ZPRÁVA O VZTAZÍCH MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI

VÝROČNÍ ZPRÁVA ZA ROK 2022

Generali Real Estate Fund CEE a.s., investiční fond

xxxxxxxx-xxxxxxxxxxx.xx

Generali Real Estate Fund CEE a.s., investiční fond

ZPRÁVA O VZTAZÍCH MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI

podle ustanovení § 82 až § 88 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), v platném znění

za účetní období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022

ZPRÁVA O VZTAZÍCH MEZI PROPOJENÝMI OSOBAMI ZA ÚČETNÍ OBDOBÍ ROKU 2022

I. Společnost

Společnost Generali Real Estate Fund CEE a.s., investiční fond se sídlem: Praha 4, Na Pankráci 1658/121, PSČ: 140 00, IČO: 247 36 694, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, spisová značka B 16493 (dále v této zprávě o vztazích též „GREF“), vydala za účetní období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 tuto zprávu o vztazích (dále též „Zpráva“) mezi osobami ovládajícími GREF, jimiž jsou osoby uvedené v bodu II. této Zprávy, a GREF a dále mezi GREF a osobami ovládanými stejnými ovládajícími osobami (dále též „propojené osoby“), a to v souladu s § 82 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), v platném znění (dále též „zákon o obchodních korporacích“).

II. Struktura vztahů mezi propojenými osobami, úloha ovládané osoby a způsob a prostředky ovládání

Předmětem činnosti GREF je kolektivní investování a GREF je fondem kvalifikovaných investorů podle zákona č.

240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, v platném znění (dále jen „Zákon“).

Osobami přímo ovládajícími GREF v účetním období byly společnosti: Generali Česká pojišťovna a.s. (Česká

republika), GP Reinsurance EAD (Bulharsko) a SMALL GREF a.s. (Česká republika). Konkrétně:

Od 1. ledna 2022 do 6. dubna 2022 GREF ovládaly držením celkem 505 ks akcií na jméno ve jmenovité hodnotě 1.000.000,- Kč: Generali Česká pojišťovna a.s. (vlastnila 277 kusů listinných akcií na jméno, které představovaly 54,85% podíl na základním kapitálu GREF), GP Reinsurance EAD (vlastnila 92 kusů listinných akcií na jméno, které představovaly 18,22% podíl na základním kapitálu GREF) a SMALL GREF a.s. (vlastnila 136 kusů listinných akcií na jméno, které představovaly 26,93% podíl na základním kapitálu GREF).

Od 7. dubna 2022 do 31. prosince 2022 GREF ovládaly držením celkem 552 ks akcií na jméno ve jmenovité hodnotě 1.000.000,- Kč: Generali Česká pojišťovna a.s. (vlastnila 277 kusů listinných akcií na jméno, které představovaly 50,18% podíl na základním kapitálu GREF), GP Reinsurance EAD (vlastnila 139 kusů listinných akcií na jméno, které představovaly 25,18% podíl na základním kapitálu GREF) a SMALL GREF

a.s. (vlastnila 136 kusů listinných akcií na jméno, které představovaly 24,63% podíl na základním kapitálu

GREF).

Ovládající osoby GREF realizují kontrolu v GREF pouze vahou svých hlasů, tj. výkonem hlasovacích práv na valných hromadách.

Dále byl v účetním období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 GREF řízen společností Generali Investments CEE, investiční společnost, a.s., se sídlem: Na Pankráci 1720/123, Nusle, 140 21 Praha 4, IČO: 43873766, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze spisová značka B 1031 (dále v této Zprávě též „GICEE“), a to tím způsobem, že GICEE je individuálním statutárním orgánem GREF a zároveň GICEE GREF obhospodařuje a provádí administraci svým jménem a na účet investorů. GICEE při výkonu funkce člena představenstva zastupoval do 18. července 2022 Xxx. Xxxxx Xxxxxxx, (Head of Product & Real Assets), a to s ohledem na ustanovení § 46 odst. 3 zákona o obchodních korporacích a následně od 19. července 2022 (den zápisu do obchodního rejstříku) GICEE při výkonu funkce člena představenstva zastupovali Xxx. Xxxxx Xxxxx (předseda představenstva GICEE), Xxxxxx Xxxxxx (člen představenstva GICEE) a Xxx. Xxxxx Xxxxxxx (Head of Product & Real Assets), a to vzhledem k novelizaci § 9 odst. 2 zákona o investičních společnostech a investičních fondech. Posledně jmenované fyzické osoby zastávaly v účetním období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 tyto pozice v následujících společnostech (propojených osobách):

- Xxx. Xxxxx Xxxxx byl v účetním období předsedou dozorčí rady společnosti GENERALI ALAPKEZELŐ ZÁRTKÖRŰEN MŰKÖDŐ RÉSZVÉNYTÁRSASÁG, společnosti Generali Investments Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. a společnosti Generali Investments, družba za upravljanje, d.o.o. a členem dozorčí rady společnosti LION RIVER I N.V., Generali Penzijní společnost, a.s. a Generali Česká Distribuce a.s. a členem představenstva společnosti GENERALI REAL ESTATE S.P.A.

- Xxxxxx Xxxxxx v účetním období nevykonával žádnou funkci mimo GICEE

- Xxx. Xxxxx Xxxxxxx byl v účetním období zástupcem GICEE jako člena představenstva GREF, představenstvou společností PALAC XXXXXX a.s., Palác Špork, a.s., Office Center Purkyňova, a.s., Pankrác East a.s., Pankrác West a.s., UNITED CORPORATION a.s. a SMALL GREF a.s. a jednatelem společností Green Point Offices s.r.o. (SK), SOUKENICKÁ 1086, s.r.o., Xxxxxxxx 36 s.r.o., Náměstí Republiky 3a, s.r.o., Weka Real, spol. s r.o., Pařížská 26, s.r.o., IDEE s.r.o., Milíčova 3 s.r.o., XXXXXX PROPERTIES, s.r.o., RP Bucharova, s.r.o., XXXXXXXXX s.r.o., RP Chýně, s.r.o., Adelaide Invest s.r.o., Retail Project BV s.r.o., Retail Project VHM s.r.o. a Retail Project HCH s.r.o. a předsedou představenstva PL INVESTMENT JEROZOLIMSKIE I sp. z.o.o (PL), Cleha Invest Sp. z.o.o. (PL) a členem představenstva SIBSEN Invest sp. z.o.o. (PL).

GREF v účetním období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 ovládal tyto společnosti:

• GREF byl jediným akcionářem vlastnícím 100 % akcií ve společnosti Solitaire Real Estate, a.s., se sídlem Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 000 Praha 1, IČO: 274 11 109, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. B, vl. 10418;

• GREF byl jediným společníkem se 100 % podílem ve společnosti IDEE s.r.o., se sídlem Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 000 Praha 1, IČO: 276 27 977, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. C, vl. 119948;

• GREF byl jediným společníkem se 100 % podílem ve společnosti PL INVESTMENT JEROZOLIMSKIE I Sp. Z o.o., se sídlem Ul. Postępu 15B, 02-676, Varšava, Polsko, zapsané v polském rejstříku (Krajowy Rejestr Xxxxxx) pod číslem KRS 0000584713;

• GREF byl jediným společníkem se 100 % podílem ve společnosti MUSTEK PROPERTIES, s.r.o., se sídlem Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00, Praha 1, IČO: 267 56 471, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. C, vl. 91691;

• GREF byl jediným společníkem se 100 % podílem ve společnosti Náměstí Republiky 3a, s.r.o., se sídlem Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00, Praha 1, IČO: 048 79 899, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. C, vl. 255049;

• GREF byl jediným akcionářem se 100 % podílem ve společnosti Office Center Purkyňova, a.s., se sídlem Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/0, Xxxx Xxxxx, 000 00, Xxxxx 1, IČO: 052 99 446, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. B, vl. 21772;

• GREF byl jediným společníkem se 100 % podílem ve společnosti Cleha Invest Sp. z o.o., se sídlem Ul. Królewska 18, 00-103, Varšava, Polsko, zapsané v polském rejstříku (Krajowy Rejestr Xxxxxx) pod číslem: KRS 0000382322;

• GREF spolu-ovládal s Generali Českou pojišťovnou společnost PALAC XXXXXX a.s., se sídlem Praha 5, Radlická 608/2, PSČ 150 23, IČO: 268 64 614, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. B, vl. 11187;

• GREF byl jediným společníkem se 100 % podílem ve společnosti SIBSEN Invest sp. z o.o., se sídlem Ul. Postępu 15B, Varšava, Polsko, zapsané v polském rejstříku (Krajowy Rejestr Xxxxxx) pod číslem KRS 0000645653;

• GREF byl jediným akcionářem vlastnícím 100 % akcií ve společnosti Palác Špork, a.s., se sídlem Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/0, Xxxx Xxxxx, 000 00, Xxxxx 0, IČO: 242 77 029, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. B, vl. 18560;

• GREF byl jediným společníkem se 100 % podílem ve společnosti OVOCNÝ TRH 2 s.r.o., se sídlem Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00, Praha 1, IČO: 077 49 104, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. C, vl. 306912 (do 16. prosince 2022);

• GREF byl jediným akcionářem vlastnícím 100 % akcií ve společnosti Pankrác East, a.s., se sídlem Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00, Praha 1, IČO: 248 31 972, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. B, vl. 17081;

• GREF byl jediným akcionářem vlastnícím 100 % akcií ve společnosti Pankrác West, a.s., se sídlem Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00, Praha 1, IČO: 086 67 781, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. B, vl. 24773.

GREF byl v účetním období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 členem skupiny Generali. V této souvislosti musí udržovat soulad s opatřeními přijatými Assicurazioni Generali S.p.A. k provedení platných právních předpisů a nařízení IVASS (Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni) za účelem vytvoření stabilního a efektivního řízení skupiny.

Struktura skupiny Generali, resp. její část s osobami přímo ovládajícími GREF / GREF přímo ovládaných, je

zobrazena v organizačním schématu obsaženém v příloze k této Zprávě.

III. Přehled vzájemných smluv uzavřených s propojenými osobami a popis příslušných plnění

Během účetního období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 byly mezi GREF a ovládající osobou a mezi GREF a ostatními propojenými osobami uzavřeny, resp. byly platné smlouvy, jejichž seznam GREF uvádí níže v tabulce včetně uvedení popisu vzájemného plnění a případné vzniklé újmy.

Název společnosti	Název smlouvy	Datum podpisu smlouvy	Případná újma Společnosti
Generali CEE Holding B.V., jednající prostřednictvím organizační složky Generali CEE Holding B.V., organizační složka IČO: 282 39 652	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	3.12.2021	Nevznikla
Pankrác East a.s. (dříve Xxxxxxx Xxxx, a.s.) IČO: 248 31 972	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	7.12.2021	Nevznikla
Generali Česká pojišťovna a.s. (dříve Česká pojišťovna a.s.), IČO: 452 72 956	Rámcová smlouva o sdílení nákladů	1.1.2019	Nevznikla
Generali Investments CEE, investiční společnost, a.s. (dříve ČP INVEST investiční společnost, a.s.), IČO: 438 73 766	Smlouva o výkonu funkce člena představenstva	23.6.2017	Nevznikla
Pojišťovna Patricie a.s. (dříve Generali Pojišťovna a.s.), IČO: 618 59 869	Rámcová smlouva o převodu podílu ve společnostech s ručením omezeným	30.12.2020	Nevznikla
	Dodatek č. 1 k Rámcové smlouvě o převodu podílu ve společnostech s ručením omezeným ze dne 30. 12. 2020	22.04.2020	Nevznikla
	Potvrzení k Rámcové smlouvě o převodu podílu ve společnostech s ručením omezeným ze dne 30. 12.	22.04.2020	Nevznikla

	2020 ve vztahu ke konečné kupní ceně
Generali Real Estate S.p.A. jednající prostřednictvím Generali Real Estate S.p.A., CEE Branch, organizační složka, IČO: 017 57 601	Implementation Service Agreement	1.4.2015	Nevznikla
	Amendment No.1 to Implementation Service Agreement	7.1.2019	Nevznikla
Generali Versicherung AG, Rakousko	Agreement for the Provision of Services	19.12.2016	Nevznikla
	Termination Agreement for the Provision of Services	29.10.2019	Nevznikla
GP Reinsurance EAD, Bulharsko	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	25.10.2018	Nevznikla
	Amendment No. 1 to the Loan Agreement	25.10.2021	Nevznikla
	Smlouva o upsání akcií	30.3.2022	Nevznikla
PALAC XXXXXX a.s., XXX: 268 64 614	Smlouva o poskytnutí úvěru	30.5.2014	Nevznikla
	Dodatek č. 1 ke Smlouvě o poskytnutí úvěru	28.5.2015	Nevznikla
Solitaire Real Estate, a.s. IČO: 274 11 109	Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál	18.5.2016	Nevznikla
	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	17.5.2019	Nevznikla
	Amendment No. 1 to the Loan Agreement	17.5.2022	Nevznikla
Solitaire Real Estate, a.s., IČO: 27411109 (+ UniCredit Bank Austria AG, Rakousko)	Subordination agreement (Agreement on the priority of claims and securities) podřízená dohoda (Dohoda o pořadí pohledávek a cenných papírů)	21.12.2012	Nevznikla
	Agreement on security assignment of claims under subordinated loans (Smlouva o postoupení pohledávek v rámci bezpečnosti podřízených úvěrů)	21.12.2012	Nevznikla
	Dodatek č. 1 ke Smlouvě o postoupení pohledávek v rámci bezpečnosti podřízených úvěrů	19.12.2013	Nevznikla
	Agreement of Security Assignement of Claims under Subordinated Loans (Smlouva o postoupení pohledávek v rámci bezpečnosti podřízených úvěrů)	20.9.2013	Nevznikla
Cleha Invest Sp. z o.o., číslo KRS 0000382322	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	20.6.2017	Nevznikla
	Amendment No. 1 the Loan Agreement	18.6.2020	Nevznikla

IDEE s.r.o., XXX: 276 27 977	Smlouva o poskytnutí peněžitého příplatku mimo základní kapitál společnosti	12.12.2018	Nevznikla
Palác Špork, a.s., XXX: 242 77 029	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	11.3.2019	Nevznikla
	Agreement on provision of monetary contribution outside the registered capital and set-off agreement	11.3.2019	Nevznikla
Office Center Purkyňova, a.s., IČO: 052 99 446	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	12.8.2020	Nevznikla
	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	29.3.2022	Nevznikla
Sibsen Invest sp. Z o.o. REGON (statistical identification number) 365846228, NIP (tax identification number) 7010631510	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	30.10.2018	Nevznikla
	Amendment No. 1 to the Loan Agreement	4.1.2019	Nevznikla
	Amendment No. 2 to the Loan Agreement	29.10.2021	Nevznikla
	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	30.6.2021	Nevznikla
	Loan Agrement (Smlouva o úvěru)	19.10.2021	Nevznikla
	Subscription of new shares	29.12.2021	Nevznikla
	Loan Agreement (Smlouva o úvěru)	7.11.2022	Nevznikla

IV. Jiná právní jednání

Nad rámec výše uvedených uzavřených smluv nebyla v průběhu účetního období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 v zájmu ovládající osoby nebo GREF nebo jiných propojených osob učiněna žádná jiná právní jednání, nebo pokud došlo k právním jednáním ve vztahu k propojeným osobám, jednalo se o obecné právní postupy učiněné na základě podmínek pro uskutečnění právních jednání ze strany ovládajících osob ve vztahu ke GREF z titulu jejich postavení akcionářů GREF.

GREF v účetním období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022 nepřijal ani neuskutečnil žádná jiná právní jednání v zájmu nebo na popud propojených osob, týkající se majetku, který by přesahoval 10 % vlastního kapitálu GREF zjištěného podle účetní závěrky za účetní období bezprostředně předcházející účetnímu období, za něž se zpracovává tato Zpráva.

V. Poskytnutá plnění a újmy vzniklé ovládané osobě a způsob jejich vyrovnání

Veškeré smlouvy uvedené výše v bodě III. byly uzavřeny za podmínek obvyklých v obchodním styku, stejně tak jako byla veškerá poskytnutá a přijatá plnění na základě těchto smluv a smluv uzavřených v předcházejících obdobích poskytnuta za podmínek obvyklých v obchodním styku a z těchto smluv nevznikla GREF žádná újma ve smyslu § 71 nebo 72 zákona o obchodních korporacích.

Z uzavřených smluv uvedených výše v bodě III. neplynou GREF žádné zvláštní výhody nebo nevýhody, ani dodatečná rizika.

GREF spolupracuje v rámci skupiny Generali na skupinových projektech a politikách. Spoluprací na těchto skupinových činnostech nevznikla GREF žádná újma ve smyslu § 71 nebo 72 zákona o obchodních korporacích.

Generali Real Estate Fund CEE a.s., investiční fond

ÚČETNÍ ZÁVĚRKA K 31. 12. 2022

Rozvaha

Výkaz zisku a ztráty

Přehled o změnách vlastního kapitálu Příloha účetní závěrky

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

ROZVAHA

K 31.12.2022

tis. Kč		Bod	31.12.2022	31.12.2021
	AKTIVA
3	Pohledávky za bankami a družstevními záložnami	3	485 288	247 634
	v tom: a) splatné na požádání		33 922	247 634
	b) ostatní pohledávky		451 366	-
4	Pohledávky za nebankovními subjekty	4	3 278 008	3 248 639
	v tom: b) ostatní pohledávky		3 278 008	3 248 639
8	Účasti s rozhodujícím vlivem	5	9 335 694	9 312 692
10	Dlouhodobý hmotný majetek	6	1 607	-
11	Ostatní aktiva	7	14 887	28 405
13	Náklady příštích období		26	-
Aktiva celkem			13 115 510	12 837 370
tis. Kč		Bod	31.12.2022	31.12.2021
	PASIVA
2	Závazky vůči nebankovním subjektům	8	2 036 269	2 965 940
	V tom: b) ostatní závazky		2 036 269	2 965 940
4	Ostatní pasiva	9	112 672	28 190
6	Rezervy	18	9 306	31 507
	V tom: b) na daně		5 934	-
	c) ostatní		3 372	31 507
8	Základní kapitál	10	552 000	505 000
9	Emisní ážio		8 465 610	7 599 400
12	Kapitálové fondy		30 000	30 000
13	Oceňovací rozdíly	10	1 273 902	1 023 595
	z toho: c) z přepočtu účastí		1 273 902	1 023 595
14	Nerozdělený zisk nebo neuhrazená ztráta z předchozích období		599 506	638 274
15	Zisk nebo ztráta za účetní období	10	36 245	15 464
Pasiva celkem			13 115 510	12 837 370

tis. Kč		Bod	31.12.2022	31.12.2021
	PODROZVAHOVÉ POLOŽKY Podrozvahová aktiva celkem		12 199 500	10 993 107
4	Pohledávky z pevných termínových operací	23b	1 242 236	1 181 374
8	Hodnoty předané k obhospodařování	11	10 957 264	9 811 733
	Podrozvahová pasiva celkem		1 244 389	1 149 787
12	Xxxxxxx z pevných termínových operací	23b	1 244 389	1 149 787

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

	VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY
	za období končící 31. 12. 2022
tis. Kč		Bod	31.12.2022	31.12.2021
1	Výnosy z úroků a podobné výnosy	12	184 074	73 782
2	Náklady z úroků a podobné náklady		-106 869	-25 085
3	Výnosy z akcií a podílů	13	15 000	26 577
	z toho: výnosy z účastí s rozhodujícím vlivem		15 000	26 577
5	Náklady na poplatky a provize	14	-8 797	-8 422
6	Zisk nebo ztráta z finančních operací	15	-20 862	-13 449
8	Ostatní provozní náklady	16	-39 340	-5 573
9	Správní náklady	17	-9 034	-12 659
11	Odpisy dlouhodobého hmotného majetku		-27	-
17	Tvorba a použití rezerv	18	28 064	-17 751
19	Zisk nebo ztráta za účetní období z běžné činnosti před zdaněním		42 209	17 420
23	Daň z příjmů	19	-5 964	-1 956
24	Zisk nebo ztráta za účetní období po zdanění		36 245	15 464

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

PŘEHLED O ZMĚNÁCH VLASTNÍHO KAPITÁLU

za období končící 31. 12. 2022

	Základní	Emisní	Kapitál.	Oceňovací	Zisk
tis. Kč	kapitál	ážio	fondy	rozdíly	(ztráta)	Celkem
Zůstatek k 31.12.2020	487 000	7 265 500	30 000	1 073 588	633 391	9 489 479
Kursové rozdíly a oceňovací rozdíly nezahrnuté do HV	-	-	-	-8 610	-	-8 610
Realizované zisky a ztráty z prodeje	-	-	-	-41 383	41 383	-
Čistý zisk/ztráta za účetní období	-	-	-	-	15 464	15 464
Dividendy	-	-	-	-	-	-
Snížení základního kapitálu	-	-	-	-	-	-
Zvýšení základního kapitálu	18 000	333 900	-	-	-	351 900
Ostatní změny*	-	-	-	-	-36 500	-36 500
Zůstatek k 31.12.2021	505 000	7 599 400	30 000	1 023 595	653 738	9 811 733

Kursové rozdíly a oceňovací rozdíly nezahrnuté do HV	-	-	-	227 314	-	227 314
Realizované zisky a ztráty z prodeje	-	-	-	22 993	-28 732	-5 739
Čistý zisk/ztráta za účetní období	-	-	-	-	36 245	36 245
Dividendy	-	-	-	-	-3 500	-3 500
Snížení základního kapitálu	-	-	-	-	-	-
Zvýšení základního kapitálu	47 000	866 210	-	-	-	913 210
Ostatní změny*	-	-	-	-	-22 000	-22 000
Zůstatek k 31.12.2022	552 000	8 465 610	30 000	1 000 000	000 751	10 957 263

*Vyplacená záloha na dividendu

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

1 VŠEOBECNÉ INFORMACE

(a) Založení a charakteristika Fondu

Vznik a charakteristika fondu

Generali Real Estate Fund CEE a.s., investiční fond (do 21. března 2016 GENERALI REAL ESTATE FUND CEE A.S., do 13. července 2015 ČP INVEST Realitní uzavřený investiční fond a.s.) (dále jen “Fond”) byl založen společností ČP INVEST investiční společnost, a.s. (od 1. ledna 2016 GENERALI INVESTMENTS CEE, investiční společnost, a.s.) na základě rozhodnutí České národní banky ze dne

20. srpna 2010 jako uzavřený investiční fond. Fond byl zapsán do obchodního rejstříku dne

15. září 2010.

Fond podléhá regulačním požadavkům zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech (dále jen „Zákon“), který je platný od 19. srpna 2013, ve znění pozdějších předpisů.

Fond je fondem kvalifikovaných investorů, do kterého jsou shromažďovány peněžní prostředky od kvalifikovaných investorů.

Podle klasifikace závazné pro členy AKAT ČR se jedná o smíšený fond.

Konsolidovanou účetní závěrku nejširší skupiny účetních jednotek (zveřejňované na xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx), ke které Společnost jako konsolidovaná účetní jednotka patří, sestavuje Assicurazioni Generali, se sídlem: Piazza Duca Degli Abruzzi, 2; 34132 Trieste, Itálie.

Konsolidovanou účetní závěrku nejužší skupiny účetních jednotek (zveřejňované na xxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xxx), ke které Společnost jako konsolidovaná účetní jednotka patří, sestavuje Generali CEE Holding B. V., organizační složka, se sídlem: Na Pankráci 1658/121, 140 00 Praha 4; Česká republika

Složení představenstva a dozorčí rady Fondu k 31. prosinci 2022:

Funkce		Jméno
Představenstvo	člen	Generali Investments CEE, investiční společnost, a.s.
zastoupení právnické osoby		Xxx. Xxxxx Xxxxxxx
		Xxx. Xxxxx Xxxxx
		Xxxxxx Xxxxxx
Dozorčí rada	člen	Xxxx Xxxxxxx

Změny zapisované do obchodního rejstříku v části Představenstvo:

Dne 19. července 2022 byl zapsán předseda představenstva Xxx. Xxxxx Xxxxx a člen představenstva Xxxxxx Xxxxxx a byl zapsán způsob jednání. Jednočlenné představenstvo (individuální statutární orgán) zastupuje společnost samostatně. Individuální statutární orgán zastupuje navenek zmocněná

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

fyzická osoba. V případě, kdy právní předpisy umožní, aby individuální statutární orgán zastupovalo více fyzických osob, platí, že jej navenek zastupují vždy alespoň dvě fyzické osoby, z nichž jedna musí být předsedou představenstva této právnické osoby.

Správa majetkového portfolia Fondu je vykonávána obhospodařovatelem a administrátorem podílového fondu společností Generali Investments CEE, investiční společností, a.s. (dále jen

„Společnost“). O stavu a pohybu majetku Fondu účtuje Společnost odděleně od svého majetku a majetku v ostatních podílových fondech.

Údaje o investiční společnosti

S účinností od 1. ledna 2016 došlo k zániku společnosti Generali Investments CEE, a.s., se sídlem Praha 4, Na Pankráci 1658/121, PSČ 140 00, IČ 25629123, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 5073, a k přechodu jejího jmění na nástupnickou společnost ČP INVEST investiční společnost, a.s., se sídlem Praha 4, Na Pankráci 1658/121, PSČ 140 21, IČ 43873766, zapsanou v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1031.

Nástupnická společnost byla k výše uvedenému datu zapsána do obchodního rejstříku s názvem Generali Investments CEE, investiční společnost, a.s., se sídlem Praha 4, Na Pankráci 1720/123, PSČ 140 21, IČ 43873766, pod spisovou značkou B 1031 a je vedená u Městského soudu v Praze.

Informace o depozitáři

Depozitářské služby poskytuje společnost UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., se sídlem Xxxxxxxxxx 0000/0, 000 00 Xxxxx 0, IČ 64948242, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 3608 (dále jen „Depozitář”) dle smlouvy o výkonu činnosti depozitáře ze dne od 1. ledna 2014. Depozitář současně poskytuje úschovu nebo jiné opatrování majetku Fondu.

Majetek Fondu bude v souladu s investiční politikou investován do následujících druhů aktiv:

- nástroje peněžního trhu (pokladniční poukázky) a vklady nebo termínované vklady v bankách,

- státní dluhopisy emitentů ze států ČR a EU,

- podíly v realitních společnostech,

- pohledávky,

- finanční deriváty.

(b) Východiska pro přípravu účetní závěrky

Účetní závěrka za účetní období je sestavena na základě účetnictví Fondu vedeného v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, a příslušnými nařízeními, opatřeními a vyhláškami, zejména však vyhláškou č. 501/2002 Sb. vydanou Ministerstvem financí České republiky v platném znění 2018

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

(dále jen Vyhláška), kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou bankami a jinými finančními institucemi, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s Českými účetními standardy pro finanční instituce.

V souladu s Vyhláškou se stanovuje uspořádání a označování položek účetní závěrky a obsahové vymezení položek této závěrky. Zároveň tato Vyhláška v §4a, odst. 1, stanovuje, aby Fond pro účely vykazování finančních nástrojů, jejich oceňování a uvádění informací o nich v příloze v účetní závěrce postupoval podle mezinárodních účetních standardů upravených přímo použitelnými předpisy Evropské unie o uplatňování mezinárodních účetních standardů (dále jen „mezinárodní účetní standard“ nebo „IFRS“).

Účetní závěrka respektuje obecné účetní zásady, především zásadu účtování ve věcné a časové souvislosti, zásadu opatrnosti a předpoklad schopnosti účetní jednotky pokračovat ve svých aktivitách.

Částky v účetní závěrce jsou zaokrouhleny na tisíce českých korun (tis. Kč), není-li uvedeno jinak a účetní závěrka není konsolidována. Konsolidovanou účetní závěrku Fond nesestavuje, neboť je sestavována společností Generali CEE Holding B.V.

2 UPLATNĚNÉ ÚČETNÍ POSTUPY

(a) Okamžik uskutečnění účetního případu

Finanční aktiva a závazky se zachytí v okamžiku, kdy se Fond stane smluvním partnerem operace. Finanční aktivum nebo jeho část Fond odúčtuje z rozvahy v případě, že ztratí kontrolu nad smluvními právy k tomuto finančnímu aktivu nebo jeho části. Fond tuto kontrolu ztratí, jestliže uplatní práva na výhody definované smlouvou, tato práva zaniknou nebo se těchto práv vzdá.

Finanční závazek nebo jeho část zanikne, když je povinnost definovaná smlouvou splněna, zrušena nebo skončí její platnost a účetní jednotka již dále nebude finanční závazek nebo jeho část vykazovat v rozvaze. Rozdíl mezi hodnotou závazku v účetnictví, resp. jeho části, který zanikl nebo byl převeden na jiný subjekt, a mezi částkou za tento závazek uhrazenou, se zúčtuje do nákladů nebo výnosů.

Spotové nákupy a prodeje finančních aktiv a derivátů jsou zachyceny v rozvaze ode dne sjednání obchodu.

(b) Finanční aktiva a finanční závazky

Na základě vyhlášky č. 501/2002 Sb. účinné od 1. ledna 2018, která byla novelizována vyhláškou č. 442/2017 Sb. ze dne 7. prosince 2017 Fond od 1. ledna 2021 pro účely vykazování finančních nástrojů, jejich oceňování a uvádění informací o nich v příloze účetní závěrky postupuje podle mezinárodních účetních standardů (dále jen „IFRS“).

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Nejvýznamnější dopad této změny pro Fond je od 1. ledna 2021 aplikace účetního standardu IFRS 9 Finanční nástroje s ohledem na klasifikaci finančních aktiv.

Pro klasifikaci finančních aktiv zavádí IFRS 9 dvě kritéria:

1) obchodní model, který účetní jednotka používá pro řízení finančních aktiv (tj. jak účetní jednotka řídí svá finanční aktiva s cílem vytvářet peněžní toky)

2) test charakteristik smluvních peněžních toků plynoucích z finančních aktiv, které vznikají na základě smluvních podmínek sjednaných pro finanční aktiva (tj. zda smluvní podmínky stanoví konkrétní lhůty peněžních toků tvořených pouze splátkami jistin a úroků), tzv. SPPI test.

Při prvotním zaúčtování je finanční aktivum klasifikováno jako oceňované:

• naběhlou hodnotou (AC),

• reálnou hodnotou proti účtům vlastního kapitálu (FVOCI)

• reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL)

Finanční aktivum lze ocenit naběhlou hodnotou pouze v případě, že jsou splněny obě následující podmínky a zároveň není určené jako oceňované reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL):

• aktivum je drženo v souladu s obchodním modelem, jehož cílem je inkaso smluvních peněžních toků z aktiva plynoucích

• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní lhůty peněžních toků tvořených výlučně splátkami jistin a úroků z nesplacené jistiny

Dluhový nástroj je oceněn reálnou hodnotou proti účtům vlastního kapitálu (FVOCI), pouze pokud splní obě z následujících podmínek a zároveň není určené jako oceňované reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL):

• aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo, jak inkasem smluvních peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv,

• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní lhůty peněžních toků tvořených výlučně splátkami jistin a úroků z nesplacené jistiny

U kapitálových nástrojů, má účetní jednotka možnost volby, zda je bude oceňovat reálnou hodnotou proti účtům zisku nebo ztráty (FVTPL) nebo proti účtům vlastního kapitálu (FVOCI). Tato volba učiněná pro konkrétní jednotlivá kapitálová finanční aktiva při prvním vykázání je nezvratná. V případě volby FVOCI zůstává od 1. ledna 2021 ocenění vykázané na účtech kapitálu bez přeúčtování zisků a ztrát při odúčtování (prodeji) kapitálového nástroje.

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Volba oceňování ve FVOCI je u Fondu uplatněna pro majetkové účasti v dceřiných společnostech. Ostatní finanční aktiva jsou oceňována reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL).

Vyhodnocení obchodního modelu

Obchodní model odráží způsob společného řízení skupin finančních aktiv za účelem dosažení určitého obchodního cíle. Tato podmínka tudíž nepředstavuje přístup ke klasifikaci podle nástrojů jednotlivě, ale je stanovena na vyšší úrovni agregace, a to na příklad na úrovni fondu. Při vyhodnocení obchodního modele jsou brány do úvahy všechny relevantní informace a důkazy, které jsou k dispozici k datu posuzování. Tyto relevantní informace a důkazy zahrnují mimo jiné následující:

- stanovené metody a cíle pro portfolio a přístup k těmto metodám v praxi

- hodnocení výkonnosti obchodního modelu a finančních aktiv držených v rámci jednotlivých obchodních modelů

- rizika, která ovlivňují výkonnost obchodních modelů a finančních aktiv držených v rámci zvolených obchodních modelů a zejména způsob, jakým jsou tato rizika řízena

- způsob odměňování určitých zaměstnanců a manažerů Fondu

- četnost, objem a načasování prodejů v předchozích období, důvody pro dané prodeje a jejich očekávání v budoucnu. Informace o prodejích nejsou vyhodnocovány izolovaně, ale jako součást celkového vyhodnocení, jak jsou cíle stanovené účetní jednotkou pro řízení finančních aktiv dosahovány a jak jsou peněžní toky realizovány.

Neboť strategie řízení fondu je založena na maximalizaci reálné hodnoty finančních nástrojů v portfoliu fondu (kapitálové i dluhové cenné papíry, finanční deriváty, pohledávky, zůstatky na bankovních účtech aj.) a primárním faktorem hodnocení výkonnosti je hodnota NAV, je pro veškeré finanční nástroje fondu uplatněn obchodní model Řízení na bázi reálné hodnoty.

Na základě stanovení obchodního modelu Řízení na bázi reálné hodnoty jsou změny reálné hodnoty zachyceny na účtech nákladů a výnosů (FVTPL), kromě majetkových účastí v dceřiných společnostech, kde budou oceňovací rozdíly na základě volby účtovány proti účtům vlastního kapitálu (FVOCI).

Reklasifikace

Následně po prvotním zaúčtování nejsou finanční aktiva reklasifikována s výjimkou, kdy Fond v běžném účetním období změní obchodní model pro řízení finančních aktiv.

Finanční závazky

Účetní jednotka klasifikuje a oceňuje své finanční závazky reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL), jelikož svá finanční aktiva a finanční závazky řídí a jejich výkonnost je hodnocena na základě reálné hodnoty a v souladu se zdokumentovanou strategií řízení rizik a investiční strategií.

Odúčtování

Finanční aktiva

Společnost odúčtuje finanční aktivum, pokud

• smluvní práva na peněžní toky z finančního aktiva zaniknou, nebo

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

• převede práva získat peněžní toky v transakci, ve které jsou převedena v podstatě všechna rizika a užitky spojené s vlastnictvím finančního aktiva nebo ve které Společnost ani nepřevede ani si neponechá v podstatě všechna rizika a užitky spojené s vlastnictvím finančního aktiva a kdy si nezachová kontrolu nad finančním aktivem.

Při odúčtování finančního aktiva, je rozdíl mezi

• účetní hodnotou aktiva (nebo části účetní hodnoty alokované na část odúčtovaného aktiva) a

• součtem přijaté úhrady (včetně jakéhokoli nabytého aktiva sníženého o hodnotu jakéhokoli nově přijatého závazku) a nakumulovaného zisku nebo ztrátě, kterou byly zaúčtovány ve vlastním kapitálu, vykázán ve výkazu zisku a ztráty.

Kumulovaný zisk nebo ztráta zaúčtovaná ve vlastním kapitálu v souvislosti s majetkovými cennými papíry, které jsou určené jako oceňované reálnou hodnotou proti účtům vlastního kapitálu (FVOCI), není při odúčtování zaúčtován ve výkazu zisku a ztráty.

Pokud společnost uzavře takové transakce, ve kterých převádí aktiva vykázaná v rozvaze, ale ponechává si, buď všechna, nebo v podstatě všechna rizika a užitky spojené s převedenými finančními aktivy nebo jejich částmi, v takových případech převedená aktiva nejsou odúčtována. Příkladem těchto transakcí mohou být půjčky cenných papírů a repo operace.

Finanční závazky

Účetní jednotka odúčtuje finanční závazek, pokud její smluvní závazky jsou splněny, zrušeny nebo zaniknou.

Modifikace finančních aktiv a finančních závazků Finanční aktiva

Pokud jsou podmínky finančního aktiva modifikovány, pak Společnost zhodnotí, zda jsou peněžní

toky modifikovaného finančního aktiva významně odlišné.

Pokud jsou peněžní toky významně odlišné, pak smluvní právo na peněžní toky z původního finančního aktiva je považováno za zaniklé. V takovém případě je původní finanční aktivum odúčtováno a nové finanční aktivum je zaúčtováno a vykázáno v reálné hodnotě.

Pokud peněžní toky z modifikovaného aktiva oceněného v naběhlé hodnotě nejsou významně odlišné, pak modifikace nevede k odúčtování finančního aktiva. Společnost přepočítá hrubou účetní hodnotu finančního aktiva a zaúčtuje částku vznikající z úpravy hrubé účetní hodnoty jako zisk nebo ztrátu z modifikace do výkazu zisku a ztráty.

Finanční závazky

Společnost odúčtuje finanční závazek, pokud jsou podmínky finančního závazku modifikovány a peněžní toky modifikovaného závazku jsou významně odlišné. V takovém případě je nový finanční závazek na základě modifikovaných podmínek zaúčtován v reálné hodnotě. Rozdíl mezi účetní hodnotou zaniklého finančního závazku a nového finančního závazku s modifikovanými podmínkami je zaúčtován do výkazu zisku a ztráty.

Stanovení reálné hodnoty

Reálná hodnota je cena, která by byla získána z prodeje aktiva nebo zaplacena za převzetí závazku v rámci řádné transakce mezi účastníky trhu ke dni ocenění.

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Hierarchický přístup pro oceňování finančních nástrojů reálnou hodnotou

Nejlepším dokladem reálné hodnoty jsou tržní ceny kótované na aktivním trhu (úroveň 1 hierarchie stanovení reálné hodnoty).

Nejsou-li tržní ceny k dispozici, reálná hodnota se stanoví pomocí oceňovacích modelů, používající jako vstupy objektivně zjistitelné tržní údaje (úroveň 2 hierarchie stanovení reálné hodnoty).

V některých případech nelze reálnou hodnotu finančního aktiva nebo závazku určit ani na základě kótovaných tržních cen ani s použitím oceňovacích modelů vycházejících výhradně z objektivně zjistitelných tržních údajů. Za této situace se s použitím realistických předpokladů provede odhad individuálních oceňovacích parametrů, které nejsou na trhu zjistitelné (úroveň 3 hierarchie stanovení reálné hodnoty).

Další změnu, kterou novela vyhlášky přinese, je klasifikace vydaných cenných papírů.

V souladu se standardem IAS 32 je nutné pečlivě posoudit, zda vydané cenné papíry splňují podmínky pro klasifikaci a budou dál vykázány jako vlastní kapitál nebo zda budou vykázány jako závazek.

Protože s vydanými cennými papíry Fondu není spojeno právo na jejich odkup, je splněna definice kapitálového nástroje a vydané investiční akcie budou od 1. ledna 2021 vykázány nadále jako kapitál.

(c) Cizí měny

Finanční aktiva a závazky uváděné v cizích měnách jsou přepočteny na české koruny devizovým kurzem zveřejněným Českou národní bankou (dále jen „ČNB“) k rozvahovému dni. Veškeré kurzové zisky a ztráty z peněžních položek jsou vykázány v zisku nebo ztrátě z finančních operací.

Veškeré transakce v cizích měnách jsou přepočítávány na české koruny aktuálním devizovým kurzem zveřejněným ČNB (dále jen „ČNB“).

Měnové deriváty jsou v podrozvaze oceněny forwardovými kurzy.

(d) Majetkové účasti v nemovitostních společnostech s rozhodujícím vlivem

Společnost v níž má fond rozhodující vliv (dále také „dceřiná společnost“) je společnost ovládaná Fondem, v němž Fond může určovat finanční a provozní politiku s cílem získat přínosy z činnosti společnosti.

Oceňování účastí v nemovitostních společnostech

Účasti v dceřiných společnostech jsou oceněny v souladu s platnými právními předpisy reálnou hodnotou. Reálná hodnota je stanovována minimálně jednou ročně.

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Do prvního stanovení reálné hodnoty majetkových účastí v nemovitostních společnostech je reálnou hodnotou pořizovací cena účastí.

Účtování o účastech na nemovitostních společnostech

Při prvotním zachycení jsou účasti v nemovitostních společnostech zachyceny v pořizovací hodnotě, která zahrnuje cenu pořízení a s pořízením související náklady. Následně jsou účasti v nemovitostních společnostech vykázány v reálné hodnotě oceňované do ostatního úplného výsledku (FVOCI), jelikož se očekává, že tato investice bude držena po delší dobu ze strategických důvodu.

Zisky a ztráty z ocenění majetkových účastí neodvolatelně určených jako oceňované v reálné hodnotě proti FVOCI nejsou nikdy přeúčtovány z položky „Oceňovací rozdíly“ ve vlastním kapitálu do zisku nebo ztráty (tj. vykázány ve výkazu zisku a ztráty).

Přijaté dividendy jsou vykázány ve výkazu zisku a ztráty, pokud jednoznačně nepředstavují vrácení části nákladů investice (pořizovací ceny). Pokud přijaté dividendy jednoznačně představují vrácení části nákladů investice (pořizovací ceny), pak jsou vykázány ve vlastním kapitálu.

Kumulativní zisky a ztráty vykázané v položce „Oceňovací rozdíly“ jsou převedeny do položky

„Nerozdělený zisk nebo neuhrazená ztráta z předchozích období“ v okamžiku prodeje dané majetkové účasti.

(e) Výnosové a nákladové úroky a výnosy z dividend

Výnosové úroky z dluhových cenných papírů jsou vykazovány na akruálním principu za použití metody efektivní úrokové míry odvozené ze skutečné pořizovací ceny.

Metoda efektivní úrokové míry je metoda výpočtu naběhlé hodnoty finančního aktiva nebo závazku a rozdělení úrokových výnosů nebo nákladů během stanoveného období. Efektivní úroková míra je míra, kterou se diskontují očekávané peněžní toky do splatnosti nebo nejbližšího data změny úrokové sazby na současnou hodnotu finančního aktiva nebo závazku.

Při výpočtu efektivní úrokové míry bere Společnost v úvahu veškeré smluvní peněžní toky plynoucí z finančního nástroje (např. opce na předčasné splacení), ale nezahrnuje do výpočtu budoucí úvěrové ztráty. Výpočet zahrnuje veškeré poplatky placené nebo přijaté mezi smluvními stranami, které jsou součástí efektivní úrokové míry, transakčních nákladů a veškeré prémie nebo diskonty. Výnosové úroky zahrnují časově rozlišené kupóny a naběhlý diskont a ážio ze všech nástrojů s pevným výnosem.

Dividendové výnosy jsou účtovány k datu účinnosti nároku na jejich výplatu.

(f) Finanční deriváty

Fond využívá k eliminaci finančních rizik finanční deriváty. Přestože tyto nástroje jsou určeny ke snížení ekonomických rizik, Fond nevyužívá zajišťovací účetnictví, neboť tyto deriváty i zajišťované

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

položky jsou oceňovány reálnou hodnotou se změnami reálné hodnoty účtovanými do výnosů nebo nákladů.

Finanční deriváty byly nejprve zachyceny v rozvaze v pořizovací ceně a následně oceňovány reálnou hodnotou.

Reálné hodnoty jsou odvozeny z kótovaných tržních cen, z modelů diskontovaných peněžních toků nebo modelů pro oceňování opcí, které vycházejí pouze z dostupných tržních údajů. Oceňovací modely zohledňují běžné tržní podmínky existující k datu ocenění, které nemusí odrážet situaci na trhu před nebo po tomto dni. K rozvahovému dni vedení Společnosti tyto modely přezkoumalo a ujistilo se, že adekvátním způsobem zohledňují aktuální tržní podmínky včetně relativní likvidity trhu a úvěrového rozpětí.

Všechny deriváty jsou vykazovány v položce ostatní aktiva, mají-li pozitivní reálnou hodnotu, nebo v položce ostatní pasiva, je-li jejich reálná hodnota pro Fond negativní.

Oceňovací rozdíly finančních derivátů jsou součástí zisku nebo ztráty z finančních operací.

(g) Pohledávky včetně poskytnutých úvěrů

Pohledávky jsou oceňovány reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty, v níž jsou zohledněna předvídatelná rizika a možné ztráty ze znehodnocení.

Nedobytné pohledávky se odepisují v souladu s platnými účetními předpisy

(h) Daň z příjmu a odložená daň

Daň z příjmu je počítána v souladu s ustanoveními příslušného zákona České republiky na základě zisku vykázaného ve výkazu zisků a ztrát sestaveného podle českých účetních standardů. Podle platných daňových předpisů činí sazba daně z příjmů právnických osob platná pro rok 2022, resp. 2021 pro podílové fondy 5 %.

Odložená daň se vykazuje u všech přechodných rozdílů mezi zůstatkovou hodnotou aktiva nebo závazku v rozvaze a jejich daňovou hodnotou s použitím úplné závazkové metody. O odložené daňové pohledávce se účtuje v případě, kdy neexistuje pochybnost o jejím dalším uplatnění v následujících účetních období.

Pro výpočet odložené daně se používá schválená daňová sazba pro období, v němž Společnost očekává její realizaci.

(i) Náklady na zaměstnance

Náklady na zaměstnance jsou součástí správních nákladů a zahrnují odměny členů vedení a zaměstnanců Fondu.

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

(j) Vlastní kapitál Fondu

Prodejní cena akcie je vypočítávána jako podíl vlastního kapitálu Fondu a příslušného počtu akcií. Akcie jsou prodávány investorům na základě čtvrtletně stanovované prodejní ceny.

Emisní ážio představuje rozdíl mezi nominální hodnotou akcií a jejich aktuální hodnotou ke dni jejich vydání nebo odkupu.

(k) Spřízněné strany

Významné transakce, zůstatky a metody stanovení cen transakcí se spřízněnými stranami jsou uvedeny v bodech 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 a 20.

(l) Použití odhadů

Sestavení účetní závěrky vyžaduje použití odhadů, které mají vliv na vykazované hodnoty aktiv a pasiv i podmíněných aktiv a pasiv k datu sestavení účetní závěrky a nákladů a výnosů v příslušném účetním období. Tyto odhady jsou založeny na informacích dostupných k datu sestavení účetní závěrky a mohou se od skutečných výsledků lišit.

(m) Prostředky investované do Fondu

Finanční prostředky získané upsáním akcií jsou vykazovány v základním kapitálu Fondu a v emisním ážiu.

(n) Rezervy

Účelové rezervy jsou tvořeny, má-li Fond existující závazek v důsledku událostí, k nimž došlo v minulosti a je-li pravděpodobné, že bude třeba vynaložit prostředky na jeho vypořádání a lze přiměřeně odhadnout výši tohoto závazku.

Tvorba rezervy se vykazuje v příslušné položce výkazu zisku a ztráty, její použití je vykázáno společně s náklady nebo ztrátami, na jejichž krytí byly rezervy vytvořeny v příslušné položce výkazu zisku a ztráty. Rozpuštění rezervy pro nepotřebnost se vykazuje ve výnosech. Rezerva je tvořena v měně, ve které účetní jednotka předpokládá plnění.

(o) Položky vykázané v podrozvaze

V účetnictví Fondu jsou v podrozvaze vykázány hodnoty předané do správy Společnosti a měnové deriváty v nominální hodnotě.

Měnové deriváty jsou v podrozvaze oceněny forwardovými kurzy.

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Fond nemá majetek či závazky, které by nebyly vykázány v rozvaze nebo podrozvaze.

(p) Následné události

Dopad událostí, které nastaly mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení účetní závěrky je zachycen v účetních výkazech v případě, že tyto události poskytují doplňující důkazy o podmínkách, které existovaly k rozvahovému dni.

V případě, že mezi rozvahovým dnem a dnem sestavení účetní závěrky došlo k významným událostem zohledňujícím podmínky, které nastaly po rozvahovém dni, jsou důsledky těchto událostí popsány v příloze, ale nejsou zaúčtovány v účetních výkazech.

(q) Dopad změn účetních metod

Účetní metody používané Fondem se v období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 nezměnily.

3 POHLEDÁVKY ZA BANKAMI

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Běžné účty u bank	33 922	247 634
Termínované vklady	451 366	-
Celkem	485 288	247 634

Běžné účty jsou vedeny u UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. a jsou splatné na požádání. Termínované vklady byly vedeny u České spořitelny, a.s. a u Československé obchodní banky, a. s.

Klasifikace pohledávek za bankami dle oceňovacích kategorií

Všechny pohledávky za bankami jsou podle IFRS 9 povinně oceňované reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL).

4 POHLEDÁVKY ZA NEBANKOVNÍMI SUBJEKTY

Pohledávky za nebankovními subjekty představují úvěry poskytnuté nemovitostním společnostem ovládaným Fondem.

Tis. Kč		31. prosince 2022
Pohledávky za tuzemskými nebankovními subjekty	Úroková sazba	Částka
Cleha Invest Sp. z o.o.	3,65%	102 148
Solitaire Real Estate, a.s.	1,61%	119 473
PALAC XXXXXX a.s.	8,76%	377 880
SIBSEN Invest sp. z o.o.	4,68%	650 448

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Palác ŠPORK, a.s.	8,25%	555 898
Office Center Purkyňova, a.s.	8,66%	25 920
SIBSEN Invest sp. z o.o.	9,54%	134 563
SIBSEN Invest sp. z o.o.	9,77%	126 476
Pankrác East a.s.	8,97%	1 010 659
Office Center Purkyňova, a.s	6,86%	9 900
SIBSEN Invest sp. z o.o.	13,45%	164 643
Celkem		3 278 008

V roce 2022 byl splacen úvěr poskytnutý společnosti OVOCNÝ TRH 2 x.x.x.xx výši 9 239 tis. Kč a částečně splacen úvěr poskytnutý společnosti Palác Xxxxxx ve výši 25 000 tis. Kč, Solitaire Real Estate, a.s ve výši 50 tis EUR, Palác ŠPORK, a.s ve výši 50 000 tis. Kč.

Dne 29. 3. 2022 byl poskytnut úvěr společnosti Office Center Purkyňova, a.s ve výši 10 000 tis. Kč a

8. 11 .2022 byl poskytnut úvěr společnosti SIBSEN Invest sp. z o.o. ve výši 31 500 tis. PLN.

Úroky za rok 2022 v hodnotě Kč 142 585 tis. Kč byly splaceny v roce 2022 a úroky v hodnotě 25 453 tis. Kč byly splaceny v lednu roku 2023.

tis. Kč		31. prosince 2021
Pohledávky za tuzemskými nebankovními subjekty	Úroková sazba	Částka
Cleha Invest Sp. z o.o.	2,53%	108 243
Solitaire Real Estate, a.s.	1,73%	125 963
PALAC XXXXXX a.s.	2,89%	400 549
SIBSEN Invest sp. z o.o.	2,11%	683 486
Palác ŠPORK, a.s.	3,73%	607 672
OVOCNÝ TRH 2	5,16%	9 241
Office Center Purkyňova, a.s	2,57%	25 719
SIBSEN Invest sp. z o.o.	2,28%	142 872
SIBSEN Invest sp. z o.o.	3,28%	143 076
Pankrác East a.s.	5,44%	1 001 818
Celkem		3 248 639

V roce 2021 byl splacen úvěr poskytnutý společnosti BRITISH CORNER s.r.o.. ve výši 17 000 tis. Kč, částečně splacen úvěr poskytnutý společnosti Solitaire Real Estate, x.x.xx výši 255 tis. EUR a částečně splacen úvěr poskytnutý společnosti Cleha Invest sp. z o.o. ve výši 1 500 tis. EUR.

Dne 7.12.2021 byl poskytnut úvěr společnosti Pankrác East a.s. Úroky za rok 2021 byly splaceny v roce 2021.

Klasifikace pohledávek za nebankovními subjekty

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Pohledávky za nebankovními subjekty jsou podle IFRS 9 povinně oceňované reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL).

5 ÚČASTI S ROZHODUJÍCÍM VLIVEM

Fond vlastnil k 31. prosinci 2022 podíly ve 12 nemovitostních společnostech.

Název společnosti sídlo	Vlastnický podíl v %	Základní kapitál v OR v tis.	Počet akcií
Solitaire Real Estate, a.s. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	128 296 CZK	64 148
PALAC XXXXXX a.s. Radlická 608/2, Praha 5	50	1 010 CZK	101
IDEE s.r.o. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	200 CZK	-
PL INVESTMENT JEROZOLIMSKIE I Sp. Z o.o. Postępu 15B, Warszawa	100	9 PLN	-
Náměstí Republiky 3a, s.r.o. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	1 000 CZK	-
MUSTEK PROPERTIES, s.r.o. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	200 CZK	-
Office Center Purkyňova a.s. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	2000 CZK	20
Cleha Invest Sp. z o.o. Królewska 18, Warszawa	100	1 314 PLN	-
SIBSEN Invest sp. z o.o. ul. Wspólna 72, 00-687 Warsaw	100	16 974 PLN	-
Palác Špork, a.s. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	2 000 CZK	20
Pankrác East a.s.
Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	4 000 CZK	20
Pankrác West a.s.
Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	2 000 CZK	20

V prosinci 2022 byla prodána majetková účast ve společnosti OVOCNÝ TRH 2 s.r.o.

Název společnosti	Reálná hodnota k datu	Převod kumulativního zisku
sídlo	odúčtování v tis. Kč	v rámci vlastního kapitálu v tis. Kč
OVOCNÝ TRH 2 s.r.o.
Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	164 713	-22 993

Fond vlastnil k 31. prosinci 2021 podíly v 13 nemovitostních společnostech.

Název společnosti Vlastnický podíl Základní kapitál v OR Počet akcií

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

sídlo	v %	v tis.
Solitaire Real Estate, a.s. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	128 296 CZK	64 148
PALAC XXXXXX a.s. Radlická 608/2, Praha 5	50	1 010 CZK	101
IDEE s.r.o. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	200 CZK	-
PL INVESTMENT JEROZOLIMSKIE I Sp. Z o.o. Postępu 15B, Warszawa	100	9 PLN	-
Náměstí Republiky 3a, s.r.o. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	1 000 CZK	-
MUSTEK PROPERTIES, s.r.o. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	200 CZK	-
Office Center Purkyňova a.s. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	2000 CZK	20
Cleha Invest Sp. z o.o. Królewska 18, Warszawa	100	1 314 PLN	-
SIBSEN Invest sp. z o.o. ul. Wspólna 72, 00-687 Warsaw	100	16 974 PLN	-
Palác Špork, a.s. Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	2 000 CZK	20
OVOCNÝ TRH 2 s.r.o.
Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	10 CZK	-
Pankrác East a.s.
Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	4 000 CZK	20
Pankrác West a.s.
Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	100	2 000 CZK	20

V listopadu 2021 byla prodána majetková účast ve společnosti BRITISH CORNER s.r.o.

Název společnosti	Reálná hodnota k datu	Převod kumulativního zisku
sídlo	odúčtování v tis. Kč	v rámci vlastního kapitálu v tis. Kč
BRITISH CORNER s.r.o.
Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, Xxxxx Xxxx Xxxxx, 110 00	556 744	41 383

V prosinci 2021 byla nakoupena majetková účast ve společnosti Pankrác East a.s. a Pankrác West a.s.

Reálná hodnota aktiv byla určena na základě expertního ocenění nemovitosti upraveného o ostatní aktiva a pasiva.

Reálná hodnota účastí

Název společnosti sídlo	Reálná hodnota k 31. prosinci 2022 v tis. Kč	Reálná hodnota k 31. prosinci 2021 v tis. Kč
Solitaire Real Estate, a.s.	524 154	578 307

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/0, Xxxx Xxxxx, 000 00 Xxxxx 0
PALAC XXXXXX a.s. Radlická 608/2, Praha 5	709 685	734 920
IDEE s.r.o. Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/0, Xxxx Xxxxx, 000 00 Praha 1	410 910	429 213
PL INVESTMENT JEROZOLIMSKIE I Sp. Z o.o. Postępu 15B, Warszaw	440 597	485 318
Náměstí Republiky 3a, s.r.o. Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/0, Xxxx Xxxxx, 000 00 Xxxxx 1	863 926	899 077
MUSTEK PROPERTIES, s.r.o. Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/0, Xxxx Xxxxx, 000 00 Praha 1	775 252	793 640
Office Center Purkyňova a.s. Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/0, Xxxx Xxxxx, 000 00 Praha 1	307 130	309 480
Cleha Invest Sp. z o.o. xx. Xxxxxxx 00, Xxxxxx	872 673	846 016
SIBSEN Invest sp. z o.o.. ul. Wspólna 72, 00-687 Warsaw	1 280 472	1 164 775
Palác Špork, a.s. Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/0, Xxxx Xxxxx, 000 00 Xxxxx 1	1 086 262	1 078 059
OVOCNÝ TRH 2 s.r.o.
Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 0	-	000 000
Pankrác East a.s.
Václavské náměstí 772/2, Nové Město, 110 00 Praha 1	1 622 140	1 411 199
Pankrác West a.s. Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/0, Xxxx Xxxxx, 000 00 Praha 1	442 493	392 545
Celkem	9 335 694	9 312 692

Klasifikace účastí s rozhodujícím vlivem dle oceňovacích kategorií

Účasti s rozhodujícím vlivem jsou podle IFRS 9 oceňované reálnou hodnotou. Oceňovací rozdíly jsou na základě volby účtovány proti účtům vlastního kapitálu (FVOCI).

6 DLOUHODOBÝ HMOTNÝ MAJETEK

Dopravní prostředky tis. Kč
K    1.    lednu    2021
Pořizovací cena	-
Oprávky	-
Zůstatková     hodnota	-
Rok končící 31. prosince 2022
Počáteční zůstatková hodnota	-
Přírůstky	1 634
Vyřazení – Pořizovací cena	-

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Vyřazení – Oprávky	-
Odpisy	-27
Konečná zůstatková hodnota	1 607
K 31. prosinci 2022
Pořizovací cena	1 634
Oprávky	-27
Zůstatková hodnota	1 607

7 OSTATNÍ AKTIVA

tis. Kč	31.prosince 2022	31. prosince 2021
Finanční deriváty	7 966	27 000
Odložená daňová pohledávka	169	100
Pohledávky vůči státnímu rozpočtu	-	1 305
Poskytnutý kolaterál	6 752	-
Celkem	14 887	28 405

Klasifikace ostatních aktiv dle oceňovacích kategorií

Ostatní aktiva jsou podle IFRS 9 povinně oceňované reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL).

8 ZÁVAZKY VŮČI NEBANKOVNÍM SUBJEKTŮM

Xxxxxxx závazky vůči nebankovním subjektům představuje úvěr poskytnutý spřízněnou osobou Fondu.

Tis. Kč		31. prosince 2022
Závazky vůči nebankovním subjektům	Úroková sazba	Částka v tis. Kč
GP Reinsurance EAD	8,59%	790 369
Generali CEE Holding B.V.	8,17%	1 245 900
Celkem		2 036 269

V roce 2022 došlo k částečnému splacení úvěru poskytnutého společností Generali CEE Holding X.X.xx výši 950 000 tis. Kč.

Úroky za rok 2022 byly splaceny v roce 2022.

tis. Kč		31. prosince 2021
Závazky vůči nebankovním subjektům	Úroková sazba	Částka v tis. Kč
GP Reinsurance EAD	3,04%	777 497

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Generali CEE Holding B.V.	4,64%	2 188 443
Celkem		2 965 940

Dne 3. prosince 2021 byl Fondu poskytnut společností Generali CEE Holding B.V úvěr v nominální hodnotě 2 200 000 tis. Kč

Úroky za rok 2021 byly splaceny v roce 2021.

Klasifikace závazkům vůči nebankovním subjektům

Závazky vůči nebankovním subjektům jsou podle IFRS 9 oceňované reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL).

9 OSTATNÍ PASIVA

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Finanční deriváty	11 471	75
Ostatní závazky*	98 776	1 158
Odložený daňový závazek	221	1 203
Závazky vůči státnímu rozpočtu	52	-
Dohadné položky pasivní	2 152	1 391
Přijatý kolaterál	-	24 363
Celkem	112 672	28 190

*V položce Ostatní závazky jsou zahrnuty závazky vůči zaměstnancům, pojistné a neuhrazené dodavatelské faktury.

K 31.12.2022 je zde zahrnuta přijatá záloha na prodej majetkové účasti Solitaire Real Estate, a.s. ve výši 96 531 tis. Kč

Ostatní pasiva zahrnují také závazky vůči spřízněným stranám. Výše závazků vůči spřízněným osobám je uvedena v bodě 20.

10 ZÁKLADNÍ KAPITÁL

Základní kapitál k 31. prosinci 2022

Akcionáři	Datum registrace	Nominální hodnota akcie		Nominální hodnota
			Počet akcií
Generali Česká pojišťovna a.s.	24. září 2010	1 000 000	2	2 000
Generali Česká pojišťovna a.s.	1. listopadu 2010	1 000 000	23	23 000
Generali Česká pojišťovna a.s.	30. září 2011	1 000 000	25	25 000
GP Reinsurance EAD	28. listopadu 2012	1 000 000	20	20 000
Generali Česká pojišťovna a.s.	12. března 2014	1 000 000	66	66 000
Generali Česká pojišťovna a.s.	25. března 2015	1 000 000	69	69 000
GP Reinsurance EAD	25. března 2015	1 000 000	32	32 000

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

SMALL GREF a.s.		1 000 000	27	27 000
Generali Česká pojišťovna a.s.	10. března 2016	1 000 000	34	34 000
GP Reinsurance EAD	10. března 2016	1 000 000	34	34 000
SMALL GREF a.s.	10. března 2016	1 000 000	32	32 000
Generali Česká pojišťovna a.s.	2. června 2017	1 000 000	29	29 000
GP Reinsurance EAD	2. června 2017	1 000 000	6	6 000
SMALL GREF a.s.	2. června 2017	1 000 000	2	2 000
Generali Česká pojišťovna a.s	24. října 2018	1 000 000	48	48 000
SMALL GREF a.s.	1.července 2019	1 000 000	50	50 000
Generali Česká pojišťovna a.s	1.července 2019	1 000 000	-50	-50 000
Generali Česká pojišťovna a.s.	19. prosince 2019	1 000 000	31	31 000
SMALL GREF a.s.	19. prosince 2019	1 000 000	7	7 000
SMALL GREF a.s.	29.července 2021	1 000 000	18	18 000
GP Reinsurance EAD	7. dubna 2022	1 000 000	47	47 000
Celkem			552	552 000

Akcionáři	sídlo	Počet akcií	Podíl v %
Generali Česká pojišťovna a.s.,	Spálená 75/16, Praha 1	277	50,18 %
GP Reinsurance EAD,.	68 Knyaz Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, Sofia, Bulharsko
		139	25,18 %
SMALL GREF a.s.	Na Pankráci 1658/121, Nusle, 140 00 Praha 4
		136	24,64 %

Dne 7. března 2016 došlo ke změně akcionářské struktury Fondu. Tato změna nastala převodem 27 kusů akcií vlastněných společností Generali Pojišťovna a.s., které byly použity jako nepeněžní vklad, na úhradu 42 kusů kmenových akcií o jmenovité hodnotě 1 mil. Kč, vydané za emisní kurs ve výši 10 465 tis. Kč, ve společnosti SMALL GREF a.s., která se tímto stala akcionářem Fondu.

V roce 2016 rozhodli akcionáři o zvýšení základního kapitálu o 100 000 tis. Kč na 364 000 tis. Kč. Emisní kurs akcie byl stanoven na 16 290 tis. Kč a je dán součtem jmenovité hodnoty a emisního ážia. Hlasovací práva odpovídají vlastnickému podílu.

V roce 2017 rozhodli akcionáři o zvýšení základního kapitálu o 37 000 tis. Kč na 401 000 tis. Kč. Emisní kurs akcie byl stanoven na 17 720 tis. Kč a je dán součtem jmenovité hodnoty a emisního ážia. Hlasovací práva odpovídají vlastnickému podílu.

V roce 2018 rozhodli akcionáři o zvýšení základního kapitálu o 48 000 tis. Kč na 449 000 tis. Kč. Emisní kurs akcie byl stanoven na 17 790 tis. Kč a je dán součtem jmenovité hodnoty a emisního ážia. Hlasovací práva odpovídají vlastnickému podílu.

Dne 1. července 2019 došlo ke změně akcionářské struktury Fondu. Tato změna nastala převodem 50 kusů akcií vlastněných společností Česká pojišťovna a. s. na společnost SMALL GREF a.s.

Jmenovitá hodnota každé převáděné akcie byla 1 000 tis. Kč

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

V roce 2019 rozhodli akcionáři o zvýšení základního kapitálu o 38 000 tis. Kč na 487 000 tis. Kč. Emisní kurs akcie byl stanoven na 18 230 tis. Kč a je dán součtem jmenovité hodnoty a emisního ážia. Hlasovací práva odpovídají vlastnickému podílu.

V roce 2021 rozhodli akcionáři o zvýšení základního kapitálu o 18 000 tis. Kč na 505 000 tis. Kč. Emisní kurs akcie byl stanoven na 19 550 tis. Kč a je dán součtem jmenovité hodnoty a emisního ážia. Hlasovací práva odpovídají vlastnickému podílu.

V roce 2022 rozhodli akcionáři o zvýšení základního kapitálu o 47 000 tis. Kč na 552 000 tis. Kč. Emisní kurs akcie byl stanoven na 19 430 tis. Kč a je dán součtem jmenovité hodnoty a emisního ážia. Hlasovací práva odpovídají vlastnickému podílu.

Oceňovací rozdíly k 31. prosinci 2022 a k 31. prosinci 2021 lze analyzovat následovně:

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Přecenění účastí s rozhodujícím vlivem (bod 5)	1 273 902	1 023 595
Oceňovací rozdíly ve vlastním kapitálu	1 273 902	1 023 595

Úhrada ztráty / rozdělení zisku

Čistý zisk za rok 2021 činil 15 464 tis. Kč. V roce 2021 došlo k vyplacení zálohy na podíl na zisku akcionářům fondu ve výši 36 500 tis. Kč. Valná hromada rozhodla o rozdělení zisku 40 000 tis Kč. Z toho 15 464 tis. Kč bylo pokryto z čistého zisku roku 2021 a zbývající část 24 536 tis Kč byla převedena z účtu nerozděleného zisku minulých let.

Dne 15. prosince 2022 byla vyplacena záloha na podíl na zisku akcionářům fondu ve výši 22 000 tis. Kč.

Rozdělení zisku za rok 2022 ve výši 36 245 tis. Kč nebylo prozatím schváleno valnou hromadou.

Celkové realizované zisky z prodeje účastí s rozhodujícím vlivem v roce 2022 činily 28 732 tis. Kč. Realizované zisky vyplývají z prodeje 100% podílu ve společnosti OVOCNÝ TRH 2, s.r.o. z 16.2.2022 (22 993 tis. Kč) a z prodeje 100% podílu ve společnosti BRITISH CORNER s. r. o. ve výši 5 739 tis. Kč.

11 HODNOTY PŘEDANÉ K OBHOSPODAŘOVÁNÍ

Majetek Fondu v celkové výši 10 957 264 tis. Kč k 31. prosinci 2022 (2021: 9 811 733 tis. Kč ) obhospodařuje Společnost. Výše poplatku za obhospodařování Fondu je uvedena v bodě 14.

12 VÝNOSY Z ÚROKŮ A PODOBNÉ VÝNOSY

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

31. prosince 2022

tis. Kč	Tuzemsko	Evropská unie	Celkem
Úroky z úvěrů	129 107	38 931	168 038
Úroky z termínovaných vkladů/bankovní úroky	16 036	-	16 036
Celkem	145 143	38 931	184 074

31. prosince 2021

tis. Kč	Tuzemsko	Evropská unie	Celkem
Úroky z úvěrů	41 095	28 841	69 936
Úroky z termínovaných vkladů/bankovní úroky	3 846	-	3 846
Celkem	44 941	28 841	73 782

Tyto výnosy plynou z finančních aktiv povinně oceňovaných reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL).

13 VÝNOSY Z AKCIÍ A PODÍLŮ

31. prosince 2022

tis. Kč	Tuzemsko	Evropská unie	Celkem
Přijaté dividendy	15 000	-	15 000
Celkem	15 000	-	15 000

31. prosince 2021

tis. Kč	Tuzemsko	Evropská unie	Celkem
Přijaté dividendy	18 300	8 277	26 577
Celkem	18 300	8 277	26 577

Přijaté dividendy se týkají investic držených ke konci vykazovaného období.

Tyto výnosy plynou z finančních aktiv oceňovaných reálnou hodnotou do vlastního kapitálu (FVOCI).

14 NÁKLADY NA POPLATKY A PROVIZE

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Poplatek za obhospodařování fondu	8 392	7 753
Poplatek depozitáři	264	264
Ostatní poplatky a provize	141	405
Celkem	8 797	8 422

Náklady na obhospodařování Fondu činí v souladu se statutem Fondu 0,08 % průměrné roční

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

hodnoty vlastního kapitálu Fondu. Náklady na služby Depozitáře činí v souladu se smlouvou s Depozitářem částku 264 tis. Kč.

15 ZISK NEBO ZTRÁTA Z FINANČNÍCH OPERACÍ

31. prosince 2022

tis. Kč	Tuzemsko	Evropská unie	Celkem
Deriváty	84 923	-	84 923
FV úvěry	2 042	-63 840	-61 798
Ostatní kurzové rozdíly	-371	-43 616	-43 987
Celkem	86 594	-107 456	-20 862

31. prosince 2021

tis. Kč	Tuzemsko	Evropská unie	Celkem
Deriváty	40 765	-	40 765
FV úvěry	-10 534	19 076	8 542
Ostatní kurzové rozdíly	-9 707	-53 049	-62 756
Celkem	20 524	-33 973	-13 449

16 OSTATNÍ PROVOZNÍ NÁKLADY

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Náklady převod účastí - Tuzemsko	39 340	5 573
Celkem	39 340	5 573

V roce 2022 se jedná o náklady spojené s prodejem majetkové účasti City Empiria (vyplacená Rental Guarantee) 36 446 tis. Kč a prodejem majetkové účasti OVOCNÝ TRH 2 s.r.o. 2 889 tis. Kč. V roce 2021 se jedná o náklady spojené s prodejem majetkové účasti BRITISH CORNER s.r.o.

17 SPRÁVNÍ NÁKLADY

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Náklady na zaměstnance	6 357	7 349
Odměna auditorské společnosti – statutární audit (vč. DPH)	1 367	1 071
Ostatní	1 310	4 239
Celkem	9 034	12 659

Náklady na zaměstnance lze analyzovat následujícím způsobem:

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Ostatní mzdy, osobní náklady a odměny zaměstnanců	5 179	6 117
Sociální náklady a zdravotní pojištění	1 178	1 232
Celkem	6 357	7 349

Statistika zaměstnanců

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Průměrný počet zaměstnanců	2	2
Počet členů dozorčí rady	1	1
Celkem	3	3

18 REZERVY

Změny na účtech rezerv (v tis. Kč):

Rezervy	Zůstatek k 31. 12. 2021	Tvorba rezerv	Zúčtování rezerv	Zůstatek k 31.12 2022
Na daně	-	5 934	-	5 934
Ostatní	31 507	10 654	-38 789	3 372
Celkem	31 507	16 588	-38 789	9 306

Rezervy	Zůstatek k 31. 12. 2020	Tvorba rezerv	Zúčtování rezerv	Zůstatek k 31.12.2021
Ostatní	13 756	20 547	-2 796	31 507

V roce 2022 rond vytvořil rezervu na daň z příjmů právnických osob. Celkový daňový závazek je snížen o zaplacené zálohy na daň.

Ostatní rezervy vytvořené v roce 2022 a 2021 představují rezervy na bonusy zaměstnanců, nevyčerpanou dovolenou a rezervy na kompenzaci ztráty z pronájmu u prodané majetkové účasti City Empiria v souvislosti s COVID 19 (Rental Guarantee).

19 DAŇ Z PŘÍJMŮ

Daňový náklad zahrnuje:

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Splatný daňový náklad	7 012	745
Odložený daňový náklad / (-) výnos	-1 052	1 218
Úprava daňového nákladu minulého období	4	-7
Celkem	5 964	1 956

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Splatná daň – analýza

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Xxxx / Ztráta za účetní období před zdaněním	42 209	17 420
Výnosy tvořící samostatný základ daně	-15 000	-26 577
Daňově neuznatelné náklady*	126 114	60 164
Výnosy nepodléhající zdanění	-13 093	-36 102
Daňový základ / Daňová ztráta	140 230	14 905
Splatná daň z příjmů ve výši 5 %	7 012	745

*Daňově neuznatelné jsou především náklady související s přeceněním na reálnou hodnotu úvěrů a s držbou majetkových účastí

Zaúčtovaný odložený daňový závazek / odložená daňová pohledávka jsou vypočteny ve výši 5 % a lze je analyzovat následovně:

tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Rezervy na bonusy	162	92
Rezervy na nevyčerpanou dovolenou	7	7
Daňový efekt přecenění závazků vůči nebankovním subjektům	-221	-1 203
Celkem odložená daň	-52	-1 104

Stav odložené daně k 1. lednu	-1 104	114
Pohyb přes výkaz zisku a ztráty	1 052	-1 218
Stav odložené daně k datu účetní závěrky	-52	-1 104

20 VZTAHY SE SPŘÍZNĚNÝMI OSOBAMI

Za spřízněné osoby lze považovat Generali Investments CEE, investiční společnost, a.s., GP Reinsurance EAD, Generali CEE Holding B.V. a nemovitostní společnosti, ve kterých Xxxx drží vlastnický podíl.

Pohledávky za spřízněnými osobami	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Úvěry poskytnuté nemovitostním společnostem	3 278 008	3 248 639
Celkem	3 278 008	3 248 639

Závazky ke spřízněným osobám	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Úvěr přijatý od GP Reinsurance	000 000	000 497
Úvěr přijatý od Generali CEE Holding B.V.	1 245 900	2 188 443
Ostatní pasiva – faktury od Generali Investments CEE	744	670
Celkem	2 037 013	2 966 610

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Náklady účtované Fondu od spřízněných osob	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Úroky z přijatého úvěru - GP Reinsurance.	32 631	16 789
Úroky z přijatého úvěru – Generali CEE Holding B.V	74 238	8 223
Poplatek za obhospodařování - Generali Investments CEE	8 392	7 753
Celkem	115 261	32 765

Výnosy účtované Fondem od spřízněných osob	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Úroky z úvěrů poskytnutých nemovitostním společnostem	168 038	69 936
Přijaté dividendy od nemovitostních společností	15 000	26 577
Celkem	183 038	96 513

21 KLASIFIKACE FINANČNÍCH AKTIV A FINANČNÍCH ZÁVAZKŮ

Následující tabulka poskytuje sesouhlasení mezi položkami rozvahy a oceňovacími kategoriemi finančních nástrojů:

31. prosince 2022
tis. Kč	FVTPL	FVOCI	Celkem
Finanční aktiva
Pohledávky za bankami a družstevními záložnami	485 288	-	485 288
Pohledávky za nebankovními subjekty	3 278 008	-	3 278 008
Účasti s rozhodujícím vlivem	-	9 335 694	9 335 694
Finanční deriváty	7 966	-	7 966
Ostatní pohledávky	6 752	-	6 752
Finanční aktiva celkem	3 778 014	9 335 694	13 113 708
Finanční závazky
Závazky vůči nebankovním subjektům	2 036 269	-	2 036 269
Finanční deriváty	11 471		11 471
Ostatní finanční závazky	98 776	-	98 776
Finanční závazky celkem	2 146 516	-	2 146 516

31. prosince 2021
tis. Kč	FVTPL	FVOCI	Celkem
Finanční aktiva
Pohledávky za bankami a družstevními záložnami	247 634	-	247 634
Pohledávky za nebankovními subjekty	3 248 639	-	3 248 639

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Účasti s rozhodujícím vlivem	-	9 312 692	9 312 692
Finanční deriváty	27 000	-	27 000
Finanční aktiva celkem	3 523 273	9 312 692	12 835 965
Finanční závazky
Závazky vůči nebankovním subjektům	2 965 940	-	2 965 940
Ostatní finanční závazky	25 596	-	25 596
Finanční závazky celkem	2 991 536	-	2 991 536

22 REÁLNÁ HODNOTA

Reálná hodnota finančních nástrojů je částka, za kterou lze prodat aktivum nebo vyrovnat závazek mezi informovanými stranami v nezávislé transakci. Odhady reálné hodnoty se provádějí na základě kótovaných tržních cen, pokud jsou k dispozici. Pro významnou část finančních nástrojů banky však neexistují žádné dostupné tržní kotace ceny. V případech, kdy kótované tržní ceny nejsou snadno dostupné, je reálná hodnota odhadnuta pomocí modelů diskontovaných peněžních toků nebo jiných přijatelných cenových modelů. Odhady významně ovlivňují změny základních předpokladů - diskontních sazeb, odhadovaných budoucích peněžních toků atp. – a proto se tyto odhady mohou lišit od ceny při prodeji finančního nástroje.

Hierarchie reálných hodnot

IFRS 7 specifikuje hierarchii oceňovacích technik, která je založena na tom, zda vstupy k těmto oceňovacím technikám jsou buď pozorovatelné, nebo nepozorovatelné. Pozorovatelné vstupy odrážejí tržní údaje získané z nezávislých zdrojů; nepozorovatelné vstupy odrážejí předpoklady banky. Tyto dva typy vstupů tvoří následující hierarchii reálných hodnot:

Úroveň 1 – Kótované ceny (neupravené) na aktivních trzích pro identická aktiva a pasiva. Tato úroveň zahrnuje například burzovně obchodované cenné papíry s kótovanou cenou, vysoce likvidní OTC cenné papíry s listovanou cenou (zdroj například Bloomberg) a vysoce likvidní burzovně obchodované finanční deriváty.

Úroveň 2 – Ceny pro finanční aktiva nebo pasiva oceňovány modelem, kde jsou všechny významné vstupy objektivně pozorovatelné na trhu. Zdrojem vstupních parametrů jako například PRIBOR jsou Bloomberg a Reuters. Tato úroveň zahrnuje například méně likvidní cenné papíry, OTC deriváty, termínované vklady, pohledávky a závazky z prodeje a nákupu cenných papíru

Úroveň 3 – Ceny pro finanční aktiva nebo pasiva oceňovány modelem, kde nelze všechny významné vstupy pozorovat z trhu. Tato úroveň zahrnuje cenné papíry a deriváty, které nesplňují podmínky pro zařazení do úrovně 2, například majetkové účasti v realitních společnostech,

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

poskytnuté úvěry těmto společnostem, nelikvidní dluhopisy s významným vstupem, který není tržně pozorovatelný, přijaté úvěry od společností ve skupině Při stanovení reálné hodnoty finančních nástrojů Fond používá následující metody Pohledávky za bankami – vklady splatné na požádání Hodnota peněžních prostředků na běžných účtech u bank odpovídá jejich reálné hodnotě. Termínované vklady, repo obchody a poskytnuté úvěry Termínované vklady u bank a pohledávky a závazky z repo obchodů společnost oceňuje metodou diskontovaných budoucích finančních toků se zohledněním kreditního rizika. Cenné papíry Reálna hodnota cenného papíru je stanovaná jako jeho kotovaná cena na aktivním trhu. V případech, kdy kotovaná cena není k dispozici, používá Fond pro stanovení reálné hodnoty také modely založené na principu čisté současné hodnoty budoucích peněžních toků se zohledněním kreditního rizika ve formě kreditního rozpětí. Fond používá také jiné metody a zdroje, například zdroj Refinitive pro ocenění méně likvidních dluhopisů. OTC deriváty Pro ocenění derivátových finančních nástrojů používá Fond standardní metody oceňování a to hlavně metody založené na diskontování budoucích finančních toků nebo Black-Xxxxxxx model. V následující tabulce jsou analyzovány finanční nástroje oceněné reálnou hodnotou podle úrovní v hierarchii reálných hodnot. Částky vycházejí z hodnot vykázaných v rozvaze Fondu.
Klasifikace finančních nástrojů oceňovaných reálnou hodnotou podle úrovní hierarchie reálné hodnoty
31. prosince 2022
tis. Kč	Úroveň 1	Úroveň 2	Úroveň 3	Celkem
Finanční aktiva v reálné hodnotě povinně do FVTPL
Pohledávky za bankami a družstevními záložnami	-	485 288	-	485 288
Pohledávky za nebankovními subjekty	-	-	3 278 008	3 278 008
Finanční deriváty	-	7 966	-	7 966
Ostatní pohledávky	-	6 752	-	6 752
Finanční aktiva v reálné hodnotě povinně do FVTPL celkem	-	500 006	3 278 008	3 778 014
Finanční aktiva v reálné hodnotě na základě volby do FVOCI
Účasti s rozhodujícím vlivem	-	-	9 335 694	9 335 694

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Finanční aktiva v reálné hodnotě na základě volby do FVOCI celkem	-	-	9 335 694	9 335 694
Finanční závazky v reálné hodnotě
Závazky vůči nebankovním subjektům	-	-	2 036 269	2 036 269
Finanční deriváty	-	11 471	-	11 471
Ostatní finanční závazky	-	98 776	-	98 776
Finanční závazky v reálné hodnotě celkem	-	110 247	2 036 269	2 146 516
31. prosince 2021
tis. Kč	Úroveň 1	Úroveň 2	Úroveň 3	Celkem
Finanční aktiva v reálné hodnotě povinně do FVTPL
Pohledávky za bankami a družstevními záložnami	-	247 634	-	247 634
Pohledávky za nebankovními subjekty	-	-	3 248 639	3 248 639
Finanční deriváty	-	27 000	-	27 000
Finanční aktiva v reálné hodnotě povinně do FVTPL celkem	-	274 634	3 248 639	3 523 273
Finanční aktiva v reálné hodnotě na základě volby do FVOCI
Účasti s rozhodujícím vlivem	-	1 803 744	7 508 948	9 312 692
Finanční aktiva v reálné hodnotě na základě volby do FVOCI celkem	-	1 803 744	7 508 948	9 312 692
Finanční závazky v reálné hodnotě
Závazky vůči nebankovním subjektům	-	-	2 965 940	2 965 940
Ostatní finanční závazky	-	25 596	-	25 596
Finanční závazky v reálné hodnotě celkem	-	25 596	2 965 940	2 991 536

tis. Kč	Účasti s rozhodujícím                             vlivem
Převod do úrovně 3 z úrovně 2*	1 803 744
Celkem   převody   v   roce   2022	1 803 744

Rozřazení položek do Úrovní je zohledňováno k rozvahovému dni. V roce 2022 došlo k těmto převodům mezi úrovněmi:

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

* k 31.12.2021 byly nově nakoupené majetkové účasti oceněné pořizovací cenou, k 31.12.2022 byly tyto majetkové účasti oceněny metodou popsanou níže

	Účasti s rozhodujícím vlivem ve FVOCI	Pohledávky za nebankovními subjekty ve FVTPL	Celkem
tis. Kč
Zůstatek k 1. 1. 2021	7 975 682	2 069 178	10 044 860
Zisky a ztráty za období vykázané			-
ve výkazu zisku a ztráty	-	-77 163	- 77 163
Úroky	-	69 936	69 936
Zisky a ztráty za období vykázané			-
ve vlastním kapitálu	-23 558	-	-23 558
Nákupy	113 568	1 319 544	1 433 112
Prodeje	-556 744	-	-556 744
Splacení	-	- 62 920	-62 920
Úroky splacení	-	-69 936	-69 936
Zůstatek k 31. 12. 2021	7 508 948	3 248 639	10 757 587
Zůstatek k 1. 1. 2022	7 508 948	3 248 639	10 757 587
Zisky a ztráty za období vykázané	-	-	-
ve výkazu zisku a ztráty	-	-83 822	-83 822
Úroky	-	168 038	168 038
Xxxxx a ztráty za období vykázané
ve vlastním kapitálu	227 315	-	227 315
Nákupy	-1 600	173 366	171 766
Prodeje	-164 713	-	-164 713
Úroky splacení	-	-142 585	-142 585
Splacení	-38 000	- 85 628	123 628
Převod do úrovně 3	1 803 744	-	1 803 744
Zůstatek k 31. 12. 2022	9 335 694	3 278 008	12 613 702

Sesouhlasení počátečních a konečných zůstatků v úrovni 3 Finanční aktiva

Finanční závazky

tis. Kč	Závazky vůči nebankovním subjektům ve FVTPL
Zůstatek k 1. 1. 2021	790 000
Xxxxx a ztráty za období vykázané
ve výkazu zisku a ztráty	- 24 060
Úroky	25 012
Vznik závazku	2 200 000
Úroky splacení	-25 012
Splacení	-

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Zůstatek k 31. 12. 2021	2 965 940
Zůstatek k 1. 1. 2022	2 965 940
Xxxxx a ztráty za období vykázané
ve výkazu zisku a ztráty	20 329
Úroky	106 869
Vznik závazku	-
Úroky splacení	-106 869
Splacení	-950 000
Zůstatek k 31. 12. 2022	2 036 269

Kvantitativní informace o významných nepozorovatelných vstupních veličinách pro úroveň 3

Tabulka níže ukazuje informace o významných nepozorovatelných vstupech použitých v rámci ocenění finančních nástrojů zařazených v úrovni 3 v rámci heirarchie reálných hodnot:

Účasti s rozhodujícím vlivem

Metoda ocenění účastí s rozhodujícím vlivem

Valuace účastí s rozhodujícím vlivem, které jsou v majetku fondu, probíhá pravidelně na roční bázi k datu rozvahového dne. Podkladem pro valuaci jsou finanční výkazy – Rozvaha a Výkaz zisku a ztráty (dále jen „finanční výkazy“), které se vztahují k účetní jednotce, ve které je fond držitelem majetkové účasti. Tyto podkladové finanční výkazy jsou sestaveny vždy k poslednímu dni daného měsíce, ke kterému se valuace vyhotovuje.

Metodika valuace je shodná pro všechny majetkové účasti a neměnná v čase. Čistá hodnota majetkové účasti (dále jen „NAV“) je stanovena dle schématu viz. níže:

Tržní hodnota nemovitosti	+
Ostatní dlouhodobá aktiva	+
Oběžná aktiva	+
Dlouhodobé závazky	-
Krátkodobé závazky	-
Bankovní úvěry	-
Úprava reálné hodnoty závazků	+/-
NAV	Suma

Tržní hodnota nemovitosti je stanovena na základě ocenění, které připravuje externí a nezávislý znalec. Ocenění probíhá vždy k 31. 12. v rámci účetního období. Tržní hodnota nemovitosti se dále upravuje o ostatní položky finančních výkazů, které jsou mimo proces ocenění nemovitosti.

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Do reálné hodnoty majetkové účasti vstupuje také reálná hodnota přijatých úvěrů, které jsou součástí pasiv účetních jednotek, jejichž hodnota je předmětem přecenění. Korekce, která upravuje reálnou hodnotu přijatých úvěrů se stejným poměrem projevuje, jak v ocenění majetkových účastí, tak i v majetku fondu, kdy tyto přijaté úvěry jsou pro fond pohledávkou, která je také vyjádřena reálnou hodnotou.

Metoda stanovení tržní hodnoty nemovitostí

Nemovitý majetek účetních jednotek, ve kterých fond je držitelem majetkových účastí, se skládá z pozemku zastavěného komerční budovou, která generuje příjem. Proto s přihlédnutím k účelu ocenění, charakteristikám nemovitostí a dostupným tržním informacím byl pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí zvolen výnosový přístup, konkrétně se jednalo o metodu diskontovaných peněžních toků (DCF). Tržní hodnota nemovitého majetku stanovena touto metodou představuje hrubou současnou hodnotu (GPV) předpokládaného toku příjmů plynoucího z nemovitého majetku při tržní míře návratnosti (diskontní sazba).

Citlivostní analýza významných nepozorovatelných vstupů

V rámci citlivostní analýzy byly identifikovány tyto významné nepozorovatelné vstupy: ERV (estimated rental value) a Diskontní sazba. Pro oba tyto vstupy byly zvoleny hodnoty změny oproti výchozím hodnotám, které byly zohledněny ve valuaci aktiva, kdy následně byla provedena modelace citlivosti reálné hodnoty aktiva na změnu těchto vstupu. Pro ERV byly zvoleny hodnoty změny: -5%, 0% a

+5%, a pro Diskontní sazbu byly zvoleny hodnoty změny: -0,5%, 0% a +0,5%.

31. prosince 2022

Office/Prague	Min	Max	Avg.
ERV per sqm (EUR)/per month	14	25	19,5
Discount rate (%)	5,70%	7,70%	6,70%

Retail/Prague	Min	Max	Avg.
ERV per sqm (EUR)/per month	80	225	153
Discount rate (%)	5,25%	5,95%	5,60%

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Hotel/Prague	Min	Max	Avg.
ERV per sqm (EUR)/per month	15	17,5	16,25
Discount rate (%)	6	6	6

Office/Warsaw	Min	Max	Avg.
ERV per sqm (EUR)/per month	19,17	21,19	20,18
Discount rate (%)	6,20%	10,20%	6,45%

Office/Brno	Min	Max	Avg.
ERV per sqm (EUR)/per month	10,50	10,50	10,50
Discount rate (%)	8,70%	8,70%	8,70%

31. prosince 2021

Office/Prague	Min	Max	Avg.
ERV per sqm (EUR)/per month	14	24	18,5
Discount rate (%)	5,20%	5,95%	5,58%
Retail/Prague	Min	Max	Avg.
ERV per sqm (EUR)/per month	75	150	112,5
Discount rate	5,20%	5,45%	5,33%
Hotel/Prague	Min	Max	Avg.

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

ERV per sqm (EUR)/per month	17,5	17,5	17,5
Discount rate (%)	5,2	5,2	5,2
Office/Warsaw	Min	Max	Avg.
ERV per sqm (EUR)/per month (weighted by sqm)	19	21	20
Discount rate (%)	5,70%	8,20%	6,54%
Office/Brno	Min	Max	Avg.
ERV per sqm (EUR)/per month	€10,26	€10,26	€10,26
Discount rate (%)	7,45%	7,45%	7,45%

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

31. prosince 2022

tis. Kč

Segment	Lokalita	Reálná hodnota k 31.12.2022	Diskontní sazba: Δ -0,5%			Diskontní sazba: Δ 0%			Diskontní sazba: Δ 0,5%
			ERV: Δ -5%	ERV: Δ 0%	ERV: Δ +5%	ERV: Δ -5%	ERV: Δ 0%	ERV: Δ +5%	ERV: Δ -5%	ERV: Δ 0%	ERV: Δ +5%
Office	Prague	5 248 660	5 978 284	6 407 362	6 836 441	4 877 499	5 248 660	5 620 344	4 011 921	4 338 038	4 664 155
Retail	Prague	410 910	467 714	496 767	525 820	385 394	410 910	435 039	321 644	343 208	364 773
Hotel	Prague	775 252	847 388	880 055	912 721	759 059	775 252	791 897	669 660	693 522	717 384
Office	Brno	000 000	000 700	335 009	344 317	298 951	307 130	315 309	275 860	283 091	290 321
Office	Warsaw	2 593 742	2 876 006	3 026 906	3 176 938	2 463 002	2 593 742	2 724 482	2 130 869	2 245 668	2 360 266
Celkem	x	9 335 694	10 495 092	11 146 099	11 796 238	8 783 905	9 335 694	9 887 072	7 409 954	7 903 527	8 396 899

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

31. prosince 2021

tis. Kč

Segment	Lokalita	Reálná hodnota k 31.12.2021	Diskontní sazba: Δ -0,5%			Diskontní sazba: Δ 0%			Diskontní sazba: Δ 0,5%
			ERV: Δ - 5%	ERV: Δ 0%	ERV: Δ +5%	ERV: Δ - 5%	ERV: Δ 0%	ERV: Δ +5%	ERV: Δ - 5%	ERV: Δ 0%	ERV: Δ +5%
Office	Prague	3 290 363	3 278 960	3 507 286	3 735 613	3 072 141	3 290 363	3 508 617	2 875 250	3 083 897	3 292 545
Retail	Prague	619 356	615 089	650 739	686 390	585 153	619 356	653 439	556 664	589 373	622 082
Hotel	Prague	793 640	778 883	810 970	843 056	762 298	793 640	825 010	746 168	776 813	807 459
Office	Brno	309 480	312 835	322 941	333 047	299 822	309 480	319 140	287 407	296 641	305 876
Office	Warsaw	2 496 109	2 560 496	2 633 087	2 703 441	2 415 563	2 496 109	2 559 004	2 286 540	2 352 666	2 421 280
Celkem	x	7 508 948	7 546 263	7 925 023	8 301 547	7 134 977	7 508 948	7 865 210	6 752 029	7 099 390	7 449 242

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Pohledávky za nebankovními subjekty (poskytnuté úvěry)

Případná změna reálné hodnoty poskytnutých úvěrů se stejným poměrem projeví i v ocenění nemovitostních společností.

tis. Kč
Druh investice	Reálna hodnota k 31.12.		Metoda ocenění	Významná veličina nepozorovatelná na trhu	Rozsah (vážený průměr) pro nepozorovatelnou významnou veličinu		Citlivost na změnu významné veličiny +0,5% a -0,5%
Poskytnuté úvěry	2022	3 278 008	Čistá současná hodnota budoucích peněžních toků se zohledněním kreditního rizika ve formě kreditního rozpětí	Část kreditního rozpětí, která není pozorovatelná z trhu	2022	1,39%	2022	27 746	-27 376
	2021	3 248 639			2021	1,22%	2021	42 955	-42 233

Závazky vůči nebankovním subjektům (přijaté úvěry)

tis. Kč
Druh investice	Reálna hodnota k 31.12.		Metoda ocenění	Významná veličina nepozorovatelná na trhu	Rozsah (vážený průměr) pro nepozorovatelnou významnou veličinu		Citlivost na změnu významné veličiny +0,5% a -0,5%
Přijaté úvěry	2022	2 036 269	Čistá současná hodnota budoucích peněžních toků se zohledněním kreditního rizika ve formě kreditního rozpětí	Část kreditního rozpětí, která není pozorovatelná z trhu	2022	0,13%	2022	9 100	-9 141
	2021	2 965 940			2021	0,29%	2021	24 003	-24 217

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Citlivost reálné hodnoty na změny nepozorovatelných vstupů:

Ačkoliv Fond věří, že odhady reálné hodnoty jsou přiměřeně přesné, použití jiných metodik a předpokladů by mohlo vést k odlišnému stanovení reálné hodnoty. Pro ocenění pro úroveň 3 změna jednoho nebo více předpokladů na přiměřeně možné alternativní předpoklady by mohla vést k uvedeným efektům na Čistou hodnotu aktiv připadající na držitele podílových listů.

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

23 FINANČNÍ RIZIKA

Účetní jednotka je vystavena následujícím rizikům plynoucích z finančních nástrojů:

▪ úvěrové riziko

▪ tržní riziko

▪ riziko související s deriváty

▪ měnové riziko

▪ úrokové riziko

▪ riziko likvidity

▪ riziko udržitelnosti

(a) Úvěrové riziko

Základním nástrojem pro řízení úvěrového rizika jsou zákonné a statutární limity. Dále jsou stanoveny interní limity, které omezují expozici vůči jednomu emitentovi nebo skupině emitentů v rámci portfolia nad rámec zákonných a statutárních limitů. Interní limity schvaluje Market Risk Comittee a jsou odvozeny především od ratingu a typu emitenta, velikosti portfolia a v některých případech také od splatnosti instrumentu. Kreditní riziko emitentů instrumentů s pevným výnosem je také hodnoceno oddělením Research.

Pohledávky za bankami a družstevními záložnami

Fond drží peněžní prostředky a zřizuje terminované vklady u renomovaných bankovních institucí v České republice. Všechny tyto instituce mají externí rating v investičním stupni v rozmezí A- až A+ od společností Moody´s a Standard & Poor´s, popřípadě se jedná o speciální bankovní instituce, kde je Česká republika jediným akcionářem. Kreditní riziko vyplývající z těchto pohledávek je tedy nízké.

Pohledávky za nebankovními subjekty

Pohledávky za nebankovními subjekty představují úvěry poskytnuté nemovitostním společnostem, ve kterých drží Fond 100% podíl. Úvěrová schopnost závisí na finanční výkonnosti dceřiných společností. Fond monitoruje na měsíční bázi jejich finanční výkonnost a finanční pozici. Aktivně se podílí na strategickém, finančním i operativním řízeni dceřiných společností a v případě potřeby flexibilně reaguje na externí i interní události ovlivňující finanční výkonnost.

(b) Tržní riziko

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Fond není v důsledku své všeobecné investiční strategie v souladu se svým statutem vystaven vlivu tržního rizika, s výjimkou volatility na trhu komerčních nemovitostí, kde může působením tržních faktorů docházet k výrazným výkyvům reálné hodnoty nemovitostí, které přímo ovlivňují hodnotu účastí, do nichž Fond investuje.

Členění aktiv podle zeměpisných segmentů

31. prosince 2022
tis. Kč	Tuzemsko	Evropská unie	Celkem
Aktiva
Pohledávky za bankami	485 288	-	485 288
Pohledávky za nebankovními subjekty	2 099 731	1 178 277	3 278 008
Účasti s rozhodujícím vlivem	6 741 952	2 593 742	9 335 694
Dlouhodobý hmotný majetek	1 607	-	1 607
Ostatní aktiva	14 887	-	14 887
Náklady příštích období	26	-	26
Aktiva celkem	9 343 491	3 772 019	13 115 510

31. prosince 2021
tis. Kč	Tuzemsko	Evropská unie	Celkem
Aktiva
Pohledávky za bankami	247 634	-	247 634
Pohledávky za nebankovními subjekty	2 170 962	1 077 677	3 248 639
Účasti s rozhodujícím vlivem	6 816 583	2 496 109	9 312 692
Ostatní aktiva	28 405	-	28 405
Aktiva celkem	9 263 584	3 573 786	12 837 370

Členění aktiv podle odvětví

31. prosince 2022
tis. Kč	Finanční	Nefinanční	Celkem
Aktiva
Pohledávky za bankami	485 288	-	485 288
Pohledávky za nebankovními subjekty	-	3 278 008	3 278 008
Účasti s rozhodujícím vlivem	-	9 335 694	9 335 694
Dlouhodobý hmotný majetek	-	1 607	1 607
Ostatní aktiva	14 718	169	14 887
Náklady příštích období	-	26	26
Aktiva celkem	500 006	12 615 504	13 115 510

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

31. prosince 2021
tis. Kč	Finanční	Nefinanční	Celkem
Aktiva
Pohledávky za bankami	247 634	-	247 634
Pohledávky za nebankovními subjekty	-	3 248 639	3 248 639
Účasti s rozhodujícím vlivem	-	9 312 692	9 312 692
Ostatní aktiva	-	28 405	28 405
Aktiva celkem	247 634	12 589 736	12 837 370

(c) Xxxxxx související s deriváty

Měnové forwardy a swapy
tis. Kč	31. prosince 2022	31. prosince 2021
Podrozvahové pohledávky z měnových derivátů	1 242 236	1 181 374
Podrozvahové závazky z měnových derivátů	1 244 389	1 149 787
Kladná reálná hodnota měnových derivátů	7 966	27 000
Záporná reálná hodnota měnových derivátů	-11 471	-75
Reálná hodnota finančních derivátů celkem	-3 505	26 925

31. prosince 2022	Splatné do	Splatné 3 - 12
tis. Kč	3 měsíců	měsíců	Celkem
Podrozvahové pohledávky z měnových derivátů	1 083 059	159 177	1 242 236
Podrozvahové závazky z měnových derivátů	1 082 101	162 288	1 244 389
Kladná reálná hodnota měnových derivátů	7 966	-	7 966
Záporná reálná hodnota měnových derivátů	-8 213	-3 258	-11 471
Reálná hodnota finančních derivátů celkem	-247	-3 258	-3 505

31. prosince 2021	Splatné do	Splatné 3 - 12
tis. Kč	3 měsíců	měsíců	Celkem
Podrozvahové pohledávky z měnových derivátů	879 522	301 852	1 181 374
Podrozvahové závazky z měnových derivátů	857 755	292 032	1 149 787
Kladná reálná hodnota měnových derivátů	20 954	6 046	27 000
Záporná reálná hodnota měnových derivátů	-75	-	-75
Reálná hodnota finančních derivátů celkem	20 879	6 046	26 925

Měnové deriváty byly oceněny pouze za použití tržních cen nebo na základě oceňovacích technik, které využívají výhradně dostupné tržní údaje.

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Výše uvedená tabulka obsahuje přehled o nominálních a pomyslných jistinách a reálných hodnotách otevřených finančních derivátů Fondu. Tyto deriváty jsou použity k zajištění rizik. Vzhledem k tomu, že poskytují přirozené zajištění, Fond nepoužívá zajišťovací účetnictví.

Pomyslné jistiny, vykázané souhrnně rovněž v podrozvaze Fondu, slouží pro objemové porovnání s nástroji vykázanými v rozvaze, ale nepředstavují expozici Fondu vůči úvěrovému riziku.

(d) Měnové riziko

Finanční pozice a peněžní toky Fondu jsou vystaveny riziku pohybů kurzů běžných měn.

Následující tabulka shrnuje expozici Fondu vůči měnovému riziku. Tabulka obsahuje cizoměnová aktiva a pasiva Fondu v zůstatkových hodnotách, uspořádané podle měn. Čistá výše aktiv nebo pasiv představuje expozici Fondu vůči pohybu zahraničních měn vůči české koruně.

31. prosince 2022
tis. Kč	CZK	EUR	PLN	Celkem
Aktiva
Pohledávky za bankami	000 000	000	368	485 288
Pohledávky za nebankovními subjekty	1 000 000	000 069	425 681	3 278 008
Účasti s rozhodujícím vlivem	2 659 873	6 675 821	-	9 335 694
Dlouhodobý hmotný majetek	1 607	-	-	1 607
Ostatní aktiva	169	14 718	-	14 887
Náklady příštích období	26	-	-	26
Aktiva celkem	5 126 306	7 563 155	426 049	13 115 510
Pasiva
Závazky vůči nebankovním subjektům	2 036 269	-	-	2 036 269
Ostatní pasiva	4 421	96 780	11 471	112 672
Pasiva celkem	2 040 690	96 780	11 471	2 148 941
Čistá výše rozvahových aktiv	3 085 616	7 466 375	414 578	10 966 569
Čistá výše podrozvahových měnových pozic	1 240 995	-803 270	-439 878	-2 153
Čistá otevřená měnová pozice	4 326 611	6 663 105	-25 300	10 964 416

31. prosince 2021
tis. Kč	CZK	EUR	PLN	Celkem
Aktiva
Pohledávky za bankami	226 549	20 276	809	247 634
Pohledávky za nebankovními subjekty	2 000 000	000 692	285 948	3 248 639
Účasti s rozhodujícím vlivem	3 021 536	6 291 156	-	9 312 692

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Ostatní aktiva	28 405	-	-	28 405
Aktiva celkem	5 321 489	7 229 124	286 757	12 837 370
Pasiva
Závazky vůči nebankovním subjektům	2 965 940	-	-	2 965 940
Ostatní pasiva	3 827	24 363	-	28 190
Pasiva celkem	2 969 767	24 363	-	2 994 130
Čistá výše rozvahových aktiv	2 351 722	7 204 761	286 757	9 843 240
Čistá výše podrozvahových měnových pozic	1 121 624	-798 006	-292 032	31 586
Čistá otevřená měnová pozice	3 473 346	6 406 755	-5 275	9 874 826

Přestože je celkové ocenění nemovitostních společností vyčísleno v CZK, jsou některé nemovitosti oceňovány v EUR, z toho důvodu je Fond vystaven měnovému riziku.

(e) Úrokové riziko

Finanční pozice a peněžní toky Fondu jsou vystaveny riziku pohybů tržních úrokových sazeb. Úrokové marže mohou v důsledku takových změn růst i klesat v případě vzniku neočekávaných pohybů.

Následující tabulka shrnuje expozici Fondu vůči úrokovému riziku. Tabulka obsahuje finanční aktiva a pasiva Fondu v účetních hodnotách, uspořádané podle bližšího z termínů vypořádání, smluvní změny úrokové sazby nebo splatnosti.

31. prosince 2022
tis. Kč	Do 3 měsíců	3 - 12 měsíců	1 - 5 let	nad 5 let	Neúročeno	Celkem
Aktiva
Pohledávky za bankami	485 288	-	-	-	-	485 288
Pohledávky za nebankovními subjekty	591 251	2 686 757	-	-	-	3 278 008
Účasti s rozhodujícím vlivem	-	-	-	-	9 335 694	9 335 694
Dlouhodobý hmotný majetek	-	-	-	-	1 607	1 607
Ostatní aktiva	6 752	-	-	-	8 135	14 887
Náklady příštích období	-	-	-	-	26	26
Aktiva celkem	1 083 291	2 686 757	-	-	9 345 462	13 115 510
Pasiva
Závazky za nebankovními subjekty	-	2 036 269	-	-	-	2 036 269
Ostatní pasiva	-	-	-	-	112 672	112 672
Pasiva celkem	-	2 036 269	-	-	112 672	2 148 941

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Čistá výše aktiv 1 083 291 650 488 - - 9 232 790 10 966 569

31. prosince 2021
tis. Kč	Do 3 měsíců	3 - 12 měsíců	1 - 5 let	nad 5 let	Neúročeno	Celkem
Aktiva
Pohledávky za bankami	247 634	-	-	-	-	247 634
Pohledávky za nebankovními subjekty	607 672	2 640 967	-	-	-	3 248 639
Účasti s rozhodujícím vlivem	-	-	-	-	9 312 692	9 312 692
Ostatní aktiva	-	-	-	-	28 405	28 405
Aktiva celkem	855 306	2 640 967	-	-	9 341 097	12 837 370
Pasiva
Závazky za nebankovními subjekty	-	2 965 940	-	-	-	2 965 940
Ostatní pasiva	28 190	-	-	-	-	28 190
Pasiva celkem	28 190	2 965 940	-	-	-	2 994 130
Čistá výše aktiv	827 116	-324 973	-	-	9 341 097	9 843 240

(f) Riziko likvidity

Fond vnímá riziko likvidity jako riziko ztráty schopnosti dostát svým finančním závazkům v době, kdy se stanou splatnými, nebo pokud Fond nebude schopen financovat svá aktiva. Fond průběžně sleduje čisté peněžní toky v CZK a EUR měnách.

Následující tabulka člení aktiva a závazky Fondu podle příslušných pásem splatnosti na základě zbytkové doby splatnosti k datu účetní závěrky.

31. prosince 2022
tis. Kč	Do 3 měsíců	3 - 12 měsíců	1 - 5 let	Nespecifikováno	Celkem
Aktiva
Pohledávky za bankami	485 288	-	-	-	485 288
Pohledávky za nebankovními subjekty	25 448	1 610 161	1 642 399	-	3 278 008
Účasti s rozhodujícím vlivem	-	-	-	9 335 694	9 335 694
Dlouhodobý hmotný majetek	-	-	-	1 607	1 607
Ostatní aktiva	14 887	-	-	-	14 887
Náklady příštích období	26	-	-	-	26
Aktiva celkem	525 649	1 610 161	1 642 399	9 337 301	13 115 510

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

Pasiva
Závazky vůči nebankovním.subjektům	-	2 036 269	-	-	2 036 269
Ostatní pasiva	112 672	-	-	-	112 672
Pasiva celkem	112 672	2 036 269	-	-	2 148 941
Čistá výše aktiv	412 977	-426 108	1 642 399	9 337 301	10 966 569

31. prosince 2021
tis. Kč	Do 3 měsíců	3 - 12 měsíců	1 - 5 let	Nespecifikováno	Celkem
Aktiva
Pohledávky za bankami	247 634	-	-	-	247 634
Pohledávky za nebankovními subjekty	-	135 204	3 113 435	-	3 248 639
Účasti s rozhodujícím vlivem	-	-	-	9 312 692	9 312 692
Ostatní aktiva	28 405	-	-	-	28 405
Aktiva celkem	276 039	135 204	3 113 435	9 312 692	12 837 370
Pasiva
Závazky vůči nebankovním.subjektům	-	777 497	2 188 443	-	2 965 940
Ostatní pasiva	28 190	-	-	-	28 190
Pasiva celkem	28 000	000 000	2 188 443	-	2 994 130
Čistá výše aktiv	247 849	- 642 293	924 992	9 312 692	9 843 240

V následující tabulce je vyčíslena zbytková smluvní splatnost nediskontovaných peněžních toků úročených finančních závazků. Ostatní závazky uvedené v tabulce výše představují smluvní nediskontované peněžní toky.

Zbytková smluvní splatnost nediskontovaných peněžních toků úročených finančních závazků

31. prosince 2022
	Do	3 - 12
tis. Kč	3 měsíců	měsíců	1 - 5 let	Celkem
Nederivátové závazky
Závazky vůči nebankovním subjektům	-	2 192 058	-	2 192 058
Nederivátové závazky celkem	-	2 192 058	-	2 192 058

PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY

ZA ROK KONČÍCÍ 31. PROSINCE 2022

31. prosince 2021
	Do	3 - 12
tis. Kč	3 měsíců	měsíců	1 - 5 let	Celkem
Nederivátové závazky
Závazky vůči nebankovním subjektům	-	913 377	2 295 842	3 209 219
Nederivátové závazky celkem	-	913 377	2 295 842	3 209 219

(g) Riziko udržitelnosti

Fond neprosazuje žádné environmentální či sociální vlastnosti a rovněž nesleduje žádný cíl udržitelných investic. Rizika týkající se udržitelnosti jsou začleňována do investičních rozhodnutí při obhospodařování Fondu, přičemž podrobný popis způsobů tohoto začleňování je uveden ve statutu Fondu.

Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné hospodářské činnosti.

24 VÝZNAMNÉ UDÁLOSTI

Válečný konflikt na Ukrajině představoval v roce 2022 pro investiční trhy nepravděpodobný scénář. V bezprostřední reakci vedl nárůst rizikové averze ke globálnímu výprodeji, přičemž pod obrovský tlak se dostala především ruská aktiva. Investoři se však masivně stahovali také ze zemí střední a východní Evropy. Na straně druhé rostly ceny vybraných komodit. Právě další růst cen minerálních paliv a sekundární efekty narušených dodavatelských řetězců, které se do té doby ještě nevzpamatovaly ani z koronavirového šoku, spustily nové kolo inflačních tlaků, na které se centrální banky rozhodly reagovat agresivnějším utahováním měnových podmínek a růstem sazeb v globálním měřítku. Obecně se finanční trhy z prvotního šoku vzpamatovaly během několika týdnů. Široké akciové indexy se na konci prvního čtvrtletí nacházely na úrovních před vpádem Ruska na Ukrajinu a například americké akcie v mezidobí posílily. Pro zahraniční investory z ruského vládního seznamu nepřátelských zemí se však situace s ruskými akciemi a dluhopisy zlepšila jen pramálo. Možnost nakládat s ruskými aktivy zůstává výrazně omezená, poznamenaná nejen plošnými sankcemi ze strany řady zemí, ale také odvetnými opatřeními ze strany ruské vlády. Reflexe pravděpodobnosti platební neschopnosti či případné neochoty hradit své závazky poznamenává ocenění ruských jak státních, tak i firemních dluhopisů.

Společnost na denní bázi sleduje všechna rizika a vyhodnocuje likviditu Fondu s cílem zajištění co nejmenšího negativního dopadu na Fond (respektive investory). Společnost pečlivě zvážila potenciální dopady na aktivity a fungování Fondu a dospěla k závěru, že nemají významný vliv na předpoklad jeho nepřetržitého trvání.

INFORMAČNÍ POVINNOST

Ve smyslu zejména § 291, § 234 a § 241 zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZISIF”), a Přílohy č. 2 k vyhlášce č. 244/2013 Sb., o bližší úpravě některých pravidel zákona o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Vyhláška“), a článků 103 až 107 Nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) č. 231/2013 ze dne 19. prosince 2012, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU, pokud jde o výjimky, obecné podmínky provozování činnosti, depozitáře, pákový efekt, transparentnost a dohled (dále jen „Nařízení AIFMD“), uvádí společnost Generali Investments CEE, investiční společnost, a.s., se sídlem Na Pankráci 1720/123, 140 21 Praha 4, IČO: 438 73 766, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 1031 (dále též

„Společnost“), jako individuální statutární orgán Fondu, tyto informace o Fondu:

a) identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (portfolio manažera), případně externího správce Fondu v rozhodném období a době, po kterou tuto činnost vykonával, včetně stručného popisu jeho zkušeností a znalostí

Celý majetek Fondu po celé období obhospodařovala Společnost. Společnost je oprávněna podle ZISIF v rozsahu uvedeném v povolení uděleném Českou národní bankou: i) obhospodařovat investiční fondy nebo zahraniční investiční fondy; ii) provádět administraci investičních fondů nebo zahraničních investičních fondů; iii) obhospodařovat majetek zákazníka, je-li součástí investiční nástroj, na základě volné úvahy v rámci smluvního ujednání (portfolio management); iv) provádět úschovu a správu investičních nástrojů včetně souvisejících služeb, avšak pouze ve vztahu k cenným papírům a zaknihovaným cenným papírům vydávaným investičním fondem nebo zahraničním investičním fondem; v) přijímat a předávat pokyny týkající se investičních nástrojů; (vi) poskytovat investiční poradenství týkající se investičních nástrojů. Společnost je oprávněna přesáhnout rozhodný limit. Detailní údaje o portfolio manažerovi Fondu (včetně jeho znalostí a zkušeností) viz bod c) informační povinnosti. Společnost vykonávala v průběhu rozhodného období ve vztahu k Fondu standardní činnost dle statutu Fondu.

Portfolio manažerem Fondu byl v rozhodném období: Xxx. Xxxxxx Xxxxxxx

Vzdělání:

1987 - 1993 ČVUT v Praze, obor: technická kybernetika

1995 Makléřská zkouška

Odborná praxe:

01/2016 – dosud Generali Investments CEE, investiční společnost, a.s., portfolio

manager

9/2007 - 12/2015 Generali Investments CEE, a.s. (do 06/2008 PPF Asset

Management a.s.

06/2008 - 01/2015 Generali PPF Asset Management a.s.), portfolio manažer 10/2000 - 9/2007 ČP INVEST investiční společnost, a.s., senior portfolio manažer

a člen dozorčí rady (do 10/2004)

6/1999 - 5/2000	PPF investiční společnost a.s., portfolio manažer a člen
	představenstva
2/1997 - 6/1999	PPF burzovní společnost a.s., portfolio manažer
2/1995 - 2/1997	Stratego Invest, analytik
2/1995 - 2/1996	Stratego Invest, portfolio manažer
2/1996	Stratego Invest, vedoucí oddělení správy aktiv

b) identifikační údaje každého depozitáře Fondu v rozhodném období a době, po kterou činnost depozitáře vykonával

Depozitářem Fondu po celé rozhodné období byla společnost UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 3608, IČO: 649 48 242, se sídlem Praha 4 Michle, Želetavská 1525/1, PSČ 140 92.

c) identifikační údaje každé osoby pověřené úschovou nebo opatrováním majetku Fondu, pokud je u této osoby uloženo více než 1 % hodnoty majetku Fondu

Úschovu nebo jiné opatrování majetku Fondu zajišťuje společnost UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s., zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 3608, IČO: 649 48 242, se sídlem Praha 4 Michle, Želetavská 1525/1, PSČ 140

92.

d) identifikační údaje každé osoby oprávněné poskytovat investiční služby, která vykonávala činnost hlavního podpůrce ve vztahu k majetku Fondu, v rozhodném období, a údaj o době, po kterou tuto činnost vykonávala

Pro Fond neexistují osoby vykonávající činnost hlavního podpůrce.

e) identifikaci majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu ke dni, kdy bylo provedeno ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci rozhodného období

Majetkové účasti	Celková pořizovací cena v tis. Xx	Xxxxxxx reálná hodnota v tis. Kč	Počet jednotek/akcíí
Solitaire Real Estate, a.s.	389 520	524 154	64 148
PALAC XXXXXX a.s.	525 891	709 685	202
IDEE s.r.o.	405 651	410 910
PL INVESTMENT JEROZOLIMSKIE I Sp. Z o.o.	591 462	440 597	200
Náměstí Republiky 3a, s.r.o.	766 000	863 926
MUSTEK PROPERTIES, s.r.o.	805 851	775 252
Office Center Purkyňova, a.s.	293 721	307 130	20
Cleha Invest Sp. z o.o.	718 037	872 673	10 110
SIBSEN Invest sp. z o.o..	775 079	1 280 472	167 640
Palác Špork, a.s.	927 816	1 086 262	20
OVOCNÝ TRH 2 s.r.o.	187 706
Pankrác East a.s.	1 396 251	1 622 140	20
Pankrác West a.s.	000 000	000 493	20

Pohledávky za bankami činí 484 922 tis. Kč a Pohledávky za nebankovními subjekty (poskytnuté úvěry nemovitostním společnostem) jsou ve výši 3 278 008 tis. Kč.

f) vývoj hodnoty podílového listu nebo akcie v rozhodném období v grafické podobě; pokud investiční strategie investičního fondu sleduje nebo kopíruje určitý index nebo jiný finanční kvantitativně vyjádřený ukazatel (benchmark), uvede se i vývoj tohoto indexu v rozhodném období v grafické podobě

Poznámka: nárůst NAV/akcie k 31. 12. 2022 je dán každoročním přeceněním majetkových účastí na tržní hodnotu a to vždy ke konci daného roku.

g) soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků cenných papírů nebo zaknihovaných cenných papírů vydávaných Fondem, jestliže hodnota předmětu sporu převyšuje 5 % hodnoty majetku Fondu v rozhodném období

Společnost není jménem nebo na účet Fondu účastníkem soudních nebo rozhodčích sporů, které se týkají majetku nebo nároku podílníků Fondu, jejichž hodnota předmětu sporu převyšuje 5 % hodnoty majetku Fondu v rozhodném období.

h) hodnotu všech vyplacených podílů na zisku na jeden podílový list nebo investiční akcii

V roce 2021 Fond dosáhl výsledku hospodaření v celkové výši 15.463.960,70 Kč. Částka ve výši 36,5 mil. Kč byla vyplacena akcionářům Fondu jako záloha na podíl na zisku. Na účtu

„Nerozdělený zisk minulých let“ byla k 31.12.2021 částka ve výši 638.274.497,88 Kč. S ohledem na změnu účetní metodiky nevstoupil zisk z prodeje společnosti BRITISH CORNER s.r.o. do výsledku hospodaření běžného účetního období, ale vstoupil na účet „Nerozdělený zisk minulých let“. Částka zisku k rozdělení vyplývající z řádné účetní závěrky Fondu tak dosahovala, respektive přesahovala, vyplacenou zálohu na podíl na zisku. Valná hromada schválila návrh představenstva na rozdělení zisku mezi akcionáře ve výši 40 mil. Kč, přičemž část zisku ve výši 36,5 mil. Kč byla vyplacena akcionářům jako záloha na podíl na zisku (a to z výsledku hospodaření běžného účetního období a z výsledku hospodaření minulých let) a mezi akcionáře pak byla rozdělena zbývající část zisku ve výši 3,5 mil. Kč z nerozdělených zisků minulých let, čímž byla záloha řádně vypořádána.

i) údaje o skutečně zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování Fondu, s rozlišením na údaje o úplatě za výkon činnosti depozitáře, administrátora, hlavního podpůrce a auditora, a údaje o dalších nákladech či daních

Úplata Společnosti za obhospodařování a administraci majetku Fondu činí nejvýše 0,10 % (v roce 2022 činila úplata 0,08 %) z průměrné hodnoty fondového kapitálu za účetní období. Náklady na služby depozitáře činí v souladu se smlouvou s depozitářem Fondu 264 tis. Kč ročně včetně DPH. Všechny náklady Fondu jsou uvedeny v účetní závěrce Fondu.

j) srovnání celkového fondového kapitálu a fondového kapitálu na jednu akcii nebo podílový list za uplynulá účetní období, přičemž srovnávané hodnoty se týkají vždy konce účetního období

Datum	Fondový kapitál na akcii (v tis. Kč)	Fondový kapitál celkem (v tis. Kč)	Počet akcií
31.12.2014	15 663,47	2 380 848	152
31.12.2015	16 281,95	4 298 435	264
31.12.2016	17 715,37	6 448 393	364
31.12.2017	17 543,58	7 034 975	401
31.12.2018	18 064,92	8 111 147	449
31.12.2019	18 853,85	9 181 827	487
31.12.2020	19 485,58	9 489 479	487
31.12.2021	19 429,18	9 811 733	505
31.12.2022	19 850,12	10 957 264	552

k) údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu Fondu, ke kterým došlo v průběhu účetního období

l) údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, které mohou být považovány za odměny, vyplácených obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám v účetním období, členěných na pevnou a pohyblivou složku, údaje o počtu pracovníků a vedoucích osob obhospodařovatele tohoto Fondu a údaje o případných odměnách za zhodnocení kapitálu, které Fond nebo jeho obhospodařovatel vyplatil

V rozhodném období nedošlo k podstatným změnám údajů (ve smyslu čl. 106 odst. 1 Nařízení AIFMD) uvedených zejména ve statutu Fondu.

Společnost nemá k dispozici výše uvedené údaje až na úroveň jednotlivých fondů. Společnost je individuálním statutárním orgánem Fondu.

Společnost vytvořila systém pro odměňování svých zaměstnanců, vč. vedoucích osob, kterým se stanoví, že odměna je tvořena nárokovou složkou (mzda) a nenárokovou složkou (bonus). Nenároková složka odměny je vyplácena při splnění předem definovaných podmínek, které se zpravidla odvíjí od výsledku hospodaření Společnosti, finanční skupiny Generali a hodnocení výkonu příslušného zaměstnance.

Společnost uplatňuje specifické zásady a postupy pro odměňování ve vztahu k zaměstnancům, kteří mají významný vliv na rizika, kterým může být vystavena Společnost nebo jí obhospodařovaný investiční fond. Tyto zásady a postupy v rámci systému odměňování podporují řádné a účinné řízení rizik a nepodněcují k podstupování rizik nad rámec rizikového profilu obhospodařovaných investičních fondů, jsou v souladu s jejich strategií a zahrnují postupy k zamezování střetu zájmů.

Podrobnější informace o výši odměn zaměstnanců Společnosti je uvedeno přímo v její výroční zprávě.

Odměny členů dozorčí rady a dalších orgánů jsou uvedeny v příloze účetní závěrky Fondu.

m) údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích osob, které mohou být považovány za odměny, vyplacených obhospodařovatelem Fondu těm z jeho pracovníků nebo vedoucích osob, jejichž činnost má podstatný vliv na rizikový profil tohoto Fondu

Společnost nemá k dispozici výše uvedené údaje až na úroveň jednotlivých fondů.

Společnost vytvořila systém pro odměňování svých zaměstnanců, vč. vedoucích osob, kterým se stanoví, že odměna je tvořena nárokovou složkou (mzda) a nenárokovou složkou (bonus). Nenároková složka odměny je vyplácena při splnění předem definovaných podmínek, které se zpravidla odvíjí od výsledku hospodaření Společnosti, finanční skupiny Generali a hodnocení výkonu příslušného zaměstnance.

Společnost uplatňuje specifické zásady a postupy pro odměňování ve vztahu k zaměstnancům, kteří mají významný vliv na rizika, kterým může být vystavena Společnost nebo jí obhospodařovaný investiční fond. Tyto zásady a postupy v rámci systému odměňování podporují řádné a účinné řízení rizik a nepodněcují k podstupování rizik nad rámec rizikového profilu obhospodařovaných investičních fondů, jsou v souladu s jejich strategií a zahrnují postupy k zamezování střetu zájmů.

Podrobnější informace o výši odměn zaměstnanců Společnosti je uvedeno přímo v její výroční zprávě.

n) údaje o zpřístupnění informací podílníkům, společníkům nebo obmyšleným Fondu stejně tak zaměstnancům nebo jejich zástupcům (splnění kritérií, překročení podílu na hlasovacích právech, zhodnocení vývoje podnikání a jeho budoucí vývoj, nabytí vlastních akcií) obhospodařovatel speciálního fondu zahrne do výroční zprávy jím obhospodařovaného speciálního fondu, k jehož majetku se vztahuje podíl na hlasovacích právech

Pro Fond není relevantní vzhledem k tomu, že Fond nenaplňuje podmínky § 34 odst. 1 ZISIF.

o) stručné informace o systému odměňování některých osob

Společnost vytvořila systém pro odměňování svých zaměstnanců, vč. vedoucích osob, kterým se stanoví, že odměna je tvořena nárokovou složkou (mzda) a nenárokovou složkou (bonus). Nenároková složka odměny je vyplácena při splnění předem definovaných podmínek, které se zpravidla odvíjí od výsledku hospodaření Společnosti, finanční skupiny Generali a hodnocení výkonu příslušného zaměstnance.

Společnost uplatňuje specifické zásady a postupy pro odměňování ve vztahu k zaměstnancům, kteří mají významný vliv na rizika, kterým může být vystavena Společnost nebo jí obhospodařovaný investiční fond. Tyto zásady a postupy v rámci systému odměňování podporují řádné a účinné řízení rizik a nepodněcují k podstupování rizik nad rámec rizikového profilu obhospodařovaných investičních fondů, jsou v souladu s jejich strategií a zahrnují postupy k zamezování střetu zájmů.

p) zveřejnění odměn – zveřejňují-li se údaje na úrovni správce, uvedou se údaje rozdělené podle jednotlivých alternativních investičních fondů, jsou-li tyto údaje k dispozici nebo snadno přístupné; jako součást zveřejnění se uvede popis, jak bylo rozdělení údajů provedeno

Společnost nemá k dispozici údaje až na úroveň jednotlivých fondů týkající se celkových odměn všech zaměstnanců správce, zcela nebo částečně zapojených do činností alternativního investičního fondu či poměrné části celkových odměn zaměstnanců správce. Kompletní informace týkající se odměňování jsou ve výroční zprávě Společnosti.

q) údaje o podmínkách pro využití pákového efektu

Fond nepoužívá metodu pákového efektu.

r) údaje o dohodách předpokládajících poskytnutí investičního nástroje z majetku Fondu jako finanční kolaterál nebo srovnatelné zajištění podle práva cizího státu

Fond neuzavřel žádnou dohodu týkající se poskytnutí investičního nástroje z majetku fondu.

s) údaje o tom, zda se depozitář dohodl s pověřeným podle odst. 82 odst. 2 písm. b) ZISIF na náhradě ztráty investičních nástrojů pověřeným, jakož i údaj o změně a povaze změny této dohody

Fond neevidoval žádnou dohodu mezi depozitářem a pověřeným podle odst. 82 odst. 2 písm.

b) ZISIF týkající se náhrady ztráty investičních nástrojů.

t) informace podle čl. 7 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/852

Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné hospodářské činnosti.

Ve smyslu zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, v aktuálním znění, uvádí Společnost rovněž informace o:

1. nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů Fondem

Fond v rozhodném období nenabyl žádné vlastní akcie ani vlastní podíly.

2. pobočce nebo jiné části obchodního závodu Fondu v zahraničí

Fond v rozhodném období neměl žádné pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí.

Informace týkající se ostatních aktivit v oblasti výzkumu a vývoje, ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztahů a ostatních nefinančních informací jsou uvedeny ve výroční zprávě společnosti ASSICURAZIONI GENERALI S.P.A. dostupné na adrese: xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx/.

Společnost dále ve smyslu Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2015/2365 ze dne 25. listopadu 2015 o transparentnosti obchodů zajišťujících financování a opětovného použití a o změně nařízení (EU) č. 648/2012 (dále jen „Nařízení SFT“) informuje, že pro účely požadavku

čl. 13 odst. 1 písm. a) Nařízení SFT nebyly v rozhodném období využívány operace a obchody, které by měly být dle Nařízení SFT uváděny ve výroční zprávě Fondu.

Informace o skutečnostech, které nastaly až po rozvahovém dni a jsou významné pro naplnění účelu výroční zprávy

S výjimkou informací uvedených v příloze účetní závěrky se od rozvahového dne do data vydání výroční zprávy neodehrály žádné jiné významné události mající vliv na naplnění účelu výroční zprávy.

Informace o předpokládaném vývoji činnosti Fondu v roce 2023

V roce 2023 se neočekávají žádné změny investiční politiky Fondu. Hlavním úkolem Fondu i nadále zůstává co nejlépe zhodnocovat klienty investovaný kapitál v souladu s investiční strategií Fondu.