Contract

наш дом

автор Xxxxx XXxxxX, юрист

Договорът за строителство

на бъдещ имот – колкото специфичен, толкова и спорен

СТРОИТЕЛНИТЕ ФИРМИ ВСЕ ПО-ЧЕСТО ПРЕДЛАГАТ НА СВОИТЕ КЛИЕНТИ ДА ПРИДОБИВАТ СОБСТВЕНОСТ НА ОБОСОБЕНА ЧАСТ (АПАРТАМЕНТ) ОТ БЪДЕ- ЩА СГРАДА. ГРАЖДАНИТЕ СА ГОТОВИ НА СДЕЛКАТА, НО СЕ СТРАХУВАТ ДА НЕ ОСТАНАТ С ПРАзНИ РЪЦЕ, АКО НЕ ДАЙ БОЖЕ, ОБЕКТЪТ НЕ БЪДЕ ПОСТРОЕН... КАКВО СЛЕДВА ОТ ТУК НАТАТЪК И КАК КЛИЕНТИТЕ МОГАТ ДА СЕ зАСТРА- ХОВАТ? КАКТО В ПРАВНАТА ТЕОРИЯ, ТАКА И В СЪДЕБНАТА ПРАКТИКА НЯМА ЕДНОзНАЧЕН ОТГОВОР НА ТЕзИ ДВА ПОЧТИ ЕКзИСТЕНЦИАЛНИ ВЪПРОСА.

От една страна се застъпва стано- вището, че в случая би трябвало да се подписват два договора: един за изработка (строителството на апар- тамента) и друг – предварителен до- говор за покупко-продажба.

Други юристи споделят мнение- то, че договорът е един – за строи- телство на бъдещ имот. Но съчетава в себе си контракта за изработка и предварителното споразумение за покупко-продажба. според тях фа- ктът, че в случая вещта е недвижим имот, собствеността върху който може да бъде прехвърлена само по нотариален ред, не променя ха- рактера на договора. Изискването за спазване на нотариална форма е общо за всички видове трансла- тивни сделки с недвижими имоти

144 правен свят октомври 2008

– за продажба, дарение, изработка и прехвърляне на собствеността и т.н. в тази връзка и с оглед на чл.19 от ЗЗД договорът за строи- телство на бъдещ имот следва да бъде в писмена форма, така както и предварителният договор за по- купко-продажба на недвижим имот. Не е налице и някаква „постепенна трансформация” на вида договор.

вярно е, че прехвърлянето на соб- ствеността на новопостроения имот може да бъде осъществена едва след като сградата, в която се нами- ра той, е завършена в груб строеж (чл.181 от Закона за устройство на територията – ЗУт). Но това е така, тъй като предметът на договора за строителство на бъдещ имот е вещ, която не съществува в момента на сключването му, а бива създаде- на впоследствие. страните по до- говора за строителство на бъдещ имот могат да уговарят различни моменти за прехвърлянето на соб- ствеността върху имота, стига този момент да е след завършването на грубия строеж. такава възможност е налице и при предварителния до- говор за покупко-продажба. И при него страните могат да уговарят различен момент на прехвърляне- то на собствеността, без това да се квалифицира като някаква „посте- пенна трансформация”. Не се спо- деля и становището, че един самос- тоятелен договор за изработка би бил безпредметен, ако не е съчетан с предварителен договор за покуп- ко-продажба. Не се приемат и аргу-

ментите, че „свързващо звено” при договора за строителство на бъдещ имот са единствено плащанията на клиента купувач, които едновремен- но са и възнаграждение по договора за изработка и продажна цена по предварителния договор за покуп- ко-продажба. Плащанията по дого- вора за строителство на бъдещ имот отначало до край са такива и по до- говор за изработка (строителство), а прехвърлянето на собствеността върху построения имот е фактиче- ско изпълнение на задължението на изпълнителя да стори това. в нор- мативните текстове, които уреждат договора за изработка – чл.264 от ЗЗД, е посочено, че изпълнителят (в разглеждания случай – строителят) трябва да „предаде” изработеното (построеното), а поръчващият (ку- пувачът) да го „приеме”. И тук е не- обходимо и важно да се подчертае, че въпросното „предаване” не бива да се схваща само като едно обик- новено предаване на фактическата власт върху вещ, а като акт, чиято цел е да прехвърли, да предаде на поръчващия всички облаги и права по договора за изработка.