PLATNOST URČENÍ LHŮTY VE SMLOUVĚ O SMLOUVĚ BUDOUCÍ PRO UZAVŘENÍ VLASTNÍ SMLOUVY
PLATNOST URČENÍ LHŮTY VE SMLOUVĚ O SMLOUVĚ BUDOUCÍ PRO UZAVŘENÍ VLASTNÍ SMLOUVY
Řádné stanovení lhůty ve smlouvě o smlouvě budoucí (dále jen „SOSB“) pro uza- vření vlastní, tj. hlavní smlouvy (dále jen „Vlastní smlouva“) je jedním ze základních úkolů každé transakce, ve které se využívá typ SOSB. Předmětem tohoto článku je právní posouzení SOSB především z hlediska řádného stanovení lhůty pro uza- vření Vlastní smlouvy podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „NOZ“).
Pro tyto účely je nezbytné se zabývat také právními poža- davky na určení lhůty pro uzavření Vlastní smlouvy stano- venými (i) zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“) a (ii) zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen „ObchZ“) a příslušnou judikaturou Nejvyššího soudu České republiky a to především z toho důvodu, že NOZ v úpravě SOSB na předchozí právní předpisy, tj. ObčZ a ObchZ navazuje a jejich úpravu z části přejímá.
1. SOSB PODLE PŘEDCHOZÍ PRÁVNÍ ÚPRAVY
Do 1. ledna 2014 xxxxxxx ohledně uzavírání SOSB a následně Vlastních smluv úprava obsažená v ObchZ a ObčZ, přičemž ObčZ a ObchZ se i nadále použijí při posuzování SOSB uza- vřených do doby nabytí účinnosti NOZ (tj. do 1. ledna 2014). Dualita právního režimu uzavírání SOSB byla způsobena odlišnou úpravou vztahů mezi podnikateli při výkonu jejich podnikatelské činnosti, které podléhaly režimu ObchZ. SOSB se tak v obchodních vztazích vždy řídila XxxxX a to i přesto, že předmětem její úpravy byly nemovitosti, které podléhaly výlučně režimu ObčZ.1
1.1 SOSB podle ObčZ
Podle § 50a ObčZ SOSB obsahovala závazek účastníků, že spolu „do dohodnuté doby“ uzavřou Vlastní smlouvu,
přičemž již SOSB musela obsahovat „dohodu o podstatných náležitostech“ Vlastní smlouvy tj. o takových náležitostech, které musí obsahovat každý smluvní typ v souladu s přísluš- nými ustanoveními ObčZ pod sankcí neplatnosti.
Mechanismus uzavření Vlastní smlouvy byl podle ObčZ následující:
(a) Vlastní smlouva měla být primárně uzavřena v době stanovené smluvními stranami v SOSB pro uzavření Vlastní smlouvy (tj. „do dohodnuté doby“); a
(b) v případě, že Vlastní smlouva nebyla uzavřena ve stranami sjednané lhůtě (tj. „do dohodnuté doby“), mohla se oprávněná strana do jednoho roku domáhat u soudu, aby svým rozhodnutím nahradil prohlášení vůle zavázané strany uzavřít Vlastní smlouvu; jed- noroční lhůta přitom počala plynout od okamžiku uply- nutí lhůty, která byla v SOSB stanovena pro uzavření Vlastní smlouvy (tj. od uplynutí „dohodnuté doby“).
ObčZ přitom výslovně neřešil situaci právních následků, v případě, že oprávněná strana ve výše uvedené lhůtě jednoho (1) roku u soudu neuplatnila právo na nahrazení
projevu vůle zavázané strany uzavřít Vlastní smlouvu. Teorie však výkladem ustanovení § 50a ObčZ dospěla k závěru, že výše uvedená lhůta byla lhůtou promlčecí, tj. že se k námitce zavázané strany oprávněná strana nemohla po uplynutí jed- noho (1) roku s úspěchem domáhat uzavření Vlastní smlouvy.
V souvislosti s ustanovením § 50a ObčZ, konkrétně se slov- ním spojením, že strany SOSB „do dohodnuté doby uzavřou“ Vlastní smlouvu vznikaly pochybnosti o tom, jak by měla být doba pro uzavření Vlastní smlouvy formulována. Nejvyšší soud České republiky např. dovodil, že pro účely § 50a ObčZ postačuje, jestliže je v SOSB uvedeno, že oprávněná strana „v určité lhůtě“ předloží zavázané straně nabídku Vlastní smlouvy s tím, že „doba přijetí nabídky“ v SOSB nemusela být určena, jelikož akceptační lhůta pro přijetí nabídky vyplývala z obecných ustanovení ObčZ.2
ObčZ vyžadoval pro SOSB písemnou formu a to i přesto, že samotná Vlastní smlouva mohla být uzavřena ústně. SOSB podle ObčZ musela tedy pod sankcí absolutní neplatnosti obsahovat podstatné náležitosti, tj. dobu pro uzavření Vlast- ní smlouvy a podstatné náležitosti Vlastní smlouvy, a musela být uzavřena písemně.
2 Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 254/96.
1 Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 603/97.
Nedodržení poža- davku na určení lhůty mohlo dříve způsobit absolutní neplatnost smlouvy.
1.2 SOSB podle ObchZ
V souladu s § 289 odst. 1 ObchZ se SOSB jedna ze smluvních stran zavazovala uzavřít „ve stanovené době“ Vlastní smlouvu, přičemž podle ObchZ bylo postačující, aby předmět Vlastní smlouvy byl určen
„alespoň obecným způsobem“. Mechanismus uzavírání Vlastní smlouvy se podle XxxxX lišil od ObčZ především v následujícím:
(a) oprávněná strana byla v souladu s § 289 odst. 1 ObchZ povinna v době určené
v SOSB nejprve vyzvat zavázanou stranu k uzavření Vlastní smlouvy;
(b) zavázaná strana byla povinna uzavřít Vlastní smlouvu v souladu s § 290 ObchZ bez zbytečného odkladu poté, kdy k tomu byla vyzvána oprávněnou stranou; a
(c) v případě, že zavázaná strana s oprávněnou stranou neuzavřela bez zbytečného odkladu po výzvě Vlastní smlouvu, mohla se opráv- něná strana domáhat, aby obsah Vlastní smlouvy určil soud a/nebo třetí osoba urče- ná ve smlouvě.
Na rozdíl od úpravy ObčZ byl podle ObchZ proces uzavření Vlastní smlouvy rozdělen na dvě časové fáze s odlišnými právními důsledky.
V první fázi musela být oprávněnou stranou učiněna „výzva k uzavření“ Vlastní smlouvy, tedy úkon k zachování práva. Jestliže totiž v dané lhůtě oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření Vlastní smlouvy nevyzvala, zanikla podle § 292 odst. 3 ObchZ povinnost zavázané strany Vlastní smlouvu uzavřít.
Zavázaná strana měla „povinnost uzavřít“ Vlastní smlouvu až ve druhé fázi poté, co ji oprávně-
ná strana k uzavření Vlastní smlouvy vyzvala. Zavázaná strana měla přitom v souladu s ObchZ Vlastní smlouvu uzavřít „bez zbytečného odkladu po výzvě“ oprávněné strany, přičemž pokud se oprávněná strana v souladu s § 292 odst. 2 ObchZ nedomáhala u soudu ve lhůtě jednoho roku ode dne, kdy vyzvala zavázanou stranu k uzavření Vlastní smlouvy, určení obsahu Vlastní smlouvy, toto právo se promlčelo.3
Co se týče prekluzivní lhůty stanovené § 292 odst. 3 ObchZ pro učinění výzvy k uzavření Vlastní smlouvy ve lhůtě stanovené SOSB, vznikaly od počátku pochybnosti, zda § 292 odst. 3 ObchZ
má dispozitivní či kogentní charakter, tj. zda se od něj mohou smluvní strany odchýlit či nikoliv. Nejvyšší soud České republiky dovodil, že výše uvedené ustanovení má dispozitivní charakter a tudíž, že se od něj strany mohou odchýlit nebo jej vyloučit (tj. bylo možné omezit důsledky neu- činění výzvy k uzavření Vlastní smlouvy pouze na náhradu škody, která zavázané straně, v důsled- ku opominutí oprávněné strany učinit výzvu ve vymezené době, vznikla).
Obdobně jako v případě SOSB podle XxxX i SOSB podle XxxxX vyžadovala pod sankcí ne- platnosti písemnou formu.
1.3 Právní význam určení Lhůty
Z výše uvedeného vyplývá, že podstatnou nále- žitostí SOSB bylo:
(i) určení lhůty pro uzavření Vlastní smlouvy podle XxxX; a
(ii) určení lhůty pro učinění výzvy k uzavření Vlastní smlouvy podle ObchZ, (dále spo- lečně jen „Lhůta“).
Nedodržení požadavku na určení Lhůty potom způsobovalo absolutní neplatnost SOSB. S urče- ním Lhůty, resp. s jejím uplynutím byly spojeny významné právní následky, a přestože se tyto
v některých aspektech lišily, v závislosti na úpra- vě ObčZ anebo ObchZ, lze shrnout následující:
(a) v případě, kdy zavázaná strana neuzavřela Vlastní smlouvu ve sjednané době a/nebo bez zbytečného odkladu po výzvě opráv- něné strany učiněné ve Lhůtě, mohla se oprávněná strana obrátit na soud a/nebo osobu určenou ve smlouvě, aby určili ob- sah Vlastní smlouvy, resp. nahradili projev vůle zavázané strany ji uzavřít;
(b) právo oprávněné strany na určení obsahu Vlastní smlouvy, resp. nahrazení projevu vůle zavázané strany Vlastní smlouvu uzavřít se jak podle XxxxX tak podle XxxX promlčovalo ve lhůtě jednoho roku ode dne uplynutí Lhůty podle XxxX a ode dne učinění výzvy (za předpokladu že byla učiněna ve Lhůtě) podle XxxxX; a
(c) podle XxxxX a za předpokladu, že si smluvní strany nesjednaly jinak, navíc opomenutí oprávněné strany učinit výzvu k uzavření Vlastní smlouvy ve sjednané době způsobilo zánik závazku povinné strany Vlastní smlouvu uzavřít.
3 Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 553/2003.
V okamžiku uzavření SOSB by měl vždy být z textu smlou- vy patrný nejzazší okamžik pro učinění výzvy k uzavření vlastní smlouvy.
Lhůtu bylo možné jak podle ObčZ tak podle Ob- chZ stanovit určitým dnem a/nebo určitou dobou. Určení Lhůty přitom muselo splňovat veškeré požadavky stanovené ObčZ a ObchZ ohledně platnosti právních úkonů.
Lhůta tak především musela být srozumitelná a určitá. Nejvyšší soud České republiky ve svém rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 1171/2005, dovodil, že mezi požadavky kladené na právní úkony patří srozumitelnost a určitost, přičemž neurčitý právní úkon je sice jazykově srozumitelný, ale nelze určit jeho obsah. Přestože je možné neurčitost právního úkonu odstranit výkladem, Nejvyšší soud České republiky se přiklonil k tomu, že „je nepřípustné, aby soud při rozhodování o nahrazení projevu vůle účastníka smlouvy o budoucí smlouvě napravoval neurčité údaje týkající se podstatných náležitostí budoucí smlouvy výkladem projevů vůle účastní- ků.“4
Toto rozhodnutí je v souladu s konstantní judikatu- rou Nejvyššího soudu České republiky, podle kte- ré pro posouzení určitosti obligatorně písemných právních úkonů (tj. takových právních úkonů, které musí mít ze zákona písemnou formu jako je např. SOSB), je nutné, aby určitost projevu vůle smluv- ních stran byla zřetelná ze samotného obsahu listiny, do které je vtělena, přičemž je nerozhodné, zda je samotným účastníkům právního vztahu jasné, co jejich projevy vůle obsažené ve smlouvě znamenají.5
Upozorňujeme, že judikatura Nejvyššího sou- du České republiky neodpovídá rozhodnutím
Ústavního soudu,6 podle kterého by rozhodovací praxe soudů měla směřovat vždy k upřednostnění takového výkladu smlouvy, který zakládá její plat- nost před výkladem, který zakládá její neplatnost. Tato priorita výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy by přitom měla být použita i v případě, že vůle stran není rozpoznatelná přímo z obsahu smlouvy, ale lze ji dovodit ze skutečného úmyslu stran. Nicméně z důvodu právní jistoty doporuču- jeme držet se výkladu Nejvyššího soudu České republiky a v tomto směru posuzovat obsah SOSB uzavřených podle ObchZ a ObčZ s ohledem na určitost stanovení Lhůty striktněji.
V tomto směru se domníváme, že v SOSB nemůže obstát takové určení Lhůty, kdy jedna ze smluvních stran podle svého uvážení vyzve
(kdykoliv v budoucnu) druhou smluvní stranu a ta se zaváže uzavřít Vlastní smlouvu v určité době ode dne učinění výzvy, aniž by došlo k omezení (určení) doby, kdy lze výzvu učinit. Z takového vyjádření totiž není patrné, do kdy může opráv- něná strana naposledy výzvu učinit, popřípadě,
v jaké době se může obrátit na soud, aby ten určil obsah Vlastní smlouvy.
Podle našeho názoru, by mělo být vždy možné z textu SOSB dovodit konkrétní okamžik, ke kterému má být uzavřena Vlastní smlouva, a to
v souladu s požadavky Nejvyššího soudu České republiky na určitost právních úkonů, jak je po- psáno výše.
Vždy by měl být k okamžiku uzavření SOSB v je- jím textu určitelný a stranám seznatelný nejzazší den, ve kterém je možné učinit výzvu, resp. uza- vřít Vlastní smlouvu (tzv. Long-stop Date) (dále jen „Long-stop Date“). Bez určení Long-stop Date by teoreticky bylo možné učinit výzvu kdykoliv
v budoucnosti (např. za 100 let).
Podle našeho názoru nesplňuje požadavky na určitost právního úkonu ani způsob určení Lhůty odkazem uplynutí určité doby po výskytu určité události, která v budoucnu může (ale nemusí) nastat (např. vydání určitého správního nebo soudního rozhodnutí). Určení Lhůty lze nepo- chybně spojovat s určitou budoucí událostí, která může (ale nemusí) nastat, přesto musí existovat určení Long-stop Date. Pokud má být uzavření Vlastní smlouvy podle SOSB vázáno (podmíněno) na budoucí nejistou událost, pak je nezbytné (s ohledem na požadavek určitosti právního jedná- ní) stanovit dvě lhůty, a to (i) lhůtu subjektivní, tj. do určitého počtu dnů po výskytu určité události, avšak zároveň i (ii) lhůtu objektivní počítanou do určitého data (Long-stop Date) ode dne podpisu SOSB. Objektivní lhůta je zcela jednoznačná již při podpisu SOSB.
Není na překážku, pokud si sice smluvní strany v SOSB určí řádně Lhůtu, nicméně opomenou
určit její počátek. V takovém případě totiž v sou-
4 Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 1171/2005.
5 Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 260/99.
6 Rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. II ÚS 571/06.
ladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 33 Cdo 843/2009 počíná Lhůta plynout ode dne vzniku SOSB.
Neurčité stanovení lhůty pro učinění vý- zvy k uzavření vlastní smlouvy mohlo mít za následek neplatnost SOSB.
Upozorňujeme, že výše uvedené právní závěry ohledně povinného vyjádření Lhůty v SOSB se týkají (i) Lhůty pro uzavření Vlastní smlouvy podle ObčZ a (ii) Lhůty pro učinění výzvy k uzavření Vlastní smlouvy podle ObchZ.
Jak bylo již výše uvedeno, podle XxxxX ode dne, kdy povinná strana byla vyzvána oprávněnou stranou k uzavření Vlastní smlouvy, počíná běžet nová Lhůta k samotnému uzavření Vlastní smlou- vy. Domníváme se, že tato již v SOSB vyjádřená být nemusí, protože ObchZ v § 290 odst. 1 stanoví, že pokud není dohodnuto jinak, uzavřou smluvní strany Vlastní smlouvu „bez zbytečného odkla- du“ poté, co k tomu byla povinná strana vyzvána. Lhůta „bez zbytečného odkladu“ je poměrně neurčitá a jako taková byla již předmětem výkladu Nejvyššího soudu České republiky, který ve své rozhodovací praxi zaujal stanovisko, že v takovém případě „jde o velmi krátkou lhůtu, jíž je míně-
no bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání bude záviset na okolnostech konkrétního případu.“7 Nicméně pokud byla tato Lhůta v SOSB vyjádřena, domníváme se, že by měla rovněž odpovídat výše uvedeným požadav- kům na určitost právních úkonů. Podle našeho názoru se totiž zákonná podpůrná lhůta (doba) použije pouze v případě, kdy smluvními stranami není v SOSB sjednaná Lhůta jiná, nikoli v případě, že je smluvními stranami sjednaná Lhůta shledána jako neplatná pro neurčitost.
1.4 Důsledky neplatného ujednání Lhůty podle předchozí úpravy
Jak jsme již zmínili výše, neurčité sjednání Lhůty mělo podle ObchZ a ObčZ za následek absolutní neplatnost SOSB a závazek uzavřít Vlastní smlou- vu se tak stal nevymahatelným. Pro odvrácení negativních následků neplatnosti právních úkonů ObčZ v § 41a stanovil, že „má-li neplatný právní úkon náležitosti jiného právního úkonu, který je platný, lze se jej dovolat, je-li z okolností zřejmé, že vyjadřuje vůli jednající osoby.“ ObčZ zároveň
v § 491 ObčZ stanovil, že závazky mohou vznikat i z jiných, ObčZ neupravených smluv. Na takové nepojmenované smlouvy se přitom měla použít ta ustanovení o příslušném smluvním typu, která
7 Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 260/99.
upravovala práva a povinnosti nejblíže nepojme- novaným smlouvám.
Domníváme se, že v případě, že by SOSB byla neplatná pro neurčitost Lhůty, nebylo by v tako- vém případě možné považovat, v souladu s § 41a ObčZ, ujednání smluvních stran o tom uzavřít
v budoucnu Vlastní smlouvu za jiný právní úkon, tj. nepojmenovanou smlouvu. Po vyloučení neurčitého stanovení Lhůty by jedinou náležitos- tí takové smlouvy byl závazek smluvních stran
v budoucnu uzavřít Vlastní smlouvu. S ohledem na ustanovení § 491 ObčZ by se na takovou ne- pojmenovanou smlouvu navíc přiměřeně použila úprava smlouvy o smlouvě budoucí, protože by byla ujednání smluvních stran nejbližší. V souladu s úpravou SOSB v ObčZ by poté bylo opět nutné posuzovat určitost stanovení Lhůty. Jelikož by ani výkladem nebylo možné dovodit, do kdy má být Vlastní smlouva uzavřena, resp. do kdy má být učiněna výzva k jejímu uzavření, jsme názoru, že takový nepojmenovaný závazek smluvních stran by neobstál.
Na druhou stranu nelze pominout, že zpravidla již při uzavření SOSB (zvlášť v případě obchodních vztahů) smluvní strany mají zcela konkrétní před- stavu o Vlastní smlouvě a právech a povinnos- tech z ní vyplývajících. Xxxx odpovídá praxe, že již při podpisu SOSB se jako její příloha přikládá vzor Vlastní smlouvy, který v podstatě představu- je úplný návrh smlouvy, ve kterém zbývají k do- plnění jen technické údaje. Lze tedy uzavřít, že
v takovém případě již při uzavření SOSB zároveň strany dospějí v jednání o Vlastní smlouvě tak da- leko, že lze očekávat, že po naplnění podmínek SOSB dojde k uzavření Vlastní smlouvy, nikoli teprve k dojednávání jejích podmínek. Za situace, kdy by byla SOSB neplatná pro neurčitost Lhůty, vzniká otázka, zda by bylo možné domáhat se
po smluvní straně, která v důsledku neplatnosti SOSB odmítla uzavřít Vlastní smlouvu, náhrady škody. V důsledku neplatnosti SOSB by povin- nost uzavřít Vlastní smlouvu neměla smluvní povahu a tudíž by nešlo o porušení smluvní povinnosti (tak jako by tomu bylo v případě, že by SOSB byla platná). V souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 29 Odo 1166/2004 je předpokladem pro úspěšné uplatnění předsmluvní odpovědnosti za škodu skutečnost, že konkrétní osoby zahájily jednání
Určení doby pro učinění výzvy k uza- vření vlastní smlouvy již není podstatnou náležitostí SOSB.
o smlouvě. Druhým předpokladem je potom to, že „jednání dospěla do stadia, kdy jedna ze stran kontraktačního procesu byla v důsledku chování druhé potencionální smluvní strany v dobré víře, že předpokládaná smlouva bude uzavřena. Dal- ším nezbytným předpokladem je, že k ukončení
jednání o uzavření smlouvy druhá strana přistoupi- la, aniž k tomu měla legitimní důvod.“8
2. SOSB PODLE NOZ
2.1 Obecně
NOZ v § 1785 stanoví, že SOSB „se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhů- tě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.“ NOZ tak sjednocuje právní úpravu, která se nadále použije bez ohledu na to, zda jde o obchodní vztah či nikoliv. NOZ v koncepci SOSB navazuje
na ObchZ, nejen v pojetí dvoufázovosti uzavře- ní Vlastní smlouvy (tj. povinnosti uzavřít Vlastní
smlouvu až po výzvě k jejímu uzavření), ale i v kon- cepci lhůty pro učinění výzvy, která má v souladu
s § 1788 odst. 1 povahu lhůty pro zachování práva. Nevyzve-li totiž oprávněná strana povinnou stranu včas, povinnost uzavřít Vlastní smlouvu zaniká. Jak již bylo uvedeno výše, smluvní strany měly podle ObchZ možnost prekluzivní lhůtu pro zachování práva vyloučit. NOZ stanoví v § 1 odst. 2 zásadu, že „nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se po- stavení osob, včetně práv na ochranu osobnosti.“ Domníváme se, že vyloučení prekluzivní lhůty pro učinění výzvy nezakládá porušení dobrých mravů ani veřejného pořádku a proto jsme toho názoru, že obdobně jako v případě ObchZ i od ustanovení
§ 1788 odst. 1 NOZ se lze odchýlit.
Druhá fáze, tj. časový okamžik pro uzavření Vlastní smlouvy je pak koncipován rovněž obdobně jako v ObchZ, když NOZ v § 1786 stanoví, že „zaváza- né straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu oprávně- ná strana vyzve“. NOZ rovněž přejímá koncepci ObchZ, když do budoucna bude postačovat, aby předmět Vlastní smlouvy byl určen alespoň obec-
ným způsobem. Obdobně NOZ v souladu s před- chozí právní úpravou v § 634 stanovuje, že právo požadovat, aby soud na základě SOSB určil obsah Vlastní smlouvy, se promlčuje uplynutím jednoho roku od posledního dne lhůty, kdy měla být Vlastní smlouva v souladu s SOSB uzavřena.
Nově NOZ stanoví podpůrnou lhůtu jednoho roku pro učinění výzvy k uzavření Vlastní smlouvy pro případ, že si tak strany nedohodnou v SOSB.
Určení doby pro výzvu k uzavření Vlastní smlou- vy tak již není podstatnou náležitostí SOSB a pokud si ji strany v SOSB nedohodnou, nebude tato skutečnost způsobovat neplatnost SOSB, ale podpůrně se užije roční lhůta stanovená NOZ.
V souladu s výše uvedeným se ale domníváme, že podpůrné roční lhůty lze užít pouze v přípa- dech, kdy lhůta v SOSB není vyjádřená vůbec, ni- koli v případech, kdy lhůta sice v SOSB vyjádřená je, ale neurčitě.
Přestože NOZ stanoví podpůrnou lhůtu, neur- čuje, od kdy tato lhůta počíná běžet. Jsme toho názoru, že v tomto případě lze obdobně aplikovat dosavadní judikaturu Nejvyššího soudu České republiky, podle které pokud ve smlouvě není vyjádřen okamžik, od kterého počíná lhůta běžet, míní se jím vznik smlouvy.9 V souladu s tím by pro počátek podpůrné lhůty podle § 1785 NOZ měl být rozhodující okamžik vzniku SOSB.
V případě, že si strany SOSB dohodnou lhůtu pro učinění výzvy k uzavření Vlastní smlouvy, měla by tato opět splňovat požadavky na určitost práv- ního jednání. V této souvislosti se domníváme, že s určitými odchylkami bude možné přihlédnout
k dosavadní judikatuře Nejvyššího soudu České republiky ohledně určení lhůt v SOSB a určitosti právních úkonů ( jak je popsáno výše). Na druhou stranu bude nutné přihlédnout k novým princi- pům a zásadám stanovenými NOZ.
Jedním z nových principů NOZ je, že SOSB nadále nebude muset mít písemnou formu. V této souvislosti vyvstala otázka, zda bude postačovat ústní forma SOSB i v případě, kdy předmětem Vlastní smlouvy bude převod nemovité věci, kdy
8 Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 1166/2004. 9 Viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 843/2009.
Lhůta pro učinění výzvy k uzavření vlastní smlouvy by měla být vymezena konkrétním časovým okamžikem.
Vlastní smlouva musí mít ze zákona písemnou for- mu. Přestože NOZ výslovně písemnou formu pro SOSB nevyžaduje, nelze v tuto chvíli vyloučit, zda výše uvedená otázka písemnosti SOSB v případě že se Vlastní smlouva týká nemovité věci, nebude v budoucnu předmětem rozhodování Nejvyššího soudu České republiky.
NOZ dále v § 575 výslovně zakotvuje výše uvede- ný závěr Ústavního soudu ohledně výkladu práv- ních úkonů, když stanoví, že „na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na ne- platné.“ V souladu s tím se domníváme, že soudy by měly při posuzování určitostí právních jednání vždy přihlédnout ke skutečné vůli smluvních stran, nikoliv pouze vůli, která je poznatelná přímo z obsahu předmětných listin. Vyslovení neurčitosti právních jednání podle NOZ by tudíž nemělo být pravidlem v případě, že přímo z listin samotných nelze dovodit obsah vůle smluvních stran.
NOZ také odlišně od úpravy obsažené v ObchZ a ObčZ stanoví důsledek neurčitosti právního jednání. Zatímco podle XxxxX a ObčZ neurči- tost způsobovala absolutní neplatnost smlou-
vy, neurčitá právní jednání budou v souladu
s § 553 odst. 1 NOZ pouze zdánlivými právními jednáními, tj. takové jednání od počátku nebu- de zakládat žádné právní účinky a nebude se k nim přihlížet. Na druhou stranu na rozdíl od
předchozí právní úpravy NOZ připouští možnost zhojení zdánlivého právního jednání. Smluvní strany mohou zhojit neurčité právní jednání tím, že si v souladu s § 553 odst. 2 NOZ dodatečně vyjasní, co projev jejich vůle znamenal. Potom se k neurčitosti právního jednání nepřihlíží a NOZ stanoví právní fikci, že se na právní jednání hledí, jako by tu bylo od počátku. NOZ nestano- ví žádnou formu ani způsob, jakým by měl být
neurčitý projev vůle stranami vyjasněn.
2.2 Důsledky vadného určení lhůty
k uzavření vlastní smlouvy podle NOZ
Jak již bylo popsáno výše, neurčitost Lhůty ne- způsobuje v souladu s NOZ neplatnost SOSB, ale uzavření SOSB by bylo považováno za zdánlivé právní jednání. Ustanovení § 575 NOZ ohledně konverze neplatných právních jednání na platná
jednání, mají-li jejich náležitosti, se proto v tomto směru neužije.
2.3 Úprava Lhůt v SOSB v souladu s NOZ
Na základě výše uvedeného rozboru právní úpravy SOSB v NOZ a v souladu s výše uvede- nou judikaturou, která dle našeho názoru bude i nadále aplikovatelná na právní vztahy uzavřené již na základě příslušných ustanovení NOZ se domníváme, že SOSB by měla obsahovat přede- vším následující:
(a) Určení lhůty pro výzvu k uzavření Vlastní smlouvy
Lhůta pro učinění výzvy k uzavření Vlast- ní smlouvy v SOSB by měla být vymeze- na konkrétním časovým okamžikem a to především z toho důvodu, aby nevznikaly pochybnosti, zda výzva byla učiněna
v souladu se smlouvou či nikoliv. Takový konkrétní časový okamžik nebrání ujed- nání odkládacích podmínek pro učinění
výzvy, nicméně protože opomenutí výzvy s sebou ze zákona přináší zánik povin- nosti zavázané osoby uzavřít Vlastní smlouvu, domníváme se, že z hlediska právní jistoty by mělo být postaveno na jisto, k jakému okamžiku může dojít k zá- niku práv.
V této souvislosti, pro vyloučení veškerých pochybností, doporučujeme, aby SOSB rovněž určila, co se považuje za okamžik učinění výzvy ( jestli jde o datum odeslání výzvy oprávněnou stranou, nebo o datum doručení výzvy zavázané straně).
(b) Určení lhůty k uzavření Vlastní smlouvy na základě výzvy
Lhůta k uzavření Vlastní smlouvy na základě výzvy by rovněž měla být učena konkrétním časovým okamžikem. Přes- tože NOZ stanoví pro uzavření Vlastní
smlouvy podpůrnou lhůtu „bez zbytečné- ho odkladu“, považujeme takové určení za nedostatečné vzhledem k tomu, že na poslední den této lhůty se váže běh pro- mlčecí doby ohledně práva požádat soud o určení obsahu Vlastní smlouvy. Z výše
ZÁVAZKOVÉ PRÁVO
citované judikatury Nejvyššího soudu České republiky je přitom patrné, že tako- vouto lhůtu je nutné posuzovat vždy podle okolností konkrétního případu. Dopředu tedy není jisté, kdy taková lhůta vlastně uplyne a proto bychom i v této souvislosti doporučovali v SOSB stanovit konkrétní lhůtu do které by měla být Vlastní smlouva uzavřena tak, aby bylo zcela zřejmé, od
jakého okamžiku počíná promlčecí lhůta plynout.
9 INSIGHT ČERVEN 2014