Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
se sídlem Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, Xxxxx, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, xxxxxx 178876
ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 23632/2022
z oboru EKONOMIKA, odvětví Oceňování nemovitých věcí
O ceně nemovité věci - pozemku p.č. 828/4 - zahrada, v k.x. Xxxxxxx, obec Drahanovice, okres Olomouc.
Zadavatel posudku:
LIQUIDATORS v.o.s.
Xxxxxxx 0000/00 000 00 Xxxxx 0
IČ: 24817465
Číslo jednací zadavatele: KSOL 10 INS 2883/2020
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu insolvenčního řízení
Dle zákona č. 237/2020 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 17.2.2022 posudek vypracovala znalecká kancelář:
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx xxxxxxxxxx: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx
Posudek byl vypracován v počtu ve 3 vyhotoveních listinných vyhotovení, vyhotovení číslo: Celkem posudek obsahuje 13 stran a 10 stran příloh.
V Praze, dne 23.3.2022
A. NÁLEZ
1. Zadání znaleckého posudku
Odborná otázka:
Na základě požadavku objednavatele, pro potřebu insolvenčního řízení č.j. KSOL 10 INS 2883/2020, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění nemovité věci - pozemku p.č. 828/4 - zahrada, v k.x. Xxxxxxx, obec Drahanovice, okres Olomouc.
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu insolvenčního řízení č.j. KSOL 10 INS 2883/2020.
Skutečnosti sdělené zadavatelem:
Zadavatel znaleckého posudku nesdělil znalecké kanceláři žádnou skutečnost, mající vliv na přesnost závěrů, kromě skutečností zřejmých ze zadavatelem předložených podkladových materiálů.
Vymezení pojmů dle legislativy:
Definice dle zákona č. 237/2020 Sb.:
§2, odst. 1, zákona 237/2020 Sb. zní: „Pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou“.
§2, odst. 2, zákona 237/2020 Sb. zní: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.”
§2, odst. 3, zákona 237/2020 Sb. zní: „V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny“.
§2, odst. 4, zákona 237/2020 Sb. zní: „Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
§2, odst. 5, zákona 237/2020 Sb. zní: „Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.“
Definice dle vyhlášky 488/2020Sb.:
§1a, odst. 1, vyhlášky 488/2020 Sb. zní: „Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.“
§1b, odst. 1, vyhlášky 488/2020 Sb. zní: „Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován.“
2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 17.2.2022 za přítomnosti pracovníka znalecké kanceláře Xxxxxxx Xxxxxx.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí č. 526, pro k.x. Xxxxxxx, obec Drahanovice, okres Olomouc, vyhotovený dne 22.8.2017, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Náhled katastrální mapy, pro k.x. Xxxxxxx, obec Drahanovice, okres Olomouc, vyhotovený znaleckou kanceláří, dne 17.2.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na xxx.xxxxx.xx, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR.
Znalecký posudek č. 16853-1721/2017 vyhotovený naší znaleckou klanceláří pro účely exekučního řízení ze dne 25.10.2017.
Územní plán obce Drahanovice. Údaje sdělené objednavatelem.
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.
Cenové údaje zjištěné prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Objednavatelem, dlužníkem, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Olomoucký
Okres: Olomouc
Obec: Drahanovice
Katastrální území: Ludéřov (631507)
List vlastnictví číslo: 526
Vlastník: Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx xxxxxxx 000, 00000 Xxxxxxx
5. Celkový popis předmětu ocenění
Jedná se o ocenění nemovité věci - pozemku p.č. 828/4 - zahrada, v k.x. Xxxxxxx, obec Drahanovice, okres Olomouc, který je situován v okrajové, zastavěné části obce Drahanovice, v místní části s názvem Střížov, v mírně sklonitém až sklonitém terénu s přístupem po zpevněné, veřejné komunikaci na pozemku p.č. 961/3 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Drahanovice, č.p. 144, 783 44 Drahanovice a dále přes pozemek p.č. 828/5 - zahrada, který je ve vlastnictví jiného subjektu (přístup je po právní stránce zajištěn věcným břemenem chůze a jízdy).
Dle informací ČSÚ v obci Drahanovice se nacházejí tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení.
Na pozemku se nachází stavby - jednoduchý, dřevěný přístřešek pod sedlovou střechou krytou šindelem a jednoduchý dřevěný přístřešek s pultovou střechou z části krytou standardní krytinou, které jsou součástí pozemku.
Dle platného územního plánu obce Drahanovice je pozemek zahrnut v plochách jako: „RI - plochy rekreace - plochy staveb pro rodinnou rekreaci“. Informace získány z WWW stránek obce Drahanovice.
Při místním šetření bylo zjištěno příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami:
- oplocení - drátěné pletivo s kovovými sloupky
- kovová vrata s dřevěnými latěmi a elektromotorem
- opěrná zídka z betonových tvarovek
- zpevněné plochy
- přípojky IS
Při místním šetření bylo dále zjištěno, že na pozemku je z části situována venkovní úprava - bazén, která tvoří příslušenství sousedního objektu č.e. 20 ve vlastnictví jiného subjektu.
6. Obsah znaleckého posudku
1) Věcná práva
a) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění
2) Ocenění porovnávací metodou
B. POSUDEK
Ocenění
1) Věcná práva
1.1) Cenový předpis
1.1.a) Věcné břemeno ve prospěch předmětu ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění
Jedná se o ocenění věcného břemene chůze a jízdy, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o věcném břemeni V3 2055/1994 ze dne 27.7.1994. Právní účinky vkladu práva ke dni 5.8.1994. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch:
- parcela č. 828/4 a vázne na:
- parcela č. 828/1
- parcela č. 828/5
Dle zákona č. 237/2020 Sb., se cena věcného břemene dle § 39a oceňovací vyhlášky určuje v závislosti na počtu let jeho dalšího trvání a ročního užitku oprávněného, kromě časově neomezeného reálného břemene a vykupitelné služebnosti. Roční užitek z věcného břemene se určí jako součet všech dílčích ročních užitků, které plynou oprávněnému z věcného břemene.
Dílčí roční užitek se obvykle zjistí z ročního obvyklého nájemného určeného podle § 1a oceňovací vyhlášky plynoucího ze zatížené nemovité věci nebo její části se zohledněním případných nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný, kdy obvyklé nájemné se určí vynásobením počtu měrných jednotek nemovité věci zatížených služebností ročním obvyklým nájemným za měrnou jednotku v Kč.
Pokud nelze v ostatních případech obvyklé nájemné z nemovité věci zjistit, vychází se při určení ročního užitku ze simulovaného nájemného, které se určí ve výši 5 % ze zjištěné jednotkové základní ceny upravené věcným břemenem zatížené nemovité věci, určené dle oceňovací vyhlášky, kdy od takto zjištěného nájemného se odečte obvyklá cena nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný.
Počet let dalšího trvání věcného břemene se určí jako doba, která uplyne od roku, ke kterému se ocenění provádí, do zániku věcného břemene. Nelze-li datum zániku věcného břemene ze smlouvy o zřízení věcného břemene určit, vyjma věcného břemene zřízeného na dobu života, má se za to, že bylo zřízeno na dobu neurčitou. V případě, že se jedná o
a) osobní věcné břemeno sjednané na dobu života, průměrný počet let dalšího trvání věcného břemene se určí z tabulky č. 3 přílohy 22a oceňovací vyhlášky podle věku oprávněného k datu ocenění;
b) časově neomezenou osobní služebnost, kde oprávněnou osobou je právnická osoba, má se za to, že služebnost byla sjednána na dobu neurčitou;
c) služebnost opory cizí stavby, počet let dalšího trvání věcného břemene se určí podle další životnosti stavby nebo konstrukce, která je zatížena touto služebností.
V tomto konkrétním případě nelze zjistit cenu věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně peněžní částkou ve výši 10 000,- Kč dle odstavce 4, §39a, vyhlášky č. 488/2020 Sb.
2) Ocenění porovnávací metodou
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Xxxxxx Xxxxxxxx.
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m2.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,
„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment).
Adjustace je založena na následujících předpokladech:
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek),
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek).
Výběr porovnatelných vzorků:
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),
- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),
- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),
- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd),
- výběr porovnatelných vzorků je realizován prostřednictvím veřejně dostupných dat a údajů.
Identifikace porovnatelných vzorků:
1) Xxxxxxx, x.x. Xxxxxxx, okres Olomouc
2) Pozemek, k.x. Xxxxxxx, okres Olomouc
3) Pozemek, k.ú. Drahanovice, okres Olomouc
Seznam porovnávaných objektů:
Název | Výchozí cena (VC) | Množství (M) | ||||
Kpolohy | Kdatum realizace | Kvyužitelnosti (ÚP) | Kpříslušenství | Kplošného uspořádání a sklonitosti | Jednotková cena (JC) | Váha (V) |
1) Xxxxxxx, x.x. Xxxxxxx, okres Olomouc | 1 500 000,– Kč | 926,00 m2 | ||||
1,00 | 1,00 | 1,15 | 0,90 | 1,10 | 1 422,81 Kč | 1,0 |
2) Pozemek, k.x. Xxxxxxx, okres Olomouc | 730 000,– Kč | 647,00 m2 | ||||
1,00 | 0,84 | 1,15 | 0,90 | 1,10 | 1 179,79 Kč | 1,0 |
3) Pozemek, k.ú. Drahanovice, okres Olomouc | 1 050 000,– Kč | 956,00 m2 | ||||
1,10 | 0,89 | 1,00 | 0,90 | 1,10 | 1 133,22 Kč | 1,0 |
kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kdatum realizace × Kvyužitelnosti (ÚP) × Kpříslušenství × Kplošného uspořádání a sklonitosti)
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) | / | ∑ V): | 1 133,22 Kč 1 245,27 Kč | |
Maximální jednotková cena za m2: | 1 422,81 Kč | |||
Stanovení porovnávací hodnoty: | ||||
Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: | × | 1 245,– Kč 346,00 m2 | ||
Porovnávací hodnota: | = | 430 770,– Kč |
Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno): 430 000,– Kč
C. ODŮVODNĚNÍ
Obvyklá cena dle §2, odst. 2, zákona 237/2020 Sb. vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Zdrojem dat pro potřebu vypracování tohoto posudku jsou skutečnosti zjištěné při místním šetření a zaměření nemovitých věcí, dále pak skutečnosti zjištěné z podkladových materiálů, které měl zpracovatel k dispozici (viz 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku.) Vlastní zpracování dat, výběr porovnatelných vzorků a jejich adjustace je patrná z části B. POSUDEK. Zpracovatel zkoumal vzorky k porovnání ze stejného, či z okolních katastrálních území.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
- možnost parkování na vlastním pozemku
- dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou
- lokalita vhodná k bydlení i k rekreaci
- občanská vybavenost obce na dobré úrovni
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
- využitelnost pozemku omezena jeho plošným uspořádáním (šířka x délka)
- horší docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti
D. ZÁVĚR
Na základě požadavku objednavatele, pro potřebu insolvenčního řízení č.j. KSOL 10 INS 2883/2020, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění nemovité věci - pozemku p.č. 828/4 - zahrada, v k.x. Xxxxxxx, obec Drahanovice, okres Olomouc.
REKAPITULACE
Cena zjištěná porovnávacím způsobem | 430 770,– Kč |
Práva ve prospěch (věcná břemena, atd.) byla zjištěna, jsou.* | + 10 000,– Kč |
* Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.
Věcné břemeno chůze a jízdy, které je evidováno v oddíle B1 aktuálního výpisu z katastru nemovitostí č. 526, pro k.x. Xxxxxxx, bylo zřízeno ve prospěch předmětu ocenění a je již ve výsledných hodnotách zohledněno.
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená ze sjednaných cen porovnáním činí
430 000,– Kč
Cena slovy: čtyřistatřicettisíc Kč
Zpracovatelé posudku: Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx
Ing. Xxxx Xxxxxxx
V Praze, dne 23.3.2022
.....................................................................
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec, jehož prostřednictvím znalecká kancelář vykonává svou činnost
E. SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace
Výpis z katastru nemovitostí Náhled katastrální mapy
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl přibrán konzultant. Odměna a náhrada hotových výdajů byla stanovena smluvně.
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
Zpracovatel znaleckého posudku prohlašuje, že v souladu s §127a o.s.ř. si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
V Praze, dne 23.3.2022
...................................................
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec vykonávající činnost prostřednictvím znalecké kanceláře
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov
e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx