Първа вноска,............. EUR. / евро/, се заплащат в деня на подписване на Настоящият
ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР
за покупко-продажба и строителство на недвижим имот
Днес, ………………….2021г в гр. София, на основание чл.19 и чл. 258-262 от Закона за задълженията и договорите, между:
................................................................. от една страна, наричано по-долу „ПРОДАВАЧ“ и
.................................................................... наричан по-долу “КУПУВАЧ”, се сключи настоящият
договор за следното:
Чл. 1. Предмет на Договора:
1. ПРОДАВАЧЪТ се задължава да изгради и прехвърли на КУПУВАЧА, срещу заплащане на посочената в настоящия договор цена и при посочените в него условия и срокове, и едновременно с това се задължава да изгради и предаде с Разрешение за ползване в степен на завършеност, съгласно условията на този договор и Приложение № 1 към него, недвижим имот, наричан по-нататък в този договор „имот/а”, находящ се в “МНОГОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА С ПОДЗЕМНИ ГАРАЖИ”,
състояща се от две секции- секция „А“, осигуряваща 30 /тридесет/ броя апартаменти и секция „Б“, осигуряваща 24 /двадесет и четири/ броя апартаменти, със застроена площ от 726.10 /седемстотин двадесет и шест цяло и десет стотни/ кв.м. и разгъната застроена площ от 4 524.60 /четири хиляди петстотин двадесет и четири цяло и шестдесет стотни/ кв.м., съгласно одобрен проект от 01.03.2018г. и Разрешение за строеж № 53 от 01.03.2018г. на Главен Архитект на район „Витоша“ към Столична Община, влязло в сила на 23.03.2018г, която ще бъде изградена в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.1932.2237 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка две хиляди двеста тридесет и седем/, с адрес на поземления имот: гр. София, Район „Витоша”, улица „Родопски извор” № 62 /шестдесет и две/, с площ: 1 967 кв.м
/хиляда деветстотин шестдесет и седем квадратни метра/, с трайно предназначение на територията:
Урбанизирана, начин на трайно ползване: комплексно застрояване, стар идентификатор: 68134.1932.2195
/шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка две хиляди сто деветдесет и пет/, номер по предходен план: 1617 /хиляда шестстотин и седемнадесет/, квартал: 27 /двадесет и седем/, при съседи – имоти с идентификатори: 68134.1932.2124 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка две хиляди сто двадесет и четири/, 68134.1932.1813 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка хиляда осемстотин и тринадесет/, 68134.1932.2238 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка две хиляди двеста тридесет и осем/, 68134.1932.2138 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка две хиляди сто тридесет и осем/ 68134.1932.2197 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка две хиляди сто деветдесет и седем/, 68134.1932.930 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка деветстотин и тридесет/ , 68134.1932.2234 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка две хиляди двеста тридесет и четири/, 68134.1932.2123 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка две хиляди сто двадесет и три/, и 68134.1932.1432 /шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка хиляда деветстотин тридесет и две точка хиляда четиристотин тридесет и две/, а именно:
АПАРТАМЕНТ № .......... | /................ | /, разположен в секция | ..... на | ......../ xxxx, кота .............. | ||||
/плюс | ..................... | стотни/метра, със | застроена | площ ........... | /...................... | /кв.м., и с | обща площ | |
.............. | /.................... | / кв/м., състоящ се от: балкон,, баня с тоалетна детска стая, | дневна с трапезария и кухненски | |||||
бокс, | коридор, склад, и спалня, при граници по архитектурен проект : двор, коридор, | апартамент | .......... /секция | |||||
.........., /
.........
/ и апартамент ...... / секция ....... в едно с ...........% / стотни върху сто/ идеални части от
общите части на сградата и в едно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото.
и
ПАРКОМЯСТО № ......... / /, разположен в подземен гараж на сградата, на кота -3,90 /минус
три цвло и деветдесет стотни/метра, със застроена площ ……… / / кв.м., при граници
по архитектурен проект : зона за меневриране, рампа и паркомясто Р18/осемнадесет/, в едно с 4,33%
/четири цяло, тридесет и три стотни върху сто/ идеални части от общите части на сградата , равняващи се на 19,40 /деветнадесет цяло и четиридесет стотни/ кв.м. и в едно с идеални части от правоо на строеж върху гореописаният имот.
Продавачът се задължава да прехвърли и съответните, прилежащи към гореописаните недвижими имоти идеални части от поземления имот, описан по-горе. Идеалните части от поземления имот ще бъдат прехвърлени в срок до 45 дни от издаване на Разрешение за ползване на сградата, като допълнително заплащане не се дължи. Всички разноски по сключване на нотариалния акт за продажба на ид.ч. от поземления имот са за сметка на Купувачите.
Чл. 2. Цена и условия на плащане. Разноски.
2.1. Продажната цена на имота, подробно описан в предходния чл. 1.1. както и стойността на СМР до завършването на същия до етапа и във вида, уговорени в Приложение № 1 е ......... EUR /.............
евро / с начислен ДДС
- Първа вноска,............. EUR. / евро/, се заплащат в деня на подписване на Настоящият
договор чрез лични средства по посочената по-долу банкова сметка.
- Остатъка от продажната цена в размер на ...................... / ............................. евро/ ще бъде платена, чрез ипотечен кредит, отпуснат на КУПУВАЧА от търговска банка
- В случай че отпуснатият на КУПУВАЧА кредит не покрива изцяло остатъка от продажната цена, КУПУВАЧЪТ се задължава да заплати разликата в деня на сключване на окончателния договор след неговото подписване.
2.1.1.КУПУВАЧИТЕ декларират, че нямат претенции относно площта и границите на ползване на външните паркоместа и дворовете към апартаменти № А-101; №А-102; № А-103; №А-104; №Б-101;
№Б-102; №Б-103; определени съобразно одобрения арх.проект и се задължават да не възпрепятстват ползването им техните собственици, като това им задължение обхваща и ползва и всички бъдещи приобретатели на имота предмет на настоящия договор. На основание чл.33 от Закона за собствеността, страните си дават взаимно съгласие, както и съгласие на всички останали настоящи и бъдещи собственици на идеални части от гореописания поземлен имот, всеки собственик да продава собствените си идеални части на когото намери за добре, когато намери за добре и при цена и други условия, каквито намери за добре, при спазване на разпределението на ползването на паркоместата и дворовете към апартаменти № № А-101; №А-102; № А-103; №А-104; №Б-101; №Б-102; №Б-103;, индивидуализирани съгласно одобрения арх.проект.
КУПУВАЧИТЕ декларират, че са съгласни покрив /тераса / на кота + 14,25 метра, до който има достъп само от Апартамент № А601, покрив /тераса / на кота + 14, 25 метра, до който има достъп само от Апартамент № А603, както и покрив /тераса/ на кота +13,35 метра, до който имат достъп само от Апартамент № Б 601, да бъдат ползвани само от собствениците на Апартамент № А601, от собствениците на Апартамент № А603 и от собствениците на Апартамент Б601, като се задължават да не възпрепятстват и да не смущават ползването на гореописаните покриви /тераси/ от собствениците на горепосочените Xxxxxxxxxxx, като това им задължение обхваща и ползва и всички бъдещи приобретатели на имота предмет на настоящия договор
2.3. Вноските по предходната точка са платими по банков път, по банковата сметка на дружеството- продавач, разкрита в „„БАНКА ДСК“ ЕАД BIC: XXXXXXXX
Сметка ............................................................
2.3.1 Ако при разплащането между страните се извърши банково превалутиране на суми от продажната цена /превод от сметка в лева към сметка в евро и обратно/ и се получава разминаване между реално получената сума и договорената такава, страните се съгласяват, че разликата следва да бъде поета от КУПУВАЧА –наредител на сумите, вкл. банковите такси и/или комисионни във връзка с превода. В тази връзка страните се съгласяват, че задължението на КУПУВАЧА за заплащане на вноските по продажната цена ще се счита за изпълнено, ако същите са постъпили по банкова сметка на ПРОДАВАЧА в договорените срокове и сметката на ПРОДАВАЧА е заверена с размера на дължимата сума.
2.4. КУПУВАЧЪТ заплаща извън сумите по т.2.1. от този договор всички дължими за нотариалното изповядване на сделката данъци по ЗМДТ, държавна такса вписване и нотариални такси, както и всички допълнително възложени от него строително-монтажни работи, които следва да бъдат предмет и на отделен договор за СМР .
Чл. 3. Заявления и гаранции от страна на ПРОДАВАЧА.
3.1.1. ПРОДАВАЧЪТ, с подписването на настоящия договор, декларира, че към момента на сключване на този договор е собственик , че притежава в пълен обем правото на собственост върху него, че върху имота няма вписани ипотеки.
3.1.2. ПРОДАВАЧЪТ декларира, че правото му на собственост върху имота не е обременено с искови молби, възбрани или други вещни тежести; че имотът не е предмет на отчуждителни, изпълнителни и обезпечителни производства за публични и частни вземания; не е апортиран в търговски дружества; не са налице реституционни претенции или други права на трети лица, които биха възпрепятствали КУПУВАЧА да упражни правото си на собственост в пълен обем, че имотът не е отдаден под наем и че няма сключени други предварителни договори за продажба на обекта от сградата, предмет на този договор.
3.2. В случай че някое от декларираните от ПРОДАВАЧА обстоятелства се окаже неистина , която възпрепятства сключване на окончателния договор в нотариална форма, КУПУВАЧЪТ има право да се откаже от сключването на нотариален акт, да развали настоящия договор с едностранно писмено уведомление, да получи обратно платените до момента суми, както и неустойка в размер на 10% / десет на сто/ от продажната цена .
Чл. 4. Задължения за въздържане от действия от страна на ПРОДАВАЧА.
4.1. Докато настоящият Договор е в сила, ПРОДАВАЧЪТ се задължава да не подписва договори с трети лица за прехвърляне на имота, предмет на предварителния договор с КУПУВАЧА.
Чл.5. Права и задължения на Продавача :
5.1. Продавачът има право :
5.1.1. Да получи продажната цена по този договор в размерите, вноските и в сроковете, уговорени в същия.
5.1.2. Да извършва свободно, съобразно инвестиционните си намерения, преустройства, смяна на предназначение и разпоредителни действия с обекти в сградата, които не са предмет на настоящия договор, доколкото това не пречи на правата на КУПУВАЧА и не засяга предмета на договора.
5.2. ПРОДАВАЧЪТ се задължава:
5.2.1. Да изпълни строителните и монтажни работи и да завърши гореописания Имот с Xxx Xxx.
№15 в срок до 30 /тридесет/ месеца, считано от датата на протокола за откриване на строителна площадка за строежа /05.06.2018 г/.
5.2.2 Изцяло за своя сметка да подготви необходимите документи и да получи Разрешение за ползване на строежа в срок до 31.12.2021 г.
5.2.3. ПРОДАВАЧЪТ ще прехвърли собствеността върху имота, предмет на този договор до 1
/един/ месец след подписване на Акт образец – 15 за сградата, при условие че е налице сключен между Купувача и търговска банка договор за кредит, по силата, на който банката – кредитодател се задължава да отпусне на Купувачите банков заем за закупуване на имотите, предмет на този договор в размер на
............ / ................................. / Евро или левовата им равностойност ............... лв. / В случай, че договорът за банков кредит е за по – малка сума, приложение намира договореното в чл.2.2, т.3 от този договор..
Страните се споразумяват, че ако банката – кредитор на КУПУВАЧА изрично се съгласи, окончателния договор ще бъде сключен пред нотариус Xxxxxxx Xxxxx -СРС. В случай че банката – кредитор не се съгласи с посочения нотариус, то страните ще изберат нотариус от одобрения списък на банката. Страната, която посочи нотариуса се задължава да уведоми другата страна по договора за деня и часа на сделката в срок не по - малко от седем дни преди нейното сключване. Уведомлението следва да бъде извършено най-малко 7 /седем/ дни предварително по телефон:
За Продавача : ...........................
За Купувача: ................................
5.2.4. Да се яви за сключване на окончателна сделка, като неявяването без основателна причина ще се счита основание за разваляне на договора от страна на КУПУВАЧА.
5.2.5 Да уведомява КУПУВАЧА по всякакъв подходящ начин, включително по телефон: за достигане на етапи от строителството Акт 15, Акт 16, Разрешение за ползване.
5.2.6. В двустранно договорен срок след подписване на приемателно-предавателен протокол, да отстрани установените с протокола некачествено извършени или незавършени СМР, ако има такива, както и недостатъците, установени в нормативно определените гаранционни срокове.
5.2.7 Да носи гаранционна отговорност за извършените от него СМР на гореописания обект, предмет на настоящия договор, съгласно Наредба № 2/31.07.2003г. на МРРБ за въвеждане в експлоатация на строежите в РБ и минимални гаранционни срокове за изпълнени СМР, съоръжения и строителни обекти.
5.2.8 Ако КУПУВАЧЪТ направи някаква промяна или реконструкция на Имота, предмет на този договор и в резултат на това са възникнали повреди върху него, неговите права да отправя към ПРОДАВАЧА някакви гаранционни искове или искове за повреди по отношение на частите на сградата, структурата, материалите, и т.н., засегнати от такава промяна или реконструкция, се погасяват.
5.2.9 Да предаде владението на имота по т. 1 в едномесечен срок от получаване на Строителен Акт образец – 16, Разрешение за ползване и след окончателно изплащане на пълната продажна цена за имота, във вид и степен на завършеност, подробно описани в Приложение № 1 – неразделна част от този договор. Предаването на владението на имота се извършва с приемо-предавателен протокол, подписан от двете страни по договора.
5.2.10 Да осигури до датата на нотариалното изповядване на сделката- Схема на самостоятелния обект в сграда, предмет на настоящия договор, Удостоверение за данъчна оценка и всички други необходими документи, изискуеми за сключване на окончателния договор.
Чл.6. Права и задължения на Купувача :
6.1. Купувачът има право :
6.1.1. Да следи развитието и напредъка на строителния процес и да осъществява контрол при изпълнението на строежа, без с това да пречи и смущава нормалната строителна работа, при спазване на правилата за безопасност на строителния обект.
6.2. КУПУВАЧЪТ се задължава :
6.2.1. Да заплати сумите по т. 2.1 от настоящия договор и при посочените в настоящия договор срокове и условия.
6.2.2. Да се яви за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота. В случай, че КУПУВАЧЪТ не може да присъства лично в кантората на нотариуса при сключването на окончателния договор, КУПУВАЧЪТ следва да упълномощи трето лице, което да го представлява при сключване на сделката, като в срок не по – късно от 5 дни преди уговорената дата следва да представи на ПРОДАВАЧА и нотариуса оригинал на Пълномощно, заверено, съобразно изискванията на закона, декларации и други документи, необходими с оглед изготвяне на проект на нотариалния акт за продажбата. Неявяването без основателна причина на КУПУВАЧА или на негов упълномощен представител на посочената в уведомлението дата, час и място за сключване на окончателен договор ще се счита за отказ на КУПУВАЧА от сключване на окончателен договор.
6.2.3 На датата на сключване на окончателния договор за продажба на имота да подпише пълномощно с нотариална заверка на подписа, по силата на което да упълномощи Продавача или посочено от Продавача трето лице за представителство пред всякакви държавни, общински органи и трети лица с оглед подписване на всякакви актове, протоколи и други документи, свързани със строителството на сградата, включително такива по въвеждане на строежа в експлоатация и снабдяването му с Разрешение за ползване. В случай, че поради виновно поведение на КУПУВАЧА се забави или осуети въвеждането на строежа в експлоатация, то същият ще дължи поправяне (обезщетение) на всички настъпили за ПРОДАВАЧА и трети лица вреди.
6.2.4. В седемдневен срок от датата на уведомление от страна на ПРОДАВАЧА /на посочения по горе адрес от електронна поща/, да се яви лично или чрез упълномощен представител за подписване на приемателно-предавателен протокол за извършените СМР, като неявяването му се счита за безусловно приемане на изпълнението от страна на КУПУВАЧА.
6.2.5 За задаълженията си за заплащане на каквито и да било суми по този договор, включително и суми, дължими като обещетения и неустойки, Купувачите отговарят при условията на солидарност.
Чл.7 . ОТГОВОРНОСТ ЗА ЗАБАВА И НЕИЗПЪЛНЕНИЕ :
7.1. При отказ на ПРОДАВАЧА от сключване на окончателен договор КУПУВАЧЪТ има право да развали с едностранно писмено уведомление настоящия договор, да получи в двуседмичен срок от ПРОДАВАЧА платената цена заедно с неустойка в размер на 10% от договорената продажна цена за имота.
7.2. В случай на разваляне на договора от страна на ПРОДАВАЧА поради отказ от страна на
КУПУВАЧА да сключи окончателен договор, КУПУВАЧЪТ дължи на ПРОДАВАЧА неустойка в
размер на 10% от цената по договора. В този случай от подлежащите на връщане на КУПУВАЧА суми, ПРОДАВАЧЪТ има право да прихване сумата, дължима като неустойка по предходното изречение, за което КУПУВАЧЪТ дава изричното си съгласие. Подлежащите на връщане суми на Купувача, след приспадане на дължимата неустойка, се връщат на КУПУВАЧА в двуседмичен срок..
7.3. При забава от страна на ПРОДАВАЧА да построи сградата, в която се намира имотът, предмет на настоящия договор с повече от 90 /деветдесет/ дни от посочения в чл. 5.2.1 срок, по причини за които отговаря, Продавачът дължи неустойка за забава в размер на 0.02 % /нула цяло и нула две десети процента/ от общата продажна цена по настоящия договор на ден за всеки ден забава, но не повече от 5 % /пет на сто/ от общата цена по настоящия договор.
7.4. В случай на забава от страна на КУПУВАЧА при заплащане на дължимите по договора вноски, той дължи на ПРОДАВАЧА 0.2 % /нула цяло и две десети процента/ дневно върху размера на забавената вноска, но не повече от 5 % /пет процента/ от цена по настоящия договор. В случай, че забавата по предходното изречение продължи повече от 20 (двадесет) дни, ПРОДАВАЧЪТ има право да изпрати писмено уведомление до КУПУВАЧА, с което му дава допълнителен срок за изпълнение от 10 (десет) дни, след изтичането на който и при неизпълнение договорът ще се счита за развален, като в този случай КУПУВАЧЪТ дължи на ПРОДАВАЧА неустойка в размер на 10% от цената по договора. В този случай от подлежащите на връщане на КУПУВАЧА суми, ПРОДАВАЧЪТ има право да прихване сумата, дължима като неустойка по предходното изречение -10% от цената по договора, за което КУПУВАЧЪТ дава изричното си съгласие. Подлежащите на връщане суми на Купувача, след приспадане на дължимата неустойка, се връщат на КУПУВАЧА в двуседмичен срок срок.
7.5. Освен определените неустойки, при неизпълнение на което и да е задължение по настоящия договор, всяка от страните дължи обезщетение за причинените вреди при условията на действащото законодателство.
7.6. При спиране на строителството вследствие на форсмажорни обстоятелства по смисъла на чл. 306 от ТЗ, предвидените в настоящия договор срокове за строителство се удължават със срока на спирането.
7.6.1. В случай на строителна забрана по силата на нормативен акт или по нареждане на общински или държавен орган, сроковете за строителство се удължават със срока на спирането.
7.6.2 Страните се съгласяват, че xxxxx от тях не носи отговорност за това, че не е изпълнила свое задължение по настоящия договор поради причина извън нейния контрол и независеща от нейната воля
/форс мажор/. В този смисъл ПРОДАВАЧЪТ не носи отговорност и за забавяне на договорните срокове и осигуряване функционирането на отделни съоръжения или захранване, наложено от независещи от него причини, като административни забрани, отказ от включване в захранващи системи, изменения в законодателството, които причини възпрепятстват строителството и отделните строителни дейности. При всички такива случаи сроковете за изпълнение по настоящия договор ще се считат автоматично продължени с периода на забавяне поради съответната причина до нейното отпадане. За такива причини ще се считат и обстоятелства, като действия и/или бездействия на държавни и/или местни органи и/или на други организации, имащи отношение към точното изпълнение по договора; непреодолима сила, случайни събития, непредвидени в договора, както и всички други действия и/или бездействия, извън прекия контрол на Продавача, водещи до забавяне на изпълнението /като например, твърде студена и
0
ранна зима,скорост на вятъра над 8 м/сек.,средни дневни температури под -1 С/, забрани за
строителство от страна на компетентните общински органи; промени в изискванията за строителство на местно (общинско) и/или централно ниво/ и др,
7.6.3. Страната, която се позовава на някое от обстоятелствата по т. 7.6., 7.6.1. и 7.6.2 е длъжна да
уведоми другата страна в срок от три дни от възникване на обстоятелството.
7.7. При забава от страна на ПРОДАВАЧА да се снабди с Разрешение за ползване с повече от 90
/деветдесет/ дни след срока по чл. 5.2.2. той дължи на КУПУВАЧА неустойка в размер на 300 /триста / евро на месец за всеки месец забава, но не повече 5 % /пет процента/ от общата продажна цена по договора.
Чл. 8. Заключителни разпоредби :
8.1. Този Договор е предварителен по смисъла на чл. 19 от Закона за задълженията и договорите и всяка от изправните страни по него има право да предяви иск пред съда за обявяването му за окончателен.
8.2. Настоящият договор остава в сила за и обвързва всички правоприемници на страните.
8.3. Xxxxx освобождаване на Страните от някакво условие по настоящия договор и всяко съгласие или одобрение ще се считат в сила, само ако са дадени в писмен вид и то само за целта и при условията (ако има такива), за които са дадени.
8.4. Настоящият договор може да се променя само с писменото съгласие и на двете страни.
8.5. Настоящият договор съдържа всички задължения и уговорки между Страните в рамките на неговия предмет и от датата на влизането му в сила той прекратява и обезсилва всички предишни споразумения и преговори, отнасящи се до този предмет.
8.6. Настоящият договор се подчинява на и се тълкува в съответствие със законите на Република България.
8.7. Всички спорове, възникнали във връзка с тълкуването и изпълнението на договора ще се решават от Страните по взаимно съгласие, а в случай, че не бъде постигнато такова страните страните определят спорът да се разгледа от съответния компетентен съд в гр. София.
8.8. Всички съобщения, уведомления, потвърждения или информации по настоящия договор се осъществяват на посочените от страните адреси. За действителни за целите на настоящия договор се приемат съобщения, уведомления, потвърждения и други изявления на страните, изпратени по имейл, с куриер, нотариална покана, препоръчано писмо с обратна разписка, позволяващи потвърждаване на датата на получаване на изявлението от получателя.
8.9. За валидни адреси за приемане на съобщения, свързани с този договор Страните приемат :
8.10.1 За Продавача : ...............................
8.10.2. За Купувача: .................................
8.10.3 В случай на промяна на посочените по-горе адреси, всяка от страните се задължава да уведоми другата в седмодневен срок от промяната, като в противен случай документите и уведомленията, изпратени на стария адрес, ще се считат за получени с доказване на надлежното им изпращане.
8.11. Настоящият договор, ведно с приложение № 1 към него, негова неразделна част, се състави и подписа в два еднакви оригинални екземпляра, по един за ПРОДАВАЧА и КУПУВАЧА.
ЗА ПРОДАВАЧ: ............................ ЗА КУПУВАЧ:.....................
............................................................. .........................................................
/пълно изписване на трите имена /пълно изписване на трите имена/ на управителя/