Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
se sídlem Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, Xxxxx, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, xxxxxx 178876
ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 25627/2023
z oboru EKONOMIKA, odvětví Oceňování nemovitých věcí O ceně majektového celku sestávajícího z:
I) pozemku p.č. 4268/4 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Boskovice, č.p. 1944, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. 4268/4), vše LV č. 1013, vše v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko;
II) pozemku p.č. 4268/20 - ostatní plocha, LV č. 5268, v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko.
Zadavatel posudku: XXXx. Xxxxx Xxxxx
soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38
750 02 Přerov
IČ: 04886674
Číslo jednací zadavatele: 203 Ex 07846/23-51
Číslo položky v evidenci posudků: 058903/2023
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí v souladu s §336, o.s.ř., pro potřebu exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 18.10.2023 posudek vypracovala znalecká kancelář:
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx xxxxxxxxxx: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx
Posudek byl vypracován dle §49, vyhlášky č. 503/2020 v elektronické podobě. V Praze, dne 31.10.2023.
1. ZADÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU
1.1. Odborná otázka zadavatele:
Na základě usnesení, 5.10.2023, vydané Exekutorským úřadem Přerov, XXXx. Xxxxx Xxxxx, č.j. 203 Ex 07846/23-51, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění majetkového celku sestávajícího z:
I) pozemku p.č. 4268/4 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 300 m2, jehož součástí je stavba: Boskovice, č.p. 1944, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. 4268/4), vše LV č. 1013, vše v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko;
II) pozemku p.č. 4268/20 - ostatní plocha o výměře 44 m2, LV č. 5268, v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko.
Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství.
Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží.
1.2. Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí v souladu s §336, o.s.ř., pro potřebu exekučního řízení č.j.
203 Ex 07846/23-51. Výsledná hodnota stanovená tímto znaleckým posudkem je pouze východiskem pro to, aby mohlo být stanoveno nejnižší podání při dražbě (§336e, odst. 1 o.s.ř.).
1.3. Skutečnosti sdělené zadavatelem mající vliv na přesnost závěru posudku:
Zadavatel znaleckého posudku nesdělil znalecké kanceláři žádnou skutečnost, mající vliv na přesnost závěrů, kromě skutečností zřejmých ze zadavatelem předložených podkladových materiálů.
2. VÝČET PODKLADŮ
2.1. Popis postupu znalce při výběru zdrojů dat:
Použité zdroje dat a data ve vztahu k zadané odborné otázce byly získány z veřejných zdrojů, z dostupných informačních databází, z listin, z informací získaných při prohlídce na místě samém a z podkladů, informací a dat poskytnutých zadavatelem.
Data, charakterizující oceňované nemovité věci, byla získána z veřejných databází např: Český úřad zeměměřický a katastrální, Lexikon měst a obcí ČR, RIS (regionální informační servis), ePusa (e-portál územních samospráv), Český statistický úřad a další.
V případě zdrojů dat poskytnutých zadavatelem a dalšími osobami byla akceptace předaných zdrojů provedena kvalifikovaně, tj. byla odborně zvážena vhodnost a věrohodnost těchto dat.
Při zkoumání bylo obecně postupováno za dodržení platné právní úpravy (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku v aktuálním znění) a za využití aktuálních metod a prostředků s přihlédnutím i k Mezinárodním oceňovacím standardům (IVSC).
2.2. Výčet vybraných zdrojů dat a jejich popis:
Výpis z katastru nemovitostí č. 1013, pro k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko, vyhotovený objednavatelem, dne 4.10.2023.
Výpis z katastru nemovitostí č. 5268, pro k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko, vyhotovený objednavatelem, dne 4.10.2023.
Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko, vyhotovená objednavatelem, dne 5.10.2023.
Grafické výstupy - výstřižky z vyhodnoceného povodňového plánu České republiky a mapových podkladů týkající se oceňované lokality, uveřejněné na adresách xxxxx://xxx.xxxxxxxxx.xx/ a xxxxx://xxxx.xx/.
Fotodokumentace předmětu ocenění včetně částečné fotodokumentace vnitřních prostor dodaná povinnou v elektronické podobě.
Kopie Odhadu obvyklé ceny nemovité věci číslo 85-1674/2019 ze dne 24.9.2019, vyhotovený Ing. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, dodaná povinnou v elektronické podobě.
Informace a skutečnosti sdělené objednavatelem.
Internetové stránky Českého statistického úřadu xxxxx://xxx.xxxx.xx/.
Program Delta-NEM včetně systému monitorování trhu MoniT - program od společnosti Diotima, s.r.o., Xxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxx 0-Xxxxxxxxx.
Dále byly využity poznatky z odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a platné legislativy.
3. NÁLEZ
3.1. Popis postupu při sběru či tvorbě dat:
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 18.10.2023 za přítomnosti pracovníka znalecké kanceláře Xxx. Xxxxx Xxxxxxxx a dcery povinné, která pracovníkovi znalecké kanceláře neumožnila prohlídku předmětu ocenění.
Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila a nebyla pracovníkovi znalecké kanceláře umožněna prohlídka předmětu ocenění. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Informace, týkající se některých prvků vnitřního vybavení, jejich stavebně technického stavu a jejich rekonstrukcí byly z části ústně sděleny účastnicí místního šetření a povinnou pouze telefonicky.
Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.
Data realizovaných prodejů, obsahující údaje o dosažených cenách nemovitostí, byla získána znaleckou kanceláří dálkovým přístupem do katastru nemovitostí prostřednictvím příslušného webového rozhraní. Data byla doplněna o informace získané ze systému monitorování trhu, mapové aplikace, realitního trhu atd.
V případě zdrojů dat poskytnutých dalšími osobami byla akceptace předaných zdrojů provedena kvalifikovaně, tj. byla odborně zvážena vhodnost a věrohodnost těchto dat.
3.2. Popis postupu při zpracování dat:
Data budou zpracována způsobem, který odpovídá analýze dat. Bude zpracován a vytvořen souhrn dat a uvedena veškerá zjištění ze sesbíraných a vytvořených dat a z provedeného místního šetření, na základě kterých bude dospěno k výsledkům. Zjištěna a zpracována budou data z evidence Katastru nemovitostí, vytvořena a zpracována data z místního šetření a bude provedena analýza trhu. Výsledky analýzy trhu budou odborně setřízeny, analyzovány a vyhodnoceny.
Vlastní výpočtová část posudku bude vyhotovena s podporou programu Delta-NEM - program od společnosti Diotima, s.r.o., kdy podpůrné výpočtové části a finální editace výstupních textů budou vyhotoveny prostřednictvím souboru aplikací a služeb Microsoft Office.
V případě potřeby bude rovněž upravena pořízená fotodokumentace předmětu ocenění, a to z důvodu ochrany osobních údajů třetích osob.
3.3. Výčet zpracovaných dat:
Cenové údaje zjištěné prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.
Informace uveřejněné na realitních serverech xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xx, xxxxx://xxx.xxxxxxx.xx, xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xx a xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx.
Objednavatelem, povinnou, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Jihomoravský
Okres: Blansko
Obec: Boskovice
Katastrální území: Boskovice (608327)
List vlastnictví číslo: 1013
Vlastník:
Xxxxxx Xxxxx
Xxxxxxxxxx 1944/17, 68001 Boskovice
List vlastnictví číslo: 5268
Vlastník:
Společné jmění manželů
Xxxx Xxxxxx a Rybová Xxxxx Xxxxxxxxxx 1944/17, 68001 Boskovice
Celkový popis předmětu ocenění:
Na základě požadavku objednavatele se jedná o ocenění nemovitostního celku sestávajícího z:
I) pozemku p.č. 4268/4 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 300 m2, jehož součástí je stavba: Boskovice, č.p. 1944, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. 4268/4), vše LV č. 1013, vše v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko;
II) pozemku p.č. 4268/20 - ostatní plocha o výměře 44 m2, LV č. 5268, v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko.
Jedná se o přízemní, zděný, podsklepený rodinný dům pod plochou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru písmene „L“ s obdélníkovým zádveřím v jižní části objektu, nachází se v zastavěné, vnitřní části města Boskovice, v řadové zástavbě jako řadový krajní. Předmět ocenění se nachází na adrese: Xxxxxxxxxx 0000/00, 000 00 Xxxxxxxxx. Parkování je možné na vlastním pozemku a na veřejném negarantovaném místě (komunikace). Pozemky leží ve sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 4272 - ostatní plocha, p.č. 4269/1 - ostatní plocha a p.č. 4268/19 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví města Boskovice.
Dům je dle sdělení napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení.
Objekt dle sdělení účastníka místního šetření sestává z bytové jednotky o velikosti 7+2 s kompletním sociálním zařízením. Přesná vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinnou předmět ocenění zpřístupněn.
Základy: | smíšené | s izolací |
Zdivo: | zděné | |
Stropy: | * | |
Střecha: | plochá, z části stanová | |
Krytina: | IPA, z části šindel | |
Klempířské konstrukce: | žlaby - svody parapety | pozinkované poplastované a kamenné |
Vnitřní omítky: | vápenné hladké | |
Fasádní omítky: | kontaktní zateplovací systém, z části břízolitové omítky | |
Vnější obklady soklu: | - | |
Vnitřní obklady: | keramické dřevěné | kuchyně - koupelny - WC* jídelna* |
Schody: | * | |
Dveře: | dřevěné* | zárubně standardní* |
Okna: | plastová zdvojená | |
Podlahy obytných místností: | parkety, textilní krytiny, plovoucí podlahy* | |
Podlahy ostatních místností: | leštěný kámen, keramická dlažba, parkety, textilní krytiny* | |
Vytápění: | ÚSTŘEDNÍ plynovým kotlem | |
Elektroinstalace: | 220V - 400V | |
Bleskosvod: | NE | |
Rozvod vody: | teplá - studená | |
Zdroj teplé vody: | elektrický bojler | |
Instalace plynu: | zemní plyn |
Kanalizace: | kompletní odkanalizování |
Vybavení kuchyně: | kuchyňská linka - dřez* elektrický sporák* |
Vnitřní vybavení: | jádro zděné vana + umyvadlo(a)* |
Záchod: | splachovací* |
Ostatní: | krb* |
* prvky vybavení objektu nebyly zcela zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele
Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 40 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Dle dostupných podkladových materiálů bylo zjištěno, že v roce 1999 byla provedena přestavba původních sklepních prostor na obytné místnosti. Dále byla v průběhu životnosti provedena přístavba zádveří u jižní stěny objektu, bylo provedeno částečné zateplení objektu kontaktním zateplovacím systémem, byla provedena výměna původních oken za nová plastová a na základě předložené fotodokumentace byla patrně prováděna dílčí modernizace vnitřních prostor. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako průměrnou.
Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami:
- oplocení - dřevěné latě s betonovou podezdívkou
- zpevněné plochy (betonové, dlážděné, z dlažebních kostek)
- opěrná zídka z betonových tvarovek
- přípojky IS
Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady.
Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
- možnost parkování na vlastním pozemku
- dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou a MHD
- lokalita vhodná k bydlení
- objekt napojen na kompletní IS
- kompletní občanská vybavenost města
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
- vícegenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních zájemců
- menší přilehlý pozemek
- nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí
4. POSUDEK
Vymezení pojmů dle legislativy:
Definice dle zákona č. 151/1997 Sb.:
§2, odst. 1, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou“.
§2, odst. 2, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.”
§2, odst. 3, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny“.
§2, odst. 4, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
§2, odst. 5, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.“
Definice dle vyhlášky 441/2013 Sb.:
§1a, odst. 1, vyhlášky 441/2013 Sb. v platném znění zní: „Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.“
§1b, odst. 1, vyhlášky 441/2013 Sb. v platném znění zní: „Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován.“
4.1. Popis postupu při analýze dat:
Před vlastní analýzou dat byl proveden jejich sběr, který spočíval ve studiu podkladů poskytnutých zadavatelem a opatřených znaleckou kanceláří, dále bylo provedeno doplnění podkladů formou obstarání zdrojů cenových informací (kupní smlouvy k nemovitým věcem v blízkém či vzdálenějším okolí, rovněž byla provedena kontrola realitních nabídek na realitních serverech), následně byla provedena analýza takto získaných vstupů, vyhodnocení získaných dat a poznatků a jejich začlenění do textu posudku, jak je uvedeno dále.
V rámci tohoto znaleckého posudku bude vyhodnoceno následující:
1) Ocenění porovnávací metodou
4.2. Výsledky analýzy dat:
1) Ocenění porovnávací metodou
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Xxxxxx Xxxxxxxx.
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,
„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment).
Adjustace je založena na následujících předpokladech:
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek),
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek).
Výběr porovnatelných vzorků:
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),
- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),
- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),
- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd),
- výběr porovnatelných vzorků je realizován prostřednictvím veřejně dostupných dat a údajů.
Použité koeficienty:
- koeficient polohy vyjadřuje rozdílnost polohy kombinující vlivy velikosti obce a atraktivity dané lokality porovnatelného vzorku,
- koeficient vybavení vyjadřuje rozdílnost vnitřního vybavení porovnatelného vzorku,
- koeficient konstrukce vyjadřuje rozdílnost použité hlavní svislé konstrukce porovnatelného vzorku (zděná, dřevěná, smíšená),
- koeficient technického stavu vyjadřuje rozdílnost stavebně technického stavu porovnatelného vzorku,
- koeficient pozemku vyjadřuje vliv rozdílné celkové výměry pozemků ve funkčním celku porovnatelného vzorku,
- koeficient datum realizace vyjadřuje vývoj cen staveb od realizace prodeje (kalendářní čtvrtletí právních účinků zápisu) porovnatelného vzorku do doby aktuální cenové úrovně, a to za využití tzv. HB indexu od Hypoteční banky, který sleduje vývoj cen rodinných domů v čase.
Identifikace porovnatelných vzorků:
1) Rodinný dům, k.ú. Boskovice, okres Blansko
Kritérium | Slovní hodnocení |
poloha | srovnatelná |
vybavení | mírně lepší, než oceňovaná nemovitost |
konstrukce | srovnatelná |
technický stav | výrazně lepší, než oceňovaná nemovitost |
pozemek | srovnatelné pozemkové zázemí |
datum realizace | 09.03.2022 |
(Celková výměra pozemků ve funkčním celku se stavbou činí: 347 m2.) | |
2) Rodinný dům, k.ú. Boskovice, okres Blansko
Název | Slovní hodnocení |
poloha | srovnatelná |
vybavení | srovnatelné |
konstrukce | srovnatelná |
technický stav | srovnatelný |
pozemek | mírně lepší pozemkové zázemí, než oceňovaná nemovitost |
datum realizace | 10.08.2022 |
(Celková výměra pozemků ve funkčním celku se stavbou činí: 483 m2.) | |
3) Rodinný dům, k.ú. Boskovice, okres Blansko
Název | Slovní hodnocení |
poloha | mírně lepší, než oceňovaná nemovitost |
vybavení | srovnatelné |
konstrukce | srovnatelná |
technický stav | mírně lepší, než oceňovaná nemovitost |
pozemek | mírně horší pozemkové zázemí, než oceňovaná nemovitost |
datum realizace | 27.12.2022 |
(Celková výměra pozemků ve funkčním celku se stavbou činí: 254 m2.) | |
Seznam porovnávaných objektů:
1) Rodinný dům, k.ú. Boskovice, okres Blansko | |
Výchozí cena (VC): | 10 000 000,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kvybavení: | 1,05 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Ktechnického stavu: | 1,25 |
Kpozemku: | 1,00 |
Kdatum realizace: | 0,92 |
Jednotková cena (JC): | 8 281 573,50 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
2) Rodinný dům, k.ú. Boskovice, okres Blansko | |
Výchozí cena (VC): | 8 200 000,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kvybavení: | 1,00 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Ktechnického stavu: | 1,00 |
Kpozemku: | 1,05 |
Kdatum realizace: | 0,99 |
Jednotková cena (JC): | 7 888 407,89 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
3) Rodinný dům, k.ú. Boskovice, okres Blansko | |
Výchozí cena (VC): | 8 654 100,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,05 |
Kvybavení: | 1,00 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Ktechnického stavu: | 1,05 |
Kpozemku: | 0,95 |
Kdatum realizace: | 1,01 |
Jednotková cena (JC): | 8 180 848,16 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kkonstrukce × Ktechnického stavu × Kpozemku × Kdatum realizace)
Minimální jednotková cena: | 7 888 407,89 Kč | ||
Průměrná jednotková cena (∑ (JC × V) | / | ∑ V): | 8 116 943,18 Kč |
Maximální jednotková cena: | 8 281 573,50 Kč | ||
Stanovení porovnávací hodnoty: | |||
Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: | 8 120 000,– Kč × 1,00 | ||
Porovnávací hodnota: | = 8 120 000,– Kč | ||
Výsledná porovnávací hodnota: | 8 120 000,– Kč |
5. ODŮVODNĚNÍ
5.1. Interpretace výsledků analýzy:
Ve znaleckém posudku bylo využito základních obecně uznávaných metod ocenění, kdy výsledky jsou pro přehlednost zrekapitulovány v následující tabulce.
REKAPITULACE
Obvyklá cena určená ze sjednaných cen | 8 120 000,– Kč |
Movité věci | 0,– Kč |
Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. | 0,– Kč |
Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.* | 0,– Kč |
*Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.
5.2. Kontrola postupu:
V této fázi znaleckého posudku byla provedena celková a podrobná kontrola postupu, a to zejména kontrola jednotlivých zdrojů dat včetně jejich popisu, kontrola postupu při sběru, tvorbě a zpracování dat včetně výčtu těchto dat, kontrola postupu při analýze dat a dílčích výsledků analýzy dat a závěrem byla také provedena kontrola interpretovaných výsledků analýzy dat.
6.1. Citace zadané odborné otázky:
Na základě usnesení, 5.10.2023, vydané Exekutorským úřadem Přerov, XXXx. Xxxxx Xxxxx, č.j. 203 Ex 07846/23-51, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění majetkového celku sestávajícího z:
I) pozemku p.č. 4268/4 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 300 m2, jehož součástí je stavba: Boskovice, č.p. 1944, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. 4268/4), vše LV č. 1013, vše v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko;
II) pozemku p.č. 4268/20 - ostatní plocha o výměře 44 m2, LV č. 5268, v k.ú. Boskovice, obec Boskovice, okres Blansko.
Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství.
Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží.
Výsledná obvyklá cena předmětu ocenění zahrnuje jak obvyklou cenu nemovitých věcí evidovaných na LV č. 1013, tak i obvyklou cenu nemovitých věcí evidovaných na LV č. 5268, vše v k.ú. Boskovice.
6.2. Odpověď:
Po zvážení všech dostupných informací a zjištěných skutečností a s přihlédnutím k výsledkům analýzy dat, konstatujeme, že níže uvedená obvyklá cena nejlépe odpovídá aktuální situaci na trhu s nemovitými věcmi.
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená ze sjednaných cen porovnáním činí
8 120 000,– Kč
Cena slovy: osmmilionůjednostodvacettisíc Kč
6.3. Podmínky správnosti závěru, případně skutečnosti snižující jeho přesnost:
V rámci tohoto znaleckého posudku nebyly stanoveny žádné podmínky správnosti závěru, ani jiné skutečnosti snižující jeho přesnost.
Seznam příloh obsahující celkem 2 stran:
Fotodokumentace Kopie katastrální mapy
Fotodokumentace
ZNALECKÝ POSUDEK č. 25627/2023
Konzultant a důvod jeho přibrání:
Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl přibrán konzultant.
Osoby podílející se na zpracování posudku: Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx
Ing. Xxxx Xxxxxxx
Odměna nebo náhrada nákladů znalce:
Odměna a náhrada hotových výdajů byla stanovena v souladu s Vyhláškou o znalečném, v platném znění ke dni zadání znaleckého úkolu.
Znalecká doložka:
Znalecký posudek je podán znaleckou kanceláří, která je zapsaná v seznamu znalců vedeném Ministerstvem spravedlnosti pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán v evidenci posudků pod pořadovým číslem 058903/2023.
6.4. Otisk znalecké pečeti:
6.5. Datum a podpis:
V Praze, dne 31.10.2023
Digitálně
Ing. Xxxxx podepsal Xxx.
Xxxxx Xxxxxxxxx
Xxxxxxxxx
Datum: 2023.10.31
14:15:25 +01'00'
...................................................
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec vykonávající činnost prostřednictvím znalecké kanceláře
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov
e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx