Zpráva auditora Audit plnění závazků ze smlouvy RPG INDUSTRIES SE

Zpráva auditora

Audit plnění závazků ze smlouvy RPG INDUSTRIES SE

Praha, listopad 2009

Rozdělovník:

Výtisk č. 1-11: ČESKÁ REPUBLIKA – Ministerstvo financí Výtisk č. 12: BDO Prima Audit s.r.o.

Subjekt, u kterého byl proveden audit plnění závazků společnosti RPG INDUSTRIES SE vyplývajících ze smlouvy o prodeji akcií uzavĭené dne 16.9.2004 mezi Fondem

národního majetku České republiky (nyní Ministerstvo financí) a společností KARBON INVEST, a.s. (nyní RPG INDUSTRIES SE):

Společnost: RPG Byty, s.r.o.

Sídlo: Xxxxxxxxx 3/2582

701 97 Ostrava – Mariánská Ostrava

IČ: 277 691 27

Obchodní společnost RPG Byty, s.r.o., IČ: 277 691 27 vznikla rozdělením zanikající společnosti OKD, a. s. se sídlem Xxxxxxx - Xxxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxxx xxxxxxx 0/0000, PSČ: 728 30, IČ: 00002593, na základě projektu rozdělení a smlouvy o rozdělení ze dne 22.5.2006 a pĭešla na ni část jmění zanikající společnosti OKD, a. s.

Ověĭované období: 1. listopad 2004 - 1. květen 2009

Zpráva auditora je určena: ČESKÁ REPUBLIKA – Ministerstvo financí

Ověĭení provedli:

Auditorská firma: BDO Prima Audit s. r. o., osvědčení KA ČR č. 018

Olbrachtova 1980/5 140 00 Praha 4

Obsah

ZÁVĚRY AUDITU PLNĚNÍ ZÁVAZKŮ SPOLEČNOSTI RPG INDUSTRIES SE 5

HLAVNÍ ČÁST ZPRÁVY:

I. Úvod – zadání zakázky 8

II. Shrnutí 10

Závazek dle odst. 7.6 (a) smlouvy 13

Závazek dle odst. 7.6 (b) smlouvy 16

Závazek dle odst. 7.6 (c) smlouvy 19

III. Rozsah prací a omezení 20

IV. Použité metody 21

V. Ověĭení dílčích podmínek smlouvy 24

1. Závazek dle odst. 7.6 (a) smlouvy 24

1.1. Vymezení nezbytných procesů ĭádné správy a údržby 24

1.2. Ověĭení nezbytných procesů ĭádné správy a údržby 25

1.2.1. Právní činnosti 25

1.2.1.1. Uzavírání nájemních smluv 25

1.2.2. Ekonomické činnosti 26

1.2.2.1. Vedení účetnictví bytového fondu 26

1.2.2.2. Vedení evidence nájemců bytových prostor 27

1.2.2.3. Pĭedpis nájemného a služeb spojených s bydlením, roční vyúčtování služeb spojených s bydlením a kontrola úhrad nájemného 28

1.2.2.4. Vymáhání nedoplatků 29

1.2.2.5. Zajištění komunikace s nájemci 31

1.2.3. Technické a provozní činnosti 36

1.2.3.1. Vedení evidence o stavebně – technickém stavu bytového fondu 36

1.2.3.2. Zajištění běžné a havarijní údržby domů a bytů 37

1.2.3.3. Zabezpečování revize zaĭízení domů určených platnými pĭedpisy

a odstraňování závad vyplývajících z revizních zpráv 38

1.2.3.4. Návrh, objednávání, pĭejímání a kontrola oprav bytového fondu

a jeho zaĭízení a vybavení 40

1.2.3.5. Zpracování plánu na provedení rozsáhlejších oprav, rekonstrukcí

či modernizací bytového fondu 43

1.3. Správa a údržba bytového fondu 44

1.3.1. Zhodnocení bytového fondu 44

1.3.2. Strategie Společnosti 45

1.3.3. Regulované nájemné 47

1.3.4. Provedené opravy a investice 49

1.3.5. Stížnosti nájemníků 53

2. Závazek dle odst. 7.6 (b) smlouvy 55

2.1. Rozvojová bilance 55

2.2. Hospodáĭský výsledek bytového fondu 58

2.2.1. Tržby za služby 59

2.2.2. Ostatní provozní výnosy 62

2.2.3. Spotĭeba materiálu a energie 62

2.2.4. Služby 62

2.2.4.1. Opravy a udržování 62

2.2.4.2. Jiné nakupované služby 63

2.2.5. Osobní náklady 64

2.2.6. Daně a poplatky 65

2.2.7. Ostatní provozní náklady 65

2.2.8. Finanční náklady 65

2.2.9. Popis alokace společných režijních nákladů 66

2.3. Investice 73

3. Závazek dle odst. 7.6 (c) smlouvy 75

3.1. Vymezení bytového fondu 75

3.2. Změny v bytovém fondu 77

3.2.1. Změny v bytovém fondu pĭed Dnem realizace 77

3.2.2. Pohyby v bytovém fondu během Doby omezení 78

3.2.3. Pĭevod vlastnických práv 79

Pĭílohy 82

1. Seznam stížností Sdružení nájemníků XXXXXXX.XX a vyjádĭení společnosti RPG Byty, s.r.o 82

2. Pĭipomínky Sdružení nájemníků XXXXXXX.XX k zadání Auditu plnění závazků společnosti RPG INDUSTRIES SE a vyjádĭení společnosti BDO Prima Audit s.r.o 94

3. Seznam použitých zkratek 97

ZÁVĚRY AUDITU PLNĚNÍ ZÁVAZKŮ SPOLEČNOSTI RPG INDUSTRIES SE

Pĭedmětem zakázky bylo prověĭení plnění závazků společnosti RPG INDUSTRIES SE vyplývajících ze smlouvy o prodeji akcií uzavĭené dne 16.9.2004 mezi Fondem národního majetku České republiky (nyní Ministerstvo financí) a společností KARBON INVEST, a.s. (nyní RPG INDUSTRIES SE) a týkajících se bytového fondu.

Rozsah a podmínky naší práce byly stanoveny mandátní smlouvou ze dne 20. srpna 2009 uzavĭenou mezi ČESKÁ REPUBLIKA – Ministerstvo financí a BDO Prima Audit s. r. o., podepsanou Ing. Xxxxxxx Xxxxxx za ČESKÁ REPUBLIKA – Ministerstvo financí a Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxxx a Ing. Vlastimilem Hokrem, CSc. za BDO Prima Audit s. r. o.

Na základě mandátní smlouvy jsme provedli šetĭení následujících bodů:

A) Mandatáĭ zejména posoudí, zda společnost RPG INDUSTRIES SE zajistila ĭádnou správu a údržbu bytového fondu po trvání Doby omezení, tj. počínaje dnem realizace a konče dnem 1.5.2009, a spolu s tím zváží, zda existují nezbytné procesy se správou a údržbou související a zda byly tyto procesy zavedeny. Mandatáĭ dále posoudí, zda-li byly provedeny opravy a investice v souladu s legislativou a rozhodnutím stavebních úĭadů a s ohledem na potĭeby zdraví a bezpečnosti nájemníků a okolí.

B) Mandatáĭ zjistí, zda správa a údržba bytového fondu byla prováděna tak, že výsledek hospodaĭení stĭedisek bytového hospodáĭství bude každoročně neziskový, tj. že veškeré výnosy bytového hospodáĭství budou použity na úhradu nákladů a výdajů bytového hospodáĭství. Mandatáĭ zejména ověĭí:

a) správnost jednotlivých účetních položek;

b) jakým způsobem jsou alokovány náklady na stĭediska bytového hospodáĭství, napĭíklad mzdové naklady a náklady na zdravotní a sociální pojištění zaměstnanců;

c) jakým způsobem je zajištěna kontrola, že služby byly skutečně provedeny a jakým způsobem je zajištěno zaúčtování pĭedevším na konci účetního období;

d) jakými procesy je zajišťována účelnost vynakládání finančních prostĭedků;

e) způsob výběru dodavatelů a stanovení cen;

f) zda stávající postupy vedou k efektivnímu vynakládání nákladů a výdajů bytového hospodáĭství a v opačném pĭípadě vyčíslí tuto neefektivnost;

g) mandatáĭ se zavazuje zajistit poradenství ve všech aspektech vedoucích k včasnému dokončení auditu.

smlouvě o prodeji akcií, bod 7.6, odstavec (i) a (ii). Mandatáĭ ověĭí, zda je závazek dodržován (po celou dobu trvání pĭedmětného závazku), a to na základě vyhodnocení všech prodejů bytových jednotek za dané období včetně toho, za jakých podmínek k pĭevodu došlo.

Naše zjištění, související s výše uvedenými body, jsou následující:

A) Podle našeho názoru společnost RPG INDUSTRIES SE zajistila ve všech významných ohledech ĭádnou správu a údržbu bytového fondu po trvání Doby omezení, tj. počínaje Dnem realizace a konče dnem 1.5.2009. Nezbytné procesy související se správou a údržbou byly zavedeny a existovaly po celou Dobu omezení. Opravy a investice byly provedeny v souladu s legislativou a rozhodnutími stavebních úĭadů a s ohledem na potĭeby zdraví a bezpečnosti nájemníků a okolí.

I pĭes výše uvedené skutečnosti některé stížnosti nájemníků považujeme za oprávněné. Vzhledem k rozsáhlosti bytového fondu považujeme tyto skutečnosti za nevýznamné vzhledem k dodržení plnění závazku vyplývajícího z čl. 7.6 pism. (a) smlouvy o prodeji akcií uzavĭené dne 16.9.2004 mezi Fondem národního majetku České republiky a společností KARBON INVEST, a.s.

Pro posouzení plnění závazku ze strany RPG INDUSTRIES SE považujeme za zásadní následující skutečnosti:

a. K 1.11.2004 se bytový fond skládal z 5.589 bytových domů, ve kterých se nacházelo 44.566 bytových jednotek.

b. Bytové domy pochází zejména z 50. let minulého století. V pĭedcházejících letech nebyly prováděny téměĭ žádné opravy významnějšího charakteru a k 1.11.2004 byl bytový fond ve velmi špatném stavu.

c. Společnost RPG Byty, s.r.o. vynaložila na opravy a investice napĭíč bytovým fondem v letech 2005 – 2009 významné finanční prostĭedky. Byla vyměněna a opravena okna u cca 8.400 bytů, byly opraveny a zatepleny fasády u více než 300 bytových domů, u více než 13.700 bytových jednotek byla realizována estetizace společných prostor, bylo opraveno 5.600 balkonů a rekonstrukce stĭech proběhly u bytových domů s více než 8.600 byty.

d. Společnost má vypracovanou investiční strategii, jejíž cílem je dosáhnout významného zlepšení kvality bydlení 75 % bytového fondu během následujících sedmi let.

e. V bytovém fondu průměrná měsíční výše nájemného (bez služeb spojených s bydlením) v letech 2004 – 2006 činila méně než 1.300 Kč za jednu bytovou jednotku. Výše nájemného výrazným způsobem ovlivňovala dostupné finanční zdroje, a tím rychlost prováděných oprav a investic.

f. Společnost během Doby omezení vynaložila 2,6 mld. Kč na opravy a investice.

BDO Prima Audit s.r.o.

Auditorská, účetní a poradenská firma

Olbrachtova 1980/5, 140 00 Praha 4 Česká republika

Tel.: 000 000 000, Fax: 000 000 000

E-mail: xxx@xxx.xx

I. Úvod – zadání zakázky

Rozsah a podmínky naší práce byly stanoveny mandátní smlouvou ze dne 20.8.2009 uzavĭenou mezi ČESKÁ REPUBLIKA – Ministerstvo financí a BDO Prima Audit s. r. o., podepsanou Ing. Xxxxxxx Xxxxxx za ČESKÁ REPUBLIKA – Ministerstvo financí a Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxxx a Ing. Vlastimilem Hokrem, CSc. za BDO Prima Audit s. r. o.

V průběhu zakázky jsme provedli šetĭení následujících bodů:

a. správnost jednotlivých účetních položek;

b. jakým způsobem jsou alokovány náklady na stĭediska bytového hospodáĭství, napĭíklad mzdové naklady a náklady na zdravotní a sociální pojištění zaměstnanců;

c. jakým způsobem je zajištěna kontrola, že služby byly skutečně provedeny a jakým způsobem je zajištěno zaúčtování pĭedevším na konci účetního období;

d. jakými procesy je zajišťována účelnost vynakládání finančních prostĭedků;

e. způsob výběru dodavatelů a stanovení cen;

f. zda stávající postupy vedou k efektivnímu vynakládání nákladů a výdajů bytového hospodáĭství a v opačném pĭípadě vyčíslí tuto neefektivnost;

g. mandatáĭ se zavazuje zajistit poradenství ve všech aspektech vedoucích k včasnému dokončení auditu.

IČ 45 31 43 81

Zapsána v OR Městským soudem v Praze Oddíl C., vložka 7279

Osvědčení KA ČR 018

C) Mandatáĭ zjistí, zda společnost RPG INDUSTRIES SE zajistila, aby nebylo pĭevedeno na tĭetí osobu vlastnické právo k žádné budově s byty, ani k žádné bytové jednotce, které byly ke dni podpisu pĭedmětné smlouvy ve vlastnictví společnosti OKD, a.s. s pĭihlédnutím k výjimkám stanoveným v pĭedmětné smlouvě o prodeji akcií, bod 7.6, odstavec (i) a (ii). Mandatáĭ ověĭí, zda je závazek dodržován (po celou dobu trvání pĭedmětného závazku), a to na základě vyhodnocení všech prodejů bytových jednotek za dané období včetně toho, za jakých podmínek k pĭevodu došlo.

Zpráva byla pĭipravena výhradně pro ČESKÁ REPUBLIKA – Ministerstvo financí za účelem vymezeným ve výše zmíněné smlouvě. Zpráva neslouží žádné jiné straně nebo žádným jiným účelům a k žádným jiným účelům nesmí být použita.

Tato zpráva se skládá ze dvou hlavních částí, tj. závěry auditu plnění závazků společnosti RPG INDUSTRIES SE a hlavní část zprávy včetně pĭíloh. Zpráva je považována za jeden celek, a proto by jednotlivé kapitoly neměly být čteny odděleně.

II. Shrnutí

Společnost KARBON INVEST, a.s. uzavĭela s Fondem národního majetku České republiky smlouvu o prodeji akcií OKD, x.x. Xxxxxxx byla uzavĭena dne 16.9.2004. Pĭedmětem prodeje byly akcie vydané v zaknihované podobně, ISIN CZ 0005100651, ve formě na majitele, o nominální hodnotě 1.000 Kč každá, celkově pĭedstavujících 45,8831 % podíl na základním kapitálu OKD. Pĭed uzavĭením této smlouvy společnost KARBON INVEST, a.s. již vlastnila akcie OKD pĭedstavující 50,0020 % podíl na základním kapitálu této společnosti.

Problematika bytového hospodáĭství je uvedena v čl. 7.6 Zachování bytového fondu této smlouvy.

7.6 Zachování bytového fondu

(a) Kupující se zavazuje zajistit, že Společnost po trvání Doby omezení bude ĭádně spravovat a udržovat bytový fond (budovy s byty, byty, samostatné bytové jednotky) ve vlastnictví Společnosti.

(b) Kupující se dále zejména zavazuje zajistit, že Společnost po trvání Doby omezení bude provádět správu a údržbu bytového fondu ve vlastnictví Společnosti tak, že výsledek hospodaĭení stĭedisek bytového hospodáĭství bude každoročně neziskový, tj. veškeré výnosy bytového hospodáĭství budou použity na úhradu nákladů a výdajů bytového hospodáĭství.

(c) Kupující se zavazuje zajistit, že, není-li dále v tomto odstavci uvedeno jinak, Společnost po dobu trvání Doby omezení nepĭevede na tĭetí osobu vlastnické právo k žádné budově s byty, která je ke dni podpisu této Smlouvy ve vlastnictví Společnosti, ani žádné bytové jednotce, která je ke dni podpisu této Smlouvy ve vlastnictví Společnosti či vznikne na základě prohlášení Společnosti jako vlastníka budovy s byty, která je ke dni podpisu této Smlouvy ve vlastnictví Společnosti. Smluvní strany se dohodly, že za porušení shora specifikovaného závazku podle tohoto odstavce (c) se nepovažuje, pokud

(i) Společnost v souvislosti s běžným hospodaĭením v uvedeném období pĭevede na tĭetí osoby vlastnické právo k budově s byty či bytové jednotce k celkem nejvýše 5 % z celkového počtu bytů a samostatných bytových jednotek, které jsou ke dni podpisu Smlouvy součástí bytového fondu Společnosti; nebo

(ii) v uvedeném období dojde na základě prohlášení Společnosti jako vlastníka budovy s byty, která je ke dni podpisu této Smlouvy ve vlastnictví Společnosti, ke vzniku samostatných bytových jednotek a Společnost pĭevede jakoukoliv bytovou jednotku dosavadnímu nájemci, a to za podmínky, že

pĭed uzavĭením této Smlouvy pro Fond společně vypracovaly znalecké ústavy VOX CONSULT, s.r.o. a Komerční banka, a.s.; Kupujícímu byl uvedený posudek poskytnut pĭed uzavĭením této Smlouvy a Kupující podpisem této Smlouvy potvrzuje, že tento posudek od Fondu pĭevzal; a

- kupní cena bude zároveň pĭiměĭená a obvyklá ve srovnání s kupní cenou obdobných bytů pĭeváděných v daném čase a místě z vlastnictví státu, krajů a obcí do vlastnictví dosavadním nájemcům.

(d)Kupující se dále zavazuje zajistit, že po uplynutí trvání Doby omezení, a to bez jakéhokoliv časového omezení tohoto závazku, budou v pĭípadech pĭevodu vlastnictví k jakékoliv bytové jednotce, která je ke dni podpisu této Smlouvy ve vlastnictví Společnosti či vznikne na základě prohlášení Společnosti jako vlastníka budovy s byty, která je ke dni podpisu této Smlouvy ve vlastnictví Společnosti, tyto bytové jednotky pĭednostně nabídnuty dosavadním nájemcům, pokud jsou fyzickými osobami, a to v souladu s pravidly stanovenými podle § 22 odst. 1 a 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění (zákon o vlastnictví bytů); kupní cena za pĭevod bytové jednotky do vlastnictví nájemce pĭitom bude stanovena způsobem podle odstavce (c) bod (ii) výše; závazek Kupujícího podle tohoto odstavce

(d) se neuplatní, pokud Společnost nabídne uvedeným způsobem bytovou jednotku k pĭevodu nájemci v průběhu Doby omezení, avšak nájemce ve lhůtách stanovených podle § 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů nabídku na pĭevod bytu ani právo na pĭednostní nabytí nevyužije.

Doba omezení znamená období počínající Dnem realizace a končící dnem 1.5.2009. Den realizace byl stanoven na 1.11.2004.

Smlouva o koupi akcií blíže specifikuje bytový fond v pĭíloze č. 5. Pĭíloha č. 5 Specifikace bytového fondu společnosti uvádí pĭehled bytového fondu dle obcí platný k měsíci bĭeznu 2004 ve vlastnictví OKD, a.s.

	domů	byt. jedn.
Karviná	858	7 882
Xxxxxxx	1 586	13 956
Ostrava	1 608	9 282
Poruba	434	6 835
Frýdek-Místek	196	2 860
Orlová	966	3 832
Celkem	5 648	44 647

Obec Počet

Počet

Od bĭezna 2004 do Dne realizace došlo ke změnám v bytovém fondu a k 1.11.2004 se bytový fond skládal z 5.589 bytových domů, ve kterých se nacházelo 44.566 bytových jednotek.

K rozhodnému dni 1.1.2006 společnost OKD, a.s. byla rozdělena na RPG RE Residential, s.r.o., RPG Trading, s.r.o., RPG Transport, s.r.o., RPG Gas, s.r.o., RPG RE Commercial, s.r.o. a RPG RE Land, s.r.o. Část majetku OKD, a.s. byla dále pĭevedena na OKD, Mining, a.s. Bytové hospodáĭství bylo pĭevedeno do RPG RE Residential,

s.r.o. V roce 2006 došlo ke změně názvu Společnosti z RPG RE Residential, s.r.o. na RPG Byty, s.r.o.

Hlavním pĭedmětem činnosti společnosti RPG Byty, s.r.o. je správa a údržba nemovitostí, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb spojených s pronájmem.

Jediným společníkem RPG Byty, s.r.o. do 11. záĭí 2006 byla společnost KARBON INVEST, a.s. Od 11. záĭí 2006 byla jediným společníkem RPG Byty, s.r.o. společnost RPG Industries SE. Společnost KARBON INVEST, a.s. byla zrušena z důvodu fúze KARBON INVEST, a.s. a společnosti Xxxxxxx Capital, a.s. jako zanikajících společností do společnosti RPG Industries Public Limited, reg. č. 146906, se sídlem Megaro Neokleous, Arch. Makariou G 199, 30 30 Limassol, Kyperská republika, jako nástupnické společnosti. Ode dne 23.12.2008 je vlastníkem společnosti RPG Property B.V., Xxxxxxxxxxxxx 000x, 0000 X, Xxxxxxxxx, Nizozemí, která je vlastněna společností RPG Industries Public Limited prostĭednictvím společnosti BXR Real Estate B.V.

Statutárním auditorem OKD, a.s. a následně RPG Byty, s.r.o. byla po celé ověĭované období společnost KPMG Česká republika Audit, s.r.o.

Závazek dle odst. 7.6 (a) smlouvy

Pĭi hodnocení splnění podmínky ĭádné správy a údržby bytového fondu jsme vyšli z naĭízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydaly vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek ze dne 19.5.2004.

Nájmy bytů bytového fondu jsou upraveny tĭemi typy nájemních smluv, a to smlouvou o nájmu bytu na dobu určitou, smlouvou o nájmu na dobu určitou s automatickou prolongací a smlouvou o nájmu bytu na dobu neurčitou. Smlouvy jsou uzavírány v souladu s legislativou a za obvyklých podmínek.

Účetnictví bytového fondu je vedeno po celou Dobu omezení v programu SAP/R3. K evidenci majetku, nájemníků, plateb za nájemné a služby je používán program SMIS. Bytové hospodáĭství je sledováno odděleně od ostatních činností. Vyúčtování služeb spojených s bydlením je prováděno podle vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 477/2006 Sb. a vyhlášky č. 372/2001 Sb.

K vymáhání pohledávek Společnost využívá interní útvar právních služeb, interní inkasní stĭedisko i externí právní kanceláĭe. K 30.4.2009 eviduje RPG Byty, s.r.o. pohledávky za nájemné po splatnosti vůči 4.504 nájemníkům celkem ve výši

55.247 tis. Kč.

Komunikace s nájemníky probíhá prostĭednictvím klientských center, zákaznické linky, havarijní linky, časopisu Bydlíme a internetových stránek xxx.xxxxxxx.xx.

Struktura domů a bytů ke dni 1.5.2009

domů		I.	II.	III.	IV.
Panelový	804	14 219	25	0	0	14 244
Zděný	3 405	22 241	4 502	803	566	28 112
Jiný	10	36	7	0	0	43
Dĭevěný	1 048	138	1 092	243	5	1 478
Celkem	5 267	36 634	5 626	1 046	571	43 877

Typ domu Počet bytových

Kategorie bytů

Celkem bytů

Bytové domy pochází zejména z 50. let minulého století. V pĭedcházejících letech nebyly prováděny téměĭ žádné opravy významnějšího charakteru a k 1.11.2004 byl bytový fond ve velmi špatném stavu.

Běžnou i havarijní údržbu zajišťuje Útvar technické správy RPG Byty, s.r.o. Rozsáhlejší opravy a investiční akce jsou zabezpečovány prostĭednictvím RPG Služby, s.r.o. Revize zaĭízení domů určené právními pĭedpisy jsou zabezpečeny a prováděny.

O nutnosti zajištění běžné či havarijní údržby může nájemce informovat RPG Byty,

s.r.o. Pracovníci Útvaru technické správy také provádí pravidelnou kontrolu stavu bytového fondu. Plán na provedení rozsáhlejších oprav, rekonstrukcí či modernizací bytového fondu je vyhotovován a každoročně aktualizován.

Pĭi provádění oprav a rekonstrukcí je postupováno podle následujících priorit:

1) Splnění zákonných požadavků a zajištění bezpečného užívání bytů

2) Havarijní opravy, odstraňování poruch

3) Opravy běžných závad v užívaných bytech a závad v bytových domech

4) Plánované opravy a investice většího rozsahu (jmenovité akce)

5) Investiční programy (komplexní rekonstrukce, okna, estetizace atd.)

V letech 2004 - 2006 průměrné měsíční nájemné činilo méně než 20 Kč/m2. Tato výše neumožňovala regeneraci bytového fondu. Po provedení deregulace nájemného v souladu se zákonem č. 107/2006 Sb. objem oprav výrazně vzrostl. V roce 2009 průměrné měsíční nájemné pĭedstavuje 30,7 Kč/m2.

Během Doby omezení byly provedeny následující opravy a investice:

▪ výměna či oprava oken u 8.400 bytových jednotek,

▪ zateplení fasád u více než 300 bytových domů,

▪ estetizace společných prostor u více než 13.700 bytových jednotek,

▪ oprava balkonů u 5.600 bytových jednotek,

▪ oprava stĭech bytových domů zahrnujících 8.600 bytových jednotek.

Společnost RPG Byty, s.r.o. pĭedpokládá zlepšování bytového fondu i v následujících letech. Po dokončení investičního plánu pro rok 2010 – 2012 bude:

▪ uskutečněna výměna starých oken za nová u 21.200 bytových jednotek,

▪ opraveny fasády domů obsahující 8.100 bytových jednotek,

▪ provedena estetizace společných prostor u 32.980 bytových jednotek,

▪ uskutečněna oprava balkonů u 9.400 bytových jednotek,

▪ provedena oprava stĭech u 12.400 bytových jednotek.

Pĭíjmy z čistého nájemného jsou pĭibližně z 80 % investovány do oprav a investic bytového fondu. Za období od ledna 2005 do dubna 2009 bylo vynaloženo v pĭepočtu

60 tis. Kč na jednu bytovou jednotku. Vynaložené prostĭedky na opravy jsou rovnoměrně rozloženy mezi všechny oblasti klientských center.

Společnost RPG Byty, s.r.o. vede od dubna 2007 evidenci stížností. Za období od dubna 2007 do května 2009 Společnost obdržela 2.026 stížností. Stížnosti se obvykle týkají špatného stavu bytového fondu, nekvalitně provedených oprav a neĭešení nahlášených závad. Všechny stížnosti jsou průběžně ĭešeny pracovníky RPG Byty, s.r.o.

Při ověření závazku dle odst. 7.6 (a) smlouvy jsme zjistili tyto nedostatky:

Seznam stížností Sdružení nájemníků XXXXXXX.XX, zaslaných ve formě fotografií, uvádíme v pĭíloze č. 1 této zprávy včetně vyjádĭení pracovníků RPG Byty, x.x.x. Xxxxx specifikované pĭipomínky Sdružení nájemníků XXXXXXX.XX včetně našeho vyjádĭení jsou uvedeny v pĭíloze č. 2 této zprávy.

Některé uvedené stížnosti nájemníků považujeme za oprávněné.

Pĭi hodnocení činnosti zákaznické linky byla zjištěna nedostatečná kapacita pro pĭijímání telefonních hovorů. V měsících bĭezen a duben 2009, kdy byl zaznamenán mimoĭádně velký počet volajících z důvodu končící Doby omezení, bylo zodpovězeno méně než 50 % hovorů. V návaznosti na tuto skutečnost Společnost pĭijala opatĭení ke zvýšení obslužnosti zákaznické linky.

Na základě provedené analýzy stížností a z toho vyplývající doby ĭešení běžné údržby považujeme počet 23 techniků Útvaru technické správy za nízký. Pĭijetí nových techniků by však bylo spojeno se zvýšením nákladů na správu, čímž by došlo ke snížení disponibilních prostĭedků na provádění oprav a udržování.

Pĭi pravidelných revizích byly Společností zjištěny ve větší míĭe závady na elektrických zaĭízeních a chybějící či nefunkční hasební prostĭedky. Závady na elektrických zaĭízeních jsou následně odstraňovány. Pĭestože Společnost průběžně ĭeší nedostatky v oblasti požární ochrany, dodržování legislativních požadavků pĭedstavuje dlouhodobý problém, protože dochází často k poškozování nebo zcizování vybavení nájemníky.

Pĭi prohlídce vybraných bytových domů jsme rovněž zjistili nedodržování domovního ĭádu a jejich poškozování ze strany nájemníků.

Pĭedložené stížnosti nájemníků obsahují fotodokumentaci, která ukazuje, že rampouchy vznikající na bytových domech a balkonech nejsou vždy včas odstraňovány.

Podle našeho názoru nedošlo k porušení závazku vyplývajícího ze smlouvy o koupi akcií ze dne 16.9.2004, odst. 7.6 (a).

Závazek dle odst. 7.6 (b) smlouvy

K zjištění neziskovosti stĭedisek bytového hospodáĭství byla každoročně sestavena rozvojová bilance.

Rozvojová bilance za období od 1.11.2004 do 1.5.2009

ř.	Ukazatel	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009	Celkem
A	Zdroje celkem	-599	142 028	95 189	41 435	57 297	-7 578	327 772
A.1	Hospodáĭský výsledek	-23 380	-23 797	-57 881	-107 907	-82 285	-42 981	-338 231
	bytového fondu
A.2	Odpisy investičního	21 638	130 431	132 911	134 254	138 069	47 687	604 990
	majetku
A.3	Bankovní úvěry							0
A.4	Ostatní	1 143	35 394	20 159	15 088	1 513	-12 284	61 013
B	Potřeby celkem	47 919	144 805	126 506	119 144	179 185	59 775	677 334
B.1	Investice	44 531	123 685	105 386	98 000	000 000	52 735	582 426
B.2	Splátky investičních	3 388	21 120	21 120	21 120	21 120	7 040	94 908
B.3	úvěrů Ostatní							0
	Saldo	-48 518	-2 777	-31 317	-77 709	-121 888	-67 353	-349 562

Rozvojová bilance byla vytvoĭena na základě dohody mezi Ministerstvem financí a KARBON INVEST, a. s. v roce 2004. Výsledné saldo rozvojové bilance zohledňuje nejen náklady a výnosy bytového stĭediska, ale i některé další pĭíjmy a výdaje bez ohledu na jejich dopad do hospodáĭského výsledku. Do 31.12.2005 byly údaje do rozvojové bilance pĭebírány z účetnictví OKD, a.s. a od 1.1.2006 z účetnictví RPG Byty, s.r.o.

Hospodáĭský výsledek je pĭevzat z účetnictví z výsledovky bytového hospodáĭství. Tato výsledovka obsahuje nejen náklady a výnosy externí, ale i vnitropodnikové. Za celou Dobu omezení Společnost vykázala účetní ztrátu z bytového hospodáĭství ve výši 338 mil. Kč. Ztráta byla vykázána v každém roce.

Úpravou na ĭ. A.2 byl hospodáĭský výsledek zvýšen o odpisy, které nejsou peněžním výdajem. Xxxxx A.4 Ostatní obsahuje dotace na úroky z úvěru na opravy panelových domů a změnu stavu opravných položek k pohledávkám, které nejsou obsaženy v hospodáĭském výsledku Bytového hospodáĭství.

Ve sledovaném období byly provedeny investice v celkové výši 582 mil. Kč. Provedené investice pĭedstavují technické zhodnocení bytových domů a bytových jednotek, napĭ. poĭízení nových výtahů a termoregulace.

Ĕ. B.2 Splátky investičních úvěrů obsahuje splátky úvěru na modernizaci a regeneraci panelových domů, které Společnost čerpala na základě dvou smluv o úvěru uzavĭených mezi Českou spoĭitelnou, a.s. a OKD, a.s. dne 7.12.2001. Roční splátky úvěrů činily 21 mil. Kč.

V jednotlivých letech Doby omezení rozvojová bilance byla vždy negativní. Za celé sledované období činí celkové saldo -350 mil. Kč.

Při ověření závazku dle odst. 7.6 (b) smlouvy jsme zjistili tyto nedostatky:

Ukazatel	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009	Celkem
Saldo původní	-48 518	-2 777	-31 317	-77 709	-121 888	-67 353	-349 562
1. Nesprávná alokace nákladů na opravy a udržování	584				1 106		1 690
2. Nesprávné účtování v průběhu roku	1 518	-584	584	394	-374		1 538
3. Položky zaúčtované v rámci roční účetní uzávěrky	-463	-2 003	13	473			-1 980
4. Nevyloučená marže pĭi pĭevodu nákladů mezi divizemi			3 214				3 214
Zjištění celkem	1 639	-2 587	3 811	867	732	0	4 462
Saldo po úpravě	-46 879	-5 364	-27 506	-76 842	-121 156	-67 353	-345 100

Pozn.: Kladné hodnoty by znamenaly snížení negativního salda rozvojové bilance a naopak.

1. Nesprávná alokace nákladů na opravy a udržování

Pĭi ověĭení účtování nákladů na opravy a udržování byly v některých obdobích zjištěny nedostatky v souvislosti s alokací nákladů na bytové a nebytové prostory, a to v pĭípadech, kdy byly prováděny generální nebo částečné opravy u objektů, které obsahují podíl nebytových prostor.

2. Nedostatky pĭi účtování položek v průběhu účetního období

V průběhu ověĭovaného období byly zjištěny nedostatky v pĭiĭazení transakcí jednotlivým stĭediskům a v souvislosti s tím k chybné alokaci nákladů mezi bytové a nebytové hospodáĭství.

Dále docházelo k nesprávnému účtování nákladů z hlediska věcné a časové souvislosti, a to zejména v oblasti tvorby a rušení dohadných položek na nevyfakturované dodávky a v oblasti časového rozlišení nákladů (napĭ. úroky z úvěru a daň z nemovitostí). Tyto transakce byly zaúčtovány do nesprávného období.

3. Nedostatky pĭi doúčtování položek v rámci roční účetní uzávěrky

Společné náklady (správní režie), které nelze jednoznačně pĭiĭadit bytovému hospodáĭství, jsou rozpočítávány na jednotlivé činnosti poměrným způsobem podle alokačního klíče.

Vzhledem k tomu, že termín sestavení rozvojové bilance a jejího pĭedložení Ministerstvu financí pĭedcházel v jednotlivých letech termínu roční účetní uzávěrky, došlo v některých letech k doúčtování položek, které měly být zohledněny v rozvojové bilanci.

Dále v roce 2005 částka 2 mil. Kč pĭedstavuje chybu v alokaci společných nákladů na bytové hospodáĭství.

4. Marže aplikovaná pĭi pĭevodech vnitropodnikových nákladů

Od poloviny roku 2006 jsou vnitropodnikové náklady navyšovány o marži 3,5%. Tato marže by neměla ovlivňovat výsledek hospodaĭení vstupující do rozvojové bilance. Pro sestavení rozvojové bilance za rok 2006 nebyl výsledek hospodaĭení o tuto marži upraven. Z důvodu neprovedení úpravy výsledku hospodaĭení o marži v roce 2006 jsou náklady vyšší o 3.214 tis. Kč.

Shrnutí zjištění

Naše zjištění uvedené výše v ověĭovaném vzorku několika tisíců transakcí byla posouzena a extrapolována na celou populaci na základě statistické metody. Všechny takto extrapolované rozdíly byly následně posouzeny z hlediska celkového dopadu na výsledné saldo rozvojové bilance.

Podle našeho názoru na základě posouzení zjištěných chyb a nedostatků a jejich celkového dopadu na výsledné saldo rozvojové bilance nebyla podmínka neziskovosti bytového hospodáĭství v jednotlivých letech porušena. Celková zjištění ve výši

+4.462 tis. Kč znamenají snížení záporného salda rozvojové bilance z -349.562 tis. Kč na -345.100 tis. Kč.

Od roku 2006 je vrcholové vedení skupiny RPG, které také ĭídí bytové hospodáĭství, zaměstnáno ve společnosti RPG RE Management, s.r.o. Společnost RPG RE Management, s.r.o. pĭefakturovává poměrnou část nákladů spojených s ĭízením bytového hospodáĭství na RPG Byty, s.r.o. V dubnu 2008 společnost RPG RE Management, s.r.o. vyplatila vedení mimoĭádné odměny. Pĭestože nezpochybňujeme oprávněnost ani výši vyplacených odměn, posoudili jsme jejich dopad do výsledného salda rozvojové bilance a podmínka neziskovosti v roce 2008 zůstává splněna i po vyloučení těchto odměn.

Podle našeho názoru nedošlo k porušení závazku vyplývajícího ze smlouvy o koupi akcií ze dne 16.9.2004, odst. 7.6 (b).

Závazek dle odst. 7.6 (c) smlouvy

Změna stavu bytového fondu za období od 1.11.2004 do 1.5.2009

Stav k 1.11.2004 Přírůstky Úbytky Stav k 1.5.2009

Obec	počet domů	počet byt. jedn.	počet domů	počet byt. jedn.	počet domů	počet byt. jedn.	počet domů	počet byt. jedn.
Karviná	1 777	11 690	2	2	287	539	1 492	11 153
Xxxxxxx	1 585	13 952	6	12	15	40	1 576	13 924
Ostrava	1 597	9 229	3	13	31	160	1 569	9 082
Poruba	630	9 695	0	23	0	0	630	9 718
Celkem	5 589	44 566	11	50	333	739	5 267	43 877

Během období od 1.11.2004 do 1.5.2009 došlo k úbytkům a pĭírůstkům v bytovém fondu z důvodu prodejů, demolic, bezúplatných pĭevodů a slučování bytových jednotek. V průběhu této doby celkové pĭírůstky bytových jednotek činily 50 a celkově ubylo 739 bytových jednotek.

Během Doby omezení došlo k pĭevodu vlastnických práv k bytovým domům, což pĭedstavuje 255 bytových jednotek. Podíl prodaných bytových jednotek činí 0,57 %. Tĭetím osobám bylo pĭevedeno celkem pět budov obsahujících 54 bytových jednotek a finské domky pĭedstavující 46 bytových jednotek. Nájemníkům byly prodávány pouze finské domky zahrnující 155 bytových jednotek.

Kupní smlouvy byly uzavĭeny za obvyklých podmínek a prodejní cena vycházela z posudku znalce. Pĭed pĭevodem vlastnického práva na tĭetí osoby byly vždy pĭedmětné nemovitosti nabídnuty k odkupu stávajícímu nájemníkovi.

Podle našeho názoru nedošlo k porušení závazku vyplývajícího ze smlouvy o koupi akcií ze dne 16.9.2004, odst. 7.6 (c).

III. Rozsah prací a omezení

Rozsah a podmínky naší práce byly stanoveny mandátní smlouvou ze dne 20.8.2009 uzavĭenou mezi ČESKÁ REPUBLIKA – Ministerstvo financí a BDO Prima Audit s.r.o., podepsanou Ing. Xxxxxxx Xxxxxx za ČESKÁ REPUBLIKA – Ministerstvo financí a Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxxx a Ing. Vlastimilem Hokrem, CSc. za BDO Prima Audit s.r.o.

V průběhu zakázky jsme provedli šetĭení bodů uvedených v kapitole I. této zprávy.

Audit jsme provedli v souladu s Mezinárodními auditorskými standardy upravujícími audit dodržování smluvních podmínek. Tato zpráva se nezabývá a tudíž nezahrnuje provedení auditu statutární účetní závěrky. Kromě závěrů uvedených v této zprávě nevydáváme žádný jiný výrok týkající se správnosti finančních informací a v této souvislosti nemůžeme podat ani žádná další ujištění.

Informace uvedené v této zprávě spoléhají na pravdomluvnost dotazovaných svědků a na správnost a úplnost prostudované dokumentace. Obdržené informace jsme ale prověĭili z hlediska jejich průkaznosti a jejich vzájemné provázanosti. V odůvodněných pĭípadech jsme požadovali další vysvětlení a podpůrnou dokumentaci.

Naše šetĭení bylo limitováno skutečností, že ověĭení proběhlo v měsících srpen až ĭíjen 2009 zpětně za celou Dobu omezení, tj. od 1.11.2004 do 1.5.2009. Vzhledem k odchodu některých pracovníků ze Společnosti a provedeným organizačním změnám ověĭení podmínky ĭádné správy a údržby bytového fondu v prvních letech trvání závazků bylo méně spolehlivé. Xxxxxx se domníváme, že se podaĭilo zachytit všechny významné skutečnosti probíhající ve Společnosti.

Neprovedli jsme ověĭení klasifikace nákladů mezi opravy a investice, a to vzhledem k tomu, že pĭípadná chyba nemá vliv na výsledné saldo rozvojové bilance.

Nevyjadĭujeme se k metodice nastavení rozvojové bilance pro hodnocení neziskovosti, která byla vytvoĭena na základě dohody mezi Ministerstvem financí a KARBON INVEST, a. s. v roce 2004.

IV. Použité metody

Metody použité k provádění auditu jsme zvolili tak, aby vyhovovaly cílům tohoto auditu.

Audit plnění závazků společnosti RPG INDUSTRIES SE byl zaměĭen na získání co nejvěrnějších informací týkajících se dodržení podmínek čl. 7.6 Zachování bytového fondu smlouvy mezi KARBON INVEST, a.s. a Fondem národního majetku České republiky smlouvu o prodeji akcií OKD, a.s. ze dne 16. záĭí 2004.

Provedli jsme ĭadu analytických procedur, vznesli mnoho dotazů, které byly pro úspěšné dokončení potĭebné. Vybrané položky nákladů jsme ověĭili na účetní doklady. Výsledky těchto procedur jsme vyhodnotili.

Uskutečnili jsme podrobné rozhovory s těmito osobami:

▪ Xxxxx Xxxxx, jednatel RPG Byty, s.r.o.

▪ Xxxx Xxxxx, jednatel RPG Byty, s.r.o.

▪ Xxxxxx Xxx, finanční ĭeditel skupiny RPG Real Estate

▪ Xxxxx Xxxxxx, člen dozorčí rady RPG Byty, s.r.o.

a dále zejména s těmito zaměstnanci:

▪ Ekonomická ĭeditelka RPG Byty, s.r.o.

▪ Group Financial Manager RPG RE Management, s.r.o.

▪ Vedoucí útvaru controlling a NP RPG Byty, s.r.o.

▪ Ĕeditel správy majetku RPG Byty, s.r.o.

V rámci auditu jsme se zabývali rovněž i stížnostmi jednotlivých nájemníků a dále stížnostmi Sdružení nájemníků XXXXXXX.XX, které jsme obdrželi od Ministerstva financí.

Výběr vzorku položek pro ověření Závazku dle odst. 7.6 (b) smlouvy

Postup práce:

1. Stanovení materiality

2. Výběr účtů, které byly pĭedmětem ověĭení

3. Výpočet rozsahu vzorku a výběr vzorku

1. Stanovení materiality

Materialitu byla stanovena jako 1 % z účtu 602 Nájemné za bytové hospodáĭství. Materialita byla vypočtena pro každý rok individuálně a v jednotlivých letech byla proto odlišná.

Odlišně bylo postupováno pouze v roce 2005, kdy byla materialita stanovena jako 0,5 % z účtu 602 Nájemné za bytové hospodáĭství. Nižší materialita v tomto roce byla zvolena z důvodu nízké hodnoty salda rozvojové bilance.

2. Výběr účtů, které byly pĭedmětem ověĭení

Vzorky byly vybrány minimálně ze syntetických účtů, pokud zůstatek syntetického účtu byl vyšší než stanovená materialita.

Vzorky položek byly vybrány i z dalších účtů, pokud jsme to považovali za nutné pro provedení této zakázky.

3. Výpočet rozsahu vzorku a výběr vzorku

Pĭi výběru vzorku jsme postupovali v souladu s BDO Audit Manual. Výběr vzorku z vybraných syntetických účtů byl proveden následovně:

1. Stanovení požadovaného ujištění

2. Odhad počtu chyb ve vzorku

3. Určení faktoru ujištění

4. Určení maximální výše pĭípustné chyby

5. Určení klíčových položek

6. Výpočet rozsahu vzorku

7. Výběr vzorku

Maximální výše pĭípustné chyby byla stanovena jako 75 % materiality. Všechny položky z vybraných účtů nad tuto hranici (klíčové položky) byly ověĭeny.

Ze souboru ostatních položek byla nejprve určena velikost vzorku. Vzorec pro výpočet rozsahu vzorku:

Velikost vzorku = Hodnota souboru v Kč x Faktor ujištění

Přípustná chyba v Kč

Položky pod hranicí klíčových položek byly rozděleny na dvě části podle jejich průměrné hodnoty. Z položek nad tímto průměrem bylo vybráno 70 % položek vzorku a z položek pod průměrem bylo vybráno zbývajících 30 % položek.

Výběr vzorku byl proveden náhodným výběrem v programu IDEA. Minimální rozsah vzorku byl stanoven na úrovni 10 položek.

V. Ověření dílčích podmínek smlouvy

1. Závazek dle odst. 7.6 (a) smlouvy

Popis závazku

7.6 (a) "Kupující se zavazuje zajistit, že Společnost po trvání Doby omezení bude ĭádně spravovat a udržovat bytový fond (budovy s byty, byty, samostatné bytové jednotky) ve vlastnictví Společnosti."

1.1. Vymezení nezbytných procesů řádné správy a údržby

V současné době není zákonem vymezen seznam činností, které by pĭesně definovaly ĭádnou správu bytového fondu.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v § 664 pouze uvádí, že pronajímatel je povinen pĭenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat.

Za obvyklý stav bytového fondu je obecně považován jeho plynulý a bezporuchový provoz a správa. Stav bytového fondu by měl plně respektovat oprávněné zájmy a potĭeby jednotlivých nájemců bytů.

K zajištění obvyklého stavu bytového fondu se v praxi vychází z naĭízení vlády č. 371/2004 Sb. ze dne 19. května 2004, kterým se vydaly vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. V uvedených vzorových stanovách je v článku III. definována správa domu a další činnosti.

Pĭi hodnocení splnění podmínky ĭádné správy a údržby bytového fondu jsme vyšli z tohoto naĭízení vlády. Činnosti uvedené ve vzorových stanovách společenství vlastníků jednotek jsme upravili dle konkrétních podmínek v RPG Byty, s.r.o. (dĭíve OKD, a.s.).

S pĭihlédnutím ke zmíněnému naĭízení vlády za nezbytné činnosti vedoucí k ĭádné správě a údržbě bytového fondu považujeme následující:

Právní činnosti:

▪ uzavírání nájemních smluv

Ekonomické činnosti:

▪ vedení účetnictví bytového fondu

▪ vedení evidence nájemců bytových prostor

▪ pĭedpis nájemného a služeb spojených s bydlením, roční vyúčtování služeb spojených s bydlením a kontrola úhrad nájemného

▪ vymáhání nedoplatků

▪ zajištění komunikace s nájemci

Technické a provozní:

▪ vedení evidence o stavebně - technickém stavu bytového fondu

▪ zajištění běžné a havarijní údržby domů a bytů

▪ zabezpečování revize zaĭízení domů určených platnými pĭedpisy a odstraňování závad vyplývajících z revizních zpráv

▪ návrh, objednávání, pĭejímání a kontrola oprav bytového fondu a jeho zaĭízení a vybavení

▪ zpracování plánu na provedení rozsáhlejších oprav, rekonstrukcí či modernizací bytového fondu

1.2. Ověření nezbytných procesů řádné správy a údržby

1.2.1. Právní činnosti

1.2.1.1. Uzavírání nájemních smluv

Proces uzavírání nájemních smluv je od roku 2006 podrobně upraven v pĭíloze č. 1 ke Směrnici č. 10/2006 ĭeditele Divize Správa majetku RPG Byty, s.r.o. - Zásady a postupy práce pro správce domovního fondu. V pĭedcházejících letech byl tento proces upraven prostĭednictvím Zásad a postupů práce pro správce domovního fondu k realizaci vydaných společností OKD, a.s. dne 20.8.2001.

Proces uzavírání nájemních smluv je detailně upraven formou vývojových diagramů, které upravují evidenci obecných požadavků, ĭešení poptávky na byt a nabídku volných bytů.

Nájmy bytů bytového fondu jsou upraveny tĭemi typy nájemních smluv, a to smlouvou o nájmu bytu na dobu určitou, smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou s automatickou prolongací a smlouvou o nájmu bytu na dobu neurčitou. První dva typy smluv byly ve sledovaném období uzavírány nejčastěji.

Od konce roku 2008 je zaveden proces prověĭování bonity potencionálních nájemníků, a to zejména kvůli probíhající finanční krizi a riziku zhoršení platební morálky. Tento proces prověĭení se ĭídí podle Standardů prověĭování zájemců o pronájem vydaných společností RPG Byty, s.r.o. Obecným pravidlem bonity je, že náklady na bydlení by neměly pĭesáhnout 40 % celkových pĭíjmů domácnosti žadatele. V uvedeném standardu je dále rozveden systém individuálního prověĭení zájemce dle segmentů, které jsou členěny na zaměstnance, OSVČ, studenty, důchodce a ženy na mateĭské dovolené. Aby se pĭedešlo pĭípadnému uzavĭení nové nájemní smlouvy s pĭíbuznými či osobami žijícími ve společné domácnosti s nájemcem, který obdržel výpověď z nájmu bytu pro neplacení nájemného, je vedena evidence o pĭíbuzných a osobách žijících s nájemcem ve společné domácnosti. Pokud po prověĭení zájemce nesplní daná kritéria k nájmu požadovaného bytu, hledají se ĭešení jiná napĭ. menší byt, jiná lokalita apod.

Do roku 2008 rozhodovala o uzavĭení nájemní smlouvy Bytová komise. V současnosti je uzavírání smluv v kompetenci Obchodního oddělení, pĭičemž jsou uzavírány pouze smlouvy na dobu určitou s tržním nájemným.

Ověĭili jsme uplatňované vzory smluv o nájmu bytu. Smlouvy jsou uzavírány v souladu s platnou legislativou a za obvyklých podmínek.

1.2.2. Ekonomické činnosti

1.2.2.1. Vedení účetnictví bytového fondu

Účetnictví bytového fondu je vedeno po celou Dobu omezení, tj. v období od 1.11.2004 do 1.5.2009, v programu SAP/R3. V pĭípadě legislativních změn je tento program pravidelně aktualizován. Každoročně je prováděna inventarizace účtového rozvrhu.

Evidence majetku, nájemníků, plateb za nájemné a služby a ročního vyúčtování je vedena v programu SMIS. Tento program je využíván po celou Dobu omezení. Údaje z programu SMIS jsou pravidelně pĭeváděny a zaúčtovány do programu SAP/R3.

Bytové hospodáĭství bylo sledováno odděleně od ostatních činností Společnosti, tj. v rámci samostatných nákladových stĭedisek. Nákladová stĭediska jsou specifikována v interním pĭedpisu, který byl pravidelně aktualizován. Společné náklady a výnosy byly rozdělovány na stĭediska poměrným způsobem podle stanoveného alokačního klíče, který je popsán v kapitole 2. Závazek dle odst. 7.6 (b) smlouvy.

Účetním obdobím je kalendáĭní rok. Účetní závěrka Společnosti byla každoročně ověĭována auditorskou společností KPMG Česká republika Audit, s.r.o., s výrokem bez výhrad. Ověĭení období leden – duben 2009 bude pĭedmětem auditu účetní závěrky k 31.12.2009.

Pro oddělené sledování transakcí bytového hospodáĭství považujeme systém evidence a nastavení účetnictví Společnosti za dostatečné.

1.2.2.2. Vedení evidence nájemců bytových prostor

Evidence nájemců bytových prostor a uživatelů nebytových prostor je vedena v programu SMIS, který vytvoĭila společnost OKD, a.s. Uvedený software obsahuje samostatný modul pro evidenci nájemců. V tomto modulu jsou uvedeny tyto informace:

▪ jméno nájemce a další identifikační údaje

▪ způsob nabytí bytu

▪ typ nájemného

▪ datum uzavĭení smlouvy o nájmu

▪ jména spolunájemníků

▪ název a adresa zaměstnavatele

▪ rozpočet ploch místností bytu a technické parametry bytu

▪ výše nájemného a služeb spojených s užíváním bytu

▪ evidence plateb za nájemné a služby a kauce

▪ vybavení bytu a informace o pĭípadném technickém zhodnocení

▪ zda byla podána výpověď z nájmu

▪ a další

Evidence nájemců obsahuje informace o současných nájemcích i nájemcích dĭívějších. Tato evidence je rovněž využívána pĭi prověĭování potencionálních nájemců.

Souhrnným výstupem z evidence nájemců je evidenční list.

Evidence nájemců je aktualizována zejména prostĭednictvím klientských center. Více viz bod 1.2.2.5. Zajištění komunikace s nájemci. Po provedení změny nájemce vždy obdrží aktualizovaný evidenční list k odsouhlasení údajů.

Byly nám pĭedloženy výstupy z modulu pro evidenci nájemců a evidenční listy. K pĭedloženým výstupům nemáme pĭipomínky, dokumenty obsahují nezbytné náležitosti a další doplňující údaje.

1.2.2.3. Předpis nájemného a služeb spojených s bydlením, roční vyúčtování služeb spojených s bydlením a kontrola úhrad nájemného

Pĭedpis nájemného a služeb spojených s užíváním bytu je podrobně uveden na evidenčním listu nájemce, který je v pĭípadě změn jednotlivým nájemníkům zasílán.

Výše nájemného je stanovena na základě uzavĭené smlouvy o nájmu. Výše záloh na služby spojené s užíváním bytu je stanovena podle vyúčtování služeb spojených s bydlením z pĭedchozího zúčtovacího období.

Pĭedmětem vyúčtování služeb spojených s bydlením jsou pĭedevším dodávky tepla a TUV, vodné, stočné a osvětlení společných prostor. Nejvýznamnějšími dodavateli služeb jsou NWR Energy, Havíĭovská teplárenská společnost, Ostravské vodárny a kanalizace, Dalkia a ČEZ.

Termín vyúčtování služeb spojených s bydlením je vždy do dne 30.4. následujícího roku. Vyúčtování provádějí zaměstnanci administrativního centra v programu SMIS, modulu vyúčtování. Modul vyúčtování obsahuje rovněž kontrolní sestavy, na základě kterých je prováděn kontrolní pĭepočet vyúčtování.

Úhrada nájemného a služeb spojených s bydlením může probíhat v několika formách, a to pĭíkazem k úhradě, pĭes SIPO, sporožirový účet, srážkou ze mzdy nebo úhradou do pokladny.

Každý den jsou v inkasním oddělení pĭijaté platby pĭiĭazovány k pĭedpisu nájmu v programu SMIS a následně nahrávány do programu SAP/R3.

Ověĭili jsme způsob a postup vyúčtování služeb spojených s bydlením za jedno vybrané období a neshledali jsme významné nedostatky. Vyúčtování služeb je prováděno dle vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 477/2006 Sb., o stanovení způsobu rozdělení nákladů za dodávku tepelné energie pĭi společném měĭení množství odebrané tepelné energie na pĭípravu teplé užitkové vody pro více odběrných míst a vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotĭebitele.

1.2.2.4. Vymáhání nedoplatků

Společnost RPG Byty, s.r.o. považuje informace uvedené v kapitole Vymáhání nedoplatků za pĭedmět obchodního tajemství. Plné znění kapitoly je z toho důvodu pro veĭejnost znečitelněno a uvádíme pouze její obecný popis.

Obecný popis kapitoly

Kapitola Vymáhání nedoplatků obsahuje zejména proces vymáhání pohledávek a pĭehledy dlužného nájemného.

Po celou Dobu omezení, tj. v období od 1.11.2004 do 1.5.2009, se proces vymáhání nedoplatků neustále zdokonaloval.

Společnost vede evidenci dlužného nájemného a počty dlužníků. Dlužné nájemné má ve srovnání s minulým rokem rostoucí tendenci. Nejvyšší počet dlužníků eviduje oblast klientského centra Ostrava a nejvyšší dluh na osobu pĭipadá na oblast klientského centra Poruba.

Nastavený systém vymáhání nedoplatků považujeme za vhodný.

K 30.4.2009 eviduje Společnost celkem 4.504 nájemníků s dlužným nájemným ve výši celkem 55.247 tis. Kč. V letech 2008 a 2009 vzniklo dlužné nájemné ve výši 41.504 tis. Kč, což odpovídá 75 % z celkového dlužného nájemného.

1.2.2.5. Zajištění komunikace s nájemci

Pro zajištění komunikace správce bytového fondu s nájemci je zĭízeno několik komunikačních kanálů.

Klientská centra

Jedním z komunikačních kanálů jsou klientská centra. Klientská centra jsou v provozu po celou Dobu omezení. Vyskytují se v Ostravě, Porubě, Karviné a Havíĭově. V klientských centrech pracuje v současné době celkem 17 administrativních pracovníků. Každé centrum má vlastní provozní dobu, je zde uplatňován pĭepážkový pĭístup a od počátku roku 2009 rovněž vyvolávací systém. V klientských centrech mohou nájemci hlásit napĭíklad změny v počtu spolunájemníků, podat výpověď z nájmu bytu, zadat požadavek na výměnu bytu nebo změnu ve smlouvě o nájmu bytu či informovat se o možném postupu v konkrétní situaci. V klientských centrech je pro každého nájemce rovněž vedena tzv. „kapsa nájemce“, do které jsou ukládány veškeré změny spojené s nájmem bytu či stížnosti, žádosti, podněty a ostatní podání. Každý měsíc je tvoĭen report o činnosti klientských center, který je projednán

na schůzi vedení. Report obsahuje seznam aktuálních informací podávaných nájemníkům a údaje z provozu klientských center. Dále je v něm hodnocen počet obsloužených klientů a od doby zavedení vyvolávacího systému rovněž průměrná čekací doba.

Porovnání počtu obsloužených klientů za období 1/2008 - 4/2009 dle klientských center

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

1 500

1 000

500

XX Xxxxxxx KC Karviná KC Ostrava KC Poruba

Počet klientů

I.08

II.08

III.08

IV.08

V.08

VI.08

VII.08

VIII.08

IX.08

X.08

XI.08

XII.08

I.09

II.09

III.09

IV.09

Pozn.: Návštěvnost klientských center byla sledována od roku 2008.

Průměrný počet obsloužených klientů za měsíc pĭipadající na jedno klientské centrum činí 1.840 klientů. Nejvíce klientů bylo měsíčně obslouženo v klientském centru Havíĭov, a to 2.210 zákazníků.

Zvýšený počet obsloužených klientů v měsíci květnu 2008 byl způsoben dotazy k vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2007. Vyúčtování služeb má být nájemníkům každoročně zasíláno nejpozději k 30.4.

Ke zvýšení obslužnosti v měsíci ĭíjnu 2008 vedlo rozeslání jednostranných oznámení o navýšení nájemného. Tato oznámení byla rozesílána do 30.9.2008.

V měsíci lednu 2009 došlo ke zvýšení obslužnosti z důvodu hlášení odečtu vodoměrů a rozeslání nových evidenčních listů. K tomuto zvýšení pĭispěly i reakce na distribuci časopisu Bydlíme.

Průměrná čekací doba v klientském centru za období od 1/2009 do 4/2009 v [h:mm]

Klientské centrum Průměr

KC Havíĭov 0:25

KC Karviná 0:16

KC Ostrava 0:20

KC Poruba 0:04

Od doby zavedení vyvolávacího systému, tj. od 1.1.2009, je vedena evidence průměrné čekací doby. Nekratší čekací dobu v délce 4 minuty zaznamenalo klientské centrum Poruba a nejdelší klientské centrum Havíĭov, a to v délce 25 minut.

Zákaznická linka

Počet zodpovězených telefonických hovorů

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

Zodpovězené hovory

Počet hovorů

Druhým komunikačním kanálem je zákaznická linka. Zákaznickou linku v současné době obsluhuje 5 pracovníků. Zaměstnanci zákaznické linky vyĭizují mimo telefonních dotazů i emailové dotazy. Nájemci se na ni mohou obracet zejména s obecnými dotazy, hlášením nutnosti oprav či výskytu poruch. Zákaznická linka funguje již dva roky. Veškeré hovory jsou zaznamenány do zásobníku požadavků, následně vyhodnocovány či pĭedávány referentům technické správy k ĭešení. Každý měsíc je tvoĭen report o činnosti zákaznické linky, který je projednán na schůzi vedení. Report obsahuje porovnání celkového počtu zodpovězených požadavků za uplynulé měsíce, rozdělení dle druhu požadavků a vývoj obslužnosti zákaznické linky.

I.08

II.08

III.08

IV.08

V.08

VI.08

VII.08

VIII.08

IX.08

X.08

XI.08

XII.08

I.09

II.09

III.09

IV.09

Využití zákaznické linky každoročně roste. Počet zodpovězených hovorů za měsíc leden 2008 činil 233 a za měsíc duben 2009 činil již 3.227 hovorů. Jak je z grafu patrné, od roku 2009 byl o zákaznickou linku zaznamenán zvýšený zájem.

V měsíci lednu 2009 došlo k personálnímu posílení zákaznické linky a k pĭijetí technických opatĭení za účelem zvyšování obslužnosti. Nájemci byli Společností rovněž v průběhu roku 2008 různými komunikačními kanály informováni o tom, že je možné intenzivněji využívat telefonickou formu komunikace.

Srovnání zodpovězených a nezodpovězených hovorů za období

8 000

6 000

4083

4 000

2 000

1733

3302

3897

3523

3227

II.09

III.09

IV.09

Zodpovězené hovory Nezodpovězené hovory

Počet hovorů

Pozn.: Za pĭedchozí měsíce evidence nezodpovězených hovorů nebyla vedena.

Srovnání příchozích a zodpovězených e-mailů

1 200

1 000

800

600

400

200

935

879

964

849

668

719

733

571

I.09

II.09

III.09

IV.09

Pĭíchozí e-maily Zodpovězené e-maily

Počet e-mailů

Spolu se zvýšeným zájmem využívání zákaznické linky klesala schopnost zodpovědět všechny hovory. V měsíci bĭeznu i dubnu pĭesahuje počet nezodpovězených dotazů dotazy zodpovězené, je zodpovězeno méně než 50 % hovorů. V těchto dvou měsících bylo zvýšené množství volajících zapĭíčiněno ukončením Doby omezení a s tím spojenou obavou o pokračující stav. V souvislosti s tím se zvýšil také počet žádostí o odkup bytů. V návaznosti na zvýšení počtu volajících Společnost pĭijala opatĭení ke zvýšení obslužnosti zákaznické linky spočívající primárně v personálním posílení a v souvislosti s tím i ke zvýšení počtu dostupných linek. V srpnu a záĭí 2009 se situace zlepšila a podíl nezodpovězených hovorů na celkovém počtu byl pĭibližně 14 %.

V pĭípadě e-mailové komunikace jsou zodpověděny vždy téměĭ všechny dotazy. Nezodpovězené dotazy jsou vyĭizovány v následujícím měsíci.

Havarijní linka

Pro odstraňování poruch a havárií v domech je zĭízena havarijní linka s nepĭetržitým provozem. Hlášení na havarijní linku jsou techniky havarijní služby vyhodnocována z hlediska závažnosti a priorit. Všechna hlášení jsou zaznamenávána na tzv. svodky

poruch. Na svodkách poruch je uveden čas pĭijetí hlášení, čas zahájení prací, čas odstranění či zajištění poruchy, lokalita, nájemník s telefonickým kontaktem, pĭesné místo poruchy, specifikace poruchy, realizující firma, číslo objednávky a poznámky. Havarijní linka i zákaznická linka jsou vzájemně propojeny a v pĭípadě, že nájemce využije nesprávnou linku, je pĭepojen či odkázán na jiný komunikační kanál.

Průměrné časy ĭešení havárie nahlášené na havarijní linku za období od 1/2009 do 4/2009 v [h:mm]

	1/2009	2/2009	3/2009	4/2009
Průměrný čas dojezdu	2:50	1:25	0:58	1:14
Průměrná délka odstranění havárie	5:50	1:48	1:40	1:08
Průměrná délka od nahlášení po zajištění	6:37	3:13	2:58	2:26
Časopis Bydlíme

Dalším z komunikačních kanálů je časopis Bydlíme. Tento časopis je vydáván čtvrtletně. Obsahuje informativní články, které se pĭedevším týkají prevence neplacení nájemného, pĭipomínání povinností nájemců, poskytování rad v oblasti bydlení, sdělování novinek, odpovědi na nejčastější dotazy nájemců a další. Uvedený časopis dále uvádí kontakty na zĭízené komunikační kanály.

Internet

Informace může nájemce získat rovněž i z internetové stránky xxx.xxxxxxx.xx, kde jsou uvedeny aktuální informace, časopisy Bydlíme ve formátu .pdf, kontakty na další komunikační kanály, formuláĭe, odpovědi na nejčastější dotazy a další.

Veškeré podané stížnosti, podněty, žádosti a ostatní podání vyĭizuje od roku 2007 Oddělení kontroly péče o nájemníky. V oddělení jsou zaměstnáni tĭi pracovníci. Dĭíve tuto činnost zastĭešovala klientská centra. Činnost Oddělení kontroly péče o nájemníky je upravena směrnicí č. 2/2008. Oddělení je povinno prošetĭit veškeré skutečnosti uvedené v podání, shromáždit potĭebný materiál, vyslechnout dotčené osoby, pĭípadně vyžádat si potĭebná stanoviska a vyĭídit daný podnět.

Komunikace s nájemci je zajištěna vhodnými typy komunikačních kanálů.

Ověĭili jsme průměrný měsíční počet obsloužených nájemníků a průměrnou čekací dobu v klientském centru. Provoz a kapacity klientského centra považujeme za dostatečné, avšak ve výjimečným pĭípadech může docházet k nepĭiměĭeným čekacím dobám.

Z analýzy počtu zodpovězených a nezodpovězených hovorů zákaznické linky, byla zjištěna nedostatečná kapacita pro pĭijímání telefonních hovorů. V měsících bĭezen a duben 2009 bylo zodpovězeno méně než 50 % hovorů. V návaznosti na tuto skutečnost Společnost pĭijala opatĭení ke zvýšení obslužnosti zákaznické linky a v současnosti se počet nezodpovězených hovorů snižuje.

V měsíci lednu pĭesáhl průměrný čas dojezdu k místu havárie interně stanovenou reakční dobu.

Časopis Bydlíme a internetové stránky slouží pĭedevším k podávání všeobecných informací a novinek.

1.2.3. Technické a provozní činnosti

1.2.3.1. Vedení evidence o stavebně – technickém stavu bytového fondu

Evidence stavu majetku je vedena v programu SMIS.

Bytové domy jsou členěny podle typu na panelový, zděný, dĭevěný a jiný a bytové jednotky dle kategorie. Ke každému domu je veden tzv. passport. Tento passport obsahuje stavebně – technické informace, napĭ. plochu domu, rozměry domu, počet bytů, nebytové prostory, společné prostory, druhy krytin, klempíĭské prvky, komíny, fasády, podlahy, sklepy, okna, dveĭe, stropy, obklady stěn a stropů, tesaĭské a truhláĭské konstrukce, zámečnické konstrukce, izolace, malby, nátěry, vodoinstalace, kanalizace, plynoinstalace, elektroinstalace, ústĭední vytápění, revize aj. U každé položky je uveden rok poĭízení, rok poslední opravy a poznámky.

Inventurní soupis domů a bytů podle typu domu ke dni 1.5.2009

domů		I.	II.	III.	IV.
Panelový	804	14 219	25	0	0	14 244
Zděný	3 405	22 241	4 502	803	566	28 112
Jiný	10	36	7	0	0	43
Dĭevěný	1 048	138	1 092	243	5	1 478
Celkem	5 267	36 634	5 626	1 046	571	43 877

Typ domu Počet bytových

Kategorie bytů

Celkem bytů

Členění bytových jednotek dle kategorií

2% 1%

13%

84%

I. kategorie

II. kategorie

III. kategorie

IV. kategorie

Bytové portfolio tvoĭí z největší části zděné bytové domy. Z celkového počtu 43.877 bytových jednotek je 36.634, tj. 84 %, bytových jednotek první kategorie.

Inventurní soupis domů a bytů dle oblastí ke dni 1.5.2009

Typ

Karviná Havířov Ostrava Poruba Celkem

domu	domy	byty	domy	byty	domy	byty	domy	byty	domy	byty
Xxxxxxx	259	458	225	370	514	551	50	99	1 048	1 478
Panelový	255	4 236	280	4 194	84	1 995	185	3 819	804	14 244
Zděný	973	6 451	1 065	9 324	972	6 537	395 5 800 3 405 28 112
Jiný	4	7	6	36			10 43
Celkem	1 491	11 152	1 576	13 924	1 570	9 083	630 9 718 5 267 43 877

Nejvíce bytových jednotek leží v oblasti Havíĭov. Dĭevěné domy jsou nejvíce zastoupeny v oblasti Ostrava, panelové a zděné v oblasti Havíĭov.

Passporty bytových domů dokumentující stavebně – technický stav bytového fondu jsou podrobně zpracovány a aktualizovány Útvarem technické správy. K této evidenci nemáme významné pĭipomínky.

1.2.3.2. Zajištění běžné a havarijní údržby domů a bytů

Běžnou i havarijní údržbu zajišťuje Útvar technické správy RPG Byty, s.r.o. V uvedeném útvaru je v současné době zaměstnáno 23 techniků a 5 specialistů na volné byty. Bytové portfolio je rozděleno na 23 bytových obvodů a na každý obvod pĭipadá jeden technik. Specialisté na volné byty se zabývají realizací oprav a renovací volných bytů.

Podle vyjádĭení RPG je počet specialistů na volné byty stanoven na základě rozsáhlosti a náročnosti činností, které musí být provedeny, tj. identifikace požadavku na opravu volného bytu, stanovení rozpočtu, zadání opravy, sledování a pĭevzetí opravy, pĭíprava podkladů pro Obchodní oddělení a další. Správa a údržba obsazených bytů pĭedstavuje obsahově i časově jiný proces, neboť některé činnosti jsou zajišťovány externě.

O nutnosti zajištění běžné či havarijní údržby může nájemce informovat vlastníka prostĭednictvím některého z vymezených komunikačních kanálů, a to zejména prostĭednictvím zákaznické linky nebo havarijní linky.

Do Zásobníku požadavků, interního programu společnosti RPG Byty, s.r.o., jsou chronologicky zaznamenány všechny pĭijaté požadavky nájemníků. Tyto požadavky jsou následně zkontrolovány technikem, který rozhodne o dalším postupu. Ověĭuje se, zda se jedná o havárii, o výměnu na náklady nájemce dle naĭízení vlády č. 258/1995 Sb. či o běžnou opravu a údržbu hrazenou vlastníkem nemovitosti. V pĭípadě, že se jedná o výměnu na náklady nájemce, nájemce je poučen o naĭízení

vlády č. 258/1995 Sb. a požadavek není dále šetĭen. Do programu Helpdesk jsou dále zadány konkrétní požadavky na realizaci oprav a služeb technikem. Technik zde specifikuje požadavek včetně pĭedpokládané výše rozpočtu, v systému je zaznamenávána historie a termíny realizace každého požadavku.

Dále dochází rovněž k pravidelné kontrole stavu bytového fondu. Zaměstnanci Útvaru technické správy kontrolují oblasti bytového fondu a posuzují blížící se nutnost oprav, jejich rozsáhlost a závažnost. Potĭeby opravy či údržby zapisují do programu HelpDesk.

Vyhotovovány jsou rovněž technické a věcné posudky investic a velkých oprav, roční plány stavebních, technologických a strojních oprav, stavebních, technologických a strojních investic, služeb a demolic. Na základě těchto posudků pak nejčastěji dochází k opravám stĭech, balkonů, fasád, výtahů, oken, vodovodů a kanalizací, zdravotechniky a dalších.

Měsíčně dochází ke zpracovávání údajů o plnění plánu investic, oprav, demolic a služeb za celý bytový fond.

Nastavení systému evidence požadavků, tj. sytému Zásobníku požadavků a HelpDesku, pro evidenci a realizaci oprav a služeb považujeme za dostatečné.

Na základě provedené analýzy stížností a z toho vyplývající doby ĭešení běžné údržby považujeme počet techniků ve výši 23 za nízký. Pĭijetí nových techniků by však bylo spojeno se zvýšením nákladů na správu, čímž by došlo ke snížení disponibilních prostĭedků na provádění oprav a udržování.

1.2.3.3. Zabezpečování revize zařízení domů určených platnými předpisy a odstraňování závad vyplývajících z revizních zpráv

Pro evidenci revizí zaĭízení domů je používán program HelpDesk. V programu je vedena databáze objektů spolu s databází revizí určených právními pĭedpisy. Každá sestava konkrétní revize obsahuje položkový seznam bytových domů včetně adres, uvedení bytového obvodu a data provedení poslední revize. Z každé provedené revize jsou uloženy zprávy a k tomu pĭípadné záznamy o odstranění závad z revizních zpráv.

Níže je uveden popis revizí, které jsou na bytovém fondu prováděny.

V souladu s vyhláškou č. 111/1981 Sb., je prováděno čištění komínů. Čištění komínů je konáno 4x ročně.

Podle ČSN č. 331500 je nutné provádět revize elektrických zaĭízení. Lhůta jejich kontroly je jedenkrát za 5 let. Pĭi ověĭování revizí bylo zjištěno, že elektrické zaĭízení v domech obsahuje v některých pĭípadech závady, které je pro ĭádný provoz zaĭízení

nutné odstranit. Ze záznamů o odstranění závad vyplynulo, že tyto závady jsou postupně odstraňovány.

Revize hromosvodů je prováděna podle ČSN 33 1500 (34 1390), která stanovuje lhůtu pro provedení revize u objektů bez nebezpečí výbuchu (tĭída A) ve lhůtě pěti let. Pĭi revizích byla pĭevážná část hromosvodů schopná provozu a v pĭípadě zjištění nedostatků byly tyto nedostatky postupně odstraněny a vyhotoveny záznamy o odstranění závad.

Povinnost provádět revize a kontroly plynového zaĭízení určuje vyhláška ČUBP č. 85/1978 Sb. Termíny pro provádění revizí jsou stanoveny ČSN 38 64 05, a to v pĭípadě provozní revize plynového zaĭízení jedenkrát za 3 roky a v pĭípadě kontroly plynového zaĭízení jedenkrát ročně s výjimkou roku, kdy je prováděna provozní revize.

Vyhláška č. 246/2001 Sb. stanovuje podmínky požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru. V souvislosti s tím upravuje podmínky pro kontrolu hasicích pĭístrojů, kontrolu požárních klap a preventivní požární prohlídky. Z pĭedložených revizních zpráv bylo zjištěno, že stav odpovídá platné legislativě s výjimkou hasicích pĭístrojů. Hasební prostĭedky se v některých pĭípadech v domech vůbec nevyskytují nebo nejsou způsobilé provozu. Po jejich doplnění a uvedení do souladu s legislativou opětovně dochází k jejich úbytku či poškozování.

V roce 2009 byla na základě iniciativy Sdružení nájemníků XXXXXXX.XX provedena Hasičským záchranným sborem Moravskoslezského kraje tematická požární kontrola v bytových domech, a to na území okresu Ostrava ve dnech 5. a 13.3.2009, na území okresu Karviná ve dnech 19. a 20.3.2009 a na území okresu Frýdek-Místek dne 23.3.2009. Tematická požární kontrola byla provedena ve smyslu ustanovení § 31 odst. 1 písm. a) a h) a § 35 písm. a) a c) zákona č. 133/1985 Sb., o požární ochraně a § 45 odst. 1 písm. b) vyhlášky č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru. Cílem kontroly bylo prověĭit dodržování povinností stanovených pĭedpisy o požární ochraně. Pĭedmětem fyzické kontroly bylo 39 bytových domů. U některých domů byly pracovníky Hasičského záchranného sboru shledány nedostatky, zejména poškozené nástěnné hydranty. Další zjištění se týkala volných únikových cest. V únikových cestách byl umístěn nábytek a došlo k uzamykání zadních (únikových) dveĭí. Opatĭení z těchto komplexních tematických kontrol Hasičským záchranným sborem Moravskoslezského kraje byla splněna.

Servisní prohlídky výtahů jsou prováděny podle ČSN 27 4002 a ČSN 27 4007. Uvedené normy upravují lhůty k provádění zkoušek a prohlídek výtahů. Lhůta provádění provozních prohlídek činí 2 týdny, lhůty provádění odborných prohlídek u výtahů

I. kategorie činí 3 měsíce a u výtahů II. kategorie činí 2 měsíce, lhůta provádění odborných zkoušek činí 3 roky a lhůta provádění inspekčních prohlídek osobních výtahů činí 6 let. Ze vzorku servisních knížek bylo ověĭeno, že stav výtahů je v souladu s platnou legislativou.

Podle zákona č. 505/1990 Sb. o metrologii je pro vodoměry na teplou užitkovou vodu stanovena doba platnosti ověĭení na 4 roky a pro vodoměry na studenou vodu na 6 let. Na vybraném vzorku revizí bylo potvrzeno, že vodoměry na teplou a studenou užitkovou vodu odpovídají platné legislativě.

Povinností vlastníka v letních měsících je rovněž provádět údržbu, kosení trávy a likvidaci odpadu z pozemků. V zimních měsících se jedná pĭedevším o údržbu chodníků pĭilehlých k nemovitostem. Tyto povinnosti vyplývají ze zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích a jeho prováděcí vyhlášky č. 104/1997 Sb. V systému HelpDesk je vedena evidence, u kterých bytových domů byla provedena letní a zimní údržba, kosení trávy a další.

Zákonnou povinností je také kontrola leteckého výstražného zaĭízení. Umístění leteckého výstražného zaĭízení na budově vyplývá ze schválené projektové dokumentace a platných pĭedpisů pro stavbu budov. Realizované tĭíměsíční kontroly vyplývají z pokynů výrobců zaĭízení a doporučení pro správu nemovitostí.

Na vzorku provedených revizí bylo ověĭeno, že revize zaĭízení domů určené právními pĭedpisy jsou zabezpečeny a prováděny.

Z revizí elektrických zaĭízení vyplynulo, že elektrické zaĭízení nebylo v některých pĭípadech schopné provozu nebo obsahovalo závady, ty jsou ale následně odstraňovány.

Kontroly požární bezpečnosti jsou pravidelně realizovány v souladu s platnými právními pĭedpisy. Z ověĭené dokumentace je zĭejmé, že hasební prostĭedky se v některých pĭípadech v domech vůbec nevyskytují nebo nejsou způsobilé provozu. Po jejich doplnění a uvedení do souladu s legislativou opětovně dochází k jejich úbytku či poškozování.

Z analýzy stížností nájemníků bylo zjištěno, že rampouchy vznikající na bytových domech a balkonech nejsou vždy odstraňovány.

1.2.3.4. Návrh, objednávání, přejímání a kontrola oprav bytového fondu a jeho zařízení a vybavení

Společnost RPG Byty, s.r.o. považuje informace uvedené v kapitole Návrh, objednávání, pĭejímání a kontrola oprav bytového fondu a jeho zaĭízení a vybavení za pĭedmět obchodního tajemství. Plné znění kapitoly je z toho důvodu pro veĭejnost znečitelněno a uvádíme pouze její obecný popis.

Obecný popis kapitoly

Kapitola Návrh, objednávání, pĭejímání a kontrola oprav bytového fondu a jeho zaĭízení a vybavení obsahuje popis procesu:

▪ zjišťování potĭeby oprav,

▪ stanovování cen či sestavování rozpočtu,

▪ schvalovací proces a

▪ zajišťování

drobné údržby, oprav volných bytů a jmenovitých akcí a rekonstrukcí.

Společnost zpracovává plán oprav. Podle stupně důležitosti jsou naplánovány akce, jejichž provedení je nezbytně nutné z důvodu bezpečného užívání, dále je realizována běžná údržba, opravy volných bytů, jmenovité akce a ze zbylé části rozpočtu jsou provedeny komplexní opravy.

Na základě technických a věcných posudků investic a oprav jsou stanoveny roční plány oprav a roční plány investic. Plány jsou schvalovány vrcholovým vedením Společnosti.

Kapitola rovněž obsahuje popis realizace tendru na dodavatele a proces výběru dodavatele.

Nastavený systém navrhování, objednávání, pĭejímání a kontroly oprav bytového fondu a jeho zaĭízení a vybavení je v souladu s ĭádnou správou a údržbou bytového fondu.

1.2.3.5. Zpracování plánu na provedení rozsáhlejších oprav, rekonstrukcí či modernizací bytového fondu

Společnost zpracovává plány provedení rozsáhlejších oprav, rekonstrukcí a modernizací bytového fondu. Byly pĭedloženy strategické plány pro roky 2010, 2011 a 2012 a jmenovité akce pro rok 2010.

Plán strategických akcí pro rok 2010 vychází zejména z technického stavu objektů a snahy pokrýt rovnoměrně všechna hlavní centra bytového fondu RPG a z podnětů samotných nájemníků. Obsahuje pĭedevším opravy vstupů do objektů, sanace balkonů, generální opravy stĭech, výměny oken a vstupních dveĭí, opravy izolací a armatur na rozvodech ústĭedního topení, opravu vnitĭních omítek, obnovu elektroinstalace, osazení nových zvonků, domovních telefonů, poštovních schránek a další. Plán strategických akcí vychází z pĭedpokladu trvání běžného stavu hospodaĭení a běžného průběhu rekonstrukcí, nezohledňuje negativní působení vnějších sil a jiných neočekávaných změn, které by mohly mít výrazný či nepĭíznivý dopad na hospodaĭení Společnosti.

Dále byl stanoven plán jmenovitých akcí pro rok 2010. Plán jmenovitých akcí vychází z technického stavu domů, pĭičemž neprovedení těchto oprav by mohlo vést ke zhoršení stavu či potenciálnímu vzniku škod.

Plán jmenovitých akcí pro rok 2010 v tis. Kč

Stavební akce	Opravy	Investice	Celkem
Stĭechy	34 050	7 150	41 200
Zdravotechnika	23 400		23 400
Elektro	5 800		5 800
Plyn	5 350		5 350
Balkony	9 540		9 540
Vodovody a kanalizace	2 350	14 150	16 500
Okna	13 200		13 200
Výtahy		15 350	15 350
Fasády	3 600	27 800	31 400
Jmenovité akce celkem	97 290	64 450	161 740
Města	6 000		6 000
Celkem	103 290	64 450	167 740

Pozn.: Města – akce prováděné ve spolupráci s městem.

Zdravotechnika – opravy vnitĭních svislých i ležatých rozvodů studené a teplé vody, odpadového potrubí a výměny zaĭizovacích pĭedmětů.

Plán na provedení rozsáhlejších oprav, rekonstrukcí či modernizací bytového fondu je vyhotovován a každoročně aktualizován. Pro rok 2010 je v rámci jmenovitých akcí plánováno vynaložit celkem 168 mil. Kč. Společnost RPG Byty, s.r.o. pokračuje v dĭíve započatém zlepšování bytového fondu i po skončení Doby omezení.

Podle našeho názoru realizace nám pĭedložených plánů povede k výraznému zlepšování bytového fondu.

1.3. Správa a údržba bytového fondu

1.3.1. Zhodnocení bytového fondu

Systém regulace nájemného v České republice neumožňuje získání dostatečných finančních prostĭedků pro rozsáhlé opravy bytového portfolia. Nízká výše regulovaného nájemného, která činila v období od ledna 2005 do dubna 2009 v průměru 22,8 Kč na m2, nemohla pokrýt v jednotlivých letech všechny potĭeby v oblasti oprav a investic. Společnost je proto pĭi regeneraci bytového fondu nucena postupovat podle pĭedem stanovených priorit. Prostĭedky získané z nájmu jsou alokovány v následujícím poĭadí:

1) Splnění zákonných podavků a zajištění bezpečného užívání bytů

2) Havarijní opravy, odstraňování poruch

3) Opravy běžných závad v užívaných bytech a závad v bytových domech

4) Plánované opravy a investice většího rozsahu (jmenovité akce)

5) Investiční programy (komplexní rekonstrukce, okna, estetizace atd.)

Během doby trvání privatizačního závazku Společnost vynaložila do oprav a investic významné finanční prostĭedky:

▪ výměna či oprava oken u 8.400 bytových jednotek,

▪ zateplení fasád domu u více než 300 bytových domů,

▪ estetizace (výměna vstupních dveĭí, úprava společných prostor, zvonková tabla a další) u více než 13.700 bytových jednotek,

▪ oprava balkonů u 5.600 bytových jednotek,

▪ oprava stĭechy bytových domů zahrnujících 8.600 bytových jednotek.

Společnost RPG Byty, s.r.o. pĭedpokládá zlepšování bytového fondu i v následujících letech. Společnost má zpracovanou investiční strategii oprav bytového fondu. Po dokončení investičního plánu pro rok 2010 – 2012 bude:

▪ uskutečněna výměna starých oken za nová u 21.200 bytových jednotek,

▪ opraveny fasády domů obsahující 8.100 bytových jednotek,

▪ provedena estetizace společných prostor u 32.980 bytových jednotek,

▪ uskutečněna oprava balkonů u 9.400 bytových jednotek,

▪ provedena oprava stĭech u 12.400 bytových jednotek.

Na konci roku 2012 bude 15 % celého portfolia bytového fondu po celkové rekonstrukci.

1.3.2. Strategie Společnosti

Společnost má stanovenou investiční strategii a pĭístup k opravám. Cílem strategie je udržovat a zvyšovat kvalitu bytového fondu s pĭihlédnutím ke stavu domů, bonitě jednotlivých lokalit a prostĭedkům, které jsou pro investice a opravy k dispozici. Na základě toho jsou určeny priority vynaložení finančních prostĭedků.

Investice a opravy probíhají v následujícím poĭadí:

Oblast 1 – Drobné opravy a údržba

Oblast zahrnuje zejména vynaložení prostĭedků na splnění legislativních požadavků a zajištění bezpečného užívání bytů, opravy závad v domech a užívaných bytech a havarijní opravy.

Ročně je na drobnou opravu a údržbu vynaloženo cca 130 mil. Kč spolu s mandatorními výdaji ve výši 20 mil. Kč. Mandatorní výdaje obsahují pĭedevším náklady na požární ochranu, odečty vodoměrů, desinfekci, deratizaci, odvoz odpadů, soudní stěhování, čištění kanalizace, údržbu pozemků apod.

Oblast 2 – Jmenovité akce

Oblast jmenovité akce zahrnuje nutné plánované opravy domů či jejich částí, které jsou ve špatném technickém stavu. Neprovedení těchto oprav by vedlo ke zhoršení stavu a pĭípadnému vzniku následných škod. Pro rok 2010 bude na jmenovité akce vynaloženo cca 168 mil. Kč

Plánované jmenovité akce pro rok 2010

Druh jmenovité akce Rozsah akce

Generální nebo částečná oprava stĭech 30 domů

Výměna rozvodů vody 33 domů

Výměna rozvodů plynu 23 domů

Generální oprava elektroinstalace 9 domů

Generální oprava balkonů 23 domů

Opravy kanalizací a drenáží 53 domů

Výměna oken 14 domů

Modernizace výtahů 16 domů

Generální opravy fasád 10 domů

Komplexní rekonstrukce 8 vchodů (146 bytů)

Pro rok 2010 je plánováno hned několik desítek jmenovitých akcí.

Oblast 3 – Volné byty

Oblast zahrnuje opravy volných bytů pĭed jejich dalším pronájmem. Opravené byty je možné následně pronajmout za vyšší nájemné. Po dobu trvání privatizačního závazku Společnost realizovala jednu rekonstrukci nebytových prostor na bytové jednotky. Vyšší nájemné získané z pronájmu rekonstruovaných bytů je investováno zpět do bytového hospodáĭství. Ročně se opraví 1.500 – 1.800 bytů.

Oblast 4 – Investiční programy

Oblast investiční programy zahrnuje investice do zvyšování kvality domů. Společnost má vypracovanou investiční strategii, jejíž cílem je dosáhnout viditelného zlepšení kvality bydlení 75 % bytového fondu během následujících sedmi let. Je navrženo 6 investičních programů:

a) Program komplexní rekonstrukce – zaměĭení na celkové zlepšení stavu domu, zejména exteriérové a společné části a zaměĭení na domy ve zhoršeném fyzickém stavu v bonitních oblastech s vyšší sazbou regulovaného nájemného. Náklady na jeden byt činí 180 – 260 tis. Kč.

b) Program okna – zaměĭení na výměnu dožívajících dĭevěných oken postupně od lokalit s nejvyšším nájemným s pĭihlédnutím k technickému stavu v lokalitách s nižším nájemným. Náklady na jeden byt činí 35 – 45 tis. Kč.

c) Program bezpečnost – zahrnuje výměnu vstupních dveĭí, nová zvonková tabla a domovní komunikátory, výmalba a nátěry společných prostor, vyklizení a zabezpečení sklepních prostor. Náklady na 1 vchod pĭedstavují 70 – 100 tis. Kč.

d) Program exteriér – zaměĭení zejména na obnovu panelových domů. Obnova zahrnuje výměnu oken, zateplení fasády, nové vstupy a úpravu společných prostor v rozsahu programu bezpečnost.

e) Program svépomoc – program je zaměĭen na problémové lokality, kde jakákoli standardně prováděná renovace podléhá rychlé devastaci. Program je spojen s komunitní prací a spoluprácí s komunitním leaderem. Na práci se účastní nájemci bytů (nátěry oken a dveĭí, malby, vyklízení sklepů apod.).

f) Program identifikace – program je zaměĭen na sjednocení značení bytů, pĭíslušných sklepních kójí a schránek. K tomuto programu bylo pĭistoupeno z důvodu, že nájemníci často neoprávněně užívají nebytové prostory k ukládání osobních věcí.

Plánované investiční programy pro rok 2010

Investiční program	Počet bytů	Hoxxxxx x mil. Kč
Komplexní rekonstrukce	1 200	386
Program okna	1 600	50
Program bezpečnost	5 000	30
Program svépomoc	500	5
Program exteriér	400	40
Program identifikace	30 000	5
Celkem	38 700	516

Pro rok 2010 je plánováno uskutečnění investičních programů v hodnotě 516 mil. Kč. Pro tyto programy byla v rámci Integrovaného plánu rozvoje měst získána dotace ve výši 96 mil. Kč.

Tĭíletý investiční plán pro roky 2010 – 2012

Druh činnosti	Procent bytů v portfoliu
Nová plastová okna	48%
Práce v rámci programu Bezpečnost	78%
Celková rekonstrukce	15%

Na konci roku 2012 bude 48 % bytových jednotek vybaveno plastovými okny, vchody a společné prostory budou upraveny v bytových domech zahrnujících 78 % bytových jednotek a 15 % bytového portfolia projde celkovou rekonstrukcí.

1.3.3. Regulované nájemné

Legislativa týkající se regulovaného nájemného byla upravena vyhláškou Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Tato vyhláška byla k 31.12.2001 Ústavním soudem zrušena. Účinnosti od 31. bĭezna 2006 nabyl nový zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Uvedený zákon umožňuje pronajímateli v období od 1.1.2007 do 31.12.2010 jednostranně zvýšit nájemné. Zvýšení nájemného však nesmí pĭekročit hranici stanovenou zákonem.

Vývoj regulovaného nájemného od roku 2001 do roku 2010

30,7

18,9 19,1

19,5 19,6 19,7

19,9

21,2

24,5

50 46,5

Kč/m2/měsíc

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Regulované nájemné

Pozn.: Údaj za rok 2010 pĭedstavuje očekávané nájemné.

Očekávané průměrné regulované nájemné v roce 2010 bude pravděpodobně dosahovat výše 46,5 Kč/m2/měsíc. Regulované nájemné bude nadále na úrovni nižší než nájemné tržní. Pro období od roku 2011 nejsou pĭijata žádná opatĭení vztahující se k vývoji regulovaného nájemného. Pokud nedojde k pĭijetí nové legislativy upravující výši nájemného, regulované nájemné nebude dále zvyšováno.

Průměrný roční nájem bytu v roce 2009 činí 23 tis. Kč. Po započtení provozních nákladů spojených s bytem (běžná údržba a správa) zbývá pĭibližně 7 tis. Kč na renovace bytových domů. Pro obnovu bytového domu je však zapotĭebí vynaložit průměrně 260 tis. Kč na jeden byt, což znamená, že Společnost získá prostĭedky potĭebné na renovace za 37 let.

Pro urychlení realizace komplexního programu oprav Společnost navrhuje částečnou spoluúčast nájemníků. Tato spoluúčast by byla rozložena tak, že 50 % investičních nákladů ponese Společnost a 50 % investičních nákladů pokryjí nájemníci ve formě zvýšení nájmů po dobu 15 let. Tato navrhovaná spoluúčast by za pĭedpokladu dalšího postupného zvyšování regulovaného nájemného blížícímu se tržnímu nájmu uspíšila dobu obnovy.

Z analýzy Národohospodáĭské fakulty Vysoké školy ekonomické v Praze pod vedením Xxx. Xxx. Xxxxxxxxx Xxxxxxx, MA byl v měsíci červnu 2009 zpracován dokument Regulace nájemného – Politicky motivovaná nespravedlnost. Studie se zabývala mimo jiné hrubým odhadem výše nájemného vycházejícího z celkových nákladů souvisejících z pronájmem bytu. Na základě ekonomické kalkulace dospěli autoĭi k závěru, že nákladové nájemné v pĭípadě standardního bytu mimo centrální oblasti větších měst činí zhruba 112 Kč/m2, napĭ. pro byt 3+1 o velikosti 90 m2 znamená

10.080 Kč/měsíc, pro byt 2+1 o velikosti 65 m2 činí nákladové nájemné 7.280 Kč/m2 a pro byt 1+1 o velikosti 40 m2 pak 4.480 Kč/měsíc.

1.3.4. Provedené opravy a investice

Analýza provedených oprav a investic je rozdělena na oblasti dle působnosti klientských center, tj. na oblast Karviná, Havíĭov, Ostrava a Poruba. U každé oblasti je hodnoceno vynaložení prostĭedků na běžnou údržbu a opravu volných bytů, jmenovité akce, investice a demolice. Výdaje jsou srovnávány s čistým pĭíjmem z nájemného pro pĭíslušnou oblast.

Oblast Karviná

Analýza ukazatelů za období od 1/2005 do 4/2009 v tis. Kč

Ukazatel	V tis. Kč
Běžná údržba + volné byty	226 015
Jmenovité akce	310 111
Investice	124 907
Demolice	34 481
Výdaje celkem	695 514
Čisté nájemné	704 565

Ukazatel
Vynaložené výdaje na opravy / čisté nájemné	98,72 %
Počet bytových jednotek v oblasti	11 152
Výdaje na jednu bytovou jednotku	62,37 tis. Kč

Pozn.: Čisté nájemné pĭedstavuje nájemné bez služeb spojených s nájmem po odečtení pĭípadné slevy z nájemného.

V oblasti Karviná byly na bytovém fondu provedeny opravy a investice v celkové výši

695.514 tis. Kč. Nejvíce prostĭedků bylo vynaloženo na jmenovité akce a běžnou údržbu. Pĭíjmy z čistého nájemného dosahovaly za uvedené období hodnoty

704.565 tis. Kč.

Vynaložené výdaje na jednu bytovou jednotku v oblasti Karviná za uvedené období činí 62,37 tis. Kč. Na opravy a investice je investováno 98 % pĭíjmů z čistého nájemného.

Oblast Havířov

Analýza ukazatelů za období od 1/2005 do 4/2009 v tis. Kč

	Ukazatel	V tis. Kč
	Běžná údržba + volné byty	268 778
	Jmenovité akce	350 551
	Investice	122 588
	Demolice	3 742
	Výdaje celkem	745 659
	Čisté nájemné	1 013 963

	Ukazatel
	Vynaložené výdaje na opravy / čisté nájemné	73,54%
	Počet bytových jednotek v oblasti	13 924
	Výdaje na jednu bytovou jednotku	53,55 tis. Kč

Pozn.: Čisté nájemné pĭedstavuje nájemné bez služeb spojených s nájmem po odečtení pĭípadné slevy z nájemného.

Za uvedené období bylo na opravy a investice v oblasti Havíĭov vynaloženo celkem 745.659 tis. Kč. Nejvíce prostĭedků bylo vynaloženo na jmenovité akce a běžnou údržbu. Pĭíjmy z čistého nájemného dosahovaly hodnoty 1.013.963 tis. Kč.

Na opravy a investice je vynaloženo pĭibližně 74 % pĭíjmů získaných z čistého nájemného. Výdaje vynaložené na jednu bytovou jednotku v oblasti Havíĭov za období od 1/2005 do 4/2009 činí 53,55 tis. Kč.

Oblast Ostrava

Analýza ukazatelů za období od 1/2005 do 4/2009 v tis. Kč

Předmět správy a údržby	Celkem
Běžná údržba + volné byty	236 288
Jmenovité akce	237 120
Investice	139 377
Demolice	15 351
Výdaje celkem	628 136
Čisté nájemné	724 248

Ukazatel	Hodnota
Vynaložené výdaje na opravy / čisté nájemné	86,73%
Počet bytových jednotek v oblasti	9 083
Výdaje na jednu bytovou jednotku	69,16 tis. Kč

Pozn.: Čisté nájemné pĭedstavuje nájemné bez služeb spojených s nájmem po odečtení pĭípadné slevy z nájemného.

Za období od 1/2005 do 4/2009 bylo na opravy a investice v oblasti Ostrava vynaloženo celkem 628.136 tis. Kč. Nejvíce prostĭedků bylo vynaloženo na jmenovité akce a běžnou údržbu. Pĭíjem z čistého nájemného činí částku ve výši 724.248 tis. Kč.

Na opravy a investice je vynaloženo pĭibližně 87 % pĭíjmů získaných z čistého nájemného. Za uvedené období bylo v oblasti Ostrava vynaloženo na jednu bytovou jednotku celkem 69,16 tis. Kč.

Oblast Poruba

Analýza ukazatelů za období od 1/2005 do 4/2009 v tis. Kč

Předmět správy a údržby	Celkem
Běžná údržba + volné byty	157 239
Jmenovité akce	233 562
Investice	151 024
Demolice	0
Výdaje celkem	541 825
Čisté nájemné	859 505

Ukazatel	Hodnota
Vynaložené výdaje na opravy / čisté nájemné	63,04%
Počet bytových jednotek v oblasti	9 718
Výdaje na jednu bytovou jednotku	55,75 tis. Kč

Pozn.: Čisté nájemné pĭedstavuje nájemné bez služeb spojených s nájmem po odečtení pĭípadné slevy z nájemného.

Během uvedeného období bylo vynaloženo na opravy a investice v oblasti Poruba celkem 541.825 tis. Kč. Nejvíce finančních prostĭedků bylo vynaloženo na jmenovité akce. Pĭíjem z čistého nájemného za uvedené období činí částku ve výši

859.505 tis. Kč.

Na opravy a investice je vynaloženo pĭibližně 63 % pĭíjmů získaných z čistého nájemného. V oblasti Poruba bylo vynaloženo na jednu bytovou jednotku za období od 1/2005 do 4/2009 celkem 55,75 tis. Kč.

Provedené opravy za oblasti Karviná, Havířov, Ostrava a Poruba souhrnně

Vývoj pĭíjmů z čistého nájemného a vynaložených prostĭedků na opravy a investic za období od 1/2005 do 4/2009 dle jednotlivých klientských center v tis. Kč

Ukazatel	Karviná	Havířov	Ostrava	Poruba
Čistý pĭíjem	704 565	1 013 963	724 248	859 505
Opravy a investice	000 000	000 000	628 136	541 825
Opravy a investice/Čistý pĭíjem	98,72%	73,54%	86,73%	63,04%
Výdaje na bytovou jednotku	62,37	53,55	69,16	55,75

Příjem z čistého nájemného dle jednotlivých klientských center za období od 1/2005 do 4/2009

27%

21%

23%

29%

Karviná Havíĭov Ostrava

Poruba

Pĭíjem Společnosti z čistého nájemného je za jednotlivé oblasti velmi vyvážený. Nejvyšší pĭíjem je dosažen z oblasti Havíĭov, do které pĭipadá rovněž nejvíce bytových jednotek.

Vynaložené prostředky na opravy dle jednotlivých klientských center za období od 1/2005 do 4/2009

21%

29%

Karviná Havíĭov Ostrava

Poruba

24%

26%

Vynaložené prostĭedky na opravy jsou rovněž rovnoměrně rozděleny dle jednotlivých oblastí. Nejméně prostĭedků je vynaloženo na oblast Ostrava a Poruba. K těmto oblastem náleží nejméně bytových jednotek.

V oblasti Karviná bylo ve sledovaném období na opravy a investice bytového fondu vynaloženo nejvíce prostĭedků získaných z nájemného, tj. bylo investováno 98,72 % pĭíjmů na opravy a investice bytového fondu v této oblasti. Nejméně prostĭedků získaných z nájemného bylo vynaloženo na opravy a investice bytového fondu v oblasti Poruba, tj. bylo investováno 63,04 % pĭíjmů. Výdaje na opravy a investice do bytového fondu jsou alokovány podle priorit, kterými jsou pĭedevším zajištění bezpečného užívání bytů, zajištění havarijních oprav či technický stav budov. Vynaložení prostĭedků dle oblastí tedy nemusí vždy odpovídat získanému nájemnému, ale zohledňuje pĭedevším dané priority a stav bytového fondu v dané oblasti.

1.3.5. Stížnosti nájemníků

Společnost vede od dubna roku 2007 evidenci stížností nájemníků. Tato evidence obsahuje zejména datum pĭijetí stížnosti, jméno, pĭíjmení a bydliště osoby, která stížnost podala, stručný popis pĭedmětu stížnosti a poznámku, zda byla stížnost vyĭízena či je v stále v ĭízení.

Počet podaných stížností za období od 4/2007 do 5/2009 podle klientských center

KC Poruba KC Havířov KC Karviná KC Ostrava Bez udání adresy Celkem

406 605 422 548 45 2 026

Počet podaných stížností dle jednotlivých klientských center neobsahuje výrazné rozdíly. Nejméně podaných stížností bylo za oblast klientského centra Poruba, nejvíce za oblast klientského centra Havíĭov.

Bytový fond byl Společnosti pĭedán ve značně zanedbaném stavu. Společnost RPG Byty, s.r.o. provádí regeneraci bytového fondu dle stanovených priorit. Regulací nájemného je omezena výše disponibilních prostĭedků. Nájemníci s regulovanou výší nájemného pĭedstavují téměĭ 75 % všech nájemníků.

Počet podaných stížností je ve všech oblastech srovnatelný. Prověĭili jsme:

▪ vzorek stížností vybraný z evidence stížností,

▪ vzorek stížností Sdružení nájemníků XXXXXXX.XX,

▪ blíže specifikované pĭipomínky Sdružení nájemníků XXXXXXX.XX.

Vybraný vzorek z evidence stížností obsahoval pĭedevším stížnosti na nevyhovující stav bytového fondu, nekvalitně provedené opravy a neĭešení nahlášených závad.

Stížnosti Sdružení nájemníků XXXXXXX.XX zaslané ve formě fotografií se týkaly zejména stavu bytového fondu a byly pĭedány společnosti RPG Byty, s.r.o. k vyjádĭení. Seznam stížností spolu s vyjádĭením Společnosti je uveden v pĭíloze č. 1 této zprávy.

Blíže specifikované pĭipomínky Sdružení nájemníků XXXXXXX.XX včetně našeho vyjádĭení jsou uvedeny v pĭíloze č. 2 této zprávy.

Všechny stížnosti jsou průběžně ĭešeny pracovníky RPG Byty, s.r.o. Pĭi ověĭování vybraného vzorku stížností bylo zjištěno, že u více než poloviny stížností pĭesahuje doba jejich ĭešení jeden měsíc. Některé ověĭované stížnosti nájemníků považujeme za oprávněné. Nájemníci však sami často nedodržují domovní ĭád, nezamykají domy, čímž dochází k devastaci sklepních prostor a hromadění nepoĭádku, dále k poškození elektroinstalace a hasicích pĭístrojů.

Z ověĭeného vzorku provedených oprav naším technikem bylo zjištěno, že práce jsou prováděny ve standardní kvalitě a za obvyklé ceny. Ověĭovány byly zejména výměny oken a balkonových dveĭí, opravy omítek, nátěry fasád a zábradlí domů,

výměny okapů a žlabů, generální oprava plynu, fasády, elektroinstalace a stĭech a estetizace vchodů a opravy volných bytů.

Pĭi kontrole vzorku provedených oprav jsme pouze zjistili, že pĭi generální opravě stĭechy a komínů na nám. Xxxxxxxxxx Xxxxxx x Ostravě Porubě došlo k pĭevzetí díla bez závad technikem RPG Byty, s.r.o., pĭestože podstĭešní fólie Dekten 115 byla na mnoha místech protrhána nebo proĭíznuta, nebyly ĭešeny detaily prostupů fólií a detaily zakončení styku fólie se zdivem, na mnoha místech byla fólie prověšena pod tíhou stavební sutě a u jednoho podpůrného pilíĭe nebyla vyzděna pata.

2. Závazek dle odst. 7.6 (b) smlouvy

Popis závazku

7.6 (b) Kupující se dále zejména zavazuje zajistit, že Společnost po trvání Doby omezení bude provádět správu a údržbu bytového fondu ve vlastnictví Společnosti tak, že výsledek hospodaĭení stĭedisek bytového hospodáĭství bude každoročně neziskový, tj. veškeré výnosy bytového hospodáĭství budou použity na úhradu nákladů a výdajů bytového hospodáĭství.

2.1. Rozvojová bilance

K zjištění neziskovosti stĭedisek bytového hospodáĭství byla každoročně sestavena rozvojová bilance, která zahrnovala veškeré náklady a výnosy a výdaje a pĭíjmy spojené s bytovým fondem. Saldo rozvojové bilance je ukazatelem plnění podmínky neziskovosti bytového hospodáĭství.

Rozvojová bilance za období od 11/2004 do 4/2009

ř.	Ukazatel	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009	Celkem
A	Zdroje celkem	-599	142 028	95 189	41 435	57 297	-7 578	327 772
A.1	Hospodáĭský výsledek bytového fondu	-23 380	-23 797	-57 881	-107 907	-82 285	-42 981	-338 231
A.2	Odpisy investičního majetku	21 638	130 431	132 911	134 254	138 069	47 687	604 990
A.3	Bankovní úvěry							0
A.4	Ostatní	1 143	35 394	20 159	15 088	1 513	-12 284	61 013
B	Potřeby celkem	47 919	144 805	126 506	119 144	179 185	59 775	677 334
B.1	Investice	44 531	123 685	105 386	98 000	000 000	52 735	582 426
B.2	Splátky investičních úvěrů	3 388	21 120	21 120	21 120	21 120	7 040	94 908
B.3	Ostatní							0
	Saldo	-48 518	-2 777	-31 317	-77 709	-121 888	-67 353	-349 562

Tato rozvojová bilance byla vytvoĭena na základě dohody mezi Ministerstvem financí ČR a KARBON INVEST, a.s. v roce 2004. Od roku 2004 je kontrola plnění podmínky neziskovosti bytového hospodáĭství prováděna stejným způsobem. Podmínka neziskovosti je posuzována v jednotlivých letech zvlášť.

Níže uvádíme poznámky k jednotlivým ĭádkům rozvojové bilance: A.1 Hospodáĭský výsledek bytového fondu

Hospodáĭský výsledek je pĭevzat z účetnictví z výsledovky bytového hospodáĭství.

Tato výsledovka obsahuje nejen externí, ale i vnitropodnikové náklady a výnosy. A.2 Odpisy investičního majetku

Odpisy investičního majetku jsou pĭevzaty z účetnictví z výsledovky bytového

hospodáĭství a obsahují odpisy bytových domů, bytových jednotek a jejich vybavení. Xxxxx A.2 Odpisy investičního majetku vylučuje odpisy, které jsou součástí ĭ. A.1 Hospodáĭský výsledek bytového fondu. Odpisy bytových domů, bytových jednotek a jejich vybavení proto nemají vliv na saldo rozvojové bilance. Poĭízení dlouhodobého majetku je v rozvojové bilanci obsažena na ĭ. B.1 Investice v roce jeho poĭízení.

Odpisy, které jsou součástí správní režie, jsou zahrnuty na ĭ. A.1 Hospodáĭský výsledek bytového fondu. Poĭízení dlouhodobého majetku, který souvisí se správou Společnosti, není vykázáno na ĭ. B.1 Investice, proto pĭi následných úpravách odpisy nejsou vylučovány.

A.4 Ostatní

Xxxxx A.4 obsahuje pĭijaté dotace na úroky z úvěru na opravy panelových domů a změnu stavu opravných položek k pohledávkám. Tyto položky nejsou obsaženy na ĭ. A.1 Hospodáĭský výsledek bytového fondu.

	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Dotace k úrokům	1 143	9 750	9 491	9 233	8 975	2 906
Opravné položky k pohledávkám		25 644	10 668	5 855	-7 462	-15 190
Celkem	1 143	35 394	20 159	15 088	1 513	-12 284

B.1 Investice

Tento ĭádek obsahuje náklady na poĭízení dlouhodobého majetku. Náklady na poĭízení dlouhodobého majetku jsou zahrnovány do rozvojové bilance v okamžiku jeho poĭízení bez ohledu na jejich úhradu.

B.2 Splátky investičních úvěrů

Na ĭ. B.2 Splátky investičních úvěrů jsou zachyceny splátky úvěru na modernizaci a regeneraci panelových domů. Společnost čerpala dva úvěry na základě dvou smluv o úvěru uzavĭených mezi Českou spoĭitelnou, a.s. a OKD, a.s. dne 7.12.2001.

Výše splátek nebyla rozdělena dle podílu podlahových ploch na část pĭipadající na byty a část pĭipadající na nebytové prostory bytových domů. Část splátek vztahující se k nebytovým prostorám v bytových domech nebyla vyloučena a ĭ. B.2 Splátky investičních úvěru zahrnuje splátky investičních úvěru v plné výši. Oproti tomu docházelo pĭi roční alokaci společných nákladů k zahrnutí úrokových nákladů do výsledku hospodaĭení bytového hospodáĭství v hodnotě nižší, než která by odpovídala podílu podlahových ploch bytů v bytových domech, ve kterých proběhla modernizace a regenerace. Dále na ĭ. A.4 Ostatní v rozvojové bilanci nebylo zohledněno vyloučení části dotace na úroky pĭipadající na nebytové prostory bytových domů. Z těchto důvodů dochází ke vzájemné kompenzaci a výsledný dopad těchto skutečností na saldo rozvojové bilance je minimální.

2.2. Hospodářský výsledek bytového fondu

Do bytového hospodáĭství patĭí pouze náklady, které byly vynaloženy v souvislosti se správou bytového portfolia. V období listopad 2004 až prosinec 2005 bylo bytové hospodáĭství součástí Provozů Správy majetku v rámci Vnitĭní organizační jednotky Správa majetku společnosti OKD, a.s. K rozhodnému dni 1.1.2006 došlo k vyčlenění bytového hospodáĭství do Divize bytové domy nově vzniklé společnosti RPG RE Residential, s.r.o. (nyní RPG Byty, s.r.o.).

Výsledky hospodaĭení bytového hospodáĭství v jednotlivých letech v tis. Kč

	2004	2005	2006	2007	2008	2009
Tržby za služby	110 168	658 413	672 839	753 126	870 815	350 789
Ostatní provozní výnosy	20 254	22 335	38 482	52 664	45 315	3 206
Mimoĭádné výnosy	944	580	1 771	952	41 769	0
Výnosy celkem	131 366	681 328	713 092	806 742	957 899	353 995

Spotĭeba materiálu a energie	6 336	8 902	9 344	6 566	7 811	1 788
Služby včetně oprav	85 263	401 696	452 593	661 972	747 993	298 570
Osobní náklady	18 444	112 388	109 343	65 463	75 222	23 585
Daně a poplatky	3 102	14 043	12 492	11 411	10 939	5 823
Ostatní provozní náklady	5 149	27 767	41 408	28 063	34 276	14 596
Odpisy	22 631	131 423	133 304	134 740	140 048	48 489
Finanční náklady	3 793	8 704	10 006	9 968	11 175	3 593
Mimoĭádné náklady	5	214	2 497	497	6 193	532
Náklady celkem	144 723	705 137	770 987	918 680	1 033 657	396 976

Výsledek hospodaření	-13 357	-23 809	-57 895	-111 938	-75 758	-42 981
Korekce	-10 023	12	14	4 031	-6 527	0
Výsledek hospodaření pro rozvojovou bilanci	-23 380	-23 797	-57 881	-107 907	-82 285	-42 981

V jednotlivých letech bylo v rámci celého ověĭovaného období dosaženo záporného výsledku hospodaĭení. Pro účely rozvojové bilance byl výsledek hospodaĭení dále upravován.

V roce 2004 nebyly výnosy a náklady z nebytového hospodáĭství sledovány odděleně, proto Společnost z výsledku hospodaĭení bytového hospodáĭství vyloučila výnosy a náklady související s nebytovými prostorami. V následujících letech byly nebytové prostory odděleny od bytového hospodáĭství a tato úprava již nebyla prováděna.

V roce 2007 byl výsledek hospodaĭení bytového hospodáĭství upraven o vnitropodnikovou marži, která byla obsažena v transakcích mezi jednotlivými divizemi Společnosti. V dalších letech tato marže byla sledována odděleně, a proto tato úprava již nebyla prováděna.

Úprava v roce 2008 pĭedstavuje zejména dodatečně zaúčtované náklady na poradenské služby RPG RE Management, s.r.o. v rámci roční účetní uzávěrky, které nebyly zahrnuty do výsledku bytového hospodáĭství v rámci procesu alokace společných nákladů.

2.2.1. Tržby za služby

Tržby za služby bytového hospodáĭství v tis. Kč

Název	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Tržby za služby	110 168	658 412	672 839	753 126	870 815	350 789
z toho:
Tržby za nájemné z bytů	109 410	657 390	672 359	752 858	869 383	350 294

Tržby za nájemné z bytů zahrnují nájemné pĭedepisované za pronájem bytových jednotek a za pronájem jejich vybavení. Vybavení bytových jednotek tvoĭí napĭ. sporák, vaĭič, kuchyňská linka, elektrický boiler, zdroj tepla a další.

Výnosy z nájemného vykazují rostoucí tendenci. V průběhu Doby omezení nedošlo k výrazným změnám v bytovém fondu. Rostoucí trend je proto způsoben zejména zvyšováním nájemného v důsledku jeho deregulace.

Služby související s nájmem (energie, voda atd.) jsou evidovány odděleně od bytového hospodáĭství. Služby související s nájmem lze rozdělit na část pĭipadající na pronajaté byty a na část pĭipadající na byty volné. Nájemníkům jsou pĭefakturovány pouze náklady, které souvisejí s pronajatými byty. Náklady na volné byty neovlivňují výsledek hospodaĭení bytového hospodáĭství.

Vývoj průměrného nájemného pĭipadajícího na 1 byt

	11- 12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Tržby za nájem v tis. Kč	109 410	657 390	672 359	752 858	869 383	350 294
Průměrný počet bytů	44 559	44 364	44 091	43 993	43 950	43 898
Průměrný nájem (1 byt/měsíc)	1 228	1 235	1 271	1 426	1 648	1 995

Pozn.: Průměrný počet bytů byl vypočten jako prostý aritmetický průměr stavu bytů na začátku a konci období.

V průměrném měsíčním nájmu za jednu bytovou jednotku je zahrnuto regulované i neregulované nájemné. V roce 2004 činilo průměrné měsíční nájemné 1.228 Kč za bytovou jednotku. Jeho výše se během let v důsledku deregulace zvýšila až na 1.995 Kč v roce 2009.

Regulované nájemné

Legislativa týkající se regulovaného nájemného byla upravena vyhláškou Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Tato vyhláška byla k 31.12.2001 Ústavním soudem zrušena a nájemné tak nebylo v období 2004 až 2006 zvyšováno. Účinnosti od 31. bĭezna 2006 nabyl nový zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Uvedený zákon umožňuje pronajímateli v období od 1.1.2007 do 31.12.2010 jednostranně zvýšit nájemné. Zvýšení nájemného však nesmí pĭekročit hranici stanovenou zákonem.

Pĭehled průměrných sazeb regulovaného nájemného v období 2007 až 2009 dle lokalit v Kč/m2

Lokalita	Vel. skupina	2007	2008	2009
Albrechtice u Českého Těšína	2 000 – 9 999	15,78	17,46	20,47
Bohumín	10 000 – 49 999	18,78	20,92	25,63
Český Těšín	10 000 – 49 999	17,74	20,15	25,14
Doubrava	do 1 999	12,72	14,06	16,19
Frýdek-Místek	50 000 a více	21,94	25,62	32,65
Frenštát pod Radhoštěm	10 000 – 49 999	18,28	20,54	25,39
Frýdlant nad Ostravicí	2 000 – 9 999	16,47	17,97	20,77
Horní Suchá	2 000 – 9 999	13,14	15,22	18,72
Havíĭov	50 000 a více	20,10	24,17	31,73
Hlučín	10 000 – 49 999	18,06	20,36	25,27
Karviná	50 000 a více	18,42	22,81	30,82
Kopĭivnice	10 000 – 49 999	18,03	20,37	25,28
Opava	50 000 a více	22,51	26,06	32,94
Orlová	10 000 – 49 999	16,10	18,87	24,27
Ostrava	50 000 a více	23,88	27,06	33,44
Ostrava-Poruba	50 000 a více	26,07	28,76	34,60
Paskov	2 000 – 9 999	16,01	17,62	20,57
Petĭvald	2 000 – 9 999	12,48	14,74	18,43
Pĭíbor	2 000 – 9 999	16,47	17,97	20,77
Rychvald	2 000 – 9 999	15,19	16,94	20,05
Šenov	2 000 – 9 999	16,01	17,63	20,57
Staĭíč	do 1 999	15,96	16,33	17,46
Stonava	do 1 999	16,30	16,58	17,58
Sviadnov	do 1 999	15,70	16,16	17,37
Vratimov	2 000 – 9 999	16,01	17,63	20,57
Kladno (Švermov)	50 000 a více	19,47	29,58	48,22
Cvrčovice	do 1 999	6,60	8,75	12,12

Od roku 2007 je hodnota regulovaného nájemného každoročně zvyšována. Společnost zvyšovala nájemné vždy o maximální možný pĭírůstek stanovený zákonem. Nejvyšší sazby regulovaného nájemného na 1 m2 v roce 2009 dosahuje Kladno, a to

48,22 Kč/m2/měsíc. V Kladně Společnost vlastní pouze jeden bytový dům o pěti bytových jednotkách.

Očekávané průměrné regulované nájemné v roce 2010 má dosahovat výše 46,5 Kč/m2/měsíc. Tato výše však bude i nadále na nižší úrovni, než nájemné neregulované (tržní).

Neregulované nájemné

V minulosti Společnost uzavírala smlouvy se smluvně dohodnutým nájemným (interně označované jako neregulované nájemné). Takto smluvně dohodnuté nájemné může být Společností jednostranně navýšeno v souladu s podmínkami sjednanými ve smlouvě, napĭ. na základě inflační doložky o inflační koeficient nebo cenové doložky odvislé od postupného procesu deregulace nájmu. Výše takto stanoveného nájemného je v současnosti stále nižší než obvyklé tržní nájemné.

V současnosti Společnost uzavírá jen smlouvy s tržním nájemným na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Nájemce uzavírá s pronajímatelem smlouvu o nájmu za běžných tržních cen a podmínek. Pronajímatel je oprávněn v souladu s uzavĭenou nájemní smlouvou zvyšovat nájemné o roční míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úĭadem k 1.7. daného roku.

Slevy na nájemném

Od roku 2008 jsou samostatně evidovány poskytnuté slevy na nájemném. Slevy na nájemném se poskytují až do výše 30 % nájemného pro byty, které neodpovídají dané kategorii bydlení, popĭ. nesplňují ĭádné podmínky k užívání bytových prostor.

Struktura nájemného v období 2008 - 2009 v tis. Kč

2008 1-4/2009

Tržby za nájemné	833 075	337 381
Tržby za vybavení	38 238	13 766
Sleva na nájmu	-1 930	-853
Celkem	869 383	350 294

V roce 2008 celková výše poskytnutých slev činí 1.930 tis. Kč a za období leden až duben 2009 činí 854 tis. Kč.

Vývoj nájemného za období 11/2004 až 4/2009

100 000

90 000

80 000

70 000

60 000

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

11-12/2004

2005

2006

2007

2008

1-4/2009

tis. Kč

Vývoj tržeb za nájemné je v průběhu jednotlivých let stabilní. V období od 1.11.2004 do 31.12.2006 regulované nájemné nebylo zvyšováno, a proto se v daném období hodnota výnosů z nájemného významně nezměnila. Od 1.1.2007 Společnost postupovala pĭi deregulaci v souladu se zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Společnost v souladu s uzavĭenou nájemní smlouvou zvyšuje neregulované nájemné o roční míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úĭadem k 1.7. daného roku.

2.2.2. Ostatní provozní výnosy

Celkové ostatní provozní výnosy v tis. Kč

Název	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Ostatní provozní výnosy	20 254	22 335	38 482	52 664	45 315	3 206

Hodnoty ostatních provozních výnosů pĭedstavují pĭedevším pĭíslušenství související s vymáháním pohledávek za nájemníky.

V roce 2004 hodnota obsahuje rovněž tržby za nájemné nebytových prostor, které nebyly v tomto období sledovány odděleně od bytového hospodáĭství, a proto byly dodatečně z výsledku hospodaĭení vstupujícího pro účely sestavení rozvojové bilance vyloučeny.

2.2.3. Spotřeba materiálu a energie

Celkové náklady na spotĭebu materiálu a energie v tis. Kč

Název	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Spotĭeba materiálu a energie	6 336	8 902	9 344	6 566	7 811	1 788
z toho:
Spotĭeba energie	5 539	6 063	6 556	3 572	3 213	883

Hodnoty pĭedstavují náklady vynaložené pĭedevším na spotĭebu vody, která souvisí s provozem bytových domů nikoli se spotĭebou nájemníků a není tudíž pĭedmětem vyúčtování služeb spojených s nájmem nájemníkům.

2.2.4. Služby

Celkové náklady na služby bytového hospodáĭství v tis. Kč

Název	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Služby	85 263	401 696	452 593	661 972	747 993	298 570
z toho:
Opravy a udržování	61 231	334 090	364 575	522 061	557 044	246 667
Jiné nakupované služby	23 938	67 411	87 467	139 032	190 557	51 652

2.2.4.1. Opravy a udržování

Náklady na opravy a udržování tvoĭí provedené běžné opravy a údržba bytových domů a bytů, včetně nákladů na zajištění pohotovosti pro pĭípad havárie, jmenovité akce a komplexní opravy.

Nárok na odpočet daně z pĭidané hodnoty se uplatňuje pouze v pĭípadech, kdy opravované domy jsou částečně komerčně využity a z nájemného je odváděno DPH

na výstupu. V ostatních pĭípadech, kdy je nájemník neplátce daně, není uplatněn nárok na odpočet a DPH vstupuje do nákladů na opravy a udržování.

V průběhu ověĭovaného období docházelo k postupnému růstu nákladů na opravy a udržování. Náklady v prosinci vykazují pravidelně vyšší hodnotu, což je způsobeno doúčtováním a tvorbou dohadných položek na provedené a nevyfakturované opravy. Dále v prosinci probíhá konečná rozhodování o klasifikaci vzniklých nákladů mezi opravy a investice v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb.,o účetnictví a zákonem č. 593/1992 Sb., o daních z pĭíjmů.

Jmenovité akce

Pĭehled nákladů na jmenovité akce v tis. Kč
	2006	2007	2008	1-4/2009	Celkem
Jmenovité akce	207 419	356 247	373 192	194 486	1 131 344
Pĭehled celkových nákladů na jmenovité akce podle oblastí 1/2006 – 4/2009
	KC Karviná	KC Havířov	KC Ostrava	KC Poruba	Celkem
Jmenovité akce	310 111	350 551	237 120	233 562	1 131 344

Jmenovité akce jsou od roku 2006 sledovány samostatně a tvoĭí významný podíl na celkových opravách. Od roku 2007 se náklady na jmenovité akce významně zvýšily, což souvisí s většími disponibilními prostĭedky v důsledku deregulace nájemného. V roce 2008 byl vývoj nákladů srovnatelný s rokem 2007. Údaje z počátku roku 2009 naznačují, že trend zvyšování celkového objemu nákladů na jmenovité akce bude pokračovat.

2.2.4.2. Jiné nakupované služby

Hodnota jiných nakupovaných služeb byla významná ve všech sledovaných obdobích. Jiné nakupované služby rostou v průběhu celého sledovaného období.

Jiné nakupované služby zahrnují tyto režijní náklady, které byly pĭiĭazeny bytovému hospodáĭství poměrným způsobem:

▪ nájemné za pronajaté prostory od RPG RE Commercial, s.r.o.,

▪ služby od OKD IT týkající se zpracování dat,

▪ poradenské služby poskytnuté společností RPG RE Management, s.r.o. a ostatními subjekty,

▪ služby poskytnuté společností RPG Služby, s.r.o.,

▪ poštovné a telekomunikační služby,

▪ právní a notáĭské služby,

▪ znalecké posudky,

▪ zpracování analýz bydlení, mapování bytového fondu,

▪ závodní stravování.

Jiné nakupované služby dále obsahují zejména následující služby:

▪ demolice domů,

▪ odečty vodoměrů,

▪ tvorba projektové dokumentace,

▪ čištění kanalizace,

▪ servis vodoměrů a kontrola dodržování pĭedpisů v oblasti požární ochrany.

Hlavními dodavateli služeb jsou společnosti ve skupině RPG Služby, s.r.o., RPG RE Management, s.r.o., RPG RE Commercial, s.r.o. a OKD, a.s. RPG Služby, s.r.o. realizuje dodávky pĭímo vlastními pracovníky nebo prostĭednictvím subdodavatelů.

2.2.5. Osobní náklady

Celkové náklady na služby bytového hospodáĭství v tis. Kč

Název	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Osobní náklady	18 444	112 388	109 343	65 463	75 222	23 585
z toho:
Mzdové náklady	13 412	76 990	75 744	46 475	56 470	16 981
Sociální a zdravotní pojištění	4 704	26 945	26 822	16 009	16 612	5 844
Zákonné sociální náklady	229	7 212	4 068	1 161	964	335

Pĭehled mzdových nákladů společnosti RPG Byty, s.r.o. v tis. Kč

	Počet	2006 Mzdové náklady	Měsíční průměr	Počet	2007 Mzdové náklady	Měsíční průměr	Počet	2008 Mzdové náklady	Měsíční průměr
Zaměstnanci	306	104 577	28,5	170	47 685	23,4	168	55 333	27,4
Vedoucí pracovníci	9	14 082	130,4	8	7 663	79,8	9	17 719	164,1
Celkem	315	118 659	31,4	178	55 348	25,9	177	73 052	34,4

Pozn.: Údaje pĭevzaty z účetních závěrek společnosti RPG Byty, s.r.o. a obsahují údaje i za další stĭediska nepatĭící do bytového hospodáĭství.

Od roku 2006 je vrcholové vedení skupiny RPG, které také ĭídí bytové hospodáĭství, zaměstnáno ve společnosti RPG RE Management, s.r.o. RPG RE Management s.r.o. pĭefakturovává poměrnou část nákladů spojených s ĭízením bytového hospodáĭství na RPG Byty, s.r.o. Tyto mzdové náklady jsou v účetnictví RPG Byty, s.r.o. zachyceny v Jiných nakupovaných službách.

Nárůst průměrné měsíční mzdy v porovnání mezi rokem 2007 a 2008 byl zapĭíčiněn jednak navýšením mezd v souvislosti s kolektivním vyjednáváním a dále pak odlišnou strukturou zaměstnanců v jednotlivých letech, kdy v roce 2007 došlo k outsourcingu vybraných činností, které byly dĭíve zajišťovány pracovníky s nízkými mzdovými náklady.

Výše zákonných sociálních nákladů je ovlivněna pĭedevším náklady na pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou zaměstnanci pĭi pracovním úrazu nebo nemocí z povolání a náklady na stravné. Od roku 2006, kdy není bytové hospodáĭství součástí

OKD, a.s., došlo ke snížení sazby pojistného z důvodu změny pĭevažující činnosti vykonávané zaměstnavatelem.

2.2.6. Daně a poplatky

Vývoj celkových nákladů na daně a poplatky v tis. Kč

Název	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Daně a poplatky	3 102	14 043	12 492	11 411	10 939	5 823
z toho:
Daň z nemovitostí	2 471	9 847	9 692	9 265	9 254	4 947

Náklady na daň z nemovitostí zahrnují daň ze staveb a daň z pozemků. Konečné zůstatky jsou v jednotlivých letech srovnatelné. Pokles nákladů je způsobem snížením počtu bytových domů v důsledku demolic. Nárůst daně z nemovitostí v roce 2009 je způsoben zavedením tzv. místních koeficientů, který jednotlivým obcím pĭiĭazuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí podle počtu obyvatel.

2.2.7. Ostatní provozní náklady

Vývoj ostatních provozních nákladů v tis. Kč

Název	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Ostatní provozní náklady	5 149	27 767	41 408	28 063	34 276	14 596

Hodnotu ostatních provozních nákladů tvoĭí zejména náklady na pojištění majetku, živelní pojištění, pojištění odpovědnosti a pojištění proti odcizení a provedené technické zhodnocení majetku v hodnotě nižší než 40 tis. Kč.

Dále ostatní provozní náklady obsahují výši daně z pĭidané hodnoty, jejíž část je dle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z pĭidané hodnoty účtována do ostatních provozních nákladů.

2.2.8. Finanční náklady

Vývoj celkových finančních nákladů v tis. Kč

Název	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Finanční náklady	3 793	8 704	10 006	9 968	11 175	3 593
z toho:
Nákladové úroky	3 434	8 135	9 224	9 103	10 216	2 668

Společnost OKD, a.s. uzavĭela 7.12.2001 s Českou spoĭitelnou, a.s. dvě smlouvy o úvěru. Oba úvěry byly poskytnuty výhradně za účelem opravy a rekonstrukce panelových budov ve vlastnictví RPG Byty, s.r.o. Úroková sazba byla stanovena jako výše referenční sazby PRIBOR kótované pro 6-měsíční depozita v den stanovení systémem Reuters na straně PRBO plus marže ve výši 1,3 % p.a. Úvěrový rámec prvního úvěru činí 77 mil. Kč a druhého úvěru 221 mil. Kč.

2.2.9. Popis alokace společných režijních nákladů

Společné náklady (správní režie), které nelze jednoznačně pĭiĭadit bytovému hospodáĭství, jsou rozpočítávány na jednotlivé činnosti poměrným způsobem podle zvoleného alokačního klíče.

Ostatní provozy

Provozy Správy majetku

Vrcholové vedení a správa

Společné režijní náklady Provozů správy majetku

Společné režijní náklady Provozu ĭeditelství a správa

Obecný princip alokace nákladů na bytové hospodáĭství pro období 11/2004 – 6/2006, kdy bylo bytové hospodáĭství součástí Provozů Správy majetku v rámci Vnitĭní organizační jednotky Správa majetku společnosti OKD, a.s.:

Pĭímé náklady - byty

Bytové hospodářství

Ostatní majetek a nebytové prostory

Pĭímé náklady – nebytové prostory

Vrcholová správní režie se v období 11-12/2004 alokovala za pomocí procentní sazby vyjadĭující pĭidanou hodnotu Provozů Správy majetku a Provozu Energetika. Z Provozů Správy majetku se náklady alokovaly na jednotlivé činnosti poměrem k prvotním materiálovým nákladům a službám vztahujících se k jednotlivým činnostem (majetku). V tomto období byly součástí bytového hospodáĭství i části bytových domů užívané k nebytovým účelům, a proto byl proveden pĭepočet nákladů a výnosů pro účely sestavení rozvojové bilance koeficientem vyjadĭujícím podíl podlahových ploch bytů na celkové ploše bytových domů.

V období 1/2005 – 6/2006 se vrcholová správní režie alokovala dle počtu technicko hospodáĭských pracovníků spadajících pod jednotlivé činnosti v rámci provozů. Společné náklady Provozů Správy majetku se pak alokovaly mezi bytové hospodáĭství, nebytové prostory a ostatní majetek dle poměru velikosti podlahových ploch pronajatého majetku.

Ostatní majetek (činnosti)

Bytové domy

Vrcholové vedení a správa

Společné režijní náklady bytů a NP

Společné režijní náklady Divize Správa majetku

Obecný princip alokace nákladů na bytové hospodáĭství pro období 7/2006 – 4/2009, kdy bylo bytové hospodáĭství součástí Divize bytové domy nově vzniklé společnosti RPG RE Residential, s.r.o. (nyní RPG Byty, s.r.o.):

Pĭímé náklady - byty

Bytové hospodářství

Nebytové prostory

Pĭímé náklady – nebytové prostory

Od 7/2006 byl alokační klíč změněn a vrcholová správní režie byla alokována až do konce ověĭovaného období, tj. do 4/2009, v poměru dle skutečně dosažených tržeb v jednotlivých činnostech (bytové domy, komerční majetek, pozemky atd.). Náklady pĭiĭaditelné bytovým domům obsahující bytové i nebytové prostory se pak dělily poměrem dle průměrného podílu ploch bytů a nebytových prostor na celkové ploše bytových domů.

V ověĭovaném období docházelo v souvislosti se zpĭesňováním alokace ke změnám v alokačních klíčů. Lze tedy vymezit následujících 7 období, ve kterých platily stejné zásady alokace nákladů:

▪ listopad 2004 – prosinec 2004,

▪ leden 2005 – listopad 2005,

▪ prosinec 2005 – červen 2006,

▪ červenec 2006 – prosinec 2006,

▪ leden 2007 – prosinec 2007,

▪ leden 2008 – prosinec 2008,

▪ leden 2009 – duben 2009.

Změny od	Vyčlenění	Vytvoĭení	Sloučení stĭedisek
1/2005	nebytových prostorů	samostatných	zabývajících se
	v bytových domech	stĭedisek pro	údržbou do jediného
	ze stĭedisek	vodovodní ĭady a	stĭediska „Stĭedisko
	bytového	kanalizační ĭady	služeb“
	hospodáĭství
Změny od	Rozdělení VOJ SM na	Pĭesun pozemků do	Zrušení činnosti	Sloučení stĭedisek
12/2005	2 divize: divizi Bytové	majetku VOJ	Autoprovoz a	zabývajících se CO
	domy (účetní okruh	Pozemky a ostatního	souvisejících	kryty do jediného
	65 zahrnující bytové	majetku do VOJ	stĭedisek z provozu	stĭediska „CO kryty“
	domy) a divizi Správa	Komerční majetek	Správa VOJ SM
	majetku (účetní
	okruh 62 zahrnující
	správu nemovitostí)
Změny od	Vznik samostatných	Změna struktury
7/2006	právních subjektů	stĭedisek v účetních
	RPG RE Residential,	okruzích 62 a 65 tak,
	s.r.o. z VOJ SM, RPG	aby lépe reflektovaly
	RE Land, s.r.o. z VOJ	charakter těchto
	Pozemky a RPG RE	okruhů
	Commercial, s.r.o.
	z VOJ Komerční
	majetek
Změny od	Koncentrace šesti	V rámci jednotlivých	V rámci ostatních
1/2007	administrativních	AC koncentrace	činností zrušení
	center do čtyĭ,	stĭedisek	stĭedisek, která se
	Frýdek-Místek se stal	obsahujících	stala součástí RPG
	součástí AC Poruba a	nepĭímou správní	Služby, s.r.o.
	Orlová se stala	režii do jediného
	součástí AC Karviná	stĭediska „Ĕízení a
		správa AC“
Změny od	V návaznosti na	Od 1.7.2008 zarhnutí	Pĭečíslování
1/2008	změny ve	RPG RE Property, a.s.	nákladových
	Společnosti vznik	a Dukla Industrial	stĭedisek a
	nových stĭedisek pro	Zone, a.s. do	klientských center
	sledování správní	alokačního modelu
	režie a společných
	nákladů a výnosů
Změny od	V návaznosti na	V účetním okruhu 65
1/2009	změny ve	byla v rámci
	Společnosti zrušení,	bytového
	sloučení a vznik	hospodáĭství pĭidána
	nových stĭedisek pro	stĭediska pro
	sledování správní	sledování tržních
	režie a společných	nájmů
	nákladů a výnosů

Od poloviny roku 2006 byla na všechny náklady, které pĭecházely z Divize Správa majetku na Divizi Bytové domy aplikována marže ve výši 3,5 %. Tato marže nemá ovlivňovat výsledek hospodaĭení pro účely sestavení rozvojové bilance.

Tržby za služby

Na vybraném vzorku položek jsme ověĭili:

▪ správnost zaúčtování z věcného a časového hlediska,

▪ zda výše regulovaných nájmů za 1 m2 vychází z platné legislativy,

▪ náležitosti smluv o nájmu a evidenčních listů.

Pĭi ověĭování vybraných položek nebyly zjištěny žádné významné nedostatky.

Spotřeba materiálu a energie

Na vybraném vzorku položek jsme ověĭili:

▪ správnost zaúčtování z věcného a časového hlediska,

▪ výši dopadu do výsledovky bytového hospodáĭství. U ověĭovaných položek jsme neshledali významné nedostatky.

Opravy a udržování

Na vybraném vzorku dokladů na opravy a udržování jsme ověĭili:

▪ správnost zaúčtování z věcného a časového hlediska,

▪ správnost výpočtu a účtování DPH,

▪ pĭesnost rozdělení nákladů na bytové a nebytové prostory,

▪ reálnost provedených oprav.

Pĭi ověĭení účtování nákladů na opravy a udržování byly v letech 2004 a 2008 zjištěny nedostatky v souvislosti s rozdělením nákladů na bytové a nebytové prostory. Jednalo se o situace, kdy byly prováděny generální nebo částečné opravy u objektů, které obsahují podíl nebytových prostor.

Naše zjištění byla posouzena a extrapolována na celou populaci na základě statistické metody. Všechny takto extrapolované rozdíly byly následně posouzeny z hlediska celkového dopadu na výsledné saldo rozvojové bilance.

Dopad nesprávného rozdělení nákladů na byty a nebytové prostory na saldo rozvojové bilance v tis. Kč

11-12/2004 2005 2006 2007 2008 1-4/2009

Nesprávná alokace nákladů na opravy a

udržování 584 1 106

Pozn.: Kladné hodnoty by znamenaly snížení negativního salda rozvojové bilance a naopak.

Zohlednění námi zjištěných nedostatků by znamenalo snížení nákladů a tedy zlepšení hospodáĭského výsledku vykazovaného v rozvojové bilanci.

Jiné nedostatky jsme nezjistili.

Jiné nakupované služby Na vybraném vzorku položek jsme ověĭili: ▪ správnost zaúčtování z věcného a časového hlediska, ▪ výši dopadu do výsledovky bytového hospodáĭství. Jednotlivé položky byly kontrolovány na související podklady (faktury, interní doklady, smlouvy atd.). U poskytovaných služeb s měsíční fakturací byl ověĭen jejich trend. V průběhu ověĭovaného období byly zjištěny nedostatky v účtování na jednotlivá stĭediska a v souvislosti s tím k chybné alokaci nákladů mezi bytové a nebytové hospodáĭství a dále nedostatky z hlediska věcné a časové souvislosti nákladů v jednotlivých obdobích. Dopad nesprávného účtování v průběhu jednotlivých let na saldo rozvojové bilance v tis. Kč
Položka	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Časové rozlišení nákladů na
grafický informační systém	39
Chybná alokace nákladů
na výzkum spokojenosti nájemníků				-41
Chybná alokace nákladů
na analýzu tržních pĭíležitostí				-10
Dohadná položka
na vyfakturované
právní služby zrušena v 2008				122	-122
Chybná alokace nákladů
na RPG Služby				71
Dohadná položka na
passportizaci vytvoĭena v nesprávné výši.				252	-252
Celkem	39	0	0	394	-374	0
Pozn.: Kladné hodnoty by znamenaly snížení negativního salda rozvojové bilance a naopak. Jiné nedostatky jsme nezjistili. Osobní náklady Provedli jsme analytické postupy pro ověĭení osobních nákladů. Ověĭili jsme vybrané měsíční rekapitulace. Neshledali jsme významné nedostatky. Ostatní daně a poplatky Na vybraném vzorku položek jsme ověĭili: ▪ správnost zaúčtování z věcného a časového hlediska, ▪ výši dopadu do výsledovky bytového hospodáĭství. V roce 2004 nebylo provedeno časové rozlišení nákladů na daň z nemovitostí pro potĭeby sestavení rozvojové bilance. V roce 2004 byla do nákladů bytového hospodáĭství zahrnuta i poměrná část vztahující se k ĭíjnu 2004 ve výši 821 tis. Kč.

Dopad nesprávného časového rozlišení nákladů na daň z nemovitostí na saldo rozvojové bilance v tis. Kč Položka 11-12/2004 2005 2006 2007 2008 1-4/2009 Náklady na daň z nemovitostí za 10/04 vzniklé pĭed Dobou omezení 821 Pozn.: Kladné hodnoty by znamenaly snížení negativního salda rozvojové bilance a naopak. Jiné nedostatky jsme nezjistili. Ostatní provozní náklady Na vybraném vzorku položek jsme ověĭili: ▪ správnost zaúčtování z věcného a časového hlediska, ▪ výši dopadu do výsledovky bytového hospodáĭství. U ověĭovaných položek jsme neshledali významné nedostatky. Finanční náklady Na vybraném vzorku položek jsme ověĭili: ▪ správnost zaúčtování z věcného a časového hlediska, ▪ výši dopadu do výsledovky bytového hospodáĭství. V roce 2004 nebylo provedeno časové rozlišení nákladových úroků správně. V roce 2004 byla do nákladů bytového hospodáĭství zahrnuta i poměrná část vztahující se k ĭíjnu 2004 ve výši 658 tis. Kč. Dále nákladové úroky vztahující se k prosinci 2005 byly zaúčtovány v roce 2006. Dopad nesprávného časového rozlišení nákladových úroků na saldo rozvojové bilance v tis. Kč
Položka	11-12/2004	2005	2006	2007 2008 1-4/2009
Nákladové úroky za 10/04 vzniklé pĭed Dobou omezení	658
Nákladové úroky 12/05 zaúčtované v 2006		-584	584
Celkem	658	-584	584	0 0 0
Pozn.: Kladné hodnoty by znamenaly snížení negativního salda rozvojové bilance a naopak. Jiné nedostatky jsme nezjistili. Alokace společných režijních nákladů Společné náklady (správní režie), které nelze jednoznačně pĭiĭadit bytovému hospodáĭství, jsou rozpočítávány na jednotlivé činnosti poměrným způsobem podle alokačního klíče. V jednotlivých obdobích jsme ověĭili proces pĭiĭazování společných nákladů na bytové hospodáĭství, včetně nastavení rozvrhových základen (alokačních klíčů), které se v průběhu ověĭovaného období měnily.

Vzhledem k tomu, že termín sestavení rozvojové bilance a jejího pĭedložení Ministerstvu financí pĭedcházel v jednotlivých letech termínu roční účetní uzávěrky, došlo v některých letech k doúčtování položek, které měly být zohledněny v rozvojové bilanci. Dopad doúčtování v rámci roční účetní závěrky na saldo rozvojové bilance v tis. Kč
Název		11-12/2004	2005	2006	2007 2008 1-4/2009
Položky zaúčtované v rámci roční uzávěrky		-463	-2 003	13	473 0 0
Pozn.: Kladné hodnoty by znamenaly snížení negativního salda rozvojové bilance a naopak. K doúčtování položek došlo zejména z titulu tvorby a čerpání rezerv, snížení nároku na odpočet DPH pomocí krátícího koeficientu a tvorby dohadných položek na nevyfakturované dodávky. V roce 2004, 2006 a 2007 hodnoty uvedené v tabulce nebyly zahrnuty do rozvojové bilance a výsledné saldo rozvojové bilance je o tyto částky zkresleno. V roce 2005 částka 2.003 tis. Kč pĭedstavuje chybu v alokačním procesu. Od poloviny roku 2006 jsou náklady pĭeváděné z účetního okruhu Divize správa majetku na účetní okruh Divize bytové domy navýšeny o marži 3,5 %. Tato marže nemá ovlivňovat výsledek hospodaĭení vstupující do rozvojové bilance. Pro sestavení rozvojové bilance za rok 2006 nebyl výsledek hospodaĭení o tuto marži upraven. Z důvodu neprovedení úpravy výsledku hospodaĭení o marži v roce 2006 je výsledek hospodaĭení podhodnocen o 3 214 tis. Kč. Dopad nevyloučené marže pĭi pĭevodu nákladů mezi divizemi na saldo rozvojové bilance v tis. Kč
	Název	11-12/2004	2005	2006	2007	2008 1-4/2009
	Nevyloučená marže pĭi pĭevodu nákladů mezi divizemi			3 214
	Pozn.: Kladné hodnoty by znamenaly snížení negativního salda rozvojové bilance a naopak. Výše mzdových nákladů společnosti RPG Byty, s.r.o. v roce 2008 ve srovnání s rokem 2007 výrazně vzrostla. V dubnu 2008 společnost RPG RE Management vyplatila vedení mimoĭádné odměny. Pĭestože nezpochybňujeme oprávněnost ani výši mzdových nákladů a vyplacených odměn, posoudili jsme jejich dopad do výsledného salda rozvojové bilance a podmínka neziskovosti v roce 2008 zůstává splněna i po vyloučení těchto odměn.

2.3. Investice

Hodnoty investic bytového hospodáĭství v tis. Kč

	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Investice	44 531	123 685	105 386	98 024	158 065	52 735

Celková hodnota majetku vykázaného jako investice je v jednotlivých letech stabilní. Investice pĭedstavuje pĭedevším technické zhodnocení stávajícího majetku v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb.,o účetnictví a zákonem č. 593/1992 Sb., o daních z pĭíjmů.

Vysoký nárůst v roce 2008 byl způsoben pĭeúčtováním nákladů souvisejících s rekonstrukcí výtahů za roky 2005, 2006 a 2007 do investic. Tato skutečnost nemá vliv na výsledné saldo rozvojové bilance. Vynaložené částky byly vykázány na ĭ. A.1 Hospodáĭský výsledek bytového fondu místo ĭ. B.1 Investice.

Pĭehled druhů investic v tis. Kč

	11-12/2004	2005	2006	2007	2008	1-4/2009
Modernizace	37 133	54 598	44 687	92 740	154 002	52 735
Termoregulace	6 967	66 064	52 485	240
Strojní investice		1 014
Dílčí akce na domech		93	5 464	5 012	171
Mimo plán- stavební		528	2 750
Inženýrské sítě					3 892
Vodovodní pĭípojky				32
Ostatní	431	1 388
Celkem	44 531	123 685	105 386	98 024	158 065	52 735

Nejvýznamněji ovlivňují hodnotu investic ve všech ověĭovaných letech modernizace, napĭ. výtahů. V letech 2004 až 2006 vynakládala Společnost značné prostĭedky také na výměnu termoregulačních ventilů.

V posledních dvou měsících roku 2004 tvoĭily nejvýznamnější pĭírůstky dlouhodobého hmotného majetku modernizace domu v Havíĭově - Město v hodnotě 1.311 tis. Kč, modernizace domu na ulici Okružní v Orlové - Lutyni v hodnotě 1.246 tis. Kč a regenerace domu v Albrechticích v hodnotě 1.739 tis. Kč.

Za rok 2005 byly nejvýznamnějšími pĭírůstky dlouhodobého hmotného majetku modernizace domu v ulici Sovově, Karviná - Ráj v hodnotě 7.774 tis. Kč, modernizace domu v ulici Školní, Orlová - Lutyně v hodnotě 2.879 tis. Kč a modernizace domu v Ostravě - Zábĭehu v hodnotě 5.915 tis. Kč.

Mezi nejvýznamnější pĭírůstky dlouhodobého majetku v roce 2006 patĭila rekonstrukce domu v Albrechticích v hodnotě 6.834 tis. Kč a rekonstrukce domu na ulici Petruškova v Ostravě v hodnotě 10.461 tis. Kč.

V roce 2007 byly nejvýznamnějšími investicemi rekonstrukce budovy v Pĭ. Suché v hodnotě 4.628 tis. Kč, rekonstrukce budovy v Orlové - Lutyni v hodnotě

7.020 tis. Kč, rekonstrukce budovy v Moravské Ostravě v hodnotě 7.298 tis. Kč.

Mezi nejvýznamnější pĭírůstky dlouhodobého majetku v roce 2008 patĭilo technické zhodnocení 3 budov ve Frýdku-Místku v celkové hodnotě 13.203 tis. Kč, modernizace budovy v Orlové - Lutyni v hodnotě 5.330 tis. Kč.

Běhěm prvních čtyĭ měsíců roku 2009 tvoĭily nejvýznamnější pĭírůstky dlouhodobého hmotného majetku modernizace výtahů v ulici Čs. Legií v Moravské Ostravě, modernizace výtahů v Havíĭově - Podlesí v hodnotě 3.422 tis. Kč a montáž meziokenních vložek ve Frýdku Místku v hodnotě 1.264 tis.Kč.

Na vybraném vzorku položek jsme ověĭili:

▪ správnost zaúčtování z věcného a časového hlediska,

▪ správnost výpočtu a účtování DPH

▪ pĭesnost alokace nákladů na bytové a nebytové prostory.

U ověĭovaných položek jsme neshledali významné nedostatky.

3. Závazek dle odst. 7.6 (c) smlouvy

7.6 (c) Kupující se zavazuje zajistit, že, není-li dále v tomto odstavci uvedeno jinak, Společnost po dobu trvání Doby omezení nepĭevede na tĭetí osobu vlastnické právo k žádné budově s byty, která je ke dni podpisu této Smlouvy ve vlastnictví Společnosti, ani žádné bytové jednotce, která je ke dni podpisu této Smlouvy ve vlastnictví Společnosti či vznikne na základě prohlášení Společnosti jako vlastníka budovy s byty, která je ke dni podpisu této Smlouvy ve vlastnictví Společnosti. Smluvní strany se dohodly, že za porušení shora specifikovaného závazku podle tohoto odstavce

- kupní cena za pĭevod bytové jednotky do vlastnictví nájemce bude vycházet z ceny, která byla použita pĭi ocenění Prodávaných akcií posudkem č. 50/2/2004 ze dne 26.2.2004 (Kapitola 7 - pohled na neprodukční majetek OKD - byty), který pĭed uzavĭením této Smlouvy pro Fond společně vypracovaly znalecké ústavy VOX CONSULT, s.r.o. a Komerční banka, a.s.; Kupujícímu byl uvedený posudek poskytnut pĭed uzavĭením této Smlouvy a Kupující podpisem této Smlouvy potvrzuje, že tento posudek od Fondu pĭevzal; a

3.1. Vymezení bytového fondu

Na základě smlouvy o koupi akcií ze dne 16.9.2004 měla společnost KARBON INVEST,

a.s. omezen pĭevod vlastnických práv k budově s byty a bytové jednotce patĭící do bytového fondu. Specifikace bytového fondu, jehož se plnění závazků týká, je uvedena v pĭíloze č. 5 pĭedmětné smlouvy následovně:

Počet domů a bytů podle obcí - bĭezen 2004, ve vlastnictví OKD, a.s. člen koncernu KARBON INVEST, a.s.

Obec	Počet bytových domů	Počet bytových jednotek
Karviná	858	7 882
Havíĭov	1 586	13 956
Ostrava	1 608	9 282
Poruba	434	6 835
Frýdek-Místek	196	2 860
Orlová	966	3 832
Celkem	5 648	44 647

Smlouva o koupi akcií ze dne 16.9.2004 v bodě č. 7.6 odst. a) uvádí, že „Bytový fond společnosti ke dni podpisu smlouvy o koupi akcií je blíže specifikován v pĭíloze č. 5“. V Pĭíloze č. 5 Specifikace bytového fondu je ale uvedeno, že se jedná o pĭehled bytového fondu dle obcí platný k měsíci bĭeznu 2004.

Společností RPG Byty, s.r.o. nám bylo potvrzeno, že stav uvedený v pĭíloze č. 5 obsahuje údaje platné k 31.3.2004. Ke dni uzavĭení smlouvy o koupi akcií ani k prvnímu dni Doby omezení nebyl vyhotoven žádný soupis bytového fondu ve vlastnictví Společnosti.

Společnost původně členila bytový fond do šesti oblastí, a to do oblasti Karviná, Havíĭov, Ostrava, Poruba, Frýdek – Místek a Orlová. V roce 2008 došlo ke změně spočívající ve sloučení vybraných oblastí za účelem zefektivnění jejich správy. V rámci této změny se bytový fond začal členit do čtyĭ oblastí podle působnosti klientských center, a to do oblasti Karviná, Havíĭov, Ostrava a Poruba. Pro další zkoumání a vykazování bylo pĭejato toto nové členění.

Vymezení oblastí Karviná, Havíĭov, Ostrava a Poruba

Karviná	Havířov	Ostrava	Poruba
Bohumín	Albrechtice	Cvrčovice	Frenštát p Radhoštěm
Doubrava	Český Těšín	Hlučín	Frýdek-Místek
Karviná-Darkov	Havíĭov-Bludovice	Kladno-Švermov	Frýdlant n.Ostravicí
Karviná-Doly	Havíĭov-Město	Ostrava-Bartovice	Kopĭivnice
Karviná-Fryštát	Havíĭov-Podlesí	Ostrava-Heĭmanice	Opava-Kateĭinky
Karviná-Hranice	Havíĭov-Dolní Suchá	Ostrava-Hrabůvka	Opava-Kylešovice
Karviná-Mizerov	Havíĭov-Prostĭ.Suchá	Ostrava-Hrušov	Opava-Město
Karviná-Nové Město	Havíĭov-Šumbark	Ostrava-Kunčičky	Opava-Pĭedměstí
Karviná-Ráj	Horní Suchá	Ostrava-Mar.Hory	Ostrava-Poruba
Orlová-Lazy	Stonava	Ostrava-Michálkovice	Paskov
Orlová-Lutyně	Šenov	Ostrava-Mor.Ostrava	Pĭíbor
Orlová-Město	Těrlicko	Ostrava-Muglinov	Staĭič
Orlová-Poruba		Ostrava-Petĭkovice	Sviadnov
Petĭvald		Ostrava-Radvanice
Rychvald		Ostrava-Slez.Ostrava
		Ostrava-Vítkovice
		Ostrava-Výškovice
		Ostrava-Zábĭeh

Vratimov

3.2. Změny v bytovém fondu

3.2.1. Změny v bytovém fondu před Dnem realizace

Změna stavu bytového fondu za období od 1.4.2004 do 1.11.2004

Stav k 1.4.2004 Přírůstky Úbytky Stav k 1.11.2004

Obec	Domy	Byty	Domy	Byty	Domy	Byty	Domy	Byty
Karviná	1 824	11 714	4	95	51	119	1 777	11 690
Havíĭov	1 586	13 956	0	0	1	4	1 585	13 952
Ostrava	1 608	9 282	0	0	11	53	1 597	9 229
Poruba	630	9 695	0	0	0	0	630	9 695
Celkem	5 648	44 647	4	95	63	176	5 589	44 566

Během doby od 1.4.2004 do Dne realizace smlouvy, tj. do 1.11.2004, docházelo k úbytkům i pĭírůstkům v bytovém fondu. K pohybům docházelo z důvodu prodejů, demolic, nákupů a sloučení bytových jednotek.

Po zohlednění pohybů v bytovém fondu, ke kterým došlo od 1.4.2004 (Pĭíloha č. 5 Specifikace bytového fondu ke smlouvě o prodeji akcií) do Dne realizace smlouvy o prodeji akcií, tj. do 1.11.2004, se bytový fond skládal z 5.589 bytových domů a 44.566 bytových jednotek.

Struktura pĭírůstků v bytovém fondu za období 1.4.2004 - 1.11.2004

	Domy	Byty
Karviná	4	95
Havíĭov	0	0
Ostrava	0	0
Poruba	0	0
Celkem	4	95

Obec

Přírůstky

Ve sledovaném období bylo nabyto 95 bytových jednotek koupí od společnosti ČEZ, a.s. Právní účinky vkladu změn do katastru nemovitostí nastaly v měsíci červnu 2004.

Struktura úbytků v bytovém fondu za období 1.4.2004 - 1.11.2004

	Domy	Byty	Domy	Byty	Domy	Byty	Domy	Byty
Karviná	21	33	30	83	0	3	51	119
Havíĭov	0	0	1	4	0	0	1	4
Ostrava	0	0	11	50	0	3	11	53
Poruba	0	0	0	0	0	0	0	0
Celkem	21	33	42	137	0	6	63	176

Obec

Prodej Demolice Sloučení Celkem

V uvedeném období došlo k prodeji 33 bytových jednotek, demolici 137 bytových jednotek a 6 bytových jednotek bylo sloučeno.

3.2.2. Pohyby v bytovém fondu během Doby omezení

Změna stavu bytového fondu za období od 1.11.2004 do 1.5.2009

Stav k 1.11.2004 Přírůstky Úbytky Stav k 1.5.2009

Obec	Domy	Byty	Domy	Byty	Domy	Byty	Domy	Byty
Karviná	1 777	11 690	2	2	287	539	1 492	11 153
Havíĭov	1 585	13 952	6	12	15	40	1 576	13 924
Ostrava	1 597	9 229	3	13	31	160	1 569	9 082
Poruba	630	9 695	0	23	0	0	630	9 718
Celkem	5 589	44 566	11	50	333	739	5 267	43 877

Během Doby omezení, tj. v období od 1.11.2004 do 1.5.2009, rovněž docházelo k úbytkům a pĭírůstkům v bytovém fondu z důvodu prodejů, demolic, bezúplatných pĭevodů a slučování bytových jednotek.

V průběhu této doby celkové pĭírůstky bytových jednotek činily 50 a celkově ubylo 739 bytových jednotek. Po zohlednění těchto změn se bytový fond k 1.5.2009 skládal z 5.267 bytových domů zahrnujících 43.877 bytových jednotek.

Struktura pĭírůstků v bytovém fondu za období od 1.11.2004 do 1.5.2009

	Domy	Byty
Karviná	2	2
Havíĭov	6	12
Ostrava	3	13
Poruba	0	23
Celkem	11	50

Obec

Přírůstky

K pĭírůstkům docházelo z důvodu vnitropodnikových pĭesunů bytových jednotek a z důvodu pĭeklasifikace nebytových prostor na bytové jednotky. V rámci vnitropodnikových pĭesunů šlo zejména o rodinné domy, které se nacházely v oblastech s těžební činností. Tyto domy byly společností OKD, a.s. vykoupeny a následně pĭevedeny do Vnitĭní organizační jednotky Správa majetku.

Struktura úbytků v bytovém fondu za období od 1.11.2004 do 1.5.2009

	Domy	Byty	Domy	Byty	Domy	Byty	Domy	Byty
Karviná	130	199	157	338	0	2	287	539
Havíĭov	0	0	15	40	0	0	15	40
Ostrava	7	56	24	98	0	6	31	160
Poruba	0	0	0	0	0	0	0	0
Celkem	137	255	196	476	0	8	333	739

Obec

Prodej Demolice Sloučení Celkem

V uvedeném období došlo k prodeji 255 bytových jednotek, k demolici 476 bytových jednotek a 8 bytových jednotek bylo sloučeno.

3.2.3. Převod vlastnických práv

Pĭevod vlastnických práv v období od 1.11.2004 do 1.5.2009

Období	Nájemníci Třetí osoby		Celkem
11-12/2004	9 2		11
2005	142 57		199
2006	0 39		39
2007	4 2		6
2008	0 0		0
1- 4/2009	0 0		0
Celkem	155 100		255
Během Doby	omezení došlo k pĭevodu vlastnických	práv	ke 137 bytovým domům

zahrnujících 255 bytových jednotek. 155 bytových jednotek pĭešlo do vlastnictví stávajícím nájemníkům a 100 bytových jednotek do vlastnictví tĭetích osob. K pĭevodům docházelo zejména v roce 2005.

Tĭetím osobám bylo pĭevedeno celkem pět budov obsahujících 54 bytových jednotek a finské domky zahrnující 46 bytových jednotek. Nájemníkům byly prodávány pouze finské domky zahrnující 155 bytových jednotek.

Finské domky jsou pĭevážně dĭevěné domy chatového typu. V bytovém fondu se vyskytují zejména jako dvojdomky.

Ilustrace finských domků

U bytových domů ve vlastnictví Společnosti v období od 1.11.2004 do 1.5.2009 nebylo učiněno prohlášení vlastníka ke vzniku samostatných bytových jednotek na pĭíslušných listech vlastnictví, jak pĭedpokládá zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Z tohoto titulu Společnost žádný byt v souladu se zákonem č. 72/1994 Sb. nepĭevedla. Pĭi pĭevodech vlastnických práv stávajícím nájemníkům došlo vždy k pĭevodu celého domu nebo ideální jedné poloviny domu.

Pĭeváděné bytové jednotky byly pĭednostně nabídnuty dosavadním nájemcům. Prodejní cena vycházela ze znaleckého posudku.

Ve Vyhodnocení plnění jednotlivých závazků vyplývajících ze smlouvy uzavĭené mezi Fondem národního majetku a KARBON INVEST, a.s. ze dne 16.9.2004, Pĭíloha č. 3

Zachování bytového fondu k 1.5.2009 uvádí Společnost k podmínce stanovené v bodě

7.6 (c) následující:

„V souladu s tímto ustanovením byly v období od 1.11.2004 do 1.5.2009 z počátečního stavu bytového fondu dle Pĭílohy č. 5 Smlouvy s celkovým počtem 44.647 bytů uskutečněny prodeje 255 bytových jednotek, tj. 0,5711 % původního bytového fondu.“

Pĭi ověĭování plnění závazku uvedeného v bodě 7.6 (c) smlouvy o koupi akcií ze dne 16.9.2004 jsme ověĭili:

▪ počáteční stav bytového fondu ke Dni realizace,

▪ pĭírůstky a úbytky bytového fondu během Doby omezení,

▪ postup pĭi pĭevodu vlastnických práv po Dobu omezení.

Stav bytového fondu uvedený ve smlouvě o koupi akcií, Pĭíloha č. 5 – Specifikace bytového fondu, je platný k bĭeznu 2004. Protože nebyl ke Dni realizace vyhotoven soupis bytového fondu ve vlastnictví Společnosti, určili jsme na základě analýzy pĭírůstků a úbytků počáteční stav bytového fondu ke Dni realizace.

Pĭírůstky bytových jednotek byly ověĭeny na vybraném vzorku. Nákup nemovitostí od společnosti ČEZ, a.s. byl doložen kupními smlouvami. Pĭevody nebytových prostor na bytové jednotky byly odsouhlaseny na kolaudační rozhodnutí a další podklady.

Úbytky bytových jednotek v důsledku demolic byly ĭádně doloženy prostĭednictvím rozhodnutí o povolení odstranění stavby či naĭízení k odstranění stavby, potvrzení odstranění stavby, návrhů na zápis změn do katastru nemovitostí a zápisů o vyĭazení dlouhodobého hmotného majetku.

K provedeným sloučením bytových jednotek byly pĭedloženy smlouvy o povolení stavebních úprav v bytě, stavební povolení změny stavby, kolaudační rozhodnutí o povolení užívání bytu a nové nájemní smlouvy.

Z pĭíslušných dokumentů bylo ověĭeno, že pĭírůstky a úbytky v bytovém fondu v období 2004 - 2009 byly zaúčtovány do správného období.

Prodeje bytových jednotek byly ověĭeny na kupní smlouvy. Smlouvy byly uzavĭeny za obvyklých podmínek a prodejní cena vycházela z posudku znalce. Pĭed pĭevodem vlastnického práva na tĭetí osoby byly pĭedmětné nemovitosti nabídnuty k odkupu nájemníkovi.

Výpočet procenta prodaných bytových jednotek

	Varianta 1 Stav bytových	Varianta 2 Stav bytových
	jednotek k 31.3.2004	jednotek k 1.11.2004
Počet bytových jednotek	44 647	44 567
Počet prodaných bytových jednotek	255	255
Procento prodaných bytových jednotek	0,57 %	0,57 %

Pozn.: Stav bytových jednotek k 31.3.2004 vychází z Pĭílohy č. 5 Smlouvy o koupi akcií ze dne 16.9.2004.

Během Doby omezení došlo k pĭevodu vlastnických práv ke 137 bytovým domům

zahrnujících 255 bytových jednotek. Podíl prodaných bytových jednotek činí 0,57 % v obou variantách.

Podle našeho názoru nedošlo k porušení závazku vyplývajícího ze smlouvy o koupi akcií ze dne 16.9.2004, odst. 7.6 písm. (c).

Přílohy

1. Seznam stížností Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ a vyjádření společnosti RPG Byty, s.r.o.

Oblast a ulice Předmět stížnosti Vyjádření RPG Byty, s.r.o.

Ostrava-Poruba, ul. Alšova 523/11

Ostrava-Poruba, ul. Hlavní tĭída

Ostrava-Poruba, ul. Hlavní tĭída 703

Ostrava 1, ul.

Gajdošova 2

Neudržované sklepní prostory - výskyt odpadků, opadaná omítka zdí, grafity na zdech, mrtvé myši

Slabé vytápění v bytě, výskyt plísně, dĭevěná, špatně těsnící okna

Rozbité skleněné výplně dveĭí v domě, ve sklepních prostorách nepoĭádek, odpadky a výskyt bezdomovců

Stará chátrající dĭevěná okna, komíny v havarijním stavu

Dle uvedené identifikace nebyla žádná stížnost na neuspokojivý stav sklepních prostor v tomto domě v naší databázi dohledána. V domě dochází k pravidelné deratizaci dvakrát ročně v souladu s platnými právními normami a tato činnost je navíc koordinována dle harmonogramu plošné deratizace vyhlašované městem. Vzhledem k tomu, že tento dům je možno ĭádně uzavírat i uzamykat, vzniká nepoĭádek v domě buďto jednáním samotných nájemců nebo osob, které se do domu dostanou neoprávněně v pĭípadě, že nájemci vstupy do domu náležitě nezamykají. V roce 2008 společnost na deratizaci napĭíklad vynaložila 2,8 mil. Kč.

Vzhledem k tomu, že v tomto pĭípadě je identifikace domu zcela nedostatečná, neboť na Hlavní tĭídě v Porubě vlastní společnost RPG Byty celou ĭadu objektů, není možno se s určitostí k této stížnosti vyjádĭit. Na uvedené ulici již došlo v některých domech k výměně oken, generální opravě stĭech a výměně vchod. dveĭí, u dalších objektů bylo na základě provedených kontrol realizováno oplechování dilatačních spár. (Vzhledem k tomu, že popsaná stížnost poukazuje zároveň i na nedostatečné vytápění bytu, domníváme se, že by se podle našich záznamů mohlo jednat o podnět nájemnice bydlící v č.p. 742. V jejím pĭípadě byla provedena fyzická kontrola bytu, stav oken byl shledán běžným a nájemkyně byla seznámena s naĭízením vlády č. 258/95.Sb. ve vztahu k těsnění oken. Zároveň bylo provedeno odvzdušnění topného systému za účelem zvýšení teploty v bytě. Rovněž probíhá jednání s orgány státní památkové péče o možnosti provedení oplechování dilatačních spár, neboť se jedná o objekt v městské památkové zóně.)

Jediný požadavek na zasklení rozbitých dveĭních skel v uvedeném domě jsme zaevidovali a zároveň vyĭídili v roce 2008. Od té doby nebyl další požadavek stejného typu u tohoto domu zaevidován.

Nájemníci jsou povinni dle "Domovního ĭádu" dům uzavírat a uzamykat. Nájemníci danou povinnost mnohdy nedodržují a v domě tak může vzniknout nepoĭádek buďto jednáním samotných nájemců nebo osob, které se do domu dostanou neoprávněně.

V pĭípadě, že nájemci domu ohlásí naší společnosti, že se v domě neoprávněně zdržují cizí osoby, napĭ. bezdomovci, spolupracujeme na nápravě stavu s městskou policií.

Dle uvedené identifikace nebyla žádná stížnost na špatný stav komínů a oken v naší databázi dohledána. V souladu s legislativou provádíme čištění komínů nejméně 2x ročně. Dále konstatujeme, že daná lokalita je již zahrnuta do plánu výměny oken pro období let 2010-2012. Za období let 2005-2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč.

Ostrava- Moravská, ul. Sportovní 2138/8

Ostrava- Hrabůvka, Závodní ulice 30, 32

Karviná Nové- Město, ul.

Závodní 2418

Karviné- Hranicích, ul. Slovenská 2918

Ostrava-Poruba, nábĭeží Svazu protifašistických bojovníků

Bytový dům téměĭ bez omítky, dochází k zatápění sklepních prostor, plíseň ze sklepních prostor zasahuje až to pĭízemních bytů.

Balkóny bytového domu ve špatném stavu, hnijící dĭevěná okna, nefunkční zvonky, hliníková elektĭina

Byly pĭislíbeny opravy, ale již nebyly provedeny, výtah neodpovídá platné legislativě

Stížnost na opravu rozbitého skla u domovních dveĭí, kdy místo zasklení došlo k navaĭení plechu Značný výskyt plísní v bytovém domě

Jedná se o objekt v lokalitě, kde se bohužel s problémem historicky zanedbaného stavu domů i kanalizace potýkáme u všech našich nemovitostí. Zatopení sklepů daného domu bylo ĭešeno již v ĭíjnu 2008 pročištěním okapních žlabů a odčerpáním vody ze sklepních prostorů. Problém kanalizace mezi ulicemi Gajdošova a Sportovní ĭešíme postupně. V roce 2009 zde byly provedeny práce tohoto typu nákladem zhruba 10 milionů Kč, pro rok 2010 máme v plánu odkanalizování dalších 19 bytových domů. Odkanalizování domů je nezbytným pĭedpokladem pro možnost následné opravy fasády. Možnost rozsáhlé revitalizace této lokality byla projednávána i s městským obvodem Moravská Ostrava a Pĭívoz v rámci pĭípravy Integrovaného plánu rozvoje měst (IPRM), avšak městem Ostravou byla pro tento projekt ve finále vybrána jiná lokalita. Za období 2005-2009 vynaložila společnost 80 mil. Kč na opravy a údržbu vodovodních a kanalizačních ĭádů.

U tohoto domu byla na základě vyhodnocení stavu objektu techniky společnosti naplánována oprava stávajících oken včetně nátěru, aniž byla evidována jakákoli stížnost na stav oken ze strany nájemců. Teprve ve chvíli, kdy smluvně dojednaná firma chtěla zahájit realizaci plánované opravy, nájemníci odmítli pĭístup do bytů s tím, že požadují výměnu oken a nikoli pouze jejich opravu. Svým jednáním tedy sami nájemci znemožnili společnosti výkon vlastnického práva. Pĭes tuto skutečnost jsou v daném domě ĭešeny jednotlivé opravy prostĭednictvím drobných oprav na základě oznámení nájemníků. Za období let 2005- 2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč. Za stejné období byly opraveny také balkóny v cca 3900 bytech v objemu 98 mil. Kč (mimo oprav balkónů provedených v rámci komplexních rekonstrukcích domů), což pĭedstavuje revitalizaci balkónů v cca 9% bytového portfolia cihlových a panelových domů.

Jedná se o dům, který od roku 1998 postupně prochází rozsáhlými opravami. Nejvýznamnější opravy byly tyto: generální oprava rozvodů vody (8/1998); zateplení domu vč. provedení nové fasády domu a generální oprava lodžií (12/2001); generální oprava ploché stĭechy (2/2002); generální oprava výtahu (3/2003). Společnost pĭistoupila k zabezpečení vchodu navaĭením plechu do části dveĭí, která původně byla zasklená. Důvodem byla skutečnost, že ve velmi krátké době bylo nutno dveĭe opakovaně zasklívat z důvodu rozbití, pravděpodobně úmyslného.

511 plánována modernizace výtahu. Problém plísně v bytech ĭešíme individuálně, vždy je nutno posoudit pĭíčinu vzniku plísně a poté volit adekvátní ĭešení.

Frýdek-Místek, tĭ. ČSA 1935 - 1943

Ostrava, ul. Výstavní 15,17,19

Horní Suchá, Finské domky

Nevyhovující hydranty, zchátralé balkóny, zanedbané vstupy do domu, nefunkční zvonky

Zchátralá dĭevěná okna

Chátrání finských domků, jejich demolice místo odprodejů

Protipožární bezpečnost je zajištěna hydranty, které podléhají pravidelným kontrolám. Funkčnost zvonkových tabel a vchodů samotných je zajišťována průběžnými opravami dle aktuálních potĭeb nájemníků, stejně je postupováno v pĭípadě balkónů. Škoda na zvonkových tablech, dveĭích, hydrantech apod. vzniká často vandalismem, kterému nelze zabránit. Tento dům je zaĭazen do plánu oprav pro rok 2011 až 2012. Za období let 2005- 2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč. Kč. Za stejné období byly opraveny také balkóny v cca 3900 bytech v objemu 98 mil. Kč (mimo oprav balkónů provedených v rámci komplexních rekonstrukcí domů), což pĭedstavuje revitalizaci balkónů v cca 9% bytového portfolia cihlových a panelových domů.V rámci estetizace bytových domů (mimo estetizaci provedenou v rámci komplexních rekonstrukcí domů), jejíž součástí jsou opravy společných prostor v domě, zvonkových tabel, vstupních dveĭí apod., vynaložila společnost v letech 2005-2009 cca 169 mil. Kč., estetizace se takto dotkla 12000 bytů, což pĭedstavuje více než 28% daného portfolia společnosti.

V naší databázi nebyla dle dostupných identifikačních údajů dohledána žádná stížnost vztahující se k neuspokojivému stavu oken v daném domě, tudíž nemohla naše společnost pĭistoupit k opravě. V pĭípadě, že nájemce nenahlásí špatný stav oken pronajímateli, nese naopak tento odpovědnost za pĭípadné škody, které mohou vzniknout, viz. občanský zákoník. Možnost rozsáhlé revitalizace této lokality byla projednávána i s městským obvodem Moravská Ostrava a Pĭívoz v rámci pĭípravy Integrovaného plánu rozvoje měst (IPRM), avšak městem Ostravou byla pro tento projekt ve finále vybrána jiná lokalita. V roce 2010 bude v dané oblasti prováděno odkanalizování bytových domů, včetně provedení hydroizolace domů. Daná lokalita je dále zahrnuta do plánu výměny oken pro období let 2010-2012. Za období let 2005-2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč.

Nahlášené závady se ĭeší v dané lokalitě formou drobné údržby. Společnost pĭi uvolnění finského domku, s ohledem na stáĭí nemovitosti, vždy zváží, zda finanční náklady spojené s opravami by byly účelně a efektivně vynaloženými náklady. V opačném pĭípadě pĭistoupí k demolici finského domku, v období let 2005 -2009 byla společnost nucena vynaložit na demolice cca 62 mil. Kč. Vzhledem k životnosti a konstrukci finských domků by náklady na komplexní opravu výrazně pĭevýšily náklady na demolici. Pokud se nutná demolice týkala/týká obsazeného FD, společnost ĭeší danou situaci v souladu s občanským zákoníkem, tedy poskytnutím bytové náhrady danému nájemci.

Neuvedeno Nelze se dovolat

na zákaznickou linku

Na začátku roku 2009 jsme zaznamenali zvýšený počet pĭijatých telefonních hovorů, na což jsme reagovali kapacitním posílením zákaznické linky. Mezi potĭebou a realizací však byla určitá časová prodleva. V současné době se pohybuje obslužnost zákaznické linky na úrovni 85%.

Ostrava-Poruba, ul. Hlavní tĭída 695/98

Rekonstrukce rozvodů vody a kanalizace –

nájemníci nebyli informováni

o odpojení vody, nemožnosti používání WC a umyvadel.

Harmonogram prací nebyl zveĭejněn. Pĭi rekonstrukci došlo k poškození osobních věcí nájemníků, rozbité dlaždice byly

V dané věci lze konstatovat, že obsahem generálních oprav ležatých a svislých rozvodů nebyla výměna zaĭizovacích pĭedmětů. K výměně bylo pĭistoupeno v pĭípadě, že daný zaĭizovací pĭedmět byl shledán jako nezpůsobilý k dalšímu používání. Dále je nutno konstatovat, že nájemci byli o harmonogramu postupu všech prací informováni prostĭednictvím vývěsek v jednotlivých vchodech. V pĭípadě této velké opravy jsme zaregistrovali nedostatky v komunikaci s nájemníky ze strany dodavatele prací, stav jsme prověĭili, zahájili sami jednání s nájemníky a následně pĭijali taková opatĭení (napĭ. dále nevyužívat služby daného dodavatele), aby obdobná negativní zkušenost byla v budoucnu eliminována.

nahrazeny bílými

Ostrava-Poruba, M.Kopeckého 635, Havíĭov, Hl.Tĭída, Karviná-Nové Město, ul.

Mánesova, Ostrava, ul.Zelená, Ostrava-Poruba, U Oblouku 3,

Nefunkční a chybějící hydranty několik let

V daných lokalitách proběhlo doplnění hydrantů v průběhu roku 2009. Zde je však nutno upozornit na skutečnost, že ze strany vlastníka může dojít pouze k určitému zabezpečení hydrantů proti krádeži a to s ohledem na zachování jejich funkčnosti. Hydranty v domech jsou často pĭedmětem útoku vandalů a dochází k častým krádežím jednotlivých komponentů. Na daný stav společnost vždy reaguje, avšak i zde je nutná spolupráce nájemníků v domě, které se často nedostává. V roce 2009 vynaložila naše společnost napĭ. již 6 mil. Kč do oblasti požární ochrany.

Frýdek Místek

Frýdek-Místek, tĭ. ČSA 1935 - 1943

Nefunkční zvonky, zastaralé vstupní dveĭe, opadaná omítka domu, špatný stav balkonů, hydrant neschopný provozu

Funkčnost zvonkových tabel a vchodů samotných je zajišťována průběžnými opravami dle aktuálních potĭeb nájemníků. Škoda vzniká často vandalismem, kterému nelze zabránit. Tento dům je zaĭazen do plánu oprav pro rok 2011 až 2012. Za období let 2005- 2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcídomů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč. Za stejné období byly opraveny také balkóny v cca 3900 bytech v objemu 98 mil. Kč (mimo oprav balkónů provedených v rámci komplexních rekonstrukcí domů), což pĭedstavuje revitalizaci balkónů v cca 9% bytového portfolia cihlových a panelových domů. V rámci estetizace bytových domů (mimo estetizaci provedenou v rámci komplexních rekonstrukcí domů), jejíž součástí jsou opravy společných prostor v domě, zvonkových tabel, vstupních dveĭí apod., vynaložila společnost v letech 2005-2009 cca 169 mil. Kč., estetizace se takto dotkla 12000 bytů, což pĭedstavuje více než 28% daného portfolia společnosti. Požární technika v domech je často pĭedmětem útoku vandalů a dochází k častým krádežím jednotlivých komponentů. Na daný stav společnost vždy reaguje, avšak i zde je nutná spolupráce nájemníků v domě, které se často nedostává. V roce 2009 vynaložila naše společnost napĭ. již 6 mil. Kč do oblasti požární ochrany.

Havíĭov-centrum Vstupy do domů

a okolí zchátralé, dĭevěná okna ve špatném stavu

Radvance Výměna elektroinstalace trvala 4 týdny, instalovány byly velké rozvaděče s využitím pouze cca 20 %, nájemníci museli vymalovat sami

Je nutno konstatovat, že není možné dle dostupné identifikace dohledat konkrétní objekt. V dané oblasti však probíhá celková revitalizace domů včetně výměny oken, vstupních dveĭí, stĭech, generálních oprav fasád, rozvodů vody atd. V roce 2009 bylo již v dané oblasti proinvestováno 62 mil. Kč.

Vzhledem k tomu, že dle dostupné identifikace nebylo možno dohledat konkrétní objekt, můžeme jen obecně konstatovat, že v dané oblasti Radvanice provádíme generální opravy elektroinstalace. Každá z těchto stavebních oprav většího rozsahu si vyžádá odlišný časový interval, důvodem může být mimo jiné odlišný pracovní postup s ohledem na typ budovy, popĭ. nedostatečná spolupráce nájemců v daném domě v souvislosti s výměnou elektrorozvodů v bytě. Rozvaděče v domě jsou instalovány s ohledem na narůstající množství spotĭebičů v domácnosti.

Havíĭov, ul. Dlouhá tĭ.479/35

Havíĭov, Hlavní tĭída, Na nábĭeží

Okna zchátralá, rozbitá skleněná výplň u vstupních dveĭí chybějící hydranty

Zchátralé vstupy do domu, opadaná fasáda domu, rozbité sklo u vstupních dveĭí

Na základě fyzické kontroly daného objektu bylo zjištěno, že skleněné výplně vstupních dveĭí do domu z hlavní i dvorové části jsou v současné době v poĭádku. Hasicí technika je dle protokolu o provedené kontrole schopna provozu, vyhovuje ČSN a daným právním normám. V roce 2009 byla na ulici Dlouhá provedena modernizace výtahů (v č.p. 1141-1143) a v roce 2010 je plánováno zateplení fasády včetně výměny oken a generální opravy balkónů v domech (č.p. 1320 - 1321).

Na základě fyzické kontroly daného objektu bylo zjištěno, že skleněné výplně vstupních dveĭí do domu z hlavní i dvorové části jsou v současné době v poĭádku. Hasicí technika je dle protokolu o provedené kontrole schopna provozu, vyhovuje ČSN a daným právním normám. V dané lokalitě provádíme opravy domů průběžně, dle aktuální potĭeby.

Havíĭov-město Zchátralé vstupy

do domů a vstupní schodiště

Je nutno konstatovat, že není možné dle dostupné identifikace dohledat konkrétní objekt. V dané oblasti však probíhá celková revitalizace domů včetně výměny oken, vstupních dveĭí, stĭech, generální opravy fasád, rozvody vody atd. V roce 2009 bylo již v dané oblasti proinvestováno 62 mil. Kč.

Havíĭov- Šumbark

Zchátralé vstupy do domu, stará dĭevěná okna, opadaná omítka

Dle dostupné identifikace není možno dohledat konkrétní objekt. Lze konstatovat, že za období let 2005- 2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč. Za stejné období byly opraveny také balkóny v cca 3900 bytech v objemu 98 mil. Kč (mimo oprav balkónů provedených v rámci komplexních rekonstrukcí domů), což pĭedstavuje revitalizaci balkónů v cca 9% bytového portfolia cihlových a panelových domů.V rámci estetizace bytových domů (mimo estetizaci provedenou v rámci komplexních rekonstrukcí domů), jejíž součástí jsou opravy společných prostor v domě, zvonkových tabel, vstupních dveĭí apod., vynaložila společnost v letech 2005-2009 cca 169 mil. Kč., estetizace se takto dotkla 12000 bytů, což pĭedstavuje více než 28% daného portfolia společnosti.

Hlučín Opadaná fasáda domu, stará dĭevěná okna, zanedbané sklepní prostory

Dle dostupné identifikace není bohužel možno opět dohledat konkrétní objekt. Společnost RPG Byty, s.r.o. se v současné době v dané lokalitě zaměĭuje na prioritní opravy napĭ.revitalizaci svislých a ležatých rozvodů v domech. K opravě oken dochází jednotlivě, na základě ĭešení požadavků jednotlivých nájemců. Za období let 2005-2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč.

Karviná-Hranice, ul. Slovenská 2918

Karviná Nové- Město, ul.

Závodní 2418

Staré vstupní dveĭe do domu, zanedbaný interiér spol.prostor

Zanedbané společné prostory, výtah neodpovídá normě EU

U daného objektu vyhodnotila naše společnost jako prioritní problém výměnu svislých a ležatých rozvodů v domě, k němuž došlo v roce 2004. Obecně lze konstatovat, že v daném domě provádíme drobné opravy dle požadavků nájemců, pĭičemž i tento dům je zahrnut do plánu estetizace společných prostor. V rámci estetizace bytových domů (mimo estetizaci provedenou v rámci komplexních rekonstrukcí domů), jejíž součástí jsou opravy společných prostor v domě, zvonkových tabel, vstupních dveĭí apod., vynaložila společnost v letech 2005-2009 cca 169 mil. Kč., estetizace se takto dotkla 12000 bytů, což pĭedstavuje více než 28% daného portfolia společnosti.

V daném objektu byly provedeny rozsáhlé opravy v letech 2001 - 2003, proběhlo zateplení domu vč. provedení nové fasády domu, generální oprava lodžií (12/2001), generální oprava výtahu (3/2003), generální oprava ploché stĭechy (2/2002), generální oprava rozvodů vody (8/1998). S ohledem na tuto skutečnost si daný dům nevyžádal v letech 2004-2009 rozsáhlejší opravy. V rámci estetizace bytových domů (mimo estetizaci provedenou v rámci komplexních rekonstrukcí domů), jejíž součástí jsou opravy společných prostor v domě, zvonkových tabel, vstupních dveĭí apod., vynaložila společnost v letech 2005-2009 cca 169 mil. Kč., estetizace se takto dotkla 12000 bytů, což pĭedstavuje více než 28% daného portfolia společnosti.Lze konstatovat, že stav společných prostor odráží také chování samotných nájemníků, kteĭí mnohdy nedodržují "Domovní ĭád", ĭádně nezavírají/neuzamykají vchodové dveĭe, což znamená také riziko vniknutí cizích osob a vandalismus.

Orlová Výskyt černých skládek na pozemcích RPG, bytové domy ve velmi špatném stavu

Dle dostupné identifikace není bohužel možno dohledat konkrétní objekt. Obecně lze konstatovat, že v současné době probíhá v lokalitě Orlová estetizace jednotlivých domů, včetně opravy fasád, a tato lokalita je pro rok 2010 zaĭazena do Integrovaného plánu rozvoje měst (IPRM), v rámci kterého proběhne celková revitalizace domů. Náklady na tyto opravy si vyžádají investice ve výši cca 40 mil. Kč. K problematice černých skládek uvádíme, že problematice černých skládek se v rámci celé realitní skupiny RPG Real Estate věnuje velká pozornost. Ovšem s ohledem na skutečnost, že do pozemkového portfolia RPG Real Estate patĭí téměĭ 5 000 ha pozemků, je zcela nemožné naprosto zabránit vzniku černých skládek. Dále je tĭeba zmínit, že realitní skupina RPG Real Estate reaguje na veškerá oznámení černých skládek, ať již ze strany měst, tak ze strany občanů, a v rámci svých možností pak zajišťuje jejich likvidaci.

Ostrava, ul. Dr.Malého

Chybějící hydranty v domech, opadaná fasáda domu, stará dĭevěná okna

S ohledem na skutečnost, že není možno dle dostupné identifikace dohledat konkrétní objekt, lze obecně konstatovat, že v této lokalitě proběhla v roce 2008 výměna oken, generální oprava stĭechy, generální oprava balkónů. Možnost rozsáhlé revitalizace této lokality byla projednávána i s městským obvodem Moravská Ostrava a Pĭívoz v rámci pĭípravy Integrovaného plánu rozvoje měst (IPRM), avšak městem Ostravou byla pro tento projekt ve finále vybrána jiná lokalita. Dále v roce 2009 již proběhla u některých domů hydroizolace, kterou je nutno provést pĭed tím, než je pĭistoupeno k opravě fasád domů. V roce 2010 bude v dané oblasti dále prováděno odkanalizování bytových domů, včetně provedení hydroizolace domů. Za období let 2005-2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč. Za stejné období byly opraveny také balkóny v cca 3900 bytech v objemu 98 mil. Kč (mimo oprav balkónů provedených v rámci komplexních rekonstrukcí domů), což pĭedstavuje revitalizaci balkónů v cca 9% bytového portfolia cihlových a panelových domů. Hasící technika v domech je často pĭedmětem útoku vandalů a dochází k častým krádežím jednotlivých komponentů. Na daný stav společnost vždy reaguje, avšak i zde je nutná spolupráce nájemníků v domě, které se často nedostává. V roce 2009 vynaložila naše společnost napĭ. již 6 mil. Kč do oblasti požární ochrany tak, aby byly bytové domy

vybaveny potĭebnými hasícími pĭedměty.

Ostrava, ul. Havíĭská

Opadaná fasáda domu, zanedbané vstupy do domů, stará dĭevěná okna

Dle dostupné identifikace nelze bohužel dohledat konkrétní objekt. Obecně lze dále konstatovat, že možnost rozsáhlé revitalizace této lokality byla projednávána i s městským obvodem Moravská Ostrava a Pĭívoz v rámci pĭípravy Integrovaného plánu rozvoje měst (IPRM), avšak městem Ostravou byla pro tento projekt ve finále vybrána jiná lokalita. Nicméně, daná lokalita je již zahrnuta do plánu výměny oken pro období let 2010-2012. Do opravy a zateplení fasád (mimo opravy a zateplení fasád realizovaných v rámci komplexních rekonstrukcí domů) investovala naše společnost v letech 2005-2009 195 mil. Kč, což se dotklo cca 200 domů, což reprezentuje cca 5% portfolia cihlových a panelových domů. Za období let 2005-2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca

269 mil. Kč.

Ostrava-Poruba, ul. Francouzská 61

Hydrant neschopný provozu, stará elektroinstalace, zanedbané společné prostory

V této lokalitě byla již v roce 2008 zahájena estetizace společných prostor domů, malba společných prostor, výměna schránek a vchodových dveĭí. Tato oprava se týkala 7 bytových domů č.p. 1005-1007 a 1066-1069. V tomto roce dále proběhla modernizace výtahů v domech č.p. 1005-1066, 87-89. V roce 2009 byla provedena generální oprava elektrorozvodů včetně malby společných prostor, č.p. 1087 - 1089. V domech č.p. 1006-1007 proběhla modernizace výtahů. Další opravy budou pokračovat v dané lokalitě rovněž v roce 2010 (proběhne estetizace společných prostor domu č.p. 61). Pĭedepsané kontroly hasící techniky jsou průběžně realizovány, bohužel toto vybavení je často pĭedmětem rozkrádání a vandalismu, pĭičemž náprava daného stavu se neobejde bez spolupráce s nájemníky.

Ostrava, ul. Hornická 53

Zanedbané vstupy do domů, opadaná fasáda domu, stará dĭevěná okna

ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč.

Ostrava, ul. Hrušovská 2376.12

Objevující se plíseň v domě, stará dĭevěná okna

Dle dostupné identifikace není bohužel možno dohledat konkrétní objekt. Obecně lze konstatovat, že v dané lokalitě proběhla výměna oken a balkónových dveĭí v celkové výši 3 mil. Kč. Problém plísně je ĭešen individuálně, vždy je nutno posoudit pĭíčinu vzniku plísně

a poté volit adekvátní ĭešení.

Ostrava, ul. Zelená

Opadaná fasáda domu, stará dĭevěná okna, hydranty neschopné provozu

Dle dostupné identifikace nelze bohužel dohledat konkrétní objekt. V této lokalitě již probíhá odkanalizování a výměna svislých a ležatých rozvodů.

V roce 2010 bude v dané oblasti prováděno odkanalizování bytových domů, včetně provedení hydroizolace domů. Daná lokalita je dále zahrnuta do plánu výměny oken pro období let 2010-2012. Obecně lze dále konstatovat, že možnost rozsáhlé revitalizace této lokality byla projednávána i s městským obvodem Moravská Ostrava a Pĭívoz v rámci pĭípravy Integrovaného plánu rozvoje měst (IPRM), avšak městem Ostravou byla pro tento projekt ve finále vybrána jiná lokalita. Hasící technika v domech je často pĭedmětem útoku vandalů a dochází k častým krádežím jednotlivých komponentů. Na daný stav společnost vždy reaguje, avšak i zde je nutná spolupráce nájemníků v domě, které se často nedostává. V roce 2009 vynaložila naše společnost napĭ. již 6 mil. Kč do oblasti požární ochrany.Za období let 2005- 2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč. V rámci estetizace bytových domů (mimo estetizaci provedenou v rámci komplexních rekonstrukcí domů), jejíž součástí jsou opravy společných prostor v domě, zvonkových tabel, vstupních dveĭí apod., vynaložila společnost v letech 2005-2009 cca 169 mil. Kč., estetizace se takto dotkla 12000 bytů, což pĭedstavuje více než 28% daného portfolia společnosti. Do opravy a zateplení fasád (mimo opravy a zateplení fasád realizovaných v rámci komplexních rekonstrukcí domů) investovala naše společnost v letech 2005 -2009 195 mil. Kč, což se dotklo cca 200 domů, což reprezentuje cca 5% portfolia cihlových a panelových domů.

Ostrava, ul. Chocholouškova

Stará dĭevěná okna, opadaná fasáda domu

Dle dostupné identifikace nelze bohužel dohledat konkrétní objekt. V této lokalitě již proběhlo v roce 2009 odkanalizování obytných domů, na které bude v roce 2010 navazovat provedení hydroizolace domů.Daná lokalita je dále zahrnuta do plánu výměny oken pro období let 2010-2012. Obecně lze dále konstatovat, že možnost rozsáhlé revitalizace této lokality byla projednávána i s městským obvodem Moravská Ostrava a Pĭívoz v rámci pĭípravy Integrovaného plánu rozvoje měst (IPRM), avšak městem Ostravou byla pro tento projekt ve finále vybrána jiná lokalita. Do opravy a zateplení fasád (mimo opravy a zateplení fasád realizovaných v rámci komplexních rekonstrukcí domů) investovala naše společnost v letech 2005 -2009 195 mil. Kč, což se dotklo cca 200 domů, což reprezentuje cca 5% portfolia cihlových a panelových domů. Za období let 2005- 2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca

269 mil. Kč

Ostrava, ul. Hornických učňů

Zanedbané vstupy do domů, opadaná fasáda domu, stará dĭevěná okna

Dle dostupné identifikace nelze bohužel dohledat konkrétní objekt. V této lokalitě již probíhá odkanalizování a výměna svislých a ležatých rozvodů. V roce 2010 bude v dané oblasti prováděno odkanalizování bytových domů, včetně provedení hydroizolace domů.Daná lokalita je dále zahrnuta do plánu výměny oken pro období let 2010-2012. Obecně lze dále konstatovat, že možnost rozsáhlé revitalizace této lokality byla projednávána i s městským obvodem Moravská Ostrava a Pĭívoz v rámci pĭípravy Integrovaného plánu rozvoje měst (IPRM), avšak městem Ostravou byla pro tento projekt ve finále vybrána jiná lokalita. Do opravy a zateplení fasád (mimo opravy a zateplení fasád realizovaných v rámci komplexních rekonstrukcí domů) investovala naše společnost v letech 2005-2009 195 mil. Kč, což se dotklo cca 200 domů, což reprezentuje cca 5% portfolia cihlových a panelových domů.Za období let 2005-2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil.

Kč.

Ostrava, ul. Na Jízdárně

Stará dĭevěná okna

Dle dostupné identifikace nelze bohužel dohledat konkrétní objekt. V dané lokalitě proběhla v roce 2008 estetizace vchodů. V roce 2010 bude v dané oblasti prováděno odkanalizování bytových domů, včetně provedení hydroizolace domů.Daná lokalita je dále zahrnuta do plánu výměny oken pro období let 2010-2012. Obecně lze dále konstatovat, že možnost rozsáhlé revitalizace této lokality byla projednávána i s městským obvodem Moravská Ostrava a Pĭívoz v rámci pĭípravy Integrovaného plánu rozvoje měst (IPRM), avšak městem Ostravou byla pro tento projekt ve finále vybrána jiná lokalita. Do opravy a zateplení fasád (mimo opravy a zateplení fasád realizovaných v rámci komplexních rekonstrukcí domů) investovala naše společnost v letech 2005-2009 195 mil. Kč, což se dotklo cca 200 domů, což reprezentuje cca 5% portfolia cihlových a panelových domů. Za období let 2005-2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč.

Ostrava, ul. Nedbalova

Ostrava, ul. Pĭívozská

Ostrava, ul. Radvanická

Ostrava-Poruba, ul. Čs.Exilu

Značně opadaná fasáda domů, stará dĭevěná okna, zchátralé vstupy do domů Značně opadaná fasáda domu, zchátralá dĭevěná okna

Opadaná fasáda domu, rozbité okno do sklepních prostor, poškozená fasáda balkonů, zanedbané sklepní prostory

Zastaralé vchody do domu, nefunkční zvonky

Dle dostupné identifikace nelze bohužel dohledat konkrétní objekt. Obecně lze konstatovat, že v dané lokalitě proběhne v pĭíštím roce generální oprava fasády domů, svislých a ležatých rozvodů, elektroinstalace, rozvodů plynu, generální oprava stĭechy včetně výměny oken.

Dle dostupné identifikace nelze dohledat konkrétní objekt. Obecně lze konstatovat, že objekty jsou památkově chráněny. S ohledem na tuto skutečnost je nutná spolupráce naší společnosti s odborem památkové péče města a opravy si vyžadují vždy vyšší náklady vzhledem k nárokům na zachování historického vzhledu budov. V roce 2008 byla provedena na jednom z objektů generální oprava stĭechy, která si vyžádala investici ve výši cca 3,5 mil. Kč. V dalším objektu proběhla generální oprava výtahu v hodnotě 1,2 mil. Kč. Do opravy a zateplení fasád (mimo opravy a zateplení fasád realizovaných v rámci komplexních rekonstrukcí domů) investovala naše společnost v letech 2005-2009 195 mil. Kč, což se dotklo cca

200 domů, což reprezentuje cca 5% portfolia cihlových a panelových domů. Za období let 2005-2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč.

Vzhledem k tomu, že dle dostupné identifikace nebylo možno dohledat konkrétní objekt, můžeme jen obecně konstatovat, že v dané oblasti Radvanice prioritně provádíme generální opravy elektroinstalace, opravy venkovní kanalizace, hydroizolace domů a zateplení domů. Do opravy a zateplení fasád (mimo opravy a zateplení fasád realizovaných v rámci komplexních rekonstrukcí domů) investovala naše společnost v letech 2005 -2009 195 mil. Kč, což se dotklo cca 200 domů, což reprezentuje cca 5% bytového portfolia cihlových a panelových domů. Za stejné období byly opraveny také balkóny v cca 3900 bytech v objemu 98 mil. Kč (mimo oprav balkónů provedených v rámci komplexních rekonstrukcí domů), což pĭedstavuje revitalizaci balkónů v cca 9% bytového portfolia cihlových a panelových domů. V rámci estetizace bytových domů (mimo estetizaci provedenou v rámci komplexních rekonstrukcí domů), jejíž součástí jsou opravy společných prostor v domě, zvonkových tabel, vstupních dveĭí apod., vynaložila společnost v letech 2005-2009 cca 169 mil. Kč., estetizace se takto dotkla 12000 bytů, což pĭedstavuje více než 28% daného portfolia společnosti. Nutno podotknout, že sklepní prostory jsou také vizitkou chování samotných nájemníků, kteĭí ne vždy dodržují ustanovení "Domovního ĭádu", nedbale uzamykají vchodové dveĭe, čímž vystavují sklepní prostory a nejen ty napĭ. útokům vandalů. Mnohdy do sklepních prostor samotní nájemníci odkládají neupotĭebitelné věci.

Dle dostupné identifikace nebylo možno dohledat konkrétní objekt. Obecně lze konstatovat, že v této lokalitě probíhá v současné době rozsáhlá revitalizace obytných domů v rámci "Projektu 800" , která zahrnuje napĭ. výměnu oken, opravu fasády, výměnu svislých

a ležatých rozvodů atd.

Ostrava-Dubina, ul. Cholevova 17

Ostrava-Poruba, Havlíčkovo nám.

Ostrava-Poruba, ul. Dělnická

Ostrava-Poruba, ul. Hlavní Tĭída 686

Zanedbané vstupy do domů, stará dĭevěná okna, chybějící hydranty, rozbité zvonky

Zanedbané společné prostory

Značně opadaná fasáda domů, stará dĭevěná okna, zastaralé vstupy do domů, zatápění sklepních prostor

Prasklý okap poškodil dva byty, i pĭes několik upomínek nebylo ĭešeno

V dané lokalitě byla zahájena v roce 2009 estetizace společných prostor domů (malba společných prostor domů, výměna schránek), tato proběhla již na 10 domech v dané lokalitě. Hasící technika v domech je často pĭedmětem útoku vandalů a dochází k častým krádežím jednotlivých komponentů. Na daný stav společnost vždy reaguje, avšak i zde je nutná spolupráce nájemníků v domě, které se často nedostává. V roce 2009 vynaložila naše společnost napĭ. již 6 mil. Kč do oblasti požární ochrany. Za období let 2005-2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca 269 mil. Kč. V rámci estetizace bytových domů (mimo estetizaci provedenou v rámci komplexních rekonstrukcí domů), jejíž součástí jsou opravy společných prostor v domě, zvonkových tabel, vstupních dveĭí apod., vynaložila společnost v letech 2005-2009 cca 169 mil. Kč., estetizace se takto dotkla 12000 bytů, což pĭedstavuje více než 28% daného portfolia společnosti.

V této lokalitě byla již v roce 2008 zahájena estetizace společných prostor domů, malba společných prostor, výměna schránek, vchodových dveĭí a zvonkových tabel.č.p. 724 a 725. V roce 2009 byla provedena estetizace společných prostor domu - malba, výměna schránek č.p. 731-732, 739 - 740, 797. Další opravy budou pokračovat v dané lokalitě rovněž v roce 2010, napĭ. v čp.724 bude provedena generální oprava balkónů.

V této lokalitě byla zahájena v roce 2009 estetizace společných prostor domů, malba společných prostor, výměna schránek atd. V současné době je již provedena v domech č.p. 393-400. Daná lokalita je dále zahrnuta do plánu výměny oken pro období let 2010-2012. Za období let 2005- 2009 byla provedena (mimo výměny oken provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) výměna popĭ. oprava oken v cca 6700 bytech, což odpovídá 15% celého bytového portfolia, ve finančním objemu to pĭedstavuje částku cca

269 mil. Kč. V rámci estetizace bytových domů (mimo estetizaci provedenou v rámci komplexních rekonstrukcí domů), jejíž součástí jsou opravy společných prostor v domě, zvonkových tabel, vstupních dveĭí apod., vynaložila společnost v letech 2005-2009 cca 169 mil. Kč., estetizace se takto dotkla 12000 bytů, což pĭedstavuje více než 28% daného portfolia společnosti. Do opravy a zateplení fasád (mimo opravy a zateplení fasád realizovaných v rámci komplexních rekonstrukcí domů) investovala naše společnost v letech 2005 -2009 195 mil. Kč, což se dotklo cca 200 domů, což reprezentuje cca 5% portfolia cihlových a panelových domů.

Dne 26.2.2009 bylo nahlášeno, že v okapovém svodu vlivem nepĭíznivého počasí došlo k zamrznutí vody a tímto k ucpání okapového svodu, začaly se tvoĭit rampouchy, které ohrožovaly kolemjdoucí. Tentýž den bylo provedeno zajištění daného místa, včetně odsekání nebezpečného ledu a po zlepšení počasí dne 9.3. 2009 byla provedena oprava žlabu a kotlíku. Touto událostí došlo k poškození ve dvou bytech nájemníků, kteĭí však byli následně odškodněni pojišťovou na základě likvidace pojistné události.

Ostrava-Poruba, ul.

M.Kopeckého 635

Ostrava-Poruba, ul. Opavská

a Havanská 773-776

Ostrava-Poruba, ul. Svazu Protifaš. bojovníků

Ostrava- Kunčičky, ul. Výhradní 4743

Hydranty neschopné provozu

Opadaná fasáda domu, hydranty nejsou schopny provozu, není prováděna zimní údržba okolo domu

Bytový dům je vlhký, fasáda domu plesniví

Stará dĭevěná okna, popraskané okenní tabule, protékání stĭechy

K tomuto je nutno konstatovat, že rovněž v dané lokalitě proběhlo doplnění hydrantů v průběhu roku 2009. Revize hasicích pĭístrojů probíhají v jednotlivých domech pravidelně jednak ze strany vlastníka a jednak ze strany Hasičského záchranného sboru . Zde je však nutno opět upozornit na skutečnost, že ze strany vlastníka může dojít pouze k určitému zabezpečení hydrantů proti krádeži, a to s ohledem na jejich funkčnost. Hydranty v domech jsou často pĭedmětem útoků vandalů a dochází k častým krádežím jednotlivých komponentů. Na daný stav společnost vždy reaguje, avšak i zde je nutná spolupráce nájemníků v domě, které se často nedostává.

V dané lokalitě v roce 2009 proběhla v čp. 986-988 výměna oken a generální oprava elektroinstalace a estetizace společných prostor domů. V domech na ulici Havanská 733-738 rovněž proběhla estetizace společných prostor domu, výměna schránek, výmalba. Pro rok 2010 je již naplánována v dané lokalitě generální oprava balkónů č.p. 986-988 a 768, dále je naplánována modernizace výtahů v čp. 819. K problematice hasicích pĭístrojů je nutno konstatovat, že rovněž v dané lokalitě proběhlo doplnění hydrantů v průběhu roku 2009. Revize hasicích pĭístrojů probíhají v jednotlivých domech pravidelně jednak ze strany vlastníka a jednak ze strany Hasičského záchranného sboru. Zde je však nutno opět upozornit na skutečnost, že ze strany vlastníka může dojít pouze k určitému zabezpečení hydrantů proti krádeži, a to s ohledem na jejich funkčnost. Hydranty v domech jsou často pĭedmětem útoků vandalů a dochází k častým krádežím jednotlivých komponentů. Na daný stav společnost vždy reaguje, avšak i zde je nutná spolupráce nájemníků v domě, které se často nedostává. Okolí domu není ve vlastnictví naší společnosti a za úroveň údržby je zodpovědný vlastník - město.

S ohledem na skutečnost, že není možno dle dostupné identifikace dohledat konkrétní objekt, pĭedpokládáme, že se jedná o památkově chráněný dům ( U Oblouku), ve kterém již v roce 2009 proběhla generální oprava elektroinstalace - v celkovém nákladu 4,5 mil. Kč, výměna všech vstupních dveĭí z pĭední i zadní části domu. A pro rok 2010 je v tomto domě v čp. 511 plánována modernizace výtahu. Plíseň vždy vyžaduje individuální ĭešení, a to až po důkladném zjištění jejích pĭíčín tak, aby bylo nalezeno účinné ĭešení. Do opravy a zateplení fasád (mimo zateplení a opravy fasád provedené v rámci komplexních rekonstrukcí domů) investovala naše společnost v letech 2005 -2009 195 mil. Kč, toto bylo provedeno v cca 200 domech, což reprezentuje cca 5% portfolia cihlových a panelových domů.

Dle uvedené identifikace nebyla žádná stížnost na neuspokojivý stav tohoto objektu dohledána. V tomto domě je prováděna běžná údržba domu. V roce 2009 byla v rámci běžné údržby provedena - oprava omítek, oprava vchodových dveĭí apod. Jedná se o problémovou lokalitu, která bude zaĭazena do programu "Svépomoc" (program pro tzv. "problémové" lokality, kde renovace podléhá velmi rychle opětovné devastaci, pĭičemž do programu budou zapojeni samotní nájemci), ve kterém napĭ. v roce 2010 bude opraveno celkem 500 bytů v nákladu cca 5 mil. Kč.

2. Připomínky Sdružení nájemníků BYTYOKD.CZ k zadání Auditu plnění závazků společnosti RPG INDUSTRIES SE a vyjádření společnosti BDO Prima Audit s.r.o.

Předmět připomínky Vyjádření BDO Prima Audit s.r.o.

Výměny oken pĭi rekonstrukcích domů, možnost zbytečného pĭedražování. (dle našich poznatků mohly být ceny za plastová okna výrazně vyšší než bylo nutné, prověĭte kvalitu materiálů, zda odpovídá)

Prověĭte, jakým způsobem společnost reaguje/reagovala na stížnosti nájemníků týkající se havarijního/hygienicky závadného stavu v domech či bytech, prověĭit s dotčenými nájemníky. Prověĭit, zda společnost RPG postupovala v pĭípadě stížnosti paní Zdeňky Mrňkové z Orlové ĭádným způsobem. Ačkoli nájemnice ĭádně platila nájem, byla nucena bydlet více než 4 měsíce v bytě plném plísně. Situaci opakovaně urgovala bez výsledně od listopadu 08 do dubna 09. Sociální pracovnice jí chtěly na základě nevyhovujících hygienických podmínek odebrat děti.

Výměny oken byly na vybraném vzorku prověĭeny naším technikem. Provedli jsme kontrolu oken a okna byla shledána funkční a bez závad. Práce byly provedeny ve standardní kvalitě a za obvyklé ceny. Rovněž bylo na vybraném vzorku ověĭeno výběrové ĭízení na dodavatele oken.

Nájemníci po zabudování oken podepisují pĭevzetí oken a odsouhlasí jejich kvalitu.

Stížnosti nájemníků byly ověĭeny na vybraném vzorku. Stížnosti byly zejména na nevyhovující stav bytového fondu, nekvalitně provedené opravy a neĭešení nahlášených závad. Všechny stížnosti jsou průběžně ĭešeny pracovníky společnosti RPG Byty, s.r.o. Pĭi ověĭování vybraného vzorku stížností bylo zjištěno, že u více než poloviny stížností pĭesahuje doba jejich ĭešení jeden měsíc. Některé ověĭované stížnosti nájemníků považujeme za oprávněné.

V pĭípadě stížnosti paní Zdeňky Mrňkové postupovala Společnost následovně:

Dne 17.2.2009 byl pĭijat požadavek na klientské centrum. Dne 24.2.2009 byla provedena fyzická kontrola v bytě a nájemnice byla technikem informována o možných krocích vedoucích k nápravě daného stavu. Dne 3.3.2009 byla provedena opětovná fyzická kontrola v bytě. V období dalších 14 dnů bylo započato s opravami podlah bytu, které však byly shledány jako nedostatečné. Poté Společnost pĭistoupila k vyhodnocení veškerých možných ĭešení dané situace. Než došlo ke konečnému rozhodnutí v dané věci, požádala dne 23.3.2009 nájemnice písemně o bytovou náhradu. Dne 31.3. Společnost nájemnici nabídnula bytovou náhradu v dané obci, jednalo se o byt 1. kategorie, 1+2, na ulici Okrajová, pĭestože nájemnici pĭíslušelo nájemní právo k bytu 2. kategorie. Nájemnice však byt odmítla s tím, že má dvě děti, které by musely do školy dojíždět, popĭ. docházet, cca 20 min. V prvním týdnu byla nájemnici nabídnuta jiná bytová náhrada, jejíž dodatečné opravy probíhaly od 9.4. do 14.4.2009. Dne 17.4.2009 došlo k uzavĭení nájemní smlouvy k bytové náhradě.

Z jakých peněz se provádí rekonstrukce nebytových prostor na luxusní byty s nájemným cca 15.tis (lokalita Havlíč.náměstí, Ostrava Poruba)?

Jakým způsobem vlastník využil pĭíjmů z nebytových prostor v domech pro ĭádnou údržbu těchto domů?

Jakým způsobem byly náklady na opravy v domech rozúčtovány na nebytové prostory v těchto domech?

Prověĭit fakturace na nám. Vít.Nováka (Ostrava- Poruba). Žlaby a svody byly pouze natĭeny, nejsou fakturovány jako vyměněné?

Prověĭit, zda stav požární ochrany v domech odpovídá požárním pĭedpisům. Na základě stížnosti našeho sdružení byla Hasičským záchranným sborem provedena namátková kontrola v domech RPG, která zjistila závažné nedostatky.

Po dobu trvání závazku byla realizována rekonstrukce nebytových prostor na bytové jednotky. Tato rekonstrukce byla hrazena z prostĭedků bytového

hospodáĭství. Průměrné nájemné na m2 v těchto bytech pĭevyšuje výrazně průměrné regulované nájemné. Výnosy z nájmu těchto bytů jsou vykázány ve výnosech bytového hospodáĭství Společnosti a jsou použity na úhradu nákladů.

Pĭíjmy z nebytových prostor nejsou pĭedmětem plnění privatizačního závazku. Nebytové hospodáĭství je z účetního a vykazovacího pohledu sledováno odděleně, to znamená, že náklady vztahující se k nebytovým prostorám byly hrazeny z pĭíjmů z nebytového hospodáĭství.

Bytové a nebytové hospodáĭství je z účetního a vykazovacího pohledu sledováno odděleně, tj. v rámci samostatných nákladových stĭedisek. Každý jednotlivý účetní doklad zachycující náklady na opravy v bytových domech je posuzován osobou odpovědnou za hospodáĭskou operaci. V pĭípadech, kdy se provedená oprava v bytovém domě týká jak bytového fondu, tak nebytových prostor, je pĭedmětná částka rozdělena na podíl pĭipadající bytům a nebytovým prostorám v daném domě. Rozdělení nákladů na opravy na bytové a nebytové hospodáĭství bylo v průběhu auditu na vzorcích ověĭeno.

Výměna žlabů a svodů byla na náměstí Vítězslava Nováka prověĭena naším technikem. Na bytových domech č.p. 543-48 byly svody a žlaby nově osazeny a následně opatĭeny nátěrem. Doloženo bylo vyjádĭení společnosti SIPOSAN, s. r. o., která výměnu žlabů a svodů provedla a fotodokumentace pĭed a po namontování žlabů a okapů.

Stav požární ochrany v domech byl prověĭen na vybraném vzorku naším technikem. Rovněž byly ověĭeny revizní zprávy u vybraných domů. Z prověĭení bylo zjištěno, že stav požární ochrany odpovídá platné legislativě s výjimkou hasicích pĭístrojů. Hasební prostĭedky se v některých pĭípadech v domech vůbec nevyskytují nebo nejsou způsobilé provozu. Po jejich doplnění a uvedení do souladu s legislativou opětovně dochází k jejich úbytku či poškozování.

Kontrola Hasičského záchranného sboru prověĭila vybrané bytové domy s výsledkem, že u některých domů byla shledána zjištění. Na zjištění kontroly Společnost reagovala jejich odstraněním. Odstranění závad bylo doloženo rovněž Hasičskému záchrannému sboru.

Zda se rekonstrukce v domech provádí ĭádným způsobem a nedochází k mrhání prostĭedků. Rekonstrukce se často provádí v nevhodném poĭadí a nekoncepčně, opakovaně jsou napĭ. rozbíjeny a znovu opravovány vchodové dveĭe, zdivo, prováděny zbytečně nátěry apod. Provádí se rozvody TV+SV rozbijí se obklady, nemění se vany, stáĭí cca 3O let, vany jsou v hrozném stavu, pĭi následné výměně vany se znovu rozbije koupelna a následují další náklady - platí se 2x

Pĭedpokládáme největší možný únik prostĭedků v oblasti drobné údržby. Prověĭit, jakým způsobem byly prováděny a účtovány opravy pĭi pĭípravách bytů pro nové nájemce (často účtována částka kolem 50-100 000,-, nátěry provedeny nekvalitně, práce pĭedražovány).

Prověĭit stav sklepů, zda odpovídají hygienickým pĭedpisům

Jak byly použity finanční prostĭedky z tzv. pĭistoupení k dluhu (dluh byl na bytě kam se nájemník stěhoval a musel jej uhradit až 230.tis), jak byly zúčtovány a použity

Prověĭit, zda byly ĭádně užity státní dotace v roce 2002 pĭi rekonstrukci (ulice Jugoslávská 28, Ostrava). Společnost získala dotaci na kompletní rekonstrukci domu (bytová jádra, okna). Ĕádná kolaudace údajně neproběhla, rekonstrukce provedena nekvalitně z nekvalitních materiálů, reklamace nebyla možná. Nyní okna v havarijním stavu.

Pĭi provádění oprav a rekonstrukcí Společnost postupuje podle nastavených priorit:

- Splnění zákonných podavků a zajištění bezpečného užívání bytů

- Havarijní opravy, odstraňování poruch

- Opravy běžných závad v užívaných bytech a závad v bytových domech

- Plánované opravy a investice většího rozsahu (jmenovité akce)

- Investiční programy (komplexní rekonstrukce, okna, estetizace atd.).

Vybraný vzorek provedených oprav v bytovém fondu byl pĭedán k prověĭení našemu technikovi. Ověĭovány byly zejména výměny oken a balkónových dveĭí, opravy omítek, nátěry fasád a zábradlí domů, výměny okapů a žlabů, generální oprava plynu, fasády, elektroinstalace a stĭech a estetizace vchodů a opravy volných bytů. Dle vyjádĭení technika byly práce provedeny ve standardní kvalitě a za obvyklé ceny. Pouze v jednom pĭípadě u generální opravy stĭechy nebyla dostatečně upevněna podstĭešní fólie.

Vybraný vzorek provedených oprav v bytovém fondu (opravy volných bytů i pronajatých) byl pĭedán k prověĭení našemu technikovi. Dle vyjádĭení technika byly práce provedeny ve standardní kvalitě a za obvyklé ceny.

Stav sklepů byl na vybraném vzorku prověĭen naším technikem. Sklepní prostory jsou v některých pĭípadech neudržované a zanedbané. Pĭi prověĭování vybraného vzorku sklepních prostor bylo rovněž zjištěno poškozování těchto prostor tĭetími osobami, jejich zanášení odpadky a odkládáním nepotĭebních věcí. Společnost zavádí programy Bezpečnost a Svépomoc, jejichž součástí je mimo jiné vyklizení a zabezpečení sklepních prostor. Vyklízení sklepů bylo realizováno i v rámci tzv. estetizace.

Finanční prostĭedky z tzv. pĭistoupení k dluhu, které souvisí s obdobím trvání privatizačního závazku, jsou vykazovány ve výnosech bytového hospodáĭství. Z výnosů bytového hospodáĭství jsou hrazeny veškeré náklady vztahující se k bytovému hospodáĭství.

Doba omezení stanovená smlouvou o koupi akcií nezahrnuje období roku 2002. K této záležitosti však Společnost doložila fotodokumentaci poĭízenou v měsíci květnu 2009, pĭehled provedených oprav a kolaudační rozhodnutí. Komunikace s nájemníky byla podložena pĭedloženým sdělením nájemníkům.

3. Seznam použitých zkratek

AC – Administrativní centrum CO kryty – Kryty civilní ochrany

Doba omezení – období počínající Dnem realizace a končící dne 1.5.2009. Den realizace – den 1.11.2004

Smlouva – Smlouva o koupi akcií ze dne 16.9.2004 uzavĭená mezi Fondem národního majetku České republiky (nyní Ministerstvo financí) a společností KARBON INVEST, a.s. (nyní RPG INDUSTRIES SE)

Společnost - OKD, a.s. (nyní RPG Byty, s.r.o.) VOJ – Vnitĭní organizační jednotka

VOJ SM – Vnitĭní organizační jednotka Správa majetku TUV – teplá užitková voda

Document Metadata

Table of Contents

Zpráva auditora Audit plnění závazků ze smlouvy RPG INDUSTRIES SE

Document Metadata