Contract
هو عقد يلتزم به شخص بأن يبع شيئا معينا بثمن معين للموعود له اذا ابدى الاخير رغبته في الشراء خلال مدة معينة .
اركان الوعد بالبيع او شروطه
1- التراضي (الرضا)
2- المحل ويقسم الى : المبيع و الثمن
3- السبب
4- المدة
5- الشكلية
1- التراضي ← أ- الواعد ملزم ← الاهلية (خالي من عيوب الارادة – عوارض الاهلية).
ب- الموعود له ← لا يشترط اهليته وقت الوعد.
عيوب الارادة ينظر لها في الموعود له والواعد وقت ابرام الوعد .
2- المحل (بماذا التزم الملتزم)
أ- المبيع ←الشيء الموعود به (يجب ان يكون موجودا او ممكن الوجود) "(وان يكون مشروعا) "(وممكن التعامل به ).
ب- الثمن محدد.
ج- المبيع معين بأوصافه كاملا ينتفي معها الجهالة الفاحشة وقابل للتعامل به.
3- المدة م/91 ق م ع (تشترط صراحة تحديد مدة الوعد او اذا لم يتضمن لا صراحة ولا ضمنا مدة لأبرام البيع النهائي كان الوعد بالبيع باطلا)
4- الشكلية : تقضي م/91 ق م ع (بوجوب اتباع الشكلية) في الوعد بعقد ما اذا كان العقد المراد ابرامه خاضعا للشكلية بالذات سواء أكانت الشكلية المقررة هي للانعقاد او للاثبات.
ملاحظة (م/3) من قانون التسجيل العقاري هي (كل تصرف م نشأنه انشاء حق من الحقوق العينية الاصلية والتبعية او نقله او تغييرة او زواله وكل تصرف مقرر لحق من الحقوق المذكورة).
وحيث ان الوعد ببيع العقار لا يرتب مثل هذه الاثار اذ يبقى الواعد مالكا للعقار الذي ووعد ببيعه , فأن الوعد لا يعتبر من ضمن هذه التصرفات ولذلك لا يسجل في دائرة التسجيل العقاري مما يعني بطلان الوعد في التشريع العراقي.
س/ ما الحكم اذا ابدى الموعود له رغبته في شراء العقار خلال المدة المتفق عليها ؟
ج/ لا نستطيع القول تحول الوعد الى عقد بيع عقار لبطلان الوعد اصلا للسبب المذكور اعلاه الا ان بالإمكان القول بأننا نكون في مواجهة (بيع عقار غير مسجل خارجي الامر الذي يقتضي خضوعه لإحكام هذا العقد الباطل). (الوعد بالبيع يرتب حقا شخصيا وليس حقا عينينا والحقوق الشخصية لا تسجل في دائرة التسجيل العقاري).
احكام الوعد بالبيع (اي الاثار التي يرتبها في المرحلتين)
احكام مرحلة الوعد بالبيع :
1- تبدأ هذه المرحلة وقت انعقاد الوعد بالبيع وتنتهي بانتهاء الاجل المحدد لإظهار الموعود له رغبته في الشراء .
2- العقد في هذه المرحلة يكون عقدا ملزما لجانب واحد وهو الواعد . وهذا الالتزام ليس الا التزاما (شخصيا) يلتزم الواعد بموجبه بأبرام البيع النهائي اذا طلب الموعود له ذلك خلال المدة المتفق عليها لذلك ويترتب عليها النتائج التالية :
أ- ان الواعد يبقى مالكا للشيء الموعود ببيعه وبالتالي يكون له حق التصرف فيه بكافة انواع التصرفات كالبيع والهبه والوصية وغير ذلك وتكون هذه التصرفات نافذه في مواجهة الموعود له الا انه للموعود له المطالبة بالتعويض طبقا لقواعد المسؤولية التعاقدية وللموعود له اضافة الى ذلك اقامة دعوى عدم نفاذ التصرفات فيما اذا توفرت شروطها م/263و264 ق م ع.
ب- لما كان الشيء الموعود ببيعه يبقى في ملك الواعد فهلاكه كليا يكون على الواعد ويؤدي الى انقضاء التزام الواعد . اما اذا كان الهلاك جزئيا فيرى البعض بأن :
الموعود له يكون في هذه الحالة مخيرا بين رفض الوعد او قبول الباقي من الموعود ببيعه بكل الثمن المتفق عليه لان الثمن مسمى في عقد الوعد ولا يجوز ارغام الواعد على انقاصه.
الموعود له خيار بين فسخ الوعد وبين اتمام البيع مع انقاص الثمن وذلك نظرا لحكم (ف/ا من م/547) ق م ع.
اذا حصلت زيادة في قيمة الشيء لا في مقداره ووافق الموعود له على الشراء فأن البيع يتم بالثمن المسمى في الوعد , اما اذا حصلت الزيادة في مقدار الشيء الموعود به واظهر الموعود له رغبته في الشراء فالزيادة تكون في هذه الحالة من حق الواعد ولا يجبر على التنازل عنها الا في مقابل زيادة الثمن .
كما ان ثمار الشيء و حاصلاته خلال مرحلة الوعد تكون ملكا للواعد ولا يحق للموعود له اذا ما ابدى رغبته في الشراء المطالبة بها.
ج- للموعود له ان يحول حقه الشخصي الى الغير طبقا لقواعد حوالة الحق لان حق الموعود له هذا ليست لشخصيته في الغالب اي اعتبار في تعهد الواعد . الا اذا وجد اتفاق يمنعه من ذلك او اذا روعي فيه شخص الموعود له وان نية الطرفين المتعاقدين منصرفة الى عدم جواز اسقاطه .
د- لما كان الموعود له دائنا بحق شخصي فله بهذا الاعتبار وطبقا للقواعد العامة في الالتزامات اجبار الواعد باعتباره مديننا على تنفيذ التزامه تنفيذا عينينا (م/246) ق م ع .
احكام مرحلة البيع التام :
اذا مضت المدة المعينة لتعهد الواعد دون ان يظهر الموعود له رغبته في الشراء تحلل الواعد من التزامه من دون حاجه لأعذاره . وكذلك الحكم اذا ما اعلن الموعود له رغبته في الشراء بعد انقضاء المدة المذكورة او اذا اعلن عدم رغبته في الشراء خلال هذه المدة لان الموعود له بهذا الرفض يكون قد ابرء ذمة الواعد من وعده .
اما اذا قبل الموعود له الشراء خلال المدة المحددة فان الوعد بالبيع يتحول في هذه الحالة الى عقد بيع تام منتج لأثاره القانونية .
واظهار الرغبة لا تخضع لشكل مخصوص قانونا فهي قد تحصل بالقول او بالكتابة او قد يرد صراحه او ضمنا(فتصرف الموعود له بالموعود ببيعه او دفعه لقسط من اقساط الثمن يعتبر قبولا ضمنيا بالشراء .
ليس لإعلان الرغبة اثر رجعي , فالبيع لا ينعقد الا من (وقت قبول الموعود له بالشراء).
يترتب عليه النتائج التالية :-
جميع تصرفات الواعد التي رتب بها حقا للغير على المال الموعود به تسري في مواجهة الموعود له سواء اكان حق الغير حقا عينيا ام شخصيا .
للموعود له المطالبة بالتعويض او الطعن في التصرف بدعوى عدم نفاذ تصرفات المدين (الواعد) وفقا لمادة 263 ق م ع اذا توفرت شروط تطبيق هذه المادة .
كذلك فأن تعيين طبيعة العيب اذا اراد المشتري الطعن في العقد من العيوب الخفية وما اذا كان العيب خفيا او ظاهرا ينظر اليه في تاريخ اعلان الموعود له رغبته في الشراء لا وقت الواعد بالبيع .
كما ان تقدير الغبن ينظر فيه الى قيمة المبيع وقت قبول الموعود له بالشراء .
الخلاصة : وعلى كل حال اذا انعقد البع اصبح الواعد بائعا الموعود له مشتريا وترتب في ذمة الاول التزامات البائع وفي ذمة الثاني التزامات المشتري .
س/ ما هو الفرق بين الوعد بالبيع والايجاب ؟
ج/ الايجاب يجوز الرجوع عنه اذا لم يقترن بعد بالقبول او اذا لم تحدد مدة للالتزام بالإيجاب.
بينما الوعد بالبيع عقد نشأ من ايجاب الواعد بالبيع وقبول الموعود له , لذلك لا يمكن الرجوع عن الوعد من قبل الواعد واذا نكل الواعد عن البيع عندما يبدي الموعود له بالشراء يتحمل الواعد المسؤولية العقد الا اذا تنازل الموعود له عن الرغبة بالشراء فهنا تبرء ذمة الواعد ولا يتحمل اي مسؤولية.
س/ ما هو الفرق بين عقد البيع التام وعقد الوعد بالبيع من حيث الاحكام التي يرتبها كل منهما؟
ج/ عقد البيع التام هو عقد ملزم لجانبيه ويرتب البائع حق عيني للمشتري على المبيع اي ان البائع عليه التزام بنقل ملكية المبيع الى المشتري عندما يستلم ثمن المبيع ودفع ثمن المبيع هو التزام المشتري اتجاه البائع .(اي ان هناك التزامات متبادلة (متقابلة)في عقد البيع التام على كل من البائع والمشتري).
بينما عقد الوعد بالبيع هو عقد ملزم لجانب واحد وهو (الواعد) ولا يرتب الواعد حقي عيني الموعود له على الموعود به وانما يرتب الواعد(حقي شخصي) للموعود له على(الموعود به)وقت الوعد.