Úvodní list

Úvodní list

Objednatel:	Vodárny Kladno – Mělník, a.s. U vodojemu 3085 272 01 Kladno IČO 463 56 991
ZADÁNÍ znaleckého zkoumání / dokazování:	Objednávka ze dne 17. prosince 2020.
PŘEDMĚT znaleckého zkoumání / dokazování:	Ocenění nepeněžitého vkladu Obce Libiš do základního kapitálu společnosti Vodárny Kladno – Mělník, a.s.
ÚČEL znaleckého zkoumání / dokazování:	Stanovení výše nepeněžitého vkladu Obce Libiš (vodohospodářský majetek viz specifikace předmětu ocenění) do společnosti Vodárny Kladno – Mělník, a.s.
Zpracovatel:	Česká znalecká, a. s. Nezvalova 423 500 03 Hradec Králové T 495 518 296 E xxxx@xxxxxxxx.xx ID bkndkpx IČO 252 60 138, DIČ CZ25260138 zapsaná v obchodním rejstříku, KS HK, oddíl B., vložka 2223
ZP zpracoval:
Počet tisků ZP:	Čtyři (4) / tři (3) vyhotovení obdrží Objednatel ZP.
Datum zpracování:	2. srpna 2021

O b s a h

Úvodní list 2

Obsah 3

Výchozí předpoklady / omezující podmínky 5

1. Úvod 6

1.1 Zadání / předmět / účel 6

1.2 Rozhodné datum 16

1.3 Zkratky / zkratková slova / symboly 16

2. Zdrojové podklady 18

3. Metody 20

A. Obecně vědní metody 20

A.1 Základní pojmy 20

A.2 Rozdělení metody 21

A.3 Popis metod 21

B. Východiska oceňování / znaleckého dokazování 24

B.1 Data / informace / znalosti 24

B.2 Předpisy pro ocenění 27

B.3 Hodnota majetku / druhy 27

B.4 Obecné metody ocenění 28

B.5 Stanovení COB a ceny zjištěné podle ZOM 30

B.6 Axiom éta – schématická metodiky stanovení COB 31

B.7 Stanovení COB v trestně-právních kauzách 34

B.8 Přezkoumatelnost / výslech znalce 37

C. Ocenění nemovitostí 38

C.1 Administrativní ocenění 38

C.2 Nákladové ocenění nemovitostí 39

C.3 Výnosové ocenění nemovitostí 39

C.4 Porovnávací ocenění nemovitostí 40

C.5 Kombinace věcné / výnosové hodnoty 41

D. Stanovení věcné hodnoty technologického zařízení 41

D.1 Stanovení výchozí ceny 42

D.2 Stanovení technické hodnoty 42

D.3 Stanovení časové ceny 43

D.4 Stanovení obecné ceny 43

X. Xxxxxxxx určení emisního kurzu 44

4. Identifikace vlastníka 46

5. Ocenění nepeněžitého vkladu 47

5.1 Vlastní ocenění nepeněžitého vkladu 47

5.2 Rekapitulace ocenění nepeněžitého vkladu 51

5.3 Rekapitulace oceňovaného vodohospodářského majetku evidovaného

v katastru nemovitostí 52

6. Určení emisního kurzu akcií 53

6.1 Určení emisního kurzu 53

6.2 Rekapitulace určení emisního kurzu 56

7. Závěr/y znaleckého zkoumání / dokazování 57

8. Příloha 58

9. Rozšířená příloha / CD 59

Znalecké doložky 61

Výchozí předpoklady / omezující podmínky

ZP je vypracován:

1/ v souladu se:

a. zákonem č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech,

b. vyhláškou č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti,

c. zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů,

d. zákonem č. 237/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.

Znalecká kancelář informuje, že:

1/ zdrojové podklady pro znalecké zkoumání / dokazování jsou považovány za

věrohodné / správné,

2/ zdrojové podklady nebyly z hlediska přesnosti / úplnosti / pravosti / platnosti

ověřovány,

3/ neodpovídá za pravost / platnost:

a. vlastnických / jiných věcných práv,

b. práv vyplývajících z poskytnutých zdrojových podkladů.

1. Úvod

1.1 Zadání / předmět / účel

Předmětem znaleckého zkoumání / dokazování je ocenění nepeněžitého vkladu Obce Libiš

do společnosti VKM.

Nepeněžitý vklad reprezentují soubory nemovitého majetku:

KANALIZAČNÍ infrastruktura

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
Libiš – kanalizace
stoka SA	300	305,52	MB
revizní šachta [ks]	×	8,00	ŽB
stoka SA	300	27,70	KT
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA	400	90,13	MB
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA	400	88,11	KT
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
stoka SA 1	500	311,72	ŽB
revizní šachta [ks]	×	9,00	ŽB
stoka SA 1	200	103,34	KT
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
stoka SA 1-1	500	121,20	ŽB
revizní šachta [ks]	×	4,00	ŽB
stoka SA 1-2	500	111,16	ŽB
revizní šachta [ks]	×	4,00	ŽB
stoka SA 2	400	45,57	MB
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
stoka SA 2	500	82,84	MB
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
stoka SA 2-1	500	94,52	ŽB
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
stoka SA 2-2	500	42,66	ŽB
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA 3	400	16,90	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA 3	400	50,87	ŽB
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA 3	500	59,35	ŽB
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA 4	300	20,92	ŽB
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA 4	400	142,22	ŽB
revizní šachta [ks]	×	4,00	ŽB
stoka SA 5	300	22,12	MB
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA 5	500	165,34	MB
revizní šachta [ks]	×	5,00	ŽB
stoka SA 6	300	489,66	MB
revizní šachta [ks]	×	14,00	ŽB
stoka SA 6-1	300	204,43	MB
revizní šachta [ks]	×	5,00	ŽB
stoka SA 6-2	300	56,78	MB
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
stoka SA 7	300	163,63	PVC
revizní šachta [ks]	×	5,00	ŽB

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
stoka SA 8	200	19,66	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA 8	300	51,23	MB
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA 8	400	193,15	KT
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SA 9	300	310,13	MB
revizní šachta [ks]	×	5,00	ŽB
stoka SB	400	123,27	ŽB
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
stoka SB 1	400	219,30	ŽB
revizní šachta [ks]	×	5,00	ŽB
stoka SB 1	400	13,35	PP
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SB 2	400	101,37	ŽB
revizní šachta [ks]	×	3,00	ŽB
stoka SB 2	500	35,96	ŽB
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SB 2-1	300	39,51	KT
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
stoka SB 4	250	35,51	PVC
revizní šachta [ks]	×	3,00	ŽB
stoka SC	300	156,92	PVC
revizní šachta [ks]	×	3,00	ŽB
stoka SD	300	105,38	PP
revizní šachta [ks]	×	3,00	ŽB
výtlak SV1	90	170,03	PE
dešťový přepad z PSOV 3	200	9,17	PVC

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
A	300	197,21	PVC
revizní šachta [ks]	×	7,00	ŽB
A – dešťový přepad z PSOV 1	400	6,13	PVC
A1	150	29,33	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
A1	300	14,97	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
A2	150	37,57	PVC
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
B	400	41,54	PVC
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
B	300	873,42	PVC
revizní šachta [ks]	×	23,00	ŽB
B1	300	83,80	PVC
revizní šachta [ks]	×	3,00	ŽB
B2	300	102,71	PVC
revizní šachta [ks]	×	4,00	ŽB
B3	300	53,86	PVC
revizní šachta [ks]	×	4,00	ŽB
B3-1	200	8,82	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
B4	300	115,90	PVC
revizní šachta [ks]	×	3,00	ŽB
B5	300	546,51	PVC
revizní šachta [ks]	×	14,00	ŽB
B5-1	300	97,97	PVC
revizní šachta [ks]	×	4,00	ŽB
B5-2	300	65,78	PVC

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
B5-3	300	148,23	PVC
revizní šachta [ks]	×	4,00	ŽB
B5-4	250	35,41	PVC
revizní šachta [ks]	×	4,00	ŽB
B5-4	300	86,62	PVC
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
B5-4-1	250	48,76	PVC
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
B5-4-2	200	50,20	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
B6	300	446,16	PVC
revizní šachta [ks]	×	10,00	ŽB
B6-1	300	87,76	PVC
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
B6-2	300	65,16	PVC
revizní šachta [ks]	×	3,00	ŽB
B7	300	312,48	PVC
revizní šachta [ks]	×	8,00	ŽB
B7-1	300	88,57	PVC
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
B7-2	300	103,61	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
B8	63	71,02	PE
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
B8	110	104,25	PE
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
B8	300	34,66	PVC

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
B9	300	130,68	PVC
revizní šachta [ks]	×	4,00	ŽB
C	300	206,35	PVC
revizní šachta [ks]	×	7,00	ŽB
C	200	32,62	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
C1	300	104,90	PVC
revizní šachta [ks]	×	3,00	ŽB
C1-1	300	269,76	PVC
revizní šachta [ks]	×	6,00	ŽB
C2	300	259,94	PVC
revizní šachta [ks]	×	6,00	ŽB
D	300	506,23	PVC
revizní šachta [ks]	×	16,00	ŽB
D1	300	0,99	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
D1	63	74,75	PE
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
D1	300	143,63	PVC
revizní šachta [ks]	×	4,00	ŽB
D2-1	200	6,51	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
D3	300	435,10	PVC
revizní šachta [ks]	×	11,00	ŽB
D5	150	26,69	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
D5	300	33,36	PVC

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
D5-1	150	14,70	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
D5-1	250	11,48	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
D6	150	30,39	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
D7	300	43,31	KT
revizní šachta [ks]	×	3,00	ŽB
D8 – dešťový přepad PSOV 2	200	81,28	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
D9	150	10,57	PVC
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
D10	200	6,99	PVC
revizní šachta [ks]	×	1,00	ŽB
E	300	135,35	PVC
revizní šachta [ks]	×	5,00	ŽB
V1	150	151,63	PE
revizní šachta [ks]	×	2,00	ŽB
V2	150	149,94	PE
kanalizace areálu ČOV	×	73,20	×
Libiš PSOV 1 (Libušino náměstí)
betonová skružová šachta pro akumulaci vod	×	1	×
nerezová manipulační podesta	×	1	×
žebřík pro přístup na podestu a k čerpadlům	×	2	×
betonová skružová šachta pro čerpání odpadní vody	×	1	×
nerezová manipulační podesta	×	1	×
žebřík pro přístup na podestu a k čerpadlům	×	2	×

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
ponorné kalové čerpadlo ksb + příslušenství	×	2	×
zpětná klapka a nožové šoupě na výtlaku	×	2	×
žabí zpětná klapka	×	1	×
ultrazvukové měření hladiny	×	1	×
plovákový spínač	×	3	×
zděný cihlový sloupek	×	1	×
hlavní rozvaděč rm - rozvaděč technologie	×	1	×
přípojka elektřiny	×	1	×
Libiš PSOV 2 (V Chaloupkách)
betonová skružová šachta pro čerpání odpadní vody	×	1	×
nerezová manipulační podesta	×	1	×
žebřík pro přístup na podestu a k čerpadlům	×	2,00	×
ponorné kalové čerpadlo hidrostal + příslušenství	×	2	×
zpětná klapka a nožové šoupě na výtlaku	×	2	×
tenzometr pro měření hladiny	×	1	×
plovákový spínač	×	3	×
zděný cihlový sloupek	×	1	×
hlavní rozvaděč RM – rozvaděč technologie	×	1	×
přípojka elektřiny	×	1	×
Libiš PSOV 3 (Za Kralupkou) – zavedeno do ČOV Spolana
betonová skružová šachta pro čerpání odpadní vody	×	1	×
nerezová manipulační podesta	×	1	×
žebřík pro přístup na podestu a k čerpadlům	×	2	×
ponorné kalové čerpadlo hidrostal + příslušenství	×	2	×
zpětná klapka a nožové šoupě na výtlaku	×	2	×
plovákový spínač	×	4	×
hlavní rozvaděč RM – rozvaděč technologie	×	1	×

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
rozvaděč pro řídicí systém	×	1	×
přípojka elektřiny	×	1	×
ČOV – Nátok
ČOV – stavební část	×	1	×
indukční průtokoměr Endress+Xxxxxx	×	1	×
vyhodnocovací jednotka	×	1	×
ČOV – Biologické čištění
ŽB nádrž selektoru	×	2	×
aerační systém Fortex pro provzdušnění selektoru	×	2	×
ŽB nádrž denitrifikace	×	2	×
ponorné míchadlo ATER	×	2	×
zdvihací zařízení pro manipulaci s míchadly	×	1	×
patka pro osazení zařízení u obou nádrží	×	2	×
ŽB nádrž nitrifikace	×	2	×
aerační systém ASEKO pro provzdušnění nitrifikace	×	2	×
sonda pro měření rozpuštěného kyslíku Xxxxxxx Xxxxxx	×	1	×
vyhodnocovací jednotka	×	1	×
ŽB vertikální, kónická dosazovací nádrž	×	2	×
nátokový válec se zanořeným žlabem pro odtah plovoucích nečistot	×	1	×
ruční systém na odtah plovoucích nečistot do kalojemu	×	1	×
nerezový odtokový žlab s pilovou přepadovou hranou	×	1	×
vertikální čerpadlo vratného a přebytečného kalu Kunst	×	2	×
nožové šoupě s elektropohonem ZPA Pečky na odtahu vratného kalu	×	2	×
zábradlí kolem biologického stupně	×	2	×
lávky nad dosazovací nádrží	×	2	×
ČOV – Kalové hospodářství
nožové šoupě s elektropohonem ZPA Pečky na odtahu přebytečného kalu	×	2	×

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
ŽB nádrž kalojemu	×	2	×
aerační systém Fortex pro provzdušnění kalojemu	×	2	×
ultrazvukové měření hloubky vody Xxxxxxx Xxxxxx v kalojemu linky 1	×	1	×
ultrazvukové měření hloubky vody Xxxxxxx Xxxxxx v kalojemu linky 2	×	1	×
ČOV – Ostatní místnosti a technologie
dmychárna	×	1	×
dmychadlo Kaeser	×	2	×
dmychadlo Robuschi	×	1	×
vybavení místnosti pro osobní hygienu	×	1	×
ČOV – Odtok
betonová skružová šachta	×	1	×
betonová skružová šachta s vestavěným měřením průtoku	×	1	×
měrný Parshallův žlab, ELA	×	1	×
řídicí jednotka Serie 99	×	1	×
ultrazvukový senzor MQU 99	×	1	×
ČOV – Elektrické rozvaděče aj. zařízení
hlavní rozvaděč RM – rozvaděč technologie	×	1	×
přímotop na vytápění rozvodny	×	1	×
přímotop na vytápění místnosti pro osobní hygienu	×	1	×
umyvadlový průtokový ohřívač TUV-DAFI	×	1	×
ČOV – Komunikace a oplocení
příjezdová komunikace do ČOV	×	1	×
komunikace uvnitř oploceného areálu ČOV	×	1	×
oplocení pozemku	×	1	×
vjezdová dvoukřídlá brána s integrovanou brankou pro vstup	×	1	×
ČOV – Přípojky

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
přípojka elektřiny	×	1	×
přípojka vody	×	1	×
hasicí přístroj	×	1	×
ČOV – Pozemky
p. č. st. 1543	×	173	×
p. č. 4/4	×	1 874	×

VODOVODNÍ infrastruktura

NÁZEV	PROFIL [mm]	DÉLKA [m] MNOŽSTVÍ [ks]	MATERIÁL
Libiš – vodovod
vodovodní řad 6	90	139,32	PE
vodovodní řad 6	90	31,84	PE
vodovodní řad 9	90	28,45	PE
vodovodní řad 11	90	60,17	PE
vodovodní řad 12-1 (část B)	110	208,47	PE
vodovodní řad 13-1	90	17,29	PE

1.2 Rozhodné datum

2. srpna 2021 datum vyhotovení ZP

1.3 Zkratky / zkratková slova / symboly

Znalecký posudek ZP

Cena obvyklá COB

Vodárny Kladno – Mělník, a.s. VKM

Český statistický úřad ČSÚ

Ministerstvo financí ČR MF ČR

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, zákon č. 237/2020 Sb. ZOM

Nový občanský zákoník NOZ

Nemovitost / nemovitý NEMO

2. Zdrojové podklady

Při

1/ znaleckém zkoumání / dokazování a 2/ následném vypracování závěrů ZP bylo využito:

A – odborné literatury,

B – podkladů předaných Objednatelem ZP a

C – podkladů z veřejně dostupných internetových zdrojů.

A – Odborná literatura

🡺

🡺

XXXXX, V. Oceňování majetku v praxi. Bratislava: DonauMedia, vyd. 1, 2009. 247 s. ISBN 978-80-89364-07-7.

XXXXX, X. Xxxxx cena obvyklá po 1. lednu 2014. Trestněprávní revue. 2015,

roč. 14, č. 4, str. 90-97, ISSN 1213-5313.

🡺 XXXXX, V. Ekonomická činnost statutárních orgánů ABC.

Bratislava: DonauMedia, vyd. 1, 2012. 240 s. ISBN 978-80-89364-40-4.

🡺 XXXXXX, X. Xxxxxx a praxe oceňování nemovitých věcí. Brno: CERM, vyd. 1, 2016. 790 s. ISBN 978-80-7204-930-1.

B – Podklady předané Objednatelem ZP

🡺 specifikace vodohospodářského majetku Obce Libiš,

🡺 zásady pro oceňování nepeněžitých vkladů za účelem zvyšování základního jmění akciové společnosti Vodárny Kladno – Mělník, a.s.,

🡺 sdělení společnosti Vodárny Kladno – Mělník, a.s. k výši koeficientů pro zvyšování základního kapitálu nepeněžitými vklady v roce 2021.

C – podkladů uvedených na veřejně dostupných internetových zdrojích

🡺 xxx.xxxx.xx

🡺 xxx.xxxx.xx

D – Informace z místního šetření

Dne 23. března 2021 jsme provedli místní šetření předmětu ocenění.

Tyto zdroje (B, C a D) jsme pokládali za věrohodné / úplné.

Podklady pro ocenění jsou součástí CD přílohy tohoto ZP.

Vybraná odborná literatura (bod A) je dostupná / bezplatně stažitelná z xxx.xxxxx.xxx.

3. Metody

A. Obecně vědní metody

Použitá odborná literatura pro vymezení obecně vědních metod:

1/ XXXXXXX, Xxxxxxx. Systémová metodologie. Brno: Akademické nakladatelství

CERM, 2014. ISBN 978-80-7204-887-8.

2/ XXXXXX, Xxxxxx. Vybrané kapitoly z metodologie. Brno: Masarykova univerzita, 2012. ISBN 978-80-210-5963-4.

3/ XXXXXXX, Xxxxx. Znalectví. Praha: Xxxxxxx Kluwer Česká republika, 2013. ISBN

978-80-7478-042-4.

4/ XXXXXX, Xxxx. Příčiny obtížné přezkoumatelnosti znaleckých posudků. Acta Iuridica Olomucensia, 2017, Vol. 12, No. 1, s. 120−149.

A.1 Základní pojmy

1/ Metodologie

= vědní disciplína, která se zabývá metodami, jejich tvorbou / aplikací.

= souhrn metod určité vědy, nauka o metodách.

a. Systémová metodologie = abstraktní objekt se strukturou, složenou ze 1/ systémového přístupu, 2/ systémového myšlení, 3/ systémových metod a 4/ systémových algoritmů / průniku prvků.

b. Systémový přístup = 1/ myšlenkové, 2/ vysvětlovací a 3/ činnostní schéma jedince ve vztahu k různým entitám (entita = základní objekt zkoumání). Též zobecněná / sofistikovaná tvůrčí metodologie myšlení / konání, aplikovatelná na jakékoliv systémové entity.

2/ Metodika

= algoritmus metody (postup, jak aplikovat metodu).

= teoreticko-praktické schéma, určující postup provádění odborné činnosti (přesně vymezuje jednotlivé postupy pro výkon dané činnosti).

3/ Metoda

= a/ soubor pravidel a b/ popis ověřeného postupu, jak získávat správné poznatky.

= soustavný postup, vede k cíli nezávisle na schopnostech, kdo postup provádí.

= souhrn a/ pojmů, b/ nástrojů a c/ pravidel, patří k základům každé vědy.

A.2 Rozdělení metod

TYP METOD

DRUHY METOD

METODY

I.1 Pozorování

I. EMPIRICKÉ

I.2 Měření

I.3 Experiment

II.1 Analogie

EXPLANAČNÍ

II.2 Abstrakce

Analýza

II.

OBECNĚ

(Logické)

TEORETICKÉ

II.3

II.4 Syntéza

II.5 Dedukce

II.6 Indukce

III. NARATIVNÍ

III.1 Vyprávění

INTERPRETAČNÍ

IV. HERMENEUTICKÉ

IV.1 Porozumění textu

A.3 Popis metod

I.1 Pozorování (observace)

= vnímání jevů / procesů, využívá se smyslové percepce.

= a/ cílevědomé, b/ soustavné a c/ plánovité konání. Může být závislé na neopakovatelných skutečnostech.

= 1/ pozorování vývoje cen NEMO,

2/ pozorování chování tržního prostředí a

3/ pozorování vývoje akciového indexu.

I.2 Měření

= kvantitativní (číselné) zkoumání jevů / procesů. Výsledkem je číselné vyjádření, přesně měřená veličina. Měření a/ opakovat, b/ výsledky porovnávat nebo c/ matematicky zpracovávat.

= 1/ měření podnikové výkonnosti pro následné porovnání,

2/ měření bonity subjektu pro následné ohodnocení a

3/ měření nefinančních ukazatelů.

I.3 Experiment (vědecký pokus)

= činnost, účelem je potvrdit / vyvrátit hypotézu systematicky definovanými / nastavenými podmínkami.

= a/ plánovitá, b/ opakovatelná a c/ ověřitelná aktivita.

= 1/ změna ceny produktu a následné sledovaní ekonomického chování zákazníků,

2/ změna firemního procesu a vyhodnocení ekonomického dopadu a

3/ změna rozložení ekonomických výdajů a predikce účinku.

II.1 Analogie (podobnost)

= porovnání konkrétního s konkrétním. Usuzujeme z řady shodných / konkrétních znaků.

Analogie je správná, když podobnosti nejsou náhodné.

= zachycují podstatné znaky.

= 1/ oceňování NEMO porovnávacími metodami,

2/ zjištění ceny obvyklé automobilu,

3/ oceňování podniku porovnávacími metodami.

II.2 Abstrakce

= rozdělení podstatného od nepodstatného. Je myšlenkovým hodnotícím procesem.

= vyřazení nepodstatných a uspořádání podstatných znaků / vlastností.

= 1/ nezahrnutí parametru barva karoserie při oceňování automobilu,

2/ zohlednění technického stavu NEMO při oceňování a

3/ respektování reálného ekonomického stavu podniku při ocenění metodou DCF.

II.3 Analýza (rozbor)

= rozklad událostí / celku na části za účelem nalezení podstatných vlastností.

= nalezení vztahu mezi vstupy / výstupy.

= směřuje od a/ následku k příčině nebo b/ abstraktního ke konkrétnímu.

= 1/ finanční analýza podniku za účelem zjištění poměrových ukazatelů,

2/ analýza akciového trhu za účelem znalosti hodnot konkrétních akcií a

3/ finanční analýza příjmů podniku za účelem definice výnosových složek.

II.4 Syntéza

= spojování dvou / více částí do celku. Opačný jev proti analýze.

= 1/ součet individuálně oceňovaných položek majetku pro zjištění hodnoty podniku,

2/ součet neodvedené DPH za všechna zdaňovací období pro vyčíslení ekonomické újmy a

3/ součet přijatých faktur od jednoho dodavatele pro zjištění podílu dodávek zboží.

II.5 Dedukce (odvození)

= postup od obecného ke zvláštnímu.

= z předpokladů stanovíme závěry. Pokud jsou předpoklady pravdivé, je pravdivý i závěr. Pravdivost závěru závisí na a/ pravdivosti předpokladů (premis) a b/ správném odvození pravdivosti. Dedukce není pravděpodobnostní usuzování.

= 1/ není přiznána DPH – konstatování, že vznikla ekonomická újma

2/ chybějící veškeré části účetnictví – závěr, že nebylo vedeno a

3/ hodnota ocenění podniku je kladná – konstatování, že podnik lze bezproblémově

prodat.

II.6 Indukce

= postup od zvláštního k obecnému. Obecné výroky odvozujeme od znalostí jednotlivých případů. Rozlišuje indukci úplnou / neúplnou. U úplné máme znalost všech jednotlivých případů, z nichž usuzujeme na celek (výsledek je jistý). U neúplné znalost všech jednotlivých případů nemáme (výsledek je pravděpodobnostní).

= 1/ růst cen akcií / dluhopisů – závěr, že cena cenných papírů roste,

2/ pokles ceny ropy – konstatování, že cena energií klesá a

3/ pokles prodejů NEMO – závěr, že kupní síla obyvatelstva klesla.

III.1 Vyprávění

= převyprávění / popis situace (děje), který nastal. Musí být a/ krátké a b/ výstižné, ale

současně c/ nesmí opomínat podstatné skutečnosti.

= 1/ sdělení o chování osob při marketingovém šetření,

2/ sdělení o nespolupráci subjektu při převzetí účetnictví

3/ sdělení o absenci formálních náležitostí / parametrů znaleckého posudku.

IV.1 Porozumění textu

= správné chápání / výklad textu. Uplatňuje se při realizaci literární rešerše, cílem je vytvořit

přehled znalostí o konkrétním tématu.

= 1/ literární rešerše postupu oceňování podniku,

2/ literární rešerše metody DCF a

3/ literární rešerše oblasti finančních derivátů.

B. Východiska oceňování / znaleckého dokazování

B.1 Data / informace / znalosti

A/ DATA

= získané údaje 🡺 popisují realitu.

= pořízení zápisem / měřením / pozorováním.

= uložena v médiích (papír / elektronické médium / lidská mysl).

= shromažďují / analyzují se s cílem vytvářet informace, vhodné pro rozhodování / znalecké závěry (obvyklá cena sponzoringu / počet kusů / rozměr billboardu).

[1] Vlastnosti:

a. nezávislost na uživateli 🡺 odráží stav reality,

b. velký objem detailů,

c. často / rychle se mění.

[2] Dělení:

a. kvantitativní / tvrdá

🡺 číselné charakteristiky (počet prodaného zboží / výše zisku / cena služby),

🡺 jasně definována (ověřitelná / konkrétní /objektivní),

b. kvalitativní / měkká = nečíselné charakteristiky,

🡺 subjektivní názory / postoje / dojmy (spokojenost spotřebitelů / obliba značky).

[3] Interpretací dat a jejich vztahů, za pomocí znalostí 🡺 vznikají informace.

B/ INFORMACE

= údaj o reálném prostředí / stavu / procesech v něm probíhajících.

= sdělitelný poznatek / údaj 🡺 snižuje nejistotu (přináší nový poznatek).

= data + význam + struktura.

= strukturovaná / organizovaná / shrnutá / interpretovaná data 🡺 závislá na uživateli.

Kvalitní informace je:

a. přesná / jasná / bez chyb (adresa sídla firmy)

b. včasná 🡺 k dispozici ve vhodném čase (informace ČSÚ, dostupné online)

c. relevantní 🡺 odpovídá na otázky: co? / proč? / kde? / kdy? / kdo? / jak? (výsledek dotazníku spokojenosti zákazníka se zkoumaným produktem)

d. srozumitelná 🡺 uspořádanost / přiměřenost (jednoznačně specifikovaný předmět plnění)

Vlastnosti / atributy:

🡺 neoddělitelnost / diskrétnost,

🡺 stárnutí / aktuálnost,

🡺 kumulativnost, užitná hodnota.

C/ ZNALOSTI

= začlenění dat / informací do souvislostí.

= informace + abstrakce + vztahy + zdůvodnění + aplikace.

B.2 PŘEDPISY pro ocenění

V ČR neexistuje obecně závazný zákon / předpis, popisující jednotné metody oceňování majetku. V případech definovaných zákonem je nutné se řídit ustanoveními zákona

a/ č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů (ZOM) a

b/ č. 237/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony.

Jako podpůrný argument lze při procesu oceňování využít

a/ mezinárodní (IVS – International Valuation Standards) a

b/ Evropské (EVS – European Valuation Standards) oceňovací standardy, obsahující

především definice hodnot.

B.3 HODNOTA majetku / druhy

Tržní hodnota (TH)

= odhadnutá částka, za kterou je

a/ majetek směněn,

b/ k datu ocenění,

c/ mezi dobrovolným kupujícím / prodávajícím,

d/ při transakci mezi samostatnými / nezávislými partnery,

e/ po náležitém marketingu,

f/ kdy obě strany jednaly dle dostatečných informací / rozumně / bez nátlaku.

Tržní hodnota (ZOM)

tržní cena = pojem definovaný v § 2 odst. 4 ZOM.

COB = odhadovaná částka, za kterou

a/ by měly být majetek / služba směněny

b/ ke dni ocenění

c/ mezi ochotným kupujícím / ochotným prodávajícím,

d/ v obchodním styku uskutečněném

e/ v souladu s principem tržního odstupu,

f/ po náležitém marketingu,

g/ kdy každá ze stran jednala informovaně / uvážlivě / nikoli v tísni.

Principem tržního odstupu se rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které a/ mezi sebou

nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a b/ jednají vzájemně nezávisle.

Zvažují se všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv.

Tržní cena

= skutečná cena, dosažená na trhu v důsledku střetu nabídky / poptávky.

Účetní hodnota

= hodnota zobrazená ve finančních výkazech.

Cena obvyklá (COB)

COB = pojem definovaný v § 2 odst. 2 ZOM.

COB = cena / interval ceny, dosažená/ý při

a/ prodejích stejného / obdobného majetku (předmětu znaleckého zkoumání / dokazování),

b/ v obvyklém obchodním styku v tuzemsku a

c/ ke konkrétnímu dni ocenění.

Zvažují se všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, nepočítaje a/ mimořádné okolností trhu,

b/ osobní poměry prodávajícího / kupujícího a

c/ zvláštní oblibu/y.

Cena zjištěná

= pojem definovaný ZOM na základě administrativního dokumentu (vyhláška Ministerstva financí ČR). Cena určená podle ZOM jinak než COB / mimořádná cena = cena zjištěná / administrativní.

B.4 OBECNÉ metody ocenění

Metoda ocenění

Standardizovaný, obecně uznávaný postup činností, směřující k stanovení hodnoty majetku

(předmětu znaleckého zkoumání / dokazování), která se bude maximálně blížit tržní ceně.

Při procesu ocenění se využívá obecně uznávaných metod ocenění:

1/ NÁKLADOVÁ metoda

2/ POROVNÁVACÍ metoda

3/ VÝNOSOVÁ metoda

M E T O D A

NÁKLADOVÁ POROVNÁVACÍ VÝNOSOVÁ

MINULOST SOUČASNOST BUDOUCNOST

Jaké jsou současné NÁKLADY na vytvoření srovnatelného majetku? Jaká je současná POZICE oceňovaného majetku na trhu? Jaký je VZTAH mezi COB a budoucími VÝNOSY z majetku?

Doporučený postup je dle výše uvedených metod následující:

SBĚR VSTUPNÍCH DAT => ANALÝZA DAT => FINANČNÍ OCENĚNÍ

1/ NÁKLADOVÁ metoda

Nákladová metoda odpovídá na otázku: „S jakými náklady byl majetek znovu pořízen

v současnosti?“ Jde o peněžní součet všech komponent předmětu ocenění v dané době.

Důležitou roli hraje zejména a/ současný stav a b/ lokalita majetku.

Využití metody je vhodné v situaci nemožnosti použití jiné z výše uvedených metod.

Výhoda spočívá v možnosti srovnání

a/ současné hodnoty majetku s

b/ historickou cenou, za kterou byl majetek pořízen.

2/ POROVNÁVACÍ metoda

Podstatou je a/ odhad ceny na základě b/ porovnání za c/ existence alespoň (1) obdobného

majetku (předmětu znaleckého zkoumání / dokazování).

Porovnávaný majetek (předmět znaleckého zkoumání / dokazování) musí mít srovnatelné

a/ vlastnosti, b/ velikost, c/ očekávaný užitek, d/ časové období a e/ lokalitu. Na trhu lze rozeznat (2) základní typy majetků:

🡺 běžně dostupný majetek (automobil / NEMO, …) => porovnání s obdobným

majetkem ve stejném (sledovaném) období / lokalitě.

🡺 majetek s omezenou dostupností / odlišnými vlastnostmi (autorské dílo /historický veterán, …) => nutno zahrnout všechny vedlejší faktory, ovlivňující cenu.

3/ VÝNOSOVÁ metoda

Výnosové ocenění vychází z poznatku, že hodnota majetku (předmětu znaleckého zkoumání

/ dokazování), je určena očekávaným / budoucím užitkem (peněžní příjem / tržba / zisk). Frekventované je využití u ocenění podniků, kde se dá určit budoucí hodnota výnosů.

B.5 Stanovení COB / ceny zjištěné / administrativní podle ZOM

Paragraf 2 odst. 2 ZOM stanovuje, že majetek / služba se oceňují COB, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

COB se pro účely ZOM rozumí cena, která je dosažena při

a/ prodejích stejného / obdobného majetku (předmětu znaleckého zkoumání / dokazování),

b/ v obvyklém obchodním styku v tuzemsku,

c/ ke dni ocenění.

Zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Do její výše se nepromítají vlivy

a/ mimořádných okolností trhu,

b/ osobních poměrů prodávajícího / kupujícího ani

c/ zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí

a/ stav tísně prodávajícího / kupujícího,

b/ důsledky přírodních / jiných kalamit,

c/ osobní poměry jako viditelné majetkové vztahy (rodinné / jiné osobní) mezi prodávajícím / kupujícím a

d/ zvláštní oblibu jako zvláštní hodnotu majetku / služby, vyplývající z osobního vztahu k nim.

COB vyjadřuje hodnotu (peněžní ekvivalent) v intervalovém rozpětí předmětu ocenění. Určí

se ze sjednaných cen porovnáním.

V případech, kdy nelze COB určit, oceňuje se majetek / služba tržní hodnotou. Důvody pro

neurčení COB musejí být v ocenění uvedeny.

Tržní hodnotou se podle § 2 odst. 4 ZOM rozumí

a/ odhadovaná částka, za kterou

b/ by měly být majetek / služba směněny,

c/ ke dni ocenění

d/ ochotným kupujícím / ochotným prodávajícím,

e/ v obchodním styku uskutečněném

f/ v souladu s principem tržního odstupu,

g/ po náležitém marketingu,

h/ kdy každá ze stran jednala informovaně / uvážlivě / nikoli v tísni.

Princip tržního odstupu = účastníci směny jsou osobami, které a/ mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a b/ jednají vzájemně nezávisle.

Zvažují se všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv.

Určení COB / tržní hodnoty a postup jejich určení musí být z ocenění:

a/ zřejmé,

b/ použití, včetně použitých údajů musí být odůvodněno a

c/ odpovídat druhu předmětu / účelu ocenění / dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění.

Podrobnosti k určení COB a tržní hodnoty stanovuje vyhláška MF ČR.

Mimořádnou cenou se rozumí podle ZOM cena, do jejíž výše se promítly a/ mimořádné

okolnosti trhu, b/ osobní poměry prodávajícího / kupujícího nebo c/ vliv zvláštní obliby.

Cena určená podle ZOM jinak než COB / tržní cena / mimořádná cena = cena zjištěná / administrativní.

B.6 AXIOM ÉTA – schematická metodika stanovení COB

V Trestně-právní revue č. 4/2015 (C. H. Xxxx) je provedena syntéza pohledů na COB:

Spojení požadavků kladených na stanovení COB, vyplývajících z a/ všech zákonných předpisů / judikátů, které užití COB upravují a b/ reálného metodického postupu

představuje Axiom η (axiom éta), který byl za tímto účelem formulován / definován.

COB majetku (předmětu znaleckého zkoumání / dokazování) je peněžní částka, zjištěná na základě porovnání:

1/ výchozích cen,

2/ srovnatelných produktů,

3/ na místním / srovnatelném trhu,

4/ za obdobných transakčních podmínek.

1/ výchozími cenami pro porovnání jsou:

a. veřejně známé ceny (ceny jsou zjistitelné pro kupujícího),

b. legálního prodeje (nikoliv černý trh),

c. platné k datu ocenění (datum uskutečnění transakce).

2/ cenové porovnání je provedeno na místním / srovnatelném trhu z pohledu:

a. charakteru (trh NEMO / movitých věcí / nových produktů / bazarový)

b. rozsahu (trh místní / regionální / ČR / evropský).

3/ srovnatelnost produktů je zajištěna v rovině:

a. dostupnosti (srovnatelný produkt je dostupný na stejném trhu),

b. užitečnosti / účelu / uspokojení (srovnatelný produkt slouží ke srovnatelnému účelu,

k uspokojení srovnatelné potřeby),

c. kvality / standardu (srovnatelný produkt je dostupný ve srovnatelné kvalitě / technických vlastnostech),

d. kvantity (srovnání je realizováno na stejném množství produktu).

4/ u porovnávaných transakcí platily obdobné transakční podmínky:

x. xxxxxx (rozsah / doba trvání),

b. obchodní podmínky (doba splatnosti, termín dodání),

c. účast prostředníka (přímý / zprostředkovaný prodej),

d. rozsah dodávky (jednotlivé / opakované nákupy / hromadná dodávka).

Pokud má být v intencích uvedeného axiomu η zjištěna COB majetku (předmětu znaleckého zkoumání / dokazování), musí se postupovat dle zjištění a/ porovnatelných, veřejně známých cen a b/ platných k datu realizace.

Vlastnosti majetku (předmětu znaleckého zkoumání / dokazování) s indikací COB získáme

z / ze:

1/ smluvních vztahů

a. objednávek,

b. uzavřených smluv,

2/ dalších podkladů

a. dodacích listů,

b. katalogů / virtuálních šanonů / ceníků

c. nabídkových listů apod.,

3/ prokazatelných dokumentů o uskutečněném plnění

(smluvní vztah specifikuje produkt většinou obecně,

doklady o prokazatelném plnění vlastnosti majetku (předmětu znaleckého zkoumání / dokazování zpřesňují, což má vliv na COB),

4/ daňových dokladů / faktur

5/ výpisů z bankovních účtů / syntetických / analytických účtů účetní evidence

Podklady 1/ – 4/ slouží přímo pro určení COB.

Podklad 5/ při kombinaci s podklady 3/ slouží k prokázání, že plnění proběhlo skutečně / reálně v požadovaném a/ rozsahu a b/ dle specifikace smluvního vztahu.

B.7 STANOVENÍ COB v trestně-právních kauzách

VÝCHODISKA

1. § 137 zákona č. 40/2009 Sb., Trestní zákoník

2. Judikát Nejvyššího soudu v Brně, 6 Tdo 545/2009

3. § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění:

zákona č. 237/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony

4. Rozsudek Nejvyššího správního soudu v Brně, 8 Afs 80/2007-105

5. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách

1. § 137 zákona č. 40/2009 Sb., Trestní zákoník

Stanovení výše škody

Při stanovení výše škody se vychází z ceny, za kterou se věc, která byla předmětem útoku, v době a v místě činu obvykle prodává. Nelze-li takto výši škody zjistit, vychází se z účelně vynaložených nákladů na obstarání stejné nebo obdobné věci nebo uvedení věci v předešlý stav.

2. Judikát Nejvyššího soudu v Brně, 6 Tdo 545/2009 Právní věta:

Při závěru o výši škody způsobené na cizím majetku trestným činem podvodu podle § 250 tr. zák. spáchaného vylákáním věcí podvodným slibem zaplacení dohodnuté částky je nutno vycházet ze skutečné hodnoty věcí, a nikoli z výše dohodnuté částky.

3. § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

Způsoby oceňování majetku a služeb

(1) Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba

obvyklou cenou.

(2) Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

(3) V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.

(4) Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.

(5) Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.

(6) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly a/ mimořádné okolnosti trhu, b/ osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo c/ vliv zvláštní obliby.

(7) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní

hodnota, je cena zjištěná.

(8) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností.

(9) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je

a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného

nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,

a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),

c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci,

d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,

g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

4. Rozsudek Nejvyššího správního soudu v Brně, 8 Afs 80/2007-105 Právní věta:

Cenu sjednanou nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek ve smyslu § 23 odst. 7 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, nelze obvykle stanovit jediným číslem, ale intervalem nejčastěji realizovaných cen.

Při stanovení COB je možné určit

a/ interval hodnot (MIN / MAX.), a to z důvodu, že na trhu není pouze (1) COB a

b/ medián souboru cen včetně aritmetického průměru. Medián = hodnota dělící uspořádanou řadu čísel na dvě (2) stejně početné poloviny.

Pokud je cílem znaleckého zkoumání / dokazování právě jedna (1) hodnota, je COB stanovena na základě mediánu. V komentáři ke znaleckému závěru se má objevit informace o intervalu, ve kterém se reálné tržní ceny pohybují.

5. Definice COB dle zákona č. 526/1990 Sb., zákon o cenách:

COB = cena shodného, z hlediska užití porovnatelného / vzájemně zastupitelného zboží, volně sjednávaná mezi prodávajícími / kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky / kapitálově / personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže.

B.8 PŘEZKOUMATELNOST / VÝSLECH ZNALCE

Přezkoumatelnost

= údaje / metody / postupy použité znalcem 🡺 zopakovatelné jiným znalcem 🡺 bez

potřeby dodatečných informačních zdrojů / podkladů.

[1] Data / informace / ve formě podkladů, ze kterých znalec vycházel 🡺 uvedeny v / na seznamu / nosiči.

[2] Znalec musí uvést:

a/ znalecké otázky,

b/ podklady k dispozici 🡺 nejsou součástí spisu (vložení do příloh)

c/ metody, kterými lze problém řešit / vybrat d/ postup, jak došel ke znaleckému závěru,

e/ odpovědi na znalecké otázky.

Výslech znalce

[1] Judikát Nejvyššího soudu v Brně ze dne 21. 11. 2007, č. j. 25 Cdo 2719/2005

[2] Důkaz znaleckým posudkem, podaným písemně / ústně, se od jiných důkazních prostředků liší v tom, že při jeho hodnocení (§ 132 o. s. ř.) soud nehodnotí znalecké závěry ve smyslu jejich odborné správnosti, nýbrž

a/ hodnotí přesvědčivost posudku z hlediska úplnosti jeho podkladů,

b/ vyčerpání vymezeného úkolu a odpovědi na zadané otázky,

c/ logické odůvodnění odborného nálezu a

d/ xxxxxx s ostatními provedenými důkazy.

C. Ocenění nemovitostí

Při ocenění nemovitostí se používá následujících možností:

1. administrativní ocenění

2. nákladové ocenění

3. výnosové ocenění

4. porovnávací ocenění

5. kombinace věcné / výnosové hodnoty nemovitosti

Výchozí podklady jsou následující:

🡺 výpis z katastru nemovitosti,

🡺 kopie katastrální mapy,

🡺 projektová dokumentace,

🡺 stavebně právní dokumenty,

🡺 smlouvy / ostatní doprovodná dokumentace

C.1 ADMINISTRATIVNÍ ocenění nemovitosti

Administrativní cena / cena zjištěná se stanovuje podle cenového předpisu / aktuálně platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky (MF ČR), kterou se provádějí některá ustanovení ZOM k rozhodnému datu znaleckého zkoumání / dokazování.

Administrativní ocenění se používá zejména pro stanovení daňové povinnosti (daň z nabytí nemovitosti), využitelnost jako cenový zdroj pro stanovení COB / tržní hodnoty.

C.2 NÁKLADOVÉ ocenění nemovitosti

Nákladová metoda je založena na principu srovnání s náklady na pořízení (výstavbu) konkrétní nemovitosti. Při stanovení hodnoty nemovitosti nákladovou metodou se

a/ stanoví výchozí hodnota (za kolik Kč se obdobná nemovitost pořídí k datu ocenění). Při stanovení výchozí hodnoty se vychází z:

🡺 ceny srovnatelné nemovitosti,

🡺 cenových indexů,

🡺 pracnosti.

Následuje b/ zohlednění míry opotřebení oceňované nemovitosti, promítne se do výsledné věcné hodnoty předmětu ocenění. Matematicky lze uvedený přístup vyjádřit následujícím vztahem:

n

Hodnota nemovitosti = ∑ Pi - Oi

i=1

kde Pi pořizovací cena oceňovaného majetku (k datu ocenění)

Oi snížení pořizovací hodnoty majetku v důsledku opotřebení

n počet oceňovaných předmětů

C.3 VÝNOSOVÉ ocenění nemovitosti

Základem je kapitalizace čistých výnosů, získaných z uzavřených nájemních smluv.

Výnosová hodnota nemovitosti = součet všech předpokládaných výnosů nemovitosti.

Výnosová hodnota je založena na a/ časovém rozlišení a b/ provozně ekonomickém riziku

nemovitosti.

Východiskem výnosových metod je stanovení dosažitelných zisků, plynoucích z vlastnictví

oceňovaného majetku (TČV).

Dále určíme kapitalizační míru (R), kterou je možné odvodit z následujícího vztahu.

R = R1 + (-R2) + R3

kde R kapitalizační míra

R1 bezriziková úroková míra (úroková míra bezrizikových vkladů)

R2 míra inflace

R3 specifické riziko

Hodnotu nemovitosti indikujeme podle následujícího vztahu.

TČV

Hodnota nemovitosti = R

kde TČV dosažitelný zisk

R kapitalizační míra

C.4 POROVNÁVACÍ ocenění nemovitosti

Vychází z analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny ve stejné a/ lokalitě a b/ čase. Nemovitost se porovnává pomocí kritérií / cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech.

Matematicky lze uvedený oceňovací model popsat následujícím vztahem.

Hodnota nemovitosti = n ∑ Piki

i=1

1

n

kde Pi realizovaná cena podobného majetku

ki koeficient vyjadřující podobnost realizovaného a oceňovaného majetku

n počet porovnávaných případů

Jedná se o přijatelnou, logicky pochopitelnou metodu pro laickou veřejnost.

Oceňovaná nemovitost indikuje shodu / podobnost se srovnatelnou nemovitostí v/ve

a/ velikosti, b/ tvaru (rozměry / půdorys), c/ umístění a d/ využití.

= pomocná metoda, kombinuje věcný / výnosový přístup. V závislosti na poměru výše se stanovuje váha výnosové hodnoty, která je z hlediska ekonomického užitku z nemovitosti primární.

Metoda se nazývá Naegeliho, realizuje se v situaci místní potřeby zjištěných hodnot přidělit

jinou váhu, než hodnotě druhé.

Váhy a/ věcné a b/ výnosové hodnoty podle Naegeliho

ROZDÍL VĚCNÁ a VÝNOSOVÁ (předpoklad VĚCNÁ > VÝNOSOVÁ)	VÁHA hodnoty		SOUČET vah
	VĚCNÁ	VÝNOSOVÁ
0 až 10 %	1	1	2
10 až 20 %	1	2	3
20 až 30 %	1	3	4
30 až 40 %	1	4	5
40 a více %	1	5	6

Za základ (100 %) se volí výnosová hodnota. Je-li výnosová hodnota větší než věcná

hodnota, použije se prostý aritmetický průměr.

D. Stanovení věcné hodnoty technologického zařízení

🡺 Vycházíme z metodiky České komory odhadců majetku.

🡺 Metodika je založena na a/ stanovení indexů a b/ výpočtu dalších dílčích hodnot jednotlivých částí technologického zařízení, na základě kterých je v konečné fázi stanovena věcná hodnota (nákladová hodnota) souboru oceňovaného majetku.

🡺 V případě nedostatečné identifikace technologického zařízení je majetku oceněn

v souboru s nemovitou stavbou koeficientem technického vybavení (Ktv).

Určena je jako aktuální pořizovací cena, součin a/ pořizovací ceny výrobku, b/ cenového indexu a c/ indexu zohledňujícího další technické zhodnocení stroje, které je možné matematicky vyjádřit následujícím vztahem:

VC = CP × K1 × K2

kde VC výchozí cena strojního zařízení (v Kč)

CP pořizovací cena strojního zařízení

K1 koeficient založený na cenovém indexu příslušného stroje a období jeho pořízení

K2 koeficient zohledňující technické zhodnocení příslušného stroje během jeho provozu

D.2 Stanovení technické hodnoty (TH)

Vyjadřuje míru morálního / skutečného opotřebení příslušného strojního zařízení, včetně zohlednění technického stavu k datu ocenění. Matematicky je hodnota vyjádřena:

THV × (100 - ZA) × (100 + P - S) TH = 10 000

kde TH technická hodnota strojního zařízení

THV výchozí technická hodnota strojního zařízení (v %)

ZA základní amortizace (v %)

P přirážka za dobrý technický stav strojního zařízení

S srážka za špatný technický stav strojního zařízení

Výchozí technická hodnota strojního zařízení zohledňuje morální opotřebení oceňovaného

stroje.

THV = 100 - K3

kde THV výchozí technická hodnota strojního zařízení (v %)

K3 koeficient morálního opotřebení stroje

Základní amortizace (ZA) je volena v závislosti na a/ druhu a b/ délce využívání

oceňovaného strojního zařízení.

D.3 Stanovení časové ceny (CČ)

Časová cena a/ využívá všech výše uvedených hodnot a b/ poskytuje údaj o hodnotě předmětu ocenění po zahrnutí faktoru času / opotřebení. Matematicky je časová cena vyjádřena následujícím vztahem:

VC × TH

CČ = 100

kde CČ časová cena strojního vybavení (v Kč)

TH technická hodnota strojního zařízení (v %)

D.4 Stanovení obecné ceny (CO)

V některých případech není na trhu možné dosáhnout časové ceny, a proto musí být tato hodnota upravena o koeficient prodejnosti K4. Výsledkem je obecná cena.

Matematicky je tento vztah vyjádřen:

CO = CČ × K4

kde CO obecná cena strojního vybavení (v Kč)

CČ časová cena strojního vybavení (v Kč)

K4 koeficient prodejnosti

Oceňovaný majetek NENÍ

a/ běžně obchodovaným aktivem a

b/ možné dosažené výsledky porovnat s již dosaženou cenou,

bude pro konečné ocenění využito ceny časové, jejíž konstrukce výpočtu podle našeho znaleckého názoru odpovídá definici věcné hodnoty.

Věcná hodnota oceňovaného majetku, zjištěná nákladovou metodou, je dána součtem

časových cen jednotlivých položek získaných výše uvedenou metodikou.

X. Xxxxxxxx určení emisního kurzu

Metodika určení emisního kurzu

Výpočet počtu vydaných akcií jsme provedli na základě Usnesení valné hromady společnosti VKM ze dne 14. června 2000, které stanovilo následný postup při určení emisního kurzu akcií, vydaných jako protiplnění za nepeněžitý vklad.

a. Objektivizace ekonomiky provozu – H1

Jedná se o snížení hodnoty nepeněžitého vkladu z důvodu zvýšených provozních nákladů převzatého zařízení podle vztahu:

H = H × n2

1

n

1

kde H hodnota nepeněžitého vkladu stanovená znaleckým posudkem

n1 náklady na fakturovanou jednotku za ucelený provozní celek, který je předmětem vkladu nebo

jeho součástí

n2 srovnatelné náklady na fakturovanou jednotku za celou společnost

b. Objektivizace poměrem základního / vlastního kapitálu – H2

Snížená hodnota nepeněžitého vkladu H1 je dále upravena poměrem základního / vlastního kapitálu. Touto úpravou jsou chráněny zájmy stávajících akcionářů. Hodnota základního

/ vlastního kapitálu je převzata z účetní uzávěrky, sestavené k datu

31. prosince předcházejícího roku v zaokrouhlení na celé tisíce Kč.

H2 = H1× VK

ZK

kde ZK základní kapitál k datu 31. prosince předcházejícího roku zaokrouhlený na celé tisíce

VK vlastní kapitál k datu 31. prosince předcházejícího roku zaokrouhlený na celé tisíce

c. Stanovení počtu vydaných akcií – E

Počet akcií o jmenovité hodnotě Kč 1.000,--, které budou vydány akcionáři jako protiplnění

za nepeněžitý vklad je stanoven podle vztahu:

E = 1 000

H2

Počet vydaných akcií bude zaokrouhlen na celé číslo směrem dolů.

d. Emisní ážio – A

= rozdíl mezi a/ hodnotou nepeněžitého vkladu a b/ celkovou jmenovitou hodnotou akcií,

které budou vydány akcionáři jako protiplnění.

A= H – (E×1 000)

e. Emisní kurz – K

= částka, za kterou společnost vydá akcie, přičemž výše této částky je stanovena jako

a/ poměr hodnoty nepeněžitého vkladu a b/ počtu vydaných akcií.

K= E

H

4. Identifikace vlastníka

Obec Libiš

Obchodní jméno Sídlo

IČO

Libiš, Mělnická 579, PSČ 277 11

IČO 006 62 241

viz příloha č. 1 ZP

5. Ocenění nepeněžitého vkladu

5.1 Vlastní ocenění nepeněžitého vkladu

VÝCHODISKA
Zdroje dat	Kapitola 2. Zdrojové podklady (str. 18 – 19 ZP)
Znalecké metody	2.2 Východiska oceňování: A.1 Předpisy pro ocenění A.2 Hodnota majetku a její druhy A.3 Obecné metody ocenění A.4 Stanovení ceny obvyklé a ceny zjištěné podle ZOM 2.3. Ocenění nemovitostí: C.2 Nákladové ocenění nemovitosti
Obecně vědní metody	I. Empirické: I. 1 pozorování II. Obecně teoretické: II. 1 Analogie, II. 2 Abstrakce, II. 3 Analýza, II. 4 Syntéza, II. 5 Dedukce, II. 6 Indukce

[1] Na základě a/ získaných podkladů a b/ výrazných specifik oceňovaného majetku – vodohospodářských staveb – jsme se rozhodli pro aplikaci nákladové metody, vycházející z administrativního ocenění.

[2] Výnosovou metodu jsme nepoužili vzhledem k a/ charakteru oceňovaného majetku

a b/ účelu jeho pořízení.

[3] Porovnávací metoda se neaplikovala 🡺 v době ocenění nebyly známy žádné

nezkreslené realizované případy prodeje obdobného majetku.

[4] Konečné výsledky znaleckého zkoumání / dokazování jsou vždy zaokrouhleny na celé

stokoruny směrem dolů.

[5] Výpočet hodnoty majetku včetně hodnot koeficientů je uveden v příloze č. 2 ZP.

Sekvenční postup kroků znaleckého zkoumání / dokazování:

1. Analýza oceňovaného majetku (str. 6 – 16 P)

2. Stanovení základní ceny oceňovaného majetku (příloha č. 2 ZP),

3. Výpočet reprodukční ceny (příloha č. 2 ZP),

4. Zjištění opotřebení (příloha č. 2 ZP),

5. Výpočet výchozí hodnoty předmětu znaleckého ocenění (příloha č. 2 ZP).

Obecný popis předmětu znaleckého zkoumání

= vybraný vodohospodářský majetek Obce Libiš 🡺 kanalizační infrastrukturu, PSOV, ČOV

a vodovodní infrastrukturu.

Detailní popis předmětu znaleckého zkoumání je uveden na str. 6 – 16 ZP.

1. Nákladové ocenění nemovitosti

Ocenění nemovitostí je provedeno zjištěním:

🡺 věcné hodnoty (náklady na pořízení a/ stejné nebo b/ porovnatelné nemovitosti v době ocenění),

🡺 s odpočtem přiměřeného opotřebení.

2. Zjištění ceny dle cenového předpisu

Budovy / haly oceněné dle § 12

Cena budovy / haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou za m3, stanovenou v závislosti na a/ účelu užití a b/ upravenou koeficienty K1 až K5 a Ki podle vzorce:

ZCU = ZC × K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × Ki

kde ZCU základní cena upravená v Kč za m3 obestavěného prostoru stavby,

ZC ........ základní cena v Kč za m3 obestavěného prostoru podle přílohy č. 8 nebo č. 9

K1 koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce

K2 ......... koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží

v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce:

6,60

K2 = 0,92 + m2 ZP

K3 ............koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce:

𝐊𝟑

= 2,10 + 0,30 pro budovy,

𝐯

𝐊𝟑

= 2,10 + 0,30 pro haly,

𝐯

K4 koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce:

𝐊𝟒 = 1 + (0,54 * n)

n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením

K5 koeficient polohový

Ki koeficient změny cen staveb (inflace), vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00)

3. Inženýrské / speciální pozemní stavby oceněné dle § 17

Cena inženýrské / speciální pozemní stavby se zjistí vynásobením počtu příslušné měrné jednotky (m3, m2, m nebo kus) základní cenou stanovenou v závislosti na a/ účelu užití a b/ upravenou koeficienty K5 a Ki podle vzorce:

ZCU = ZC × Knt × Ktv × K5 × Ki

kde ZCU základní cena upravená

ZC základní cena

Knt námi zvolený koeficient náročnosti trasy (dle použitého materiálu oceňované stavby

a náročnosti vybudování v dané lokalitě; rozmezí koeficientu 0,500 – 2,50)

Ktv námi zvolený koeficient technického vybavení (dle vnitřního vybavení oceňované stavby;

rozmezí koeficientu 0,5 – 3,00)

K5 koeficient polohový

Ki koeficient změny cen staveb (inflace), vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00)

4. Venkovní úpravy oceněné dle § 18

Cena venkovní úpravy vypočítáme vynásobením počtu příslušných měrných jednotek základní cenou, stanovenou v závislosti na a/ účelu užití a b/ upravenou koeficienty K5, Ki a Kp podle vzorce:

ZCU = ZC × K5 × Ki × Knt

kde ZCU základní cena upravená

ZC ........ základní cena podle přílohy č. 17

Knt koeficient náročnosti trasy (dle použitého materiálu oceňované stavby a náročnosti vybudování

v dané lokalitě; rozmezí koeficientu 0,50 – 2,50)

K5 koeficient polohový

Ki koeficient změny cen staveb (inflace), vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00)

V provedeném ocenění je použit koeficient náročnosti trati (Knt), který zohledňuje

a/ způsob a

b/ náročnost budování inženýrských staveb při

a/ výkopových pracích a

b/ tvarovou složitost / jednoduchost trati inženýrské stavby.

Koeficient je zvolen odhadem na základě jmenovaných specifik.

5. Opotřebení

🡺 Cena stavby zjištěná dle § 12, § 17 a § 18 se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu a/ stáří, b/ stavu a c/ předpokládané další životnosti stavby.

🡺 Pro výpočet opotřebení je použito lineární metody, kdy se opotřebení rovnoměrně

rozloží na celou dobu předpokládané životnosti.

🡺 Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností.

Vzorec pro výpočet opotřebení:

Opotřebení =

Stáří Životnost

* 100 [%]

6. Vlastní ocenění nepeněžitého vkladu

🡺 Ocenění vybraných částí kanalizační / vodovodní infrastruktury ve vlastnictví Obce

Libiš je provedeno v příloze č. 2 ZP.

🡺 V tabulkách je uvedena stručná rekapitulace ocenění vybraných částí

vodohospodářské infrastruktury.

Vodohospodářská infrastruktura

Č.	NÁZEV POLOŽKY	REPRODUKČNÍ CENA [Kč]	VĚCNÁ HODNOTA [Kč]
1	Kanalizační infrastruktura – stoky včetně PSOV	62 852 377,85	34 717 424,47
2	Vodovodní infrastruktura – řady	2 203 414,17	1 970 359,36
3	ČOV Libiš	9 099 243,00	6 466 804,25
4	Pozemky	1 637 600,00	1 637 600,00
CELKEM		75 792 635,02	44 792 188,08

5.2 Rekapitulace ocenění nepeněžitého vkladu

Na základě výše provedeného znaleckého zkoumání / dokazování jsme stanovili hodnotu vybraného vodohospodářského majetku Obce Libiš za účelem stanovení hodnoty nepeněžitého vkladu do společnosti VKM.

Hodnoty jsou uvedeny v tabulce:

POLOŽKA	VĚCNÁ HODNOTA [Kč]
INŽENÝRSKÉ SÍTĚ
Kanalizační infrastruktura včetně PSOV v Obci Libiš	34 717 424,47
Vodovodní infrastruktura	1 970 359,36
INŽENÝRSKÉ SÍTĚ CELKEM	36 687 783,83

BUDOVY PODLE KATASTRÁLNÍHO ZÁKONA včetně příslušenství a součástí
ČOV Libiš včetně technologie, venkovních úprav a příslušenství	6 466 804,25
POZEMKY
Pozemek p. č. st. 1543, k. x. Xxxxx	138 400,00
Pozemek p. č. 4/4, k. x. Xxxxx	1 499 200,00
BUDOVY A POZEMKY CELKEM	8 104 404,25

C E L K E M	44 792 188,08
CELKEM po zaokrouhlení	44 792 100,00

5.3 Rekapitulace oceňovaného vodohospodářského majetku evidovaného v katastru nemovitostí

Součástí oceňovaného vodohospodářského majetku jsou i následující nemovitosti evidované v katastru nemovitostí na LV č. 10001 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, pro obec a katastrální území Libiš. Jedná se o:

🡺 pozemek p. č. st. 1543 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 173 m2

Součástí je stavba: bez čp/če, tech. vybavenost

Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 1543

🡺 pozemek p. č. 4/4 – ostatní plocha, manipulační plocha, výměra 1.874 m2

6. Určení emisního kurzu akcií

6.1 Určení emisního kurzu

VÝCHODISKA

Zdroje dat	Kapitola 4.2 Rekapitulace ocenění nepeněžitého vkladu (str. 51 ZP)
Znalecké metody	2. 2 Východiska oceňování: A.1 Předpisy pro ocenění A.2 Hodnota majetku a její druhy A.3 Obecné metody ocenění A.4 Stanovení ceny obvyklé a ceny zjištěné podle ZOM 2.5 Metodika určení emisního kurzu
Obecně vědní metody	I. Empirické: I. 1 pozorování II. Obecně teoretické: II. 1 Analogie, II. 2 Abstrakce, II. 3 Analýza, II. 4 Syntéza, II. 5 Dedukce, II. 6 Indukce

Výpočet počtu vydaných akcií jsme provedli na základě Usnesení valné hromady společnosti VKM ze dne 14. června 2000, které stanovilo následný postup při určení emisního kurzu akcií vydaných jako protiplnění za nepeněžitý vklad.

a. Objektivizace ekonomiky provozu – H1

Jedná se o snížení hodnoty nepeněžitého vkladu z důvodu zvýšených provozních nákladů

převzatého zařízení podle vztahu:

H = H × n2

1

n

1

kde H hodnota nepeněžitého vkladu stanovená znaleckým posudkem

n1 náklady na fakturovanou jednotku za ucelený provozní celek, který je předmětem vkladu nebo

jeho součástí

n2 srovnatelné náklady na fakturovanou jednotku za celou společnost

b. Objektivizace poměrem základního a vlastního kapitálu – H2

Snížená hodnota nepeněžitého vkladu H1 je upravena poměrem základního / vlastního kapitálu. Touto úpravou jsou chráněny zájmy stávajících akcionářů. Hodnota základního a vlastního kapitálu je převzata z účetní uzávěrky, sestavené k datu

31. prosince předcházejícího roku v zaokrouhlení na celé tisíce Kč.

H = H × ZK

2 1

VK

kde ZK základní kapitál k datu 31. prosince předcházejícího roku zaokrouhlený na celé tisíce

VK vlastní kapitál k datu 31. prosince předcházejícího roku zaokrouhlený na celé tisíce

c. Stanovení počtu vydaných akcií – E

Počet akcií o jmenovité hodnotě Kč 1.000,--, které budou vydány akcionáři jako protiplnění

za nepeněžitý vklad, je stanoven podle vztahu:

E =

H2

1 000

Počet vydaných akcií bude zaokrouhlen na celé číslo směrem dolů.

d. Emisní ážio – A

= rozdíl mezi a/ hodnotou nepeněžitého vkladu a b/ celkovou jmenovitou hodnotou akcií,

které budou vydány akcionáři jako protiplnění.

A = H − (E× 1 000)

e. Emisní kurz – K

= částka, za kterou VKM vydá akcie, přičemž výše této částky je stanovena jako a/ poměr

hodnoty nepeněžitého vkladu a b/ počtu vydaných akcií.

K = H

E

Výši emisního kurzu jsme určili dle jednotlivých částí nepeněžitého vkladu Obce Libiš v souladu s výše uvedeným postupem, přičemž jsme vycházeli z níže uvedených hodnot, poskytnutých společností VKM.

Výchozí hodnoty částí nepeněžitých vkladů jsou zaokrouhleny na celé stokoruny směrem

dolů.

H = 44.792.100,00 Kč n2 / n1 = 1,000 ZK / VK = 0,7548

Objektivizace poměrem základního kapitálu a celkových aktiv

H1 = H × ZK ÷ CA = 44 792 100 × 0,7548 = 33 809 077,08

Stanovení počtu vydaných akcií

E =  H1

1 000

33 809 077

= 1 000

= 33 809 ks

Emisní ážio

A = H - (E × 1 000) = 44 792 100 - (33 809 × 1 000) = 10 983 100 Kč

Emisní kurz

H K = E =

44 792 100

33 809 = 1 324,85

Emisní kurz akcií vydaných jako protiplnění za nepeněžitý vklad Obce Libiš jsme stanovili výše uvedeným postupem v částce Kč 1.324,85 za jednu (1) akcii ve jmenovité hodnotě Kč 1.000,--.

6.2 Rekapitulace určení emisního kurzu

Podle Zásad pro oceňování nepeněžitých vkladů za účelem zvyšování základního kapitálu společnosti VKM jsme určili emisní kurzy akcií, vydaných jako protiplnění za jednotlivé části vkladu následujícím způsobem:

NEPENĚŽITÝ VKLAD	HODNOTA NEPENĚŽITÉHO VKLADU [Kč]	POČET AKCIÍ [ks]	EMISNÍ KURZ [Kč]	EMISNÍ ÁŽIO [Kč]
Specifikovaný majetek ve vlastnictví Xxxx Xxxxx	44 792 100,00	33 809	1 324,85	10 983 100,00
CELKEM	44 792 100,00	33 809	1 324,85	10 983 100,00

7. Závěr/y znaleckého zkoumání / dokazování

Na základě provedeného znaleckého zkoumání / dokazování a ocenění

jsme stanovili hodnotu nepeněžitého vkladu Obce Libiš, IČO 006 62 241, a to:

🡺 kanalizační infrastruktury (kanalizační řady a PSOV)

🡺 vodovodní infrastruktury (vodovodní řady)

🡺 ČOV

🡺 pozemky

k datu 2. srpna 2021, ve výši

Kč 44.792.100,00

(slovy Čtyřicetčtyřimilionysedmsetdevadesátdvatisícejednosto korun českých).

Hodnota vkladu odpovídá úhrnnému emisnímu kurzu vydaných akcií maximálně do výše

Kč 44.792.100,--.

1. Výpis z RES – Obec Libiš

2. Ocenění vodohospodářského majetku

3. Zásady pro oceňování nepeněžitých vkladů za účelem zvyšování základního jmění akciové společnosti Vodárny Kladno – Mělník, a.s.

4. Sdělení společnosti Vodárny Kladno – Mělník, a.s. k výši koeficientů pro zvyšování základního kapitálu nepeněžitými vklady v roce 2021

5 Orientační mapa

6. Výpis z KN částečný – LV č. 10001, k. x. Xxxxx

7. Oprávnění Ministerstva spravedlnosti ČR pro znaleckou kancelář Česká znalecká, a.s.

8. CD příloha

9. Rozšířená příloha / CD

├───Podklady

│ │ 21 06 18 koeficient - emisní kurz dle závěrky za 2020.pdf

│ │ Výpis z KN částečný-LV č. 10001 k.x. Xxxxx.pdf

│ │ Výpis z RES-Obec Libiš.pdf

│ │

│ ├───1. smlouvy + specifikace

│ │ 21 01 13 Libiš - příl.č.1 kanalizace specifikace.xlsx

│ │ 21 01 25 Libiš - příl.č.1 vodovod specifikace.xls

│ │ LIB specifikace ČOV + PSOV.doc

│ │ XXX Xxxxx - ceny technologií.xlsx

│ │

│ ├───2. situace

│ │ 21 01 25 Libiš - příl.č.2 kanalizace situace.pdf

│ │ 21 01 25 Libiš - příl.č.2 vodovod situace.pdf

│ │

│ ├───3. projektová dokumentace

│ │ │ 4.1 Situace ČOV pozemky.pdf

│ │ │

│ │ └───4.2 Projektová dokumentace_výkresy

│ │ XXXXX XXX xxxxxxx.pdf

│ │ XXXXX XXX xxx.pdf

│ │

│ ├───4. kolaudace + výpisy z KN

│ │ │ 10-047-RKS-Libiš 1.pdf

│ │ │ 10-110-2-RKS-Libiš 1.pdf

│ │ │ 12-151-3-RKS-Libiš.pdf

│ │ │ 16-095 RKS Libiš.pdf

│ │ │ 16-097 RKS Libiš.pdf

│ │ │ 21-013 RKS Libiš.pdf

│ │ │ 21-014 RKS Libiš.pdf

│ │ │ 21-015 RKS Libiš.pdf

│ │ │ 21-015-2 RKS Libiš.pdf

│ │ │ 21-015-3 RKS Libiš.pdf

│ │ │ 21-015-4 RKS Libiš.pdf

│ │ │ 21-016 RKS Libiš.pdf

│ │ │ 21-017 RKS Libiš.pdf

│ │ │

│ │ └───kolaudace vodovod

│ │ 08-089-RKS-Libiš 1.pdf

│ │ 10-009 RKS_Libiš.pdf

│	│	10-110-2-RKS-Libiš 1.pdf
│	│	12-066-RKS-Libiš 1.pdf
│	│	12-116-RKS-Libiš 1.pdf.PDF
│	│	12-162-RKS-Libiš 1.pdf
│	│	16-096 RKS-Libiš.pdf
│	│	17-034 RKS Libiš.pdf
│	│

│ ├───5. darovací smlouvy investor x obec

│ │ │ 16-096,097 darovací smlouva.pdf

│ │ │

│ │ └───DSML vodovod

│ │ 08-089 DSML.pdf

│ │ 12-066 DSML.pdf

│ │ 12-162 DSML.pdf

│ │ 16-096,097 doložka darovací smlouvy.pdf

│ │

│ ├───6. xxxxxxx

│ │ XXX Xxxxx.docx

│ │

│ └───Fotodokumentace-Libiš

│ 26 fotografií ve formátu JPG

│

└───Znalecky_posudek

│ znalecky_posudek.pdf

│

└───Přílohy

Příloha 01 - Výpis z RES-Obec Libiš.pdf

Příloha 02 - Ocenění vodohospodářského majetku - Libiš - VKLAD.pdf Příloha 03 - Zásady pro oceňování nepeněžitých vkladů-emisní ážio.pdf Příloha 04 - Sdělení VKM a.s. - poměrový koeficient pro rok 2021.pdf Příloha 05 - Orientační mapa.pdf

Příloha 06 - Výpis z KN částečný-LV č. 10001 k.x. Xxxxx.pdf

Příloha 07 - Oprávnění MSpr ČR pro znaleckou kancelář Česká znalecká, a.s..pdf

Znalecká doložka

Znalecký posudek (ZP) podala znalecká kancelář Česká znalecká, a. s., zapsaná Ministerstvem spravedlnosti ČR na základě rozhodnutí ministrů spravedlnosti ze dne 1/ 31. května 2012 č. j. 57/2012-OSD-SZN/6 a 2/ 8. července 2015, č. j. MSP-47/2015-OSD- SZN/9, do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor znalecké činnosti EKONOMIKA, v souladu s § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, je v souladu s § 47, odst. 2, zákona č. 254/2019 Sb., zákona o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, zapsána jako znalecká kancelář do seznamu znalců podle tohoto zákona.

Znalecká kancelář stvrzuje, že:

1/ v současné době nemá / nebude mít prospěch z oceňovaného / přezkoumávaného / posuzovaného předmětu ZP,

2/ odměna / znalečné za ZP nezávisí na dosaženém znaleckém závěru / závěrech,

3/ v ZP jsou zohledněny všechny známé skutečnosti, které mohly ovlivnit dosažený závěr/y znaleckého zkoumání / dokazování,

4/ ZP je vypracován s vědomím následků vědomě nepravdivého ZP ve smyslu:

a. § 346 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů,

b. § 110a zákona č. 141/1961 Sb., o trestním řízení soudním (trestní řád), ve znění pozdějších předpisů,

c. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2 139 / 2021 ve znaleckém deníku.

Tento originál vyhotovení ZP má pořadové číslo 1 (jedna) z celkového počtu 4 (čtyř)

vyhotovených originálů.

Hradec Králové 2. srpna 2021

dr. Xxx. Xxxxxxxxx X á l e k, MBA, Ph.D.

člen správní rady

Znalecká doložka – Xxx. Xxxx Xxxxxx

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3. dubna 1998, č. j. Spr.3540/97 pro základní obor – stavebnictví – stavební odvětví různá se specializací – rozpočtování staveb, kalkulace a ceny s rozšířením z 19. října 1998 č. j. 2018/98 pro obor – ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaný v seznamu znalců a tlumočníků vedeném Krajským soudem v Hradci Králové.

Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem 126/1055/2021.

Hradec Králové 2. srpna 2021

Ing. Xxxx X n e j d r