代理机构内部编号：SJJCZB2023001
代理机构内部编号：SJJCZB2023001
人文松江活动中心物业管理服务
采购项目
招标文件
采 购 人 ： 上海市松江区文化和旅游局 集中采购机构：上海市松江区政府采购中心
目 录
第一章 投标邀请 第二章 投标人须知
第三章 政府采购政策功能第四章 招标需求
第五章 评标方法与程序 第六章 投标文件有关格式
第七章 合同书格式和合同条款附件 项目采购需求
第一章 投标邀请
项目概况
人文松江活动中心物业管理服务 招标项目的潜在投标人应在上海政府采购网获取招标文件，并于 2023-03-07 10:00:00（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：SHXM-17-20230207-1004
项目名称：人文松江活动中心物业管理服务预算编号：1722-0270014844
预算金额（元）：13200000.00 元 （国库资金：13200000.00 元；自筹资金：0 元）最高限价（元）：包 1-13200000.00 元
采购需求：
包名称：人文松江活动中心物业管理服务数量：1
预算金额（元）：13200000.00 元
简要规格描述或项目基本概况介绍、用途：人文松江活动中心物业管理服务二年，包括保安、保洁、日常巡逻维修、停车引导、门岗及道闸管理、设备管理、会务等。
合同履约期限：2023 年 4 月 15 日至 2025 年 4 月 14 日本项目不允许接受联合体投标。
二、申请人的资格要求：
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目面向大、中、小、微型等各类供应商采购。
3.本项目的特定资格要求：
1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定。
2、未被“信用中国”（xxx.xxxxxxxxxxx.xxx.xx）、中国政府采购网
（xxx.xxxx.xxx.xx）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单。
3、本项目不接受联合体投标。
三、获取招标文件
时间：2023-02-08 至 2023-02-16，每天上午 00:00:00~12:00:00，下午 12:00:00~23:59:59
（北京时间，法定节假日除外）地点：上海政府采购网
方式： 网上获取售价（元）： 0
四、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
提交投标文件截止时间：2023-03-07 10:00:00（北京时间）投标地点：上海政府采购网（xxx.xxxx.xx.xxx.xx）
开标时间：2023-03-07 10:00:00（北京时间）
开标地点：上海政府采购网（xxx.xxxx.xx.xxx.xx）五、公告期限
自本公告发布之日起 5 个工作日。六、其他补充事宜
七、对本次采购提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名 称：上海市松江区文化和旅游局地 址：xxxxxxxxx 0 x 联系方式：57812676
2.采购代理机构信息
名 称：上海市松江区政府采购中心
地 址：xxxxxxxxxx 000-000 x 0 xx 0 x联系方式：67743116
3.项目联系方式
项目联系人：xxxx x：67743116
一、项目情况
第二章 投标人须知前附表
项目名称: 人文松江活动中心物业管理服务项目编号:详见投标邀请
项目地址：详见投标邀请项目内容：详见投标邀请采购预算：详见投标邀请
采购预算说明：本项目采购预算为 13200000 元人民币，超过采购预算的报价不予接受。采购标的对应的中小企业划分标准所属行业：物业管理
二、招标人
采购人
名称：上海市松江区文化和旅游局地址：xxxxxxxxx 0 x 联系人：xxx
集中采购机构
名称：上海市松江区政府采购中心
地址：xxxxxxxxxx 000-000 x 0 xx 0 x联系人：xxx
电话：00000000传真：67743657
三、合格供应商条件
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目面向大、中、小、微型等各类供应商采购。
3.本项目的特定资格要求：
1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的规定。
2、未被“信用中国”（xxx.xxxxxxxxxxx.xxx.xx）、中国政府采购网（xxx.xxxx.xxx.xx）列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单。
3、本项目不接受联合体投标。四、招标有关事项
1、招标答疑会：不召开
2、踏勘现场：组织
踏勘联系时间表
序号 | 名称 | 地址 | 联系人 | 联系电话 | 踏勘时间 |
1 | 人文松江活动中心 | xxxxxxxxxx 0 x 00 x | xxx | 57812676 | 请各投标人于 2023 年 02 月 17 日上午 9：00 时在xxxxxxxxxx 0 x 00 xxxxx，过时不候。 |
3、投标有效期：自开标之日起 90 日
4、投标保证金：不收取
5、投标截止时间: 详见投标邀请（招标公告）或延期公告（如果有的话）
6、递交投标文件方式和网址
投标文件递交方式：由投标人在上海市政府采购云平台（门户网站：上海政府采购网）提交。投标文件递交网址：xxxx://xxx.xxxx.xx.xxx.xx
7、开标时间和开标地点网址：开标时间：同投标截止时间
开 标 网 址 ： 上 海 市 政府 采 购 云 平 台 （ 门 户网 站 ： 上 海 政 府 采 购网 ， 网 址 ：
xxxx://xxx.xxxx.xx.xxx.xx)。
8、评标委员会的组建：详见第五章《评标方法与程序》。
9、评标方法：详见第五章《评标方法与程序》
10、中标人推荐办法：详见第五章《评标方法与程序》五、其它事项
1、付款方式：详见第四章《招标需求》
2、服务期限：详见第四章《招标需求》
3、转让与分包：详见第四章《招标需求》
4、履约保证金：不收取六、说明
根据上海市财政局《关于上海市政府采购云平台第三批单位上线运行的通知》的规定，本项目采购相关活动在由市财政局建设和维护的上海市政府采购云平台（简称：采购云平台，门户网站：上海政府采购网，网址：xxx.xxxx.xx.xxx.xx）进行。供应商应根据《上海市电子政府采购管理暂行办法》等有关规定和要求执行。供应商在采购云平台的有关操作方法可以参照采购云平台中的“操作须知”专栏的有关内容和操作要求办理。
投标人应在投标截止时间前尽早加密上传投标文件，电话通知招标人进行签收，并及时查看招标人在电子采购平台上的签收情况，打印签收回执，以免因临近投标截止时间上传造成招标人无法在开标前完成签收的情形。未签收的投标文件视为投标未完成。
投标人须知
一、总则
1．概述
1．1 根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规和规章的规定，本采购项目已具备招标条件。
1．2 本招标文件仅适用于《投标邀请（招标公告）》和《投标人须知》前附表中所述采购项目的招标采购。
1．3 招标文件的解释权属于《投标邀请（招标公告）》和《投标人须知》前附表中所述的招标人。
1．4 参与招标投标活动的所有各方，对在参与招标投标过程中获悉的国家、商业和技术秘密以及其它依法应当保密的内容，均负有保密义务，违者应对由此造成的后果承担全部法律责任。
1.5 根据上海市财政局《关于上海市政府采购云平台第三批单位上线运行的通知》的规定，本项目招投标相关活动在上海市政府采购云平台（门户网站：上海政府采购网，网址： xxx.xxxx.xx.xxx.xx）进行。
2．定义
2．1 “采购项目”系指《投标人须知》前附表中所述的采购项目。
2．2 “服务”系指招标文件规定的投标人为完成采购项目所需承担的全部义务。
2．3 “招标人”系指《投标人须知》前附表中所述的组织本次招标的集中采购机构和采购人。
2．4 “投标人”系指从招标人处按规定获取招标文件，并按照招标文件向招标人提交投标文件的供应商。
2．5 “中标人”系指中标的投标人。
2．6 “甲方”系指采购人。
2. 7 “乙方”系指中标并向采购人提供货物和相关服务的投标人。
2．8 招标文件中凡标有“★”的条款均系实质性要求条款。
2. 9 “采购云平台”系指上海市政府采购云平台，门户网站为上海政府采购网
（xxx.xxxx.xx.xxx.xx），是由市财政局建设和维护。
3．合格的投标人
3.1 符合《投标邀请（招标公告）》和《投标人须知》前附表中规定的合格投标人所必须具备的资格条件和特定条件。
3.2 《投标邀请（招标公告）》和《投标人须知》前附表规定接受联合体投标的，除应符合本章第 3.1 项要求外，还应遵守以下规定：
（1）联合体各方应按招标文件提供的格式签订联合体协议书，明确联合体各方权利义务、合同份额；联合体协议书应当明确联合体主办方、由主办方代表联合体参加采购活动；
（2）联合体中有同类资质的供应商按联合体分工承担相同工作的，应当按照资质等级较低的供应商确定资质等级；
（3）招标人根据采购项目的特殊要求规定投标人特定条件的，联合体各方中至少应当有一
方符合采购规定的特定条件。
（4）联合体各方不得再单独参加或者与其他供应商另外组成联合体参加同一合同项下的政府采购活动。
4．合格的服务
4.1 投标人所提供的服务应当没有侵犯任何第三方的知识产权、技术秘密等合法权利。
4.2 投标人提供的服务应当符合招标文件的要求，并且其质量完全符合国家标准、行业标准或地方标准，均有标准的以高（严格）者为准。没有国家标准、行业标准和企业标准的，按照通常标准或者符合采购目的的特定标准确定。
5．投标费用
不论投标的结果如何，投标人均应自行承担所有与投标有关的全部费用，招标人在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。
6． 信息发布
x采购项目需要公开的有关信息，包括招标公告、招标文件澄清或修改公告、中标公告以及延长投标截止时间等与招标活动有关的通知，招标人均将通过“上海政府采购网”（xxxx://xxx. xxxx.xx.xxx.xx）和“松江区门户网”（ xxxx://xxx.xxxxxxxxx.xxx.xx）公开发布。投标人在参与本采购项目招投标活动期间，请及时关注以上媒体上的相关信息，投标人因没有及时关注而未能如期获取相关信息，及因此所产生的一切后果和责任，由投标人自行承担，招标人在任何情况下均不对此承担任何责任。
7．询问与质疑
7. 1 投标人对招标活动事项有疑问的，可以向招标人提出询问。询问可以采取电话、电子邮件、当面或书面等形式。对投标人的询问，招标人将依法及时作出答复，但答复的内容不涉及商业秘密或者依法应当保密的内容。
7. 2 投标人认为招标文件、招标过程或中标结果使自己的合法权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，以书面形式向招标人提出质疑。其中，对招标文件的质疑，应当在其收到招标文件之日（以采购云平台显示的报名时间为准）起七个工作日内提出；对招标过程的质疑，应当在各招标程序环节结束之日起七个工作日内提出；对中标结果的质疑，应当在中标公告期限届满之日起七个工作日内提出。
投标人应当在法定质疑期内一次性提出针对同一采购程序环节的质疑，超过次数的质疑将不予受理。以联合体形式参加政府采购活动的，其质疑应当由组成联合体的所有供应商共同提出。
7. 3 投标人可以委托代理人进行质疑。代理人提出质疑应当提交投标人签署的授权委托书，并提供相应的身份证明。授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、具体权限、期限和相关事项。投标人为自然人的，应当由本人签字；投标人为法人或者其他组织的，应当由法定代表人、主要负责人签字或者xx，并加盖公章。
7.4 投标人提出质疑应当提交质疑函和必要的证明材料。质疑函应当包括下列内容：
（1）供应商的姓名或者名称、地址、邮编、联系人及联系电话；
（2）质疑项目的名称、编号；
（3）具体、明确的质疑事项和与质疑事项相关的请求；
（4）事实依据；
（5）必要的法律依据；
（6）提出质疑的日期。
投标人为自然人的，应当由本人签字；投标人为法人或者其他组织的，应当由法定代表人、主要负责人，或者其授权代表签字或者xx，并加盖公章。
质 疑 函 应 当 按 照 财 政部 制 定 的 范 本 填 写 ， 范 本 格 式 可 通 过 中 国政 府 采 购 网
（xxxx://xxx.xxxx.xxx.xx）右侧的“下载专区”下载。
7.5 投标人提起询问和质疑，应当按照《政府采购质疑和投诉办法》（财政部令第 94 号）的规定办理。质疑函或授权委托书的内容不符合《投标人须知》第 7.3 条和第 7.4 条规定的，招标人将当场一次性告知投标人需要补正的事项，投标人超过法定质疑期未按要求补正并重新提交的，视为放弃质疑。
质疑函的递交应当采取当面递交形式，质疑联系部门：xxxxxxxxxxxx，xxxx：00000000，xx：xxxxxxxxxx 000-000 x 0 xx 0 x 0000 x。
7. 6 招标人将在收到投标人的书面质疑后七个工作日内作出答复，并以书面形式通知提出质疑的投标人和其他有关投标人，但答复的内容不涉及商业秘密或者依法应当保密的内容。
7. 7 对投标人询问或质疑的答复将导致招标文件变更或者影响招标活动继续进行的，招标人将通知提出询问或质疑的投标人，并在原招标公告发布媒体上发布变更公告。
8． 公平竞争和诚实信用
8．1 投标人在本招标项目的竞争中应自觉遵循公平竞争和诚实信用原则，不得存在腐败、欺诈或其他严重违背公平竞争和诚实信用原则、扰乱政府采购正常秩序的行为。“腐败行为”是指提供、给予任何有价值的东西来影响采购人员在采购过程或合同实施过程中的行为；“欺诈行为”是指为了影响采购过程或合同实施过程而提供虚假材料，谎报、隐瞒事实的行为，包括投标人之间串通投标等。
8．2 如果有证据表明投标人在本招标项目的竞争中存在腐败、欺诈或其他严重违背公平竞争和诚实信用原则、扰乱政府采购正常秩序的行为，招标人将拒绝其投标，并将报告政府采购监管部门查处；中标后发现的，中标人须参照《中华人民共和国消费者权益保护法》第 55 条之条文描述方式双倍赔偿采购人，且民事赔偿并不免除违法投标人的行政与刑事责任。
8.3 招标人将在开标后至评标前，通过“信用中国”网站(xxx.xxxxxxxxxxx.xxx.xx)、中国政府采购网(xxx.xxxx.xxx.xx)查询相关投标人信用记录，并对供应商信用记录进行甄别，对列入“信用中国”网站(xxx.xxxxxxxxxxx.xxx.xx)失信被执行人名单、重大税收违法案件当事人名单、中国政府采购网(xxx.xxxx.xxx.xx)政府采购严重违法失信行为记录名单及其他不符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定条件的供应商，将拒绝其参与政府采购活动。以上信用查询记录，招标人将打印查询结果页面后与其他采购文件一并保存。
两个以上的自然人、法人或者其他组织组成一个联合体，以一个供应商的身份共同参加政府采购活动的，将对所有联合体成员进行信用记录查询，联合体成员存在不良信用记录的，视同联合体存在不良信用记录。
9. 其他
x《投标人须知》的条款如与《投标邀请》 、 《招标需求》和《评标方法与程序》就同一内容的表述不一致的，以《投标邀请》 、 《招标需求》和《评标方法与程序》中规定的内容为准。
二、招标文件
10． 招标文件构成
10．1 招标文件由以下部分组成：
（1）投标邀请（招标公告）
（2）投标人须知
（3）政府采购政策功能
（4）招标需求
（5）评标方法与程序
（6）投标文件有关格式
（7）合同书格式和合同条款
（8）本项目招标文件的澄清、答复、修改、补充内容（如有的话）。
10．2 投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，并按照招标文件的要求提交投标文件。如果投标人没有按照招标文件要求提交全部资料，或者投标文件没有对招标文件在各方面作出实质性响应，则投标有可能被认定为无效标，其风险由投标人自行承担。
10．3、投标人应认真了解本次招标的具体工作要求、工作范围以及职责，了解一切可能影响投标报价的资料。一经中标，不得以不完全了解项目要求、项目情况等为借口而提出额外补偿等要求，否则，由此引起的一切后果由中标人负责。
10．4、投标人应按照招标文件规定的日程安排，准时参加项目招投标有关活动。
11． 招标文件的澄清和修改
11．1 任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应在投标截止期 15 天以前，按《投标邀请（招标公告）》中的地址以书面形式（必须加盖投标人单位公章）通知招标人。
11．2 对在投标截止期 15 天以前收到的澄清要求，招标人需要对招标文件进行澄清、答复的；或者在投标截止前的任何时候，招标人需要对招标文件进行补充或修改的，招标人将会通过 “上海政府采购网”以澄清或修改公告形式发布,并通过采购云平台发送至已下载招标文件的供应商工作区。如果澄清或更正的内容可能影响投标文件编制的，且澄清或修改公告发布时间距投标截止时间不足 15 天的，则相应延长投标截止时间。延长后的具体投标截止时间以最后发布的澄清或修改公告中的规定为准。
11．3 澄清或修改公告的内容为招标文件的组成部分。当招标文件与澄清或修改公告就同一内容的表述不一致时，以最后发出的文件内容为准。
11．4 招标文件的澄清、答复、修改或补充都应由集中采购机构以澄清或修改公告形式发布和通知，除此以外的其他任何澄清、修改方式及澄清、修改内容均属无效，不得作为投标的依据，否则，由此导致的风险由投标人自行承担，招标人不承担任何责任。
11．5 招标人召开答疑会的，所有投标人应根据招标文件或者招标人通知的要求参加答疑会。投标人如不参加，其风险由投标人自行承担，招标人不承担任何责任。
12．踏勘现场
12．1 招标人组织踏勘现场的，所有投标人应按《投标人须知》前附表规定的时间、地点前往参加踏勘现场活动。投标人如不参加，其风险由投标人自行承担，招标人不承担任何责任。招标人不组织踏勘现场的，投标人可以自行决定是否踏勘现场，投标人需要踏勘现场的，招标人应为投标人踏勘现场提供一定方便，投标人进行现场踏勘时应当服从招标人的安排。
12．2 投标人踏勘现场发生的费用由其自理。
12. 3 招标人在现场介绍情况时，应当公平、公正、客观，不带任何倾向性或误导性。
12．4 招标人在踏勘现场中口头介绍的情况，除招标人事后形成书面记录、并以澄清或修改公告的形式发布、构成招标文件的组成部分以外，其他内容仅供投标人在编制投标文件时参考，招标人不对投标人据此作出的判断和决策负责。
三、投标文件
13． 投标的语言及计量单位
13．1 投标人提交的投标文件以及投标人与招标人就有关投标事宜的所有来往书面文件均应使用中文。除签名、盖章、专用名称等特殊情形外，以中文以外的文字表述的投标文件视同未提供。
13．2 投标计量单位，招标文件已有明确规定的，使用招标文件规定的计量单位；招标文件没有规定的，一律采用中华人民共和国法定计量单位（货币单位：人民币元）。 14．投标有效期
14．1 投标文件应从开标之日起，在《投标人须知》前附表规定的投标有效期内有效。投标有效期比招标文件规定短的属于非实质性响应，将被认定为无效投标。
14．2 在特殊情况下，在原投标有效期期满之前，招标人可书面征求投标人同意延长投标有效期。
14．3 中标人的投标文件作为项目合同的附件，其有效期至中标人全部合同义务履行完毕为止。
15． 投标文件构成
15．1 投标文件由商务响应文件（包括相关证明文件）和技术响应文件二部分构成。
15. 2 商务响应文件（包括相关证明文件）和技术响应文件具体应包含的内容，以第四章《招标需求》规定为准。
16． 商务响应文件
16．1 商务响应文件由以下部分组成：
（1）《投标函》
（2）《开标一览表》（在采购云平台填写）
（3）《投标报价分类明细表》等相关报价表格详见第六章《投标文件有关格式》
（4）《资格审查要求表》
（5）《符合性要求表》
（6）《商务要求响应表》
（7）第四章《招标需求》规定的其他内容
（8）相关证明文件（投标人应按照《招标需求》所规定的内容提交相关证明文件，以证明其有资格参加投标和中标后有能力履行合同）
17． 投标函
17．1 投标人应按照招标文件中提供的格式完整地填写《投标函》。
17．2 投标人不按照招标文件中提供的格式填写《投标函》，或者填写不完整的，评标时将按照第五章《评标方法与程序》中的相关规定予以扣分。
17．3 投标文件中未提供《投标函》的，为无效投标。
18． 开标一览表
18．1 投标人应按照招标文件的要求和采购云平台提供的投标文件格式完整地填写《开标一览表》，说明其拟提供服务的内容、数量、价格、时间、价格构成等。
18.2 《开标一览表》是为了便于招标人开标，《开标一览表》内容在开标时将当众公布。
18.3 投标人未按照招标文件的要求和采购云平台提供的投标文件格式完整地填写《开标一览表》、或者未提供《开标一览表》，导致其开标不成功的，其责任和风险由投标人自行承担。
19． 投标报价
19．2 报价依据：
（1）本招标文件所要求的服务内容、服务期限、工作范围和要求；
（2）本招标文件明确的服务标准及考核方式；
（3）其他投标人认为应考虑的因素。
19．3 投标人提供的服务应当符合国家和上海市有关法律、法规和标准规范，满足合同约定的服务内容和质量等要求。投标人不得违反标准规范规定或合同约定，通过降低服务质量、减少服务内容等手段进行恶性竞争，扰乱正常市场秩序。
19. 4 除《招标需求》中说明并允许外，投标的每一种服务的单项报价以及采购项目的投标总价均只允许有一个报价，任何有选择的报价，招标人对于其投标均将予以拒绝。
19. 5 投标报价应是固定不变的，不得以任何理由予以变更。任何可变的或者附有条件的投标报价，招标人均将予以拒绝。
19. 6 投标人应按照招标文件第六章提供的格式完整地填写各类报价分类明细表，说明其拟提供服务的内容、数量、价格、时间、价格构成等。
19. 7 投标应以人民币报价。
20. 资格性审查及符合性要求表
20．1 投标人应当按照招标文件所提供格式，逐项填写并提交《资格审查要求表》以及《符合性要求表》，以证明其投标符合招标文件规定的所有合格投标人资格条件及实质性要求。
20．2 投标文件中未提供《资格审查要求表》或《符合性要求表》的，为无效投标。
21．技术响应文件
21．1 投标人应按照《招标需求》的要求编制并提交技术响应文件，对招标人的技术需求全面完整地做出响应并编制服务方案，以证明其投标的服务符合招标文件规定。
21．2 技术响应文件可以是文字资料、表格、图纸和数据等各项资料，其内容应包括但不限于人力、物力等资源的投入以及服务内容、方式、手段、措施、质量保证及建议等。
22． 投标文件的编制和签署
22．1 投标人应按照招标文件和采购云平台要求的格式填写相关内容。
22．2 投标文件中凡招标文件要求签署、盖章之处，均应显示投标人的法定代表人或法定代表人正式授权的代表签署字样及投标人的公章。投标人名称及公章应显示全称。如果是由法定代表人授权代表签署投标文件，则应当按招标文件提供的格式出具《法定代表人授权委托书》（如投标人自拟授权书格式，则其授权书内容应当实质性符合招标文件提供的《法定代表人授权委托书》格式之内容）并将其附在投标文件中。投标文件若有修改错漏之处，须在修改错漏之处同样显示出投标人公章或者由法定代表人或法定代表人授权代表签署字样。投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标人自负。
其中对《投标函》 、《法定代表人授权委托书》 、《资格审查要求表》 、《符合性要求表》以及《财务状况及税收、社会保障资金缴纳情况声明函》，投标人未按照上述要求显示公章的，其投标无效。
22．3 建设节约型社会是我国落实科学发展观的一项重大决策，也是政府采购应尽的义务和职责，需要政府采购各方当事人在采购活动中共同践行。目前，少数投标人制作的投标文件存在编写繁琐、内容重复的问题，既增加了制作成本，浪费了宝贵的资源，也增加了评审成本，影响了评审效率。为进一步落实建设节约型社会的要求，提请投标人在制作投标文件时注意下列事项：
（1）评标委员会主要是依据投标文件中技术、质量以及售后服务等指标来进行评定。因此，投标文件应根据招标文件的要求进行制作，内容xx明了，编排合理有序，与招标文件内容无关或不符合招标文件要求的资料不要编入投标文件。
（2）投标文件应规范，应按照规定格式要求规范填写，扫描文件应清晰xx、上传文件应规范。
四、投标文件的递交
23． 投标文件的递交
23.1 投标人应按照招标文件规定，参考第六章投标文件有关格式，在采购云平台中按照要求填写和上传所有投标内容。投标的有关事项应根据采购云平台规定的要求办理。
23.2 投标文件中含有公章，防伪标志和彩色底纹类文件（如《投标函》、营业执照、身份证、认证证书等）应清晰显示。如因上传、扫描、格式等原因导致评审时受到影响，由投标人承担相应责任。
招标人认为必要时，可以要求投标人提供文件原件进行核对，投标人必须按时提供，否则投标人须接受可能对其不利的评标结果，并且招标人将对该投标人进行调查，发现有弄虚作假或欺诈行为的按有关规定进行处理。
23.3 投标人应充分考虑到网上投标可能会发生的技术故障、操作失误和相应的风险。对因
网上投标的任何技术故障、操作失误造成投标人投标内容缺漏、不一致或投标失败的，招标人不承担任何责任。
24．投标截止时间
24.1 投标人必须在《投标邀请（招标公告）》规定的网上投标截止时间前将投标文件在采购云平台中上传并正式投标。
24.2 在招标人按《投标人须知》规定酌情延长投标截止期的情况下，招标人和投标人受投标截止期制约的所有权利和义务均应延长至新的截止时间。
24.3 在投标截止时间后上传的任何投标文件，招标人均将拒绝接收。
25． 投标文件的修改和撤回
在投标截止时间之前，投标人可以对在采购云平台已提交的投标文件进行修改和撤回。有关事项应根据采购云平台规定的要求办理。
五、开标
26． 开标
26．1 招标人将按《投标邀请》或《延期公告》（如果有的话）中规定的时间在采购云平台上组织公开开标。
26．2 开标程序在采购云平台进行，所有上传投标文件的供应商应登录采购云平台参加开标。开标主要流程为签到、解密、唱标和签名，每一步骤均应按照采购云平台的规定进行操作。
26．3 投标截止，采购云平台显示开标后，投标人进行签到操作，投标人签到完成后，由招标人解除采购云平台对投标文件的加密。投标人应在规定时间内使用数字证书对其投标文件解密。签到和解密的操作时长分别为半小时，投标人应在规定时间内完成上述签到或解密操作，逾期未完成签到或解密的投标人，其投标将作无效标处理。因系统原因导致投标人无法在上述要求时间内完成签到或解密的除外。
如采购云平台开标程序有变化的，以最新的操作程序为准。
26．4 投标文件解密后，采购云平台根据各投标人填写的《开标一览表》的内容自动汇总生成《开标记录表》。
投标人应及时使用数字证书对《开标记录表》内容进行签名确认，投标人因自身原因未作出确认的视为其确认《开标记录表》内容。
六、评标
27． 评标委员会
27．1 招标人将依法组建评标委员会，评标委员会由采购人代表和上海市政府采购评审专家组成，其中专家的人数不少于评标委员会成员总数的三分之二。
27．2 评标委员会负责对投标文件进行评审和比较，并向招标人推荐中标候选人。
28． 投标文件的资格审查及符合性审查
28．1 开标后，招标人将依据法律法规和招标文件的《投标人须知》、《资格审查要求表》，对投标人进行资格审查。确定符合资格的投标人不少于 3 家的，将组织评标委员会进行评标。
28．2 在详细评标之前，评标委员会要对符合资格的投标人的投标文件进行符合性审查，以确定其是否满足招标文件的实质性要求。评标委员会只根据投标文件本身的内容来判定投标文件
的响应性，而不寻求外部的证据。
28．3 符合性审查未通过的投标文件不参加进一步的评审，投标人不得通过修正或撤销不符合要求的偏离或保留从而使其投标成为实质上响应的投标。
28．4 开标后招标人拒绝投标人主动提交的任何澄清与补正。
28．5 招标人可以接受投标文件中不构成实质性偏差的小的不正规、不一致或不规范的内容。
29. 投标文件内容不一致的修正
29．1 投标文件报价出现前后不一致的，按照下列规定修正：
（1）《开标记录表》报价与投标文件中报价不一致的，以《开标记录表》为准；
（2）大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；
（3）单价金额小数点或者百分比有明显错位的，以开标记录表的总价为准，并修改单价；
（4）总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准。
同时出现两种以上不一致的，按照上述规定的顺序修正。修正后的报价经投标人确认后产生约束力，投标人不确认的，其投标无效。
29．2 《开标记录表》内容与投标文件中相应内容不一致的，以《开标记录表》为准。
29．3 投标文件中如果有其他与评审有关的因素前后不一致的，将按不利于出错投标人的原则进行处理，即对于不一致的内容，评标时按照对出错投标人不利的情形进行评分；如出错投标人中标，签订合同时按照对出错投标人不利、对采购人有利的条件签约。
30． 投标文件的澄清
30．1 对于投标文件中含义不明确或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会应当以书面形式要求投标人作出必要的澄清。投标人应按照招标人通知的时间和地点委派授权代表向评标委员会作出说明或答复。
30．2 投标人对澄清问题的说明或答复，还应以书面形式提交给招标人，并应由投标人授权代表签字。
30．3 投标人的澄清文件是其投标文件的组成部分。
30．4 投标人的澄清不得超出投标文件的范围或者改变其投标文件的实质性内容，不得通过澄清而使进行澄清的投标人在评标中更加有利。
31．投标文件的评价与比较
31．1 评标委员会只对被确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行评价和比较。
31．2 评标委员会根据《评标方法与程序》中规定的方法进行评标，并向招标人提交书面评标报告和推荐中标候选人。
32． 评标的有关要求
32．1 评标委员会应当公平、公正、客观，不带任何倾向性，评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得私下与投标人接触。
32．2 评标过程严格保密。凡是属于审查、澄清、评价和比较有关的资料以及授标建议等，所有知情人均不得向投标人或其他无关的人员透露。
32．3 任何单位和个人都不得干扰、影响评标活动的正常进行。投标人在评标过程中所进行的试图影响评标结果的一切不符合法律或招标规定的活动，都可能导致其投标被拒绝。
32．4 招标人和评标委员会均无义务向投标人做出有关评标的任何解释。七、定标
33．确认中标人
除了《投标人须知》第 36 条规定的招标失败情况之外，采购人将根据评标委员会推荐的中标候选人及排序情况，依法确认本采购项目的中标人。
34． 中标公告及中标和未中标通知
34．1 采购人确认中标人后，招标人将在两个工作日内通过“上海政府采购网” 和“松江区门户网”发布中标公告，公告期限为一个工作日。
34.2 中标公告发布同时，招标人将及时向中标人发出《中标通知书》通知中标，向其他未中标人发出《中标结果通知书》。《中标通知书》对招标人和投标人均具有法律约束力。
35．投标文件的处理
所有在开标会上被接受的投标文件都将作为档案保存,不论中标与否，招标人均不退回投标文件。
36．招标失败
在投标截止后，参加投标的投标人不足三家；在资格审查时，发现符合资格条件的投标人不足三家的；或者在评标时，发现对招标文件做出实质性响应的投标人不足三家，评标委员会确定为招标失败的，招标人将通过“上海政府采购网” 和“松江区门户网”发布招标失败公告。 八、授予合同
37. 合同授予
除了中标人无法履行合同义务之外，招标人将把合同授予根据《投标人须知》第 33 条规定所确定的中标人。
38． 签订合同
中标人与采购人应当在《中标通知书》发出之日起 30 日内签订政府采购合同。
39. 其他
采购云平台有关操作方法可以参考采购云平台（网址：xxx.xxxx.xx.xxx.xx）中的“操作须知”专栏。
第三章 政府采购政策功能
根据政府采购法，政府采购应当有助于实现国家的经济和社会发展政策目标，包括保护环境，扶持不发达地区和少数民族地区，促进中小企业发展等。
列入财政部、发展改革委发布的《节能产品政府采购品目清单》中强制采购类别的产品，按照规定实行强制采购；列入财政部、发展改革委、生态环境部发布的《节能产品政府采购品目清单》和《环境标志产品政府采购品目清单》中优先采购类别的产品，按规定实行优先采购。
中小企业按照《政府采购促进中小企业发展管理办法》享受中小企业扶持政策，对预留份额项目专门面向中小企业采购，对非预留份额采购项目按照规定享受价格扣除优惠政策。中小企业应提供《中小企业声明函》。享受扶持政策获得政府采购合同的，小微企业不得将合同分包给大中型企业，中型企业不得将合同分包给大型企业。
在政府采购活动中，监狱企业和残疾人福利性单位视同小微企业，监狱企业应当提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局(含新疆生产建设兵团)出具的属于监狱企业的证明文件，残疾人福利性单位应当提供《残疾人福利性单位声明函》。
如果有国家或者上海市规定政府采购应当强制采购或优先采购的其他产品和服务，按照其规定实行强制采购或优先采购。
第四章 招标需求
一、项目概述
见附件
二、项目内容及要求见附件
三、项目实施的依据和标准
（一）实施依据
x招标文件明确的服务范围、服务内容和管理要求、服务等级、质量标准与考核要求等。
（二）执行标准
类别 | 要求 |
投标有效期 | 自开标之日起 90 日 |
服务期限 | 2023 年 4 月 15 日至 2025 年 4 月 14 日 |
付款方式 | 服务费按季支付。采购人对上一季度考核合格，向财政部门申请支付管理服务费。 |
转让与分包 | x项目合同不得转让与分包（专业分包除外） |
国家和本市颁发的适用于本项目的现行法律、法规、规章、规范性文件和标准。四、商务要求：
五、投标文件的编制要求
投标人应按照第二章《投标人须知》的相关要求及采购云平台要求编制网上投标文件，其中投标文件应包括下列内容（不限于下列）：
1.商务响应文件由以下部分组成：
（1）《投标函》
（2）《开标一览表》（在采购云平台填写）
（3）《投标报价分类明细表》
（4）《资格审查要求表》
（5）《符合性要求表》
（6）《商务要求响应表》
（7）《法定代表人授权委托书》（含法定代表人身份证、被授权人身份证复印件）
（8）投标人营业执照（或事业单位、社会团体法人证书）
（9）财务状况及税收、社会保障资金缴纳情况声明函
（10）享受政府采购优惠政策的相关证明材料，包括：中小企业声明函、监狱企业证明文件、残疾人福利性单位声明函等（中标人为中小企业、残疾人福利性单位的，其声明函将随中标结果同时公告）
（11）投标人基本情况简介 2．技术响应文件由以下部分组成：
（1）技术响应内容，按有关表格填写：
①投标人与物业服务相关的资质等证书汇总表
②主要管理制度一览表
③人员来源一览表
④拟投入本项目的主要设备一览表
⑤本项目日常消耗材料明细表
⑥项目经理情况表
⑦主要管理、技术人员配备及相关工作经历、职业资格汇总表
⑧对外委托专项服务情况表
（2）投标人对采购项目总体需求的理解以及投标的服务方案。投标人应详细描述针对本项目的服务方案，至少包含下列内容：
1、整体服务方案：
A 服务理念和目标：结合本项目具体情况（物业区域范围、建筑面积、设备设施配置等）及物业性质特点，提出物业服务的定位和具体目标。
B 服务方案：根据本项目的实际情况及特点，针对招标文件附件中所载明的本项目物业服务的具体内容和要求，一一对应地提出详细并具可操作性的服务方案，以及投标人认为需要提供的其它服务方案。服务方案应包括针对本项目特点、重点和难点的分析及解决措施。
C 服务质量保证措施：投标人保证物业服务质量的各种措施；服务质量检查、验收的方法和标准等。
2、项目管理组织架构及管理制度：项目管理机构及其工作方法与流程，项目经理的管理职责，内部管理的职责分工，日常管理制度（工作制度、岗位制度等），以及公司对于项目的监管控制和服务支持。
3、项目人员配置：拟投入本项目的总人数，人员来源或用工机制，项目经理、管理和专业人员设置及岗位职责，项目经理及主要管理和专业人员简况，服务人员岗位设置具体安排等。
4、物业服务的应急预案：按照要求制订发生突发事件（包括发生疫情、台风、暴雨等灾害性天气，突然断水、断电、断天然气、燃气泄露，浸水或漏水，空调、电梯故障，火警，群体性事件以及其他突发事件）时的应急预案及相应的措施，以及应急预案的培训和演练安排。
5、与前任物业服务企业的交接方案及本项目合同终止时的移交方案。例如现场交接查验、人员安置、费用结转、物品移交，图纸档案、相关资料、工具器材、相关钥匙和办公场所等交接安排。如果采购人有安置原物业服务人员的要求，投标人还应提供对原物业服务人员的吸纳安置方案。
（3）按照《项目采购需求》要求提供的其他技术性资料以及投标人需要说明的其他事项。以上各类响应文件格式详见招标文件第六章《投标文件有关格式》（格式自拟除外）。。
第五章 评标方法与程序
一、资格审查
招标人将依据法律法规和招标文件的《投标人须知》、《资格审查要求表》，对投标人进行资格审查。确定符合资格的投标人不少于 3 家的，将组织评标委员会进行评标。
二、投标无效情形
1、投标文件不符合《资格审查要求表》以及《符合性要求表》所列任何情形之一的，将被认定为无效投标。
2、单位负责人或法定代表人为同一人，或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，参加同一包件或者未划分包件的同一项目投标的，相关投标均无效。
3、除上述以及政府采购法律法规、规章、《投标人须知》所规定的投标无效情形外，投标文件有其他不符合招标文件要求的均作为评标时的考虑因素，而不导致投标无效。
1、评标方法
根据《中华人民共和国政府采购法》及政府采购相关规定，结合项目特点，本项目采用“综合评分法”评标，总分为 100 分。
2、评标委员会
2.1 本项目具体评标事务由评标委员会负责，评标委员会由 7 人组成，其中采购人代表不多于成员总数的三分之一，其余为政府采购评审专家，采购代表不参加评标的，则评委会成员均由评审专家组成。招标人将按照相关规定，从上海市政府采购评审专家库中随机抽取评审专家。
2.2 评标委员会成员应坚持客观、公正、审慎的原则，依据投标文件对招标文件响应情况、投标文件编制情况等，按照《投标评分细则》逐项进行综合、科学、客观评分。
3、评标程序
x项目评标工作程序如下：
3.1 符合性审查。评标委员会应当对符合资格的投标人的投标文件进行符合性审查，以确定其是否满足招标文件的实质性要求。
3.2 澄清有关问题。对投标文件中含义不明确或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会应当以书面形式要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权的代表签字，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容，也不得通过澄清而使进行澄清的投标人在评标中更加有利。
3.3 比较与评分。评标委员会按招标文件规定的《投标评分细则》，对符合性审查合格的投标文件进行评分。
3.4 推荐中标候选供应商名单。各评委按照评标办法对每个投标人进行独立评分，再计算平均分值，评标委员会按照每个投标人最终平均得分的高低依次排名，推荐得分最高者为第一中标候选人，依此类推。得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列。得分且投标报价相同的并列。投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为排名第一的中标候选人。如果评审得分仍相同，则由评标委员会按照少数服从多数原则投票表决。
4、评分细则
x项目具体评分细则如下：
4.1 投标价格分按照以下方式进行计算：
（1）价格评分：报价分＝价格分值×（评标基准价/评审价）
（2）评标基准价：是经符合性检查合格（技术、商务基本符合要求，无重大缺、漏项）满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价。
（3）评审价：投标报价无缺漏项的，投标报价即评审价；投标报价有缺漏项的，其投标报价也即评审价，缺漏项的费用视为已包括在其投标报价中。
（4）非预留份额专门面向中小企业采购的项目或包件，对小微企业报价给予 10%的扣除，用扣除后的价格参与评审；非预留份额专门面向中小企业采购且接受联合体投标或者允许分包的项目或包件，对于联合协议或者分包意向协议中约定小微企业的合同份额占到合同总金额 30%以上的投标人，给予其报价 4%的扣除，用扣除后的价格参与评审。以联合体形式参加政府采购活动，联合体各方均为中小企业的，联合体视同中小企业，其中，联合体各方均为小微企业的，联合体视同小微企业。组成联合体或者接受分包的小微企业与联合体内其他企业、分包企业之间存在直接控股、管理关系的，不享受价格扣除优惠政策。符合中小企业划分标准的个体工商户，在政府采购活动中视同中小企业。中小企业投标应提供《中小企业声明函》。
（5）评标委员会认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。
4.2 投标文件其他评分因素及分值设置等详见《投标评分细则》。
投标评分细则（100 分）
序号 | 评审内容 | 评审因素 | 类型 | 评审标准 | 分值 |
1 | 报价得分 | 报价得分 | 客 观分 | 报价得分=(评标基准价/评审价)×10%×100 | 10 分 |
主观分 | 评审内容：需求理解、服务定位和目标。 | ||||
评审标准： | |||||
2 | 服务方案 | 需求理解、服务定位和目标 | 1、对本项目服务定位的分析及其举措，对本项目预期目标设定的合理性(0-4分)； 2、结合本项目具体情况（物业区域范围、建筑面积、设备设施配置等）及物业使用性质特点，应包括针对本项 目特点、重点和难点的分析程度（0-4分）。 | 8 分 | |
主观分 | 评审内容：各分项服务的实施安排。 | ||||
各分项服务的实施安排 | 评审标准： 1、环境清洁与保洁服务的实施措施是否满足或优于招标要求（0-2分）； 2、保安和秩序维护的实施措施是否满足或优于招标要 求（0-2分）； | 10 分 |
3、设施设备维护与保养服务的实施措施是否满足或优于招标要求（0-2分）； 4、综合服务的实施措施是否满足或优于招标要求（0-2分）； 5、其他服务方案实施措施是否满足或优于招标需求 （0-2分）。 | |||||
突发事件处理应急预案和具体实施方案 | 主观分 | 评审内容：突发事件处理应急预案和具体实施方案。评审标准： 1、根据投标人提供的全面对应与满足招标需求，保障措施有力（0-4分）； 2、方案实际操作性强，工作流程完整、科学、可行；各类应急预案针对性强，预演措施落实方案完善（0-4分）； 3、疫情防控措施是否可行有效（0-2分）。 | 10 分 | ||
节能、环保、健康 | 主观分 | 评审内容：节能、环保、健康评审标准： 1、根据投标人提供对节能降耗工作的计划和实施措施是否合理、可行（0-4分）； 2、在垃圾分类管理和回收等方面的设想是否合理，管理举措是否现实可行（0-4分）； 3、承诺提供员工相关健康证明（0-2分）； | 10 分 | ||
安全管理 | 客观 分 | 是否承诺将购买足额的雇主责任险和公众责任险，每承诺一项得 1 分。 | 2 分 | ||
3 | 人员配备 | 项目经理 | 客观 分 | 项目经理具有专科及以上学历得 1 分，否则本项不得分（提供证明文件）。 | 1 分 |
项目经理管理经验、管理能力 | 主观分 | 评审内容：项目经理管理经验、管理能力评审标准： 1、是否具有五年以上主持相关的项目管理经验。项目管理经验以项目负责人情况表中“经历”一栏中的服务业绩为准（0-2 分）； 2、是否有物业行业管理能力培训相关证书或其他证明文 件等进行评分（0-2 分）。 | 4 分 | ||
各部门负责人管理经验 | 主观分 | 评审内容：各部门负责人管理经验评审标准： 1、是否具有三年以上主持相关的项目管理经验。部门负责人管理经验以主要管理、技术人员配备及相关工作经历、职业资格汇总表中“相关工作经历”一栏中 的服务业绩为准（0-3 分）。 | 3 分 | ||
保安主管 | 客 观分 | 保安主管具有保安员证、四级及以上消防管理员证，有 1 个得 1 分（须提供有效期内的证书复印件，未提供不得分）。 | 2 分 | ||
项目专业人员配置和管理 | 主观分 | 评审内容：项目专业人员配置和管理。评审标准： 1、对项目管理人员和专业技术人员数量是否满足本项目要求（0-3 分）； 2、人员专业素质能力是否满足本项目要求（0-4 分）； 3、一般服务岗位人员的数量和素质的优劣（0-2 分）； 4、人员考核有标准、有措施、奖罚淘汰机制（0-2 分）； | 17 分 |
5、人员来源是否合法合规，人员管理机制是否合理，对人员流动等情况是否有相应的承诺（0-3 分）； 6、供应商对优先考虑聘用现有物业服务人员的协调及 安排情况（0-3 分）。 | |||||
4 | 项 目 管 理 组 织 架 构 及 管理制 度 | 项目管理组织架构及管理制 度 | 主观分 | 评审内容：项目管理组织架构及管理制度评审标准： 1、管理机构设置及运行合理，有明确的管理各部门职责和管理制度（0-4 分）。 2、工作流程完整、科学、可行，部门职责清晰，管理制度完善（0-4 分）。 | 8 分 |
5 | 服务承诺和考核方法 | 服务承诺和考核方法 | 主观分 | 评审内容：服务承诺和考核方法。评审标准： 1、承诺的各项服务质量指标能够完全满足招标文件各项要求（0-3分）； 2、对自身服务自查自纠的能力优劣，以及承诺的考核方法和标准的合理性、科学性（0-3分）。 | 6 分 |
6 | 改进措施或交接方案 | 改进措施或交接方案 | 主观分 | 评审内容：改进措施或交接方案。评审标准： 1、对项目实施中服务方式的计划、自身服务等改进措施是否有特色、创新，是否提供先进的物业管理服务方案，并详细描述或交接方案是否完整、可行、有针对性（0-4分）。 | 4 分 |
7 | 业绩 | 业绩 | 客观分 | 提供近三年公众物业项目业绩（提供合同关键页复印 件），每提供一个有效业绩得 1分，最高得5分，未提供的不得分。 | 5 分 |
致：上海市松江区政府采购中心
第六章 投标文件有关格式
一、商务响应文件有关格式
1、投标函格式
根据贵方 （项目名称、招标编号）采购的招标公告及投标邀请， （ 姓名和职务） 被正式授权代表投标人
（投标人名称、地址），按照采购云平台规定向贵方提交投标文件 1 份。据此函，投标人兹宣布同意如下：
1.按招标文件规定，我方的投标总价为 （大写）元人民币。
2.我方已详细研究了全部招标文件，包括招标文件的澄清和修改文件（如果有的话）、参考资料及有关附件，我们已完全理解并接受招标文件的各项规定和要求，对招标文件的合理性、合法性不再有异议。
3.投标有效期为自开标之日起 日。
4.如我方中标，投标文件将作为本项目合同的组成部分，直至合同履行完毕止均保持有效，我方将按招标文件及政府采购法律、法规的规定，承担完成合同的全部责任和义务。
5.我方同意向贵方提供贵方可能进一步要求的与本投标有关的一切证据或资料。
6.我方完全理解贵方不一定要接受最低报价的投标或其他任何投标。
7.我方已充分考虑到投标期间网上投标可能会发生的技术故障、操作失误和相应的风险，并对因网上投标的任何技术故障、操作失误造成投标内容缺漏、不一致或投标失败的，承担全部责任。
8. 我方同意开标内容以采购云平台开标时的《开标记录表》内容为准。我方授权代表将及时使用数字证书对《开标记录表》中与我方有关的内容进行签名确认，授权代表未进行确认的，视为我方对开标记录内容无异议。
9.为便于贵方公正、择优地确定中标人及其投标货物和相关服务，我方就本次投标有关事项郑重声明如下：
（1）我方向贵方提交的所有投标文件、资料都是准确的和真实的。
（2）以上事项如有虚假或隐瞒，我方愿意承担一切后果，并不再寻求任何旨在减轻或免除法律责任的辩解。
地址：
电话、传真：邮政编码： 开户银行： 银行账号：
投标人授权代表签名：投标人名称（公章）：
日期： 年 月 日
2、开标一览表格式开标一览表格式见采购云平台，并在该平台填写。
服务期限 | 投标总价(总价、元) |
填写说明：
（1）所有价格均系用人民币表示，单位为元，精确到分。
（2）投标人应按照《招标需求》和《投标人须知》的要求报价。
3、投标报价分类明细表格式
项目名称：招标编号：
序号 | 分类名称 | 2023 年4 月15 日至 2024 年 4 月 14 日报价费用 | 2024 年 4 月 15 日至 2025 年 4 月 14 日报价费用 | 说明 | 备注 |
1 | 员工人工成本 | 含工资、社会保险、按规定提取的福利费、年终奖金、员工餐费、国定假日加班费和离 职补偿金 | 详见明细（ ） | ||
2 | 办公费用 | 详见明细（ ） | |||
3 | 设施设备日常运 行及维护费用 | 详见明细（ ） | |||
4 | 各类物耗 | 详见明细（ ） | |||
5 | 服装费 | 详见明细（ ） | |||
6 | 保险费用 | 详见明细（ ） | |||
7 | 投标人认为本表 中未能包括的其他必要费用 | 详见明细（ ） | |||
8 | 教育培训费 | 详见明细（ ） | |||
9 | 管理费用 | 详见明细（ ） | |||
10 | 利润 | 详见明细（ ） | |||
11 | 税金 | 详见明细（ ） | |||
报价合计 | |||||
说明：（1）所有价格均系用人民币表示，单位为元，精确到分。
（2）投标人应按照《招标需求》和《投标人须知》的要求报价。
（3）投标人应根据分类报价费用情况编制明细费用表并随本表一起提供。
（4）分项目明细报价合计应与开标一览表报价相等。
投标人授权代表签字：投标人（公章）：
日期： 年 月 日
4、资格审查要求表
项目名称：招标编号：
项目内容 | 具备的条件说明（要求） | 投标检查项（响应内容说明 (是/否)） | 详细内容所对应电子投标文件名称与 页次 | 备注 |
法定基本条件 | 1．符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件：营业执照（或事业单位、社会团体法人证书）；提供财务状况及税收、社会保障资金缴纳情况声明函。 2.未被列入“信用中国”网站 (xxx.xxxxxxxxxxx.xxx.xx)失信被执行人名单、重大税收违法案件当事人名单和中国政府采购网 (xxx.xxxx.xxx.xx)政府采购严重违法失信行为 记录名单的供应商。 | |||
联合体投标 | x项目不接受联合体投标。 | |||
大中小微企业 | x项目面向大、中、小、微型等各类供应商采购。 |
投标人授权代表签字：投标人（公章）：
日期： 年 月 日
5、符合性要求表
项目名称：招标编号：
项目内容 | 具备的条件说明（要求） | 投标检查项（响应内容说明 (是/否)） | 详细内容所对应电子投标文件名称与 页次 | 备注 |
法定代表人授权 | 1．在投标文件由法定代表人授权代表签字（或盖章）的情况下，应按招标文件规定格式提供法定代表人授权委托书。 2．按招标文件要求提供法定代表人身份证、被授权人身份 证。 | |||
投标文件密封、签署等要求 | 符合招标文件规定： 1．投标文件按招标文件规定格式提供《投标函》、《开标一览表》、《资格审查要求表》以及《符合性要求表》。 2．投标文件按招标文件要求密封（适用于纸质投标项目），电子投标文件须经电子加密（投标文件上传成功后，系统 即自动加密）。 | |||
投标报价 | 1．不得进行选择性报价（投标报价应是唯一的，招标文件要求提供备选方案的除外）。 2．不得进行可变的或者附有条件的投标报价。 3．投标报价不得超出招标文件标明的采购预算金额/项目最高限价。 4．不得低于成本报价。 5．投标报价有缺漏项的，缺漏项部分的报价按照其他投标人相同项的最高报价计算，计算出的缺漏项部分报价不得 超过投标报价的 10%。 | |||
商务要求 | 1．投标有效期、服务期限、付款条件满足招标文件要求。 2．合同不得转让与分包。 | |||
“★”要求 | 符合技术规范、技术标准和《招标需求》质量标准，或者 符合招标文件中标“★”的技术、性能及其它要求的。 | |||
公平竞争和 诚实信用 | 不得存在腐败、欺诈或其他严重违背公平竞争和诚实信用 原则、扰乱政府采购正常秩序的行为。 |
投标人授权代表签字：投标人（公章）：
日期： 年 月 日
6、商务响应表格式
项目名称：招标编号：
项目 | 招标文件要求 | 是否响应 | 投标人的承诺或说明 |
投标有效期 | |||
服务期限 | |||
付款方式 | |||
转让与分包 | |||
… |
投标人授权代表签字：投标人（公章）：
日期： 年 月 日
7、法定代表人授权委托书格式
致：上海市松江区政府采购中心
我 （姓名）系注册于 （地址）的
（ 投标人名称， 以下简称我方） 的法定代表人， 现代表我方授权委托我方在职职工
（姓名，职务）以我方的名义参加贵中心 项目的投标活动，由其代表我方全权办理针对上述项目的投标、开标、投标文件澄清、签约等一切具体事务，并签署全部有关的文件、协议及合同。
我方对被授权人的签名事项负全部责任。
在贵中心收到我方撤销授权的书面通知以前，本授权书一直有效。被授权人在授权书有效期内签署的所有文件不因授权的撤销而失效。
被授权人无转委托权，特此委托。
法定代表人身份证复印件
（有照片一面）
被授权人身份证复印件
（有照片一面）
投标人（公章）： 受托人（签字）：
法定代表人（签字或盖章）： 身份证号码：
电话： 电话：
传真： 传真：
日期： 日期：
8、中小企业声明函
x公司（联合体）xxxx，根据《政府采购促进中小企业发展管理办法》（财库﹝2020﹞ 46 号）的规定，本公司（联合体）参加 （单位名称） 的 （项目名称） 采购活动，服务全部由符合政策要求的中小企业承接。相关企业（含联合体中的中小企业、签订分包意向协议的中小企业）的具体情况如下：
1. （标的名称） ，属于 物业管理 行业 ；承接企业为 （企业名称） ，从业人员 人，营业收入为 万元，资产总额为 万元，属于 （中型企业、小型企业、微型企业） ；
2. （标的名称） ，属于 物业管理 行业 ；承接企业为 （企业名称） ，从业人员 人，营业收入为 万元，资产总额为 万元，属于 （中型企业、小型企业、微型企业） ；
……
以上企业，不属于大企业的分支机构，不存在控股股东为大企业的情形，也不存在与大企业的负责人为同一人的情形。
本企业对上述声明内容的真实性负责。如有虚假，将依法承担相应责任。
企业名称（xx）：日 期：
说明：（1）本声明函所称中小企业，是指在中华人民共和国境内依法设立，依据国务院批准的中小企业划分标准确定的中型企业、小型企业和微型企业，但与大企业的负责人为同一人，或者与大企业存在直接控股、管理关系的除外。符合中小企业划分标准的个体工商户，在政府采购活动中视同中小企业。事业单位、团体组织等非企业性质的政府采购供应商，不属于中小企业划型标准确定的中小企业，不得按《关于印发中小企业划型标准规定的通知》规定声明为中小微企业，也不适用《政府采购促进中小企业发展管理办法》。
（2）本声明函所称服务由中小企业承接，是指提供服务的人员为中小企业依照《中华人民共和国劳动合同法》订立劳动合同的从业人员，否则不享受中小企业扶持政策。
（3）从业人员、营业收入、资产总额填报上一年度数据，无上一年度数据的新成立企业可不填报。
（4）采购标的对应的中小企业划分标准所属行业，以招标文件第二章《投标人须知》规定为准。
（5）投标人未按照上述格式正确填写《中小企业声明函》的，视为未提供《中小企业声明函》，不享受中小企业扶持政策。
注：行业划型标准：
物业管理。从业人员 1000 人以下或营业收入 5000 万元以下的为中小微型企业。其中，从业人
员 300 人及以上，且营业收入 1000 万元及以上的为中型企业；从业人员 100 人及以上，且营业
收入500 万元及以上的为小型企业；从业人员100 人以下或营业收入500 万元以下的为微型企业。
9、残疾人福利性单位声明函
x单位郑重声明，根据《财政部 民政部 中国残疾人联合会关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》（财库〔2017〕141 号）的规定，本单位安置残疾人 人，占本单位在职职工人数比例 %，符合残疾人福利性单位条件，且本单位参加单位的项目采购活动提供本单位制造的货物（由本单位承担工程/提供服务），或者提供其他残疾人福利性单位制造的货物（不包括使用非残疾人福利性单位注册商标的货物）。
本单位对上述声明的真实性负责。如有虚假，将依法承担相应责任。
单位名称（xx）：
日 期 ：
说明：根据《财政部 民政部 中国残疾人联合会关于促进残疾人就业政府采购政策的通知》享受政府采购支持政策的残疾人福利性单位应当同时满足以下条件：
（1）安置的残疾人占本单位在职职工人数的比例不低于 25%（含 25%），并且安置的残疾人人数不少于 10 人（含 10 人）；
（2）依法与安置的每位残疾人签订了一年以上（含一年）的劳动合同或服务协议；
（3）为安置的每位残疾人按月足额缴纳了基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等社会保险费；
（4）通过银行等金融机构向安置的每位残疾人，按月支付了不低于单位所在区县适用的经省级人民政府批准的月最低工资标准的工资；
（5）提供本单位制造的货物、承担的工程或者服务（以下简称产品），或者提供其他残疾人福利性单位制造的货物（不包括使用非残疾人福利性单位注册商标的货物）。
中标人为残疾人福利性单位的，本声明函将随中标结果同时公告。如投标人不符合残疾人福利性单位条件，无需填写本声明。
10、财务状况及税收、社会保障资金缴纳情况声明函
我方（供应商名称）符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条第一款第（二）项、第（四）项规定条件，具体包括：
1. 具有健全的财务会计制度；
2. 有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。特此声明。
我方对上述声明的真实性负责。如有虚假，将依法承担相应责任。
供应商名称（公章）日期：
项目名称：招标编号：
二、技术响应文件有关表格格式
1、投标人与服务相关的资质等证书汇总表
序号 | 资质等证书名称 | 数量 | 详细内容所在 投标文件页次 | 备注 |
1 | ||||
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3 | ||||
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9 | ||||
…… |
投标人授权代表签字：投标人（公章）：
日期： 年 月 日
2、主要管理制度一览表
项目名称：招标编号：
序号 | 管理制度名称 | 执行起始时间 | 备注 |
…… |
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日期： 年 月 日
3 、 人员来源一览表
项目名称：招标编号：
1 | |||
2 | |||
3 | |||
4 | |||
5 | |||
6 | |||
7 | |||
8 | |||
…… |
说明：“人员来源”是指：本企业在职职工、前物业留用人员、招聘人员、派遣工和临时工等。
投标人授权代表签字：投标人（公章）：
日期： 年 月 日
4 、项目经理情况表
项目名称：招标编号：
姓名 | 出生年月 | 文化程度 | 毕业时间 | ||||
毕业院校和专业 | 从事物业服务工作 年限 | 联系方式 | |||||
职业资格 | 技术职称 | 聘任时间 | |||||
主要工作经历： 主要管理服务项目：主要工作特点： 主要工作业绩： 胜任本项目项目经理的理由：本项目管理思路和工作安排：本项目每周现场工作时间： | |||||||
更换项目经理的方案 | |||||||
更换项目经理的前提和客观原因：更换项目经理的原则： 替代项目经理应达到的能力资格： | |||||||
投标人授权代表签字：投标人（公章）：
日期： 年 月 日
5、主要管理、技术人员配备及相关工作经历、职业资格汇总表
项目名称：招标编号：
项目组成 员姓名 | 年龄 | 在项目组 中的岗位 | 学历和毕 业时间 | 职称及职 业资格 | 进入本单 位时间 | 相关工作经 历 | 联系方式 |
…… |
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日期： 年 月 日
项目名称：招标编号：
6、本项目日常消耗材料明细表
序号 | 材料名称 | 品牌 | 供应厂家 | 单价/单位 | 月消耗量 | 小计 | 备注 |
1 | |||||||
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3 | |||||||
4 | |||||||
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…… |
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日期： 年 月 日
7、拟投入本项目的主要设备一览表
项目名称：招标编号：
序号 | 设备名称 | 型号规格 | 数量 | 设备使用年限 | 已使用时间 | 设备来源 | ||
本单位所有 | 租赁 | 其他 | ||||||
1 | ||||||||
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3 | ||||||||
4 | ||||||||
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6 | ||||||||
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投标人授权代表签字：投标人（公章）：
日期： 年 月 日
第七章 合同书格式和合同条款
人文松江活动中心物业管理服务合同
合同统一编号： [合同中心-合同编码]
合同各方：
甲方（买方）：[合同中心-采购单位名称] | 乙方（卖方）：[合同中心-供应商名称] |
地址：[合同中心-采购单位所在地] | 地址：[合同中心-供应商所在地] |
电话：[合同中心-采购单位联系人电话] | 电话：[合同中心-供应商联系人电话] |
传真：[合同中心-采购人单位传真] | 传真：[合同中心-供应商单位传真] |
联系人：[合同中心-采购单位联系人] | 联系人：[合同中心-供应商联系人] |
根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》之规定，本合同当事人在平等、自愿的基础上，经协商一致，同意按下述条款和条件签署本合同： 1．乙方根据本合同的规定向甲方提供以下服务：
1．1 乙方所提供的人文松江活动中心物业管理服务其来源应符合国家的有关规定，服务的内容、要求、服务质量等详见合同附件。
2. 合同价格、服务地点和服务期限
2．1 合同价格
x合同价格为[合同中心-合同总价]元整（[合同中心-合同总价大写]）。
乙方为履行本合同而发生的所有费用均应包含在合同价中，甲方不再另行支付其它任何费用。
2．2 服务地点：采购人指定地点。
2．3 服务期限
x服务的服务期限：[合同中心-合同有效期]。
3．质量标准和要求
3．1 乙方所提供的服务的质量标准按照国家标准、行业标准确定，上述标准不一致的，以严格的标准为准。没有国家标准、行业标准和企业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准确定。
3．2 乙方所交付的人文松江活动中心物业管理服务还应符合国家和上海市有关安全、环保、卫生之规定。
4．权利瑕疵担保
4．1 乙方保证对其交付的服务享有合法的权利。
4．2 乙方保证在服务上不存在任何未曾向甲方透露的担保物权，如抵押权、质押权、留置权等。
4．3 乙方保证其所交付的服务没有侵犯任何第三人的知识产权和商业秘密等权利。
4．4 如甲方使用该服务构成上述侵权的，则由乙方承担全部责任。
5．验收
5．1 服务根据合同的规定完成后，甲方应及时进行根据合同的规定进行服务验收。乙方应当以书面形式向甲方递交验收通知书，甲方在收到验收通知书后的 10 个工作日内，确定具体日期，由双方按照本合同的规定完成服务验收。甲方有权委托第三方检测机构进行验收，对此乙方应当配合。
5．2 如果属于乙方原因致使人文松江活动中心物业管理服务未能通过验收，乙方应当排除故障，并自行承担相关费用，同时进行试运行，直至服务完全符合验收标准。
5．3 如果属于甲方原因致使人文松江活动中心物业管理服务未能通过验收，甲方应在合理时间内整改，再次进行验收。如果属于人文松江活动中心物业管理服务之外的原因，除本合同规定的不可抗力外，甲方不愿或未能在规定的时间内完成验收，则由乙方单方面进行验收，并将验收报告提交甲方，即视为验收通过。
5．4 甲方根据合同的规定对服务验收合格后，甲方收取发票并签署验收意见。
6．保密
6．1 如果甲方或乙方提供的内容属于保密的，应签订保密协议，甲乙双方均有保密义务。
7．付款
7．1 本合同以人民币付款（单位：元）。
7．2 本合同款项按照以下方式支付。
服务费按季支付。采购人对上一季度考核合格，向财政部门申请支付管理服务费。
8．甲方的权利义务
8．1 甲方有权在合同规定的范围内享受人文松江活动中心物业管理服务，对没有达到合同规定的服务质量或标准的服务事项，甲方有权要求乙方在规定的时间内加急提供服务，直至符合要求为止。
8．2 如果乙方无法完成合同规定的服务内容、或者服务无法达到合同规定的服务质量或标准的，造成人文松江活动中心物业管理服务无法正常运行，甲方有权邀请第三方提供服务，其支付的服务费用由乙方承担；如果乙方不支付，甲方有权在支付乙方合同款项时扣除其相等的金额。
8．3 由于乙方服务质量或延误服务的原因，使甲方有关人文松江活动中心物业管理服务造成经济损失的，甲方有权要求乙方进行经济赔偿。
8．4 甲方在合同规定的服务期限内有义务为乙方创造服务工作便利，并提供适合的工作环境，协助乙方完成服务工作。
8．5 当设施或设备发生故障时，甲方应及时告知乙方有关发生故障的相关信息，以便乙方及时分析故障原因，及时采取有效措施排除故障，恢复正常运行。
8． 6 如果甲方因工作需要对原有人文松江活动中心物业管理服务进行调整，应有义务并通过有效的方式及时通知乙方涉及合同服务范围调整的，应与乙方协商解决。
9．乙方的权利与义务
9．1 乙方根据合同的服务内容和要求及时提供相应的服务，如果甲方在合同服务范围外增加或扩大服务内容的，乙方有权要求甲方支付其相应的费用。
9．2 乙方为了更好地进行服务，满足甲方对服务质量的要求，有权利要求甲方提供合适的工作环境和便利。在进行应急服务时，可以要求甲方进行合作配合。
9．3 如果由于甲方的责任而造成服务延误或不能达到服务质量的，乙方不承担违约责
任。
9．4 由于因甲方工作人员人为操作失误、或供电等环境不符合合同设备正常工作要求、或其他不可抗力因素造成的设备损毁，乙方不承担赔偿责任。
9．5 乙方保证在服务中，未经甲方许可不得更改服务内容，否则，乙方应承担赔偿责任。
9． 6 乙方在履行服务时，发现设施或设备存在潜在缺陷或故障时，有义务及时与甲方联系，共同落实防范措施，保证人文松江活动中心物业管理服务工作正常运行。
9．7 如果乙方确实需要第三方合作才能完成合同规定的服务内容和服务质量的，应事先征得甲方的同意，并由乙方承担第三方提供服务的费用。
9．8 乙方保证在服务中提供更换的部件是全新的、未使用过的。如果或证实服务是有缺陷的，包括潜在的缺陷或使用不符合要求的材料等，甲方可以根据本合同第 10 条规定以书面形式向乙方提出补救措施或索赔。
9.9 乙方应按《劳动法》用工，并根据实际合理配置相关人员、设备，自行解决员工的住宿。
9.10 涉及调整作息时间，所涉费用由乙方自行处置。
10．补救措施和索赔
10．1 甲方有权根据国家权威检测部门出具的检验证书向乙方提出索赔。
10．2 在服务期限内，如果乙方对提供服务的缺陷负有责任而甲方提出索赔，乙方应按照甲方同意的下列一种或多种方式解决索赔事宜：
（1）根据服务的质量状况以及甲方所遭受的损失，经过买卖双方商定降低服务的价格。
（2）乙方应在接到甲方通知后七天内，根据合同的规定负责采用符合规定的规格、质量和性能要求的新零件、部件和设备来更换在服务中有缺陷的部分或修补缺陷部分，其费用由乙方负担。
（3）如果在甲方发出索赔通知后十天内乙方未作答复，上述索赔应视为已被乙方接受。如果乙方未能在甲方发出索赔通知后十天内或甲方同意延长的期限内，按照上述规定的任何一种方法采取补救措施，甲方有权从应付的合同款项中扣除索赔金额，如不足以弥补甲方损失的，甲方有权进一步要求乙方赔偿。
11．履约延误
11．1 乙方应按照合同规定的时间、地点提供服务。
11．2 如乙方无正当理由而拖延服务，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。
11．3 在履行合同过程中，如果乙方可能遇到妨碍按时提供服务的情况时，应及时以书面形式将拖延的事实、可能拖延的期限和理由通知甲方。甲方在收到乙方通知后，应尽快对情况进行评价，并确定是否同意延期提供服务。
12．误期赔偿
12．1 除合同第 13 条规定外，如果乙方没有按照合同规定的时间提供服务，甲方可以应付的合同款项中扣除误期赔偿费而不影响合同项下的其他补救方法，赔偿费按每
（天）赔偿延期服务的服务费用的百分之零点五（0.5%）计收，直至提供服务为止。但误期赔偿费的最高限额不超过合同价的百分之五（5%）。（一周按七天计算，不足七天按一周计算。）一旦达到误期赔偿的最高限额，甲方可考虑终止合同。
13．不可抗力
13．1 如果合同各方因不可抗力而导致合同实施延误或不能履行合同义务的话，不应该承担误期赔偿或不能履行合同义务的责任。
13．2 本条所述的“不可抗力”系指那些双方不可预见、不可避免、不可克服的事件，但不包括双方的违约或疏忽。这些事件包括但不限于：战争、严重火灾、洪水、台风、地震、国家政策的重大变化，以及双方商定的其他事件。
13．3 在不可抗力事件发生后，当事方应尽快以书面形式将不可抗力的情况和原因通知对方。合同各方应尽可能继续履行合同义务，并积极寻求采取合理的措施履行不受不可抗力影响的其他事项。合同各方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。
14．履约保证金
14．1 本项目不收取履约保证金。
15．争端的解决
15.1 甲乙双方如在履行合同中发生纠纷，首先应友好协商，协商不成，甲乙双方均应向合同签订地起诉。
16．违约终止合同
16．1 在甲方对乙方违约而采取的任何补救措施不受影响的情况下，甲方可在下列情况下向乙方发出书面通知书，提出终止部分或全部合同。
（1）如果乙方未能在合同规定的期限或甲方同意延长的期限内提供部分或全部服务。
（2）如果乙方未能履行合同规定的其它义务。
16．2 如果乙方在履行合同过程中有不正当竞争行为，甲方有权解除合同，并按《中华人民共和国反不正当竞争法》之规定由有关部门追究其法律责任。
17．破产终止合同
17．1 如果乙方丧失履约能力或被宣告破产，甲方可在任何时候以书面形式通知乙方终止合同而不给乙方补偿。该终止合同将不损害或影响甲方已经采取或将要采取任何行动或补救措施的权利。
18．合同转让和分包
18.1 除甲方事先书面同意外，乙方不得转让和分包其应履行的合同义务。
19．合同生效
19．1 本合同在合同各方签字盖章后生效。
19．2 本合同一式贰份，以中文书就，签字各方各执一份。
20. 合同附件
20. 1 本合同附件包括： 招标(采购)文件、投标（响应）文件、服务承诺、服务内容、补充协议（若有）
20. 2 本合同附件与合同具有同等效力。
20. 3 合同文件应能相互解释，互为说明。若合同文件之间有矛盾，则以最新的文件为准。
21．合同修改
21．1 除了双方签署书面修改协议，并成为本合同不可分割的一部分之外，本合同条件不得有任何变化或修改。
签约各方：
甲方（盖章）: | 乙方（盖章）： |
法定代表人或授权委托人（签章）： | 法定代表人或授权委托人（签章）： |
日期：[合同中心-签订时间] | |
合同签订点:网上签约 |
项目名称 | 人文松江活动中心物业管理服务 |
采购内容 | 人文松江活动中心物业管理服务二年，包括保安、保洁、日常巡逻维修、停车引导、门岗及道闸管理、设备管理、会务等。 |
采购预算 | x项目采购预算为 1320 万元人民币，超过采购预算的报价不予接受。 |
二、项目需求及要求
（一）物业基本情况
人文松江活动中心位于xxxxxxxxxx 0 x 00 x及xxxxxxxxxx 00 x，x
x总面积约 6.3 万平方米，室外公共区域面积约 3.2 万平方米。本次物业服务范围包含文化馆、图书馆、文配中心、云间会堂艺术展厅、职工食堂、地下室和配套用房和所属室外区域，不包含云间剧院室内面积约 2 万平方米。
（二）总体要求和说明
根据《物业管理条例》、《办公楼物业管理服务规范》、《公众物业管理服务规范》以及国家、省、市的有关法律、法规等规定作为本次物业管理服务标准。具体如下：
1、本次物业招标的服务内容包括：区域内的保安、保洁、日常巡逻维修、停车引导、门岗及道闸管理、设备管理、会务等。
2、本项目的电梯、空调、消防、燃气、高压配电系统、外墙（包括玻璃)清洗、水箱清洗、垃圾外运、房屋维修、化粪池抽排、景观喷雾系统、室外绿化养护等专业维保不列入本次招标委托范围内，由采购人委托专业维保单位承担维护和保养，但中标人应制定相关监管制度，代表采购人履行有关管理、协作配合、监督检查、记录及信息反馈等管理服务责任，并在日常工作中履行对这些设备的操作、运行、清洁等管理事宜。如这些设备遇到故障等紧急情况，应立即与维保单位联系抢修事宜，并报采购人备案。同时，应制定各系统设备的中、长期保养维修计划，严格按计划执行。
3、办公区域等不对公众开放区域工作时间每xxx，即周一至周五，公共区域等对公众开放区域工作时间每周七天，即周一至周日。
4、人员配备：上海市松江区人文松江活动中心总服务人员建议不少于 78 名。中标人应遵守
《中华人民共和国劳动合同法》等国家和上海的有关规定，为职工缴纳社会保险和住房公积金，保障职工享有的合法福利待遇。
人员配置情况表
序号 | 部门 | 岗位 | 人数 |
1 | 管理处 | 项目经理 | 1 |
经理助理兼设备主管 | 1 | ||
行政主管 | 1 | ||
行政文员 | 1 | ||
保安主管 | 1 | ||
保洁主管 | 1 |
会务员 | 2 | ||
小计 | 8 | ||
2 | 设备部 | 设备工 | 6 |
3 | 安保部 | 保安领班 | 4 |
保安队员 | 35 | ||
4 | 保洁部 | 保洁领班 | 2 |
保洁工 | 23 | ||
合计 | 78 | ||
（1）项目经理应 50 岁以下，从事相关物业管理 5 年以上，大专及以上学历，有责任心、事业心强，吃苦耐劳，爱岗敬业，xx自律。
（2）各部门负责人必须具备 3 年以上相关项目工作经验。
（3）保安主管应具有保安员证、四级消防管理员证，大专及以上学历。
（4）保安队员具有通过上海市公安局颁发的保安员证，能听懂沪语。
（5）物业管理服务人员不得使用退休返聘人员，其中保安队员 50%不得超过 40 岁。
（6）物业管理服务人员流动率不超过 20%。
（7）凡是行政部门有持证上岗要求的，一律持证上岗，各部门有完善的安全管理制度。
三、具体需求
（一）建筑物日常维修、养护、管理
1、场馆（区）房屋屋顶、地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、门道、水沟、室内停车场等日常养护维修。
2、大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。
服务标准：确保场馆（区）房屋完好等级和正常使用；墙面砖、地坪无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。零星维修时间不超过 24 小时，合格率应为 100%。对房屋日常维修、养护记录完整。
（二）公共设备维护、保养
公共设备维护、保养的范围：给排水、供水系统，电梯系统，机电、照明及自动化系统，消防系统、中央控制室管理（包括保安监控、消防监控）、空调系统，泵房、锅炉房、覆盖面场馆区域（包括地铁上盖办公区域）所有建筑物设施。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。
1、给排水、供水系统
（l）建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划；
（2）节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生；
（3）保持供水系统的正常运转，定期检查水泵运转情况；
（4）保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染；
（5）定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转；
（6）保证排水系统的正常运转，防止阻塞；
（7）停水预先通知业主及用户，以便做好安排。
服务标准：根据规定对给排水、供水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水、供水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，对供水系统进行日常维护；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。
及时发现并解决故障，对当时无法彻底解决的故障，在不影响使用的情况下，确保一次维修合格率 100％；给排水系统发生事故时，维修人员在 10 分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从xx取水，做好节约用水工作。
2、电梯系统
（1）根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。
（2）配合专业维保单位对电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和定期检查、维护、保养。
（3）健全电梯设备档案及修理记录；配合维保单位做（安排）好电梯安全年检工作。
（4）保持电梯轿厢（包括厢内）、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。
（5）保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视。
（6）密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。
（7）配备电梯安全管理员（持有电梯管理员证书），代表采购人履行电梯使用人义务。
服务标准：配合专业维保单位对电梯的维保工作,建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后通知专业维修人员应在 20 分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
3、机电、照明及自动化系统
（1）对场馆供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。
（2）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。
（3）供电和维修人员持证上岗，并配主管电气工程师。保证 24 小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。
（4）保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。
（5）停电限电事先出通知、以免用户措手不及。
（6）对临时施工工程有用电管理措施。
（7）发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。
（8）负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。
（9）确保场馆及办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。
（10）负责场馆及办公楼（区）楼消防系统音源、服务器、喇叭正常使用及维修保养工作。服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对
变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立 24 小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过 2 小时，维修合格率 100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好场馆及办公楼(区)灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到 99％、弱电设备完好率达到 98％。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。
4、消防系统
（1）对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统；安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭火系统进行日常管理和养护维修。
（2）按时对消防、喷淋、配电系统做启动测试，管道养护工作。将水管内污水排空，保证消防系统在应急处理中能正常运转，培训有关人员学会应急处理的方法。
（3）负责对消防水电设施进行例行保养，定期检查消防栓和消防器械。消防水电设施确保运行良好。
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服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率均为 100％；安全出口、疏散指示灯在火灾时应维持 90 分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过 3％；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场；确保整个消防系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，经常组织义务消防员的培训，每半年组织一次消防火灾演练。
5、中央控制室管理
（1）中控室实行每日 24 小时人员值班、监控。
（2）控制非必要人员进入中控室。
（3）保证各控制箱、显示屏、信号灯、控制线路等的运作始终处于良好状态，各类操作按钮、手柄在自动位置。
（4）每班检查一次各类信号是否正常并做记录。
（5）出现报警信号后，立即赶到事发现场进行处理。
（6）中控室的清洁由值班人员负责。
服务标准：按保养计划进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内，物业工程部主管每年按设备运行情况制订下一年度中修、大修计划。中控室设备故障维修一般不超过 2 小时。
6、空调系统
（1）集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。
（2）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。
（3）根据实际使用情况制订年度总体节能计划。
服务标准：配合专业维保单位对空调系统进行日常维护保养，包括定期对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录，定期对空调系统水泵、电机、
管道等进行检查；各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；定期对空调系统末端系统进行保养、保洁等。空调系统出现运行故障后，第一时间通知维保单位派专业维修人员到达现场抢修，及时排除故障。。
7、泵房
（1）水泵 24 小时自动轮换运行，定期检查泵的运行情况，作好记录存档。
（2）泵房管理由专人负责，持证上岗负责，做好人员出入登记、巡检、定期清洁、操作、保
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养等台账记录，其他无证人员不得操作，不得擅自进入泵房。
（3）消防泵每月试运转一次，以保证正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查定期全面检修。
（4）消防水泵应保证随时投入使用，所有长期停用的水泵必根据规定定期预防性运转。
（5）水泵每次启动或停泵后，都应仔细观察有关仪表、指示灯及水泵运行是否正常，发现情况及时报告。
服务标准：制定泵房管理制度，根据泵房内部各类设施实际绘制设备系统图，建立水泵房岗位职责、岗位制度等管理制度，并将系统图及管理制度张贴上墙。严格遵守安全操作制度，确保设施设备正常运行使用；水箱必须建立一箱一卡专人负责，另外水箱必须双人双锁；水箱一年必须清洗不少于两次、每季不少于一次水质检测，按规定定期取水送检化验,并将化验结果存档；保持泵房内泵房清洁卫生，做好防四害措施。
8、锅炉房
（1）岗位人员必须持有相应操作证书，配合相关部门做好年检工作。
（2）定期检查，确保锅炉设备及各种各类仪表的完好与正确灵敏，对其进行定期保养和校验。
（3）对锅炉炉体，各种管道、阀门等要定期检查，发现有裂缝、空隙或漏、跑、冒等不良情况及时进行检修。
（4）查发现的问题要及时处理，并将检查结果记入锅炉及附属设备的运行记录内。
服务标准：保持锅炉房清洁卫生，严格遵守安全操作制度，确保设施设备正常运行使用。
（三）保安管理要求与服务标准
提供服务的单位和从业人员必须符合《保安服务管理条例》相关要求，并在其规定的权限内提供服务。具体内容如下：
1、全天候负责区域内正门、边门、区域通道、围墙、办公区域楼内餐厅及公共走道巡逻、值勤。
2、场馆及办公楼（区域）来人来访人员通报、登记、证件检查等。
3、积极配合场馆方安全主管部门工作，完善监控室管理制度。
4、贯彻执行公安部门关于保安保卫工作方针、政策和有关条例。
5、制止物业管理区域内的不xx及违法行为。
6、处理各种突发事件。
7、配合安全主管部门做好三级防火责任制和岗位责任制，建立健全防火制度和安全操作制度。
8、定期巡视更新消防器材和设备，协助维保单位人员做好保养、维修工作。
9、建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，保持畅通，严禁堆放物品。
10、保安人员上班时着统一的制服，配戴工作证。执勤人员佩带对讲机、橡胶棒、电筒等装备。
服务标准：建立场馆区域及办公楼（区域）保安、公共秩序等管理制度并认真落实，确保场馆及办公楼（区域）安全和正常的工作环境，严格、证件、登记，杜绝闲杂人员进入场馆及办公
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楼（区域）。环境秩序良好，维护和保证防盗、防火报警、监控设备的正常运行。对场馆及办公区域安全状况进行 24 小时监控，监控记录保持完整，监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；做好安全防范日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突法事件。重点、要害部位每小时至少巡逻 1 次，发现违法违章行为应及时制止。
（四）环境卫生与保洁管理
1、每天打扫公共部分做到杂物、废弃物立即清理。
2、楼（区域）内垃圾实行袋装化，在各楼层公共部位设立公共垃圾箱，在露天公共部位设立杂物箱，由清洁工清运、处理（包括联系环卫部门运出处理）。
3、区域垃圾实行分类收集（有机 、无机垃圾、有害垃圾），从而达到更高层次的环保效果。
4、及时清扫大区域地面积水、垃圾、烟头等，使地面保持干净、无杂物、无积水等。
5、对公共道路上的汽车道闸、垃圾筒等定期清洁或清洗，停车场、地面道路定期高压冲洗。
6、对设备、设施的表面进行清洁、抹净处理，保持洁净。
7、定期对设施、设备各类金属表层或表面使用专用保洁剂或防锈处理，保持光亮洁净。
8、将楼层的垃圾清运、处理，对楼内公共设施进行擦抹保洁。
9、对人员出人频繁之地，进行不间断的走动保洁。
10、清扫、拖洗属于公共区域室内外的地面。
11、擦净、抹净各楼层内场馆及重要办公室、会议室、阅览室、等内的桌、椅台面、文件柜等家具。
12、定期清扫各楼天台、设备机房等部门。
13、清洗及保洁各楼层的洗手间、更换卫生纸、洗手液、洁瓷精。抹净各类洁具等工作。
14、定时收集各楼层内之生活垃圾，并更换垃圾袋，定期清洁垃圾筒等，保持洁净。
15、定期、定点、定计划使用专业消毒、杀虫害等药剂进行环保消杀工作。
16、按时清运、处理垃圾、定时高压冲洗收集站内外墙壁及地面、定期进行灭虫、消毒。
17、保持大楼原有的建筑风貌，每季做一次外墙的清洗工作，使物业持久如新。
18、场馆公共区域、会议室、辅楼办公室、室内停车场、机械车库、值班室、专项清洁的保洁及其他临时任务。
服务标准：建立场馆及办公楼（区域）环境管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率 100%。具体区域标准要求如下：
外围及xx道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。
绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。
大厅、楼内，公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表
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面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。
会议室、地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。
楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条(缝)干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。
茶水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
电梯及电梯厅、电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。
电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。
垃圾桶及果皮桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹；烟灰缸内烟头不应超过
3 个，垃圾不应超过 2／3，内胆应定期清洁、消毒。
消防栓、消防箱，公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话。
插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
垃圾中转处：中转处应专人管理，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，无明显异味，垃圾日产日清。
设备机房、管道，指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显无污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。
（五）垃圾清运、处理
1、垃圾清运、处理分为：生活垃圾（有机、无机、有害垃圾）清运处理、督促装修队伍装修垃圾清运处理和废纸及可再生废物的回收。所有垃圾清运处理应符合上海市有关法律、法规规定。
2、垃圾清运、处理的范围分为：
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(1) 场馆及办公楼之日常办公垃圾
(2) 场馆及办公楼之日常生活垃圾
(3) 建筑垃圾
(4) 公共部位上通道、园林、道路等之综合垃圾
3、垃圾清运、处理工作分为：
(1) 每天定时清运、处理 2 次。
(2) 将物业项目内所有桶内垃圾清理干净封好胶袋口。
服务标准：垃圾的清运、处理，由物业公司监督四周必须无散积垃圾、无异味，必须经常喷洒药水，防止发生虫害。所有垃圾必须日产日清，清洁人员每天定时到各点收集废纸及可再生废弃物进行回收、处理。
（六）污水管理
l、区域内生活污水经污水管道集中排放处理。
2、为保持污水管通畅，保洁员每月对排水沟清扫一次。(明沟每周一次，暗沟每月一次)。其他排水管道每月检查 2 次，如有堵塞应随时处理、疏通、及时采样及分析，保持构筑物进出流、水位正常。判断正常运作采取有力措施。
服务标准：每日一次对排水系统进行检查巡视，定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每年清理 1 次，每季巡查 1 次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及
时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每 2 个月对地
下管井清理 1 次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管并彻底疏通 1 次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。污水排放管道（沟渠）应做到无异味、无杂物、不堵塞。无瘀积、无蚊蝇繁殖。
（七）综合服务
l、为场馆及办公楼（区域）内举办的各类会议和重大活动接待保障服务。
（1）会场布置、会议材料复印、发放，与会人员登记、会议礼仪接待、引导服务等。
（2）视频、音响配合保障。
（3）会议期间开水供应及相关服务
（4）会议后会场整理、保洁服务
（5）对会务服务人员要求：每年进行健康检查；必须经过专业礼仪训练或相关职业技能培训，具有很强的责任意识和保密意识。
（6）配备应急药箱，对物业服务人员进行急救知识培训。
2、配合剧院和云间会堂第三方运营单位，做好日常活动期间外场的人员疏导和车辆管理。服务标准：建立会议室管理制度，制订会议服务规程并认真落实，做好会议室的音响服务，
礼仪接待周到、安全规范、高效优质。保证会议期间茶水供应并定时续水，会前会后打扫室内x
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生，保持室内整洁，会场布置及时。
（八）公共关系管理
1、配合场馆协调本场馆及办公楼（区域）水、电、气的供应、管理部门和环卫、公安等部门，建立良好关系和应急协调机制。
2、配合场馆方协调本场馆及办公楼（区域）公共设备制造供应商，了解设备大修、维护情况，建立良好关系和应急协调机制。
3、配合场馆方提出方案并布置、陈列名牌、标牌、告示牌、警示牌等指示牌，与场馆内整体设计相呼应。
服务标准：对外配合场馆方协调各相关部门，在有事情况下能够获得及时支持与帮助。对内定期了解和满足场馆方需求，提高服务管理水准。
（九）档案管理
l、建立管理人员人事档案和各类行政文件、合同的存档工作。
2．健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料。
3、建立设备、设施、保安、保洁、车辆等日常运作管理档案。
4、所有资料及管理资料分为图、档、卡、册四类，安放于防火、防潮、防蛀之专用档案箱内。服务标准：所有有关场馆及办公区域管理档案资料，必须保证完整、完好，撤离时全部移交
场馆方。
四、物业服务方式
1、投标人应根据招标文件要求、采购人现场实际情况以及自身经验能力，提供具有针对性的物业管理服务的方案、措施、标准、质量保证以及达到管理目标的具体内容，标书具有可操作性和针对性。
2、中标人应加强内部管理控制，针对招标项目制定相应管理、工作流程、服务方案、人员培训、安全防范、巡查监督、考核奖惩等制度，建立适合场馆的各项管理机制，确保管理运作正常，良好有效无事故。如遇管理、巡查、责任不到位，发生各类事故，应追究相关人员责任。
3、根据场馆办公楼特点制定健全的管理制度和应急预案及疫情防控相关工作方案。
4、委托物业管理服务期限为二年，如中标人为尽早熟悉情况，也可提早进场熟悉了解情况。
5、所有聘用员工均需根据上海相关用工规定缴纳五险一金。
6、中标人对项目所聘用的全部人员的健康、安全、劳资纠纷，诉讼等负责。节假日、双休日除正常服务保障人员外，因采购人工作需要增加人员时，中标人必须全力配合，增加人员的加班费用另行按实计算。
7、投标人必须提供与原前期物业（如有）平稳交接的方案，中标人优先考虑吸纳原物业工作人员。
8、投标人应去采购人现场踏勘，进一步了解招标项目内容、范围。如有疑问，现场提出答疑，放弃查看或询问不清的，视为确认现场环境、范围、内容所有条件，一旦中标，不得以不了解或不完全了解采购人的需求而提出额外费用，对此采购人一律不予考虑。
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9、本项目合同在履行期间遇物业服务区域发生变化，致使合同无法继续履行，中标人需原则同意终止合同，双方应本着友好协商的原则，妥善协商、解决相应事宜。
10、本项目物业服务所需消耗材料费用计入投标总价，其中包含：各类清洁工具消耗品、清洁剂、清洗剂等、卫生消毒杀虫用品、专用清洁设备的租借、自有清洁设备的维保及其他费用（卫生用纸、洗手液除外）；
11、项目发生的零修易耗材料费（不含零配件），由投标人在投标报价中自行考虑，包干使用，中标后不再做调整。
12、物业服务管理费内容包括但不限于以下： (1)员工人工成本
(2)员工社保基金、福利费用 (3)年终奖金
(4)员工餐费
(5)国定假日加班费 (6)离职补偿金
(7)服装费 (8)办公费用
(9)教育培训费
(10)公司管理费及利润 (11)税金
五、考核办法
（一）考核依据
为了确保物业服务工作质量，采购人将结合物业服务合同、招标文件所委托的物业管理服务范围、服务内容、服务要求（标准）和投标文件。考核分季度、年度，季度与年度考核重复时只做年度考核。
（二）考核等级
1、考核分 85 分及以上为合格。
2、考核分 85 分以下为不合格。
（三）考核实施
考核由采购人牵头组织实施，相关部门参加考核评定，考核小组（不少于 3 人），考核组人员查看现场和各类台帐记录，对照物业服务质量考核表（详见下表）逐项打分，各考核人员单独打分取平均值，每季度考核一次。
序号 | 项目 | 考核内容 | 标准 分 | 考核标准 | 得分 | 备注 |
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序号 | 项目 | 考核内容 | 标 准分 | 考核标准 | 得分 | 备注 |
一 | 行为要求 16 | 1．按工作性质，统一着装，仪表规范、整洁，自然，xx用语，礼貌待人。保绿保洁人员不 穿高跟鞋及落脚趾凉鞋。 | 3 | 现场抽样，每发现 1 人 违反规定，扣 0.5 分。 | ||
2．工作人员在办公区域应做到“一笑”、“二礼”、“三轻”、“四勤”。 | 3 | 现场抽样，每发现 1 人 违反规定，扣 0.5 分。 | ||||
3．不在吸烟点以外的任何场所吸烟 | 3 | 抽样保洁工作场所，发现 1 人违反规定，扣 1 分。 | ||||
4．工作间内物品分类摆放，整洁有序 | 3 | 现场抽样，每发现 1 项 违反规定，扣 0.5 分。 | ||||
5.会务服务、办公室内绿花养护和保洁工作时不得翻看、移动任何资料、文件 | 4 | 一经反映并查实，发现 违反规定，本子项不得分。 | ||||
二 | 保安消控 16 | 1.有定时巡查制度和巡查记录 | 3 | 现场抽查，发现 1 处违 反规定，本子项不得分。 | ||
2.按规定 24 小时值班和交接班 | 3 | 抽查值班记录和交接班记录（值班人员、交接 班 时 间 和 器 械 交接），每发现 1 项不符 合规定，扣 1 分。 | ||||
3.场馆内各种车辆停放有序 | 3 | 现场抽查，发现 1 项违 反规定，本子项不得分。 | ||||
4.监控设备应全天候运转，数据按规定进行保存、备份 | 3 | 抽查数据，发现 1 项不 符合规定，本子项不得分。 | ||||
5.室内消防栓及灭火器的月底检查记录 | 2 | 现场抽查，每发现 1 人 违反规定，扣 1 分。 | ||||
6.消防隐患处理及时、妥当，安全出口中、疏散通道畅通 | 3 | 抽查记录，每发现 1 项 不符合规定，扣 1 分。 | ||||
三 | 保绿保洁要求 27 | 1．室内楼道、楼梯、墙面、天花板无垃圾、积尘，栏杆、椅子、灯座等光亮整洁，无明显积尘、污渍，公共区域角落处无积尘、垃圾和蜘蛛网；室外的地面、绿化带无明显积尘、污渍、 烟蒂、垃圾；地毯无积尘 | 3 | 现场抽样，每发现 1 处 违反规定，扣 0.5 分。 | ||
2．公共区域玻璃门以及窗户玻璃（除室外一面）完好，无灰尘、污渍、手印等 | 3 | 现场抽样，在常态下， 1 米以外目视检查每发 现 1 处不符合规定，扣 0.5 分。 | ||||
3．环卫设施完备，设有可回收和不回收垃圾箱，垃圾箱（篓）放置整齐，垃圾袋套在垃圾箱（篓）上，四周无散积垃圾，无异味，垃圾中转站（点） 环境卫生符合规定要求 | 3 | 现场抽样，每发现 1 处 违反规定，扣 1 分。 | ||||
4．卫生间空气流通，无异味；金属器具了如水龙头等光亮无锈斑、污渍、浮尘，盥洗台面干 净、整洁，无水渍，镜面无灰尘、污痕、水痕、 | 3 | 现场验证，每发现 1 处 不符合规定，扣 0.5 分。 |
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序号 | 项目 | 考核内容 | 标 准分 | 考核标准 | 得分 | 备注 |
手印等，卫生洁具保持清洁，定期消毒，有记录，卫生用品保证齐全，按时补充卫生纸、洗 手液等卫生用品 | ||||||
5．垃圾日产日清，定期对垃圾堆放处进行卫生消毒灭杀虫害并记录 | 3 | 现场验证，每发现 1 处 不符合规定，扣 0.5 分。 | ||||
6．车库地面整洁，无垃圾、明显结水、杂物堆放，各类管道及消防设施无积尘 | 3 | 现场抽样，每发现 1 处 不符合规定，扣 0.5 分。 | ||||
7．遇下雪或下雨天，在大堂进出口铺设防湿防滑地毯并树“小心防滑”告示牌，及时拖擦， 无积水 | 3 | 现场抽样，每发现 1 项 违反规定，扣 0.5 分。 | ||||
8．对区域内的绿化和原有的室内花草盆景，定期修剪养护、浇水、施肥、喷药杀虫，保持良好长势； | 3 | 抽样工作记录，发现 1次未按规定修剪花草、喷药杀虫、浇水、施肥，每发现 1 处不符合规 定，扣 1 分。 | ||||
四 | 设施设备运行 27 | 1．房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关部门，对辖区内危险、隐患部位设置安全防 范警示标志或维护设施 | 3 | 未按要求执行，每项扣 0.5 分 | ||
2．保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常 | 3 | 发现一处，扣 0.5 分 | ||||
3．墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地砖平整，有缺损及时修补 | 2 | 发现一次，扣 0.5 分 | ||||
4．屋面泄水沟、室内外排水管道畅通 | 2 | 发生一次问题，扣 1 分 | ||||
5．给排水系统、中央空调系统、锅炉系统等确保设备正常运行 | 3 | 单项发生一次故障，扣 1 分 | ||||
6．公共照明系统完好 | 2 | 现场抽样，每发现 1 处 扣 0.5 分 | ||||
7．弱电系统完好 | 3 | 发生一次故障，扣 1 分 | ||||
8．发生电梯困人或其它重大事件时，即刻通知电梯维保单位，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，待专业维保人员到场后继续配 合排故排险。 | 3 | 未按要求，每次扣 1 分 | ||||
9.会议系统设备完好，运行正常，会议音响设备定期巡查，并做好检查记录 | 3 | 每月抽查检查记录，无记录本子项不得分，记录不全，扣 1 分，发现 问题未及时汇报扣 2 分 | ||||
10．重大节日前应对景观设施、设备设施系统 进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常 | 3 | 未按要求，每次扣 1 分 | ||||
11.接到设备保修信息，及时响应，在规定的时间内到达现场修复 | 2 | 现场试打电话，并记录响应时间验证，每发现 1 项不符合规定，扣 0.5 分。 |
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序号 | 项目 | 考核内容 | 标 准分 | 考核标准 | 得分 | 备注 |
五 | 应急管理和其他 14 | 1.有明确的应急预案 | 2 | 未确定应急目标扣 1 分； 未建立应急方案 本子项不得分。 | ||
2.建立应急指挥网络，并标明联络点及其负责人和联系电话 | 2 | 未建立应急指挥网络扣 1 分； 应急指挥网络标注信息不全扣 1 分。 | ||||
3.编制并正式发布应急作业程序 | 2 | 未制订应急作业程序扣 1 分； 无应急作业 演习记录扣 1 分。 | ||||
4.应急事件有记录，并及时总结 | 2 | 应急事件发生后无记录扣 1 分；未及时总结 扣 1 分 | ||||
5.到岗情况 | 2 | 每日检查，缺 1 人扣 0.5 分（公休、调休和病假三天以内除外）。 | ||||
6.人员流动情况 | 2 | 每超过约定流动率的，流动 1 人扣 0.5 分（年龄到期和不符合要求 的除外）。 | ||||
7.承诺工资发放和缴金符合合同要求。 | 2 | 除新进人员外，发现 1 人待遇与合同不符的，扣 0.5 分。 | ||||
合 计 | ||||||
考核人员签名 年 月 日 | ||||||
（四）考核奖惩
1、考核总分为 100 分，考核合格分为 85 分。季度考核合格，根据合同全额拨付季度服务费；
季度考核分在 85 分以下，为不合格，考核结果不满 85 分，则每下降 1 分，采购人可扣减乙方当季度管理费 0.5%；当考核总分很高而某一具体问题非常突出时，应根据问题性质酌情扣分。当季度考核不合格的，采购人发整改通如书，责令限期整改，如连续二个季度考核不合格的，采购人有权终止服务合同。在合同期内，中标人如发生重大事故，包括各项安全事故、责任事故等，采购人可单方终止物业服务合同。
2、服务期间出现下列情况的，采购人有权单方解除合同，并要求中标人赔偿对应损失的违约金。
（1）服务内容未达到合同及投标文件约定的；
（2）服务标准未达到合同及投标文件承诺的；
（3）经每月进行的现场检查考核，物业服务人员实际到岗率低于 95%；
（4）物业服务人员持证情况无法满足本项目需求；
（5）因中标人过错，造成采购人巨大损失的；
（6）发生严重影响、妨碍采购人正常工作秩序的情况。
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