Bytové Družstvo U Rokytky
Bytové Družstvo U Rokytky
IČ 01629590
Na Rokytce 1114/10 Praha 8
V Praze dne 12. 2. 2015
Rozbor právní situace Družstva jako vlastníka nemovitých věcí s byty v kontextu nové úpravy bytového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku
Zadavatel na základě smlouvy o právní pomoci předkládá tento rozbor, který obsahuje dále uvedené okruhy problémů1:
1. zda je Družstvo oprávněno v současné době rozdělit svůj nemovitý majetek podle právní úpravy o bytovém spoluvlastnictví, případně co tomu brání,
2. zda je možné bez pochyb vydat jediné Prohlášení vlastníka na všechny budovy Družstva nebo zda může být nutné vydat těchto Prohlášení více,
3. zda je možné založit nárok na převod Družstevních bytů pro členy Družstva ve stanovách, v jaké formě a s jakými důsledky pro členství nabyvatelů jednotek v Družstvu, jejich majetkovou účast a hlasovací práva jako členů Družstva,
4. jaké by byly výhody vlastnictví jednotky oproti členství nájemce družstevního bytu v Družstvu a naopak,
5. zda by Družstvo mohlo i nadále dlouhodobě vykonávat správu domu (domů) Družstva takto rozdělených na jednotky, případně za jakých podmínek.
1 Před sjednaný rozbor otázek umísťuje Zpracovatel – dle smlouvy o právní pomoci – vysvětlení základních pojmů a zkratek
Základní pojmy použité v rozboru v abecedním pořadí
Banka znamená Raiffeisen stavební spořitelna a.s., se sídlem v Praze 3, Koněvova 2747/99, IČO 49241257
BytZ znamená zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů
Družstvo znamená Bytové Družstvo U Rokytky, IČ 01629590, se sídlem v Praze 8, Na Rokytce 1114/10, v kontextu dále též jako Zadavatel
Družstevní byt znamená byt, který je v budově ve vlastnictví bytového družstva a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám na jeho pořízení podílel členským vkladem nebo se na jeho pořízení podílel právní předchůdce člena bytového družstva
Dům znamená jednotlivé stavby budov (domy) čp. 1104, zřízené na pozemku č. parc. 2775/3, čp. 1106 na pozemku č. parc. 2772/4, čp. 1111 na pozemku č. parc. 2772/5, čp. 1112 na pozemku č. parc. 2771/2, čp. 1113 na pozemku č. parc. 2771/3, čp. 1114 na pozemku č. parc. 2769/2, čp. 1139 na pozemku č. parc. 2771/5 a čp. 1140 na pozemku č. parc. 2775/4, vše v obci Praha, na katastrálním území Libeň; dle kontextu též společně jako Domy
Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci jako vzájemně spojené a neoddělitelné, tam kde se dále užívá pojmu „byt“ v režimu bytového spoluvlastnictví míní se současně i jednotka
XxxX znamená zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon
ObčZ znamená zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Posudek znamená Dodatek č. 1 k Znaleckému posudku č. 1827-131/2012 vypracovaný Ing. Hemerem ze dne 15. 11. 2013, který v plném rozsahu nahrazuje posudek č. 0000-000-0000 ze dne 17. 12. 2012
Pozemek znamená pozemek č. parc. 2769/2, pozemek č. parc. 2771/2, pozemek č. parc. 2771/5, pozemek č. parc. 2772/4, pozemek č. parc. 2772/5, pozemek č. parc. 2775/3, pozemek č. parc. 2775/4, vše v obci Praha, na katastrálním území Libeň; dle kontextu též společně jako Xxxxxxx
Prohlášení znamená prohlášení podle § 1166 ObčZ, kterým se rozdělují práva k nemovité věci (Pozemku a Domu), na základě kterého vznikají tzv. jednotky
Smlouva o úvěru znamená smlouvu uzavřenou mezi Družstvem a Bankou dne 27. 1. 2014
Zástavní smlouva znamená smlouvu o zřízení zástavního práva k nemovitosti uzavřenou mezi Družstvem a Bankou dne 21. 7. 2014
Zadavatel viz Družstvo
ZOK znamená zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích
Zpracovatel znamená zpracovatele tohoto rozboru, kterým je Společná advokátní kancelář Xxxx. Xxx Xxxxxxx a partneři se sídlem v Praze 23, Šafaříkova 5, za kterou rozbor zpracovávali XXXx. Xxxxx Xxxxxxx, advokát a Xxx. Xxxxx Xxxxx, advokát
Otázka č. 1:
Je Družstvo oprávněno v současné době rozdělit svůj nemovitý majetek podle právní úpravy o bytovém spoluvlastnictví, případně co tomu brání?
A. Obecná úprava
Aktuální zákonná úprava bytového spoluvlastnictví pro rozdělení nemovitého majetku obsahuje jen několik podmínek.
Především se musí jednat o nemovitou věc, což ve zkoumaném případě platí, neboť se jedná
o Pozemky, jejich součástí jsou jednotlivé Domy.
Dále se musí ve smyslu § 1158 ObčZ jednat o Dům s minimálně dvěma byty nebo nebytovými prostory. Z předaných podkladů vyplývá, že celkem v 8 domech se nachází 141 bytů, neboli tato podmínka je také splněna.
B. Smluvní dokumenty
Zpracovatel dále zkoumal předložené smluvní dokumenty, a to Smlouvu o úvěru a Zástavní smlouvu.
Smlouva o úvěru
Podle článku VIII odst. 3 Smlouvy o úvěru se Družstvo zavázalo, že nepřevede předmět zástavy (tj. Pozemky, zahrnují i Domy) na třetí osobu, ani nezřídí žádné věcné právo k nim bez souhlasu Banky.
V případě rozdělení podle § 1166 ObčZ se pouze mění předmět vlastnictví z původně celého Domu na jednotky, což nelze považovat za převod vlastnictví.
Smlouva o úvěru naopak v článku VIII odst. 8 a 9 přímo předpokládá, že Družstvo Prohlášení učiní. Současně také Družstvu umožňuje, aby po vzniku vlastnického práva k jednotkám zástavní práva k jednotlivým jednotkám individuálně zanikla v případě, že bude uhrazena část úvěru na tuto jednotku připadající.
Zástavní smlouva
Zástavní smlouva v článku III odst. 1 písm. a) omezuje Družstvo pouze co se týče zatížení předmětu zástavy (tzn. zatížení Pozemků, jejichž součástí jsou Domy) věcným břemenem, nebo jiným věcným právem a předkupním právem třetí osoby.
Smlouva dále omezuje Družstvo v článku III. odst. 1 písm. b) tak, že Družstvo nesmí zástavu zatížit, prodat, či jinak zcizit, ani s ní jinak disponovat bez předchozího písemného souhlasu zástavního věřitele. Jak bylo uvedeno výše, v případě Prohlášení se o zatížení nejedná. O prodej ani zcizení se rovněž nejedná, protože při rozdělení práv k Domu na jednotky k převodu nebo zcizení nedochází. Postup v případě záměru prodeje Pozemků a Domů nebo jiného zcizení zástavy (včetně následně vzniklých jednotek) upravuje Smlouva o úvěru, podle které poskytne Banka jako úvěrový a zástavní věřitel v případě částečného splacení úvěru Družstvu součinnost, čímž by podmínka souhlasu Banky měla být splněna. Lze samozřejmě doporučit o takový výslovný souhlas Banku požádat před započtením případných prací na prohlášení vlastníka či ještě před rozhodnutím členské schůze.
Závěr k otázce č. 1
Z výše uvedeného vyplývá, že ani zákonná právní úprava ani smluvní ujednání uzavřené Družstvem zřejmě nejsou zásadní překážkou rozdělení nemovitých věci (Xxxxxxx s Domy) na jednotky podle § 1158 ObčZ a následujících (bytové spoluvlastnictví). Z důvodu právní jistoty je ale třeba doporučit vyžádat si ještě před rozhodnutím družstva o vydání prohlášení vlastníka a převedení vlastnictví jednotek výslovný písemný souhlas Banky.
Otázka č. 2
Je možné bez pochyb vydat jediné prohlášení vlastníka na všechny budovy Družstva nebo zda je (či může být) nutné vydat těchto prohlášení více?
Výchozí situace
Jak vyplývá z výpisu z katastrální mapy, Domy tvoří celkem čtyři stavební celky od sebe oddělené buď vlastnicky, nebo i prostorově.
Zadavatel, ani Zpracovatel nemá k dispozici stavební, ani stavebně právní dokumentaci, která by mohla lépe dokreslit stavební stav Domů a jejich vzájemnou stavební propojenost. Zpracovatel Posudku dovodil z některých fragmentů stavební dokumentace, uložené v archivu příslušného stavebního úřadu u všech Domů totožné, tedy společné, stavební povolení z roku 1958 a kolaudaci z roku 1959. Totožný okamžik vzniku Domů však znalec nijak nedokládá, ale jen předpokládá (pro účely ocenění zřejmě není rozdíl několika let zásadní, a proto tento problém znalec dále nezkoumá).
Z řady čísel popisných (1104, 1106, 1111, 1112, 1113, 1114, 1139 a 1140) však lze dovodit určitou pochybnost, zda domy byly stavěny a kolaudovány ve stejné době, protože čísla popisná jsou přidělována postupně dle vzniku jednotlivých staveb. Ve stejné době proto zřejmě byly vystavěny domy čp. 1111 (tento dům má podle sdělení Zadavatele společnou střešní konstrukci, půdní i některé suterénní prostory s domem čp. 1106, což svědčí o jedné stavbě v tomto směru), čp. 1112, čp. 1113 a 1114 a dále domy čp. 1139 a čp. 1140. Mezi domem čp. 1104 a čp. 1106 se nachází dům čp. 1814 (ve vlastnictví třetích osob) a není zde ani patrná časová souvislost. Z uvedeného vyplývá, že časovou souvislost výstavby všech Domů a tím pravděpodobně ani konstrukční souvislost všech zmíněných Domů nelze s jistotou dovodit. I podle sdělení Zadavatele se jedná o typově shodné objekty se shodnými konstrukčními prvky, nicméně jde o 4 samostatné stavby (stavební objekty).
Jediným spojovacím prvkem všech Domů je společný topný systém a jeho stavební části (kolektory), jejichž existence je jednak doložena znaleckým posudkem, jednak byla zástupci Družstva Zpracovateli i ústně potvrzena, včetně plynové kotelny umístěné v domě čp. 1112. Tato skutečnost ukazuje zejména na funkční, možná ale i částečně stavební propojení zkoumaných Domů.
Právní úprava a její aplikace pro zkoumaný případ
Podle § 1158 ObčZ zahrnuje jednotka byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci. Z uvedeného vyplývá, že Prohlášením lze jednotky vymezit jen v domě (s tím, že zákon výslovně uvádí, že se musí jednat o dům alespoň se dvěma jednotkami).
Co je považováno za dům není v občanském zákoníku v souvislosti s Prohlášením podle
§ 1166 nijak definováno. Zpracovatel má proto za to, že výklad pojmu dům je třeba nalézt v jiných částech občanského zákoníku, příp. v dalších předpisech českého právního řádu.
Oddíl 5 občanského zákoníku (Bytové spoluvlastnictví) týkající se vzniku jednotky výstavbou (potažmo celého domu) určité výkladové vodítko nabízí. Ustanovením § 1163 ObčZ je dům nepřímo definován tak, že je: „uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí…“.
Obdobnou definici obsahoval i § 2 BytZ, který budovu popisoval tak, že (pro účel tohoto rozboru lze budovu s domem zcela ztotožnit): „trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi…“
Pro definici domu, či budovy lze sáhnout i mimo civilní právo, a to do oblasti katastrálních předpisů, podle kterých (§ 2 XxxX) je: „budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí“
Závěry k otázce č. 2
Jasnými definičními znaky domu tedy je prostorová soustředěnost a uzavřenost obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
Zpracovatel má za to, že u komplexu výše zkoumaných Domů jako v zásadě čtyř stavebních celků spíše nelze hovořit o celkové uzavřenosti stěnami a střešní konstrukcí.
Domy, čp. 1112, čp. 1113 a čp. 1114 jsou od ostatních Domů zcela odděleny veřejným prostranstvím (naopak na jižní straně přiléhají k domu čp. 1081 ve vlastnictví třetích osob).
Ostatní Domy sice leží v jedné uliční řadě ve tvaru písmene U (a prakticky i mají společné některé stavební prvky). Nicméně vzhledem k:
- pochybnostem o stejném okamžiku vzniku (viz výše)
- nespojité poloze těchto Domů v uliční řadě (s výjimkou Domu čp. 1139 a čp. 1140, které spolu sousedí a časově může jejich výstavba souviset, a zřejmě i domů čp. 1106 a 1111)
- samostatnosti střešních konstrukcí (která je v Posudku popsána pro každý Dům samostatně)
existují o charakteru Domů jako jediného Domu pochybnosti.
Jak bylo zmíněno výše, uvedené Domy mají společný topný systém, včetně stavebních prvků kolektorů, se společnou kotelnou a technologickým zařízením umístěným v domě čp. 1112. Z předložených podkladů vyplývá, že se zřejmě jedná o jediný aspekt společné existence Domů a jejich funkčního, případně stavebního propojení. Avšak ani tato skutečnost bez pochyb nenaplňuje podmínky uzavřenosti stěnami a střešní konstrukcí, jak se o tom zmiňují citované právní předpisy. Samotná propojenost topným systémem bez dalších podpůrných argumentů nemusí být dostatečným argumentem pro vydání jediného Prohlášení pro všechny Domy.
Je třeba v této souvislosti upozornit na katastrální předpisy v tomto směru vydané. Jde zejména o Pokyny č. 44 a 45. Konkrétně Pokyn č. 45 obsahuje mimo jiné čl. 10, ve kterém se uvádí, že jedna stavba může být evidována na více parcelách jen výjimečně, a to za podmínek tam uvedených, v prvé řadě pokud je postavena na pozemcích různých vlastníků (pokud by kolektor byl součástí takové jediné stavby). Pokud by tedy Domy měly být jedním Domem (stavbou) a nebyly by splněny uvedené výjimečné podmínky, měly by být evidovány v katastru na jediné parcele, čehož by bylo obecně možné dosáhnout postupem popsaným v čl. 10 výše. V čl. 14 je popsán postup pro případné sloučení staveb. V poslední době byl Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu vydán konkrétní metodický pokyn „Vymezení jednotek v budově, která je doposud v katastru evidována jako více samostatných budov“. V tomto pokynu se výslovně stanoví, že pokud návrh na rozdělení na jednotky nenavazuje na dosavadní zápis v katastru, musí být skutečnost, že se jedná o jednu budovu, prokázána, a to buď zápisem v evidenci RÚIAN nebo předložením listiny, v našem případě zřejmě potvrzení příslušného stavebního úřadu. O takové potvrzení, které by dokládalo, kolik Domů je ve vlastnictví Zadavatele, bude muset Družstvo stavební úřad požádat, pokud bude chtít sloučit více Domů (čp). I když by Družstvo mělo v prvé řadě prověřit možnost zaevidovat všechny své nemovitosti jako jednu stavbu, pravděpodobnější je, že se podaří dosáhnout spojení jen Domů vzájemně sousedících. Jedná se zřejmě o Domy čp. 1106 a 1111, dále o Domy čp. 1112 až 1114 a Domy čp. 1139 a 1140.
Pokud by takové potvrzení, které by znamenalo alespoň částečné sloučení Domů, bylo příslušným stavebním úřadem vydáno, případné následné zpochybnění vzniku jednotek prohlášením vlastníka by bylo v zásadě nemožné, protože § 1167 ObčZ jasně deklaruje, že:
„dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, nelze Prohlášení prohlásit za neplatné ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba.“
Z výše uvedených důvodů nelze zatím bez pochyb (tedy tak, jak je položena otázka č. 2) konstatovat, že je právně možné vydat jediné Prohlášení společně pro všechny Domy, nicméně tato možnost není zcela vyloučena. resp. je možné sloučení Domů do větších celků, konkrétní postup je naznačen v textu.
Otázka č. 3:
Je možné založit nárok na převod Družstevních bytů pro členy Družstva ve stanovách, v jaké formě a s jakými důsledky pro členství nabyvatelů jednotek v Družstvu, jejich majetkovou účast a hlasovací práva jako členů Družstva?
Člen Družstva má práva stanovená zákonem nebo stanovami Družstva. Minimální výčet práv člena je obsažen v § 575 ZOK. Všechna tři práva zde uvedená patří do příkladného výčtu práv člena a jsou formulována do té míry obecně, že se předpokládá jejich bližší konkretizace v textu stanov.
Konkrétně právo na převod bytu do vlastnictví bude spadat pod písm. c) odst. 1 § 576 ZOK, jako právo podílet se na výhodách poskytovaných Družstvem. Právo na převod je vhodné do stanov uvést vždy společně s podmínkami, za kterých k převodu může dojít. Tyto podmínky by měly odrážet a zohledňovat:
1. smluvní vztahy Družstva, které mohou klást doplňující podmínky pro realizaci převodů jednotek
2. stávající zákonnou úpravu hospodaření a financování Družstva
3. aktuální situaci Družstva
Pokud se jedná o smluvní vztahy, má Zpracovatel na mysli zejména úvěrové závazky Družstva a s nimi související zajištění těchto závazků. Jak je uvedeno na jiném místě tohoto Rozboru, Úvěrová smlouva ani Zástavní smlouva v zásadě nebrání převodům bytů do vlastnictví a obsahují i (dostatečně) podrobný popis postupu při převodu jednotek do vlastnictví. Banka je zavázána umožnit převod do vlastnictví a umožnit výmaz zástavního práva, jakmile bude uhrazeno 100 % té části dluhu, která připadá na jednotku, která má být převáděna.
Ohledně zákonné úpravy financování a hospodaření Družstva je třeba upozornit jednak na omezení toho, komu lze jednotku převést, jednak na problematiku dalších členských vkladů členů Družstva.
V případě, že Družstvo přikročí k převodům jednotek do vlastnictví, pak musí respektovat
§ 1188 ObčZ, podle kterého: „…vznikne-li jednotka v domě ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby a je-li nájemcem člen této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho, nebo na právního nástupce“
Z uvedeného vyplývá, že již zákon poskytuje členům, kteří se podíleli na financování pořízení nemovitosti ochranu, pokud jsou současně nájemci jednotek. Pokud se jedná o postavení nájemce, je třeba vzít v potaz i možnost existence tzv. společného nájmu ve smyslu
§ 2270 ObčZ. Má-li dojít k převodu na nájemce, pak je možné tento převod realizovat pouze na všechny společné nájemce. To však platí pouze v případě, že tito společní nájemci jsou i členy Družstva. Právo společného členství a společného nájmu vznikne automaticky, pokud je družstevní podíl součástí společného jmění manželů (§ 739 a § 745 ZOK).
V souvislosti s realizací převodů je třeba zohlednit i stav majetku a případné další zákonné nároky členů Družstva. Převod vlastnictví k jednotce z vlastnictví Družstva do vlastnictví nájemce jednotky nemá automatický dopad na členství nájemce v Družstvu. Dosavadní člen a nájemce Družstva v zásadě zůstává i nadále členem Družstva. Převod vlastnictví k jednotce z vlastnictví Družstva nemá automatický dopad na míru jeho účasti v Družstvu, tj. zejména na výši jeho dalšího členského vkladu. Jinými slovy, nabytí vlastnictví k jednotce nemá dle
zákonné úpravy žádný přímý vliv na postavení člena v družstvu: člen zůstává i nadále členem družstva se stále stejným členským vkladem. Xxxxx totiž s převodem vlastnictví k jednotce členovi družstva žádné přímé následky ve vztahu k výši jeho členského vkladu nespojuje. To s sebou přináší pro Družstvo významná rizika. Pokud totiž není smluvně sjednáno snížení dalšího členského vkladu, členský vklad již neodpovídá hodnotě (objemu) majetku, který se v Družstvu nachází, protože majetková hodnota, ke které se vklad vztahoval, byla již převedena členovi do vlastnictví. V daném případě neplatí, že by další členský vklad byl převodem spotřebován, buď je převod bezplatný (tedy dar), nebo je třeba další členský vklad započíst na kupní cenu.
Samozřejmě je také možné v souvislosti s převodem bytu do vlastnictví člena členství v družstvu ukončit dohodou, to by ovšem znamenalo, že by nabyvatel bytu již neměl žádný podíl na dalším majetku družstva.
Také existuje obecná možnost rozdělení dalšího členského vkladu na vklad vážící se na byt a vklad vážící se na další majetek družstva, to je ovšem poměrně složité řešení.
Ekonomické riziko spočívá zejména v existenci nároku na vypořádací podíl při zániku členství v Družstvu, ke kterému by mohlo dojít například vystoupením člena z Družstva (pokud by k němu docházelo po převodu vlastnictví k jednotce).
Podle § 748 ZOK platí následující: „Stanovy nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém Družstvu. Neurčují-li stanovy způsob výpočtu vypořádacího podílu, je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu.“ Jinými slovy vypořádací podíl bude muset být podle zákona stanoven minimálně ve výši součtu základního a dalšího členského vkladu (tj. zcela bez návaznosti na skutečnou hodnotu majetku Družstva). Lhůtu k výplatě vypořádacího podílu pak stanoví
§ 749 ZOK.
Je tedy v zájmu družstva, aby hodnota členských vkladů (a z ní odvozeného vypořádacího podílu) byla společně s převodem jednotky snížena až na úroveň hodnoty základního členského vkladu. Tím je dosaženo stavu, kdy v družstvu již není ani další členský vklad člena družstva, na straně jedné, ani jednotka, ke které se vklad vztahoval na straně druhé. A člen má v této situaci případně nárok jen na základní členský vklad, což již není pro Družstvo tak velké riziko ani kdyby došlo k početnějšímu vystupování z Družstva.
Závěr k otázce č. 3
Za dané situace Zpracovatel doporučuje, aby v souvislosti s převodem jednotek do vlastnictví došlo ke snížení majetkové účasti (členského vkladu), která by se v souvislosti s převodem vlastnictví snížila v zásadě až na úroveň základního členského vkladu odpovídající úpravou ve stanovách.
Otázka č. 4:
Jaké by byly výhody vlastnictví jednotky oproti členství nájemce Družstevního bytu v Družstvu a naopak?
V této části Rozboru se věnujeme porovnání vybraných klíčových aspektů vlastnictví bytů a členství v bytovém Družstvu.
Obecně k vlastnictví bytu oproti nájmu Družstevního bytu
V případě vlastnictví bytu je každá osoba individuálním vlastníkem konkrétní jednotky (s výjimkou spoluvlastnictví). Vlastnické právo k bytové jednotce (jako nemovité věci) je samostatně evidováno příslušným katastrálním úřadem v katastru nemovitostí a pro jeho evidenci platí v zásadě pravidla jako pro samostatné nemovitosti.
Družstevní byt oproti tomu není ve vlastnictví jednotlivých osob, ale ve vlastnictví Družstva, jehož členy jsou uživatelé Družstevních bytů, a to na základě práva nájmu. Člen Družstva a nájemce Družstevního bytu má poměrně značná práva ve vztahu k bytu, jakož i ve vztahu k internímu rozhodování Družstva. Družstevní byty nejsou státem nijak evidovány.
Užívání bytu a možnosti nakládání s bytem
Byt ve vlastnictví je v plné dispozici jeho vlastníka. Vlastník může byt užívat libovolným způsobem (kterým neporušuje obecně závazné právní předpisy; v tomto smyslu se neodlišuje od Družstevního bytu). Vlastník však může navíc činit i veškeré stavební úpravy uvnitř bytu, kterými nezasahuje do vzhledu domu, nebo do jeho společných částí.
Byt ve vlastnictví může být přenechán jinému do užívání (nejčastěji na základě práva nájmu) zcela na základě rozhodnutí vlastníka, bez potřeby jakéhokoli souhlasu.
Byt je možné použít jako předmět zástavního práva k zajištění vlastního dluhu, nebo dluhu třetí osoby.
K bytu je možné zřídit další věcná práva, jako jsou například služebnosti. Byt je součástí dědictví. Vlastnické právo nabývá vždy dědic.
Družstevní byt je oproti tomu užíván na základě nájemní smlouvy. Nájemce Družstevního bytu je oprávněn byt plně užívat (ve srovnatelném rozsahu jako vlastník), ovšem může být omezován v užívání ujednáními ve stanovách a v nájemní smlouvě. Stavební úpravy uvnitř bytu může člen Družstva zpravidla provádět jen se souhlasem Družstva a podle pravidel uvedených ve stanovách.
Nájemce Družstevního bytu může přenechat byt do užívání jinému, a to ve formě podnájmu. V případě, že člen Družstva bydlí v bytě současně s podnájemcem, podle zákona nepotřebuje k podnájmu souhlas Družstva. Pokud by však podle zákona v bytě bydlel pouze podnájemce, pak je souhlas Družstva nutný, případně může být vydání takového souhlasu podle stanov zpoplatněno, což představuje určitou nevýhodu oproti přenechání bytu ve vlastnictví k užívání jinému. Dle stávajících stanov a dle návrhu stanov není vydání souhlasu s podnájmem zpoplatněno, pokud se to nezmění, neměla by se tato nevýhoda projevit.
Družstevní podíl může být předmětem zástavy jako jiné podíly v korporaci ve smyslu
§ 1320 ObčZ, ledaže to stanovy bytového Družstva omezí nebo vyloučí podle § 32 odst. 2 ZOK.
Družstevní podíl – zahrnující i právo nájmu k bytu - přechází na dědice. Pokud však byl byt ve společném jmění manželů, přechází Družstevní podíl na pozůstalého manžela (což musí být současně zohledněno při vypořádání dědictví).
Převody a s tím spojená daňová zátěž
Na úvod je třeba uvést, že nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věci, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru. To znamená, že převody realizované družstvem ve prospěch jeho členů/nájemců jsou od této daně osvobozeny.
Pokud jde o následné převody (tj. z nabyvatele na další osobu), pak může být vlastnické právo k bytu v zásadě bez omezení převáděno do vlastnictví jiné osoby. Převod k bytu se realizuje písemnou smlouvou a nutný je zápis do katastru nemovitostí. Pokud je byt převáděn úplatně, je tento převod předmětem daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z ceny (kterou platí, není-li výslovně dohodnuto jinak, převádějící) a dále je příjem dosažený převodem předmětem daně z příjmů (kterou platí rovněž převádějící). Pokud je převáděn byt bezúplatně, pak je převod předmětem daně z příjmů na straně nabyvatele jako tzv. bezúplatný příjem2 (s poměrně rozsáhlým osvobozením vztahujícím se zejména na osoby příbuzné a blízké).
„Dispozice s Družstevním bytem“ je odlišná, předmětem převodu není byt, ale Družstevní podíl, se kterými je spojeno právo nájmu k bytu. K převodu dochází smlouvou uzavřenou mezi členem Družstva a nabyvatelem. Podle § 736 ZOK nelze sice převoditelnost bytu omezit ani vyloučit, ale jen tehdy, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky pro přijetí za člena, kterou jsou uvedeny výslovně ve stanovách (zde se otvírá jistá možnost omezení převodů). Tyto podmínky však nesmí být diskriminující, o čemž se vedou diskuse, a to i co se týče omezení na občany ČR (naopak omezení na občany států EU za diskriminující považováno není).
Z převodu Družstevního podílu se neplatí daň z nabytí nemovitých věcí, jen příjem dosažený převodem rovněž podléhá dani z příjmů. Pokud by se jednalo o bezúplatný převod, i v tomto případě podléhá převod dani z příjmů jako tzv. bezúplatný příjem, kterou platí obdarovaný (i v tomto případě se zákonným osvobozením od této daně zejména v případě příbuzných a blízkých osob).
Daň z nemovitostí
Vlastník bytové jednotky je povinen platit každý rok daň z nemovitostí (za kterou se bytová jednotka považuje). Pro vlastníka jednotky to prakticky znamená po nabytí vlastnického práva podat přiznání k dani z nemovitostí, ve kterém vyčíslí svoji daňovou povinnost. Tato daňová povinnost se v následujících letech nemění, ledaže dojde ke změně zákonné úpravy, takže platba daně z nemovitostí pro vlastníka nepředstavuje významnější zátěž.
Daň z nemovitostí platí však i Družstvo jako vlastník domu. Družstvo tedy platí daň za celý dům a tuto finanční zátěž přenese na členy prostřednictvím plateb nájemného.
Platby a finanční náklady spojené s užíváním bytu a domu
2 Principiálně se jedná o dřívější darovací daň
V případě vlastnictví bytu platí vlastník příspěvky na správu domu a pozemku ve výši schválené shromážděním, přičemž jeho podíl na celkových nákladech bude zpravidla odvozen od velikosti jeho spoluvlastnického podílu.
Vlastník bytu nese veškeré náklady na údržbu a opravy bytu a jeho vnitřního zařízení sám.
V případě Družstevního bytu platí člen Družstva nájemné, které pokrývá náklady nutné na správu domu a pozemku. Vzhledem k tomu, že základem hospodaření bytového Družstva je neziskovost, neobsahuje nájemné za Družstevní byt zisk.
Zpravidla stanovy určují, zda a v jaké rozsahu nese náklady na údržbu a opravy bytu člen Družstva a v jakém rozsahu Družstvo. Pokud Družstvo v minulosti pořídilo hromadně některá zařízení či vybavení bytů za výhodnějších podmínek (typicky třeba sporák), pak je může dávat členům rovněž do nájmu a podílet se na jejich údržbě a opravách. Tento postup však v poslední době není běžný a členové zpravidla hradí opravy a údržbu vnitřního zařízení v bytě v plném rozsahu.
Rozhodování v domě a o domě
Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění vlastníků. Aby bylo shromáždění usnášeníschopné, musí na něm být přítomni vlastníci jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů. Hlasy potřebné pro přijetí usnesení se nepočítají podle počtu osob (členů), ale podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Možnost ovlivnit dění v domě se odvíjí od velikosti jednotlivých bytů, resp. v případě vlastnictví více bytů od součtu jejich podílů na společných částech domu (v Družstvu má
„člen a nájemce Družstevního bytu zásadně jen jeden hlas bez ohledu na počet Družstevních bytů).
V Družstvu je nejvyšším orgánem členská schůze. Hlasování probíhá podle pravidla jeden člen má v zásadě jeden hlas. Schůze je usnášeníschopná, je-li přítomna nadpoloviční většina členů Družstva.
Riziko pozbytí právního titulu k bytu z důvodu na straně společenství či pozbytí Družstevního podílu z důvodu na straně Družstva
V případě vlastnictví bytu s domem jako s celkem hospodaří společenství vlastníků v domě. Jeho úkolem je obstarávat správu (zejména údržbu a opravy) společných částí domu. To znamená, že jeho působnost a s tím související finanční požadavky jsou omezené.
Vlastníci domu odpovídají za závazky společenství pouze dílčím (omezeným) způsobem, a to v rozsahu spoluvlastnického podílu na společných částech.
Pokud by společenství nebylo schopné dostát svým závazkům, mohou se věřitelé obrátit – ve výše uvedeném rozsahu – i na jednotlivé vlastníky, kteří jsou zavázáni ze zákona jako ručitelé. Ručitelský závazek vlastníka bytu vznikne v případě prodlení SVJ s úhradou dluhu (nezáleží na tom, zda se jedná o jednorázový dluh, nebo o dluh splácený ve splátkách), pokud jej věřitel u vlastníka bytu uplatní. Pokud vlastník „svoji“ dílčí část dluhu (tedy díl dluhu SVJ, který na něj připadá) uhradí, pak jeho povinnost zaniká a dále zůstávají jeho majetkové
poměry (včetně samotného vlastnictví bytu) v zásadě nedotčeny, tedy v zásadě není povinen se na úhradě tohoto dluhu vůči věřiteli dále podílet.
Poměrným, dílčím způsobem vlastník bytu platí i náklady společenství, i když v tomto případě se může stát, že konec konců uhradí i dluh dalších vlastníků jednotek. Samozřejmě jako každý věřitel (tedy i bytové družstvo) má i společenství právo své pohledávky vymáhat.
Družstvo hospodaří s celým domem a za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Pokud by se tedy Družstvo zadlužilo tak, že by buď došlo k exekuci jeho majetku, nebo dokonce k insolvenci, bude majetek Družstva prodán/zpeněžen, a to buď zcela, nebo zčásti. Postihnout v exekuci lze i jiný majetek, ale z praxe je nám známo, že bytová družstva zpravidla žádný další majetek – např. movitý majetek – nemají, resp. jeho hodnota je zanedbatelná. Zpeněžením Domu zřejmě sice nedojde k zániku nájmu, ale byt jednak ztratí charakter Družstevního bytu a tím členové přijdou o práva vyplývající z „Družstevního nájmu“, jednak členové přijdou o majetkový podklad jejich Družstevních podílů.
Samozřejmě lze uvažovat i o tom, že hrozící exekuci či insolvenci by bylo možné odvrátit dobrovolnou úhradou dluhu z osobních prostředků členů, nicméně s ohledem na § 732 ZOK jsou možnosti tohoto postupu (v praxi se občas vyskytujícího) omezené.
Cit. § 732 ZOK: Zvýšení základního členského vkladu doplatkem člena je v bytovém družstvu dovoleno jen tehdy, jestliže o tom rozhodla členská schůze a souhlasí s tím všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci družstevních bytů; souhlas člena musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem.
Nucené pozbytí vlastnického práva k bytu a ztráta možnosti užívat byt
Pokud by se vlastník bytu dostal do finančních potíží, pak v případě, že je pohledávka (i ze strany společenství vlastníků jako věřitele) uznána pravomocnou a vykonatelnou, není nezbytné vykonávat toto rozhodnutí zpeněžením bytu vlastníka, i když se tak často dosud děje.
Pokud by se do finančních potíží dostal člen Družstva a nájemce Družstevního bytu, tak podstupuje v zásadě dvě rizika: jednak riziko žaloby na zaplacení dluhu (plnění), včetně případné exekuce (shodně s vlastnictví bytu), jednak riziko vyloučení z družstva. Člena, který neplní (zejména dlouhodobě) své povinnosti vůči Družstvu, lze z Družstva vyloučit. Člen Družstva má však nárok na vypořádací podíl, který je v současné době podle nové právní úpravy určen podle § 748 ZOK ve výši členského vkladu. V případě dluhů člena vůči třetím osobám je možné, je-li pohledávka vůči němu přiznána pravomocným a vykonatelným rozhodnutím soudu, postihnout mimo jiné i družstevní podíl, čímž rovněž člen Družstva ztratí možnost Družstevní byt dále užívat. Prodejem družstevního podílu zanikne členství v Družstvu.
Pro oba subjekty – Družstvo i SVJ – platí, že objeví-li se dlužník (neplatič), pak ostatní členové Družstva, či SVJ musí nést náklady spojené s Domem místo něj, a to až do okamžiku, než je pohledávka exekučně, či jinak vymožena.
Jak pro SVJ, tak pro Družstvo platí, že důsledným monitorováním plnění povinností svých členů a vymáháním pohledávek mohou do značné míry eliminovat riziko platební neschopnosti jako Družstva, tak SVJ. U Družstva je dokonce tato možnost širší o zmíněnou možnost vyloučení z Družstva.
Závěr k otázce č. 4
Z výše uvedeného vyplývají následující závěry:
1. povaha Družstevního podílu a s ním spojeného nájmu Družstevního bytu (na dobu neurčitou) do značné míry stírá rozdíl mezi tímto nájmem a vlastnictvím bytové jednotky (proto se také někdy hovoří o tzv. quasivlastnictví)
2. vlastnictví jednotky umožňuje snadnější a širší nakládání s bytem oproti Družstevnímu bytu, zejména co se týče přenechání bytu do užívání třetí osobě (pokud by bylo omezeno stanovami) a zástavy bytu
3. převody vlastnictví bytu nejsou ničím omezeny, převody Družstevních podílů nejsou také omezeny (mohly by být omezeny úpravou stanov družstva), určitou výhodou vlastnictví bytu je také – vzhledem k evidenci katastru nemovitostí – vyšší standard informovanosti o předmětu převodu a jeho vadách, jakož i o procesu převádění (nutnost úředně ověřených podpisů – u bytového družstva může být totožnost jednajících ověřena i osobně, snadno identifikovatelné závady uvedené v katastru nemovitostí)
4. nevýhodou převodů vlastnictví je povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí, která se u Družstevního podílu neplatí
5. xxxxxx daně z nemovitostí, jakož i náklady na údržbu domu a pozemku jsou v zásadě srovnatelné
6. pro rozhodování v domě v rámci Družstva i společenství vlastníků jsou podmínky částečně srovnatelné, ale zatímco u společenství je v zásadě rozhodující velikost bytu, u Družstva má podle § 755 odst. 1 ZOK v zásadě každý člen družstva jeden hlas (výjimka je možná u nájemců Družstevního bytu). Je přitom nepochybně zájmem každého, aby mohl hospodaření v Domě ovlivňovat mírou, která odpovídá výši jeho
„investice“. Máme proto za to, že hlasování podle hlav v Družstvu (kdy každý člen má jen jeden hlas bez ohledu na velikost jeho vkladu) ne vždy odráží spravedlivé rozhodování (neboli nájemce malého bytu má stejnou hlasovací sílu jako nájemce velkého bytu, nebo nájemce vícero bytů.). Hlasování podle velikosti spoluvlastnických podílů u společenství je tedy výhodou. Podobný systém, tedy hlasování podle
„majetku“, je ale částečně možné zavést také u Družstva podle § 755 odst. 2 ZOK, nelze však zřejmě dát nájemcům družstevních bytů více hlasů v případech uvedených v § 650 odst. 2 ZOK, zejména v případě zrušení družstva, což by mohl být s ohledem na konflikt zájmů mezi skupinami členů problém.
7. v oblasti rizik ztráty bytu z důvodu finančních problémů na straně společenství nebo Družstva máme za to, že výhodnější je situace, kdy je jednotka ve vlastnictví, vlastník jednotky má také situaci více pod kontrolou, což se samozřejmě naopak odráží ve ztíženém postavení společenství vůči případnému problematickému vlastníku, za něhož pak zpravidla déle všichni ostatní vlastníci musí nést jeho závazky, Družstvo má v možnosti vyloučení člena nástroj, který společenství schází a za současného právního stavu může poskytnout operativnější a rychlejší postup vůči případnému problematickému členu
8. v případě finančních potíží na straně členů Družstva je postavení dlužících členů Družstva tedy o něco slabší než dlužících vlastníků, dlužící člen Družstva může být – ještě dříve, než je pravomocně zjištěn jeho závazek vůči Družstvu – z Družstva vyloučen, čímž ztrácí i oprávnění k užívání bytu, avšak jen za předpokladu, že proces vyloučení bude úspěšně dokončen; popsaná nevýhoda pro dlužícího člena je současně výhodou pro Družstvo jako celek (resp. jeho nedlužící členy), která ale může být realizována zpravidla jen tehdy, když je skutečná cena bytu vyšší než vypořádací podíl
Otázka č. 5:
Mohlo by Družstvo i nadále dlouhodobě vykonávat správu Domu (Domů) Družstva takto rozdělených na jednotky, případně za jakých podmínek.
Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Společenství může být založeno již Prohlášením. K jeho vzniku (zápisem do příslušného veřejného rejstříku) však dochází později. Pokud nevznikne společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce. Pro dobu do vzniku společenství platí, že správcem je osoba, která má nadpoloviční většinu na společných částech. Touto osobou – až do doby, kdy bude nutný vznik společenství vlastníků – může a podle § 1202 ObčZ by i mělo (výklad je v tomto směru nejasný) - být Družstvo. Stav, kdy Družstvo učiní Prohlášení, kterým rozdělí dům na jednotky a stane se ex lege (a dle Prohlášení) správcem domu, může v zásadě trvat neomezeně dlouho.
I když by Družstvo mělo vykonávat funkci správce domu do té doby, než ztratí většinu hlasů, tj. v okamžiku, kdy po provedených převodech jednotek do vlastnictví členů klesne jeho podíl na společných částech pod 50 %, v současné době je možné nechat vzniknout společenství vlastníků ještě před zahájením převodů jednotek. Po zápisu společenství do veřejného rejstříku tedy bude správcem společenství vlastníků. Družstvo současně bude povinno svolat shromáždění.
V případě vzniku společenství je třeba upozornit na souběžnou existenci Družstva i společenství vlastníků. Členem společenství vedle nabyvatelů jednotek bude Družstvo jako vlastník zbývajících jednotek. Družstvo společně s ostatními vlastníky jednotek bude v rozsahu daném zákonem a stanovami společenství společně rozhodovat o hospodaření v konkrétním Domě. Vůle Družstva, tj. jak budou zástupci Družstva hlasovat na shromáždění společenství vlastníků v konkrétním Domě, bude dána „mandátem“, který zástupci Družstva dostanou na členské schůzi Družstva.
I po vzniku společenství však lze předpokládat, že podíl Družstva na společných částech domu bude dostatečně vysoký na to, aby (případně ve spojení s několika dalšími vlastníky jednotek) bylo Družstvo zvoleno jako individuální statutární orgán - předseda společenství. Tím by bylo Družstvu i nadále umožněno vykonávat správu domu, i když nikoli přímo jako správci, ale jako statutárnímu zástupci společenství.
Pro režim správy Domů ve formě společenství Družstvem platí v zásadě zákonná pravidla, která je možné vysvětlit a upřesnit. Jak již bylo řečeno, postavení Družstva jako budoucího vlastníka zbývajících jednotek se zřejmě do jisté míry zhorší ve vztahu k vymáhání (zejména finančních) povinností vůči vlastníkům převedených jednotek společenstvím, protože je již nepůjde vymáhat pod pohrůžkou vyloučení z Družstva. Tato nevýhoda nicméně zatím zpravidla nečiní zásadní problémy, navíc lze snad očekávat zlepšení právní situace v tomto směru.
Z praktického hlediska bude při případném rozdělení Domů na několik společenství zásadní způsob řešení společného vytápění, který by ale mohl být rozhodnut až v případných prohlášeních vlastníka, případně pro vzniku na nich založených společenství.