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紙上研修
編集／（公社）全国宅地建物取引業保証協会 苦情解決・研修業務委員会
売買契約書の特約条項・容認事項の
重要性について
xxxx法律事務所 弁護士 xx xxx
第●号
130
民法（債権・契約法）改正に向けての影響もあって、売買契約書に
特約条項・容認事項を事細かに書き入れるスタイルが普及しつつあります。今回は、特約条項・容認事項として最近、
使用されている頻度の高いものを紹介、解説します。
Ⅰ
民法（債権・契約法）改正論議で見えてきた特約条項・容認事項の重要性
現在、法制審議会で検討されている民法（債権・契約法）の改正案では、「契約の趣旨」という文言が多用されています。例えば、契約違反（債務不履行）では、従来、単に「責めに帰すべき事由」とあったのを「契約の趣旨に照らし責めに帰すべき事由」となり、瑕疵担保責任も「契約の趣旨に適合しない場合の売主の責任」となっています。これは「一般的な社会規範」を基準に契約を解釈する立場から、当事者の具体的合意を重視して契約内容を解釈しようとするもので、xx法的な考え方を取り入れようとするものです。
最近の最高裁の判決も「契約の趣旨」や「契約文言重視」の傾向を強めていますが、民法改正後は、不動産取引の実務面 でも、さらに契約文言重視の傾向が強まると思われます。その意味で、すでに大手の売買契約書が図表1のように特約条項・容認事項を事細かに書き入れるスタイルをとり始めていますが、これが今後のスタンダードなものになると思います。今回は、最
近、特約条項・容認事項として使用される頻度の高いものを紹介し（図表1）、そのいくつかを解説します。
Ⅱ
最近よく使用される特約条項・容認事項
特約条項
1 代金決済時の抵当権の抹消（図表1の特約条項1）
全宅連の売買契約書では、他の標準型売買契約書と同様に、「（負担の消除）第12条 売主は、本物件の所有権移転の
時期までに、抵当xxの担保権及び賃借xxの用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する」と記載しています。
実務では、買主の残代金支払いをもって売主の住宅ローン等の債務を完済し、抵当権を抹消するということが一般的であり、決済日において残代金支払いと抵当権抹消及び買主への所有権移転の手続きが同日に行われることが多いのが実情です。しかし、買主の中には、上記第12条を文字通り読み、売買代金決済時に抵当権が消除されていない場合に、「抵当権が消除されてからでないと残金を支払わない」と主張する人があるようです。以上のようなことから、無用のトラブルを避けるため図表1の特約条項1を設けることが有効です。
実際の決済の場面では、売主、買主、仲介業者、司法書士、銀行関係者が取引銀行等の決済場所に集まり、所有権移転登 記手続き、抵当権抹消登記手続きの委任を受けた司法書士が、売主口座への着金の確認、売買物件に設定された抵当権抹消 の確実性を銀行関係者に対して確認して、金銭の授受及び登 記手続きに係る決済は完了となります。このようにすれば決済 の安全性は確保されていますが、それを実現するには事前に売 主、買主、金融機関（債権者）及び司法書士と十分な打ち合わ せを行い、また、買主には売買契約締結時に以上のことを丁寧 に説明し、明確に容認してもらうことが重要であり、段取りにつ いてはくれぐれも丁寧に準備してください。
2 確定測量図交付を合意する場合（図表1の特約条項2）平成17年3月の不動産登記法準則の改正により、分筆手続 きにおける残地測量が義務づけられましたが、分筆手続きをス
図表1●最近よく使用される特約条項・容認事項
＜特約条項＞
1．本件売買代金の残金は、買主負担にて売主指定の金融口座に振り込み送金とし、買主の残代金にて売主の本契約条項第〇条（負担の消除）記載の「抵当権の抹消」を行うことを買主は予め承諾する。
2．売主は、平成○年○月○日までに確定測量図を作成し、買主に交付するものとするが、隣地所有者の協力が得られない等、売主の責めに帰さない事由により平成○年○月○日までに買主に交付できない場合には本契約は当然白紙になるものとし、その場合は、売主は直ちに手付金を無利息で返還し、買主は売主に対し、違約金等一切の金銭的請求、法的請求をなし得ないものとする。
3．物件敷地内において、平成〇年頃、死亡事件（殺人）が発生したが、事件当時の建物は、「お祓い」をして取り壊しをしているとのことである。以上の点は「隠れたる瑕疵」に該当するものではなく、買主は売主に対し、損害賠償その他法的請求をなし得ないものとする。
4．売主は第〇条のとおり、引渡から1年間、瑕疵担保責任を負うが、本物件は築20年を経過しており、屋根等の躯体・基本的構造部分や水道管、下水道管、ガス管、ポンプ等の諸設備については相当の自然損耗・経年変化が認められるところであって、買主はそれを承認し、それを前提として本契約書所定の代金で本物件を購入するものである（それらの状況を種々考慮、協議して当初予定していた売買代金から金50万円を値引きしたものである）。買主は、それぞれの設備等が引渡時に正常に稼働していることを現地で確認したが、引渡後に自然損耗、経年変化による劣化・腐蝕等を原因として仮に雨漏り、水漏れ、ポンプ等の設備の故障等があったとしても、それらは隠れた瑕疵に該当するものではなく買主の責任と費用で補修するものとし、売主に法的請求・費用負担等を求めないものとする。
5．買主は、下記の容認事項を確認・承諾の上、購入するものとし、下記事項について売主に対し、損害賠償等の一切の法的請求をなし得ないものとする。
＜容認事項＞
1．本物件周辺は第三者所有地となっており、将来開発事業及び建物（中高層建築物等）の建築または再築がされる場合があります。その際、周辺環境・景観・眺望及び日照条件等が変化することがあります。
2．「法令に基づく制限」については、重要事項説明時点における内容であり、将来、法令の改正等により本物件の利用等に関する制限が附加、または緩和されることがあります。
3．本物件の電波受信状況によっては、良好な電波受信を確保するためにアンテナやブースターの設置、ケーブルテレビの引込み等が必要になる場合があります。それらの費用は買主の負担となります。
4．本件土地の地盤・地耐力調査は行っておらず、本物件上に新たに建物を建築する際、その建築会社等から地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては地盤補強工事等が必要になる場合があります。その場合には買主の負担となります。
5．本物件地域には自治会（xx）等があります。よって自治会（xx）費用や取り決め等がありますので、買主はそれを継承し、遵守するものとします。またゴミ出しも自治会（xx）等の指示に従って下さい。
6．本物件東側道路に○○市の街路灯があります。
7．本物件のxx隣接地（地番：○番○号）のxxxxx所有の建物の屋根の雨樋部分（幅約10cm、長さ5ｍ）の塀の一部が越境してきております。なお、この越境物の撤去については別添の覚書が売主とxxxxx間で交わされています。
8．○番○号と○番○号の境界上の現況の塀は隣地との共有物であり、修繕・やり替え等を行う際、その所有者と協議及び承諾が必要となります。
9．本物件xx隣接地は現在コインパーキングのため、利用に伴い振動、騒音、臭気等が発生する場合があります。
……以下余白……
ムーズに行うために、いわゆる確定測量図の交付を売主に義務付けることが多くなっています。しかし、売主の責めに帰さない事由により交付ができない場合があり、それに備えて交付できないことを解除条件にしておくことが妥当です。
3 心理的瑕疵の場合（図表1の特約条項3）
売買物件内で自殺、事件等があった場合、売主においては心理的瑕疵、説明義務違反が、仲介業者においてはxx業法 47条違反が問題となります。上記特約は、事件等を契約締結時に明らかにする場合のものです。買主が契約締結後に近所の人々から聞かされて初めて事件等を知った場合、騙されたと感情的なトラブルに発展します。契約締結時に上記の特約により、明確にしておくことが重要です。なお、建物が取り壊されていても、建物内の50年前の猟奇殺人を土地売買の瑕疵とした事例（東京地裁八王子支部・平成l2年8月31日判決）もありますから留意が必要です。
4 中古物件を売買する場合（図表1の特約条項4）
中古物件の水道xxに経年変化が予想される場合の特約
です。なるべく瑕疵を明らかにして瑕疵担保責任の該当外にしようとするものです。この場合には、相当額の代金減額を明示しておくことが妥当です。
容認事項
1 数々の容認事項（図表1の特約条項5）
容認事項については単に「容認」するというだけでなく、買主からの損害賠償や修繕請求などの追完請求を遮断するために「買主は、下記の容認事項を確認・承諾の上、購入するものとし、下記事項について売主に対し、損害賠償等の一切の法的請求をなし得ないものとする」と明記しておくものです。
2 環境変化等への容認事項（図表1の容認事項1、2） このように容認事項を記しても、現実の建築計画を知りなが
ら告げなかった場合には、xx業法47条違反となり、また、消費者契約法が適用される場合には、次頁の事案（東京地裁・平成l8年8月30日判決・ウエストロージャパン）のように不利益事実の不告知となり、取消事由となります。
〔事案〕
売主のマンション販売業者から販売委託を受けたxx業者がマンションの一室を販売するに当たり、買主がマンションギャラリーを訪問した際には、本件建物の眺望・採光・通風といった重要事項の良さを告げた。
重要事項説明書では「周辺環境につきましては、建築物の建築、建替え、増改築等により将来変わる場合があること。また、本件建物の隣接地は第三者の所有地となっており、将来の土地利用または建築計画に関して売主の権限のおよぶ範囲ではなく、一般的には都市計画法・建築基準法その他の法令等による制限の範囲に該当する建築物であればxxが許可されるため、将来、本物件の日照・眺望・通風・景観等の住環境に変化が生じ、現在と異なる近隣および周辺環境になる場合があること」を説明したものの、当該重要事項に関して本件マンション完成後すぐに、そのxxに隣接する所有地に三階建ての建物が建つ計画があることを知っていたのに、これを説明しなかったのは不利益事実を故意に告げなかったものであるとして、消費者契約法4条2項に基づく売買契約の取消に基づく売買代金の返還を建物明渡しによる引換給付とともに請求し認容した。
3 地盤耐力補強工事費用負担に関する容認事項
（図表1の容認事項4）
ハウスメーカー系の建物を新築する場合に地盤耐力補強工事が求められることがあり、その場合の容認事項です。
4 隣地から越境物がある場合の容認事項
（図表1の容認事項7）
隣地から越境物がある場合、直ちに撤去してもらえば良いのですが、実際にはそれが困難なことが多いので、隣人とは取り壊しの際に越境物を取り壊してもらう合意をしておくことになります。これにより、取得時効中断の効果も期待できます。この件についての覚書の例は図表2のとおりです。
5 隣地との境界上に塀がある場合の容認事項
（図表1の容認事項8）
隣地との境界上にどんなに目障りな塀がある場合でも、勝手には撤去はできません。実務では「更地渡し」という言葉が多用され、当事者間で更地の解釈をめぐるトラブルが多発しています。その中で、隣地との塀が問題にされることがよくありますので、容認事項で明確にしておくべきです。
覚
書
xxxx（以下、「甲」という。）とxxxx（以下、「乙」という。）とは、甲が所有する土地（xxxxxxxx0x0（以下、「甲所有地」という。）と乙が所有する土地（同所7番6、以下、「乙所有地」という。）との境界確認において、甲が所有する建物（家屋番号7番 5、以下、「甲所有建物」という。）の屋根の一部（以下、「越境部分」という。）が乙所有地内に越境していることについて、次のとおり合意した。
第1条 甲と乙は、平成26年5月17日に甲所有地と乙所有地の境界確認を行い、甲所有建物の屋根の雨樋部分（幅約10cm、長さ約5m）が乙所有地内に越境していることをお互いに確認した（別途概略図面の矢印先部分）。
第2条 甲所有建物を増築・改築・再建築する場合には、甲の責任と負担において越境部分を撤去するものとする。
第3条 甲と乙は、本覚書に関わる甲所有地および甲所有建物または乙所有地について、相続あるいは第三者に譲渡または貸与する場合、本覚書の確認事項を当該相続人あるいは第三者に承継させるものとする。
以上の合意成立の証として、本覚書2通を作成し、甲・乙署名押印のうえ甲、乙が各自一通宛を保有する。
平成26年5月1日
（甲）
（乙）
〔越境部分に係る建物の表示〕
図表2●覚書の例
Ⅲ その他の特約条項・容認事項
1 xx被後見人
xx後見人等が代理して居住用不動産を処分（売却・賃貸・抵当権の設定等）するには家庭裁判所の許可が必要です
（民法859条の3）。この点は、保佐、補助の場合も同様ですし、xx後見監督人（保佐監督人・補助監督人）が、xx後見人
（保佐人・補助人）に代わって、これらの処分・運用をする場合も同じです（民法876条の3、876条の5、876条の8、876条の
10、852条）。したがって、xx業者がxx被後見人の居住用
売主○○氏はxx被後見人であり、平成○年○月○日に□
□氏が東京家庭裁判所においてxx後見人に選任されているが（別添「xx後見人選任決定書」写し参照）、本件売買物件は売主○○氏の居住のための物件であり、その売却には家庭裁判所の許可が必要であるところ（民法859条の 3）、本売買契約は上記許可決定を停止条件として効力を生ずるものとする。
ければなりません。（建基法22条1項）
2．木造の建築物等はその外壁のうち、延焼のおそれのある部分を土塗壁等とし又は延焼防止についてこれと同等以上の効力を有する構造としなければなりません。（建基法23条）
紙上研修第●号
不動産売却の媒介をする場合には上記の特約を入れておく必要があります。
ただし、許可の前に契約自体を認めない家裁の運用もあるので、このような契約をする場合には事前に家裁内にある後見センターに確認をするのが妥当です。
買主は、次の点を予め確認し、容認する。
1．本物件は建築基準法に定める接道義務を満たしていないため、原則、建物の新築、増改築はできないこと。
2．但し、建築基準法43条1項但し書の規定に基づき、特定 行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでなく、本物件においては別紙「○○基準」の適用 により、建物の新築、増改築の内容が得られるとの見解を得 ていること（平成○年○月○日 ○○市役所建築指導課
○○氏確認）。
3．建築審査会の構成によっては異なる見解になることもあり得ること。
本件土地売買契約は土地区画整理施工地区内における組合員が所有する宅地の売買であり、買主は、土地区画整理法26条1項に規定している組合員の有する所有権を承継した者であるので、当該土地区画整理事業の財政が逼迫した場合においては、買主は将来、同法40条により賦課金を徴収される可能性があります。
2 賦課金
本件土地売買契約は土地区画整理施工地区内における組合員が所有する宅地の売買であり、買主は、土地区画整理法26条1項に規定している組合員の有する所有権を承継した者ですが、当該土地区画整理事業の財政は逼迫しており、買主は同法40条により賦課金を徴収されることになりますが、現時点における土地区画整理組合に対する調査では、その賦課金の額は未定です。今後の手続きや賦課金の詳細については、買主から土地区画整理組合にお問い合わせ下さい。
区画整理施行地区内の宅地について組合員の有する所有権または借地権の全部または一部を承継した者がある場合においては、その組合員がその所有権または借地権の全部または一部について組合に対して有する権利義務は、その承継した者に移転するので（区画整理法26条1項）、買主は賦課金
（組合施行の土地区画整理事業で、保留地の処分が予定価格で売れなかったりして、事業費が不足したときに組合員に賦課する追加の負担金）（同法40条）を徴収されることになります。したがって、組合事務局に対し、賦課金の徴収の可能性についても調査説明が必要です。
3 建築基準法22条、23条
本件土地は建築物の屋根や外壁に一定の防火性能を確保させ、市街地の建築物の火災による延焼等の防止を図る建築基準法22条に定める区域に指定されています。
1．建築物の屋根は原則として不燃材料で造り、又はふかな
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4 建築基準法43条但し書
5 石綿（アスベスト）に関する事項
ご質問について
紙上研修についてのご質問は、お手数ですが「文書」で下記あて先までご郵送くださいますようお願いいたします（電話・FAX・電子メールによるご質問はお断りさせていただいております）。なお、個別の取引等についてのご質問・相談にはお答えできません。
ご送付先●（公社）全国宅地建物取引業保証協会 紙上研修担当
x000-0000 xxxxxxxxxx0-0-0
アスベスト使用の有無について質問がありましたが、使用の有無は不明です。アスベストを含有したアスベスト成型板は、平成16年10月にその使用が禁止されるまでは、広く使用されていましたので、xxx年に建築された本件建物の一部 にも使用されている可能性があります。アスベスト成型板は、通常の状態で使用されているのであれば、そのこと自体で健 康被害の心配はないとされていますが、増改築や解体にあ たっては、飛散防止の措置が必要となりますので、通常の解体工事費用が割高になるおそれがありますが、その費用負 担は買主の負担となることを予めご了承下さい。