UNIVERZITA KARLOVA
UNIVERZITA KARLOVA
Právnická fakulta
Xxx. Xxxxxx Xxxxx
Smlouva o výstavbě
Rigorózní práce
Tematický okruh: Občanské právo hmotné
Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 27. dubna 2023
Prohlašuji, že jsem předkládanou rigorózní práci vypracoval samostatně, že všechny použité zdroje byly řádně uvedeny a že práce nebyla využita k získání jiného nebo stejného titulu.
Dále prohlašuji, že vlastní text této práce včetně poznámek pod čarou má 242 765 znaků včetně mezer.
Xxx. Xxxxxx Xxxxx
V Praze dne 27. dubna 2023
Obsah
1.1. Koncepce pojetí vlastnictví bytů 4
1.2. Platná právní úprava bytového spoluvlastnictví 7
1.3. Základní pojmy a instituty bytového spoluvlastnictví 9
1.3.2. Byt a nebytový prostor 12
1.3.3. Podíl na společných částech nemovité věci 14
1.3.4. Xxxxxxxxxx xxxxxxxxx 00
1.3.5. Společenství vlastníků jednotek 18
1.4. Smlouva o výstavbě v bytovém spoluvlastnictví 20
1.4.1. Smysl právního institutu výstavby 20
1.4.3. Platná právní úprava smlouvy o výstavbě 23
2. Smlouva o výstavbě – historické hledisko 25
2.1. Vývoj právní úpravy před rokem 1989 25
2.2. Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. 28
3. Předmět smlouvy o výstavbě 31
3.1. Výstavba domu s jednotkami 32
3.1.1.Výstavba nového domu s jednotkami 32
3.1.2. Rozestavěný dům a dokončení výstavby jednotek 35
3.1.3. Vznik jednotky jako nemovité věci výstavbou a katastr nemovitostí 36
3.1.4. Vznik bytového spoluvlastnictví výstavbou 39
3.2. Změna domu za účelem zřízení nebo změny jednotek 40
3.2.1. Nástavba, přístavba a stavební úprava jednotek 40
3.2.2. Zamyšlení nad platnou právní úpravou 43
3.3. Přesah do stavebního řízení 44
4. Smluvní strany smlouvy o výstavbě 47
4.3. Změna ve smluvních stranách smlouvy o výstavbě 53
4.3.1. Přechod práv a povinností 53
4.3.2. Převod vlastnického práva 54
4.3.3. Změna v osobě věřitele nebo dlužníka 55
4.3.4. Ostatní způsoby ukončení účasti na smlouvě 56
4.4. Postavení společenství vlastníků jednotek 58
5. Obsah smlouvy o výstavbě 61
5.1.1. Náležitosti prohlášení vlastníka 61
5.1.2. Způsob úhrady nákladů výstavby 63
5.1.3. Spoluvlastnické podíly 64
5.3. Přiměřené použití ustanovení o společnosti občanského práva 68
5.3.1. Rozsah přiměřeného použití 69
5.3.2. Možnost vyloučit subsidiární právní úpravu a dopady takového ujednání 71
5.3.3. Zhodnocení přínosů a záporů 72
5.4. Vztah smlouvy o výstavbě a prohlášení vlastníka 73
5.5. Zřízení či změna jednotky vymezené podle BytZ za účinnosti ObčZ 75
6. Forma smlouvy o výstavbě 78
6.2. Následky nedodržení písemné formy 79
7.1. Odlišení od jiných smluvních typů 81
7.2.4. Uniform Condominium Act v USA 89
7.3. Odlišení od hlavních způsobů výstavby domů s byty 93
7.3.2. Developerská činnost 96
Závěr 98
Seznam zkratek 103
Seznam použitých zdrojů 105
Abstrakt 114
Abstract 115
Úvod
Předkládaná rigorózní práce se věnuje smlouvě o výstavbě jako jednomu ze základních právních institutů vzniku jednotek v bytovém spoluvlastnictví v České republice. Její praktické použití vede k výstavbě nových jednotek či změně stávajících jednotek v bytových domech. V důsledku se tak jedná o institut mající potenciál přispět k uspokojování jak bytové potřeby obyvatel, tak případně i nebytové potřeby jiných osob.
Téma bytové výstavby je jako součást řešení bytové krize v současné době ve společnosti vysoce aktuální. Ačkoli je v České republice podle posledního sčítání lidu, domů a bytů prováděného v roce 2021 Českým statistickým úřadem bezmála 5 350 000 bytů,1 veřejností je stále pociťován jejich nedostatek mající vliv i na jejich ceny. V české společnosti je navíc historicky silně zakořeněna preference vlastnické podoby bydlení. Výstavba nových bytů je tak prioritou téměř každé volené reprezentace, ať jde o volené zástupce na úrovni lokální, regionální či celostátní.
Samostatné teoretické zpracování smlouvy o výstavbě v právní nauce dostává spíše méně prostoru. Aby takový výklad bylo možno vůbec sestavit, nelze ze začátku pominout vymezení základních definičních pojmů bytového spoluvlastnictví. Smlouva o výstavbě nemůže stát nikdy mimo bytové spoluvlastnictví. Proto je nezbytné podat čtenáři základní přehled o komplexu právních vztahů, z nichž smlouva vyvěrá, aby bylo možno postupně přejít k samotnému pojmu smlouvy o výstavbě.
Cílem předkládaného výkladu o smlouvě o výstavbě je zaprvé podrobné představení tohoto mnohdy opomíjeného právního institutu. Ačkoli by se mohlo zdát, že se jedná o takřka ideální právní nástroj pro výstavbu nových domů s jednotkami přímo ve vlastnictví osob, nejde v praxi o nástroj hojně využívaný. Níže podaný výklad se snaží nalézt mimo jiné odpověď na otázky, zdali se tedy jedná o právní nástroj vůbec potřebný, respektive, jaké prvky právní úpravy brání jeho četnější aplikaci, a zda je lze odstranit.
Smlouva o výstavbě však neslouží jen k budování zcela nových domů s jednotkami, nýbrž i k jejich změnám, nástavbám či přístavbám. Právě v těchto formách výstavby leží současné těžiště praktického použití smlouvy o výstavbě. Cílem této práce je tak dále rozbor a zhodnocení kritických bodů dílčí právní úpravy nástaveb a přístaveb
jednotek na základě smlouvy o výstavbě. Je sledována a hodnocena též dostatečná míra úpravy práv, povinností i postavení smluvních stran u nástaveb a přístaveb ve srovnání s potřebami praxe.
Naopak cílem této rigorózní práce není, i vzhledem k uplynutí téměř deseti let od účinnosti nového občanského zákoníku, a priori komparace aktuální právní úpravy bytového spoluvlastnictví s dosavadní úpravou představovanou zákonem o vlastnictví bytů účinným do 31. 12. 2013. Je zjevné, že se tématu dichotomie jednotek v našem právním řádu a vlivu této dvojí úpravy na smlouvu o výstavbě nelze vyhnout (ani to není autorův záměr), nicméně tato práce si neklade primárně za cíl detailní porovnání minulé a současné úpravy smlouvy o výstavbě. Uvedené neznamená, že by byl čtenář snad ochuzen o historický kontext a stručný výklad vývoje zkoumaného právního institutu, podaný v části druhé této rigorózní práce.
Z existence dvojí právní úpravy vlastnictví bytů v českém právním řádu nicméně vyvěrají některé negativní jevy vážící se i ke smlouvě o výstavbě. Mezi cíle této práce tak patří výslovné poukázání na takový jev i s praktickým příkladem v případě použití smlouvy o výstavbě na změny či zřízení jednotek vymezených dle dosavadních právních předpisů.
Z hlediska zahraničního srovnání je předkládanou rigorózní prací zkoumaný institut porovnáván s vyspělými právními řády zejména z frankofonní oblasti evropské i transatlantické, a to s ohledem na autorovu jazykovou vybavenost. Zahraniční srovnání však nepřehlíží ani právní úpravu našeho nejbližšího souseda, tedy Slovenské republiky, když naše právní úpravy vlastnictví bytů vyšly ze stejného legislativního základu.
Na položené otázky hledá autor této rigorózní práce odpověď celkem v sedmi částech, přičemž těžištěm celé práce jsou zejména části třetí, čtvrtá a pátá. Prameny, z nichž je čerpáno, spočívají jak v odborných publikacích tuzemských autorů, tak v některých případech i autorů zahraničních. Je detailně pracováno s právními předpisy a teoretické závěry jsou doprovázeny praktickými příklady či náhledy na problémy praxe, které právní úprava působí. Celkové závěry pak mají za cíl představit čtenáři i úvahy de lege ferenda v těch dílčích aspektech smlouvy o výstavbě, v nichž se to jeví účelné.
1. Bytové spoluvlastnictví
Smlouvu o výstavbě, jako v této rigorózní práci zkoumaný právní institut, nelze oddělit od komplexní právní úpravy bytového spoluvlastnictví. Výstavba je jedním ze způsobů originárního vzniku jednotek.2 Smlouva o výstavbě je tak s bytovým spoluvlastnictvím přímo spojena jak svým účelem, tak i systematickým zařazením v zákonném textu.
Bytovým spoluvlastnictvím se rozumí soubor právních vztahů upravujících spoluvlastnictví dělené nemovité věci, které je založeno vlastnictvím jednotek.3;4 Mimo literaturu lze tuto definici nalézt přímo v legislativě.5 Definice bytového spoluvlastnictví Xxxxxx Xxxxxxx pak vychází z roviny praktické, když uvádí, že jde o vlastnictví jednotek v takovém domě, kde jsou alespoň dva byty.6 To odpovídá mimo jiné zákonodárcově představě o možnosti vzniku bytového spoluvlastnictví.7
Základním prvkem bytového spoluvlastnictví je dělená nemovitost,8 kterou je nejčastěji (avšak nikoli vždy, jak je podáno ve výkladu níže) pozemek rozdělený na jednotky. Bytové spoluvlastnictví je vystavěno na spojení spoluvlastnického vztahu k dělené nemovitosti (jako k hlavnímu předmětu právních vztahů) a vlastnického vztahu k jednotce v ní vymezené (jako k vedlejšímu předmětu právních vztahů).9 Bytovým spoluvlastnictvím nikdy není podílové spoluvlastnictví nerozdělené nemovitosti, byť by se v ní nacházely byty.
Samotný pojem bytové spoluvlastnictví a obsah, který představuje, je třeba odlišit od pojmu vlastnictví bytů.10 Druhý z uvedených je širší a jak uvádí Xxxxx Xxxx: „představuje souhrnné označení pro právní instituty umožňující vlastnit byt.“11 Naproti tomu bytovým
2 XXX, Xxxxxx. In: ŠVESTKA, Xxxx, Xxx XXXXXX, Xxxxx XXXXX a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III. 2. vydání. Praha: Xxxxxxx Kluwer ČR, 2022. ISBN 978-80-7598-757-0, s. 490.
3 XXXX, Xxxxx. In: XXXXXX, Xxxx a kol. Věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku.
2. vydání. Praha: X. X. Xxxx, 2022. ISBN 978-80-7400-885-6, s. 160.
4 XXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXX, Xxx, Xxxx XXXXXXX a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3. Díl třetí: Věcná práva. Praha: Xxxxxxx Kluwer ČR, 2015. ISBN 978-80-7478-325-8, s. 84.
5 Ustanovení § 1158 odst. 1 věta první ObčZ.
6 XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví: Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku
a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014. ISBN 978-80-7502-025-3, s. 13.
7 Ustanovení § 1158 odst. 1 věta druhá ObčZ.
8 XXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXX, Xxx, Xxxx XXXXXXX a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3, s. 84. 9 XXXXXX, Xxxxx. Vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů a bytové spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice po rekodifikaci soukromého práva – základní
otázky, STUDIA IURIDICA Cassoviensia, [online], s. 85.
10 XXXX, Xxxxx. In: XXXXXX, Xxxx a kol. Věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku, s. 159.
11 Tamtéž, s. 160.
spoluvlastnictvím se rozumí konkrétní současná právní úprava v ObčZ. Lze se setkat rovněž s označením bytové vlastnictví .12 To je ovšem třeba vykládat vždy individuálně a podle kontextu, přičemž v teorii půjde nejčastěji o pojem obsahově podobný s vlastnictvím bytů. Aktuální právní úprava posledně uvedený pojem až do 30. 6. 202013 rovněž obsahovala.14 Jednalo se však o terminologickou chybu zákonodárce napravenou Novelou ObčZ č. 163/2020 Sb.15
Kondominium, jako další označení institutu vlastnictví bytů, ve své publikaci podrobně rozpracoval Xxxxx Xxxx.16 Po rozsáhlém komparativním výkladu dochází k závěru, že kondominiem se zjednodušeně řečeno rozumí podílové spoluvlastnictví nemovité věci spojené s výhradním vlastnictvím bytu jako vymezené části domu, při současně nuceném členství vlastníka v právnické osobě založené za účelem správy společné věci.17 Použití tohoto pojmu je obvyklé v common law. Jeho odraz lze však nalézt i v českém právním řádu, a to nejen v aktuální koncepci pojetí bytového spoluvlastnictví, nýbrž i v právní úpravě společenství vlastníků jednotek.
1.1. Koncepce pojetí vlastnictví bytů
V rovině teoretické existují různé koncepce vlastnictví bytů, které se snaží popsat a vyjádřit vztah mezi dvěma objekty právních vztahů, a to bytem jako předmětem vlastnictví a dělenou nemovitostí jako předmětem spoluvlastnických vztahů. Pro každodenní praxi mají význam spíše omezený,18 nicméně jsou důležité jako východisko pro celkové uchopení právní úpravy zákonodárcem. Rozsáhlejší rozbor a členění koncepcí vlastnictví bytů provedl počátkem
12 Častěji používá tento výraz v literatuře například KABELKOVÁ, Xxx a Xxxxx XXXXXXXXXXXXXXX. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku: Komentář. Praha: X. X. Xxxx, 2013. ISBN 978-80-7400-444-5.
13 Ustanovení § 1217 a násl. ObčZ ve znění účinném do 30. 6. 2020.
14 Což vedlo k úvahám nad tím, zda se zákonodárce nesnažil odlišit situaci jediného vlastníka všech jednotek od spoluvlastnictví (XXXXX, Xxxx. Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku, Právní rozhledy, 2012, č. 8, s. 295).
15 Důvodová zpráva k návrhu Novely č. 163/2020 Sb., k bodu 57 a 58 (§ 1217 odst. 1 a 2, § 1218 odst. 1
a § 1219), s. 38.
16 XXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů – kondominium. Praha: X. X. Xxxx, 2017. ISBN 978-80-7400-665-4.
17 Tamtéž, s. 48.
18 XXXXXXX, Xxxxx. In XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXXXXXXXXX a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva: Komentář. Praha: X. X. Xxxx, 2016. ISBN 978-80-7400-602-9, s. 6.
70. let 20. století Xxxxxx Xxxx,19 přičemž z jeho pojetí čtyř hlavních koncepcí vlastnictví bytů
lze dodnes vycházet.
Koncepce monistické vycházejí z jednoty předmětu vlastnických vztahů, spoluvlastnictví často upozaďují, popř. neuznávají.20 Onen vlastnický vztah následně váží buď na dům jako celek (bez možnosti jej rozdělit na vlastnické právo k bytům), anebo naopak výhradně na byt při neexistenci spoluvlastnictví společných částí. Monistická koncepce kladoucí důraz na vlastnictví konkrétního bytu převládla v naší platné právní úpravě dle OsBytZ mezi lety 1966 až 1994.21
Koncepce dualistické naopak důsledně pracují se dvěma objekty práva a konstruují mezi nimi pevné vazby. Vyzdvihují „dům jako hlavní předmět právních vztahů, který je ve spoluvlastnictví,“22 přičemž vlastnictví bytu k takovému spoluvlastnictví domu přistupuje akcesoricky.23 Právě dualistická koncepce v tomto pojetí byla účinností BytZ v polovině 90. let 20. století promítnuta do našeho právního řádu.24
Dualisticko-monistická koncepce, kterou Xxxxxx Xxxx považuje též za koncepci sui generis, uznává dům i byt za samostatné předměty právních vztahů, konstruuje však jejich nerozlučitelnost a považuje je za jeden celek.25 Nelze tak právně nakládat ani s jedním z nich samostatně.
Konečně koncepce antivlastnická je vystavěna na popření vlastnického práva k bytu.26 Její podstatou je primárně důsledné setrvání na superficiální zásadě, tedy na nepřípustnosti existence bytu jako věci v právním slova smyslu. Lze se setkat i s výkladem, kdy tato teorie byt jako věc sice respektuje, nicméně právu, které je s ním spojeno, přiznává toliko povahu jiného věcného práva, nikdy práva vlastnického.27
19 XXXX, Xxxxxx. Vlastníctvo bytov. Bratislava: Vydavateľstvo slovenskej akadémie vied, 1971.
ISBN 71-014-71, s. 200.
20 XXXXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Praha: ASPI, 2007.
ISBN 978-80-7357-280-8, s. 12.
21 XXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 32.
22 XXXXXXXXXX, Xxx. In: SELUCKÁ, Xxxxxxx, Xxx XXXXXXXXXX a kol. Vlastnictví bytu. Praha:
Xxxxxxx Kluwer ČR, 2018. ISBN 978-80-7552-679-3, s. 1.
23 XXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 33.
24 XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXXXXXXXXX a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 6.
25 XXXX, Xxxxxx. Vlastníctvo bytov, s. 206.
26 Tamtéž, s. 208.
27 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, s. 33.
Současní autoři se v odborné literatuře rozcházejí v tom, zda současná právní úprava bytového spoluvlastnictví dle ObčZ vychází z teorie dualistické, nebo dualisticko-monistické. Ačkoli se shodují, že aktuální koncepce vyjádřená českým právním řádem vychází primárně ze spoluvlastnického vztahu k dělené nemovitosti (a nikoli primárně z vlastnictví bytu, de lege lata z vlastnictví jednotky), čemuž odpovídá i systematické zařazení právní úpravy v ObčZ i její pojmenování, nenacházejí shodu na vazbě tohoto spoluvlastnictví dělené nemovitosti s druhým objektem práv (s bytem). Xxxxx Xxxxxxx,28 Xxxxx Fiala29 nebo Pavla Sýkorová30 se ve svých publikacích přiklánějí k dualistickému pojetí, mírně pozměněnému od BytZ. Uvádějí, že aktuální právní úprava i nadále spočívá hlavně ve spoluvlastnickém vztahu ke společné nemovité věci, k níž přistupuje vlastnictví bytu, a to nedělitelným a významně pevnějším způsobem, než tomu bylo za účinnosti BytZ. Ponechání dualistického pojetí právní úpravy akcentuje ve svém zdůvodnění též důvodová zpráva k ObčZ.31 Naopak Xxxxx Petr32 nebo Adam Zítek33 se kloní k teorii dualisticko-monistické s argumentací, že současnou jednotku, jak je definována zákonem, je třeba považovat za jediný celek v právních vztazích bytového spoluvlastnictví.
Závěrem výkladu ke koncepcím vlastnictví bytů jako zajímavost nutno dodat, že pro laickou veřejnost toto členění není vůbec významné, když na předmětný problém hledí spíše socioekonomickým pohledem. Veřejnost za předmět vlastnictví považuje primárně byt (de lege lata jednotku) jako hodnotu uspokojující bytové potřeby člověka, popřípadě rozmnožující bohatství osoby. V praxi tak navzdory zákonodárcem zvolené koncepci vlastnictví bytů lze jen zřídka najít někoho, kdo by vlastnictví jednotky vnímal primárně jako spoluvlastnictví společné dělené nemovitosti, ke které „jeho“ jednotka pouze přísluší.34
28 XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXXXXXXXXX a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 6.
29 XXXXX, Xxxxx. Bytové spoluvlastnictví v NOZ (§ 1158 až 1222) ve srovnání se současnou úpravou vlastnictví bytů podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Sborník Karlovarské právnické dny, 2013, č. 21, s. 56–57.
30 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Praha: Leges, 2015.
ISBN 978-80-7502-096-3, s. 32.
31 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1150 (dnes ustanovení § 1158), s. 853.
32 XXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 38.
33 XXXXX, Xxxx. Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku, Právní rozhledy, 2012, č. 8, s. 292.
34 XXXXX, Xxxx. Společenství vlastníků jednotek: Prakticky a bez obav. Praha: X. X. Xxxx, 2022.
ISBN 978-80-7400-872-6, s. 1.
1.2. Platná právní úprava bytového spoluvlastnictví
Aktuální platná právní úprava bytového spoluvlastnictví je upravena převážně v ObčZ, konkrétně mezi ustanoveními §§ 1158 až 1222 ObčZ. Jako oddíl pátý, dílu čtvrtého, hlavy druhé v části ObčZ věnované absolutním majetkovým právům je součástí právní úpravy spoluvlastnictví jako jeho zvláštní podoba. Navazuje tak na úpravu obecnou. Toto systematické zařazení je dokladem základu vazby mezi předměty právních vztahů v bytovém spoluvlastnictví, kterým je právě spoluvlastnictví dělené nemovitosti.35
Zvláštní povaha bytového spoluvlastnictví, odlišující jej od spoluvlastnictví obecného, spočívá v jeho kombinaci ideální a reálné povahy spoluvlastnictví.36 Jak uvádí Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, bytové spoluvlastnictví je „zvláštním podílovým spoluvlastnictvím […] a zvláštním akcesorickým spoluvlastnictvím.“37
Obecná právní úprava spoluvlastnictví je k úpravě bytového spoluvlastnictví subsidiární a přiměřeně použitelná,38;39 byť komplexnost a specifičnost úpravy bytového spoluvlastnictví potřebu obracet se k obecné úpravě a priori nevyvolává. Za korektiv přiměřeného použití se pak, kromě vyloučení obecného ustanovení z důvodu existence ustanovení zvláštního, považuje zejména aplikace norem obecného spoluvlastnictví v souladu se smyslem a účelem bytového spoluvlastnictví.40 Obecná úprava, také nazývaná jako spoluvlastnictví podílové, má při aplikaci touto rigorózní prací zkoumaného právního institutu smlouvy o výstavbě zásadní dopady na právní vztahy z výstavby vzešlé před vznikem jednotek. Například v ustanovení § 1174 odst. 1 ObčZ tak lze nalézt výslovný odkaz k jejímu použití.
Vnitřně lze právní úpravu bytového spoluvlastnictví dělit na úpravu věcných práv a na úpravu správy společné věci. Do druhé z uvedených skupin patří úprava postavení vlastníka jednotky, úprava jeho práv a povinností či správy domu a pozemku společenstvím vlastníků jednotek (nebo správcem). Naopak mezi věcná práva se řadí úprava vzniku a změn
35 XXXXX, Xxxxx. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů, Právník, 2013, č. 1, s. 39–40.
36 XXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Věcná práva v kostce. Praha: Linde, 2014. ISBN 978-80-7201-946-5, s. 50–51.
37 XXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXX, Xxx, Xxxx XXXXXXX a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3, s. 84. 38 XXXXXX, Xxxxx. Vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů a bytové spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice po rekodifikaci soukromého práva – základní
otázky, STUDIA IURIDICA Cassoviensia, [online], s. 88.
39 XXXXXXXXXX, Xxx. In: SELUCKÁ, Xxxxxxx, Xxx XXXXXXXXXX a kol. Vlastnictví bytu, s. 4.
40 XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXXXXXXXXX a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 10.
jednotek či úprava vzniku bytového spoluvlastnictví včetně smlouvy o výstavbě. Dělící linie mezi těmito dvěma celky není ze zákonného textu zcela patrná, i když se ji zákonodárce snažil jasněji určit například Novelou č. 163/2020 Sb.41
Vedle právní úpravy obsažené v ObčZ existují další právní předpisy42 navazující na základní úpravu bytového spoluvlastnictví. Zásadně se jedná o Nařízení,43 jakožto prováděcí právní předpis upravující výpočet podlahové plochy bytů a nebytových prostorů ve formě vyvratitelné právní domněnky.44 Nařízení upravuje i vymezení dalších společných částí dělené nemovitosti a dílčí otázky správy domu a pozemku. Dále lze namátkou zmínit zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, upravující tedy jinými slovy otázky plnění tzv. služeb, a to nejen pro bytové spoluvlastnictví.45 Konečně lze za významný právní předpis bytového spoluvlastnictví považovat i zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů, který má již omezený význam vážící se k právním vztahům vzniklým převážně před 1. 1. 1992. Na rozdíl od právní úpravy vlastnictví bytů dle BytZ nenacházíme již mezi právními předpisy vyhláškou sestavené vzorové stanovy společenství vlastníků,46 a to i s ohledem na změnu přístupu k založení a vzniku SVJ dle ObčZ.
41 Zákonodárce uvedenou novelou ObčZ vyloučil z kompetencí shromáždění (jako nejvyššího orgánu osoby odpovědné za správu domu a pozemku) otázky týkající se rozhodování o dělené nemovitosti jako o předmětu spoluvlastnictví. Naopak z čistě věcněprávních jednání vážících se výlučně k předmětu spoluvlastnictví (z prohlášení vlastníka nebo ze smlouvy o výstavbě) vypustil náležitosti vedoucí k zakládání společenství vlastníků. Tím zřetelněji oddělil správu dělené nemovitosti od věcněprávních účinků jejího vzniku či změn.
42 XXXXX, Xxxx. Společenství vlastníků jednotek, s. 6.
43 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
44 XXXXX, Xxxx. Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku, Právní rozhledy, 2012, č. 8, s. 294.
45 Zákon o službách se použije pro družstevní nebo nájemní bydlení.
46 Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, platné do 31. 12. 2013.
1.3. Základní pojmy a instituty bytového spoluvlastnictví
Jednotka47 je základním pojmem bytového spoluvlastnictví.48 Ustanovení § 1159 ObčZ stanoví, že „zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci, vzájemně spojené a neoddělitelné.“49 Definice jednotky tak odráží koncepci celého bytového spoluvlastnictví kladoucí důraz na dělenou nemovitost ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v ní rozdělených. Základem je současně celistvost a nedělitelnost jednotky jako předmětu právních vztahů.
Byt „není sám o sobě jednotkou,“50 nýbrž je v ní pouze zahrnut. Byt tak není v bytovém spoluvlastnictví samostatným předmětem právních vztahů, nemůže být sám převeden, ačkoli jako prostorově oddělená část domu je nezbytným definičním znakem jednotky. Zásadní je právě prostorová oddělitelnost bytu, a to nikoli pouze domnělá, nýbrž skutečná (reálná) oddělenost od zbylého prostoru domu.51 S odkazem na ustanovení § 1158 odst. 2 ObčZ je třeba tuto prostorově oddělenou část domu číst (a to rovněž v této rigorózní práci) nejen jako byt, nýbrž i nebytový prostor, a dokonce soubor bytů nebo soubor nebytových prostorů. Lze uvažovat též o souboru bytu a nebytového prostoru52 (myšleno dohromady), ačkoli to zákon výslovně nestanoví.
Podíl na společných částech nemovité věci je v této souvislosti chápán jako podílové vyjádření ideálního spoluvlastnického vztahu ke společné dělené nemovitosti a jejím součástem, v níž jsou jednotky vymezeny. Stejně jako byt, není ani podíl na společných částech způsobilý být samostatným předmětem právních vztahů.53
47 Není-li v této rigorózní práci výslovně uvedeno jinak, je jednotkou myšlena jednotka dle ObčZ.
48 XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXXXXXXXXX a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 15.
49 Ustanovení § 1159 věta první ObčZ.
50 XXX, Xxxxxx. In: ŠVESTKA, Xxxx, Xxx XXXXXX, Xxxxx XXXXX a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 455.
51 XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví, s. 18.
52 Tamtéž, s. 18.
53 XXXXXX, Xxxxx. Vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů a bytové spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice po rekodifikaci soukromého práva – základní otázky, STUDIA IURIDICA Cassoviensia, [online], s. 87.
Jednotka je věc nemovitá,54 a to na rozdíl od právní úpravy BytZ.55 Tím vzniká výjimka se superficiální zásady,56 která je pro existenci vlastnictví bytů nezbytná.57 Xxxxxx Xxxxxx interpretuje tuto výjimku dokonce tak, že pozemek, v němž jsou jednotky vymezeny, již nemovitostí nazývat nelze.58 S tímto závěrem nelze v dualistickém (případně i v dualisticko-monistickém) pojetí bytového spoluvlastnictví souhlasit. S pojmem nemovitá věc i po okamžiku vymezení jednotek nadále pracuje zákonodárce, stejně jako právní nauka.59
Pro jednotku, jako věc nemovitou, tak platí obdobná právní pravidla jako pro jiné nemovité věci. Stejně jako ostatní nemovitosti je evidována ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí),60 vlastnické právo k ní se převádí právním jednáním v písemné formě,61 lze ji zatížit věcným právem či závazkem nebo o ní lze pořídit pro případ smrti. Sama jednotka, jako věc v právním smyslu, může být i ve spoluvlastnictví více osob, není-li to vyloučeno.62
Vznik jednotky je vázán na zákonem předvídané právní skutečnosti, z nichž je na prvním místě výstavba (právě na základě smlouvy o výstavbě) jako činnost směřující ke vzniku nové věci.63 Ačkoli tento způsob staví zákonodárce logicky na první místo, nejedná se o nejčastější způsob vzniku jednotky. Tím je její konstitutivní zápis do veřejného seznamu, konkrétně katastru nemovitostí, nejčastěji na základě prohlášení vlastníka,64 případně na základě dohody spoluvlastníků dosud nerozdělené nemovitosti o vypořádání spoluvlastnictví či společného jmění manželů. Posledním způsobem vzniku jednotky je konstitutivní rozhodnutí soudu v obdobných případech.65
54 Ustanovení § 1159 věta druhá ObčZ.
55 XXXXXXXXX, Xxx. In: XXXXXX, Xxx, Xxxxxx XXXXXX, Xxxxxxxx XXXXX a kol. Občanský zákoník: Komentář. 2. vydání. Praha: X. X. Xxxx, 2019. ISBN 978-80-7400-747-7, s. 1246.
56 XXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXX, Xxx, Xxxx XXXXXXX a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3, s. 84.
57 XXXX, Xxxxx. Stará (ne)známá superficiální zásada, Právní rozhledy, 2012, č. 10, s. 371.
58 XXXXXX, Xxxxxx. Bytové spoluvlastnictví, s. 20.
59 XXXXX, Xxxxx. Bytové spoluvlastnictví v NOZ (§ 1158 až 1222) ve srovnání se současnou úpravou vlastnictví bytů podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Sborník Karlovarské právnické dny, 2013, č. 21, s. 57.
60 Ustanovení § 3 odst. 1 písm. d) a e) XxxX.
61 Ustanovení § 560 ObčZ.
62 XXXXXX, Xxxxx. Základní otázky vzájemných vztahů bytového spoluvlastnictví a jiných druhů spoluvlastnictví, Právní rozhledy, 2014, č. 8, s. 274.
63 XXXXX, Xxxxx. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů, Právník, 2013, č. 1, s. 41–42.
64 XXXXXXXXXX, Xxx. In: SELUCKÁ, Xxxxxxx, Xxx XXXXXXXXXX a kol. Vlastnictví bytu, s. 33.
65 SCHÖDELBAUEROVÁ, Xxxxx. In: XXXXXXXXX, Eva a Xxxxx XXXXXXXXXXXXXXX. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 57.
V této části rigorózní práce se nelze nezmínit o dichotomii, neboli dvojím pojetí jednotek v našem právním řádu.66 Jednotku je totiž nezbytné vnímat ve dvou významech s různým obsahem. Jednak ve významu shora popsaném (podle právní úpravy ObčZ), současně však ve významu podle již neplatného BytZ.67 Legislativně je tento stav zachycen v přechodném ustanovení § 3063 ObčZ. Jednotky v domech s byty, v nichž bylo nabyto vlastnické právo alespoň k jedné jednotce před účinností ObčZ, se co do věcněprávního vymezení jednotky i nadále řídí právní úpravou BytZ. Vzhledem k tomu, že se od vymezení jednotky v tom či onom právním režimu odvíjí též věcněprávní povaha bytu, společných částí domu či právní povaha pozemku, má tato dvoukolejnost zásadní dopady i do nakládání s takovými jednotkami vymezenými dle BytZ za současné právní úpravy.68 Na existenci dvou druhů jednotek pak bylo potřeba reagovat i v katastrální evidenci,69 která nyní důsledně rozlišuje mezi jednotkami dle BytZ a jednotkami dle ObčZ.
Zcela oprávněně se uvedený stav stal terčem kritiky. Pakliže se zákonodárce nerozhodl pro jednotné pojetí právní úpravy,70 je kritizováno ponechání pojmu jednotka pro nový právní rámec bez jakéhokoli pokusu o odlišení od právní úpravy dosavadní. Xxxxxx Xxx k tomu uvádí, že ve vztahu osvojení si existence dvou druhů jednotek „se zákonodárce spolehl na dostatečnou úroveň právního vědomí občana.“71 Tento náhled se zdá být příliš optimistický. Jako příklad právních komplikací vytvořených dvoukolejností právní úpravy lze uvést nástavbu nové jednotky v dělené nemovitosti s jednotkami vymezenými dle BytZ podle současné právní
66 XXX, Xxxxxx. In: ŠVESTKA, Xxxx, Xxx XXXXXX, Xxxxx XXXXX a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 458.
67 Jednotka dle BytZ je podstatně užším pojmem, než je tomu v současně právní úpravě. Zahrnuje výhradně byt nebo nebytový prostor. Podíl na společných části domu a podíl na společných částech pozemku (jako dva samostatné spoluvlastnické podíly) součástí jednotky dle BytZ nejsou, ačkoli právní úprava zásadně neumožňuje jejich samostatný převod či přechod bez jednotky.
68 Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu
spravedlnosti č. 16 ze dne 16. 1. 2014 - k problematice bytového spoluvlastnictví v NOZ.
69 XXXXXXXX, Xxxxxxx, Xxxxxxxx XXXX a Xxxxxx XXXXX. Katastrální vyhláška: Praktický komentář.
Praha: Xxxxxxx Kluwer ČR, 2020. ISBN 978-80-7598-453-1, s. 55.
70 Xxxxx Xxxxx ve svém příspěvku naznačuje jako důvod, proč nebylo přistoupeno ke sjednocení právní úpravy, nechuť zasahovat novým kodexem do právních jevů vzniklých v minulosti (XXXXX, Xxxxx. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů, Právník, 2013, č. 1, s. 45). Xxxxx Xxxx k tomu dodává praktické hledisko spočívající v počtu existujících jednotek v době rekodifikace a s tím spojeným zbytečným zatížením katastrálních úřadů i vlastníků jednotek (XXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 83).
71 XXX, Xxxxxx. In: ŠVESTKA, Xxxx, Xxx XXXXXX, Xxxxx XXXXX a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 458.
úpravy smlouvy o výstavbě. Vzhledem k náročnosti uchopení tohoto právního problému
je mu věnována samostatná kapitola 5.5. této rigorózní práce.
Byt či nebytový prostor v bytovém spoluvlastnictví je chápan vždy jako prostorově oddělená část domu, kterou jednotka zahrnuje vedle podílu na společných částech. Rozumí se jím „fyzický kus domu,“72 nikoli věc v právním slova smyslu, tedy nejde o předmět právních vztahů bytového spoluvlastnictví. Naopak rozdílný přístup k bytu, jako k předmětu právních vztahů, lze pozorovat již od nepaměti v užívacích právních vztazích k bytům,73 například u nájmu bytu, kde i byt, který není zahrnut v jednotce, může být předmětem nájemního vztahu.74
Bytem se rozumí místnost či soubor místností tvořících obytný prostor užívaný k účelu bydlení.75 Tato definice vychází analogicky z nájemního práva,76 přičemž autoři se jejímu analogickému využití pro bytové spoluvlastnictví nebrání.77 Místnost, jako definiční znak bytu, již pozitivní civilní právo neupravuje. V literatuře78 se opakovaně objevuje odkaz na zák. č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty a na definici místnosti v tomto zákoně.79 Ačkoli veřejné a soukromé právo jsou na sobě uplatňovány nezávisle,80 lze si jistě tímto veřejnoprávním přístupem vypomoci. Definici místnosti pak lze vyjádřit jako prostor uzavřený alespoň obvodovými stěnami, stropem a podlahou.81
72 XXXX, Xxxxx. In: XXXXXX, Xxxx a kol. Věcná práva, katastr nemovitostí a správa cizího majetku, s. 160.
73 XXXXXXXXX, Xxxxxxxx. Několik úvah o osobním vlastnictví bytů, Právník, 1979, č. 5, s. 484.
74 XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXX a kol. Základy závazkového práva: 2. díl.
Praha: Leges, 2017. ISBN 978-80-7502-168-7, s. 83.
75 XXXXXXXXX, Xxx. In: XXXXXX, Xxx, Xxxxxx XXXXXX, Xxxxxxxx XXXXX a kol. Občanský zákoník, s. 1246.
76 Ustanovení § 2236 ObčZ.
77 XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXXXXXXXXX a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 13.
78 XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXXX, Xxxxxxxx XXXX a kol. Zákon o vlastnictví bytů: Komentář. 4. doplněné a přepracované vydání. Praha: X. X. Xxxx, 2011. ISBN 978-80-7400-363-9, s. 28.
79 Ustanovení § 48a odst. 8 zák. č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty.
80 Ustanovení § 1 odst. 1 věta druhá ObčZ.
81 XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXXXXXXXXX a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 16.
Definice nebytového prostoru se v civilním právu ani analogicky nenachází, lze tedy vyjít z faktického stavu předmětných prostor a místností. Vycházet je však třeba i z vůle vlastníka, jak takový prostor konkrétně vymezil. Jak uvádí Xxxxx Xxxxxxx, definici nebytového prostoru pak „lze v zásadě dovodit z negace pojmu byt.“82
Soukromé právo, tím spíše právo bytového spoluvlastnictví, nepřihlíží k tomu, jak daný soubor místností definuje právo veřejné, typicky v kolaudačním souhlasu. Nezávislé uplatňování veřejného a soukromého práva má odraz právě v tom, že rozhodnutí stavebního úřadu není pro určení povahy bytu či nebytového prostoru v soukromém právu určující, ačkoli mu může být vodítkem.83 Opačně tomu bylo do 31. 12. 2013 za účinnosti právní úpravy BytZ, která přímo v definicích pojmů bytu a nebytového prostoru takový odkaz na veřejné právo obsahovala.84
Exkurz: Na tomto místě je vhodné uvést zajímavost, že odlišné pojetí jednotky dle BytZ a dle ObčZ má zásadní vliv na výpočet podlahové plochy bytu, jelikož výpočet výměry daného prostoru je stanoven odlišně. Zatímco podlahovou plochu bytu, respektive jednotky dle BytZ, tvoří výhradně podlahová plocha všech místností včetně příslušenství bytu,85 podlahovou plochu bytu zahrnutého v jednotce dle ObčZ tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně všech nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, a dokonce včetně plochy zabudovaných předmětů jako skříní či van.86 Vzhledem k tomu, že podlahová plocha je ve většině případů vodítkem pro stanovení poměru podílů na společných částech87 i základním vodítkem pro udávání výměry bytu na realitním trhu, dochází tím k dalšímu negativnímu jevu spojenému s dvojím vymezením jednotek v našem právním řádu.
Byty v jednotkách o stejné faktické výměře tak jen podle zařazení jednotky do toho, či onoho právního režimu působí vzhledem k laikovi odlišně rozměrné. Autor této rigorózní práce se v praxi osobně setkal s případem snahy vlastníka jednotky o podřazení dosavadní jednotky vymezené dle BytZ pod aktuální právní úpravu (tzv. konverze vlastnictví bytů), a to za účelem zvýšení deklarované výměry bytu a realizace vyššího zisku z prodeje jednotky.
82 Tamtéž, s. 13.
83 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu §§ 2211 až 2214 (dnes ustanovení §§ 2235 až 2238), s. 1046.
84 Ustanovení § 2 písm. b) a c) BytZ.
85 Ustanovení § 2 písm. i) BytZ.
86 Ustanovení § 3 odst. 1 Nařízení.
87 Ustanovení § 1161 ObčZ.
Vedle bytu a nebytového prostoru umožňuje ObčZ existenci souboru bytů a souboru nebytových prostorů. Jak je uvedeno shora, lze se v praxi nejspíše setkat i se souborem bytu a nebytového prostoru dohromady.88 Aby bylo možno o takovém souboru hovořit, bude dozajista nezbytná existence více než jednoho bytu či nebytového prostoru v domě jako uzavřených oddělených celků.89 Vymezení takového souboru jako součást jednotky je ponechána čistě na vůli původce rozdělení nemovité věci na jednotky. V praxi lze zvažovat využití tohoto institutu například při vymezení jednotky zahrnující soubor všech bytů na konkrétním podlaží domu, což připomíná v naší právní úpravě opuštěný koncept patrového vlastnictví.90
1.3.3. Podíl na společných částech nemovité věci
Podíl na společných částech je definiční součástí jednotky. Netvoří samostatný předmět převodu, ani samostatnou věc v právním slova smyslu. Jeho samostatná existence je vyloučena. Současně „vyjadřuje míru účasti každého vlastníka […] jednotky na vytváření společné vůle na právech a povinnostech vyplývajících z bytového spoluvlastnictví dělené nemovitosti.“91 Poměr spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky k ostatním spoluvlastnickým podílům má tak vliv na rozhodovací právo vlastníka o správě společné věci,92 na výši zákonného ručení za dluhy společenství vlastníků, jakožto osoby spravující společnou dělenou nemovitost,93 nebo na výši příspěvku vlastníka jednotky na správu domu a pozemku.94
Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech je „určena právním jednáním, na jehož základě došlo ke vzniku jednotek,“95 a to nejčastěji poměrem velikosti podlahové
88 XXXXXXXXX, Xxx. In: XXXXXX, Xxx, Xxxxxx XXXXXX, Xxxxxxxx XXXXX a kol. Občanský zákoník, s. 1245–1246.
89 XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXXXXXXXXX a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 14.
90 XXXX, Xxxxx. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 87.
91 XXXXXX, Xxxxx. Vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů a bytové spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice po rekodifikaci soukromého práva – základní otázky, STUDIA IURIDICA Cassoviensia, [online], s. 87.
92 Ustanovení § 1206 odst. 1 věta druhá ObčZ.
93 Ustanovení § 1194 odst. 2 věta druhá ObčZ.
94 Ustanovení § 1180 odst. 1 ObčZ.
95 XXX, Xxxxxx. In: ŠVESTKA, Xxxx, Xxx XXXXXX, Xxxxx XXXXX a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 455.
plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů96 v dělené nemovitosti.97 Právní úprava kromě tohoto určení umožňuje určit podíly jako stejné, anebo zcela individuální podle povahy, rozměru či umístění bytu.98 Na rozdíl od již neplatné právní úpravy BytZ99 tak došlo k významné liberalizaci přístupu ve stanovování spoluvlastnických podílů.100
Společnými částmi dělené nemovitosti právní úprava rozumí rámcové vymezení zejména stavebních či uživatelsky významných prvků společné nemovité věci. Základním principem pro rozlišení společných částí je jejich určení a způsobilost pro společné užívání všemi vlastníky jednotek.101 Z hlediska legislativního uchopení upravuje společné části předně ustanovení § 1160 ObčZ, a to kogentním způsobem vyjádřeným v zákonném textu slovy „společnými jsou vždy […]“. Na něj navazuje demonstrativní výčet dalších společných částí v Nařízení v podobě vyvratitelné právní domněnky.102 Původci vzniku bytového spoluvlastnictví (například smluvním stranám smlouvy o výstavbě) je tak umožněno si významným způsobem upravit rozsah určení některých společných částí v konkrétním případě podle individuálních i faktických potřeb nemovité věci. Kromě kogentní úpravy vyjádřené výše, pak omezení spočívá zejména v nemožnosti za společnou část vymezit prostor povahou nezpůsobilý sloužit vlastníkům jednotek společně.103
Společným je vždy pozemek jako nemovitá věc. Po účinnosti ObčZ byla diskutována možnost za nemovitost rozdělenou na jednotky považovat výhradně dům (respektive budovu) v režimu samostatné věci dle přechodného ustanovení § 3055 ObčZ. Xxxx Xxxxx tento názor
96 Ve smyslu ustanovení § 1158 odst. 2 ObčZ se mají na mysli i nebytové prostory, soubory bytů
a soubory nebytových prostorů.
97 Ustanovení §§ 1161 a 1162 ObčZ.
98 XXX, Xxxxxx. In: ŠVESTKA, Xxxx, Xxx XXXXXX, Xxxxx XXXXX a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 466.
99 Dle BytZ bylo možno poměr stanovit výhradně poměrem velikosti podlahové plochy jednotek
k celkové ploše všech jednotek v domě (ustanovení § 8 odst. 2 BytZ).
100 XXXXX, Xxxxx. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů, Právník, 2013, č. 1, s. 41.
101 XXXXXXX, Xxxxx. In: XXXXXXX, Xxxxx, Xxxxx XXXXXXXXXXX a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 21.
102 Tamtéž, s. 23, 24.
103 XXXXXXXXX, Xxx. In: XXXXXXXXX, Eva a Xxxxx XXXXXXXXXXXXXXX. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 28.
odmítal.104 Závěry právní vědy105 i katastrální praxe106 však nakonec možnost vymezit jednotky v takové samostatné stavbě připouští. Společné je i věcné právo, které vlastníkům jednotek zakládá oprávnění mít na pozemku dům.107 Půjde typicky o právo stavby, výjimečně
o věcné břemeno. Právo stavby, jako věcné právo k věci cizí, bylo do naší právní úpravy navráceno ke dni 1. 1. 2014 účinností ObčZ.108 Již důvodová zpráva k ObčZ109 možnost vymezit jednotky v právu stavby výslovně připustila. V takových případech jsou podíly na společných částech chápány i jako podíly na právu stavby. Otázky však vyvstávají ve vztahu k dočasnosti práva stavby (jako jeho základnímu definičnímu znaku), jinými slovy ve vztahu k osudu jednotek v něm vymezených při zániku tohoto věcného práva k věci cizí. Důvodová zpráva k tomu uvádí,110 že zánikem práva stavby dojde k zániku bytového spoluvlastnictví. Náhrada ve smyslu ustanovení § 1255 ObčZ by pak zřejmě náležela vlastníkům jednotek podle podílů na společných částech.111
Právní úprava pracuje i nadále s pojmem dům, jeho definici však nepřináší. Jak se domnívá Adam Zítek,112 jde nejspíše o zachování pojmu čistě z důvodu kontextu legislativní úpravy bez dalšího významnější obsahu. S pojmem se lze setkat i v právní úpravě smlouvy o výstavbě, a jak je uvedeno níže, i zde je jeho použití výkladově problematické.
Je připuštěna existence společných částí dělené nemovitosti přenechaných některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Jedná se o propracovanější uchopení dříve upravených tzv. relativně společných částí domu dle BytZ.113 Posun lze nalézt zejména v širším využití této právní úpravy, a to včetně možnosti upravit si odlišně náklady na správu takové části (tedy příspěvky na správu domu a pozemku).114 Své praktické využití
104 ZÍTEK, Adam. Několik zamyšlení nad novou úpravou vlastnictví bytů. Rekodifikace a praxe, 2015,
č. 2, s. 19.
105 PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 94.
106 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 27.
107 Ustanovení § 1160 odst. 2 ObčZ.
108 DVOŘÁK, Tomáš a Alena TOMSOVÁ. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA
a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek III., s. 623.
109 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1151 (dnes ustanovení § 1159), s. 854. 110 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1206 (dnes ustanovení § 1215), s. 871. 111 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, s. 51.
112 ZÍTEK, Adam. Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku, Právní rozhledy, 2012, č. 8, s. 293.
113 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 31.
114 V prohlášení vlastníka lze s odkazem na ustanovení § 1180 odst. 1 ObčZ upravit příspěvky vlastníka jednotky na správu domu a pozemku se zřetelem k jím výlučně užívané společné části.
tak nalézá nejen u balkonů, teras, lodžií či předzahrádek, přístupných jen z bytu vlastníka, nýbrž lze tímto způsobem bez jakýchkoli právních pochybností k jednotlivým jednotkám přidělit například i sklepy či parkovací stání.
Jak uvádí Tomáš Dvořák, je prohlášení vlastníka „zásadním institutem právní úpravy bytového spoluvlastnictví.“115 Jeho úpravu obsahoval již BytZ.116 Smyslem prohlášení vlastníka je umožnit rozdělení domu na jednotky, a tedy i vznik bytového spoluvlastnictví v domě nejméně se dvěma byty.117 Institut prohlášení vlastníka se tak použije na nemovité věci, v nichž byty či nebytové prostory již fakticky existují, avšak nikoli v podobě věcí v právním slova smyslu.
Vlastníku (byť i jedinému) či spoluvlastníkům dosud nerozdělené nemovité věci je právní úpravou dána možnost vyjádřit prohlášením vlastníka v písemné formě118 svoji vůli, čímž vznikne podklad pro vznik jednotek konstitutivním zápisem do katastru nemovitostí.119 Zákon nestanoví podmínku plurality subjektů na straně původce prohlášení vlastníka, je tedy možný vznik bytového spoluvlastnictví i s jediným vlastníkem všech jednotek.120;121 V praxi se tato situace objeví například u bytových družstev, která svou nemovitost rozdělila
115 DVOŘÁK, Tomáš. Prohlášení vlastníka po první novele právní úpravy bytového spoluvlastnictví
v občanském zákoníku, Právní rozhledy, 2020, č. 13-14, s. 473.
116 Zákonný text účinností současné právní úpravy slovní spojení prohlášení vlastníka budovy opustil a nově používá pouze zkrácené označení prohlášení.
117 SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 60.
118 DVOŘÁK, Tomáš. Prohlášení vlastníka po první novele právní úpravy bytového spoluvlastnictví
v občanském zákoníku, Právní rozhledy, 2020, č. 13-14, s. 473.
119 Ustanovení § 1164 odst. 1 ObčZ ve spojení s ustanovením § 11 odst. 2 KatZ.
120 DVOŘÁK, Tomáš. Prohlášení vlastníka po první novele právní úpravy bytového spoluvlastnictví
v občanském zákoníku, Právní rozhledy, 2020, č. 13-14, s. 473.
121 V daném okamžiku dochází k pochybnosti, zda je pojem bytové spoluvlastnictví vhodný, jelikož k žádnému spoluvlastnictví nedochází. Zákonem dovolená praxe se tak v daném případě rozchází s právní teorií dovozeným pojmovým znakem bytového spoluvlastnictví spočívající v pluralitě subjektů (DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů a bytové spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice po rekodifikaci soukromého práva – základní otázky, STUDIA IURIDICA Cassoviensia, [online], s. 86).
na jednotky před jejich převodem do vlastnictví členů, anebo u developerských projektů
po dokončení stavby a před prodejem jednotek budoucím kupujícím.
Právní úprava prohlášení vlastníka má však mnohem širší dosah. Je současně nezbytnou náležitostí jiných právních jednání směřujících k témuž výsledku, například dohody spoluvlastníků o vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci rozdělením na jednotky (totéž u dohody manželů o vypořádání jejich společného jmění) a v případě nabývání vlastnického práva k jednotkám výstavbou i podstatnou náležitostí smlouvy o výstavbě. Jednotlivé obsahové náležitosti prohlášení vlastníka jsou tak i z tohoto důvodu předmětem výkladu v kapitole 5.1. této rigorózní práce.
1.3.5. Společenství vlastníků jednotek
Společenství vlastníků jednotek (de lege lata jen společenství vlastníků122 a zkráceně také SVJ) je právnickou osobou korporativního typu s účelovou existencí výhradně pro zajišťování správy domu a pozemku.123 Důvodem existence SVJ v našem právním řádu je snaha zákonodárce o usnadnění procesů správy společné věci, tedy dělené nemovitosti, jejími spoluvlastníky (v praxi vždy vlastníky jednotek). Společenství vlastníků má za tím účelem omezenou,124 anebo také speciální125 právní osobnost, která je limitována výhradně pro účel správy domu a pozemku. Do tohoto rámce je omezena též způsobilost SVJ k právním jednáním, nabývání práv a zavazování se k povinnostem.126
Exkurz: Společenství vlastníků nebylo vždy vnímáno jako právnická osoba s právní osobností. Jeho první pojetí v BytZ účinném mezi 1. 5. 1994 až 30. 6. 2000 bylo odlišné a značně problematické.127 Jednalo se o jakési sdružení bez právní osobnosti, které tvořili vlastníci jednotek (alespoň dva), na jehož shromáždění měly být rozhodovány otázky správy domu. Vedle toho zde však byla určena osoba správce, plně odpovědná za správu, provoz a opravy společných částí domu.128 Správce měl dokonce i povinnosti ve vztahu k SVJ,
122 Ustanovení § 1194 a násl. ObčZ.
123 HOLEJŠOVSKÝ, Josef. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva, s. 151.
124 Tamtéž, s. 150.
125 PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 74.
126 DVOŘÁK, Tomáš. In: DVOŘÁK, Jan, Jiří ŠVESTKA a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3, s. 91.
127 Ustanovení § 11 BytZ ve znění účinném od 1. 5. 1994 do 30. 6. 2000.
128 Ustanovení § 9 BytZ ve znění účinném od 1. 5. 1994 do 30. 6. 2000.
když měl svolávat jeho shromáždění. Problém této „neosoby“ připomínající vzdáleně societní útvar129 byl nakonec odstraněn až novelou BytZ zákonem č. 103/2000 Sb., která s účinností od 1. 7. 2000 pevně definovala společenství vlastníků jako právnickou osobu s omezenou působností v právních vztazích.130
Mezi typický znak SVJ patří jeho definiční spjatost s existencí vlastnictví bytů nebo bytového spoluvlastnictví. Společenství vlastníků nemůže vzniknout bez vazby na konkrétní nemovitou věc rozdělenou na jednotky, nemůže existovat před, ani po zániku bytového spoluvlastnictví (či vlastnictví bytů).131
Členství v SVJ je tzv. nucené nebo povinné.132 Každý vlastník jednotky je ze zákona členem společenství vlastníků a stává se jím bez dalšího nabytím vlastnického práva k jednotce.133 Členství končí bez nutnosti dalších právních jednání pozbytím vlastnického práva k jednotce. Nedochází tak k žádnému chování v právních vztazích připomínajícímu přijetí, vyloučení nebo vystoupení člena právnické osoby.134 Jediným způsobem, jak nebýt členem společenství vlastníků ze své vůle, je právě pozbytí vlastnického práva k jednotce. Pro ucelenost je třeba doplnit, že nucené členství v právnické osobě, coby ve správci dělené nemovitosti, chápe Pavel Petr jako základní znak kondominia.135
Společenství vlastníků dle aktuální právní úpravy vzniká dvoufázově. Jde tak o sjednocení úpravy s ostatními obdobnými soukromoprávními právnickými osobami, zejména s korporacemi.136;137 Založení SVJ upravuje podrobně ustanovení § 1200 ObčZ, přičemž lze zjednodušeně konstatovat, že se společenství vlastníků zakládá schválením stanov. Vznik právnické osoby je pak vázán na konstitutivní zápis do veřejného rejstříku.
129 PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 73.
130 PRAŽÁK, Zbyněk. Společenství vlastníků jednotek: Praktická příručka. 3. podstatně přepracované vydání. Praha: Leges, 2010. ISBN 978-80-87212-35-6, s. 89.
131 ZÍTEK, Adam. Společenství vlastníků jednotek, s. 23.
132 Tamtéž, s. 24.
133 Bez ohledu na konkrétní způsob nabytí vlastnického práva.
134 HOLEJŠOVSKÝ, Josef. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva, s. 151.
135 PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 48.
136 Za právní úpravy vlastnictví bytů dle BytZ vznikala společenství vlastníků ze zákona i bez projevu vůle zakladatele, a to v okamžiku naplnění zákonných předpokladů upravených zejména v ustanovení § 9 odst. 3 BytZ.
137 ZÍTEK, Adam. Společenství vlastníků jednotek, s. 25.
Je nezbytné zdůraznit, že společenství vlastníků musí povinně vzniknout pouze za situace, kdy v domě (který je součástí nemovitosti, v níž jsou jednotky vymezeny) existuje „alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.“138 Dokud pro správu takového domu společenství vlastníků nevznikne, nelze ve veřejném seznamu k jednotce provést zápis vlastnického práva dalšímu vlastníku jednotky.139 Menší bytová spoluvlastnictví, která společenství vlastníků nezaloží dobrovolně, budou v takových případech podléhat zvláštní právní úpravě ObčZ o správě bez vzniku společenství vlastníků jednotek.140
Jak už bylo nastíněno výše, působnost SVJ se omezuje na správu domu a pozemku. Jeho ingerence do věcněprávních vztahů týkajících se změny předmětu spoluvlastnictví (například formou smlouvy o výstavbě změnou jednotek) by tak měla být maximálně omezena.141 Přesto je existence společenství vlastníků natolik významná, že v praxi nelze vyloučit jeho více či méně formální zapojení do těchto právních jednání.
Společenství vlastníků, jako kterákoli jiná právnická osoba soukromého práva, tvoří orgány. Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění tvořené všemi vlastníky jednotek,142 jehož působnost lze popsat jako rozhodování o základních otázkách společenství vlastníků a správy společné věci upravených demonstrativním výčtem v ustanovení § 1208 ObčZ. Statutárním a výkonným orgánem SVJ je pak buď kolektivní orgán výbor, anebo individuální orgán předseda společenství vlastníků.143 Kontrolní, ani jiný další orgán není ve společenství vlastníků obligatorně zřizován.
1.4. Smlouva o výstavbě v bytovém spoluvlastnictví
1.4.1. Smysl právního institutu výstavby
Výstavba jednotek a jejich vznik jako samostatných nemovitých věcí tvoří tímto způsobem jeden ze základních stavebních kamenů práva bytového spoluvlastnictví. Pojem
138 Ustanovení § 1198 odst. 1 ObčZ.
139 Ustanovení § 1198 odst. 2 ObčZ.
140 Ustanovení § 1191 a násl. ObčZ.
141 Zejména pak po Novele ObčZ č. 163/2020 Sb.
142 ZÍTEK, Adam. Společenství vlastníků jednotek, s. 54.
143 Tamtéž, s. 59.
výstavba je třeba v bytovém právu chápat odlišně od všeobecného významu tohoto pojmu. Výstavbou se v kontextu bytového spoluvlastnictví nerozumí každá nově vystavěná stavba, nýbrž konkrétní právní skutečnost144 vedoucí k originárnímu vzniku vlastnického práva k jednotkám na základě předem písemně uzavřené smlouvy. Tato smlouva se nazývá smlouva o výstavbě a je jediným právním nástrojem, kterým lze výstavby docílit.145
Již spolu se zavedením právního institutu vlastnictví bytů do našeho právního řádu účinností OsBytZ k 1. 9. 1966 bylo umožněno nechat byt jako samostatný předmět vlastnictví vzniknout výstavbou. Smyslem zavedení tohoto přístupu do naší právní úpravy byla tehdejší potřeba rozšíření bytového fondu a řešení nedostatku bytů pro obyvatelstvo.146 Cílem mělo být umožnit zřízení závazku, jehož splněním bude vystavěn dům s byty, a tyto byty budou uspokojovat bytové potřeby na smlouvě zúčastněných stran v podobě vlastnické.
Podstatou závazku takto zřizovaného je sdružení osob bez vzniku právnické osoby. Tím se institut výstavby podle smlouvy o výstavbě významně liší například od družstevního zajišťování bydlení. Cílem není založení a vznik korporace, a to ani časově omezené. Postup subjektů naopak spočívá v ujednání vzájemných práv a povinností majících vést k výstavbě jednotek ve vlastnictví jednotlivých (takto sdružených) subjektů. Smysl tak nalézáme v čistě civilní úpravě práv a povinností vedoucí k uspokojení bytové potřeby147 zúčastněných smluvních stran.
Navzdory rekodifikaci bytového práva účinností BytZ, i navzdory rekodifikaci celého soukromého práva účinností ObčZ, lze tento základní smysl existence právní úpravy výstavby a smlouvy o výstavbě považovat za přiléhavý i v dnešní době. Bohužel čas ukázal, že v praxi se jedná o institut pro tento základní účel dostatečně nevyužívaný,148 a to bez ohledu na období či konkrétní podobu právní úpravy, ve kterých jej subjekty mohly aplikovat.149 Běh času, vývoj společnosti i postupný nedostatek nových pozemků určených k výstavbě bytů ve městech
144 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice: (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995. ISBN 80-85964-06-6, s. 114.
145 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474): Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021. ISBN 978-80-7400-803-0, s. 877.
146 LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov, s. 107.
147 Smlouvou o výstavbě lze zřídit či změnit též jednotky, jejichž součástí bude nebytový prostor. Ačkoli půjde v praxi o méně častou variantu, uzavřením smlouvy o výstavbě mohou být takto uspokojovány i nebytové potřeby smluvních stran.
148 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, s. 141.
149 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, s. 80.
přesunul těžiště smyslu právní úpravy výstavby prováděné smlouvou o výstavbě spíše k nástavbám, vestavbám či přístavbám jednotek do již existujících domů. V současné době je využívání smlouvy o výstavbě pro tento účel zdaleka nejčastější,150 proto lze v dnešní době hovořit o částečně posunutém smyslu a účelu výstavby.
Smlouva o výstavbě je specifickým právním institutem konstruujícím závazkový vztah s věcněprávními účinky.151 S ohledem na odkaz platné právní úpravy na přiměřené použití ustanovení o společnosti (tzv. společnost občanského práva), jde o zvláštní typ společenské smlouvy152 s konkrétním účelovým určením. Její použití mimo vlastnictví jednotek je vyloučené.153
Předmětem a obsahem závazku ze smlouvy o výstavbě může být výhradně taková úprava práv a povinností, která činností smluvních stran spočívající ve výstavbě vede k vystavění, dokončení nebo změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek.154 Smlouva o výstavbě se tak vždy musí týkat jednotek. Jak uvádí Tomáš Dvořák, smlouva
„se nepoužije v případě pouhých stavebních oprav nebo změn společných částí domu, a to ani v těch nejvýznamnějších případech (generální rekonstrukce domu apod.).“155 Stejně tak se smlouva o výstavbě nepoužije na případy, kdy prováděná změna jednotky svou podstatou nezasahuje do vlastnických práv ostatních vlastníků jednotek v domě (tzv. vnitřní rekonstrukce).156 Tyto závěry vyvěrají právě z pojetí smlouvy o výstavbě jako nabývacího titulu vlastnického práva k jednotkám.
Jde o právní titul pro zápis práv do katastru nemovitostí, tedy z pohledu praktického
o vkladovou listinu. Konkrétně KatV výslovně stanoví, že k zápisu (vkladu) vlastnického práva
150 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 898.
151 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, s. 80.
152 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek: Praktická příručka. Praha: Wolters Kluwer ČR,
2020. ISBN 978-80-7598-863-8, s. 33.
153 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 133.
154 Ustanovení § 1170 odst. 1 ObčZ.
155 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 133.
156 Rozsudek NS ČR ze dne 1. 8. 2014, sp. zn. 26 Cdo 886/2013.
k nové jednotce vzniklé na základě smlouvy o výstavbě je pro katastrální účely potřeba doložit právě (nikoli však výlučně) smlouvu o výstavbě.157
Z hlediska charakteristiky právního jednání se pak jedná o právní jednání alespoň dvoustranné či vícestranné. Jediný subjekt nemůže z povahy věci výstavbu na základě smlouvy o výstavbě realizovat. Jde o právní jednání synallagmatické, strany jsou tak vůči sobě vázány vzájemným plněním. Smlouva je konsenzuální,158 přičemž typickým znakem smlouvy je rovněž úplata, a to alespoň v podobě ocenění prací prováděných svépomocí.159 Forma právního jednání je povinně písemná.160
1.4.3. Platná právní úprava smlouvy o výstavbě
Z čistě legislativního hlediska lze právní úpravu smlouvy o výstavbě nalézt mezi ustanoveními §§ 1170 až 1174 ObčZ. Jde o pět na sebe postupně navazujících ustanovení, upravujících zejména čtyři základní formy výstavby, zákonnou fikci o nepatrných odchylkách a výslovné stanovení okamžiku vzniku bytového spoluvlastnictví. K tomuto základnímu uchopení přistupuje dále ustanovení § 1163 ObčZ upravující obecně výstavbu jako způsob vzniku vlastnického práva k jednotce.
Vzhledem k tomu, jak složité právní vztahy má toto právní jednání upravovat, může se zdát, že jde o právní úpravu příliš stručnou. Smlouva o výstavbě je však rovněž smlouvou společenskou, je tak třeba předně poukázat na odkaz přiměřeného použití ustanovení §§ 2716 až 2746 ObčZ o společnosti.161 Tím rozsah použitelných ustanovení právního předpisu značně nabývá, avšak stále není konečný. Některá ustanovení zákona upravující práva a povinnosti ve společnosti obsahují legislativní odkazy na obdobné či přiměřené použití další právní úpravy. Jako příklad lze uvést ustanovení § 2721 ObčZ odkazující k obdobnému použití obecných ustanovení o spoluvlastnictví na vzájemná práva a povinnosti společníků, nebo ustanovení § 2717 odst. 1 ObčZ, odkazující na přiměřené použití
157 Ustanovení § 67 odst. 2 KatV.
158 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, s. 141.
159 Ustanovení § 1170 odst. 2 písm. b) ObčZ.
160 Ustanovení § 1170 odst. 3 ObčZ.
161 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 82.
ustanovení zákona o koupi, nájmu či pachtu podle způsobu vkladu věci společníka
do společnosti.
Obsah smlouvy o výstavbě souvisí s vymezením jednotek. Vzhledem k tomu se stanoví jako její podstatné náležitosti mimo jiné údaje stanovené jako náležitosti prohlášení vlastníka.162 Tím dochází k aplikaci zejména ustanovení § 1166 ObčZ. Důsledek tohoto výslovného odkazu lze sledovat i ve vztahu k evidenční povinnosti ve veřejných seznamech a rejstřících dle ustanovení § 1220 odst. 1 věta za středníkem ObčZ, v němž zákon, až nadbytečně, smlouvu o výstavbě rovněž zmiňuje.
Konečně nelze opomenout též dosavadní a dnes již zrušenou právní úpravu BytZ. Ačkoli se jedná o zrušený právní předpis, je s ohledem na dvoukolejnost pojetí jednotek v našem právním řádu třeba jeho částečného použití v případech nástavby, přístavby nebo stavební úpravy jednotky vymezené dle BytZ.163 Podrobně se tímto použitím včetně uvedení praktického příkladu zabývá kapitola 5.5. této rigorózní práce.
162 Ustanovení § 1170 odst. 1 písm. a) ObčZ.
163 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 71.
2. Smlouva o výstavbě – historické hledisko
2.1. Vývoj právní úpravy před rokem 1989
Z hlediska historického je vývoj právní úpravy vlastnictví bytů i úpravy jejich výstavby recentní povahy. Antické, a zejména pak římské právo, institut vlastnictví bytů neznalo. Fakticky v těchto dobách k výstavbám bytů docházelo, což bylo způsobeno socioekonomickým tlakem v hradbami uzavřených městech s omezenou stavební plochou,164 nicméně vlastnictví bytů jako samostatný institut podle většinového názoru neexistoval.165 Zejména v římském právu je logickým důvodem tohoto závěru přítomnost zásady superficies solo cedit, která při důsledné aplikaci vlastnictví bytu z podstaty vylučuje.166
Naopak reálné dělení domů na byty i místnosti lze spatřovat v období feudalismu.167 V evropských právních řádech je možno až do 19. století nalézt různé právní úpravy, z nichž za zmínku stojí patrové vlastnictví, jako horizontální způsob dělení domu zakládající vlastnictví bytů. To bylo po určitou dobu upraveno též na našem území, nicméně s postupným návratem k superficiální zásadě došlo k jeho definitivnímu zákazu pro futuro zákonem č. 50/1879 ř. z.168 Zajímavostí je, že i přesto se až do současné doby zachovalo jako relikt v několika málo případech včetně jeho evidence v katastru nemovitostí.169
Zavedení právní úpravy vlastnictví bytů do našeho (tehdy československého) právního řádu, včetně úpravy výstavby bytů za účelem vzniku vlastnického práva k nim, lze vysledovat až v polovině 60. let 20. století. Konkrétně se tak stalo zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům (OsBytZ) s účinností ke dni 1. 9. 1966.
164 LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov, s. 12.
165 Štefan Luby ve publikaci Vlastníctvo bytov podává podrobný rozbor argumentace, proč je potřeba odmítnout některé závěry o existenci vlastnictví bytů ve starověku, a to napříč civilizacemi (LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov, s. 18).
166 Obdobně je v římském právu většinově odmítáno nahlížení na tzv. insulae (byty) jako na věci v právním slova smyslu (PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 11).
167 LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov, s. 25.
168 PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 13.
169 Autoři často jako příklad dodnes zachovaného patrového vlastnictví zmiňují několik domů v Ivančicích (PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 13). Z nedávného výzkumu Aleše Bukovského nicméně vyplývá, že tyto příklady, kterých v České republice na jiných místech zbývá do padesáti, se již v Ivančicích nevyskytují (BUKOVSKÝ, Aleš. Patrové vlastnictví [online], dostupné z: https://www.ebschool.cz/patrove-vlastnictvi).
Tento právní předpis přinesl skutečnou možnost vlastnit byt,170 přičemž byl vystavěn na monistické koncepci vlastnictví bytů.171 Předmětem právních vztahů a primárním předmětem vlastnického práva byl přímo byt jako soubor místností. Pojem jednotky nebyl tehdy znám.
Tento stav umožňovalo opuštění zásady superficies solo cedit v našem právním řádu po roce 1950.172 Ačkoli možnost vlastnit byt za socialismu byla zákonem umožněna, nebyla občany173 hojně využívána.174 Pavel Petr hovoří o podílu 0,75 % z bytového fondu v tomto právním režimu k počátku 90. let 20. století.175 Mezi důvody nezájmu patřila jednak značná rigidita právní úpravy, částečná limitace převodu bytů, avšak zejména existence alternativní úpravy v podobě institutu osobního užívání bytů. Ten se svou povahou blížil téměř až vlastnictví (například byla možnost jej dědit nebo požíval obdobné právní ochrany jako právo vlastnické),176 ačkoli se jednalo o právo užívací.177 Vzhledem k nižším nákladům na „pořízení si“ bytu využitím institutu užívacího práva a k nepřiměřeně nízké výši úhrady za užívání takového bytu, neměl občan té doby motivaci k výstavbě bytů v osobním vlastnictví.178
Stěžejním pro tuto rigorózní práci je vůbec přítomnost právní úpravy výstavby bytů v osobním vlastnictví v OsBytZ. Zákon tuto problematiku výslovně a na svou dobu relativně komplexně upravoval zejména v ustanoveních §§ 12 a 13 OsBytZ. Samotný pojem smlouva o výstavbě zákon neznal. Závazek vedoucí k výstavbě domu s byty však upravoval.
170 Vlastnictví bytu podle tohoto zákona bylo zásadně vlastnictvím osobním, tedy nikoli socialistickým ani soukromým (ELIÁŠ, Karel. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů, Právník, 2013, č. 1,
s. 37). Osobní vlastnictví bytu současně kolidovalo s vlastnictvím jakékoli jiné nemovité věci určené k bydlení (§ 4 OsBytZ).
171 FIALA, Josef. Bytové spoluvlastnictví v NOZ (§ 1158 až 1222) ve srovnání se současnou úpravou vlastnictví bytů podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Sborník Karlovarské právnické dny, 2013, č. 21, s. 56.
172 PETR, Pavel. Stará (ne)známá superficiální zásada, Právní rozhledy, 2012, č. 10, s. 371.
173 Subjektem práv a povinností k vlastnictví bytů byl dle OsBytZ de lege lata jen občan.
174 O nenaplnění očekávání se zmiňuje například Michaela Zuklínová (ZUKLÍNOVÁ, Michaela.
Několik úvah o osobním vlastnictví bytů, Právník, 1979, č. 5, s. 479.)
175 PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 16).
176 CEPL, Vojtěch. Osobní vlastnictví k bytům a jiné právní formy bydlení, Právník, 1984, č. 11, s. 1036.
177 PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 21.
178 CEPL, Vojtěch. Osobní vlastnictví k bytům a jiné právní formy bydlení, Právník, 1984, č. 11, s. 1039.
Štefan Luby ve své publikaci z roku 1971,179 tedy pět let po účinnosti zákona, konstatuje, že vznik vlastnictví bytů výstavbou je v té době hlavním způsobem původního nabývání vlastnictví k bytům, a to nejčastěji svépomocnou výstavbou stavebníků sdružených právě na základě uzavřené smlouvy dle OsBytZ. Její povahu již v této době považuje za spornou180 s ohledem na skutečnost, že upravuje jak věcněprávní, tak závazkové vztahy, odmítá její podřazení pod konkrétní smluvní typ a považuje ji za smlouvu sui generis.181 Tento rozbor je na svou dobu a na prostředí, v němž je činěn, značně pokrokový. Definice smlouvy o výstavbě z něj vychází až do dnešní doby.
Již OsBytZ předepisoval pro smlouvu o výstavbě písemnou formu.182 Tato skutečnost je logická zejména s ohledem na komplikovanost vztahů, které smlouva zakládá. Zákon
o osobním vlastnictví k bytům rovněž pro existenci smlouvy (aby smlouva vůbec vznikla) vyžadoval registraci smlouvy státním notářstvím. Registrace nebyla výhradně evidenční, nýbrž obsahově zkoumala zákonnost a mimo jiné i soulad smlouvy se zájmy společnosti.183 Proto je tento princip z dnešního pohledu hodnocen jako nepřípustný zásah veřejného práva do soukromoprávních vztahů.
Mezi další prvky tehdejší právní úpravy patřilo výslovné zakotvení právního nástupnictví v právech a povinnostech ze smlouvy přímo do OsBytZ.184 Následující právní úpravy včetně té současné toto pravidlo již výslovně neformulují, z čehož vznikají výkladové problémy, zejména v otázce přechodu práv a povinností ze smlouvy o výstavbě na nového vlastníka jednotky či spoluvlastníka pozemku při převodu vlastnického práva k nim.185
Naopak právo provést nástavbu, jako jeden ze zásadních pilířů výstavby bytů v dnešní době, zákon o osobním vlastnictví k bytům vůbec neupravoval. Případy nástavby v domech
179 LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov, s. 376.
180 Otázku, jak chápat smlouvu o výstavbě a závazek z ní vznikající, si klade v podobné době i Michaela Zuklínová (ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Několik úvah o osobním vlastnictví bytů, Právník, 1979, č. 5, s. 481–482).
181 LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov, s. 378.
182 Ustanovení § 12 odst. 1 OsBytZ.
183 Ustanovení § 64 odst. 1 zák. č. 65/1963 Sb., o státním notářství a o řízení před státním notářstvím (notářský řád) ve znění účinném k 1. 4. 1964.
184 Ustanovení § 13 odst. 3 OsBytZ.
185 Podrobněji rozebráno v kapitole 4.3. této rigorózní práce.
s byty v osobním vlastnictví byly kvůli nepříznivé právní úpravě186 relativně málo časté. Sám Štefan Luby podotýká, že praktická využitelnost nástaveb v právním režimu osobního vlastnictví bytů nebyla veliká.187
Odhlédneme-li od dnes neakceptovatelných prvků socialistické právní úpravy, je potřeba považovat shora popsanou úpravu výstavby domu s byty, a to včetně smlouvy upravující závazek k ní vedoucí, za pozitivní přínos našemu právnímu řádu. Jako přínosné lze hodnotit vůbec právní ukotvení smluvního vztahu založeného smlouvou o výstavbě, a to jako komplexního vztahu věcněprávní i závazkověprávní povahy sui generis. Současná legislativa z tohoto prvního právního předpisu upravujícího osobní bytovou výstavbu dodnes do značné míry čerpá, což lze považovat za její hlavní přínos, byť byla ve své době jen omezeně využívaná.
2.2. Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.
S účinností ke dni 1. 5. 1994 byl do našeho právního řádu přijat zcela nový zákon o vlastnictví bytů (BytZ). Ten se odchýlil od monistické koncepce OsBytZ a zakotvil zcela odlišnou dualistickou koncepci vlastnictví bytů založenou na vzájemném spojení spoluvlastnictví k domu a od něj odvislého vlastnictví jednotky.188 Opačně, avšak stále ve světle dualismu, chápal akcesoritu obou objektů práva Tomáš Dvořák.189
Předmětem vztahů dle BytZ již nebyl nadále byt, nýbrž jednotka.190 Co do intertemporálního uchopení dosavadní právní úpravy zakotvil BytZ ustanovení o povinnosti vlastníků bytů vzniklých dle OsBytZ podřídit se právnímu režimu jednotek dle BytZ.191 Jinými slovy, byla zákonem nařízena povinnost přizpůsobení se nové koncepci vlastnictví bytů.192 Poslední uvedené silně kontrastuje s dnešním stavem, kdy při rekodifikaci soukromého práva ke dni 1. 1. 2014 k žádnému takovému postupu ze strany zákonodárce nedošlo.
186 Spočívající mimo jiné v existenci různých druhů vlastnictví a s tím spojených nepříznivých důsledků přeměny druhu vlastnictví z osobního na soukromé.
187 LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov, s. 399.
188 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice, s. 21.
189 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. s 13.
190 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice, s. 45.
191 Ustanovení § 31 odst. 2 a 3 BytZ.
192 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice, s. 21.
Úprava vlastnictví bytů tím byla i nadále oddělena od hlavního civilněprávního kodexu, občanského zákoníku. Nutno podotknout, že ještě před účinností BytZ se ozývaly názory plédující za včlenění právní úpravy vlastnictví bytů do ObčZ 1964. Před rokem 1989 tento názor zveřejnil například Vojtěch Cepl,193 těsně před účinností BytZ pak například i Michela Zuklínová,194 která svůj závěr opřela o rozsáhlou zahraniční komparaci. Samostatná právní úprava vlastnictví bytů poskytovala prostor k polemice, do jaké míry se na ni použije ObčZ 1964 subsidiárně,195 a to zejména v souvislosti s ustanovením § 3 BytZ.
Smlouva o výstavbě byla v BytZ upravena v ustanoveních §§ 17 až 19 BytZ. Oproti úpravě v OsBytZ se jednalo o úpravu podrobnější a pracující nově i s označením smlouva o výstavbě. První výskyt tohoto pojmu tak lze v pozitivním právu vysledovat právě zde.196
Obsahově smlouva o výstavbě v BytZ upravovala výstavbu nového domu s jednotkami. Ačkoli její použití na nástavby či přístavby bylo všeobecně dovozováno,197 byla absence výslovné úpravy v původním znění zákona terčem kritiky.198 K nápravě tohoto stavu, a tedy k doplnění právní úpravy nástaveb jako formy výstavby dle smlouvy o výstavbě do BytZ, došlo jeho novelou ke dni 1. 7. 2000.199 Od této doby lze v zásadě hovořit o obdobné úpravě forem výstavby, jaké dnes obsahuje i ObčZ.
Práva a povinnosti smluvních stran smlouvy o výstavbě byla upravena přímo v BytZ. Text zákona neobsahoval odkaz na přiměřené použití ustanovení o společnosti občanského práva, jak je tomu dnes (podle ObčZ 1964 by šlo o typový závazek ze smlouvy o sdružení dle ustanovení § 829 ObčZ 1964).200 S ohledem na to vyžadoval BytZ po smluvních stranách ujednání širšího rozsahu podstatných náležitostí smlouvy spočívající zejména v úpravě
193 CEPL, Vojtěch. Osobní vlastnictví k bytům a jiné právní formy bydlení, Právník, 1984, č. 11, s. 1035.
194 ZUKLÍNOVÁ, Michaela. O vlastnictví bytů (s úvahami o možné právní úpravě), Právník, 1994, č. 3, s. 213.
195 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice, s. 23. 196 Ustanovení § 17 odst. 1 BytZ ve znění ke dni 1. 5. 1994. 197 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice, s. 124.
198 Na problémy absence výslovné právní úpravy nástaveb a přístaveb z pohledu věcněprávního poukazoval například Milan Kindl (KINDL, Milan. Některé problémy smlouvy o výstavbě části domu, Právní rozhledy, 1997, č. 10, s. 508–510).
199 FIALA, Josef, Věra KORECKÁ a Vladimír KURKA. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualizované
a přepracované vydání. Praha: Linde, 2005. ISBN 80-7201-511-7, s. 55.
200 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 66.
jejich práv a povinností v době výstavby.201 Co do právního nástupnictví BytZ nepřevzal výslovné ustanovení OsBytZ o přechodu práv a povinností na právního nástupce, což vedlo k výkladovým problémům. Byť pozdější soudní praxe přechod práv a povinností například při prodeji jednotky během výstavby dovodila,202 první výklady se klonily spíše k potřebě změnit stranu závazku se souhlasem všech smluvních stran.203
Z hlediska intabulačního byl již k 1. 1. 1993 opuštěn princip registrace státním notářstvím a byl nahrazen zápisem do katastru nemovitostí. Bohužel k této změně došlo nedokonale, když provedení zápisu výstavby na základě smlouvy o výstavbě bylo upraveno vkladem, ačkoli tehdejšími právními předpisy vyžadované právotvorné účinky vkladu u výstavby absentovaly.204
Závěrem k historickému vývoji patří podotknout, že již v prvním desetiletí 21. století se začaly vést debaty o komplexní a nové právní úpravě vlastnictví bytů.205 Tato byla až do roku 2009 stále zvažována v samostatném právním předpisu, jehož snahou bylo předejít zbytečné diskontinuitě.206 Z této doby se lze setkat s návrhy nových zákonů o vlastnictví bytů z let 2005, 2007 a 2009,207 které však nebyly schváleny. Vývoj se však vydal jiným směrem, a to začleněním nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví do ObčZ. Jelikož byl nový občanský zákoník vystavěn na návratu k superficiální zásadě do našeho právního řádu, nebyl kontinuitní přístup již nadále možný. Smlouva o výstavbě, jako základní prvek právní úpravy vlastnictví bytů, tento osud rekodifikace následovala až do své současné podoby.
201 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. s 147. 202 Rozsudek NS ČR ze dne 14. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4910/2016. 203 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. s 145. 204 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice, s. 115.
205 ELIÁŠ, Karel. Některé otázky spojené s vlastnictvím bytů, Právník, 2013, č. 1, s. 39.
206 ZÍTEK, Adam. Vlastnictví bytů a nebytových prostor v České republice de lege ferenda,
Obchodněprávní revue, 2010, č. 8, s. 232.
207 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1150 (dnes ustanovení § 1158), s. 851
3. Předmět smlouvy o výstavbě
Smlouva o výstavbě upravuje tři, respektive čtyři208 základní a zákonem výslovně vyjádřené formy výstavby jednotek. Jejich vzájemné rozlišení spočívá ve stupni rozestavěnosti či dokončení stavby, jež je součástí dělené nemovitosti, respektive na případné existenci bytového spoluvlastnictví. S uvedeným souvisí též okamžik uzavření smlouvy
o výstavbě, který je v praxi spjat právě se stupněm rozestavěnosti nemovité věci.
Současná právní úprava v takto uchopeném i vnitřně děleném předmětu smlouvy navazuje již na úpravu dle BytZ,209 přičemž přináší spíše jeho přehlednější uchopení pro konkrétní skutkové situace.210
První formou výstavby je výstavba domu za účelem zřízení jednotek, jinými slovy výstavba nového domu s jednotkami nebo tzv. výstavba na zelené louce.211 Viděno praktickým náhledem jde o situaci, kdy smluvní strany uzavírají smlouvu o výstavbě s budoucím záměrem vystavět dům s konkrétními jednotkami a uspokojit tak své zpravidla bytové potřeby kolektivní výstavbou se silnými individuálními prvky autonomie vůle.
Druhou podobou výstavby je uzavření smlouvy o výstavbě s cílem dostavění již rozestavěného domu za účelem zřízení jednotek.212 Zákonodárce se tím snaží výslovně dovolit sjednání výstavby ve smyslu práva bytového spoluvlastnictví i v situacích staveb nedokončených. Ačkoli by jistě bylo možno dovodit aplikaci smlouvy o výstavbě v takových skutkových podmínkách i bez výslovného zákonného ustanovení, je třeba vnímat zákonodárcovu snahu o výslovné vyjádření spíše pozitivně.
Třetí formou výstavby se rozumí nástavba, přístavba nebo stavební úprava v nemovitosti, v níž nejsou jednotky dosud vymezeny a nejde tak zatím o dělenou nemovitost. Čtvrtou formou výstavby je pak tatáž nástavba, přístavba či stavební úprava, nicméně výhradně
208 ČÁP, Zdeněk. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 490.
209 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 66.
210 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (2. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 6, s. 172.
211 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, s. 80.
212 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 81.
v dělené nemovitosti, kde již v minulosti vzniklo bytové spoluvlastnictví.213 Společně je možno poslední dvě podoby výstavby chápat jako změnu stavby za účelem zřízení nebo změny jednotek, nejedná se o novou výstavbu v plném významu tohoto slova.
Tomáš Dvořák214 tyto čtyři výše zmíněné podoby výstavby dále doplňuje, a to o možnost zániku jednotky jejím odstraněním z vůle vlastníků jednotek. Jako příklad uvádí sloučení jednotky s jinou existující jednotkou bez zásahu do společných částí, „zbourání domovní nástavby s jednotkou anebo takovou stavebně technickou úpravu domu, že by určitá jednotka byla napříště zahrnuta jako součást společných částí domu.“215 Takový postup si lze v praxi jistě představit jen vzácně. Přesto, kdyby k němu došlo, bylo by nezbytné uzavřít na takovou stavební změnu jednotky smlouvu o výstavbě.
V souvislosti s předmětem smlouvy o výstavbě je nasnadě otázka, na kterou je v této rigorózní práci i v níže podaném výkladu hledána odpověď, zdali by snaha zákonodárce zpřehlednit, uspořádat a rozčlenit právní úpravu smlouvy o výstavbě neměla jít ještě dále, než je tomu nyní. Tento právní institut v sobě totiž i dnes zahrnuje zákonodárcem relativně nešťastně nebo složitě pojatou úpravu všech forem výstavby. V konkrétním případě je otázkou, zdali by právní úprava předmětu smlouvy neměla být členěna mírně odlišně, a to s větším důrazem na nástavby, přístavby či stavební úpravy v již existujícím bytovém spoluvlastnictví.
3.1. Výstavba domu s jednotkami
3.1.1.Výstavba nového domu s jednotkami
Výstavba nového domu s jednotkami je základním předmětem právní úpravy smlouvy o výstavbě. Smluvní strany, které se zpravidla v tomto případě nazývají stavebníci,216 uzavírají
213 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 67.
214 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. s 152.
215 Tamtéž, s. 152.
216 Právní úprava vlastnictví bytů dle BytZ smluvní strany tímto způsobem pevně pojmenovala (DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 134. Aktuální právní úprava již toto pojmenování stran neobsahuje, přesto se i nadále používá.
smlouvu v okamžiku, kdy stavba neexistuje, není patrné, jaké bude její stavebně technické a funkční uspořádání,217 a dosud nenastala žádná plnění spojená se stavební činností smluvních stran. Z legislativního pohledu se na takový postup použije obecná právní úprava smlouvy
o výstavbě dle ustanovení § 1170 ObčZ bez aplikace ustanovení zákona o zvláštních případech rozestavěného domu nebo nástaveb, přístaveb či stavebních úprav jednotek.
Stavebníci v prvé řadě sjednají práva k pozemku, na němž má být stavba domu s jednotkami realizována.218 Z hlediska právně teoretického by namísto pozemku měla být v zákoně správněji uvedena nemovitá věc. Tou, jak je podáno ve výkladu výše, může být nejen pozemek, nýbrž i jiné věcné právo (nejčastěji právo stavby), popřípadě i dům jako samostatná nemovitost. Pro zjednodušení však i výklad v této rigorózní práci, stejně jako u mnohých autorů, zůstane u pojmu pozemek.
Jsou-li všichni stavebníci již před uzavřením smlouvy o výstavbě spoluvlastníky potřebného pozemku, mohou vyjít z dosavadního podílového spoluvlastnictví na něm. Takový případ však nebude častý, popřípadě bude s ohledem na vklady stavebníků stejně vyžadovat nové smluvní ujednání o velikosti spoluvlastnických podílů. Převážně tak nastane situace, kdy pozemek vlastní jen některý ze stavebníků. Ve smlouvě o výstavbě smluvní strany upraví219 převod spoluvlastnických podílů z takového stavebníka a současně vlastníka pozemku do podílového spoluvlastnictví všech stavebníků. Poměr spoluvlastnictví pozemku již v této fázi ideálně odpovídá budoucím podílům vlastníků jednotek na společných částech. Samotný převod je nutné realizovat (vkladem do katastru nemovitostí) před vznikem první jednotky v domě tak,220 aby mohly bytové spoluvlastnictví a jednotka vůbec právně vzniknout.221 K založení spoluvlastnictví k pozemku před vznikem jednotek zde mimo jiné dochází i z důvodu přiměřeného použití ustanovení § 2719 ObčZ o vkladech společníků do společnosti občanského práva.222
217 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. s 149.
218 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 88.
219 Rozsudek NS ČR ze dne 18. 6. 2014, sp. zn. 26 Cdo 2874/2012.
220 Ustanovení § 1170 odst. 2 písm. c) ObčZ.
221 KABELKOVÁ, Eva. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník, s. 1259.
222 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 69.
Je ponecháno na vůli stavebníků, zda budou stavbu realizovat dodavatelsky, svépomocí anebo kombinací obojího.223 Vkladem do společné realizace výstavby může být totiž nejen peněžní částka či ocenitelná věc (včetně věcí zuživatelných nebo nemovitých), nýbrž i činnost smluvní strany.224
Stavebníkům je umožněno v zásadě libovolně dle jejich smluvní vůle dohodnout, jak bude výsledný dům vypadat a jak budou uspořádány výsledné jednotky. V tomto smyslu jsou omezeni výhradně kogentními ustanoveními ObčZ o některých vždy společných částech dělené nemovitosti225 a veřejným, zejména stavebním právem. V ostatních parametrech, jako jsou výměry, dispozice, světová orientace a počet jednotek, či v určení společných částí k výlučnému užívání, mají stavebníci plnou autonomii. Každý ze stavebníků se po dokončení výstavby stává vlastníkem jednotky.226 Nebude zřejmě vyloučeno, aby smlouva o výstavbě umožnila některým stavebníkům, nebo dokonce všem nabýt do vlastnictví více než jednu jednotku v domě.
Přes tuto vysokou míru autonomie a volnosti při realizaci bytové (či nebytové) potřeby, která na první pohled láká svobodou rozhodnutí o podobě bydlení, navíc v režimu vlastnictví, není výstavba tzv. na zelené louce v praxi téměř využívána.227 Co do počtu jediný stavebník, nejčastěji developer, nemůže tento institut využít bez zapojení další smluvní strany. Nicméně pro developery by nebyl takový postup ani ekonomicky zajímavý, když je pro ně snazší dům s byty vystavět jako nerozdělenou nemovitost, kterou následně rozdělí jednostranným prohlášením vlastníka.228
Ani fyzické osoby se v praxi často nesdružují, aby takovou výstavbu realizovaly. Je tomu tak zejména kvůli komplikovanosti celého procesu počínaje již pořízením pozemku a převody spoluvlastnických podílů na něm. Nízký zájem spočívá též v dlouhodobosti tohoto typu závazku. Výstavbou zcela nového domu s jednotkami nelze uspokojit akutní bytovou situaci. Tím se z důvodů socioekonomických využití výstavby nového domu omezuje na vrstvy společnosti, které mohou na vystavění jednotek vyčkat i několik let. Tyto zpravidla
223 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 133.
224 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 83.
225 Ustanovení § 1160 ObčZ.
226 ZÍTEK, Adam. Smlouva o výstavbě dle zákona o vlastnictví bytů, Právní rádce, 2010, č. 8, s. 18.
227 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 35.
228 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, s. 80.
bohatší vrstvy společnosti však již vzhledem ke svým možnostem preferují spíše výstavbové bydlení v rodinných domech, nikoli bytech, a tedy smlouva o výstavbě nového domu s jednotkami nenachází využití ani pro tuto skupinu osob.
3.1.2. Rozestavěný dům a dokončení výstavby jednotek
Subjektům je právní úpravou výslovně umožněno, aby uzavřely smlouvu o výstavbě u rozestavěného domu po zahájení stavebních prací. V tomto smyslu je třeba rozlišit dvě situace, a to uzavření smlouvy v okamžiku, kdy jednotky ještě nevznikly, a naopak po jejich vzniku.229
V druhém z uvedených případů bude nezbytné reagovat na skutečnost, že předmětem vlastnictví je již jednotka jako nemovitá věc (byť v nedokončené podobě). Bude tak nezbytné spolu s uzavřením smlouvy o výstavbě k této již existující věci převést vlastnické právo,230 byť to současná právní úprava výslovně nestanoví. Půjde o specifické a málo časté situace blížící se téměř až postupu při prodeji již dokončených jednotek v dělené nemovitosti.
Na první zmíněné však výslovně pamatuje zákon v ustanovení § 1171 ObčZ. Rozestavěností domu se rozumí zpravidla již zřetelné stavebně technické uspořádání prvního nadzemního podlaží.231 Stavebníci uzavírající smlouvu o výstavbě v takovém případě ujednají nad rámec náležitostí smlouvy dle ustanovení § 1170 ObčZ i převody spoluvlastnických podílů na nemovité věci, nejčastěji pozemku, na níž výstavba probíhá. O těchto převodech platí obdobně výklad podaný shora u výstavby nového domu.
Není zakázáno, aby k již uzavřené smlouvě o výstavbě i v průběhu výstavby samotné přistoupil nový účastník. V takovém případě dojde smluvně, nejčastěji dodatkem, k rozšíření počtu smluvních stran, ujednání nových poměrů podílů na společných částech a případně k převodu spoluvlastnictví ke společné nemovité věci.232
Z hlediska kritického je namístě otázka, jaké najde toto zákonodárcem výslovně normované právní pravidlo v praxi využití. Jak Zbyněk Pražák,233 tak důvodová zpráva
229 Ke vzniku jednotky výstavbou viz ustanovení § 1163 ObčZ a výklad v následujícím bodě aktuální kapitoly této rigorózní práce.
230 ZÍTEK, Adam. Smlouva o výstavbě dle zákona o vlastnictví bytů, Právní rádce, 2010, č. 8, s. 19. 231 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1152 (dnes ustanovení § 1160), s. 855. 232 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 35.
233 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví, s. 62.
k ObčZ234 hodnotí samostatnou existenci tohoto pravidla pozitivně, nezmiňují
se však o jeho praktické potřebě.
Pomineme-li zcela specifickou situaci, v níž by jedna například fyzická osoba začala sama s výstavbou domu s byty, přičemž po zahájení prací a před jejich dokončením by aktivně chtěla začlenit další subjekty,235 mohlo by snad uvedené právní pravidlo nalézt uplatnění u výstavby menších developerských projektů. Developer by v takovém případě obstaral pozemek, postavil základy domu a v daném okamžiku sjednal s budoucími vlastníky jednotek smlouvu o výstavbě. Namístě je však obava, že ani tento praktický příklad nebude pro subjekty práva dostatečně lákavý. Developer, byť malý, nebude mít zpravidla zájem na vpuštění třetích osob do výstavby, v níž by tito budoucí vlastníci mohli ještě před nabytím vlastnického práva k samotné jednotce uplatňovat vůči developerovi i třetím subjektům různá práva a povinnosti.236
Aplikace výslovného a samostatného ustanovení zákona o uzavření smlouvy o výstavbě v rozestavěném domě je natolik marginální, že je ke zvážení jeho samostatná existence jako právní normy. Pakliže se navíc jedná jen o časovou modifikaci uzavření smlouvy
o výstavbě nového domu s jednotkami, je namístě uvažovat o jeho přiblížení základnímu ustanovení zákona o smlouvě o výstavbě.237
3.1.3. Vznik jednotky jako nemovité věci výstavbou a katastr nemovitostí
Jednotka vzniklá nově výstavbou je vždy novou věcí v právním slova smyslu. Společně
s jednotkou vzniká i vlastnické právo k ní,238 v tomto případě originárním způsobem
234 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1162 (dnes ustanovení § 1171), s. 860.
235 Fyzická osoba bude cílit buď na samostatné dokončení výstavby bez ingerence dalších subjektů, anebo v případě neschopnosti výstavbu samostatně dokončit bude z ekonomických důvodů preferovat prodej celého projektu třetí osobě s úhradou vzniklých nákladů.
236 Jako podíloví spoluvlastníci nemovité věci by budoucí vlastníci jednotek mohli uplatňovat například právo na informace o hospodaření developera s vklady a nahlížet do účetních záznamů dle přiměřeně použitelného ustanovení § 2735 ObčZ.
237 A to například v podobě začlenění jako nového odstavce ustanovení § 1170 ObčZ, anebo důslednějším oddělením od norem upravujících nástavbu, přístavbu a stavební úpravu domu s jednotkami, jako zcela odlišnou skutkovou situaci od výstavby nového domu.
238 SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 46.
zhotovením věci.239;240 Výstavba je jen jedním ze způsobů vzniku vlastnictví k jednotce. Jak už je uvedeno v první části této rigorózní práce, upravuje zákon další způsoby vzniku jednotky jejím konstitutivním zápisem do katastru nemovitostí (například na základě prohlášení vlastníka nebo dohody spoluvlastníků o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví) a rozhodnutím soudu.241 Zbylé dva způsoby vzniku jednotek vycházejí vždy ze stavu, kdy před rozdělením nemovité věci na jednotky tato nemovitost již existuje. To je zásadní rozdíl oproti vzniku jednotek výstavbou.
Právní úprava242 vychází z posloupnosti nabývání vlastnických práv. Na prvním místě smluvní strany smlouvy o výstavbě nabývají vlastnické právo k budoucí dělené nemovitosti, nejčastěji pozemku. Na této nemovité věci staví smluvní strany dům, čímž nabývají ve smyslu superficiální zásady vlastnické právo k domu jako k součásti pozemku a současně tím pozemek zhodnocují.243 Aby bylo možno nabýt vlastnické právo k jednotce, musí být nejprve výstavba domu na pozemku v takovém stupni, že je dům alespoň uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Lze hovořit o stupni rozestavěnosti domu, kdy je znatelný konečný půdorys a počet podlaží.244
Kumulativně se stupněm rozestavěnosti domu musí být uzavřen obvodovými stěnami
i byt či nebytový prostor,245 který tvoří součást jednotky. V takovém okamžiku lze hovořit
o vzniku jednotky a vlastnického práva k ní. Jednotka, i částečně nedokončená neboli rozestavěná246, se tím stává předmětem právních vztahů.247 Obdobně uzavřela i judikatura248 za účinnosti BytZ, použitelná i v dnešních právních poměrech.
239 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 36.
240 SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 49.
241 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, s. 79–80.
242 Ustanovení § 1163 ObčZ.
243 THÖNDEL, Alexandr. In: DVOŘÁK, Jan, Jiří ŠVESTKA a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3, s. 57.
244 ŠUSTROVÁ, Daniela, Petr BOROVIČKA a Jaroslav HOLÝ. Katastrální zákon: Praktický komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2018. ISBN 978-80-7598-152-3, s. 140.
245 Popřípadě soubor bytů či nebytových prostorů.
246 K pojmu rozestavěné jednotky viz výklad v následujících odstavcích.
247 KABELKOVÁ, Eva. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník, s. 1252.
248 Usnesení NS ČR ze dne 3. 5. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1184/2016, nebo rozsudek
NS ČR ze dne 26. 10. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3897/2009.
Právní úprava se účinností ObčZ v bytovém spoluvlastnictví od pojmu rozestavěné jednotky, respektive od pojmu rozestavěného bytu nebo rozestavěného nebytového prostoru249 odklonila a nadále tyto pojmy již neupravuje.250 Z čistě občanskoprávního hlediska se tak sleduje jistý stupeň rozestavěnosti výhradně pro určení okamžiku vzniku jednotky výstavbou (viz výše). Pro následné nakládání s jednotkou již míra jejího dokončení není významná.
Jinak tomu je ovšem v katastrálních předpisech, které snad proto, že i po rekodifikaci soukromého práva evidují (a musí evidovat) i jednotky vymezené dle BytZ, pojem rozestavěné jednotky znají.251 Uvedený rozpor mezi civilní a správní úpravou téhož se podařilo částečně překlenout252 skrze ustanovení § 13 KatV, kdy rozestavěnost jednotky (respektive bytu či nebytového prostoru v ní) je ve veřejném seznamu, v katastru nemovitostí, evidována jako způsob využití jednotky.253 Pro praktické použití v občanskoprávních vztazích jsou důsledky tohoto katastrálního zápisu omezené.
Zápis jednotky nově vzniklé výstavbou do katastru nemovitostí se provede vkladem s deklaratorní povahou.254 Historicky byla o druhu zápisu jednotek vzniklých na základě smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí vedena právní polemika. Zejména Tomáš Dvořák255 za účinnosti dnes již zrušené katastrální právní úpravy256 poukazoval na legislativně nesprávný a v zákonném textu vnitřně rozporný druh zápisu jednotek do katastru nemovitostí.257 Tento historický problém pak v současné právní úpravě
249 Dříve upraveno v ustanovení § 2 písm. e) a f) BytZ.
250 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 37.
251 Ustanovení § 8 písm. f) KatZ.
252 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 37.
253 Podle Přílohy 6 Způsob využití jednotky, bodu 6, KatV.
254 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, s. 79.
255 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (2. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 6, s. 171.
256 Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem,
platný do 31. 12. 2013.
257 Právní úprava v ustanovení § 17 odst. 6 BytZ si vnitřně protiřečila, když pro zápis vlastnického práva k jednotkám a k domu volila jiný druh zápisu (vklad) než pro zápis bytového spoluvlastnictví (záznam). Kritizován byl pak zejména zápis nových jednotek vzniklých výstavbou vkladem, když za tehdy platné a účinné právní úpravy měl vklad výhradně právotvorné účinky.
odpadá, když je vklad práva do katastru nemovitostí dle KatZ povahy obojí, tedy konstitutivní
i deklaratorní, podle povahy vkládaného práva.258
3.1.4. Vznik bytového spoluvlastnictví výstavbou
Závěrem výkladu v této kapitole je nezbytné jen stručně poukázat na okamžik vzniku bytového spoluvlastnictví při výstavbě. Tímto okamžikem je vznik jednotky výstavbou,259 přičemž je lhostejné, zda byt či nebytový prostor v takové jednotce je z hlediska faktického či katastrálně-evidenčního rozestavěný, nebo dokončený.260
Jak uvádí Zdeněk Čáp, dochází tím k „zásadní změně a k věcně právním důsledkům smlouvy o výstavbě, a tím k naplnění účelu smlouvy o výstavbě […].“261 Zásadní změnou se má přitom na mysli změna věcněprávních vztahů mezi stavebníky, kdy se na jejich práva a povinnosti po tomto okamžiku již plně aplikuje právní úprava bytového spoluvlastnictví namísto spoluvlastnictví podílového.262
Do katastru nemovitostí se existence bytového spoluvlastnictví promítne vkladem rozdělení práva ke společné dělené nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám,263 a to stejným návrhem na (deklaratorní) vklad vlastnického práva k jednotkám výstavbou vzniklým.
258 BAREŠOVÁ, Eva. In: BAREŠOVÁ, Eva, Iveta BLÁHOVÁ, Pavel DOUBEK a kol. Katastrální zákon: Komentář. 2. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2019. ISBN 978-80-7598-615-3, s. 117.
259 Ustanovení § 1174 odst. 2 ObčZ.
260 KABELKOVÁ, Eva. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník, s. 1261.
261 ČÁP, Zdeněk. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 496.
262 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 105.
263 Ustanovení § 11 odst. 2 KatZ.
3.2. Změna domu za účelem zřízení nebo změny jednotek
3.2.1. Nástavba, přístavba a stavební úprava jednotek
Mírně odlišné použití smlouvy o výstavbě lze nalézt v podobě změn domu za účelem zřízení nebo změny jednotek. Cílem zde není výstavba v plném slova smyslu (vznik dosud neexistujícího domu a výstavba dosud neexistujících jednotek v něm), nýbrž stavební zásah do již existující nemovitosti. Jednotky v této nemovitosti mohou i nemusí být dosud vymezeny.
Jak je v této rigorózní práci již uvedeno, smlouva o výstavbě se musí dotýkat zřízení nebo změny jednotek.264 Pojmy nástavby, přístavby, vestavby či stavební úpravy je tak v institutu výstavby potřeba vnímat stricto sensu jako stavební změny týkající se právě jednotek. Nástavba, přístavba či změna stavby spočívající výhradně ve společných částech (například zateplení pláště stavby) není v bytovém spoluvlastnictví prostřednictvím uzavření smlouvy o výstavbě připuštěna.265
Samy pojmy, nebo také formy změny stavby, nejsou v civilní právní úpravě definovány. Jak uvádí Eva Kabelková,266 je potřeba si vypomoci definicemi ze stavebního práva, a jak také správně upozorňuje, je potřeba k takovému použití přistupovat obezřetně, když stavební právo, konkrétně „stavební zákon vnímá tyto pojmy dynamicky.“267
Nástavbou se rozumí zvýšení dosavadní stavby. Přístavbou její půdorysné, vzájemně propojené rozšíření. Stavební úpravou pak dochází ke změnám dosavadní dokončené stavby bez zásahu do její výšky či půdorysu.268 V právní úpravě nenalézáme výslovně formu vestavby, ačkoli jde o v praxi aplikovaný postup. Typickým příkladem je půdní vestavba, při které dochází k zastavění doposud společného prostoru půdy (tedy půdy vymezené jako společné části nemovité věci) novou jednotkou zahrnující byt, nebytový prostor
264 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1161 (dnes ustanovení § 1170), s. 858.
265 Takovou stavební úpravu znamenající změnu stavby (např. zateplení pláště domu s jednotkami) lze v bytovém spoluvlastnictví realizovat buď změnou prohlášení vlastníka nebo rozhodnutím příslušného orgánu společenství vlastníků jednotek.
266 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 97–99.
267 Tamtéž, s. 99.
268 Ustanovení § 2 odst. 5 StavZ.
či jejich soubory. Vestavbu lze v tomto smyslu zařadit pod stavební úpravy jednotek,
čímž není možnost jejího provedení jakkoli omezena.269
Při uzavření smlouvy o výstavbě nástaveb270 v nemovitostech, v nichž doposud nevzniklo bytové spoluvlastnictví, a tedy v nichž dosud nejsou jednotky vymezeny, uzavírá smlouvu vlastník či všichni spoluvlastníci dosavadní nemovitosti, na straně jedné, a stavebník mající za cíl provést změnu domu výstavbou jednotek, na straně druhé.271 Obdobně jako u výstavby nového domu s jednotkami si smluvní strany ujednají převody podílů na nemovité věci v režimu podílového spoluvlastnictví tak, jak budou odpovídat spoluvlastnickým podílům na dělené nemovitosti v budoucnu.272 Podstatnou náležitostí smlouvy o výstavbě bude mimo jiné i vymezení všech jednotek v domě včetně jednotek nově vystavěných. Naplněním smluvních ujednání tak následně vzniká bytové spoluvlastnictví.
Zásadně rozdílný je však přístup u změny domu s jednotkami již vymezenými, jinými slovy u stavebního zásahu nástavbou, přístavbou či stavební úpravou do již existujícího bytového spoluvlastnictví. Smlouva o výstavbě bude uzavírána velkým množstvím smluvních stran, a to vlastníky jednotek v nemovité věci dosud vymezených s podobným zájmem na jedné straně smlouvy, a stavebníkem na straně opačné.273 Přes tento logický závěr
o opačných zájmech vlastníků a stavebníka však bude každý z vlastníků jednotek vystupovat vůči všem ostatním jako samostatná smluvní strana. Stavebníkem může být i vlastník některé z jednotek (například v případě rozšíření stávající jednotky o prostory společných částí). Pak se takový vlastník jednotky nachází ve dvojím postavení.
Svým obsahem smlouva o výstavbě, zejména u vestaveb nových jednotek či rozšíření dosavadních jednotek do společných částí u existujícího bytového spoluvlastnictví, působí svou povahou jako smlouva kupní (laicky a nesprávně řečeno jako převod či odprodej společných prostor).274 Náznak takového uvažovaní je však třeba odmítnout. O prodej či jiný druh převodu se zde nejedná, jelikož spoluvlastnický podíl na společných částech v bytovém spoluvlastnictví není samostatnou věcí v právním slova smyslu.
269 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 902.
270 Roz. nástavby, přístavby nebo stavební úpravy.
271 ČÁP, Zdeněk. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 494.
272 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 900.
273 ZÍTEK, Adam. Smlouva o výstavbě dle zákona o vlastnictví bytů, Právní rádce, 2010, č. 8, s. 19.
274 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 35.
Eva Kabelková dochází vcelku složitým výkladem k závěru, že součástí smlouvy o výstavbě v případě domu s jednotkami má být (logicky) i vymezení nově vznikajících jednotek.275 Zákonnému textu tato zmínka chybí,276 což lze v situaci této relativně samostatné právní normy považovat za negativní legislativní jev.
Zásadním důsledkem nástavby v domě s již existujícími jednotkami jsou i změny podílů. Těmi zde rozumíme již podíly na společných částech dělené nemovitosti v režimu bytového spoluvlastnictví tak, jak jsou součástí jednotlivých vymezených jednotek v dělené nemovitosti. Výstavbou nových jednotek v domě logicky musí dojít ke změně podílů stávajících vlastníků jednotek,277 přičemž zpravidla dochází k jejich zmenšení.278
Praktický problém, který si vyžádal novelizaci zákona, nastal u převodu, respektive přechodu těchto spoluvlastnických podílů na dělené nemovitosti při nástavbách v existujícím bytovém spoluvlastnictví. Do 30. 6. 2020 upravovalo ustanovení
§ 1172 odst. 2 ObčZ povinné smluvní ujednání změn, avšak i převodů těchto podílů na společných částech.279 To působilo výkladové problémy,280 když samostatný převod podílu na společných částech dělené nemovitosti není v bytovém spoluvlastnictví možný.281 Přesto zde byli autoři,282 kteří uvedený postup obhajovali jako koncepčně správný, když i ostatní podoby výstavby (výstavba nového domu nebo i nástavba v domě bez jednotek) takový převod spoluvlastnických podílů (byť podílů jiné povahy) obsahují. Novela ObčZ č. 163/2020 Sb., účinná ke dni 1. 7. 2020 tyto úvahy vyřešila, když zmínku o převodu podílů
275 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 98.
276 Tento stav je dle Evy Kabelkové zapříčiněn návazností ustanovení § 1172 odst. 2 ObčZ na první odstavec téhož ustanovení zákona, což dovozuje z předložky „i“ před větou upravující ujednání stran o změně velikosti spoluvlastnických podílů. (Tamtéž, s. 98).
277 ČÁP, Zdeněk. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 494.
278 Mohou existovat i výjimky jako například sloučení vícero jednotek smlouvou o výstavbě beze změny podílů na společných částech anebo nástavby v domech, kde jsou podíly na společných částech všech vlastníků jednotek stejné.
279 Ustanovení § 1172 odst. 2 ObčZ ve znění do 30. 6. 2020.
280 NOVOTNÝ, Marek. Bytové spoluvlastnictví v NOZ (§ 1158 až 1222) ve srovnání se současnou úpravou vlastnictví bytů podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, Sborník Karlovarské právnické dny, 2013, č. 21, s. 64–65.
281 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví, s. 20.
282 Například NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III.,
s. 900, nebo DOBROVOLNÁ, Eva. In: SELUCKÁ, Markéta, Eva DOBROVOLNÁ
a kol. Vlastnictví bytu, s. 30.
na společných částech vypustila s následujícím odůvodněním: „Vzhledem k tomu, že podle občanského zákoníku je podíl na společných částech součástí jednotky, dojde k okamžiku jejího vzniku výstavbou ke změně spoluvlastnických podílů na společných částech u všech vlastníků jednotek. V takovém případě nemůže již dojít k jeho převodu, neboť se stane součástí jednotky již ve stadiu její rozestavěnosti.“283
Změnu konceptu v duchu zmíněné novely občanského zákoníku je potřeba považovat za správnou. Dochází tím k jednoznačnějšímu příklonu k současné koncepci bytového spoluvlastnictví, kdy o podílu na společných částech, který je součástí jednotky, není uvažováno samostatně. Vzhledem k tomu, že autor této rigorózní práce zastupuje již novou generaci právníků studujících civilní právo výhradně v době účinnosti aktuální právní úpravy ObčZ, je uvedená změna zákona vnímána jako přesun k přirozenějšímu zjednodušení a k lepšímu pochopení právní úpravy nástavby v domě s jednotkami.
3.2.2. Zamyšlení nad platnou právní úpravou
Shora podaný výklad o nástavbách, přístavbách, vestavbách či stavebních úpravách jednotek ukazuje, že smlouvu o výstavbě je potřeba v těchto případech, zejména pak u dělených nemovitostí s již vymezenými jednotkami, vnímat v posunutém významu. Taková smlouva
o výstavbě má daleko blíže ke kupní smlouvě (ačkoli jí samozřejmě není) se specifickými dopady na bytové spoluvlastnictví.
Obecná právní úprava dle ustanovení § 1170 ObčZ nenachází v takových případech uplatnění v plné šíři, naopak smluvními ujednáními stran je co nejvíce omezována s cílem vyvarovat se nechtěným následkům v právech a povinnostech smluvních stran.284 Je to navíc právě výstavba v podobě nástaveb, přístaveb a stavebních úprav jednotek v domech s existujícím bytovým spoluvlastnictvím, která je v praxi nejčastěji aplikována.285;286;287 Právní úprava není v tomto směru vyvážená a reflektující potřebu společnosti.
283 Důvodová zpráva k návrhu Novely č. 163/2020 Sb., k bodu 4 (§ 1172 odst. 2), s. 20.
284 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 36.
285 Tamtéž, s. 35.
286 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 898.
287 POKORNÝ, Tomáš. Smlouva o výstavbě 1. díl [online], dostupné
z: https://www.epravo.cz/top/clanky/smlouva-o-vystavbe-1-dil-102004.html.
Při hledání odpovědi na shora položenou otázku vhodného uspořádání právní úpravy forem výstavby docházíme k závěru, že zákonný text převážně akcentuje výstavbu domů nových, případně dokončení domů rozestavěných. Naopak dostatečný prostor nedostává v praxi více používaná a svou povahou i mírně odlišná úprava práv a povinností smluvních stran při nástavbách, přístavbách či stavebních úpravách jednotek. Nástavby, přístavby a stavební úpravy domů s již vymezenými jednotkami se od zbylých druhů výstavby významně liší. Vystupuje zde velké množství smluvních stran, nedochází zde ke vzniku bytového spoluvlastnictví a nedochází zde již ani k převodům podílů na společných částech poté, co se zákonodárce novelou občanského zákoníku přiklonil k přechodu práv spolu se vznikem jednotky.288
Současné ustanovení § 1172 ObčZ by bylo vhodné rozdělit a jeho současnému druhému odstavci věnovat samostatný normotvorný text. Ten by mohl pojmout smluvní strany smlouvy o takovém typu nástavby, přístavby či stavební úpravy jednotek odlišným způsobem (na jedné straně dosavadní vlastníci jednotek, na druhé stavebník), a tomuto pojetí přizpůsobit i jejich práva a povinnosti (například i výrazně omezenou aplikaci ustanovení o společnosti na tyto případy). S ohledem na níže podaný výklad (zejména u smluvních stran smlouvy o výstavbě) je namístě úvaha, zda by taková cesta byla pro praxi vhodnější a správnější, respektive, zda by aplikaci práva v těchto případech výrazně zjednodušila.
3.3. Přesah do stavebního řízení
Smlouva o výstavbě svým předmětem úpravy zpravidla zasahuje i do veřejného práva, konkrétně do práva stavebního. Následující exkurz má za cíl stručné doplnění výkladu
o institutu smlouvy o výstavbě o stavebněprávní důsledky výstavby tak, aby byl výklad komplexní.
Dokladem svázanosti smlouvy o výstavbě se stavebním právem je přístup minulé právní úpravy BytZ, která v ustanovení § 18 odst. 3 BytZ pevně stanovila smlouvu o výstavbě jako přílohu žádosti o vydání stavebního povolení. Tento přístup byl i ve smyslu zásady nezávislého uplatňování soukromého a veřejného práva289 současnou právní úpravou bytového spoluvlastnictví opuštěn.
288 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 902.
289 Ustanovení § 1 odst. 1 věta druhá ObčZ.
Předně je potřeba uvést, že ne každá smlouva o výstavbě uzavřená dle současné právní úpravy vyžaduje pro realizaci svého záměru stavební povolení.290 Výstavba domu s jednotkami tzv. na zelené louce jej bude vyžadovat téměř vždy. Na druhou stranu si lze dobře představit takové stavební úpravy, a to v dokončeném domě s jednotkami, kdy povolení či ohlášení třeba nebudou. Zcela konkrétním příkladem bude rozšíření jednotky o část chodby domu (tedy o konkrétní výměru společných částí) bez zásahu do nosných konstrukcí stavby, neměnící ani vzhled, ani způsob užívání stavby.291
Při realizaci výstavby ve smyslu bytového spoluvlastnictví s nezbytným stavebním povolením či ohlášením podle StavZ se rozlišují dvě výchozí situace v závislosti na tom, zda byla daná nemovitá věc již rozdělena na jednotky, respektive zda již vzniklo bytové spoluvlastnictví.
V prvním případě, kdy bytové spoluvlastnictví dosud nevzniklo,292 stavební řízení neobsahuje žádný zvláštní postup. Žadatelé o stavební povolení či ohlášení (tedy stavebníci ve smyslu StavZ) budou s ohledem na smlouvou o výstavbě ujednaný převod spoluvlastnických podílů na pozemku jeho podílovými spoluvlastníky. Pokud by k žádosti
o stavební povolení docházelo dříve, než budou tyto podíly mezi smluvními stranami převedeny, bude nezbytné doložit souhlas osoby, která je stávajícím vlastníkem pozemku.293
Odlišná situace však nastává v případě existence bytového spoluvlastnictví
pro danou dělenou nemovitost. Ustanovení § 184a odst. 1 věta druhá StavZ stanoví, že k žádosti
o povolení změny dokončené stavby v právním režimu bytového spoluvlastnictví je nezbytné doložit souhlas SVJ, popř. správce.294 Kritériem pro vyžadování souhlasu společenství je existence bytového spoluvlastnictví v dané nemovitosti jako taková, nikoli účast SVJ v procesním postavení stavebníka (v režimu StavZ).295
290 Obdobná kritika směřovala i ke zmíněnému ustanovení § 18 odst. 3 BytZ (ZÍTEK, Adam. Smlouva
o výstavbě dle zákona o vlastnictví bytů, Právní rádce, 2010, č. 8, s. 18.
291 K uvedenému závěru lze dospět podrobnou analýzou ustanovení §§ 103 a 104 StavZ ve spojení
se zbytkovou klauzulí v ustanovení § 108 StavZ.
292 Typicky výstavbou tzv. na zelené louce dle ustanovení § 1170 ObčZ nebo nástavbou, přístavbou či stavební úpravou v nemovité věci nerozdělené na jednotky dle ustanovení § 1172 odst. 1 ObčZ.
293 Ustanovení § 184a odst. 1 věta první StavZ.
294 Tímto správcem se rozumí osoba dle ustanovení § 1190 ObčZ v režimu správy v bytovém spoluvlastnictví bez vzniku společenství vlastníků.
295 KÝVALOVÁ, Miroslava. In: MACHÁČKOVÁ, Jana a kol. Stavební zákon: Komentář. 3. vydání.
Praha: C. H. Beck, 2018. ISBN 978-80-7400-558-9, s. 1142.
Soudní praxe se zabývala otázkou vzniku bytového spoluvlastnictví (tehdy vlastnictví bytů) po vydání stavebního povolení a před dokončením stavby. Dospěla k závěru, že vznikem vlastnictví bytů (mimo jiné právě smlouvou o výstavbě) a převodem jednotek do vlastnictví nových vlastníků se tito noví vlastníci stávají právními nástupci původního žadatele o stavební povolení s možností procesní dispozice se stavebním řízením.296
V nedávné době pak soudní praxe297 v souvislosti se stavební změnou povolovanou ve stavebním řízení v domě rozděleném na jednotky došla k závěru důsledné nezávislosti soukromého a veřejného práva i tzv. druhým směrem, když soud uzavřel: „Je třeba vysvětlit, že pro uskutečnění stavby - stavebního záměru - vyžaduje právní řád dva tituly, a to veřejnoprávní podle stavebního zákona a soukromoprávní podle občanského zákoníku. […] Je třeba zdůraznit, že stavební úřad neposuzuje, a ani není ze zákona oprávněn posuzovat, soukromoprávní vztahy v rámci bytového spoluvlastnictví […] Stavební úřad ověří pouze to, zda konkrétní společenství vlastníků, které je právnickou osobou […] zastupuje statutární orgán, to je osoba zapsaná v příslušném veřejném rejstříku.“298
Výstavba, jak ji chápeme v režimu bytového spoluvlastnictví, tak bude pro svou realizaci zpravidla299 vyžadovat jak soukromoprávní, tak veřejnoprávní titul. Účastníci takového smluvního vztahu založeného v konkrétním případě smlouvou o výstavbě musejí vždy zvážit veřejnoprávní důsledky připravované výstavby a nespoléhat na to, že pouhým uzavřením smlouvy o výstavbě splnili veškeré předpoklady předvídané celým právním řádem. Uvedené platí o to více, směřuje-li stavební záměr ke změně jednotek v již existujícím bytovém spoluvlastnictví.
296 Rozsudek NS ČR ze dne 16. 9. 2014, sp. zn. 26 Cdo 781/2013.
297 Rozsudek NSS ČR ze dne 11. 5. 2022, sp. zn. 6 As 126/2020 nebo Usnesení Vrchního soudu
v Olomouci ze dne 25. 10. 2018, sp. zn. 5 Cmo 88/2021.
298 Usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 25. 10. 2018, sp. zn. 5 Cmo 88/2021.
299 Bude-li vyžadováno stavební povolení či ohlášení.
4. Smluvní strany smlouvy o výstavbě
Smluvní stranou smlouvy o výstavbě může být v obecné rovině kterákoli fyzická či právnická osoba, osoba tuzemská či cizozemská, podnikatelská i nepodnikatelská. Stranou smlouvy může být rovněž stát.300
V rovině konkrétní je třeba u fyzických osob sledovat rozsah jejich svéprávnosti. U dětí301 bude uzavření smlouvy o výstavbě vždy podléhat souhlasu soudu, jelikož jde v konečném důsledku o nabývání nemovité věci.302 V praxi se lze s tímto problémem setkat u uzavírání smlouvy o výstavbě v domě s již existujícími jednotkami za účelem vybudování půdní vestavby novým stavebníkem, přičemž zmíněné dítě bývá vlastníkem či spoluvlastníkem jednotky například z důvodu dědění po svém rodiči. Omezená svéprávnost zletilé osoby, pokud to rozsah omezení dovoluje, obecně nebude sama o sobě důvodem pro vyloučení takové osoby z možnosti zavázat se smlouvou k výstavbě jednotek.303
V literatuře se nenachází jednoznačné stanovisko, zda by smluvní stranou mohl být svěřenský fond, respektive správně podáno, zda by se svěřenský správce mohl zavázat smlouvou o výstavbě na účet svěřenského fondu.304 Svěřenský fond nemá subjektivitu, jde o entitu bez právní osobnosti.305 Sám tak smluvní stranou být nemůže. Lze se však domnívat, že svěřenský správce se může v rámci plné správy a při obezřetnosti s ní související smlouvou o výstavbě na účet svěřenského fondu zavázat. Důvody, které k uvedenému závěru vedou, jsou následující.
Předně, do svěřenského fondu lze vyčlenit i ten majetek, který se zapisuje do veřejných seznamů. Právní úprava na tuto skutečnost reagovala306 a evidence takového majetku
300 DOBROVOLNÁ, Eva. In: SELUCKÁ, Markéta, Eva DOBROVOLNÁ a kol. Vlastnictví bytu, s. 26.
301 Dítě ve smyslu dosud plně nesvéprávného dítěte, jak jej chápe ustanovení § 898 ObčZ.
302 PSUTKA, Jindřich. In: KRÁLÍČKOVÁ, Zdeňka, Milana HRUŠÁKOVÁ, Lenka WESTPHALOVÁ a kol. Občanský zákoník II. Rodinné právo (§ 655-975): Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020. ISBN 978-80-7400-795-8, s. 901.
303 LOKAJÍČEK, Jan. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník,
s. 2871.
304 ELISCHER, David. In: DVOŘÁK, Jan, Jiří ŠVESTKA a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3, s. 183.
305 KOCÍ, Miloš. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 1012.
306 Jako vlastník věci je evidován správce, společně s poznámkou, že jde o svěřenského správce.
například v katastru nemovitostí dnes nečiní významnější potíže.307 Je-li tímto způsobem dovoleno do svěřenského fondu vyčlenit například jednotku, je žádoucí, aby nebyla právní úpravou omezena možnost správce svěřenského fondu na jeho účet sjednat smlouvu o výstavbě s předmětem vzniku jednotky nové či změny jednotky stávající. Druhý důvod, zcela praktický, odvisí od skutečnosti, že při nemožnosti uzavřít smlouvu o výstavbě svěřenským správcem na účet svěřenského fondu, by byla omezena možnost věcněprávní dispozice s jednotkami (ve formě nástavby, přístavby či stavební úpravy) v bytových domech, kde se jednotka vyčleněná do svěřenského fondu nachází. Takový závěr je v právních vztazích současného civilního práva nepřípustný a vytvářel by nerovnost mezi právy vlastníků jednotek.
Právní úprava vlastnictví bytů dle BytZ byla vystavěna na tom, že účastníky smlouvy o výstavbě jsou výhradně stavebníci.308 Vybrané pojmenování smluvních stran bylo kritizováno mimo jiné z důvodu, že se nekrylo s označením stavebníka dle stavebního práva.309 Existoval tak vedle sebe stejný pojem pro dva zcela odlišné subjekty (jeden z hmotného, druhý z procesního práva), navíc z rozličných právních odvětví (práva občanského, jako soukromého práva, a stavebního práva, jako práva veřejného).
Nejen z uvedeného důvodu přistoupila současná právní úprava k opuštění pojmenování smluvních stran smlouvy o výstavbě coby stavebníků, avšak bez náhrady. Zákon tak zmiňuje pouze strany, čímž má na mysli smluvní strany smlouvy.310 Pro zajímavost je vhodné doplnit, že pojem stavebník z občanského práva zcela nevymizel, když jej zákonodárce využil pro pojmenování smluvní strany věcného práva stavby. I v tomto případě je od počátku platnosti a účinnosti rekodifikace soukromého práva uvedený přístup (ze zcela stejného důvodu jako tomu bylo u smlouvy o výstavbě) zákonodárci vytýkán.311
Je však otázkou, jaké jiné pojmenování by mělo být zvoleno. Při výstavbě nového domu s jednotkami půjde výhradně o osoby, které mají za cíl stavět. Označení smluvní strany jako stavebníka vycházelo z této logické skutečnosti. Při provádění nástaveb, přístaveb
307 ZIMA, Petr. PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník, s. 1529.
308 Ustanovení § 17 odst. 1 BytZ.
309 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, s. 143.
310 SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 48.
311 ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Věcná práva v kostce, s. 67.
či stavebních úprav v domech s vymezenými jednotkami budou zpravidla smluvní strany označovány jako vlastníci jednotek. V neposlední řadě se nabízí pojmenování smluvních stran jako společníků, a to s odkazem na povahu smlouvy o výstavbě, coby zvláštního druhu společnosti občanského práva.312
Výběr poslední z uvedených možností by nejspíše nejlépe odpovídal současné koncepci smlouvy o výstavbě, omezil by potřebu kreativního přístupu k pojmenování smluvních stran v praxi. Laické a odborné veřejnosti by navíc přiblížil smlouvu o výstavbě právě jako institut, který je součástí společnosti občanského práva. V doktríně i praxi se však i nadále, a zřejmě ze setrvačnosti, používá převážně pojmu stavebník.313 Toto použití je potřeba z praktického hlediska uznat za přehledné alespoň u nástaveb jednotek pro odlišení nového subjektu budujícího jednotku od ostatních, dosavadních vlastníků jednotek v domě.
Smluvními stranami smlouvy o výstavbě budou vlastníci jednotek tehdy, půjde-li o podobu výstavby dle ustanovení § 1172 odst. 2 ObčZ, tedy o nástavbu, přístavbu nebo stavební úpravu (včetně vestavby)314 v dělené nemovitosti s již existujícím bytovým spoluvlastnictvím.315
V praxi se bude jednat prvně o případy, kdy například formou nástavby nebo vestavby bude počet jednotek v dělené nemovitosti navýšen vybudováním jednotky zcela nové. Subjektem majícím v úmyslu takovou jednotku vystavět a nabýt do vlastnictví (v této kapitole hovořme o stavebníku) může být jak osoba do bytového spoluvlastnictví dosud nezačleněná, tak i stávající vlastník jednotky. V druhém případě, kdy půjde pouze o změnu stávající jednotky například jejím rozšířením na úkor společných částí dělené nemovitosti, budou smluvními stranami výhradně vlastníci jednotek v domě.
312 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 67.
313 Například komentářová literatura v obecném výkladu ke smlouvě o výstavbě zde: NOVOTNÝ,
Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 896–901.
314 K vymezení a definicím těchto pojmů blíže v kapitole 3.2. této rigorózní práce.
315 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 41.
Právní teorie316 i soudní praxe317 se již za účinnosti právní úpravy vlastnictví bytů dle BytZ shodly na nutnosti uzavření smlouvy o výstavbě (v případě nástaveb, přístaveb či stavebních úprav u existujících jednotek) všemi vlastníky jednotek v domě bez výjimky. Tento přístup, který je vystavěn na čl. 11 odst. 1 Listiny,318 je aplikován i za současné právní úpravy.
Vlastníka jednotky, který odmítá smlouvu bez ohledu na jeho důvody uzavřít, byť by byl jediným nebo z hlediska podílů na společných částech zcela minoritním spoluvlastníkem, nelze k uzavření smlouvy nutit, a to ani žalobou na nahrazení projevu vůle.319 Výklad ve prospěch většinového rozhodnutí spoluvlastníků dělené nemovitosti v těchto otázkách nebyl připuštěn. Tím vzniká v praktických případech domů s vysokým počtem jednotek, a tedy smluv o výstavbě s vysokým počtem smluvních stran, značně složitá situace při realizaci záměru projektu zřízení či změny jednotek.320 Jediná osoba, ať záměrně nebo z důvodu své pasivity, tak může zablokovat vyjádřenou vůli podstatné většiny spoluvlastníků nemovité věci.
Z hlediska hospodářského může být tímto přístupem brzděn rozvoj bytové výstavby v zastavěných centrech měst, kde již neexistují volné plochy pro novou výstavbu, a naopak zde zpravidla existují starší budovy s potenciálem zvýšení či rozšíření o nové obytné prostory. Stejně tak může uvedenou možností zablokování výstavby utrpět v rovině hospodářské sám bytový dům, a tedy i jeho spoluvlastníci, jelikož jsou tyto vestavby a nástavby často spojovány s celkovou revitalizací starší domovní zástavby (zateplování budov, výstavby výtahů, rekonstrukce vnitřních prostor apod.). V neposlední řadě mohl mít shora popsaný přístup vliv na posun praxe v otázkách změny jednotek jejich slučováním či rozdělováním
316 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, s. 143.
317 Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 28. 11. 2013, sp. zn. 30 A 85/2013.
318 Jelikož jednotka dle ObčZ, jako nemovitá věc, zahrnuje byt a s ním spojený podíl na společných částech, je tento podíl, do něhož by bylo výstavbou zasahováno, jako vlastnictví součásti nemovité věci, chráněno Listinou. U jednotek vymezených dle BytZ je spoluvlastnický podíl na domě i spoluvlastnický podíl na pozemku samostatným předmětem vlastnického práva (bez možnosti samostatného převodu bez jednotky), proto požívá stejné ústavněprávní ochrany.
319 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 135.
320 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 41.
do institutu změny prohlášení vlastníka, ačkoli historicky byl definičně takový stavební zásah chápán jako součást úpravy smlouvy o výstavbě.321
Je otázkou, zdali by v konkrétních případech zřízení nebo změny jednotek v existujících bytových spoluvlastnictvích měl zákonodárce zvážit příklon k většinovému přístupu rozhodování o takových změnách, popřípadě k umožnění nahrazení projevu vůle vlastníka jednotky rozhodnutím soudu.
Proti takové případné změně legislativy a novému přístupu jednoznačně hovoří existence ochrany vlastnického práva čl. 11 odst. 1 Listiny a skutečnost, že uzavřením smlouvy o výstavbě dochází z právního hlediska k nakládání s věcí.322 Tomáš Dvořák ve svém zamyšlení dochází k závěru, že pokud by došlo k takovému zásahu do vlastnického práva menšinového spoluvlastníka, musel by stát (jako ten, kdo rozhodnutím o nahrazení projevů vůle do vlastnického práva menšinového vlastníka zasáhl) z veřejných prostředků takový zásah nahradit.323 To by bylo zcela neakceptovatelné.
Z jiného úhlu pohledu se nabízí příklad zřízení stavby na pozemku v podílovém spoluvlastnictví osob. Dle ustanovení § 1129 ObčZ rozhoduje o podstatném zlepšení, zhoršení či změně společné věci dvoutřetinová většina hlasů spoluvlastníků podle podílů. Ačkoli občanské právo je ve výkladu tohoto ustanovení zákona opatrné, ve stavebním právu lze nalézt závěr o potřebě dvoutřetinové většiny pro zcela nové vybudování stavby na pozemku ve spoluvlastnictví.324;325 K zásadnímu rozhodnutí o změně v charakteru společné věci tak dochází většinovým rozhodnutím. Při dostatečné soudní ochraně přehlasovaného spoluvlastníka a třeba i přísnější většině326 lze tento příklad jistě uvážit jako základ pro diskuzi nad změnou právní úpravy smlouvy o výstavbě.
321 K tomuto posunu i ke vztahu obou právních dokumentů podrobněji v kapitole 5.4. této rigorózní práce.
322 REMEŠ, Jiří. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník,
s. 1197.
323 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 135.
324 KÝVALOVÁ, Miroslava. In: MACHÁČKOVÁ, Jana a kol. Stavební zákon, s. 1141.
325 Nový stavební zákon předpokládá stejné většinové rozhodování ve věci zřízení stavby na pozemku ve spoluvlastnictví v § 187 odst. 4 věta první zákona č. 283/2021 Sb., (nový) stavební zákon.
326 Potřebnou většinu by bylo možno vytvářet významně vyšším poměrem hlasů spoluvlastníků, popřípadě ji svázat počtem vlastníků jednotek stavících se proti návrhu, počítaných tzv. podle hlav.
Další příklad, kdy k posunu směrem od přísného výkladu vyžadujícího nezbytný souhlas všech vlastníků jednotek k většinovému rozhodování skutečně došlo, se týká výtahů. Rozsudkem Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 26 Cdo 781/2013,327 byla výstavba výtahu na vnější fasádě domu soudem vyložena jako změna společné věci toho významu, že je k ní vyžadován souhlas všech vlastníků jednotek v domě.328 Novelou ObčZ č. 163/2020 Sb., však byla přístavba výtahu zařazena do změny prohlášení vlastníka dle ustanovení
§ 1169 odst. 2 písm. a) ObčZ vyžadující nadále pouze souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek.329 Cílem posunu bylo usnadnit přístavby výtahů k bytovým domům, což dokládá, že je takový posun v naší právní úpravě při kvalitním právním i ekonomickém zdůvodnění jistě možný.
Z komparačního hlediska pak lze upozornit na současnou právní úpravu na Slovensku, která právě u nástaveb a vestaveb v již existujících bytových spoluvlastnictvích dovoluje provedení výstavby na základě rozhodnutí dvoutřetinové většiny vlastníků jednotek.330 Tato úprava byla na Slovensku shledána dokonce ústavně konformní.331
V odpovědi na shora uvedenou otázku tak na jednu stranu nelze pominout ústavněprávní charakter ochrany vlastnictví. Tento důvod by však sám o sobě neměl postačovat k nerealizaci odborné debaty na téma posunu v právní úpravě vedoucí k hledání možností, jak uzavírání smlouvy o výstavbě v popsaných případech nástavby, přístavby či stavební úpravy v domech s jednotkami zjednodušit a vyhovět tak potřebám praxe. Za reálnou možnost danou k úvaze lze považovat nahrazení projevu vůle vlastníka jednotky rozhodnutím soudu za specifických okolností výstavby vedoucí ke zlepšení stavu společně dělené nemovitosti, popřípadě při současném zohlednění většinové vůle ostatních vlastníků jednotek (například podání žaloby všemi vlastníky jednotek jako nerozlučnými společníky).
327 Rozsudek NS ČR ze dne 16. 9. 2014, sp. zn. 26 Cdo 781/2013.
328 REMEŠ, Jiří. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník, s. 1198.
329 Důvodová zpráva k návrhu Novely č. 163/2020 Sb. uvádí: „V odstavci 2 se stanoví, při jakých změnách prohlášení se postupuje zjednodušeným způsobem a nevyžaduje se souhlas dotčených vlastníků. Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech – typicky půjde o přístavby výtahů […]“ (Důvodová zpráva k návrhu Novely č. 163/2020 Sb., k bodu 2 (§ 1169), s. 20).
330 Podrobněji v kapitole 7.2. této rigorózní práce.
331 Nález Ústavného súdu Slovenskej republiky ze dne 3. 7. 2013, sp. zn. PL. ÚS 110/2011.
4.3. Změna ve smluvních stranách smlouvy o výstavbě
Smluvní strana smlouvy o výstavbě se může změnit z obvyklých důvodů, jaké jsou v občanském právu známy. Předně má na postavení smluvních stran zásadní vliv mimovolní právní událost, jakou je například smrt fyzické osoby. Mezi právní jednání samotných smluvních stran připadající v úvahu (přičemž ne všechny lze využít, jak bude vyloženo níže) lze pak zařadit jednak standardní nástroje změny strany závazku (například postoupení smlouvy či postoupení pohledávky), k tomu však i postup vyvěrající z věcněprávních důsledků smlouvy o výstavbě, tedy převod vlastnického práva k nemovité věci či podílu na ní. Přiměřené použití ustanovení ObčZ o společnosti na právní vztahy založené smlouvou o výstavbě dále umožňuje využít pro změnu smluvní strany instituty smlouvám na první pohled nepřirozené, jako je vystoupení či vyloučení332 ze společnosti.
Jelikož výstavba je vždy dlouhodobý proces, není neobvyklé, že ke změnám ve smluvních stranách dochází. Tím dochází k řešení otázek právního nástupnictví, kterými je s ohledem na shora podaný přehled potřeba se zabývat konkrétně.333 Níže jsou změny ve stranách smlouvy o výstavbě vyloženy právě s důrazem na uchopení jejich právních následků.
4.3.1. Přechod práv a povinností
Je-li stranou smlouvy o výstavbě právnická osoba, která zanikne s právním nástupcem (jinými slovy dojde k její přeměně), přejdou práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě na jejího právního nástupce v souladu s příslušnými ustanoveními ObčZ.334 K zániku právnické osoby bez právního nástupce pak dochází zpravidla až po provedení její likvidace, popřípadě konkurzu v insolvenčním řízení, v nichž budou práva a povinnosti z uzavřené smlouvy o výstavbě vždy likvidátorem či insolvenčním správcem vypořádány.335 Není tak namístě obava z právního vakua způsobeného zánikem právnické osoby.
332 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví, s. 56.
333 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 82.
334 Ustanovení § 178 odst. 2 a 3, § 179 odst. 3 ObčZ.
335 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 135.
Smrtí fyzické osoby, navzdory obecnému předpokladu o zavázanosti dědice právními jednáními zůstavitele neosobní povahy,336 účast na smlouvě o výstavbě nepřechází, ledaže to bylo výslovně ujednáno.337 Uvedené pravidlo je upraveno přiměřeně použitelnou právní úpravou o společnosti. Norma je z povahy své hypotézy dispozitivní a lze tak doporučit ujednání odlišné. Smluvní strany smlouvy o výstavbě budou mít téměř vždy zájem na přechodu práv a povinností ze smlouvy na své dědice, a to zjevně kvůli převážně majetkové účasti na smlouvě s vidinou ekonomického zhodnocení svých vkladů nabytím vlastnického práva k jednotce.
Je-li smlouvou o výstavbě ujednána zavázanost dědice a jeho vstup na místo zůstavitele, nemůže dědic sám členství ve společnosti, tedy účast na smlouvě o výstavbě, předem odmítnout nebo jinak ukončit.338 Opačný názor zastává Zbyněk Pražák, když uvádí, že dohoda o vstupu dědice do práv zemřelé strany smlouvy nemůže takového dědice vázat.339 Uvedené Z. Pražák ve svém komentáři neopírá o konkrétní argument. Nicméně se zdá, že právě u smlouvy o výstavbě je tvorba takového závazku naopak žádoucí.
Nepřejdou-li práva a povinnosti na dědice, má dědic právo na jejich vypořádání,340 a tedy na vyrovnání majetkové hodnoty, kterou nenabývá. V poměrech smlouvy o výstavbě bude třeba k takovému kroku písemná forma (z důvodu dispozice s nemovitou věcí) a zřejmě i potřebná součinnost notáře, coby soudního komisaře.
4.3.2. Převod vlastnického práva
K převodu vlastnického práva během výstavby může dojít ve dvou odlišných situacích. Předně si lze představit převod spoluvlastnického podílu na společné nemovité věci před vznikem jednotek, tedy před dosažením takového stupně rozestavěnosti domu i bytu, s nimiž ObčZ v ustanovení § 1163 ve spojení s § 1174 odst. 2 ObčZ spojuje právní následky vzniku bytového spoluvlastnictví. V druhém případě půjde o převod vlastnického práva
336 MUZIKÁŘ, Martin. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník,
s. 1547.
337 Ustanovení § 2743 odst. 1 ObčZ.
338 LOKAJÍČEK, Jan. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník, s. 2894.
339 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví, s. 56.
340 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 86.
k již vymezené jednotce v bytovém spoluvlastnictví, v němž probíhá výstavba formou nástavby, přístavby či stavební úpravy. Závěry o přechodu práv a povinností při převodu uvedených nemovitostí jsou však pro oba případy stejné.
Za účinnosti právní úpravy vlastnictví bytů dle BytZ zazníval názor zejména Josefa Fialy341 i Tomáše Dvořáka,342 že k převodu práv a povinností ze smlouvy o výstavbě při převodu vlastnického práva k jednotce může dojít pouze novací závazku za souhlasu všech smluvních stran. Nedošlo-li by k němu, respektive k postoupení práv a povinností, závazek ze smlouvy o výstavbě by zanikl pro následnou nemožnost plnění.343 Od tohoto názoru se ještě pro tutéž právní úpravu odchýlila soudní praxe,344 když přechod práv a povinností ze smlouvy o výstavbě při převodu vlastnického práva k jednotce dovodila z ustanovení
§ 20 odst. 3 BytZ. Nutno podotknout, že s ohledem na zákonodárcovo gramatické pojetí normy
v uvedeném ustanovení BytZ se jednalo ze strany soudu o volný výklad uvedeného ustanovení.
V současné právní úpravě bytového spoluvlastnictví se co do přechodu práv a povinností při převodu jednotky na právního nástupce bohužel nelze opřít o výslovné ustanovení zákona. To lze považovat za legislativní nedostatek. Katastrální úřady budou i nadále v právním režimu bytového spoluvlastnictví vycházet z uvedené soudní praxe.345 Marek Novotný346 pak dovozuje přechod práv a povinností ze smlouvy o výstavbě při převodu jednotky z ustanovení § 1107 ObčZ. Je otázkou, zda uzavření smlouvy o výstavbě bude ze zápisu například podílového spoluvlastnictví v katastru nemovitostí ihned patrné. K přechodu práv a povinností ze smlouvy o výstavbě při převodu vlastnického práva však dojde nejspíše s odkazem na ustanovení § 1106 ObčZ.
4.3.3. Změna v osobě věřitele nebo dlužníka
Postoupení smlouvy, ve smyslu postoupení strany smlouvy dle ustanovení
§ 1895 a násl. ObčZ, bude u smlouvy o výstavbě umožněno podle způsobu aplikace
341 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice, s. 122.
342 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 135.
343 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, s. 145.
344 Rozsudek NS ČR ze dne 14. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4910/2016.
345 ŠUSTROVÁ, Daniela, Jaroslav HOLÝ a Martin RAŠKA. Katastrální vyhláška, s. 268.
346 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 68.
dispozitivního ustanovení § 2725 ObčZ. Obecně platí, že v případě osobního výkonu činností výstavby, tedy například výstavby prováděné svépomocí, nebude takové postoupení dovoleno.347 Při odlišném smluvním ujednání či při vyloučení tohoto ustanovení zákona pro konkrétní smlouvu o výstavbě, je možné se přiklonit k názoru, že postoupení smlouvy dovoleno bude.348 Dispozitivnost349 uvedeného ustanovení zákona znamená i možnost si oprávnění k postoupení smlouvy výslovně ujednat. Nezbytné však nejspíše bude takové smluvní ujednání doprovodit i ujednáním o povinnosti k věcněprávním důsledkům včetně převodu spoluvlastnického podílu na společné nemovité věci, na které výstavba probíhá.
Složitější k uchopení je možnost v právních poměrech výstavby postoupit pohledávku či převzít dluh. Aplikace těchto právních institutů bude na smlouvu o výstavbě významně omezená. Lze si jen stěží představit větší množství příkladů pohledávek či dluhů vznikajících ze smlouvy o výstavbě způsobilých k postoupení, respektive převzetí. Přesto je důvod se domnívat, že například pohledávka vzniklá při výstavbě nového domu s jednotkami spočívající v právu původního vlastníka pozemku na zaplacení ceny za převod spoluvlastnických podílů do spoluvlastnictví dalších smluvních stran,350 bude k postoupení způsobilá.
4.3.4. Ostatní způsoby ukončení účasti na smlouvě
Předně se nabízí dohoda všech smluvních stran o změně smlouvy například tak, že konkrétní účastník smlouvy smluvní vztah opustí.351 Spolu s tím je nezbytné sjednat věcněprávní převod spoluvlastnického podílu na společné nemovitosti určené k výstavbě, popřípadě též jiné vyrovnání práv a povinností.
347 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 84.
348 POKORNÝ, Tomáš. Smlouva o výstavbě 3. díl [online], dostupné
z: https://www.epravo.cz/top/clanky/smlouva-o-vystavbe-3-dil-102319.html.
349 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 69.
350 Pro tyto převody se ve smyslu ustanovení §§ 2717 a 2719 ObčZ použijí přiměřeně ustanovení
o koupi.
351 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 85.
Společník, tedy v konkrétním případě smluvní strana smlouvy o výstavbě, může ze společnosti vystoupit.352 Jedná se o zvláštní způsob ukončení účasti na smluvním vztahu navazující pojmově na výpověď smlouvy, a jde tedy o jednostranné a adresované právní jednání. Existence práva vystoupit ze společnosti současně nevylučuje alternativní aplikaci obecné úpravy zániku závazků (jako je například odstoupení od smlouvy popisované níže).353 Důsledkem takového jednání smluvní strany bude potřeba vypořádat vzájemná práva a povinnosti, zejména již poskytnutá plnění.354 Nutno podotknout, že bez individuální smluvní úpravy ve smlouvě o výstavbě, popřípadě v samostatných dohodách,355 bude vypořádání těchto vztahů dosti náročné. Zejména v okamžiku již právně vzniklých spoluvlastnických vztahů lze očekávat složité vypořádání podílů na společné nemovité věci.356 Je tak v zájmu smluvních stran zvážit individuální smluvní ujednání týkající se právní úpravy vystoupení smluvní strany, případně úplné vyloučení její aplikace.
Smluvní stranu smlouvy o výstavbě lze přiměřenou aplikací ustanovení ObčZ
o společnosti z výstavby rovněž vyloučit. Důvodem je primárně porušení společníkových (stavebníkových) povinností podstatným způsobem, nýbrž jím může být i jeho úpadek či zahájení insolvenčního řízení o majetku společníka na jeho návrh.357 Na rozdíl od vystoupení jde o nedobrovolný zánik závazku na straně odcházející smluvní strany, a to jednomyslným rozhodnutím všech ostatních smluvních stran.358 Jelikož po vyloučení smluvní strany ze smlouvy o výstavbě následuje opět dosti problematické vypořádání práv a povinností s odcházející smluvní stranou, je namístě zvážit sjednání odlišných ujednání či vyloučení aplikace právní normy. Na druhou stranu je třeba si uvědomit, že smlouva o výstavbě,
352 Tamtéž, s. 83.
353 DVOŘÁK, Tomáš. In: DVOŘÁK, Tomáš. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA
a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek VI. 2. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2021.
ISBN 978-80-7598-955-0, s. 396.
354 Ustanovení § 2741 ObčZ.
355 DVOŘÁK, Tomáš. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek VI., s. 396.
356 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 69.
357 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví, s. 56.
358 DVOŘÁK, Tomáš. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek VI., s. 400.
jako smlouva o vzájemném plnění,359 může v případném insolvenčním řízení jednoho ze společníků doznat různého právního osudu, na který je třeba při jejím uzavření myslet.360
Soudní praxí přímo rozhodovaný361 způsob změny smluvní strany smlouvy o výstavbě (vedoucí až k zániku závazku) je konečně odstoupení od smlouvy. Přestože se jedná o dovolený, jednostranný způsob ukončení účasti na tomto smluvním vztahu, jeho důsledky jsou pro naplnění smlouvy fatální. Každá ze smluvních stran je oprávněna jednotlivě od smlouvy o výstavbě odstoupit ve vztahu k jiné smluvní straně, s účinky jen mezi nimi. Odstoupení musí být samozřejmě učiněno výhradně ze zákonem stanovených či smlouvou sjednaných důvodů. Zásadním důsledkem takového odstoupení, byť jediné smluvní strany od smlouvy o výstavbě, je dle uvedeného soudního rozhodnutí nemožnost realizace výstavby. Nutno podotknout, že soud v daném případě posuzoval důsledky odstoupení, kdy předmětem smlouvy byla půdní vestavba. Tento závěr o nemožnosti realizace výstavby z důvodu odstoupení jedné strany smlouvy by nutně nemusel platit například v případě výstavby nového domu s jednotkami tzv. na zelené louce, zejména pak v okamžiku před převody spoluvlastnických podílů na pozemku.
4.4. Postavení společenství vlastníků jednotek
Společenství vlastníků jednotek není za obvyklých okolností smluvní stranou smlouvy o výstavbě. Z této zásady existuje výjimka, a to stav, kdy je SVJ výjimečně vlastníkem jednotky362 v dělené nemovitosti, pro jejíž správu samo vzniklo.363 Četnost takových případů však nebude vysoká.
Jako osoba odpovědná za správu domu a pozemku je SVJ pevně svázáno s bytovým spoluvlastnictvím.364 Z uvedeného plyne, že jediným druhem výstavby, jehož by se SVJ
359 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, s. 141.
360 Ustanovení § 253 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).
361 Rozsudek NS ČR ze dne 14. 9. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4910/2016.
362 Vlastnictví jednotky společenstvím vlastníků není zakázáno. Zákon s takovou variantou dokonce počítá, a to při hlasování na shromáždění, kdy se k hlasu SVJ jako vlastníka jednotky nepřihlíží (ustanovení § 1206 odst. 1 věta za středníkem ObčZ). Společenství vlastníků však musí dbát na to, aby vlastnictvím jednotky či výkonem vlastnického práva k ní nepřekročilo meze své omezené právní osobnosti.
363 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 66.
364 DVOŘÁK, Tomáš. In: DVOŘÁK, Jan, Jiří ŠVESTKA a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 3, s. 92.
mohlo jako subjekt práv a povinností účastnit, je zřízení nebo změna jednotek v domě s již existujícím bytovým spoluvlastnictvím (a současně založeným a vzniklým společenstvím vlastníků). Společenství vlastníků nelze založit za účelem výstavby domu, ani před vznikem bytového spoluvlastnictví v dělené nemovitosti.
Exkurz: Jako zajímavou vsuvku lze doplnit, že návrh nového zákona o vlastnictví bytů z roku 2006, který měl zcela nahradit BytZ, obsahoval v případě existence společenství vlastníků jeho účast na smlouvě o výstavbě namísto vlastníků jednotek, a to se souhlasem všech vlastníků jednotek.365 Koncept se neujal a do současné právní úpravy se nepromítl. Z dnešního pohledu působí taková konstrukce zvláštně, až zbytečně právně náročně.
Ač společenství vlastníků obvykle není smluvní stranou smlouvy o výstavbě, je nezbytné, aby se o jejím uzavření dozvědělo. Smlouva o výstavbě vždy obsahuje i prvky změny prohlášení vlastníka, respektive jejím uzavřením dochází ke změně prohlášení. Společenství vlastníků má v takovém případě ve smyslu ustanovení § 1220 ObčZ povinnost vyhotovit nové úplné znění prohlášení vlastníka a založit je do sbírky listin veřejného seznamu (katastru nemovitostí) i sbírky listin veřejného rejstříku (rejstříku společenství vlastníků jednotek).366 V praxi nebude časté, aby se SVJ o uzavření smlouvy o výstavbě dozvídalo adresovaným sdělením ze strany vlastníků jednotek, jelikož stranami smlouvy o výstavbě jsou všichni vlastníci jednotek, kteří jsou zpravidla i členy volených orgánů SVJ. Přesto by taková situace mohla zřejmě výjimečně nastat u společenství vlastníků řízených profesionálními předsedy bez vazby na členství v nich.
Podstatnou náležitostí smlouvy o výstavbě nového domu již od 1. 7. 2020367 nejsou stanovy zakládaného SVJ. Účinností novely ObčZ zde došlo k oddělení právních jednání směřujících ke vzniku bytového spoluvlastnictví na straně jedné, od právních jednání směřujících k založení a vzniku společenství vlastníků na straně druhé.368
Uzavřením smlouvy o výstavbě však mohou být vytvořeny podmínky pro nucený vznik SVJ v budoucnu. Jak bylo uvedeno v první části této rigorózní práce, povinné založení SVJ je vázáno na konkrétní počet jednotek a počet jejich různých vlastníků.369 Tím dochází
365 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, s. 144.
366 ZÍTEK, Adam. Společenství vlastníků jednotek, s. 135.
367 Po Novele ObčZ č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020.
368 ČÁP, Zdeněk. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 557.
369 Dle ust. § 1198 odst. 1 ObčZ platí, že musí být v domě vymezeno alespoň pět jednotek,
z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.
k zakotvení pravidla, podle něhož není zásadně možná existence bytového spoluvlastnictví
s více než pěti jednotkami ve vlastnictví různých vlastníků bez vzniku SVJ.370
Důvodová zpráva k Novele č. 163/2020 Sb.,371 i literatura372 z uvedeného pravidla dovozují výjimku, a to vznik bytového spoluvlastnictví dohodou podílových spoluvlastníků nemovité věci o vypořádání spoluvlastnictví rozdělením takové věci na jednotky.373 Ačkoli literatura v této souvislosti nezmiňuje smlouvu o výstavbě, je nasnadě, že i vznik bytového spoluvlastnictví výstavbou domu s více než pěti jednotkami a s více než čtyřmi smluvními stranami smlouvy o výstavbě (tedy budoucími vlastníky jednotek) bude takovou výjimkou z pravidla. Společenství vlastníků pak bude nuceně zakládáno až před prvním převodem vlastnického práva k jednotce dalšímu vlastníku. Časově není tento okamžik nijak omezen, a může se tedy stát, že SVJ nebude v bytovém spoluvlastnictví vzniklém smlouvou o výstavbě založeno i několik let.
Ačkoli je uvedený příklad zajímavou teoretickou konstrukcí, nebude obvyklé, aby v bytových domech s větším počtem jednotek vzniklých výstavbou nebylo SVJ zakládáno (byť by to nebylo podle zákona, jak je uvedeno výše, nutné). Všeobecně vzato je existence společenství vlastníků pro bytová spoluvlastnictví s větším počtem členů praktická i výhodná. V praxi tak lze očekávat, že vlastníci jednotek společenství vlastníků založí bez zbytečného odkladu poté, co bude jejich bytové spoluvlastnictví s vlastnictvím jednotek zapsáno do veřejného seznamu.
370 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 950.
371 Důvodová zpráva k návrhu Novely č. 163/2020 Sb., k bodu 29 a 30 (§ 1198 odst. 1 a 2), s. 31–32.
372 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 951.
373 Tamtéž, s. 951.
5. Obsah smlouvy o výstavbě
Povinné a současně podstatné náležitosti smlouvy o výstavbě zákon upravuje v ustanovení § 1170 odst. 2 ObčZ. Tyto náležitosti jsou formulovány v podobě minimálního požadavku374 na obsah smlouvy tak, aby mohl být naplněn předpokládaný účel závazku. S ohledem na přiměřené použití právní úpravy smlouvy o společnosti zákon dále podrobněji nestanoví například pravidla správy společné nemovitosti během výstavby a ponechává tuto úpravu právě na ustanoveních smlouvy o společnosti,375 respektive na relativně volném ujednání smluvních stran.
5.1.1. Náležitosti prohlášení vlastníka
Smlouva o výstavbě musí prvně obsahovat náležitosti prohlášení vlastníka. Zákonodárce tímto odkazem vhodně předchází duplicitní právní úpravě, kdy by u smlouvy o výstavbě byly znovu vyjmenovány věcněprávní prvky předmětu výstavby.376 Tyto prvky již pro účel vzniku jednotek konstitutivním zápisem do veřejného seznamu vyjmenovává ustanovení § 1166 ObčZ. Z něho tak bude třeba při přípravě textu smlouvy o výstavbě vycházet, přičemž půjde o použití v zásadě doslovné.
Smlouva o výstavbě podle tohoto ustanovení zákona upraví údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území. V případě vzniku jednotek výstavbou v právu stavby je třeba touto úpravou rozumět rovněž identifikaci práva stavby, ačkoli to zákon výslovně nestanoví.377 Údaje o jednotkách, tedy jejich pojmenování, označení, umístění a účel užívání, stejně jako určení a popis společných částí nemovité věci a určení velikosti podílů na společných částech, je v režimu smlouvy o výstavbě nového domu s jednotkami třeba chápat jako vymezení cíle výstavby. V této fázi smluvní strany rovněž vymezí, jaké společné části budou sloužit k výlučnému užívání konkrétnímu vlastníku jednotky (typicky balkony, sklepy,
374 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 88.
375 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1161 (dnes ustanovení § 1170), s. 859.
376 ČÁP, Zdeněk. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 491.
377 DOBROVOLNÁ, Eva. In: SELUCKÁ, Markéta, Eva DOBROVOLNÁ a kol. Vlastnictví bytu, s. 27.
parkovací stání). Posledně se vymezí věcná a jiná práva přecházející vznikem vlastnictví k jednotkám (a tedy i vznikem bytového spoluvlastnictví při výstavbě nového domu s jednotkami), na vlastníky jednotek.
K posledně uvedenému lze doplnit zajímavý postřeh. Mezi práva, která při vzniku vlastnictví tímto způsobem přecházejí, se řadí primárně (nikoli však výlučně) práva věcná, zapsaná dosud k pozemku v katastru nemovitostí. Nejčastěji se bude jednat o zástavní právo zajišťující například úvěr na nákup pozemku či financování výstavby domu. Při zápisu jednotek do katastru nemovitostí se tato práva uvedou nově u každé jednotky namísto dosavadní společné nemovitosti.378 Marek Novotný v jiné souvislosti379 doporučuje stavebníkům nového domu s jednotkami pro ochranu jejich práv během výstavby sjednat dle ustanovení
§ 2140 ObčZ vzájemné předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům na pozemku. Pakliže by takové předkupní právo stavebníci skutečně sjednali, a neomezili jeho časovou působnost jen do okamžiku vzniku jednotek (respektive do okamžiku vzniku bytového spoluvlastnictví dle ustanovení § 1174 odst. 2 ObčZ), mohlo by mít takové ujednání nepředpokládané důsledky v rovině vzájemných předkupních práv k jednotkám. Strany by tak měly tento aspekt při případném sjednání jakýchkoli věcných práv ke společnému pozemku vzít v potaz.
Jelikož se k prohlášení vlastníka povinně přikládají půdorysy všech podlaží a jejich schémata, platí taková povinnost i pro smlouvu o výstavbě.380 Smlouva o výstavbě tak bude vždy vyžadovat přílohy v podobě zakreslení plánovaného cílového stavu každého podlaží, přičemž smluvní strany budou v praxi kvůli zjednodušení zřejmě nejčastěji vycházet ze stavební projektové dokumentace. Navzdory textu zákona se lze domnívat, že nebude-li výstavbou v domě s existujícími jednotkami zasahováno do všech podlaží domu, bude postačovat přiložit ke smlouvě o výstavbě výhradně půdorysy měněných podlaží. Tento názor se opírá o skutečnost, že smlouva o výstavbě je v těchto specifických situacích i změnou prohlášení vlastníka, a tedy postačí v přikládaných schématech zobrazit výhradně změněný stav.
378 KABELKOVÁ, Eva. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník, s. 1254.
379 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 69.
380 DOBROVOLNÁ, Eva. In: SELUCKÁ, Markéta, Eva DOBROVOLNÁ a kol. Vlastnictví bytu, s. 28.
Jak podotýká Václav Filip,381 zákonodárce z ustanovení § 1166 ObčZ vypustil úpravu určení pravidel správy domu a pozemku a užívání společných částí, a to účinností Novely ObčZ č. 163/2020 Sb. Tato pravidla jsou stále v zákoně jako náležitost prohlášení vlastníka zachována, pouze jsou přesunuta do ustanovení § 1191 odst. 1 ObčZ. Půjde-li tak o výstavbu, kde dosud neexistuje SVJ,382 budou i pravidla správy domu a pozemku, užívání společných částí a určení osoby prvního správce383 povinnou součástí smlouvy o výstavbě.384 V této souvislosti se nabízí kritická otázka, zda by měla být tato pravidla součástí smlouvy o výstavbě znovu i v případě, jde-li o změnu či zřízení jednotek v dokončeném domě s existujícím bytovým spoluvlastnictvím bez vzniklého společenství vlastníků. Pro dané bytové spoluvlastnictví již taková pravidla budou z jiného právního důvodu (například z prohlášení vlastníka) existovat. Jejich úprava ve smlouvě o výstavbě by tak buď musela znamenat jejich opis, nebo změnu. S ohledem na text zákona se nicméně v takových případech nelze přiklonit k závěru, že by snad nebylo potřeba pravidla správy domu a pozemku a užívání společných částí ve smlouvě o výstavbě (znovu) obsáhnout.
5.1.2. Způsob úhrady nákladů výstavby
Náklady na výstavbu domu s jednotkami (popřípadě na zřízení nebo změnu jednotek výstavbou) nejčastěji zahrnují úhradu činností dodavatelů, s nimiž stavebníci uzavírají smlouvu o dílo na reálné zhotovení výstavby.385 Dále se mezi ně řadí náklady na pořízení společného pozemku, tedy i náklady na převody spoluvlastnických podílů na pozemku před zahájením výstavby mezi smluvními stranami navzájem.386 Náklad vytvářejí též práce a činnosti smluvní strany prováděné svépomocí, proto zákon nařizuje jejich ocenění.
381 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 37.
382 Společenství vlastníků jednotek může při výstavbě existovat výhradně při nástavbách, přístavbách
a stavebních úpravách jednotek v již existujícím bytovém spoluvlastnictví dle ustanovení
§ 1172 odst. 2 ObčZ, a to pouze v případě, že SVJ pro správu takové nemovitosti buď vzniklo dobrovolně nebo bylo založeno nuceně v souladu s pravidly ustanovení § 1198 ObčZ.
383 DVOŘÁK, Tomáš. Prohlášení vlastníka po první novele právní úpravy bytového spoluvlastnictví
v občanském zákoníku, Právní rozhledy, 2020, č. 13-14, s. 474.
384 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 38.
385 KABELKOVÁ, Eva. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník, s. 1258.
386 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 72.
Ujednáním způsobu úhrady těchto nákladů mají smluvní strany docílit vytvoření předvídatelného a zbytečným sporům bránícího387 rámce, v němž jsou mimo jiné stanoveny vklady smluvních stran peněžní či věcné povahy, případně ocenění vlastní činnosti.388 Uvedené pravidlo je třeba číst společně s ustanoveními o společnosti ohledně povinného uvedení vkladů společníků ve smlouvě. Ve spojení těchto dvou norem se jedná o kogentní pravidlo,389 na jehož přesném znění se smluvní strany ve smlouvě musí dohodnout.
Je zřejmé, že u výstavby prováděné v již dokončeném domě rozděleném na jednotky, nejčastěji v podobě půdní vestavby, bude toto ujednání zavazovat k úhradě veškerých nákladů výhradně nástavbu či přístavbu stavějícího stavebníka, popřípadě jednotku měnícího vlastníka. Nelze však vyloučit i jiný zcela individuální přístup vyvolaný konkrétní skutkovou situací.
Povinnosti smluvních stran ujednat si při výstavbě převody spoluvlastnických podílů na pozemku, respektive na nemovité věci, včetně specifik tohoto pravidla pro různé podoby výstavby,390 a zhodnocení této úpravy, se tato rigorózní práce věnovala již v části třetí a odkazuje se tak na výklad v ní podaný.
V obecné rovině je u této podstatné náležitosti třeba prvně upozornit na přiměřené použití ustanovení o kupní smlouvě pro převody spoluvlastnických podílů.391 Převody podílů na nemovité věci do podílového spoluvlastnictví jednotlivých smluvních stran tak budou v tomto smyslu úplatné,392 přičemž náklad na pořízení si takového podílu
387 DVOŘÁK, Tomáš. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek VI., s. 373.
388 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 89.
389 Tamtéž, s. 87.
390 Myšleny jsou následující formy výstavby: (i) výstavba nového domu s jednotkami, (ii) výstavba v rozestavěném domě, (iii) změna či zřízení jednotek v dokončené nemovité věci dosud nerozdělené na jednotky a (iv) změna či zřízení jednotek v dělené nemovitosti s existujícím bytovým spoluvlastnictvím.
391 Přiměřené použití se dovozuje z ustanovení § 2717 odst. 1 ObčZ ve smyslu vkladu společníka při použití ustanovení ObčZ o společnosti na smlouvu o výstavbě.
392 KABELKOVÁ, Eva. In: PETROV, Jan, Michal VÝTISK, Vladimír BERAN a kol. Občanský zákoník, s. 1259.
bude smluvně ujednán jako podstatná náležitost smlouvy o výstavbě (viz výklad v předchozím bodě této rigorózní práce).
Jak podotýká Eva Dobrovolná,393 zákonodárce přistoupil k vyjádření normy v ustanovení § 1170 odst. 2 písmeno c) ObčZ poněkud matoucím způsobem, když vybízí smluvní strany, aby ujednaly spoluvlastnictví k domu (který při výstavbě tzv. na zelené louce dosud ani neexistuje), respektive k pozemku, a přitom opomíjí jiné nemovité věci, v nichž může výstavbou jednotka vzniknout (například právo stavby). Zajímavostí je, že v ustanovení
§ 1171 ObčZ o uzavření smlouvy o výstavbě k rozestavěnému domu takový legislativní problém nevzniká. Nelze než zákonodárci doporučit tuto legislativní drobnost při nejbližší technické novele ObčZ napravit.
Velikost, respektive spíše vzájemný poměr spoluvlastnických podílů na společných částech se určí tak, aby po vzniku bytového spoluvlastnictví odpovídal předpokládanému podílu každého vlastníka jednotky na společných částech dělené nemovitosti.394 V daném případě tak smluvní strany musí zohlednit právní úpravu obsaženou v ustanoveních
§§ 1161 a 1162 ObčZ určující základní pravidla pro stanovení podílu vlastníka jednotky na společných částech. Tato pravidla (nejčastěji vycházející z výměry bytu) a dle nich stanovené podíly budoucích vlastníků jednotek je třeba před uzavřením smlouvy
o výstavbě promítnout rovněž do podílu stavebníka na nákladech výstavby.
Právní úprava nově (účinností ObčZ) reaguje na skutečnost, že se výstavba domů s jednotkami často v realitě drobně odchýlí od předpokládaného záměru. Odchylky se mohou fakticky objevit jak v bytech či nebytových prostorech, tak i ve společných částech dělené nemovitosti. Ustanovení § 1173 ObčZ výslovně upravuje zákonnou fikci řádného splnění výstavby, dojde-li k odchylkám nepatrným.395
Předně je třeba rozlišit odchylky nepatrné a větší než nepatrné. Bude-li výstavba vykazovat druhé z uvedeného, nebude možno využít zákonnou fikci k nápravě stavu.
393 DOBROVOLNÁ, Eva. In: SELUCKÁ, Markéta, Eva DOBROVOLNÁ a kol. Vlastnictví bytu, s. 28.
394 ČÁP, Zdeněk. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 491.
395 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 40.
Nesprávně provedenou stavbu bude třeba opravit,396 přičemž se mohou uplatnit mechanismy smluvního práva při nesplnění smlouvy. V praxi by zřejmě mohlo být uvažováno o takové větší než nepatrné odchylce v případě vybudované jednotky o zcela odlišné výměře bytu až v desítce metrů čtverečních oproti smluvnímu ujednání.
Odchylkou nepatrnou je takový od původního záměru odlišný stav, který dotčený spoluvlastník měl a mohl rozumně očekávat.397 Vodítkem pro tuto relativně neurčitou právní normu může být jak úprava dovolených zaokrouhlování výměr bytů v civilním právu (tento příklad uvádí Marek Novotný),398 tak hledisko veřejnoprávní, tedy kolaudace takové stavby bez potřeby nového stavebního povolení stavebním úřadem (uvádí jako příklad Zbyněk Pražák).399 Přihlédnout bude zřejmě možno též ke specifikům dané výstavby, obecným zvyklostem, stavební technologii400 či jiným objektivním skutečnostem. Subjektivní vnímaní daného vlastníka jednotky a jeho vlastní hodnocení výsledku výstavby naopak nebude pro určení rozsahu odchylky relevantní.
Smluvní strany mohou aplikaci zákonné fikce vyloučit vlastním smluvním ujednáním o dovolené, respektive nepatrné odchylce a o jejích důsledcích.401 Učiní-li tak, zákonná fikce se na ně nepoužije. Rozsah ujednání je v takovém případě jen na smluvních stranách a lze si tak představit ujednání odchylek navázaných na různé faktory (například odchylka v rozsahu desetin metrů čtverečních).
Dojde-li k výstavbě s nepatrnou odchylkou, ať v mezích sjednaných stranami či dle zákonné fikce, jde o splnění smlouvy o výstavbě. Důsledkem by měla být dohoda smluvních stran402 na úpravě vzájemných věcněprávních poměrů mezi nimi (například změnou poměrů podílů na společných částech nemovité věci s jednotkami), popřípadě i poměrů závazkových (například finanční vyrovnání), je-li taková úprava práv a povinností vzhledem k odchylce nezbytná.403
396 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví, s. 68.
397 Ustanovení § 1173 ObčZ.
398 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 903.
399 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví, s. 68.
400 ZÍTEK, Adam. Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku, Právní rozhledy, 2012, č. 8, s. 294.
401 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1164 (dnes ustanovení § 1173), s. 860.
402 NOVOTNÝ, Marek. Bytové spoluvlastnictví v NOZ (§ 1158 až 1222) ve srovnání se současnou úpravou vlastnictví bytů podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, Sborník Karlovarské právnické dny, 2013, č. 21, s. 65.
403 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 903.
Nastane-li mezi stranami spor o důsledky a o vypořádání vzniklých odchylek, může se dotčený vlastník jednotky obrátit na soud, aby o takové záležitosti rozhodl. Žalobu bude podávat dotčený spoluvlastník proti všem ostatním stranám smlouvy o výstavbě.404 V literatuře však nepanuje shoda na tom, jaký by měl být předmět takové žaloby. Zbyněk Pražák405 je názoru, že by žaloba měla směřovat výhradně na vypořádání důsledků odchylek nepatrných. Při nesplnění smlouvy o výstavbě (z důvodů odchylek větších než nepatrných), považuje žalobu za nepřípustnou. Opačně uvažuje Marek Novotný,406 když předkládá názor, že by se žaloba měla týkat výhradně odchylek vzniklých jako důsledek nesplnění smlouvy (tedy právě odchylek větších než nepatrných). Eva Kabelková407 nabízí třetí cestu, kdy primárně žalobu chápe jako žalobu na vypořádání vztahů z nepatrných odchylek, je však přesvědčena, že při odchylkách větších než nepatrných má soud rovněž rozhodnout
o jejich vypořádání.
Z představených názorů je třeba přiklonit se nejspíše k argumentaci Zbyňka Pražáka, a to z následujících důvodů. Předně systematicky vzato, lze předpokládat, že žaloba výslovně upravená v tomto ustanovení zákona by měla směřovat na ochranu subjektivních práv normovaných právě v tomto ustanovení zákona. Jsou-li těmito právy toliko odchylky nepatrné, není zde dán důvod k rozšíření předmětu soudního rozhodování i na jiné situace. Dále, není-li smlouva (myšleno nyní zcela obecně, bez ohledu na smluvní typ) splněna, právní řád upravuje standardní mechanismy pro poškozenou smluvní stranu, jak se domáhat například nápravy či náhrady takového porušení smlouvy. Není tak dán důvod upravit a aplikovat v poměrech smlouvy o výstavbě (při jejím nesplnění v důsledku odchylek větších než nepatrných) odlišný přístup. Konečně, aplikace soudní ochrany dle předmětného ustanovení i na odchylky větší než nepatrné, by neměla žádoucí efekt v motivaci smluvních stran snažit se o naplnění (splnění) smlouvy v souladu se sjednanými právy a povinnostmi.
Z uvedeného rozboru se tak podává jasnější obraz žaloby směřující výhradně na řešení sporů o důsledky vypořádání odchylek nepatrných, a to v případě, že nedojde k dohodě smluvních stran. Z procesního hlediska lze doplnit, že takové uchopení uvedené žaloby by současně nastavilo soudům meze jejich rozhodování, které by se v jednotlivých případech
404 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví, s. 69.
405 Tamtéž, s. 69.
406 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 903.
407 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 103.
nemohlo ubírat stranami nepředpokládaným směrem. Soudní praxe však dosud tyto otázky neřešila, bude tedy třeba na její praktický výklad ještě nějaký čas vyčkat.
5.3. Přiměřené použití ustanovení o společnosti občanského práva
Pro práva a povinnosti smluvních stran smlouvy o výstavbě se přiměřeně použijí ustanovení ObčZ o společnosti.408 Těmi jsou v tomto případě §§ 2716 až 2746 ObčZ upravující tzv. společnost občanského práva neboli současnou podobu societas, jak ji znalo již klasické římské právo.409
Rozsah přiměřeného použití uvedených ustanovení zákona na smlouvu o výstavbě je předmětem diskuzí.410 Právní úprava vlastnictví bytů dle BytZ takový zákonný odkaz neobsahovala, naopak vedla smluvní strany k úpravě některých záležitostí (na něž dnes tento zákonný odkaz dopadá) jako podstatných náležitostí411 smlouvy o výstavbě.412 Diskuze nad současnou právní úpravou se tak nevedou jen o přiměřenosti jejího použití, nýbrž i o vhodnosti takového zákonného odkazu vůbec. Například při výstavbě jednotek jejich změnou či zřízením v domě s již existujícím bytovým spoluvlastnictvím,413 tento odkaz v praxi naráží ze strany subjektů na odlišné chápání uzavíraného závazku. Obdobně, jak již bylo výše popsáno, je u každé formy výstavby ke zvážení aplikace vystoupení či vyloučení ze smlouvy. Na problematický rozsah přiměřeného použití je hledána odpověď v níže podaném rozboru.
408 Ustanovení § 1170 odst. 1 věta druhá ObčZ.
409 DVOŘÁK, Tomáš. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek VI., s. 367.
410 Lenka Engelová ve své rigorózní práci nabídla rozsáhlý kritický rozbor jednotlivých přiměřeně použitelných (i nepoužitelných) ustanovení ObčZ o společnosti pro smlouvu o výstavbě (ENGELOVÁ, Lenka. Bytové spoluvlastnictví: Srovnání právní úpravy vybraných institutů v zákoně č. 72/1994 Sb., a v zákoně č. 89/2012 Sb. Praha, 2013. Rigorózní práce. Univerzita Karlova v Praze, Právnická fakulta. Vedoucí práce JUDr. Jaroslav Oehm, s. 70–83).
411 Například úprava způsobu správy domu a pozemku, určení záležitostí vyhrazených ke společnému rozhodování nebo zastupování spoluvlastníků navenek dle ustanovení § 18 odst. 1 písm. e) BytZ.
412 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 91.
413 Ustanovení § 1172 odst. 2 ObčZ.
5.3.1. Rozsah přiměřeného použití
Společenskou smlouvou je jednak upravena povinnost ujednat si mezi smluvními stranami navzájem soupis vkladů, a to v písemné podobě. Uvedená povinnost v zásadě plynule navazuje na povinnost smluvních stran smlouvy o výstavbě ujednat si jako podstatnou náležitost i způsob úhrady nákladů výstavby dle ustanovení § 1170 odst. 2 písm. b) ObčZ. V praxi tak nebude s přiměřenou aplikací uvedeného ustanovení, i na něj navazujících ustanovení zákona o spoluvlastnictví k předmětům vkladů414 či ustanovení zákona o rozlišení vkladu vložením, dáním k užívání či požívání,415 větší problém. Takový písemný soupis, zahrnující i pozemek, pak bude přímo součástí smlouvy o výstavbě.416
Při přiměřené aplikaci práv a povinností společníků navzájem dle oddílu druhého zákonné úpravy společnosti je již třeba zvažovat relevanci konkrétních norem. Z těch významných lze zmínit jednak osobní výkon činnosti pro společnost.417 Dopadům tohoto ustanovení na možnost postoupit smlouvu třetí osobě byla věnována kapitola čtvrtá této rigorózní práce. Dále je zákonem výslovně upravena jakási forma povinnosti loajality vůči společnosti,418 respektive povinnosti jednání s péčí řádného hospodáře.419 Z uvedeného vyplývá navazující zákaz konkurence ve vztahu k činnosti společníka ve společnosti, o jehož použití na smlouvu o výstavbě lze ovšem významně pochybovat.420 Z logického, avšak i socioekonomického hlediska zřejmě nebude dán důvod zakazovat smluvní straně účast na jiných smlouvách téhož druhu. Naproti tomu zásadní a aplikovatelná je právní úprava podílení se společníka na ziscích a ztrátách společnosti.421 Smluvní strany smlouvy
o výstavbě by neměly opomenout, že jsou vázány povinností nést ztráty, pokud takové z činnosti při výstavbě vzniknou. Osobní závazek této povahy může být společně se solidární odpovědností za dluhy vzniklé ze společnosti (tedy ze smlouvy o výstavbě) odrazujícím prvkem pro uzavírání tohoto typu smluv.
414 Ustanovení § 2719 ObčZ.
415 Ustanovení § 2717 ObčZ.
416 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 68.
417 Ustanovení § 2725 ObčZ.
418 Ustanovení § 2726 ObčZ.
419 DVOŘÁK, Tomáš. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek VI., s. 383.
420 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví, s. 55.
421 Ustanovení § 2728 ObčZ.
Smluvní strany smlouvy o výstavbě mohou využít ustanovení zákona o správě společnosti. U výstavby nového domu s jednotkami se jmenování správce již v textu smlouvy o výstavbě422 stane užitečným nástrojem k vyjasnění jednání za společnost vůči třetím osobám. Na druhou stranu, u nástaveb v dělených nemovitostech bude tento přístup potlačován. Smluvní strany totiž nebudou nástavbu či přístavbu jednotek novým subjektem vnímat jako společný projekt. Avšak ani u těchto podob výstavby nelze z aplikace vyloučit kogentní ustanovení
o právu každého účastníka smlouvy o výstavbě na kontrolu hospodaření společnosti včetně nahlížení do účetních záznamů a žádání informací.423
Za značně diskutabilní je při přiměřeném použití považováno ustanovení § 2736 ObčZ
o solidární odpovědnosti za dluhy vůči třetím osobám. V konkrétních právních poměrech smlouvy o výstavbě byla položena otázka, zdali taková třetí strana může ze smlouvy, kterou s ní uzavřel jen jeden ze společníků (například smlouvy o dílo nebo smlouvy úvěrové), žádat primární plnění i po jiném ze společníků (například převzetí provedeného díla nebo úhradu splátky úvěru). Pavla Sýkorová424 podrobuje uvedenou otázku zajímavé a podrobné argumentaci o odlišení solidární odpovědnosti od ručení za společný dluh. Se současným poukázáním na nedostatky v legislativě dochází pro konkrétní aplikaci ustanovení § 2736 ObčZ ve spojení s ustanovením § 1170 ObčZ (tedy pro smlouvu o výstavbě) k závěru o primární zavázanosti výhradně toho společníka, který smlouvu se třetí stranou uzavřel.425 K obdobnému názoru se v podmínkách půdní vestavby přiklání na základě argumentu přiměřeného použití právní úpravy i Marek Novotný.426 S uvedenými závěry se lze v kontextu nástaveb, přístaveb či stavebních úprav jednotek ztotožnit. Na druhou stranu je zřejmě žádoucí, aby u výstavby tzv. na zelené louce v případě uzavření například úvěrové smlouvy se třetí osobou jmenovaným správcem společnosti, byly smluvní strany vůči takovému věřiteli vázány i pro primární plnění společně a nerozdílně. Opačný výklad u této podoby výstavby by totiž vedl k neúměrnému zatížení jmenovaného správce osobní odpovědností za veškerá plnění z uzavřených smluv. V tomto ohledu nelze než doporučit, aby u významnějších závazků uzavíraných se třetími osobami byli smluvními stranami takového závazku všichni společníci.
422 Ustanovení § 2731 ObčZ.
423 Ustanovení § 2735 ObčZ.
424 SÝKOROVÁ, Pavla. Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, s. 82.
425 Tamtéž, s. 82–83.
426 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 67.
5.3.2. Možnost vyloučit subsidiární právní úpravu a dopady takového ujednání
Naprostá většina ustanovení ObčZ o společenské smlouvě je pro použití ve smlouvě o výstavbě dispozitivní. Důvodová zpráva k ObčZ, a z ní vycházející právní nauka, zmiňují jen tři případy ustanovení zákona u společenské smlouvy mající donucující povahu.427
Všechna kogentní ustanovení společenské smlouvy dopadající na smlouvu o výstavbě jsou již rozebrána v předešlém bodě včetně jejich aplikačních problémů. Předně se jedná o ustanovení § 2716 odst. 2 ObčZ o soupisu vkladů do společnosti občanského práva, který je pro smlouvu o výstavbě zakotven i ve speciálním (a rovněž kogentním) ustanovení
§ 1170 odst. 2 písm. b) ObčZ.428 Obě uvedená ustanovení zákona tak smluvní strany musí aplikovat společně a ve smlouvě o výstavbě jim dostát. Dalším je ustanovení § 2735 ObčZ obsahující právo každé smluvní strany na kontrolu hospodaření společnosti. Ve třetím případě se pak jedná o ustanovení §§ 2736 až 2738 ObčZ upravující práva a povinnosti smluvních stran ke třetím osobám.429
Smluvní strany často přistoupí ke všeobecnému ujednání o vyloučení aplikace ustanovení o společnosti na smlouvu o výstavbě. Důvod, který je k tomu zřejmě vede, spočívá ve snaze předejít neočekávaným právním důsledkům ze závazku relativně náročného na uchopení, respektive prakticky často nepoužívaného. Takové ujednání nevyloučí aplikaci shora uvedených kogentních norem.430 Jeho negativním důsledkem pak může být absence konkrétní podpůrné právní úpravy ve zvláštní závazkové části ObčZ, která bude v případě potřeby logicky znamenat subsidiární použití zcela obecných ustanovení o závazcích nebo o právních jednáních.
Je tak namístě při tvorbě smlouvy o výstavbě vždy uvažovat o konkrétní, podpůrné a přiměřené aplikaci ustanovení ObčZ o společnosti, k vyloučení této aplikace přistupovat obezřetně a odůvodněně a vyloučenou právní úpravu nahradit odlišnými, pro danou smlouvu individuálními, ujednáními práv a povinností.
427 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1161 (dnes ustanovení § 1170), s. 859.
428 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 67.
429 Tamtéž, s. 68.
430 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 39.
5.3.3. Zhodnocení přínosů a záporů
Celkem vzato lze zákonný odkaz na přiměřené použití smlouvy o společnosti pro smlouvu o výstavbě vnímat kladně. Odpadá tím polemika, o jaký typ závazku se vlastně jedná, zda smlouva o výstavbě je, či není konkrétním smluvním typem řazeným mimo závazkovou část ObčZ, respektive zda je snad výstavba zcela samostatným závazkem. Zákonný odkaz rovněž významně zjednodušuje a zpřehledňuje samu legislativní úpravu smlouvy o výstavbě, která se nadále omezuje na normování skutečných odlišností u sdružení osob za účelem výstavby domu s jednotkami od jiných takových osobních sdružení. Obdobně lze za přínos považovat i navedení aplikační praxe na konkrétní subsidiární právní úpravu použitelnou pro případy, kdy smlouva o výstavbě tzv. mlčí.
Na druhou stranu je v konkrétních případech uvedený zákonný odkaz významně problematický. Prvně existují situace, kdy smluvní strany odkaz zcela přehlédnou, ve smlouvě o výstavbě se k němu svými ujednáními nevyjádří, ani svá práva a povinnosti odlišně neupraví. Tento v praxi stále méně častý jev, který nelze odstranit jinak než právní osvětou, může vést k přiměřené aplikaci významně problematických právních pravidel. Jako příklad poslouží pravidla o vystoupení a vyloučení smluvní strany, která mají v poměrech smlouvy o výstavbě závažné právní důsledky ve vypořádání vztahů,431 nebo pravidlo o vyloučení dědice smluvní strany z účasti na smlouvě, nebylo-li cíleně ujednáno jinak.
Za zásadně problematické je pak potřeba vnímat přiměřené použití ustanovení
o společnosti na výstavby dle ustanovení § 1172 odst. 2 ObčZ, tedy na nástavby, přístavby či stavební úpravy jednotek v již existujících bytových spoluvlastnictvích. Smluvní strany smlouvy o výstavbě v těchto případech nemají zájem na sdružení se, na společném vkládání prostředků, na společné odpovědnosti či ručení vůči třetím osobám, ani na společném nesení ztrát z takové výstavby. Smlouvu o výstavbě vnímají jako nástroj k transformaci dosud společného prostoru na věc v právním slova smyslu (na jednotku) a její prodej za úplatu. Společný účel, za kterým by bylo možno v takovém případě uvažovat o sdružení, je velmi omezený a je v zásadě naplněn úhradou dohodnuté ceny ze strany (nového) stavebníka ve prospěch vlastníků jednotek.432 Pro tuto formu výstavby by tak měl legislativně nastat zásadní odklon od přiměřeného použití ustanovení o společnosti, popřípadě významné omezení tohoto použití. Smluvní strany (v bytovém spoluvlastnictví často laici), které by nevěnovaly
431 Podrobněji kapitola čtvrtá této rigorózní práce.
432 Přičemž k úhradě této ceny dochází zpravidla po uzavření smlouvy, nikoli až po skončení výstavby.
dostatečnou pozornost všem zákonným ustanovením o společnosti, by v těchto případech
byly lépe chráněny před negativními, a zjevně nelogickými, důsledky uzavření smlouvy.
5.4. Vztah smlouvy o výstavbě a prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka jako ústřední dokument bytového spoluvlastnictví433 a nejčastější právní jednání vedoucí k jeho vzniku434 má nezbytné souvislosti a přímé dopady na právní vztahy ze smlouvy o výstavbě. Některým z těchto aspektů či vzájemným ovlivněním obou dokumentů byly v této rigorózní práci již věnovány samostatné výklady (například náležitostem prohlášení vlastníka jako podstatným náležitostem smlouvy o výstavbě nebo povinnosti SVJ zakládat změny prohlášení provedené i smlouvou o výstavbě do veřejného seznamu a veřejného rejstříku). V této kapitole je výklad soustředěn zejména na vzájemnou koexistenci obou právních jednání v již existujícím bytovém spoluvlastnictví, v němž dochází ke změnám.
Pakliže je bytové spoluvlastnictví založeno smlouvou o výstavbě, jsou ujednání smlouvy odpovídající náležitostem prohlášení vlastníka435 ujednáními přetrvávajícími i po zániku závazku ze smlouvy o výstavbě jejím splněním. Jedná se o ujednání věcněprávní povahy upravující základní právní vztahy v daném bytovém spoluvlastnictví. Přetrvávají tak po splnění smlouvy nadále, a to bez ohledu na osobu konkrétního vlastníka jednotky, respektive spoluvlastníka společných částí dělené nemovitosti. Ačkoli tato právě popsaná část smlouvy o výstavbě sama není prohlášením vlastníka, po dokončení výstavby se tak v praxi chová. Budoucí změny těchto věcněprávních ujednání (bývalé) smlouvy o výstavbě436 zjevně nebudou vyžadovat nové uzavření smlouvy o výstavbě všemi vlastníky jednotek v domě, nýbrž budou probíhat v zásadě postupem podle ustanovení § 1169 ObčZ. Tento závěr, ačkoli na první pohled popírá princip smluvního práva,437 je však jediný přijatelný, pakliže by nemělo docházet ke znevýhodnění spoluvlastníků odlišným přístupem
433 DVOŘÁK, Tomáš. Prohlášení vlastníka po první novele právní úpravy bytového spoluvlastnictví
v občanském zákoníku, Právní rozhledy, 2020, č. 13-14, s. 473.
434 DOBROVOLNÁ, Eva. In: SELUCKÁ, Markéta, Eva DOBROVOLNÁ a kol. Vlastnictví bytu, s. 33.
435 Ustanovení § 1170 odst. 2 písm. a) ObčZ.
436 Předpokládejme pro tento příklad standardní změny prohlášení jako jsou změny společných částí, nikoli změny či zřizování jednotek.
437 Totiž, že změnu smlouvy lze provést jen dohodou (všech) smluvních stran.
k nemovitostem rozděleným prohlášením vlastníka a k nemovitostem rozděleným smlouvou o výstavbě.
Smlouva o výstavbě je v nemovitosti již rozdělené na jednotky vždy právním důvodem změny prohlášení vlastníka.438 Náležitosti, které obsahuje podle ustanovení
§ 1170 odst. 1 písm. a) ObčZ, jsou v takovém případě základem oné věcněprávní změny v dělené nemovitosti. Za zmínku pro tyto případy stojí nenápadné, avšak v praxi zásadní právní pravidlo obsažené v ustanovení § 1169 ObčZ, které stanoví povinnost vyžádat si ke změně prohlášení písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva. Ten je třeba opatřit i v případě změny prohlášení výstavbou. V praxi se bude jednat nejčastěji o zástavního věřitele (banku) oprávněného ze zástavního práva zajišťujícího úvěr na nákup jednotky, avšak může jít i o osobu oprávněnou ze služebnosti.439 Doložení uvedeného souhlasu je vyžadováno rovněž ze strany katastrálních úřadů.440
Smlouva o výstavbě naopak není právním důvodem změny prohlášení vlastníka v případech sloučení či rozdělení dosavadních jednotek bez zásahu do společných částí či spoluvlastnických podílů všech vlastníků jednotek v dělené nemovitosti.441 Tento právní názor nebyl za právní úpravy vlastnictví bytů dle BytZ všeobecně uznáván. Existovaly výhrady k takové dispozici s jednotkami pouhou změnou prohlášení vlastníka bez uzavření smlouvy o výstavbě všemi spoluvlastníky dělené nemovitosti.442 Mezi základní argumenty patřilo jak legislativní uchopení ustanovení § 11 odst. 5 BytZ, tak i povaha smlouvy o výstavbě aplikující se na změny jednotek a změny spoluvlastnických podílů na společných částech (obojího se totiž sloučení či rozdělení jednotek dotýká). Tento právní názor byl však zejména praxí překonán. V současné době se ke sloučení či rozdělení jednotek, při kterém nedochází k zásahům do společných částí nebo ke změnám poměrů podílů na společných částech všem vlastníkům jednotek, uzavření smlouvy o výstavbě nevyžaduje.
438 DVOŘÁK, Tomáš. Změna prohlášení vlastníka podle nového občanského zákoníku, Právní rozhledy, 2013, č. 15-16, s. 553.
439 Tamtéž, s. 556.
440 Katastrální úřady uvedené vyžadují dokonce u zřízení či změny jednotek vymezených dle BytZ
(bod 5.5.2.1.3.1 písm. d) Návodu ČÚZK).
441 DVOŘÁK, Tomáš. Prohlášení vlastníka po první novele právní úpravy bytového spoluvlastnictví
v občanském zákoníku, Právní rozhledy, 2020, č. 13-14, s. 477.
442 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 133.
Postačí změna prohlášení dle ustanovení § 1169 ObčZ.443 Uvedený posun je logický
a lze jej jednoznačně přivítat.
5.5. Zřízení či změna jednotky vymezené podle BytZ za účinnosti ObčZ
Vznikem dichotomie jednotek v našem právním řádu účinností ObčZ444 vyvstala otázka právního uchopení vzniku nebo změny jednotek vymezených dle BytZ za účinnosti aktuální právní úpravy bytového spoluvlastnictví. S ohledem na přechodné ustanovení § 3063 ObčZ je vyloučeno, aby v jedné dělené nemovitosti existovaly jednotky obojího druhu, respektive, aby vedle sebe v jedné nemovitosti existovalo vlastnictví bytů dle BytZ a bytové spoluvlastnictví dle ObčZ.445
Předně, smlouva o výstavbě uzavřená ještě před nabytím účinnosti ObčZ, tedy před 1. 1. 2014, se v plném rozsahu i nadále řídí právní úpravou BytZ. Pro takovou smlouvu i nadále platí ustanovení §§ 17 až 19 BytZ, a to i po 1. 1. 2014.446 Kdyby do dnešního dne podle takto uzavřené smlouvy o výstavbě nebylo vlastnictví jednotek zapsáno do katastru nemovitostí, vznikne jejím splněním stále ještě vlastnictví bytů dle BytZ. Uvedený závěr plyne mimo jiné z obecných přechodných ustanovení § 3028 odst. 2 a odst. 3 ObčZ.447
Občanský zákoník výslovně dovoluje v ustanovení § 3028 odst. 3 ObčZ stranám smlouvy (smlouvy obecně, nikoli jen smlouvy o výstavbě) podřídit se svým ujednáním právní úpravě ObčZ. Tomáš Dvořák prezentoval názor, podle kterého mohou smluvní strany tímto způsobem před okamžikem, v němž by nastaly věcněprávní účinky smlouvy
o výstavbě, do ujednání o podřízení se režimu ObčZ zahrnout i přeměnu smlouvou sjednaného
443 DVOŘÁK, Tomáš. Změna prohlášení vlastníka podle nového občanského zákoníku, Právní rozhledy, 2013, č. 15-16, s. 555.
444 Dvojímu pojetí jednotky v našem právním řádu se podrobněji věnuje výklad u pojmu jednotka
v první části této rigorózní práce.
445 ČÁP, Zdeněk. In: In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek VI., s. 1448.
446 DVOŘÁK, Tomáš. Bytové spoluvlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku – 1. část, Právní rozhledy, 2018, č. 10, s. 344–345.
447 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 81.
a dosud nevzniklého vlastnictví bytů dle BytZ na bytové spoluvlastnictví dle ObčZ.448
S ohledem na uplynutí téměř deseti let od účinnosti ObčZ takový jev již nebude v praxi častý.
Naopak zcela běžně bude řešena situace, kdy má v současné době dojít ke změně jednotky vymezené původně dle BytZ nebo ke vzniku nové jednotky v domě s vlastnictvím bytů dle BytZ. Na okraj nutno podotknout, že jiný případ změny nebo zřízení jednotek dle BytZ výstavbou již není dle současné právní úpravy možný.449 V uvedeném případě se smlouva
o výstavbě, byť má jít o změnu právních poměrů jednotek dle BytZ, uzavírá dle ustanovení
§ 1172 odst. 2 ObčZ.450 Tento závěr přijaly i katastrální úřady, když v Návodu ČÚZK takový postup výslovně předvídají.451 Smluvní strany v těchto případech nemusejí co do svých práv a povinností k výstavbě sjednávat náležitosti smlouvy dle BytZ. Použije se na ně ObčZ, a to včetně přiměřeného použití ustanovení o společnosti.452
Uvedený závěr je však s ohledem na zmíněné přechodné ustanovení § 3063 ObčZ použitelný toliko na sjednání práv a povinností stran smlouvy o výstavbě závazkové povahy. Naopak u věcněprávních ujednání smlouvy o výstavbě (uzavírané po 1. 1. 2014 na zřízení či změnu jednotek dle BytZ) je třeba důsledně aplikovat právní úpravu vlastnictví bytů, a tedy BytZ. Bez ohledu na uzavření smlouvy dle ObčZ je tak nezbytné nejen vymezit jednotku, nýbrž i společné části (jako spoluvlastnický podíl na domě a spoluvlastnický podíl na pozemku) v souladu s právní úpravou vlastnictví bytů.
Vzniká zde tak z hlediska teoretického i praktického zajímavá, avšak zjevně nežádoucí právní situace, kdy smlouva o výstavbě uzavíraná v současných právních poměrech musí obsahovat ujednání obou úprav bytového práva. Ty jdou často proti sobě a kladou na adresáta právní normy takřka nesplnitelné nároky na formulaci konkrétních smluvních ujednání.
448 DVOŘÁK, Tomáš. Bytové spoluvlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku – 1. část, Právní rozhledy, 2018, č. 10, s. 345.
449 Vznik jednotky dle BytZ výstavbou nového domu s jednotkami na základě smlouvy o výstavbě uzavřené po 1. 1. 2014 již není možný.
450 DVOŘÁK, Tomáš. Bytové spoluvlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku – 1. část, Právní rozhledy, 2018, č. 10, s. 344.
451 Dle bodu 5.5.2.1.1.1 písm. b) Návodu ČÚZK vznikne vlastnické právo k jednotce dle BytZ vzniklé výstavbou formou střešní nástavby, přístavby nebo změnou stavby (vestavbou) po 1. 1. 2014 dle smlouvy o výstavbě uzavřené podle § 1172 odst. 2 ObčZ.
452 NOVOTNÝ, Marek. In: NOVOTNÝ, Marek, Josef HOLEJŠOVSKÝ a kol. Bytové spoluvlastnictví
a bytová družstva, s. 71.
Jako příklad uvedeného slouží otázka převodů či přechodů podílů na společných částech dělené nemovitosti, respektive na pozemku. Dle právní úpravy BytZ bylo nezbytné při zřízení či změně jednotky v domě na jednotky již rozděleném ujednat i převody spoluvlastnických podílů na pozemku tak, aby odpovídaly novému stavu.453 Obdobné ujednání se vyžaduje od smluvních stran smlouvy o výstavbě uzavírané v současnosti i ze strany katastrálních úřadů.454 Nicméně ustanovení § 1172 odst. 2 ObčZ, podle něhož se taková smlouva o výstavbě uzavírá (jak je uvedeno výše a jak je předpokládáno i katastrálními úřady), již od 1. 7. 2020 žádný takový převod neupravuje. Vyžaduje pouhé ujednání, či spíše stanovení změny podílů na společných částech dělené nemovitosti. Tento zjevný rozpor tak nutí smluvní strany smlouvy o výstavbě do textu smlouvy vkládat obě smluvní formulace (převádí se a ujednává se změna, nebo ujednává se změna převodem), aby požadavkům právního řádu dostály. Takový legislativní stav, z části zřejmě nechtěně vytvořený účinností Novely ObčZ č. 163/2020 Sb., je nepřijatelný a měl by být co nejdříve napraven.
453 Ustanovení § 21 odst. 3 věta druhá BytZ.
454 Bod 5.5.2.1.3.1 písm. a) Návodu ČÚZK.
6. Forma smlouvy o výstavbě
Zákon vyžaduje pro uzavření smlouvy o výstavbě písemnou formu, a to zvlášť vyjádřenou normou v ustanovení § 1170 odst. 3 ObčZ. Tento požadavek tak nevyplývá jen z obecného ustanovení § 560 ObčZ, dle kterého vyžaduje písemnou formu právní jednání při nakládání s věcným právem. Smlouva o výstavbě je totiž vedle věcněprávního jednání rovněž zvláštním typem smlouvy o společnosti, která písemnou formu obecně nevyžaduje.455 Proto zákon formuluje požadavek výslovně tak, aby předešel výkladovým pochybnostem u takto složeného právního jednání. Uvedené předejde rovněž situaci, kdy by se smluvní strany snažily jiná než věcněprávní ujednání v písemném textu vynechat a ponechat na ústní dohodě.
Písemná forma odpovídá též potřebě upravit smlouvou o výstavbě relativně komplexní soubor práv a povinností. Jak je uvedeno na konkrétním případě v části čtvrté této rigorózní práce, může mít smlouva o výstavbě jako vícestranné právní jednání velké množství smluvních stran. Písemná forma tak zajistí mimo jiné v duchu zásady právní jistoty přehlednost, srozumitelnost a určitost jednotlivých ujednání.456
Písemná forma je zachována i při jiné než listinné podobě uzavření smlouvy,457
a to zejména uzavřením elektronicky, jsou-li splněny požadavky ustanovení
§§ 561 a 562 ObčZ, případně dalších právních předpisů, na které odkazuje. Těmi se rozumí přímo použitelné nařízení eIDAS458 a jeho prováděcí zákony č. 297/2016 Sb. a č. 250/2017 Sb.459 Mezi zákonné požadavky patří mimo jiné projevy vůle stran uzavírajících smlouvu o výstavbě na téže listině. Bez ohledu na flexibilitu elektronického projevu vůle při právním jednání tak není akceptovatelné elektronické (nebo i listinné) vyjádření vůle smluvních stran samostatně.
455 KABELKOVÁ, Eva. In: KABELKOVÁ, Eva a Pavla SCHÖDELBAUEROVÁ. Bytové
spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, s. 82.
456 Tamtéž, s. 90.
457 DOBROVOLNÁ, Eva. In: SELUCKÁ, Markéta, Eva DOBROVOLNÁ a kol. Vlastnictví bytu, s. 27. 458 Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 910/2014 ze dne 23. 7. 2014 o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu
a o zrušení směrnice 1999/93/ES.
459 JANOUŠEK, Michal. In: LAVICKÝ, Petr a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1 až 654): Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022. ISBN 978-80-7400-852-8, s. 1796.
Smlouva o výstavbě je vkladovou listinou při zápisu práv do katastru nemovitostí. Ačkoli tak z hlediska občanského práva není žádána vyšší forma než písemná, v praxi bude pravidelně smlouva o výstavbě uzavírána s úředně ověřenými podpisy všech smluvních stran.460 Cílem tohoto postupu bude usnadnění průběhu katastrálního řízení, v němž nebude třeba prokazovat pravost podpisu smluvní strany jiným způsobem.461
Forma veřejné listiny pro smlouvu o výstavbě není zakázána a na základě zákonného pravidla vyjádřeného v ustanovení § 564 ObčZ462 ji mohou smluvní strany využít. Nelze ji však doporučit. Z praktických důvodů se tak v praxi zřejmě ani nestane, protože jen uzavření smlouvy v této formě by bylo nesmírně logisticky náročné, nehledě na formální obtíže následných změn právního jednání uzavřením dodatku v téže formě. Smluvními stranami takto zvolená forma by vedla k odstranění i zbylých prvků flexibility, které právní úprava v současné podobě nabízí.
6.2. Následky nedodržení písemné formy
Nedodržení písemné formy smlouvy o výstavbě smluvními stranami má za následek neplatnost právního jednání. Za účinnosti BytZ se jednalo vždy o neplatnost absolutní,463 a to vzhledem k tehdejšímu zákonnému pojetí neplatnosti.464 V současné právní úpravě půjde nejspíše o relativní neplatnost právního jednání, kdy lze absenci formy projevem vůle smluvních stran dodatečně písemně zhojit.465
Ačkoli by bylo možno uvažovat i nad aplikací argumentu, že věcněprávního účelu smlouvy o výstavbě nelze bez předepsané formy dosáhnout, čímž by bylo možno dospět k závěru o neplatnosti absolutní,466 je namístě se domnívat, že právě s přihlédnutím ke složenosti tohoto právního jednání a jeho významným závazkovým dopadům na smluvní
460 FILIP, Václav. Společenství vlastníků jednotek, s. 40.
461 Ustanovení § 7 odst. 2 KatZ ve spojení s ustanoveními §§ 63 a 64 KatV.
462 DVOŘÁK, Jan, Jiří ŠVESTKA, Michaela ZUKLÍNOVÁ a kol. Občanské právo hmotné. Svazek 1. Díl první: Obecná část. 2. aktualizované a doplněné vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2016. ISBN 978-80-7552-187-3, s. 163.
463 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 134.
464 Ustanovení. § 40 odst. 1 ObčZ 1964.
465 PRAŽÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví, s. 58.
466 HANDLAR, Jiří. In: LAVICKÝ, Petr a kol. Občanský zákoník I., s. 1865.
strany, nelze takto přísné pojetí neplatnosti přijmout.467 Po zcela praktické stránce je zřejmé, že bez písemné formy nebude možno výsledek výstavby (vlastnické právo k jednotkám) do veřejného seznamu zapsat. Nicméně uvážíme-li situaci, kdy smluvní strany ústní formou sjednají svůj záměr, postup, financování a zahájí praktické přípravy výstavby (například obstarání si úvěru nebo materiálu) ve formě jednotlivých plnění, je správným výkladem umožnit jim napravení absentující formy právního jednání konvalidací, spíše než prohlásit jejich dosavadní vzájemná plnění za plnění bez právního důvodu. Tento argument společně se zásadou, že na právní jednání je třeba hledět spíše jako na platné než jako na neplatné,468 pak podporuje právě závěr o relativní neplatnosti smlouvy o výstavbě pro absenci písemné formy.
V souvislosti s písemnou formou je potřeba závěrem poukázat na rozhodnutí soudní praxe,469 které pro konkrétní případ odhlédlo od požadavku důsledné písemné formy konkrétní zákonné náležitosti smlouvy o výstavbě. Uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR v právním prostředí úpravy vlastnictví bytů dle BytZ u nástavby nové jednotky v dělené nemovitosti konstatovalo platnost smlouvy o výstavbě i při absentujícím písemném ujednání o způsobu správy společných záležitostí smluvních stran a správy společné nemovitosti během výstavby.470 Z odůvodnění plyne, že tento přístup soud zvolil i s ohledem na neexistenci plurality subjektů v daném vlastnictví bytů a právě s přihlédnutím k předmětu smlouvy, tedy konkrétně k nástavbě jednotky. Současná právní úprava bytového spoluvlastnictví v zásadě uvedený závěr soudu kvituje a přenáší i do aktuálního zákonného textu. Občanský zákoník takové smluvní ujednání již jako podstatnou náležitost smlouvy o výstavbě nenařizuje471 a ponechává ji na úpravě přiměřeně použitelných ustanovení zákona o společnosti.472
467 Obdobně také DOBROVOLNÁ, Eva. In: SELUCKÁ, Markéta, Eva DOBROVOLNÁ
a kol. Vlastnictví bytu, s. 27.
468 Ustanovení § 574 ObčZ.
469 Rozsudek NS ČR ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 26 Cdo 1473/2012.
470 Tato náležitost smlouvy o výstavbě byla upravena v ustanovení § 18 odst. 1 písm. e) BytZ.
471 Správa společných záležitostí, respektive společné nemovitosti pro dobu během výstavby již není upravena jako náležitost smlouvy o výstavbě v ustanovení § 1170 odst. 2 ObčZ.
472 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1161 (dnes ustanovení § 1170), s. 859.
7. Komparační analýza
7.1. Odlišení od jiných smluvních typů
Smlouvu o výstavbě je nezbytné zásadním způsobem odlišit od jiných typů smluvních závazků, které upravuje ObčZ. Předně, sama smlouva o výstavbě není samostatným smluvním typem, respektive právní titulem zcela samostatného závazku, který by byl postaven na roveň například koupi nebo darování. Smlouva o výstavbě je dle aktuální právní úpravy zvláštním typem závazku zvaného společnost,473 jehož ustanovení v §§ 2716 až 2746 ObčZ se na smlouvu o výstavbě použijí přiměřeně.474 Předmětem závazku ze společnosti, a tedy za specifických podmínek i ze smlouvy o výstavbě, je sdružení osob na základě smlouvy za společným účelem. K němu mají všechny smluvní strany smlouvy o společnosti stejný poměr i na něm mají stejný zájem.475
Smlouva o výstavbě je dále nadána zvláštními věcněprávními účinky souvisejícími s jejím účelem. Ve smluvní praxi, tedy v textu smlouvy, se tato věcněprávní specifika projevují zejména ujednáním podstatných náležitostí dle ustanovení § 1170 ObčZ. Pakliže by smluvní strany uzavřely na výstavbu domu s byty jinou smlouvu než smlouvu o výstavbě, požadovaný věcněprávní důsledek spočívající ve vzniku nebo změně jednotek, by nenastal.476;477
Uvedená právní vymezení aplikující se na smlouvu o výstavbě je tak třeba vnímat
jako základní rozdíl v následujícím odlišení smlouvy o výstavbě od jiných smluvních typů.
Předmětem záměny se může na první pohled stát smlouva o výstavbě a smlouva o dílo. Smlouva o výstavbě není smlouvou o dílo a naopak, ačkoli právnímu laikovi se může předmět
473 Důvodová zpráva k návrhu ObčZ, k původnímu návrhu § 1161 (dnes ustanovení § 1170), s. 858.
474 Ustanovení § 1170 odst. 1 věta druhá ObčZ.
475 DVOŘÁK, Tomáš. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář. Svazek VI., s. 371.
476 NOVOTNÝ, Marek. In: SPÁČIL, Jiří, Michal KRÁLÍK a kol. Občanský zákoník III., s. 897.
477 ČÁP, Zdeněk. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA a kol. Občanský zákoník: Komentář.
Svazek III., s. 471.
jejich plnění zdát podobný.478 Z hlediska praktického není vyloučena podobnost ve výsledku obou smluvních typů ve skutečném světě. Oba smluvní typy mohou v obecné rovině strany dovést ke vzniku nové věci v právním slova smyslu. Každý ze smluvních typů tak však činí zcela odlišnými právními nástroji i odlišnou úpravou práv a povinností smluvních stran.
Podstatou závazku díla je vztah mezi zásadně dvěma smluvními stranami, zhotovitelem a objednatelem.479 Zhotovitel se zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele plnění (dílo) spočívající převážně ve své činnosti a objednatel se zavazuje dílo převzít a uhradit za dílo cenu.480 Práva a povinnosti smluvních stran jsou tak na rozdíl od smlouvy o výstavbě striktně rozděleny. Z hlediska praktické aplikace lze závazek ze smlouvy o dílo popsat jako zadání zakázky.
K záměně závazku díla se závazkem ze smlouvy o výstavbě dochází mimo jiné z důvodu, že smlouva o dílo v praxi skutečně nachází své uplatnění u výstaveb domů s jednotkami. Její použití je však v takových případech pouze odvozené od již uzavřené smlouvy o výstavbě a vztahuje se toliko na stavební činnost. Použití smlouvy o dílo na výstavbu domu s jednotkami je navíc dobrovolné.
Jako praktický příklad odlišení obou smluvních typů poslouží následující situace. Smluvní strany (stavebníci) uzavřou smlouvu o výstavbě nového domu s jednotkami, na jejímž základě se zaváží sdružit své vklady v podobě pozemku a peněžních prostředků za účelem výstavby domu s jednotkami třetím subjektem, který si na výstavbu objednají (smluvní strany se tedy nezaváží vystavět dům svépomocí). Stavebníci, popřípadě jimi jmenovaný správce,481 v postavení objednatele, teprve s takovým třetím subjektem, v postavení zhotovitele, uzavírají smlouvu o dílo, jejímž předmětem jsou stavební práce zhotovitele vedoucí ke stavbě domu s byty za úplatu. Vystavěním domu s byty tímto zhotovitelem dochází zpravidla ke splnění závazků z obou smluv. Splněním smlouvy o výstavbě dojde k nabytí vlastnických práv stavebníků k jednotkám a vzniku bytového spoluvlastnictví. Splněním smlouvy o dílo dojde ke vzniku nároku zhotovitele na úhradu
478 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (1. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 5, s. 135.
479 TINTĚRA, Tomáš. In: TINTĚRA, Tomáš, Pavel PETR a kol. Základy závazkového práva, s. 143.
480 ŠTANDERA, Jan. Smlouva o dílo v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013.
ISBN 978-80-7400-519-0, s. 2.
481 Ustanovení § 2731 ObčZ.
celé ceny provedeného díla. Zhotovitel se tak navzdory skutečnosti, že stavbu postavil
na svůj náklad a nebezpečí, vlastníkem jednotky nestane.
V případě provádění nástavby, přístavby nebo stavební úpravy v domě s již vymezenými jednotkami,482 dochází k prvotní myšlenkové záměně kupní smlouvy a smlouvy o výstavbě. Patrný je tento jev zejména u půdních vestaveb do již existujících domů s jednotkami, v nichž má být dosud společná část přebudována na novou jednotku, popřípadě u rozšiřování stávajících jednotek o prostory dosud společných částí.483
Vlastníci stávajících a nedotčených jednotek, kteří nemají v úmyslu stavební záměr sami realizovat a jsou žádáni stavebníkem (osobou, která má úmysl na základě smlouvy o výstavbě zřídit či změnit jednotku) o uzavření smlouvy, vnímají takovou smlouvu převážně jako smlouvu kupní.484 „Odprodávají“ přece svůj spoluvlastnický podíl. Tento závěr je zcela mylný, a to z důvodu, že podíl na společných částech není samostatnou věcí v právním slova smyslu, je součástí jednotky,485 a není tedy samostatně převoditelný.486
Koupě je závazkem mezi prodávajícím a kupujícím mající za cíl směnit peněžní prostředky (cenu) výhradně za věc v právním slova smyslu.487 Již tato teze ve světle uvedeného výkladu postačuje k odlišení obou smluvních typů. Je však otázkou, zdali by právo nemělo na společenskou situaci spočívající v odlišném právním vnímání shora popsaných a poměrně častých případů zřízení a změn jednotek reagovat.
Z podaného výkladu je zřejmé, že se tak nemůže při zachování základních atributů
obou právních institutů stát. Právní úprava smlouvy o výstavbě uzavírané dle ustanovení
§ 1172 odst. 2 ObčZ se de lege ferenda nemůže svým obsahem blížit koupi.
482 Tedy postupem dle ustanovení § 1172 odst. 2 ObčZ.
483 Jako příklad může sloužit rozšíření jednotky v přízemí domu o prostory s ním sousedící, například dosud společné kolárny či kočárkárny.
484 POKORNÝ, Tomáš. Smlouva o výstavbě 1. díl [online], dostupné
z: https://www.epravo.cz/top/clanky/smlouva-o-vystavbe-1-dil-102004.html.
485 Ustanovení § 1159 ObčZ.
486 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů a bytové spoluvlastnictví podle občanského zákoníku v České republice po rekodifikaci soukromého práva – základní otázky, STUDIA IURIDICA Cassoviensia, [online], s. 87.
487 TINTĚRA, Tomáš. In: TINTĚRA, Tomáš, Pavel PETR a kol. Základy závazkového práva: s. 37.
Aby totiž k takovému přiblížení obou institutů mohlo dojít, musel by být popřen základ jednoho (prodej věci v právním slova smyslu u koupě), nebo druhého (podíl na společných částech jako součást jednotky v bytovém spoluvlastnictví) institutu. Řešení uvedené otázky je tak třeba hledat spíše v propracovanější právní úpravě samotného institutu výstavby dle ustanovení § 1172 odst. 2 ObčZ a v jeho komplexnější a od typické smlouvy o výstavbě odlišnější právní úpravě.488
Při výkladu týkajícím se smlouvy o výstavbě nelze opomenout zahraniční srovnání. V daném kontextu je třeba upozornit, že jeho rozsah je úměrný omezené existenci právní úpravy smlouvy o výstavbě stricto sensu v zahraničních právních řádech. Jak uvádí Tomáš Dvořák, právní úpravu „smlouvy o výstavbě neobsahují právní úpravy vlastnictví bytů ve Francii, SRN, Rakousku, Nizozemsku, Ontariu, Québecu a Norsku […] a není obsažena ani ve Vzorovém zákone o kondominiu v USA.“489 Tato skutečnost je nutným omezením srovnání zkoumaného právního institutu se zahraničními právními úpravami. Přesto ve zkoumaných právních řádech lze provést alespoň základní komparaci se zahraničními přístupy vedoucími ke vzniku bytového spoluvlastnictví při výstavbě domu s byty odlišným způsobem.
Francouzská právní úprava je v tuzemské literatuře490 často dávána za příklad zrodu moderního institutu vlastnictví bytů v evropském kontextu. Konkrétně je zmiňováno dnes již zrušené ustanovení Art. 664 Code civil (francouzského občanského zákoníku) v jeho původním znění účinném mezi lety 1804 až 1938. Toto ustanovení, ač výslovně neupravovalo pravidla pro dělení budov,491 bylo legislativním základem pro takové právní
488 Například výrazné omezení přiměřeně použitelných ustanovení o společnosti, významnější odlišení smluvních stran (vlastníci jednotek a stavebník) a jejich práv a povinností.
489 DVOŘÁK, Tomáš. Výstavba jednotek podle zákona o vlastnictví bytů (2. část), Obchodněprávní revue, 2011, č. 6, s. 172.
490 PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 52.
491 Ustanovení Art. 664 Code civil upravovalo v zásadě pouze údržbu budov již fakticky rozdělených na byty, například pravidlo o společné údržbě hlavních stěn a střechy domu, nebo povinnost vlastníka ve vyšším patře starat se o schodiště k němu vedoucí z patra pod ním.
uvažování. V právním řádu dnešní Francie na ně navazuje již několikátý samostatný právní předpis, konkrétně zákon o spoluvlastnictví nemovitostí z roku 1965.492 Ačkoli tento zákon stojí samostatně, dovodila například Michaela Zuklínová, že se v zásadě jedná o součást Code civil.493 Ve francouzské odborné literatuře se lze pak setkat i s opačným názorem zahrnujícím významnou kritiku existence tímto způsobem oddělené právní úpravy vlastnictví bytů od občanskoprávního kodexu.494
Exkurz: Při pozorném čtení shora uvedeného je jistě namístě otázka, jak mohlo vlastnictví bytů ve Francii po více než století (1804 až 1938) fungovat bez jakékoli jiné právní úpravy než jediného ustanovení právního předpisu regulujícího navíc pouhý důsledek dělení nemovitostí. Pomineme-li francouzskou soudní praxi 19. století, která Code civil bezesporu dotvářela,495 je odpovědí na položenou otázku nízká četnost bytových vlastnictví ve Francii. Jak uvádí francouzská literatura,496 až do první světové války bylo možno setkat se s děleným vlastnictvím nemovitostí ve Francii prakticky jen ve dvou městech, navíc výhradně kvůli specifickým podmínkám v nich. Konkrétně v Grenoblu kvůli nedostatku stavební půdy způsobenému zeměpisným umístěním města mezi mokřady a v Rennes kvůli požáru města v roce 1720.497
Současná francouzská právní úprava spoluvlastnictví nemovitostí498 v děleném režimu, naposledy významně novelizovaná ke dni 1. 6. 2020,499 vychází z kombinace obligatorního a fakultativního přístupu. Základní premisou je povinná existence tohoto právního režimu ve všech nemovitostech (bytových domech) či jejich částech, které slouží k bydlení a byly rozděleny mezi více spoluvlastníků.500 Fakultativně pak zákon dovoluje použití
492 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
493 ZUKLÍNOVÁ, Michaela. O vlastnictví bytů (s úvahami o možné právní úpravě), Právník, 1994, č. 3, s. 212.
494 TOMASIN, Daniel. Appropriation et copropriété des immeubles bâtis: Colloque : Qu'en est-il de la propriété ? L'appropriation en débat, Droit et Ville, 2006, č. 61, Toulouse, s. 268–269.
495 Například Pavel Petr uvádí rozhodnutí francouzského kasačního soudu (Cour de Cassation) ze dne 5. 11. 1886 týkající se vztahů dělených nemovitostí a superficiální zásady (PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 52.)
496 MALAURIE, Philippe a Laurent AYNÈS. Les Biens. 4. vydání. Paříž: Defrénois - Lextenso éditions,
2010. ISBN 978-2-85623-154-8, s. 225.
497 Tamtéž v poznámce pod čarou č. 100, s. 225.
498 Volný překlad francouzskou legislativou používaného pojmu la copropriété des immeubles bâtis
(spoluvlastnictví postavených nemovitostí).
499 Francouzským právním předpisem: Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme
du droit de la copropriété des immeubles bâtis.
500 REBOUL-MAUPIN, Nadège. Droit des biens. 9. vydání. Paříž: DALLOZ, 2022.
ISBN 978-2-247-21525-6, s. 756.
na jiné než bytové nemovitosti, pakliže jsou splněny další podmínky spočívající například v neexistenci právnické osoby zajišťující správu takových budov.501 Zákonem je ve Francii rovněž předpokládáno dělení práva stavby.502
V dělených nemovitostech je následně předpokládán i vznik právnické osoby odpovědné za správu dělené nemovitosti označované ve francouzštině jako le syndicat des copropriétaires.503 Právní úprava, obdobně jako v České republice, rozlišuje společné části nemovité věci a upravuje i práva a povinnosti spoluvlastníků ke společné nemovitosti.504
Aby k existenci spoluvlastnictví dělené nemovitosti mohlo dle francouzského právního řádu vůbec dojít, musí být budova s byty nejdříve postavena.505 Z uvedeného pravidla tak a contrario vyplývá nemožnost uzavřít jakoukoli dohodu či smlouvu stavebníků o vzniku děleného spoluvlastnictví samotnou výstavbou, respektive vylučuje uzavření takového právního jednání s věcněprávními účinky před existencí samotné budovy s byty. Smlouvu o výstavbě či její obdobu ve francouzském právním řádu tedy nalézt nelze. Na tomto místě je vhodné pouze doplnit, že právním jednáním zakládajícím ve Francii spoluvlastnictví dělené nemovitosti je statut spoluvlastnictví (règlement de copropriété), v němž je nezbytné vymezit popis budovy s rozdělením spoluvlastnictví, společné části a práva a povinnosti spoluvlastníků například i včetně poplatkových povinností.506
Švýcarská právní úprava vlastnictví bytů je co do legislativního vymezení obsažena ve švýcarském občanském zákoníku,507 a co do obsahového je vystavěna na principu tzv. patrového vlastnictví (propriété par étages). Předmětem bytového spoluvlastnictví jsou zde vymezené celky, celá patra nebo jejich části, vyčleněná mezi spoluvlastníky společné nemovitosti. O vlastnictví tak, jak jej lze chápat v České republice, se však doslova nejedná.508
501 MALAURIE, Philippe a Laurent AYNÈS. Les Biens, s. 227.
502 Art. 1 (3) francouzského zákona o spoluvlastnictví nemovitostí z roku 1965.
503 MALAURIE, Philippe a Laurent AYNÈS. Les Biens, s. 240.
504 Tamtéž, s 231–237.
505 REBOUL-MAUPIN, Nadège. Droit des biens, s. 757.
506 Tamtéž, s. 763–764.
507 Úpravu lze nalézt mezi Art. 712a–712t švýcarského občanského zákoníku.
508 PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 88.
Vyčleněná patra či jejich části jsou totiž spoluvlastníkům udělena jako tzv. předmět výlučného práva (objet du droit exclusif),509 nikoli jako samostatné věci v právním slova smyslu.
Takto vyčleněny mohou být části nemovitosti, zahrnují-li byty, obchodní či jiné prostory. Naopak není připuštěno zahrnout části budovy, které jsou podstatné pro její zachování (obvodové stěny či střechu) nebo prostory sloužící k užívání i jiným spoluvlastníkům.510
Vznik švýcarského typu patrového vlastnictví je předně vázán na zápis do tamního katastru nemovitostí.511 Právní jednání, na základě kterého k takové změně věcných práv dochází, rozlišuje švýcarská právní úprava podle toho, zda je konkrétní nemovitá věc již ve spoluvlastnictví (pak se jedná o smlouvu o zřízení patrového vlastnictví), anebo zda je ve výlučném vlastnictví jediné osoby (pak se jedná o prohlášení tohoto výlučného vlastníka o vytvoření patrového vlastnictví).512 Uvedené právní jednání v obou případech vyžaduje vymezení zmíněných předmětů výlučných práv společně se spoluvlastnickým podílem na společné věci.513 Za zmínku stojí, že uvedená ustanovení švýcarského občanského zákoníku výslovně počítají s možností zřídit patrové vlastnictví i v právu stavby.514
Z popsané konstrukce právních vztahů se podává, že smlouva o výstavbě tak, jak ji chápe český právní řád, by byla ve švýcarském právním prostředí nemyslitelná. Patrové vlastnictví, navzdory svému názvu, vlastnický prvek, a tedy vymezení věci v právním slova smyslu v části budovy, neobsahuje. Z toho důvodu je ve Švýcarsku pojmově vyloučeno, aby bylo možno uzavřít jakýkoli závazek, který by při výstavbě budovy upravoval vznik bytů jako samostatných věcí.
509 Art. 712b švýcarského občanského zákoníku.
510 BRACONI, Andrea, Blaise CARRON a Pierre SCYBOZ. Code civil suisse et Code des obligations
annotés. 9. vydání. Basilej: Helbing Lichtenhahn, 2013. ISBN 978-3-7190-3040-7, s. 389–390.
511 Art. 712d (1) švýcarského občanského zákoníku.
512 Art. 712d (2) švýcarského občanského zákoníku.
513 BRACONI, Andrea, Blaise CARRON a Pierre SCYBOZ. Code civil suisse et Code des obligations
annotés, s. 390–391.
514 Art. 712d švýcarského občanského zákoníku.
Právní úprava vlastnictví bytů v Québecu,515 která je součástí tamějšího občanského zákoníku, vychází z rozdělení společné nemovité věci (včetně práva stavby)516 na jednotlivé části (fractions de copropriété), které jsou v tomto právním řádu samostatnými předměty právních vztahů a lze s nimi zcela nebo zčásti disponovat. Každá z těchto vyčleněných částí (jednotek) k sobě pevně váže spoluvlastnický podíl na společných částech nemovité věci v podobě zlomku, který k ní náleží.517 Zákon dokonce upravuje i části vymezené vlastníku jednotky k výlučnému užívání v obdobě tuzemské právní úpravy.518 Québecká právní úprava se tímto zjednodušeným náhledem tak do jisté míry podobá právní úpravě české.
Bytové spoluvlastnictví v Québecu vzniká výhradně uveřejněním prohlášení, kterým se dosavadní vlastnictví nemovitosti dělí na jednotky ve vlastnictví konkrétních osob.519 Jak uvádí komentářová literatura ke québeckému občanskému zákoníku, prohlášení o rozdělení vlastnictví na bytové spoluvlastnictví lze učinit jen pro nemovitou věc zahrnující budovu mající vystavěn alespoň plášť budovy tak, aby byla způsobilá pro zápis do katastrálních map.520 Nelze si tak ujednat smlouvu, na základě které by bylo možno výstavbou přímo nabývat vlastnická práva k bytům a zakládat bytové spoluvlastnictví. Postup u výstavby nové budovy spočívá nejdříve v jejím vystavění jako součásti pozemku, následně v uveřejnění prohlášení
o jejím rozdělení.
Toto právní jednání musí mít formu notářského ověření a mimo podpisů všech dosavadních vlastníků dělené nemovitosti obsahuje i projev vůle všech zástavních věřitelů, a dokonce i vlastníka pozemku, je-li spoluvlastnictví zakládáno v právu stavby.521 Snad jako zajímavost lze doplnit, že změna věcněprávní struktury bytového spoluvlastnictví v Québecu (dle tuzemské terminologie změna prohlášení) vyžaduje i spolupodpis právnické
515 Francouzsky la copropriété divise d’un immeuble; anglicky devided co-ownership of immovables.
516 Art. 1038–1040 québeckého občanského zákoníku.
517 Art. 1041 québeckého občanského zákoníku.
518 Art. 1047 québeckého občanského zákoníku.
519 Art. 1038 québeckého občanského zákoníku.
520 BAUDOUIN, Jean-Louis a Yvon RENAUD. Code Civil du Québec Annoté: Tome 1. Montreal,
Québec: Wilson & Lafleur Limitée, 2013. ISBN 978-2-89689-131-3, s. 1323.
521 Art. 1059 québeckého občanského zákoníku.
osoby odpovědné za správu domu a pozemku (syndicat), která jako obdoba českého společenství vlastníků vzniká povinně ihned po vzniku bytového spoluvlastnictví.522;523
7.2.4. Uniform Condominium Act v USA
Právní řád Spojených států amerických, jakožto federativní republiky, obsahuje v některých právních odvětvích zásadní úskalí spočívající v odlišném uchopení právní úpravy jednotlivými americkými státy. Tímto odvětvím je v USA i právo vlastnictví bytů.524 Potenciál vzájemně odlišných právních úprav by mohl být tak vysoký, že od počátku zavedení institutu kondominia do právního řádu USA lze pozorovat ohraničení právní úpravy federálními právními předpisy.
První výskyt kondominia lze v USA vysledovat teprve v roce 1961 přijetím National Housing Act. Jak uvádí americká právní nauka,525 byl tento zákon iniciátorem první vlny vzniku kondominiálních právních úprav jednotlivých států a do roku 1969 umožnil vlastnictví bytů v celých Spojených státech amerických. Vzhledem k potřebě vhodnější právní úpravy reagující zejména na mezery v National Housing Act ukázané v čase,526 byl v roce 1980 unifikační komisí527 vytvořen ve formě legislativního vzoru pro všechny americké státy Jednotný zákon o kondominiu (Uniform Condominium Act). Cílem unifikační právní úpravy, která je platná dodnes, bylo mimo jiné i vypracovat jednotné americké řešení, které by zákonodárné sbory jednotlivých amerických států mohly bez dalšího převzít do svých právních řádů.528
Základem právní úpravy kondominia dle Jednotného zákona o kondominiu (UCA) je existence jednotky (unit) jako samostatného předmětu právních vztahů, k němuž náleží spoluvlastnický podíl na společných částech (common elements). Právní úprava
522 Art. 1040 québeckého občanského zákoníku.
523 Pevnější svázanost vzniku a existence osoby odpovědné za správu domu a pozemku zahrnující nucené členství spoluvlastníků dělené nemovitosti se samotným vznikem bytového spoluvlastnictví (jako právě v Québecu) je dle Pavla Petra typickým znakem kondominia v jeho základní definiční podobě (PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 48).
524 Common law nepoužívá pojem vlastnictví bytů, nýbrž stejný institut označuje jako kondominium.
525 BENNETT, Donna S. Condominium Homeownership in the United States: A Selected Annotated Bibliography of Legal Sources. Law Library Journal, 2011, vol. 103:2, s. 264.
526 Tamtéž, s. 264–265.
527 National Conference of Commissioners on Uniform State Laws, známa také jako Uniform Law Commission.
528 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor, s. 7.
zná rovněž obdobu tuzemských společných částí sloužících k výlučnému užívání (limited common elements), za které považuje například balkony.529 Jako základní znak kondominia upravuje UCA též osobu odpovědnou za správu domu v podobě právnické osoby (unit owners’ association nebo jen association) s povinným členstvím vlastníků jednotek, vznikající nejpozději v den prvního převodu jednotky v kondominiu.530
Kondominium podle UCA vzniká prohlášením (declaration) učiněným jeho původcem,531 registrovaným u orgánu veřejné moci konkrétního amerického státu.532 Aby takové prohlášení mohlo být přijato, je vyžadováno (s výjimkou popsanou níže) stavební dokončení jednotek v dělené nemovitosti.533 Komentář k předmětnému ustanovení UCA dodává, že tato podmínka je zásadním prvkem ochrany nabyvatelů jednotek před jednáním původce prohlášení, který by jednotky před dokončením stavby vymezil, prodal, avšak nikdy nedostavěl.534
Výjimka nastíněná výše se týká developerské výstavby jednotek. Je připuštěno, aby za přísnějších podmínek spočívajících zejména v deponování peněžních prostředků od kupujících na úschovní účty či v předložení ověřených listin a záruk prokazujících dostatečnou kompetenci a finanční krytí k provedení výstavby, bylo možné vytvořit kondominium prohlášením developera ještě před stavebním dokončením budovy či jednotek v ní.535 Developerovi je tímto způsobem dovoleno angažovat na výstavbě konkrétního domu s jednotkami jejich budoucí vlastníky, výhradně však formou nabídky k prodeji a převodu takto právně vymezených, i když dosud fyzicky neexistujících jednotek.
Poslední uvedené se svým účelem a cílem vyznačuje jistou podobností s českou úpravou smlouvy o výstavbě. Nejedná se však o právní jednání stejného typu, jelikož stavebníkem domu s byty je stále výhradně developer. Budoucí vlastníci jednotek nemají možnost (ani povinnost) se do výstavby jakkoli zapojit. Jde tak spíše o nástroj ochrany spotřebitele v developerské výstavbě v USA, než o alternativní přístup k výstavbě domů s byty jejich budoucími vlastníky.
529 Sec. 2-108 UCA.
530 Sec. 3-101 UCA.
531 Sec. 2-101 UCA.
532 Sec. 5-102 UCA.
533 Sec. 2-101 UCA ve spojení se Sec. 4-120 UCA.
534 Komentář obsažený v právním předpise k Sec. 2-101 UCA, s. 37.
535 Sec. 5-103 UCA.
Ze shora podaného komparativního výkladu některých zahraničních právních úprav je zjevné, že smlouva o výstavbě je v mezinárodním srovnání zcela raritním právním institutem. Zahraničním právním řádem, který ji však upravuje, je v tomto případě alespoň právní řád slovenský. Důvod podobnosti je zcela zřejmý, český i slovenský právní řád vychází ze stejného základu, a to z právní úpravy osobního vlastnictví k bytům dle OsBytZ z poloviny
60. let 20. století, která již smlouvu vedoucí k výstavbě nových bytů obsahovala. Otázkou může být, do jaké míry se tato bývalá podobnost právních úprav zachovala i po rekodifikaci bytového spoluvlastnictví v České republice.
Vlastnictví bytů je na Slovensku upraveno zvláštním zákonem (nejedná se tak o součást hlavního občanskoprávního kodexu, občanského zákoníku), a to zákonem o vlastnictví bytů platném od 22. 8. 1993.536 Tento slovenský zákon vychází ze stejných legislativních návrhů, z nichž na počátku 90. let 20. století vycházel i český zákonodárce. I z toho důvodu je systematika zákona dosti podobná našemu bývalému BytZ, obsahově však slovenská právní úprava i nadále vychází z monistické teorie vlastnictví bytů537 (na rozdíl od BytZ, který vycházel z teorie dualistické).
Smlouvu o výstavbě upravuje slovenský zákon o vlastnictví bytů v části třetí a věnuje jí celkem dvě ustanovení §§ 21 a 22. Smlouvy o výstavbě se výrazně dotýká (jak je uvedeno vzápětí) i ustanovení § 14b odst. 2 písm. e) slovenského zákona o vlastnictví bytů upravující rozhodování vlastníků bytů a nebytových prostor.
Slovenská úprava je vystavěna na významném oddělení forem výstavby dle smlouvy
o výstavbě. Předně je slovenská úprava širší, když dovoluje uzavřít smlouvu o výstavbě na takové změny domu, které nezahrnují změny bytů či nebytových prostorů.538 Dále je však dle slovenského zákona důsledněji než dle českého ObčZ rozlišeno mezi výstavbou nového domu s jednotkami (tzv. na zelené louce) a výstavbou prováděnou nástavbou či vestavbou.
V prvém uvedeném případě právní úprava nevykazuje žádné specifické znaky,
které by se významně | odlišovaly | od české právní | úpravy. | Ve druhém | případě |
je však k nástavbám a | vestavbám | v bytových domech | přijat | liberálnější | přístup, |
536 Zákon č. 182/1993 Z. z., o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
537 PETR, Pavel. Vlastnictví bytů – kondominium, s. 32.
538 Ustanovení § 21 odst. 4 slovenského zákona o vlastnictví bytů.
když je dovoleno, aby o jejich realizaci rozhodla v souladu s ustanovením § 14b odst. 2 písm. e) slovenského zákona o vlastnictví bytů pouhá dvoutřetinová většina dosavadních vlastníků jednotek v domě. Jak uvádí Marek Valachovič,539 na Slovensku byla dlouhá léta vedena odborná diskuze nad tím, zda je k uzavření smlouvy o výstavbě na nástavbu či vestavbu potřebná jen ona většina, anebo podpis všech smluvních stran, či dokonce obojí. Konečné vyřešení těchto diskuzí na Slovensku přinesl až nález tamějšího ústavního soudu, který uznal za ústavně konformní výklad, kdy je zapotřebí souhlasu pouhé dvoutřetinové většiny.540 K tomuto závěru se soud přiklonil mimo jiné proto, že právní úprava vyžadující hypoteticky souhlas všech vlastníků jednotek v domě (jak je tomu v České republice) by dle názoru slovenského ústavního soudu v podstatě zabránila funkčnosti rozhodování v poměrech slovenského vlastnictví bytů nemožností dospět ke konsenzu, čímž by byl ohrožen samotný základ celého právního institutu.541
Slovenský zákonodárce sice v průběhu času tento čistě většinový přístup k rozhodování o uzavření smlouvy o výstavbě na nástavbu či vestavbu obohatil o jakési právo veta (nezbytný souhlas) vlastníků jednotek přímo sousedících se stavební úpravou,542 což se setkalo i s kritikou, že jde o postup zpochybňující rovnost hlasů, nicméně i tak lze koncept vnímat pozitivně. Je tím umožněn flexibilnější rozvoj bytových domů i zvýšení četnosti této formy výstavby vedoucí ke zvyšování počtu bytů v již zastavěných centrech větších měst.
Popsané právní úpravě důslednějšího rozdělení forem výstavby s odlišnými právy a povinnostmi odpovídá přístup ke smluvním stranám slovenské smlouvy o výstavbě. Slovenský zákonodárce v tomto směru pracuje s označeními smluvních stran důsledněji, když je třídí právě podle forem výstavby.543 Jedná-li se o výstavbu nového domu, smluvními stranami jsou stavebníci a jejich postavení je obdobné českým smluvním stranám ve stejném případě. Jedná-li se však o nástavbu či vestavbu do bytového domu s již existujícím bytovým spoluvlastnictvím, stojí na jedné straně smlouvy stavebník (nový subjekt) a na druhé straně
539 VALACHOVIČ, Marek. Vlastníctvo bytov. Bratislava: C. H. Beck, 2015. ISBN 978-80-89603-38-1, s. 120.
540 Nález Ústavného súdu Slovenskej republiky ze dne 3. 7. 2013, sp. zn. PL. ÚS 110/2011.
541 Z odůvodnění nálezu Ústavného súdu Slovenskej republiky ze dne 3. 7. 2013,
sp. zn. PL. ÚS 110/2011.
542 Například při nástavbě je nezbytný souhlas vlastníka jednotky v podkroví (ustanovení
§ 14b odst. 3 písm. e) slovenského zákona o vlastnictví bytů).
543 VALACHOVIČ, Marek. Vlastníctvo bytov, s. 116.
smlouvy dosavadní vlastníci jednotek.544 Tento přístup má zjevně pozitivní efekt
i na přehlednost první úpravy a pro aplikační praxi.
Slovenský zákon o vlastnictví bytů neobsahuje výslovný odkaz na přiměřené použití jiného typu závazku (sdružení či společnosti) jako subsidiární právní úpravy. To má vliv, stejně jako tomu bylo v české právní úpravě dle BytZ, na podstatné náležitosti smlouvy, které nuceně obsahují ujednání o právech a povinnostech stran během výstavby,545 respektive určení osoby oprávněné smluvní strany zastupovat navenek.546
Celkově lze právní úpravu smlouvy o výstavbě Slovenské republiky zhodnotit jako uspokojivou. Ačkoli je na první pohled zřetelné, že celý zákon trpí dosud nerealizovanou rekodifikací soukromého práva na Slovensku,547 odlišení výstavby v její „čisté podobě“ od nástaveb a vestaveb nejen označením stran, avšak i odlišným uchopením jejich práv a povinností, je krokem správným směrem. Bylo by vhodné zvážit aplikaci této slovenské zkušenosti i na nástavby, přístavby a stavební úpravy podle smlouvy o výstavbě v České republice, pakliže by byla debata o drobné přeměně tohoto právního institutu zahájena.
7.3. Odlišení od hlavních způsobů výstavby domů s byty
Závěrem celé této rigorózní práce je namístě stručné srovnání vyložené právní úpravy smlouvy o výstavbě s jinými způsoby, kterými lze dosáhnout uspokojování zejména bytové potřeby výstavbou nových domů a bytů.
Je notorietou, že bytový fond v České republice je dlouhodobě poddimenzovaný, poptávka po bytech převyšuje jejich nabídku i počet, a to zejména ve větších městech. Tento trend je rovněž jedním z důvodů pro dlouhodobý růst cen bytů a jejich nadhodnocení. Výstavba domů s jednotkami na základě smlouvy o výstavbě je způsobem, jak tuto poptávku uspokojovat vznikem nových objektů k bydlení. Jak bylo v této rigorózní práci průběžně uváděno, četnost jejího využití však není u veřejnosti z různých důvodů, které byly touto prací
544 Tamtéž, s. 117.
545 Ustanovení § 22 odst. 5 slovenského zákona o vlastnictví bytů.
546 Ustanovení § 22 odst. 1 písm. e) slovenského zákona o vlastnictví bytů.
547 Například ustanovení § 21 odst. 1 věta druhá slovenského zákona o vlastnictví bytů upravující výslovně možnost fyzické i právnické osoby být stavebníkem je známkou celkové občanskoprávní úpravy vycházející stále ze základu právních předpisů vzniklých v dobách veřejnoprávní regulace v občanskoprávních vztazích. V České republice takového ustanovení v občanském právu již potřeba není, ačkoli platí totéž.
zkoumány, vysoká. Nabízí se tak otázka, jaké jiné formy výstavby uspokojující bytové potřeby se v právním řádu nabízí a jaké jsou jejich výhody či nevýhody právě oproti smlouvě o výstavbě.
Zakládání bytových družstev548 za účelem výstavby objektů k bydlení má na rozdíl od výstavby dle smlouvy o výstavbě zcela odlišný základ uspokojování bytové potřeby. Družstevní bydlení není zásadně postaveno na principu vlastnictví bytů. Osoby, a to alespoň tři,549 se v tomto právním režimu sice také sdružují, nicméně účelem jejich sdružení není výstavba, nýbrž založení právnické osoby obchodně-korporátního typu (bytového družstva). Tato právnická osoba má zajistit bytové potřeby sdružených osob, coby jejích členů.550 Bytové družstvo je následně subjektem právních vztahů v bytové výstavbě namísto svých (nejen zakládajících) členů. Zpravidla obstará pozemek a peněžní prostředky (buď z vkladů členů nebo částečně úvěrem) a vystaví dům s byty, jako součást pozemku.
Družstevní byt, jak jej upravuje zákon,551 nemusí z pohledu věcných práv existovat jako věc v právním slova smyslu. Na druhou stranu není taková možnost vyloučena,552 je tedy z pohledu věcných práv možné setkat se v praxi jak s družstevními byty vymezenými jako jednotky, tak s byty bez věcněprávního rozměru. Jinými slovy, není zakázáno, aby v družstevním bydlení vzniklo bytové spoluvlastnictví, byť se vzhledem k tomu, že jediným vlastníkem všech jednotek bude bytové družstvo, o spoluvlastnictví v pravém slova smyslu nejedná.
548 V této části výkladu je pozornost směřována výhradně k bytovým družstvům zakládaným podle současné právní úpravy. Specifika tzv. stavebních nebo lidových bytových družstev upravená zák. č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů, jsou s ohledem na komplexnost dané problematiky ponechána stranou.
549 Ustanovení § 552 odst. 2 ZOK.
550 ŠTENGLOVÁ, Ivana. In: ČERNÁ, Stanislava, Ivana ŠTENGLOVÁ, Irena PELIKÁNOVÁ a kol. Právo obchodních korporací. 2. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2021. ISBN 978-80-7598-991-8, s. 481 a s. 527.
551 Ustanovení § 729 ZOK.
552 CILEČEK, Filip. In: ŠTENGLOVÁ, Ivana, Bohumil HAVEL a kol. Zákon o obchodních korporacích: Komentář. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020. ISBN 978-80.7400-799-6, s. 1252.
Zdali vznikne v konkrétním družstevním bydlení vlastnictví bytů, odvisí od účelu, za kterým bylo bytové družstvo založeno. Předně, bylo-li založeno nejen za účelem výstavby domu, avšak i následného dlouhodobého zajišťování bytových potřeb členů družstva, ke vzniku vlastnictví bytů nedojde. Členové bytového družstva nebudou mít možnost nabýt družstevní byty do svého vlastnictví. Na druhou stranu, bylo-li bytové družstvo založeno čistě za účelem výstavby domu s byty, pak po vypořádání všech dluhů vůči třetím osobám, případně po rozhodnutí členské schůze, nebude zpravidla nic bránit vzniku jednotek konstitutivním zápisem do katastru nemovitostí na základě prohlášení bytového družstva.553
Druhý z příkladů připomíná postup podle smlouvy o výstavbě. Pakliže má dojít k jejich komparaci, jsou na první pohled zřetelné výhody i nevýhody popsaného postupu. Za zásadní výhodu družstevní výstavby oproti smlouvě o výstavbě lze považovat omezenou odpovědnost osob, které se za tímto účelem sdruží. Bytové družstvo vzniká jako právnická osoba, na jejíž účet a odpovědnost je výstavba prováděna. Případná finanční tíseň při výstavbě, vedoucí třeba až k úpadku, členy bytového družstva ohrozí jen nepatrně (zejména ztrátou jejich vkladů). Plná odpovědnost za dluhy bytového družstva na ně však nedopadá.554 Na druhou stranu jsou zásadní nevýhodou takového postupu transakční náklady významně převyšující obdobné typy nákladů u smlouvy o výstavbě. Namátkou se bude jednat o náklady na právní a účetní služby při založení bytového družstva, při jeho správě, avšak i při likvidaci, dále o soudní poplatek za zápis bytového družstva do obchodního rejstříku555 a v neposlední řadě o daňovou povinnost556 ve vztahu k rozdělení likvidačního zůstatku při zániku bytového družstva. Mezi výhody smlouvy o výstavbě pak bude mimo zmíněné patřit také větší autonomie rozhodování o skutečné podobě výstavby domu a jednotek, stejně tak jako právní jistota, že k nabytí vlastnictví k jednotce dojde (bytové družstvo může v průběhu výstavby změnit svoji vůli a jednotky následně do vlastnictví svých členů nepřevádět).
Závěr tohoto srovnání se tak nabízí v obdobném duchu, jak uvádí Markéta Selucká, a tedy, že je to smlouva o výstavbě, která je právně bezpečným způsobem, jak vybudovat jednotky ve vlastnictví sdružených osob.557 Lze doplnit, že bez zbytečných nákladů.
553 Ustanovení §§ 1163 a 1166 ObčZ.
554 ŠTENGLOVÁ, Ivana. In: ČERNÁ, Stanislava, Ivana ŠTENGLOVÁ, Irena PELIKÁNOVÁ
a kol. Právo obchodních korporací, s. 504.
555 Položka 11, bod 1 písm. b) Sazebníku poplatků, Příloha k zák. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích.
556 Ustanovení § 36 odst. 2 písm. f) zák. č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.
557 SELUCKÁ, Markéta a Romana PETROVÁ. Vlastnictví bytu. Brno: Computer Press, 2006.
ISBN 80-251-1115-6, s. 14–15.