English Version Exhibit 10(iv)
A B S T R A C T
RENTAL AGREEMENT
Dated: November 3, 1997
Parties:
Xx. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
Xxxxxxxxxxxxxxxx 00
00000 Xxxxxxxxx, Xxxxxxx
Landlord
TES GmbH
Xxxx-Xxxx-Xxx. 0
00000 Xxxxxxx, Xxxxxxx
Tenant
Section 1
1. Property Address: Xxx-xxx-Xxxx-Xxx. 0, Xxxxxxxxx x. Xxxx. Property includes a
large Warehouse, and storage area surrounding the building.
1. Xx. Xxxxxxxxx rents the building described above to TES GmbH. The landlord
does not guarantee that the premises are suitable for the technical uses
proposed by TES GmbH. The Tenant is responsible for obtaining any necessary
governmental approvals for its use of the building. The Renter may only install
heavy machinery after Landlord gives his consent.
1. The property is leased "as is".
1. The building does not have restroom facilities. Tenant plans to costruct
bathroom and shower facilities at its own cost in the building. In exchange,
Landlord agrees to reduce the rent for the first three years of the lease
pursuant to the Terms of Section 3, Paragraph 1. All other renovations will be
the responsibility of the Tenant and upon termination of the lease, Tenant must
return the building to its original state if requested to do so by Landlord.
Section 2
1. Lease begins on January 1, 1998. Term: 5 years. Tenant has a 5-year option
which must be exercised no later than one year prior to the expiration of the
term. 1. The lease may not be terminated by either party prior the expiration of
the term unless there are extraordinary circumstances.
Section 3
1. Rent
First three years: DM 7,500.00 per month
Fourth and Fifth years: DM 8,500.00 per month
If the option is exercised, the rent will be negotiated at that time.
Value Added Tax Tenant shall also pay the statutorily required value added
tax as follows:
First three years: DM 1,125.00 per month
-1-
English Version Exhibit 10(iv)
Fourth and Fifth years: DM 1,275.00 per month
In addition Tenant must pay all utilities.
Section 4
The rent and utilities shall be paid by the third business day of each month.
Payment shall be made to Xxxxxxxx Xxxxxxxxx at the Volksbank Landsberg, Acct.
No. 828270.
Late payments shall be subject to a DM 10.00 late charge.
Section 5. Right of Lien
Tenant represents that the personal property it is bringing into the premises is
free and clear of all liens with the exception to the items listed in the
attached exhibit. Tenant agrees to keep Landlord informed of any and all liens
that may be levied against it personal property located on the premises.
Section 6 Security Deposit
Tenant shall pay a security deposit of DM 45,000 in the form of a guaranteed
letter of credit.
Section 7 Open Space. [section deleted]
Section 8 Cosmetic Maintenance Repairs
Tenant shall be responsible for all normal cosmetic maintenance repairs. Normal
cosmetic maintenance repairs include interior paint for walls, ceilings, door
and window frames, radiators etc., and cleaning, painting, or sealing of all
flooring.
Section 9 General Maintenance
Tenant shall be responsible for general maintenance of the building. Tenant
shall pay for all general maintenance up to DM 200 per repair up to a maximum of
2% of the gross annual rent, not including utilities. These repairs are limited
to maintenance of the electrical system, plumbing, windows, locks, kitchen
appliances, and furnace.
Section 10 Signage
All signage on to be used on the outside of the building must be approved by
Landlord in writing. Landlord's approval is revocable. Upon termination of the
lease, Tenant shall remove all signage. Tenant is responsible for compliance
with all rules and regulations governing signage and advertising.
Sections 11-24 Miscellaneous Terms
[Standard lease terms referred to by reference]
Section 25 Integration Clause
This lease contains all terms, conditions and understandings of the parties and
replaces any and all prior agreements oral or written. Any amendments to this
lease must be made in writing.
Section 26 Severability Clause.
-2-
English Version Exhibit 10(iv)
Baldham, the 3rd of November, 1997
[signed] [signed]
TES GmbH Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
X. Xxxxxxx, Managing Director
-3-
English Version Exhibit 10(iv)
USE AGREEMENT
Dated: October 31, 1997
Parties:
Xx. Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
Xxxxxxxxxxxxxxxx 00
00000 Xxxxxxxxx, Xxxxxxx
Landlord
TES GmbH
Xxxx-Xxxx-Xxx. 0
00000 Xxxxxxx, Xxxxxxx
Tenant
The parties have entered into a lease agreement for the property located at
Max-xxx-Xxxx-Str. 7 in Landsberg am Lech. The lease term begins on January
1,1998. Because significant renovations need to be made by Tenant prior to
January 1, 1998, TES GmbH shall have the right to occupy the premises as of
October 1, 1997.
The mutual duties and obligations of the parties shall be governed by the terms
of the lease agreement.
Tenant shall pay Landlord the following amounts for its use of the premises
prior to the date the lease term begins:
Monthly rent DM 7,500.00
Monthly utilities DM 400.00
DM 7,900.00
15% VAT DM 1,185.00
DM 9.085.00
Baldham. October 31, 1997
[signed] [signed]
TES GmbH Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
X. Xxxxxxx, Managing Director
-4-
German Version Exhibit 10(iv)
MIETVERTRAG
Zwischen
Frau Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, Karwendelstrafle 25, 82152 Krailling
- Vermieter -
und
Fa. TES GmbH, Xxxx-Xxxx-Str. 2., 85598 Baldham
Technical Environment Solutions
- Mieter -
wird folgender Mietvertrag geschlossen:
P. 1 Mietobjekt
(1)
Mietobjekt sind die in dem beigefugten Lageplan markierten Raumlichkeiten und
Freiflachen in dem Anwesen Xxx-xxx-Xxxx-Xxx. 0, 00000 Xxxxxxxxx xx Xxxx:
- Halle
- die im Norden der Halle unmittelbar anschlieflenden beiden Nebenraume
- die Stellplatze entlang der ostlichen Grundstucksgrenze
(2)
Der Vermieter ubernimmt keine Gewahr dafur, dafl die vermieteten Raumlichkeiten
und Flachen den technischen Anforderungen und behordlichen Vorschriften den vom
Mieter verfolgten Nutzungszwecke entsprechen. Etwa erforderliche Genehmigungen
hat der Mieter selbst auf eigene Kosten einzuholen. Entsprechendes gilt fur die
Erfullung behordlicher Auflagen.
(3)
Das Mietobjekt wird in dem Zustand vemietet, wie es steht und liegt. Die
Parteien erstellen bei bergabe der Mietsache ein bergabeprotoll, das
Bestandteil dieses Mietvertrages ist. Der Mieter kann aus dem dort
festgehaltenen Zustand keine Gewahrleistungsanspruche herleiten.
(4)
In der Halle und den Nebenraumen ist kein WC vorhanden. Der Mieter sieht xxxxx
vor, auf eigene Kosten in einem der beiden Nebenraume ein WC und Duschen
einzubauen. Im Gegenzug erklart sich der Vermieter mit der Reduzierung des
Mietzinses in den ersten drei Jahren gem. P. 3 Ziffer 1 einverstanden.
Umbaumaflnahmen durch den Mieter sind dem Vermieter zuvor anzueigen und bedurfen
dessen Zustimmung. Sie erfolgen stets auf eigene Kosten des Mieters. Dadurch
ausgeloste Genehmig-ungserfordernisse bzw. Auflagen sind Sache des Mieters. Der
Mieter hat die baulichen Mafl-nahmen bei Beendigung des Mietverhaltnisses auf
Verlangen des Vermieters zu entfernen und den ursprunglichen Zustand wieder
herstellen.
(5) Dem Mieter werden vom Vermieter folgende Schlussel ausgehandigt:
P. 2 Mietdauer
-1-
German Version Exhibit 10(iv)
(1)
Das Mietverhaltnis beginnt am 01.01. 1998 und wird fur die Xxxxx von 5 Jahren
geschlossen. Der Mieter erhalt eine Option fur weitere 5 Jahre, weiche
spatestens ein Jahr vor Ablauf der festen Mietdauer schriftlich ausgeubt werden
mufl.
(2)
Mieter wie Vermieter konnen das Mietverhaltnis vor Ablauf der festgelegten
Mietdauer nur auflerordentlich aus wichtigem Xxxxx kundigen. Die Kundigung hat
schriftlich zu erfolgen. Auf P. 21 Ziffern 2, 3 und 4 wird hingewiesen.
P. 3 Mietzins
(1)
Der monatliche Mietzins betragt wahrend
der ersten drei Jahre der Laufzeit xxxxx XX 7.500,00.
des vierten und funften Jahres xxxxx XX 8.500,00.
Im Falle der Optionsausubung wird fur die weitere Laufdauer von funf Jahren ein
neuer Mietzins verhandelt, dessen Hohe sich an dem zuletzt geltenden Mietzins
orientiert.
Infolge der vom Vermieter gem. P. 9 UStG ausgeubten Option hat der Mieter
zusatzlich zu dem Nettomietzins die Mehrwertsteuer in der jeweils geltenden
gesetzlichen Hohe zu entrichten. Derzeit betragt sie
15% USt fur die ersten drei Mietjahre DM 1.125,00
15% USt fur das vierte und funfte Mietjahr DM 1.275,00
(2)
Daneben hat der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten iHv
DM 400,00 zuzuglich Mehrwertsteuer
zu xxxxxxx.
Fur Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu P. 27 Abs. 1 der
Zweiten Berechnungsverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maflgeblich. In
Erganzung hierzu tragt der Mieter auch die Kosten der angemieteten Xxxxxx fur
Warme- und Wasserverbrauch. In Abweichung zu P. 11 Ziff. 2 werden die Kosten fur
Heizung und Warmwasser wie auch sonstige, verbrauchsabhangige Betriebskosten zu
100% nach dem konkreten Verbrauch abgerechnet.
Soweit Betriebskosten sich erhohen, vermindern, neu entstehen oder wegfallen,
ist dies fur die anteilige Umlageberechnung zu berucksichtigen. Entsprechend ist
der Vermieter berechtigt, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten neu
festzulegen, falls die tatsachlich entstehenden Betriebskosten durch die
Vorauszahlungen nicht mehr gedeckt werden. Der Mieter kann seinerseits eine
Herabsetzung, der Vorauszahlungen verlangen, falls sich diese als zu xxxx
erweisen. (Zur Abrechnung der Betriebskosten vgl. P. 11)
P. 4 Falligkeit
Der Mietzins ist samt Betriebskostenvorauszahlung bis spatestens zum dritten
Werktag eines Kalendermonats an den Vermieter im voraus zu entrichten. Die
Zahlung hat zu erfolgen an:
Kontoinhaber: Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
-2-
German Version Exhibit 10(iv)
Bankverbindung: Volksbank Landsberg
Kontonummer: 828270
Bankleitzahl: 70093200
Fur die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern
auf den Eingang bzw. Gutschrift des Geldes an. Bei verspateter Zahlung ist der
Vemueter berechtigt, fur jede schriftliche Abmahnung DM 10,00 an pauschalierten
Mahnkosten unbeschadet weiterer Verzugszinsen zu verlangen.
P. 5 Pfandrecht
Der Mieter erklart, dafl die beim Einzug in die Mietraume von ihm eingebrachten
Sachen sein freies Eigentum und nicht gepfandet sind, mit Ausnahme der im
Beiblatt aufgefuhrten Gegenstande. Der Mieter verpflichtet sich den Vermieter
von etwaigen Pfandungen eingebrachter Sachen unverzuglich zu unterrichten.
P. 6 Kaution / Sicherheit
Der Mieter hat dem Vermieter fur die Erfullung seiner Verpflichtungen aus dem
Mietvertrag eine Kaution iHv DM 45.000,00 in Form einer Bankburgschaft mit der
Verpflichtung zur Zahlung auf erstes Anfordern zu erbringen. Die Anforderung
darf nur von einer schlussigen Darlegung, der Forderungen aus dem Mietverhaltnis
und der Vorlage einer vorausgegangenen Mahnung des Vermieters an den Mieter
abhangig gemacht werden.
Die Burgschaft ist bereits bei berlassung des Mietobjekts zum Zwecke des
Umbaus, spatestens vierzehn Tage nach diesem Zeitpunkt zu xxxxxxx.
P. 7 Freiflachen
[This section is deleted by the parties]
P. 8 Schonheitsreparaturen
Der Mieter hat wahrend der Xxxxx des Mietverhaltnisses alle funf Jahre die
Schonheits-reparaturen auf eigene Kosten zu ubernehmen. Zu den
Schonheitsreparaturen gehoren insbesondere Anstrich der Wande und Decken,
Anstrich (Versiegelung) der Boden bzw. Reinigung der Bodenbelage, Innenanstrich
von Turen, Fenstenrahmen, Heizkorpern und Versorungsleitungen. Erganzend wird
fur den Fall der Beendigung des Mietverhaltnisses auf P. 22 Ziff. 2 hingewiesen.
P. 9 Instandhaltung
Instandhaltungsmaflnahmen, die wahrend der Mietdauer erforderlich werden, hat
der Mieter zu tragen, soweit die Kosten fur die einzelne Reparaturmaflnahme DM
200,00 und der dem Mieter dadurch entstehende jahrliche Aufwand 2% der
Jahresbruttomiete ohne Betriebskosten nicht ubersteigen. Solche Maflnahmen
beschranken sich auf Schaden und Wartungsarbeiten an Installationsgegenstanden
fur Elektritzitat, Xxxxxx und Glas, Heiz- und Kocheinrichtungen,
Fenster- und Turverschlussen.
P. 10 Werbemaflnahmen
Der Werbung oder dem Verkauf dienende Vorrichtungen (z.B. Firmenschilder,
Werbetexte, Schaukasten. Leuchtreklame) durfen an den Auflenflachen und den
Fensterscheiben der Mietraume nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters
angebracht werden. Die Zustimmung ist widerruflich. Im Falle des Widerrufs und
-3-
German Version Exhibit 10(iv)
bei Raumung des Mietobjekts ist der Mieter zur Wiederherstellung des alten
Zustandes verpflichtet. Die Beachtung offentlich-rechtlicher Erlaubnisse,
insbesondere eine bauaufsichtliche Genehmigung, sowie sonstige, behordliche
Anordnungen in diesem Zusammenhang obliegt dem Mieter. Ebensolches gilt fur die
mit den Reklamevorrichtungen einhergehende Verkehrs-sicherungspflicht.
P. P. 11-24 Sonstige Vereinbarungen
Die Bestimmungen der P. P. 11-24 weiche als Anlagen diesem Vertrag beigefugt
sind, xxx xxxxx Inhalt der Mieter Kenntnis und von ihm anerkannt werden, sind
wesentliche Bestandteile dieses Mietvertrages. Entsprechendes gilt fur den
Lageplan des Mietobjekts und dem bernahme-protokoll.
P. 25 Nebenabreden
Die vorstehenden Bestimmungen sind vollstandig und erschopfend. Nebenabreden
hierzu existieren nicht. Sollen von den Regelungen dieses Vertrages abweichende
oder erganzende Vereinbarungen getroffen werden, so bedarf es hierzu der
Schriftform.
P. 26 Saivatorische Klausel
Sollten einzelne Bestimmungen in diesem Vertrag ungultig sein, so bleibt die
Wirksamkeit des Vertrages im ubrigen unberuhrt. Fur diesen Fall vereinbaren die
Parteien, die unwirksame Bestimmung durch eine dem Sinn und der wirtschaftlichen
Zielsetzung moglichst nahekommende Regelung zu ersetzen.
Baldham, den 3.11.97den __________ den ________
(signed) (signed)
-------------------------- ----------------------------
Fa. TES GmbH, Xxxxxxxx Hamburber
Xxxx Xxxxxxx, Geschaftsfuhrer
-4-
German Version Exhibit 10(iv)
NUTZUNGSVEREINBARUNG
Frau Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, KarwendeLstrafle 25, 82152 Krailling
-Eigentumer-
und
Fa. TES GmbH, Xxxx-Xxxx-Xxx. 0, 00000 Baldham
Technical Environment Solutions
-Nutzer-
vereinbaren folgendes:
Die Parteien schlossen einen Mietvertrag fur einzelne Gewerberaume in dem
Anwesen Xxx-xxx-Xxxx-Xxx. 0 xx Xxxxxxxx xx Xxxx xx. Mietbegin ist der
01.01.1998. Da vor Mietbeginn umfangreiche Umbauarbeiten in dem Mietobjekt
erforderlich sind, wird der Fa. TES GmbH das in dem Mietvertrag beschriebene
Mietobjekt bereits zum 01.10.97 uberlassen.
Die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Partei der Umbauphase bis zum
31.12.97 richten sich nach dem geschlossenen Mietvertrag, auf den hier
vollumfanglich Bezug genommen wird. Die dortigen Regelungen sind bei den
Parteien bekannt und werden hiermit zum Vertragsgegenstand gemacht.
Fur den Nutzungszeitraum vom 01.10.97 bis 31.12.97 ist der Nutzer zur
Entrichtung einer monatlichen Nutzungsvergutung und einer monatlichen
Betriebskostenvorauszahlung zuzuglich Umsatzsteuer entsprechend P. 3 des
Mietvertrages wie folgt verpflichtet:
monatliche Nutzungsvergutung DM7.500,00
monatliche Betriebskostenvorauszahlung DM 400,00
-----------
DM7.900,00
15% Umsatzsteuer DM1.185,00
-----------
DM9.085,00
Baldham, den 31.10.97
(signed)
----------------------------- --------------------------
Fa. TES GmbH vertreten durch Herrn Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
Xxxx Xxxxxxx, Geschaftsfuher
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