Smluvní vztahy
Smluvní vztahy
• investor zajistí provedení činností souvisejících se zhotovením stavby pomocí uzavřených smluv
• na výstavbě se podílí
– investor – má cíl postavit stavbu s danými vlastnostmi, na daném místě, v daném čase a s použitím limitovaných finančních prostředků
– licensor – je důležitý u výrobních zařízení, vlastní technologické know-how výrobního postupu nebo způsobu výroby požadovaného produktu
– projektant – osoba/organizace schopná zpracovat projektovou dokumentaci všech stupňů
– dodavatelé – realizují stavbu, dělí se na
• dodavatele stavební částí
• montážní firmy strojní a elektro
• dodavatele systému měření a regulace (MaR)
Smluvní vztahy
Dodavatelský systém
= systém smluvních vztahů, který zavazuje všechny aktéry k provedení činností výstavby
• dva limitní případy
– investor má jednu smlouvu s vyšším dodavatelem stavby = generální dodavatel
– investor uzavře smlouvu s každým účastníkem zvlášť
Smluvní vztahy
Dodavatelský systém
Investor
Investor
Smluvní vztahy
• s každou smlouvou je spojeno určité riziko
– riziko má dvě hlavní složky
• xxxxxx xxxx investora
• xxxxxx nesplnění smlouvy ze strany dodavatele
• riziko investora je tím větší, čím je více smluv
Systém s jednou smlouvou
• má nejnižší riziko pro investora
• má nejvyšší riziko pro vyššího dodavatele
– musí uzavřít smlouvy se všemi subdodavateli
– riziko kompenzuje započtením
• kompletační přirážky - kryje náklady s vyjednáním smlouvy a řízením subdodavatele na stavbě
• rizikové přirážky - pokrývá rizika spojená se subdodavatelem
Smluvní vztahy
Závislost rizika a ceny stavby na počtu smluv investora
Riziko se primárně eliminuje znalostmi
• optimální rozložení rizik = každé dílčí riziko nese strana, která má k jeho eliminaci nejvíce znalostí
Smluvní vztahy
Smluvní rizika – jsou dvojího druhu
• chyby investora = chyby při zadávání smluvních podmínek
– v definici rozsahu
• výsledkem jsou vícepráce = práce nebo dodávky, které nejsou ve smluveném rozsahu plnění a které musí investor zaplatit navíc proti ceně ve smlouvě
– v definici smluvních termínů - riziko vzrůstá s počtem dodavatelů
• např. stavební dodavatel má ve smlouvě pouze termín dokončení stavební části, ale nikoli termín dokončení základů pro stroje, který by měl nastat dříve
– důsledkem je prodloužení termínu výstavby nebo zvýšení ceny
– rizika eliminuje vhodný dodavatelský systém
• chyby dodavatele = rizika spojená s nesplněním dohodnutých podmínek
– překročení termínu, nesplnění rozsahu nebo kvality dodávky
– rizika se eliminují dobrou smlouvou
Smluvní vztahy Hlavní smluvní rizika | ||
Druh rizik Rizika Následky Předcházení/eliminace rizika | ||
Prvního druhu - chyby investora | chybné termíny ve • termín není závazný • řídící harmonogram stavby smlouvě • prodloužení stavby • dodatek ke smlouvě | |
chybný rozsah dodávky • vícepráce • dodavatelský systém s ve smlouvě: minimem smluv • chybí služba (např. • podrobná zadávací projektová montáž) dokumentace • chybí část stavby • jasná definice hranic dodávky (např. kotelna) | ||
Druhého druhu - nesplnění termínu • ztráty na výrobě • rezervy v harmonogramu nesplnění stavby • ztráty spojené s pozdějším • uplatnění smluvních pokut smlouvy užíváním stavby • vymáhání škod spojených s dodavatelem pozdějším užíváním stavby nesplnění rozsahu nebo • stavbu nelze užívat nebo s obtížemi • nepřevzetí stavby dokud nejsou kvality stavby vady odstraněny • uplatnění bankovní garance • neuvolnění zádržného škody vzniklé • požár, povodeň, zemětřesení atd. • stavebně montážní pojištění nepředvídatelnými • krádež části stavby stavby EAR/CAR (Erection All událostmi nebo • poškození části stavby Risk / Construction All Risk) neúmyslnou chybou subdodavateli finanční problémy • neplacení subdodavatelům • bankovní garance dodavatele • použití záloh na jiných stavbách • placení až po dodávce | ||
Dodavatelský systém
= zvolená struktura dodavatelů a smluvně definované vztahy mezi investorem a dodavateli, které vedou ke zhotovení stavby
• volba je ovlivněna
– typem stavby
– rizikem, které je investor ochoten nést
– náklady, které je investor ochoten vynaložit
Typy staveb
– budovy
– technologická zařízení – dva případy
• know-how je nutno koupit formou licence
• technologické know-how je výsledkem výzkumu investora
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro budovu
• rysem budov je absence výrobních technologií
• jedinými technologiemi jsou TZB
• budovu podle prováděcí projektové dokumentace dokáže postavit kompletační stavební firma
– dokáže vlastními pracovníky a sjednanými subdodavateli dodat všechny práce
• hrubé stavební výroby (HSV)
• pomocné stavební výroby (PSV)
– její základní know-how je
• znalost uzavírání a řízení subdodavatelských smluv
• řízení stavby
– obvykle nemá vlastní útvar pro zpracování projektové dokumentace
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro budovu
• na trhu dále působí řada specializovaných stavebních firem - poskytují
– části staveb (okna, dveře, podlahy, omítky, monolitické konstrukce apod.)
– složitější typy profesních dodávek
• typické dodávky specializovaných stavebních firem
– zakládání staveb
– nosné železobetonové prefabrikované konstrukce
– kanalizace
– rozvody (plyn, voda, elektro)
– topení, vzduchotechnika, klimatizace
– zdravotechnika
– úpravy povrchů (podlahy, dlažby, malby)
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro budovu
– nejčastější je systém jednoho vyššího dodavatele =
kompletační stavební firma
• investor uzavře smlouvu s projekční firmou - vypracuje
– dokumentaci ke stavebnímu povolení - řeší
• využití a geometrii všech místností budovy
• nosnou konstrukci
• dispozici a typy TZB
– dokumentaci pro výběr vyššího dodavatele
• navíc obsahuje výkaz výměr (Bili of Quantities) - pro každý materiál a prvek uvádí množství = rozsah dodávky je definován výčtem
• může být zpracována na úrovni prováděcí dokumentace - časté u bytových projektů
• investor vybere kompletační stavební firmu a uzavře s ní smlouvu
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro budovu
• dodavatelský systém má obvykle dvě smlouvy
– s projektantem
– s dodavatelem stavby
• může mít i třetí smlouvu mezi investorem a firmou, která zajišťuje projektový management = inženýrská organizace
– specializovaná firma, která poskytuje služby spojené s řízením stavby
– může nabízet i projektové služby
• smlouva s kompletační stavební firmou může být sjednána
– na pevnou cenu (Lump Sum Contract) – nejčastější případ
– na pevné procento kompletační přirážky, které se přičítá k ceně subdodávek
• investor se účastní výběrových řízení na subdodavatele a může ovlivnit jejich cenu
• odpovědnost za termíny a řízení stavby zůstává na vyšším dodavateli
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro budovu
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro stavbu s technologií licensora
• investor nemá technologické know-how a musí ho získat nákupem licence
• nositeli licence jsou většinou zahraniční firmy
– vyvinou nový výrobní postup
– odzkoušejí ho na svých výrobních zařízeních
– zajímá je zpravidla pouze výnos z prodeje znalostí výrobního postupu
• licence poskytuje základní údaje o klíčových zařízeních, která rozhodují o kvalitě produktu
• ostatní zařízení se označují jako pomocná zařízení – jsou určena pouze údaji o spotřebách médií a energií
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro stavbu s technologií licensora
• stavbu může dodat pouze firma se znalostmi projektování technologií - musí být schopna doplnit chybějící údaje
• typickým dodavatelem je technologická kompletační firma, která má
• silnou projekční složku (Engineering)
• oddělení nákupu zařízení a montáží (Procurement)
• pracovníky schopné řídit stavbu (Construction)
– podle těchto tří hlavních složek se nazývá EPC kontraktor
• většinou nemá žádné montážní pracovníky
• všechny montážní služby zajišťuje subdodávkami od specializovaných firem
– tím se liší od stavebních kompletačních firem, které většinou mají montážní kapacity a nemají projekční složky
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro stavbu s technologií licensora
• technologická kompletační firma realizuje stavbu prostřednictvím specializovaných montážních firem – lze je rozdělit do tří skupin:
– strojní
• technologická
• čistě montážní
– elektro
– pro měření a regulaci
Strojně-technologické montážní firmy provádějí
– montáž zařízení zákazníka
– propojení potrubími nebo dopravníky
– dodávky pomocné technologie (např. kotelny, strojovny chlazení)
– většinou nemají vlastní projekční pracovníky
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro stavbu s technologií licensora
Strojně montážní firmy zajišťují
• nákup kusových dodávek a materiálů
• řízení stavby
– mají vlastní vedoucí montážních skupin - řídí interní nebo najaté montážní dělníky
– vždy vlastní základní svářecí a manipulační techniku
Elektromontážní firmy - dodávají a montují zdroje elektrické energie, trafostanice, rozvaděče a kabelové rozvody včetně připojení ke strojům
Firmy dodávající systém MaR - dodávka se skládá
• z čidel, akčních členů, signálních rozvodů, rozvaděčů s převodníky dat a kontroléry
• z řídícího počítače včetně vizualizačního softwaru, s jehož pomocí operátoři ovládají technologii
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro stavbu s technologií licensora Dodávka na klíč - EPC kontrakt
• energetika tradičně používá systém dodávky na klíč
• jeden vyšší dodavatel zajistí licenci, dodá a namontuje všechna technologická zařízení
Př.: Realizace odsiřovacích jednotek velkých elektráren v 90. letech
Typický postup
– investor koupí licenci nebo provede předběžné poptávky u firem, které dodávají technologii včetně licence
– získané údaje o technologii slouží jako vstup pro českou projekční firmu, která zpracuje dokumentaci pro stavební povolení
– na základě této dokumentace je poptán vyšší dodavatel technologie - musí akceptovat převod licenční smlouvy na sebe
– vyšší dodavatel má smlouvy na subdodávky montáží, elektro a MaR
– vyšší dodavatel provede kompletní stavbu a ručí za kvalitu
– je výhodné mít smlouvu s projektovým manažerem, který má zkušenosti se zahraničními kontrakty
Dodavatelský systém
Dodávka na klíč - EPC kontrakt
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro stavbu s technologií licensora Dodávka na klíč - EPC kontrakt
• rozsah dodávky je definován funkcí
– říká, že pokud vlastník přivede suroviny a média na hranici dodávky v potřebném množství a kvalitě, pak bude jednotka vyrábět produkt v požadovaném množství a kvalitě
– funkce se prokazuje při garančním testu a teprve potom je stavba převzata investorem
– skrývá velké riziko vícenákladů, pokud garanční test neprokáže požadované parametry
– riziko nese ten, kdo zodpovídá za licenci – vede k dělení rizika
• zahraniční nositel licence dodá licenci včetně klíčových zařízení, Basic Design a provede dozor při montáži, tzv. supervizi montáže – nese procesní garance
• domácí inženýrská firma namontuje klíčová zařízení, dodá a namontuje všechna pomocná zařízení, napojí všechna zařízení na elektrické rozvody a dodá a nainstaluje systém měření a regulace - odpovídá za termíny výstavby, správnou montáž a funkčnost pomocných zařízení
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém se samostatnou dodávkou klíčových zařízení
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro stavbu s technologií investora
• investor má znalosti na úrovni licence
– technologii zadá dodavateli formou technologického schématu s úplným výčtem klíčových zařízení
– nese procesní garance ručí za kvalitu produktu
• investor většinou není schopen zpracovat dokumentaci na úrovni Basic Designu
• xxxxxxxx roli hraje inženýrská firma
– převede znalosti investora o technologii do dokumentace Basic Design
– může dále fungovat jako vyšší dodavatel
• rozsah stavby je určen výčtem podobně jako u budovy
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro stavbu s technologií investora
• v úvahu přicházejí dva dodavatelské systémy
– jeden vyšší dodavatel – může jím být
• inženýrská firma, která zpracovala Basic Design
• strojně montážní firma, která převezme stavební část, montáž elektro a měření a regulace
– rozdělení stavby na více částí
• s nejnižší cenou pro vlastníka, ale s největším kompletačním rizikem
• Detail Design pro všechny dodávky musí zpracovávat jedna firma
• bývá častější, neboť vyšší dodavatel stejně nenese procesní rizika
• investor často najímá projektového manažera - řídí
– proces výběru dodavatelů
– uzavírání smluv
– časovou koordinaci na stavbě
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém pro stavbu s technologií investora
• projektovým manažerem často bývá projektant - spojením vzniká EPCM kontraktor
– vyprojektuje (E - Engineering)
– provede výběr všech dodavatelů (P - Procurement)
– řídí všechny dodavatele (CM - Construction Management)
• EPCM kontraktor pouze řídí jednotlivé dodavatele, kteří mají smlouvy přímo s investorem
• systémem EPCM se používá u většiny přímých zahraničních investic
Dodavatelský systém
Dodavatelský systém s více dodavateli a licencí na straně investora