂牌上市。普洛斯集团于 2018

年 1 月 19 日完成私有化，并于 2018 年 1 月 22 日正式从新加坡证券交易所退市。

私有化之后，普洛斯集团是在开曼群岛注册的 GLP Bidco Limited (“GLPBidco”)

的全资子公司。GLP Bidco 所有权结构如下：

GLP Holdings, L.P.（下称“GHLP”）是一家根据开曼群岛法律设立的可豁免有限合伙企业。GHLP 的普通合伙人是 GLP Holdings Limited（下称“GHL”），是一家依照开曼群岛法律成立的可豁免的有限责任公司。厚朴基金、高瓴资本、SMG、中银投资和万科（前述各方单独称为“财团成员”）作为投资人按下述比例向 GHLP 出资；同时在 GHL 中也持有相同比例的普通股股权。

根据普洛斯集团于 2017 年 10 月 27 日向其股东披露的协议相关文件中特别载明的有关协议的详细内容，财团成员在 GHLP 中持有的财产份额如下：

合伙人	财产份额比例（%）	备注
厚朴基金	21.3	GHLP 有限合伙人
高瓴资本	21.2	GHLP 有限合伙人
SMG	21.2	GHLP 有限合伙人
中银投资	15.0	GHLP 有限合伙人
万科	21.4	GHLP 有限合伙人

由于各财团成员实际持股比例均低于50%，且在私有化之后，普洛斯集团仍保持独立运营及对发行人的控制，所以发行人的实际控制人仍为普洛斯集团。

普洛斯集团是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司。结合投资与运营的专长，普洛斯集团致力于为客户及投资者持续地创造价值。普洛斯集团的业务遍及中国、日本、巴西、欧洲、印度和美国，在不动产及私募股权基金领域的资产管理规模达 890 亿美元。中国市场是普洛斯集团的最大

市场和最主要的增长市场。普洛斯集团的各个园区均战略性地位于关键物流枢纽内并靠近主要海港、机场、交通枢纽或更大的大都市区中的工业区。截至 2019 年 9 月 30 日，

普洛斯集团在中国境内所持有物流仓储面积约 4,042 万平方米。

目前，普洛斯集团的仓储租赁企业大部分为全球著名跨国公司及大型企业集团，客户群体较为稳定。普洛斯集团与全球著名跨国企业，如沃尔玛、宝马、DHL、三星和阿迪达斯等建立了合作关系，在全世界范围内为其提供优质的仓储设施服务。

截至 2019 年末，普洛斯集团经审计总资产为 345.95 亿美元，净资产为 184.09 亿美

元；自 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日止财政年度，普洛斯集团经审计的营业收

入为 14.52 亿美元，营业利润为 25.14 亿美元，净利润 18.56 亿美元。

2013 年10 月24 日，普洛斯集团通过下属全资子公司CLH Limited 持有发行人100%

的股份；2014 年 9 月 24 日，普洛斯集团为中国的资产和业务引入战略投资者，发行人向 Khangai Company Limited、GLP Associates (I) Limited 和 GLP Associates (II) LLC 等机构增发的 33.79%股份，普洛斯集团对于发行人的持股比例降低为 66.21%。

（二）控股股东

发行人的控股股东为 CLH Limited，为普洛斯集团的全资子公司，是于开曼群岛注册的特殊目的实体（SPV）。

截至本募集说明书摘要签署之日，控股股东及实际控制人持有发行人股权未被质押。

（三）股权结构图

截至 2019 年末，发行人股权结构如下图所示：

发行人股权结构情况图

七、公司现任董事及高级管理人员的基本情况 ‌

（一）现任董事、高级管理人员的基本情况

发行人现任董事及高级管理人员基本情况如下表：

发行人董事及高级管理人员基本情况

姓名	性别	出生年份	国籍	任职起始日期	现任发行人职务
梅志明	男	1972 年	美国	2014/6/6-至今	董事
xxxx	女	1977 年	中国	2014/6/6-至今	董事
xxx	x	1971 年	日本	2014/6/6-至今	董事
xxx	x	1964 年	中国香港	2016/11/1-至今	董事
方风雷	男	1952 年	中国	2014/6/6-至今	董事
周国民	男	1966 年	中国香港	2017/4/30-至今	董事
xx	x	1978 年	中国	2014/6/6-至今	董事
Xxxx Xxx	男	1980 年	加拿大	2018/5/15 至今	董事

（二）现任董事和高级管理人员持有本公司股票及债券情况

截至 2019 年末，发行人现任董事和高级管理人员未持有本公司股票及债券。

（三）董事和高级管理人员的兼职情况

截至 2019 年末，发行人现任董事和高级管理人员在除发行人之外的其他公司任职情况如下：

董事和高级管理人员的兼职情况

姓名	在除发行人之外的公司的任职情况
梅志明	普洛斯集团联合创始人及首席执行官
诸葛文静	普洛斯中国区常务副董事长、普洛斯金融董事长、普洛斯资本董事长兼总裁
东方浩	普洛斯中国区首席战略官、隐山资本董事长及管理合伙人
xxx	x洛斯资产联席总裁－中国区
方风雷	厚朴投资基金创办人暨董事长、高盛高华证券董事长
周国民	厚朴投资合伙人、首席财务官
xx	x朴投资合伙人

姓名	在除发行人之外的公司的任职情况
Xxxx Xxx	xxx集团的法律总顾问

（四）发行人董事、高级管理人员简介

1、xxx：董事

男，美国国籍，1972年出生，美国西北大学凯洛格管理学院和香港科技大学商学院工商管理硕士，印第安纳大学商学院的金融学学士学位。现任发行人董事、普洛斯集团联合创始人及首席执行官。

2、xxxx：董事

女，中国国籍，1977年出生，诸葛文静女士现任普洛斯中国区常务副董事长、普洛斯金融董事长、普洛斯资本董事长兼总裁，主管中国区的战略规划、投资与融资、法务、内审以及人力资源管理等工作。同时诸葛女士还主管普洛斯金融和普洛斯资本的业务规划和整体运营。诸葛女士曾担任普洛斯中国区联席总裁，负责中国区的基金管理、资本配置、并购及战略合作以及财务与人力资源管理等工作。在此之前，她曾担任普洛斯中国区首席财务官。加入普洛斯之前，诸葛女士曾就职于xx士丹利资产管理公司及德勤会计师事务所。诸葛女士拥有美国西北大学凯洛格商学院和香港科技大学工商管理学院工商管理学硕士学位，并拥有中国人民大学学士学位。

3、xxx：董事

男，日本国籍，1971年出生，xxx先生现任普洛斯中国区首席战略官、隐山资本董事长及管理合伙人，负责普洛斯中国整体的战略、物流领域投资及搭建生态链等新兴领域的投资与合作布局。x先生于2006年加入普洛斯，曾任普洛斯中国区高级副总裁，中国区首席投资官，主管战略投资及日本客户管理。在加入普洛斯之前，东先生曾就职于日本大分银行，负责证券投资，之后在野村综合研究所负责企业战略咨询。x先生在投资方面拥有十多年的丰富经验。1993年，x先生获得武汉大学国际法学士学位。1997年，获得日本大分大学经济学硕士学位。

4、xxx：董事

男，中国香港籍，1964年出生，xxx先生现任普洛斯资产联席总裁 – 中国区，

负责中国区的商务运营、采购、工程及质量管理、物业管理、信息技术等相关的业务。x先生还负责与中储发展股份有限公司等普洛斯重要合作伙伴的战略合作。他曾任普洛斯中国区首席商务官。x先生在航运和物流行业拥有超过三十年的工作经验。加入普洛斯之前，x先生曾任DHL供应链北亚区首席执行官，DHL全球空运总裁。x先生拥有纽约大学Stern商学院和香港科技大学国际金融专业硕士学位、加拿大西安大略大学毅伟商学院的高级工商管理硕士学位（EMBA）。x先生还拥有香港大学交通运输专业硕士学位以及经济管理学士学位，并进修了牛津大学的战略领导力课程。

5、xxx：董事

男，中国国籍，1952年出生，中山大学中国语言文学和经济学学士。现任发行人董事、厚朴投资基金创办人暨董事长、xxxx证券董事长。曾任中国国际金融有限公司副总裁、中国国际金融（香港）公司总裁、中银国际控股有限公司首席执行官、工商东亚金融控股有限公司首席执行官。

6、周国民：董事

男，中国香港籍，1966年出生，美国纽约州立大学工商管理硕士，香港中文大学学士。现任发行人董事、厚朴投资合伙人、首席财务官。曾任KPMG合伙人、中国投资有限责任公司财务部总监。

7、xx：董事

男，中国国籍，1978年出生，上海交通大学金融学硕士；现任发行人董事、厚朴投资合伙人。曾任中国国际金融有限公司执行总经理。

8、Xxxx Xxx

男，加拿大国籍，1980 年出生，多伦多大学的法学博士荣誉学位、滑铁卢大学计算机科学数学学士学位和经济学学士学位。现任普洛斯集团的法律总顾问，负责监督所有法律事务，包括监管合规，基金管理交易、收购和处置以及其他重大交易的合同谈判等。曾在新加坡Shearman＆Sterling LLP为承销商、发行人和私募股权发起人在债券或股权发行方面提供法律服务，此前还曾在高盛以及xxx和xxxx律师事务所工作。工作地点位于新加坡。

报告期内，公司高级管理者人员设置符合香港本地相关法律法规及公司章程的要

求。

八、公司主营业务情况 ‌

（一）公司的主营业务

发行人的业务性质为投资控股（Investment Holdings），其在中国境内的主要业务为现代仓储开发、经营和物流相关业务。

（二）公司的业务简介

发行人是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位。发行人截至 2019 年 12 月 31 日所拥有已建成的仓储面积约为

2,816 万平方米，居于中国境内现代仓储行业第一。

发行人在中国拥有 15 年以上的现代仓储行业开发运营经验，专注现代仓储的开发、

经营和管理，主要服务于第三方物流企业、零售业、制造业等下游行业。截至 2019 年

12 月 31 日，普洛斯中国的仓储物流园已覆盖中国 43 个主要城市和物流枢纽市场，拥

有 386 个仓储物流园，所持有仓储物流园总建筑面积约 4,206 万平方米。

最近三年 6，普洛斯中国实现营业总收入分别为 90,508.0 万美元、80,547.3 万美元和 116,667.8 万美元；普洛斯中国最近三年分别实现的未计入投资性房地产公允价值变

动的税前利润分别为 52,094.7 万美元、29,510.9 万美元和 44,027.1 万美元，未计入投资性房地产公允价值变动的税前利润率为 58.11%、39.17%和 44.43%；净利润分别为 164,932.0 万美元、192,675.9 万美元和 105,760.5 万美元，净利润率分别为 183.96%、

255.73%和 106.73%。

发行人最近三年营业总收入构成情况表

6最近三年：2018 财年之前普洛斯中国的财年为每年的 4 月 1 日到第二年 3 月 31 日,2018 年起

财年将与自然年保持一致，2018 年作为过渡将有两个财年；2018 年 3 月 31 日财年和 2018 年 12 月

31 日财年。普洛斯中国的表述中，最近三年指最近三个财年（即 2017 年 4 月-2018 年 3 月、2018

年 4-12 月和 2019 年 1-12 月）。

单位：万美元

项目	2019 年 1-12 月		2018 年 4-12 月		2017 年 4 月-2018 年 3 月
项目	金额	占比	金额	占比	金额	占比
仓储租赁及基金管理业务	99,095.4	84.94%	75,344.3	93.54%	89,655.8	99.06%
其他	17,572.4	15.06%	5,203.0	6.46%	852.2	0.94%
营业总收入	116,667.80	100.00%	80,547.3	100.00%	90,508.0	100.00%

发行人主营业务突出，最近三年，仓储租赁及基金管理业务的收入占营业总收入比例分别为 99.06%、93.54%和 84.94%，仓储租赁及基金管理业务的收入主要为仓储租金收入、为仓储客户提供相关的金融服务收入和管理费收入等，其中仓储租金及相关收入最近三年的金额为 71,277.4 万美元、62,828.4 万美元和 85,225.8 万美元，占营业总收入的比例分别为 78.75%、78.00%和 73.05%；管理费收入最近三年的金额分别为 794.1 万美元、1,899.7 万美元和 8,265.9 万美元，占营业总收入的比例分别为 0.88%、2.36%和 7.08%。发行人其他收入主要为政府补助、水电费收入和金融资产公允价值变动等，最近三年占营业收入的比重分别为 0.94%、6.46%和 15.06%。

发行人最近三年营业总成本构成情况表

单位：万美元

项目	2019 年 1-12 月		2018 年 4-12 月		2017 年 4 月-2018 年 3 月
项目	金额	占比	金额	占比	金额	占比
仓储租赁及基金管理业务	24,939.2	100.00%	22,368.4	100.00%	33,564.0	100.00%
其他	0.0	0.00%	0.0	0.00%	0.0	0.00%
营业总成本	24,939.2	100.00%	22,368.4	100.00%	33,564.0	100.00%

发行人的营业成本主要由资产及物业管理费、销售成本及其他金融服务成本和物业相关支出构成。最近三年，普洛斯中国的仓储租赁及基金管理业务的成本总金额分别为 33,564.0 万美元、22,368.4 万美元和 24,939.2 万美元，占营业总成本的比例均为 100%。

发行人最近三年营业毛利润构成情况表

单位：万美元

科目

2019 年 1-12 月

2018 年 4-12 月

2017 年 4 月-2018 年 3 月

	毛利	占比	毛利	占比	毛利	占比
仓储租赁及基金管理业务	74,156.2	80.84%	52,975.9	91.06%	56,091.8	98.50%
其他	17,572.4	19.16%	5,203.0	8.94%	852.2	1.50%
营业总毛利	91,728.6	100.00%	58,178.9	100.00%	56,944.0	100.00%

最近三年，仓储租赁及基金管理业务的毛利润金额分别为 56,091.8 万美元、52,975.9万美元和 74,156.2 万美元，占营业总毛利的比例分别为 98.50%、91.06%和 80.84%；其他业务的毛利润金额分别为 852.2 万美元、5,203.0 万美元和 17,572.4 万美元，占营业总毛利的比例分别为 1.50%、8.94%和 19.16%。

发行人最近三年毛利率情况表

科目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月-2018 年 3 月
仓储租赁及基金管理业务	74.83%	70.31%	62.56%
其他	100.00%	100.00%	100.00%
营业总毛利率	78.62%	72.23%	62.92%

发行人最近三年的营业总xxx均保持较高水平，分别为 62.92%、72.23%和 78.62%。其中仓储租赁及基金管理业务的毛利率分别为 62.56%、70.31%和 74.83%。

（三）发行人主要板块业务情况

发行人为中国境内最大的专业现代物流仓储设施提供商，为客户提供了一整套综合的物流仓储设施相关的解决方案和产品，包括多租户物流设施开发、定制开发、收购与回租，公司将整个物流设施价值链分成设计开发、物业管理、租赁销售等职能，为客户提供全面的解决方案来满足其在运营和金融方面的需求。目前，发行人主要产品为现代仓储物流园，主营业务包括仓储物流园的设计、开发、运营和仓储物流园的物业管理。

发行人最近三年末持有的仓储资产组合情况表

单位：万平方米

仓储资产组合	2019 年 12 月 31 日	2018 年 12 月 31 日	2018 年 3 月 31 日
完工稳定物业 1	2,417	2,053	1,764
完工未稳定物业 2	315	295	158

仓储资产组合	2019 年 12 月 31 日	2018 年 12 月 31 日	2018 年 3 月 31 日
其他设施 3	100	91	84
在建物业/重新调整物业	580	581	496
土地储备	000	000	000
合计	4,206	3,724	3,038

注 1：完工稳定物业指的是已完工达到一年或是出租率达到 93%以上的仓储物业项目，满足两个条件之一即可认为是完工稳定物业。2018 年 4 月 1 日起为出租率达 90%；

注 2：完工未稳定物业指的是完工未满一年且出租率未达到 93%以上的仓储物业项目，现代仓储行业内一般用此两种表述介绍仓储物业的状态。2018 年 4 月 1 日起为出租率达到 90%

注 3：其他设施指停车场和堆场

1、总体业务运行模式

发行人目前的仓储项目开发模式为根据市场需求，发行人选址通过招拍挂拿地，建设物流园区并提供配套物流设施，最终出租给客户使用，同时由专门的资产管理团队提供物流咨询服务。此外，考虑目前国内土地指标较紧张，为合理控制成本，发行人也通过并购或合资的形式，收购现有的物流仓储资产项目，并进行重新规划改造后出租给下游客户。发行人目前以拿地自建为主，对外收购原有仓储并加以规划改造的业务占比不大。

发行人仓储项目总体运行模式图

招拍挂购地

项目建设开发

出租及物业管理

项目规划改造

收购原有仓储

1）招拍挂购地阶段

发行人的仓储项目开发采取的是项目制公司管理模式，项目公司绝大部分均由发行人在境外子公司投资设立境内子公司或合营公司来取得土地。

在拿地或是收购原有仓储模式下，发行人的拿地或者是收购原有仓储项目选址决策流程如下：各区域业务人员结合所在地区的工业用地或是仓储用地的出让计划，初步报送拿地需求至发行人内部的投资决策委员会。项目业务人员拿地的主要几个考虑因素为：①人均 GDP 水平；②仓储设施预先招租情况；③当地市场仓储物流园区的租金水

平；④内部收益率等。发行人内部投资决策委员会通过分析项目拟投资区域的经济、仓储租赁市场、项目预算及未来现金流等情况做出购地的决策。

由于对于工业用地或是仓储用地的出让，各地政府更看重的是投资方的综合运营能力，希望投资方能够为当地经济带来更大的贡献。因此，发行人凭借较强的现代物流仓储运营能力能够以最优竞争优势的综合方案获取低成本的仓储项目用地。

发行人最近三年的土地储备情况表

单位：万平方米

项目	2019 年 12 月 31 日 /2019 年 1-12 月	2018 年 12 月 31 日 /2018 年 4-12 月	2018 年 3 月 31 日 /2017 年 4 月-2018 年 3 月
新增土地储备占地面积	447.83	394.49	337.62
新增土地储备建筑面积	384.14	348.44	211.32
期末土地储备建筑面积	794.12	703.53	536.50
期末土地储备占地面积	1,037.59	976.32	819.17

最近三年，普洛斯中国新增土地储备占地面积分别为 337.62 万平方米、394.49 万平方米和 447.83 万平方米；普洛斯中国新增土地储备的建筑面积分别为 211.32 万平方米、348.44 万平方米和 384.14 万平方米。新增土地储备占地面积及建筑面积稳步增长。公司目前拥有充足的潜在项目储备，未来将继续致力于根据客户及市场需求获取土地和开发项目。

最近三年，普洛斯中国的土地储备建筑面积分别为 536.50 万平方米、703.53 万平方米和 794.12 万平方米；年末土地储备占地面积 819.17 万平方米、976.32 万平方米和

1,037.59 万平方米，近年来普洛斯中国土地储备占地面积均维持在 800 万平方米以上。

普洛斯中国主要的拿地或是收购原有仓储设施的业务布局主要在沿海省会城市及经济处于上升期的城市，主要集中在一、二线城市的主要交通枢纽地带。

发行人最近一年末的分区域土地储备情况表

截止日	区域	土地储备占地面积	土地储备建筑面积
2019 年 12 月 31 日	北部	356.7	253.5
	东部	259.3	237.3
	南部	118.9	112.2

截止日	区域	土地储备占地面积	土地储备建筑面积
	中西部	302.8	191.1
	合计	1,037.7	794.1

注：1、北部指的是北京、天津、辽宁、黑龙江、吉林、河北等省或直辖市；

2、东部指的是山东、上海、江苏、浙江、安徽等省或直辖市；

3、南部指的是广东、广西、福建等省；

4、中西部指的是四川、陕西、重庆、湖南、河南、湖北、贵州、云南等省或直辖市。

发行人的主要业务模式为仓储项目开发，从而为物流行业提供高效、便捷、安全的现代仓储设施，促进物流业的快速发展，同时发行人从中获取仓储租金收入，而并非以出售仓储项目开发成果获得收入。发行人的待开发土地均为长期持有，过去从未通过出售土地获取收入，未来亦无土地转让的计划。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人拥有土

地储备占地面积 1,037.7 万平方米。在项目开发资金投入方面，发行人将延续过往的投

融资模式，在中国境内投资开发、运营仓储物流设施。截至 2019 年 12 月 31 日，公司

在建项目的总投资需求约为 270 亿元人民币，已完成投资额约为 145 亿人民币。目前，发行人的仓储项目开发所需资金的主要来源包括：公司的自有资本金投入、公司下属物流地产基金的融资（包括第三方投资者的资本金投入及项目资本回流）以及银行贷款。发行人将结合中国经济环境、行业政策、市场需求及融资环境的变化，并视实际项目开发的具体情况，对公司的开发计划适时进行合理的动态调整。发行人一贯奉行财务审慎政策，高度关注并保持健康、合理、可持续的资本结构，报告期内，发行人的资产负债率一直较低，预计未来项目开发不会带来发行人资产负债结构的重大变化。

2）项目建设开发阶段

发行人在获取招拍挂土地后在 3-6 月内完成仓储项目的规划设计工作，所有的仓储项目建设开发或是改造项目均由第三方总建筑承包商负责承建。发行人依据以往合作情况，建立了一批约 40-50 家总建筑承包商合作伙伴名单，发行人针对每个新建项目进行公开招标，以此选取合作总建筑承包商。

发行人自建的仓库区分标准库和定制库。标准库一般为双面对开的仓储，一面装载入仓储物品，然后从另外一面运输分销出去的仓库；而定制库是对于合作年限较久，且有特定存储需求的客户，发行人专门为其设计有特定用途的仓库。由于定制库较标准库的建设内容较多、个性化程度更高，因此定制库的开发成本较标准库高，同时其租金水

平也随之高于标准库。

发行人最近三年仓储项目开发情况表

单位：万平方米

项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年4 月-2018 年 3 月
当期的新开工建筑面积	292.81	175.87	214.88
当期竣工的建筑面积	255.72	179.08	240.62
当期末时点的在建建筑面积	595.66	588.35	500.64

发行人新建开发的仓储项目的平均建设期为 12-18 个月，项目的工程款支付进度安排为：项目开工时预付 20%-30%给建筑总包商，剩余款项待监理商出具监理报告后按进度支付。此外，为确保工程进度，发行人同时监控建筑总包商对分包商工程款的支付情况，实现工程款资金完全用于项目的封闭管理。同时，尾款在工程质保期之后支付给建筑总包商。

针对收购而来的仓储项目，发行人大部分为采取依据下游租户的需求进行重新规划改造的管理运行模式。

3）出租及物业管理阶段

对于新建物流园，第一年为建设期及招租期、第二年为租赁稳定期。近年来普洛斯中国完工稳定物业的出租率基本保持在 90%左右。同时，发行人分别在总部和区域公司建立了专门的仓储销售团队，负责仓库的招商引租。

发行人最近三年的仓储出租情况表

单位：万平方米、元/平方米/月

项目	2019 年 12 月 31 日	2018 年 12 月 31 日	2018 年 3 月 31 日
总建筑面积（完工物业）	2,815.95	2,431.68	2,001.04
可供出租面积（完工物业）	2,804.13	2,414.16	1,985.13
实际出租面积（完工物业）	2,260.06	2,069.56	1,664.00
其中：完工稳定物业	2,193.86	1,935.57	1,627.39
完工未稳定物业	66.20	133.99	36.61
出租率（完工稳定物业）	88%	91%	89%

项目

2019 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

2018 年 3 月 31 日

平均租金水平

（完工稳定物业）

34.72

33.77

33.32

注：完工稳定物业和完工未稳定物业包含了其他设施（停车场和堆场）的相应面积。

发行人的仓储业务保持较高的出租水平，最近三年的完工稳定物业的出租率分别为 89%、91%和 88%，基本保持在 90%左右；平均租金水平保持平稳增长态势，同期平均租金水平分别为 33.32 元/平方米/月、33.77 元/平方米/月和 34.72 元/平方米/月。

发行人已建仓储项目布局全国，多数分布于东部地区，已建仓储项目的出租率维持在较高水平，月平均租金稳步上升。

发行人最近一年末分区域仓储出租情况表

单位：个、万平方米、元/平方米/月

截止日	区域	仓储物流园数目	总建筑面积（完工物业）	可供出租面积（完工物业）
2019 年 12 月 31 日	北部	75	544.55	539.85
	东部	178	1,379.32	1,372.41
	南部	45	296.83	293.82
	中西部	88	595.25	598.05
	合计	386	2,815.95	2,804.13

注：完工稳定物业和完工未稳定物业包含了其他设施（停车场和堆场）的相应面积

（1）主要合作的客户

发行人选择合作的客户侧重于大中型客户，涵盖全球 500 强企业、跨国企业及国内大型企业集团等。从行业区分，则发行人的主要客户行业为第三方物流行业、电商零售行业、制造行业和医药行业：1）在第三方物流行业的主要合作客户有百世、德邦快递、顺丰速运等；2）在电商零售行业的主要合作客户为京东、唯品会等；3）在制造行业的主要合作客户有阿迪达斯、施耐德、大众汽车、博世等；4）在医药行业的主要合作客户为上海医药、国药集团、广药集团等。

目前，凭借发行人的仓储项目网络化、规模化优势，普洛斯中国在中国境内的仓储客户组合变得极为多元化，截至 2019 年 12 月 31 日已拥有超过 1,000 家来自不同行业的租户。

发行人最近一年的前 10 大租户情况表

截止日	排名	租户	租赁面积占比	行业
2019 年 12 月 31 日	1	百世	6.5%	第三方物流
	2	京东	5.0%	零售
	3	领先的电子商务公司	3.4%	第三方物流
	4	顺丰速运	3.3%	第三方物流
	5	德邦快递	1.8%	第三方物流
	6	日日顺	1.6%	第三方物流
	7	中外运	1.3%	第三方物流
	8	苏宁	1.2%	零售
	9	恒伟	1.2%	第三方物流
	10	心怡科技物流	1.1%	第三方物流
		合计	26.4%

发行人在中国境内的最近一年的前 10 名仓储租户占据总租赁面积不超过 30%，不存在依赖单一租户的风险，且客户为大多为城市配送相关的第三方物流企业和电商零售企业，刚性需求较大。

（2）租赁期限

发行人与客户签订的租赁合约一般为 3-5 年。对于定制仓客户，租赁期限基本要求

10 年，截至 2019 年 12 月 31 日，普洛斯中国与下游租赁客户的租约距到期日平均约 2年。对于租赁客户提前解约的情况，依据发行人与承租人签订的租赁合同协议，需要承租人继续支付后续的仓储租金。因此，发行人能够有效的降低租户的违约风险，确保租金收入稳定增长。

（3）租金水平

租金根据当地市场价格定价，由于发行人可提供高品质的仓储物业，且仓库管理水平较高以及较好的品牌认知度和仓储位置布局，因而可以获得较高的市场认同和高于市场平均水平的租金。仓储租金的结算模式签订租约时租户需预交租金保证金，后续的租金为按月或按季现金支付。

（4）仓储物流园的物业管理

发行人将全部仓储物流园区的物业管理工作外包给第三方物业管理公司，由第三方物业管理公司负责对物流园区的安全、保洁、维护等工作，发行人按月向第三方物业管理公司支付物流园区的物业管理费。同时在年末，发行人会对仓储物流园的第三方物业管理公司的服务情况展开调研，如出现租户满意水平较低的情况，发行人则会将更换第三方物业管理公司，以确保租户的服务满意度。

（四）发行人在建项目情况

截至 2019 年 12 月 31 日，发行人主要的在建工程均取得了相关的项目批复文件及环境评估文件，符合相关法律法规的规定，符合国家相关政策。发行人主要的在建工程情况如下：

发行人截至 2019 年 12 月 31 日主要在建工程情况表

单位：万元

序号	项目名称	建设周期	计划总投资金额	已投资金额	资金来源
1	普洛斯云南滇中物流园	2018 年 12 月 -2020 年 10 月	36,770	27,550	自有资金和借款各 50%
2	普洛斯重庆西部物流园二期	2019 年 9 月 -2020 年 12 月	22,010	17,190	自有资金和借款各 50%
3	普洛斯石狮灵秀物流园	2019 年 7 月 -2020 年 7 月	27,250	19,866	自有资金和借款各 50%
4	普洛斯天津滨海物流园	2019 年 4 月 -2020 年 10 月	48,710	29,240	自有资金和借款各 50%
5	普洛斯历城济青物流园	2019 年 7 月 -2020 年 9 月	36,230	14,770	自有资金和借款各 50%
6	普洛斯白云空港物流园	2019 年 5 月 -2021 年 10 月	51,000	26,090	自有资金和借款各 50%
7	苏州普洛斯物流园X-C	2018 年 7 月 -2020 年 6 月	21,210	19,500	自有资金和借款各 50%
8	民生电商东西湖现代金融产业园	2019 年 10 月 -2020 年 12 月	42,400	19,450	自有资金和借款各 50%
	合计		285,580	173,656	自有资金和借款各 50%

注：建设周期起始日指设计开工日，即开始设计的日期，并非实际的物理动工日；建设周期终止日指项目竣工并投入使用的日期。

截至 2019 年 12 月 31 日，发行人主要在建项目简介如下：

1、普洛斯云南滇中物流园

该项目坐落于昆明滇中新区，云南省省会。项目包括五栋单层仓库和一栋五层宿舍

楼。发行人拥有此项目 100%股份。项目总投资预计将达到 3.68 亿人民币，注册资本金 1.895 亿人民币。项目已经取得了符合国家相关法律规定的相关证照，诸如土地证，规划许可证和施工许可证等。

截至 2019 年 12 月 31 日，该项目已经完成总投资 2.76 亿人民币，并预计在 2020

年 10 月完工。

2、普洛斯重庆西部物流园二期

该项目坐落于重庆西部物流园区，是渝新欧跨境铁路的起点，距东西隧道仅 1 公里，

成渝高速公路 4 公里，重庆市中心 25 公里。项目包括三栋单层仓库。发行人拥有此项

目 53.559%股份。项目总投资预计将达到 2.20 亿人民币。自有资金投入将达到总计 1.15亿人民币。项目已经取得了符合国家相关法律规定的相关证照，诸如土地证，规划许可证等。

截至 2019 年 12 月 31 日，该项目已经完成总投资 1.72 亿人民币，并预计在 2020

年 12 月完工。

3、普洛斯石狮灵秀物流园

该项目坐落于石狮市灵秀镇。石狮是泉州下属的县级市，以服装行业闻名—包括纺织原料生产、衣物编织、服装生产设计和市场营销等。项目计划建设五栋单层厂房和一栋五层的宿舍楼。发行人拥有此项目 51%的股份。项目总投资预计将达到 2.73 亿人民币。自有资金投入将达到总计 1.43 亿人民币。项目已经取得了符合国家相关法律规定的相关证照，诸如土地证，规划许可证等。

截至 2019 年 12 月 31 日，新开发项目已经完成总投资 1.99 亿人民币，并预计在 2020

年 7 月完工。

4、普洛斯天津滨海物流园

该项目距天津泰达经济开发区核心区（“天津开发区”） 5 公里，是天津的成熟的现

代化工业区之一。截至 2019 年 12 月 31 日，发行人持有该项目 39%股权。该项目计划分为四期开发，具体如下：

	一期	二期	三期	四期	总计
占地面积 (平方米)	184,510	178,092	245,946	444,522	1,053,069

预计可租赁面积 (平方米)

98,700

97,171

192,474

215,064

603,409

该项目将由发行人与 2 家国有企业合资开发，一期投资预计 1.9 亿元人民币，其中

9,850 万元人民币将由 3 方股东的资本金出资。项目一期包括 2 幢单层丙一类仓库、4

幢单层丙二类仓库和 1 幢配套综合楼。国家相关法律规定的相关证照，，如土地证，建筑规划许可证，施工许可证等均已齐备并符合国家相关法律法规。

截至 2019 年 12 月 31 日，项目已完成投资人民币 2.92 亿元，预计 2020 年 10 月完工。

5、普洛斯历城济清物流园

该项目位于济南市中心的东北方向，临近济南机场，交通便利，是当地物流企业的理想选址。发行人持有该项目 95%股份。一期 4 栋单层库于 2016 年完工。二期拟建 3

栋单层库和 1 栋四层宿舍。二期项目总投资人民币 2.21 亿，其中资本金 1.15 亿。已取得相关证照，包括土地证，规划许可证，施工证等。

截至 2019 年 12 月 31 日，该项目已完成投资 1.48 亿元人民币，预计 2020 年 9 月完工。

6、普洛斯白云空港物流园

该项目位于广州市白云区的广州白云机场综合保税区。项目计划建设两栋三层坡道库和一栋六层宿舍楼。发行人拥有该项目 97.64%的股份。项目总投资预计将达到 5.10

亿人民币，其中资本金总计 3.10 亿人民币。项目已经取得了符合国家相关法律规定的相关证照，诸如土地证，规划许可证等。

截止 2019 年 12 月 31 日，新开发项目已经完成总投资 2.61 亿人民币，并预计在 2021

年 10 月完工。

7、苏州普洛斯物流园 X-C

该项目位于苏州工业园，距离京沪高速 2 公里，距离苏州市中心 20 公里。拟建 2栋丙二类双层库和 1 栋丙一类三层库。发行人持有该项目 51%股份。该项目总投资人民币 2.12 亿，其中资本金 1.34 亿。该项目已经取得了符合国家相关法律规定的相关证照，包括土地证，规划许可证，施工证等。

截至 2019 年 12 月 31 日，该项目已完成投资人民币 1.95 亿，预计 2020 年 6 月完工。

8、民生电商东西湖现代金融产业园

该项目位于武汉市中心的西北方向，交通便利，距离 G42 高速仅 1 公里，距离武汉市中心 25 公里，是当地物流企业的理想选址。发行人持有该项目 53.6%股份。项目计划建设一期三栋单层库和二期三栋单层库和 1 栋四层宿舍。总投资人民币 4.24 亿，

其中资本金 2.65 亿。

截至 2019 年 12 月 31 日，该项目已完成投资 1.95 亿元人民币，预计 2020 年 12 月完工。

（五）发行人的主要资质

发行人从事的仓储物流相关业务无相关资质要求。

（六）发行人竞争优势

按照仓储物业的总建筑面积计算，发行人是中国境内最大的现代物流设施提供商。中国是世界第二大经济体，是非常具有潜力的市场。发行人为国内物流地产行业的领军企业，竞争优势主要体现在：

（1）卓越的品牌与本土团队

作为中国市场领先的现代物流设施提供商，普洛斯中国的品牌吸引了众多国际客户和本地客户，并在客户中享有良好的声誉。普洛斯中国的管理团队均是行业内的专家，深刻了解本土市场，能够深入理解并快速响应客户的需求。

普洛斯中国无论是在物流仓储设施的质量上还是提供给客户的服务上，都设立了高标准，使得普洛斯的品牌在客户的眼中代表了卓越的品质和优秀的服务。客户的保留率高，也反映出客户对普洛斯中国高品质产品和服务的需求。

普洛斯中国拥有丰富的本土市场知识，致力于将国际经验与本土知识相结合，始终业绩出众。普洛斯中国自 2003 年前后进入中国市场后，坚持通过自主购地开发、收购、合作等方式，获得了大量的优质土地储备，形成了覆盖国内主要城市的仓储物流网络。

普洛斯中国对每个项目都采用研究驱动、规范制度化的投资流程，投资委员会根据事先约定的投资标准来评估项目。普洛斯中国在开发过程中进行广泛的可行性研究并与

当地政府密切合作来制定物流园区的总体规划。

（2）网络规模

普洛斯中国拥有约 2,816 万平方米的完工物业，相当于后续 9 家竞争对手的总和。普洛斯中国的网络规模为客户提供灵活的解决方案，可以帮助客户快速建立满足需求的物流网络，并提供弹性扩展空间，支持客户提高物流效率。

普洛斯中国在中国的庞大物流设施网络、现代化的物流仓储设施，方便客户增加现有节点仓储面积或扩展物流网络节点，来适应其自身业务的增长。约有 50%的客户群与普洛斯中国在多个城市达成合作，同时约有超过 70%的新租赁和扩租面积来自于现有客户的扩展需求。

（3）多元化收入基础

发行人拥有多元化的客户基础，包括 1,000 余家来自不同行业的客户，租户在中国

43 个城市租赁了发行人持有的超过 1,700 栋仓库。发行人的租户包括大中型的跨国和本土企业，涵盖了第三方物流、零售、工业制造、贸易等行业。这些租户服务的终端用户更是涉及了大量的行业，如电子、快消品、零售/快餐连锁、一般物流服务、汽车及零部件、医药/医疗器械和机械等。优质且多元化的租户结构、广泛的行业覆盖使得发行人能够最大程度地分散经营风险，增强持续盈利能力。

（4）增值的集成解决方案

发行人提供了一套综合的物流设施相关的解决方案和产品，包括多租户物流设施开发、定制开发、收购与回租。公司将整个物流设施价值链分成设计开发、物业管理、租赁销售等职能，为客户提供全面的解决方案来满足其在运营和金融方面的需求。基于从设计开发到设施管理的综合实力，发行人全面规划综合开发中国的物流仓储设施，主要包括以下方面：

1）对相关的区域、城市、特定项目进行可行性研究。公司的投资过程是由研究驱动、规范并且制度化的。

2）从项目开发前至开发结束，公司会与当地政府紧密合作，了解他们的需求和期望，以此制定经济上可行的总体开发规划。这会鼓励地方政府支持普洛斯竞标位置优越的土地，使得公司为客户提供成本更优、时效更高的解决方案。

3）公司会密切参与整个项目的开发过程，确保项目按计划的进度完成。开发完成的物流设施是严格按照标准建造的，以满足跨国企业客户和本土企业客户的高标准需求。

4）对于完工的物流仓储设施，为了确保设施质量，公司会提供持续的设施管理和客户服务，包括定期的维护检查等。

通过向客户提供集成解决方案的商业模式，发行人大幅提高了自身产品的竞争力，能够更好的吸引和保留客户，维护发行人的市场领先地位。

（5）规模经济效益

作为中国最大的现代物流仓储设施提供商和服务商，发行人通过在建造合同与物业管理合同的谈判，以及优化人力资源和信息系统来降低成本。发行人拥有高出租率的现代化物流设施。发行人的现代化物流仓储设施安全高效、环境友好、空间利用充分；现代化设备设施、运作效率高；安全设施及管理便利及其他增值特点。中国地区的完工稳定物业的出租率在最近三年末均达到 85%以上。同时，仓储租金收入在此期间也维持在一个稳定的水平，通过提供高品质的仓储物业，发行人也可以获得市场的高度认可。

第四节财务会计信息 ‌

本节的财务会计数据及有关分析说明反映了公司 2018 财年（自 2017 年 4 月 1 日至

2018 年 3 月 31 日止）、自 2018 年 4 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日止年度 7及截至 2019

年 12 月 31 日止 12 个月期间的财务状况、经营成果和现金流量。除有特别注明外，本

节中出现的 2018 财年、自 2018 年 4 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日止年度及截至 2019

年 12 月 31 日止 12 个月的财务信息均来源于公司依据《香港财务报告准则》及香港《公

司条例》规定编制的合并财务报表。同时，公司 2018 财年合并财务报表，自 2018 年 4

月 1 日至 2018 年 12 月 31 日止年度合并财务报表，截至 2019 年 12 月 31 日止 12 个月合并财务报表均为毕马威会计师事务所（KPMG）依据香港会计师公会颁布的《香港审计准则》进行审计的财务报告，公司近三年审计报告均为标准无保留意见。

除特别说明外，本募集说明书摘要所涉及 2018 财年的数据取自 2018 年财年经审计

财务报告的当期数据，2018 年 4 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日止年度的数据取自 2018

年 4 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日止年度经审计财务报告的当期数据，2019 年 1-12 月的

数据取自截至 2019 年 12 月 31 日止 12 个月年度经审计财务报告的当期数据。

2018 年 3 月末、2018 年 12 月末及 2019 年 12 月末，根据中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，银行间外汇市场美元兑人民币的汇率中间价分别为：6.2785、6.8632和 6.9762。由于公司财务报告列示的货币为美元，而功能性货币为人民币，因此公司在编制各财务期间报表时采用美元兑人民币的汇率情况如下：

发行人各财务期间编制财务报表所用美元兑人民币的汇率情况

财务期间	资产负债表	利润表	现金流量表
截至 2018 年 3 月 31 日止 12 个月	6.2785	6.6287	6.6287
截至 2018 年 12 月 31 日止 9 个月	6.8632	6.6897	6.6897
截至 2019 年 12 月 31 日止 12 个月	6.9762	6.8956	6.8956

投资者如需了解本公司的详细财务会计信息，请参阅本公司三年财务报告，以及本募集说明书摘要中其它部分对于本公司经营与财务状况的简要说明。

7 于截至 2018 年 3 月 31 日止年度（2018 财年）的经审计的年度报告之后，发行人之财务年度结算日由 3 月 31 日更改为 12 月 31 日。

一、报告期财务报表 ‌

（一）合并资产负债表

合并资产负债表

单位：万美元

项目	2019 年 12 月 31 日	2018 年 12 月 31 日	2018 年 3 月 31 日
非流动资产：
投资性房地产	2,065,666.4	1,785,564.6	1,660,506.8
对合营企业投资	136,968.8	98,028.2	47,610.9
对联营企业投资	66,674.5	35,850.1	22,675.7
物业、厂房及设备	20,264.1	1,214.9	838.0
无形资产	28,897.2	29,525.8	32,397.5
其他长期投资	161,645.3	106,466.3	105,598.0
递延所得税资产	884.0	811.4	260.8
其他非流动资产	20,364.7	39,650.8	31,285.1
非流动资产合计	2,501,365.0	2,097,112.1	1,901,172.8
流动资产：
应收及其他应收款项	138,980.6	181,506.8	119,540.0
存货	365.4	735.8	2,721.3
持有待售资产	7,601.1	-	-
现金及现金等价物	85,971.5	66,329.6	110,686.4
受限现金	6,729.4	-	-
流动资产合计	239,648.0	248,572.2	232,947.7
资产总额	2,741,013.0	2,345,684.3	2,134,120.5
股东权益：
股本	695,082.5	695,082.5	695,082.5
储备	411,445.0	341,761.5	298,343.5
少数股东权益	376,246.1	260,080.0	229,400.6
权益总额	1,482,773.6	1,296,924.0	1,222,826.6
非流动负债：
贷款及长期借款	701,545.5	447,093.4	251,754.3
递延所得税负债	232,637.0	200,952.6	174,953.5
其它非流动负债	56,750.4	102,281.2	193,397.3

项目	2019 年 12 月 31 日	2018 年 12 月 31 日	2018 年 3 月 31 日
非流动负债合计	990,932.9	750,327.2	620,105.1
流动负债：
贷款及短期借款	117,510.6	165,915.8	174,215.7
应付及其他应付款项	144,285.0	128,116.3	114,775.1
应交税金	5,510.9	4,401.0	2,198.0
流动负债合计	267,306.5	298,433.1	291,188.8
负债合计	1,258,239.4	1,048,760.3	911,293.9
负债及股东权益合计	2,741,013.0	2,345,684.3	2,134,120.5

（二）合并利润表

合并利润表

单位：万美元

项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月 -2018 年 3 月
营业收入	99,095.4	75,344.3	89,655.8
其他业务收入	17,572.4	5,203.0	852.2
减：营业成本 8	-24,939.2	-22,368.4	-33,564.0
其他费用	-17,477.8	-9,718.6	-13,994.1
加：投资性房地产公允价值变动 9	108,183.1	243,347.4	-
应占合营企业利润（扣除所得税费用）	4,820.3	7,511.4	6,790.2
应占联营企业利润（扣除所得税费用）	752.5	1,178.9	-107.3
营业利润 10	188,006.7	300,498.0	49,632.8
加：净财务费用/收益	-39,724.8	-44,037.0	1,439.2
加：营业外收支	-	-	1,022.7
收购/处置子公司净收益	3,928.3	16,397.3	-
税前利润	152,210.2	272,858.3	220,173.8
减：所得税费用	-46,449.7	-80,182.4	-55,241.8
净利润	105,760.5	192,675.9	164,932.0
归属于：本公司股东	81,125.7	153,370.9	133,519.4

8 包括销货成本及其他金融服务成本和物业相关支出。

9 投资性房地产公允价值变动于 2018 财年间列示于营业利润后，2019 年 1-12 月及 2018 年 4-12 月间列示于营业利润前。

10 2018 财年间为“包含应占合营企业利润的营业利润”。

项目

2019 年 1-12 月

2018 年 4-12 月

2017 年 4 月

-2018 年 3 月

少数股东

24,634.8

39,305.0

31,412.6

其中

不包括投资性房地产公允价值变动的税前利润

44,027.1

29,510.9

52,094.7

（三）合并现金流量表

合并现金流量表

单位：万美元

	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月-2018 年 3 月
经营活动产生的现金流量:
税前利润	152,210.2	272,858.3	220,173.8
调整项：
无形资产摊销	152.1	115.9	152.9
递延管理费摊销	15.5	-	-
物业、厂房与设备的折旧 11	1,270.9	289.4	317.2
处置物业、厂房及设备损失 12	35.2	6.2	33.9
收购/处置子公司的利得 13	-3,928.3	-16,397.3	-1,056.6
应占合营企业利润/亏损（扣除所得税费用）	-4,820.3	-7,511.4	-6,790.2
应占联营企业利润/亏损（扣除所得税费用）	-752.5	-1,178.9	107.3
投资性房地产公允价值变动	-108,183.1	-243,347.4	-168,079.1
金融资产公允价值变动	-15,289.9	-3,877.8	-
确认应收及其他应收款项减值损失 14	1,217.5	359.6	1,128.4
以权益结算的股份支付交易	-	-	1,661.8
净财务费用 15	39,724.8	44,037.0	-1,439.2
现金流量小计	61,652.1	45,353.6	46,210.2
营运资本变动：
应收及其他应收款项	-1,136.9	715.0	-36,534.2

11 2018 财年间为“厂房及设备的折旧”。

12 2018 财年间为“厂房及设备的处置损失”。

13 2018 财年间为“收购子公司的利得”及“处置子公司的利得”。

14 2018 财年间为“应收及其他应收款项减值损失确认/（转回）”。

15 2018 年 4-12 月及 2018 财年为“净财务（收益）/费用”。

	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月-2018 年 3 月
应付及其他应付款项	3,627.7	1,371.8	9,057.4
经营活动产生的现金	64,142.9	47,440.4	18,733.4
已付税金	-7,979.1	-7,618.8	-5,432.7
经营活动产生的现金流量净额	56,163.8	39,821.6	13,300.7
投资活动产生的现金流量:
收购子公司（扣除收购所得现金）	-77,416.4	-74,701.1	-33,195.4
收购投资性房地产	-14,461.0	-1,508.7	-10,396.5
处置子公司（扣除所出售的现金）	44,812.9	86,069.2	-653.2
处置联营和合营企业	-	-	3,027.0
处置投资性房地产	-	-	2,483.5
支付处置投资性房地产的税款	-	-	-1,484.9
投资性房地产开发支出	-134,506.8	-83,472.9	-85,649.2
收回/（支付）收购投资性房地产押金 16	1,818.4	-6,252.4	-13,691.9
向合营企业的贷款	-8,538.3	-924.9	-475.2
向联营企业的贷款	-4,006.5	-15,825.9	-3,836.6
支付收购厂房及设备 17	-14,194.2	-687.0	-387.4
处置厂房及设备收到的对价	2.3	-	-
已收取的利息收入	3,494.7	478.3	439.0
对合营企业的收购/注资	-27,205.4	-36,475.2	-7,129.7
对联营企业的收购/注资	-8,745.7	-15,418.0	-4,545.9
购买其他投资支付的现金 18	-34,698.6	-29,248.9	-22,755.0
向少数股东的贷款	-411.7	-444.5	-674.2
向第三方企业的贷款	-10,986.1	-19,420.2	-49,875.5
收购合营企业	-10,467.6	-	-
收购联营企业	-1,044.9	-	-
收到合营企业偿还的贷款	23,726.1	2,575.0	60.1
收到联营企业偿还的贷款	6,555.4	728.5	4,880.8
收到少数股东偿还的贷款	249.4	538.2	1,458.4
收到第三方企业偿还的贷款	18,722.2	7,126.6	9,268.2
投资活动产生的现金流量净额	-247,301.8	-186,863.9	-213,133.6

16 2018 财年间为“收购投资物业支付的定金”。

17 2018 财年间为“购入厂房及设备”。

18 2018 财年间为“其他投资付款”。

	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月-2018 年 3 月
筹资活动产生的现金流量:
少数股东出资额	24,490.5	20,280.7	13,686.5
新增中间控股公司借款 19	42,116.1	26,700.0	72,500.0
偿还中间控股公司借款 20	-75,955.6	-137,339.5	-45,836.8
新增合营公司借款	2,649.4	3,147.2	-
新增银行借款	268,922.5	208,371.7	228,094.5
偿还银行借款	-182,455.1	-205,949.6	-70,390.9
已付利息	-36,250.8	-18,904.4	-17,306.3
少数股东股息支付	0.0	-325.4	-1,937.7
向少数股东的借款	899.2	256.7	-
偿还少数股东借款	-42.1	-3,652.0	-4,223.3
新增第三方企业借款	270.2	577.2	-
偿还第三方企业借款	-436.4	0.0	-
发行债券	129,911.3	218,719.5	53,093.1
偿还债券	-20,517.1	-	-
偿还租赁负债本金部分	-227.3	-	-
偿还租赁负债利息部分	-230.8	-	-
从少数股东收购子公司股份	-1,722.8	-1,809.9	-1,773.5
向少数股东处置子公司股份	60,249.8	0.0	333.7
筹资活动产生的现金流量净额	211,671.0	110,072.2	226,239.3
现金及现金等价物增加/（减少）的净额	20,533.0	-36,970.1	26,406.4
期初现金及现金等价物	66,329.6	110,686.4	79,977.7
外币汇率变动的影响	-891.1	-7,386.7	4,934.6
受限资金的净减少 21	-	-	-632.3
期末现金及现金等价物	85,971.5	66,329.6	110,686.4

19 2018 财年间为“新增间接控股公司贷款”。

20 2018 财年间为“偿还间接控股公司贷款”。

21 2018 财年间为“受限货币资金（减少）/增加的净额”。

（四）母公司利润表

母公司利润表

单位：万美元

项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月- 2018 年 3 月
营业收入	0	0	0
其他业务收入	32	0	0
其他费用	-1,218	-592	-1,439
营业损失	-1,186	-592	-1,439
净财务费用 22	-21,263	-29,287	10,840
所得税前利润/（亏损）23	-22,449	-29,879	9,401
所得税费用	-441	-244	-229
净利润/（亏损）24	-22,890	-30,123	9,172

（五）母公司资产负债表

母公司资产负债表

单位：万美元

科目	2019 年 12 月 31 日	2018 年 12 月 31 日	2018 年 3 月 31 日
非流动资产：
子公司投资	1,155,158	987,172	909,411
向子公司贷款	107,775	109,631	97,363
其他非流动资产	256	314	-
非流动资产合计	1,263,189	1,097,117	1,006,774
流动资产：
应收及其他应收款项	52,718	61,161	37,683
现金及现金等价物	10,041	8,097	26,773
借合资企业贷款	514	-	-
流动资产合计	63,273	69,258	64,456
总资产合计	1,326,462	1,166,375	1,071,230

22 2018 年 4-12 月及 2018 财年为“净财务（费用）/收益”。

23 2019 年 1-12 月为“所得税前损失”，”2018 财年为“税前利润（亏损）”

24 2019 年 1-12 月为“净损失”，

科目	2019 年 12 月 31 日	2018 年 12 月 31 日	2018 年 3 月 31 日
流动负债：
贷款及短期借款	60,736	98,713	87,494
应付及其他应付款项	261,144	121,287	42,242
应交税金	124	126	138
流动负债合计	322,004	220,126	129,874
非流动负债:
贷款及长期借款	393,833	258,447	77,636
其他非流动负债	45,155	95,022	183,574
非流动负债合计	438,988	353,469	261,210
负债总额	760,992	573,595	391,084
股本及储备：
股本	695,083	695,083	695,083
储备	-129,613	-102,303	-14,936
权益总额	565,470	592,780	680,147
负债和权益总额	1,326,462	1,166,375	1,071,230

（六）母公司现金流量表

母公司现金流量表

单位：万美元

项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月- 2018 年 3 月
经营活动产生的现金流量
税前利润/（亏损）	-22,450	-29,880	9,402
调整：	-
净财务费用	21,957	29,547	-11,619
代扣代缴税金 25	211	130	75
营运资金变动前营运亏损	-282	-203	-2,142
其他应收款项	7,602	-27,676	-13,420
其他应付款项	129,728	92,942	3,788
经营活动使用的现金流量净额	137,048	65,063	-11,774

25 2018 年 4-12 月、2018 财年间为“代扣代缴税金及附加”。

项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月- 2018 年 3 月
投资活动产生的现金流量	-
向子公司的贷款	-6,905	-32,068	-22,987
已收取的利息收入	3,041	1,832	4,013
对子公司的注资	-186,499	-156,481	-131,494
收到子公司偿还的贷款	7,942	12,614	27,606
向合营企业的贷款	-500	-	-
投资活动使用的现金流量净额	-182,921	-174,103	-122,862
筹资活动产生的现金流量	-
新增银行借款	105,055	138,566	87,338
发行债券	98,550	196,144	53,093
新增股东借款	42,116	26,700	72,500
新增合营企业借款	-	3,147	-
偿还银行借款	-86,970	-127,579	-
偿还债券	-14,564	0	-
偿还股东借款	-75,956	-137,340	-45,837
已付利息	-20,342	-9,186	-7,581
筹资活动产生的现金流量净额	47,889	90,452	159,513
现金及现金等价物的增加/（减少净额	2,016	-18,588	24,877
期初现金及现金等价物	8,097	26,774	1,793
汇率变动的影响	-72	-90	104
期末现金及现金等价物	10,041	8,097	26,774

）

二、最近两年及可比财务报表 ‌

发行人于截至 2018 年 3 月 31 日止年度的经审计的年度报告之后，财务年度结算日

由 3 月 31 日更改为 12 月 31 日。因此，发行人最近一个财务年度结算日为 2019 年 12

月 31 日，涵盖由 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日止 12 个月期间。

为便于比较 2018 年 4 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日止 9 个月期间和 2019 年 1 月 1

日至 2019 年 12 月 31 日止 12 个月期间的利润表及现金流量表同比变动情况，采用 2017

年 4 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止 9 个月期间数据（未经审计）和 2018 年 1 月 1 日至

2018 年 12 月 31 日止 12 个月期间数据（未经审计）列示可比财务报表如下：

（一）合并利润表主要数据

合并利润表

单位：万美元

	2019 年 1-12 月	2018 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4-12 月
营业收入	99,095.4	101,792.8	75,344.3	63,207.3
其他业务收入	17,572.4	5,563.8	5,203.0	491.4
减：营业成本 26	-24,939.2	-32,473.9	-22,368.4	-23,458.5
其他费用	-17,477.8	-13,773.2	-9,718.6	-9,939.5
加：投资性房地产公允价值变动 27	108,183.1	362,144.8	243,347.4	-
应占合营企业利润（扣除所得税费用）	4,820.3	12,638.1	7,511.4	1,663.5
应占联营企业利润（扣除所得税费用）	752.5	1,210.4	1,178.9	-138.8
营业利润 28	188,006.7	437,102.8	300,498.0	31,825.4
加：净财务费用/收益	-39,724.8	-40,183.6	-44,037.0	-2,414.2
加：营业外收支	-	1,055.5	-	-32.8
收购/处置子公司净收益	3,928.3	16,397.3	16,397.3	-
加：投资性房地产公允价值变动	-	-	-	49,281.7
税前利润	152,210.2	414,372.0	272,858.3	78,660.1
减：所得税费用	-46,449.7	-114,454.9	-80,182.4	-20,969.3
净利润	105,760.5	299,917.1	192,675.9	57,690.8
归属于：本公司股东	81,125.7	240,331.5	153,370.9	46,558.8
少数股东	24,634.8	59,585.6	39,305.0	11,132.0

（二）合并现金流量表

合并现金流量表

单位：万美元

	2019 年 1-12 月	2018 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4-12 月
经营活动产生的现金流量:
税前利润	152,210.2	414,372.0	272,858.3	78,660.1

26 包括销货成本及其他金融服务成本和物业相关支出

27 投资性房地产公允价值变动于 2018 财年间列示于营业利润后，2019 年 1-12 月及 2018 年 4-12 月间列示于营业利润前。

28 2017 年 4-12 月为“包含应占合营企业利润的营业利润”。

	2019 年 1-12 月	2018 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4-12 月
调整项：
无形资产摊销	152.1	154.3	115.9	114.5
递延管理费摊销	15.5	-	-	-
物业、厂房与设备的折旧 29	1,270.9	390.7	289.4	215.9
处置物业、厂房及设备损失 30	35.2	7.3	6.2	32.8
收购/处置子公司的利得 31	-3,928.3	-17,453.9	-16,397.3	-
应占合营企业利润/亏损（扣除所得税费用）	-4,820.3	-12,638.1	-7,511.4	-1,663.5
应占联营企业利润/亏损（扣除所得税费用）	-752.5	-1,210.4	-1,178.9	138.8
投资性房地产公允价值变动	-108,183.1	-362,144.8	-243,347.4	-49,281.7
金融资产公允价值变动	-15,289.9	-3,877.8	-3,877.8	-
确认应收及其他应收款项减值损失 32	1,217.5	663.4	359.6	824.6
以权益结算的股份支付交易	-	1,118.7	-	543.1
净财务费用	39,724.8	40,183.6	44,037.0	2,414.2
现金流量小计	61,652.1	59,565.0	45,353.6	31,998.8
营运资本变动：
应收及其他应收款项	-1,136.9	-10,669.9	715.0	-25,149.3
应付及其他应付款项	3,627.7	4,976.5	1,371.8	5,452.7
经营活动产生的现金	64,142.9	53,871.6	47,440.4	12,302.2
已付税金	-7,979.1	-8,845.4	-7,618.8	-4,206.1
经营活动产生的现金流量净额	56,163.8	45,026.2	39,821.6	8,096.1
投资活动产生的现金流量:
收购子公司（扣除收购所得现金）	-77,416.4	-78,759.4	-74,701.1	-29,137.1
收购投资性房地产	-14,461.0	-1,433.4	-1,508.7	-10,471.8
处置子公司（扣除所出售的现金）	44,812.9	85,583.7	86,069.2	-167.7
处置投资性房地产	-	-	-	2,483.5
处置合营企业和联营企业	-	-	-	3,027.0
支付处置投资性房地产的税款	-	-	-	-1,484.9
投资性房地产开发支出	-134,506.8	-111,748.2	-83,472.9	-57,373.9

29 2017 年 4-12 月为“厂房及设备的折旧”。

30 2017 年 4-12 月为“厂房及设备的处置损失”。

31 2017 年 4-12 月为“收购子公司的利得”及“处置子公司的利得”。

32 2017 年 4-12 月为“应收及其他应收款项减值损失确认/（转回）”。

	2019 年 1-12 月	2018 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4-12 月
收回（/ 支付）收购投资性房地产押金 33	1,818.4	-7,439.10	-6,252.4	-12,505.2
向合营企业的贷款	-8,538.3	-1,400.1	-924.9	-
向联营企业的贷款	-4,006.5	-16,767.7	-15,825.9	-2,894.8
支付收购厂房及设备 34	-14,194.2	-707.9	-687.0	-366.5
处置厂房及设备收到的对价	2.3	-	-	-
已收取的利息收入	3,494.7	521.9	478.3	395.4
对合营企业的收购/注资	-27,205.4	-42,383.4	-36,475.2	-1,221.5
对联营企业的收购/注资	-8,745.7	-15,665.0	-15,418.0	-4,298.9
购买其他投资支付的现金 35	-34,698.6	-33,824.8	-29,248.9	-18,179.1
向少数股东的贷款	-411.7	-603.1	-444.5	-515.6
向第三方企业的贷款	-10,986.1	-59,407.8	-19,420.2	-9,887.9
收购合营企业	-10,467.6	-	-	-
收购联营企业	-1,044.9	-	-	-
收到合营企业偿还的贷款	23,726.1	2,574.9	2,575.0	60.2
收到联营企业偿还的贷款	6,555.4	728.5	728.5	4,880.8
收到少数股东偿还的贷款	249.4	695.7	538.2	1,300.9
收到第三方企业偿还的贷款	18,722.2	9,793.6	7,126.6	6,601.2
投资活动产生的现金流量净额	-247,301.8	-270,241.6	-186,863.9	-129,755.9
筹资活动产生的现金流量:
少数股东出资额	24,490.5	23,992.0	20,280.7	9,975.2
新增中间控股公司借款 36	42,116.1	37,700.0	26,700.0	61,500.0
偿还中间控股公司借款 37	-75,955.6	-179,110.9	-137,339.5	-17,000.0
偿还直接控股公司借款	-	17,000.0	-	-
新增合营公司借款	2,649.4	3,147.2	3,147.2	-
新增银行借款	268,922.5	327,690.6	208,371.7	108,775.6
偿还银行借款	-182,455.1	-239,206.5	-205,949.6	-37,134.0
已付利息	-36,250.8	-23,608.5	-18,904.4	-12,602.2
少数股东股息支付	0.0	-325.4	-325.4	-1,937.7
向少数股东的借款	899.2	256.7	256.7	-

33 2017 年 4-12 月为“收购投资物业支付的定金”。

34 2017 年 4-12 月为“购入厂房及设备”。

35 2017 年 4-12 月为“其他投资付款”。

36 2017 年 4-12 月为“新增间接控股公司贷款”

37 2017 年 4-12 月为“偿还间接控股公司贷款”

	2019 年 1-12 月	2018 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4-12 月
偿还少数股东借款	-42.1	-7,875.3	-3,652.0	-4,065.4
新增第三方企业借款	270.2	577.2	577.2	-
偿还第三方企业借款	-436.4	-	-	-
发行债券	129,911.3	256,784.2	218,719.5	15,028.4
偿还债券	-20,517.1	-	-	-
偿还租赁负债本金部分	-227.3	-	-	-
偿还租赁负债利息部分	-230.8	-	-	-
从少数股东收购子公司股份	-1,722.8	-3,343.3	-1,809.9	-240.1
向少数股东处置子公司股份	60,249.8	0.1	-	333.6
筹资活动产生的现金流量净额	211,671.0	213,678.1	107,072.2	122,633.4
现金及现金等价物增加/（减少）的净额	20,533.0	-11,537.3	-36,970.1	973.6
期初现金及现金等价物	66,329.6	182,666.4	110,686.4	79,977.7
外币汇率变动的影响	-891.1	-5,394.7	-7,227.7	2,942.6
受限资金的净减少	-	-632.3	-159.0	-
期末现金及现金等价物	85,971.5	93,122.1	66,329.6	83,893.9

（三）母公司利润表

母公司利润表

单位：万美元

项目	2019 年 1-12 月	2018 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4-12 月
营业收入	0	0	0	0
其他业务收入	32	0	0	0
其他费用	-1,218	-1,646	-592	-385
营业损失	-1,186	-1,646	-592	-385
净财务（费用）/收益 38	-21,263	-23,353	-29,287	4,906
所得税前（损失）/利润 39	-22,449	-24,999	-29,879	4,521
所得税费用	-441	-305	-244	-167
净（损失）/利润 40	-22,890	-25,304	-30,123	4,354

38 2017 年 4-12 月为“净财务费用”

39 2017 年 4-12 月为“税前利润（亏损）”

40 2017 年 4-12 月为“净利润（亏损）”

（四）母公司现金流量表

母公司现金流量表

单位：万美元

项目	2019 年 1-12 月	2018 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4-12 月
经营活动产生的现金流量
税前利润/（亏损）	-22,450	-24,999	-29,880	4,521
调整：
净财务费用	21,957	23,746	29,547	-5,818
代扣代缴税金及附加	211	158	130	47
其他应收款项增加额	7,602	-41,436	-27,676	340
其他应付款项增加额	129,728	92,807	92,942	3,923
经营活动使用的现金流量净额	137,048	50,276	65,063	3,013
投资活动产生的现金流量
向子公司的贷款	-6,905	-37,766	-32,068	-17,289
已收取的利息收入	3,041	1,975	1,833	3,871
对子公司的注资	-186,499	-208,398	-156,481	-79,577
收到子公司偿还的贷款	7,942	16,694	12,614	23,526
向合营企业的贷款	-500	-	-	-
投资活动使用的现金流量净额	-182,921	-227,495	-174,102	-69,469
筹资活动产生的现金流量
新增银行借款	105,055	210,754	138,566	15,149
发行债券	98,550	234,049	196,144	15,189
新增股东借款	42,116	37,700	26,700	61,500
新增合营企业借款	-	3,147	3,147	-
偿还银行借款	-86,970	-127,579	-127,579	-
偿还债券	-14,564	-	-	-
偿还股东借款	-75,956	-166,176	-137,340	-17,000
已付利息	-20,342	-11,286	-9,186	-5,482
新增发行债券的交易费	-	-	-	-160
新增银行贷款的交易费	-	-	-	-49
银行借款交易费用	-	49	-	-
发行债券支付的交易费用	-	160	-	-

项目	2019 年 1-12 月	2018 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4-12 月
筹资活动产生的现金流量净额	47,889	180,818	90,452	69,147
现金及现金等价物的增加/（减少）净额	2,016	3,599	-18,587	2,691
期初现金及现金等价物	8,097	4,508	26,774	1,793
汇率变动的影响	-72	-10	-90	24
期末现金及现金等价物	10,041	8,097	8,097	4,508

三、合并报表范围主要变化 ‌

发行人报告期的财务报表合并范围的变化，具体如下：

1、2019 年 12 月末纳入合并报表范围较 2018 年 12 月末的变化

截至 2019 年 12 月末，公司合并报表范围较 2018 年 12 月末增加 227 家公司，减少

42 家公司，其中以新设成立方式取得的为 189 家，以收购形式取得的为 38 家；同时在

此期间，公司合并报表范围较 2018 年 12 月末以清算方式减少 12 家公司，以处置方式

减少 30 家公司。

截至 2019 年 12 月 31 日发行人纳入合并报表范围较 2018 年 12 月末变化情况

序号	企业名称	增加或减少	原因
1	绍兴普建科技产业发展有限公司	增加	收购
2	国富汇金（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）	增加	收购
3	重庆民昭物联网科技有限公司	增加	收购
4	济南巴夫洛供应链管理有限公司	增加	收购
5	上海樽哲企业管理咨询有限公司	增加	收购
6	上海奥仑实业有限公司	增加	收购
7	淮安普福科技发展有限公司	增加	收购
8	南安民商物联网科技发展有限公司	增加	收购
9	上海弗贺实业发展有限公司	增加	收购
10	北京纵横启云信息科技有限公司	增加	收购
11	广州吉旗物流有限公司	增加	收购
12	东莞福满多食品有限公司	增加	收购
13	民商（合肥）物联网科技发展有限公司	增加	收购
14	Minshang No.12 Network Industry Development Limited	增加	收购

序号	企业名称	增加或减少	原因
15	Buffalo Logistic (3) Limited	增加	收购
16	Minshang No.13 Network Industry Development Limited	增加	收购
17	Minshang No.8 Network Industry Development Limited	增加	收购
18	北京正奇尚诚投资中心（有限合伙）	增加	收购
19	北京正奇尚信投资中心（有限合伙）	增加	收购
20	北京正奇尚德投资中心（有限合伙）	增加	收购
21	北京正奇尚惠投资中心（有限合伙）	增加	收购
22	北京正奇尚予投资中心（有限合伙）	增加	收购
23	北京阳光正奇投资管理有限公司	增加	收购
24	民商（赣江新区）物联网科技有限公司	增加	收购
25	深圳奋捷物流服务有限公司	增加	收购
26	上海中集洋山集装箱服务有限公司	增加	收购
27	成都时代诺亚舟教育软件有限公司	增加	收购
28	成都时代诺亚舟信息技术有限公司	增加	收购
29	成都成工新业实业有限公司	增加	收购
30	广州真功夫供应链有限公司	增加	收购
31	中航云数据（深圳）有限公司	增加	收购
32	深圳市德凯汽车电子有限公司	增加	收购
33	杭州欣恒企业管理有限公司	增加	收购
34	杭州欣科企业管理有限公司	增加	收购
35	郑州好想你仓储物流有限公司	增加	收购
36	天津民熙物联网科技有限公司	增加	收购
37	Minshang No.14 Network Industry Development Limited	增加	收购
38	Minshang No.18 Network Industry Development Limited	增加	收购
39	贵州普黔铁路港有限公司	增加	新增
40	普冷国际物流（上海）有限公司	增加	新增
41	江阴普凯科技产业发展有限公司	增加	新增
42	宁波普隐企业管理合伙企业（有限合伙）	增加	新增
43	托普（上海）企业管理服务有限公司	增加	新增
44	普洛斯企业发展（xx）xxxx	xx	xx
00	xxxxxxx（xx）有限公司	增加	新增
46	重庆普昭科技产业发展有限公司	增加	新增
47	天津市蓟州区普邦仓储有限公司	增加	新增

序号	企业名称	增加或减少	原因
48	天津普清工业技术有限公司	增加	新增
49	西安环普创新城产业发展有限公司	增加	新增
50	杭州普和开发合伙企业（有限合伙）	增加	新增
51	杭州普和投资合伙企业（有限合伙）	增加	新增
52	珠海普文物流产业股权投资合伙企业（有限合伙）	增加	新增
53	珠海普曼物流产业股权投资合伙企业（有限合伙）	增加	新增
54	网普物流装备（上海）有限公司	增加	新增
55	上海云挂物流有限公司	增加	新增
56	驻马店云挂物流有限公司	增加	新增
57	南平云挂物流有限公司	增加	新增
58	创智海美园区管理（苏州）有限公司	增加	新增
59	珠海普合物流产业股权投资基金（有限合伙）	增加	新增
60	珠海普商股权投资基金（有限合伙）	增加	新增
61	台州普新物流有限公司	增加	新增
62	深圳云挂物流有限公司	增加	新增
63	哈尔滨云挂物流有限公司	增加	新增
64	陕西普阳仓储有限公司	增加	新增
65	陕西普兴仓储有限公司	增加	新增
66	杭州云之鼎数据科技有限公司	增加	新增
67	福建普杰仓储有限公司	增加	新增
68	普竹投资（珠海）有限公司	增加	新增
69	张家口云储数据科技有限公司	增加	新增
70	江阴普枫新能源有限公司	增加	新增
71	泰安云挂物流有限公司	增加	新增
72	南京隐山控股有限公司	增加	新增
73	隐山投资咨询（南京）有限公司	增加	新增
74	南京隐达股权投资合伙企业（有限合伙）	增加	新增
75	xxx洛斯仓储有限公司	增加	新增
76	长春普成仓储有限公司	增加	新增
77	昆明普昆产业发展有限公司	增加	新增
78	杭州云挂物流有限公司	增加	新增
79	常熟云挂物流有限公司	增加	新增
80	南京隐瑞股权投资合伙企业（有限合伙）	增加	新增

序号	企业名称	增加或减少	原因
81	南京隐山厚德股权投资合伙企业（有限合伙）	增加	新增
82	贵州云之鼎科技有限公司	增加	新增
83	鄂尔多斯市云挂物流有限公司	增加	新增
84	昆山普枫新能源有限公司	增加	新增
85	无锡普鹅普枫新能源有限公司	增加	新增
86	济南普高普枫新能源有限公司	增加	新增
87	肥东县普枫蓝天新能源有限公司	增加	新增
88	南京普枫新能源有限公司	增加	新增
89	苏州鑫枫光伏电力有限公司	增加	新增
90	杭州普枫新能源有限责任公司	增加	新增
91	嘉兴普枫新能源有限责任公司	增加	新增
92	西安普沣绿蓝新能源科技有限公司	增加	新增
93	福州市闽侯县普枫新能源有限公司	增加	新增
94	泉州台商投资区普枫蓝天新能源有限公司	增加	新增
95	成都普蓝新能源科技有限公司	增加	新增
96	天津西青区普发新能源有限公司	增加	新增
97	成都普冷国际物流有限公司	增加	新增
98	杭州普冷国际物流有限公司	增加	新增
99	天津普冷国际物流有限公司	增加	新增
100	普冷集配物流（上海）有限公司	增加	新增
101	广州普冷国际物流有限公司	增加	新增
102	郑州曜久科技有限公司	增加	新增
103	长沙久曜鑫科技有限公司	增加	新增
104	上海振际汽车服务有限公司	增加	新增
105	上海垚升物流有限公司	增加	新增
106	西安绿动能新能源科技有限公司	增加	新增
107	武汉城市绿动物流有限公司	增加	新增
108	无锡我就要绿动科技有限公司	增加	新增
109	天津绿动科技有限公司	增加	新增
110	太原城市绿动科技有限公司	增加	新增
111	苏州久曜鑫新能源科技有限公司	增加	新增
112	石家庄绿能通科技有限公司	增加	新增
113	深圳绿动能科技有限公司	增加	新增

序号	企业名称	增加或减少	原因
114	上海绿通新能源科技有限公司	增加	新增
115	厦门城市绿通科技有限公司	增加	新增
116	南宁久曜鑫科技有限公司	增加	新增
117	南京久曜新能源科技有限公司	增加	新增
118	云南绿动科技有限公司	增加	新增
119	合肥城市绿动科技有限公司	增加	新增
120	海口城市绿动科技有限公司	增加	新增
121	贵阳城市绿动科技有限公司	增加	新增
122	广州绿动能科技有限公司	增加	新增
123	成都城市绿动能科技有限公司	增加	新增
124	北京城市绿动能科技有限公司	增加	新增
125	China Logistic Investment Holding (8) Limited	增加	新增
126	China Logistic Investment Holding (9) Limited	增加	新增
127	GLP China Capital Investment 3 Limited	增加	新增
128	GLP China Capital Investment 4 Limited	增加	新增
129	GLP China Capital Investment 5 Limited	增加	新增
130	GLP China Capital Investment 6 Limited	增加	新增
131	GLP China Capital Investment 7 Limited	增加	新增
132	GLP Capital Investment 11 (HK) Limited	增加	新增
133	GLP Capital Investment 12 (HK) Limited	增加	新增
134	GLP Capital Investment 13 (HK) Limited	增加	新增
135	GLP Capital Investment 14 (HK) Limited	增加	新增
136	GLP Capital Investment 15 (HK) Limited	增加	新增
137	Hidden Xxxx Investment Consulting Limited	增加	新增
138	Hidden Xxxx Fund I, L.P.	增加	新增
139	GLP ASP Technology Holdings Limited	增加	新增
140	Minshang No.12 Network Industry Development Limited	增加	新增
141	Buffalo Logistic (3) Limited	增加	新增
142	Global Project Services Company Limited	增加	新增
143	CLF2 Singapore (1) Pte. Ltd.	增加	新增
144	CLF2 Singapore (2) Pte. Ltd.	增加	新增
145	CLF2 Singapore (3) Pte. Ltd.	增加	新增
146	CLF2 Singapore (4) Pte. Ltd.	增加	新增

序号	企业名称	增加或减少	原因
147	CLF2 Singapore (5) Pte. Ltd.	增加	新增
148	CLF2 Singapore (6) Pte. Ltd.	增加	新增
149	CLF2 Singapore (7) Pte. Ltd.	增加	新增
150	CLF2 Singapore (8) Pte. Ltd.	增加	新增
151	CLF2 Singapore (9) Pte. Ltd.	增加	新增
152	CLF2 Singapore (10) Pte. Ltd.	增加	新增
153	CLF2 Singapore (11) Pte. Ltd.	增加	新增
154	CLF2 Singapore (12) Pte. Ltd.	增加	新增
155	CLF2 Singapore (13) Pte. Ltd.	增加	新增
156	CLF2 Singapore (14) Pte. Ltd.	增加	新增
157	CLF2 Singapore (15) Pte. Ltd.	增加	新增
158	CLF2 Singapore (16) Pte. Ltd.	增加	新增
159	CLF2 Singapore (17) Pte. Ltd.	增加	新增
160	CLF2 Singapore (18) Pte. Ltd.	增加	新增
161	CLF2 Singapore (19) Pte. Ltd.	增加	新增
162	CLF2 Singapore (20) Pte. Ltd.	增加	新增
163	Asset Crafters Advisory Limited	增加	新增
164	China Logistic Investment Holding (10) Limited	增加	新增
165	Hidden Xxxx SPV I	增加	新增
166	Minshang No.13 Network Industry Development Limited	增加	新增
167	Hidden Xxxx SPV II	增加	新增
168	GLP China Fund Management Holdings Limited	增加	新增
169	GLP China FM Limited	增加	新增
170	GLP HK Investment Management Limited	增加	新增
171	GLP China Capital Investment 8 Limited	增加	新增
172	GLP China Capital Investment 9 Limited	增加	新增
173	GLP China Capital Investment 10 Limited	增加	新增
174	GLP China Capital Investment 11 Limited	增加	新增
175	GLP China Capital Investment 12 Limited	增加	新增
176	南京隐宁投资咨询有限公司	增加	新增
177	海南省普洛斯仓储有限公司	增加	新增
178	邢台云挂物流有限公司	增加	新增
179	杭州普开物流科技有限公司	增加	新增

序号	企业名称	增加或减少	原因
180	普青（潍坊）仓储服务有限公司	增加	新增
181	哈尔滨普洛斯普民仓储有限公司	增加	新增
182	唐山市普丰仓储有限公司	增加	新增
183	青云拓普（上海）企业发展有限公司	增加	新增
184	成都普冷国际物流有限公司	增加	新增
185	杭州普冷国际物流有限公司	增加	新增
186	天津普冷国际物流有限公司	增加	新增
187	普冷集配物流（上海）有限公司	增加	新增
188	广州普冷国际物流有限公司	增加	新增
189	郑州曜久科技有限公司	增加	新增
190	长沙久曜鑫科技有限公司	增加	新增
191	上海振际汽车服务有限公司	增加	新增
192	上海垚升物流有限公司	增加	新增
193	西安绿动能新能源科技有限公司	增加	新增
194	武汉城市绿动物流有限公司	增加	新增
195	无锡我就要绿动科技有限公司	增加	新增
196	天津绿动科技有限公司	增加	新增
197	太原城市绿动科技有限公司	增加	新增
198	苏州久曜鑫新能源科技有限公司	增加	新增
199	石家庄绿能通科技有限公司	增加	新增
200	深圳绿动能科技有限公司	增加	新增
201	上海绿通新能源科技有限公司	增加	新增
202	厦门城市绿通科技有限公司	增加	新增
203	南宁久曜鑫科技有限公司	增加	新增
204	南京久曜新能源科技有限公司	增加	新增
205	云南绿动科技有限公司	增加	新增
206	合肥城市绿动科技有限公司	增加	新增
207	海口城市绿动科技有限公司	增加	新增
208	贵阳城市绿动科技有限公司	增加	新增
209	广州绿动能科技有限公司	增加	新增
210	成都城市绿动能科技有限公司	增加	新增
211	北京城市绿动能科技有限公司	增加	新增
212	淮安普淮仓储设施有限公司	增加	新增

序号	企业名称	增加或减少	原因
213	成都市xxx仓储服务有限公司	增加	新增
214	GLP Renewable X Pte. Ltd.	增加	新增
215	GLP Renewable Y Pte. Ltd.	增加	新增
216	CLF2 Singapore (21) Pte. Ltd.	增加	新增
217	CLF2 Singapore (22) Pte. Ltd.	增加	新增
218	CLF2 Singapore (23) Pte. Ltd.	增加	新增
219	CLF2 Singapore (24) Pte. Ltd.	增加	新增
220	CLF2 Singapore (25) Pte. Ltd.	增加	新增
221	CLF2 Singapore (26) Pte. Ltd.	增加	新增
222	CLF2 Singapore (27) Pte. Ltd.	增加	新增
223	CLF2 Singapore (28) Pte. Ltd.	增加	新增
224	CLF2 Singapore (29) Pte. Ltd.	增加	新增
225	CLF2 Singapore (30) Pte. Ltd.	增加	新增
226	GLP China Cayman Co-Investment Vehicle, LLC	增加	新增
227	Airport TianHe Holding Limited	增加	新增
228	西安普桥仓储设施有限公司	减少	清算
229	CLH (53) Pte. Ltd.	减少	清算
230	CLH (62) Pte. Ltd.	减少	清算
231	CLH (71) Pte. Ltd.	减少	清算
232	CLH (83) Pte. Ltd.	减少	清算
233	CLH (128) Pte Ltd	减少	清算
234	CLH (112) Pte Ltd	减少	清算
235	CLH (67) Pte. Ltd.	减少	清算
236	CLH (118) Pte Ltd	减少	清算
237	CLH (99) Pte Ltd	减少	清算
238	CLH (109) Pte Ltd	减少	清算
239	CLH (121) Pte Ltd	减少	清算
240	维纶（上海）仓储服务有限公司	减少	处置
241	Asset Crafters (ACR) Capital Limited	减少	处置
242	Asset Crafters Investment Management Limited	减少	处置
243	Asset Crafters Advisory Limited	减少	处置
244	GAM China Limited	减少	处置
245	GAM International Technology Limited	减少	处置

序号	企业名称	增加或减少	原因
246	GAM International Technology (HK) Limited	减少	处置
247	南京普禄仓储设施有限公司	减少	处置
248	苏州普平仓储设施有限公司	减少	处置
249	大连普枫新能源有限公司	减少	处置
250	济南普高普枫新能源有限公司	减少	处置
251	肥东县普枫蓝天新能源有限公司	减少	处置
252	南京普枫新能源有限公司	减少	处置
253	苏州鑫枫光伏电力有限公司	减少	处置
254	杭州普枫新能源有限责任公司	减少	处置
255	嘉兴普枫新能源有限责任公司	减少	处置
256	西安普沣绿蓝新能源科技有限公司	减少	处置
257	福州市闽侯县普枫新能源有限公司	减少	处置
258	泉州台商投资区普枫蓝天新能源有限公司	减少	处置
259	成都普蓝新能源科技有限公司	减少	处置
260	天津西青区普发新能源有限公司	减少	处置
261	唐山普洛斯仓储有限公司	减少	处置
262	重庆普嘉仓储服务有限公司	减少	处置
263	苏州工业园区普商博枫新能源有限公司	减少	处置
264	上海普乂新能源有限公司	减少	处置
265	苏州工业园区普枫新能源有限公司	减少	处置
266	北京普顺新能源有限公司	减少	处置
267	昆山普枫新能源有限公司	减少	处置
268	无锡普鹅普枫新能源有限公司	减少	处置
269	GSP Renewable Energy Pte. Ltd.	减少	处置

2、2018 年 12 月末纳入合并报表范围较 2018 年 3 月末的变化

截至 2018 年 12 月末，公司合并报表范围较 2018 年 3 月末增加 88 家公司，减少

30 家公司，其中以新设成立方式取得的为 62 家，以收购形式取得的为 26 家；同时在

此期间，公司合并报表范围较 2018 年 3 月末以清算方式减少 4 家公司，以处置方式减

少 26 家公司。

截至 2018 年 12 月 31 日发行人纳入合并报表范围较 2018 年 3 月末变化情况

序号	企业名称	增加或减少	原因
1	石家庄普乐仓储有限公司	增加	新增
2	常州普新智能制造有限公司	增加	新增
3	泉州普智仓储有限公司	增加	新增
4	四川城市绿动科技有限公司	增加	新增
5	上海普牧咨询管理有限公司	增加	新增
6	杭州天珏企业服务有限公司	增加	新增
7	石家庄普晋仓储有限公司	增加	新增
8	隐山普擎（上海）商务咨询有限公司	增加	新增
9	普牧投资（xx）xxxx	xx	xx
00	xxx（xx）产业园运营管理有限公司	增加	新增
11	德州普齐产业园运营管理有限公司	增加	新增
12	云南普俊仓储有限公司	增加	新增
13	南通普诚科技产业发展有限公司	增加	新增
14	苏州工业园区普商博枫新能源有限公司	增加	新增
15	上海普伏新能源有限公司	增加	新增
16	上海普乂新能源有限公司	增加	新增
17	大连普枫新能源有限公司	增加	新增
18	苏州工业园区普枫新能源有限公司	增加	新增
19	北京普顺新能源有限公司	增加	新增
20	无锡普xx新能源有限公司	增加	新增
21	济南普翼产业园运营管理有限公司	增加	新增
22	杭州普和开发管理有限公司	增加	新增
23	杭州综保区开发建设有限公司	增加	新增
24	普牧投资（上海）有限公司	增加	新增
25	台山普洛斯仓储有限公司	增加	新增
26	郑州普上仓储服务有限公司	增加	新增
27	北京普洛斯金马科技发展有限公司	增加	新增
28	上海云挂智能设备有限公司	增加	新增
29	xx（北京）体育用品有限公司	增加	收购
30	长沙市望城区京阳仓储有限公司	增加	收购
31	北京四方天龙医药物流有限公司	增加	收购
32	花园集团宁波新材料有限公司	增加	收购

序号	企业名称	增加或减少	原因
33	湖南蓝盾机电设备有限公司	增加	收购
34	德信无线通讯科技（杭州）有限公司	增加	收购
35	昆山科瑞泰克自动化科技有限公司	增加	收购
36	上海普光物流发展有限公司	增加	收购
37	宁波xxx科技有限公司	增加	收购
38	宁波永睿智博科技有限公司	增加	收购
39	宁波智大弘创科技有限公司	增加	收购
40	北京港通四方物流有限公司	增加	收购
41	中欧能源新技术（上海）发展合作中心有限公司	增加	收购
42	上海骏帛纺织品有限公司	增加	收购
43	三惠食品物流（天津）有限公司	增加	收购
44	深圳市领先技术有限公司	增加	收购
45	天津祥展物流有限公司	增加	收购
46	海美（太仓）智能科技发展有限公司	增加	收购
47	湖北汉宏通瑞科技有限责任公司	增加	收购
48	广州香雪空港跨境物联有限公司	增加	收购
49	亨通集团上海光电科技有限公司	增加	收购
50	康莲国际食品（杭州）有限公司	增加	收购
51	上海三艾儿振华物流有限公司	增加	收购
52	GLP Capital Management Limited	增加	新增
53	GLP Capital Investment 1 (HK) Limited	增加	新增
54	GLP Capital Investment 2 (HK) Limited	增加	新增
55	GH Investment 1 Limited	增加	新增
56	GH Investment 2 Limited	增加	新增
57	GH Investment 3 Limited	增加	新增
58	China Logistic Investment Holding (6) Limited	增加	新增
59	GLP Capital Investment 3 (HK) Limited	增加	新增
60	GLP Capital Investment 4 (HK) Limited	增加	新增
61	GLP Capital Investment 5 (HK) Limited	增加	新增
62	GLP Capital Investment 6 (HK) Limited	增加	新增
63	GLP Capital Investment 7 (HK) Limited	增加	新增
64	GLP Capital Investment 8 (HK) Limited	增加	新增
65	GLP Capital Investment 9 (HK) Limited	增加	新增

序号	企业名称	增加或减少	原因
66	GLP Capital Investment 10 (HK) Limited	增加	新增
67	GAM International Technology Limited	增加	新增
68	GAM International Technology (HK) Limited	增加	新增
69	New Age Investment Limited	增加	新增
70	GLP China Capital Investment 1 Limited	增加	新增
71	GLP China Capital Investment 2 Limited	增加	新增
72	GSP Renewable Energy Pte. Ltd.	增加	新增
73	CVA2 Sponsor Limited	增加	新增
74	CVA2 Partner Limited	增加	新增
75	CLF 2 Investment Holding (Singapore) Pte. Ltd.	增加	新增
76	JGLP China Assets Holding Limited	增加	新增
77	JGLP China No.1 Network Limited	增加	新增
78	GFS Holding Limited	增加	新增
79	Global Freezer Services Company Limited	增加	新增
80	China Logistic Investment Holding (7) Limited	增加	新增
81	GLP China Assets Service Technology Holdings Limited	增加	新增
82	GLP ASP1 (HK) Limited	增加	新增
83	GLP ASP2 (HK) Limited	增加	新增
84	GLP ASP3 (HK) Limited	增加	新增
85	Haimei Holdings Limited	增加	新增
86	Charm Faith Limited	增加	收购
87	Cowain Tech Limited	增加	收购
88	Haimei Capital (Hong Kong) Limited	增加	收购
89	廊坊普永仓储有限公司	减少	清算
90	杭州普杭仓储有限公司	减少	清算
91	普健（西咸新区）仓储有限公司	减少	清算
92	普洛斯（xx）仓储设施有限公司	减少	清算
93	沈阳普南仓储有限公司	减少	处置
94	郑州普洛斯仓储设施有限公司	减少	处置
95	常州普宁仓储设施有限公司	减少	处置
96	德清普安仓储有限公司	减少	处置
97	长沙普丰仓储有限公司	减少	处置
98	苏州普洛斯物流园开发有限公司	减少	处置

序号	企业名称	增加或减少	原因
99	沈阳普集物流发展有限公司	减少	处置
100	苏州工业园区建屋厂房产业发展有限公司	减少	处置
101	苏州工业园区创普资产经营管理有限公司	减少	处置
102	绍兴普建科技产业发展有限公司	减少	处置
103	上海宇航安亭物流有限公司	减少	处置
104	武汉普菱仓储服务有限公司	减少	处置
105	南通普菱仓储服务有限公司	减少	处置
106	重庆普庆仓储服务有限公司	减少	处置
107	中惠（南京）幕墙科技有限公司	减少	处置
108	中床国际物流集团长春有限公司	减少	处置
109	上海三艾儿振华物流有限公司	减少	处置
110	China Logistics Holding XXXIII Srl (Barbados IBC)	减少	处置
111	China Logistics Holding (2) Pte Ltd	减少	处置
112	CLH (97) Pte Ltd	减少	处置
113	CLH 9 (HK) Limited	减少	处置
114	CLH 17 (HK) Limited	减少	处置
115	CLH 65 (HK) Limited	减少	处置
116	GLP-MC Nantong Logistics Property Development Pte. Ltd.	减少	处置
117	GLP-MC Wuhan Logistics Property Development Pte. Ltd.	减少	处置
118	MC Chongqing Logistics Property Limited	减少	处置

3、2018 年 3 月末纳入合并报表范围较 2017 年 3 月末的变化

截至 2018 年 3 月末，公司合并报表范围较 2017 年 3 月末增加 67 家公司，减少 39

家公司，其中以新设成立方式取得的为 55 家，以收购形式取得的为 12 家；同时在此期

间，公司合并报表范围较 2017 年 3 月末以清算方式减少 36 家公司，以处置方式减少 3

家公司。

截至 2018 年 3 月 31 日发行人纳入合并报表范围较 2017 财年末变化情况

序号	企业名称	增加或减少	原因
1	中邦（上海）电脑机绣制衣有限公司	增加	收购
2	武汉普南仓储有限公司	减少	清算
3	昆山桦青家具有限公司	增加	收购

序号	企业名称	增加或减少	原因
4	无锡普惠仓储设施有限公司	增加	新设
5	重庆普碚仓储服务有限公司	增加	新设
6	珠海普星物流发展合伙企业（有限合伙）	增加	新设
7	xxxxxxxxxxxxxx（xxxx）	增加	新设
8	珠海友山横融管理咨询有限公司	增加	新设
9	民熙(湖北)物联网科技有限公司	增加	收购
10	无锡市国联仓储设施有限公司	增加	收购
11	重庆普沙仓储有限公司	增加	新设
12	Minshang No.9 Network Industry Development Limited	增加	收购
13	China Logistic Investment Holding (3) Limited	增加	新设
14	CLH 85 (HK) Limited	增加	新设
15	CLH 87 (HK) Limited	增加	新设
16	CLH 89 (HK) Limited	增加	新设
17	CLH 91 (HK) Limited	增加	新设
18	CLH 93 (HK) Limited	增加	新设
19	CLH 95 (HK) Limited	增加	新设
20	CLH 97 (HK) Limited	增加	新设
21	CLH 99 (HK) Limited	增加	新设
22	CLH 101 (HK) Limited	增加	新设
23	CLH 103 (HK) Limited	增加	新设
24	CLH 86 (HK) Limited	增加	新设
25	CLH 88 (HK) Limited	增加	新设
26	CLH 90 (HK) Limited	增加	新设
27	CLH 92 (HK) Limited	增加	新设
28	CLH 94 (HK) Limited	增加	新设
29	CLH 96 (HK) Limited	增加	新设
30	CLH 98 (HK) Limited	增加	新设
31	CLH 100 (HK) Limited	增加	新设
32	CLH 102 (HK) Limited	增加	新设
33	CLH 104 (HK) Limited	增加	新设
34	珠海普隐物流产业股权投资合伙企业（有限合伙）	增加	新设
35	云南普滇仓储服务有限公司	增加	新设
36	上海普宁仓储有限公司	增加	新设

序号	企业名称	增加或减少	原因
37	晋中普宿仓储设施有限公司	增加	新设
38	天津普港工业技术有限公司	增加	新设
39	山东振华物流有限公司	增加	收购
40	沈阳邦送物流有限公司	增加	收购
41	百利兴物流（xx）xxxx	xx	xx
00	xxxx（xx）有限公司	增加	收购
43	北京金xxx科技有限公司	增加	收购
44	长春华润万家物流配送有限公司	增加	收购
45	北京普洛斯顺航仓储有限公司	减少	处置
46	维龙仓储（上海）有限公司	减少	处置
47	上海嘉定普洛斯置业有限公司	减少	清算
48	普洛斯（句容）仓储设施有限公司	减少	清算
49	CLH 105 (HK) Limited	增加	新设
50	CLH 107 (HK) Limited	增加	新设
51	CLH 109 (HK) Limited	增加	新设
52	CLH 111 (HK) Limited	增加	新设
53	CLH 113 (HK) Limited	增加	新设
54	CLH 115 (HK) Limited	增加	新设
55	CLH 117 (HK) Limited	增加	新设
56	CLH 119 (HK) Limited	增加	新设
57	CLH 121 (HK) Limited	增加	新设
58	CLH 123 (HK) Limited	增加	新设
59	CLH 106 (HK) Limited	增加	新设
60	CLH 108 (HK) Limited	增加	新设
61	CLH 110 (HK) Limited	增加	新设
62	CLH 112 (HK) Limited	增加	新设
63	CLH 114 (HK) Limited	增加	新设
64	CLH 116 (HK) Limited	增加	新设
65	CLH 118 (HK) Limited	增加	新设
66	CLH 120 (HK) Limited	增加	新设
67	CLH 122 (HK) Limited	增加	新设
68	CLH 124 (HK) Limited	增加	新设
69	China Logistic Investment Holding (4) Limited	增加	新设

序号	企业名称	增加或减少	原因
70	China Logistic Investment Holding (5) Limited	增加	新设
71	GLP China Capital Holding Limited	增加	新设
72	Nice Up Corporation Limited	增加	收购
73	China Logistics Holding (33) Pte Ltd	减少	清算
74	CLH (47) Pte. Ltd.	减少	清算
75	CLH (75) Pte. Ltd.	减少	清算
76	CLH (98) Pte Ltd	减少	清算
77	CLH (88) Pte Ltd	减少	清算
78	CLH (134) Pte Ltd	减少	清算
79	China Logistics Holding (32) Pte Ltd	减少	清算
80	CLH (51) Pte. Ltd.	减少	清算
81	CLH (55) Pte. Ltd.	减少	清算
82	CLH (57) Pte. Ltd.	减少	清算
83	CLH (59) Pte. Ltd.	减少	清算
84	CLH (60) Pte. Ltd.	减少	清算
85	CLH (65) Pte. Ltd.	减少	清算
86	CLH (69) Pte. Ltd.	减少	清算
87	CLH (70) Pte. Ltd.	减少	清算
88	CLH (74) Pte. Ltd.	减少	清算
89	CLH (79) Pte. Ltd.	减少	清算
90	CLH (82) Pte. Ltd.	减少	清算
91	CLH (90) Pte Ltd	减少	清算
92	CLH (100) Pte Ltd	减少	清算
93	CLH (101) Pte Ltd	减少	清算
94	CLH (104) Pte Ltd	减少	清算
95	CLH (110) Pte Ltd	减少	清算
96	CLH (93) Pte Ltd	减少	清算
97	CLH (108) Pte Ltd	减少	清算
98	CLH (105) Pte Ltd	减少	清算
99	CLH (119) Pte Ltd	减少	清算
100	CLH (120) Pte Ltd	减少	清算
101	CLH (122) Pte Ltd	减少	清算
102	CLH (125) Pte Ltd	减少	清算

序号	企业名称	增加或减少	原因
103	CLH (126) Pte Ltd	减少	清算
104	CLH (107) Pte Ltd	减少	清算
105	CLH (124) Pte Ltd	减少	清算
106	CLH 66 (HK) Limited	减少	处置

四、最近三年主要财务数据和财务指标 ‌

（一）最近三年主要财务数据和指标

1、合并报表口径

合并报表口径报告期主要财务数据和指标

单位：万美元

财务指标	2019 年 12 月 31 日	2018 年 12 月 31 日	2018 年 3 月 31 日
总资产	2,741,013.0	2,345,684.3	2,134,120.5
总负债	1,258,239.4	1,048,760.3	911,293.9
股东权益合计	1,482,773.6	1,296,924.0	1,222,826.6
流动比率（倍）	0.90	0.83	0.80
速动比率（倍）	0.90	0.83	0.79
资产负债率（%）	45.90	44.71	42.70
项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月- 2018 年 3 月
营业收入	99,095.4	75,344.3	89,655.8
利润总额	152,210.2	272,858.3	220,173.8
净利润	105,760.5	192,675.9	164,932.0
经营活动产生现金流量净额	56,163.8	39,821.6	13,300.7
投资活动产生现金流量净额	-247,301.8	-186,863.9	-213,133.6
筹资活动产生现金流量净额	211,671.0	110,072.2	226,239.3
总资产报酬率（%）1	7.51	17.62	13.17
加权平均净资产收益率（%）1	7.26	20.47	15.23
EBITDA	192,451.6	296,459.6	241,627.2
EBITDA 利息保障倍数 1	4.84	12.55	11.18
利息保障倍数 1	4.80	12.53	11.16
应收账款xx率（次）1	9.79	7.88	6.40

注：2018 年 4-12 月指标需经年化

上述财务指标的计算方法：

总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/平均资产总额

加权平均净资产收益率根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年修订）计算；

EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+投资性房地产折旧+无形资产摊销＋长期待摊费用摊销

EBITDA 利息保障倍数=EBITDA /（计入财务费用的利息支出+已资本化的利息费用）

利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（计入财务费用的利息支出+已资本化的利息费用）

2、母公司报表口径

母公司报表口径报告期主要财务数据和指标

单位：万美元

财务指标	2019 年 12 月 31 日	2018 年 12 月 31 日	2018 年 3 月 31 日
总资产	1,326,462	1,166,374	1,071,230
总负债	760,992	573,595	391,084
股东权益合计	565,469	592,780	680,147
流动比率（倍）	0.20	0.31	0.50
速动比率（倍）	0.20	0.31	0.50
资产负债率（%）	57.37	49.18	36.51
项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月- 2018 年 3 月
营业收入	0	0	0
利润总额	-22,449	-29,879	9,401
净利润	-22,890	-30,123	9,172
经营活动产生现金流量净额	137,048	65,063	-11,774
投资活动产生现金流量净额	-182,921	-174,103	-122,863
筹资活动产生现金流量净额	47,889	90,452	159,513
总资产报酬率（%）1	0.09	1.71	2.19
加权平均净资产收益率（%）1	-4.03	-6.42	1.44
EBITDA	1,144.80	14,370.2	20,693
EBITDA 利息保障倍数 1	0.05	0.96	1.83
利息保障倍数 1	0.05	0.96	1.83

注：2018 年 4-12 月指标需经年化

上述财务指标的计算方法：流动比率=流动资产/流动负债

速动比率=（流动资产-存货）/流动负债资产负债率=负债合计/资产合计

总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/平均资产总额

EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+投资性房地产折旧+无形资产摊销＋长期待摊费用摊销

EBITDA 利息保障倍数=EBITDA /（计入财务费用的利息支出+已资本化的利息费用）

利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（计入财务费用的利息支出+已资本化的利息费用）

如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。

（二）报告期的每股收益和净资产收益率

根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年修订）的要求计算的报告期每股收益和净资产收益率如下：

报告期的每股收益和净资产收益率

项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2018 财年
基本每股收益（美元）	0.12	0.29	0.19
扣除非经常性损益后的基本每股收益（美元）	0.04	0.02	0.05
加权平均净资产收益率（%）	7.26	20.47	15.23
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	2.21	1.71	4.12

上述财务指标中，基本每股收益的计算公式如下：基本每股收益=P÷S S=S0＋S1＋Si×Mi÷M0－Sj×Mj÷M0－Sk

其中：P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 为报告期月份数；

Mi 为增加股份下一月份起至报告期期末的月份数；Mj 为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。

加权平均净资产收益率（ROE）的计算公式如下：

加权平均净资产收益率=P/（E0+NP÷2+Ei×Mi÷M0-Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0）

其中：P 分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej 为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj 为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Ek 为因其他交易或事项引起的净资产增减变动；Mk 为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。

（三）报告期非经常性损益明细表

根据中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益（2008）》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。本公司最近三年的非经常性损益情况如下：

报告期非经常性损益明细表

单位：万美元

非经常性损益项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月 -2018 年 3 月
非流动资产处置损益	-35.2	-6.2	-33.9
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	2,001.4	651.5	542.1
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益	108,183.1	243,347.4	168,079.1
金融资产公允价值变动产生的损益	15,289.9	3,877.8	-
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-	-	-
非经常性损益总额	125,439.2	247,870.5	168,587.3

非经常性损益项目	2019 年 1-12 月	2018 年 4-12 月	2017 年 4 月 -2018 年 3 月
减：非经常性损益的所得税影响数	-38,868.3	-68,524.5	-42,146.8
非经常性损益净额	86,570.9	179,346.0	126,440.5
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数	-30,176.9	-37,850.9	-26,958.1
归属于公司普通股股东的非经常性损益	56,394.0	141,495.1	99,482.4

注：公司非经常性损益中未包括公司处置子公司、合营及联营公司投资收益。公司处置子公司、合营及联营公司投资收益主要来源于以股权转让方式处置子公司、合营及联营公司股权的收益。因公司不断拓展和深化基金平台业务，此类“投资收益”属于经常性收益，并非一次性所得。公司虽出让了部分子公司股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但通常此类项目或物业的运营和资产管理仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、并可获得高于股权比例的超额分配权。

五、本次公司债券发行后发行人资产负债结构的变化 ‌

本次债券发行完成后将引起公司资产负债结构的变化。假设公司的资产负债结构在以下假设基础上产生变动：

1、相关财务数据模拟调整的基准日为2019年12月31日；

2、假设本次债券的募集资金净额为150亿元，即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行；

3、假设本次债券募集资金净额150亿元计入2019年12月31日的资产负债表；

4、假设本次债券募集资金150亿元中，135亿元用于偿还非流动负债，15亿元用于补充公司营运资金；

5、美元兑人民币汇率采用2019年12月31日，中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场美元兑人民币的汇率中间价，即1美元兑人民币6.9762元。

基于上述假设，本次债券发行对公司资产负债结构的影响如下表：

模拟合并资产负债表

单位：万美元

项目	债券发行前	债券发行后（模拟）	模拟变动额
流动资产合计	239,648.0	261,149.7	21,501.7
非流动资产合计	2,501,365.0	2,501,365.0	0.0
资产总计	2,741,013.0	2,762,514.7	21,501.7

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