Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Cоби

Може ли

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

недобросъвестният продавач по предва- рителен договор за покупко-продажба на недвижим имот да осуети надлежното упражняване на пра- вото на купувача на иск по чл. 19 ЗЗД?

Противоречива съдебна практика

Сключването на предварителен договор при покупка на недвижим имот се наложи в практиката като почти задължителна стъпка от процеса по придобиване на имо- та. Независимо дали с предварителния договор се цели осигуряване на допълнително време за финансиране на сделката, снабдяване с допълнителни документи, или единствено получаване на договорно обвързваща гаран- ция, че насрещната страна няма да се откаже от сделката, предварителните договори се превърнаха в инструмент за водене на преговори, който може да изиграе съществена роля при придобиване на вещни права върху недвижимо имущество.

Собственост и право 13

Един от основните принципи на правото е, че договорите следва да се изпълняват (Pacta sunt servanda). Независимо от това обаче, в практиката отношенията между страните поня- кога не се развиват така, както те първоначално са очаквали. Възможно е да се стигне до спорове, които страните невинаги успяват да разрешат доброволно, поради което ги отнасят към съда.

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

Съгласно чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и дого- ворите (ЗЗД) „Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор“. Най-често в практиката тези искове се инициират от купувача по сключения предварителен договор, т. к. обикновено именно купувачът е страната, чиито права и интереси са по-уязвими в цялостния процес на сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Това е така, защото масово в практиката е възприето да се уговаря плащането на част от продажната цена да се извършва преди сключва- нето на окончателния договор във формата на нотариален акт. Така се стига до ситуации, в които купувачът е изпълнил основното си задължение за заплащане на продажната цена (или голяма част от нея) и за него остава оправданото правно очакване (надеждата), че продавачът ще се яви в уговорените в предварителния договор място и час за сключване на окон- чателен договор.

Често обаче продавачът се оказва недобросъвестен и от- казва да изпълни своето задължение за сключване на оконча- телен договор. Причините за това могат да бъдат от всякакво естество, но резултатът остава един и същ – купувачът не по- лучава желаната и договорена престация. За него остават два варианта – или да развали сключения предварителен договор и да иска връщане на платените по него суми и обезщетение за причинените вреди (изправяйки се пред редица практически проблеми за събиране на вземанията), или да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и да иска от съда обявяването на сключения предварителен договор за окончателен.

Производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е особено исково производство, което се развива по правилата на глава три-

14 Собственост и право

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

десет и първа от Гражданския процесуален кодекс (ГПК). Тук няма да навлизаме в подробности относно спецификите на самото производство и основанията за уважаване на иска, а ще се фокусираме върху крайния акт на съда и последиците от него. В правната теория и съдебната практика трайно и непротиворечиво се приема, че решенията на съда, с които се уважават искове по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, имат конститутивен характер, същите имат вещноправно действие и заместват нотариалния акт, превръщайки ищеца с уважен иск в собстве- ник на имота. Исковите молби по чл. 19, ал. 3 ЗЗД подлежат на вписване в Имотния регистър към Службата по вписвания по местонахождението на имота, а постановените по тях реше- ния подлежат на отбелязване съгласно правилата за водене на книгите за вписвания по съответните партиди (чл. 114 и 115 от Закона за собствеността (ЗС) и Правилника за вписва- нията (ПВ). Именно тук се формира празнота (или по-скоро неразбиране) по отношение на постановените от съдилищата решения, която е обект на изследване в настоящата статия, както и последиците, свързани с нея. Тази празнота (или неразбиране) умело се използва от редица недобросъвестни продавачи, целящи да осуетят в максимална степен правата на своите купувачи по сключени предварителни договори или дори изцяло да ги обезсмислят.

Ноторно известно е, че вписването на исковата молба по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД създава противопос- тавимост спрямо трети лица с конкуриращи права относно спорния имот. Тази защита се изразява в това, че ищецът ще може да се ползва в пълнота от конститутивния ефект на съ- дебното решение. Действието му ще обвърже както страните по исковото производство, така и третите лица с конкури- ращи права относно същия недвижим имот (например друг купувач по предварителен или окончателен договор, лице с вписана възбрана или ипотека и т.н.). Ищецът – купувач, с уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ще стане носител на вещното право върху имота и при спор с приобретател или кредитор на ответника неговите права ще се ползват с приоритет. За да се ползва от тази защита, ищецът следва да предста- ви влязлото в сила решение за отбелязване в Имотния

Собственост и право 15

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

регистър при службата по вписвания в законоустановен 6-месечен срок. В случай че решението не бъде вписано в този срок, вписването на исковата молба губи правно действие, т. е. предвидената защита и противопостави- мост на вписаната искова молба отпадат – чл. 115, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС). Така, в случай че трети лица са направили вписвания по отношение на имота след датата на вписване на исковата молба, то те ще бъдат противопоста- вими на ищеца, което обезсмисля изцяло производството с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

На отбелязване в Имотния регистър подлежат единстве- но влезли в сила решения, като в службата по вписванията се представя препис от решението, с надлежно отбелязване, направено от съда, че същото е влязло в сила. Практиката показва, че ако в Службата по вписванията бъде представен какъвто и да е друг екземпляр от решението, с което искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е уважен, без върху същото да бъде изрично отбелязано, че решението е влязло в сила, съдията по впис- xxxxx ще постанови отказ за вписване. Ищецът (купувачът по предварителния договор) не разполага с друга правна възмож- ност, чрез която да постигне целения от него резултат, освен да се сдобие с препис от влязлото в сила решение и да го представи за отбелязване в Имотния регистър. Законът не предвижда друг ред, по който ищецът би могъл да защити правата си и да „активира“ конститутивното действие на пос- тановеното решение както по отношение на ответника, така и по отношение на всички трети лица.

Снабдяването със заверен препис от съдебното решение обаче xxxxxxxx се оказва толкова лесно осъществимо, колкото изглежда на пръв поглед.

Съгласно нормата на чл. 364, ал. 2 ГПК „Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са запла- тени разноските по прехвърлянето и дължимите данъ- ци и такси за имота“. Тази разпоредба е продължение на нормата на чл. 364, ал. 1 ГПК, съгласно която „С решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имота и нарежда да се впи-

16 Собственост и право

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

ше възбрана върху имота до изплащането на тези разноски“. При сключването на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот се заплащат нотариални разноски, дължат се също така данък за придобиване на имота, както и такса за вписване на нотариалния акт в съответната Служба по вписванията. Цитираните по-горе алинеи на чл. 364 ГПК це- лят да осигурят заплащането именно на тези данъци, такси и разноски и да осуетят евентуално заобикаляне на закона и избягване на заплащането им посредством водене на съдебно, вместо нотариално производство.

Следва да се отбележи обаче, че както се вижда и от ци- тираната алинея втора на чл. 364 ГПК, законът изисква да бъдат заплатени единствено разноските, свързани пряко и непосредствено с имота, предмет на съдебното произ- водство. Както беше посочено, това са дължимите за имота данък недвижим имот и такса битови отпадъци по Закона за местните данъци и такси, както и разноските, свързани с прехвърлителния ефект, настъпил в резултат на постановено- то решение. Законът не поставя изискване съдът да изследва каквито и да било други задължения на страните, нито да събира доказателства в този смисъл. Обстоятелството дали ответникът има други задължения и какъв е техният размер, е извън обхвата на нормата и законът не държи сметка за тези факти.

Независимо от горното, в редица решения, постановени по искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съдилищата не се съобразяват с посочените законови постановки и изискват от ищеца да представи не само доказателства, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота, но също така да представи и доказателства, че ответникът (продавач по сключения предварителен дого- вор) няма други непогасени публични задължения. Бърз преглед на практиката показва, че близо 30% от решенията, постановени през 2021 г., поставят такива допълнителни из- исквания1. Нещо повече, някои съдилища отиват една крачка

1 Така например Решение № 260000 от 12.01.2021 г. по гр. д. № 344/2020 г.

на Районен съд – Червен бряг, Решение № 73 от 22.03.2021 г. на Окръжен съд –

Собственост и право 17

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

по-напред и дори изискват от ищеца да представи декларация по чл. 264, ал. 2 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) (удостоверяваща липсата на публични задължения), подписана и нотариално заверена от ответника2. Подобни изисквания са в абсолютен разрез със закона и на практика обезсмислят изцяло воденето на съдебно производство по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Трудно би могло да се очаква едно недобросъ- вестно лице, което отказва да сключи окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, да бъде добросъвестно, да заплати всички свои висящи задължения, да предостави надлежни доказателства за това и като цяло да съдейства на насрещната страна в съдебното производство. като поставят подобни изисквания, които не се съдържат в закона, съди- лищата правят невъзможно или поне изключително труд- но за ищеца да завърши производството по предявения от него иск и да получи търсената защита, като същевременно дават на ответника възможност за злоупотреба, като едно- странно контролира процеса и държи ищеца изцяло зависим от собственото си неправомерно поведение.

Макар да не реферират изрично към нея, би могло да се предположи, че за да поставят такива изисквания към ищеца при постановяване на решението си, съдилищата се позовават на нормата на чл. 115, ал. 3 от Закона за собствеността. Съглас- но текста на същата „Съдът не издава препис от решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето, както и данъците и другите задължения на праводателя му към държавата“. Следва да се има предвид обаче, че тази норма съществува в този си вид от приемането на Закона за собствеността и обнародва- нето му в „Държавен вестник“ през 1951 г. Тази норма е била приета при съвсем различен държавен строй и коренно раз- лични обществени отношения.

Бургас, Решение № 10068 от 20.01.2021 г. по в. г. д. № 5488/2019 г. на Софийски апелативен съд, Решение № 260450 от 26.03.2021 г. по гр. д. № 812/2019 г. на IV състав на Окръжен съд – Пловдив и други.

2 Така например Решение № 1487 от 05.07.2013 г. по гр. д. № 3137/2012 г. на IX състав на Окръжен съд – Варна.

18 Собственост и право

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

Впоследствие тази норма е възпроизведена и в редакция- та на чл. 298, ал. 3 от Гражданския процесуален кодекс, приет и обнародван в „Държавен вестник“ през 1952 г.: „Съдът не издава препис от решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и данъците и други задължения на праводателя му към държавата и към банките по местожителството на праводателя“. С леки изменения, нормата остава в сила до отмяната на ГПК през 2007 г. и при- емането на действащия и понастоящем Граждански процесу- ален кодекс, обнародван в ДВ, бр. 59 от 20.07.2007 г., в сила от 01.03.2008 г.

При приемането на новия Граждански процесуален ко- декс законодателят съобразява промените, настъпили през годините в обществените отношения и ревизира нормата на чл. 298, ал. 3 ГПК (отм.). Както беше посочено и по-горе, в новия текст на нормата (чл. 364, ал. 2 ГПК) законодателят не предвижда изследване на въпроса за наличието или липсата на публични задължения на прехвърлителя на имота в хода на исковото производство. Тези задължения съзнателно и съвсем целенасочено са изключени от законодателя от обхвата на проверката, която съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, извършва. Независимо от редакцията на чл. 364, ал. 2 ГПК обаче, нормата на чл. 115, ал. 3 Зс остава непроменена. По този начин се получава противоречие между две действащи законови разпоредби, съдържащи се в нормативни актове от един и същ ранг. В този случай, съгласно общите правни пра- вила и принципи „по-новият закон надмогва по-стария при разрешаване на колизията между чл. 115 ЗС и чл. 364, ал. 2 ГПК“3. Тоест съдът не следва да съобразява текста на чл. 115 ЗС, а следва да прилага разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК и да издаде препис от влязлото в сила решение, при условие че ищецът докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота, без да изследва дали ответникът има други публични задължения или не.

3 Определение № 217 от 02.04.2013 г. по ч. пр. д. № 19/2013 г. на ВКС. В този смисъл и „Коментар на новия ГПК“, ИК „Труд и право“, 2008, с. 564.

Собственост и право 19

Всяко допълнително изискване на съда би следвало да се разглежда като незаконосъобразно разширяване обхвата на нормата на чл. 364, ал. 2 ГПк, чрез което на ищеца се вменяват допълнителни задължения, които не съвпадат с актуалната законодателна воля.

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

На следващо място, няма как да се приеме, че поставените от съдилищата допълнителни изисквания за издаване на пре- пис от влезлите в сила решения отговарят на изискванията на чл. 264 ДОПК и целената с тази норма защита на обществения интерес при извършване на сделки с недвижими имоти. Както вече беше посочено, текущата редакция на чл. 364, ал. 2 ГПК е съобразена с особения характер на производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и съотнасянето му към обществените отношения в момента. Образуването на исково производство за обявяване на предварителен договор за окончателен е свързано с едно отклонение от нормалния граждански оборот. Става дума за недобросъвестно поведение на една от страните по сключения предварителния договор, при което тя отказва неоснователно да сключи окончателен договор.

Ако се възприеме разбирането, че при издаване на препис от влязлото в сила решение съдът следва да държи сметка за всички публични задължения на ответника, това означава на ответника да се признае възможността да черпи права от собственото си противоправно поведение. Така, неплащайки свои публични задължения, ответникът придобива предим- ство спрямо всички негови кредитори с права по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Нещо повече, по този начин на ответника се признава възможността да бъде властелин на процеса и едностранно да блокира целения от ищеца правен резултат и търсената от него посредством съдебното производство защита.

Изложените аргументи обуславят по-особения начин на прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти посред- ством исковото производство по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, респективно по-особените отношения между страните, в сравнение с оби- чайните способи на прехвърляне на тези права чрез нотариа- лен акт, когато и двете страни действат добросъвестно и целят настъпването на предвидените от закона правни последици.

20 Собственост и право

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

В този смисъл, нормата на чл. 364, ал. 2 ГПк се явява специ- ална по отношение на нормата на чл. 264 ДОПк, която нор- мира общите случаи на прехвърлянето на вещни права върху недвижим имот4. Поради тази причина, в особеното исково производство не следва да се поставя въпросът за наличието или липсата на публични задължения на прехвърлителя по правилата на чл. 264 ДОПК, нито да се изисква представяне на декларация за липса на такива, каквато е необходима при стандартно прехвърляне или учредяване на вещни права. В исковото производство не е налице изискване да се следи за предпоставките по чл. 264 ДОПк, за да бъде издаден препис от решението.

Разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК ясно посочва предпос- тавките за издаване на препис от решението, като поставя- нето на всякакви допълнителни изисквания към ищеца са превратно тълкуване на закона.

Същевременно нито едно от тези изисквания, които се поставят в тежест на ищеца, не се отразява на влизането в сила на съдебното решение. То влиза в сила съгласно общите раз- поредби на процесуалния закон5, като от датата на влизането му в сила започва да тече и 6-месечният срок за отбелязването му в Имотния регистър съгласно чл. 115, ал. 2 ЗС. При подаване на молба за снабдяване със заверен препис от влязлото в сила решение обаче, съдилищата отказват предоставянето му, ако ищецът не е изпълнил изискванията на съда да пре- достави доказателства, че ответникът няма непогасени публични задължения. Определението, с което съдът отказва издаването на препис от влязлото в сила съдебно решение, не подлежи на самостоятелно обжалване. Определението на пър-

4 В този смисъл Определение № 1298 от 20.04.2011 г. по гр. д.

№ 56/2011 г. на I състав на Окръжен съд – Варна.

5 Чл. 296 от ГПК: „В сила влизат решенията:

1. които не подлежат на обжалване;

2. срещу които не е подадена въззивна или касационна жалба в оп- ределения от закона срок или подадената жалба е оттеглена; в последния случай решението влиза в сила от деня на влизане в сила на определението, с което се прекратява делото;

3. по които касационна жалба не е допусната за разглеждане или не е уважена“.

Собственост и право 21

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

воинстанционния съд, с което е оставена без уважение молба по чл. 364 ГПК за получаване на препис от съдебно решение, не прегражда по-нататъшното развитие на делото, нито преграж- да производството по извършване на вписване на решението в Имотния регистър, т. е. същото не попада в хипотезата на чл. 274, ал. 2, т. 1 ГПК6. Не е налице и изрична правна норма, която да допуска обжалването на този тип определения, т.е. не е налице и хипотезата на чл. 274, ал. 2, т. 2 ГПК.

Така, ищецът бива поставян в ситуация, при която му е отречено правото да завърши започнатото съдебно произ- водство и да постигне ефекта на търсената от него защита посредством отбелязването на постановеното и влязло в сила съдебно решение в Имотния регистър. Ищецът следва или да заплати всички висящи задължения на ответника, или „да направи ново искане“7 за получаване на препис от решението. Получава се омагьосан кръг, при който вместо спечелилият делото ищец да осигури защита на правата си, се стига до абсурдния и нетърпим от правна гледна точка резултат загу- билият делото ответник да се облагодетелства от собственото си неправомерно поведение.

Както беше посочено по-горе, във времето, докато ищецът подава нови искания, обжалва необжалваемото определение на съда или предприема други процесуални действия в опит да защити гарантираните му от закона, но отречени от съда права, срокът за отбелязване на съдебното решение в Имот- ния регистър тече. След изтичането на 6 месеца от датата на влизане в сила на решението, вписването на исковата молба губи правно действие и предвидената защита и проти- вопоставимост на вписаната искова молба отпадат. Така, дори и ищецът да успее да се снабди с препис от решението, ако същото бъде вписано след законоустановения срок от 6 месеца, решението ще има действие спрямо трети лица от датата на вписването му (чл. 115, ал. 4 ЗС). В тази хипотеза всички извършени от ответника (продавача) действия по

6 В този смисъл Определение № 217 от 02.04.2013 г. по ч. пр. д.

№ 19/2013 г. на ВКС.

7 Определение № 217 от 02.04.2013 г. по ч. пр. д. № 19/2013 г. на ВКС.

22 Собственост и право

Cоб CТвeно CТ и други вeщни прaвa. Придобивни Cпо Xxxx

разпореждане с имота, предмет на сключения предварителен договор, респективно на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ще бъдат противопоставими на ищеца (купувача). При това независимо от успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, купу- вачът ще търпи последиците от правата на трети лица, които са вписани в Имотния регистър преди вписването на съдебното решение и същият може бъде отстранен от имота. В резултат, всички извършени от ищеца действия по водене на производство по чл. 19 ЗЗД (които в зависимост от натовареността на съответния съд и процесуалното поведение на страните могат да продължат от няколко месеца до повече от година и половина – две или дори повече) се оказват абсо- лютно напразни.

Видно от изложеното, в действащото българско законо- дателство е налице противоречие между няколко нормативни акта, което създава предпоставки за противоречива съдебна практика и неправилно тълкуване на закона. Това води до хипотези, в които правата и интересите на купувачите по склю- чени предварителни договори са сериозно застрашени и могат да бъдат практически изцяло осуетени при тенденциозно не- добросъвестно поведение на продавачите. С оглед на горното, препоръчително е de lege ferenda, посредством законодателна инициатива или тълкувателно решение, посочените по-горе противоречия да бъдат преодолени, а исковото производство по обявяване на предварителен договор за окончателен да бъде по-ясно и по-точно регламентирано, като така се гаран- тира правната сигурност и върховенството на закона.

xxxxxxx xXXxX,

адвокат в адвокатско дружество

„Xxxxxxxx, Xxxxxx и Ко.“

Собственост и право 23