Změna vlastníka – pronajímatele neznamená povinnost uzavřít novou nájemní smlouvu! A to ani v situaci, kdy nájemce žije v bytě na základě ústní nájemní smlouvy, která byla přípustná do 31. 12. 1994. Tyto nájemní smlouvy jsou nadále platné. užívání”) a...
| Změna vlastníka – pronajímatele neznamená povinnost uzavřít novou nájemní smlouvu! A to ani v situaci, kdy nájemce žije v bytě na základě ústní nájemní smlouvy, která byla přípustná do 31. 12. 1994. Tyto nájemní smlouvy jsou nadále platné. | užívání”) a věcná břemena vztahující se k nemovitosti (např. právo užívání studny apod.). Věcná břemena mohou vzniknout písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu (např. soudu) nebo ze zákona. Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením). Pozor – u družstevní bytů je vznik věcného břemena patřící určité osobě vyloučen, tzn. osobě, která převedla svůj členský podíl na jinou osobu, nelze zřídit právo věcného břemene, tj. doživotního užívání. Tato osoba se buď může stát společným členem domácnosti nového nájemce nebo s ní může být se souhlasem družstva uzavřena podnájemní smlouva. S bydlením na základě věcného břemene se můžeme nejčastěji setkat v situaci, kdy ji původní vlastník nemovitosti daruje nebo prodá další osobě. Zejména u darování si velmi často dárce vymíní právo byt užívat až do své smrti. Ohledně bydlení na základě věcného břemene je vhodné vědět několik důležitých skutečností. Pro vznik věcného břemene na základě smlouvy je nezbytný jeho zápis - vklad - do katastru nemovitostí. U ostatních způsobů vzniku věcného břemene se zápis do katastru nemovitostí nevyžaduje! Vklad může být proveden na základě písemné dohody o vzniku věcného břemene (u ostatních typů vzniků viz předchozí informace se dokumenty mohou lišit). Z dohody by mělo mimo jiné vyplývat, zda se jedná o osobní věcné břemeno či zda odpovídající právo je spjato s vlastnictvím nemovitosti, určení nemovitosti označením příslušné obce, katastrálního území a parcelního čísla, dále kdo je oprávněn z věcného břemene a v jakém rozsahu může nemovitost užívat. V praxi není neobvyklé, že existence věcného břemene může být předmětem konfliktů. | ||
Mezi změny, se kterými se člověk může v oblasti bydlení setkat, patří mimo jiné: privatizace, změna v osobě pronajímatele, bydlení na základě věcného břemene po darování nebo prodeji bytu a přechod nájmu. | V zásadě se tedy pro nájemníka nic nemění. Nový majitel bytu vstupuje do práv a povinností dřívějšího vlastníka. Do doby, než se nájemce dozví, kdo je jeho nový pronajímatel (tj. kdo je novým vlastníkem bytu), je oprávněn hradit nájemné i služby stávajícímu pronajímateli. | |||
Privatizace Její podstatou je převod veřejného majetku do osobního vlastnictví. Jednou z variant privatizace je prodej tzv. „obecních“ bytů. V situaci, kdy se obec jako majitel rozhodne prodat byt, ve kterém žijí nájemníci – fyzické osoby, je vůči nim vázána předkupním právem. Nabídka předkupního práva musí být učiněna písemně. Po uplynutí šestiměsíční lhůty, kterou má nájemce pro přijetí takové nabídky, má nájemce po dobu dalšího 1 roku „právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených zákonem“. Pokud jsou nájemníci manželé, vztahuje se předkupní právo na oba dva V případě, kdy nájemce svého předkupního práva využije, nastává proces uzavření kupní smlouvy. Vlastníkem bytu se nájemce stává teprve po jejím uzavření a následném vkladu do katastru nemovitostí. Je-li nájemců více a pokud všichni využili svého předkupního práva, stávají se spoluvlastníky! V případě manželů se nabytá nemovitost stává součástí společného jmění manželů, není-li sjednáno jinak. Pokud by byl byt zakoupen za dobu trvání manželství zčásti či dokonce zcela z prostředků patřících jen jednomu z manželů, pak při vypořádání je manžel, z jehož prostředků byl tento náklad vynaložen, oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno, co takto vynaložil. | Nelze však opomenout skutečnost, že nový pronajímatel může dát nájemci výpověď, která však musí být podložena zákonným důvodem. Jedním z typů výpovědních důvodů je pochybení na straně nájemce, jedná se o výpověď bez přivolení soudu dle § 711 Občanského zákoníku. V tomto případě nevzniká nájemci právo na náhradní byt, pouze na přístřeší. Pouze v případě rodiny s nezletilými dětmi může z určitých důvodů soud rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popřípadě na náhradní byt. V situaci, kdy nový pronajímatel bude potřebovat byt pro sebe či své blízké (nebo kvůli některému dalšímu důvodu uvedeného v § 711a Občanského zákoníku) je oprávněn dát nájemci výpověď s přivolením soudu. V tomto případě vzniká nájemci nárok na přiměřený náhradní byt! Z určitých důvodů může soud přiznat nájemci (na návrh pronajímatele) právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, než je vyklizovaný byt. Toto platí i v případě kdy se vlastníkem stane společnost, slibující nájemníkovi „zaručené doživotní užívání“. Pokud nyní řešíte odkoupení obecního bytu, buďte velmi obezřetní vůči těmto nabídkám a zcela určitě se před podpisem jakékoliv smlouvy poraďte - viz kontakty na zadní stránce letáku. | |||
Změna v osobě majitele bytu V situaci kdy nájemce svého práva na odkoupení bytu nevyužije (bez ohledu na jeho důvod), předkupní právo zaniká a byt může být prodán jiné osobě. | Bydlení na základě věcného břemene Občanský zákoník rozlišuje dva typy věcných břemen: věcná břemena jako práva patřící určité osobě (mezi lidmi známo jako „právo doživotního | |||
Občanská poradna REMEDIUM, Křišťanova 15, Praha 3, 130 00. Srpen 2012. Leták byl vytvořen v rámci projektu „Posílení informovanosti seniorů v oblasti práv a povinností souvisejících s problematikou bydlení“ podpořeného Ministerstvem pro místní rozvoj. | ||||
U osob mladších 18 let nájem skončí nejpozději dosažením jejich 20 let, pokud se obě strany nedohodnou jinak. Uvedené podmínky přechodu nájmu se vztahují také na situaci, kdy nájemce trvale opustí společnou domácnost!
Zemře-li nájemce jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, stane se jediným nájemce pozůstalý manžel.
Totéž platí v případě, kdy zemře jeden ze společných nájemců, tehdy přechází jeho právo na ostatní společné nájemce.
Při přechodu nájmu opět není nutné uzavírat novou nájemní smlouvu! Nájemce je pouze povinen písemně a bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli jakékoliv změny v počtu, jménech, příjmení osob žijících v bytě, má-li se za to, že tato změna potrvá déle jak dva měsíce. Takto je povinen oznámit přechod nájmu. Neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to že hrubě porušil svoji povinnost.
Kontakty:
Občanská poradna REMEDIUM
Křišťanova 15, 130 00 Praha 3
Tel.: 000 000 000, 000 000 000
Občanské poradny v ČR:
Internetové zdroje:
Sdružení nájemníků ČR xxx.xxx.xx
Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx
Občanské sdružení majitelů domů bytů a dalších nemovitostí v ČR xxx.xxxx.xx
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR xxx.xxx.xx
Změny ve vztahu k místu bydlení
Paní Xxxx žije již několik desítek let v nájemním bytě v Praze. Majitelem bytu je příslušná městská část. Jak sama uvádí, v bytě se narodila, prožila zde celý život a chtěla by zde dožít. Paní Xxxx v průběhu života otázku jiného bydlení neřešila. Domnívala se, že v situaci, kdy má nájem na dobu neurčitou, to není nutné. Po smrti manžela zůstala v bytě sama. Většinu svých finančních prostředků používá na úhradu nájemného. I za tuto cenu však z bytu nechce odejít.
Panu Danu velmi překvapilo, když se začalo mezi sousedy hovořit o budoucím prodeji bytů. Před několika dny byl paní Daně doručen dopis – předběžná nabídka na odkoupení bytu. Společně s nabídkou se jí ocitl ve schránce také leták jedné společnosti, která by zaručila paní Daně doživotní užívání bytu, jako protiváhu by xxx však měla poskytnout plnou moc pro jednání s pronajímatelem. Paní Dana se velmi vylekala. Jelikož nevlastní dostatečné finanční úspory a nemá ani rodinu, která by ji mohla pomoci, odkoupení bytu pro ni nepřichází v úvahu. Zároveň si není jistá, zda by mohla v bytě zůstat, kdyby se změnil pronajímatel. Paní Xxxx připouští, že nabídka společnosti je lákavá, z druhé strany se však obává, aby nakonec o bydlení nepřišla zcela.
Proto je vhodné dohodu o vzniku věcného břemene a především jeho rozsah předem pečlivě zvážit a případně nechat sepsat u odborníka (notáře, právníka) nebo alespoň zkontrolovat v některé z občanských poraden.
Věcné břemeno patřící určité osobě přechází i na budoucí vlastníky nemovitosti. Např. kdyby obdarovaný vnuk chtěl byt, ve kterém žije jeho babička (původní vlastník), prodat, babiččino právo věcného břemene přejde i na budoucího vlastníka. Na rozdíl od věcných břemen vztahujících se k nemovitosti, právo věcného břemene patřící určité osobě její smrtí zaniká!
Existence věcného břemene však osobě, která je z něj oprávněna, nemůže stoprocentně zajistit, že toto právo nezanikne ještě před její smrtí. Věcná břemena totiž mohou zaniknout nejen smrtí oprávněné osoby, ale také dohodou, rozhodnutím příslušného orgánu (např. soudu) nebo ze zákona.
Při zániku dohodou nebo v situaci, kdy vznikne změnou poměrů hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného, může soud rozhodnout, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu omezuje nebo zrušuje. Tato situace by mohla nastat např., pokud by osobě oprávněná věcným břemenem získala jiné vlastní bydlení.
Pro zánik věcného břemena na základě smlouvy je nutný vklad do katastru nemovitostí!
Přechod nájmu
Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Pokud se nejedná o přechod nájmu na osobu blízkou, přejdou na ni práva, jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil, tuto skutečnost je potřeba potvrdit písemně. Nájem bytu po jeho přechodu skončí nejpozději uplynutím 2 let od okamžiku, kdy k němu došlo, pokud není se svolením pronajímatele délka nájmu prodloužena. Výjimku z tohoto pravidla mají osoby, na které nájem přešel, přičemž k okamžiku přechodu dosáhly 70 let, tehdy není přechod nájmu časově limitován.