Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra obchodního práva
Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra obchodního práva
Bakalářská práce
Smlouva o smlouvě budoucí v judikatuře českých a slovenských soudů Xxxxxx Xxxxxxxx
2007/2008
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a jen s využitím pramenů uvedených v seznamu literatury, které ve všech případech řádně cituji v souladu s příslušnou směrnicí děkana a citačními zvyklostmi.
Xxxxxx Xxxxxxxx
Obsah
2. Xxxxxxx o smlouvě budoucí v českém a slovenském právu 4
3. Právní režim smlouvy o smlouvě budoucí 6
5. Vznik smlouvy o smlouvě budoucí 11
6. Lhůta pro uzavření realizační smlouvy 13
7. Předmět plnění a další podstatné náležitosti realizační smlouvy 17
8. Subjekty smlouvy o smlouvě budoucí a jejich změna 24
9. Zánik smlouvy o smlouvě budoucí 28
1. Úvod
Tématem této práce je smlouva o smlouvě budoucí v judikatuře českých a slovenských soudů. Smlouva o smlouvě budoucí se řadí mezi přípravné smlouvy, což předurčuje i nezbytnou obecnost její právní úpravy, stejně jako nutnost poskytnout smluvním stranám dostatečnou volnost jednání, tak aby byl zajištěn samotný účel této smlouvy spočívající v předběžném zajištění budoucího plnění. Tato nutná obecnost a volnost však s sebou zároveň nese určitou míru nejistoty co do chápání v zákoně užitých obecných pojmů. Zde pak spočívá význam judikatury, která svým způsobem poskytuje určitý „návod“ jak ony užité pojmy interpretovat v praxi.
Cílem této práce je tedy prozkoumat judikaturu českých a slovenských soudů ve sledované oblasti a ilustrovat na jejím výběru, jakým způsobem přistupují soudy k jednotlivým pojmům.
Zvýšená míra pozornosti byla věnována oblastem, ve kterých není tuzemská judikatura konzistentní. Z důvodu čilé obchodní aktivity mezi Českou republikou a Slovenskou republikou a z ní pramenícího střetávání českého a slovenského práva si práce všímá i rozdílů v judikatuře soudů těchto států.
V první kapitole se práce věnuje vymezení a historii smlouvy o smlouvě budoucí. V dalších kapitolách se už bude věnovat samotné judikatuře v oblastech určení právního režimu, rozsahu smluvní volnosti stran, vzniku smlouvy, chápání lhůt pro uzavření realizační smlouvy, předmětu a dalším náležitostem realizační smlouvy, jejím subjektům a konečně také některým způsobům zániku smlouvy o smlouvě budoucí.
2. Xxxxxxx o smlouvě budoucí v českém a slovenském právu
Účelem smlouvy o smlouvě budoucí je zajištění povinnosti uzavřít v budoucnu určitou smlouvu. Smlouva o smlouvě budoucí bývá proto označována za smlouvu předběžnou, neboť jejím obsahem není ono budoucí plnění, ale pouze právo a povinnost uzavřít v budoucnu tzv. realizační smlouvu ohledně dojednaného předmětu plnění, a v případě občanskoprávních vztahů minimálně v rozsahu dojednaných podstatných náležitostí.
Smlouva o smlouvě budoucí, známá jako pactum de contrahendo, byla používána již v období Římské říše. Na naše území se však dostala s přijetím Obecného zákoníku občanského roku 1811, kde byla upravena v § 936. Tento zákoník byl pak Recepčním zákonem přejat i nově vzniklou Československou republikou, platil však pouze na území českých zemí. Na Slovensku v tomto období platilo uherské právo.
Po nástupu totalitního režimu došlo ke zrušení Obecného zákoníku občanského pro české země a došlo k sjednocení právní úpravy na území Československa. Občanské právo pak výslovnou úpravu smlouvy o smlouvě budoucí neobsahovalo, nicméně vzhledem k její praktičnosti bylo dále umožněno uzavírat takovéto smlouvy jako smlouvy inominátní. V oblasti hospodářského práva a práva mezinárodního obchodu byla úprava smlouvy o smlouvě budoucí zachována a stala se následně základem pro její opětovné zavedení i v oblasti občanského práva.
Po rozdělení společného státu oba nástupnické státy převzaly platnou občanskoprávní i obchodněprávní úpravu smlouvy o smlouvě budoucí. Ačkoliv se občas objevovaly návrhy na novelizaci příslušných ustanovení a občanský i obchodní zákoník doznal v obou samostatných státech mnoho změn, zákonná úprava smlouvy o smlouvě budoucí se v České a Slovenské republice zatím neliší. Jak však bude patrno dále, judikatura v obou státech zaujímá sice většinou podobná stanoviska, najdou se ale i oblasti, kde jsou rozdíly značné.
Jak také vyplývá z již uvedeného, existují v obou státech dva režimy smlouvy předběžné, a to režim občanskoprávní a režim obchodněprávní. Vzhledem ke komplexnosti obchodní úpravy jsou tyto dva režimy zcela oddělené a obchodně právní úprava nemá v obchodních vztazích ani subsidiární charakter. Přesto však i podnikatelé
uzavírají v rámci své činnosti smlouvy o smlouvách budoucích v režimu občanskoprávním. V úvahu mohou připadat například nákupy nemovitostí od nepodnikajících fyzických osob, či uzavírání smluv o budoucích nájemních smlouvách se svými potenciálními zaměstnanci.
3. Právní režim smlouvy o smlouvě budoucí
Jak bylo uvedeno v předchozí kapitole, existují v českém i slovenském právu dva odlišné právní režimy úpravy smlouvy o smlouvě budoucí, režim občanskoprávní a režim obchodněprávní. Z tohoto důvodu je nezbytné nejdříve určit, který právní režim se bude na uvažovanou smlouvu vztahovat, až následně je pak možno přikročit k výkladům pojmů souvisejících se smlouvou o smlouvě budoucí u jednotlivých právních režimů.
Spornou je situace, kdy smlouva o smlouvě budoucí je uzavřena v režimu obchodněprávní regulace, tedy regulace, která je speciální ve vztahu k regulaci občanskoprávní, zatímco smlouva, která má být uzavřena v budoucnu je upravena výhradně jako smluvní typ občanského zákoníku, tj. dle § 261 odst. 6 obchodního zákoníku, dále jen ObchZ. V praxi se zejména jedná o smlouvu o převodu nemovitosti.
Vlastnické právo je právem věcným. Nabývání vlastnického práva k nemovitostem smlouvou je upraveno výlučně v občanském zákoníku. Se zřetelem na kogentní povahu ustanovení občanského zákoníku o nabývání vlastnictví k nemovitostem a se zřetelem na zcela rozdílné pojetí úpravy smlouvy o smlouvě budoucí v ustanovení § 50a ObčZ a § 289 a násl. ObchZ, musí se také smlouva o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem řídit resp. vyhovovat požadavkům ustanovení § 50a ObčZ.1 Právě totiž z právní úpravy podávané obchodním zákoníkem ani z jiného právního předpisu nevyplývá, že by možnost uzavřít smlouvu o uzavření smlouvy budoucí ve smyslu ustanovení § 289 obch. zák. byla omezována jen např. na možnost budoucích smluv, jejichž základem by byla úprava obsažená v části třetí hlavě druhé obchodního zákoníku, apod. Smlouva o uzavření budoucí smlouvy tak může v rámci výše vymezených vztahů sloužit pro přípravu uzavření jakékoliv (zákonem umožňované) smlouvy.
Je tak použitelná pro účely uzavření smlouvy určitého zákonem předpokládaného druhu nebo k uzavření smlouvy inominátní..2
Odvolací soud …uvedl, že se ztotožňuje s právním názorem Nejvyššího soudu ČR prezentovaným v jeho rozhodnutí publikovaném pod číslem 27/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, v němž bylo vysvětleno, že možnost uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě ve smyslu § 289 obchodního zákoníku (dále též jen „obch. zák.“) není omezena jen na možnost budoucích smluv, jejichž základem by byla úprava obsažená v části třetí hlavě druhé obchodního zákoníku. Z toho vyplývá, že smlouva o budoucí smlouvě podle § 289 obch. zák. je tak použitelná pro účely uzavření smlouvy určitého zákonem předpokládaného druhu nebo k uzavření smlouvy inominátní. V případě smluv určitého druhu pak smlouva o uzavření budoucí smlouvy může předcházet smlouvě, jež je podřízena obchodnímu zákoníku nebo zákoníku občanskému. Z žádné právní úpravy tak dovodit nelze, že pokud by se vlastní smlouva měla řídit
1 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 2. 1996, sp. zn. 11 Cmo 1/96.
2 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 603/97.
příslušnými ustanoveními občanského zákoníku, pak předcházející smlouva o uzavření budoucí smlouvy by se též pod sankcí neplatnosti nezbytně musela řídit občanským zákoníkem ( § 50a ) a nikoliv § 289 obch. zák.3
Dovolací soud pak tuto argumentaci potvrdil.
V této souvislosti dovolací soud pro stručnost odkazuje na podrobné odůvodnění napadeného rozhodnutí, v němž odvolací soud, vycházeje z konkrétní soudní judikatury, správně vysvětlil, že z žádné právní normy nevyplývá, že pokud by se vlastní smlouva měla řídit příslušnými ustanoveními občanského zákoníku, pak jí předcházející smlouva o budoucí smlouvě by se též pod sankcí neplatnosti nezbytně musela řídit ustanoveními občanského zákoníku (§ 50a) a nikoli § 289 obch. zák.4
Jak je konstatováno i v rozsudku 2 Cdon 603/97: „nutno si však uvědomit, že jak v právní teorii, tak i praxi aktuálně neexistuje jednotný názor na řešení dané otázky.“5 Nicméně je možné si povšimnout, že novější judikatura zastává názor umožňující použít obchodněprávní režim smlouvy o smlouvě budoucí i v případě, že smluvní typ budoucí smlouvy je upraven pouze v občanském zákoníku, dále jen ObčZ. Tuto novou judikaturu lze podle mého názoru považovat za správnou a také jedinou možnou z hlediska výkladu § 261 ObchZ.
Nejvyšší soud také vyslovil názor, že nejde bez dalšího považovat užití obchodněprávního režimu za protivící se principu rovného postavení subjektů občanskoprávních vztahů ani rozporný s dobrými mravy, viz níže. V praxi je tak možné užívat volnější úpravu obchodněprávní, a tedy i využít možností daných § 262 odst. 1 ObchZ.
Dovolací soud nepřisvědčil ani tvrzení dovolatelky o neplatnosti ujednání účastníků o podřízenosti smlouvy o budoucí smlouvě obchodnímu zákoníku pro rozpor s dobrými mravy, jelikož zhoršuje právní postavení žalovaných. Sama dovolatelka vznáší uvedenou námitku pouze v obecné rovině, aniž jakkoli konkretizuje, proč a v čem spatřuje rozpor s dobrými mravy a porušení principu rovného právního postavení subjektů občanskoprávních vztahů, měla-li se smlouva o budoucí kupní smlouvě řídit obchodním zákoníkem. Nejvyšší soud v mezích dovolacího přezkumu neshledal žádný důvod, pro který by dohoda účastníků o podřízenosti smlouvy obchodnímu zákoníku směřovala ke zhoršení právního postavení žalovaných.6
3 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006.
4 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006.
5 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 603/97.
6 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006.
4. Smluvní volnost stran
Za základní principy soukromoprávní regulace považuje právní teorie autonomii vůle, tedy možnost učinit právní úkon a zvolit si jeho obsah a formu, princip dovolenosti všeho, co není zákonem zakázáno, možnost odchýlit se od právní úpravy a princip závaznosti smluv - pacta sunt servanta. Tato volnost jednání stran je však limitována nejen příslušnými kogentními ustanoveními, ale také dalšími obecnými právními principy, jako jsou např. dobré mravy nebo poctivý obchodní styk. Je logické, vzhledem k účelu smlouvy o budoucí smlouvě, že zákonodárce zde rozsahem kogentní úpravy poskytuje smluvním stranám širokou volnost jednání.
Občanskoprávní režim smlouvy o smlouvě budoucí, který je dán § 50a občanského zákoníku, je závazný a není možné se od něj odchýlit. Toto uvedl i Nejvyšší soud ve svém rozsudku 33 Odo 330/2002: „Ustanovení § 50a ObčZ upravující smlouvu o smlouvě budoucí má povahu kogentní právní normy (tedy takové, od níž se účastníci nemohou dohodou odchýlit).“ 7
Naproti tomu obchodněprávní úprava je v třetí části obchodního zákoníku, z důvodu zajištění co největší smluvní volnosti stran, dispozitivní, ovšem s výjimkou ustanovení uvedených v § 263 ObchZ. V případě obchodněprávní úpravy je tak závazné podle
§ 263 ods. 2 ObchZ pouze ustanovení § 281 ObchZ. Na tomto výkladu se shoduje dostupná česká i slovenská judikatura odvolacích a dovolacích soudů.
Vzhledem k tomu, že ustanovení § 263 obch. zák. obsahuje taxativní výčet ustanovení, od nichž se nelze odchýlit nebo je vyloučit, a ustanovení § 292 odst. 3 obch. zák. zařazené v části třetí obchodního zákoníku v tomto výčtu uvedeno není, je třeba dospět k závěru, že ustanovení § 292 odst. 3 je dispozitivní normou. Na tomto závěru se ostatně shoduje, i přes kritické výhrady ke způsobu legislativního řešení tohoto problému, jak je dále citována, i široká právní teorie.
Celé ustanovení § 292 obch. zák. patří k dispozitivní úpravě, strany mohou sjednat úpravu odchylnou. Ovšem sjednání odchylné úpravy by muselo být přesné a řešit celý postup, jinak by mohlo ohrozit celý záměr smluvních stran (srov. Xxxxx, M., časopis Právní praxe, ročník 1993, číslo 4, str. 211).
I v případě § 292 odst. 3 obch. zák. jde o normu dispozitivní, jakkoli je to pro úpravu prekluze nezvyklé. Je proto především možné např. dohodnout lhůtu delší nebo prekluzívní charakter lhůty vyloučit s tím, že půjde jenom o promlčení (srov. Xxxxxxxxxx, I., Komentář k § 292 zák. č. 513/1991 Sb., Bejček, J., časopis Právní rádcem ročník 1994, číslo 4, str. 19).
7 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002.
Lze tedy uzavřít, že ustanovení § 292 odst. 3 obch. zák. je dispozitivním ustanovením, které obsahuje prekluzivní lhůtu k vyzvání zavázané strany oprávněnou stranou ke splnění závazku. Vzhledem k uvedenému charakteru normy se lze od ní odchýlit, případně ji vyloučit.8
Existuje tu tedy možnost vyloučit prekluzivní lhůtu, smluvní strany jsou pak vázány
§ 408 ObchZ. Judikována byla také smluvní volnost stran ohledně možnosti domáhat se určení obsahu smlouvy soudem, podle § 290 odst. 2 ObchZ. V případě neuzavření realizační smlouvy tak může oprávněná strana, neurčuje-li smlouva jinak, požadovat pouze náhradu vzniklé škody.
Účastníci obchodného záväzkového vzťahu zmluvy o budúcej zmluve sa môžu v tejto zmluve dohodnúť, že obsah budúcej zmluvy môžu určiť len zmluvné strany. Takáto dohoda je platná a má prednosť pred dispozitívnymi ustanoveniami Obchodného zákonníka.9
ObčZ naproti tomu nepřipouští, aby byla vyloučena možnost nahradit smluvní konsensus stran soudním rozhodnutím, jak bylo výše ukázáno v rozsudku 33 Odo 330/2002.
V rámci smluvní volnosti stran se však také nabízí možnost sjednat smluvní pokutu při nedodržení závazku realizační smlouvu uzavřít nebo naopak právo zrušit smlouvu zaplacením odstupného. Nicméně i zde je však nutno dbát dobrých mravů a dalších obecných právních principů.
V případu 2 Cdo 274/2004 byla řešena i otázka smluvní pokuty. Byla zde uzavřena smlouva o budoucím prodeji nemovitosti, kde si strany mimo jiné dohodly platby záloh na kupní cenu. Včasné nezaplacení jakékoliv platby zálohy bylo sjednáno jako rozvazující podmínka uzavření budoucí kupní smlouvy. Zároveň bylo smluveno, že v takovém případě již zaplacené zálohy propadají jako smluvní pokuta. Příslušný krajský soud rozhodl a Nejvyšší soud potvrdil, že smlouva je v této části neplatná, a to s odvoláním na interpretační pravidlo § 3 odst. 1 ObčZ.
Dovolací súd považuje za správne závery odvolacieho súdu prijaté vo vzťahu k dohode účastníkov v šiestom odseku bodu II. predbežnej zmluvy, vyslovené v jeho uznesení z 8. októbra 1997. K nim iba poznamenáva, že odvolací súd nikdy nevychádzal z toho, že žalobcovia splnili splátku kúpnej ceny 700 000 Sk včas, a že by žalovaní svojím konaním zavinili oneskorené splnenie tejto splátky. Uviedol iba, že vzhľadom na všetky okolnosti prípadu, s prihliadnutím na interpretačné pravidlo obsiahnuté v ustanovení
§ 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, by nebolo správne, ak by sa aplikovala predmetná dohoda účastníkov o možnosti žalovaných odmietnuť uzavretie kúpnej zmluvy (a dovolací súd dodáva, že na základe ktorej
8 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 5. 2004, sp. zn. 32 Odo 553/2003.
9 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 30. 5. 1995, sp. zn. 4 Obdo 1/1995.
by žalobcovia „stratili nárok na vrátenie už vyplatených záloh na kúpnu cenu, ktorá by prepadla ako zmluvná pokuta v prospech prevodcov“).10
Je tedy zřejmé, že jak smluvní pokuta, tak rozvazovací podmínka se nesmí příčit dobrým mravům. Podnikatelé by také neměli zapomínat, že je-li sjednána výhradně smluvní pokuta bez výslovného práva na náhradu škody, představuje smluvní pokuta paušalizovanou náhradu škody a oprávněný již nemá další nárok na náhradu škody, byť by její výše převyšovala smluvenou smluvní pokutu.
Pozornost je také nutno věnovat rozlišení použití smluvní pokuty, jako zajišťovacího prostředku, a odstupného, jako kompenzace za zrušení smlouvy, neboť se tyto instituty svým charakterem liší. Nejvyšší soud SR konstatoval, že:
Inštitút zmluvnej pokuty je jedným z právnych prostriedkov slúžiacich k zabezpečeniu záväzkov. Základná úprava zmluvnej pokuty je obsiahnutá v ustanoveniach § 544 a § 545 Občianskeho zákonníka. Zmluvná pokuta je peňažná suma, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi v prípade, že nesplní svoju zmluvnú povinnosť. Je teda sankciou za nesplnenie zmluvnej povinnosti… Nemožno ju však dohodnúť pre prípad odstúpenia od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy nie je totiž porušením zmluvnej povinnosti, ale výkonom práva, ktoré vyplýva buď zo zákona, alebo zo zmluvy. Pokiaľ v prejednávanej veci bola medzi účastníkmi zmluvy o budúcej zmluve dohodnutá zmluvná pokuta pre prípad odstúpenia od zmluvy, je zmluva v tejto časti pre rozpor so zákonom neplatná.
10 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 1. 1. 2004, sp. zn. 2 Cdo 274/2004.
11 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 24. 8. 2000, sp. zn. 5 Cdo 5/2000.
5. Vznik smlouvy o smlouvě budoucí
Smlouva obecně vzniká setkáním shodné vůle stran a projevením závaznosti ujednání, § 43 - § 45 ObčZ. V procesu kontraktace je nutno rozlišovat nezávaznou obchodní nabídku, návrh na uzavření smlouvy a návrh na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Rozhodnutí, o kterou variantu se jedná, je závislé na projevu vůle, není-li v rozporu s jazykovým projevem, § 35 odst. 2 ObčZ, resp. § 266 ObchZ.
V případu 33 Odo 1520/2005 zaslala žalovaná strana „Nabídku prodeje nemovitosti“ konkrétně určeného domu za danou cenu s údajem o závaznosti návrhu po dobu šesti měsíců. Návrh dále obsahoval obchodní podmínky týkající se postoupení pohledávek za nájemci bytu a návrh smlouvy o budoucí smlouvě kupní k pozemkům. K nabídce byl připojen návrh kupní smlouvy, smlouvy o budoucí smlouvě kupní k pozemkům a smlouvy o postoupení pohledávek. Protistrana nabídku akceptovala. Prvoinstanční soud rozhodl, že tím došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní k domu a nahradil projev vůle žalované svým rozhodnutím.
Odvolací soud však na základě zjištěného skutkového stavu došel k závěru, že „Nabídku prodeje nemovitosti“ není možno považovat za návrh smlouvy o smlouvě budoucí, neboť taková vůle z uvedeného dokumentu nevyplývá.
Z obsahu nabídky sice vyplývají podstatné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí ( §50a obč. zák. ), ale rovněž vůle žalované uzavřít – s přihlédnutím k obchodním podmínkám a použitým pojmům v textu nabídky - současně i smlouvu o postoupení pohledávek a smlouvu o budoucím prodeji pozemků. Úmyslem žalované bylo uzavřít všechny tyto smlouvy současně a nikoliv jen jednu z nich, tj. smlouvu o budoucí koupi domu. Tento závěr je podporován skutečností, že k nabídce žalovaná připojila návrhy zamýšlených smluv. Z písemné akceptace nabídky ze dne 12. 11. 2003 lze dovodit souhlas žalobce s návrhy smluv týkajících se prodeje nemovitosti, ovšem s ohledem na dodatek ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní je tato listina návrhem na uzavření jen smlouvy o smlouvě budoucí; po takovém návrhu by ovšem musela následovat akceptace žalované. Proto odvolací soud dovodil, že k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě nedošlo.12
Dovolací soud pak tento závěr potvrdil. Z důvodu vyhnutí se soudním procesům je proto v průběhu kontraktace, a zejména při zasílání návrhů smluv, vhodné jednoznačně specifikovat, zda v první řadě považuje oferent nabídku za závaznou a zda nabídka směřuje k případnému uzavření konkrétního smluvního typu či k případnému uzavření
12 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 1. 2006, sp. zn. 33 Odo 1520/2005.
smlouvy o smlouvě budoucí. V případě, kdy navrhuje uzavřít více smluv, je z důvodu smluvní jistoty vhodnější uvést, zda je návrh nedělitelný.
6. Lhůta pro uzavření realizační smlouvy
Mezi povinné náležitosti smlouvy o budoucí smlouvě patří jak v oblasti občanskoprávní, tak v oblasti obchodně právní povinnost stanovit lhůtu, ve které bude plánovaná realizační smlouva uzavřena. Zatímco se však občanskoprávní úprava omezuje na prosté konstatování, že účastníci uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, určuje obchodněprávní úprava dispozitivně postup další kontraktace jednoznačněji.
Oprávněná strana má v uvedené lhůtě povinnost vyzvat druhou stranu k uzavření realizační smlouvy. Je možno podat pouze výzvu nebo podat rovnou návrh realizační smlouvy, není-li smluveno jinak. Návrh smlouvy však musí odpovídat obsahu realizační smlouvy domluvenému ve smlouvě předběžné. V případě, že tomu tak není, není možno považovat odmítnutí uzavření realizační smlouvy za nesplnění právní povinnosti vyplývající ze smlouvy předběžné. Odmítne-li tedy důvodně povinná strana uzavřít navrženou realizační smlouvu a oprávněná strana nedá ve smluvené lhůtě nový odpovídající návrh, dojde k prekluzi práva na uzavření realizační smlouvy.
Po podání návrhu na uzavření smlouvy je dle § 290 odst. 1 ObchZ dispozitivně určena lhůta „bez zbytečného odkladu“ k uzavření smlouvy. Takto definovaná lhůta je obecně považována za krátkou. Nelze však připustit, aby v případě, kdy předběžná smlouva opravňuje pouze jednu stranu podat návrh smlouvy, tato oprávněná strana zneužívala své oprávnění a v poslední den lhůty předložila povinné straně návrh na uzavření realizační smlouvy odpovídající sice smlouvě předběžné, avšak doplněný o další ujednání, se kterými není povinná strana srozuměna. V takovém případě literatura uvádí, že: „dispozitivně stanovená lhůta bez „zbytečného odkladu“ podle § 290 odst. 1 obch. zákoníku by vlastně znamenala prodloužení lhůty“.13 Podle zásady poctivého obchodního styku by pak povinná strana měla mít i v rámci lhůty „bez zbytečného odkladu“ dostatek času na prostudování dalších ustanovení a přípravu vlastního protinávrhu.
V praxi je také obvyklé, že v navrhovaných realizačních smlouvách jsou upravovány podrobněji další práva a povinnosti stran. Je tedy nutno dbát toho, aby nebyly v rozporu se smlouvou předběžnou a věnovat zvýšenou pozornost námitkám povinné strany proti těmto doplňujícím ustanovením. Neznamená to však, že se
13 Xxxxxxxxxx, I.: Komentář k § 289 - § 292 zák.č. 513/1991 Sb., ASPI - Původní nebo upravené texty pro ASPI .
realizační smlouva nemůže i v podstatných náležitostech lišit od podmínek dohodnutých v předběžné smlouvě, pokud jsou takové změny odrazem vůle stran. Tomu odpovídá i judikatura:
Ani okolnost, že v kupní smlouvě se účastníci dohodli na nižší kupní ceně než v dohodě o budoucí kupní smlouvě, nečiní kupní smlouvu neplatnou, neboť z okolností projednávané věci je zřejmé, že žalobci (i žalovaní) chtěli svým projevem vůle v kupní smlouvě způsobit právní účinky, které s takovým projevem vůle normy občanského práva spojují, tj. převést na žalované vlastnické právo k předmětným nemovitostem za dohodnutou kupní cenu ve výši 700.000,- Kč a žalovaní vůli nemovitosti za tuto cenu koupit; je zřejmé, že pokud by žalobci takovou vůli neměli, kupní smlouvu by se žalovanými neuzavřeli. Protože žalobci netvrdili, že by kupní smlouvu neuzavřeli svobodně, a protože kupní smlouva je určitá a srozumitelná, je platným právním úkonem (§ 37 odst. 1 obč. zák. ), jak odvolací soud správně dovodil.14
V případě nepřesné formulace může být předmětem sporu otázka, zda předběžná smlouva vůbec splňuje nutnou podmínku uvedení lhůty pro uzavření budoucí smlouvy. V případu 32 Odo 557/2006 si strany sjednaly, že kupující je povinen předložit návrh kupní smlouvy v pevně stanoveném termínu (článek 2 smlouvy), v článku 3 pak dohodly, že v případě, kdy jedna ze stran odmítne bez vážného důvodu uzavřít kupní smlouvu ve výše uvedeném termínu, má druhá strana nárok na pokutu ve výši 500 000 Kč, která slouží zároveň jako náhrada marně vynaložených nákladů. V této věci pak bylo rozhodnuto:
Obsahuje-li smlouva v článku 2 ujednání o povinnosti kupující (žalobkyně) předložit návrh kupní smlouvy v termínu do 3. srpna 1996, je třeba považovat jednu z obou obligatorních náležitostí požadovanou ustanovením § 289 odst. 1 obch. zák., tj. závazek uzavřít ve stanovené době budoucí smlouvu, za splněnou. Jak odvolací soud správně vysvětlil, důvodem neplatnosti smlouvy o budoucí smlouvě není ani absence sjednání doby, do kdy má být návrh smlouvy přijat žalovanými, jelikož do kdy je protistrana povinna přijmout návrh smlouvy, vyplývá z tzv. akceptační lhůty stanovené § 290 odst. 1 obch. zák. ukládajícím povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, kdy k tomu byla oprávněnou stranou v souladu se smlouvou o uzavření budoucí smlouvy vyzvána.15
Ačkoliv se v této souvislosti běžně hovoří o lhůtě, ve které má být budoucí smlouva uzavřena, dochází rozhodovací praxe soudů k závěru, že stanovení lhůty pro podání návrhu na uzavření budoucí smlouvy je dostatečné pro naplnění požadavku zákona, neboť lhůta pro uzavření budoucí smlouvy je odvoditelná interpretací § 290 odst. 1 ObchZ, kdy zavázaná strana je povinna uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu po té, kdy k tomu byla vyzvána oprávněnou stranou v souladu se smlouvou o uzavření budoucí smlouvy. Vzhledem k dispozitivnosti § 290 ObchZ by v případě vyloučení
14 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 10. 2006, sp. zn. 30 Cdo 1641/2006.
15 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006.
tohoto paragrafu bylo nutné zkoumat znění příslušného ustanovení smlouvy a na tomto základě pak vyvozovat závěry o naplnění nutné podmínky platnosti smlouvy o smlouvě budoucí.
Jak je patrno z výše uvedeného, je v některých případech možno lhůtu pro uzavření realizační smlouvy dovodit. V některých případech je však stanovení lhůty natolik neurčité, že vede k závěru, že sjednaná smlouva nemůže být smlouvou o uzavření budoucí smlouvy, neboť nenaplňuje její definiční znaky.
Pokud jde o lhůtu, v níž by mělo dojít k uzavření budoucí kupní smlouvy, slovo „následně“ je zcela neurčitý pojem, který v kontextu předmětné smlouvy nemůže znamenat nic jiného, než to, že kupní smlouva neměla být uzavřena před vkladem do katastru nemovitosti.16
Jinak je ovšem i v případě stanovení doby pro uzavření realizační smlouvy poskytnuta stranám široká smluvní volnost. Doba pro uzavření budoucí smlouvy nemusí začínat okamžikem účinnosti smlouvy předběžné, ale může být započata určeným pevným datem v budoucnosti nebo může být vázána na odkládací podmínku.
Závazek uzavřít budoucí smlouvu může být vázán i na splnění podmínky, na níž závisí, zda povinnost uzavřít smlouvu vznikne či nikoliv (podmínka odkládací podle § 36 odst. 2 věta druhá občanského zák.). Jestliže se žalovaná zavázala pro případ nevrácení půjčené částky uhradit svůj dluh převodem nemovitostí, má takové ujednání charakter smlouvy o smlouvě budoucí podle § 50a občanského zák.
vázané na na odkládací podmínku (marné uplynutí doby splatnosti půjčky).17
Může být dokonce stanovena pouhým jedním dnem v budoucnu. Jak již ale bylo výše rozebráno, dojde patrně k prodloužení takto určené lhůty v důsledku postupu dle § 290 odst. 1. ObchZ. Závěr o možnosti stanovit pro sjednání budoucí smlouvy pouze jeden den potvrzuje rozhodnutí Nejvyššího soudu SR:
Záväzok uzavrieť budúcu zmluvu zaniká, ak oprávnená strana nevyzve zaviazanú stranu splniť tento záväzok v čase určenom v zmluve o budúcej zmluve (§ 292 ods. 3 Obchodného zákonníka). Bez ohľadu na to, či 1. február 1999 bol dohodnutý ako posledný deň lehoty, v ktorej bolo treba na uzavretie zmluvy vyzvať, alebo ako jeden pevne stanovený deň, v ktorý sa mala zmluva uzavrieť, jeho márnym uplynutím zanikol záväzok povinného uzavrieť zmluvu. Žalobca žalovaného vyzval a uzavretie zmluvy až 4. mája 1999, keď mu poslal návrh zmluvy. Urobil tak po uplynutí lehoty, ktorá bola v zmluve o budúcej zmluve dohodnutá. I keby bol osobou zo zmluvy oprávnenou, jeho právo žiadať o uzavretie zmluvy by zaniklo.18
Sjednáno může být i prodloužení předmětné lhůty pro případ vyskytnutí se překážek.
16 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 9. 2000, sp. zn. 29 Cdo 469/2000.
17 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. 25 Cdo 915/98.
18 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 4 Obo 225/2000.
Pokud si účastníci ve smlouvě o smlouvě budoucí dohodli, že sjednaná lhůta k uzavření kupní smlouvy se prodlouží v případě překážky, kterou nezpůsobí jedna ze stran, pak nesplněním závazku z úvěrové smlouvy jedním z účastníků k prodloužení této lhůty nedojde.19
19 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. 2. 2002, sp. zn. 33 Odo 597/2001.
7. Předmět plnění a další podstatné náležitosti realizační smlouvy
Literatura k předmětu plnění uvádí následující: „Druhým z nutných požadavků § 289 odst. 1 obch. zák. je, že předmět plnění budoucí smlouvy musí být určen alespoň obecně, tedy základním (rámcovým) vymezením. Jde sice o určité uvolnění v rámci obecné zásady, že předmět smlouvy musí být určitý, ale tento princip se neopouští - stále musí být jasné, jaká budoucí smlouva, tedy s jakým obsahem, s jakým předmětem plnění má být uzavřena. Jde tu jen o vyjádření přípustnosti obecnějšího stanovení předmětu budoucí smlouvy, ale vždy musí jít o stanovení jejího předmětu. Určení musí tedy být natolik konkrétní, aby předmět plnění budoucí smlouvy byl ve všech základních rysech určen tak, jak to odpovídá potřebám v daném případu a aby bylo možno objektivně posoudit splnění závazků ze smlouvy o uzavření smlouvy budoucí. Dostatečnou určitost předmětu budoucí smlouvy bude dále třeba posuzovat, pokud má být uzavřena smlouva určitého typu, ve vztahu k tomuto smluvnímu typu. Obsah smlouvy o uzavření budoucí smlouvy musí odpovídat požadavkům a nárokům vyplývajícím z právní úpravy smlouvy, která má být na jejím základě uzavřena. Bližší vymezení předmětu plnění budoucí smlouvy může být ponecháno na jednání o uzavření této smlouvy. Její předmět ovšem může být určen i přesně a na jednání o uzavření
realizační smlouvy může být ponecháno jen stanovení podmínek plnění a konkrétní doby plnění. 20
Smlouva o uzavření budoucí smlouvy tedy musí principiálně obsahovat alespoň předmět plnění smlouvy, jež má být v budoucnu přijata, kdy v případě obchodněprávní úpravy je umožněno, vzhledem k jejímu přípravnému charakteru, aby byl tento předmět plnění určen alespoň obecným způsobem. Zákon zde umožňuje větší volnost než je obvyklé, neboť v případě, že by tato volnost nebyla umožněna, mohlo by uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí postrádat v mnoha praktických případech smysl. V důsledku zákonem zvolené obecné formulace o povinnosti „určení předmětu plnění alespoň obecným způsobem“ se však v praxi často vyskytuje otázka, jaká formulace předmětu plnění již tuto zákonnou povinnost naplňuje.
Občanskoprávní úprava tu volí méně liberální přístup, když požaduje, aby se účastníci dohodli o podstatných náležitostech budoucí smlouvy. Zde je jistý problém s termínem „podstatné náležitosti“, který není v ObčZ jinak používán. Výkladem se dospívá k závěru, že podstatné náležitosti odpovídají základním ustanovením, jak je zná IObchZ.
V případu 32 Odo 1055/2005 byla uzavřena smlouva o budoucí smlouvě týkající se provedení díla. V článku I. se strany zavázali provést zakázku „Provedení nosné
20 Xxxxxxxxx, I., Xxxxx S., Xxxxx M. a kol.: Obchodní zákoník. Komentář. 9. vydání, Praha, C. H. Xxxx 2004, strana 971 až 972.
konstrukce a zastřešení stavby expozičního skleníku F-M v areálu P. v Praze“. V článku
II. byl budoucí předmět plnění určen jako „kompletní realizace dodávky a montáže nosné konstrukce“ s tím, že „specifikace díla provedeného firmou C. M.-M. bude upřesněna po vzájemné dohodě na základě odsouhlasené projektové dokumentace dodané objednatelem“.
Odvolací soud zde: „vyšel při přezkoumávání platnosti smlouvy o budoucí smlouvě z ustanovení
§ 289 odst. 1 obch. zák. , podle něhož požadavek zákona na určitost vymezení předmětu díla jako jedné z podstatných náležitostí smlouvy o dílo je naplněn určením předmětu plnění „alespoň obecným způsobem21“. Podle jeho posouzení tomu však tak nebylo: „neboť tuto dikci zákona účastníky použitá formulace „kompletní realizace dodávky a montáže nosné konstrukce“ nenaplňuje. Není z ní totiž ani přibližně zřejmé, o jakou stavbu (co do velikosti, typu konstrukce, druhu materiálu, apod.) se má jednat, ani z ní nelze vůbec dovodit, zda má jít jen o provedení vlastní konstrukce, či zda má jít též o přípravné a terénní práce. Z textu článku II. smlouvy není ani jasné, kdo má projektovou dokumentaci odsouhlasovat a v čem měla specifikace díla vzájemnou dohodou spočívat. Z těchto důvodů odvolací soud
uzavřel, že předmětná smlouva o budoucí smlouvě nebyla platně uzavřena 22“.
Dovolací soud však nález odvolacího soudu odmítl s konstatováním:
Ačkoliv šlo v tomto případě spíše o účelovou snahu domoci se vyslovení neplatnosti uzavřené smlouvy o budoucí smlouvě, musel rozhodnout až dovolací soud o dostatečně určité formulaci předmětu plnění. Nicméně tento judikát je v souladu s logikou chápání
21 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 1. 2007, sp. zn. 32 Odo 1055/2005.
22 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 1. 2007, sp. zn. 32 Odo 1055/2005.
23 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 1. 2007, sp. zn. 32 Odo 1055/2005.
smlouvy o budoucí smlouvě jako smlouvy přípravné a podporuje možnost jejího užití v praxi.
V případu 22 Cdo 103/99 byly uzavřeny smlouvy o budoucí smlouvě, jejichž obsahem byl závazek uzavřít kupní smlouvy týkající se pozemků nebo jejich částí v katastrálním území Rokycany, které se stanou trvalou součástí dálnice, přičemž ve smlouvách byly uvedeny jako předmět budoucího převodu i pozemky označené parcelním číslem, katastrálním územím a dalšími identifikačními znaky. Soud rozhodl, že:
Smlouva o převodu nemovitostí, v níž není uvedeno parcelní číslo pozemků, které mají být převedeny, ani katastrální území, ve kterém se nemovitosti nacházejí, je neurčitá a proto neplatná ( § 37 obč. zák. ), a to i v případě, že pozemky jsou ve smlouvě individualizovány jinak. V tomto případě totiž převažuje obecný zájem na určitosti vlastnických práv, která působí absolutně ("proti všem"), nad zájmem účastníků právního úkonu na respektování jejich vůle. Proto musí být individualizace nemovitosti provedena natolik určitě, aby bylo i osobám třetím nepochybně zřejmé, které nemovitosti jsou předmětem právního úkonu. Toho lze dosáhnout jen uvedením parcelního čísla a katastrálního území, v němž pozemky leží.
V dané věci účastníci zvolili k identifikaci předmětu budoucí smlouvy mimo jiné i odkaz na pozemky, které se stanou součástí dálnice. Takové vymezení předmětu budoucí smlouvy nevyhovuje § 50a obč. zák. ve spojení s § 37 odst. 1 obč. zák. , a jak již bylo vysvětleno, nelze tento nedostatek nahradit výkladem projevu vůle. V této části je smlouva neplatná pro neurčitost.24
Xxxxxxx identifikace nemovitostí v souvislosti se zápisem do katastru nemovitostí se budu zabývat dále. Zde si však lze povšimnout, že předmětné pozemky byly identifikovány určitě, tj. označením parcelním číslem, katastrálním územím a dalšími identifikačními znaky, pouze zdánlivě, avšak ve skutečnosti byly předmětem převodu pouze ty části těchto pozemků, které se stanou součástí dálnice bez dalšího určení. Z tohoto úhlu pohledu lze považovat rozhodnutí soudu za správné, neboť, jak je možno dále argumentovat, termín „součást dálnice“ nelze považovat za určitý. V tomto případě si lze položit hypotetickou otázku, zda by takto určený předmět plnění obstál v režimu obchodního zákoníku, tj. zda byl dostatečně určen alespoň obecným způsobem. Obecně platí, že obchodněprávní režim smlouvy o smlouvě budoucí umožňuje větší smluvní volnost, nicméně v tomto konkrétním případě se domnívám, že termín „součást dálnice“ není bez dalšího dostatečně určitý ani z hlediska obchodního zákoníku. Bylo by pravděpodobně, nutné aby byl převáděný pozemek dále specifikován alespoň svojí výměrou a geometrickým plánem.
24 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 5. 2000, sp. zn. 22 Cdo 103/99.
Obdobně bylo judikováno i v případu 29 Cdo 469/2000, kdy předmětem budoucí smlouvy neměl být celý pozemek označený číslem parcely a výměrou, ale jen jeho část o smluvené výměře, avšak tato část již nebyla jinak blíže specifikována a identifikována:
Ve smlouvě nebyla konkrétním způsobem, který by vylučoval jakoukoli pochybnost, vymezena hranice předmětné části pozemku o výměře 29 892 m2, a tato hranice nebyla ani orientačně popsána v souladu s geometrickým plánem, který ostatně rovněž nebyl součástí smlouvy.25
Není-li však předmět plnění ve smlouvě definován zcela určitě, ale je možno ho dostatečně specifikovat na základě aplikace jiných právních předpisů, pak smlouva o smlouvě budoucí není neplatná z důvodu neurčitosti.
V danej veci však určitosť predmetu zmluvy vyplýva z nepochybne prejavenej vôle a správania zmluvných strán, ako už bolo uvedené. V tejto časti treba prisvedčiť odvolaciemu súdu, že posudzovanej zmluve chýba presné označenie veľkosti bytu, spoluvlastnícky podiel spoločných častí a ďalšie. Sama táto skutočnosť však nerobí zmluvu neplatnou, a to z dôvodu, že určenie obsahu v zmluve chýbajúcich údajov vyplýva zo všeobecne záväzného právneho predpisu (zákon č. 182/1993 Z.z.), ktorý určuje nielen spôsob určenia spoluvlastníckych podielov spoločných častí, ale vymedzuje aj predmet spoluvlastníctva. Vzhľadom na kogentnosť uvedenej právnej úpravy, zmluvné strany sa ani od tejto úpravy nemôžu odchýliť. To v konečnom dôsledku znamená, že obsah chýbajúcich údajov je nesporný a bude určený právnou normou.26
Běžně je tedy možno setkat se se smlouvou o budoucí smlouvě v oblasti převodu nemovitostí. Je to logické, neboť nemovitosti jsou relativně hodnotné a zaplacení kupní ceny vyžaduje obstarat dostatečnou výši peněžních prostředků, což ovšem může trvat určitou dobu, a proto se přistupuje z důvodu posílení právní jistoty k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Nyní je tedy namístě prozkoumat otázku, jak bude ovlivněn požadavek na určitost předmětu plnění budoucí smlouvy nutností zapsat převáděné nemovitosti do katastru nemovitostí.
V již zmiňovaném rozsudku I Cmo 1/96 se soud vyjádřil nejen k otázce režimu smlouvy o smlouvě budoucí, ale i k určitosti předmětu plnění ve vztahu ke katastrálnímu zákonu. Nyní tedy není řešena otázka režimu smlouvy o budoucí smlouvě, a z toho vyplývající důsledky pro určitost předmětu plnění, ale předmětnou je otázka, jakým způsobem se v případě smlouvy o budoucím převodu nemovitostí vypořádat s požadavkem na zápis do katastru nemovitostí.
25 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 9. 2000, sp. zn. 29 Cdo 469/2000.
26 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 1. 1. 1999, sp. zn. 4 Cdo 146/1999.
V uvedeném případu byla uzavřena budoucí smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti, kdy předmět budoucího převodu byl v článku I. vymezen jako "nemovitosti uvedené ve výpisu z katastru nemovitostí (viz příloha tvořící nedílnou součást této smlouvy)". Výpis z katastru nemovitostí nebyl ke smlouvě připojen. Vrchní soud v Praze pak rozhodl:
Se zřetelem na to, co bylo uvedeno shora, a jmenovitě na to, že soud nemůže při rozhodování podle § 50a odst. 2 ObčZ ničeho na podstatných náležitostech smlouvy měnit, a dále, že katastrální zákon zákon č. 344/1992 Sb.) upravuje v ustanovení § 5 speciální požadavky na identifikaci nemovitostí v listinách (což se týká jak smluv, tak rozsudku soudu), bude požadavku určitosti smlouvy vyhovovat identifikace předmětu plnění uvedením parcelních čísel, čísel popisných (popř. evidenčních) a katastrálního území, v němž se nemovitosti nacházejí. Samozřejmým požadavkem by mělo být také uvedení čísla listu vlastnictví a katastrálního úřadu, u nějž je list vlastnictví založen. Vzhledem k tomu, že soud nemůže při rozhodování o nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 OSŘ) ničeho na podstatných náležitostech budoucí smlouvy měnit, je vyloučeno, aby neurčité popř. ve smlouvě chybějící údaje o identifikaci nemovitostí, jež mají být předmětem převodu, byly napravovány výkladem projevu vůle účastníků smlouvy o budoucí smlouvě (§ 35 ObčZ).
Naproti tomu v případu 30 Cdo 1244/1999 bylo v souvislosti s převodem nemovitostí a jejich zápisem do katastru nemovitostí konstatováno:
Pokud jde o otázku, zda nemovitosti uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí, byly označeny dostatečně určitě, je nutné říci, že účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva na základě této smlouvy do katastru nemovitostí, nýbrž pouze uzavření budoucí kupní smlouvy. Tato budoucí smlouva pak ovšem musí vyhovovat po obsahové stránce nejen ustanovením občanského zákoníku, ale i katastrálním předpisům. Co se však týče smlouvy o smlouvě budoucí, postačuje, aby předmět této smlouvy byl označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem. Pokud je v konkrétní smlouvě o smlouvě budoucí uvedeno, že předmětem budoucí smlouvy má být "dům čp. 000 x X. xxxxx v D., spolu se stavební parcelou, na které stojí", jedná se o nemovitosti jednoznačně určené. … a k obsahu žaloby dále uvedeno … Žalobcům ovšem nezbylo než v žalobě předmětnou nemovitost specifikovat tak, aby označení
vyhovovalo katastrálním předpisům.28
27 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 2. 1996, sp. zn. 11 Cmo 1/96.
28 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99.
Obdobně v případu 32 Odo 557/2006:
Za stavu, kdy bylo v řízení skutkově zjištěno, že předmět smlouvy je vymezen jako „dům ve V. ulici čp – v Praze včetně pozemku“, na němž „vázne zástavní právo ve prospěch H.-B. a.s.“, dovolací soud pokládá námitku dovolatelky o neurčitosti předmětu smlouvy za nedůvodnou. Z účastníky použité formulace má za zcela nepochybné, jakého předmětu smlouvy se závazek uzavřít budoucí kupní smlouvu týká. Je zcela jasně vymezeno, že předmětem budoucího majetkoprávního převodu má být nemovitost, a to konkrétní dům specifikovaný příslušnou ulicí, popisným číslem včetně pozemku. Toto vymezení nemovitosti je z hlediska požadavku zákona na její určení alespoň obecným způsobem naprosto dostačující, neboť je zcela jasně a naprosto nezaměnitelně určeno, o jaké nemovitosti jde.29
Toto pojetí dále obecně potvrzuje:
Je zdůrazňováno, že jejím předmětem (smlouvy o smlouvě budoucí30) proto není ještě konkrétní plnění, když předmětem této smlouvy je "pouze" závazek uzavřít v určité době příslušnou smlouvu, která bude vlastním podklade plnění, o něž ve své podstatě účastníkům jde. Smlouva o uzavření budoucí smlouvy je chápána jako samostatný smluvní typ, jehož funkce se projevuje v první, relativně
samostatné části kontraktačního procesu.31
Je pozitivní, že novější judikatura v rozebírané oblasti zastává toto pojetí smlouvy o smlouvě budoucí, neboť se domnívám, že lépe vystihuje její účel.
V občanskoprávním režimu je nutné se dohodnout o podstatných náležitostech budoucí smlouvy. Pro podnikatele uzavírající smlouvu s nepodnikateli to znamená věnovat pozornost zejména určení ceny budoucího předmětu plnění, viz následující případy.
Z dikce zákona, který požaduje, aby v nájemní smlouvě byl uveden „způsob výpočtu“ úhrady za služby nebo jejich „výše“ je třeba především dovodit, že určení pomocí způsobu výpočtu musí být kvalitativně srovnatelné s určením spočívajícím ve stanovení konkrétní „výše“ úhrad za služby, což vyplývá i z toho, že zákon hovoří o způsobu výpočtu. Nelze tudíž než dovodit, že „způsobem výpočtu“ je třeba rozumět takové určení, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet úhrady za služby, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce. … Obsahovala-li v dané věci smlouva o budoucí nájemní smlouvě toliko ujednání, podle kterého „výši úhrady stanoví správce nemovitosti“, nelze takovéto ujednání považovat za stanovení „způsobu výpočtu“ úhrady za služby ve smyslu výše uvedeném; odvolací soud proto nepochybil, pokud dovodil, že tato smlouva je pro
nedostatek předmětné náležitosti absolutně neplatná (§ 685 odst. 1, § 39 obč.zák.).32
Odvolací soud nepochybil, posoudil-li uvedenou smlouvu - s přihlédnutím k jejímu obsahu - jako smlouvu o budoucí smlouvě nájemní ( § 50a , § 685 odst. 1 obč. zák. ). Z obsahu předmětné smlouvy se podává, že za užívání bytu bude placeno nájemné, avšak jeho výše, resp. výše úhrady za plnění spojená s
29 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006.
30 Pozn. autora.
31 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 603/97.
32 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003.
užíváním bytu ani způsob jejich výpočtu dohodnuta nebyla. Nedostatek uvedené náležitosti již sám o sobě způsobuje neplatnost předmětné smlouvy jako smlouvy o budoucí smlouvě nájemní; odvolacímu soudu lze proto přisvědčit, dospěl-li k závěru, že je absolutně neplatná.33
V souvislosti s posledními uvedenými judikáty, kdy je ve smlouvě vyžadován přesný postup výpočtu vedoucí ke konkrétní peněžité částce, je zajímavé rozhodování slovenských soudů. Došlo k uzavření smlouvy o budoucím převodu nemovitostí, kde bylo uvedeno, že „kúpna cena pre účely samotnej zmluvy sa zhodnotí o koeficient prípadnej devalvácie slovenskej koruny“.34 Soud první instance i na základě uvedeného (byla řešena ještě otázka rozdílných znaleckých posudků) konstatoval, že cena „není zřejmá“. Odvolací a dovolací soud však dospěli k odlišnému názoru. Těžko si však představit ve smlouvě dohodnutý mechanismus, kterým by bylo možno dojít k českými soudy vyžadované konkrétní peněžité částce, neboť ať už vnitřní, tak vnější devalvace měny se týká určitého budoucího intervalu a je tedy z principu v daném okamžiku neznámá. Volnější přístup Nejvyššího soudu SR k otázce určení ceny se jeví jako vhodnější, zejména v případě smlouvy o smlouvě budoucí.
Na tomto místě je také vhodné připomenout, že sjednají-li si strany v přípravné smlouvě jakékoliv ujednání, byť není obecně považováno za podstatnou část daného smluvního typu, je toto ujednání následně neopominutelnou součástí realizační smlouvy a její uzavření je bez něj nevynutitelné.
33 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 11. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2105/2003-
34 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 1. 1. 2004, sp. zn. 2 Cdo 274/2004-
8. Subjekty smlouvy o smlouvě budoucí a jejich změna
Zajímavé otázky, které jsou v praxi řešeny, se týkají převodu práv a povinností ze smlouvy o smlouvě budoucí na třetí osobu, možnosti uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí ve prospěch třetí osoby nebo uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí v zastoupení.
V případu 33 Cdo 2390/2000 uzavřela žalovaná se společností „S“ smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Tato společnost „S“ pak postoupila žalobkyni právo na uzavření budoucí kupní smlouvy, vyplývající z uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí. K tomu zaujali všechny soudy následující stanovisko:
Předmětem postoupení podle tohoto ustanovení může být pohledávka jakéhokoliv druhu, tedy i nepeněžitá, ale postoupení pohledávky ze smlouvy o smlouvě budoucí není možné, neboť smlouva o smlouvě budoucí je dvoustranný závazkový vztah sestávající z práv i povinností každého účastníka. Předmětem cese může být jen právo, nikoliv povinnost. Pokud tedy společnost S., a. s. postoupila smlouvou ze dne 5. 9. 1997 žalobkyni kromě práva na zaplacení pohledávky ve výši 649 400, 50 Kč i právo na uzavření budoucí kupní smlouvy, vyplývající pro ni - jako kupující ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 5. 1. 1996, pak žalobkyně nemohla cesí nabýt práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí a nemohla se tedy cesí stát účastníkem smlouvy o smlouvě budoucí na straně kupující.35
V tomto případě si strany mezi sebou sjednali, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu, čímž jim oběma vznikla povinnost smlouvu uzavřít a zároveň právo domáhat se jejího uzavření. V takovém případě však není možné oddělit od sebe právo a závazek a postupovat pouze pohledávku vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí.
Judikatura však konzistentně připouští možnost, že závazky, které na sebe strany v předběžné smlouvě berou, nemusí být symetrické, viz mimo jiné následující: Ustanovení § 50a o. z. nepřekáží tomu, aby záměr uzavřít v budoucnu smlouvu byl ve smlouvě o budoucí smlouvě vyjádřen tak, že jedna ze smluvních stran se zavazuje předložit druhé ve stanovené době návrh smlouvy dojednaného obsahu a druhá strana se jej zavazuje ve stanovené době poté přijmout. V takovém
případě smluvní straně, jež na sebe převzala závazek návrh smlouvy předložit, nelze rozsudkem podle ustanovení § 161 odst. 3 o. s. ř. uložit, aby návrh předložený druhou smluvní stranou přijala.36
Nicméně v uvedeném judikátu zaznívá i následující: Smlouva o budoucí smlouvě může znít
i tak, že závazek uzavřít smlouvu převezmou nikoli oba její subjekty, ale jen jeden z nich. V takovém případě je oprávněn domáhat se splnění závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě jen subjekt druhý ; pouze
35 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 33 Cdo 2390/2000.
36 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 9. 1997, sp. zn. 2 Cdon 254/1996.
jemu přísluší oprávnění předložit zavázané straně návrh smlouvy a v případě, že nebude akceptován, i legitimace domáhat se proti této straně nahrazení projevu vůle - přijetí návrhu - soudním rozhodnutím.37
Obdobě se vyjádřil Nejvyšší soud SR: „Z ustanovenia § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka
Z těchto výroků plyne, že jak v případě ochodněprávního režimu, tak v případě občanskoprávního režimu připouštějí soudy možnost, aby byly v rámci předběžné smlouvy sjednány nesymetrické závazky, ale dokonce, že je přípustné, aby jedna strana měla pouze oprávnění, tedy nikoliv povinnost, předložit druhé straně návrh smlouvy. V takovém případě by podle mého názoru neměla existovat překážka postoupení pohledávky oprávněnou stranou. Takto sjednaná smlouva o smlouvě budoucí, byla-li by soudy akceptována, by vlastně svým účelem odpovídala takzvané smlouvě opční, která však v současné právní úpravě není zavedena jako smluvní typ a je proto konstruována jako smlouva inominátní.
Znakem tzv. opční smlouvy je, že jedna ze stran si sjedná za úhradu právo, nikoliv povinnost, v nějakém určitém budoucím okamžiku nebo po nějakou určitou dobu v budoucnu uzavřít předem sjednanou smlouvu. Obvykle je opční smlouva používána k uzavření kupní smlouvy např. na dojednané množství cenných papírů za předem dohodnutou cenu. Toto právo je pak dále převáděno. Opční smlouvu by tedy bylo možno považovat za určitý specifický poddruh smlouvy o smlouvě budoucí. Obvykle je však smlouva o budoucí smlouvě a smlouva opční rozlišována, viz např.: Pro jednoznačné daňové řešení problému (zdanění uplatnění opčního práva39) je nutno vzít v úvahu konkrétní právní vztah uzavřený mezi zaměstnavatelem a zaměstnancem co do jeho právní kvalifikace.
37 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 9. 1997, sp. zn. 2 Cdon 254/1996.
38 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 4 Obo 225/2000.
39 Pozn. autora.
Rozlišení smlouvy o smlouvě budoucí, předkupnímu právu a opční smlouvě se
věnovala i předválečná (a protektorátní) judikatura československých (a českých a moravských) soudů, na které je mimochodem patrná vysoká úroveň občanskoprávního soudnictví té doby.
Nelze přisvědčiti dovolání, že tato úmluva byla neplatná pro obsahovou a časovou neurčitost závazků a že jako pouhá smlouva předběžná pozbyla účinnosti nedodržením jednoroční lhůty stanovené v § 936 obč. zák. Sporným ujednáním mělo býti dosaženo toho, aby provoz cihelny byl zajištěn na delší dobu. Tento účel je zcela nezávadný a úmluvu stran nutno vykládati tak, aby nebyl zmařen. Při tom nelze lpěti na doslovném znění použitých výrazů a nutno též dbáti pravidel poctivých styků (§ 914 obč. zák.). V odstavci čís. 3 trhové smlouvy ze dne 15. dubna 1921 se sporné oprávnění označuje za "právo předkupní a přenechání pozemků", za něž prodávající zároveň dávají do zástavy pozemky čís. kat. u H., jichž se
právě týká ono právo. Že tu nemůže jíti o předkupní právo ve smyslu §§ 1072 a násl. obč. zák., plyne již z toho, že oprávnění nemělo záležeti jen v tom, že zavázaný, bude-li chtíti, věc prodati, jest povinen ji nabídnouti oprávněnému k výkupu, nýbrž nabyvateli cihelny bylo vyhrazeno právo, aby po vyčerpání dosavadních zásob cihlářské hlíny za tím účelem přímo žádal přenechání dalších pozemků za cenu té doby pro pozemky toho druhu v místě platnou. Hledí-li se zároveň k tomu, že toto ujednání, jak uvedeno, bylo podstatnou podmínkou trhové smlouvy o prodeji cihelny, a že strany, jak plyne z povahy věci a též z knihovního zajištění závazku, zřejmě počítaly s delší dobou trvání jeho, nelze v něm spatřovati ani pouhou předběžnou smlouvu podle § 937 obč. zák. Naopak jest odůvodněn závěr, že tu šlo o hotovou smlouvu, ovšem podmíněnou tím, že nabyvatel cihelny po vyčerpání dosavadních zásob hlíny uplatní vyhrazený nárok na přenechání dalších pozemků jako zdroje nezbytných surovin. Jde tu spíše o ujednání tak zvaného opčního práva (opce), které není sice v obecném zákoníku občanském blíže upraveno, ale v praxi se vžilo a jež ztotožňovati s předběžnou smlouvou podle § 936 obč. zák. (srovn. Xxxxxx - Xxxxxxxx, komentář IV, str. 398 a 748; Klang - Gschnitzer, Kommentar II/2, str. 595; Xxxxxxxxxx, System II/1, 1929, str. 143, 144; Xxxxxx - Xxxxxxx, Das Optionsrecht, Gerichtszeitung 1926, str. 45). Závazek prodávajících, po případě i jejich právních nástupců podle odstavce čís. 3 trhové smlouvy ze dne 15. dubna 1921 jest obsahově zcela určitý. Nevadí, že podle úmluvy byl nabyvatel cihelny jen oprávněn, nikoliv povinen převzíti další pozemky smlouvou označené, naopak to právě náleží k podstatě opce. 41
K uvedenému lze konstatovat, že de lege ferenda by bylo vhodné, aby opční smlouva (vedle smlouvy leasingové, která se také občas v literatuře považuje za specifický podtyp smlouvy o smlouvě budoucí) byla v českém právu upravena jako specifický smluvní typ. Vzhledem k judikatuře, kdy nemusí být umožněn převod oprávnění uzavřít realizační smlouvu, je v současné době jistější postupovat v těchto
40 Zápis z jednání Koordinačního výboru s Komorou daňových poradců ČR konaného dne 5. 1. 2000, Ministerstvo financí.
41 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 5. 1941, sp. zn. Rv I 385/41.
případech prostřednictvím inominátní smlouvy než prostřednictvím specifických ujednání přípravné smlouvy.
Judikatura vyvozuje, že „smlouvu o smlouvě budoucí je možné uzavřít i v prospěch třetí osoby, a to i v případě, kdy subjekt, v jehož prospěch je smlouva o smlouvě budoucí uzavřena má teprve vzniknout“42. Toto je důležité např. v situaci zakládání právnické osoby. V případu 33 Odo 824/2005 je konstatováno, že: „Je sice možné uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí ve prospěch třetí osoby, ale jen tehdy, jestliže totožné subjekty, které smlouvu o smlouvě budoucí uzavřely, v budoucnu sjednají smlouvu, na jejímž základě bude nabyvatelem třetí subjekt, který se smlouvou vysloví souhlas“. Dovolací soud však toto pojetí odmítl: Xxxxxxxx se smlouvou o smlouvě budoucí zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost, přičemž může jít o povinnost na obou stranách nebo na straně jen jedné smluvní strany, potom smlouvou ve prospěch třetí osoby dlužník bere vůči druhé straně - věřiteli, který jedná vlastním jménem, závazek, že bude plnit třetí osobě. … Jestliže lze smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít i ve prospěch třetího, může být následná smlouva uzavřena mezi dlužníkem (tj. tím, který vzal na sebe závazek uzavřít v určité době smlouvu, na jejíž podstatných náležitostech se dohodl s věřitelem) a třetím subjektem, tj. bez účasti věřitele (osoby, které dlužník přislíbil uzavření budoucí smlouvy ve prospěch třetího) 43. Ohledně dosud neexistující třetí osoby je postačující, aby byla určena takovými objektivními skutečnostmi, které umožní její individualizování, ale nemusí být ve smlouvě přímo individuálně určena.
Případ 33 Odo 330/2002 se věnoval poněkud odlišné situaci. Zde došlo k uzavření
„smlouvy o rezervaci“ mezi budoucí kupující a realitní kanceláří, přičemž realitní kancelář nebyla zmocněna eventuálním prodávajícím k prodeji, tj. kancelář nebyla ani nepřímým zástupcem. V takovém případě dovolací soud logicky považoval tuto smlouvu za svým obsahem odporující zákonu. Je-li sjednán závazek uzavřít v budoucnu smlouvu mezi jinými subjekty, než mezi nimiž má být v budoucnu uzavřena, jde o smlouvu nepojmenovanou ve smyslu ustanovení § 51 ObčZ ; takové ujednání je však pro rozpor se zákonem podle ustanovení § 39 ObčZ neplatné.44
42 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2005, sp. zn. 33 Odo 824/2005.
43 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2005, sp. zn. 33 Odo 824/2005.
44 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002.
9. Zánik smlouvy o smlouvě budoucí
Smlouva může obecně zanikat z řady důvodů, které jsou předvídány zákonem. Na tomto místě se však budu věnovat pouze zániku smlouvy o smlouvě budoucí z důvodu změny okolností a v důsledku nemožnosti plnit.
Možnost zániku smlouvy o smlouvě budoucí z důvodu změny okolností, ze kterých strany vycházely, tzv. clausula rebus sic stantibus, je logickým projevem neurčitosti budoucího vývoje a nutnosti se s tímto neurčitým vývojem vypořádat. Změnu okolností nelze ztotožňovat s nemožností plnění podle § 575 a násl. ObčZ nebo § 352 a násl. ObchZ. V zákoně jen obecně uvedenou změnu okolností je nutno chápat šířeji než nemožnost plnění, avšak vždy musí jít o objektivní nemožnost. Z tohoto důvodu může být vhodné ve smlouvě upřesnit, co strany onou změnou okolností rozumí. Na druhou stranu ani pod takto obecně vymezený pojem není možno podřadit jakoukoliv změnu, která nastane. To potvrzuje i rozhodovací praxe soudů. Důležité je také vyjasnit, v jakém období může ke změně okolností dojít.
Změna okolností ve smyslu § 50a odst. 3 obč. zák. může způsobit zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě pouze v případě, že k ní došlo v době od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě do uplynutí doby, do níž měla být smlouva uzavřena. Pozdější změna okolností, byť i taková, jakou má na mysli § 50a odst. 3 obč. zák., již zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě za následek nemá.47
V případě, že je plnění nemožné, smlouva o smlouvě budoucí zaniká. K tomuto závěru dochází české soudy i v případě, že plnění se stalo nemožné v důsledku porušení závazků z předběžné smlouvy. Obvykle v případě, že strana zavázaná v realizační smlouvě prodat věc ji ve lhůtě pro uzavření realizační smlouvy prodá jiné osobě.
45 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 7. 2004, sp. zn. 32 Odo 807/2003.
46 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99.
47 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 3. 2007, sp. zn. 33 Odo 343/2005.
Vyslovení neplatnosti smlouvy, jejímž uzavřením došlo k porušení závazků ze smlouvy o smlouvě budoucí, není českými soudy judikováno jako přípustné řešení.
Smlouva o smlouvě budoucí je účinná jen mezi jejími účastníky ( § 50a obč. zák. ). Jestliže tedy účastník této smlouvy převede vlastnické právo k věci, jejíž zamýšlený převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, na osobu třetí, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění … Nelze totiž přehlédnout, že smlouva o smlouvě budoucí působí jen mezi účastníky smlouvy (nikoliv absolutně) a její porušení jedním z účastníků nemůže mít samo o sobě vliv na právní postavení třetí osoby. … Pokud tedy účastník smlouvy o budoucí smlouvě převede věc, jejíž budoucí převod je obsahem smlouvy, platnou kupní smlouvou na osobu třetí, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o budoucí smlouvě pro nemožnost plnění a na jejich místo nastupují odpovědnostní vztahy mezi účastníky smlouvy.48
Porušení právních povinností, vyplývajících ze smlouvy o budoucí smlouvě, má právní důsledky jen pro účastníky této smlouvy. Prodá-li někdo věc, k jejímuž prodeji se ve smlouvě o budoucí smlouvě zavázal, někomu jinému, není tato skutečnost sama o sobě důvodem neplatnosti kupní smlouvy podle §29 občanského zák.49
Jiné stanovisko k řešení situace zaujal slovenský soud první instance a následně pak i Nejvyšší soud SR ve svém rozsudku uvedl:
Žalovaný 1 uzavretím zmluvy o budúcej zmluve (§ 50a ods. 1 OZ) dobrovoľne obmedzil svoje budúce vlastníctvo tým, že obmedzil svoje dispozičné právo k bytu, pretože sa zaviazal v dohodnutej dobe predať byt žalobcovi. Žalovaný 1 si však svoju zákonnú povinnosť nesplnil a v rozpore s ustanovením § 39 OZ previedol predmetný byt na žalovanú 2. Toto jeho konanie je aj v rozpore s dobrými mravmi. Dovolací súd považuje za nesprávny názor odvolacieho súdu, že žalovaný nemohol obmedziť vlastnícke právo k predmetnému bytu, keďže v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve nebol jeho vlastníkom, ale nájomcom. Žalovaný 1 totiž neobmedzil svoje vlastnícke právo, ale dobrovoľne obmedzil vlastnícke právo, ktoré mal v budúcnosti nadobudnúť. Toto obmedzenie bolo podmienené tým, že dôjde k prevodu vlastníctva bytu na žalobcu, a tak vylúčilo nakladanie žalovaného s bytom tak, aby mohol byt predať inému subjektu než žalobcovi. Ak žalovaný 1 uzavrel 21. augusta 1997 so žalovanou 2 kúpnu zmluvu o pre-vode predmetného bytu, porušil svoju zmluvnú povinnosť uvedenú v zmluve o budúcej zmluve. Tento jeho právny úkon je preto podľa § 39 OZ neplatný50.
Česká a slovenská judikatura se v tomto významném bodě diametrálně liší. Osobně považuji za více odpovídající logice zákona přístup preferující chápaní smlouvy o smlouvě budoucí jako relativní právní vztah.
Závěrem této kapitoly je možno konstatovat, že smlouvy o smlouvách budoucích by měly být uzavírány natolik pečlivě a kvalifikovaně, aby zanikaly pokud možno svým splněním, tedy uzavřením budoucí smlouvy.
48 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 33 Cdo 2390/2000.
49 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 1505/1997.
50 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 1. 1. 1999, sp. zn. 4 Cdo 146/1999.
10. Závěr
Na základě zjištěných skutečností, je možno konstatovat, že judikatura se v oblasti smlouvy o smlouvě budoucí vyvíjí v rámci českého soudnictví a zároveň dochází k postupnému odlišnému výkladu stejných právních norem českými a slovenskými soudy. A to i v situaci, kdy při interpretaci těchto norem využívají soudy obou států judikátů z dob společného státu.
K výraznému posunu interpretace právních norem došlo již v oblasti použití příslušného právního režimu. Starší judikáty podle mého názoru nesprávně interpretovaly příslušné ustanovení obchodního zákoníku. Umožnění uzavírat předběžnou smlouvu i v situacích, kdy je realizační smlouva mluvním typem upraveným výhradně v občanském zákoníku, považuji jednoznačně za správné.
V případě smluvní volnosti stran přistupují české i slovenské soudy obdobně. Ale jakkoliv je značná smluvní volnost stran v daném případě nezbytná, nesmí tím být opomenuty a narušeny obecné principy právní úpravy jako jsou např. dobré mravy. Pozornost je také třeba věnovat formulacím užitým v kontraktačním procesu a nezapomínat, že určující je vůle jednajících stran, neprotiví-li se jazykovému vyjádření.
Jde-li o určení lhůty pro uzavření realizační smlouvy je i zde dána soudy obou zemí široká smluvní volnost stran. V obchodněprávní úpravě je připuštěna i možnost určit tuto lhůtu interpretací příslušných zákonných ustanovení. Nicméně vždy musí být lhůta určitá.
Největší pozornost byla nutně věnována definici předmětu plnění, který musí být v obchodněprávním režimu určen alespoň obecným způsobem, kterýžto pojem je velmi obecný. Obávám se však, že ani podrobné prozkoumání judikatury nemůže dát zcela vyčerpávající odpověď na otázku, co již je možno považovat za předmětem dostatečně určený alespoň obecným způsobem. Vždy bude nutno vycházet z reálií konkrétního případu a výkladu vůle stran. Občanskoprávní úprava vyžaduje shodu u podstatných náležitostí budoucí smlouvy. Proti ochodněprávní úpravě to znamená navíc nejen určitěji definovat předmět plnění, ale obvykle smluvit minimálně cenu budoucího plnění. To může činit v tržních podmínkách jisté problémy, neboť české soudy požadují stanovit cenu přímo nebo sice prostřednictvím formule, avšak takové, na jejímž základě bude možno určit cenu zcela jednoznačně. Jeví se mi proto vhodnější přístup slovenských soudů, které připustili existenci inflační doložky.
Judikatura připouští, že práva a povinnosti jednotlivých stran předběžné smlouvy nemusí být symetrické. Na možnosti převodu práv ze smlouvy o smlouvě budoucí se však neshoduje. Při kontraktaci je vhodné si ujasnit, zda je plánován převod práv na uzavření budoucí smlouvy na jinou osobu. Při kladné odpovědi je vhodnější využít tzv. opční smlouvy, resp. inominátní smlouvy.
Zásadní rozdíl mezi českou a slovenskou judikaturou je patrný v přístupu k zániku předběžné smlouvy pro nemožnost plnění. České soudy chápou smlouvu o smlouvě budoucí jako relativní závazkový vztah. V situaci, kdy dojde např. k prodeji nemovitosti, která má být předmětem realizační smlouvy, jiné osobě, judikují zánik předběžné smlouvy pro nemožnost plnění. Nárok na náhradu škody poškozenému je však nedotčen.
Slovenský nejvyšší soud však v obdobném případě, kdy kupní smlouva byla uzavřena se třetí osobou až po uzavření předběžné smlouvy, konstatoval, že tato kupní smlouva je neplatná z důvodu rozporu s dobrými mravy. Zavázaný z předběžné smlouvy dle výroku soudu dobrovolně omezil své vlastnické právo, a proto je jeho převod neplatný.
Doporučení pro kontraktační praxi, která jsou uvedena v jednotlivých kapitolách, jsou v případě smlouvy o smlouvě budoucí nutně méně jednoznačná, neboť šíře použití tohoto institutu je značná, a proto i potřeby jednotlivých kontrahentů jsou rozličné. Názorně to je možno ukázat na volbě režimu předběžné smlouvy. Co do zajištění smluvní volnosti při existenci dispozitivní úpravy se jeví jako výhodnější volba obchodněprávního režimu. Nesmí však být opomenuty otázky dalších dopadů obchodněprávní úpravy, např. v oblasti odpovědnosti. Jinak mohou být výhody v podobě např. možnosti nahradit soud, při určování obsahu smlouvy, jinou osobou zcela negovány.
Nicméně vždy bude vhodné definovat účel smlouvy, jednoznačně určit lhůtu, ve které má být realizační smlouva uzavřena, a často bude i výhodné sjednat odstupné.
Resumé
The topic of this thesis is „Agreement on a Future Contract in the Czech and Slovak Case law“. My aim is to illustrate legal terms used by Commercial Code on some selected examples of case law. Different conclusions within internal case law are emphasized as well as dissimilarities between Czech and Slovak case law are mentioned.
It is not surprising that case law is developing during the time both in the internal law and in the international comparison. As far as I am concerned, this development in the internal case law has brought more reasonable results. For example, recent pieces of case law allow the usage of the commercial law regime for all types of lawful contracts.
Both Czech and Slovak law provides wide contractual self-government in the field of an agreement on a future contract. However general principles of law, like proprieties, must not be omitted.
There are some significant differences in an accuracy of the object of future contracts. One kind of differences can be seen between commercial and civic law regimes. According to Civic and Commercial Codes case law demands a stricter definition of the object in case of the civic law regime. Furthermore Slovak case law does not require as exact determination of the price of the object in the civic law regime as Czech case law does.
In both countries case law sets down that the object of the agreement on a future contract is to arrange the conditions of an anticipated future contract. So, agreements on a future contract do not have to meet requirements arising from the obligation of an entry to the land register.
The most serious contrast between Czech and Slovak case law was noticed in case of impossibility of meeting a liability. Czech case law regards agreements on a future contract as a relative liability, so the agreements expire in this case. Xxxxxx case law states that an agreement on a future contract has a precedency prior to another contract which would lead to impossibility of the mentioned agreement. This contract is regarded as ineffective. It implies consequently that this contract cannot constitute any impossibility to perform.
Literatura
Xxxxxxxxxx, I.: Komentář k § 289 - § 292 zák. č. 513/1991 Sb., ASPI - Původní nebo upravené texty pro ASPI
Xxxxx, X., Xxxxxx, X., Xxxxxxx, V.: Občanský zákoník – komentář, Část I. Hlava IV. Právní úkony. Smlouva o smlouvě budoucí. § 50a, ASPI - Původní nebo upravené texty pro ASPI
Xxxxxxxxx, I., Xxxxx S., Xxxxx M. a kol.: Obchodní zákoník. Komentář. 9. vydání, Praha,
C. H. Xxxx 2004, strana 971 až 972
Xxxxx, P.: Smlouvy o budoucích smlouvách, Masarykova univerzita, 2006 Xxxxxxx, X.: Smlouva o smlouvě, Právní rádce, 1994, č. 5, str. 19
Xxxxxx, X.: Smlouva o smlouvě budoucí podle občanského zákoníku, DHK, 1995, č. 13
Xxxxxx, X.: Smlouva o smlouvě budoucí podle obchodního zákoníku, DHK, 1995, č. 13
Xxxxx, M.: Smlouva o uzavření budoucí smlouvy v obchodních vztazích, Právní praxe, 1993, č. 4, str. 209 -215
Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
Judikatura ČR – ASPI:
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 10. 2006, sp. zn. 30 Cdo 1641/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 32 Odo 557/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 1. 2006, sp. zn. 33 Odo 1520/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 1. 2007, sp. zn. 32 Odo 1055/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2005, sp. zn. 33 Odo 824/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 3. 2007, sp. zn. 33 Odo 343/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 2007, sp. zn. 33 Odo 292/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 11. 2004, sp. zn. 26 Cdo 2105/2003 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 7. 2004, sp. zn. 32 Odo 807/2003 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 5. 2004, sp. zn. 32 Odo 553/2003 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. 2. 2002, sp. zn. 33 Odo 597/2001
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 5. 2001, sp. zn. 33 Cdo 2390/2000 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 9. 2000, sp. zn. 29 Cdo 469/2000 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 4 Obo 225/2000 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 5. 2000, sp. zn. 22 Cdo 103/99 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 6. 1999, sp. zn. 32 Cdo 2295/98 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. 25 Cdo 915/98 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 1505/97 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 603/97 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 9. 1997, sp. zn. 2 Cdon 254/1996 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 2. 1996, sp. zn. 11 Cmo 1/96 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 5. 1941, sp. zn. Rv I 385/1941 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 1925, sp. zn. I 1798/24
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 1923, sp. zn. I 256/23 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 5. 1922, sp. zn. I 407/22 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 1920, sp. zn. I 4/20
Judikatura SK – JASPI, EPI
Rozsudek Krajského soudu v Prešově ze dne 4. 10. 2007 sp. zn. 12 Co/61/2007 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 1. 1. 2004, sp. zn. 2 Cdo 274/2004 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 4 Obo 225/2000 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 24. 8. 2000, sp. zn. 5 Cdo 5/2000 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 1. 1. 1999, sp. zn. 4 Cdo 146/1999 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 2. 4. 1995, sp. zn. 3 Obo 7/1998 Rozsudek Nejvyššího soudu SR ze dne 30. 5. 1995, sp. zn. 4 Obdo 1/1995