Právnická fakulta Masarykovy univerzity
Právnická fakulta Masarykovy univerzity
Katedra občanského práva
Diplomová práce
Dodatečná smlouva o výstavbě
Xx. Xxxxxxx Xxxxxxx 2011/2012
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: „Dodatečná smlouva o výstavbě“ zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k vypracování této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.
..............................................................
Xx. Xxxxxxx Xxxxxxx
Tímto bych chtěl poděkovat xxxx. XXXx. Xxxxxx Xxxxxxx, XXx. za vedení mé práce, za jeho vstřícný přístup a cenné rady.
Obsah
Obsah Chyba! Záložka není definována.
Seznam zkratek právních předpisů 5
2 Předmět právního vztahu, Předmět vlastnictví 9
2.4 Rozestavěný byt, rozestavěný nebytový prostor, rozestavěná budova 15
2. Dodatečná smlouva o výstavbě 23
2.3. Náležitosti dodatečné smlouvy o výstavbě 30
2.3.1 Obecné náležitosti dodatečné smlouvy o výstavbě 30
2.3.2. Speciální náležitosti dodatečné smlouvy o výstavbě 32
2.5. Vlastnickoprávní otázky 41
2.5.1. Před zahájením výstavby 41
2.5.2. Po zahájení realizace výstavby 42
2.6. Zápis do katastru nemovitostí 45
2.6.1. Zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí 45
2.6.2. Zápis rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí 46
2.6.3. Zápis vystavěných jednotek do katastru nemovitostí 47
SEZNAM ZKRATEK PRÁVNÍCH PŘEDPISŮ
LZSP Usnesení předsednictva České národní rady ze dne 16. prosince 1992 o vyhlášení LISTINY ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD jako součásti ústavního pořádku České republiky
XxxX Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů
KatV vyhláška číslo 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška)
ObčZ Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů SZ Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů ZoVB Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy
k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů
ÚVOD
Diplomová práce, kterou tímto předkládám, má název „Dodatečná smlouva o výstavbě“. Cílem této práce byla především analýza právních vztahů vznikajících při výstavbě domu na základě tzv. dodatečné smlouvy o výstavbě uzavírané ve smyslu § 17 a násl. zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Jde o situace, kdy se smlouva o výstavbě uzavírá v průběhu výstavby domu, a to před vznikem rozestavěné stavby, před vznikem rozestavěných jednotek a po vzniku rozestavěných jednotek. Mým úkolem bylo také zhodnotit efektivnost současné právní úpravy, posoudit dostupnou judikaturu a zformulovat náměty na případnou novelizaci.
Domnívám se, že téma této práce je vysoce aktuální, zejména s ohledem na nekalé praktiky některých developerů v průběhu zhotovování bytových domů a v průběhu kontraktace vedoucí u zájemců o bydlení k získání tak potřebných bytů. Tato práce není kritikou současné právní úpravy, na takovou kritiku bych si, vzhledem ke svému postavení a nabytým vědomostem, asi netroufl. Snažím se v ní jenom o svůj pohled na soukromoprávní institut smlouvy o výstavbě, který, ač je upraven ve výše uvedeném zákoně (a tato úprava již byla jak akademickou obcí, tak i praktickými právníky několikrát kritizována), není v dostatečné míře využíván.
V průběhu přípravy podkladů pro tuto práci, jsem se po sdělení tématu mé práce všude setkával s nechápajícími reakcemi, a to dokonce i u státních orgánů, u kterých bych očekával větší míru znalostí a vědomostí k této problematice. Není divu, vždyť institut smlouvy o výstavbě na „zelené louce“ je v naší republice tak málo využíván, že ani pracovníci stavebních nebo katastrálních úřadů nemají možnost tuto problematiku dostat tzv. pod kůži.
V čem je tedy problém? Poptávka po novém bydlení, hlavně v nedávném období, byla téměř neukojitelná, a tak vznikalo hlavně ve větších aglomeracích množství projektů bytových domů, které si kladly za cíl tuto poptávku uspokojit. Vzhledem k vysoké poptávce vzniklo i spoustu společností – developerů, které se zabývaly projektováním, výstavbou a prodejem nových bytů a domů.
Náš právní řád ale nabízí pro tyto developery mnohem jednodušší cestu, jak byty a domy zájemcům prodat. V průběhu rozvoje výstavby bytového bydlení se v naší
republice ustálila trojice smluv, na základě kterých developeři prodávali a prodávají byty a domy zájemcům. Jedná se o rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvu. Tato trojice smluv má nesporně výhodu v tom, že smluvní stranou je pouze developer a zájemce, tj. pouze dva kontrahující subjekty. V některých případech vstupuje do kontraktace i úvěrující banka.
V případě mnou analyzované dodatečné smlouvy o výstavbě není žádnou výjimkou, aby smluvních stran bylo i několik desítek. A s počtem smluvních stran klesá i úspěšnost předsmluvních vyjednávání. Institut smlouvy o výstavbě, resp. její dodatečné formy, má určitě svá pozitiva, ale rozvoj bytové výstavby je dynamičtější a vyžaduje rychlejší vyjednávání v řádu několika dnů, maximálně týdnů. To ovšem smlouva o výstavbě umožňuje pouze u projektů, které jsou menší, maximálně o 15 až 20 bytech. A i tak mohou nastat netušené problémy.
Svou diplomovou práci jsem rozčlenil na několik kapitol, které jsem dále členil na podkapitoly, k práci jsem pak přidal úvod, závěr, cizojazyčné resumé, seznam pramenů, které jsem k práci využil a obsah.
První kapitolu své práce jsem nazval předmět právního vztahu a předmět vlastnictví. V této kapitole se snažím, s použitím odborné literatury, popsat, co je předmětem bytového vlastnictví v České republice. Podrobně popisuji jednotlivé předměty bytového vlastnictví jak z pohledu právní teorie, tak i z pohledu praxe prostřednictvím vybrané judikatury.
Stěžejní část práce se věnuje svému tématu – dodatečné smlouvě o výstavbě. V jednotlivých podkapitolách tuto smlouvu analyzuji z různých pohledů. Nejdříve jsem vymezil právní institut dodatečné smlouvy o výstavbě, zabýval jsem se jeho definicemi a problematickými zákonnými ustanoveními. Další podkapitoly se pak zabývají tím, kdo se může stát smluvní stranou smlouvy o výstavbě, právním nástupnictvím po smluvních stranách, jejími obecnými a obligatorními náležitostmi, přílohami. Velkou pozornost jsem věnoval podkapitole o vzniku vlastnického práva k jednotkám. V poslední podkapitole se zabývám zápisem právních vztahů vzniklých z dodatečné smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí.
Povinnou součástí mé práce je i analýza dostupné judikatury, která je bohužel, vzhledem k nedostatečnému využívání tohoto smluvního typu, strohá.
Informace byly čerpány z dostupné odborné literatury, publikované judikatury a odborných článků a z příslušných právních předpisů, velmi cenné jsou údaje získané na základě konzultací s pracovníky stavebních a katastrálních úřadů.
Troufám si doufat, že tato kvalifikační práce bude přijata a příznivě ohodnocena.
1 PŘEDMĚT PRÁVNÍHO VZTAHU, PŘEDMĚT VLASTNICTVÍ
Rozeznává se dvojí předmět občanskoprávních vztahů: předmět přímý a druhotný.1 Předmětem přímým se rozumí lidské chování, předmětem druhotným je to, čeho se lidské chování týká. Xxxx. Xxxxx předmět druhotný označuje jako předmět nepřímý, tj. předmět lidského chování – věci, práva, výsledky tvůrčí duševní činnosti aj.2 Předmět občanskoprávních vztahů je legálně definován v § 118 ObčZ, kdy odst. 1 tohoto ustanovení označuje věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva a jiné majetkové hodnoty, jako předmět občanskoprávních vztahů. Podle odst. 2 tohoto ustanovení mohou být předmětem občanskoprávních vztahů též byty a nebytové prostory. Podle současné právní teorie i praxe může být tedy předmětem věcných práv taková věc, která je hmotná, právně existuje, je individuálně určená a vždy věc jako celek.3 Na rozdíl od předmětu věcného práva, předmětem obligačního práva může být také věc hmotná, ale i její část. Pro tuto práci je stěžejní vymezit byt, nebo nebytový prostor, resp. rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor, jako předmět vlastnického práva. ZoVB tyto předměty vlastnického práva pro účely tohoto zákona definuje v ustanoveních § 2. Souhrnně tyto předměty vlastnického práva nazývá jednotkou.4 Jednotky jsou tedy považovány za samostatnou věc, věc nemovitou. Tímto se vytváří fikce věci, neboť jednotka samostatnou věcí v právním slova smyslu není. Lze tedy shrnout, že byty a nebytové prostory, resp. rozestavěné byty a rozestavěné nebytové prostory, vymezené jako jednotky nejsou věcmi, pouze se na ně použijí ustanovení o nemovitých věcech a pohlíží se na ně, jako by věcmi byly. Vytvoření zvláštní právní konstrukce, podle níž je byt (nebytový prostor) považován za samostatnou věc v právním smyslu, vytvořilo první předpoklad pro budoucí existenci bytového vlastnictví.5
Současná právní úprava vlastnictví bytů vychází z jedné z dualistických teorií o hlavním a vedlejším předmětu vlastnictví. Předmětem vlastnictví (spoluvlastnictví) je
1 KNAPPOVÁ, M., XXXXXXX, X., XXXXXX, X. x xxx. Občanské právo hmotné. 4. aktualizované a doplněné vydání, Praha : ASPI, 2005, s. 271
2 XXXXX, J., Bytové vlastnictví v České republice (vzhledem ke stavu de lege lata). 1. vydání, Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 41
3 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Xxxxxxx Kluver ČR, a.s., 2009, s. 4
4 § 2 písm. h) ZoVB
5 XXXXX, J., Bytové vlastnictví v České republice (vzhledem ke stavu de lege lata). 1. vydání, Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 41
hlavní předmět – budova a vedlejším předmětem tohoto vlastnictví je byt nebo nebytový prostor.6 Jednotlivé dualistické koncepce se rozcházejí v tom, zda:
a) vycházejí z předpokladu celistvosti spoluvlastnictví a vlastnictví, anebo
b) vycházejí z akcesority vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru ve vztahu k spoluvlastnictví domu.7
Zákonodárce se tedy při přijímaní nové právní úpravy vlastnictví bytů a nebytových prostor musel k některé z koncepcí přiklonit. Koncepčně se zde vychází z dualistické koncepce preferující celistvost vlastnictví a spoluvlastnictví, spoluvlastnictví společných částí domu je však toliko akcesorické (přídatné) k vlastnictví jednotky, jež je zde určující a hlavní.8
Vzhledem k charakteru přijaté koncepce bytového vlastnictví vznikají tedy různé druhy předmětů vlastnictví. Vydělení bytu a nebytového prostoru nelze provést do důsledku, z toho důvodu vznikají i další kategorie předmětů vlastnického práva – společné části domu. Stranou pozornosti nemůže zůstat ani pozemek. Vše pak zastřešuje budova, také jako věc v právním smyslu.9
Na tomto místě se pokusím definovat tyto předměty vlastnictví, a dále předměty vlastnictví, kterými jsou rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor, které se do ZoVB dostaly po novelizaci provedené zákonem č. 103/2000 Sb., který významným způsobem novelizoval i úpravu smlouvy o výstavbě.
Budovou se pro účely ZoVB rozumí trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal10. Občanskoprávní předpisy ale nedefinují pojem stavba, který je ale definován ve stavebním zákoně. Stavbou se podle SZ rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na
6 XXX, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Xxxxxxx Kluver ČR, a.s., 2009, s. 4
7 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 12
8 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 13
9 XXXXX, J., Bytové vlastnictví v České republice (vzhledem ke stavu de lege lata). 1. vydání, Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 43
10 § 2 písm. a) ZoVB.
jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.11 Dalším pojmovým znakem budovy je její trvalost, nemůže jít o stavbu dočasnou. Podle ObčZ je stavba spojená se zemí pevným základem věcí nemovitou12. Z toho lze dovodit, že budovy jsou nemovitosti. V definici budovy dle ZoVB je důležité to, že se jedná o budovu s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými prostory. Toto ustanovení navazuje na normu stanovenou v § 1 odst. 4 ZoVB, podle které lze spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor. Z toho logicky vyplývá, že tam, kde nelze vymezit alespoň dvě jednotky, nemůže vzniknout vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru a spoluvlastnictví budovy. Definici budovy obsahují i katastrální předpisy, avšak tato definice není tak obsáhlá, jako ta v ZoVB. XxxX ve svém ustanovení § 27 písm. k) definuje budovu jako nadzemní stavbu, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Vedle budovy je nutné odlišovat termín dům. ZoVB pro své účely využívá legislativní zkratku „dům“ pro označení domu s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví. Za takový dům se považuje budova, která splňuje znaky § 2 písm. a) ZoVB, která je rozdělená na jednotky a jednotky jsou ve vlastnictví minimálně dvou subjektů (neboť až tehdy lze uvažovat o spoluvlastnictví budovy). Ke vzniku domu proto nedostačuje prohlášení vlastníka o vymezení jednotek dle § 5 ZoVB.13
Pro tuto práci je jistě důležité vědět i to, co je rozestavěnou budovou. XxxX v § 27 písm. l) charakterizuje rozestavěnou budovu jako budovu v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním.
Pro budovu – stavbu jako takovou je dále důležité posoudit, kdy vznikla, tj. kdy se stává tou věcí nemovitou, která je způsobilá být předmětem právních vztahů. Dle judikatury14 je pro stavbu významný okamžik, v němž je stavba vybudována do takového
11 § 2 odst. 3 SZ
12 § 119 odst. 2 ObčZ.
13 XXXXX, J., Bytové vlastnictví v České republice (vzhledem ke stavu de lege lata). 1. vydání, Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 44
14 Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17. 4. 1998, sp. zn. 30 Ca 225/97.
stadia, že všechny další stavební práce směřují již pouze k dokončení stavby. To je zpravidla nejpozději stav, kdy je již jednoznačně patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží.
Rozhodnutím vlastníka lze za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy15. Tuto konstrukci ZoVB původně neobsahoval, byla do něj doplněna novelou č. 103/2000 Sb. s účinností od
1. 7. 2000. Důvod této konstrukce je jistě i praktický, kdy v poměrech naší republiky není žádnou výjimkou, že řada bytových domů má dva i více domovních vchodů, ačkoliv se právně i technicky jedná o jednu stavbu16.
Judikatura:
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 9. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/9817
„Stavbou v občanskoprávním smyslu se rozumí výsledek stavební činnosti, tak jak ji chápe stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, pokud výsledkem této činnosti je věc v právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů včetně práva vlastnického (nikoliv tedy součást jiné věci). Stavba jako věc v právním smyslu je přitom věcí nemovitou nebo věcí movitou.“
Nález Ústavního soudu ČR ze dne 3. 8. 1999, sp. zn. IV. ÚS 189/9918
„Povaha stavby jako nemovitosti vyplývá z jejího spojení se zemí pevným základem ve smyslu odstavce 2 ustanovení § 119 občanského zákoníku. Závěr o tom, že stavba je spojena se zemí pevnými základy, je třeba vždy posuzovat podle povahy a okolností konkrétního případu, zpravidla na základě odborného stavebně technického vyjádření.“
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 2001, sp. zn. 20 Cdo 931/9919
„Pro posouzení okamžiku vzniku stavby jako věci je rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována minimálně do takového stadia, od něhož počínaje všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově i individuálně určené věci. Tímto
15 § 2 písm. a) ZoVB druhá věta.
16 já sám v jednom takovém domě bydlím.
17 vyjadřuje podstatu stavby jako věci ve smyslu soukromého práva staticky, kdy věcí v právním smyslu je výsledek určité stavební činnosti
18 posouzení stavby jako věci nemovité
19 posouzení vzniku stavby
okamžikem je u nadzemních staveb stav, kdy je již jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží; od tohoto okamžiku, kdy se již vytvořila i vlastnická práva ke stavbě, jsou pro ně veškeré další stavební práce bezvýznamné, neboť vše, co následně ke stavbě "přiroste", stává se její součástí a vlastnicky náleží tomu, komu patřila stavba jako věc v okamžiku jejího vzniku.“
Byt ZoVB ve svém ustanovení § 2 písm. b) definuje jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Podobně definuje byt i judikatura, kdy se jedná o soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení20. Pojem bytu jako předmětu právních vztahů tedy nutně předpokládá existenci pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že místnost nebo soubor místností jsou určeny k bydlení. Poměrně podrobná stavebně technická charakteristika bytu je zařazena do ustanovení § 42 odst. 3 dnes již zrušené vyhlášky č. 83/1976. Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů, podle kterého je byt soubor místností a prostorů pod společným uzavřením, který svým stavebně technickým a funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Byt musí mít obytný prostor, vlastní uzavíratelný vstup, předsíň, prostor pro vaření, pro uskladnění potravin, pro tělesnou hygienu a pro umístění záchodové mísy. Rozsah a druh vybavení jednotlivých prostorů musí odpovídat velikosti bytu.
Občanský zákoník sám pojem bytu nedefinuje, vychází se zde hlavně z judikatury. Podle ustanovení § 118 odst. 2 ObčZ může být byt předmětem občanskoprávních vztahů, v § 121 odst. 2 ObčZ je definováno příslušenství bytu.
Judikatura:
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 10. 1999, sp. zn. 22 Cdon 1010/97
„Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst.
2 obč. zák. je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného
20 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 12. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2758/99.
rozhodnutí je předpokladem toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty.“
Nebytový prostor je XxXX definován jednak pozitivně, jednak negativně. Pozitivní definice říká, že nebytovým prostorem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Negativní definice stanoví, že nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Tato definice nebytového prostoru koresponduje i pojetí obsaženému v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, podle kterého jsou nebytové prostory místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, nebo byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Nebytový prostor, vymezovaný jako jednotka, musí nutně splňovat kritéria ustanovení § 2 písm. c) ZoVB. Určujícím je rozhodnutí stavebního úřadu o účelovém využití místnosti nebo souboru místností k jiným účelům, než k bydlení. Ustanovení § 1 odst. 4 hovoří o samostatnosti nebytového prostoru. Všechny nebytové prostory je přitom v zásadě třeba považovat za samostatné. Jediným sporným příkladem by snad mohla být garáž v rodinném domě, ve kterém se nachází kromě této garáže jediný byt.21 Praxe katastrálních úřadů i tyto jednotky považuje za samostatné – je tedy možné rozdělit na jednotky rodinný dům s jedním bytem a garáží.
Judikatura:
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 1. 2008, sp. zn. 26 Odo 1100/200622
„Nebytový prostor není věcí ve smyslu občanského práva. Jako předmět samostatného vlastnického práva mohou být nebytové prostory toliko v intencích zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.“
21 XXXXX, X., XXXXXXX, M., XXXX, X., XXXXX, X. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2005, s. 18
22 stanovuje, co je dle judikatury nebytovým prostorem
1.4 Rozestavěný byt, rozestavěný nebytový prostor, rozestavěná budova
Jak jsem již naznačil výše, ZoVB obsahuje definici pojmů rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor speciálně pro účely smlouvy o výstavbě.
Rozestavěným bytem se dle § 2 písm. e) rozumí místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Rozestavěným nebytovým prostorem se dle § 2 písm. f) rozumí místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Podle důvodové zprávy k novele ZoVB provedené zákonem č. 103/2000 Sb. jsou tyto definice potřebné zejména pro realizaci smlouvy o výstavbě.
Pro účely této práce je jistě důležitá ještě jedna definice. Dle ustanovení § 27 písm. l) se rozestavěnou budovou rozumí budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním.
Z definic rozestavěného bytu a rozestavěného nebytového prostoru jednoznačně plyne, že pokud budeme chtít zapsat do katastru nemovitostí rozestavěný dům a rozestavěné jednotky, musí předmětný dům splňovat určitý stupeň rozestavěnosti – musí být navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Pokud bychom chtěli do katastru nemovitostí zapsat pouze rozestavěný dům, tam je požadavek rozestavěnosti stanoven tak, že musí být patrné stavebně technické a funkční upořádání prvního nadzemního podlaží. V této fázi rozestavěnosti domu nelze zapsat do katastru nemovitostí rozestavěné jednotky.
Judikatura:
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 6. 2009, sp. zn. 33 Odo 1666/2006
„Rozestavěným bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém
stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Byt nelze ztotožnit s „rozestavěným bytem“. I když obojí lze podřadit pod legislativní zkratku, tzv. jednotku, již z definice „bytu“ a „rozestavěného bytu“ uvedených v zákoně o výstavbě bytů lze jednoznačně dovodit, že jde o dva různé předměty možného převodu. Předmětem samostatného vlastnického práva mohou být jen byty a rozestavěné byty toliko v intencích zákona, tedy místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, a místnosti nebo soubory místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení.“
Jednotkou je byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle ZoVB [§ 2 písm. h)]. Jednotka je také legislativní zkratkou pro byt, nebytový prostor, rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor jako reálně vymezené části podle ZoVB. Jednotka není nemovitostí, protože není samostatnou věcí ve smyslu § 118 odst. 2 ObčZ, ale podle ustanovení § 3 odst. 2 ZoVB se na právní režim jednotek v zásadě vztahují pravidla pro nemovité věci.23 To má význam hlavně pro to, že pouze jednotka může být samostatným předmětem vlastnického práva. Přitom jednotka, aby mohla být v prohlášení vlastníka vymezena, musí také splňovat určité stavebně technické předpoklady, tzn. při sestavování prohlášení vlastníka je tento povinen postupovat v souladu se stavebním rozhodnutím. Pokud má vlastník při vymezování jednotek nějaké pochybnosti, je namístě konzultovat se stavebním úřad. Hrozí totiž situace, kdy nesprávné vymezení jednotky by způsobilo neplatnost prohlášení vlastníka budovy a následně i neplatnost návazných smluv o převodu vlastnictví jednotek, a to podle § 39 ObčZ pro rozpor se stavebním zákonem. Jednotky tedy nelze vymezit, pokud není v předcházejícím stavebním řízení určen účel jejich užívání.
Pro účel této práce je důležitý fakt, že jako jednotky lze vymezit i rozestavěné byty a rozestavěné nebytové prostory, které jsou v souladu se stavebním povolením určeny k bydlení nebo k jinému účelu než bydlení a dále rozestavěné byty a nebytové
23 XXXXX, X., XXXXXXX, M., XXXX, X., XXXXX, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2005, s. 23
prostory, jejichž výstavba byla povolena po 1. 1. 2007, pokud se stavební povolení nevyžaduje, a které jsou v souladu se stavebními předpisy určeny k bydlení nebo k jinému účelu než bydlení.24 Platí tady samozřejmě to, že dům, ve kterém se rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor nacházejí, je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
S pojmem jednotky úzce odvisí i pojem podlahové plochy jednotky. Tento pojem je důležitý mimo jiné proto, že od podlahové plochy jednotky je odvislé stanovení spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Podlahová plocha jednotky je v zákoně definována zvlášť pro byt (rozestavěný byt) a zvlášť pro nebytový prostor (rozestavěný nebytový prostor).
Podle § 2 písm. i) se podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu rozumí podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu. Z toho tedy vyplývá, že do podlahové plochy bytu nebo rozestavěného bytu nelze započíst např. podlahovou plochu balkónů a lodžií, ale ani podlahovou plochu sklepních kójí, které nejsou místnostmi.
Podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru má zákon v ustanovení § 2 písm. j) na mysli podlahovou plochu všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.
Důležité je tedy vědět i to, co je místností. ZoVB v tomto směru mlčí, ale stavebně právní předpisy místnost definují jako prostorově uzavřenou část stavebního díla, vymezenou podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.25 Xxxxxx místnost definuje jako každý prostor v budově, který je prostorově vymezen a uzavřen ze všech stran stěnami, podlahou a stropem a který je uzamykatelný (tzn. opatřen uzamykatelnými vstupními dveřmi).26 Domnívám se, že tato definice místnosti je i obecně vžitá, i když jsem se ve své praxi setkal s mnoha prohlášeními vlastníka budovy, kdy do podlahové plochy bytu jeho tvůrce započítal i podlahovou plochu sklepní kóje, a to i navzdory Pokynům ČÚZK, které výslovně stanoví, že do podlahové
24 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Xxxxxxx Kluver ČR, a.s., 2009, s. 41
25 § 3 písm. h) vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby
26 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 38
plochy bytu se nezapočítává podlahová plocha balkónů, lodžií, teras a sklepních kójí, které nejsou místnostmi.27
Podlahová plocha místností se vypočítává v metrech čtverečních, výsledné číslo je vhodné zaokrouhlit maximálně na dvě desetinná místa.
K výše uvedenému mám jednu poznámku. Několikrát jsem se ve své praxi setkal s tím, proč otrocky přeměřovat jednotku, když její podlahovou plochu vyčtu buď z projektové dokumentace, nebo, a to hlavně u starších bytů, je určená v dokumentech, na základě kterých správce domu stanovuje zálohy na odběr tepla. Ani jednou jsem se v těchto případech ale nesetkal s tím, že podlahová plocha mnou zjištěná a podlahová plocha z projektové dokumentace nebo určená v dokumentech, se shodovaly. Vzhledem k tomu, že od podlahové plochy se počítají spoluvlastnické podíly na společných částech domu, pokud je to možné, podlahovou plochu při zpracování prohlášení vlastníka aktuálně přeměřuji.
Společné části domu jsou v ZoVB stanoveny demonstrativně. Dle ustanovení § 2 písm. g) se společnými částmi domu rozumí části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).
Domnívám se, že než složitě stanovit, co je a co není společnou částí domu, stačilo by definovat společné části domu jako vše, co není součástí nebo příslušenstvím jednotky. Pokud by byl pojem jednotky exaktně vymezen, bylo by to určitě jednodušší a především praktičtější. 28
Zákon přitom rozlišuje společné části domu, které jsou absolutně společné – tj. které jsou společné vlastníkům všech jednotek v domě bez výjimky, a společné části domu, které jsou relativně společné, které jsou společné jenom některým vlastníkům
27 Článek 1, bod 2.2.2. Pokynů ČÚZK
28 Podobně na to nahlíží i Xxxxx Xxxxxx in XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 52
jednotek. Institut relativně společných částí domu se poslední dobou rozšiřuje hlavně s novou bytovou výstavbou.
Závěrem bych k výše uvedenému chtěl jenom podotknout. Výčet společných částí domu, jak jej uvádí XxXX, jistě není konečný. Mně osobně, po nedávné zkušenosti, ve výčtu chybí okna v jednotkách, resp. jednoznačné legální stanovení, jestli jsou okna společnou částí domu, nebo součástí jednotky. Existují totiž názory, podle kterých jsou okna společnou částí domu, protože jsou stejně jako balkony nebo lodžie součástí vnějšího pláště budovy, který je bezesporu společnou částí domu. Okno jako takové je ale také věcí, jak ji definuje ObčZ ve svém § 118, je věcí movitou a je tedy i nepřímým předmětem občanskoprávních vztahů. A protože se na okno, alespoň podle mého názoru, dá pohlížet i optikou § 120 odst. 1 ObčZ, mohlo by být okno součástí jednotky. Pokud by zákon jednoznačně stanovil, že okna přístupná z jednotky jsou součástí společných částí domu, nesetkával bych se v některých prohlášeních s konstrukcí, kdy vnější část oken je součástí společných části domu, zatímco jejich vnitřní část je součástí jednotky.29 Život pak přináší spory o to, jestli vlastník jednotky dovolí vyměnit stávající okna za plastová, nebo ne.
Judikatura:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 13. 9. 2002, sp. zn. 35 Ca 28/2001
„O tom, které části budovy se stanou jednotkami podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a které části budovy budou společnými částmi domu, rozhoduje (určuje) svým prohlášením vlastník budovy. Výčet společných částí domu v § 2 zákona č. 72/1994 Sb. je pouze demonstrativní.“
V našem právním řádu je zatím upuštěno od tzv. superficiální zásady. Stalo se tak v roce 1950 přijetím tehdejšího občanského zákoníku. Princip superficiální zásady spočívá v tom, že stavba je součástí pozemku, a proto ji nelze považovat za samostatnou věc. Právní vztahy k pozemku musely být řešeny při koncipování vlastnictví jednotek specifickým způsobem, ať superficiální zásada platí nebo ne.
29 Podobné konstrukce v prohlášeních vlastníka budovy bývají i u vchodových dveří jednotky
Jak jsem již naznačil výše, koncepce ZoVB je postavena tak, že hlavním předmětem vlastnictví je jednotka, s tímto vlastnictvím jednotky je pak akcesoricky spojeno spoluvlastnictví společných částí domu a právo k pozemku. Toto právo může být vlastnické nebo jiné.30 Pozemek tedy sleduje právní osud jednotek. Přechod vlastnictví k jednotce je podmíněn přechodem spoluvlastnického podílu na pozemku. ZoVB v ustanovení § 21 odst. 1 mluví o pozemku jako o stavební parcele a v ustanovení § 2 písm. k) jako o zastavěném pozemku. Je v tom nějaký rozdíl?
Dle ustanovení § 2 písm. k) se zastavěným pozemkem rozumí pozemek zastavěný bytovým domem, ohraničený obvodem bytového domu. Zastavěný pozemek je tedy plocha, kterou zabírá bytový dům. XxxX pak v § 27 písm. b) definuje parcelu jako pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem a v § 27 písm. c) definuje stavební parcelu jako pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Z toho dovozuji, že stavební parcela je pojmem, co do velikosti plochy, rozsáhlejším, než pojem zastavěný pozemek. Jaký pozemek měl tedy zákonodárce na mysli, pokud do § 20 odst. 2 vtělil normu o tom, že je-li vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku? Ve spojení s § 21 odst. 1 ZoVB se dá předpokládat, že se jedná o stavební parcelu.
Ideálním stavem je samozřejmě situace, kdy vlastníci jednotek jsou také, kromě společných částí domu, spoluvlastníky pozemku stavební parcely. Pokud to tak ale není, musí vlastník jednotky převádět vlastnické právo k jednotce společně se spoluvlastníkem na společných částech domu. Tak je legislativně zajištěno, aby i v případech kdy vlastník jednotky není spoluvlastníkem pozemku, mohl i nadále volně disponovat s předmětem svého vlastnického práva, a nebyl tak nespravedlivě sankcionován za důsledky neblahého legislativního experimentu zvaného zrušení superficiální zásady.31 Pokud se ale vlastník jednotky stane spoluvlastníkem pozemku, pak již převod vlastnictví jednotky je spojen i s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku.
Podle současné právní úpravy ale není vyloučeno, že vlastník pozemku, který není vlastníkem ani budovy, ani jednotek, může své vlastnické právo převést na jakoukoli třetí osobu. Xxxxxx ve své monografii pro praxi navrhuje zřídit zákonné
30 § 30 odst. 1 ZoVB.
31 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 69.
předkupní právo k pozemku ve prospěch vlastníků jednotek, resp. vlastníků budov.32 S tímto názorem se ztotožňuji. Ustanovení § 21 odst. 5 sice zřizuje pro vlastníky jednotek věcné břemeno k zastavěnému pozemku a k nádvoří spočívající v právu vlastníka jednotky spoluužívat zastavěný pozemek, a to v rozsahu odpovídajícímu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, ale předkupní právo je institutem jistě lepším.
Za účelem, aby se vlastníci jednotek, stali i spoluvlastníky pozemku, zákon ukládá určité povinnosti.
Jedna z povinností je uložena vlastníkovi budovy, který je vlastníkem pozemku. Dle § 21 odst. 1 věta druhá ZoVB vlastník budovy, který je i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.
Další povinnost lze vydedukovat z ustanovení § 21 odst. 2 ZoVB. Podle toho pak nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu, provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Pokud ZoVB v další větě stanoví, že převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky, chápu to tak, že vedle převodce a nabyvatele ve smlouvě o převodu jednotky bude ještě figurovat vlastník jednotky, který je podílovým spoluvlastníkem pozemku a na nabyvatele převede odpovídající spoluvlastnický podíl.
Třetí z povinností týkajících se pozemku ZoVB stanoví stavebníkovi, nebo stavebníkům, kteří jsou vlastníky pozemku, na kterém se staví dům s jednotkami. § 21 odst. 3 ve spojení s § 17 odst. 2 ZoVB stanoví, že si práva k pozemku stavebníci vypořádají ve smlouvě o výstavbě. Vlastnické právo k pozemku se na základě smlouvy o výstavbě zapíše do katastru nemovitostí vkladem.
Poslední povinností je povinnost jiného vlastníka pozemku, než vlastníka budovy nebo vlastníka jednotek, upravit práva k pozemku vlastníkům jednotek písemnou smlouvou tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu.33 Tato povinnost stíhá vlastníka pozemku jak v případě, převodu vlastnického práva k jednotkám nabyvatelům původním vlastníkem budovy, tak i v případě výstavby domu s jednotkami.
32 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 70.
33 § 21 odst. 4 ZoVB.
Judikatura:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 17. 4. 2007, sp. zn. 26 C 2/200634
„Je-li vlastník bytu podílovým spoluvlastníkem podílu na pozemku, lze vlastnictví bytu převést jen se spoluvlastnickým podílem na pozemku, což je nutné uvést ve smlouvě. Převod vlastnického práva k podílu na souvisejících pozemcích je obligatorní náležitostí smlouvy o převodu bytu. Pozemky nejsou příslušenstvím bytu.“
34 k povinnosti převádět s vlastnictvím jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku
2. DODATEČNÁ SMLOUVA O VÝSTAVBĚ
Pokud je institut smlouvy o výstavbě bytového domu tzv. na zelené louce využívaný nepříliš často, pak dodatečná smlouva o výstavbě je využívána ještě méně. O tom, že tento institut je málo využívaný svědčí jenom nepřímé důkazy – zmínky v odborné literatuře, téměř chybějící judikatura, ale i zmínky o podvedených a okradených lidech, kteří chtěli koupit byt do svého vlastnictví od developera.
Tento stav je jistě tristní, vždyť předvídavý stavebník, který včas podrobně projedná a uzavře s budoucími vlastníky jednotek dodatečnou smlouvu o výstavbě, dokáže předejít mnohým budoucím problémům. Jedním z nejhorších a pro stavebníka - investora nejnepříjemnějších problémů je určitě možnost vyhlášení konkurzu na majetek investora, tím pádem i na rozestavěný bytový dům. V tomto případě ale budoucí vlastníci jednotek, kteří s tímto investorem uzavřeli tzv. rezervační smlouvy, příp. smlouvy o smlouvách budoucích kupních, přicházejí nejenom o doteď investované prostředky, ale dostávají se do situace, kdy o svůj majetek musí bojovat v zdlouhavých soudních řízeních s velmi nejistým výsledkem.
Základním právním pramenem smlouvy o výstavbě je ZoVB, který smlouvu o výstavbě upravuje ve svých ustanoveních § 17 až §19. Zákonnou úpravu dodatečné smlouvy o výstavbě pak nacházíme v ustanoveních § 18 odst. 4 až 7. Přikročme nyní k její analýze.
Hned na začátku této části práce je potřeba napsat, že obligatorní náležitosti smlouvy o výstavbě jsou současně přiměřeně i obligatorními náležitostmi dodatečné smlouvy o výstavbě. Pokud si teda v této práci kladu za cíl analyzovat dodatečnou smlouvu o výstavbě, a na některých místech píšu o smlouvě o výstavbě, mám na mysli její dodatečnou formu a činím tak jenom z důvodu neopakování se některých slovních termínů.
ZoVB v § 17 obsahuje obecná ustanovení smlouvy o výstavbě, která jsou přiměřeně použitelná i pro dodatečnou smlouvu o výstavbě. Ustanovení § 18 odst. 1 stanoví, co musí smlouva o výstavbě zejména obsahovat, v odst. 2 jsou definovány
přílohy smlouvy o výstavbě a odst. 3 stanoví, že smlouva o výstavbě je přílohou žádosti o vydání stavebního povolení. Toto ustanovení je míněno pro samotnou smlouvu o výstavbě, kdy u úpravy dodatečné smlouvy o výstavbě jej nepoužijeme z toho důvodu, že výstavba budovy, příp. domu s jednotkami byla na základě stavebního povolení již započata a dodatečnou smlouvu o výstavbě jsme tedy při získání stavebního povolení nepotřebovali. Dodatečně uzavřenou smlouvu o výstavbě přikládáme dle zákona až k návrhu na kolaudaci stavby.
Výstavba jednotky na základě dodatečné smlouvy o výstavbě je jedním ze způsobů, jak originárně nabýt vlastnictví k jednotce, popřípadě k více jednotkám. Specifičnost samostatné úpravy oproti jiným způsobům vzniku vlastnictví k jednotce je i v tom, že na základě smlouvy o výstavbě, kterou se zhotovuje nová jednotka, vzniká vždy pouze a jedině vlastnictví k jednotkám rozestavěným.35 Pokud se jedná o originární (původní či prvotní) nabytí vlastnického práva k jednotce (jednotkám), tak výstavba jednotky na základě dodatečné smlouvy o výstavbě není jedinou možností, jak vlastnictví k jednotce (jednotkám) originárně nabýt. Další možností je vklad prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí podle ustanovení § 5 odst. 1, popřípadě tento vklad prohlášení současně s převodem vlastnictví k první jednotce podle § 7, nebo dále vedle dohody spoluvlastníků budovy či rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy, anebo vedle dohody či rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů podle § 5 odst. 1 až 536.
Výstavbu jednotky je možné uskutečnit takto:37
1) výstavbou nového domu s jednotkami (tzv. „výstavba na zelené louce“),
2) nástavbou, dostavbou, přístavbou nebo vestavbou nové jednotky na již existujícím domě s jednotkami,
3) stavebními úpravami, kterými se mění rozsah jednotek již existujících a s nimi souvisejících podílů na společných částech domu a pozemku,
4) nástavbou, dostavbou, přístavbou nebo vestavbou nové jednotky na již existující budově nebo domě.
35 XXXXX, X. Xxxxxxx o výstavbě dle zákona o vlastnictví bytů. [citováno 7. 3. 2012]. Dostupný z: xxxx://xxxxxxxxxxx.xxxxx.xx/x0-00000000-xxxxxxx-x-xxxxxxxx-xxx-xxxxxx-x-xxxxxxxxxxx-xxxx.
36 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Xxxxxxx Kluver ČR, a.s., 2009, s. 233.
37 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 140 – 141.
Xxxxx Xxxxxx ve své monografii Vlastnictví bytů a nebytových prostor obhajuje způsob výstavby jednotky podle bodu 3), i když je právní teorie a praxe v tomto případě rozštěpena.38 Popisuje, že někteří právníci aplikaci smlouvy o výstavbě na tento případ odmítají.39 Soudí však, a v tomto s Xxxxxxx Xxxxxxxx souhlasím, že „… i když zde nedochází ke vzniku nové jednotky, přesto se zde vždy minimálně mění spoluvlastnické podíly na společných částech domu (byť jen některých vlastníků), což se může týkat i práv a povinností ostatních vlastníků, a proto je aplikace smlouvy o výstavbě naprosto nezbytná, neboť ke všem těmto změnám je nezbytný souhlas všech ostatních vlastníků, jinak tyto změny nejsou možné.“
Smlouvu o výstavbě lze uzavřít jek před zahájením stavebních prací tak i po jejich zahájení, a pak lze hovořit o dodatečné smlouvě o výstavbě, jak ji expressis verbis pojmenovává xxxx. Xxxxx v publikaci Vlastnictví a nájem bytů.40
Dodatečná smlouva o výstavbě je tedy uzavírána po zahájení stavebních prací a může být uzavřena v těchto časových etapách:
1) realizace stavby byla již zahájena, avšak stupeň rozestavěnosti stavby není takový, jak to předpokládají ustanovení § 18 odst. 5 nebo odst. 6,
2) realizace stavby pokročila do stadia, kdy existuje rozestavěná budova ve smyslu XxxX, tj. je v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží,41
3) realizace stavby již pokročila do stadia, kdy již vznikly rozestavěné jednotky, jak je definuje ZoVB v ustanoveních § 2 písm. e) nebo písm. f).
Dodatečná smlouva o výstavbě je smlouvou synallagmatickou, to znamená, že pojmovým rysem této smlouvy je vzájemná podmíněnost plnění smluvních stran. Může být dvoustranná, častěji bude vícestranná, přičemž počet smluvních stran není omezen. Je možné, aby k uzavřené dodatečné smlouvě o výstavbě v průběhu realizace výstavby přistoupili i další smluvní strany.
38 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 140.
39 X. Xxxxxxx in XXXXX, X., XXXXXXX, M., XXXX, X., XXXXX, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2005, s. 179.
40 X. Xxxxx in XXXXX, X., XXXXXXX, V., XXXXX, X. Xxxxxxxxxxx a nájem bytů. 3. aktualizované a přepracované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2005, s. 55.
41 § 27 písm. l).
Zákon u tohoto smluvního typu předepisuje písemnou formu, a to konkrétně v ustanovení § 17 odst. 1 in fine. Pokud není písemná forma dodržena, smlouva je neplatná od počátku.42
Je třeba také poznamenat, že institut smlouvy o výstavbě prošel určitou genezí. Do 30. června 2000 ZoVB obsahoval v ustanovení § 17 dva odstavce, podle toho prvního bylo stanoveno, že „Vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu si vymezí stavebníci písemnou smlouvou (dále jen "smlouva o výstavbě").“ Druhý odstavec stanovil, že smlouva o výstavbě, její změny a doplňky podléhají vkladu do katastru nemovitostí. Tato úprava byla rozporuplná, protože se do katastru nemovitostí zapisovalo vlastnické právo k dosud neexistujícím jednotkám. Pozitivní na této úpravě bylo to, že zajišťovala dostatečnou publicitu právních vztahů konstituovaných touto smlouvou již od samého počátku.43 V této fázi vývoje ZoVB ještě neobsahoval úpravu dodatečné smlouvy o výstavbě, a dle tehdejší judikatury nebylo možno smlouvu o výstavbě použít na jiné způsoby výstavby jednotky, než na výstavbu nového domu s jednotkami „na zelené louce“. Krajský soud v Hradci Králové v té době potvrdil zamítavé rozhodnutí Katastrálního úřadu v Pardubicích a judikoval44, že „Vkladu do katastru nemovitostí podléhá podle zákona o vlastnictví bytů pouze smlouva o výstavbě nového domu s jednotkami, jak ji má na mysli § 17 zákona o vlastnictví bytů, nikoliv smlouva, na základě níž by měla být v takovém, již dokončeném domě vystavěna další jednotka - byt.“Ustanovení § 18 obsahovali nutné obecné náležitosti smlouvy o výstavbě, popisovali potřebné přílohy této smlouvy, stanovili, že součástí žádosti o stavební povolení bylo rozhodnutí o povolení vkladu smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí a čtvrtý odstavec stanovil, že práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě přecházejí na právní nástupce účastníků smlouvy.
Novelou ZoVB, provedenou zákonem č. 103/2000 Sb., byl institut smlouvy o výstavbě významně rozšířen a do § 18 byla vtělena i úprava dodatečné smlouvy o výstavbě. ZoVB tehdy ještě neobsahoval ustanovení o tom, že je možné dodatečnou smlouvu o výstavbě uzavřít v té etapě výstavby domu, kdy existuje rozestavěná budova, ale neexistují rozestavěné jednotky. Novela dále odstranila úpravu vkladu smlouvy o
42 § 40 odst. 1 občanského zákoníku: „Nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný.“.
43 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 142.
44 Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. 10. 1997, sp. zn. 30 Ca 304/96.
výstavbě do katastru nemovitostí, od 1. 7. 2000 tedy katastrální úřady zapisují smlouvu o výstavbě, i její dodatečnou formu, záznamem.
Další novelou ZoVB, provedenou zákonem č. 451/2001 Sb., byl zákonný vývoj smlouvy o výstavbě dokončen a i úprava dodatečné smlouvy o výstavbě již doznala svojí definitivní podobu.
ZoVB je předpis speciální vůči ObčZ, pro dodatečnou smlouvu o výstavbě se použijí obecná ustanovení ObčZ o právních jednáních a závazcích, pokud úprava § 17 až § 19 nestanoví něco jiného.
Předmětem dodatečné smlouvy o výstavbě a jejím účelem je sdružení se dvou nebo více osob za účelem dostavby domu s jednotkami.
Z výše uvedeného plyne, že dodatečná smlouva o výstavbě má obligačněprávní účinky, má ale i významné věcněprávní účinky, protože na jejím základě dochází ke vzniku vlastnického práva k jednotce (a současně i ke vzniku spoluvlastnictví k společným částem domu). Věcněprávní účinky této smlouvy se ale projeví až v okamžiku zhotovení předmětu vlastnického práva – rozestavěné jednotky.
Smluvními stranami dodatečné smlouvy o výstavbě jsou stavebníci. ZoVB nestanoví, kdo může a kdo nemůže být stavebníkem. Pokud tedy zákon v tomto mlčí, lze s přihlédnutím k ústavnímu principu „Každý může činit, co není zákonem zakázáno…“45 dedukovat, že stavebníky můžou být jak fyzické osoby, tak i právnické osoby. Stavebníkem můžou být i právnické osoby veřejného práva.46 Negativní vymezení, kdo nemůže být stavebníkem, vyplývá z ObčZ – smluvní stranou dodatečné smlouvy o výstavbě nemůžou být osoby, které jsou soudním rozhodnutím omezeny ve způsobilosti k právním úkonům, případně které jsou rozhodnutím soudu nezpůsobilé k právním úkonům. Nutností je požadavek způsobilosti k právům a povinnostem, tzv. právní subjektivita dle § 7 a §18 ObčZ.
Na tomto místě je potřeba napsat, že pojem stavebník podle XxXX se s pojmem stavebníka podle stavebněprávních předpisů nekryje. Podle § 2 odst. 2 písm. c) SZ je stavebníkem: „osoba, která pro sebe žádá vydání stavebního povolení nebo ohlašuje
45 Čl. 2 odst. 3 LZPS.
46 Např. stát za účelem výstavby služebních bytů pro státní zaměstnance.
provedení stavby, terénní úpravy nebo zařízení, jakož i její právní nástupce, a dále osoba, která stavbu, terénní úpravu nebo zařízení provádí, pokud nejde o stavebního podnikatele realizujícího stavbu v rámci své podnikatelské činnosti; stavebníkem se rozumí též investor a objednatel stavby.“ Stavebníkem podle ZoVB je tedy osoba, která uzavřela smlouvu o výstavbě, resp. její dodatečnou formu, stavebníkem podle SZ je osoba, která bude označena např. ve stavebním, popř. kolaudačním rozhodnutí, kolaudačním souhlasu, nebo ohlášení stavby či oznámení záměru započít s užíváním stavby apod.47
Lze tedy shrnout, že pokud je již budova rozdělena na jednotky, pak jsou smluvními stranami dodatečné smlouvy o výstavbě současný vlastník (současní vlastníci) jednotek a budoucí vlastník (budoucí vlastníci) jednotky (jednotek). Pokud bude jednotka nabývána do podílového spoluvlastnictví, stranou dodatečné smlouvy o výstavbě budou všichni podíloví spoluvlastníci, pokud pojmou manželé úmysl nabýt jednotku do společného jmění manželů, stanou se účastníky smlouvy oba dva manželé. Pokud nejsou v budově ještě vymezeny jednotky, a tato možnost je v případě dodatečné smlouvy o výstavbě reálnější, budou smluvními stranami současný vlastník budovy (rozestavěné budovy), případně všichni podíloví spoluvlastníci budovy (rozestavěné budovy), nebo manželé, kteří mají budovu (rozestavěnou budovu) ve společném jmění manželů a dále všechny osoby, které se chtějí stát vlastníky (podílovými spoluvlastníky, vlastníky v SJM) jednotek nově stavěných.
Pokud ale některý z nich odmítne, a to z jakýchkoli důvodů, již připravenou dodatečnou smlouvu o výstavbě uzavřít, není možné s tím nic dělat, není možné ani nahradit projev jeho vůle soudním rozhodnutím. A tady je nutné si uvědomit, že využitelnost nejen dodatečné smlouvy o výstavbě, ale vůbec smlouvy o výstavbě podle ZoVB v domech s jednotkami bude poměrně nízká, a bude se snižovat s narůstajícím počtem možných smluvních stran.
Lze doporučit, aby smlouva o výstavbě upravovala také možnost převodu práv ze stavebníka na třetí osobu, tzn., aby byly stanoveny podmínky pro případ, že některý ze stavebníků bude chtít prodat svůj podíl (nebude již chtít realizovat výstavbu bytového domu, resp. bytu) či svou rozestavěnou jednotku jiné fyzické či právnické osobě. Pokud by nebylo dohodnuto ve smlouvě jinak, bylo by třeba, aby smlouvu s
47 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Xxxxxxx Kluver ČR, a.s., 2009, s. 236.
novým stavebníkem (kupujícím) uzavřeli všichni stavebníci (účastníci smlouvy o výstavbě), což by mohlo být v praxi poměrně komplikované.48
S touto problematikou úzce souvisí institut právního nástupnictví po smluvních stranách. Do 30. 6. 2000 byla v ustanovení § 18 odst. 4 ZoVB klauzule o tom, že práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě přecházejí na právní nástupce smlouvy. Novelou ZoVB, provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. toto ustanovení ze ZoVB vypadlo. Není mi zcela jasné, zdali tak zákonodárce učinil záměrně nebo ne, ale na právní nástupnictví po smluvních stranách je proto nutné použít pouze ustanovení § 524 a násl. ObčZ, který je vůči ZoVB obecným předpisem. Tyto ustanovení jsou použitelná jak pro případné změny v obsahu závazků plynoucích z dodatečné smlouvy o výstavbě pro její smluvní strany, tak i pro změny osobách účastníků této smlouvy.
Xxxx je ale problém v tom, že již dříve jsem dodatečnou smlouvu o výstavbě charakterizoval jako smlouvu synallagmatickou. Pokud má tedy dojít ke změně některého z účastníků smlouvy, je potřeba k tomuto kroku souhlasu všech ostatních účastníků smlouvy a navíc souhlasu písemného, protože obligatorní forma smlouvy je písemná.
Doteď jsem popisoval případy, kdy jeden z kontrahentů smlouvy, a je jedno který, se chce vyvázat z dodatečné smlouvy o výstavbě.
Život a právní realita je však pestřejší, a můžou nastat i případy, že účastník smlouvy – právnická osoba zanikne. Pokud právnická osoba zaniká s právním nástupcem, pak tento nástupce vstupuje do všech práv a povinností vyplývajících z dodatečné smlouvy o výstavbě – dochází k univerzální sukcesi. Pokud ale právnická osoba zanikne bez právního nástupce, je potřeba, aby byla provedena likvidace této právnické osoby.49 Ustanovený likvidátor pak ukončí a vypořádá všechny právní vztahy této právnické osoby, včetně jejích závazků z dodatečné smlouvy o výstavbě. K ukončení a vypořádání závazků musí dojít také ještě v rámci konkurzu na majetek smluvní strany, anebo v dodatečné likvidaci po skončení konkurzu.50
Může se také stát, že v průběhu výstavby, resp. dostavby, zemře některý z účastníků smlouvy o výstavbě. Z ustanovení § 579 ObčZ vyplývá, že jak smrtí dlužníka, tak i smrtí věřitele jejich povinnosti nezaniknou. To samozřejmě neplatí v
48 SELUCKÁ, M., XXXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytu. 1. vydání. Brno : Computer Press, a.s, 2006, s.
49 § 20a odst. 3 ObčZ: „Před zánikem právnické osoby se vyžaduje její likvidace, pokud celé její jmění nenabývá právní nástupce nebo zvláštní zákon nestanoví jinak.“.
50 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007. s. 144.
případě, pokud byla povinnost plnění omezena pouze na jejich osobu (např. dlužník se zaváže místo finanční náhrady provést určité práce, které svede provést toliko sám). Tyto případy budou, vzhledem k využívání dodatečné smlouvy o výstavbě, jistě hodně řídké, dá se proto předpokládat, že práva a povinnosti fyzické osoby, která byla stranou smlouvy o výstavbě, přejdou její smrtí na její dědice.
Existuje také možnost, že jedna ze smluvních stran dodatečné smlouvy o výstavbě převede vlastnické právo k rozestavěné jednotce na jinou osobu, která ale odmítne převzít závazky z dodatečné smlouvy o výstavbě. V takovém případě se tato smlouva stává nerealizovatelnou a zaniká. Převodce případně i nabyvatel rozestavěné jednotky v tomto případě odpovídá ostatním stavebníkům za škodu jim tímto způsobenou.
2.3. Náležitosti dodatečné smlouvy o výstavbě
2.3.1 Obecné náležitosti dodatečné smlouvy o výstavbě
K obecným náležitostem smlouvy o výstavbě budou patřit obligatorní náležitosti právního úkonu jako takového. Právní úkon je v ustanovení § 34 ObčZ definován jako
„projev vůle směřující zejména ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právní předpisy s takovým projevem spojují.“ Aby byl právní úkon platný, musí splňovat následující náležitosti:
2.3.1.1. Náležitosti osoby:
Předpokladem je, že osoba, která právní úkon činí, je způsobilá k právním úkonům.51 Právní úkon (uzavření dodatečné smlouvy o výstavbě) bude neplatný, pokud jej učiní osoba, která je nezletilá, nebo která byla zbavena či omezena ve způsobilosti k právním úkonům soudním rozhodnutím. Neplatný bude i právní úkon, který učinila osoba, která není zbavena či omezena ve způsobilosti k právním úkonům, ale jednala v duševní poruše, trvalé, či jen přechodné, která ji učinila k tomuto právnímu úkonu
51 Viz také § 38 ObčZ.
nezpůsobilou (např. podepsání dodatečné smlouvy o výstavbě pod vlivem drogy nebo v opilosti).52 53
2.3.1.2. Náležitosti vůle:
Náležitostmi vůle jsou její svoboda, vážnost a absence omylu a tísně.
Svoboda vůle
Svoboda vůle je jedna z náležitostí právního úkonu. Svobodou vůle je třeba rozumět svobodu jejího vytvoření, tu volnost subjektu rozhodovat o právních vztazích, do nichž vstupuje prostřednictvím právních úkonů, jejichž základem je jeho vůle. Rozumí se tím nejenom svoboda vzniku volního rozhodnutí, ale i svoboda jejího projevu. Tyto dvě stránky svobody vůle se nikdy nezkoumají odděleně.
Nedostatkem svobody vůle ve smyslu ObčZ je jen jednání pod nedovoleným nátlakem druhého účastníka smlouvy nebo třetí osoby. Takový nátlak může být přímé fyzické donucení a bezprávní výhrůžka. Aby výhrůžka způsobila neplatnost právního úkonu, musí být takového druhu a intenzity, aby vzbudila u jejího adresáta důvodnou bázeň, musí být adresována tomu, jehož právní úkon se vynucuje a musí být v příčinné souvislosti s právním úkonem, jehož neplatnosti se dotčená osoba dovolává.
Vážnost vůle
Právní úkon, který je pouze zdánlivě projevem vůle, ale skutečná vůle není nebo je jiná, je dle § 37 odst. 1 ObčZ neplatný. Může se jednat o právní úkon provedený ve hře, při vyučování nebo žertem, nebo úkon simulovaný (předstíraný).
Absence omylu
Předpokladem právní relevance omylu je to, že se týká takové okolnosti, že by bez něho k právnímu úkonu nebylo došlo, tzn., že ten, kdo byl v omylu, by jinak právní úkon nebyl učinil.54 Omyl musí být tedy podstatný. Může se i stát, že účastník právního
52 § 38 odst. 2 ObčZ.
53 KNAPPOVÁ, M., XXXXXXX, X., XXXXXX, X. x xxx. Občanské právo hmotné. 4. aktualizované a doplněné vydání, Praha : ASPI, 2005, s. 151.
54 XXXXXXXX, M., XXXXXXX, X., XXXXXX, X. x xxx. Občanské právo hmotné. 4. aktualizované a doplněné vydání, Praha : ASPI, 2005, s. 154.
úkonu u svého spolukontrahenta xxxx xxxxxxx, příp. ho nevyvolal, ale věděl, či měl se zřetelem ke všem okolnostem vědět, že se jedná o omyl.
Absence tísně
Tíseň je objektivní stav, který omezuje svobodu rozhodování toho, kdo chce právní úkon učinit. Tíseň jako objektivní stav má právní následky i tehdy, jestliže ji spolukontrahent nezpůsobil, ani ji nevyvolal, ani o ní nemusel vědět. Proto se v souladu s ustanovením § 49 ObčZ požaduje, aby byl právní úkon kumulativně učiněn za nápadně nevýhodných podmínek – jedná se o zjevný nepoměr vzájemně poskytnutého plnění.
2.3.1.3. Náležitosti projevu:
Může se v praxi stát případ, že vůle bude bezvadná, ale vadný bude její projev. Co se týká projevu vůle, musí být srozumitelný, určitý a musí mít náležitou formu. V této souvislosti je třeba podotknout, že ZoVB v ustanovení § 17 odst. 1 požaduje, aby smlouva o výstavbě byla uzavřena písemně (ústní ani konkludentní projev vůle je nepřípustný). Pokud by nebyla smlouva o výstavbě uzavřena písemně, byla by neplatná v duchu ustanovení § 40 odst. 1 ObčZ.
2.3.2. Speciální náležitosti dodatečné smlouvy o výstavbě
Smlouva o výstavbě musí dále obsahovat náležitosti speciální, které jsou upraveny v § 18 odst. 1 ZoVB, podle kterého musí smlouva obsahovat zejména:
a) název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, na kterém bude stavba prováděna, podle údajů katastru nemovitostí a úpravu práv k němu,
b) číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v domě, určení rozsahu podlahové plochy jednotky, jejího příslušenství a vybavení a určení, který ze stavebníků bude vlastníkem příslušné jednotky,
c) určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům všech jednotek, a určení společných částí domu, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek,
d) stanovení spoluvlastnického podílu na společných částí domu, přičemž velikost spoluvlastnického podílu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě,
e) způsob správy domu a pozemku, zejména určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky domu zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce ustanovuje a na jakou dobu,
f) způsob financování stavebních nákladů, výše a splatnost příspěvků, popřípadě rozsah a způsob ocenění vlastní práce stavebníků,
g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na náklady spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu jako celku po dokončení výstavby.
Dle § 18 odst. 2 ZoVB se ke smlouvě o výstavbě se připojují půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek.
Analyzujme teď jednotlivé speciální náležitosti smlouvy.
K písm. a)
Údaje katastru nemovitostí, potřebné pro uzavření smlouvy, získají stavebníci jejich opisem při nahlédnutí do katastrálního operátu na příslušném katastrálním úřadě nebo z dokladů kopie, výpisy, opisy, identifikace parcel), které jim katastrální úřad za stanovených podmínek na požádání vyhotoví.55
I v mnou analyzované dodatečné smlouvě o výstavbě bude nutné identifikovat pozemek, na kterém se stavebník chystá stavbu postavit, nebo je již stavba v určitém stupni rozestavěnosti realizována, podle údajů katastru nemovitostí. XxxX ve svém § 5 odst. 1 písm. a) stanoví, že v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, musejí být pozemky označeny parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu. Jistě je možnost postavit budovu i na pozemku evidovaném zjednodušeným způsobem, pro tento případ XxxX v ustanovení § 5 odst. 1 písm. b) stanoví, že tyto pozemky musí být označeny parcelním číslem podle dřívější
55 OLIVOVÁ, K., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2008. s. 115 - 116.
pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží.
Právní vztahy k pozemku, na kterém bude stát, příp. již stojí rozestavěný dům, jsou důležité z hlediska ustanovení § 17 odst. 2 ZoVB ve spojení s ustanovením § 21 odst. 3 ZoVB. Podle § 17 odst. 2 ZoVB, je-li součástí smlouvy o výstavbě i převod spoluvlastnických podílů k pozemku v souladu s § 21 odst. 3, nabývají stavebníci spoluvlastnická práva k pozemku na základě této smlouvy o výstavbě podle zvláštního právního předpisu. Tímto předpisem je § 133 odst. 2 ObčZ. Ustanovení § 21 odst. 3 ZoVB odkazujíce na odstavec 1 a odstavec 2 tohoto paragrafu stanoví, že normy vyjádřené v těchto odstavcích platí obdobně i pro úpravu práv k pozemku určeného k výstavbě domu. Dále stanoví, že převod spoluvlastnických podílů k pozemku je součástí smlouvy o výstavbě mezi stavebníky. Finanční vypořádání za převod spoluvlastnických podílů k pozemku bude součástí finančního vypořádání celé výstavby. Převod spoluvlastnických podílů k pozemku se realizuje na základě uzavřené dodatečné smlouvy o výstavbě, přičemž zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí se činí vkladem.
Z uvedeného je tedy jasné, že stavebník budovy, který její výstavbu na základě stavebního povolení již zahájil, a rozhodl se uzavřít s ostatními stavebníky dodatečnou smlouvu o výstavbě, má ve vztahu k pozemku určité povinnosti. Můžou nastat tyto situace:
- nejčastější situací bude pravděpodobně ta, že stavebník budovy je výlučným vlastníkem pozemku – dodatečnou smlouvou o výstavbě v takovém případě upraví práva k pozemku tak, aby došlo k převodu spoluvlastnických podílů k pozemku na ostatní stavebníky v poměru odpovídajícímu velikosti spoluvlastnických podílů všech stavebníků na společných částech domu;
- může se stát i zcela výjimečný případ, kdy stavebníci budou podílovými spoluvlastníky pozemku v poměru, který odpovídá jejich budoucím spoluvlastnickým podílům na společných částech domu – v takovém případě není nutné ohledně pozemku nic řešit;
- o něco málo častějším případem bude asi stav, kdy stavebníci budou podílovými spoluvlastníky pozemku v poměru, který neodpovídá jejich budoucím spoluvlastnickým podílům na společných částech domu – v takovém případě
dodatečnou smlouvou o výstavbě provedou mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu;
- může nastat i situace, že žádný ze stavebníků není vlastníkem pozemku – pak má vlastník pozemku povinnost upravit práva k pozemku všem stavebníkům tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu.56 Pokud vlastník pozemku nemá v úmyslu převést vlastnické právo k pozemku do podílového spoluvlastnictví stavebníků, lze tuto situaci řešit například zřízením věcného břemene nebo uzavřením nájemní smlouvy, ve vztahu ke stavebníkům v podílech odpovídajícím velikosti jejich podílu na společných částech domu podle dodatečné smlouvy o výstavbě. Tato situace je ještě zkomplikovaná tím, že původní stavebník při žádosti o stavební povolení, musel prokázat vlastnické, nebo jiné právo k pozemku, které jej opravňuje zřídit na pozemku požadovanou stavbu. Teď tedy do hry vstupují další osoby – stavebníci podle dodatečné smlouvy o výstavbě, kteří nutně musí toto jiné právo s vlastníkem pozemku modifikovat. Tato možnost je pro stavebníky určitě nejméně příznivá, doporučil bych jim popřemýšlet nad tím, aby pozemek od vlastníka koupili do podílového spoluvlastnictví.
K písm. b):
Tato část dodatečné smlouvy o výstavbě bude pravděpodobně nejrozsáhlejší. Jedná se o uvedení povinných údajů o jednotlivých pořizovaných jednotkách, jako je tomu v prohlášení vlastníka budovy podle § 4 ZoVB. Jednotka je označena číslem, které sestává z čísla popisného uváděného před zlomkem a čísla jednotky uváděného za zlomkem. V analyzovaném případě ale ještě budova nemá přiděleno číslo popisné, doporučuje se tedy stavebníkům vymezení jednotek v dodatečné smlouvě o výstavbě pouze číslem jednotky. Pořizované jednotky jsou jednoznačně určeny svým pojmenováním (např. byt číslo 1, nebytový prostor číslo 3), umístěním v domě včetně uvedení konkrétního podlaží, pokud je na konkrétním podlaží více jednotek, lze jejich umístění, resp. polohu vyčíst z přiložených schémat podlaží. Dále se doporučuje v rámci popisu jednotek uvést výčet jednotlivých místností s uvedením jejich podlahové plochy a celkové podlahové plochy jednotky. K jednotlivým jednotkám se identifikuje jejich příslušenství a uvede se, jak budou tyto jednotky vybaveny. Oproti uvádění těchto údajů
56 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Xxxxxxx Kluver ČR, a.s., 2009, s. 260.
v prohlášení je zde žádoucí spíše podrobnější popis všech jednotek a jejich vybavení, neboť přílišná obecnost může snadno vést ke sporům o výklad smlouvy. Na druhé straně je však nevhodné i uvádění extrémních detailů, neboť jakékoliv pozdější změny smlouvy (i ty zcela marginální), musí být vždy schváleny všemi stranami smlouvy.57 Dále se na tomto místě smlouvy doporučuje uvádět, co je součástí jednotlivých jednotek, např. podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře, obklady, … U vstupních dveří a vnějších oken nedoporučuji tyto části jednotky dělit na vnější a vnitřní stranu, jak je často uváděno v mnoha prohlášeních vlastníků budovy, protože tyto věci nemusí být dělitelné na vnitřní a vnější část, a zbytečně si tak můžeme přidělat budoucí problémy. V této části smlouvy je vhodné také jednotlivou jednotku ohraničit od ostatních části domu. Obligatorní náležitostí je v této části smlouvy uvést, kdo ze stavebníků bude vlastníkem příslušné jednotky.
Smlouva o výstavbě je po její realizaci listinou, podle které se zapisují jednotky a jejich vlastníci do katastru nemovitostí.58
K písm. c):
Určení, resp. vymezení společných částí domu má pro účely smlouvy o výstavbě stejnou úpravu, jako vymezení společných částí domu v prohlášení vlastníka. Zákon v tomto ustanovení hovoří o absolutních a relativních společných částech domu.
Absolutně společnými částmi domu jsou části, které budou společné vlastníkům všech jednotek v domě, a to bez výjimky. Bude se jednat o ty části domu, jako základy domu, střecha, obvodové a nosné zdi, …. Tyto části by měly být ve smlouvě o výstavbě určeny jednoznačně. Pokud by ale stavebníci opomněli vymezit některou část domu, bude se na ni pohlížet jako na společnou část domu, která bude ve spoluvlastnictví všech budoucích vlastníků jednotek. Pokud se, jak jsem již naznačoval u vymezení jednotky, tato popíše jednoznačně, pak to, co není příslušenstvím jednotky, bude společnou částí domu. Na stavebníky bych ale apeloval v duchu přesnosti i v této části smlouvy, aby předešli budoucím sporům.
Relativně společnými částmi domu se pak stanou ty společné části domu, které budou společné pouze některým vlastníkům jednotek v domě. Vymezování relativně společných částí domu je z hlediska současné právní úpravy nepraktické a postrádá také opodstatnění, neboť neovlivňuje velikost spoluvlastnických podílů na společných
57 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 146.
58 Viz také § 19 ZoVB, nebo § 41 odst. 3 KatV.
částech domu v domě jako celku.59 Situaci, kdy určitou společnou část domu užívá pouze skupina některých vlastníků jednotek, lze řešit jednodušeji - vymezením užívání některých společných částí domu pouze výslovně určeným jednotkám. Vymezování relativně společných částí domu je dle mého názoru většinou zbytečné a situaci kolem již tak komplikované smlouvy o výstavbě komplikuje ještě více.
K písm. d):
Určení spoluvlastnického podílu je podle mého názoru jednou z nejdůležitějších skutečností, která je později také hodně viditelná – mám na mysli výpis z katastru nemovitostí. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu se určuje dle požadavků ZoVB a to nejčastěji tak, že do čitatele zlomku se uvede podlahová plocha jednotky zaokrouhlená max. na dvě desetinná čísla a do jmenovatele zlomku se uvede podlahová plocha všech jednotek v domě, také zaokrouhlená max. na dvě desetinná místa. Abychom v čitateli a jmenovateli neměli desetinná čísla, celý zlomek vynásobíme stem. Platí matematické pravidlo, že součet všech podílů v bytovém domě bude rovný číslu 1. Přitom již pouhým pohledem na zlomek spoluvlastnického podílu i nezkušený zjistí, jaká je podlahová plocha té které jednotky.
Ve své praxi jsem se setkal i s podíly, které byly převáděny na násobky čísla 10. Musím říct, že takovéto převádění podílů bylo v mnoha případech nepřesné a velmi často docházelo k jeho odmítání ze strany katastrálního úřadu z důvodu určitých nepřesností. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu by mohl být ve smlouvě o výstavbě určen i procentuálně, ale z hlediska evidence katastru nemovitostí je nezbytné výpočet uvést ve zlomku.
Spoluvlastnické podíly na jednotkách, které dosud neexistují, se počítají těžko. Ustálila se praxe, že se do smlouvy o výstavbě uvede předpokládaná podlahová plocha jednotky dle projektové dokumentace a předpokládaná podlahová plocha všech jednotek vypočítaná dle projektové dokumentace.
Správné určení spoluvlastnického podílu má dalekosáhlé důsledky. Vždyť podle výše spoluvlastnického podílu se přispívá do fondu oprav, participuje se na správě domu, určuje se váha hlasu při hlasování na shromáždění vlastníků. Při výstavbě bytového domu ale může dojít, a často také dochází, k menším či větším odchylkám od projektové dokumentace, je proto vhodné, aby každá takováto změna podlahové plochy
59 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Xxxxxxx Kluver ČR, a.s., 2009, s. 62.
jednotky byla zaznamenána, došlo k přepočítání jednak součtu podlahových ploch všech jednotek, jednak úpravě spoluvlastnických podílů náležících k jednotlivým jednotkám. Toto je možné vtělit do dodatků ke smlouvě o výstavbě.
Správně určená velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu ve smlouvě o výstavbě je určující také pro převod spoluvlastnických podílů k pozemku podle ustanovení § 17 odst. 2 ZoVB.
K písm. e):
Další důležitou částí dodatečné smlouvy o výstavbě je určení způsobu správy společných částí domu a pozemku. Zejména je potřeba určit, které záležitosti budou rozhodovat všichni stavebníci – budoucí vlastníci jednotek, kdo bude stavebníky zastupovat navenek a také je potřeba určit, jak stavebníci ustanoví správce a na jak dlouhou dobu. Tady poznamenávám, že se tento správce určuje jenom na dobu výstavby domu, nikoliv pro správu domu a pozemku po dokončení výstavby, resp. po vzniku rozestavěných jednotek, kdy již začnou působit příslušná ustanovení ZoVB o správě domu a pozemku.60 Od uzavření dodatečné smlouvy o výstavbě do vzniku rozestavěné budovy se správa bude týkat předmětného pozemku, případně staveniště. Tato správa se bude řídit pravidly právního vztahu, který budou mít stavebníci ke stavebnímu pozemku. Ve fázi od vzniku rozestavěné budovy do vzniku hrubé stavby (budova je navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí) se bude pravděpodobně využívat pravidel podílového spoluvlastnictví dle ObčZ a je možné ve smlouvě stanovit přiměřené použití pravidel ZoVB o správě domu a pozemku. Jakmile výstavba dospěje do fáze, kdy se z rozestavěné budovy stane hrubá stavba a je možné také zapsat do katastru nemovitostí rozestavěné jednotky, budou se na správu domu a pozemku vztahovat pravidla uvedená v § 9 až § 16 ZoVB s tím, že stavebníci jsou povinni činit opatření k dokončení výstavby. Po dokončení výstavby již budou v plné míře platit pravidla pro správu domu a pozemku uvedená v § 9 až §16 ZoVB. Pokud dojde ke vzniku právnické osoby, uplatní se pak pravidla vtělená do stanov této právnické osoby.
Otázkou společného rozhodování se mají na mysli výlučně záležitosti podle stávajícího znění smlouvy o výstavbě, nikoliv případné záležitosti změny některé
60 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Xxxxxxx Kluver ČR, a.s., 2009, s. 262.
náležitosti smlouvy o výstavbě. Takové změny musí být vždy schváleny a podepsány všemi účastníky smlouvy o výstavbě formou dodatku k této smlouvě.61
Otázka zástupce je také důležitá. Zástupce bude za stavebníky jednat navenek zejména v otázkách stavebního řízení, ve vztahu k dodavatelům, ve vztahu ke zhotoviteli stavby, v řízení před katastrálním úřadem. Lze tedy jenom doporučit správný výběr zástupce, neboť tento musí být ustanoven až do doby, kdy se stavebníci stanou vlastníky jednotek pořízených podle smlouvy o výstavbě.
V neposlední řadě si stavebníci můžou také ve smlouvě stanovit, jakým způsobem a kým bude prováděna kontrola vynakládání prostředků, plnění závazků a jaké důsledky budou z kontroly vyplývat.
K písm. f):
Smlouva o výstavbě musí obsahovat dohodu stavebníků o financování stavebních nákladů, ve které bude určena výše příspěvků jednotlivých stavebníků s údajem o termínu jejich splatnosti a případných sankcí za nedodržení tohoto termínu. Dá se předpokládat, že výše příspěvků bude odpovídat budoucímu spoluvlastnickému podílu na společných částech domu. Je možné ale stanovit i jiná kritéria, která se budou odvíjet od autonomních požadavků budoucích vlastníků jednotek na kvalitu těchto jednotek. Pokud se stavebníci domluví, že bude plněno nepeněžitým způsobem, nejčastěji vlastní prací stavebníků, je potřeba ocenění této vlastní práce dohodnout rovněž ve smlouvě o výstavbě. V zájmu předcházení budoucím sporům je v takovém případě nezbytné podrobně upravit jako druhy prací, tak i rozsah těchto prací a případné sankce, pokud závazek provést tyto práce některý ze stavebníků nesplní.
Lze si také dohodnout, zda a do jaké výše stavebníci ručí za závazky přijaté zástupcem při jeho jednáních nad rámec jemu svěřených pravomocí, a další záležitosti.62
Případ, kdy si budou stavebníci zajišťovat stavbu vlastní prací, bude patřit spíše mezi raritní. Provedení stavebních prací ve valné většině případů objednají dodavatelsky formou smlouvy o dílo. V tomto případě by mohl být problémem
61 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Xxxxxxx Kluver ČR, a.s., 2009, s. 263.
62 XXXXXXX, X., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2008. s. 118.
nedostatek právní subjektivity stavebníků, který ale lze vyřešit dohodu stavebníků podle písm. e) tohoto ustanovení.63
K písm. g):
Pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na náklady spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu jako celku po dokončení výstavby se řídí obdobnou úpravou jako v prohlášení vlastníka budovy a v případě výstavby nového domu s jednotkami nahrazuje v této věci prohlášení vlastníka budovy. Tyto pravidla si stavebníci nejčastěji stanoví v rozsahu odpovídajícímu budoucímu spoluvlastnickému podílu na společných částech domu.
Jmenovitě lze uvést položky jako pojištění domu, spotřeba energií ve společných částech domu, odvoz odpadků, … Dále zde stavebníci uvedou, v jakých lhůtách a jakým způsobem budou tyto příspěvky placeny a případné sankce za nedodržení termínu splatnosti.
Přílohou i dodatečné smlouvy o výstavbě budou půdorysy všech podlaží, podobně jako u prohlášení vlastníka, nebo jako u smlouvy o převodu vlastnictví jednotky dle ustanovení § 6 odst. 2 ZoVB. Tato dokumentace rovněž identifikuje příslušenství bytových jednotek, jako např. jednotlivé sklepní kóje,64 případně sklepní místnosti, samostatné komory situované mimo vlastní bytovou jednotku, vhodné je i vyznačení podlahové plochy jednotlivých místností. Tato dokumentace by neměla být fotokopií stavební dokumentace domu.
63 XXXXX, X., XXXXXXX, M., XXXX, X., XXXXX, X. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2005, s. 188.
64 Sklepní kóje není samostatnou místností, neboť nesplňuje definici sklepa jakožto relevantní prostorově vymezitelné, ohraničené a uzamykatelné místností (XXXXXX, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor.
1. vydání. Praha: ASPI, a.s., 2007. s. 61).
Vlastnickým právem je takové právo, kdy je vlastník v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním.65
Vlastnické právo je jako jedno z věcných práv je předmětem úpravy občanského zákoníku a lze ho nabýt kupní, darovací nebo jinou smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem.66
K nabytí vlastnictví se lze dopracovat zpracováním věci, které obvykle vede k vytvoření nové věci (např. výstavba domu). Vlastníkem nově vytvořené věci se stává její tvůrce (např. stavebník), není-li právním předpisem nebo dohodou stanoveno něco jiného.67
Není ambicí této práce podrobně rozebrat institut vlastnictví, zaměřím se jenom na nabytí nebo vznik vlastnického práva v souvislosti s výstavbou domu s jednotkami na základě dodatečné smlouvy o výstavbě.
Vlastnické právo k jednotkám a spoluvlastnictví k budované stavbě a pozemku vzniká postupně podle toho, kdy je dodatečná smlouva o výstavbě mezi stavebníky uzavírána a jak je budovaná stavba dokončována. ZoVB ve svých ustanoveních § 18 odst. 5 a odst. 6 předpokládá uzavření dodatečné smlouvy o výstavbě v určité fázi budování domu s jednotkami. Existuje ještě ale možnost, že stavebník budovy již stavbu zahájil, ale tato dosud neexistuje.
Analyzujme teď jednotlivé etapy výstavby domu s jednotkami:
2.5.1. Před zahájením výstavby
Problematiku uzavření smlouvy o výstavbě před zahájením výstavby komplexně upravuje ZoVB ve svých ustanoveních § 17 až § 19, a tato etapa výstavby není předmětem analýzy této diplomové práce.
V krátkosti snad jenom připomenu, že pokud se někdy sejde dostatek osob ochotných vystavět dům s jednotkami na základě smlouvy o výstavbě, budou muset v prvé řadě řešit otázku právního vztahu k pozemku, na kterém se bude výstavba
65 § 123 ObčZ.
66 § 132 odst. 1 ObčZ.
67 XXXXX, X., XXXXXX, J., XXXXXXX, X. Xxxxxxxx zákoník – komentář Část II. Věcná práva. Hlava I. Vlastnické právo. Zpracování věci. § 135b . ASPI – původní nebo upravené texty pro ASPI, ASPI IDLIT 16333CZ. ASPI verze 13 [cit. 16. 3. 2012].
odehrávat, budou si muset nechat zpracovat projektovou dokumentaci, aby při uzavírání smlouvy o výstavbě měli dostatečně relevantní podklady pro její uzavření a v neposlední řadě vyřešit i otázku, jaký způsobem výstavbu provedou – jestli svépomocně, nebo dodavatelsky. Pak je možné uzavřít mezi nimi klasickou smlouvu o výstavbě a zahájit tak běh na dlouhou trať počínající získáním stavebního povolení a končící zápisem dokončeného domu s jednotkami do katastru nemovitostí. Vlastnické právo se nabývá postupně, jak bude popsáno dále.
2.5.2. Po zahájení realizace výstavby
Pokud se stavebník rozhodne uzavřít smlouvu o výstavbě po zahájení realizace stavby, avšak stavba ještě není v takovém stupni rozestavěnosti, jak to předpokládají ustanovení § 18 odst. 5 (dosud nevznikla rozestavěná stavba ve smyslu SZ) nebo odst. 6 (dosud nevznikla hrubá stavba s rozestavěnými jednotkami), ZoVB nemá zvláštní ustanovení o uzavření smlouvy o výstavbě. Stavebníci si teda s použitím obecných ustanovení ObčZ vypořádají finanční a vlastnické vztahy ke staveništi a k pozemku a uzavřou dodatečnou smlouvu o výstavbě.
Obecné a speciální náležitosti smlouvy o výstavbě jsem popsal výše, na tomto místě se zmíním o tom, že v této fázi stavebníci nabudou vlastnické právo k podílům ke staveništi a pozemku např. na základě kupní smlouvy podle ObčZ, kde své spoluvlastnické podíly vyřeší dle požadavků ZoVB tak, aby nabyli podíl odpovídající spoluvlastnickému podílu na společných částech budoucího domu s jednotkami.
Pokud výstavba dospěje do etapy, kdy je možné rozestavěnou budovu zapsat do katastru nemovitostí, tj. je v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, stanou se stavebníci po tomto zápisu, provedeném katastrálním úřadem záznamem na základě ohlášení stavebníků podloženého dodatečnou smlouvou o výstavbě a geometrického plánu, podílovými spoluvlastníky rozestavěné budovy a jejich vlastnictví bude i formálně publikováno ve veřejném rejstříku. Tento postup je v současné době nanejvýš žádoucí.
V této etapě výstavby je již výstavba v takovém stadiu, že existuje rozestavěná budova ve smyslu stavebněprávních předpisů x XxxX, tj. je v takovém stupni rozestavěnosti, že je již patrné stavebnětechnické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Dosud ale neexistují rozestavěné jednotky. Rozestavěná budova je tedy již věcí, která může být předmětem vlastnického práva a toto právo může být zapsáno do katastru nemovitostí. Zákon v této fázi předpokládá, že stavebník převede vlastnické právo k rozestavěné budově na ostatní stavebníky tak, aby spoluvlastnický podíl na rozestavěné budově odpovídal spoluvlastnickému podílu na společných částech budoucího domu s jednotkami.
V praxi to znamená, že stavebník nejprve provede ohlášení rozestavěné budovy do katastru nemovitostí, ke kterému přiloží geometrický plán. Po zápisu rozestavěné budovy do katastru nemovitostí stavebník dojedná všechny náležitosti smlouvy o výstavbě a uzavře s budoucími stavebníky smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o výstavbě (pactum de contrahendo), podmíněnou převodem spoluvlastnických podílů k rozestavěné budově, v rozsahu uvedeném v této smlouvě o budoucí smlouvě o výstavbě a současně uzavře kupní smlouvu o převodu spoluvlastnických podílů k rozestavěné budově a k pozemku těmto budoucím účastníkům smlouvy o výstavbě.68 Poté, co se budoucí stavebníci stanou podílovými spoluvlastníky rozestavěné budovy a pozemku, všichni účastníci smlouvy o budoucí smlouvě o výstavbě uzavřou vlastní smlouvu o výstavbě podle ustanovení ZoVB a na základě takto uzavřené smlouvy o výstavbě (dodatečné smlouvy o výstavbě) budou pokračovat ve výstavbě domu s jednotkami.
Stavebníci v této fázi nabudou vlastnické právo k podílům na pozemku a k podílům na rozestavěné budově, která se postupující výstavbou stane hrubou stavbou
– tj. bude v takovém stupni rozestavěnosti, že je navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Ve chvíli, kdy se tak stane, tj. že rozestavěná stavba se stane hrubou stavbou a vzniknou rozestavěné jednotky ve smyslu § 2 písm. e) a písm. f) ZoVB, ze zákona se podílové spoluvlastnictví transformuje na vlastnictví jednotek se spoluvlastnictvím
68 ČÁP, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 1. vydání. Praha : Xxxxxxx Kluwer ČR, a.s., 2009. s. 268.
společných částí domu, tj. na vlastnictví bytové. Stavebníci, jako podíloví spoluvlastníci rozestavěné stavby, se stanou vlastníky rozestavěných jednotek podle ujednání dodatečné smlouvy o výstavbě a podílovými spoluvlastníky na společných částech budovy. Rozestavěné jednotky je možné zapsat do katastru nemovitostí záznamem na základě dodatečné smlouvy o výstavbě, tento postup je dobré stavebníkům doporučit jak z hlediska právní jistoty, tak i z hlediska formální publicity právních vztahů vzniklých na základě dodatečné smlouvy o výstavbě.
Tady se ale domnívám, že zákon má jistou mezeru. Výstavba domu od fáze rozestavěné budovy do fáze hrubé stavby postupuje s časem, postupně jsou také dokončovány jednotlivé podlaží budovy a tím pádem jsou rozestavované i jednotky v těchto podlažích se nacházející. Zákon ale s touto skutečností nespojuje vznik jiných práv k těmto rozestavovaným jednotkám, kromě vlastnického práva k podílu na rozestavěné budově.
Až do této etapy stavěl stavebník budovu sám a tím pádem také byl jejím jediným vlastníkem. Ve chvíli, kdy výstavba budovy pokročila do stadia, že je již v takovém stupni rozestavěnosti, že je navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, vzniknou rozestavěné jednotky ve smyslu § 2 písm. e) a písm. f). Zákon v tomto stadiu výstavby přikazuje stavebníkovi, aby před uzavřením dodatečné smlouvy o výstavbě, převedl vlastnické právo k rozestavěným jednotkám na budoucí stavebníky, neboť vlastnictví jednotek již vzniklo před uzavřením smlouvy o výstavbě, a tento stav musí být odpovídajícím způsobem řešen.
V praxi to, dle mého názoru znamená, že stavebník, jako dosavadní vlastník rozestavěné budovy, bude muset prohlášením vlastníka budovy69 vymezit rozestavěné jednotky, a toto prohlášení přiložit k návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě.
V okamžiku, kdy katastrální úřad povolí vklad podle této smlouvy, stavebník se stane vlastníkem zbývajících jednotek v domě a podílovým spoluvlastníkem společných částí domu a pozemku dle ustanovení ZoVB. Budoucí stavebník, na kterého bylo
69 § 4 ZoVB.
převedeno vlastnické právo k první jednotce v domě, se stává vlastníkem této jednotky a podílovým spoluvlastníkem společných částí domu a pozemku dle ustanovení ZoVB.
V této fázi lze již financovat výstavbu prostřednictvím hypotečního úvěru, protože již existují jednotky, které mohou být předmětem zástavního práva.
Opět lze předpokládat, že stavebník s budoucími stavebníky uzavře současně se smlouvami o převodu vlastnictví jednotek smlouvu o budoucí smlouvě o výstavbě, a po nabytí vlastnického práva k rozestavěným jednotkám uzavřou vlastní smlouvu o výstavbě.
Existuje ale i jiná možnost, která je dle mého názoru v této etapě výstavby jednodušší. Po převodu vlastnického práva k rozestavěným jednotkám původní vlastník rozestavěných jednotek uzavře s jednotlivými novými vlastníky separátní smlouvy o dílo a to nejlépe v režimu ObčZ, a rozestavěné jednotky budou dostavěny na základě těchto vztahů. Podle mě tím odpadá zdlouhavé vyjednávání o jednotlivých ustanoveních dodatečné smlouvy o výstavbě, se kterými musí souhlasit všichni její účastníci.
2.6. Zápis do katastru nemovitostí
Tato diplomová práce, jak jsem již napsal, se zabývá analýzou dodatečné smlouvy o výstavbě, proto se v této kapitole zaměřím hlavně na zápisy, které z této smlouvy relevantně vyplývají.
2.6.1. Zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí
Rozestavěná budova se zapisuje do katastru nemovitostí na základě ohlášení jejího vlastníka doloženého:
- geometrickým plánem pro vyznačení rozestavěné budovy,
- čestným prohlášením vlastníka rozestavěné budovy s jeho úřadně ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěnou budovu podle ustanovení § 27 písm. j) XxxX,
- dokladem o vymezeném budoucím způsobu využití stavby
- podkladem pro zápis vlastnického práva ke stavbě.70
Dokladem o vymezeném budoucím způsobu využití budovy může být u staveb, které podléhají stavebnímu povolení nebo ohlášení, např. stavební povolení,71 veřejnoprávní smlouva o provedení stavby72, kopie ohlášení stavby stavebnímu úřadu73 spolu s potvrzením stavebního úřadu, že údaje o budoucím způsobu využití rozestavěné budovy v ohlášení katastrálnímu úřadu odpovídají účelu užívání stavby, souhlas stavebního úřadu s provedením ohlášené stavby74.
Podkladem pro zápis vlastnického práva ke stavbě bude smlouva o výstavbě.
Pokud místně příslušný katastrální úřad provede na základě výše uvedených dokladů zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí, stanou se stavebníci podílovými spoluvlastníky rozestavěné budovy a pozemku v podílech na základě dodatečné smlouvy o výstavbě (viz kapitola o vlastnicko-právních otázkách).
2.6.2. Zápis rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí
Rozestavěná jednotka se do katastru nemovitostí zapisuje spolu s údaji o vlastníku rozestavěné jednotky na základě:75
- vkladu prohlášení vlastníka budovy (rozestavěné budovy),76
- smlouvy o převodu první jednotky v domě77 se současným zápisem vzniku vlastnického práva,78
- smlouvy o výstavbě.79
Podkladem pro zápis způsobu využití jednotky je vedle výše uvedených listin i doklad podle stavebního zákona o účelu užívání jednotek v domě.80
70 OLIVOVÁ, K., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2008. s. 36.
71 § 115 SZ.
72 § 116 odst. 1 SZ.
73 § 105 SZ.
74 § 106 SZ.
75 s ohledem na předmět této práce.
76 § 5 odst. 1 ZoVB.
77 § 4 odst. 1 ZoVB.
78 § 7 ZoVB.
79 § 17 ZoVB.
V případě zápisu rozestavěného domu s rozestavěnými jednotkami se k ohlášení doloží geometrický plán na zaměření rozestavěné budovy, příslušné povolení stavebního úřadu, čestné prohlášení stavebníků s jejich úředně ověřeným podpisem, že se jedná o rozestavěné jednotky81, smlouva o výstavbě.
Rozestavěné jednotky a vlastnické právo k nim se zapisuje do katastru nemovitostí záznamem na základě smlouvy o výstavbě.
2.6.3. Zápis vystavěných jednotek do katastru nemovitostí
Po dokončení výstavby domu s jednotkami a nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí nebo po vydání kolaudačního souhlasu nebo po uplynutí 30 dnů od oznámení stavebníků o záměru o užívání dokončené stavby, pokud stavební úřad užívání stavby svým rozhodnutím nezakázal, nebo po vydání písemného souhlasu stavebního úřadu, že stavbu lze užívat, ohlásí stavebníci tuto skutečnost katastrálnímu úřadu.82 Toto své ohlášení doloží geometrickým plánem pro zaměření nové budovy (pokud tak již nebylo učiněno při ohlášení rozestavěné budovy), příslušným rozhodnutím stavebního úřadu, z kterého vyplývá účel využití budovy, dokladem o přidělení čísla popisného a smlouvou o výstavbě, včetně jejích změn a doplňků. Na základě smlouvy o výstavbě bude zapsáno vlastnické právo k jednotkám, včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu (toto provede katastrální úřad záznamem).
Judikatura:
Zvláštností institutu smlouvy o výstavbě je, že není dostatečně rozšířen a využíván, proto i judikatura k tomuto institutu je velmi skromná. Kromě rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové, kterého předmětem je přímo smlouva o výstavbě, i když ne ta dodatečná, mnoho judikátů jsem při sbírání materiálů pro vypracování této práce neobjevil.
80 OLIVOVÁ, K., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2008. s. 42.
81 § 5 odst. 4 XxxX, § 2 písm. e) a písm. f) ZoVB.
82 OLIVOVÁ, K., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2008. s. 119.
Následují tak jenom ty, které sice nejsou hlavním předmětem toho kterého sporu, ale smlouva o výstavbě v nich hraje určitou roli.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 1. 2012, sp. zn. 22 Cdo 992/2010
„Ze zákona o vlastnictví bytů se nepodává jakákoliv možnost soudu právotvorným rozhodnutím vytvořit jednotku ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a konstituovat ji jako součást bytového domu. Určení prostorově vymezené části budovy jakožto jednotky je svěřeno především vlastníku budovy a jeho prohlášení. Podle zákona č. 72/1994 Sb. vlastnictví jednotky podle tohoto zákona spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nebo výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě. Vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů. Je- li předmětem vypořádání podílové spoluvlastnictví budovy, může vlastnictví jednotek vzniknout jen po předchozím vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy tak, že velikost spoluvlastnických podílů budovy se rovná velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu stanovených podle § 8 odst. 2. To platí obdobně, je-li předmětem vypořádání společného jmění manželů budova.“
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 10. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3897/2009
„Před novelou zákona o vlastnictví bytů provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. byl pojem rozestavěného bytu a nebytového prostoru definován pouze v ustanovení § 27 písm. k) katastrálního zákona podobným způsobem, jako je nyní definován v zákoně o vlastnictví bytů, ale podmínkou pro jeho zápis do katastru nemovitostí byl xxxxxx se smlouvou o výstavbě, resp. především výstavba jednotky podle smlouvy o výstavbě. Nebylo tedy možno zapsat do katastru nemovitostí rozestavěnou jednotku jinak než podle smlouvy o výstavbě. V důsledku vypuštění uvedené podmínky je podle nyní účinného znění možné (a současně také nutné) zapsat rozestavěnou jednotku v prohlášení vlastníka budovy, pokud se ke dni vydání prohlášení taková jednotka v domě nachází.“
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 11. 2008, sp. zn. 32 Odo 911/2006
„I. Bytová jednotka (byt) a garáž včetně společných prostor domu nejsou oddělitelnou částí domu, jsou jeho částí.
II. Samostatným předmětem občanskoprávních vztahů podle - v době uzavření smlouvy o dílo - platného zákona č. 52/1966 Sb., o vlastnictví k bytům, se byty a nebytového prostory stávají pouze a jen při splnění podmínek tohoto zákona.
III. Samostatně zhotovitelným dílem, resp. možným předmětem smlouvy o dílo, by se byty, garáže a společné prostory ve smyslu zákona č. 52/1966 Sb. mohly stát pouze za předpokladu vkladu smlouvy o výstavbě uzavřené stavebníky ve smyslu § 12 zákona č. 52/1966 Sb. do katastru nemovitostí.“
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2754/2004
„Podle právní úpravy obsažené v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb., mohla být mezi vlastníky jednotek uzavřena nepojmenovaná dohoda o provedení stavebních úprav, v důsledku kterých došlo ke změnám ve vnitřním uspořádání domu a ve velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.“
Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 7. 1. 2004, sp. zn. 11 Cmo 266/2003-63
„… smlouva o výstavbě byla uzavřena v rozporu s ustanovením § 23 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. Toto ustanovení zakotvilo povinnost žalovaného uzavřít s členy družstva za splnění zákonných předpokladů smlouvy o převodu bytů do vlastnictví nejpozději do 31.
12. 1995. Žalovaný však namísto uzavření těchto smluv uzavřel s právním předchůdcem žalobců v r. 1996 smlouvu o výstavbě. Ta představuje zatížení nemovitosti, tedy i jednotek vymezených v prohlášení vlastníka, ohledně nichž bylo uplatněno zákonné právo k převodu do vlastnictví.“
ZÁVĚR
Institut smlouvy o výstavbě, resp. dodatečné smlouvy o výstavbě, je institutem tak problematickým a složitým, že se jeho masovějšího rozšíření, dle mého názoru, nedočkáme. Své pevné místo má smlouva o výstavbě určitě v případech, kdy se provádí dostavba, nástavba nebo přístavba nových jednotek na domě dosud nevymezeném na jednotky, nebo na domě s jednotkami, příp. pokud se rozšiřuje jednotka na úkor společných částí budovy. I v těchto případech se ale jedná o cestu na dlouhou trať, která může být komplikována různými překážkami. Právní úprava, i když je dost těžkopádná, neposkytuje ale jinou možnost.
Samotná výstavba domu podle ustanovení § 17 až § 19 je dle mého názoru ještě těžkopádnější. Vždyť už jenom představa o hladkém průběhu výstavby prováděné na základě smlouvy o výstavbě nebo dodatečné smlouvy o výstavbě je dost zidealizovaná.
Právní úprava nám ale nabízí alternativu, a to alternativu, která dokáže ochránit individuální stavebníky bytů před mnohdy pochybnými praktiky některých developerů přinejmenším stejně spolehlivě, jak je má, v představě zákonodárce, ochránit právě institut smlouvy o výstavbě. Jedná se o družstevní bytovou výstavbu.
Jaké jsou výhody a nevýhody individuální výstavby bytů na základě smlouvy o výstavbě a výstavbě bytového domu družstvem?
Prvním krokem, který je potřeba při výstavbě domu učinit, je dát dohromady dostatek zájemců o byty, kteří disponují přiměřenými finančními prostředky. Založení bytového družstva je v současnosti jednodušší, než udržení množství zájemců o individuální bytovou výstavbu do doby, než bude uzavřena smlouva o výstavbě. V zakládací listině se stanoví cíl družstva, kterým bude výstavba domu s byty. Družstevníci si stanoví pravidla, jaké jsou povinností členů vzhledem k zamýšlené výstavbě domu s byty, zejména jak se budou podílet finančně, jak budou postupovat, pokud některému z členů dojdou prostředky na výstavbu, můžou si stanovit i pravidla jak postupovat, když některý z členů z nějakého důvodu ztratí zájem na další výstavbě. A není nic jednoduššího, než si stanovit také možnost rozdělení dokončeného domu s byty prohlášením vlastníka budovy na jednotlivé jednotky a jejich převod jednotlivým členům do vlastnictví. Ve stanovách družstva budou určitě pasáže o tom, kdo družstvo zastupuje navenek, jak družstvo vytváří svou vůli, jak bude probíhat kontrola družstva,
atp. Individuální stavebníci se v této fázi sejdou a pokusí se shodnout nad obligatorními a doporučenými částmi smlouvy o výstavbě.
Pořízení pozemku vhodného k výstavbě domu s byty je další etapou. Družstvo pozemek jednoduše koupí do svého vlastnictví. ZoVB v ustanovení § 17 odst. 2 předpokládá, že si práva k pozemku stavebníci upraví právě ve smlouvě o výstavbě. V této fázi bych doporučil, aby jeden ze stavebníků koupil pozemek do svého vlastnictví, protože by se mohlo stát, že než dojde k uzavření smlouvy o výstavbě, pozemek bude prodán někomu jinému.
Pokud je již jasné, kde se bude stavět, je možné si nechat dům s byty vyprojektovat. Teprve z projektu bude jasné, jaké jednotky budou v domě vystavěny, a teprve teď je také možné uzavřít smlouvu o výstavbě. Ve smlouvě si stavebníci konečně upraví svá práva k pozemku.
Další fází je podání příslušné žádosti na stavební úřad. Družstvo před stavebním úřadem vystupuje jako jeden stavebník, stavebníci ze smlouvy o výstavbě musí podávat žádost všichni a všichni jsou také účastníci stavebního řízení. Stavebnímu úřadu kromě potřebných potvrzení dodají i uzavřenou smlouvu o výstavbě.
Pominu-li problémy, které mohou nastat při sjednávání smlouvy o dílo, pokud budou chtít individuální stavebníci stavět bytový dům dodavatelsky a se smlouvou musí vyjádřit souhlas všichni (družstvo smlouvu uzavře pravděpodobně snadněji, protože vůle družstva se tvoří většinou hlasů), pak nelze pominout problémy, které mohou nastat v průběhu výstavby bytového domu, a které jsem se snažil popsat i ve své práci. Jedním z takových problémů může být i to, že jeden ze stavebníků již nemůže pokračovat v započaté výstavbě. A to z jakýchkoli důvodů. U družstva by vážnější problém vzniknout neměl, takovýto člen družstva převede svůj podíl na někoho jiného, aniž by k tomu potřeboval souhlas družstva. Stavebník ze smlouvy o výstavbě ale souhlas ostatních potřebuje, protože na převod práv a povinností ze smlouvy o výstavbě se vztahují ustanovení § 524 a násl. ObčZ o postoupení pohledávky a zároveň ustanovení § 531 a násl. ObčZ o převzetí dluhu. Osobu, která není schopna nebo ochotna plnit závazky ze smlouvy o výstavbě, může kterýkoli ze stavebníků žalovat u soudu o splnění těchto povinností, a posléze vést proti této osobě k vynucení těchto povinností exekuci.83 Tuto osobu ale ze smlouvy o výstavbě vyloučit nelze a odstoupení od smlouvy o výstavbě může stavebníky dostat do neřešitelných problémů. Družstvo si
83 XXXXXX, X. Xxxxxxx a nemovitosti. 2. vydání, Praha : Nakladatelství C. H. Xxxx, 2010, s. 231.
s takovou osobou poradí jednodušeji – vyloučený člen nemá jiná práva než na vypořádací podíl vůči družstvu a výstavbu domu tak pravděpodobně neohrozí.
Po překlenutí všech problémů spojených s výstavbou bytového domu, požádají družstvo nebo stavebníci o kolaudační souhlas. V prvém případě je účastníkem kolaudačního řízení pouze družstvo, ve druhém případě všichni stavebníci podle smlouvy o výstavbě. Po kolaudaci může být bytový dům zapsán do katastru nemovitostí. To se uskuteční v obou případech záznamem.
Aby bylo dosaženo stejného cíle, jako v případě výstavby domu na základě smlouvy o výstavbě, který je již v katastru zapsán jako dům s jednotkami a jednotliví stavebníci jsou zapsáni jako vlastníci předmětných jednotek a spoluvlastníci domu a pozemku, na kterém dům stojí, mají družstevníci ještě další úkol. Družstvo, jako vlastník bytového domu, musí sestavit prohlášení vlastníka budovy podle ustanovení § 4 ZoVB a po jeho sestavení převést jednotlivé jednotky do vlastnictví členů družstva.
Nechci na tomto místě nějakým způsobem brojit proti smlouvě o výstavbě. Je to institut, který má určitě své místo v našem právním řádu i do budoucna a pokud se skupina osob na jejím uzavření a následné výstavbě dokáže shodnout, nemůžu nic jiného, než tento institut doporučit. Domnívám se ale, že výstavba bytového domu cestou družstevní výstavby je mnohem jednodušší.
Tyto dva způsoby výstavby bytového domu jsou pro zájemce o bytové bydlení a budoucího vlastníka bytu rozhodně výhodnější, než je současná praxe na trhu s novými byty.
Zájemce o koupi bytu má v současnosti téměř výlučně jedinou možnost. Vyhlédne si projekt, kterých je v současnosti opravdu dostatek, v daném projektu si vybere byt a se společností – developerem, která daný projekt zrealizuje, uzavře rezervační (inominátní) smlouvu. To v tom pro něj nepříznivějším případě. V lepším případě byl developer tak finančně nezávislý, že bytový dům postavil z vlastních prostředků, ten následně zkolaudoval, prohlášením vlastníka v něm vymezil jednotky, které jsou na trhu nabídnuty ke koupi. To je dle mého názoru ideální stav.
Skutečnost byla, hlavně v nedávné minulosti, ale odlišná. Vysoká poptávka po bytech způsobila, že developeři měli i celé bytové domy rozprodány ještě dříve, než je vůbec začali stavět. V tomto případě mohlo a také vznikalo mnoho tušených i netušených problémů. Jistě, ve valné většině případů byly domy dostavěny a byty prodány zájemcům, kteří je financovali mnohdy prostřednictvím hypotečních úvěrů, na základě klasické triády smluv – rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní
a smlouva o převodu vlastnictví jednotky (kupní smlouva). Staly se ale i případy, že zájemci nejen že přišli o své celoživotní úspory a ještě se bankám zadlužili na dlouhá léta, ale ani nenabyli vlastnictví k vysněnému bytu, protože developer skončil v konkurzu.
Pro developera, který je společností založenou za účelem tvorby zisku, je jistě jednodušší a hlavně rychlejší stavět bytové domy zažitým způsobem a zažitým způsobem plody svého snažení také prodat. V tomto případě mu odpadá nutnost zdlouhavých jednání s potenciálními stavebníky o znění textu smlouvy o výstavbě, a bytový dům vystaví většinou díky vybraným zálohám na základě rezervační smlouvy a úvěru poskytnutého bankou.
Velkou roli zde sehrává hned několik faktorů. Jedním z nejdůležitějších je faktor lidský, vždyť kolik lidí, tolik názorů. I malá zkušenost s tímto institutem v praxi je jistě důležitá. Můj předpoklad, že smlouva o výstavbě není v praxi dostatečně využívána, podporuje i absence relevantní judikatury – když se smlouva neuzavře, není se také o co soudit a mé dotazy na stavebním a katastrálním úřadě mě taky přesvědčily o raritním využívání tohoto institutu.
Já k tomuto institutu a k jeho právní úpravě de lege lata nemám moc výhrad, ty, které jsem měl, zapracoval jsem do příslušných částí této práce. Tak jenom ta hlavní – úprava je, dle odborné veřejnosti rigidní, chaotická a zákonodárce pravděpodobně pojal naivní představu o tom, že přijetím této úpravy rozhýbe trh s byty. Jistě by této úpravě více prospělo, kdyby se více dostala do povědomí veřejnosti ať již laické – té, která má nebo bude mít zájem o koupi bytů, tak i té profesionální – společnostem zabývajícím se bytovou výstavbou. Nezbývá než doufat, že úprava smlouvy o výstavbě, tak jak je stanovena v novém občanském zákoníku, si najde svoji cestu k veřejnosti.
Závěr je pro mne jednoznačný. Pro zájemce o nový byt je jistě z hlediska ochrany vlastnictví a investic bezpečnější, pokud byt získá na základě smlouvy o výstavbě. Její složitost a rigidní právní úprava ale způsobila, že tento způsob výstavby je opomíjen a mezi developery také málo znám. Já osobně bych ale upřednostnil družstevní bytovou výstavbu. Ta je ale, hlavně u těch starších osob, spojena s dobou minulou a viděna touto optikou jako něco téměř nemorálního.
RESUMÉ
The diploma work that I am attaching has the name “Additional Contract for the Construction”. The aim of this work was mainly to analyse the legal relationships created during the construction of a building based on a so-called additional agreement on construction entered into pursuant to Section 17 et seq of Act No. 72/1994 Coll., which amends certain co-ownership relationships to buildings and certain ownership laws regarding residential and non-residential units and complements certain other acts (the act on ownership of residential units), as amended. This involves a situation when an agreement on construction is entered into during the construction of the building, both before and after the creation of units under construction. In the assignment for this work, my task was to evaluate the effectiveness of current legislation, evaluate available jurisprudence and formulate suggestions for potential amendments.
I believe that the topic of this work is very currently relevant, especially in view of the unfair practices of certain developers during the process of finishing the development of residential buildings and during the contract arrangement process when arranging contracts with parties interested in obtaining needed residential units. This work is not criticism of current legislation, and in view of my position and acquired knowledge, I would not even attempt to present such criticism. Instead, I am only attempting to present an objective overview of the private law phenomenon of agreements on construction, which although it is defined in the specified legislative act (and this definition has already been criticised repeatedly by both the academic community and practising attorneys), it is not used to a sufficient extent.
During the process of finding basis materials for this work, after sharing the topic of my work I always encountered a lack of understanding, even at state bodies from which I had expected more knowledge regarding this issue. This is not surprising, since the phenomenon of a agreement on construction in a “green meadow” is used so little in this country, that even the employees of construction and cadastral authorities are unable to grasp this issue.
So where is the problem? The demand for new housing, especially recently, has been almost impossible to satisfy, and as a result a large number of residential projects mainly in larger agglomerations emerged in which emphasis was placed on satisfying demand. Due to the large demand, a lot of companies/developers emerged, which
focused on the design, construction and sale of new residential units and houses. However, our legal system offers a much easier way for these developers to sell both residential units and houses to interested buyers. During the development of housing construction, three types of agreements have been established in the Czech Republic based on which developers have sold and continue to sell residential units and houses to potential buyers: the reservation agreement, the agreement on a future agreement and the purchase agreement. Those three agreements undoubtedly have an advantage in that only the developer and the interested buyer are contracting parties. In some cases, a financing bank also gets involved in the contract arrangement process. In the case of the additional agreements on construction that I have analysed, it is not exceptional even for there to be several dozen contracting parties. And with the number of contracting parties, the success of pre-contract negotiations declines. The phenomenon of agreements on construction and their additional forms certainly have their benefits, but the development of housing construction is more dynamic and requires quicker negotiations lasting a few days or weeks at the most. Of course, an agreement on construction enables this only for projects that are smaller, maximally by 15 to 20 residential units. And even so, unexpected problems can occur.
I divided my diploma work into several chapters, which I further divided into sub-chapters, and then I added the introduction, the conclusion, the foreign-language summary, a list of sources that I used for the work and an obligatory table of contents.
In the introduction, I attempted to formulate the motives that led me to select this topic and write this work. For several years already I have been focusing on real estate activities, and therefore I am fully familiar with the topic of this diploma work.
I entitled the first chapter of my work “the subject of the legal relationship and the subject of ownership”. In this chapter I am attempting with the help of professional literature to describe the subject of residential ownership in the Czech Republic. I describe in detail individual subjects of residential ownership both from the point of view of legal theory and from the point of view of experience through selected jurisprudence.
The main part of the work is devoted to its topic – the additional agreement on construction. In individual sub-chapters I have analysed this type of agreement from various points of view. I first defined the legal phenomenon of the additional agreement and focused on its definitions and problematic legal provisions. The subsequent sub- chapters focus on who can become a contracting party to an agreement on construction,
legal succession of contracting parties, the obligatory details in the agreement and annexes. I devoted a large amount of attention to the sub-chapter on the creation of an ownership right to units. In the last sub-chapter I have focused on the process of recording the legal relationships created from an additional agreement on construction in the real estate register.
Another mandatory part of my work is an analysis of available jurisprudence, which unfortunately is very brief due to insufficient use of this type of contract.
I am confident that this qualification work will be accepted and positively evaluated.
SEZNAM PRAMENŮ
1) Monografie
XXXXXX, X. Xxxxxxx a nemovitosti. 2. vydání, Praha : Nakladatelství C. H. Xxxx, 2010 XXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytů a nebytových prostor. 1. vydání, Praha : ASPI, a.s., 2007 XXXXX, J., Bytové vlastnictví v České republice (vzhledem ke stavu de lege lata). 1. vydání, Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995
XXXXX, X., XXXXXXX, V., XXXXX, X. Xxxxxxxxxxx a nájem bytů. 3. aktualizované a přepracované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2005
XXXXXXXX, X., XXXXXXX, X., XXXXXX, X. x xxx. Občanské právo hmotné. 4. aktualizované a doplněné vydání, Praha : ASPI, 2005
XXXXXXX, K., KUBA, B. Byty a katastr nemovitostí. 8. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2008
SELUCKÁ, M., XXXXXXX, X. Xxxxxxxxxxx bytu. 1. vydání. Brno : Computer Press, a.s, 2006
2) Internetové zdroje
XXXXX, X. Xxxxxxx o výstavbě dle zákona o vlastnictví bytů. [citováno 7. 3. 2012]. Dostupný z: xxxx://xxxxxxxxxxx.xxxxx.xx/x0-00000000-xxxxxxx-x-xxxxxxxx-xxx-xxxxxx- o-vlastnictvi-bytu
3) Komentované právní předpisy
XXX, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha : Xxxxxxx Kluver ČR, a.s., 2009
XXXXX, X., XXXXXX, J., XXXXXXX, X. Xxxxxxxx zákoník – komentář Část II. Věcná práva. Hlava I. Vlastnické právo. Zpracování věci. § 135b . ASPI – původní nebo upravené texty pro ASPI, ASPI IDLIT 16333CZ. ASPI verze 13 [cit. 16. 3. 2012].
XXXXX, X., XXXXXXX, M., XXXX, X., XXXXX, X. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha : C. H. Xxxx, 2005
4) Právní předpisy
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 50/1976 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů
Vyhláška č. 83/1976 Sb., o obecných požadavcích na výstavbu, ve znění pozdějších předpisů
Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů
Vyhláška č. 26/2007, kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška)
5) Komentované právní předpisy
XXX, X., XXXXXXXXXXXXXXX, P. Zákon o vlastnictví bytů: komentář. 1. vydání. Praha : Xxxxxxx Kluwer ČR, a.s., 2009.
XXXXX, X., XXXXXX, J., XXXXXXX, X. Xxxxxxxx zákoník – komentář Část II. Věcná práva. Hlava I. Vlastnické právo. Zpracování věci. § 135b . ASPI – původní nebo upravené texty pro ASPI, ASPI IDLIT 16333CZ. ASPI verze 13[cit. 14. 3. 2011].
XXXXXXX, X., XXXXX, X., XXXXX, X., et. al. Zákon o vlastnictví bytů - komentář. 4. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2011.
XXXXXXX, X., XXXXXXXX, O., XXXXXXX, M. et. al. Občanský zákoník, komentář. 10. jubilejní vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2006.
6) Judikatura
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. 10. 1997, sp. zn. 30 Ca 304/96 Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17. 4. 1998, sp. zn. 30 Ca 225/97 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 9. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98
Nález Ústavního soudu ČR ze dne 3. 8. 1999, sp. zn. IV. ÚS 189/99 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 10. 1999, sp. zn. 22 Cdon 1010/97 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 12. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2758/99 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 2001, sp. zn. 20 Cdo 931/99 Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 13. 9. 2002, sp. zn. 35 Ca 28/2001
Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 7. 1. 2004, sp. zn. 11 Cmo 266/2003-63 Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 17. 4. 2007, sp. zn. 26 C 2/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2754/2004 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 1. 2008, sp. zn. 26 Odo 1100/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 6. 2009, sp. zn. 33 Odo 1666/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 10. 2011, sp. zn. 22 Cdo 3897/2009 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 1. 2012, sp. zn. 22 Cdo 992/2010
7) Jiné zdroje
Odborné konzultace na Magistrátu města Pardubic, Stavebním úřadě
Odborné konzultace na Katastrálním úřadě pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, XXXx. Xxxx Xxxxxxxx, Xx. Xxxxx Xxxxxxxxx