ZKUŠENOSTI S VEŘEJNOPRÁVNÍ SMLOUVOU PODLE STAVEBNÍHO ZÁKONA č. 183/2006 Sb.

ZKUŠENOSTI S VEŘEJNOPRÁVNÍ SMLOUVOU PODLE STAVEBNÍHO ZÁKONA č. 183/2006 Sb.

Xxxx Xxxx

Institut veřejnoprávní smlouvy není novodobým výdobytkem právní úpravy. Na našem území se vyskytoval již v minulosti, ale komplexnější obecné úpravy se dočkal až v zákoně č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen

„správní řád“). Tento článek se nebude věnovat obsáhlé problematice veřejnoprávních smluv, kterou upravují i jiné práv­ ní předpisy, ale zaměří se výhradně na veřejnoprávní smlouvu, která nahrazuje rozhodnutí podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), a to s cílem ji popularizo­ vat u bezproblémových stavebních řízení a vyjasnit její užití za existence zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „nový stavební zákon“).

25

URBANISMUS A ÚZEMNÍ ROZVOJ – ROČNÍK XXVII – ČÍSLO 1/2024

Klasické typy řízení

Stavby je možno umisťovat a povolo- vat několika způsoby. Většina z nich se řeší pomocí zdlouhavého procesu územního a následně stavebního řízení, případně společného řízení. U jednodu- chých staveb se využívá územních sou- hlasů v kombinaci s jejich ohlášením. Dle mých zkušeností, které jsem získal při dotazování úředníků na stavebních úřadech, je 80–90 % řízení vedeno kla- sicky, tedy společným řízením, případně jeho rozdělením na samostatné územní a stavební řízení. Tyto povolovací pro- cesy jsou časově náročné pro investory, také vyžadují značnou erudici úředníků na stavebních úřadech. V lepším přípa- dě je doba pro povolení stavby v tako- výchto řízeních zpravidla 6–12 měsíců, a to v případě, že jde vše bezproblé- mově. V případě komplikací a odvolání účastníků trvají tyto procesy i několik let. V nejhorších případech vše končí až u soudu. Většina staveb je povolována přes společné řízení, aby účastníci mohli vznášet námitky a připomínky, protože bezproblémových staveb je minimum. Tento fakt opírám o mé dvacetileté pů- sobení autorizovaného architekta.

Výhody

veřejnoprávní smlouvy

Naopak veřejnoprávní smlouva je insti- tut velice rychlý a pružný, který dokáže investorovi ušetřit několik měsíců času, což je v investiční výstavbě podstatné. Velkou výhodou je i nemožnost bro- jit proti této dohodě odvoláním, čímž se celý proces značně urychlí. Jakožto projektující architekt v některých pří- padech využívám pro povolení staveb právě této možnosti. Osvědčilo se mi to u investičních akcí, kde je dopředu dojednána ochota mezi zúčastněnými stranami takovouto smlouvu podepsat a kde investor potřebuje mít rychle umístěnou stavbu a také mít vyřízené stavební povolení. Bohužel takovýchto řízení bylo v mé projekční kanceláři od roku 2006 pouze deset procent.

Na začátku celého procesu je zapo- třebí si ověřit, že stavební úřad vůbec přistoupí k povolení stavby přes veřej- noprávní smlouvu. Často je na staveb- ních úřadech neochota jít touto cestou

a trvají na osvědčených postupech, které mají zažité, ne vždy stavební úřad vůbec přistoupí na předloženou smlou- vu připravenou právníkem. Stalo se mi také, že stavební úřad trval na tom, že si veřejnoprávní smlouvu napíše sám, což přineslo investorovi finanční úspo- ru za právní služby, ale na druhou stra- nu nemohl ovlivnit její znění. Přestože náklady na inženýrskou činnost a ad- vokátní služby spojené s napsáním smlouvy při vyřizování celé akce jsou nemalé, tak v některých případech se na základě výše uvedeného rychle vrátí. Výhodou také je, že správní poplatky za povolení stavby touto cestou jsou niž- ší než při využití klasických řízení.

Legislativní rámec

Institut veřejnoprávní smlouvy, která by nahrazovala rozhodnutí, je ve staveb- ním zákoně upraven na dvou místech. Prvním z nich je § 78a, kdy se jedná o ve- řejnoprávní smlouvu o umístění stavby, o změně využití území a o změně vlivu užívání stavby na území. Druhým z nich je pak § 116 upravující veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, která na- hradí stavební povolení. U obou typů veřejnoprávních smluv je zcela zásadní podmínkou zajištění si žadatelem/sta- vebníkem souhlasů osob, které by byly účastníky územního/stavebního řízení, kdyby se toto řízení vedlo. Je tedy zřej- mé, že tohoto institutu lze využít při zjevné bezkonfliktnosti zúčastněných.

Veřejnoprávní smlouva o umístění a pro- vedení stavby se uzavírá dle § 78 odst. 3 a 4 a § 116 odst. 1 stavebního zákona

a § 161 až 168 (vyjma § 167 odst. 3) správního řádu.

Veřejnoprávní smlouva se uzavírá mezi smluvními stranami, tedy správním or- xxxxx a žadatelem, zpravidla tedy in- vestorem. Tato smlouva, která nahrazuje územní rozhodnutí a stavební povolení, se přímo dotýká práv dalších osob, kte- ré by byly účastníky podle § 27 odst. 2 nebo 3 správního řádu, kdyby probíha- lo územní a stavební řízení. Dá se tedy zjednodušeně říci, že se jedná o majitele sousedních pozemků a nemovitostí, při kterých je stavba umisťována, dotče- ných orgánů státní správy a jednotlivých správců sítí. V předmětu smlouvy se de-

finuje místo stavby, na kterých pozem- cích a v jakém katastrálním území bude stavba umístěna a jaké stavební objekty stavba obsahuje. Dále se tyto stavební objekty podrobně popíší včetně nápoj- ných bodů na inženýrské sítě a přípojek. Uvede se druh a účel stavby a doba je- jího trvání. Specifikuje se prostorové ře- šení stavby a soulad s územním plánem včetně vymezení území dotčeného vlivy stavby. Jedná se tak o podrobný doku- ment, který je schopen zpracovat i zku- šený projektant, lépe je však využít slu- žeb právníka se specializací na stavební právo.

Smluvní strany uzavírají veřejnoprávní smlouvu v souladu s výše uvedenými zá- konnými ustanoveními, dále podle § 16 a 9 odst. 1 a 2 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozho- dování, územního opatření a stavební- ho řádu. Veřejnoprávní smlouva nahra- zuje územní rozhodnutí podle § 79 a 92 stavebního zákona a stavební povolení podle § 115 stavebního zákona.

Povolovací procedura

Správní orgán jako stavební úřad pří- slušný podle § 13 odst. 1 písm. d) sta- vebního zákona posoudí umístění stav- by podle § 84 až 90 stavebního zákona a konstatuje, že umístění stavby je v sou- ladu se schválenou územně plánovací dokumentací, vyhovuje obecným po- žadavkům na využívání území stanove- ným vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj č. 501/2006 Sb., o obecných po- žadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, dokumentace pro umístění stavby je zpracována opráv- něnou osobou a splňuje podmínky vy- hlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 503/2006 Sb., o dokumentaci k žádosti o vydání rozhodnutí o umístění stavby.

Správní orgán jako stavební úřad přísluš- ný podle § 13 odst. 1 písm. d) stavebního zákona posoudí provedení stavby podle

§ 111 stavebního zákona a konstatuje, že jejím uskutečněním nebo užíváním ne- jsou ohroženy zájmy chráněné staveb- ním zákonem, předpisy vydanými k jeho provedení a zvláštními předpisy. Projek- tová dokumentace stavby jako příloha ke smlouvě musí splňovat obecné tech- nické požadavky na stavby stanovené

26

URBANISMUS A ÚZEMNÍ ROZVOJ – ROČNÍK XXVII – ČÍSLO 1/2024

vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb., o technických poža- davcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů, a musí být zpracována opráv- něnou osobou a splňovat podmínky vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů. Správní orgán dále stanoví podmínky pro prove- dení stavby, které jsou součástí smlou- vy. S uzavřením veřejnoprávní smlouvy musí vydat dotčené orgány státní sprá- vy a správců sítí souhlas, což musí být výslovně uvedeno v jejich závazných stanoviscích a vyjádřeních. Smlouva se uzavírá na dobu neurčitou a je v ní uve- deno poučení pro stavebníka. Smlouva zanikne, jestliže stavba není zahájena do dvou let ode dne její účinnosti.

Jak to bude s veřejnoprávní smlouvou od 1. 7. 2024?

Institut veřejnoprávní smlouvy lze po- užít do konce přechodného období, tj. do 30. 6. 2024 s výjimkou vyhrazených staveb (tj. staveb dopravní a energetické infrastruktury). Nový stavební zákon od

1. 7. 2024 s institutem veřejnoprávní smlouvy již nepočítá. Nedomnívám se, že je to krok správným směrem.

Závěr

Tento typ povolovacího procesu je vyni- kající u řízení, kde je dopředu vyjádřena shoda a kde je jednoznačně definovaný okruh dotčených sousedů. S ohledem na skutečnost, že takových řízení je dle mých zkušeností v investiční výstavbě kolem deseti procent, se tak hodí pouze pro vybrané, bezkonfliktní případy. Je také nutné, aby stavební úřad na veřej- noprávní smlouvu přistoupil, protože ne vždy je na začátku řízení přesně jasné, kdo bude jeho účastníkem, jelikož ve složitějších případech se do něj může přihlásit i někdo v jeho průběhu (např. občanské sdružení či vzdálenější sou- sed).

Obrovskou výhodou veřejnoprávní smlou- vy je rychlost povolení stavby, tedy rych- lejší návrat vložených prostředků do celkové investice, a to zejména u komer- čních a průmyslových areálů. Náklady na právní služby a náročnější inženýrskou činnost při využití veřejnoprávní smlou- vy se ale mohou vrátit násobně a jedná se tak o efektivní nástroj pro ekonomic- ky smýšlející investory.

Použité zdroje:

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění poz- dějších předpisů. In: ASPI [právní informační sys- tém]. Xxxxxxx Kluwer ČR [cit. 19. 11. 2023].

Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění poz- dějších předpisů. In: ASPI [právní informační sys- tém]. Xxxxxxx Kluwer ČR [cit. 19. 11. 2023].

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Xxxxxxx Kluwer ČR [cit. 11. 1. 2024].

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu. In: ASPI [právní informační systém]. Xxxxxxx Kluwer ČR [cit. 19. 11. 2023].

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Xxxxxxx Kluwer ČR [cit. 19. 11. 2023].

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Xxxxxxx Kluwer ČR [cit. 19. 11. 2023].

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Xxxxxxx Kluwer ČR [cit. 19. 11. 2023].

Ing. arch. Xxxx Xxxx, Ph.D., DPEA

Ústav architektury Fakulta stavební VUT v Brně

Architektonická kancelář Xxxx

ENGLISH ABSTRACT

Experience with a Public Law Contract according to the Building Act No. 183/2006 Coll., by Xxxx Xxxx

The institute of a public law contract is not a modern achievement of legal regulation. It was already used in our territory in the past, however, it was not until Act No. 500/2004 Coll., the Administrative Procedure Code, as amended, that it received a more comprehensive general regulation. This article does not deal with the extensive issue of public law contracts, which are also regulated by other legal regulations, however, focuses exclusively on the public law contract, which replaces the decision under Act No. 183/2006 Coll., on Spatial Planning and Building Code, as amended, with the aim to make its use more popular in problem-free building procedures and specify its use within the existence of Act No. 283/2021 Coll., the Building Act, as amended.

27

URBANISMUS A ÚZEMNÍ ROZVOJ – ROČNÍK XXVII – ČÍSLO 1/2024