Právnická fakulta Masarykovy univerzity
Právnická fakulta Masarykovy univerzity
Xxxx Xxxxx a právní věda
Katedra občanského práva
Výstavba bytových domů na základě smlouvy o výstavbě a smlouvy o dílo dle občanského
a obchodního zákoníku
Xxxxxx Xxxxxxxxxx 2010/2011
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: „Výstavba bytových domů na základě smlouvy o výstavbě a smlouvy o dílo dle občanského a obchodního zákoníku“ zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.
..............................................................
Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Tímto bych chtěla poděkovat za velkou podporu a pomoc své rodině, XXXx. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxx a zejména xxxx. XXXx. Xxxxxx Xxxxxxx, XXx. za vedení mé práce, za jeho vstřícný přístup a cenné rady.
OBSAH
1 Bytový dům, bytová výstavba a pojmy související 8
1.1 Bytové domy dříve a nyní 8
2.1.1 Vývoj bytového vlastnictví 12
2.1.2 Bytové vlastnictví de lege lata 12
2.2 Současná úprava smlouvy o výstavbě 15
2.2.1 Subjekty smlouvy o výstavbě 16
2.2.2 Náležitosti smlouvy o výstavbě 17
3.1 Smlouva o dílo v režimu občanského zákoníku 22
3.1.1 Náležitosti smlouvy o dílo 23
3.2 Smlouva o dílo v režimu obchodního zákoníku 32
3.2.1 Náležitosti smlouvy o dílo v režimu obchodního zákoníku 33
4 Vlastnická práva u jednotlivých smluvních typů 44
4.1.1 Před zahájením výstavby 45
4.1.2 Zahájení výstavby až do fáze rozestavěné stavby 47
4.1.3 Od rozestavěné budovy až po užívání dokončené stavby 49
4.1.4 Využití smlouvy o výstavbě v pozdějších etapách 51
4.2.1 Úprava vlastnického práva u smlouvy o dílo v režimu občanského zákoníku
..................................................................................................................... 53
4.2.2 Úprava vlastnického práva u smlouvy o dílo v režimu obchodního zákoníku
..................................................................................................................... 54
4.2.3 Zahájení výstavby až do fáze rozestavěné stavby 56
4.2.4 Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy 57
4.2.5 Od rozestavěné budovy až po užívání dokončené stavby 59
4.2.6 Prohlášení vlastníka dokončené budovy 61
4.2.7 Budoucí vlastník bytové jednotky 61
4.3 Budoucí vlastník bytové jednotky 66
5 Práva a povinnosti vlastníků jednotek 69
5.1 Práva a povinnosti vlastníků jednotek dle ObčZ 70
5.2 Práva a povinnosti vlastníků jednotek dle ZoVB 70
SEZNAM ZKRATEK
XxxX Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů
ObchZ Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů ObčZ Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů SZ Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů
ZoVB Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů
ÚVOD
Bytová výstavba jako taková je prolínána nejen faktory ekonomickými, ale i společenskými a historickými. Neboť nemůžeme jev bytové výstavby zcela izolovat od okolních aspektů a postavit jej ve světle jako samostatný projev lidské společnosti. Společenské potřeby a možnosti korigovaly intenzitu a kvalitu bytové výstavby, stejně jako politická situace.
Složitost, obsáhlost a praktičnost tématu bytové výstavby mě inspirovaly k napsání práce, jejíž základ je postaven na smluvních úpravách občanskoprávních a obchodněprávních. Stejně jako je velká rozmanitost typů bytových domů, tak je i velká rozmanitost volby výběru při její výstavbě. Zaměřit se na veškeré soukromoprávní a veřejnoprávní aspekty týkající se výstavby bytových domů, ať již v přípravném řízení, během výstavby a po dokončení výstavby, by zdaleka přesahovalo možnosti této práce. Proto jsem při jejím tvoření vycházela z několika cílů a předpokladů, na jejichž začátku stál úmysl zabývat se výstavbou bytových domů na základě smlouvy o výstavbě, smlouvy o dílo v režimu občanského zákoníku a smlouvy o dílo v režimu obchodního zákoníku.
První část práce zabývající se historickým pozadím výstavby bytových domů je doplněna o vysvětlení základních pojmů používaných v této práci. Dále budou jednotlivě rozebrány smlouva o výstavbě, smlouva o dílo v režimu občanského a obchodního zákoníku. Na smlouvy bude v této části pohlíženo jako na celek sestávající z dílčích částí, a proto bude předmětem zájmu zejména deskripce náležitostí smluvních ujednání. Následující kapitola se věnuje vzniku vlastnických práv v závislosti na volbě smluvního typu a poslední kapitola shrne práva a povinnosti vlastníků jednotek.
Hlavním cílem mé práce je zdůraznit rozdíly mezi výše uvedenými smluvními úpravami a především vymezit důsledky nabytí vlastnického práva k bytovému domu již od okamžiku, kdy je zahájena výstavba. Vzhledem k současným ekonomickým podmínkám a pohybům na trhu nemovitostí se z toho pokusím vyvodit důsledky pro budoucího vlastníka bytové jednotky, která je ve většině případů žádaným produktem v rámci výstavby bytových domů.
Informace byly čerpány z dostupné odborné literatury, publikované judikatury a odborných článků a z příslušných právních předpisů, velmi cenné jsou údaje získané na základě konzultací se stavebními společnostmi, zabývajícími se výstavbou, a s pracovníky stavebních a katastrálních úřadů.
1 BYTOVÝ DŮM, BYTOVÁ VÝSTAVBA A POJMY SOUVISEJÍCÍ
Skutečnost, že bydlení je jednou z nejzákladnějších potřeb a aspektů lidského života, si dnes plně uvědomují obě strany1 na realitním trhu. Pomineme-li současný pokles ve výstavbě způsobený důsledky finanční krize, lze říci, že tzv. „boom“ bytové výstavby, který se projevil v několika posledních letech, tuto tezi jenom potvrzuje. Dostupné zdroje vždy poukazují na to, že v několika posledních desetiletích nebylo k dispozici dostatečné množství bytů, aby byla uspokojena poptávka. Nabízí se otázka, jak tedy byla v daném období bytová otázka řešena. Odpověď bude naznačena v následující kapitole.
V současnosti se bytovou výstavbou zabývá celá řada developerských a investičních společností,2 hovoříme – li o výstavbě bytových domů, pak v této oblasti tyto společnosti výrazně dominují.
Přeskočíme-li éru měšťanských domů s krámky v přízemí, bytem měšťana a jeho rodiny a s pronajímanými pokojíky ve vyšších patrech, můžeme se ocitnout v polovině 19. století, kdy vlivem silného rozvoje průmyslové výroby došlo k masivním stěhováním venkovského obyvatelstva do měst. V té době nastala výstavba tzv. pavlačových domů, což byly několikapatrové domy sestávající z malých bytů převážně pro chudé dělníky, které byly přístupné po společné pavlači podél bytů. Byty nenabízely velký komfort, zde byla praktičnost a úspornost na prvním místě.3 Samozřejmě se některé pavlačové domy v pozměněné podobě dochovaly dodnes, byť v mnoha případech ve stavu vyžadujícím rozsáhlé a neodkladné rekonstrukce.
Během první republiky souvisela bytová výstavba s celosvětovou ekonomickou a politickou situací. V poválečných letech probíhala výstavba v poněkud pomalejším tempu, nicméně se již od roku 1923 vyvíjel poměrně čilý stavební ruch. Tento stav trval s několika
1 Poptávka a nabídka
2 „Developer by se dal z původního anglického slova přeložit jako vývojář. V našich podmínkách se jím míní společnost, která zpravidla provádí výstavbu velkých stavebních celků (jako investor), někdy např. pouze nakoupí pozemky, za účelem zasíťování a změny územního plánu, čímž dojde k mnohonásobnému zvýšení pozemku, tento pozemek je pak následně prodán.“ Developer. Slovník cizích xxxx.xxx [online]. Naposledy změněno 13. 3. 2011. [cit. 13. 3. 2011]. Dostupné z: <xxxx://xxx.xxxxxxx-xxxxxx-xxxx.xxx/xxxxxxxxx>.
3 Pavlačový dům: Bydlení pro chudé. Xxxxxx.xx [online]. Naposledy změněno 8. 2. 2011. [cit. 8. 2. 2011]. Dostupné z:< xxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxx-xxx-xxxxxxx-xxx-xxxxx.xxxx>.
drobnými poklesy v podstatě až do druhé světové války.4 Za zmínku samozřejmě stojí známá výstavba bytových i rodinných domů v Baťově Zlíně. Poté, co se v roce 1923 Xxxxx Xxxx stal starostou města Zlína, město zažilo nebývalou expanzi. Vedle výstavby továren, kulturních a společenských objektů, došlo i k výstavbě tisíců bytů, díky čemuž se během let 1921 – 1937 téměř zosminásobil počet obyvatel města.5
Období po druhé světové válce až do konce 80. let se nese ve znamení výstavby panelových bytových domů. Jedná se především o typ sídlištní zástavby v okrajových částech měst, nezřídka bohužel tyto objekty hyzdily i mnohdy výstavní historická centra. Dějiny panelových domů sahají do roku 1923, kdy se poprvé objevily v Německu a posléze v roce 1939 v Paříži. V České republice byl poprvé panelový dům postaven v roce 1956, přičemž výstavba těchto objektů trvala až do roku 1990. Panelové domy mnohdy představovaly masovou výstavbu řešící tehdy akutní bytovou krizi.6 Ačkoli dnes již povětšinou nevyhovují aktuálním požadavkům na bydlení, jsou stále jedním z častých řešení bytové otázky ve městech i větších obcích.
Po roce 1989 můžeme opět sledovat pokles bytové výstavby související se zásadní změnou společenského zřízení v České republice. Tento stav ovšem neměl dlouhého trvání a stavební ruch se začal brzo probouzet. Výstavba bytových domů se stává novým byznysem a koupě bytu výhodnou investicí do budoucna. Na celém území České republiky během posledních 20 let vyrostlo nespočetné množství bytových domů, a ačkoli se zdá, že se tento vývoj nedá poměřovat s výstavbou za minulého režimu, je nutno zdůraznit, že v současnosti naštěstí převládá preference aspektů kvality na úkor kvantity. Ve většině případů nové zděné bytové domy zohledňují nejen požadavky svých vlastníků na pohodlné a komfortní bydlení, ale rovněž je brána v zřetel i stránka ekologičnosti, energetické úspornosti a celkového estetického dojmu v rámci zakomponování objektu do krajiny či města.
Chceme-li vymezit předmět bytového domu, bytové jednotky a nebytového prostoru, je nutno začít u pojmu budovy. Dle ZoVB je budova definována jako trvalá stavba spojená se zemí
4 ČESKÁ KOMISE PRO VĚDECKOTECHNICKÝ A INVESTIČNÍ ROZVOJ. 40 let bytové výstavby v socialistickém Československu. 1.vydání. Praha : Terplan – Státní ústav pro územní plánování, 1983. s. 7.
5 Centrum Baťovy obuvnické říše. Zlín – oficiální stránky města [online]. Naposledy změněno 8. 2. 2011. [cit. 8.
2. 2011]. Dostupné z: <xxxx://xxx.xxxx.xx/xxxx/00000.xxxxxxx-xxxxxx-xxxxxxxxx-xxxx/>.
6 Historický vývoj panelových domů. Panelové domy [online]. Naposledy změněno9. 2. 2011. [cit. 9. 2. 2011]. Dostupné z: <xxxx://xxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxxx-xxxxxxxx/00-xxxxxxxxxx-xxxxx-xxxxxxxx-xxxxxxxxxx- domu.>.
pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal.7 Dle občanského zákoníku, § 119 odst. 2, je pak budova věcí nemovitou.
Do popředí této práce se tedy dostávají bytové domy, tento pojem vychází nyní z
§ 2 písm. a) vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území.8 Pro účely této vyhlášky se stavbou pro bydlení rozumí i bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.9 Více než polovinu podlahové plochy odpovídající požadavkům na trvalé bydlení má i dle vyhlášky rodinný dům, ten však může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.10
Hovoří-li občanský zákoník o tom, že stavba není součástí pozemku,11 je nutno zdůraznit, že stavba bez pozemku je naprosto vylučitelnou kombinací. Základem bytu, a tudíž i bytového domu, je nereprodukovatelný zdroj – stavební pozemek.12 Dalo by se vyvodit, že bytové domy s větším počtem bytů jsou určitým řešením nedostatečného množství stavebních pozemků, které při současné populaci neumožňuje každé rodině, případně domácnosti, vlastnit či obývat jednogenerační rodinný dům.
Z textu výše vyplývá, že nejenom pojem bytový dům bude základním kamenem této práce, ale především bude pozornost soustředěna na bytovou jednotku. Výstavba bytového domu nyní ukazuje jisté odlišnosti v postupu zejména z hlediska právního, důležitým důsledkem pak je, jakým způsobem se tyto odlišnosti projeví na bytových jednotkách, případně na nebytových prostorech, které jsou dalším produktem, který si trh v rámci výstavby bytových domů žádá.
Byt je dle zákona o vlastnictví bytů definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytovým prostorem se naopak rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytové prostory nejsou příslušenstvím bytu nebo příslušenstvím nebytového prostoru ani společné části domu.13 Jedná se stejně jako v případě
7 Viz § 2 písm. a) ZoVB
8 Dříve podobné ustanovení § 40 vyhlášky č. 83/1976 Sb., o obecných požadavcích na výstavbu
9 XXXXXX, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí. VII. Přepracované a doplněné vydání. Brno : CERM, 2008. s. 38.
10 § 2 písm. a) odst. 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území.
11 § 120 odst. 2ObčZ
12 XXXXX, X. K otázkám bytové politiky. Sborník referátů z konference : Bydlení, nové formy a dimenze. Olomouc: Univerzita Palackého v Olomouci, 2004. s. 62. ISBN 80-244-0937-2.
13 § 2 písm. c) ZoVB
bytu o samostatně funkční jednotku,14 k níž se mohou vázat stejná práva jako k bytové jednotce.
O bytu se zmiňuje též občanský zákoník. V obecné části se v ustanovení § 118 odst. 2 ObčZ uvádí, že byt může být též samostatným předmětem práva. V ustanovení § 121 odst. 2 ObčZ se stanoví, co je příslušenstvím bytu a v ustanovení § 125 odst. 1 ObčZ je odkazováno na již zmiňovaný zvláštní zákon, který upravuje vlastnictví k bytům,15 a to zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Specifika vlastnického práva vztahující se k bytům a nebytovým prostorům a bytové vlastnictví budou zmíněna v následujících kapitolách.
14 Samozřejmě za předpokladu, je-li dům rozdělen na bytové jednotky a nebytové prostory a je tak i patrné z údajů z katastru nemovitostí.
15 XXXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, X., et. al. Zákon o vlastnictví bytů - komentář. 4. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2011. s. 18.
2 SMLOUVA O VÝSTAVBĚ
Jednou z možností výstavby bytového domu je nepříliš často využívaný institut smlouvy o výstavbě. Základním právním pramenem je zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), kde je smlouva o výstavbě upravena v § 17 až § 19. Než však přikročíme k jejímu rozboru, je nutno si upřesnit stěžejní pojem bytového vlastnictví.
2.1.1 Vývoj bytového vlastnictví
Počátky institutu bytového vlastnictví lze datovat už do období starověkého Blízkého východu. Příčinou jeho rozšíření zejména ve velkých antických orientálních městech byl nedostatek stavebních pozemků a vysoké stavební náklady, jakož i vysoká hustota obyvatelstva a nemožnost rozšiřování výstavby za hranice městských hradeb z důvodů bezpečnostních nebo náboženských. V té době se však nejednalo o bytové vlastnictví v takové podobě, jako jej známe dnes. Dalo se hovořit spíše o vlastnictví celých poschodí.
Římské právo pak znalo vztahy k malým bytům pro chudé v dřevěných obytných domech založené na nájmu, které ve feudalismu přešlo k užitkovému vlastnictví. Velký rozkvět byl zaznamenán v židovských ghettech, které byly ovlivněny značným nedostatkem pozemků v rámci území značně omezeným pevně stanovenými hranicemi. V následujících letech se objevovaly teze popírající bytové vlastnictví, které byly prolomeny I. světovou válkou, v níž došlo k mohutnému poničení bytového fondu. Výrazný byl zájem středních vrstev a finančně lépe zabezpečené části inteligence na rozvoj bytového fondu, který vedl až k přijetí nové legislativy v řadě zemí Evropy ve 20. až 30. letech 20. století.16 V našich zemích se první úprava objevila v zákoně č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů.
2.1.2 Bytové vlastnictví de lege lata
Termínem bytové vlastnictví, tak jej užíváme dnes, lze označit specifický druh spoluvlastnictví budovy, v němž spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru a podílovým spoluvlastníkem společných částí domu popř. pozemku.17
16 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání. Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 1 - 10.
17 XXXXX, X. x xxx. Meritum - Občanské právo. 1. vydání. Praha : ASPI, a.s., 2006. s. 116.
Charakteristickým jevem bytového vlastnictví je tedy pluralita předmětů, bytu a budovy, přičemž zákon č. 72/1994 vychází z dualistické koncepce preferující celistvost vlastnictví a spoluvlastnictví. Spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku je však akcesorické k vlastnictví bytové jednotky, které je zde hlavní a určující.18 Nelze tedy převést bytovou jednotku bez spoluvlastnického podílu na společných částech domu a případně i pozemku a naopak nelze v žádném případě převést pouze spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku.
Pro ucelení, jsou rozlišovány čtyři koncepce bytového vlastnictví. Můžeme hovořit o koncepci monistické, která preferuje postavení domu, odmítá jeho dělitelnost a tedy i byt jako předmět vlastnického práva. Jiná varianta vychází z bytu, jako výlučného předmětu vlastnického práva, přičemž existence společných částí domu je buď popírána, nebo k nim není spoluvlastnické právo přiznáno.19 Teorie dualistická, zmíněná výše, považuje naopak v rámci spoluvlastnického pojetí za hlavní předmět dům a za vedlejší předmět byt, takže se uznává spoluvlastnictví domu a k němu přistupující zvláštní vlastnické právo k bytu. Lze ještě rozlišit, jestli se vychází z předpokladu celistvosti spoluvlastnictví a vlastnictví, nebo z akcesority bytového vlastnictví ve vztahu ke spoluvlastnictví. Dualisticko – monistická koncepce sice uznává dům i byt jako samostatné předměty vlastnického práva, ale předpokládá jejich nerozdělitelnost a následnou celistvost. Poslední teorie, antivlastnická, upírá bytu povahu věci, nebo právu vážící se k bytu upírá povahu práva vlastnického.20
Jsou-li zmiňovány společné části domu, je nutno si pod tímto pojmem představit dle § 2 písm. g) ZoVB takové části domu, jež jsou určeny pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvod tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny). Krajský soud v Brně ve svém rozhodnutí ze dne 13. 9. 2002, sp. zn.: 35 Ca 28/2001, stanovil, že: „O tom, které části budovy se stanou jednotkami podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a které části budovy budou společnými částmi domu,
18 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání. Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 13.
19 V rámci zákona č. 52/1966 Sb. byl výlučným předmětem vlastnictví byt, zatímco společné části domu byly v osobním podílovém spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků bytu (viz § 3 a § 17 odst. 1 zák. 52/1966 Sb.).
20 XXXXX, X. Xxxxxx vlastnictví v České republice (se zřetelem ke stavu de lege lata). 1. vydání. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995. s. 15 – 17.
rozhoduje (určuje) svým prohlášením vlastník budovy. Výčet společných částí domu v § 2 zákona č. 72/1994 Sb. je pouze demonstrativní.“
Práva k pozemku upravuje zákon o vlastnictví bytů v § 21. Zákon stanovuje, že s vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku (stavební parcele), přičemž je-li vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. V případě, že podíly na společných částech domu neodpovídají spoluvlastnickým podílům na pozemku, jsou všichni vlastníci jednotek povinni provést převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Pokud původní vlastník budovy nebo původní vlastník nepřevedených jednotek v domě má k pozemku jiné právo než právo vlastnické, zejména právo nájmu, pak vlastník pozemku upraví práva k pozemku vlastníkům jednotek tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Podobná úprava se týká i věcných břemen.
Hovoříme- li o pozemku, jedná se o stavební pozemek pod vlastní stavbou budovy, v katastru nemovitostí bývá uveden jako zastavěná plocha a nádvoří. Vlastníci bytových jednotek ale mohou mít spoluvlastnický podíl i na pozemku, jež tvoří funkční celek se stavebním pozemkem, pokud byl tedy ve vlastnictví původního vlastníka budovy, nejčastěji se jedná o zahradu, může se však jednat i o ostatní plochu, zeleň, výjimkou nejsou i ostatní druhy.21
Provázanost vlastnického práva jednotky se spoluvlastnickým podílem na pozemku je zřejmá i z rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 17. 4. 2007, sp. zn. 26 C 2/2006, kde je řečeno, že: „Je-li vlastník bytu podílovým spoluvlastníkem na pozemku, lze vlastnictví bytu převést jen se spoluvlastnickým podílem na pozemku, což je nutné uvést ve smlouvě. Převod vlastnického práva k podílu na souvisejících pozemcích je obligatorní náležitostí smlouvy o převodu bytu. Pozemky nejsou příslušenstvím bytu.“ Skutečnost, že pozemky nejsou příslušenstvím bytu, potvrzuje i ustanovení § 121 odst. 2 ObčZ, který mezi příslušenství bytu řadí pouze vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2156/2008, upřesňuje definici příslušenství bytu ve smyslu § 121 odst. 2 ObčZ jako: „… zčásti definicí právní a v jejích dimenzích definicí, která závisí na vlastníkově vůli, zprostředkované – z hlediska stavebně technického stavu bytu – kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu.
21 Např. ostatní plocha, jiná plocha; ostatní plocha, ostatní komunikace – pakliže se jedná o přístupovou komunikaci k domu.
Ve vztahu k příslušenství bytu podle § 121 odst. 2 ObčZ je vlastník bytu omezen zásadně jen kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu; nemůže proto jako příslušenství bytu ve smyslu citovaného ustanovení určit (a tudíž ani pronajmout) např. společné prostory domu, tj. prostory, jež lze negativně vymezit tím, že nejde o byty a jejich příslušenství ani o nebytové prostory, a pozitivně tak, že jde o prostory sloužící všem nájemcům domu – např. tedy společná chodba, prádelna, sušárna, kočárkárna nebo půda.“
Příslušenství bytu, stejně jako společné prostory, bývají vymezeny jednak ve smlouvě o výstavbě, případně v prohlášení vlastníka budovy. Nutné je i vymezit veškeré místnosti včetně příslušenství bytu i ve smlouvě o převodu jednotky.22
2.2 Současná úprava smlouvy o výstavbě
Smlouva o výstavbě je obligačním právním institutem, zvláštním typem smlouvy upraveným zákonem a má zcela specifický věcně právní účinek, kterým je vznik vlastnictví jednotek, podílového spoluvlastnictví společných částí domu a případně podílového spoluvlastnictví na pozemku, či pozemcích.
Ke vzniku vlastnictví jednotek a podílového spoluvlastnictví společných částí domu může dojít dvěma způsoby. V prvé řadě se jedná o výstavbu celé budovy s bytovými jednotkami a případně i s nebytovými prostory, druhou možností je změna dokončené stavby nástavbou, vestavbou, přístavbou či případně jinou stavební úpravou. Co se druhého případu týče, dům může být již rozdělený na jednotky, nebo se právě smlouvou o výstavbě jednotky vymezí.23 V rámci této práce bude pozornost soustředěna na smlouvu o výstavbě užívanou při výstavbě domu, kterou vznikají vlastnická práva k domu i k jednotkám originárně.
Smlouva o výstavbě je občanskoprávním institutem upraveným zvláštním zákonem, který je subsidiárním předpisem k občanskému zákoníku. Jedná se rovněž o absolutní neobchod, na který se však ustanovení § 261 odst. 6 ObchZ nepoužije. V rozsahu, v jakém se nepoužije právní úprava ZoVB, se subsidiárně použije obecná občanskoprávní úprava závazků. Právní úprava závazků podle XxxxX se však nikdy nepoužije ani subsidiárně, a to ani v právních vztazích mezi podnikateli, neboť to nepřímo, leč zřetelně vylučuje ustanovení § 261 odst. 6 ObchZ.24
22 Jako povinnost to vyplývá z ustanovení § 6 odst. 1 ZoVB
23 XXXXXXX, M., XXXXX, X., XXXXX, X., et. al. Zákon o vlastnictví bytů - komentář. 4. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2011. s. 218.
24 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 141.
V praxi se smlouva o výstavbě příliš nevyužívá a tento stav se od přijetí zákona č. 72/1994 Sb. příliš nezměnil.25 Zejména velké developerské společnosti postupují pro ně nepoměrně jednodušší metodou, totiž nejprve postaví budovu na základě smlouvy o dílo, v ní vymezí prohlášením vlastníka budovy jednotky, které poté zpravidla prodají předem smluvně zajištěným zájemcům, se kterými již v průběhu výstavby uzavírají rezervační (innominátní) smlouvu o budoucí kupní smlouvě, nebo smlouvu o budoucí smlouvě kupní.26
2.2.1 Subjekty smlouvy o výstavbě
Subjekty smlouvy o výstavbě mohou být jednak fyzické osoby, jednak osoby právnické. Podmínkou ovšem je, aby subjekt byl plně způsobilý k právnímu jednání. Evidentní je i požadavek způsobilosti k právům a povinnostem, tzv. právní subjektivita dle § 7 ObčZ a §18 ObčZ.
Dle § 17 ZoVB jsou tedy účastníky smlouvy o výstavbě stavebníci, kteří si mezi sebou vymezí vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami. Tato pluralita subjektů nehraje příliš ve prospěch developerských společností, které mnohdy jako jediní stavebníci, kteří nabudou vlastnické právo k jednotkám a spoluvlastnické právo ke společným částem domu a případně pozemku, nejsou prakticky schopni s dalšími jinými stavebníky takovou smlouvu o výstavbě uzavřít.
Význam slova „stavebník“ nabývá v rámci smlouvy o výstavbě odlišného kontextu, než-li v oblasti stavebního práva. Dle zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona, je stavebník definován v § 2 písm. c) jako osoba, ať právnická či fyzická, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí, pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti; stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby. V rozsahu ZoVB považujeme stavebníka jako jednu ze smluvních stran smlouvy o výstavbě, nikoli účastníka stavebního řízení dle stavebního zákona. Byť je účelem smlouvy o výstavbě právě výstavba domu, stavebník jako takový není pouhým žadatelem a účastníkem následného stavebního řízení, nýbrž i nositelem práv a povinností, jež pro něj z této smlouvy vyplývají, zejména pak vlastnické právo k jednotce.
25 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání. Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 141 – 142.
26 Viz oddíl 4.2.7 Budoucí vlastník bytové jednotky
2.2.2 Náležitosti smlouvy o výstavbě
Smlouva o výstavbě musí obsahovat obecné náležitosti týkající se právních úkonů podle občanského zákoníku a dále musí obsahovat náležitosti speciální, které jsou upraveny v § 18 ZoVB.27 Smlouva musí být písemná a dle § 18 odst. 1 ZoVB musí obsahovat zejména:
a) Název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, na kterém bude stavba prováděna, podle údajů katastru nemovitostí a úpravu práv k němu.
b) Číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v domě, určení rozsahu podlahové plochy jednotky, jejího příslušenství a vybavení a určení, který ze stavebníků bude vlastníkem příslušné jednotky.
c) Určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek.
d) Stanovení spoluvlastnického podílu na společných částí domu, přičemž velikost spoluvlastnického podílu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě.
e) Způsob správy domu a pozemku, zejména určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky domu zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce ustanovuje a na jakou dobu.
f) Způsob financování stavebních nákladů, výše a splatnost příspěvků, popřípadě rozsah a způsob ocenění vlastní práce stavebníků.
g) Pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na náklady spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu jako celku po dokončení výstavby.
Dle § 18 odst. 2 ZoVB se ke smlouvě o výstavbě připojují půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu jako celku po dokončení výstavby. Tato dokumentace rovněž identifikuje příslušenství bytových jednotek, jako např. jednotlivé sklepní kóje,28 případně sklepní místnosti, samostatné komory situované mimo vlastní bytovou jednotku, vhodné je i vyznačení podlahové plochy jednotlivých místností.
27 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 1. vydání. Praha : Xxxxxxx Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 259.
28 Sklepní kóje není samostatnou místností, neboť nesplňuje definici sklepa jakožto relevantní prostorově vymezitelné, ohraničené a uzamykatelné místností (XXXXXX, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. 1. vydání. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 61)
K písm. a): Údaje katastru nemovitostí, potřebné pro uzavření smlouvy, získají stavebníci jejich opisem při nahlédnutí do katastrálního operátu na příslušném katastrálním úřadě nebo z dokladů, které jim katastrální úřad za stanovených podmínek na požádání vyhotoví.29
Podle § 5 odst. 1 písm. a) XxxX musí být pozemky v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, označeny parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území ve kterém se nachází, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách,30 uvede se řada, ve které je pozemek evidován. Dle § 5 odst. 1 písm.
b) pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem (§ 29 odst. 3 XxxX), jsou označeny parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území ve kterém leží.31
Není výjimkou, že stavební pozemek, který bude zastavěn stavbou bytového domu, bude v průběhu výstavby rozdělen na pozemek stavební zastavěný vlastním objektem rozestavěného bytového domu a pozemek, jež s tímto pozemkem bude tvořit funkční celek. Tato změna u pozemku bude zaznamenána do katastru nemovitosti na základě geometrického plánu spolu se zápisem rozestavěné či dokončené budovy. Je proto přinejmenším vhodné, aby si stavebníci nezapomněli tuto skutečnost upravit např. smluvním dodatkem.
Smlouvu o výstavbě lze uzavřít nejen před zahájením výstavby, ale rovněž v průběhu výstavby, a to jak v době, kdy ještě nevznikly rozestavěné jednotky ve smyslu § 2 písm. e) nebo f), ale vznikla již rozestavěná budova, tak i v době, kdy již vznikly rozestavěné jednotky.32 Jakým způsobem pak původní stavebník upravuje vlastnické vztahy vůči novým smluvním stranám, je popsáno v oddílu 4.1.4 Využití smlouvy o výstavbě v pozdějších etapách.
K písm. b): Jedná se zpravidla o nejrozsáhlejší část smlouvy. Vzhledem ke skutečnosti, že číslo jednotky sestává z čísla popisného/čísla jednotky a budova dosud neexistuje, a tudíž i nemá přiděleno číslo popisné, vymezí si stavebníci ve smlouvě o výstavbě jednotky zatím pouze číslem jednotky. Každá jednotka je charakterizována umístěním v bytovém domě (ve kterém podlaží; v rámci podlaží lze pak přesnější polohu vyčíst z přiložených schémat
29 XXXXXXX, X., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2008. s. 115 - 116.
30 V listu vlastnickém jsou rozlišovány pozemkové parcely, např. p. č. 234/1 – zastavěná plocha a nádvoří a stavební parcely, značeno p. č. st. 234/1 – zastavěná plocha a nádvoří. Dvojí číselná řada však není samozřejmostí ve všech katastrálních území.
31 XXX, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 1. vydání. Prah a: Xxxxxxx Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 259.
32 Tamtéž. s. 246.
podlaží), výčtem místností včetně uvedení jednotlivých výměr a celkového součtu podlahové plochy, vybavením jednotky (v tomto místě se nedoporučuje zacházet příliš do podrobností, v době před zahájením výstavby nelze odhadovat pozdější změny, které bývají časté), vymezením součástí bytu (vnitřní instalace sítí). Uvedeno bývá, co je dále vlastnictvím jednotky (prvky jako podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře, obklady, vnitřní strana vstupních dveří a vnějších oken, apod.), jakým způsobem je byt ohraničen od ostatních částí domu a velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku.
K písm. c): Hovoříme zde o absolutních a relativních společných částech domu. Absolutní společné části domu jsou společné všem vlastníkům, jedná se o společné chodby, případně jiné komunikační prostory a další části domu, které jsou určeny pro společné užívání všemi vlastníky jednotek v domě, včetně dalšího vymezení dle § 2 písm. g) ZoVB. Relativní společné části domu oproti tomu budou společné pouze některým vlastníkům jednotek, v praxi se pak může jednat o nadstandardní prostory v domě, např. sauny, sušárny, rozvody vzduchotechniky, anebo o lodžie, které jsou užívány pouze s jednou či několika bytovými jednotkami. Při vymezení relativně společných částí domu ovšem neexistuje žádná zákonná povinnost, záleží tedy na vlastníku budovy, zda a jakým způsobem relativní společné části na domu vymezí. Určení podílů se rovněž může zkomplikovat v případě, kdy nelze vymezit podlahovou plochu (např. vzduchotechnika, či jiné nadstandardní technologické vybavení části objektu).33
K písm. d): Určení spoluvlastnických podílů je zásadní skutečností, která je zapsána v katastru nemovitostí. Podle velikosti podílů se rovněž vyvozuje i podíl vlastníka jednotky na správě domu a s tím např. související i platby do fondu oprav a jiná participace na správě. Nezřídka dojde během výstavby bytového domu k drobným stavebním změnám, ať už se jedná o změny na základě požadavků budoucího vlastníka či na základě uvážení stavebníka, je proto vhodné, aby každá změna podlahové plochy byla zaznamenána, došlo k přepočítání jednak součtu všech podlahových plocha a následné úpravě velikostí podílů náležících k jednotlivým bytovým jednotkám.
Spoluvlastnický podíl se zapisuje do katastru nemovitostí ve tvaru zlomku, který vyjadřuje poměr velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Součet všech podílů v bytovém domě musí být číslo rovno 1.
Vrátíme-li se k relativním společným částem domu, v případě, že se jedná o relativní společné části, které lze vyjádřit podlahovou plochou, je možno postupovat způsobem, že se
33 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 54 - 57.
zvětší výměra podlahové plochy jednotky, která má podíl na takových relativních společných částech domu, o takovou výměru podlahové plochy relativně společných částí domu, která připadá na konkrétní jednotku. Posléze se vychází z fikce, že se o tuto plochu jednotka zvětší a takto zvětšená výměra se použije pro výpočet podílu této jednotky na absolutně společných částech domu.34
K písm. e): Ustanovení o správě domu a pozemku se pravděpodobně vztahuje k období výstavby až po zahájení standardního režimu správy dle § 9 až 16 ZoVB. V mezičase od uzavření smlouvy o výstavbě až po vznik stavby budovy se správa týká pouze dotčeného stavebního pozemku, případně staveniště. Do vzniku domu35 se využívá pravidel běžného podílového spoluvlastnictví podle XxxX. Od vzniku domu až po dokončení výstavby se na správu vztahují pravidla dle § 9 až § 16 s tím, že stavebníci jsou vázaní povinností dokončit výstavbu. Po dokončení výstavby nastupují v plné síle ustanovení dle § 9 až § 16 ZoVB.36
K písm. f): Výstavba bytového domu může být prováděna svépomocně, případně dodavatelsky. Pomineme-li možnost, že dojde k výstavbě bytového domu např. se 4 bytovými jednotkami čistě pro soukromé účely stavebníků, kdy jsou stavebníci schopni provést výstavbu svépomocně, nejčastěji dochází k dodavatelskému způsobu provedení výstavby.
Při realizaci provádění stavby dodavatelsky je častým smluvním vztahem smlouva o dílo, přičemž smluvními stranami zde bývají všichni stavebníci participující na smlouvě o výstavbě.37
K písm. g): Vlastníci jednotlivých bytových jednotek, případně nebytových prostor si tato pravidla stanoví v souladu s § 15 ZoVB.
Společenství vlastníků: V případě, že se jedná o bytový dům s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, vzniká dle § 9 odst. 3 ZoVB společenství vlastníků jednotek, jež je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku způsobilou vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu zákona o vlastnictví bytů a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Orgány společenství jsou dle § 9 odst. 7 ZoVB shromáždění vlastníků jednotek, výbor společenství a dále dle stanov společenství.
34 XXXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, X., et. al. Zákon o vlastnictví bytů - komentář. 4. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2011. s. 55 - 56.
35 Dovedení výstavby do takového stupně rozestavěnosti, že budova je navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí neboli dokončená hrubá stavba.
36 XXXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, X., et. al. Zákon o vlastnictví bytů - komentář. 4. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2011. s. 234 - 235.
37 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání. Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 148.
Obsah stanov společenství vlastníků upravuje § 9 odst. 14 ZoVB, podle něj stanovy musí obsahovat sídlo společenství a jeho název, který musí obsahovat označení domu, pro který vzniklo, a musí v něm být obsaženo slovo „společenství“, předmět činnosti, kterým je správa domu, orgány společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání, práva a povinnosti členů společenství, způsob úhrady nákladů spojených se správou domu a v neposlední řadě i způsob nakládání s majetkem společenství.
Byť je smlouva o výstavbě jednou z možností vzniku vlastnických práv k jednotce a podílového spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku, vlastnická práva nebyla zatím v této kapitole pojednána na rozdíl od náležitostí smlouvy, které zákon upravuje velmi podrobně. S ohledem na skutečnost, že práce se bude dále zabývat dalšími dvěma smluvními typy a to smlouvou o dílo dle občanského zákoníku a smlouvou o dílo dle obchodního zákoníku, budou vlastnická práva pojednána v kapitolách následujících s porovnáním u jednotlivých smluvních typů.
3 SMLOUVA O DÍLO
Odlišným institutem při výstavbě bytového domu je smlouva o dílo. Podle účastníků a účelu výstavby38 můžeme rozlišovat smlouvu o dílo řídící se režimem občanského zákoníku a smlouvu o dílo v režimu zákoníku obchodního.
Při volbě režimu smlouvy je třeba zkoumat, jaké subjekty smlouvu uzavřely. Obchodním zákoníkem se totiž řídí vztahy mezi podnikateli, jestliže se týkají jejich podnikatelské činnosti.39 Obchodním zákoníkem se dále řídí také závazkové vztahy mezi státem nebo samosprávnou územní jednotkou a podnikateli při jejich podnikatelské činnosti, jestliže se týkají zabezpečování veřejných potřeb.40 Logicky tedy, pokud si občan (ať již podnikatel či běžný spotřebitel) nechá stavět dům pro vlastní bydlení, může se smlouva o dílo, kterou se stavební firmou uzavře, řídit právní úpravou obsaženou v občanském zákoníku.41
3.1 Smlouva o dílo v režimu občanského zákoníku
Smlouva o dílo je v občanském zákoníku upravena v § 631 až § 651. Jedná se o závazek, ve kterém se zhotovitel díla zavazuje objednateli, že za sjednanou cenu provede dílo na své nebezpečí. Vzniká tedy synallagmatický závazkový právní vztah, jehož účelem je poskytnout objednateli za úplatu dílo podle obsahu smlouvy.42
Četná literatura hovoří o smlouvě o dílo vztahující se ke stavbě v kontextu obchodního zákoníku, nabízí se zde otázka, v jakém případě lze vůbec smlouvu o dílo v režimu občanského zákoníku využít pro výstavbu bytového domu.
Nejčastějším případem je využití tohoto smluvního typu při výstavbě rodinného domu. Naopak u výstavby bytového domu prováděné developerskou společností se vzhledem k podnikatelské činnosti subjektu uplatní smlouva o dílo v obchodněprávním režimu.43 Jak již bylo psáno, rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Jestliže však fyzická osoba uzavře smlouvu o dílo
38 Lze rozlišovat výstavbu prováděnou v rámci podnikatelské činnosti a výstavbu prováděnou pro uspokojení soukromých bytových potřeb.
39 § 261 odst. 1 ObchZ
40 § 261 odst. 2 ObchZ
41 KUČA, X. Xxxxxx úprava smlouvy o dílo ve výstavbě. Daně a finance. 1997, č. 1, s. 36.
42 KNAPPOVÁ, M., XXXXXXX, X., XXXXXX, J. a kolektiv. Občanské právo hmotné 2. 4. aktualizované a doplněné vydání. Prah a: ASPI, a.s., 2005. s. 208.
43 § 261 odst. 1 ObchZ: „Závazkové vztahy mezi podnikateli, jestliže při jejich vzniku je zřejmé s přihlédnutím ke všem okolnostem, že se týkají jejich podnikatelské činnosti.“
o výstavbě domu, ve které se budou nacházet např. čtyři bytové jednotky, které budou využívány pouze jeho rodinou, je možno zvolit smlouvu o dílo v občanskoprávním režimu.44
3.1.1 Náležitosti smlouvy o dílo
Vznik smlouvy je vázán na dohodu smluvních stran o podstatných náležitostech, kterými jsou vymezení díla, odměna a provedení díla na nebezpečí zhotovitele. Je zcela zřejmé, že pro potřebu např. zhotovení oděvu na zakázku by tyto prvky byly zcela dostačující. Avšak vzhledem k okolnosti, že výstavba nemovitosti je složitým procesem zahrnujícím nejen samotné provedení stavby, ale i ošetření právních vztahů k pozemku, zajištění stavebního řízení, atd., nebude pouhé určení díla, odměny a provedení díla na nebezpečí zhotovitele dostatečnou zárukou hladkého průběhu.
Přestože občanský zákoník nepředepisuje u smlouvy o dílo písemnou formu, v případě zhotovení stavby je písemná forma takřka nutná a v praxi vyžadována.
Smluvní strany
V prvé řadě je nezbytné zcela přesně vymezit smluvní strany, občanský zákoník hovoří
o objednateli na straně jedné a zhotoviteli na straně druhé. Objednatelem může být jakákoli fyzická případně právnická osoba, není – li stavba prováděna za účelem jeho podnikatelské činnosti. Objednatele lze označit jménem a bydlištěm, případně obchodním jménem a sídlem, zatímco u zhotovitele je vhodné doplnit i IČ a v případě plátce DPH i DIČ. Zhotovitelem může být podnikatel dle § 2 ObchZ, který má tuto činnost v předmětu podnikání, nebo jiná právnická či fyzická osoba.45
Byla-li pluralita subjektů jedním ze zásadních znaků ve smlouvě o výstavbě, nemusí tomu tak být ve smlouvě o dílo. Zatímco na straně zhotovitele bude téměř vždy pouze jeden subjekt provádějící výstavbu, na straně objednavatele může dojít k pluralitě subjektů. Důsledkem pak bude stavba v podílovém spoluvlastnictví.46
44 Vhodným příkladem takového domu by byla výstavba objektu v historické části města na pozemku v bývalé židovské čtvrti, dům je podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, v téhle fázi lze stále ještě hovořit o rodinném domě, avšak v objektu je situováno 5 bytových jednotek s nebytovým prostorem v přízemí. Veškeré bytové jednotky jsou užívány vlastníkem a jeho široce rozvětvenou rodinou, přízemí je posléze využito vlastníkem jako prodejna. Bytové jednotky nejsou vymezeny v katastru nemovitostí a objekt vlastní pouze jeden subjekt.
45 XXXXXXX, X., XXXXXXXX, O., XXXXXXX, M. et. al. Občanský zákoník, komentář. 10. jubilejní vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2006. s. 1123.
46 Vlastníkem zhotovované stavby se stává objednatel, je-li objednatelů více, vzniká pak podílové spoluvlastnictví, v případě manželů bude stavba ve společném jmění manželů.
Dílo
Za dílo lze považovat pracovní výsledek, který má obvykle hmotnou povahu, spočívá ve zhotovení věci, opravě nebo úpravě, vyloučeno není ani zničení; může spočívat i v provedení služeb. Vyloučeno není ani dílo nehmotné povahy.47 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne
9. 8. 2000, sp. zn.: 30 Cdo 2746/99, potvrzuje, že: „Dílem (předmětem smlouvy o dílo) se rozumí výsledek pracovní činnosti (fyzické nebo duševní) zhotovitele, který má podobu materiální, tedy má charakter věci nebo její změny (např. zhotovení věci, oprava věci, úprava nebo údržba věci, vymalování bytu, položení podlahové krytiny apod.), přičemž se může jednat o vznik zcela nové věci (což je charakteristické pro zhotovení věci na zakázku) nebo jen nové součásti věci nebo změnu jejich vlastností.“
Dílo musí být ve smlouvě dostatečně určené, v našem případě bude tedy dílem stavba bytového domu, věc nemovitá dle § 119 odst. 2 ObčZ. Ve smlouvě bude upraven předmět plnění, případně předmět smlouvy, jako provedení či zhotovení stavby bytového domu na vyznačeném pozemku, v dotčeném katastrálním území, případně podle uvedené projektové dokumentace. V praxi se často u sepsání smlouvy o dílo vychází ze skutečnosti, že již existuje příslušné stavební povolení či souhlas s provedením ohlášené stavby,48 které předchází již zhotovená projektová dokumentace.
Cena díla
Smlouva o dílo je smlouvou úplatnou, čili jednou z dalších podstatných náležitostí je cena díla, v ObčZ upravena v ustanovení § 634 až § 636. Cena dohodnutá ve smlouvě může vycházet z příslušných cenových předpisů, být určena na základě rozpočtu či odhadem. Není- li součástí smlouvy dohoda o výši ceny, je vhodné dohodnout postup, na základě kterého bude cena stanovena. Nedohodnou-li se smluvní strany ani na postupu při určení ceny, je objednatel povinen poskytnout cenu přiměřenou. Nejvyšší soud v usnesení ze dne
23. 2. 2010, sp. zn. 33 Cdo 597/2008, xxxxxxxx, že: „Není-li výše ceny díla sjednána smlouvou nebo stanovena zvláštními předpisy, je třeba poskytnout cenu přiměřenou. Přiměřenou se rozumí cena, která je v době uzavření smlouvy obvyklá v daném místě za dílo srovnatelných vlastností vzhledem k náročnosti provedení díla, délce doby, po kterou bylo zhotovováno a podobně…“
47 XXXXXXXX, D. a kolektiv. Právnický slovník. 2. rozšířené vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2003. s. 129
48 Dle § 104 odst. 2 písm. a) zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona: „Ohlášení stavebnímu úřadu vyžadují stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími. V ostatních případech je nutné vydání stavebního povolení.“
Při zhotovování objemného či složitého díla bývá cena často určována rozpočtem, v němž je cena rozčleněna na jednotlivé části díla. Rozpočtem můžeme chápat úplný soubor finančně ohodnocených položek, odpovídající funkčně a technicky definovanému celku.49 V rámci zhotovování stavby je častou praxí na straně objednatele, že osloví několik stavebních společností zabývající se výstavbou, které mu posléze předloží nabídku cenové kalkulace na požadovanou výstavbu. Nejvýhodnější nabídka, kterou zvolí objednatel, je pak zpracována v podobě podrobného položkového rozpočtu. Cena je tedy prakticky dohodnuta již před samotným uzavíráním smlouvy o dílo.
Vzhledem ke složitosti díla a mnohdy i delší době trvání může dojít v průběhu výstavby ke zvýšení ceny. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 513/2002: „nemůže zhotovitel cenu díla zvýšit jednostranně bez ohledu na objednatele, neboť smyslem určení ceny díla podle rozpočtu je poskytnout objednateli záruku, že cena nepřekročí určitou částku, popřípadě že nebudou vykonány jiné práce nebo vynaloženy jiné náklady než dohodnuté ve smlouvě.“
V zákoně je však odlišováno zvýšení ceny u prací a nákladů do rozpočtu zahrnutých a u prací a nákladů nezahrnutých do rozpočtu. V prvém případě nelze takovou cenu navýšit bez souhlasu objednatele, v případě druhém lze takové práce a náklady účtovat pouze za předpokladu, že je objednatel písemně schválil nebo je písemně objednal.50
Cena díla, byť se tento způsob u provedení výstavby bytového domu nepředpokládá, může vyplývat i z cenového předpisu.51 Jakkoli to není zcela běžný způsob stanovení ceny u výstavby, občanský zákoník počítá i se situací, že může dojít ke změně cenového předpisu po uzavření smlouvy o dílo, viz § 635 odst. 2 ObčZ. V tomto případě je zhotovitel povinen na tuto skutečnost objednatele bez prodlení písemně upozornit a oznámit cenu novou.
Ke stanovení ceny odhadem dochází v případě, kdy náklady spojené s provedením díla nelze předem spolehlivě určit.52 I v tomto případě je zhotovitel povinen objednatele bez prodlení písemně upozornit a oznámit mu nově určenou cenu, zjistí-li zhotovitel, že bude třeba cenu odhadnutou podstatně překročit. Odhadní cena je však závazná a k jejímu zvýšení nemůže zhotovitel přistoupit libovolně, nýbrž jen když jsou náklady skutečně vyšší.53
49 MATĚJKA, V. a kolektiv. Slovník pojmů ve výstavbě. 1. vydání. Praha : Informační centrum České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, s.r.o., 2000. s. 131.
50 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. 1. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010. s. 48.
51 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách
52 § 636 odst. 1 ObčZ
53 KNAPPOVÁ, M., XXXXXXX, X., XXXXXX, J. a kolektiv. Občanské právo hmotné 2. 4. aktualizované a doplněné vydání. Praha : ASPI, a.s., 2005. s. 211.
Zákon chrání objednatele v případě, kdy objednatel nesouhlasí se zvýšenou cenou, byť byla řádně oznámena ze strany zhotovitele neprodleně. Podle § 635 odst. 3 a § 636 odst. 2 ObčZ, je objednatel oprávněn odstoupit od smlouvy po oznámení nové ceny za dílo, je však povinen zaplatit zhotoviteli částku připadající na provedenou práci a vzniklé náklady podle původní dohodnuté ceny, pokud měl objednatel z tohoto částečného plnění majetkový prospěch.
Podle § 634 odst. 2 ObčZ se cena platí po skončení díla, není-li dohodnuto jinak. Náklady by tak v průběhu celé výstavby nesl zhotovitel. U výstavby bývá zvykem placení ceny dílčími platbami po dokončení jednotlivých etap na základě smlouvy, aby došlo k rovnoměrnému financování stavby a v případě, že se jedná o výstavbu složitého komplexu, nenesl břemeno finančních nákladů pouze zhotovitel. Mimo rozfázování plateb je možno zvolit i variantu platby záloha – doplatek smluvní ceny.
Zhotovitel, mnohdy podnikatel, bývá plátcem daně z přidané hodnoty oproti objednateli. Je proto nutné smluvně upravit, zda-li je DPH zahrnuto v ceně a kolik tato daň činí. Objednatel je povinen v případě změny výše DPH po uzavření smlouvy o dílo tento nedoplatek vyrovnat. Nejvyšší soud se k dani z přidané hodnoty a ke clu vyjádřil v rozsudku ze dne 3. 4. 2002, sp. zn. 32 Odo 835/2002: „Součástí ceny je i daň z přidané hodnoty a clo, nevyplývá-li z dohody stran něco jiného. Není-li stranami dohodnuto něco jiného, nelze dohodnutou cenu díla zvyšovat o daň z přidané hodnoty.“
Podle § 640 ObčZ nemá zhotovitel nárok na odměnu, jestliže bylo dílo zmařeno před dobou splnění. Oproti tomu podle § 641 odst. 1 ObčZ náleží zhotoviteli sjednaná cena, byl-li ochoten dílo provést, ale zabránily mu v tom okolnosti na straně objednatele. Je však povinen dát si započíst to, co ušetřil neprovedením díla, co vydělal jinak, nebo co úmyslně zameškal vydělat.
Čas plnění
Čas plnění nepatří mezi podstatné náležitosti smlouvy o dílo, nicméně je jedním ze stěžejních ustanovení. Občanský zákoník se k času plnění vyjadřuje v § 632:“Nedojde-li ke zhotovení díla na počkání, zhotovitel je povinen vydat objednateli písemné potvrzení o převzetí objednávky“, a v § 633 odst. 1: „Zhotovitel je xxxxxxx dílo provést podle smlouvy, řádně a v dohodnuté době. “
Jen těžko si lze představit, že by zhotovitel byl schopen zhotovit v případě výstavby bytového domu dílo na počkání, a proto, i když to občanský zákoník nepřikazuje, objevuje se čas plnění jako jedno ze smluvních ustanovení, zejména i z důvodu, že délka času plnění
může být mnohdy omezena platností vydaného stavebního povolení, případně souhlasu s provedením ohlášené stavby.
Práva a povinnosti smluvních stran
a) Práva a povinnosti zhotovitele
Základní povinnost zhotovitele je vymezena v § 633 odst. 1 ObčZ, který stanoví, že zhotovitel je povinen dílo provést podle smlouvy, řádně a v dohodnuté době. V případě příslušných závazných technických norem, je zhotovitel povinen dílo provést v souladu s ní.
Podle § 633 odst. 2 ObčZ je na smluvních stranách, zda-li upřesní, jestli je zhotovitel povinen provést dílo osobně, nebo zda dá dílo provést na svoji odpovědnost. V praxi často dochází k subdodavatelskému provedení části objektu, jedná se mnohdy o složité či nadstandardní technologické zařízení případně konstrukce – klimatizační jednotky, vzduchotechnika, čistička odpadních vod, apod. Odpovědnost za tyto subdodavatelské práce ovšem nese zhotovitel, jakoby je prováděl sám.
Zhotovitel má povinnost provést dílo řádně v souladu s projektovou dokumentací, současně i zabezpečuje zařízení staveniště, rovněž v souladu s projektovou dokumentací v přiměřeném rozsahu k velikosti a náročnosti stavby. Staveništěm se dle § 3 odst. 3 SZ rozumí místo, na kterém se provádí stavba nebo udržovací práce; zahrnuje stavební pozemek, popřípadě zastavěný stavební pozemek nebo jeho část anebo část stavby, popřípadě, v rozsahu vymezeném stavebním úřadem, též jiný pozemek nebo jeho část anebo část jiné stavby. Staveništěm je tedy plocha sloužící po dobu stavební a montážní činnosti zhotoviteli stavby pro vlastní montážní a stavební práce a pro zařízení staveniště. Po staveništi se mohou pohybovat osoby k tomu oprávněné, které splňují určité podmínky.54
Xxxxxxxxxx, který provádí dílo na své nebezpečí, zajistí staveniště potřebným materiálovým a technickým vybavením k zajištění stavby. Má-li objednatel dodat materiál na základě smluvních podmínek, je povinností zhotovitele v případě nevyhovujícího materiálu objednatele na tuto skutečnost upozornit a to podle § 637 odst. 1 ObčZ. Trvá-li však objednatel na použití nevhodného materiálu i na využití nevhodného postupu, má zhotovitel právo od smlouvy odstoupit dle § 637 odst. 2 ObčZ.
Povinnost vést stavební deník ukládá zhotoviteli § 157 odst. 2 SZ, který do něj zaznamenává údaje týkající se provádění stavby. Je-li stavba prováděna na základě souhlasu
54 XXXXXXX, V. a kolektiv. Slovník pojmů ve výstavbě. 1. vydání. Praha : Informační centrum České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, s.r.o., 2000. s. 131.
s provedením ohlášené stavby, postačí jednoduchý záznam o stavbě uvedených v § 104 odst. 2 písm. f) až j) dle SZ.
Vhodné jsou i ujednání o předání díla, zejména ustanovit, kdy je zhotovitel povinen oznámit objednateli úmysl předání díla a podmínky předání.
Jak již bylo zmíněno v předchozí části, má zhotovitel právo na zaplacení ceny za dílo, dle
§ 634 odst. 2 ObčZ je oprávněn požadovat od objednatele přiměřené zálohy. Nedojde-li ze strany objednatele k placení záloh řádně a včas, zpravidla dochází k pozastavení výstavby do té doby, než jsou finanční závazky objednatele řádně splněny.
Další povinnosti lze ujednat smluvně, může se např. jednat o povinnost zhotovitele zajistit stavební povolení, nebo souhlas s provedením ohlášené stavby.
b) Práva a povinnosti objednatele
Zaplacení smluvní ceny řádně a včas i v případě dílčích záloh nemůže být v případě tak složitého a rozsáhlého díla jedinou povinností objednatele. Za základní a doslova stěžejní můžeme považovat zajištění stavebního pozemku pro provedení díla, bez kterého by stavba byla nemyslitelná. Nejsnadnější variantou bývá, pokud je pozemek ve vlastnictví objednatele, v tomto případě po právní stránce nenastávají zbytečné komplikace. V opačném případě, např. pozemek ve vlastnictví rodičů, manželky či jiné osoby, musí stavebník prokázat právo založené smlouvou provést stavbu anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí.55
Je-li zajištěn stavební pozemek, je nutno zabezpečit přístup ke staveništi jednak fakticky, jednak po právní stránce.56 Jednou z povinností objednatele může být zajištění přístupové plochy k pozemku, např. vybudování přístupové komunikace na vlastní náklady, dále pak vytyčení podzemních sítí a hranic staveniště, poskytnou odběrní místo pro odběr elektrické energie a vody nutné pro provedení stavby. Tyto povinnosti lze zahrnout pod ustanovení
§ 638 odst. 1 ObčZ, kdy je objednatel povinen poskytnout součinnost. Zhotovitel může stanovit lhůtu a po jejím marném uplynutí je oprávněn odstoupit od smlouvy, upozornil-li na takový následek. Pokud však podle § 639 ObčZ objednatel potřebnou součinnost poskytnul,
55 § 110 odst. 2 písm. a) SZ
56 Jsou-li sousední pozemky ve vlastnictví jiných než veřejnoprávních subjektů – obce, města, ČR, může nastat, že stavební pozemek bude bez právního přístupu. V době příprav stavebních prací tento problém nemusí nastat, ale při zahájení stavby si vlastník sousedního pozemku může uvědomit, že mu není vhod, aby těžká technika jezdila přes jeho pozemky, a může velmi snadno zabránit přístupu objednatele k jeho pozemku. V tomto případě je vhodné zařízení věcného břemen chůze a jízdy, je-li to možné, pak odkoupení části sousedního pozemku.
ale zhotovitel v určenou dobu nepřistoupil k provedení díla, náleží objednateli právo na náhradu nutných nákladů s tím spojených.
Častým smluvním ujednáním bývá ustanovení provádění kontrol a zkoušek. Objednatel není povinen dílo v průběhu jeho provádění kontrolovat, nicméně pro minimalizaci pozdějších reklamací, je v zájmu objednatele, aby tyto kontroly prováděl po každé ukončené etapě výstavby; zhotovitel může neprovedení kontroly považovat za souhlas s dosud provedenými pracemi, je-li tak smluvně ujednáno. Pokud objednatel není odborně vybaven, je vhodné, aby tyto kontroly prováděl prostřednictvím odborné osoby.57
V neposlední řadě je zhotovitel povinen převzít předmět díla v době stanovené ve smlouvě.58 Není-li smluvní úpravy, občanský zákoník předáním díla stanoví § 650 odst. 1, že objednatel je povinen převzít věc nejpozději do 1 měsíce. § 650 odst. 2 ObčZ opravňuje zhotovitele volně nakládat se zhotovenou věcí, nepřevezme-li objednatel dílo do šesti měsíců. S ohledem na fakt, že vlastnické právo náleží většinou objednateli, nelze odst. 2 aplikovat.
Převzetí stavby upřesňuje rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2007, sp. zn. 33 Odo 749/2005: „… Odevzdáním klíčů od domu zhotovitel umožňuje objednateli faktické nakládání (užívání) se zhotovenou věcí (domem) a tento okamžik je třeba považovat za den předání zhotovené věci objednateli; není-li dohodnuto jinak. Převzetím klíčů od domu dává objednatel najevo, že dílo (dům) považuje za zhotovené. Ukládá-li kogentní ustanovení § 650 odst. 1 ObčZ zhotoviteli povinnost (nutnost jednání) věc převzít do jednoho měsíce od jejího zhotovení (nebylo-li dílo provedeno v původně sjednané lhůtě), nemohou účastníci smlouvy účinky tohoto ustanovení vyloučit smluvním ujednáním.“
Smluvní ujednání o převzetí díla souvisí i s ustanovení o splnění předmětu díla. Dílo by mělo být řádně předáno, i písemně, a nemělo by obsahovat vady či nedodělky. Doporučuje se, aby součástí převzetí díla byl jeho písemný podrobný popis obsahující zejména popis kvality díla a popis vad a nedodělků již reklamovaných objednateli.59
57 XXXXXXX, X., XXXXXXX, J. a kolektiv. Velká kniha smluvních vzorů. 4. přepracované doplněné vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2003. s. 383.
58 KNAPPOVÁ, M., XXXXXXX, X., XXXXXX, J. a kolektiv. Občanské právo hmotné 2. 4. aktualizované a doplněné vydání. Praha: ASPI, a.s., 2005. s. 217.
59 XXXXXXX, X., XXXXXXX, J. a kolektiv. Velká kniha smluvních vzorů. 4. přepracované doplněné vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2003. s. 383.
Odpovědnost za vady a záruky
Občanský zákoník upravuje odpovědnost za vady obecně v § 499 až 510 ObčZ. Zvláštní úprava pro odpovědnost za vady díla je začleněna do zvláštních ustanovení o zhotovení věci na zakázku a do zvláštních ustanovení o opravě a úpravě věci.60
U staveb, kde je zhotovená projektová dokumentace a v souladu s ní vydané stavební povolení, nebo souhlas s provedením ohlášené stavby, nebude připadat v úvahu aplikace
§ 496 ObčZ, kdy v případě, že není-li jakost výslovně sjednána, je dlužník povinen plnit určité množství věcí určených v průměrné střední jakosti. Jedná se i rovněž o nepříliš exaktní vyjádření, kde lze polemizovat s pojmem střední jakost, zejména pak u složitého komplexu staveb.
Má-li zhotovitel provést dílo řádně, pak odpovídá za vady, které má věc na zakázku zhotovená při převzetí (vady zjevné), jako i za vady, které se vyskytnou po převzetí věci v záruční době (vady skryté). Stejně odpovídá i za to, že věc má vlastnosti objednatelem při zakázce vymíněné.61 Objeví-li se vady, jejichž příčinou je vadnost materiálu dodaného objednatelem či nevhodnost jeho pokynu a zhotovitel objednatele na vadnost materiálu či nevhodnost pokynů neupozornil, rovněž za tyto vady odpovídá zhotovitel.62
Občanský zákoník upravuje vedle odpovědnosti za vady nejen záruku smluvní (§ 502 odst. 2 ObčZ), ale i zákonnou a to v rozsahu § 645 a násl. ObčZ. Zákonná záruční lhůta pro zhotovení stavby může být dle § 646 odst. 3 ObčZ u některých částí stavby stanovena v délce 3 let, nesmí být však kratší 18 měsíců, běží ode dne, kdy došlo k převzetí stavby, případně kdy mělo dojít k převzetí stavby.63
Dle zákona má objednatel právo na bezplatné odstranění reklamovaných vad, právo na zaplacení nákladů na odstranění vad v případě, kdy si objednatel vady či nedodělky opraví nebo odstraní sám nebo použije k jejich odstranění třetí osoby, právo na poskytnutí přiměřené slevy z ceny odpovídající rozsahu reklamovaných vad či nedodělků a právo na odstoupení od smlouvy, kdy vady či nedodělky jsou takového charakteru, že podstatně ztěžují, či dokonce brání v užívání díla.64 Tato práva musí být uplatněna u zhotovitele v záruční době, jinak práva zaniknou.65
60 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. 1. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2010. s. 48.
61 § 645 odst. 1 ObčZ
62 § 645 odst. 2 ObčZ
63 § 646 ObčZ
64 XXXXXXX, V., XXXXXXX, J. a kolektiv. Velká kniha smluvních vzorů. 4. přepracované doplněné vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2003. s. 383.
65 § 649 ObčZ
V průběhu výstavby odpovídá zhotovitel za poškození nebo zničení stavby až do převzetí zhotovené stavby, ledaže by ke škodě došlo jinak, na základě znění § 651 ObčZ.
Základním rozdílem mezi smlouvou o dílo podle občanského a obchodního zákoníku je skutečnost, že občanský zákoník stanoví zákonnou záruku ve prospěch zhotovitele. Zhotovitel tedy odpovídá podle občanského zákoníku objektivně po celou záruční dobu, tedy od převzetí až do jejího skončení za vady vůči objednateli. Záruční doba je na rozdíl od odpovědnosti zhotovitele podle obchodního zákoníku prekluzivní, neuplatní-li objednatel své právo z odpovědnosti za vady vůči zhotoviteli do konce záruční doby, práva zaniknou.66
Smluvní pokuty
Vhodným donucovacím prostředkem pro plnění smlouvy, případně pro urychlené odstranění zjištěných vad, je institut smluvních pokut. Jejich aplikace do smlouvy o dílo je na uvážení smluvních stran, nicméně v praxi se osvědčila. Je nutno ovšem pamatovat na soulad s § 3 odst. 1 ObčZ a při stanovení výše jednotlivých pokut se vyhnout nepřiměřené částce, případně nepřiměřeně vysokým úrokům z prodlení.
Strany si mohou stanovit smluvní pokutu v případě prodlení zhotovitele s termínem dokončení stavby, prodlení zhotovitele s vyklizením stanoviště, prodlení zhotovitele s odstraněním reklamovaných vad v záruční lhůtě, aj. Objednatele se mohou smluvní pokuty týkat, pokud dojde z jeho strany k prodlení s platbami, či dílčími zálohami. Smluvní pokuta je mimo zastavení prací na stavbě dalším zajištěním pro zhotovitele, že objednatel dostojí svým finančním závazkům.
Ukončení smluvního vztahu
Ideálním způsobem ukončení smluvního vztahu je splnění závazku, kterým je předání řádně dokončeného díla objednateli. Smluvní strany se ale mohou dohodnout i na jiném ukončení, než-li splnění závazku. Může se jednat zejména o písemnou dohodu, či odstoupení na základě stanovených podmínek v písemné formě.
Zákon umožní odstoupit za podmínek § 48 (stanoveno zákonem, či dohodou účastníků) a dle dikce § 49 ObčZ může odstoupit strana, která smlouvu uzavřela za nápadně nevýhodných podmínek.67
66 XXXXXXX, X., XXXXXXX, J. a kolektiv. Velká kniha smluvních vzorů. 4. přepracované doplněné vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2003. s. 385.
67 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. 1. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010. s. 85.
§ 642 odst. 1 ObčZ zvýhodňuje objednatele, který může od smlouvy odstoupit, je však povinen zaplatit zhotoviteli částku, která připadá na práce již vykonané, pokud zhotovitel nemůže jejich výsledek použít jinak a nahradit mu účelně vynaložené náklady. Podle § 642 odst. 2 ObčZ je objednatel oprávněn odstoupit od smlouvy i tehdy, je-li zřejmé, že dílo nebude hotovo, nebo nebude provedeno řádně, a jeho zhotovitel neučiní nápravu ani v poskytnuté přiměřené lhůtě, přičemž pro nároky vzniklé odstoupením od smlouvy podle
§ 642 odst. 2 ObčZ se neuplatní způsob vypořádání podle ustanovení § 642 odst. 1 ObčZ.68
Ostatní ujednání
Je zcela v dispozici smluvních stran, jaké jiné podmínky či ustanovení se stanou součástí smlouvy o dílo. Obvyklé bývá stanoven počet stejnopisů, možnost změny či dodatků ke smlouvě pouze v písemné formě a rovněž i klauzule o užití příslušných ustanovení ObčZ.
3.2 Smlouva o dílo v režimu obchodního zákoníku
Stejně jako v občanském zákoníku, tak i v obchodním zákoníku je smlouva o dílo vymezena jako smlouva, kterou se zhotovitel zavazuje k provedení určitého díla a objednatel se zavazuje k zaplacení ceny za jeho provedení. Tento smluvní typ nalézá v podnikatelských vztazích uplatnění snad nejčastěji po kupní smlouvě.
Obecnou úpravu nalezneme v občanském zákoníku v § 631 – 656, avšak pro vztahy v obchodě platí přednostně speciální úprava § 536 – 565 v ObchZ.69
Kuča tvrdí, že smlouva o dílo je nejčastějším písemným smluvním typem, používaným v oblasti stavební výroby.70 Tuto teorii lze podpořit praxí stavebních společností, které uzavírají smlouvy o dílo i s běžnými nepodnikajícími klienty v režimu obchodního zákoníku. Mimo jiné smlouvy o dílo v obchodním zákoníku nabízí širší spektrum možností pro výstavbu složitých a rozsáhlých komplexů včetně dodání technologických celků.
Dikce § 536 ObchZ o smlouvě o dílo zní: „ Smlouvou o dílo se zavazuje zhotovitel k provedení určitého díla a objednatel se zavazuje k zaplacení ceny za jeho provedení“. S ohledem na skutečnost, že smlouva o dílo dle obchodního zákoníku zahrnuje širokou škálu činností či vytvoření předmětů, zaměří se tato práce pouze na smlouvu o dílo v rámci výstavby bytového domu tak, jak je v praxi užívána.
68 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 2. 2009, sp. zn. 28 Cdo 4820/2008.
69 XXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, P. a kolektiv. Kurs obchodního práva - Obchodní závazky. 5. vydání. Praha
: C. H. Xxxx, 2010. s. 331.
70 KUČA, X. Xxxxxx úprava smlouvy o dílo ve výstavbě. Daně a finance. 1997, č. 1, s. 36.
Forma smlouvy není dle ObchZ stanovena, avšak s odkazem na smlouvu o dílo v režimu ObčZ je v případě výstavby bytového domu forma písemná.
3.2.1 Náležitosti smlouvy o dílo v režimu obchodního zákoníku
Smluvní strany
To, co odlišuje smlouvu o dílo v režimu občanského zákoníku od smlouvy v režimu obchodního zákoníku, jsou smluvní strany. Jak již bylo v předchozím textu uvedeno, smlouva se aplikuje na vztahy, které jsou definovány v § 261 odst. 1 a 2 ObchZ, přičemž nevylučuje uzavření smlouvy mezi nepodnikající fyzickou osobou a podnikatelem, jako zhotovitelem, pakliže nedojde ke zhoršení postavení slabší smluvní strany.71
Mimo standardní značení stran jako zhotovitel a objednatel, se ve stavební praxi vžila terminologie jako zadavatel, investor, stavebník, apod. na straně jedné a dodavatel, vyšší dodavatel, finální dodavatel aj. na straně druhé. 72 Je-li zvolen dodavatelský systém, je nutno upřesnit, že takovýto systém určuje, které subjekty jsou v přímém vztahu k investorovi (např. generální dodavatel, kterou je osoba, která plní pro stavbu projekty odpovídající zásadně rozsahu stavební i technologické části stavby)73 a které jsou ve vztahu odlišném, např. jednotliví dílčí subdodavatelé uzavírají smluvní vztahy většinou s generálním dodavatelem a nikoli s investorem. Dodavatel nese odpovědnost za dílčí subdodavatele, bez ohledu na fakt, že subdodavatel může provést valnou část díla. Dodavatelský systém je běžnou záležitostí i ve smlouvách o dílo uzavíraných v režimu občanského zákoníku a jak již bylo dříve zmíněno, mohou provádět specializované činnosti, na které nemá generální dodavatel potřebné technické a materiální vybavení.
Vhodné označení smluvních stran je obchodním jménem, sídlem, identifikačním číslem, daňovým identifikačním sídlem a zejména pak ustanovení osob, jednajících jménem společností. V případě, že zadavatelem bude osoba fyzická, použije se označení shodně v souladu s předchozím pojednáním o smlouvě o dílo v režimu ObčZ.
Pluralita subjektů není vyloučena, zákonná dikce nikde nebrání více zadavatelům (zejména v případě fyzických osob je tato možnost více než reálná), zatímco u dodavatelů je
71 § 262 ObchZ
72 XXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, P. a kolektiv. Kurs obchodního práva - Obchodní závazky. 5. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010. s. 335 – 336.
73 XXXXX, X. Ke smlouvě o dílo (podle obchodního zákoníku) – první část. Obchodní právo. 2009, roč. 18, č.
9, s. 10.
lepší upřednostnit subdodavatelský systém, kde na vrcholu žebříčku bude dominovat generální dodavatel a ten si již sám upraví vztahy se subdodavateli.
Předmět smlouvy
Předmětem smlouvy je dílo, individuálně vymezené, kterým se dle § 536 odst. 2 ObchZ rozumí zhotovení určité věci, pokud nespadá pod kupní smlouvu, montáž určité věci, její údržba, provedení dohodnuté opravy nebo úpravy určité věci nebo hmotně zachycený výsledek jiné činnosti.
Upozorňuje-li zákonná dikce na odlišnost smlouvy o dílo od kupní smlouvy, je vhodné poznamenat, že kupní smlouva, se dle znění § 409 ObchZ vztahuje na koupi movité věci. Bytový dům je zcela jistě věcí nemovitou, a tudíž zde v tomto případě k záměně dojít nemůže. Zcela jinak je tomu v případě občanského zákoníku, kde kupní smlouva není omezena na věci movité, rozlišujícím znakem bude, zda-li je předmětem dílo (které nemusí ještě v době uzavření smlouvy existovat, např. automobil) či zhotovení díla.74 Zvážíme-li však, že předmětem smluv v rámci této práce bude vždy výstavba bytového domu, čili zhotovení určité stavby, můžeme vyloučit možnost nesprávné volby smluvního typu.
Ale zpátky ke smluvním ujednáním. Je jisté, že pouhé ustanovení „předmětem smlouvy je výstavba bytového domu Praha – Xxxxxxxxx 0,“ není zcela ideální. Samozřejmě tu existuje smluvní volnost účastníků a mnohdy spolu spolupracují subjekty, které mají vzájemné dlouhodobé a dobré zkušenosti. Ale ve sporu není přítele, a proto je vhodné vymezit předmět díla alespoň přesnější lokalizací (parcelní číslo pozemku, na kterém proběhne stavba, včetně uvedení katastrálního území) a v případě, že již existuje projektová dokumentace, doplnit, že bytový dům bude proveden dle projektové dokumentace a je-li třeba, vyčlenit dílčí stavební objekty na bytový dům, přípojky sítí, komunikace, parkovací plochy apod.75
Mimo výstavby bytového domu, případně zpracování projektové dokumentace, vyřízení stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby, může být předmětem smlouvy řada dílčích činností, zahrnující např. geodetické práce, provedení zkoušek, zpracování jiných dokumentací. Meze se nekladou, záleží pouze na dohodě smluvních stran.
74 KNAPPOVÁ, M., XXXXXXX, X., XXXXXX, J. a kolektiv. Občanské právo hmotné 2. 4. aktualizované a doplněné vydání. Praha : ASPI, a.s., 2005. s. 209.
75 VRBKA, P., XXXXXXX, X. Smlouvy ve výstavbě. 1. vydání. Brno : RTS, 1999. s. 17.
Doba plnění
Stejně jako v případě smlouvy o dílo v režimu občanského zákoníku, i zde je vhodné vymezit dobu plnění vymezenou termínem zahájení stavebních prací a termínem ukončení stavebních prací. Dokončenost díla se bude posuzovat dle souladu s projektovou dokumentací. Jak již bylo zmíněno, termín je nutné stanovit i z důvodu omezené platnosti vydaného stavebního povolení, případně souhlasu s provedením ohlášené stavby.
Budou-li prováděny vícepráce nad rámec zadaného díla, je nutné stanovit, za jakých podmínek má zhotovitel nárok na prodloužení termínu odevzdání díla, v případě že rozsah víceprací přesáhne např. 10% ceny díla a dokončení nebude možné v souladu s dohodnutým termínem.76
Obchodní zákoník se vyjadřuje k době plnění v § 537 odst. 1: „Zhotovitel je xxxxxxx provést dílo na svůj náklad a na své nebezpečí ve sjednané době, jinak v době přiměřené s přihlédnutím k povaze díla. Nevyplývá-li ze smlouvy něco jiného, může zhotovitel provést dílo ještě před sjednanou dobou.“ Upřednostňována je tedy sjednaná doba, oproti občanskému zákoníku, který pouze řeší, co se děje v případě nezhotovení díla na počkání. V rámci výstavby bytových domů to však nemá zásadní vliv, neboť stěží lze očekávat, že bude dílo zhotoveno na počkání, nebo že si smluvní strany na základě vzájemné důvěry nesjednají dobu, kdy má být dílo dokončeno.
Cena díla
Cena musí být ve smlouvě dohodnuta nebo v ní musí být alespoň stanoven způsob jejího určení, ledaže z jednání o uzavření smlouvy vyplývá vůle stran uzavřít smlouvu i bez tohoto určení.77 Není-li cena takto dohodnutá nebo určitelná, a smlouva je přesto platná, je objednatel povinen zaplatit cenu, která se obvykle platí za srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy za obdobných podmínek.78 Případy, kdy není stanovena cena smluvně, se téměř nevyskytují. Obě smluvní strany si totiž jsou vědomy, že stanovení obvyklé ceny za dílo mimo smluvní ujednání by bylo velmi obtížné.
76 Odborná konzultace u společnosti POLYCREDIT, s.r.o., Xxx. Xxxx Xxxxxxx
77 § 536 odst. 3 ObchZ
78 XXXXX, X. Ke smlouvě o dílo (podle obchodního zákoníku) – druhá část. Obchodní právo. 2009, roč. 18, č.
10, s. 9.
Specifikace ceny za dílo nalezneme v § 546 až § 549 ObchZ. Mimo dohodnuté ceny, zákon věnuje patřičnou pozornost ceně podle rozpočtu,79 cena stanovená podle platného cenového předpisu není v ObchZ na rozdíl od ObčZ uvažována.
Cena dohodou je nejběžnějším způsobem určení ceny díla, byť bývá mnohdy určena na základě předem schváleného rozpočtu, který není součástí smlouvy, případně na základě cenové nabídky od více dodavatelů, přičemž jednotliví dodavatelé s ohledem na složitost stavby, sestavují cenovou nabídku právě na základě interního rozpočtu. Povinnost zařazení rozpočtu do smlouvy nevyplývá ze zákona.80
Je-li cena stanovena podle rozpočtu, můžeme hovořit o rozpočtu úplném a závazném. V případě rozpočtu, z něhož ohledně smlouvy vyplývá, že není zaručena jeho úplnost, může se zhotovitel domáhat přiměřeného zvýšení ceny, objeví-li se potřeba provedení činností nezahrnutých do původního rozpočtu, pokud tyto činnosti nebyly předvídané v době uzavření smlouvy.81 Je-li rozpočet nezávazný, může se zhotovitel domáhat, aby bylo určeno zvýšení ceny o částku, o níž nevyhnutelně převýší náklady účelně vynaložené zhotovitelem, náklady zahrnuté do rozpočtu.82 Avšak ustanovení § 547 odst. 3 ObchZ se vztahuje pouze na nevyhnutelné zvýšení ceny jednotlivých složek plnění (tj. materiálu a prací, popř. režijních a dalších nákladů); nelze je vztáhnout na změnu rozsahu předmětu plnění.83
V případě nutnosti zvýšení rozpočtu dle § 547 odst. 2 a 3 ObchZ je zhotovitel povinen bezodkladně toto oznámit objednateli, nebo jeho nárok na zvýšení ceny dle § 547 odst. 6 ObchZ zaniká.
Nesouhlasí-li objednatel se zvýšením ceny, určí její zvýšení soud na návrh zhotovitele.84 U zvýšení ceny dle § 547 odst. 2 a 3 ObchZ, má objednatel právo bez zbytečného odkladu odstoupit od smlouvy, požaduje-li zhotovitel zvýšení ceny o částku, která přesahuje více než o 10% cenu, která byla stanovena na základě rozpočtu. V tomto případě je pak objednatel povinen nahradit zhotoviteli část ceny odpovídající rozsahu částečného provedení díla podle rozpočtu.85
Ať již je cena stanovena dohodou, či na základě rozpočtu, je vhodné v obou případech pamatovat na vícepráce. Vícepráce chápeme jako soubor prací, které je nutno realizovat pro kvalitní dokončení a užívání díla, které však nebyly definovány při jeho přípravě a zahrnuty
79 § 547 ObchZ; pojem rozpočtu byl již definován v části věnující se ceně díla v rámci občanského zákoníku.
80 XXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, P. a kolektiv. Kurs obchodního práva - Obchodní závazky. 5. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010. s. 338.
81 § 547 odst. 2 ObchZ
82 § 547 odst. 3 ObchZ
83 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 1999, sp. zn. 29 Cdo 2206/98
84 § 547 odst. 4 ObchZ
85 § 547 odst. 5 ObchZ
do jeho předpokládané nebo sjednané ceny. Nejčastěji se jedná o změny oproti návrhu díla a způsobu a postupu jeho pořízení v příslušné akceptované dokumentaci.86 Je vhodné stanovit, že vícepráce budou prováděny pouze na základě souhlasu objednatele, přičemž objednatel bude souhlasit i s předloženou cenou za vícepráce.87
Zvýšení, případně snížení ceny je možné i dle ustanovení § 549 ObchZ, je vázáno na dohodu stran smlouvy o rozšíření, popř. změně díla, aniž by byly sjednány důsledky na jeho cenu, přičemž zvyšovaná cena díla nemusí být cenou určenou na základě rozpočtu.
Ke zvýšení ceny může dojít i na základě inflace, v praxi je běžně užívána inflační doložka, nebo v praxi rovněž na základě dohody s klientem v případě nadstandardního vybavení bytové jednotky.
Platební podmínky
Stejně jako v případě smlouvy o dílo dle občanského zákoníku, je vhodné stanovit zálohové platby, např. po dokončení dílčích etap stavby. Byť je zhotovitel povinen provést dílo na svůj náklad,88 praxe vyvinula systém záloh s konečnou fakturou. V platebních podmínkách, které nejsou podstatnou náležitostí smlouvy, si strany upřesní způsob plateb, termíny a následky v případě pozdního placení. Je totiž v zájmu obou smluvních stran zajistit plynulé financování celé výstavby, přičemž vzhledem k finanční nákladnosti, málokdy nese břemeno financování v průběhu výstavby pouze zhotovitel (dodavatel).
Práva a povinnosti smluvních stran
Práva a povinnosti stran v rámci smlouvy o dílo v režimu obchodního zákoníku se příliš neliší od smlouvy o dílo dle ObčZ. Je nutno však upozornit, že některým záležitostem věnuje obchodní zákoník více prostoru než zákoník občanský (např. ustanovení o provádění kontrol v rámci oddílu 6 – způsob provádění díla).
a) Práva a povinnosti zhotovitele (dodavatele)
V prvé řadě je zhotovitel povinen provést dílo na svůj náklad a na své nebezpečí.89 Zhotovitel je povinen provést dílo řádně v souladu s projektovou dokumentací. Již bylo pojednáno o financování stavby prostřednictví systému záloh, které odnímá zhotoviteli břemeno nést
86 XXXXXXX, V. a kolektiv. Slovník pojmů ve výstavbě. 1. vydání. Praha : Informační centrum České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, s.r.o., 2000. s. 131.
87 Odborná konzultace u společnosti POLYCREDIT, s.r.o., Xxx. Xxxx Xxxxxxx
88 § 537 odst. 1 ObchZ
89 Tamtéž
veškeré náklady na úkor postupného hrazení stavby objednavatelem. Povinnost zhotovit dílo osobně není stanovena nikde v obchodním zákoníku a tuto skutečnost podporuje v praxi široce využívaný dodavatelský systém, v rámci kterého nese hlavní dodavatel odpovědnost, jako by dílo prováděl sám.90
Stejně jako v případě smlouvy o dílo dle ObčZ, bývá povinností zhotovitele zajistit staveniště pro provádění stavby, i vyklizení staveniště po dokončení stavby a vedení stavebního deníku.
Převezme-li zhotovitel věci pro zhotovení díla objednatele, je povinen v případě nevhodnosti věcí, upozornit na tuto skutečnost neprodleně objednatele. Stejně zhotovitel postupuje v případě nevhodných pokynů od objednatele. Jestliže nevhodné věci nebo pokyny překážejí v řádném provádění díla, je zhotovitel povinen jeho provádění v nezbytném rozsahu přerušit do doby výměny věci nebo změny pokynu objednatele nebo sdělení, že objednatel na použití věcí či pokynů trvá. S tím je spojeno právo úhrady nákladů zhotoviteli vzniklých s přerušením díla.91 Tato zákonná dikce je velmi blízká ustanovení v občanském zákoníku.
Zákon mimo jiné ukládá, že zhotovitel je povinen dílo řádně ukončit, je-li dohodnut termín, pak v souladu s termínem, a rovněž dílo předat, přičemž častá smluvní ujednání vyžadují po zhotoviteli v daném předstihu informovat objednatele o úmyslu předat dílo. Předání zpravidla probíhá v místě provádění díla, jiná varianta s ohledem na kontrolu díla ze strany objednavatele nepřichází v úvahu. V práci není pojednáváno o místu plnění smlouvy, jednak se nejedná o podstatnou náležitost smlouvy o dílo, a jednak nepřichází v úvahu jiné místo plnění, než-li je stavební pozemek, na kterém probíhá výstavba domu.
b) Práva a povinnosti objednavatele
Stanovení povinností objednavatele, mimo zákonné povinnosti zaplatit zhotoviteli cenu za dílo a dílo převzít v souladu se smluvním ustanovením, je zcela v dispozici účastníků smluvního vztahu.
V prvé řadě zákon široce upravuje kontrolu díla ze strany objednavatele. § 550 ObchZ opravňuje objednatele kontrolovat provádění díla a dožadovat se toho, aby zhotovitel odstranil vady vzniklé vadným prováděním. Nejsou-li tyto vady v přiměřené lhůtě odstraněny, je objednatel oprávněn odstoupit od smlouvy. Smluvní strany jsou oprávněny, a také tak činí, stanovit si tzv. kontrolní dny, rozsah kontroly a osoby oprávněné provádět odbornou kontrolu díla, postupů a materiálu. Nedostaví-li se objednatel ke kontrole, může zhotovitel pokračovat
90 § 538 ObchZ
91 § 551 odst. 1 ObchZ
v provádění díla.92 Budou-li prováděny v rámci výstavby zkoušky ověřující řádné provedení díla, má objednatel právo být při nich přítomen a zhotovitel je povinen na ně objednatele pozvat.93
Povinnost objednavatele poskytnout součinnost není na rozdíl od občanského zákoníku v obchodním zákoníku stanovena. Záleží tedy na smluvních ujednáních, co budou strany považovat za nezbytné pro zdárné dokončení díla. Tak, jak bylo uvedeno výše, je možno považovat za jednu z povinností objednavatele předat pozemek zhotoviteli k provedení díla, dále např. předání projektové dokumentace, aj.
Co se převzetí díla týče, tato povinnost vyplývá z dikce § 537 odst. 2 ObchZ a je dále rozvedena v § 554 ObchZ. V případě výstavby bytového domu je místem převzetí daná stavba v řádném termínu stanoveném smlouvou. Během převzetí dojde ze strany objednavatele ke kontrole provedeného díla a současně, je-li tak smluvně ujednáno,94 bude o převzetí díla sepsán smluvními stranami zápis, ve kterém se zejména uvede, že dílo objednatel přejímá, přejímá s výhradami, nebo nepřejímá s uvedením důvodu.
Důležitým ujednáním bývá stanovení o vlastnických právech, většinou platí, že vlastníkem stavby je objednatel, nedojde-li stranami k dohodě o výhradě vlastnického práva. Podrobněji bude o vlastnickém právu pojednáno v následující kapitole. Co je však podstatné, je znění § 542 odst. 1 ObchZ zabývajícím se nebezpečí škody, kdy v případě, že zhotovitel provádí výstavbu bytového domu na jeho pozemku nebo na pozemku, který zhotovitel opatřil, nese nebezpečí škody na zhotovované věci objednatel.95 Jedná se o zásadní rozdíl od občanskoprávní úpravy, kde zhotovitel provádí dílo na vlastní nebezpečí. Obchodní zákoník tedy umožňuje stanovit povinnosti nést nebezpečí odlišně.96
Odpovědnost za vady a záruky
Jestliže provedení díla neodpovídá výsledku určenému ve smlouvě, pak má dílo vady.97 Stejně jako v režimu ObčZ, můžeme vady rozlišovat na vady faktické a právní, přičemž vady faktické se dále člení na vady jakosti a provedení, vady množství, vady obalu a jiných
92 § 553 odst. 3 ObchZ
93 § 555 odst. 2 ObchZ
94 § 554 odst. 6 ObchZ
95 §542 odst. 1 ObchZ; velmi často pak bývá spojováno se smluvní povinností objednatele pojistit stavbu okamžitě, kdy je to nejdříve možné.
96 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. 1. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010. s. 32.
97 § 560 odst. 1 ObchZ
opatření pro přepravu a vady dokladů potřebných pro užívání věcí.98 V předchozí části bylo již zmíněno další dělení a to na vady zjevné a skryté.
Má-li dílo vady ve smyslu ustanovení § 560 odst. 1 ObchZ, zejména jestliže provedení díla neodpovídá výsledku určenému ve smlouvě, lze o vadách díla ve smyslu § 560 odst. 1 hovořit pouze v případě díla již provedeného a předaného objednateli.99
Podle obecné úpravy závazků je kogentním zněním § 324 odst. 3 ObchZ, kdy v případě, že dlužník poskytne vadné plnění a věřitel nemá právo odstoupit od smlouvy nebo tohoto práva nevyužije, mění se obsah závazků způsobem, který odpovídá nárokům věřitele vzniklým z vadného plnění, a závazek zaniká jejich uspokojením.
Zákonná odpovědnost za vady se vztahuje na vady díla existující v době jeho předání, popř. v době přechodu nebezpečí škody na zhotovené věci, pokud nastává později. Zde zhotovitel objektivně odpovídá za všechny vady. V případě vad, které vzniknou až po předání díla, nese odpovědnost zhotovitel pouze v případě, že došlo k porušení jeho povinností.100
Častým smluvním ujednáním bývá stanovení odpovědnosti zhotovitele za vhodnost použitých materiálů, technologií a postupu. Ta však může být zúžena v případě, kdy materiál případně pokyn vydá objednatel a přes důrazné upozorněné nevhodnosti, objednatel trval na použití těchto materiálů či postupů.101
Vady je nutno oznámit bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistí (u vad zjevných pak zejména při prohlídce díla v rámci předání díla), bez zbytečného odkladu poté, kdy je měl zjistit při vynaložení odborné péče při prohlídce uskutečněného plnění a bez zbytečného odkladu poté, kdy mohly být zjištěny, u staveb nejpozději do pěti let od předání díla (záruční, reklamační lhůta).102
Odpovědnost za vady podle zákonné úpravy není pro objednatele zdaleka tak výhodná jako v případě, sjedná-li záruku, která se jeví jako v zájmu objednatele. Tato záruční doba počíná běžet dnem předání díla a přiměřeně se na ni použijí ustanovení o kupní smlouvě,
§ 429 až 431 ObchZ.103
Na nároky z vad se přiměřeně využije ustanovení § 436 až 441 ObchZ, v praxi se pak jedná o právo na bezplatné odstranění reklamované vady, možná úhrada nákladů, které objednatel vynaložil na odstranění vad, právo objednatele na zaplacení přiměřené ceny z ceny
98 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. 1. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010. s. 99.
99 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2007, sp. zn. 32 Odo 1250/2005.
100 XXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, P. a kolektiv. Kurs obchodního práva - Obchodní závazky. 5. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010. s. 351.
101 § 561 ObchZ
102 § 562 ObchZ
103 XXXXX, X. Ke smlouvě o dílo (podle obchodního zákoníku) – druhá část. Obchodní právo. 2009, roč. 18, č.
10, s. 19.
díla. V případě podstatného porušení má objednatel právo odstoupit od smlouvy, stejně má i právo odstoupit od smlouvy bude-li zhotovitel ve výrazném prodlení s provedením oprav díla, tento nárok je však potřeba smluvně upřesnit. Zhotovení náhradního díla dle § 564 u staveb nepřichází v úvahu.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 1997, sp. zn. III Odon 20/96, k výše zmiňovanému uvádí: „Dílo (např. dodávka stavebních prací) má vady, jestliže provedení díla neodpovídá výsledku určenému ve smlouvě (§ 560 odst. 1 ObchZ), např. vymezením díla (stavebních prací) odkazem na projektovou dokumentaci, podle níž se stavební práce realizují… Uvedené však podle § 562 odst. 3 v návaznosti na § 428 odst. 3 ObchZ neplatí, jestliže vady díla jsou důsledkem skutečností, o kterých zhotovitel věděl nebo musel vědět v době předání díla. Pokud zhotovitel prováděl dílo (stavební práce) podle objednatelem předané dokumentace, v níž byly rozměrové nesrovnalosti, a tyto nesrovnalosti s objednatelem nevyjasnil a dále stavební práce provedl odchylně od dokumentace, je zřejmé, že o této oznámené vadě v době předání díla věděl, a proto nelze postupovat podle
§ 562 odst. 2 ObchZ a právo z důvodu opožděnosti nepřiznat.“
Smluvní pokuty
Stejně jako u občanskoprávního režimu smlouvy o dílo i zde se jedná o ustanovení zcela v dispozici smluvních stran. V praxi se však jedná o již stabilní a takřka povinné smluvní ujednání, kdy si strany stanoví finanční sankce za prodlení s platbami záloh ze strany objednatele, za pozdní dokončení stavby zhotovitelem, apod.
Ukončení smluvního vztahu
Pomineme-li řádné ukončení v podobě předání dokončeného díla a v ideálním případě bez vad, mohou si účastníci stanovit podmínky jiného ukončení smluvního vztahu a to zejména odstoupením od smlouvy.
Pro odstoupení od smlouvy o dílo uzavřené podle obchodního zákoníku platí především obecné ustanovení v § 344 ObchZ, kdy lze odstoupit od smlouvy pouze, je-li tak stanoveno zákonem, či smlouvou.104
Dle zákona může dojít k odstoupení od smlouvy v případě § 354 a násl. ObchZ – prodlení v případě podstatného porušení smlouvy, § 355 ObchZ – zaplacením odstupného, § 547 odst. 5 ObchZ, kdy objednatel může odstoupit, je-li cena díla zvýšena o více než 10% z ceny
104 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. 1. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010. s. 82.
stanovené rozpočtem. § 548 odst. 2 ObchZ umožňuje zhotoviteli odstoupit od smlouvy v případě prodlení objednatele s platbou ceny za dílo.
Dikce § 550 odst. 1 ObchZ umožní objednateli odstoupit od smlouvy, byl-li při kontrole provádění díla zjištěn rozpor s povinnostmi zhotovitele a ten tento rozpor na základě výzev objednatele neodstranil. § 552 odst. 1 ObchZ opravňuje k odstoupení obě smluvní strany k odstoupení, nedohodly-li se na změně smlouvy v případě zjištěných skrytých překážek během provádění díla.
U odstoupení se v praxi zažila písemná forma oznámení a velmi často si účastníci, mimo zákonné dikce, stanoví další podmínky, za kterých lze odstoupit od smlouvy, nejčastěji se jedná o prodlení v nutné a stanovené součinnosti.
Ostatní ujednání
Shodně s kapitolou o smlouvě o dílo v občanskoprávním režimu, i ostatní ujednání, případně závěrečná ustanovení, jsou zcela na uvážení účastníků. Většinou zde nechybí počet stejnopisů, nutnost provádění dodatků či změn smlouvy v písemné formě, datum nabytí účinnosti a platnosti smlouvy a ustanovení o subsidiárním využití obchodního zákoníku.
Porovnáme-li základní ustanovení smlouvy o dílo dle ObčZ a ObchZ ze zákonného znění, mimo zhotovení díla a zaplacení ceny za něj, občanský zákoník klade důraz na provádění díla na nebezpečí zhotovitele, zatímco v definičních znacích u smlouvy o dílo v režimu obchodního zákoníku tento prvek chybí.
Právo odstoupit od smlouvy, často i bez nutnosti udání důvodu, vyplývající na základě
§ 642 odst. 1 ObčZ taktéž staví objednatele do výhodnější pozice. Je tedy otázkou k zamyšlení, zda-li je občanskoprávní úprava vhodnou volbou pro strany v případě výstavby bytového domu, lze-li předpokládat, že smluvní strany, respektive objednatele, budou velmi zřídka praxí nedotčené, aby mohlo dojít ke zneužití postavení objednatele, který je na základě ObčZ mnohem lépe chráněn. Proto dochází při výstavbě k časté volbě obchodněprávního režimu, mohou-li si strany vybrat, často doplněné o obchodní podmínky.105
Smlouva o dílo upravuje zhotovení stavby, účastníci si vymezí předmět díla, cenu, termíny, místo a vzájemné povinnosti při provádění výstavby. Smlouva o výstavbě nic
105 Předem stanovené podmínky, kterými lze nahradit část obsahu smlouvy (XXXXXXXX, D. a kolektiv.
Právnický slovník. 2. rozšířené vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2003. s.485)
takového neupravuje, a proto sama o sobě, neprovádí-li stavebníci dílo svépomocně, není pro výstavbu soběstačná. Zásadní rozdíl mezi uvedenými instituty spočívá však ve vlastnických právech, ten bude nastíněn v následující kapitole.
4 VLASTNICKÁ PRÁVA U JEDNOTLIVÝCH SMLUVNÍCH TYPŮ
S volbou vhodného smluvního typu pro výstavbu bytového domu jsou spojeny určité následky vlastnického práva. Vlastnickým právem můžeme chápat takové právo, v rámci nějž je vlastník v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním.106
Vlastnické právo jako jedno z věcných práv je předmětem úpravy občanského zákoníku a dle této úpravy lze vlastnické právo nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem.107
K nabývacím způsobům patří také zpracování věci, které obvykle vede k vytvoření nové věci (např. výstavba domu). Vlastníkem nově vytvořené věci se stává její tvůrce (např. stavebník), není-li právním předpisem nebo dohodou stanoveno něco jiného.108
Není v možnostech této práce dopodrobna rozebrat institut vlastnického práva a jeho charakteristiku, mým zájmem je zaměřit se na nabytí vlastnického práva v rámci daného smluvního typu a to od zahájení výstavby až po užívání bytového domu a případným následným převodem vlastnického práva k bytovým jednotkám, neboť v rámci výstavby bytového domu vzniká vlastnictví postupně a nikoli jednorázově v momentě např. dokončení stavby.
Podstatou smlouvy o výstavbě je úmysl dvou a více stavebníků postavit bytový dům podle XxXX a získat tak do vlastnictví bytové jednotky s příslušnými podíly na společných částech domu a případně pozemku. Podle § 5 odst. 1 ZoVB je jedním ze způsobů vzniku vlastnického práva k jednotce, jedná se o originární vznik vlastnického práva.
Na prvopočátku samotné výstavby samozřejmě vznikne myšlenka či nápad výstavby bytového domu. Není směrodatné, jestli již od začátku existuje více stavebníků či se záměrem přišla developerská společnost a ta pro provedení výstavby na základě smlouvy o výstavbě, která předpokládá dva a více stavebníků, zajistí další fyzickou či právnickou osobu, případně osoby, které budou dalšími stavebníky v rámci smlouvy o výstavbě.
106 § 123 ObčZ
107 § 132 odst. 1 ObčZ
108 XXXXX, X., XXXXXX, J., XXXXXXX, X. Xxxxxxxx zákoník – komentář Část II. Věcná práva. Hlava I. Vlastnické právo. Zpracování věci. § 135b . ASPI – původní nebo upravené texty pro ASPI, ASPI IDLIT 16333CZ. ASPI verze 13[cit. 14. 3. 2011].
Co je však podstatné, je úmysl stavebníků, popř. stavebníka, který zajistí další účastníky, postavit bytový dům a současně ihned v rámci smlouvy o výstavbě vymezit bytové jednotky, případně nebytové prostory, již na začátku celého procesu.109
4.1.1 Před zahájením výstavby
Existují-li osoby s tímto záměrem, je v prvé řadě nutno zajistit pozemek pro provedení výstavby.110 Při výběru pozemku by investoři měli ověřit, zda na pozemku neváznou nějaká omezení vlastnických práv v podobě věcných břemen, nebo např. předkupních práv, jestli není v budoucnu v okolí plánovaná výstavba dálnice, zda se pozemek nenachází v záplavové zóně, a co je nejdůležitější, jestli je pozemek v platném územním plánu111 obce zahrnut do ploch pro výstavbu objektů pro bydlení. Nelze-li možné využití pozemků zjistit, může investor, případně investoři, využít institutu územně plánovací informace,112 kde příslušný orgán přesně vymezí možné budoucí využití pozemku. V případě, že územní plán neuvažuje se zastavěním pozemku objekty pro bydlení, či není zastavitelný vůbec,113 nastává pro investory běh na dlouhou trať, kdy při následující změně územního plánu, musí prosadit změnu využití plochy pro výstavbu bytového domu a to na základě § 48 a § 52 SZ, což ale může, a většinou i trvá, několik let.
Je-li zajištěn pozemek pro výstavbu, může započít vlastní příprava výstavby. Jelikož součástí smlouvy o výstavbě je vymezení jednotlivých bytových jednotek,114 stavebníci by měli ještě před samotným sepsáním smlouvy o výstavbě nechat zpracovat projektovou dokumentaci na bytový dům, vhodné je i zajištění smluvního partnera pro výstavbu.115 Pak se může přistoupit k vlastnímu sepsání smlouvy o výstavbě.
V kapitole č. 3 byly popsány jednotlivé náležitosti smlouvy o výstavbě. Pro vlastnická práva v rámci této smlouvy je rozhodující ustanovení § 18 odst. 1 písm. b) a d) ZoVB a současně také ustanovení § 21 ZoVB týkající se pozemku.
109 Smlouva o výstavbě vzniknout také až ve fázi rozestavěné stavby, tato možnost bude pojednána níže.
110 V rámci práce předpokládám provedení stavby na vlastním pozemku, je však možno i na pozemku jiného vlastníka za předpokladu zajištění jeho souhlasu.
111 § 43 SZ
112 § 21 SZ
113 Např. pozemky mimo zastavitelné území obce, pozemky určené pro městskou zeleň, pozemky určené pro vybudování např. obchvatu, apod.
114 Viz. oddíl 2.2.2. Náležitosti smlouvy o výstavbě
115 Mám na mysli stavební společnost, která provede výstavbu na základě smlouvy o dílo. V této fázi je to podstatné s ohledem na skutečnost, že ve smlouvě o dílo je stanoveno, jakým způsobem se stavebníci podílejí na financování výstavby, čili je nutno znát alespoň přibližnou cenu díla, kterou dodavatel na základě rozpočtu stanoví. Není-li možno cenu zjistit, je vhodné určit alespoň, jakou část z ceny hradí který stavebník (např. dle podílů).
Stavebníci jsou povinni ve smlouvě vymezit číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v domě, určení rozsahu podlahové plochy jednotky, jejího příslušenství a vybavení a určení, který ze stavebníků bude vlastníkem příslušné jednotky.116 Současně je vymezena i velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku.
Spoluvlastnický podíl na pozemku musí být v souladu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu.117 Není-li tomu tak, je vlastník (případně vlastníci pozemku) povinen dle § 21 odst. 1 a 2 převést podíly na pozemku na ostatní stavebníky podle smlouvy o výstavbě a to v rozsahu, aby podíly na pozemcích odpovídaly podílům stanovených ve smlouvě o výstavbě. Tento převod může proběhnout na základě smlouvy o výstavbě, případně kupní či např. darovací smlouvy, záleží na dohodě a vzájemném vztahu mezi stavebníky.
V tento okamžik mají stavebníci a tedy i budoucí vlastníci určených bytových jednotek alespoň spoluvlastnické podíly ke stavebnímu pozemku.
Za předpokladu zpracované projektové dokumentace, smlouvy o výstavbě a vyřešených vlastnických práv k pozemku, je možno přistoupit k územnímu řízení a k následnému řízení o vydání stavebního povolení, případně pouze ohlášení stavby.
Rozhodnutí o umístění stavby je rozhodováním v první fázi povolování staveb. Jedná se o rozhodnutí stavebního úřadu o tom, zda lze stavbu umístit na konkrétní pozemek a za jakých podmínek ji lze umístit.118 V případě naplnění podmínek v § 95 SZ může proběhnout zjednodušené územní řízení, nebo dle § 96 SZ může dojít k vydání zjednodušené formy a to tzv. územního souhlasu. Účastníky územního řízení budou stavebníci dle smlouvy o výstavbě a další osoby dle § 85 SZ.
Podle charakteru119 stavby bude v rámci stavebního řízení vydáno stavební povolení120 či souhlas s provedením ohlášené stavby.121 Vrátíme-li se k ustanovení § 18 odst. 5 ZoVB, podle něhož má být smlouva o výstavbě přílohou žádosti o stavební povolení, vyvstává otázka, zda-li je smlouva o výstavbě i přílohou v rámci ohlášení. Domnívám se, že ano, neboť dle mého názoru tato povinnost vyplývá z dikce § 105 odst. 1 SZ, který stanoví, že k ohlášení se připojí doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu.
Na stavebním povolení je uvedený stavebník (příp. stavebníci), který je pak i většinou budoucí vlastník jednotky, pokud není jinou listinou prokázáno, že vlastníkem stavby je jiná
116 § 18 odst. 1 písm. b) ZoVB
117 § 21 odst. 1 ZoVB
118 JURNÍKOVÁ, J. a kolektiv. Správní právo – zvláštní část. 6. doplněné vydání. Brno : Masarykova Univerzita, 2009. s. 300.
119 § 104 odst. 2 písm. a) SZ
120 § 115 SZ
121 § 106 SZ
osoba – takovou listinou je např. smlouva o dílo podle XxxxX, smlouva o dílo podle XxxX, rozhodnutí soudu o určení vlastnictví, usnesení o dědictví, osvědčení o prohlášení ve formě notářského zápisu o právní skutečnosti, na základě které vzniklo prohlašovateli vlastnické právo ke stavbě, které nelze doložit a které je nesporné se souhlasným vyjádřením vlastníka pozemku, za předpokladu, že je vlastník pozemku odlišný od vlastníka stavby. Stavební úřad však tyto skutečnosti nezajímají, stavební povolení, případně souhlas s provedením ohlášení stavby vydají žadateli, který doloží veškeré potřebné listiny. To, že vlastníkem stavby je osoba odlišná, než je stavebník uvedený na stavebním povolení, musí účastníci prokázat posléze při zápisu vlastnických práv do katastru nemovitostí, nebo při jiném právním jednání.122
Ještě zpět do historie, od účinnosti ZoVB do 31. 12. 2003 bylo součástí žádosti o stavební povolení rozhodnutí o povolení vkladu smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí. Od
1. 1. 2004 je smlouva povinnou přílohou žádosti o vydání stavebního povolení.
4.1.2 Zahájení výstavby až do fáze rozestavěné stavby
Po vydání potřebných povolení stavebníci zahájí stavbu bytového domu, neprobíhá-li stavba svépomocně, uzavřou stavebníci smlouvu o dílo s dodavatelem a to v režimu občanského nebo obchodního zákoníku.
Až do okamžiku vzniku vlastnictví jednotek, případně rozestavěných jednotek jsou stavebníci podílovými spoluvlastníky budovy podle občanského zákoníku. Podílovými spoluvlastníky budovy jsou stavebníci v poměru, jak jsou určeny jejich budoucí spoluvlastnické podíly na společných částech domu ve smlouvě o výstavbě.123
Jelikož je často stavba financována hypotečním úvěrem, banka pro uvolnění finančních prostředků požaduje zápis rozestavěné budovy a případně rozestavěných bytových jednotek či nebytových prostor do katastru nemovitostí. Dalším důvodem pro takovýto zápis může být vlastní rozhodnutí stavebníků, kteří již chtějí vymezit svá vlastnická práva k jednotlivým bytovým jednotkám či nebytovým prostorům v katastru nemovitostí, ať již pro případný plánovaný prodej rozestavěných jednotek.
Rozestavěnou budovou se rozumí budova alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční.124 Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze
122 Odborné konzultace na Katastrálním úřadě Zlín, Katastrální pracoviště Zlín, XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx
123 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 1. vydání. Praha : Xxxxxxx Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 268.
124 § 27 písm. l) XxxX
dne 28. 2. 2001, sp. zn. 20 Cdo 931/99, uvádí, že již budova je věcí v právním smyslu, tzn., že je již předmětem občanskoprávních vztahů:125 „Pro posouzení okamžiku vzniku stavby jako věci je rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována minimálně do takového stadia, od něhož počínaje všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově i individuálně určené věci. Tímto okamžikem je u nadzemních staveb stav, kdy je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží; od tohoto okamžiku, kdy se již vytvořila i vlastnická práva ke stavbě, jsou pro ně veškeré další stavební práce bezvýznamné, neboť vše, co následně ke stavbě "přiroste", stává se její součástí a vlastnicky náleží tomu, komu patřila stavba jako věc v okamžiku jejího vzniku.“
Zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí je proveden na základě ohlášení stavebníků, spolu se stavebním povolením, případně souhlasem stavebního úřadu s provedením ohlášené stavby, geometrickým plánem pro vyznačení budovy, smlouvou o výstavbě a čestným prohlášením stavebníků s úředně ověřenými podpisy, že se jedná
o rozestavěnou budovu ve smyslu § 27 písm. l) XxxX.126
Jestliže katastr nemovitostí provede na základě výše uvedených podkladů zápis rozestavěné budovy127 a vlastnických práv k ní, mají stavebníci stále ještě spoluvlastnické podíly dle občanského zákoníku na rozestavěné budově a pozemku. Pro zápis rozestavěných bytových jednotek a nebytových prostor je třeba, aby dům, ve kterém se tyto jednotky a prostory nachází, byl alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.128 Rozdíl od předchozího uvedeného stupně rozestavěnosti budovy spočívá v tom, že stavební práce musí být mnohem dále, než aby byly pouze patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Rozdíl bude markantní v případě např. sedmipodlažního bytového domu, kdy může dojít k zápisu rozestavěných bytových jednotek mnohem později než rozestavěného bytového domu.
Pro zápis rozestavěných jednotek do katastru nemovitostí lze postupovat analogicky jako u zápisu rozestavěné budovy: je potřeba doložit smlouvu o výstavbě, stavební povolení a čestné prohlášení vlastníka. Geometrický plán by se přikládal pouze v případě, že by došlo ke změnám oproti zápisu rozestavěné budovy do katastru nemovitostí. Rozestavěný byt a nebytový prostor se v katastru nemovitostí zapíše označením pozemku, na němž je dům
125 OLIVOVÁ, K., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2008. s. 113.
000 Xxxxxx, xxx. 113.
127 § 5 odst. 1 písm. d) XxxX: „Rozestavěná budova se zapíše do katastru nemovitostí označením pozemku, na němž jsou postaveny, a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu.“
128 § 2 písm. e) a f) ZoVB
s byty a nebytovými prostory rozestavěn, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor.129
Jsou-li již rozestavěné bytové jednotky a nebytové prostory zapsány v katastru nemovitostí, mění se spoluvlastnictví budovy stavebníků na bytové vlastnictví, kdy dle údajů ve smlouvě o výstavbě a nově i v katastru nemovitostí, mají stavebníci vlastnické právo k vymezenému bytu či nebytovému prostoru a podíl na společných částech domu a pozemku.
S rozestavěnou bytovou jednotkou, jak bylo zmíněno ve výše uvedeném rozsudku, lze zacházet jako se samostatnou věcí. Tzn., v této fázi mohou stavebníci rozestavěnou bytovou jednotku převádět na jiné subjekty, na bytové jednotce může vzniknout zástavní právo apod.
Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11. 6. 2009, sp. zn. 33 Odo 1666/2006: „Byt nelze ztotožnit s „rozestavěným bytem“. I když obojí lze podřadit pod legislativní zkratku, tzv. jednotku, již z definice „bytu“ a „rozestavěného bytu“ uvedených v zákoně o výstavbě bytů lze jednoznačně dovodit, že jde o dva různé předměty možného převodu. Předmětem samostatného vlastnického práva mohou být jen byty a rozestavěné byty toliko v intencích zákona, tedy místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, a místnosti nebo soubory místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení.“
Dojde-li k převodu vlastnický práv u některé z rozestavěných bytových jednotek jednoho ze stavebníků na jiný subjekt, je vhodné zpracovat dodatek ke smlouvě o dílo, aby v ní byli uvedeni všichni stavebníci, a to zejména v případě zápisu dokončené stavby, bytových jednotek a nebytových prostor do katastru nemovitostí.
4.1.3 Od rozestavěné budovy až po užívání dokončené stavby
ZoVB uvádí v § 19, že dům vystavěný podle tohoto zákona se na návrh vlastníků jednotek vyznačí v katastru nemovitostí podle údajů obsažených ve smlouvě o výstavbě (§ 17 a 18) a podle vyhotoveného geometrického plánu.
Můžeme rozlišovat dvě situace. V prvém případě, kdy došlo k zapsání rozestavěných bytových jednotek, se zapíše změna z rozestavěné bytové jednotky na dokončenou na základě ohlášení vlastníka jednotky nebo společenství vlastníků jednotek doloženého kolaudačním
129 § 5 odst. 1 písm. f) XxxX
rozhodnutím,130 příp. kolaudačním souhlasem či souhlasem s užíváním dokončené stavby, ve kterém je stanoveno, k jakému účelu je jednotka určena a dokladem o přidělení čísla popisného. V případě, že se v době od zápisu rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí do jejího dokončení změnil obvod budovy, je další přílohou opět geometrický plán.131
Pokud nebyly zapsány rozestavěné bytové jednotky po dokončení a kolaudaci,132 musí být doložena v prvé řadě smlouva o výstavbě včetně všech změn a dodatků, geometrický plán pro vyznačení budovy (v případě, že nebyla zapsaná rozestavěná budova, nebo byla, ale došlo ke změnám), kolaudační rozhodnutí133 s vyznačením nabytí právní moci nebo kolaudačním souhlasem nebo kopií oznámení stavebníků o záměru započít s užíváním dokončené stavby (jednotek) s potvrzením stavebního úřadu, že účel využití budovy ohlašovaný k zápisu do katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti nebo písemným souhlasem stavebního úřadu, že stavbu lze užívat a doklad o přidělení čísla popisného budovy.134
Původně se kolaudací podle již zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona, mínil úřední postup, při němž se posuzuje shoda skutečného provedení stavby s dokumentací ověřenou při vydávání stavebního povolení.135
V současné době SZ upravuje nikoli kolaudaci staveb, ale užívání staveb, byť pojmy kolaudace, kolaudační řízení a kolaudační rozhodnutí prakticky zlidověly. SZ rozlišuje oznámení záměru o užívání dokončené stavby dle §120 a kolaudační souhlas dle § 122. Pokud stavby nepodléhají kolaudačnímu souhlasu,136 vydá stavební úřad souhlas s užíváním dokončené stavby. Při vydání těchto listin již stavební úřad nebere v potaz případné změny vlastnických či jiných práv vztahující se ke stavbě, jeho úkolem zde je zjistit, zda stavba byla dokončena podle předložené projektové dokumentace, zda je její užívání bezpečné apod. Náleží-li vlastnictví ke stavbě jiné osobě, než je uvedená na kolaudačním souhlasu či souhlasu
130 § 82 odst. 1 již zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona: „Kolaudačním rozhodnutím se povoluje užívání stavby k určenému účelu, a je-li to zapotřebí, stanoví se podmínky pro užívání stavby.“
131 Odborné konzultace na Katastrálním úřadě Zlín, Katastrální pracoviště Zlín, XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx
132 Byť se tento pojem již ve stavebním zákoně nepoužívá, nahrazuji zde tímto pojmem vydání kolaudačního souhlasu a souhlasu s užíváním dokončené stavby. V praxi je tento pojem stále ještě využíván.
133 Podle § 82 odst. 1 již zrušeného zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona
134 Odborné konzultace na Stavebním úřadě Městského úřadu Prostějov, Xxx. Xxx Xxxxxx a XXXx. Xxxxxxxx Xxxxxxxx
135 XXXXXXXX, D. a kolektiv. Právnický slovník. 2. rozšířené vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2003. s. 292.
136 Stavba, jejíž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, například nemocnice, škola, nájemní bytový dům, stavba pro obchod a průmysl, stavba pro shromažďování většího počtu osob, stavba dopravní a občanské infrastruktury, stavba pro ubytování odsouzených a obviněných, dále stavba, u které bylo stanoveno provedení zkušebního provozu, a změna stavby, která je kulturní památkou, může být užívána pouze na základě kolaudačního souhlasu. Souhlas vydává na žádost stavebníka příslušný stavební úřad. Stavebník v žádosti uvede identifikační údaje o stavbě a předpokládaný termín jejího dokončení. Pro vydání kolaudačního souhlasu stavebník opatří závazná stanoviska dotčených orgánů k užívání stavby vyžadovaná zvláštními právními předpisy. Pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, zajistí stavebník geometrický plán.
s provedením ohlášené stavby, jsou tyto osoby povinny tuto skutečnost prokázat při zápisu vlastnických práv do katastru nemovitostí příslušnými listinami. Stavební úřad nemusí v případě změny stavebníka vydávat nové stavební povolení.
Jisté problémy mohou nastat, pokud dle § 122 SZ není vydán kolaudační souhlas, ale postačí pouze oznámení záměru o užívání dokončené stavby. Z dikce zákona nikde nevyplývá povinnost stavebního úřadu vydat patřičný souhlas s užíváním dokončené stavby. Hovoří se zde pouze o tom, že stavební úřad může zakázat užívání stavby do 30 dnů od oznámení záměru. Pokud by stavební úřad užívání nezakázal, stavebník by neměl v ruce žádný doklad potvrzující dokončení stavby stavebním úřadem pro potřebné zapsání dokončené stavby do katastru nemovitostí. Ad absurdum by mohlo dojít k situaci, kdy by v rámci každé stavby prováděné na základě souhlasu s provedením ohlášené stavby, musel katastrální úřad přímo sám ověřovat na stavebním úřadu, že stavba je dokončená a nebylo zakázáno její užívání. Praxe tedy zavedla vydávání souhlasu s užíváním dokončené stavby.137
Stavebník se tedy stane vlastníkem bytové jednotky, buďto již rozestavěné, je-li takto jednotka zapsána, nebo dokončené. Do doby zapsání jednotky má alespoň spoluvlastnický podíl na pozemku a rozestavěné budově. Jeho vlastnické právo (příp. spoluvlastnický podíl) je stanovené již ve smlouvě o výstavbě a je zajištěno od počátku výstavby až po dokončení jednotky.
Jako vlastník jednotky má stejná práva a povinnosti jako ostatní vlastníci jednotek a vztahují se na něj ustanovení o vlastnických právech v ObčZ § 123 a násl. a příslušných ustanovení ZoVB. Odlišností u bytové jednotky, případně nebytového prostoru, od ostatních věcí je, že bytovou jednotku nelze jako takovou zničit, vzhledem k tomu, že reálně netvoří samostatnou věc, za samostatnou věc se považuje z hlediska právního. Současně zde vzniká institut bytového vlastnictví, jež je pojednáván výše.
4.1.4 Využití smlouvy o výstavbě v pozdějších etapách
Jak vyplývá z dikce zákona § 18 odst. 4 až odst. 7 ZoVB může být smlouva o výstavbě uzavřena až po zahájení výstavby bytového domu. Mohou nastat tři situace: stavba bytového domu je již zahájena, avšak ne v takovém stupni rozestavěnosti, kdy je možno zapsat rozestavěnou budovu do katastru nemovitostí; stavba bytového domu naplňuje definici rozestavěné budovy, avšak doposud neexistují rozestavěné jednotky; a rozestavěné jednotky existují.
137 Odborné konzultace na Stavebním úřadě Městského úřadu Prostějov, Xxx. Xxx Xxxxxx a XXXx. Xxxxxxxx Xxxxxxxx
V prvém případě se uplatní § 18 odst. 4 ZoVB, kdy stavebník uzavře s budoucími vlastníky smlouvu o výstavbě a tuto pak přiloží k návrhu žádosti o vydání kolaudačního souhlasu či k oznámení záměru o užívání dokončené stavby. Stavební povolení či souhlas s provedením ohlášení stavby není vydán na základě smlouvy o výstavbě, tudíž je na něm jako stavebník uveden pouze stavebník původní. Doložení smlouvy o výstavbě umožní budoucím vlastníkům vklad vlastnického práva k jednotkám do katastru nemovitostí.
Je-li již rozestavěná budova, dle § 18 odst. 5 ZoVB musí smlouvě o výstavbě předcházet převod odpovídajících spoluvlastnických podílů k rozestavěné budově. Pak se pokračuje standardně, jak bylo uvedeno v předcházejícím textu, tzn., že se vymezí rozestavěné jednotky atd.
Je-li podle § 18 odst. 6 ZoVB stavba domu v takové fázi, kdy již vznikly rozestavěné jednotky, tzn. rozestavěnost budovy je v takovém stupni, že navenek je již uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a jednotky jsou v budově vymezeny souborem místností nebo pouze jednou místností, je nutno nejprve převést vlastnictví k rozestavěným bytovým jednotkám.138 To lze provést na základě prohlášení vlastníka dle § 4 ZoVB.
V úvahu připadá varianta, kdy na základě prohlášení vlastníka budovy stavebník uzavře s dalším stavebníkem, případně stavebníky, smlouvu o převodu vlastnictví ke konkrétní rozestavěné jednotce v rozestavěném domě s jednotkami podle § 18 odst. 6 ZoVB a na katastrální úřad podá návrh na vklad práv podle smlouvy o převodu vlastnického práva k dotčené rozestavěné jednotce. Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy bude přílohou návrhu na vklad práv podle smlouvy o převodu vlastnictví k rozestavěné jednotce.
Další možností je, že vlastník rozestavěné budovy sestaví prohlášení vlastníka budovy podle § 4 ZoVB a podá návrh na vklad prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí. S dalším stavebníkem uzavře smlouvu o převodu vlastnictví k rozestavěné jednotce a opět je podán návrh na vklad práv podle smlouvy o převodu vlastnického práva k dotčené rozestavěné jednotce.
Jsou-li takto převedena vlastnická práva, stavebníci uzavřou smlouvu o výstavbě, podle které bytový dům s bytovými jednotkami dokončí.
Závěrem lze poznamenat, že stavebníkům povinnost zapsat rozestavěnou budovu, případně rozestavěné bytové jednotky nevyplývá ze žádného zákonného ustanovení. Je pouze na jejich zvážení, zda-li zapíšou budovu a jednotky již jako rozestavěné, či počkají do úplného dokončení objektu.
138 OLIVOVÁ, K., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s. 114.
4.1.5 Poznámky na závěr
Smlouva o výstavbě, ať je uzavřena v kterékoli fázi výstavby bytového domu, vždy řeší právě vlastnická práva stavebníků k vymezeným jednotkám. Jedná se o listinu, na základě které se vkládají vlastnická práva do katastru nemovitostí, a pokud jednotky ještě nejsou zapsány, zajišťuje alespoň spoluvlastnický podíl na budově dle velikosti podílů na společných částech domu příslušejícího ke každé jednotce.
Je to významná průkazní listina o vlastnickém právu a uzavře-li budoucí vlastník smlouvu o výstavbě, má prakticky zajištěnou ochranu vlastnického práva již od prvopočátku, neboť jak již bylo zmíněno, tato vlastnická práva jsou vymezena a to již od počátku výstavby, byť se v jejím průběhu forma vlastnického práva mění.
V praxi využívanější postup při výstavbě domu je na základě smlouvy o dílo s následným vymezením jednotek na základě prohlášení vlastníka. Jak již bylo uvedeno, smlouvou o dílo se upravuje zhotovení díla, oproti tomu účelem smlouvy o výstavbě je vymezení práv a povinností stavebníků. Není vyloučeno, aby obě smluvní úpravy existovaly vedle sebe při výstavbě jednoho bytového domu, neboť stavebníci si vymezí na základě smlouvy o výstavbě vlastnická práva k jednotlivým bytovým jednotkám a na základě smlouvy o dílo, kterou uzavřou s dodavatelem (nebo také zhotovitelem), dojde k samotné výstavbě.
V této části se budu zabývat tím, co se stane, proběhne-li výstavba pouze na základě smlouvy o dílo, bez uzavřené smlouvy o výstavbě, jaký to má důsledek pro nabývání vlastnického práva pro stavebníka a co z toho plyne pro budoucího vlastníka bytové jednotky.
4.2.1 Úprava vlastnického práva u smlouvy o dílo v režimu občanského zákoníku
Občanský zákoník výslovně neupravuje otázku vlastnického práva ke zhotovované věci, a proto je potřeba ji řešit především podle obecné úpravy nabývání vlastnického práva. Jestliže se jedná o zhotovení věci movité, vlastníkem bude většinou zhotovitel. Jde-li o zhotovení stavby na pozemku, který náleží objednateli, je vlastníkem této nemovitosti objednatel, nedojde-li k odlišné smluvní úpravě. Objednatel má přitom povinnost umožnit zhotoviteli přístup k pozemku.
Vlastnické právo ke zhotovované stavbě lze určit i na základě vydaného stavebního povolení, či souhlasu s provedením ohlášené stavby. Podle stavebních předpisů je stavba zhotovována na jméno objednatele a jemu jako vlastníku zhotovované stavby je udělováno stavební povolení, či souhlas s provedením ohlášené stavby. Zajišťuje-li však pozemek
i stavební povolení zhotovitel na základě smlouvy, vlastníkem zhotovované stavby je zhotovitel.139
Podle Štenglové vlastnictví k nově zhotovené stavbě nabývá ten, kdo stavbu uskutečnil s projeveným úmyslem mít ji pro sebe (stavebník). Ten se stává vlastníkem stavby bez ohledu na to, zda stavěl z vlastního nebo cizího materiálu. Objedná-li si zhotovení stavby na zakázku více osob, stávají se všechny spoluvlastníky stavby.140
Budu-li brát v potaz standardní praxi, pak v případě, kdy objednatel, případně objednavatelé, zajistí pozemek, na kterém posléze zhotovitel postaví bytový dům na základě stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby, v němž jako stavebník bude uveden objednatel (případně objednavatelé), bude vlastnictví bytového domu náležet objednateli.
Je zde samozřejmě i možnost, že pozemek bude zhotovitele, stavební povolení nebo souhlas s provedením ohlášené stavby rovněž na jméno zhotovitele a bytový dům bude převeden do vlastnictví objednatele na základě smluvních podmínek, např. po zaplacení celé smluvní ceny za dílo a převzetí nemovitosti.
4.2.2 Úprava vlastnického práva u smlouvy o dílo v režimu obchodního zákoníku
Dle § 542 odst. 1 ObchZ platí: “Jestliže zhotovitel zhotovuje věc u objednatele, na jeho pozemku nebo na pozemku, který objednatel opatřil, objednatel nese nebezpečí škody na zhotovované věci a je jejím vlastníkem, jestliže smlouva nestanoví něco jiného.“
Z uvedeného plyne, že u dodávek stavby, která se provádí na pozemku objednatele (investora) nebo na pozemku, který objednatel pro realizaci stavby opatřil (např. pronajal), bude vlastníkem budované a montované stavby od počátku výstavby objednatel. Přitom pro takový postupný vznik vlastnického práva objednatele je nerozhodné, který z účastníků výstavby opatřil příslušný materiál či zařízení ke zhotovení dané stavby. Pokud je opatřil zhotovitel, zůstává jeho vlastníkem až do doby, kdy se tento materiál (zařízení) stane věcně součástí budované stavby.141
Úprava vlastnického práva v rámci smlouvy o dílo v obchodněprávním režimu je tedy jasnější než v předchozím případě. Upřesnil ji i Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 27. 8. 2009, sp. zn. 29 Cdo 3524/2007: „Ustanovení § 542 odst. 1 a odst. 2 ObchZ jsou dispozitivní povahy. Ujednání obsažené ve smlouvě o dílo, o tom, že vlastníkem zhotovované věci je
139 KNAPPOVÁ, M., XXXXXXX, X., XXXXXX, J. a kolektiv. Občanské právo hmotné 2. 4. aktualizované a doplněné vydání. Praha : ASPI, a.s., 2005. s. 218 – 219.
140 XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. 1. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010. s. 65 – 66.
141 XXXX, X. Xxxxxxx o dílo – vlastnické právo ke zhotovovanému dílu ve stavebnictví. Ekonom. 1998, č. 11, s.
28.
objednatel, je platné bez zřetele k tomu, že věc nebyla zhotovována na pozemku objednatele nebo na pozemku, který objednatel opatřil. Odstoupením od smlouvy o dílo vlastnické právo objednatele ke zhotovované věci nezaniká.“
Dispozitivní povaha ustanovení se projevuje v možnosti sjednání výhrady vlastnického práva ve smyslu, že vlastnické právo přechází na objednatele např. zaplacení ceny za dílo. Nejvyšší soud uvádí ve svém rozsudku ze dne 30. 3. 2006, sp. zn. 29 Odo 846/2003: „Podle ustanovení § 542 odst. 1 ObchZ lze výhradu vlastnického práva zhotovitele k nemovitosti zhotovované pro objednatele na základě smlouvy o dílo (uzavřené ve smyslu
§ 536 a násl. ObchZ.) sjednat jen předtím, než došlo ke vzniku vlastnického práva objednatele ke zhotovovaným věcem.“
Je nutno vymezit, že vlastnické právo v žádném případě nepřechází na subdodavatele. Nejvyšší soud se k tomu vyjádřil ve svém rozhodnutí ze dne 21. 3. 2001 sp. zn. 29 Cdo 1532/99: „Jestliže zhotovitel na základě smlouvy o dílo zhotovuje věc u objednatele, na jeho pozemku nebo pozemku, který objednatel opatřil, nese objednatel nebezpečí škody na zhotovované věci a je jejím vlastníkem, jestliže smlouva nestanoví něco jiného (§ 542 odst. 1 ObchZ). Na zhotovitele dále nepřechází nebezpečí škody na věci, jež je předmětem údržby, opravy nebo úpravy, ani vlastnické právo k ní (§ 542 odst. 3 ObchZ.).
Pověří-li zhotovitel provedením díla popř. jeho části jinou osobou (subdodavatele), nemá tato skutečnost vliv na vzájemné vztahy mezi zhotovitelem a objednatelem, neboť při provádění díla pomocí jiné osoby má zhotovitel odpovědnost, xxxxxx dílo prováděl sám (§ 538, 2. věta, XxxxX).
Vlastníkem zhotovované věci, je-li dílo zhotovováno u objednatele, na jeho pozemku, a nebylo sjednáno nic jiného, je objednatel. Není rozhodné, zda zhotovitel k provedení díla, popř. jeho části použil jinou osobu (subdodavatele) a zda v tomto vztahu došlo či nikoliv k nabytí vlastnického práva zhotovitelem.“
Podle judikatury zůstává vlastníkem zhotovované stavby objednatel i v případě, že odstoupí od smlouvy a pozemek pro stavbu objednatel opatřil.142
Četná literatura i judikatura k vlastnictví stavby zhotovované smlouvy o dílo má v případě, že nedojde např. k výhradě vlastnického práva, jednotný názor ohledně vlastnictví zhotovované stavby ve prospěch objednatele. Shodného názoru se budu držet i já v následujícím textu pojednávajícím o vlastnickém právu v průběhu výstavby.143 Stavebníkem
142 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2000, sp. zn. 29 Cdo 221/2000
143 V případě neoprávněné stavby, tj. stavby provedené na cizím pozemku, aniž by k tomu měl objednatel oprávnění, občanský zákoník vychází z toho, že vlastníkem je osoba, která tuto neoprávněnou stavbu zřídila a
uvedeným ve stavebním povolení, či v souhlasu s provedením ohlášení stavby, bude v tomto případě objednatel, ačkoli opět není vyloučena varianta opačná.
4.2.3 Zahájení výstavby až do fáze rozestavěné stavby
Postup před samotným zahájením výstavby bude obdobný jako postup popsaný v části u smlouvy o výstavbě. Je nejprve nutno zajistit pozemek a ověřit, jestli je na něm možné provést výstavbu. V této fázi není nutno uzavírat žádnou smlouvu o výstavbě, ba ani smlouvu o dílo a lze rovnou přejít k územnímu řízení a stavebnímu řízení.
Ke stavebnímu řízení se smlouva o dílo na rozdíl od smlouvy o výstavbě nedokládá, investor může mít dodavatele zajištěného před vydáním stavebního povolení (souhlasu s provedením ohlášené stavby), či případně po něm, to však není pro stavební úřad při stavebním řízení směrodatné.
Je-li tedy vydané stavební povolení, případně souhlas s provedením ohlášené stavby, uzavře se smlouva o dílo s dodavatelem stavby a je zahájena výstavba bytového domu.144 V případě, že se investor (investoři) rozhodne zapsat rozestavěnou budovu dle § 27 písm. l) XxxX musí na katastrální úřad doložit spolu s ohlášením vlastníka (vlastníků) stavební povolení, nebo souhlas s provedením ohlášené stavby, geometrický plán pro vyznačení budovy a v případě, že je vlastníkem jiný subjekt než uvedený na stavebním povolení, či souhlasu s provedením ohlášené stavby, doložit listinu prokazující toto vlastnické právo.145
Stavebníci mohou a nemusí zapsat rozestavěné bytové jednotky do katastru nemovitostí. V případě, že se rozhodnou postavit dům s více než 3 bytovými jednotkami a tyto jednotky vůbec nezapíšou do katastru nemovitostí, budou všichni vlastnit dům v podílovém spoluvlastnictví bez ohledu na to, který ze stavebníků po dokončení stavby užívá danou jednotku.146
Ať již se bytový dům staví za účelem pozdějšího prodeje bytových jednotek či ne, velmi často je výstavba financována úvěrem. Stejně jako u smlouvy o výstavbě, se zapíšou rozestavěné bytové jednotky do katastru nemovitostí, avšak na základě prohlášení vlastníka rozestavěné budovy. Rozestavěnou bytovou jednotku lze převádět na jiné vlastníky, nebo ji
jako taková snáší důsledky svého protiprávního jednání (XXXXXXXXX, I. Smlouva o dílo. 1. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010. s. 61 - 62.)
144 Smlouva o dílo může předcházet i vydání stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby, v případě, že tato povinnost není přenesena dle smlouvy o dílo na zhotovitele, na pořadí nezáleží.
145 Odborné konzultace na Katastrálním úřadě Zlín, Katastrální pracoviště Zlín, XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx
146 V současné době není zvykem stavět bytový dům bez vymezených bytových jednotek. Lze však najít domy, kde mají spoluvlastníci např. spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na domě, nikoli vlastnické právo k bytové jednotce. Následný převod vlastnického práva na jiný subjekt by komplikovalo zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků.
zatížit zástavním právem v případě, že budoucí kupující bude financovat koupi z finančních prostředků získaných hypotečním úvěrem, neboť zapsaný rozestavěný byt slouží jako zástava pro hypotéku.
Zápis rozestavěných bytových jednotek u bytového domu stavěného na základě smlouvy o dílo se provede na základě již zmíněného prohlášení vlastníka rozestavěné budovy podle
§ 4 ZoVB spolu s půdorysy všech podlaží, které jsou nedílnou přílohou prohlášení vlastníka budovy. Dojde-li ke změně obvodu budovy, doloží vlastník i nový geometrický plán.
4.2.4 Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy
Prohlášení vlastníka je jednostranný písemný právní úkon vlastníka nebo spoluvlastníků budovy, v němž musí být uvedeny údaje podle § 4 odst. 2, 3 ZoVB.147
Podle § 4 odst. 1 ZoVB vlastník budovy svým prohlášením určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených ZoVB a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu. Prohlášení musí mít písemnou formu a je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Prohlášení musí dle § 4 odst. 2 obsahovat:
a) označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově;
b) popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejího vybavení;
c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek;
d) stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy;
e) označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle § 21, údaji podle katastru nemovitostí;
f) práva a závazky týkající se budovy, jejich společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek;
g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku;
h) pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.
147 OLIVOVÁ, K., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2008. s. 69.
K prohlášení se dle § 4 odst. 3 přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. Tyto půdorysy by měly vycházet z platné projektové dokumentace, přičemž by však neměly být jejími kopiemi, se zaznamenanými změnami, které byly v průběhu výstavby provedeny buď na základě požadavků budoucího kupujícího, nebo na základě uvážení investora.
Prohlášení se z větší části shoduje se smlouvou o výstavbě, není v něm však např. stanoven způsob financování stavebních nákladů, výše a splatnost příspěvků, popřípadě rozsah a způsob ocenění vlastní práce stavebníků. 148
K bodu a): Budova je označena podle § 5 odst. 1 XxxX, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově je označeno stejně jako u smlouvy o výstavbě. V případě prohlášení vlastníka rozestavěné budovy bude jednotka označena pouze jedním číslem, neboť budova nemá většinou doposud přiděleno číslo popisné.
K bodu b): Popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení je opět shodný se smlouvou o výstavbě. Je opět doporučováno, aby se vlastník zdržel příliš podrobného popisu jednotky a vybavení pro případ pozdějších možných změn např. na žádost budoucího kupujícího.
K bodu c): Stejně jako v případě smlouvy o výstavbě se zde hovoří o absolutních a relativních společných částech budovy,149 zákonný výčet společných částí v § 2 písm. g) je demonstrativní a záleží na vlastníku, jaké prostory stanoví jako společné části budovy.
K bodu d): Postup stanovení spoluvlastnických podílů je naprosto shodný jako při určení spoluvlastnických podílů v rámci smlouvy o výstavbě.
K bodu e): Pozemek je označen v souladu s ustanovením § 5 odst. 1 písm. a) XxxX a to parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu.
K bodu f): Může se v zásadě jednat o práva věcná, tak práva závazková. V prvé řadě je zde řešeno vlastnické právo k pozemku, věcná břemena a zástavní práva váznoucí na budově. Podle § 20 odst. 3 ZoVB přecházejí z vlastníka budovy na vlastníky jednotek v zásadě všechna věcná práva.
Ze závazkových práv se zde upraví práva nájemní, práva vyplývající ze smluv o dílo, závazkové právní vztahy ze smluv o výstavbě, práva a povinnosti z pojistných smluv.
148 § 18 odst. 1 písm. f) ZoVB
149 Viz oddíl 2.2.2 Náležitosti smlouvy o výstavbě
V poslední řadě zde vlastník upraví práva a povinnosti související s provozem domu, to je zejména ze smluv o dodávce vody a odvodu kanalizace, dodávce elektřiny, případně plynu, odvozu domovního odpadu.150 Tato práva a povinnosti však ještě nemusí být v rámci prohlášení vlastníka rozestavěné budovy stanoveny, neboť je ještě není možno specifikovat.
K bodu g): Jedná se o shodné ustanovení jako v rámci smlouvy o výstavbě dle § 18 odst.
1 písm. g) ZoVB.
K bodu h): Vlastník je povinen stanovit především osobu pověřenou správou domu. Může to být fyzická nebo právnická osoba, která funkci správce vykonává jako živnost, nebo v pracovněprávním nebo jiném obdobném vztahu, případně v jiném režimu podle zákona. Vlastník správce v prohlášení přesně identifikuje, vymezí jeho základní povinnosti při správě domu.
Dnem vzniku společenství vlastníků jednotek, která je jako právnická osoba ze zákona o vlastnictví bytů způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, přechází výkon správy na tuto osobu. Společenství může touto správou za podmínek určených ve stanovách pověřit jinou fyzickou či právnickou osobu.
V případě, že prohlášení vlastníka rozestavěné budovy neobsahuje veškeré náležitosti, které podle zákona má mít, katastr nepovolí vklad a nezapíšou se rozestavěné bytové jednotky.151
§ 4 odst. 1 ZoVB stanoví, že prohlášení vlastníka je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě. Z této dikce však nevyplývá, že prohlášení se váže pouze k převodu první jednotky a nemůže být předmětem samostatného vkladu. Chování stavebníků a katastrálních úřadů v praxi jenom dokazuje, že dochází k samostatnému vkladu prohlášení vlastníků i bez smlouvy o převodu, načež je následně proveden vklad smlouvy o převodu vlastnictví k jednotce.
4.2.5 Od rozestavěné budovy až po užívání dokončené stavby
Počítáme-li s možností, že vlastník rozdělil budovu na bytové jednotky už před dokončením stavby a v katastru nemovitostí je zapsaná rozestavěná budova s rozestavěnými jednotkami, po dokončení objektu a vydání kolaudačního souhlasu, případně souhlasu s užíváním
150 XXXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, X., et. al. Zákon o vlastnictví bytů - komentář. 4. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2011. s. 57 - 58.
151 OLIVOVÁ, K., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha: Linde Praha, a.s., 2008. s. 79.
dokončené stavby, se provede změna na dokončenou budovu a dokončené jednotky a to na základě ohlášení nebo návrhu vlastníka spolu s kolaudačním souhlasem, případně souhlasem s užíváním dokončené stavby, dokladem o přidělení čísla popisného, geometrického plánu (došlo-li k nějaké změně) a prohlášením vlastníka dokončené budovy. Vlastníku (investoru, který prováděl výstavbu; případně vlastníkům/investorům) tak vznikne vlastnické právo ke všem bytovým jednotkám včetně podílu na společných částech domu a pozemků. Jsou-li jiné listiny prokazující vlastnické právo než stavebníku uvedeném na kolaudačním souhlasu či souhlasu s provedením ohlášené stavby, doloží se i tyto listiny.
Nejsou-li vymezeny rozestavěné bytové jednotky, provede se vklad vlastnického práva na základě návrhu vlastníka (vlastníků) opět spolu s kolaudačním souhlasem, případně souhlasem s užíváním dokončené stavby, dokladem o přidělení čísla popisného, geometrického plánu (pokud nebyla zapsaná rozestavěná budova či došlo ke změně), prohlášením vlastníka budovy a případně listiny prokazující vlastnické právo jinému subjektu než stavebníku. Bytové jednotky vzniknou až po povolení vkladu vlastnického práva k jednotkám a do té doby má vlastník pouze vlastnické právo k budově a pozemku, je-li více vlastníků, pak spoluvlastnický podíl. 152
V úvahu připadá i možnost, že jsou-li jednotky zapsané jako rozestavěné, vlastník přistoupí ke kolaudaci společných prostor, inženýrských sítí, případně komunikací budovaných společně s bytovým domů a kolaudaci jednotlivých rozestavěných bytových jednotek podmíní zaplacením celé kupní ceny ze strany budoucích vlastníků. V tomto případě mohou v bytovém domě vedle sebe existovat bytové jednotky dokončené a již užívané a rozestavěné.153
V neposlední řadě se může vlastník či vlastníci rozhodnout, že bytové jednotky nevymezí. Je-li vlastníků více, vznikne klasické podílové spoluvlastnictví na budově, přičemž nejsou vymezeny společné části budovy ani jednotlivé jednotky. K uvedené situaci může dojít, staví- li např. dva sourozenci dům s více než třemi bytovými jednotkami, čímž je splněna definice bytového domu, a sami mezi sebou si bez smluvního podkladu ujednají, kdo bude užívat jaký byt. Pokud nedojde ke sporu, či jeden z nich nebude chtít část svého podílu prodat, či svůj podíl zastavit, není pro ně nutné vymezit jednotlivé bytové jednotky na základě prohlášení vlastníka. Při převodu spoluvlastnického podílu na bytovém domě je nutno pamatovat na zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 ObčZ.
152 Odborné konzultace na Katastrálním úřadě Zlín, Katastrální pracoviště Zlín, XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx
153 Odborné konzultace na Stavebním úřadě Městského úřadu Prostějov, Xxx. Xxx Xxxxxx a XXXx. Xxxxxxxx Xxxxxxxx
4.2.6 Prohlášení vlastníka dokončené budovy
Ve své podstatě se prohlášení vlastníka dokončené jednotky příliš neliší od prohlášení vlastníka rozestavěné budovy. Jednotky však již budou očíslovány číslem popisným budovy/ číslem jednotky a práva a povinnosti, které nebylo možno přesně definovat v prohlášení vlastníka rozestavěné budovy, jsou přesně vymezeny nyní. Jedná se především o povinnosti týkající se plateb za odvoz komunálního odpadu, energií, stanovení výše úhrad za správu domu, nový správce budovy apod. Toto prohlášení se opět vkládá do katastru nemovitostí, na jeho základě vznikne změna rozestavěné jednotky na dokončenou.
Stejný obsah má prohlášení vlastníka budovy v případě zápisu jednotek do katastru nemovitostí, nebyly-li vymezeny jednotky rozestavěné.
4.2.7 Budoucí vlastník bytové jednotky
Investor, který staví bytový dům za účelem zisku, tedy za účelem prodeje jednotlivých bytových jednotek, uzavírá většinou už před výstavbou či během výstavby smlouvy
o smlouvě budoucí kupní se zájemci o bytové jednotky. Někdy jí může předcházet rezervační smlouva, kde je pro zájemce za stanovenou zálohu blokována určitá jednotka.
Rezervační smlouva je de facto smlouvou innominátní dle § 51 ObčZ, ve kterém se smluvní strany, stavebník a budoucí kupující, zavazují v budoucnu uzavřít smlouvu
o smlouvě budoucí kupní. Podle Xxxxxxx a Xxxxxxx však lze vlastní smlouvu o rezervaci (či dohodu o rezervaci) charakterizovat i jako zprostředkovatelskou smlouvu dle § 774 a násl. ObčZ. Upozorňují rovněž i na možnost obcházení zákona ve smyslu § 39 ObčZ, kdy považují inkasování záloh za rezervování práva na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní za přinejmenším neetické.154
Smlouva o smlouvě budoucí kupní
„Smlouvu o budoucí kupní smlouvě lze uzavřít a zrealizovat i tehdy, jestliže se budoucí prodávající stane vlastníkem věci, kterou má v úmyslu prodat, až po uzavření smlouvy
o smlouvě budoucí.“155
Smlouva o smlouvě budoucí kupní je uzavírána dle ustanovení § 50a ObčZ, kdy se dle odst. 1 účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. Nedojde-li podle odst. 2 do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení
154 SELUCKÁ, M., XXXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytu. 1. vydání. Brno : Computer Press, a.s, 2006. s. 29.
155 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3425/2007
vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Avšak podle odst. 3 tento závazek zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena.
Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1880/2008, tvrdí, že:
„Přirozeným očekáváním stran smlouvy o smlouvě budoucí je, že uzavřou do dohodnuté doby smlouvu, na jejichž podstatných (obligatorních) náležitostech se dohodly. Účelem této přípravné smlouvy, jež zakládá kontraktační povinnost mezi smluvními stranami, je uzavření budoucí realizační smlouvy za dříve dohodnutých podmínek, které nelze jednostranně změnit. Jejím důsledkem je nemožnost znovu otevírat kontraktační proces, jenž původně vyústil v dohodu o podstatných náležitostech budoucí smlouvy a v závazku smluvních stran podléhajícímu režimu § 50a odst. 1 ObčZ.“
Podstatnými náležitostmi smlouvy o smlouvě budoucí kupní budou zpravidla ujednání o smluvních stranách, předmětu koupě a kupní ceně, tak jak to vyplývá z ustanovení § 588 ObčZ. Smluvními stranami je především stavebník, nezprostředkovává-li prodej jiná společnost, a budoucí kupující. Jakým způsobem dojde k vymezení předmětu koupě, záleží na smluvních stranách, ale je doporučováno a v praxi i často činěno, že se předmět koupě bytové jednotky vymezí v souladu s § 6 ZoVB. Dohoda o kupní ceně je často doplněna o přehled plateb záloh, které je budoucí kupující povinen uhradit do doby např. sepsání kupní smlouvy o převodu bytové jednotky a do vlastního převodu bytové jednotky. Nedílnou součástí smlouvy často bývají i ustanovení o sankcích v případě neuzavření smlouvy kupní. Přílohami smlouvy o smlouvě budoucí bývají např. návrh samotné kupní smlouvy, půdorysy, celková situace bytového domu s vyznačením např. parkovacího stání na zpevněných plochách u bytového domu, je-li už zhotoven, tak i kopie geometrického plánu, dále pak např. doklad prokazující vlastnické právo stavebníka - výpis z katastru nemovitostí, seznam nadstandardních požadavků a jejich vyčíslení, aj.
Uzavírat smlouvu o smlouvě budoucí kupní není povinností stavebníka, případně zprostředkovatele. Jeví se to však jako výhodný krok v případě, kdy si stavebník chce zajistit finanční prostředky prostřednictvím záloh zaplacených budoucími kupujícími ještě v průběhu stavby a pro budoucího kupujícího se jedná i o záruku, že dojde k uzavření smlouvy kupní o převodu té bytové jednotky, kterou si vybral s možností provedení víceprací a úprav na základě jeho požadavků.
Podle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2010, sp. zn. 33 Cdo 957/2007: „Účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, nýbrž pouze uzavření budoucí - hlavní kupní smlouvy, a proto postačuje, je-li předmět smlouvy
o smlouvě budoucí označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem. Musí se však uplatnit požadavky, které jsou stanoveny v zájmu zachování jednoty právního řádu zvláštními předpisy o evidenci právních vztahů v katastru nemovitostí…“
Byť smlouva o smlouvě budoucí kupní nezakládá budoucímu kupujícímu zatím žádná vlastnická práva, má však budoucí kupující právo, aby byla do určité doby uzavřena smlouva kupní a to za již vymezených podmínek.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní je v případě financování koupě bytové jednotky hypotečním úvěrem jedním z vyžadovaných podkladů, které je budoucí kupující povinen předložit bance při žádosti o úvěr. Je-li tento úvěr schválen, zapíše se do katastru nemovitostí zástavní právo ve prospěch zástavního věřitele (poskytovatele úvěru) k předmětné rozestavěné jednotce, která je již v katastru nemovitostí zapsána na základě prohlášení vlastníka rozestavěné budovy.
Kupní smlouva – smlouva o převodu vlastnictví jednotky
Po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní jsou dle smluvních ustanovení budoucí kupující a stavebník, případně zprostředkovatel, povinni uzavřít smlouvu o převodu vlastnictví jednotky. Zde je rovněž vhodné opět upozornit, že smlouva o převodu vlastnictví jednotky může být účastníky uzavřena i bez smlouvy o smlouvě budoucí kupní.
Smlouva o převodu vlastnictví jednotky je derivativním způsobem vzniku vlastnického práva a může mít různou podobu v závislosti na okolnostech podmiňujících její vznik. Může se jednat o smlouvu kupní, smlouvu směnnou, smlouvu darovací, smlouvu o převodu spoluvlastnického podílu k jednotce, smlouvu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, smlouvu o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů k jednotce v rámci vypořádání společného jmění manželů a smíšené smlouvy.156
Pro převod bytové jednotky, která vznikla výstavbou bytového domu investorem, připadá v úvahu použití kupní smlouvy, neboť nabyvatelem bývá zpravidla kupující a nelze předpokládat převod vlastnického práva např. smlouvou darovací.
Smlouva kupní je jako smluvní typ upravena v § 588 a násl. ObčZ: „Z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.“ Kupní smlouva
156 XXXXX, X., XXXXXXX, V., XXXXX, X. Xxxxxxxxxxx a nájem bytů. 3. aktualizované a přepracované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2005. s. 26.
musí obsahovat veškeré obecné náležitosti, které jsou právním řádem vyžadovány. Jedná se zpravidla o dvojstranný právní úkon, není však vyloučen vyšší počet účastníků.157
Jedná-li se o převod vlastnického práva k jednotce vymezené dle ZoVB, musí mimo již výše uvedené náležitosti smlouva obsahovat i náležitosti stanovené v § 6 odst. 1 ZoVB:
a) Označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově;
b) Popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny;
c) Určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek;
d) Stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek;
e) Označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21 ZoVB, údaji podle katastru nemovitostí;
f) Xxxxx a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
Tyto náležitosti by měly být v souladu s údaji uvedenými v prohlášení vlastníka, případně ve smlouvě o výstavbě bytové jednotky, neboť stejným způsobem se převádí i bytová jednotka, která vznikla výstavbou domu na základě smlouvy o výstavbě dle § 17 a násl. ZoVB.
Ke smlouvě se dle § 6 odst. 2 ZoVB přikládá půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu jednotek s údaji o podlahových plochách jednotek. Tento půdorys či schémata se přikládají pouze k prvnímu převodu dané jednotky do vlastnictví, nedošlo-li k podstatným změnám.158
Je-li takto platná smlouva uzavřena v písemné formě s podpisy všech účastníků na stejné straně, může po zaplacení kupní ceny proběhnout vklad do katastru nemovitostí. Na návrh účastníka smlouvy, nebo účastníků, spolu se smlouvou o převodu vlastnictví jednotky, prohlášením vlastníka budovy,159 a s půdorysy či schématy, rozhodne katastrální úřad po přezkoumání předložených listin o povolení vkladu vlastnického práva ke dni podání návrhu
157 SELUCKÁ, M., XXXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytu. 1. vydání. Brno : Computer Press, a.s, 2006. s. 50.
158 § 6 odst. 3 ZoVB
159 Nebylo-li vloženo na katastr samostatně před vkladem smlouvy o převodu vlastnictví jednotky.
na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí. V tento moment nabývá definitivně kupující vlastnické právo k bytové jednotce k nově postavenému bytovému domu.160
Zaplacení kupní ceny je často vázáno na notářskou či advokátní úschovu. V rámci této úschovy je s advokátem či notářem uzavírána smlouva o úschově, v níž se advokát či notář zavazuje k přijetí kupní ceny od kupujícího, kterou proplatí prodávajícímu po nabytí vlastnického práva kupujícího k jednotce. Jedná se o jistotu pro kupujícího, že dojde k převodu vlastnického práva, i pro prodávajícího, že bude zaplacena kupní cena. V případě, že prodávající nepřevede vlastnické právo k bytové jednotce, bude kupujícímu vyplacena zpět kupní cena z advokátní či notářské úschovy.161
4.2.8 Poznámky na závěr
Výše uvedený postup výstavby bytového domu na základě smlouvy o dílo s pozdějším vymezením rozestavěných, či již dokončených bytových jednotek, je v současné praxi téměř výlučný. Je to dáno zejména flexibilitou postupu, kdy stavebník vymezí jednotlivé bytové jednotky prohlášením vlastníka až v průběhu výstavby, či případně před dokončením, ve prospěch tohoto postupu rovněž i mluví skutečnost, že celou záležitost prakticky řeší jeden či skupinka investorů, čímž odpadají možné komplikace v rámci hledání smluvního konsensu s mnoha stavebníky v případě smlouvy o výstavbě.
160 Stejným způsobem lze převést vlastnické právo k rozestavěné bytové jednotce.
161 SELUCKÁ, M., XXXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytu. 1. vydání. Brno : Computer Press, a.s, 2006. s. 51.
4.3 Budoucí vlastník bytové jednotky
4.3.1 Smlouva o výstavbě
Výhodné postavení má budoucí vlastník v rámci smlouvy o výstavbě zejména v případě, je-li účastníkem této smlouvy a ne pozdějším nabyvatelem bytové jednotky na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotek dle § 6 ZoVB.
Jak bylo v předchozí části uvedeno, smlouvou o výstavbě si dle § 17 odst. 1 ZoVB stavebníci upraví vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami, zejména to, kdo ze stavebníků bude vlastníkem té které bytové jednotky s příslušným podílem na společných částech domu včetně spoluvlastnického podílu na pozemku, je-li pozemek ve vlastnictví stavebníka.
Vlastnické právo provází stavebníka v průběhu celé výstavby, ať již se jedná o pouhý spoluvlastnický podíl na pozemku či budově před vymezením jednotky, až po vlastnictví rozestavěné a dokončené bytové jednotky. Je přesně definováno včetně souvisejících práv a povinností a budoucí vlastník má jistotu, že vlastnictví není vázáno na podmínku dokončení stavby jiným cizím subjektem, na jehož vůli prakticky závisí veškerý postup včetně závěrečného převodu.
Vlastnické právo je chráněno smlouvou o výstavbě, která je důležitou listinou, na základě které katastrální úřady rozhodují o vkladu vlastnického práva, je i důkazním materiálem v případě sporu, který mohl vzniknout při financování výstavby, při určení vlastnického práva, apod.
4.3.2 Smlouva o dílo
Provádí-li výstavbu bytového domu investor, případně několik investorů, za účelem prodeje jednotlivých bytových jednotek, náleží vlastnické právo v průběhu celé výstavby právě jemu. Jak již bylo výše uvedeno, často uzavírané smlouvy o smlouvě budoucí kupní nemají vliv na vlastnické právo budoucího nabyvatele a budoucí vlastník se stane vlastníkem bytové jednotky většinou v momentě převodu vlastnického práva dokončené jednotky po povolení vkladu vlastnického práva katastrálním úřadem.
Není to časté, ale investor se za jistých okolností může rozhodnout k převodu již rozestavěných bytových jednotek. Nevýhodou tohoto postupu, jakkoli již má budoucí kupující zajištěné vlastnické právo k jednotce, mohou být případné komplikace při dokončení stavby, kdy investorovi, který má vydané stavební povolení či souhlas s provedením ohlášené stavby na budovu včetně např. 15 bytových jednotek, může být znemožněno vydání kolaudačního
souhlasu či souhlasu s užíváním dokončené stavby, pokud noví vlastníci rozestavěných jednotek řádně dle smluvních podmínek nedokončí bytové jednotky.
Bylo zaznamenáno mnoho případů, kdy velké množství developerských společností, či jiných investorů provádějících výstavbu upadlo do platební neschopnosti a výstavba bytového domu byla ukončena, aniž by byly dokončeny bytové jednotky. Budoucí vlastníci mají v rukou pouze rezervační smlouvy, či smlouvy o smlouvě budoucí kupní a ve prospěch investora řadu zaplacených záloh. Bohužel, dojde-li k této situaci, budoucí vlastníci nejenže nenabudou vlastnického práva k jednotce, ale většinou již neuvidí nic ze svých peněz, neboť při uspokojování pohledávek věřitelů v rámci insolvenčního řízení, jsou upřednostňovány pohledávky bank a jiných peněžních ústavů, u kterých si developerské společnosti zajistily úvěr pro koupi pozemku a financování prvotních fází výstavby.
Této situaci se nedá téměř nikdy předejít. Je sice možné platit zálohy pouze do notářské či advokátní úschovny, ale jen těžko si lze představit, že s tímto postupem se smíří investor, který většinou potřebuje mít tyto prostředky k dispozici pro financování dalších etap a není pro něj výhodné mít je blokovány v notářské či advokátní úschově.
4.3.3 Poznámky na závěr
Odlišný postup při nabývání vlastnického práva budoucími vlastníky je již z předchozího výkladu znám. Má-li se zvolit ze dvou možností, pro budoucího vlastníka ten bezpečnější, vítězí varianta smlouvy o výstavbě. Vlastnická práva jednotlivých stavebníků, a tudíž i budoucích vlastníků jednotlivých bytových jednotek, zde existují od počátku, postupně, jak probíhá výstavba, se transformují až do finálního vlastnického práva k bytové jednotce včetně podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu na pozemku.
Zvážíme-li praktické hledisko a zejména taky fakt, že katastrální úřady se ve své praxi nesetkávají s mnoha případy vkladu vlastnického práva k bytovým jednotkám, které vznikly výstavbou domu na základě smlouvy o výstavbě dle § 17 a násl. ZoVB, přináší smlouva o výstavbě v komerční výstavbě bytových domů četné komplikace. Některé již byly zmíněny, avšak pro připomenutí: počet stavebníků musí být vyšší než dva, smlouva o výstavbě musí být již sepsána a uzavřena před zahájením výstavby, neboť je povinnou přílohou k žádosti o vydání stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby a stavebníci si musí vzájemně upravit řadu práv a povinností (které investor provádějící výstavbu jen na základě smlouvy o dílo zatím v této fázi nemusí) a mimo jiné se nevyhnou i uzavření smlouvy o dílo, neboť provádění stavby svépomocně se v dnešních podmínkách dá jen zřídka předpokládat.
Vyloučíme-li ze škály uvažovaných subjektů skupinu několika fyzických či právnických osob, které se tedy již od začátku shodnou na postupu dle smlouvy o výstavbě, zbývají nám na trhu s nemovitostmi většinou specializované subjekty, pro které je nepředstavitelné, aby uzavíraly smlouvu o výstavbě se všemi budoucími vlastníky bytového domu, zejména v případě, kdy má vzniknout např. 20 a více bytových jednotek. Je sice možné uzavřít smlouvy o výstavbě až ve fázi rozestavěné stavby, ale praxe ukazuje, že touto možností se investoři vůbec nezabývají a rovnou vymezí bytové jednotky na základě prohlášení vlastníka. Investor je velmi často silným hráčem, který může určovat podmínky a je-li pro něj jednodušší postup smlouva o dílo – prohlášení vlastníka, což ve skutečnosti je, zvolí tento postup bez ohledu na zajištění vlastnických práv budoucího vlastníka. Velkou roli tu hraje i lidský faktor. Pokud by se každého postupu v rámci výstavby bytového domu mělo účastnit např. 20 a více stavebníků, pravděpodobnost, že se vždy všichni bez problému shodnou na všech aspektech průběhu výstavby, je velmi nízká.
Riziko, že budoucí kupující přijde o své peníze zaplacené za zálohy podle smlouvy o smlouvě budoucí kupní, je velké, nikdo nemůže zaručit, že se investor nedostane do platební neschopnosti. Je na zvážení kupujícího, zda si dostatečně prověří stavební společnost provádějící výstavbu. I přesto všechno budoucí kupující stále upřednostňují postup, kdy přijdou k hotové bytové jednotce, bez nutností vyřizování formalit v rámci stavebního řízení, dokončení stavby, projektové dokumentace, apod.
5 PRÁVA A POVINNOSTI VLASTNÍKŮ JEDNOTEK
Práva a povinnosti po dokončení bytového domu byly už zčásti zmíněny v předchozích kapitolách, v této závěrečné části však bude provedeno jejich shrnutí a doplnění o práva a povinnosti, dosud neuvedenými.
Aby mohl vlastník jednotky nabýt plnohodnotných práv a povinností k jednotce, po dokončení výstavby je třeba, aby stavební úřad vydal kolaudační souhlas, či souhlas s užíváním dokončení stavby. Jednotky jsou posléze na základě těchto listin zapsány do katastru nemovitostí, nebo je provedena změna z rozestavěné jednotky na dokončené.
Uzavřel-li stavebník, který je současně vlastníkem bytového domu, během výstavby smlouvy o smlouvách budoucích kupních se zájemci o koupi bytových jednotek, jež jsou či budou vymezeny v bytovém domě, je povinen do stanovené lhůty po dokončení bytového domu uzavřít se zájemci o koupi smlouvy o převodu vlastnictví k bytové jednotce, nebylo-li sjednáno, že budoucí kupující nabudou vlastnických práv již k jednotkám rozestavěným.
Významným dokumentem určujícím práva a povinnosti vlastníků jednotek je prohlášení vlastníka a smlouva o výstavbě. V rámci prohlášení vlastníka hovoříme dle § 4 odst. 2 ZoVB o právech a závazcích týkající se budovy, jejich společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek; o pravidlech pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku; a o právech pro správu společných částí, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.162
Smlouva o výstavbě upravuje práva obdobně, mimo způsob financování stavebních nákladů dle § 18 odst. 1 písm. f) ZoVB, které jsou závazné pro stavebníky během výstavby, zde uvádí v § 18 odst. 1 v písm. e) ZoVB způsob správy domu a pozemku, zejména určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky domu zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce ustanovuje a na jakou dobu; a v písm. g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na náklady spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu jako celku po dokončení výstavby.163
Podle § 9 ZoVB jsou vlastníci bytových jednotek povinni založit společenství vlastníků jednotek, v případě, že je v domě nejméně pět bytových jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve
162 Podrobněji viz oddíl 4.2.4 Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy
163 Podrobněji viz oddíl 2.2.2 Náležitosti smlouvy o výstavbě
vlastnictví tří různých vlastníků.164 ZoVB dále upravuje společenství vlastníků jednotek v ustanovení § 9a až § 12 ZoVB.165
Důležitým ustanovením je zde znění § 12 ZoVB, kde bez ohledu na to, jak je v konkrétním případě určena velikost spoluvlastnických podílů, platí, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů.166
Ať už je vlastníkem původní stavebník, či několik stavebníků, či subjekty, na něž bylo vlastnické právo převedeno na základě smlouvy o převodu vlastnictví k jednotce, jsou zavázáni ustanovením § 13 a násl. ZoVB. S ohledem na specifičnost předmětu vlastnictví, kterým je bytová jednotka, která de facto neexistuje jako reálně samostatná věc, byť právně je za samostatnou věc považována, a je vázána na existenci bytového domu, a s ohledem na větší počet odlišných subjektů vlastnících jednotku v totožné budově, bylo potřeba práva a povinnosti vlastníků upravit takovým způsobem, aby byl bytový dům, jako souhrn všech bytových jednotek, spolu se společnými částmi schopen existence a užívání.
5.1 Práva a povinnosti vlastníků jednotek dle ObčZ
Práva a povinnosti vlastníka se tedy odvíjí od vlastnického práva, jehož předmětem je bytová jednotka (nebo nebytový prostor), společné části domu a zpravidla i spoluvlastnický podíl na pozemku.167
Podle XxxX se k vlastnictví bytové jednotky váže právo věc držet, užívat a požívat plody, právo s věcí disponovat.168 Podle § 127 ObčZ se vlastník musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv. Pro ochranu proti neoprávněnému zásahu do vlastnického práva se může vlastník bránit např. žalobou na vyklizení bytu, nebo žalobou zápůrčí.169
5.2 Práva a povinnosti vlastníků jednotek dle ZoVB
Zákon o vlastnictví bytů upravuje další práva a povinnosti vlastníka bytové jednotky v ustanoveních § 13 až 16.ZoVB Jedná se zejména o:
- Právo podílet se na správě domu (§ 13 odst. 1)
164 Podrobněji viz oddíl 2.2.2 Náležitosti smlouvy o výstavbě, k písm. g)
165 Podrobněji viz oddíl 2.2.2 Náležitosti smlouvy o výstavbě
166 Xxxxxxxxx, X. Zákon o vlastnictví bytů. Právní praxe v podnikání, rok 1994, číslo 7, str. 18.
167 SELUCKÁ, M., XXXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytu. 1. vydání. Brno : Computer Press, a.s, 2006. s. 82.
168 § 123 ObčZ
169 SELUCKÁ, M., XXXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytu. 1. vydání. Brno : Computer Press, a.s, 2006. s. 82 - 85.
- Povinnost na vlastní náklady odstranit závady a poškození, které způsobil na jiných jednotkách a společných částech domu (§ 13 odst. 2)
- Zákaz provádění takových úprav, kterými by ohrozil výkon ostatních vlastnických práv, není-li vydán souhlas ostatních vlastníků (§ 13 odst. 3)
- V případě nezbytných úprav povinnost poskytnout přístup do jednotky (§ 13 odst. 4)
- Právo pronajmout byt dle příslušných ustanovení ObčZ (§ 13 odst. 5)
- Jsou-li v domě prostory užívány jinými subjekty než vlastníky jednotek, převést práva a povinnosti k těmto jednotkám na nabývající subjekty (§ 13 odst. 6)
- Povinnost ručit za závazky společnosti ve výši podílu na společných částech domu (§ 13 odst. 7)
- Právo nařídit prodej jednotky rozhodnutím soudu v případě, že vlastník jednotky podstatným způsobem porušuje povinnosti a zasahuje do vlastnických práv ostatních vlastníků (§ 14)
- Povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu (§ 15)
§ 16 ZoVB upřesňuje, jakým způsobem se uspokojují pohledávky vlastníků jednotek vzniklé nesplněním povinností dle § 13 ZoVB.
Vlastník musí mít zjištěnou ochranu svých vlastnických práv nejen smluvně, ale i zákonem. Nebyla-li některá zákonná práva zahrnuta do ujednání stanov či dokumentů, nemá to vliv na nárok vlastníka se těchto práv domáhat.
Tato základní práva a povinnosti bývají, jak již jsem výše uvedla, součástí i stanov společenství vlastníků, prohlášení vlastníka budovy i smlouvy o výstavbě. Vzhledem ke skutečnosti, že bytová otázka je citlivou problematikou a je-li v současné době někdy velmi obtížné ukončit smluvní vztah s velmi problematickým nájemcem, je také zdlouhavým procesem např. prodej jednotky dle § 14 ZoVB.
ZÁVĚR
Složitost zvoleného tématu se projevila mimo jiné i v rozsahu práce, byť mou snahou nebylo vytvořit obsáhlé dílo dopodrobna řešící problematiku bytové výstavby ze všech možných úhlů. Vzhledem k vymezení tématu založeného na třech odlišných smluvních úpravách bylo v prvé řadě nutné ujasnit, jaké jsou podstatné rozdíly mezi dílčími smlouvami, aby na základě těchto odlišností mohly být vyvozovány příslušné důsledky pro účastníky smluvních vztahů ve výstavbě bytových domů.
Ačkoli výstavba bytových domů má své počátky již ve starověku, politický vývoj posledního století formoval právní základnu zejména pro komerční výstavbu až v posledních
20 letech. Četné kvapné novelizace občanského zákoníku a přijetí zákoníku obchodního přinesla řadu komplikací, avšak praxe se s nimi velmi rychle vyrovnala a vytvořila podmínky pro zdárné fungování smlouvy o dílo v režimu obchodního i občanského zákoníku. Jak vyplývá z textu, zákon stanoví pouze některé podstatné náležitosti, nicméně v průběhu stavební praxe došlo k vytvoření vzoru smlouvy o dílo užívané ve stavebnictví prakticky v neměnné podobě. Dualismus smlouvy o dílo dle mého názoru vyplývá zejména ze snahy českého právního řádu chránit slabší stranu, laika a nepodnikatele, v případě kdy takovou smlouvu v rámci občanského zákoníku uzavírá se subjektem se silným postavením na trhu. Avšak i ten naopak může profitovat z ustanovení § 262 ObchZ a uzavřít s účastníkem
„laikem“ smlouvu o dílo v režimu obchodního zákoníku.
Upravuje-li smlouva o dílo zhotovení díla, či-li zaměří se na všechny podstatné náležitost ku prospěchu dokončení díla za smluvně ujednanou cenu, ve smluvně ujednané době a podobě, smlouva o výstavbě má v tomto kontextu naprosto odlišný charakter. Ten spočívá v dikci § 17 odst. 1 ZoVB, kdy si stavebníci vymezí vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami smlouvou o výstavbě, která musí mít písemnou formu.
Na jedné straně zhotovení díla – bytového domu, na straně druhé práva a povinnosti při výstavbě domu s jednotkami. I tak by se dal uvést zdánlivě neexistující vztah mezi těmito instituty. Jedno může být bez druhého, nebo naopak je možno využít obě smluvní úpravy současně, a přesto práva, zejména pak vlastnická vznikají odlišně.
Je-li provedena stavba bytového domu na základě smlouvy o výstavbě, stavebníci podle smlouvy o výstavbě mají vymezena svá vlastnická práva již od počátku. Tato vlastnická práva se postupně transformují až do konečné podoby, kdy se každý ze stavebníků stane vlastníkem dané bytové jednotky včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu
a pozemku. Zákon rovněž umožňuje, aby stavebníci uzavřeli smlouvu o výstavbě i po té, co byla výstavba zahájena.
Provádí-li stavebník, či několik stavebníků výstavbu bytového domu pouze na základě smlouvy o dílo a rozhodne-li se vymezit bytové jednotky, použije pro toto vymezení institut prohlášení vlastníka budovy dle § 4 ZoVB. Podstatným faktem je, že vlastníkem jak budovy, tak i následně vymezených bytových jednotek je původní stavebník (investor), který později prodává bytové jednotky.
Viděno očima budoucího vlastníka bytové jednotky, nabízí se mu zde dvě možnosti. Buď se bude angažovat ve výstavbě bytového domu již od počátku a stane se jedním ze stavebníků bytového domu v rámci smlouvy o výstavbě. Ostatními účastníky mohou být fyzické osoby, se kterým se dohodne na výstavbě, nebo, což se ale v praxi téměř nikdy neobjevuje, se dalším stavebníkem stane právě developerská společnost, která bude vlastnit větší podíl na bytovém domě. Pro našeho budoucího vlastníka to znamená být účastníkem veškerých stavebně povolovacích řízení, podílet se na výstavbě finančně podle velikosti svého podílu, podílet se na správě domu a jiných povinnostech ze smlouvy vyplývajících. Mimo jiné by spolu s ostatními účastníky uzavíral smlouvu o dílo s dodavatelem na zhotovení výstavby bytového domu, byl žadatelem o vydání kolaudačního souhlasu či souhlasu s užíváním dokončené stavby a účastníkem při vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Stručně řečeno, mnoho povinností za jistotu vlastnického práva. Tato komplikovanost by se dala řešit např. plnou mocí pro jednoho ze stavebníků či developerskou společnost, ale v praxi se zatím tato varianta neověřila.
Druhá možnost spočívá v tom, že si zájemce o koupi bytové jednotky vyhlédne společnost provádějící výstavbu, uzavře s ní smlouvu o smlouvě budoucí kupní, zaplatí dílčí zálohy ve prospěch developerské společnosti a vlastnické právo k bytové jednotce získá okamžikem povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Řečeno zjednodušeně a s nadsázkou - zájemce přijde, vybere si, zaplatí, chvíli počká a posléze vlastní. To vše v ideálním případě.
Pro developerskou společnost, která výstavbu provádí, je hlavním záměrem zisk z prodeje jednotek. Zvolí tedy jednodušší a praxí ověřený postup, tj. realizaci dle smlouvy o dílo. Odpadá nutnost zajistit a domlouvat se s ostatními stavebníky na dalším postupu a smluvních ustanoveních, neboť smlouva o výstavbě vyžaduje minimálně dva účastníky – stavebníky.
Má-li být učiněn jednoduchý závěr, který z výše uvedených způsobů je z hlediska ochrany vlastnického práva budoucího vlastníka bezpečnější, jednoznačně vítězí smlouva o výstavbě, kde jsou práva již od počátku definována. Proč se tedy ale v praxi stavební společnosti,
stavební i katastrální úřady s tímto způsobem výstavby bytových domů setkávají jen velmi zřídka?
Důležitou roli dle mého názoru hraje několik faktorů. V prvé řadě nutnost alespoň dvou účastníků - stavebníků smlouvy o výstavbě není zcela po chuti developerským společnostem, samy chtějí postavit, samy chtějí zisk. Lidský faktor byl také zmíněn, je-li někdy problematické, aby se domluvili na shodném znění smlouvy dva účastníci, jaká je pravděpodobnost, že konsensu dojde např. 5 a více budoucích vlastníků? Ke konsensu může samozřejmě dojít, ale v delším časovém horizontu. V neposlední řadě tu hraje zásadní roli malá zkušenost s tímto institutem v praxi. I když budoucími stavebníky bude několik málo fyzických osob, vzhledem k neznalosti tohoto institutu, smlouvu o výstavbě zřejmě nezvolí. Zákon to neukládá, proto stavebníci zvolí variantu více známou.
Tezi, že smlouva o výstavbě není v praxi příliš využívána, podporuje i malý počet vydaných soudních rozhodnutí. Při dotazech na příslušné úřady mi bylo rovněž sděleno, že orgány státní správy a samosprávy mají se smlouvou o výstavbě velmi malé zkušenosti.
V současné době, kdy již došlo k několika případům, kdy stavební společnost upadla do platební neschopnosti (v případě výstavby na základě smlouvy o dílo, kdy nebyla uzavřena smlouva o výstavbě) a budoucí kupující přišli o své finance, nabízí smlouva o výstavbě silnější záruku. Je především nutno rozšířit povědomí o institutu smlouvy o výstavbě v praxi, jednak u stavebních společností, potenciálních klientů a úřadů státní správy. Využití plné moci spolu se smlouvou o výstavbě, kdy by ostatní stavebníci svěřili provádění výstavby jednomu z nich, by zajisté mnohé usnadnilo.
Vlastnické právo je však pouze jedno z práv, které budoucí vlastník získá spolu s bytovou jednotkou, nebo případně podílem na bytovém domě. S ohledem na specifičnost předmětu přináší občanský zákoník i zákon o vlastnictví bytů rozsáhlejší úpravu o právech a povinnostech vlastníka, o nichž je pojednáno v poslední kapitole této práce.
Závěrem lze podotknout, že bytová výstavba neprobíhá téměř nikdy unifikovaným způsobem. Smluvní ujednání, mimo kogentních zákonných ustanovení, jsou zcela v dispozici smluvních účastníků. Tato práce se zabývala způsobem výstavby, která je v praxi nejčastěji užívaná s naznačením možných odchylek, které se nezřídka objeví.
RESUMÉ
The title of this Thesis is: “Development of residential houses based upon the contract of construction and the contract for the work done in accordance with Civil Code and Commercial Code (of the Czech Republic)”. The main aim of this work is to analyse the difference between the contract of construction and the contract for the work done used in the construction of the residential houses with special regard to the property rights.
The introductory part addresses the history of the residential houses and tracks the housing development back to its beginning in the antiquity. It follows its course through history all the way to present day and focuses on the explanation of the basic terms of the thesis, such as “building”, “dwelling unit”, “non - residential unit” and so forth. There is an important difference between a family house and a residential house. While the Czech law system defines a family house as a building designated for housing with up to three flats, a residential house is supposed to have more than three flats. Clarification of these two terms is crucial for the delimitation of the possible scope of contractors and the following application of the terms because since I consider also non-business subjects as potential parties of contracts.
The substantial part of the thesis is dedicated to a delineation of the contract of construction and the contract for the work done including a detailed analysis of their elements.
The contract of construction could be defined as a contract binding two or more parties who defying their respective duties and rights connected to the building of a residential house. The contract determines who has the property right over the defined dwelling unit. Within the scope of the contract of construction it is necessary to define the term of a dwelling ownership which could be understood as a form of ownership when the owner possesses the dwelling unit with a corresponding share of the common parts of the building and the land. If the owner possesses a dwelling unit recorded in the Land Register he always has a property interest in the common parts of the building and the land. The basic feature of this type of contract is the defining of the contracting parties’ have their property rights prior to the construction.
The part addressing the contract for the work done is divided into two parts: the regime of the Civil Code and the regime of the Commercial Code. The main distinction resides in the contracting parties involved; the Commercial Code is exclusively intended for business subjects. The purpose of the contract for the work done is to perform work; that is to define the conditions of a construction of a residential house. It sets the deadline, price of the work,
responsibility for faults, contractual penalties, defines the work mainly on the basis of project documentation, and much more.
Unlike a contract of construction, a contract for work done does not found the ownership rights for the future owners. The party called orderer, the party who orders the construction of a residential house usually acquires the ownership right and issues the owner’s statement to delimit the dwelling units in the building. The dwelling units originate after the entering the record of ownership to a dwelling unit into the Land Register based upon the owner’s statement. In the case of a contract of construction the dwelling units also originate after the entering into the Land Registry, but the contracting parties have at least the property interest before the entering.
The future owner who wants to acquire a dwelling unit is obliged to enter into a contract of the transferring property right over a dwelling unit after the building is finished of the construction and recorded into a Land Register. Since the future owner deposits an advance on the basis of an agreement to agree, there is a risk of the loss of money without acquiring the property if the orderer becomes insolvent and cannot finish the construction.
Among the important points addressed by the paper are the different forms of property rights over a residential house under construction and the respective consequences of these forms for the contracting parties.
The final part of the thesis analyses the impact of the choice if contract type on the situation of the dwelling unit’s future owner including a summary of their rights and duties in both cases.
Finally it is necessary to emphasize that the contract of construction is not a common form used in construction of residential houses. Even though it secures the property rights of the future owners it is seldom used due to the lack of knowledge about its using, as well as of judicial decisions and the necessity of two or more contracting parties who are to own the building. The investors generally prefer the contract for the work done and the owner’s statement to the contract of construction. They do not need other parties, except for a contractor of the construction, and they can control the whole process. The public should be better informed about the possibilities and securities of the contract of construction to prevent financial losses of the future owners.
SEZNAM LITERATURY
1) Monografie
XXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, P. a kolektiv. Kurs obchodního práva - Obchodní závazky.
5. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010.
XXXXXX, A. a kolektiv. Teorie oceňování nemovitostí. VII. Přepracované a doplněné vydání. Brno : CERM, 2008.
ČESKÁ KOMISE PRO VĚDECKOTECHNICKÝ A INVESTIČNÍ ROZVOJ. 40 let bytové
výstavby v socialistickém Československu. 1. vydání. Praha : Terplan – Státní ústav pro územní plánování, 1983.
XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání. Praha : ASPI, a.s., 2007. XXXXX, X. Xxxxxx vlastnictví v České republice (se zřetelem ke stavu de lege lata). 1. vydání. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995.
XXXXX, X. x xxx. Meritum - Občanské právo. 1. vydání. Praha : ASPI, a.s., 2006.
XXXXX, X., XXXXXXX, V., XXXXX, X. Xxxxxxxxxxx a nájem bytů. 3. aktualizované a přepracované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2005.
XXXXXXXX, D. a kolektiv. Právnický slovník. 2. rozšířené vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2003. JURNÍKOVÁ, J. a kolektiv. Správní právo – zvláštní část. 6. doplněné vydání. Brno : Masarykova Univerzita, 2009.
XXXXXXXX, X., XXXXXXX, X., XXXXXX, J. a kolektiv. Občanské právo hmotné 2. 4. aktualizované a doplněné vydání. Praha : ASPI, a.s., 2005.
XXXXXXX, X. a kolektiv. Slovník pojmů ve výstavbě. 1. vydání. Praha : Informační centrum České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, s.r.o., 2000.
XXXXXXX, K., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2008.
SELUCKÁ, M., XXXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytu. 1. vydání. Brno : Computer Press, a.s, 2006. XXXXXXXXX, X. Smlouva o dílo. 1. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2010.
XXXXX, X., XXXXXXX, X. Smlouvy ve výstavbě. 1. vydání. Brno : RTS, 1999.
XXXXXXX, X., XXXXXXX, J. a kolektiv. Velká kniha smluvních vzorů. 4. přepracované doplněné vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2003.
2) Periodika a sborníky
XXXXX, X. K otázkám bytové politiky. Sborník referátů z konference: Bydlení, nové formy a dimenze. Olomouc: Univerzita Palackého v Olomouci, 2004. s. 62. ISBN 80-244-0937-2.
KUČA, X. Xxxxxx úprava smlouvy o dílo ve výstavbě. Daně a finance. 1997, č. 1, s. 36. XXXXX, X. Ke smlouvě o dílo (podle obchodního zákoníku) – první část. Obchodní právo. 2009, roč. 18, č. 9, str. 2-18.
XXXXX, X. Ke smlouvě o dílo (podle obchodního zákoníku) – druhá část. Obchodní právo.
2009, roč. 18, č. 10, s. 2-21.
XXXX, X. Xxxxxxx o dílo – vlastnické právo ke zhotovovanému dílu ve stavebnictví. Ekonom. 1998, č. 11, s. 28.
3) Internetové zdroje
Centrum Baťovy obuvnické říše. Zlín – oficiální stránky města [online]. Naposledy změněno
8. 2. 2011. [cit. 8. 2. 2011]. Dostupné z: <xxxx://xxx.xxxx.xx/xxxx/00000.xxxxxxx-xxxxxx- obuvnicke-rise/>.
Developer. Slovník cizích xxxx.xxx [online]. Naposledy změněno 13. 3. 2011. [cit. 13. 3. 2011]. Dostupné z: <xxxx://xxx.xxxxxxx-xxxxxx-xxxx.xxx/xxxxxxxxx>.
Historický vývoj panelových domů. Panelové domy [online]. Naposledy změněno9. 2. 2011. [cit. 9. 2. 2011]. Dostupné z: <xxxx://xxxxxxxxxxxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxxx-xxxxxxxx/00- historicky-vyvoj-vystavby-panelovych-domu.>.
Pavlačový dům: Bydlení pro chudé. Xxxxxx.xx [online]. Naposledy změněno 8. 2. 2011. [cit. 8.
2. 2011]. Dostupné z:< xxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxx-xxx-xxxxxxx-xxx-xxxxx.xxxx>.
4) Judikatura
Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 13. 9. 2002, sp. zn. 35 Ca 28/2001 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 1997, sp. zn. III Odon 20/96 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 1999, sp. zn. 29 Cdo 2206/98
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2001, sp. zn. 29 Cdo 1532/99
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2007, sp. zn. 32 Odo 1250/2005 Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 17. 4. 2007, sp. zn. 26 C 2/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2000, sp. zn. 29 Cdo 221/2000
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 8. 2000, sp. zn.: 30 Cdo 2746/99
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2001, sp. zn. 20 Cdo 931/99
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2002, sp. zn. 32 Odo 835/2002
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2004, sp. zn. 33 Odo 513/2002
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2006, sp. zn. 29 Odo 846/2003
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2007, sp. zn. 33 Odo 749/2005
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2008, sp. zn. 26 Cdo 2156/2008
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 2. 2009, sp. zn. 28 Cdo 4820/2008
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 6. 2009, sp. zn. 33 Odo 1666/2006
Rozsudek Nejvyššího soude ze dne 27. 8. 2009, sp. zn. 29 Cdo 3524/2007
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3425/2007
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010 sp. zn. 33 Cdo 1880/2008
Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 2. 2010, sp. zn. 33 Cdo 597/2008
Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2010, sp. zn. 33 Cdo 957/2007
5) Právní předpisy
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 50/1976 Sb., stavebního zákona, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č.265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů
Vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů
Vyhláška č. 26/2007, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška)
6) Komentované právní předpisy
XXX, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 1. vydání. Praha : Xxxxxxx Kluwer ČR, a.s., 2009.
XXXXX, X., XXXXXX, J., XXXXXXX, X. Xxxxxxxx zákoník – komentář Část II. Věcná práva. Hlava I. Vlastnické právo. Zpracování věci. § 135b . ASPI – původní nebo upravené texty pro ASPI, ASPI IDLIT 16333CZ. ASPI verze 13[cit. 14. 3. 2011].
XXXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, X., et. al. Zákon o vlastnictví bytů - komentář. 4. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2011.
XXXXXXX, X., XXXXXXXX, O., XXXXXXX, M. et. al. Občanský zákoník, komentář. 10. jubilejní vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2006.
7) Jiné zdroje
Odborné konzultace na Stavebním úřadě Městského úřadu Prostějov, Xxx. Xxx Xxxxxx a XXXx. Xxxxxxxx Xxxxxxxx
Odborné konzultace na Katastrálním úřadě Zlín, Katastrální pracoviště Zlín, XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx
Odborná konzultace u společnosti POLYCREDIT, s.r.o., Xxx. Xxxx Xxxxxxx