Contract

改訂案	現 行
マンション標準管理委託契約書コメント	中高層共同住宅標準管理委託契約書コメント
１ 全般関係 ① この契約書は、マンションの管理組合（以下「管理組合」という。）とマンション管理業者の間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号。以下「適正化法」という。）第七十三条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものである。 ② この契約書は、典型的な住居専用の単棟型マンションに共通する管理事務に関する標準的な契約内容を定めたものであり、実際の契約書作成に当たっては、個々の状況や必要性に応じて内容の追加、修正を行いつつ活用されるべきものである。 ③ この契約では、適正化法第二条第六号に定める管理事務をマンション管理業者に委託する場合を想定しており、警備業法に定める警備業務、消防法に定める防火管理者が行う業務は、管理事務に含まれない。	全般関係 ① この中高層共同住宅標準管理委託契約書は、中高層共同住宅標準管理規約が対象とするマンションにおいて、管理組合がその業務を管理会社に委託する場合の契約書のひな型を示すものであり、管理会社が管理員を常時派遣する場合を想定している。 ② 本契約は、防犯等の警備業務は委託業務のなかに含めていないので、そのような業務を管理会社に委託する必要のあるマンションの場合には、その旨明記することが必要である。
２ 第二条関係 ① 本条でいう管理対象部分とは、管理規約により管理組合が管理すべき部分をいい、区分所有者が管理すべき部分を含まない。 ② 専用使用部分（バルコニー、ベランダ、トランクルーム、専用庭等）については、管理組合が行う べ                            き管理業務の範囲内においてマンション管理業者が 管理事務を行う。 ③ 管理事務の対象となるマンションが以下に掲げる ものである場合、又は共用部分の設備等の故障等発信機器やインターネット等の設備等が設置され、当該設備等の維持・管理業務をマンション管理業者に 委託するときは、本条を適宜追加、修正をすること	第二条関係 ① ここでいう管理対象部分とは、管理規約により管理組合が管理すべき部分をいい、区分所有者が管理すべき部分を含まない。 ② バルコニー、ベランダ、専用庭、トランクルーム について管理会社が管理を行うのは、専用使用権者が通常管理すべき範囲をこえる大規模修繕等の場合に限られる。

が必要である。 一 単棟で、大多数の区分所有者がマンション外に 住所地を有する「リゾートマンション」、専有部分の用途が住居以外の用途（事務所等）が認められている「複合用途型マンション」 二 数棟のマンションが所在する団地
３ 第三条関係 ① 第一号から第四号までの管理事務の具体的な内容 及び実施方法は別表で示している。なお、実際の契約書作成に当たっては、次のような業務をマンション管理業者に委託する場合等個々の状況や必要性に応じて本条を適宜追加、修正するものとする。 一 共用部分の設備等の監視・出動業務 二 インターネット、ＣＡＴＶ等の運営業務三 除雪・排雪業務 四 植栽管理業務（施肥、剪定、消毒、害虫駆除等） 五 管理組合から委託を受けて行うコミュニティ ー支援業務 ② 第一号の事務管理業務には、適正化法第二条第六 号に定める基幹事務が含まれている。
４ 第四条関係 第一項は、第三条第一号に定める事務管理業務の 一括再委託の禁止を定めたものである。
５ 第五条関係 本条は、管理委託契約が民法第六百五十六条の準委任契約の性格を有することを踏まえ、同法第六百四十五条の善管注意義務を契約書上も明文化したものである。 本契約書の免責条項（第七条、第九条、第十一条、第十三条、第十七条）の規定により、マンション管理業者が免責されるには、各規定に適合するほか本条の善管注意義務を果たしていることが必要であ る。
第三条関係 防犯等の警備業務を委託する場合には、委託業務の なかに明記するものとする。（警備業務の具体例：不審者の排除、盗難等の発生の警戒、見張り、外来者のチェック等）

６ 第六条関係

① 第二項で定額委託業務費の内訳を明示することにより、第三条に規定する管理事務の範囲・内容と定額委託業務費の関係を明確化することとしたものである。

ただし、適正化法第七十二条に基づき管理委託契                                                        約締結前に行う重要事項説明等の際に、マンション管理業者が管理組合に対して見積書等であらかじめ定額委託業務費の内訳を明示している場合であって、当事者間で合意しているときは、管理委託契約に定額委託業務費の内訳を記載しないことができる。

② 第三項の定額委託業務費以外の業務費とは、管理                                                        事務としてマンション管理業者に委託する事務であって、実施内容によって価額に変更が生じる場合があるため定額委託業務費に含めないこととした費用で、管理事務終了後に支払うものをいう。

なお、管理委託契約上定額委託業務費以外の業務                                                       費が存在しないときは、本項は不要である。

７ 第七条関係

① 本条で想定する災害又は事故等とは、天災地変による災害、漏水又は火災等の偶発的な事故等をいい、事前に事故等の発生を予測することが極めて困難なものをいう。

② 第一号及び第二号に規定する災害及び事故の例                                                        等については、当該マンションの地域性、設備の状況等に応じて、内容の追加・修正等を行うものとする。

第八条関係（第一項関係）

定額管理費は、精算を伴わないので、収支決算書上                                                          には承認を受けた見積り額を計上すれば足りることとしている。

８ 第九条関係

第二項のマンション管理業者の協力について、事

前に協議が整っている場合は、協力内容（甲の名義                                                       による配達証明付内容証明郵便による督促等）、費用の負担等に関し、具体的に規定するものとする。

９ 第十条関係

① 管理員xxは、通常、管理組合がマンション管理業者にマンションの管理事務を行わせるのに不可欠であるため、無償で使用させるものとしている。

② 第二項は、管理員xxの使用に係る諸費用（水道                                                        光熱費、通信費、備品、消耗品費等）の負担区分について、その内容を規定するものとする。

③ 管理員xxの資本的支出が必要となった場合の負担については、別途、管理組合及びマンション管理業者が協議して決定することとなる。

１０ 第十三条関係

第一項に規定する管理事務は、その都度管理組合の承認の下で行われるものであり、管理組合の協力が不可欠なものである。

組合員等が、正当な理由なく、マンション管理業者（又は再委託先の業者）の立入りを拒否したときは、第二項によりマンション管理業者はその部分に係る管理事務の実施が不可能である旨を管理組合に通知するものとする。

１１ 第十四条関係

① 本条は、宅地建物取引業者が、媒介等の業務のために、宅地建物取引業法施行規則第十六条の二に定める事項について、マンション管理業者に当該事項の確認を求めてきた場合の対応を定めたものである。

本来宅地建物取引業者への管理規約等の提供・開示は管理組合又は売主たる組合員が行うべきものであるため、これらの事務をマンション管理業者が行う場合には、管理規約等においてその根拠が明確に規定されていることが望ましい。

② 管理規約が電磁的記録により作成されている場                                                        合には、記録された情報の内容を書面に表示して開示することとする。

③ 開示する情報としては、管理費等の改定の予定及び修繕一時金の徴収の予定並びに大規模修繕の実施予定（理事会で改定等が決議されたものを含む。）がある場合にはこれを含むものとする。

④ マンション管理業者が受託した管理事務の実施を通じて知ることができない過去の修繕の実施状況等がある場合には、マンション管理業者は管理組合から情報の提供を受けた範囲でこれらの事項を開示することとなる。

１２ 第十六条関係

本条は、適正化法第八十条及び第八十七条の規定                                                         を受けて、マンション管理業者及びその使用人の守秘義務を定めたものである。

１３ 第十九条関係

本条は、民法第六百五十一条の規定を踏まえ、契                                                         約当事者双方の任意解除権を規定したものである。解約の申入れの時期については、契約終了に伴う管理事務の引継等を合理的に行うのに通常必要な期間を考慮して設定している。

１４ 第二十条関係

契約の有効期間は、管理組合の会計期間、総会開催時期、重要事項説明時期等を勘案して設定することが必要である。

１５ 第二十一条関係

① 第一項は、管理委託契約を更新しようとする場合                                                       の申入れ期限及び方法を規定したものである。マンション管理業者は、更新までに適正化法第七十二条に定める重要事項説明を行うことを踏まえ、xx前までに更新の申入れを行うこととしたものである。

② 契約の有効期間が満了する日までに更新に係る                                                         協議がととのわない場合、既存の契約は終了し、当該マンションの管理運営に支障を及ぼすため、第二項では暫定契約の手続きを定めている。ただし、この場合にも適正化法第七十二条に規定する、同一の条件で契約を更新しようとする場合の重要事項説明等の手続は必要である。

１６ 第二十二条関係

本条は、設備の維持管理に関する法令、消費税法                                                         等の税制等の制定又は改廃により、第三条の管理事務の内容や第六条の委託業務費の額の変更が必要となった場合について定めたものである。

１７ 第二十四条関係

少額訴訟の提起又は支払督促を申し立てる裁判                                                        所については、本条の規定にかかわらず、民事訴訟法の定めるところにより、債務者の住所地等を管轄する簡易裁判所においてするものとする。

第二十二条関係

合意管轄裁判所は、特段の事情のない限り、当該マ                                                          ンションの所在地を管轄する裁判所を第xx管轄裁判所とするのが望ましい。

１８ 別紙一関係

定額委託業務費の構成は一様ではないので、内訳                                                       明示の方法を三つ例示している。

１９ 別紙二関係

定額委託業務費以外の業務費については、各々独                                                         立性を有する業務ごとに業務費を計上することとしている。

２０ 別表第一関係

① マンション管理会社が管理組合の出納業務の全部を受託していない場合においては、収入及び支出のxxについても、マンション管理会社が受託した出納業務に係る範囲で行うものとする。

② マンション管理業者が管理費等の滞納金の収納事                                                        務を行う場合は、その旨記載するものとする。

○ 甲の組合員等が甲に支払うべき水道料、冷暖房料、給湯料等（以下「水道料等」という。） の計算、収納

甲の管理規約等の定めに基づき、○月ごとに、甲の組合員等別の水道料等を計算し、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法により、甲の組合員等の口座から、甲の口座に振り替える。

③ 出納業務として、各専有部分の水道料等の計算、収納を委託する場合は、本表に以下の規定を加えるものとする。

④ 滞納者に対する督促については、マンション管理業者は組合員異動届等により管理組合から提供を受けた情報の範囲内で督促するものとする。また、督促の方法（電話若しくは自宅訪問又は督促状）については、滞納者の居住地、督促に係る費用等を踏まえ、合理的な方法で行うものとする。

⑤ 財産の分別管理の方法については、原則方式、収                                                      納代行方式、支払一任代行方式の別に本表を作成するものとし、各方式の具体的な内容（集金代行会社委託、電子取引による決済等）を記載するものとする。

⑥ 収納代行方式又は支払一任代行方式を採用する場                                                        合、マンション管理業者は保証契約を締結することが必要なことから、保証契約の内容等を記載するものとする。

⑦ マンション管理業者が損害保険証券を保管する場                                                        合については、適正化法施行規則第八十七条に規定する有価証券の分別管理の規定に鑑み、掛け捨て型の保険契約に係る証券に限るものとする。

⑧ (３)①の「大規模修繕」とは、修繕積立金を充当して行う計画的な修繕又は特別な事情により必要となる修繕等をいう。

⑨ (３)②の「本マンションの維持又は修繕(大規模                                                      修繕を除く修繕又は保守点検等。) を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」

とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕 (経常修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。

⑩ 管理事務として以下の業務をマンション管理業                                                        者に委託するときは、必要な年度に特別に行われるという業務の性格から、本契約とは別個の契約とすることが望ましい。

一 建物等劣化診断業務

二 大規模修繕工事実施設計業務                                   三 マンション建替え支援業務

⑪ 総会等の決議や議事録の作成を電磁的方法によ                                                        り行う場合には、事務処理の方法等について具体的に記述することが望ましい。

⑫ ２(３)③一の設計図書とは、適正化法施行規則第                                                   百二条に規定する設計図書その他の管理組合が宅地建物取引業者から承継した図書をいう。

２１ 別表第二関係

別表第二は、管理員の勤務形態で最も多い「管理員通勤方式」の勤務・業務態様を規定しているので、これ以外の方式（住込方式又は巡回方式等）による                                                         場合は、適宜本表を修正するものとする。

別表第二関係

① 「業務実施態様」には、管理員住込方式のほか、

「管理員通勤方式」、「管理員定期派遣（巡回）方式」                                                        がある。

② 管理員定期派遣（巡回）方式の場合は、「業務実施                                                       要領」の欄に(1)及び(2)を削除し、同欄に「(1)管理員の派遣は、毎週○曜日とする。」等管理員の派遣内容を記入する。

③ 管理員の休日に代替要員を派遣させることとする                                                       場合には、「業務実施要領」の欄(2)は、次のように記入する。

「(2)管理員の休日は、日曜、祝日及び管理員の有                                                      給休暇（忌引、夏期休暇及び年末年始休暇を含

む。）の日とし、この日の管理員業務は、代替要員をもって行うものとする。

別表第三関係

① 本仕様書は、予想される清掃業務のほとんどを網羅しているので、実際の契約書作成に当たっては、契約の実態に合わせて不要となる業務を削除する。

② 作業標準回数の記入に当たっては、当該欄に「一

回/日」「三回/週」「一回/月」等の例により記入する。

別表第四関係

本仕様書は、予期される設備管理業務のほとんどを網羅しているので、実際の契約書作成に当たっては、

「業務対象箇所」の欄に掲げるもののうち、当該マンションに設備がないため不要になるものについては

削除すること。

２３ 別表第四関係

本仕様書は、予期される建物・設備管理業務のほとんどを網羅しているが、実際の契約書作成に当たっては、当該マンションの設備の状況に応じて、適 宜追加・修正・削除を行う。

２２ 別表第三関係

① 本仕様書は、予想される清掃業務のほとんどを網羅しているが、実際の契約書作成に当たっては、契約の実態に合わせて適宜追加・修正・削除を行う。

② 作業回数の記入に当たっては、当該欄に「一回/日」「三回/週」「一回/月」等の例により記入する。

③ 本仕様書でいう日常清掃とは床の掃き拭きやちり はらい等を中心とした清掃をいい、特別清掃とは定期に床の洗浄やワックス仕上げ等を行うことをいい、い

ずれも、清掃員が作業を行うこととしている。