EXHIBIT 10.68
SUMMARY
Office and Switch Lease between STAR Telecommunications Deutschland
GmbH ("STAR GmbH") and Gewerbehof Athen, 30519 Hannover, Germany, for property
located at Xx Xxxxxxxxx 00, 00000 Xxxxxxxx, Xxxxxxx. The lease term is for a
minimum of 15 years beginning on March 1, 1999 and ending on March 1, 2014. STAR
GmbH incurs rental charges of approximately 19,869 DM per month and
approximately 1,300 DM per month in additional expenses. The leased property is
approximately 5,857 square feet.
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MIETVERTRAG
fur gewerblich genutzte Raume und Grundstucke
Zwischen
Frau Xxxxx Xxxxx
Gewerbehof Athen
Am Xxxxxxxxx 00
00000 Xxxxxxxx
Tel. 00000000000 Fax 0000000
Als Vermieterin
und
Firma
STAR Telecommunications Deutschland GmbH
Xxxxxxxxxx. 0
00000 Xxxxxxxxxx
als Mieter
SECTION 1 MIETSACHE
(1) Vermietet werden auf dem Grundstuck
30519 Hannover
Am Xxxxxxxxx 00-00 / Xx Xxxxxxxxxxx 00 - 00
das Gebaude mit der Hausnummer: Am Xxxxxxxxx 00, xx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx - Xxxxxx
0 - xxx xxxxxxxx. Xx sollen Geschafts und Technikraume eingerichtet werden und
insbesondere sollen Telekommunikationsvernmitt lungseinrichtungen aufgestellt
werden. Die Raumlichkeiten haben eine Nutzflache von ca 1.785 qm. Das Gebaude
wird noch umgebaut. Die Baubeschreibung ist als Anlage 3 beigefugt.
(2) weiterhin werden 6 Parkplatze - grun eingezeichnet - mitvermietet.
(3) Mitbenitzt werden durfen:
(a) die Grundstuckseinfahrten "Am Eisenswerk" und "Am Mittefelde".
(b) die Oststrasse (Bahndamm)die Werkstrasse, die Nordstrasse,
und die Strasse unter der Hochbrucke.
(c) ausser auf den gekennzeichneten Parkplatze durfen auf den Strassen
bzw. Freiflachen keine Fahrzeuge abgestellt oder Waren gelargert werden.
Alle Mieter sind zure Offenhalten der Verkehrswege verpflichtet.
SECTION 2 MIETZEIT / KUNDIGUNG
(1) Das Mieteverhaltnis beginnt am
01 03 1999
und wird mit auf 15 Jahre fest abgeschlossen. Es lauft somit am 28. 2. 2014 ab,
sofern es mit einer Xxxxx von 6 Monaten zu diesem Zeitpunkt gekundigt wird.
Ansonsten verlangert es sich um jeweils weitere 5 Jahre.
(2) Die Kundigung muss schriftlich bis zum 3. Werktag des 1. Monats der
Kundigungfrist erfolgen.
(3) Schadensersatzanspruche des Mieters bei nicht rechtzeitiger. Freimachnung
oder nicht rechtzeitiger Fertigstel
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lung der Mietsache sind ausgeschlossen.
MIETVERTRAG: XXXXX XXXXX - STAR TELECOM - AM XXXXXXXXX 00 -
00000 XXXXXXXX
SECTION 3 AUSSERORDENTLICHES KUNDIGUNGSrECHT
(1) Fur die Ausserordentliche Kundigung gelten
grundsatzlich die gesetzlichen Bestimmungen.
(2) Die Vermieterin kann den Mietvertrag aus wichtigen Xxxxxxx
mit sofortiger Wirkung insbesondere dann kundigen, wenn:
(a) die Mieterin mit der Zahlung eines nicht unerheblichen
Teil des Mietzinses xxxxxx als 2 Monate im Ruckstand ist,
(b) die mieterin oder die fur diese tatigen Personen sich
erheblicher Belastigungen gegenuber der Vermieterin, anderen
Mietern oder den fur diese tatigen Personen schuldig macht,
(c) die Mieterin den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache
oder ihre unbefugte Uberassung an dritte Personnen trotz
Mahnung der Vermieterin fortsetzt,
(d) die Mieterin ihren sonstigen vertraglichen
Verpflichtungen trotz schriflicher Mahnung nicht innerhalb
angemessner Xxxxx nachkommt.
(3) Falls ein antrag auf Eroffnung eines Insolvenverfahrens
uber das Vermogen einer Partei gestellt wird, ein
ausserordentliches, der Schuldenregulierung dienendes
Verfahren eingeleitet wird oder eine dieser Parteien ihre
Zahlungen einstellt, hat die andere Partei ein
ausserordentliches Kundigugnsrecht.
(4) Fur den Fall der ausserordentlichen Kundigung
umfasst der Mietzins auch der Betriebskosten und Zuschlage
(Nebenkosten). Der Mieter haftet fur den Miet- und
Nebenkostenausfall sowie fur alle weiteren Schaden, die die
Vermieterin durch die vortzeitige Beendigung des Mietvertrages
erleidet. Als Mindestschaden kann die Fortzahlung des
vereinbarten Mietzins und evtl. Der Nebenkosten bis zum Ablauf
der Vertragsdauer verlangt werden, soweit die Vermieterin
nicht durech anderweitige Vermietung des Mietobjektes schadlos
gestellt wird.
SECTION 4 MIETZINS
(1) Der Mietzins betragt mtl.:
Zu Section 1 Abs. Halle 1.455 qm 9,80 = 14.259,00 XX
Xxxx 330 qm 17,00 = 5.610, 00 DM
Zu Section 1 Abs. 2 0,00 DM
Zu Section 1 Abs. 3 kostenlos
Alle Betrage zzgl. MWSt.
(2) Die Nebenkosten - Xxxxxx, Kanal, Xxxxx, Aussenlicht,
Heizung - Gas, Warmwasser, Wartungs- und Reparaturarbeiten der
Heizungsanlage, Schornsteinfeger, Mullabfuhr, Grundsteuer,
Strassenreinugung, Versicherungen aller Art einschl.
Brandversichering, Hausmeister - sind vom Mieter zu tragen.
Die Kosten werden nach einem noch zu bestimmenden Schlussel
auf die Mieter umgelegt. Auf diese Kosten ist eine mtl.
Abschlagszahlung von DM 1.300,00 zzgl. MWSt zu entrichten, die
per 31.12. eines jeden Jahres abgerechnet wird. In diesem
Betrag ist eine Vorauszahlung auf die Hiezkosten (Gas) i. H.
v. 300,00 DM enthalten.
(3) Der Mieter ist verpflichtet, fur Schaden an eigenen
Vermogensgegenstanden entsprechende Versicherungen
abzuschliessen. Die Haftung des Vermieters fur Vermieters
fur Schaden jeglicher Art ist, soweit rechtlich zulassig,
unter Ausschluss weitegehender Schadensersatzansspruche -
gleich aus welchem Rechtsgrund - dem
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Xxxxx und der Hohe nach auf die Deckung der
Haftpflichtversichering der Vermieterin wird einen
entsprechenden Versicherungsschutz auf Anfordering nachweisen.
MIETVERTRAG: XXXXX XXXXX - STAR TELECOM - AM XXXXXXXXX 00 - 00000
XXXXXXXX
SECTION UMWELTSCHUTZ
(1) Auf das Erfordernis der Einhaltung gesetzlicher Auflagen und
dergleichen zum Xxxxxx der Umwelt wird hingewiesen.
Hierzu gehoren insbesondere:
Bundes-Immissions-Schutzgesetz / Gesetze zum Xxxxxx von samtlichen
Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Gerausche,
Erschutterungen und ahnliche Vorange / Abfallbeseitigungsgesetz mit
Abfallnachweisverordnung, Abfallbeforderingsverordung, Abfalleinfuhr-VO
/ Technische Anleitung zur Reinhaltung der Xxxx (XX Xxxx) /
Wasserhaushaltsgesetz
Die Mietering verpflichtet sich, die gesetzlichen Bestimmungen zu
beachten und evtl. Auflagen auf ihre Kosten fristgemass zu
erfullen.
Fur eine Inanspruchnahme der Vermeiterin, die durch Nichtbeachtung der
gesetzlichen Bestimmungen oder Auflagen seitens der Mieterin verursacht
wird, ist die Mieterin in vollem Umfang regresslflichtig.
Die Kosten fur die Beseitigung von Industrie- und Buromull ubernimmt
die Mietrin.
SECTION 6 ZAHLUNG DES MIETZINSES
(1) Der Mietzins ist spatestens am 3. Tage eines jeden Monats an den
Vermieter oder die von ihm zur Entgegennahme jeweils ermachtige Person
oder Stelle, hier
Vereins- und Westbank AG, Hannover
BLZ 200 300 00 / Kto.: 7537418
Kostenfrei im voraus zu zahlen. Soweit Nebenkosten angefordert werddn
sind sie binnen einer Woche zu zahlen Befindet sich der Mieter mit der
Zahlung de Mietzins im Ruckstand, sind Zahlungen, trotz
entgegenstehender Bestimmung zunachst auf etwaige Anspruche, deren
Verjahrung droht, dann auf etwaige Kosten, Zinsen und ubrige Schulden
anzurechnen.
(2) Bie Mietruckstanden werden ab der 2 Mahnung 15, -- DM zzgl. USt
und fur jeden angefangenen Monat des Mietruckstandes 1,0%
Verzugszinsen berechtnet.
SECTION 7 MINDERUNG, AUFRECHNUNG, UND ZURUCKBEHALTUNG
(1) Der Mieter kann ein Minderungsrecht am Mietzins nur austuben, wenn
er dieses mindestens einen Monat vor Falligkeit dem Vermieter
schriftlich angekundigt hat. Bei Ubergabe der Mietsache wird ein von
beiden Seiten unterzeichenetes Protokoll erstellt, in dem der Zustand
der Mietsache festgehalten wird. Sofern in diesem Protokoll nichts
anderes vermerkt ist, erkennt der Mieter zu dem Zietpunkt der
Uberlassung der Mietsache deren ordnungs und vertragsgemassen
Zustand an und dass ihm Mietminderungsanspruche wegen etwaiger
Xxxxxx im Zeitpunkt der Uberlassung nicht zustehen.
(3) Ersatzanspruche nach Section 538 BGB sind ausgeschlossen.
SECTION BENUTZUNG DER MIETSACHE, GEBRAUSCHSUBERLASSUNG
(1) Der Mieter ist zu einer Untervermietung oder Gebrauchsuberlassung
an Dritte im Rahmen seines Geschftsbetriebes berechtigt.
(2) Der Mieter xxxxx dem Vermeiter schon fur den Fall der
Untervermietung / Gebrauchsuberlassung die
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ihm gegen den Untermieter zustenhende Forderung nebst Pfandrecht
in Hohe der Mieterforderung des Vermieters zur Sicherheit ab.
(3) Dem Mieter ist das Verkaufen und Abieten von Erzeugnissen, die ein
anderer Mieter bereits im Xxxxx vertriebt, untersagt.
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MIETVERTRAG: XXXXX XXXXX - STAR TELECOM - AM XXXXXXXXX 00 -
00000 XXXXXXXX
SECTION 9 XXXXXXXX, REKLAMEANLAGEN
(l) Der Mieter hat, soweit Platz vorhanden, Anspruch auf
Anbringung eines Firmenschildes. Der Vermieter xxxxx dafur
einen Platz an geeigneter Stelle un geeigneter Form an. Die
Ermietrung und benutzung der Aussenwande
einschliesslich der Gestaltung der Fenster bedarf
gesonderten Vereinbarung.
(2) Ist die bEntfernung von Reklameanlagen am Grundstuck
erforderlich, so tragt der Mieter die Kosten der Entfernung,
Lagerung und notwendige. Wiederanbringung einschliesslich
der hierdurch erfordlichen Reparatur an der Anlage. Dem Mieter
obliegt die Verkehrssicherungspflict.
SECTION 10 BEHORDLICHE GENEHMIGUNGEN
Der Vermeiter ubernimmt keine Haftung dafur, dass
Genehmigungen mit Ausnahme der baurechtlichen, fur den
vorgesehenen Beitrieb und seine Anlagen erteilt bzw. erteilte
Genebmigungen forthestehen. Das gilt insbesondere fur
Konzessionen. Der Mieter hat auf seine Kosten samtliche
Voraussetzungen fur den Betrieb seines Gerwerbes zu schaffen
und aufrecht zu erhalten. Dieses gilt auch fur Reklameanlagen
usw. die Nichterteilung von Genehmigungen kann nicht als Xxxxx
fur eine ausserordentliche Kundigung herangezogen werden.
SECTION INSTANDHALTUNG DER MIETSACHE
(1) Der Mieter hat in der mIetsache fur ausreichend Reinigung, Luftung
und Heizung zu xxxxxx und die Raume und die xxxxx befindlichen Xxxxxx
und Einrichtungen pfleglich zu behandeln und von Ungeziefer
freizuhalen.
(2) Fur die Beschadigungen der Mietsache oder zu dem Gebaude gehorigen
Anlagen ist der Mieter ersatzverpflichtet, soweit sie von ihm oder zu
seinem Betrieb gehorigen Personen sowie Untermietern, besuchern,
Lieferanten, Handwerkern usw. xxxx fahrlassig oder vorsatzlich
verursacht xxxxxx sind. Lasst sich bei einer Verstopfung von
Abflussleitungen nicht festellen, xxxxxxx Mieter sie verursacht
hat, so lasst der Vermieter den Schaden beseitigen. Die Kosten
tragen in diesem Falle alle Mieter anteilig, die an dem betrettenden
Abflussstrang angschlossen sind mit Ausnahme desjenigen Mieters,
der nachweist, dass er die Verstopfung nicht verursacht haben kann.
(3) Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten
Schonheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen, Kalken der Wande
und Decken, das Streichen der Fussboden, Heizkorper einschl.
Heizohre, der Innenturen sowie der Fenster und Aussenturen von
innen in den Mietraumen in angemessesnen Zeitraumen ausfuhren zu
lassen, sowie die Rolladen, Rolltore, Licht- und Klingelanlagen,
Warmemesser, Xxxxxxxxx, Wasserhahne, Klosettspuler, Xxxxx - und
Abflussbecken einschl. Der Zu- und Ableitungen, Ofen, xxxxx, Gas-
und Elektrogerate und ahnliche Einrichtungen und
Warmwasserbereitungsanlagen die ausschliesslich der Versorgung des
Mieters dienen, zu warten verpflichtet, beschadigte Glasschieben
auszuwechseln, soweit eigenes Verschulden vorliegt.
(4) Naturlasiertes Holwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
(5) Der Mieter ist verpflichtet, die fachgemasse Wartung,
Reinigung, und Uberprufung von Durchlauferhitzern,
Warmwasserbereitungsanlagen, Ofen und Xxxxxx, Elektroanlagen und
Rolltoren mindestens jahrlich durchzufuhren.
(6) Bei Beendigung des Mietverhaltnis hat der Mieter Mietsache im
fachgerechten Zustand zu ubergeben.
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MIETVERTRAG: XXXXX XXXXX - STAR TELECOM - AM XXXXXXXXX 00 - 00000
XXXXXXXX
SECTION 12 AUSBESSERUNGEN UND BAULICHE VERANDERUNGEN DURCH DEN
VERMIETER
(1) Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Veranderungen, die
zur Erhaltung der Gebaude und der Mietraume oder zur Abwendung
drohender Gefahren oder zur Beseitigung xxx Xxxxxxx notwendig werden
auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen. Dies gilt auch dann fur
Arbeiten, die zwar nicht notwendig, aber zweckmass sind, z.B.
Modernisierung des Gebaudes und der Mietraume. Der Mieter hat die
betreffenden Mietraume zu den Geschaftszeiten zuganglich zu halten. Die
Ausfuhrung der Arbeiten darf von ihm nicht verzorgert oder verhindert
werden.
(2) Der Vermieter ist verpflichtet, die Durchfuhrung von Ausbesserungen
und baulichen Veranderungen vorab so rechtzeitig mit dem Mieter
abzustimmen, dass etwaige Storungen des Geschaftsbetriebes des
Mieters auf ein vertragliches Mindestmass reduziert werden.
SECTION 00 XXXXXXXX XXXXXXXXXXXXX XXXXX DEN MIETER
(1) Bauliche Anderungen durch den Mieter, insbesondere um-und
Einbauten, Installationen, auch die Vergitteerung der Fenster und
die Herstellung oder Veranderung von Feuerstatten, durfen nur mit
schriftlicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden.
Ertleit der Vermieter eine solche Einwilligung, so ist der Mieter
fur die Einholung der bauaufsichtlichen bzw. amtlichen Genehmigung
verantwortlich und hat alle Kosten hierfur zu tragen.
(2) Etwaiger vom Vermieter ubernommene Betriebs und sonstige
Einrichtungen (Werbung) gelten als nicht zur Mietsache gehorig und
als vom Vermietereingebaut bzw. eingebraucht.
(3) Einrichtungen mit denen der Mieter die Raume eingerichtet hat,
xxxx xx wegnehmen. Der Vermieter kann aber auch verlangen,
dass die Sachen bei beendigung des Mietverhaltnisses in den
Raumen zuruckgelassen werden, wen der Vermieter soviel zahlt, als
dem Zeitwert - unter Berucksichtigung der wirtschaftlichen
Abnutzung und des technischen Fortschritts - entrsprecht. Meiter
und Vermieter haben sich so rechtzeitig zu erklaren, dass
Vereinbarungen hieruber noch vor der Raumung getroffen werden
konnen. Ubernimmt der Vermieter vom Mieter eingebaute
Einrichtungen nicht, so hat letztere bis zum Vetragsblauf den
fruheren Zustand einschliesslich aller hierzu erforderlichen
Nebenarbeiten wiederherzustellen.
(4) Die Anbringung von Aussenantennen bedarf des Abschlusses
eines Antennenvertrages.
(5) Der Mieter haftet fur alle von im xxxx fahrlassig oder vorsatzlich
verursachte Schaden, die im Zuzammenhang mit dem von ihm
vorgenommenen Baumassnahmen entstehen.
(6) Der Werkshutz fur den von der mietering ubernommenen Bereich
ubernimmt die Mieterin.
(7) Die erforderlichen Feuerschutzeinrichtungen sind vom Mieter zu
stellen.
(8) Der Vermieter stellt einen Wasseranschuss zur Verfugung. Die
Abrechnung des Wasserverbrauchs erfolgt uber eine Wasseruhr mit
dem Vermieter. Die Instandhaltung der Wasserzu - und ablaufe ab
der Uhr ist Angelegenheit des Mieters.
(9) Der Vermieter stellt einen Gasanschluss zur Verfugung. Die
Gaskosten werden uber Gasuhr mit dem Vermieter abgerechnet.
SECTION 14 BETRETEN DER MIETRAUME DURCH DEN VERMIETER
(1) Der Vermieter und sein Beauftragter konnen die Mietraume wahrend
der Geschaftszeiten zur Prufung ihres Zustandes oder anderen
wichtigen Xxxxxxx betreten. Bei Gefahr ist ihnen Zutritt zu jeder
Tag - und Nachtzeit gesttet.
(2) Will der Vermieter das Xxxxx stuck verkaufen, so darf er oder sein
Beauftragter die Mietraume zusammen mit Kauflustigen wahrend der
Geschaftszeit betreten. Ist das Mietverhaltnis gekundigt, so darf
er oder/und sein Beauftragter die Raume zusammen mit dem
Mietlustigen wahrend der Geschaftszeit betreten.
(3) Der Mieter muss dafur xxxxxx, dass die Raume auch wahrend
seiner Abwesenheit betreten werden konnen. Bei langerer
Abwesenheit z.B. Betriebsferein hat er den Schlussel an einer
xxxxxxx erreichbaren Stelle unter entsprechender Benachrichtigung
des Vermieters zu hinterlegen.
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MIETVERTRAG: XXXXX XXXXX - STAR TELECOM - AM XXXXXXXXX 00 - 00000
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SECTION 15 BEENDIGUNG DER MIETZEIT
Die Mietraume sind bei Beendigung der Mietzeit dem Vermieter im
besenreinen Zustand und mit xxxxx, auch von ihm selbst beschafften
Schlusseln, ohne Auspruch auf Entgelt, dem Vermieter zu ubergeben.
Anderfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die
Mietraume offnen, reinigen und neue Xxxxxxxxx und Xxxxxxxxx anfertigen
zu lassen.
SECTION 16 MEHRERE PERSONEN ALS MIETER ODER VERMIETER
Vermieter und Mieter haften als Gesamtschulder, sofern es sich um
mehrere Personen handelt.
SECTION 17 WEITERE VEREINBARUNGEN
(1) Die Mullbeseitigung ubdernimmt der Mieter.
(2) Die in Zusammenhang mit dem Mietobjekt bestehende allgemeine
Verkehrssicherungspflicht obliegt der Mieterin. Diese ubernimmt
insbesondere die xxxx eingezeichneten Bereiche unmittelbar vor dem
Gebaude "Am Eisenwerk 29" zu reinigen, xxx Xxxxxx zu raumen und
gegen Glatteis zu streuen, diese Arbeiten werden von der
Hausverwaltung ubernommen und im Wege der Umlagen abgerechtnet.
(3) Die Mieterin stellt hiermit die Vermieterin frei xxx xxxxx
Anspruchen Dritter, die aus einer Verletzung der
Verkehrssicherungspflicht herruhren.
(4) Anderungen und Erganzungen dieses Vertrages gelten nur bei
schriftlicher Vereinbarung.
SECTION 18 SALVATORISCHE KLAUSEL
Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise
rechtsunwirksam sein oder werdden, so wird die Gultigkeit der ubrigen
Bestimmungen dadurch nicht beruhrt. In einem solchen Fall ist der
Vertrag vielmehr seinem Sinne gemass zur Durchfuhrung zu bringen.
Beruht die Ungultigkeit auf einer Leistung oder Tatbestimmung, so xxxxx
an ihrer Stelle das gestzlich zulassig Mass.
SECTION 19 GERICHTSSTAND
Als Gerichsstand wird Hannover vereinbart.
SECTION 20 INKRAFTTRETEN
Dieser Vertrag xxxxx mit Vertragsabschluss
SECTION WERTSICHERUNGSKLAUSEL
Steigt oder fallt der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex
fur die Lebenshaltung von Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushalten mit
mitterlem Einkommen (auf der Basis von 1991 = 100%) wahrend der Xxxxx
des Mietvertrages um 10% gegenuber dem fur den 03.99 ermittelten Index,
so sind der Vermieter oder der Mieter berechtigt, den Mietzins
(Kaltmeite) durch einseitige Erklarung entersprechend der Abweichung zu
erhohon bzw. zu ermassigen. Erhohung bzw. Ermassigung treten
mit dem Monat in Kraft, xxxxxxx dem Eingang der jeweiligen Erklarung
mittels eingeschriebenen Briefes bei dem Mieter bzw.
Vermieter folgt.
Der erhohte bzw. ermassigte Mietzins (Kaltmiete) kann nach dieser
Regelung immer wieder um 10% erhoht bzw. ermassigt werden, sobald
der Index, der die jeweils vorausgegangene Erhohung bzw.
Ermassigugn ausgelost hat, abermals um 10% gestiegen oder gefallen
ist.
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SECTION WESENTLICHE BESTANDTEIL
Wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages sind folgende Anlagen:
Anlage 1 Gesamtgrundriss
Anlage 2 Einzelgrundiss
Anlage 3 Baubeschreibung
Hannover /3.02/ 1999 Frankfurt /03.02/ 1999
------------------ ---------------------
/XXXXXXXXXX/ /XXXXXXXXXXX/
------------------------------ ---------------------------
(Vermieter) (Mieter)
GEWERBEHOF ATHEN STAR TELECOMMUNICATIONS
AM XXXXXXXXX 00- 00 XXXXXXXXXXX XxxX
XX XXXXXXXXXXX 37-43 VOLTASTRA(BETA)e 1 A
30519 HANNOVER 60486 FRANKFURT AM MAIN
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