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椒江区工人路北侧金海西巷以西一号、二号区块国有土地上房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

为了规范椒江区工人路北侧金海西巷以西一号、二号区块国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《台州市椒江区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（椒政办发〔2017〕45号）等相关规定，制定本方案。

一、征收目的

本项目是由椒江区人民政府组织实施的旧城区改建项目。根据城乡规划，对椒江区白云街道工人路北侧金海西巷以西一号、二号区块的老旧房屋和落后基础设施等进行改造建设，需对征收范围内的房屋予以征收。

二、征收范围

一号区块征收范围：东至轮渡路、南至工人西路、西至台州市烟草专卖局仓库东侧巷子、北至悦江府南侧(不包括已实施房屋征收区域，房屋征收区域图见附件3）

二号区块征收范围：东至金海西巷西侧、南至工人西路、西至轮渡路、北至江南绿洲、椒江税务局大楼南侧(不包括电力公司南侧办公楼、市政中心办公楼，房屋征收区域图见附件4）。

上述房屋征收区域图范围内国有土地上所有房屋及附属物、附属设施全部征收，同时收回国有土地使用权。

三、房屋征收部门及实施单位

台州市椒江区住房和城乡建设局为房屋征收部门，委托椒江区白云街道办事处为房屋征收实施单位，由实施单位承担房屋征收和补偿的具体工作。

四、征收补偿

（一）征收补偿方式

个人住宅用房的被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿或“房票”安置。

非住宅用房原则上采用货币补偿。

被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，由相关评估机构评估确定；涉及工业用房等收回的土地使用权价值由相关评估机构评估确定。

（二）征收个人住宅用房

1.征收个人单元式住宅，被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿或“房票”安置。

被征收人选择房屋产权调换的，区房屋征收部门按被征收房屋合法建筑面积1：1.2的比例进行产权调换。因套型不可分割，产权调换房屋面积可就近上靠，每套产权调换房屋上靠面积在20平方米以内部分按优惠价结算。

车房（库）建筑面积不计入安置面积。

2.征收个人立地式住宅，被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿或“房票”安置。

被征收人选择房屋产权调换的，区房屋征收部门根据其房屋结构分别给予产权调换。

征收立地平房按被征收房屋合法建筑面积1：1.5的比例进行产权调换。

征收立地二层房屋按被征收房屋合法建筑面积1：1.35的比例进行产权调换。

征收立地三层（含三层）以上房屋按被征收房屋合法建筑面积1：1.2的比例进行产权调换。

因套型不可分割，产权调换房屋面积可就近上靠，每套产权调换房屋上靠面积在20平方米以内部分按优惠价结算。

3.多层住宅的被征收人选择高层住宅为产权调换房屋的，按下列方式结算：

每单元设置一部电梯的产权调换房屋，其套型不可分割的20平方米以内的4平方米免予结算。

每单元设置二部及二部以上电梯的产权调换房屋，其套型不可分割的20平方米以内的8平方米免予结算。

19层（含19层）以上高层住宅的产权调换房屋，其套型不可分割的20平方米以内的10平方米免予结算。

4.选择产权调换到高层住宅的，按被征收房屋合法建筑面积支付给被征收人1.5元/月/平方米物业费补贴，共补贴10年。

（三）产权调换房屋位置

征收人在沙王二期安置区块（东至经中路，南至洪家场浦，西至沙王安置小区，北至一江山大道，详见附件5）及民辉尚荣项目（景元东路以北、东太和路以东，详见附件6）为被征收人提供用于产权调换房屋。

（四）征收改变为商业用途的住宅用房和办公用房

征收未经自然资源和规划部门同意改变为商业用途的合法建筑，按下列方式补偿:

1.未经自然资源和规划部门批准改变为商业用途的合法建筑，按改变用途前的房屋性质进行补偿，但在征收公告发布之前已改变用途至征收公告发布之日满二年（含二年）以上，并持有合法有效营业执照及纳税凭证，正面朝街的底层房屋，除对其按原性质进行补偿外，可再按改变用途后的房屋评估价值与改变用途前的房屋评估价值差价的50%给予补助，改变用途后的房屋面积按底层实际使用面积确认。

2.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变为商业用途并以商业用途延续使用，并持有合法有效营业执照的正面朝街的底层房屋，根据房屋所有权人申请，经房屋征收部门同意，按商业用房评估价值的10%扣减土地收益金后，由区房屋征收部门按商业用途进行货币补偿。

临时用房、附属用房改变用途的，不按改变用途后的房屋性质补偿。

（五）征收非住宅用房

1.征收商业用房，实行货币补偿。

2.征收办公用房，实行货币补偿。

3.征收工业用房，实行货币补偿。

4.征收国有产权的学校、医院、敬老院、幼儿园、影剧院、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属物，实行货币补偿。确需重建的，在符合城乡规划的前提下，可按照其原性质予以重建。

（六）征收单位住宅用房

1.征收单位自管住宅用房，区房屋征收部门对其予以货币补偿。

2.征收房管部门直管用房，区房屋征收部门对其予以产权调换。

（七）搬迁补助费和临时安置补助费

1.搬迁补助费

住宅用房按被征收房屋合法建筑面积每平方米20元计算，搬迁补助费每户不低于1000元。选择房屋产权调换的，再次支付搬迁补助费。

非住宅用房按被征收房屋合法建筑面积每平方米20元计算，生产性用房的机器设备搬迁费用另酌情补偿。

2.临时安置补助费

实行产权调换的被征收人，在过渡期限内自行过渡，区房屋征收部门支付临时安置补助费。

单元式住宅房屋按被征收房屋合法建筑面积每月每平方米15元计算。

立地式住宅房屋按被征收房屋合法建筑面积每月每平方米12元计算。

3.过渡期限

被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。

区房屋征收部门征收个人住宅时，被征收人的临时安置补助费的计算自其搬迁之月起至产权调换房屋可交付使用后六个月止。在过渡期限内未提供产权调换房屋的，自逾期之月起至产权调换房屋交付之月支付两倍临时安置补助费，交付后的六个月临时安置补助费按过渡期限内标准支付。

（八）停产停业补助费

征收工业用房造成停产停业损失的，按被征收合法土地及合法房屋评估总价值的8%一次性补助（含临时安置补助费）。

征收其他非住宅用房造成停产停业损失的，按被征收合法房屋评估价值的5%一次性补助。

（九）附属物补偿

房屋附属物和室内装饰装修补偿价值，委托房地产价格评估机构通过评估确定。

五、评估有关规定

（一）房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由区房屋征收部门组织采取抽签、摇号等方式随机确定。

随机确定房地产价格评估机构由公证机构现场公证。公证费用列入房屋征收成本。

（二）房地产评估机构应当根据评估对象和当地房地产市场状况，独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

（三）房地产评估机构结合被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、层次、朝向以及土地使用权等因素确定被征收房屋的评估价值。（被征收房屋层次、朝向差价率标准见附件1）

（四）根据市场预评估暂定被征收住宅房屋土地性质为出让，房屋结构等级为砖混一等，预评估比准价为13600元/平方米。

根据市场预评估暂定被征收住宅房屋土地性质为划拨，房屋结构等级为砖混一等，预评估比准价为13100元/平方米。

根据市场预评估暂定被征收一层商业用房预评估比准价如下：

1.工人东路（金海西巷至轮渡路路段）21000元/平方米；

2.轮渡路（江滨路至工人东路段）20000元/平方米；

3.工人西路（轮渡路至台州市烟草专卖局仓库东侧巷子路段）20500元/平方米；

4.金海西巷西侧20000元/平方米。

根据市场预评估暂定被征收二层及以上商业用房预评估比准价为9000元/平方米。

根据市场预评估暂定被征收办公用房比准价为9000元/平方米。

根据市场预评估暂定沙王二期项目区块范围内用于产权调换的住宅用房比准价为17100元/平方米（产权调换房屋层次、朝向差价率标准见附件2）。

根据市场预评估暂定民辉尚荣项目区块范围内用于产权调换的住宅用房比准价为14500元/平方米（产权调换房屋层次、朝向差价率标准见附件2）。

商业用房评估价由评估机构根据预评估比准价结合路段位置、进深及其他影响价格因素，按一定比例系数评估确定。

以上预评估价格以最终选定的评估机构出具的被征收房屋比准价、产权调换房屋平均价格为准，评估时点为征收决定公告之日。

六、择房原则和套型规定

（一）择房原则

选择产权调换房屋按批次进行，在规定的期限内签订征收补偿协议并在规定的搬迁期限内搬迁的为第一批择房户，在规定的期限内未签订征收补偿协议或在规定的搬迁期限内未搬迁的为第二批择房户。第一批择房户按抽签顺序号先后进行择房，第一批择房完毕后第二批择房户再按抽签顺序号先后进行择房。

（二）套型规定

1.被征收人按被征收房屋合法建筑面积加优惠结算面积对应套型建筑，就近上靠选择安置用房。

2．选择沙王二期安置区块范围内安置的，用于产权调换的住宅房屋套型建筑面积标准：小套70平方米，中套100平方米，大套130平方米，特大套180平方米，具体面积以实测为准。

3.每套单元式住宅安排一套安置用房。选择产权调换房屋面积为180㎡仍未足额享受优惠安置面积的，允许选择二套产权调换房屋，其套型不可分割的20㎡优惠部分共计享受一次，套型面积按两套组合的总面积就近上靠。

立地式住宅安置面积在130平方米以下的安排一套安置用房，安置面积在130平方米（含130平方米）—220平方米以下的可选择两套安置用房，安置面积在220平方米（含 220平方米）—320平方米以下的可选择三套安置用房，安置面积在320平方米（含320平方米）—450平方米以下的可选择四套安置用房，安置面积在450平方米（含450平方米）以上的可选择五套安置用房。可选择多套安置用房的被征收人，已选择的产权调换房屋面积大于安置面积的，不可再挑选安置用房。

七、结算方式

（一）个人住宅用房选择产权调换结算方式

1.选择产权调换的，产权调换房屋面积与被征收房屋合法建筑面积相等部分按产权调换房屋评估价格与被征收房屋评估价格计算、结算差价；超出被征收房屋合法建筑面积的比例部分和套型不可分割的20平方米以内部分按产权调换房屋评估价格的60%计算、结算；超出以上面积部分按产权调换房屋评估价格计算、结算。

每套住宅配备一个地下小型汽车停车位，有产权车位每个按11万元，无产权车位每个按9万元结算。

2.选择产权调换房屋面积少于被征收房屋合法建筑面积的，少于部分按货币补偿标准进行补偿。

选择产权调换房屋面积少于安置面积加套型不可分割20平方米的，少于部分按产权调换房屋市场评估比准价的40%标准进行补偿。

（二）个人住宅用房选择货币补偿结算方式

1.个人单元式住宅选择货币补偿的给予被征收合法房屋评估价值25%的奖励。

2.个人立地式住宅选择货币补偿的，立地平房给予被征收合法房屋评估价值35%的奖励；立地二层房屋给予被征收合法房屋评估价值30%的奖励；立地三层（含三层）以上房屋给予被征收合法房屋评估价值25%的奖励。

3.住宅用房被征收人选择货币补偿后，具备下列全部条件：按期签订征收补偿协议，并按期腾退交房的；按期签腾后在三年内购买椒江区域内住宅用房；购买房屋价值达到被征收房屋基础补偿金的85%以上（含85%）的，另行给予被征收房屋评估价值18%的额外奖励。

在房屋征收决定公告之日后至被征收房屋腾空前，被征收人已购买椒江区域内住宅用房的，且购买房屋价值达到被征收房屋基础补偿金的85%以上（含85%）的，可参照上款执行。

被征收房屋基础补偿金具体包括：被征收房屋评估补偿价值、室内装修补偿费、搬迁费、六个月临时安置补助费、货币补偿奖励、按时签腾奖励。

（三）个人住宅用房选择“房票”安置结算方式

被征收人选择“房票”安置的，“房票”价值包括下列内容：被征收房屋基础补偿金、货币补偿额外奖励和“房票”补贴。

其中被征收房屋基础补偿金，具体包括下列款项：被征收房屋评估补偿价值、室内装修补偿费、搬迁费、十二个月临时安置补助费、货币补偿奖励、按时签腾奖励。

货币补偿额外奖励，为被征收房屋评估价值18%的奖励金额。

“房票”补贴，为被征收房屋评估价值2%的补贴金额。

（四）征收立地平房，同时给予被征收房屋合法建筑面积评估价值30%的补助；征收立地二层房屋，同时给予被征收房屋合法建筑面积评估价值10%的补助。

（五）商业用房结算方式

按被征收商业用房合法建筑面积的评估价值进行货币补偿，并给予被征收房屋合法建筑面积的评估价值10%的奖励。

（六）办公用房结算方式

按被征收办公用房合法建筑面积的评估价值进行货币补偿，并给予被征收房屋合法建筑面积评估价值10%的奖励。

（七）工业用房结算方式

工业用房按合法房屋重置成新后的价值结合合法土地使用权的评估价值进行货币补偿。实行货币补偿给予奖励：放弃土地安置的，奖励人民币30万元/亩；在规定期限内签订征收协议的，奖励人民币20万元/亩；在征收协议签订后，按协议约定腾房交地的，并经房屋征收实施单位验收合格的，按合法土地使用权评估价值的20%给予奖励。

八、奖励办法

（一）在规定期限内签订征收补偿协议的，按被征收房屋合法建筑面积每平方米奖励80元。

（二）在规定期限内搬迁并经区房屋征收部门验收合格的，按被征收房屋合法建筑面积每平方米奖励80元。

九、国有土地上未登记住宅房屋的认定和处置

征收范围内的未登记立地住宅房屋，按以下标准认定和处置：

（一）在1984年1月5日《城市规划条例》实施前建造，未办理任何审批手续，并且一直保持原状使用至今的房屋，按合法建筑予以征收与补偿。房屋建造时间认定以1984年测绘地形图为依据。对地形图未覆盖区域内建成的房屋，由所在地街道办事处结合相关建房资料出具书面证明意见。

（二）1996年12月31日前建造的房屋，符合下列四项情况之一的，按合法建筑予以征收与补偿：

1.已取得规划部门建设工程规划许可证并按许可范围建造的房屋；

2.已取得建设用地批准文件，批准层数在三层以内（含三层）的房屋；

3.已取得街道建房批准文件或者其他有关部门的建房批准文件的房屋；

4.其他因历史遗留原因未登记，但能够提供有关原件资料，符合法律法规规定并得到资规、住建、行政执法等相关部门一致认定的房屋。

对不符合上述情形，但建造以来一直保持原状使用至今的历史遗留房屋，在按时签订房屋征收补偿协议的前提下，按以下方式进行选择：

1.被征收人选择产权调换的，历史遗留房屋按建安成本的50%补助并按原建筑面积的50%计入安置面积，价格按产权调换房屋评估价的60%结算。

2.被征收人选择货币补偿或“房票”安置的，历史遗留房屋按建安成本结合原建筑面积进行补助。

房屋建造时间认定以椒江自然资源和规划分局的1996年航拍图为依据。对航拍图未覆盖区域内建成的房屋，由所在地街道办事处结合相关建房资料出具书面证明意见。

（三）违法建筑（历史遗留房屋）由征收人统一拆除的，给予被征收人一定的材料费补助。1996年12月31日后建造的房屋按建安成本的30%进行补助。

单元式住宅房屋违法建筑（历史遗留房屋）在2013年10月1日前建造的，由征收人统一拆除，按建安成本的30%给予被征收人材料费补助。

（四）2013年10月1日《浙江省违法建筑处置规定》实施后的新增违法建筑一律自行拆除，不予补偿。

十、国有土地上未登记工业用房认定和处置

（一）对1984年1月5日前建造的国有土地上的工业用房，按工业用地上的合法工业用房标准进行评估补偿，由被征收人提供相关建造时间依据。

（二）已取得合法土地使用权证，在1984年1月5日至今建造的国有土地上的工业用房，能提供有关房屋审批资料的，按工业用地上的合法工业用房标准进行评估补偿。由被征收人提供相关建造时间及审批依据。

（三）已取得合法土地使用权证，在1984年1月5日至2013年10月1日期间建造的国有土地上的工业用房，不能提供有关房屋审批原件资料的，由征收人统一拆除的，按房屋重置价结合成新后的80%给予材料费补助,装修按评估补助，在规定期限内签约搬迁的，给予按期签约搬迁奖励。搬迁补助费按房屋建筑面积每平方米20元计算，特殊设备搬迁补助费另行评估补助，搬迁后无法恢复使用的生产设备按重置价结合成新后的80%给予补助，由被征收人提供相关建造时间依据。

（四）2013年10月1日《浙江省违法建筑处置规定》实施后的新增违法建筑一律自行拆除，不予补偿。

十一、国有土地上工业用地代征用地补助

国有土地上的工业用地（含工业仓储用地）的道路等代征用地按本宗地土地评估价的60%给予补助，不计奖励。

十二、其他事项

（一）在签订房屋征收补偿协议时，将约定征收补偿协议签订率达95%（含95%）以上为征收补偿协议生效条件；如未达95%的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。签订期限、搬迁期限及具体起止时间由房屋征收部门另行公告。

（二）本次房屋征收实施时严格遵循“先补偿、后搬迁”原则。

（三）被征收人携带房产证、土地证、身份证、附属设施的相关票据等资料原件及其复印件到征收现场办公室，经征收现场工作人员审核后，签订房屋征收补偿协议书。

（四）被征收人在协议约定的搬迁期限内腾空房屋，将钥匙交至征收现场办公室。

（五）本方案未尽事宜按《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《台州市椒江区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》执行。

附件：1.被征收单元式房屋层次差价率标准、被征收房屋朝向差价率标准

2.产权调换高层住宅层次差价率标准、产权调换多层住宅层次差价率标准、产权调换房屋朝向差价率标准

3.房屋征收区域图

4.沙王二期安置地块示意图

5.民辉尚荣项目安置地块示意图

附件1

被征收单元式房屋层次差价率标准（%）

层次 总层次	一	二	三	四	五	六	七
三	-2	+3	0
四	-2	+3	+5	-3
五	-3	+4	+5	+5	-4
六	-3	+4	+5	+5	0	-6

被征收房屋朝向差价率标准（%）

结构方向	差价率	备 注
朝东	-1	主方向是指本幢住房正方向左右各45度范围内方向。
朝南	0
朝西	-2
朝北	-2

附件2

产权调换高层住宅层次差价率标准

产权调换房屋每单元层次总差价为零，以中间层为界，每层上加下减50元/平方米。

产权调换多层住宅层次差价率标准（%）

层次 总层次	一	二	三	四	五	六
三	-2	+3	0
四	-2	+3	+5	-3
五	-3	+4	+5	+5	-4
六	-3	+4	+5	+5	0	-6

产权调换房屋朝向差价率标准（%）

结构方向	差价率	备 注
朝东	-1	主方向是指本幢住房正方向左右各45度范围内方向。
朝南	0
朝西	-2
朝北	-2

附件3

工 人路北侧金海西巷以西一号区块房屋征收区域图

附 件4

工人路北侧金海西巷以西二号区块

房屋征收区域图

附件5

沙王二期安置地块示意图

附件6

民辉尚荣项目安置地块示意图

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