NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV

ZNALECKÝ POSUDEK č. 466-143/2019

o ceně nemovitých věcí

v katastrálním území Ivančice, obec Ivančice, okres Brno-venkov: Pozemku parc. č. St. 280/1 jehož součástí je stavba bydlení Ivančice č.p. 574, pozemku parc. č. St. 280/1 včetně příslušenství

Objednatel posudku: Soudní exekutor XXXx. Xxxxx Xxxxxxxx, Ph. D.

Exekutorský úřad Brno-město Xxxxxxxxx xxxxxxx 0, 000 00 Xxxx

Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé (tržní)

jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 2000/19

Datum místního šetření: 19. listopadu 2019

Datum, ke kterému je

provedeno ocenění: 19. listopadu 2019 – k datu místního šetření

Zvláštní požadavky

objednatele: nejsou

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění.

Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., 443/2016 Sb., 457/2017 Sb. a 188/2019 Sb.

Posudek vypracoval: Xxx. Xxxxx Xxxxx, jednatel znaleckého ústavu,

provozovna: Xxxxxxxx 00, 000 00 Xxxx

tel.: 000 000 000

Datum vyhotovení: 2. ledna 2020

Tento posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

0. Úvod, použitá metodika ocenění

Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 2000/19-50 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného Xxxxx Xxxxxx. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 19. listopadu 2019.

Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy.

Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena)

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."

Stanovení tržní hodnoty

Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihující současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.

Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):

1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu.

2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost.

3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

1. Nález

1.1 Podklady pro vypracování posudku

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí LV 2870 vyhotovený dne 16.8.2019 pro k.ú. Ivančice: A: Vlastník:

Xxxxx Xxxxx, Oslavanská 574/42, 664 91 Ivančice

B: Nemovitosti: pozemek parc. č. St. 280/1 – 717 m2 zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Ivančice č.p. 574, bydlení

C: Omezení vlastnického práva: věcné břemeno užívání

zástavní právo smluvní

D: Poznámky a další obdobné údaje: zahájení exekuce

exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Podrobnosti viz příloha posudku.

1.1.2 Výřez z katastrální mapy

Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Ivančice z xxxx://xxxxxxxxxxxxx.xxxx.

1.1.3 Místní šetření

Místní šetření spojené s obhlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 19. 11. 2019. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný Xxxxx Xxxxx nereagoval na zásilku s informacemi o místním šetřením.

1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění

− Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.

− Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. A vyhlášky 443/2016 Sb. a 188/2019 Sb.

− Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické

v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.

− Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně -

Ústav soudního inženýrství, 1998.

− Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2013 (xxx.xxxxxxx.xx).

1.1.5 Výpočetní programy

Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Xxxx. Xxx. Xxxxxx Xxxxxx, DrSc., Brno.

1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí

Pro cenové porovnání byly použity následující databáze:

- Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí.

- Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách xxx.xxxxxxxx.xx.

1.2 Situace oceňované nemovité věci

Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty:

• Pozemek parc. č. St. 280/1 - 717 m2 zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba Ivančice č.p. 574, bydlení

• Stavba rodinného domu Xxxxxxxx č. p. 574

• Stodola v zadní části pozemku p.č. St. 280/1

• Venkovní úpravy na pozemku parc. č. St. 280/1

Nemovitost se nachází ve městě Ivančice v okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji. Nacházejí se 20 km jihozápadně od Brna, v Boskovické brázdě, při soutocích řeky Jihlavy s Oslavou a Rokytnou. Město leží převážně v rovinatém terénu. Okolní zástavba je tvořena staršími rodinnými domy. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci ve vlastnictví města.

1.2.1 Obec a okolí nemovitosti

Status obce:	Město
Počet obyvatel:	9 719
Poloha obce:	okres Brno-venkov v Jihomoravském kraji. Nacházejí se 20 km jihozápadně od Brna, v Boskovické brázdě.
Obecní úřad:	Ano
Poštovní úřad:	Ano
Škola:	ZŠ, MŠ, SŠ
Obchod potravinami a služby:	Ano
Občanská vybavenost:	Veškerá občanská vybavenost
Poptávka nemovitostí:	Poptávka je v rovnováze s nabídkou.

1.2.2 Umístění nemovitosti v obci

Poloha k centru:	Blízko centra severozápadně
Dopravní podmínky:	Příjezd po hlavní zpevněné komunikaci
Konfigurace terénu:	Rovinatý terén
Převládající zástavba:	Převážně starší řadové rodinné domy
Parkovací možnosti:	Před domem
Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:	Elektro, vodovod, kanalizace, plyn

1.2.3 Vlastní nemovitost

Typ stavby	Řadový
Příslušenství	Venkovní úpravy
Dostupnost jednotlivých podlaží	0.XX – z ulice
Možnost dalšího rozšíření	Ano, nadstavbou
Technická hodnota	Objekt je v průměrném stavebně-technickém stavu

1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě

Skutečné připojení sítí nebylo možné zjistit, jedná se o předpoklad

Vodovod:	Přípojka na veřejný vodovod
Kanalizace:	Veřejná kanalizace - předpoklad
Elektrická síť:	220 V – vzdušné vedení
Plyn:	Pravděpodobně ano

2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)

2.1 Metodika stanovení časové ceny

Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu.

Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.

2.2 Rodinný dům

2.2.1 Popis celkový

Rodinný dům se nachází v obci Ivančice, č. pop. 574. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, pro ocenění se předpokládá, že jde o dům řadový, pravděpodobně nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou s podkrovím.

Materiálové a konstrukční vybavení nebylo možné obhlídkou zvenčí určit, jedná se tedy o předpoklad.

Objekt	Rodinný dům řadový
Půdorys	Přibližně do tvaru obdélníku
Podsklepení	Pravděpodobně ne
Počet nadzemních podlaží	1 NP
Podkroví	Ano
Základy	Základové pasy
Izolace	Pravděpodobně ano
Nosná konstrukce	Zděné, cihly pálené
Střecha	Krov dřevěný, střecha sedlová
Krytina	Betonové tašky
Klempířské konstrukce	Pozinkovaný plech
Fasádní omítky	Vápenná hladká
Vnější obklady	Chybí
Bleskosvod	Chybí

2.2.2 Popis objektu

Nemovitost je přístupná pouze z ulice. Dům je řadový, dostupný z pozemku ve vlastnictví města Ivančice. Uliční fasáda je orientována k jih. Přístup do domu je z uliční strany přes chodník.

Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Materiálové a konstrukční vybavení domu bylo zjištěno částečně při místním šetření, částečně odborným odhadem.

Dům je zděný, krov dřevěný, střecha je sedlová krytá betonovými taškami. Fasáda je vápenná hladká a pravděpodobně původní. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná dvojitá. Dům je pravděpodobně připojen na elektřinu, vodovod, veřejnou kanalizaci a pravděpodobně i plyn. Na objektu pravděpodobně nebyla provedena větší rekonstrukce, předpokládá se pouze běžná údržba nemovitosti.

2.2.3 Stáří a technický stav objektu

Užívání od roku

Cca 1910 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo)

Zjištěné závady

Z pohledu zvenčí, nebyly zjištěny žádné závady

Celkový technický stav

Objekt je v průměrném až podprůměrném stavebnětechnickém

stavu

2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění

Stavba byla přístupná jen z ulice, materiálové a konstrukční vybavení domu a výměry byly

zjištěny při místním šetření, z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem.

	0.XX	délka	šířka	výška	ZP	OP
o	Část	m	m	m	m2	m3
	Základní část	17,0	9,70	2,50	164,90	412,25
	Vedlejší křídlo	16,70	4,20	2,50	70,14	175,35
	Celkem 0.XX				235,04	587,60

Zastřešení	délka	šířka	výška	ZP	OP
Část	m	m	m	m2	m3
1. část - zastavěná plocha (obdélník)	17,00	9,70		164,90
- výška půdní nadezdívky		0,50			82,45
- výška hřebene nad nadezdívkou			3,50		247,35
2. část - zastavěná plocha (obdélník)		16,70	4,20		70,14
- výška půdní nadezdívky				0,50
- výška hřebene nad nadezdívkou				2,00
Celkem zastřešení					435,01

Rekapitulace	ZP	OP
	m2	m3
1. nadzemní podlaží	235,04	587,60
zastřešení vč. podkroví		435,01
Celkem	235,04	1 022,61

2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění

Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.:

• nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení,

• objekt nemá více než tři samostatné byty,

• objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví,

jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.

2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem

Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP
Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN19
Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb.				typ	A			nepodsklepený
Střecha					sklonitá			bez podkroví
Základní cena		dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky	ZC/	Kč/m3	2 290,00
Koeficient využití podkroví			ppod		1,000
Základní cena po 1. úpravě		= ZC/ x ppod	ZC	Kč/m3	2 290,00
Obestavěný prostor objektu			OP	m3	847,26
Koeficient polohový		( příloha č. 20 vyhlášky )	K5	-	0,90
Koeficient změny cen staveb		( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ- CC )	Ki	-	CZ-CC:		111	2,254
Koeficient vybavení stavby
Pol.č.	Konstrukce a vybavení	Provedení	Stand	Podíl (př.21)	%	Pod.č.	Koef.	Uprav. podíl
(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)
1	Základy	izolované	S	0,08200	100	0,08200	1,00	0,08200
2	Zdivo	zděné	S	0,21200	100	0,21200	1,00	0,21200
3	Stropy	rovné	S	0,07900	100	0,07900	1,00	0,07900
4	Střecha	sedlová	S	0,07300	100	0,07300	1,00	0,07300
5	Krytina	betonové tašky	S	0,03400	100	0,03400	1,00	0,03400
6	Klempířské konstrukce	pozink.plech	S	0,00900	100	0,00900	1,00	0,00900
7	Vnitřní omítky	jednovrstvé vápenné omítky, nástřiky nebo nátěry	S	0,05800	100	0,05800	1,00	0,05800
8	Fasádní omítky	vápenná hladká	S	0,02800	100	0,02800	1,00	0,02800
9	Vnější obklady	chybí	S	0,00500	100	0,00500	0,00	0,00000
10	Vnitřní obklady	pravděpodobně v koupelně, v kuchyni	S	0,02300	100	0,02300	1,00	0,02300
11	Schody		S	0,01000	100	0,01000	1,00	0,01000
12	Dveře	dřevěné	S	0,03200	100	0,03200	1,00	0,03200
13	Okna	dřevěná dvojitá	S	0,05200	100	0,05200	1,00	0,05200
14	Podlahy obytných místn.	pravděpodobně prkna na sraz, PVC	S	0,02200	100	0,02200	1,00	0,02200
15	Podlahy ostatních místn.	pravděpodobně PVC, koberce	S	0,01000	100	0,01000	1,00	0,01000
16	Vytápění	pravděpodobně elektrické	S	0,05200	100	0,05200	1,00	0,05200
17	Elektroinstalace	220/380 V	S	0,04300	100	0,04300	1,00	0,04300
18	Bleskosvod	chybí	C	0,00600	100	0,00600	0,00	0,00000
19	Rozvod vody	pravděpodobně veřejný	S	0,03200	100	0,03200	1,00	0,03200
20	Zdroj teplé vody	bojler	S	0,01900	100	0,01900	1,00	0,01900
21	Instalace plynu	asi chybí	C	0,00500	100	0,00500	0,00	0,00000
22	Kanalizace	pravděpodobně veřejná	S	0,03100	100	0,03100	1,00	0,03100
23	Vybavení kuchyní	pravděpodobně standardní	S	0,00500	100	0,00500	1,00	0,00500
24	Vnitřní vybavení	pravděpodobně sprch.kout., umyvadla	S	0,04100	100	0,04100	1,00	0,04100
25	Záchod	pravděpodobně WC splachovací	S	0,00300	100	0,00300	1,00	0,00300
26	Ostatní	chybí	C	0,03400	100	0,03400	0,00	0,00000
27	Konstrukce neuvedené	není		0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
	Celkem					1,00000		0,95000
Koeficient vybavení			( z výpočtu výše )	K4	-				0,95000
Zákl. cena upravená			ZC x K4 x K5 × Ki	ZCU	Kč/m3			5 492,01
Rok odhadu					2019
Rok pořízení					1910
Stáří			S	roků	109
Způsob výpočtu opotřebení		Odborným odhadem
Celková předpokládaná životnost			Z	roků	150
Opotřebení			O	%	70
Výchozí cena			CN	Kč	5 616 184,35
Stupeň dokončení stavby			D	%	100,00
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby			CND	Kč	5 616 184,35
Odpočet na opotřebení		70,00 %	O	Kč	-3 931 329,05
Cena po odpočtu opotřebení,				Kč	1 684 855,30
Cena ke dni odhadu				CS	Kč	1 684 855,30

2.3 Stodola

Jedná se pravděpodobně o stodolu zděnou, umístěnou na kraji pozemku par. č. St.280/1, uzavírající dvůr.

Výpočet ceny - budova		Stodola		Ocenění podle § 12 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
Výpočet ceny nákladovým způsobem (§ 12, příloha č. 8)			Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN18
Budova - § 12 a příloha č. 8		Skladování a manipulace	typ	S			CZ- CC	1252
Základní cena		dle typu z přílohy č. 8 vyhlášky	ZC	Kč/m3	2 231,00
Obestavěný prostor objektu			OP	m3	480,00
Průměrná výška podlaží			PVP	m	3,00
Průměrná zastavěná plocha podlaží			PZP	m2	120,00
Koeficient druhu konstrukce		( příl. č. 10 vyhlášky )	K1	zděné				0,939
Koeficient zastavěné plochy		( = 0.92 + 6.60 / PZP )	K2	-	0,97500
Koeficient výšky podlaží		( = 0.30 + 2.10 / PVP )	K3	-	1,00000
Koeficient polohový		( příloha č. 20 vyhlášky )	K5	-	0,90
Koeficient změny cen staveb		( příloha č. 41 vyhlášky )	Ki	-	2,116
Koeficient vybavení stavby
Pol. č.	Konstrukce a vybavení	Provedení	Stand.	Podíl (př.21)	%	Pod.č.	Koef.	Uprav. podíl
(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)
1	Základy	betonové pasy s izolací	S	0,13200	100	0,13200	1,00	0,13200
2	Svislé konstrukce	zděné tl. 45 cm	S	0,30400	100	0,30400	1,00	0,30400
3	Stropy	jakékoliv běžného provedení	S	0,13800	100	0,13800	1,00	0,13800
4	Krov, střecha	krov dřevěný	S	0,07000	100	0,07000	1,00	0,07000
5	Krytiny střech	pálená taška	S	0,02900	100	0,02900	1,00	0,02900
6	Klempířské konstrukce	žlaby a svody z pozinkovaného plechu	S	0,00700	100	0,00700	1,00	0,00700
7	Úprava vnitř. povrchů	jednovrstvé vápenné omítky , nástřiky nebo nátěry	S	0,04200	100	0,04200	1,00	0,04200
8	Úprava vněj. povrchů	břizolit	S	0,02900	100	0,02900	1,00	0,02900
9	Vnitřní obklady keram.	neuvažují se	S	0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
10	Schody	chybí	C	0,01800	100	0,01800	0,00	0,00000
11	Dveře	chybí	C	0,02400	100	0,02400	0,00	0,00000
12	Xxxxx	roletová a dřevěná	N	0,03000	100	0,03000	1,54	0,04620
13	Okna	chybí	C	0,03400	100	0,03400	0,00	0,00000
14	Povrchy podlah	cementový potěr	S	0,02900	100	0,02900	1,00	0,02900
15	Vytápění	bez vytápění, bez temperování	S	0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
16	Elektroinstalace	světelná	S	0,05800	100	0,05800	1,00	0,05800
17	Bleskosvod	chybí	C	0,00400	100	0,00400	0,00	0,00000
18	Vnitřní vodovod	bez rozvodu vody	S	0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
19	Vnitřní kanalizace	bez kanalizace	S	0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
20	Vnitřní plynovod	neuvažuje se	S	0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
21	Ohřev vody	neuvažuje se	S	0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
22	Vybavení kuchyní	neuvažuje se	S	0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
23	Vnitřní hyg. vybavení	neuvažuje se	S	0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
24	Výtahy	neuvažují se	S	0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
25	Ostatní	chybí	C	0,05200	100	0,05200	0,00	0,00000
26	Instalační pref. jádra	neuvažují se	S	0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
27	Konstrukce neuvedené	nejsou		0,00000	100	0,00000	1,00	0,00000
	Celkem					1,0000	0,88420
Koeficient vybavení stavby		( z výpočtu výše )	K4	-	0,88420
Zákl. cena upravená bez pp		ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 × Ki		Kč/m3	3 821,52
Rok odhadu					2019
Rok pořízení					1910
Stáří			S	roků	109
Způsob výpočtu opotřebení		Odborným odhadem
Celková předpokládaná životnost			Z	roků	viz anal. výpočet

Opotřebení stavby	O	%	70,00
Výchozí cena stavby bez pp	CN	Kč	1 834 329,60
Stupeň dokončení stavby	D	%	100,00
Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby, bez pp	CND	Kč	1 834 329,60
Odpočet na opotřebení stavby 70,00 %	O	Kč	-1 284 030,72
Cena stavby po odpočtu opotřebení ke dni odhadu		Kč	550 298,88

2.4 Venkovní úpravy

Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (oplocení, zpevněné plochy dlážděné, přípojky inženýrských sítí).

Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013
Vpočteno oceňovacím programem ABN14
Hlavní objekt		Rodinný dům
Cena
Hlavní stavba	Kč	1 684 855,30
Vedlejší stavby tvořící příslušenství	Kč	0,00
Garáže tvořící příslušenství	Kč	0,00
Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem	Kč	1 684 855,30
Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu;		3,5 %
Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu		3,5 %
Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov	3,5 % až 7 %	3,5 %
Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem	Kč	58 969,94

2.5 Pozemky stavební

Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků z databáze realizovaných cen ve srovnatelných lokalitách a z realitní inzerce na internetových stránkách xxx.xxxxxxxx.xx – 11/2019.

Realizované ceny – stavební pozemky:

Lokalita	Okr. Brno-venkov, obec Viničné Šumice, k.ú. Viničné Šumice
Popis lokality	v západní okrajové části obce Viničné Šumice, při hlavní komunikaci procházející obcí a je přímo přístupná z této komunikace. Jedná se o proluku mezi RD.
Základní popis	Rovinatý pozemek, obdélníkový tvar
Druh pozemku KN	Zahrada		Územní plán		SO – stabilizované plochy smíšené obytné
Stupeň dokument.	-		Záplavová oblast		Riziková zóna č.1
Inženýrské sítě	Pouze přípojka el. nn, a kopaná studna (kompletní IS podél severní hranice, v přístupové komunikaci)
Omezení (rizika)	Pozemek dotčen VB vzdušným vedení el. nn k sousednímu RD, pro E. On. (SZ roh pozemku)
Kupní cena (Kč)	2 550 000	Výměra (m2)	886	Datum prodeje	07/2019	Prodávající	Fyz. os.
		Cena za (Kč/m2)	2 878
Poznámka	Na pozemku zděná chatka neevidovaná v KN, ve špatném stavu. Poslouží jako stavební buňka a následně bude zdemolována.					Zdroj KC	KS-PÚ

Realitní inzerce – stavební pozemky

Prodej stavebního pozemku 2 370 m² Stříbský mlýn, Ivančice

Pozemek o výměře 2 370 m2 na krásném místě na okraji lesa, části lesa o výměře 471 m2, který přiléhá přímo k pozemku, tedy můžete se projít na procházku do vlastního lesa. Nemovitost je umístěna na hranici okresů Ivančice a Moravské Bránice, v části Ivančic zvané Kounické Předměstí, konkrétně v oblasti zvaná Stříbský Mlýn.

Na pozemku je hotová, zkolaudovaná základová deska pro stavbu roubenky o výměře 122 m2 + terasa o velikosti 25 m2. Deska je podsklepená, s přípravou na IS a zpevněnou částí na umístění krbu v přízemí. K dispozici též jímka, ale je možné si vybudovat vlastní čističku a také studna. Elektřina dotažena až na pozemek. Xxxx z IS netřeba dotahovat žádnou, vše je připraveno na místě a je možné ihned stavět. K dispozici kompletní projekt stavby.

Příjezdová cesta je zpevněná, štěrková, po které se můžete dostat na vlak do 10-ti minut klidné chůze na zastávku Ivančice letovisko, z které jste pohodlně v centru Brna za 40 minut. Taktéž autobusová zastávka Stříbský Mlýn je do 10-ti minut klidné chůze, kdy autobus č. 154 jezdí x Xxxxxxx do Židlochovic, kde končí.

• Celková cena: 2 650 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu

• Cena za m²: 1 118 Kč

• Plocha pozemku: 2 370 m2

• Voda: Místní zdroj

• Topení: Lokální elektrické, Ústřední tuhá paliva

• Odpad: Jímka

• Elektřina: 230V, 400V

• Doprava: Vlak, Silnice, Autobus

Prodej stavebního pozemku 1 258 m² Ivančice - Budkovice, okres Brno-venkov

Celý pozemek je rovinatý a jeho uliční šíře je 13 m. Pozemek je v územním plánu obce veden jako plocha určená k bydlení.

K pozemku vede obecní komunikace a k dispozici jsou veškeré inženýrské sítě (elektřina, voda, kanalizace a plyn), které jsou na hranici pozemku. Momentálně byla dokončena splašková kanalizace a v brzké době bude obec dodělávat nový povrch vozovky. Okolní zástavba je obytná. Do budoucna obec plánuje přístupovou komunikaci i ze zadní strany pozemku, možno i na investici.

• Celková cena: 2 516 000 Kč za nemovitost

• Cena za m²: 2 000 Kč

• Voda: Dálkový vodovod

• Plyn: Individuální

• Odpad: Veřejná kanalizace

• Elektřina: 230V

• Komunikace: Asfaltová

Prodej stavebního pozemku 1 770 m² Novoveská, Oslavany Panorama

Prodej stavební parcely za účelem výstavby rodinného domu s krásným dlouhým pozemkem a možností výstavby garáže jak za domem tak i přes silnici na dalším pozemku.

• Celková cena: 1 799 990 Kč za nemovitost

• Cena za m²: 1 017 Kč

• Plocha pozemku: 1770 m2

• Voda: Dálkový vodovod

• Odpad: Veřejná kanalizace

• Elektřina: 230V

Prodej stavebního pozemku 495 m² Ke Karlovu, Ivančice – Němčice

Pozemek pro výstavbu rodinného domu včetně projektu na samotný dům.

• Celková cena: 1 495 000 Kč za nemovitost

• Cena za m²: 3 020 Kč

• Aktualizace: 06.12.2019

• Plocha pozemku: 495 m2

• Voda: Dálkový vodovod

• Topení: Lokální elektrické

• Odpad: Veřejná kanalizace

• Elektřina: 230V, 400V

Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 1 118 – 2 878 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 2 000 Kč/m2.

Parcela

číslo

Druh pozemku

Umístění

Výměra

Kč/m2

Cena Kč

St. 280/1

zastavěná plocha a nádvoří

plocha pod rodinným domem a dvorem

717

2 000

1 434 000,00

Celkem parcely

717

1 434 000,00

2.6 Rekapitulace ocenění časovou cenou

	Současný stav
	Po odpočtu opotřebení
Objekt	Cena současný stav (Kč)
Rodinný dům č.p. 574	1 684 855,30
Xxxxxxx zděná bez čp/če	550 298,88
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem	58 969,94
Stavby celkem	2 294 124,12
Pozemky :
St. 280/1	1 147 200,00
Celkem	3 441 324,12
Celkem po zaokrouhlení	3 441 320,00

Posudek II - ocenění cenovým porovnáním

Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek.

Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Xxxxxxx. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu.

Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná.

Je provedeno porovnání s podobnými objekty (rodinnými domy a zemědělskými pozemky) v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a s objekty nabízenými v realitní inzerci xxx.xxxxxxxx.xx

2.7 Cenové porovnání – rodinný dům

Porovnávané objekty – realizované ceny

Lokalita	Okres Brno - venkov, obec Hrušovany u Brna, ulice Jiřího z Poděbrad
Podlaží	1PP/1NP	Typ	3 + kk
Tech. stav	Povodní RD je užíván od roku 1913, od poloviny roku 2018 do 05/2019 byla provedena větší rekonstrukce (z původního RD zůstalo celé 1.PP, převážná část svislých nosných konstrukcí 0.XX, nosná část konstrukce stropu nad 0.XX - dřevěné trámy, převážná část konstrukcí krovu, provedena dodatečná izolace proti zemní vlhkosti, menší dispoziční úpravy v interiéru 0.XX, z větší části byl zazděn prostor původních vjezdových vrat, v části nové vstupní dveře; další konstrukce a vybavení RD jsou nové). Stav rodinného domu byl velmi dobrý.
Vybavení	Standardní: kontaktní zateplovací systém obvodových stěn, ústřední vytápění s elektrickým kotlem, ohřev TUV - elektrický zásobníkový ohřívač, okna plastová s dvojsklem, vnitřní dveře foliované do obložkových zárubní, venkovní dveře plastové bezpečnostní; povrchy podlah: laminátové plovoucí, keramická dlažba, v 1.PP pouze udusaná hlína; vnitřní hygienické vybavení: umyvadlo, akrylátová vana, závěsné WC; bez vybavení kuchyňského koutu; příprava na datové rozvody.

Zastav. pl. RD (m2)	116,70	Podl. pl. celková (m2)	95,31	Obest.prost. (m3)	699	Cena za m3 o.p. (Kč)	6 509
Z celkové p.p. pl.sklepa (m2)	10,17	z celkové p.p. pl. garáže (m2)	0,00	z celkové p.p. plocha průjezdu (m2)	0,00	Navíc xxxx.xx. B/L/T (m2)
Započitatelná plocha dle ČBA (m2)	90,23	Navíc podl. pl. galerie, ze které není vstup do dalších místností, min. sv.výška 1,7 m, (m2)	0,00		Z celkové p.p. plocha místnosti se zkoseným stropem (m2)	Celková podl. pl. těchto místností (m2)	0,00
Cena za m2 započ. pl. dle ČBA (Kč)	50 427		0,00		Z celkové p.p. plocha místnosti se zkoseným stropem (m2)	Xxxx.xx. v části nad 1,3 m, (m2)	0,00
Pozemek (m2)	210		Napojení na sítě	Elektro, voda z řad), kanalizace do řadu; rozvod zemního plynu v komunikaci před RD.
Příslušenství	Přístřešek v prostoru dvora, venkovní schodiště do sklepa, studna bez čerpadla, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení.
Kupní cena (Kč)	4 550 000		cena za m2 celk. podl. plochy (Kč)		47 739	Datum prodeje	09/2019
Poznámka	Předložen text nepodepsaného návrhu kupní smlouvy. Prodej prostřednictvím RK (nabídkové řízení trvalo cca 2 měsíce).				Zdroj KC		návrh KS

Lokalita	okr. Brno-venkov, Oslavany
Podlaží	1 NP				Typ	4+KK
Tech. stav	Stáří původní stavby cca 100 roků. Před cca 50 roky přístavba dvorního křídla, 1997 vestavba podkroví, celková rekonstrukce vnitřních prostor. Technický stav je poměrně dobrý, nejsou však izolace proti zemní vlhkosti – vlhkost se nevyskytuje,
Vybavení	Zděný, střecha sklonitá, krytina tašková, fasáda nezateplená MVC, okna špaletová dřevěná, topení ÚT plyn, plechové žebrové rad., možnost přepojení na TP. Dveře náplňové nebo typové, podlahy: plovoucí lamino nebo keramické dlažby, WC v přízemí i v podkroví, průměrný standard bydlení. Příjezd bezproblémový, parkování bezproblémové na veřejné komunikaci naproti domu.
Zastav. pl. RD (m2)	74,3	Podl. plocha celková (m2)			107,20	Obest. prostor (m3)	1 397,73
Z celkové p.p. pl.sklepa (m2)	4,20	z celkové p.p. pl. garáže (m2)	0	z celkové p.p. plocha průjezdu (m2)	0,00	Navíc xxxx.xx. B/L/T (m2)	0,00
Započitatelná plocha dle ČBA (m2)	105,1	Navíc podl. pl. galerie, ze které není vstup do dalších místností, min. sv.výška 1,7 m, (m2)		0,00	Z celkové p.p. plocha místnosti se zkoseným stropem (m2)	Celková podl. pl. těchto místností (m2)	0,00
						Xxxx.xx. v části nad 1,3 m, (m2)	0,00
Pozemek (m2)	166	Napojení na sítě		Voda, kanalizace, elektro, plyn
Příslušenství	Velice malý dvorek s dvěma kůlnami
Kupní cena (Kč)	2 200 000	cena za m2 celk. podl. plochy (Kč)			20 522	PENB	G
		cena za m2 xxxxxxx.xxxx.xx. dle ČBA			20 932	Datum prodeje	11/2019
Poznámka						Zdroj KC	BKS - koncept

Pohled z ulice

Kuchyně

Jídelna

Lokalita	Brno-venkov, obec Bratčice
Podlaží	1.PP/0.XX/Xxxxxxxx			Typ	5+1+kk
Tech. stav	Rodinný dům pochází z roku 1955. Rodinný dům prošel celkovou modernizací a rekonstrukcí od roku 2007 až 2014 + přístavba a nástavba a celkové nové vnitřní vybavení.
Vybavení	Rodinný dům je vytápěn ústředním topením s radiátory a s kondenzač. kotlem na zemní plyn s alt. s kotlem na TP. Dispozice RD: 1.PP: beton. schodiště, chodba, sklep 1, kotelna (kotel ÚT na TP, kondenzač. kotel na ZP+TUV, zásobník TUV), sklep 2, prostor pod schodištěm. 0.XX: chodba (plast. vstup. dveře, ker. dlažba), pokoj 1 (podlaha plovoucí, plast. okno), šatna (podlaha plovoucí), chodba, kuchyň (ker. dlažba, kuch. linka, plyn. sporák, nerez dřez, rozvod T+S vody, dýh. dveře), pokoj 2 (ložnice), bud. koupelna (nové rozvody, žebř ÚT), spíž, WC (kombi, ker. dlažba), schodiště (ker. dlažba). Podkroví: podesta u schodiště (ker. dlažba), chodba, koupelna s WC (WC kombi, sprcha, koupel. nábytek, žebř ÚT, ker. dlažba), pokoj 3 s kuch. koutem (ker. dlažba, plast. okno, kuch. linka, myčka, digestoř, skloker. varná deska, grant. dřez, el. trouba), pokoj 4 (koberec, plast. okno), pokoj 5.
Zastav. pl. RD (m2)	151	Podl. pl. celková (m2)	258	Obest.prost. (m3)	1 099	Cena za m3 o.p. (Kč)	4 217
Z celkové p.p. pl.sklepa (m2)	48,35	z celkové p.p. pl. garáže (m2)	0,00	z celkové p.p. plocha průjezdu (m2)	0,00	Navíc xxxx.xx. B/L/T (m2)	0,00
Započitatelná plocha dle ČBA (m2)	233,38	Navíc podl. pl. galerie, ze které není vstup do dalších místností, min. sv.výška 1,7 m, (m2)	0,00		Z celkové p.p. plocha místnosti se zkoseným stropem (m2)	Celková podl. pl. těchto místností (m2)	0,00
Cena za m2 započ. pl. dle ČBA (Kč)	19 823					Xxxx.xx. v části nad 1,3 m, (m2)	0,00
Pozemek (m2)	582	Napojení na sítě	RD je napojen na sítě elektro 230/400V (elektroměr zvenčí na RD), veřej. vodovod (vodoměr v 1.PP), veřej. kanalizaci, zemní plyn.
Příslušenství	Příslušenství k RD tvoří přípojky sítí, dřevěný přístřešek, venk. posezení, kůlna, zámk. dlažba, trvalé a okrasné porosty, kopaná studna s užitkovou vodou pod přístřeškem ve dvoře.
Kupní cena (Kč)	4 635 000		cena za m2 celk. podl. plochy (Kč)		17 965	Datum prodeje	7/2019
Poznámka					Zdroj KC		KS-PU

Lokalita	okres Brno - venkov, obec Branišovice
Podlaží	1NP			Typ	2+1
Tech. stav	Původně dům z roku 1920; rekonstrukce a modernizace v roce 2009: zejména nová střecha, zateplená fasáda směrem do ulice, rozvody vody, odpadů a plynu, elektroinstalace, ÚT, kuchyně, koupelna a WC. Objekt udržovaný, v dobrém stavu, trvale běžně uživatelný.
Vybavení	Keramické dlažby, PVC, dřevěné prkenné podlahy; okna plastová i dřevěná EURO; sprchový kout, WC, umyvadlo; kuchyňská linka, sporák na TP s výměníkem; ohřev TUV bojler i průtokový ohřívač; vytápění ÚT elektrokotel; WAW.
Zastav. pl. RD (m2)	156	Podl. pl. celková (m2)	132,74	Obest.prost. (m3)	991	Cena za m3 o.p. (Kč)	2 321
Z celkové p.p. pl.sklepa (m2)	0,00	z celkové p.p. pl. garáže (m2)	0,00	z celkové p.p. plocha průjezdu (m2)	32,14	Navíc xxxx.xx. B/L/T (m2)	0,00
Započitatelná plocha dle ČBA (m2)	100,60	Navíc podl. pl. galerie, ze které není vstup do dalších místností, min. sv.výška 1,7 m, (m2)	0,00		Z celkové p.p. plocha místnosti se zkoseným stropem (m2)	Celková podl. pl. těchto místností (m2)	0,00
Cena za m2 započ. pl. dle ČBA (Kč)	22 863					Xxxx.xx. v části nad 1,3 m, (m2)	0,00
Pozemek (m2)	987		Napojení na sítě	Vodovod, kanalizace, plyn, elektro.
Příslušenství	dvorní hospodářské křídlo (objekt zděný, přízemní, nepodsklepený, střecha sedlová; obsahuje sklady; 30 m2 ZP, 125 m3 OP); přístřešek/altán (dřevěné sloupky, sedlová střecha, 13 m2ZP, 33 m3OP)
Kupní cena (Kč)	2 300 000		cena za m2 celk. podl. plochy (Kč)		17 327	Datum prodeje	02/2019
Poznámka					Zdroj KC		RS

Lokalita	Okres Brno - venkov, obec Blažovice, ulice U Dráhy
Podlaží	1PP/1NP/ podkroví			Typ	4 + 1 s průjezdem (garáží)
Tech. stav	RD je užíván od roku 1926, v průběhu užívání byla prováděna zřejmě pouze běžná údržba, přibližně 1 rok nebyl RD pravidelně užíván, průměrný stav (větší vlhkost v části stěn v koupelně).
Vybavení	Standardní až podstandardní: ústřední vytápění s plynovým kotlem, ohřev TUV - elektrický zásobníkový ohřívač, okna dvojitá špaletová, v malé míře dřevěná jednoduchá a kovová s jednoduchým zasklením, vnitřní dveře dřevěné rámové náplňové do dřevěných obložkových zárubní, u průjezdu 1* dřevěná vrata; povrchy podlah: prkna a koberec, betonová mazanina koberec, prkna a PVC, keramická dlažba, teraco dlažba, betonová mazanina a částečně udusaná hlína (1.PP); vnitřní hygienické vybavení: umyvadlo, litinová vana, WC chybělo (pouze suché WC ve dvoře); vybavení kuchyně: sporák na tuhá paliva, malá kuchyňská linka.
Zastav. pl. RD (m2)	149,20	Podl. pl. celková (m2)	176,17	Obest.prost. (m3)	1 087	Cena za m3 o.p. (Kč)	2392
Z celkové p.p. pl.sklepa (m2)	34,25	z celkové p.p. pl. garáže (m2)	0,00	z celkové p.p. plocha průjezdu (m2)	26,75	Navíc xxxx.xx. B/L/T (m2)	0,00
Započitatelná plocha dle ČBA (m2)	132,30	Navíc podl. pl. galerie, ze které není vstup do dalších místností, min. sv.výška 1,7 m, (m2)	0,00		Z celkové p.p. plocha místnosti se zkoseným stropem (m2)	Celková podl. pl. těchto místností (m2)	0,00
Cena za m2 započ.	19 652		0,00		Z celkové p.p. plocha místnosti se zkoseným stropem (m2)	Xxxx.xx. v části nad 1,3 m, (m2)	0,00

pl. dle ČBA (Kč)
Pozemek (m2)	1 423	Napojení na sítě	Elektro, zemní plyn, voda z vlastní studny (možnost napojení RD vodovodní řad), kanalizace do jímky (možnost napojení RD na kanalizační řad).
Příslušenství	Bývalá prádelna a chlévy (zastavěná plocha 0.XX cca 41 m2, obestavěný prostor cca 219 m3, průměrný stav), přístřešek (zastavěná plocha 0.XX cca 12.50 m2, obestavěný prostor cca 70 m3, průměrný stav), stodola (zastavěná plocha 0.XX cca 90 m2, obestavěný prostor cca 530 m3, průměrný stav s poněkud zanedbanou údržbou), zděný sklad (zastavěná plocha 0.XX cca 34 m2, obestavěný prostor cca 124 m3, průměrný stav se zanedbanou údržbou), studna, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení, suché WC, jímka na vyvážení.
Kupní cena (Kč)	2 600 000		cena za m2 celk. podl. plochy (Kč)	14 758	Datum prodeje	04/2019
Poznámka	Předložen text nepodepsaného návrhu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Kupní cena byla podle mého názoru nižší. Prodej bez RK.			Zdroj KC	Návrh BKS

Stanovení porovnávací ceny

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku
Č.	Lokalita	velikost v m2	Garáž	Pozemek m2	Jiné
Oceň. objekt	RD Ivančice	cca 235	ne	717	RD cca z roku 1910, zřejmě prováděna jen běžná údržba nemovitosti, větší pozemek, součástí RD je i dvorní křídlo a pravděpodobně stodola
(1)	(2)	1	(4)	(5)	(6)
1	Hrušovany u Brna	116,7	ne	210	RD z 1973, kompletně rekonstruován v r. 2018, velmi dobrý tech. stav, zateplen, nová okna, obklady podlahy, dveře, sklep, prodej 9/2019
2	Oslavany	74	ne	166	RD cca 1919, přístavba dvorního křídla cca 1960, rekonstrukce vnitřních prostor
3	Bratčice	151	ne	582	RD z r.1955, přístavba nástavba od r. 2007-2014, celkově nové vnitřní vybavení, sklep
4	Branišovice	156	ne	987	RD z roku 1920, rekonstrukce 2009, zateplená fasáda, oprava rozvodů, obklady
4	Blažovice	149,2	ne	1423	RD z roku 1926, běžná údržba bez rekonstrukce, standardní až podstandardní vybavení, stodola, sklad, studna

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku
Č.	Cena požadovaná resp. zaplacená Kč	Koef. re- dukce na pramen ceny	Cena po redukci na pramen ceny Kč	K1 polo- ha	K2 veli- kost	K3 garáž a příslušentsví	K4 stav a vyba- vení	K5 pozemek	K6 úvaha znalce	I K1× … × K6	Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč
(1)	(7)	(8)	(9)	(10)	(11)	(12)	(13)	(14)	(15)	(16)	(17)
1	4 550 000	1,00	4 550 000	1,00	0,98	1,00	1,20	0,98	1,10	1,27	3 582 677
2	2 200 000	1,00	2 200 000	1,00	0,95	1,00	1,05	0,98	1,10	1,08	2 037 037
3	4 635 000	1,00	4 635 000	0,95	1,00	1,05	1,15	1,00	1,10	1,26	3 678 571
4	2 300 000	1,00	2 300 000	0,95	1,00	1,00	1,05	1,00	1,10	1,10	2 090 909
	2 600 000	1,00	2 600 000	1,00	1,00	1,00	1,00	1,05	1,10	1,16	2 241 379
Celkem průměr Kč 2 726 115

Koeficienty	Je-li porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0.
K1	Koeficient úpravy na polohu objektu
K2	Koeficient úpravy na garáž a příslušenství
K3	Koeficient úpravy na velikost objektu
K4	Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení
K5	Koeficient úpravy na velikost vlastnosti pozemku
K6	Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce s ohledem na nepřítomnost znalce uvnitř nemovitosti

3. Práva a závady

Znalec nemá k dispozici informaci, zda je oceňovaný pozemek pronajímán. Pro účely ocenění je tedy na nemovitost pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 218 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C je uvedeno věcné břemeno užívání břemeno užívání.

Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336 a Občanského soudního řádu.

- věcné břemeno užívání pro Xxxxxxxx Xxxxxx, Zahradní 482, 69185 Dolní Dunajovice, RČ/IČO: 445206/477 (75 let). Doživotní, bezplatné právo užívání parcely St. 280/1 součástí pozemku je stavba RD Ivančice č.p. 574. Dle smlouvy o věcném břemeni (v příloze posudku) se věcné břemeno užívání týká celé nemovitosti, včetně jejího příslušenství.

Na nemovitosti tedy váznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu. Jsou oceněny dle Znaleckých standardů AZO, vydaných Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava.

Obvyklá cena nemovitosti s věcným břemenem (VB) doživotního užívání je výrazně nižší než cena volné nemovitosti. Vliv na snížení má:

- lokalita nemovitosti

- technický stav nemovitosti

- stáří oprávněného z VB

- velikost plochy dotčené VB z celkové plochy nemovitosti Toto snížení obvykle činí 50 – 90 %.

V tomto případě je vzhledem k výše uvedenému stanoveno snížení ve výši 70 % z ceny

obvyklé.

Obvyklá cena nemovitosti	2 730 000,00 Kč
Snížení ceny obvyklé z důvodu existence věcného břemene bytu a užívání	70 %
Cena závady	1 911 000,00 Kč

4. REKAPITULACE OCENĚNÍ

Rodinný dům Ivančice č.p. 574

Způsob ocenění	Cena
Věcná hodnota (časová cena)	3 440 000,00 Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem	2 726 115,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena dle odborného odhadu znalce	2 730 000,00 Kč
Právní závada – věcné břemeno	1 911 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena dle odborného odhadu znalce s věcným břemenem (zaokr.)	820 000,00 Kč

Obvyklá cena - slovy: osmsetdvacettisíckorunčeských

V Brně dne 2. ledna 2020 Xxx. Xxxxx Xxxxx

Znalecká doložka

Znalecký posudek je podán Znaleckým ústavem Nemovitost s.r.o. se sídlem v Hodoníně, pracoviště Brno, zapsaným podle § 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a ust. § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů Ministerstvem spravedlnosti ČR pod č.j. 66/98 ze dne 4.5.1998 do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění mimo jiné pro oceňování hmotného a nehmotného majetku.

Znalecký posudek je zapsán pod číslem zakázky 466-143/2019.

V Brně dne 2. ledna 2020 Xxx. Xxxxx Xxxxx jednatel ZNALECKÉHO ÚSTAVU

Seznam příloh:

Výpis z katastru nemovitostí LV 218 str. 1,2 Fotodokumentace nemovitosti

Smlouva o zřízení věcného břemene

Výřez z katastrální mapy a výřez z fotomapy

Mapa oblasti

Nedoručený dopis

Document Metadata

Table of Contents

NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV

Document Metadata

NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV