Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
se sídlem Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, Xxxxx, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, xxxxxx 178876
ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 23649/2022
z oboru EKONOMIKA, odvětví Oceňování nemovitých věcí
O ceně nemovité věci - jednotky č. 598/2 v budově č.p. 598, příslušející k části obce Ledeč nad Sázavou, na pozemku p.č. St. 675, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 651/2830, a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemku p.č. 2132/4 - zahrada, vše zapsané na listech vlastnictví č. 2414, č. 2160 a č. 3089, vše v k.x. Xxxxx nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod.
Zadavatel posudku: Xxx. Xxxxxx Xxxxx
soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk Masarykovo nám. 44/4
789 01 Zábřeh na Moravě
IČ: 72043202
DIČ: CZ7803135681
Číslo jednací zadavatele: 139 EX 11366/20-061
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí v souladu s §336, o.s.ř., pro potřebu exekučního řízení
Dle zákona č. 237/2020 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 11.3.2022 posudek vypracovala znalecká kancelář:
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx xxxxxxxxxx: Xxxxxxxx 0000/00, 750 02 Přerov e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx
Posudek byl vypracován v počtu ve 2 vyhotoveních listinných vyhotovení, vyhotovení číslo: Celkem posudek obsahuje 16 stran a 7 stran příloh.
V Praze, dne 28.3.2022
A. NÁLEZ
1. Zadání znaleckého posudku
Odborná otázka:
Na základě usnesení, 15.2.2022, vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Xxx. Xxxxxx Xxxxx, č.j. 139 EX 11366/20-061, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění nemovité věci - jednotky č. 598/2 v budově č.p. 598, příslušející k části obce Ledeč nad Sázavou, na pozemku p.č. St. 675, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 651/2830, a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemku p.č. 2132/4 - zahrada, vše zapsané na listech vlastnictví č. 2414, č. 2160 a č. 3089, vše v k.x. Xxxxx nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod.
Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství.
Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi a aby tato skutečnost byla zohledněna v obvyklé ceně nemovitých věcí. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou a jejich cena je 0,- Kč. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží.
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí v souladu s §336, o.s.ř., pro potřebu exekučního řízení č.j. 139 EX 11366/20-061. Výsledná hodnota stanovená tímto znaleckým posudkem je pouze východiskem pro to, aby mohlo být stanoveno nejnižší podání při dražbě (§336e, odst. 1 o.s.ř.).
Skutečnosti sdělené zadavatelem:
Zadavatel znaleckého posudku nesdělil znalecké kanceláři žádnou skutečnost, mající vliv na přesnost závěrů, kromě skutečností zřejmých ze zadavatelem předložených podkladových materiálů.
Vymezení pojmů dle legislativy:
Definice dle zákona č. 237/2020 Sb.:
§2, odst. 1, zákona 237/2020 Sb. zní: „Pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou“.
§2, odst. 2, zákona 237/2020 Sb. zní: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího
stránka č. 2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 000 000 000, xxx.xxxxxxx.xx
ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.”
§2, odst. 3, zákona 237/2020 Sb. zní: „V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny“.
§2, odst. 4, zákona 237/2020 Sb. zní: „Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
§2, odst. 5, zákona 237/2020 Sb. zní: „Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.“
Definice dle vyhlášky 488/2020Sb.:
§1a, odst. 1, vyhlášky 488/2020 Sb. zní: „Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.“
§1b, odst. 1, vyhlášky 488/2020 Sb. zní: „Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován.“
2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 11.3.2022 za přítomnosti pracovníka znalecké kanceláře Xxx. Xxxxx Xxxxxxxx.
Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila a nebyla pracovníkovi znalecké kanceláře umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Informace týkající se bytového domu byly sděleny sousedy. Některé prvky týkající se zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí č. 2414, pro k.x. Xxxxx nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod, vyhotovený objednavatelem, dne 15.2.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Výpis z katastru nemovitostí č. 3089, pro k.x. Xxxxx nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod, vyhotovený objednavatelem, dne 15.2.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Náhled katastrální mapy, pro k.x. Xxxxx nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod, vyhotovený znaleckou kanceláří, dne 11.3.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Kopie Prohlášení vlastníka ze dne 1.11.1998 dodaná objednavatelem znaleckého posudku.
Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na xxx.xxxxx.xx, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR.
Údaje sdělené objednavatelem.
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.
Cenové údaje zjištěné prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Objednavatelem, povinnou, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Vysočina
Okres: Havlíčkův Brod
Obec: Ledeč nad Sázavou
Katastrální území: Ledeč nad Sázavou (679712)
List vlastnictví číslo: 2414
Vlastník:
Xxxxxxx Xxxxx
5. května 598, 58401 Ledeč nad Sázavou
List vlastnictví číslo: 3089
Vlastníci:
1. Xxxxxxx Xxxxx Podíl: 1/2
5. května 598, 58401 Ledeč nad Sázavou
2. Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx: 1/2 Zahradní 1227, Horní Ledeč, 58401 Ledeč nad Sázavou
5. Celkový popis předmětu ocenění
Jedná se o ocenění nemovité věci - jednotky č. 598/2 v budově č.p. 598, příslušející k části obce Ledeč nad Sázavou, na pozemku p.č. St. 675, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 651/2830, a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemku p.č. 2132/4 - zahrada, vše zapsané na listech vlastnictví č. 2414, č. 2160 a č. 3089, vše v k.x. Xxxxx nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod, která se nachází v I. nadzemním podlaží výše uvedeného zděného, částečně podsklepeného, typového, bytového domu celkem se dvěma nadzemními podlažími. Objekt není vybaven žádným výtahem. Objekt je situován v zastavěné části města, a to na ulici
5. května. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 2131/2, který je ve vlastnictví Města Ledeč nad Sázavou a dále přes pozemek p.č. 2132/4, který je předmětem ocenění. Parkování je možné na veřejné komunikaci před objektem a na vlastním pozemku u objektu. Dle místního šetření a dle dostupných údajů byl objekt pravděpodobně původně postaven před více jak 35-ti lety. V roce 2007 bylo provedeno zateplení objektu kontaktním zateplovacím systémem, byla provedena výměna střešní krytiny, klempířských konstrukcí a původních oken za nová.
Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je pravděpodobně situováno ve zděném bytovém jádru. Vytápění jednotky je uvažováno jako standardní. Celkový stavebnětechnický stav a údržba je ke dni ocenění uvažována jako průměrná.
Základy včetně zemních prací: | betonové s izolací |
Svislé konstrukce: | zděné |
Stropy: | * |
Krov, střecha: | valbová |
Krytiny střech: | taška betonová |
Klempířské konstrukce: | žlaby - svody měděné parapety pozinkované |
Úprava vnitřních povrchů: | * |
Úprava vnějších povrchů: | kontaktní zateplovací systém |
Vnitřní obklady: | * |
Schody: | * |
Dveře: | * |
Okna: | plastová zdvojená žaluzie vnitřní |
Povrchy podlah: | * |
Vytápění: | * |
Elektroinstalace: | * |
Bleskosvod: | ANO |
Vnitřní vodovod: | * |
Vnitřní kanalizace: | * |
Vnitřní plynovod: | * |
Ohřev vody: | * |
Vybavení kuchyní: | * |
Vnitřní hygienické vybavení: | * |
Výtahy: | - |
Ostatní: | * |
Instalační prefabrikovaná jádra: | jádro zděné |
* prvky vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele
- vybavení bytové jednotky
kuchyně | 9,8 m2 | |
pokoj | + | 17,4 m2 |
pokoj | + | 14,3 m2 |
spíž | + | 0,7 m2 |
chodba | + | 11,2 m2 |
komora | + | 3,8 m2 |
koupelna | + | 4,0 m2 |
WC | + | 1,4 m2 |
sklep | + | 2,5 m2 |
Podlahové plochy - celkem: | = | 65,10 m2 |
Dle dostupných informací byly zjištěny tyto výměry podlahových ploch: Podlahové plochy (PP):
Předmětem ocenění je dále ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 pozemku p.č. 2132/4, který tvoří s domem jednotný funkční celek. Na pozemku je situována vedlejší stavba (jednoduchý, dřevěný přístřešek pro osobní automobil s pultovou střechou krytou provizorní krytinou) a venkovní úpravy (oplocení - drátěné pletivo v kovových rámech s kovovými a kamennými sloupky a kamennou podezdívkou, zpevněná plocha dlážděná, zpevněná plocha asfaltová, opěrná zídka z betonových tvarovek, venkovní schody betonové).
Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedeného věcného břemene.
Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.
6. Obsah znaleckého posudku
1) Věcná práva
a) Věcné břemeno chůze a jízdy
2) Ocenění porovnávací metodou
B. POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Ocenění
1) Věcná práva
1.a) Cenový předpis
1.a.1) Věcné břemeno chůze a jízdy – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění
Jedná se o ocenění věcného břemene chůze a jízdy, které bylo zřízeno listinou: Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 04.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.04.2007. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch:
- Jednotka: 598/2 a vázne na:
- Parcela: 2132/21
Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z výše uvedené listiny.
Dle zákona č. 237/2020 Sb., se cena věcného břemene dle § 39a oceňovací vyhlášky určuje v závislosti na počtu let jeho dalšího trvání a ročního užitku oprávněného, kromě časově neomezeného reálného břemene a vykupitelné služebnosti. Roční užitek z věcného břemene se určí jako součet všech dílčích ročních užitků, které plynou oprávněnému z věcného břemene.
Dílčí roční užitek se obvykle zjistí z ročního obvyklého nájemného určeného podle § 1a oceňovací vyhlášky plynoucího ze zatížené nemovité věci nebo její části se zohledněním případných nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný, kdy obvyklé nájemné se určí vynásobením počtu měrných jednotek nemovité věci zatížených služebností ročním obvyklým nájemným za měrnou jednotku v Kč.
Pokud nelze v ostatních případech obvyklé nájemné z nemovité věci zjistit, vychází se při určení ročního užitku ze simulovaného nájemného, které se určí ve výši 5 % ze zjištěné jednotkové základní ceny upravené věcným břemenem zatížené nemovité věci, určené dle oceňovací vyhlášky, kdy od takto zjištěného nájemného se odečte obvyklá cena nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný.
Počet let dalšího trvání věcného břemene se určí jako doba, která uplyne od roku, ke kterému se ocenění provádí, do zániku věcného břemene. Nelze-li datum zániku věcného břemene ze smlouvy o zřízení věcného břemene určit, vyjma věcného břemene zřízeného na dobu života, má se za to, že bylo zřízeno na dobu neurčitou. V případě, že se jedná o
a) osobní věcné břemeno sjednané na dobu života, průměrný počet let dalšího trvání věcného břemene se určí z tabulky č. 3 přílohy 22a oceňovací vyhlášky podle věku oprávněného k datu ocenění;
b) časově neomezenou osobní služebnost, kde oprávněnou osobou je právnická osoba, má se za to, že služebnost byla sjednána na dobu neurčitou;
c) služebnost opory cizí stavby, počet let dalšího trvání věcného břemene se určí podle další životnosti stavby nebo konstrukce, která je zatížena touto služebností.
V tomto konkrétním případě nelze zjistit cenu věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně peněžní částkou ve výši 10 000,- Kč dle odstavce 4, §39a, vyhlášky č. 488/2020 Sb.
Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: | 10 000,– Kč | |
Věcné břemeno jako užitek oprávněného | ||
Hodnota věcného břemene: | = | 10 000,– Kč |
2) Ocenění porovnávací metodou
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Xxxxxx Xxxxxxxx.
Jednotky porovnání, porovnání nemovité věci jako celku:
V případě ocenění jednotek volíme jako jednotku porovnání m2 celkové podlahové plochy.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,
„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment).
Adjustace je založena na následujících předpokladech:
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek),
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek).
Výběr porovnatelných vzorků:
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),
- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),
- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),
- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd),
- výběr porovnatelných vzorků je realizován prostřednictvím veřejně dostupných dat a údajů.
Identifikace porovnatelných vzorků:
1) Byt, ul. Na Sibiři, Ledeč nad Sázavou
2) Byt, xx. Xxxxxxxxx, Ledeč nad Sázavou
3) Byt, ul. 5. května, Ledeč nad Sázavou
Seznam porovnávaných objektů:
1) Byt, ul. Na Sibiři, Ledeč nad Sázavou | |
Výchozí cena (VC): | 1 600 000,– Kč |
Množství (M): | 49,00 m2 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Kstavu: | 1,00 |
Ksoučástí bytu (pozemku): | 0,90 |
Kparkování: | 0,95 |
Kdatum realizace: | 0,86 |
Jednotková cena (JC): | 44 407,81 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
2) Byt, xx. Xxxxxxxxx, Ledeč nad Sázavou | |
Výchozí cena (VC): | 1 850 000,– Kč |
Množství (M): | 55,00 m2 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Kstavu: | 1,05 |
Ksoučástí bytu (pozemku): | 0,90 |
Kparkování: | 0,95 |
Kdatum realizace: | 0,86 |
Jednotková cena (JC): | 43 566,75 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
3) Byt, ul. 5. května, Ledeč nad Sázavou | |
Výchozí cena (VC): | 2 000 000,– Kč |
Množství (M): | 56,20 m2 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Kstavu: | 0,95 |
Ksoučástí bytu (pozemku): | 0,90 |
Kparkování: | 0,95 |
Kdatum realizace: | 1,00 |
Jednotková cena (JC): | 43 813,10 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstavu × Ksoučástí bytu (pozemku) × Kparkování × Kdatum realizace)
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) Maximální jednotková cena za m2: | / | ∑ V): | 43 566,75 Kč 43 929,22 Kč 44 407,81 Kč | |
Stanovení porovnávací hodnoty: | ||||
Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: | × | 43 930,– Kč 65,10 m2 | ||
Porovnávací hodnota: | = | 2 859 843,– Kč |
Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno): 2 860 000,– Kč
C. ODŮVODNĚNÍ
Obvyklá cena dle §2, odst. 2, zákona 237/2020 Sb. vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Zdrojem dat pro potřebu vypracování tohoto posudku jsou skutečnosti zjištěné při místním šetření a zaměření nemovitých věcí, dále pak skutečnosti zjištěné z podkladových materiálů, které měl zpracovatel k dispozici (viz 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku.) Vlastní zpracování dat, výběr porovnatelných vzorků a jejich adjustace je patrná z části B. POSUDEK. Zpracovatel zkoumal vzorky k porovnání ze stejného, či z okolních katastrálních území.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
- možnost parkování na vlastním pozemku
- občanská vybavenost města na dobré úrovni
- dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
- jednotka bez balkónu či lodžie
- nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí
X. XXXXX
Na základě usnesení, 15.2.2022, vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Xxx. Xxxxxx Xxxxx, č.j. 139 EX 11366/20-061, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění nemovité věci - jednotky č. 598/2 v budově č.p. 598, příslušející k části obce Ledeč nad Sázavou, na pozemku p.č. St. 675, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 651/2830, a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 pozemku p.č. 2132/4 - zahrada, vše zapsané na listech vlastnictví č. 2414, č. 2160 a č. 3089, vše v k.x. Xxxxx nad Sázavou, obec Ledeč nad Sázavou, okres Havlíčkův Brod.
Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství.
Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi a aby tato skutečnost byla zohledněna v obvyklé ceně nemovitých věcí. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou a jejich cena je 0,- Kč. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží.
REKAPITULACE
Cena zjištěná porovnávacím způsobem | 2 860 000,– Kč |
Movité věci | 0,– Kč |
Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. | 0,– Kč |
Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.* | 0,– Kč |
Práva ve prospěch (věcná břemena, atd.) byla zjištěna, jsou.* | + 10 000,– Kč |
* Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.
Věcné břemeno chůze a jízdy, které je evidováno v oddíle B1 aktuálního výpisu z katastru nemovitostí č. 2414, pro k.x. Xxxxx nad Sázavou, bylo zřízeno ve prospěch předmětu ocenění a je již ve výsledných hodnotách zohledněno.
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená ze sjednaných cen porovnáním činí
2 860 000,– Kč
Cena slovy: dvamilionyosmsetšedesáttisíc Kč
Zpracovatelé posudku: Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx
Ing. Xxxx Xxxxxxx
V Praze, dne 28.3.2022
.....................................................................
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec, jehož prostřednictvím znalecká kancelář vykonává svou činnost
E. SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2414 a LV č. 3089 Náhled katastrální mapy
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl přibrán konzultant.
Odměna a náhrada hotových výdajů byla stanovena v souladu s Vyhláškou o znalečném č. 504/2020 sb.
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
V Praze, dne 28.3.2022
...................................................
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec vykonávající činnost prostřednictvím znalecké kanceláře
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov
e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx