SUMMARY

EXHIBIT 10.71

SUMMARY

Office and Switch Lease between STAR Telecommunications Deutschland
GmbH ("STAR GmbH") and Erbengemeinschaft Fiszman, 00000 Xxxxxxxxx/Xxxx, Xxxxxxx,
for property located at Xxxxxxxxxxxx 0-00, 00000 Xxxxxxxxx/Xxxx, Xxxxxxx. The
lease term is for a minimum of 10 years beginning on August 1, 1999 and ending
on August 1, 2009. STAR GmbH incurs rental charges of approximately 27,911 DM
per month and approximately 5,724 DM per month in additional expenses. The
leased property is approximately 4,173 square feet.

SECTION 1
MIETOBJEKT

1. Der Vermieter vermietet an den Mieter Haleni/Technik- und Buroflacke
und 4 aussenliegende Parkplatze (nachstehend Mietobjekt genannt).

Lage, Grosse und Ausstattung des Mietobjektes ergeben sick aus den
anliegenden
- Planen (Anlagen 1 u 2) und der
- Baubeschreibung (Anlage 5),
die Bestandteil dieses Vertrages sind. Die vermietete Gebaudeflache ist
in den Planungsunterlagen orange umrandet.

Die Lage und Anzahl der Pkw-Abstellplatze ist in Anlage 2 durch grune
Schraffur gekennzeichnet.

2. Der Mieter ubergibt dem Vermieter bis spatestens zum 09.04.1999
verbindliche, unterzeichnete Raumaufteillungsplane und eine
Ausstattungsbeschreibung, die alle Merkmale enthalt und beschreibt, die
erforderlich sind damit der Vermieter die Mietflache termingerecht nach
dem vem Vermeiter vorgegebenen Standard errichten kann (Anlage 5 des
Vertrages).

3. Die Mietflachenberechnung erfolgt auf der Grundlage der DIN 277.

4. Der Vermieter wird dern Mieter - spatestens unverzuglich nach Beginn
des Mietverhaltnisses das Aufmass eines Architekten zuteiten. Alle
Buro- und Lagerflacken werden sodann exakt berechnet Der Mieter ist
verpflichtet, nach einem Prufungszeitraum von einem Monat sein
Einverstandnis mit dieser Mietflachenberechnung zu erteilen bzw. seine
Einwendungen schriftlich darzulegen. Im letzteren Falle werden die
Vertragsparteien bei unterschiedlichen Flachenberechnungen Einvernehmen
erzielen.

Die zwischen Vermieter und Mieter verbindlich festgestellten Flachen
gelten insbesondere im Rahmen des Section 5, Ziffer 1 (Mietzins und
Nebenkosten).

Die dann geltende Mietflache wird in einem Nachtrag zum Mietvertrag
rechtsverbindlich fur beide Vertragsparteien festgesetzt.

Ergibt sich nach einem Aufmass eine Abweichung von der berechneten
Mietflache um mehr als +/- 1,5% so wird der Mieztins angepasst.

5. Nach dem verbindlic in Section 1 Ziff 2 festgelegten Abgabetermin
geausserte Anderungswunsche des Mieters bezuglich des Ausbaus und
der Gestaltung des Mietebjektes wird der Vermieter nach Moglichkeit
berucksichtigen, sofern dies im Hinblick auf die Statik und den
Charakter des Mietobjektes moglich ist.

Ein Anspruch auf Berucksichtigung solchor Anderungswunsche besteht
nicht.

In jedem Fall ist uber solche nachtraglichen Anderungswunsche des
Mieters eine schriftliche Nachtragsvereinbarung zu diesem Mietvertrag
zwischen den Ventragsparteien zu treffen. Darin sind mindestens zu
regein;
- etwaige Anderungen der Planungsunterlagen
- welche Vertragspartei die eventuellen Mehrkosten der Anderungswunsche
einschliesslich eventuell zusatzlich anfallender Planungs-,
Genehmigungs- oder Ingenieurkosten tragt und
- im Falle einer Verzogerung des Ubergabetermines an den Mieter die
Dauer der Verzogerung und der neue Ubergabetermin

Auf Section 5 Ziff 2, Abs 2 wird verwiesen.

6. Der Vermieter wird das Mietobjekt dem Mieter bis zum .01.08.1999
bezugsfertig zur Verfugung stellen. Bei bauverzogernden
Anderungswunschen des Mieters (vgl. Section 1 Ziff. 5) gilt der in der
Nachtragsvereinbarung festgestellte neue Termin der
Bezugsfertigstellung.

Das Mietverhaltnis verlangert sich um die Dauer der Bauverzogerung.

SECTION 2
MIETZWECK

1 Der Mieter ist berechtigt, das Mietobjekt zu Burozwecken (Geb B/C)
sowie zum Betreib und zur Aufstellung von Telekommunikationsanglen
(Hallen-Technikflache Geb. D) zu nutzen.

Der konkrete Nutzungzweck ergibt sich aus der als Anlage 4 diesem
Vertrag beiegfugten Betriebsbeschreibung, die Bestandteil dieses
Vertrages ist. Die Aussenflachen durfen nicht zu Lager-,
Reparatur-, Wartungszwecken o. a. genutzt werden.

Fahrzeuge des Mieters, seiner Besucher und Arbeitnehmer durfen nur auf
den ausgewiesenen Platzen abgestellt werden.

2 Der Vermieter ist daur verantwortlich, dass das Mietobjekt general
zu dem Ziffer 1 genannten Mietzweck nutbar ist. Erggehen nachtraglich
behordlich Anordnungen oder Auflagen oder andern sich die einschlagig
offentlich-rechtlichen, so ist fur deren Erfullung der Vermeiter
verantwortlich.

Der Meiterist ist dafur verantwortlich, dass er spatestens bei
Ubergabe im Besitz der erforderlichen behordlichen Genehmigungen fur
die von ihm konkret ausgeube Nutzung des Mietobjecktes nach Ziffer 1
und gemass der Betriebsbeschreibung (Anlage 4) ist und dass
diese Nutzung auch sonst im Einklang mit den anwendbaren
offerntlich-rechtlichen Vorschriften steht. Meiter ist dem Vermeiter
schadenersatzpflichtig, wenn diese Voraussentzungen nicht erfullt sind
und daraus dem Vermeiter ein Schaden entsteht.

Ergehen kunftige behordliche Anordnungen in Bezug auf die konkrete
Nutzung des Mietobjekt durch den Mieter, oder andern such sonst die
insoweit anwendbaren offerntlich-rechtlichen Vorschriften, so hat der
Mieter die daraus such ergebenden Anforderungen auf seine Kosten zu
erfullen.

3. Der Mieter kann die gemaB Section 2 Ziff. 1vereinbarte Nutzung nur
nach vorheriger, schriftlicher Zustimmung des Vermieters andern. Der
Vermieter kann diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.

Sollte durch die beabsichtigte Nutzungsanderung ein (bau-)behordliches
oder sonstiges Genehmigungserfordernis oder eine Anzeigepflicht zu
erfullen sein, so hat der Mieter dies auf eigene Kosten und auf eigenes
Risiko zu erfullen. Soweit die Erfullung solcher
Genehmigungserfordernisse bzw. Anzeigepflichten die Mitwirkung des
Vermiters erfordlich mach, hat der Mieter alle notwendigen Plane und
Unterlagen auf seine Kosten zu beschaffen und dem Vermieter zur
Unterzeichnung vorzulegen. Eine Haftung fur die Genehmigungsfahigkeit
der beabsichtigten Nutzungsanderung ubernimmt der Vermieter nicht. Auch
bei Nutzungsanderungen gilt Section 2, Ziff. 2, Abs. 2 entsprechend.

4. Jeglicher Konkurrenz- und Sortimentsschutz wird ausgeschlossen.

5. Noch nicht fertiggestellte Aussenanlagen bzw. noch durckzufuhrende
Arbeiten an den Allgemeinflachen im Gebaude berechtigen den Mieter
nicht, die Ubernahme die Mietobjektes zu verweigern.

6. Ausser den Tatigkeiten die in Section 2, Ziff. 1 angesprocken sind
sowie den damit zusammenhangenden Geraten durfen keine Produkte
gelagert oder weiterverarbeitet werden oder Tatigkeiten ausgeubt werden
die in irgendeiner Weise fur das Objekt eine Erhohung des
Versicherungsrisikos mit sich bringen oder behordlichen Bestimmungen
widersprechen.

Kosten, die auf die besenderen Tatigkeiten oder Produkte des Mieters
(z. B. leicht entflammbare Produkte Servicebetriebe und
Ausstellungsbereich Schulungsbereich, Klimatisierung) bzw auf daraus
resultierende behordliche, berufsgenossenschaftliche oder
versicherungsbedingte Auflagen zuruckzufuhren sind tragt der Mieter.

7 Sollten bauliche oder zwingend erforderliche Massnahmen die
Zuweisung anderer Pkw-Abstellplatze wahrend der Laufzeit des
Mietvertrages erfordern, so hat der Vermieter in Absprache mit dem
Mieter das Recht, vorubergehend andere Platze anzuweisen.

SECTION 3
UNTERVERMIETUNG

1 Dem Mieter ist eine Untervermietung oder eine Gebrauchsuberlassung an
Dritte nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters
gestattet. Die Zustimmung kann dor Vermieter nur versagen wenn ein
wichtiger Grund vorliegt.

Fur den Fall, dass der Mieter im Rahmen des Untermietverhaltnisses
einen hoheren Mietzins vereinbart, als er selbst nach diesem Vertag
schuldet, ist der Vermieter berechtigt, seine Zustimmung zur
Untervermietung davon abhangig zu machen, dass im
Hauptmietverhaltnis eim Zuschlag von 50% des Differenzbetrages zur
erzielten Miete des Untermietverhaltnisses vereinbart wird.

Der Mieter haftet fur alle Handlungen oder Unterlassungen des
Untermieters oder desjenigen, dem er den Gebrauch der Mietraume
uberlassen hat, im gleichen Umfang wie fur eigenes Handeln.

2 Im Falles des Verstosses gegen das Verbot der Untervermietung kann
der Vermieter das Mietverhaltnis nach fruchtloser Abmahnung und
angemessener Fristsetzung ausserordenlich kundigen.

3 Fur den Fall der Untervermietung tritt der Mieter dem Vermieter schon
jetzt die ihm gegen den Untermieter zustehenden Forderungen nebst
Pfandrechten bis zur Hohe der Forderungen des Vermieters
sicherheitshalber ab.

SECTION 4
MIETZEIT

1. Das Mietverhaltnis beginnt am 01.08.1999 und lauft bis zum 31.07.2009.

Es verlangert sich um 5 Jahre, wenn es nicht spatestens 12 Monate vor
Ablauf der Mietzeit schriftlich per Einschreiben gekundigt wird. Die
Kundigung muss bis zum 3. Werktag des ersten Monats der
Kundigungsfrist zugestellt sein.

2. Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Mietobjekt entsprechend den
Planungsunterlagen (Section 1, Ziff. 2) fertiggestellt ist, so dass
der Bezug und die Nutzung zu dem vertraglich vereinbarten Mietzweck dem
Mieter moglich sind.

Am Tag der Bezugsfertigkeit wird das Mietobjekt dem Mieter zur Nutzung
ubergeben. Die Parteien erstellen ein Ubergabeprotokoll, in dem
eventuelle Mangel des Mietobjektes verbindlich festgestellt und noch
ausstehende Restarbeiten bzw. zu beseitigende Mangel erfasst
werden. Bei Bezugsfertigstellung vorhandene geringfugge Mingel bzw.
noch ausstehende Rest arbeiten, die den Betriebsablauf des Mieters
nicht wesentlich beeintrachtigen, verzogern die Bezugsfertigstellung
des Mietobjektes nicht.

Die im Ubergabeprotokoll festgehaltenen etwaigen Mangel bzw. noch
ausstehenden Resterbeiten sind von dem Vermieter nach einem
festzulegenden Zeitplan zu beheben bzw. durchzufuhren

3. Der Vermieter ist berechtigt die Ubergabe des Mietobjektes von der
vorherigen Leistung der Sicherheit abhangig zu machen.

SECTION 5
MIETZINS UND NEBENKOSTEN

1 Der monatliche Mietzins setzt sich wie folgt zusummen:

Grosse ca. Art der angemieteten Flachen DM/m(2) DM insgesamt

1.272 m(2) Nutzflache bestehend aus:

1.047 m(2) Hallen-/Technikflache 21,50 22.510,50

225 m(2) Buroflache 24,00 5.400,00

4 Stck. Pkw-Stellplatze im Freien 100,00 400,00

Gesamt-Monatsmiete netto
-ohne Betriebskostenvorauszahlung 28.310,50

Betreibskostenvorauszahlung
gemass Section 5, Ziff. 6:

1.272 m(2) Heizkosten

1.272 m(2)sontige Betriebskosten 4,50 5.724,00

Gesamt -Monatsmiete netto 34.034,50
-inclusive Betreibskostenvorauszahlung

Zzgl.gesetzl. MwSt. (derzeit 16%) 5.445.52

Gesamt -Monatsmiete brutto
-inclusive Betreibskostenvorauszahlung 39.480,02

2. Mietzins, Betreibs- und Heizkostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer sind
monatlich ab Bezugsfertig stellung im Sinne des Section 4 Ziff. 2 und 3
dieses Vertrages zu zahlen.

lm Falle einer Verzogerung der Bezugsfertigstellung durch nachtragliche
Anderungswunsche des Mieter (vgl. Section 1, Ziff. 5) hat der Mieter
dem Vermieter den verzogerungsbedingten Mietausfall zu ersetzen;
massgebend ist der fur diesen Fall in der Nachtragsvereinbarung
gemass Section1 Ziff. 6 festgelegte Verzogerungszeitraum.

3. Mietzins, Betriebskostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer sind monatlich
im voraus - spatestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats eingehend
- auf folgende Bankverbindung
BLZ 501 204 00 bei der Berliner Bank AG Frankfurt/Main
Konto-Nr. 8 516 199 300
Porto- und spesenfrei zu uberweisen. Fur die Rechtzeitigkeit der
Zahlumg kommt es auf die Guttschriff des Bertrages an.

4. Bei verspateter Zahlung ist der Vermieter berechtigt, pauschalierte
Mahnkosten je Mahnung in Hohe von DM 10,00, inclusive Mehrwertsteur
zuzuglich Verzugszinsen in Hohe des entstandenen Schadens zu berechnen.

5. Befindet sich der Mieter mit Zahlungen im Ruckstand ,so sind Zahiungen
zunachst auf Anspruche, deren Verjahrung droht, dann auf Kosten, Zinsen
und ubrige Schluden anzurechnen. Bei Zahlungsverzug sind Verzugszinsen
in Hohe von 7 % zu entrichten.

6. Folgende Nebenlosten sind im dem vereinbarten Mietzins nicht enthalten
und deshalb gesondert zu zahlen:

KOSTENART VERTEILUNGSSCHLUSSEL
--------- --------------------

01. Wasser nach Verbrauch (Messgerate)
02. Kanal/Siel (Entwasserung) nach Verbrauch cbm-Wasser
03. Beleuchtung, Allgemeinstrom nach qm-Mietflache z.B. fur Treppenhaus
Hof,Parkplatz,Gemeinschaftsflachen,Aufzu
ge Heizung
04. Mullabfuhr nach qm-Mietflache (gem.Rechnungen der
Stadtwerke bzw. Contianerdienste)
05. Grundsteuer nach qm-Mietflache
06. Strassen- und Burgersteigreinigung
Schnee und Eisbeseitigung,
Pflege und Reinigung samtlicher
Aussenanlagen wie Grunflachen, Gehwege,
Aussenparkplatze, Anfahrtswege usw. nach qm-Mietflache
07. Schornsteinfeger nach qm-Mietflache

KOSTENART VERTEILUNGSSCHLUSSEL
--------- --------------------

08. Sach- und Haftpflichtversicherunqen nach qm-Mietflache (dazu gehoren z.B. Feuer-Ltg.-
wasser-, Sturm-Vers., Grundbesitzerhaftpflicht-,
Glasbruch-, Elementarvers.) nach qm-Mietflache.
09. Hausmeister nach qm-Mietflache
10. Hausverwaltung 4 % der Netto-Miete (Raum-u. Parkpl.-Miete)
11. Personen-/Lasten-Aufzuge nach qm-Mietflache (z.B. fur Vollwartung, Prufgeb.,
Prufgewichte etc.)
12. Antennen-/Kabelanschluss nach qm-Mietflache
13. Hausreinigung und Ungezieferbekampfung nach qm-Mietflache (z.B. Treppenhau
ser, Gemeinschaftsflachen Aufzuge)
14. Heizung nach Verbrauch gem. Messeinrichtunqen im Verhaltnis
70 (Verbrauch) 30 (Grundkosten)
15. Warruwasser nach Verbrauch gem.
Messeinrichtunqen im Verhaltnis 70
(Verbrauch) 30 (Grundkosten)
16. die Kosten der Unterhaltung und Wartung von Tocen,
Zugangsturen, Entwasserungshebeanlagen, Rauchwarn
und Notstromanlagen, Tauchpumpen, Blitzschutzanlagen,
Sicherheitsbeleuchtung, Feureloschern, Tank und
Lecksicherungsanlagen, Transformatoren,
Brandmeldeanlagen, Hydranten. nach qm-Mietflache
17. die Kosten der Bewachung und sonstigen
Verkehrssicherung
18. die Kosten der Betriebes der Klima sowie der
Be- und Entluftungsanlage
19. Gebaudebewachtung nach qm-Mietflache

Schlussel fur die Kostenaufteilung nach qm-Mietflache ist der prozentuale
Anteil des Mieters an der Summe der Gebaudemietflache brw. an der Mietflache
des Gesamtobjektes, wenn dieses aus mehreren Gebauden besteht.

Kostenarten werden nur berechnet, soweit die vorerwahnten Einrichtungen
tatsachlich im Mietobjekt vorhanden und den Mietern zur Nuzung zur Verfugung
stehen.

7. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und der
zentralen Warmwasserversorgung gehoren die Kosten der verbrauchten
Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes die
Kosten der Bedienung, Uberwachung, und Pflege der Anlage, der
regelmassigen Prufung ihrer Betriebsbereitschaft und
Betriebissicherheit einschliesslich der Reingung des Hauses nach
Anlieferung von Brennstoffen, die Kosten der Messungen nach dem
Bundesemissionsschutzgesetz sowie die Schornsteinfegergebuhren, soweit
diese nicht anderweitig umgelegt werden, und die Kosten die Anmietung
oder anderer Arten der Gebrauchsuberlassung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung
zur Verbrauchserfassung einschliesslich der Kosten der Berechnung
und Aufteilung.

Zu den Kosten der Lieferung von Fernwarme gehoren die Kosten der
Warmelieferung (Grund-, Arbeits- und Verrec hnungspreis) und die Kosten
des Betriebes der zugehorigen Hausanlangen wie oben.

Macht eine Mietpartei von der Heizungsanlage keinen Gebrauch, befreit
dies nicht von der Verpflichtung zur Beteiligung an der Heizungskosten.

Die Kosten einer notwendig werdenden Zwischenablesung tragt der Mieter.

Die vermieteten Raume sind an Werktagen wahrend der Heizperiode (1.
Oktober bis 30 April) in der Betriebszeit angemessen zu beheizen,
soweit nicht betriebsbedingte andere Heizzreiten notwendig sind.
Ausserhalb der Heiper iode kann die Beheizung nur verlangt werden,
wenn die Aussentemperatur an drei aufeinderfolgenden Tagen um 21.00
Uhr unter 12 Grad Celsius sinkt.

8. Der Vermieter bestimmt die Hohe der Vorauszahlungen auf die Kosten der
Heiz- und Warmwasserversorgung sowie auf die ubrigen Nebenkosten unter
Berucksichtigung der letzen Abrechnung einerseits und der zu
erwartenden Kostenanderung andererseits nach billigem Ermessen. Die
Abrechnung erfolgt einmal jahrlich fur das vorangegangene Kalenderjahr
zum Stichtag 40. 6. Hierbei erfolgt auch die Aubrechnung folgenden
nachsten Mietzahlungstermin zu leisten. Uberschusse werden innerhalb
von zwei Wochen erstattet. Die Belege zur jeweiligen Betriebs und
Nebenkostenabrechnung konnen durch den Mieter eingesehen werden.

Auch wenn das Mieterverhaltnis innerhalb eines Abrechnungszeitraumes
endet, erfolgt die Abrechnung gegenuber dem Mieter und die
zeitanteilige Kostenverteilung erst mit der nachsten
Nebenkostenabrechnung.

Der Vermieter behalt sich das Recht vor, die monatlichen
Vorauszahlungen auf Betriebs und Nebenkosten alle drei Monate zu
uberprufen und gegebenenfalls aufgrund enstandener Kostensteigerung, zu
andern sowie einzeine Vorauszahlungen fur grossere
Nebenkostenbetrage zu verlangen, die ebenfalls zum nachstmoglichen
Mietzahlungstermin zu zahlen sind.

Werden nach Mietbeginn Gebuhren oder sonstige Nebenkosten neu erhoben,
die mit der Bewirtschaftung des Gebaudes zusammenhangen, ist der
Vermieter berechtigt, die entsprechenden Betrage vom Zietpunkt ihrer
Entstehung von dem Mieter erstattet zu verlangen.

9. Der Mieter tragt unmittelbar die Gebuhren und Kosten fur seinen
Stromverbrauch in dem Mietobjekt einschliesslich Zahlergebuhren und
Installationskosten und zahlt diese direkt an das
Versorgungsunternehmen.

10 Der Reinigung der inneren und ausseren Glas- und Jalousienflachen
(Rolladenflachen) beauftragt der Mieter auf seine Kosten mindestens
viermal pro Jahr unmittelbar an ein Fachunternehman und tragt die dafur
anfallenden Kosten.

11. Der Vermieter behalt sich vor, den Zeitpunkt einseitig zu bestimmen, ab
dem alle sich aus dem Vertragsverhaltnis ergebenden
Zahlungsverpflichtungen nur noch in EURO zu erfullen sind.

Die Umrechnung von DM in EURO erfolgt auf der Grundlage des durch den
Rat der Europaischen Union am 31.12 1998 festgelegten
Umrechnungskurses. Die Parteien sind sich ferner daruber einig,
dass die Umstellung von DM auf EURO keinen Kundigungs-, Rucktritts-
oder Anfechtungsgrund darstellt und keinen Anspruch auf eine
Vertragsanderung oder Nachvernhandlung des Vertrages oder einzelner
seiner Bestimmungen begrundet.

SECTION 6
SICHERHEITSLEISTUNG

1. Zur Sicherung aller Anspruche des Vermieters gegen den Mieter aus den
Mietverhaltnis ubergibt der Mieter dem Vermieter als Hauptpflicht aus
diesem Vertrag eine schriftliche, unbefristete, unwiderrufliche,
selbstschuldnerische Burgschaft einer inlandischen Grossbank,
wobeider Burge sich zu verpflichten hat, auf erstes Anfordern zu
zahlen, und die Burgschaft eine Befugnis des Burgen zur Hinterlegung
nicht enthalten darf. Diese Burgschaft wird ausgestellt in der Form
gemass Anlage 3 zu diesem Mietvertrag in Hohe von drei
Bruttomonatsmieten (Raum-/Freiflachenmiete, Parkplaztmiete, Betreibs-
und Nebenkosten, Mehrwertsteuer), also DM 118.440,06.

Die Uberlassung der Sicherheitsleistung hat rechtzeitig vor Ubergabe
der Mietraume zu erfolgen.

Sofern sich die vorgenannten monatlichen Zahlungsverpflichtungen des
Mieters erhohen, kann der Vermieter eine entsprechende Auffullung der
Sicherheitsleistung verlangen.

Die Burgschaft ist vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhaltnisses
und Auszug des Mieters Zuruckzugeben, sofern samtliche Verpflichtungen
des Mieters aus dem Mietverhaltnis erfullt worden sind.

Die Buegschuft wird angemessen reduziert, soweit der Vermieter noch
Nebenkosten nach
Beendigung des Mietverihaltnisses abrechnen wird und Nachzahlungen zu
erwarten sind.

SECTION 7
ANDERUNG DES MIETZINSES

1. Steigt oder fallt der monatliche Preisindex fur die
Lebenshaltungskosten eines Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes mit
mittlerem Einkommen im Bundesgebiet, wie er vom Statistischen
Bundesamt in Wiesbaden festgestellt wird, um mindestens 5 Punkte, so
steigt oder fallt der Meitzens gemass Section 5, Ziff. 1 entsprechend.
Als Bezugsgrosse vereinbaren die Parteien den Lebenshaltungskostenindex
im Monat des Vertragsabschlusses auf der Basis 1991 = 100.

Die Anderung der Miete wird wirksam zum 1. des Monats, der dem Monat
folgt in dem die Voraussetzungen fur eine Anderung des Mietzinses
gegeben waren. Die Anpassung des jeweils geschuldeten Mietzinses
erfolgt automatisch, so dass der der Anderung des Index
angepasste Mietzins per 1. des Folgermonats nach Eintritt der
Mietzinsanderung geschuldet wird.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine Anderung des Preisindex
bzw. des Mietzinses anzuzeigen.

2. Wenn aufgrund der vorstehenden Wertsicherungsklausel eine Anpassung des
Mietzinses durchgefuhrt worden ist, so wird die Klausel gemass den
Bestimmungen des vorangehenden Absatzes erneut anwendbar und ist der
Mietzins demgemass erneut anzupassen, sobaid sich der Index erneut
gegenuber seinem Stand zum Zeitpunkt der vorangegangenen Anpassung um
mindestens 5 Punkte nach oben oder unten verandert hat.

3. Sollte der Lebenshaltungskostenindex 1991 = 100 nicht mehr ermitteit
werden, so soil eine Uberleitung durch Umrechnung auf die Basis des
nachsten denn jeweils veroffentlichten Lebenshaltungkostenindex
erfulgen, im ubrigen aber wie vorstehend verfahren werden. Das gilt bei
allen spateren Umstellungen de Lebenshaltungkostenindex auf ein anderes
Basisjahr.

4. Sollten sich die fur doe Ermittlung des Lebenshaltungkostenindex
zustandigen Behorden andern, so treten deise an die Stelle des derzeit
zustandigen Bundesamtes fur Wirtschaft. Dies gilt insbesondere, wenn zu
einem sparteren Zeitpunkt innerhalb der EU eine andere Behorde
zustandis sein sollte.

SECTION 8
OPTION DES VERMIETERS

1. Der Vermieter weist darauf hin, dass er zur Umsatzsteuer optiert
hat. Der Mieter sichert zu, dass er die Mietsache
ausschlie(beta)lich fur Umsatze verwenden wird, die den Vorsteuerabzug
nicht ausschliessen. Der Mieter wird bis spatestens zum 10. Januar
eines jeden Jahres dem Vermieter bestatigen, dass er die Mietsache
auch in Zukunft nur fur die Erzielung von Umsatzen verwenden wird, die
den Vorsteuerabzug nicht ausschliessen. Auf Verlangen des
Vermieters ist der Mieter verpflichtet, geeignete Unterlagen dem
Vermieter zur Prufung zur Verfugung zu stellen.

2. Der Vermieter wird ausserdem einerc Untervermietung oder einer
Uberlassung des Mietgebrauchs an einen sonstigen Dritten dann nicht
zustimmen, wenn der Dritte sich nicht verplichtet hat, die Mietsache,
die Gegenstand seines Vertrages mit dem Mieter ist, nur fur Umsatze zu
verwenden, die Vorsteuerabzug nicht ausschliessen.

SECTION 9
VERSICHERUNGEN

1. Die ublichen Gebaueversicherungen (z. X. Xxxxx, Sturm, Leitungswasser
und Gebaude-Haftpflicht) sowie erganzende Versicherungen werden von dem
Vermieter abgeschlossen. Die entstehenden Kosten tragt der Mieter im
Rahmen der Betreibskosten.

Sollte nach Mietbeginn der Mieter bauliche Veranderungen am Mietobjekt
vornehmen, so ist es Sache des Mieters, sich daruber zu informieren, ob
diese baulichen Veranderungen von den bestehenden Gebaudeversicherungen
abgedeckt sind. Wird eine zusatzliche Versicherung erforderlich so hat
der Mieter die Kosten der Hoherversicherung bzw. der zusaztlichen
Versicherung zu tragen. Sofern es der Mieter versaumt, den Vermieter
auf das Erfordenis einer Hoherversicherung hinuweisen, hat der
Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Ersatz all desjenigen
Schadens, der ihm aus einer fehlenden Versicherungsdeckung entstanden
ist bzw. Fur den der Vermieter gegenuber Dritten aus diesem Grunde
einzustehen hat. EtwaigeAnspruche des mieters gegen den Vermieter, die
sich aus dem fehlenden Versicherungsschutz begrunden, sind
ausgeschlossen.

2 Wahrehn der Dauer des Mietverhaltnisses ist der Mieter verpflichtet,
eine Versicherung zur Abdeckung folgender Risiken im Zusammenhang mit
dem Mietobjekt abzuschliessen und aufrechtzuerhalten.

a) Eine Haftpflichtversicherung gegen personen-und Sachschaden Dritter
im Zusammenhang mit der Nutzung und dem Innehaben der Mietraume durch
den Mieter. Die Mindestdeckungssumme hat DM 2 Mio. je Schadensereignis
zu betragen. Daneben hat der Versicherungvertrag ausdrucklich folgende
Risiken abzudecken; Beschadigung der Mietraume durch Brand, Explosion,
Leitungs- und Abwasserleitungsbruch; Beschadigung der Mietraume durch
sonstige Ursachen sowie Abdeckung des durch abhandengekommene Schlussel
entstehenden Risikos. Die Versicherung muss das Interesse des
Vermieters fur den Fall abdecken, dass Anspruche gegen diesen
erhoebn werden.

b) Der Mieter hat eine Sachversicherung fur samtliche Einrichtungen in
bzw. an den Mietraumen, die nicht wesentlicher Gebaudebestandteil sind,
in angemessener Hohe abzuschliessen.

c) Der Mieter ist weiterhin verpflichtet, eine
Betriebsunterbrechungsversicherung auf eigene Kosten
abzuschliessen. Die Police ist dem Vermieter unaufgefordert
vorzulegen.

SECTION 10
AUHICHNUNG, ZUNICLIBEHALTUNG

1. Der Mieter kann gegenuber Mietforderungen nur aufrechnen oder ein
Zuruckbehaltungrecht ausuben, wenn er seine Absicht mindestens einen
Monat vor der Falligkeit der Miete schriftlich angezeigt.

2. Fur nicht in Anspruch genommene Ausstattungen bzw.
Mietbereichsausbauten (siehe Section 1 des Mietvertrages) hat der
Mieter keinen Anspruch auf Vergutung bzw. Verrechnung.

SECTION 11
BAULICHE GESTALTUNG UND VERANDERUNGEN

1. Veranderungen an und in der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten
sowie alle Elektro und Sanitarinstallationen usw. durfen nur mit
Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden. Vor Durchfuhrung von
Veranderfungen ist unter Volrage von unterschrieben Planen und einer
Baubeschreibung die schriftliche Genehmigung des Vermieters einzuholen.
Der Vermieter kann die Einwilligung aus berechtigtem Interesse
verweigern.

Der Mieter tragt alle fur die Baumassnahme anfallenden Kosten fur
Instandhaltung und Reparatur dieser Massnahmen.

2. Werbeanlagen fur Namens und Firmenschilder an den Gebauden sowie
Hinweisschilder im Aussenbereich werden vom Vermieter einheitlich
gestaltet und angebracht. Das Bestimmungsrecht liegt bei dem Vermieter,
der, soweit eine einheitliche Gestaltung dies zulasst, Wunsche des
Mieters berucksichtigen wird. Zusatzliche Hinweisschilder sowie jede
sonstige Art von Werbeanlagen im Gesamtobjekt oder an dem Gebaude sind
unzulassig. Die Kosten der Beschriftung von Namens-, Firmen- und
Hinweisschildern und deren Anbringung auf den Werbeanlagen tragt der
Mieter.

3. Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Veranderungen, die zur
Erhaltung oder zur besseren wirtschaftlichen Verwertung des Gebaudes
oder des Mietobjekt, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur
Beseitigung von Schaden oder fur eventuelle Ubbau- und
Renovierungsmassnahmen im Zuge der Neu- und Weitervermietung von
anderen Mietflachen im Gebaude oder dem Objekt notwendig werden, auch
ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Dies gilt auch fur Arbeiten, die
zwar nicht notwendig, aber zweckmass sind (z. B. Modernisierung des
Gebaudes oder des Mietobjektes). Der Mieter hat die in Betracht
kommenden Raume zuganglich zu halten und darf die Ausfuhrung der
Arbeiten nicht hindern oder verzogern; andernfalls hat er die dadurch
entstehenden Schaden zu ersetzen. Auf die betrieblichen Belange des
Mieter ist Rucksicht zu nehmen insbesondere dadurch, dassdir
Vermieter verpflichtet ist, die Storung moglichst gering zu halten und
den Mieteruber anstenhende Arbeiten in aller Regel rechzeitig vorab zu
informieren.

Die Einbringung rind Verlegung von Daten und Kommunikationsleitungen
sowie Einrichtungen und Anlagen und deren Instandhaltung Reparatur oder
Erneuerung sind Sache des Mieters,ebenso erforderliche
Drehstromanschlusse.

SECTION 12
INSTANDHALTUNG DES MIETOBJEKTES, HAFTUNG

1 Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt schonend und pfleglich zu
behandein.

Schaden an dem Mietgegenstand sind von dem Mieter, sobald sie bemerkt
werden, schriftlich dem Vermieter anzuzeigen.

2 Dem Mieter obliegt die Instandhaltungspflicht bezogan auf die
Mietsache. Er hat deshalb alle Massnamen vorzunehmen, die
erforderlich sind, um die Mietsache in einem vertragsgemassen
Zustand zu erhalten. Schaden sind vorbeugend abzuwehren.

Daruber hinaus ist dar Mieter auch rur Instandsetzung der Mietsache
verpflichtet. Der Mieter hat insoweit alle auftretenden Schaden an der
Mietsache zu beseitigen, die durch den Mietgebrauch
(incl.Verschleiss) enstehen. Insoweit treffen den Mieter auch die
teilweise oder vollstandige Erneuerung einzelner Teile der Mietsache.

Die Instandsetzung und Instandhaltung umfassen u.a. auch die Reparatur
und Erneuerung von Elektro- und Sanitarinstallationen, Fenster und
Turverschlussen sowie technischen Einrichtungen und Anlagen.
Jalousien und Rolladen werden ebenfalls erfasst.

Der Mieter ist nicht verpflichtet, wahrend der Mietzeit
Schonheitsreparaturen auszufuhren.

3 Dem Mieter obliegen die Sauberhaltung des Mietobjektes sowie die
erforderlichen Verkehrssi cherungspflichten fur das Mietobjekt
gemass den gesetzlichen Bestimmungen. Unter
Verkehrssicherungspflichten fallen z.B. die Pflicht zur Streuung bei
Glatteis und zur Schneeraumung. Hinsichtlich des Winterdienstes konnen
Absprachen zwischen Vermieter und Mieter dahingehend getroffen werden,
dass ein von dem Vermieter beauftragtes Unternehmen den dem Mieter
obliegenden Winterdienst auf Kosten des Mieters miterledigen kann.

Fur den Fall, dass eine Sonderabsprache getroffen wird, wird
hierdurch eine eventuelle Haftung aus Verletzung der
Verkehrssicherungspflichten des Mieters nicht beruhrt.

4 Der Mieter hat sich sorgfaltig und regelmassig zu vergewissern,
dass die gemass Baubeschreibung zulassige Belastung der
Stockwerksdecken und die vereinbarte Stromentnahme nicht uberschritten
werden. Bei Zuwiderhandlung hat er jeden dem Vermieter oder Dritten
dadurch entstehenden Schaden zu ersetzen.

SECTION 13
BETRETEN DES MIETOBJEKTES DURCH DEN VERMIETER

1. Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter kann wahrend der
Geschaftszeit, nach vorheriger Benachrichtigung des Mieters, das
Mietobjekt betreten, um das Mietobjekt auf seinen ver tragsgemassen
Zustand uberprufen zu konnen, die Notwendigkeit eventueller
Ausbesserungen festzulegen, um Messeinrichtungen abzulesen etc. Der
Mieter hat das Recht, fur diese Besich tigung eine Begleitperson an den
Terminen teilnehmen zu lassen.

2. Will der Vermieter den Grundbesitz verkaufen so kann er nach vorheriger
Absprache mit dem Mieter das Mietobjekt wabrend der Geschaftszeit
betreten. An Sonn- und Feiertagen bedart dies jedoch einer
ausdrucklichen Genehmigung des Mieters.

Das gleiche gilt in einem Zeitraum von zwolf Monaten vor Ablauf des
Mietverhaltnisses fur das Betreten des Mietobjektes durch den Vermieter
und/oder einen neuen Mietinteressenten.

3. Der Mieter duldet, dassdie Mietmume jederzeit vom Vermieter bei
Gefahr betreten werden konnen.

SECTION 14
BEENDIGUNG DES MIETVERHALTNISSES

1. Zwischen den Vertragsparteien besteht das Einvernehmen, dass der
Mieter grundsatzlich bei Beendigung des Mietverhaltnisses die
Durchfuhrung von Schonheitsreparaturen schuldet. Der Mieter ist
verpflichtet, bei Beendigung des Mietvertrages das Mietobjekt mit
samtlilchen Schlusseln zuruckzugeben.

2. Der Mieter tragt die Kosten der Renovierung des Mietobjektes bei
Beendigung des Mietverhaltnisses. Die Renovierungskosten umfassen u.a.
das Tapeziere, das Streichen oder die sonstige Neubehandlung von
Wanden und Decken, Heizkorpern und Verkleidungen, Fenastern,
Einbauschranken, Innen- und Aussenturen, ferner den Ersatz
verbrauchter Teppichboden bzw. sonstiger Bodenbelage sowie die
Grundreinigung des PVC-Bodens.

3 Den Umfang der erforderlichen Renovierungsarbeiten sowie die dafur
aufzuwendenden Kosten stellt ein von beiden Seiten zu beauftragender
Architekt oder ein von der Handwerkskammer zu benennender
Sachverstandiger fest. Dabei ist davon auszugehen, dass das
Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhaltnisses fachgerecht in der Art
und Weise und mit den Materialien oder gleichwertigen Ersatzprodukten
renoviert wird, wie sic vom Vermieter bei Herstellung verwandt worden
sind. Die Feststellungen des Architekten oder sonstigen Fachmannes
sind fur beide Vertragsparteien massgebend und verbindlich.

Der Mieter zahlt die danach festgestellen Renovierungskosten an den
Vermieter langstens innerhalb eines Monats ab Feststellung der Hohe und
Mitteilung an den Mieter. Der Mieter ist verpflichtet, dem Architekten
oder sonstigen Fachmann und den zur Angebotsabgabe aufgeforderten
Firmen rechtzeitig vor Ruckgabe des Mietobjektes spatestens aber neun
Monate vor Ablauf des Vertragsverhaltnisses, das Betreten zum Zwecke
der Feststellung der Renovierungsbedurftigkeit zu gestatten.

4. Einrichtungen mit denen der Mieter das Mietobjekt vor oder wahrend der
Dauer der Mietzeitversehen hat, hat der Mieter unter Wiederherstellung
des ursprunglichen Zustandes zu beseitigen, es sei denn, da(beta) der
Vermieter sich damit einverstanden erlart, dass alle bzw. einzeine
Einrichtungen in dem Mietobjekt bleiben.

5. Der Mieter hat ferner bei von ihm vorgenommenen baulichen Veranderungen
die Kosten der Wiederherstellung des fruheren Zustandes zu tragen,
falls der Vermieter die Wiederherstellung des fruheren Zustandes
verlangt. Des Verfahren und die Feststellung dieser Kosten regelt sich
entsprechend Section14, Ziff. 3 entsprechend.

SECTION 15
AUSSERORDENTLICHE KUNDIGUNG

1. Der Vermieter kann das Mietverhaltnis aus wichtigem Grund mit
sofortiger Wirkung insbesondere dann kundigen, wenn

a) der Mieter mit der Zahlung des Mietzises oder mit sonstigen
Zahlungspflichen in Hohe von zwei Monatsmieten im Ruckstand ist,

b) der Mieter seiner Verpflichtung zur Leistung der Sicherheit
gemass Section 6 des Vertrages trotz Mahnung und Fristsetzung nicht
nachkommt.

c) Jede Partei kann das Mietverhaltnis aus wichtigem Grund mit
sofortiger Wirkung dann kundigen, wenn ein Antrag auf Eroffnung des
Insolvenzverfahrens uber das Vermogen der anderen Partei gestellt und
nicht binnen 4 Wochen zuruckgenomnen wird, die andere Partei die
eidesstattliche Versicherung gemass Section 807 ZPO abgegehen hat
oder ein Haftbefehl hierzu ergangen ist oder ein
aussergerichtliches, der Schuldenregulierung dienendes Verfahren
durch die andere Partei eingeleitet wird.

2. Bei einer vom Mieter zu vertretenden vorzeitgen Beendigung des
Mietverhaltnisses haftet der Mieter fur den Ausfall an Miete,
Nebenkosten und sonstigen Leistungen langstens fur die Zeit, fur die
das Mietverhaltnis abgeschlossen war sowie fur alle weiteren Schaden,
die dem Vermieter durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhaltnisses
entstehen.

3 Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache
fort, gilt das Mietverhaltnis nicht als verlangert Section 568 BGB
findet demgemass keine Anwendung. Dies gilt auch fur den Fall,
dass das Mietver haltnis aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung
bzw. nach erfolgter Kundigung auslauft.

4 Im Falle der vollstandingen Zerstirung des uberwiegenden Teils de
Mietobjektes durch ein vom Vermieter nicht zu vertretendes Ereignis
(z.B. Feuer), ist der Vermeiter zur Wiederherstellung de Mietobjektes
nicht verpflichtet. Beide Vertragsparteien konnen mit Wirkung fur den
Zeitpunkt der Zerstorung der Mietsache das Mietverhaltnis fur beendet
erklaren unabhangig davon, ob das Mietobjekt zu einem spateren
Zeitpunkt neu errichtet wird der Vermeiter dem Mieter vor Vermeitung an
Dritte rechtzeitig Gelegenheit zur Stellungnahme bezuglich eines neu
abzuschliessenden Mieterverhaltnissess geben.

SECTION 16
ANDERUNGEN IN DER PERSON DES MIETERS

1. Andert sich die Rechtsform des Unternehmens des Mieters, treten
Anderungen bei der Gewerbeerlaubnis oder in anderen, fbr dieses
Mietverhaltnis bedeutsamen Zusammenhangen ein, ist der Mieter
verpflichtet, dies dem Vermieter unverzuglich schriftlich mitzuteilen.
Dies gilt insbesondere fur das Ausscheiden von personlich haftenden
Gesellschaftern aus einem Gesellschaftsverhaltnis. Wird durch solche
Anderungen die bei Abschluss dieses Vertrages bestehende Bonitat
des Mieters mehr als nur unwesentlich beeintrachtigt, so kann der
Vermieter den Vertrag unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten
kundigen, ausser wenn der Mieter eine entsprechende zusatzliche
Sicherheit in Hohe von drei Brutto-Monatsmieten leistet.

2. Will der Mieter alle Rechten und Pflichten aus diesem Mietvertrag auf
einen Dritten ubertragen, so ist dies nur moglich, wenn der Vermieter
ausschliesslich schrifltich zustimmt. Der Mieter hat keinen
Anspruch auf diese Zustimmung. Etwas anderes gilt dann, wenn der Mieter
neben dem Nachmieter mitverpflichtet bleibt.

SECTION 17
SCHLUSSBESTIMMUNGEN

1. Der vorliegende Vetrag enthalt zusammen mit den Planungsunterlagen, der
Mietflachenberechnung, der Baubeschreibung und der Betriebsbeschreibung
samtliche getroffenen Vereinbarungen. Anderungen und Erganzungen dieses
Vertages bedurfen der Schriftform. Mundliche Nebenabreden bestehen
nicht.

2. Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vetrages unwirksam bzw.
nichtig sein oder werden, so bleiben die ubrigen Bestimmungen heirvon
unberuhrt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, diese unwirksame
bzw. nichtige Bestimmung durch eine solche wirksame zu ersetzen, die
dem wirtschaftlich gewollten Zweck der unwirksamen Bestimmung am
nachsten kommt. Gleiches gilt fur eine Lucke im Vertrag.

3 Dieser Vetrag unterliegt der gesetzlichen Schriftform des Section 566
BGB.
Sollte sich nach Abschluss diesos Vertrages ein Mangel in der
gesetzlichen Schriftform ergeben, so hat jede Vertragspartei gegen die
andere Vertragspartei einen Anspruch auf Nachholung der Schriftform.

4 Gerichtsstand und Erfullungsort ist Sitz des Vermieters soweit dies
gesetzlich zulassig ist. Auf diese Vereinbarung findet
ausschliesslich das deutsche Recht Anwendung.

Ort / Datum Ort / Datum

/FRANKFURT M, 1.4.99/ /FRANKFURT / M 31.03.99/
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Unterschrift Vermieter Unterschrift Vermieter

ERBENGEMEINSCHAFT FISZMAN STAR Telecommunications
Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx 00-00 Xxxxxxxxxxx GmbH
00000 Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx 0 x
00000 Xxxxxxxx xx Xxxx

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