ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
se sídlem Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, Xxxxx, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, xxxxxx 178876
ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 22219/2021
z oboru EKONOMIKA, odvětví Oceňování nemovitých věcí
O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 58/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Xxxxx, č.p. 34, bydlení (stavba stojí na pozemku p.č. St. 58/1) a objektu bez čp/če, jiná st., na pozemku p.č. St. 255 (LV 10011), vše v k.x. Xxxxx, obec Církvice, okres Kutná Hora.
Zadavatel posudku: JUVENTUS insolvenční v.o.s.
insolvenční správce dlužníka: Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Šantova 719/2 779 00 Olomouc
IČ: 08226351
Číslo jednací zadavatele: KSPH 60 INS 18404/2019
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu insolvenčního řízení
Dle zákona č. 237/2020 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 15.1.2021 posudek vypracovala znalecká kancelář:
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx xxxxxxxxxx: Xxxxxxxx 0000/00, 750 02 Přerov e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx
Posudek byl vypracován v počtu ve 3 vyhotoveních listinných vyhotovení, vyhotovení číslo: Celkem posudek obsahuje 27 stran a 8 stran příloh.
V Praze, dne 2.2.2021
A. NÁLEZ
1. Zadání znaleckého posudku
Odborná otázka:
Na základě usnesení, 7.1.2021, vydané , JUVENTUS insolvenční v.o.s., č.j. KSPH 60 INS 18404/2019, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 58/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Xxxxx, č.p. 34, bydlení (stavba stojí na pozemku p.č. St. 58/1) a objektu bez čp/če, jiná st., na pozemku p.č. St. 255 (LV 10011), vše v k.x. Xxxxx, obec Církvice, okres Kutná Hora.
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu insolvenčního řízení č.j. KSPH 60 INS 18404/2019.
Skutečnosti sdělené zadavatelem:
Zadavatel znaleckého posudku nesdělil znalecké kanceláři žádnou skutečnost, mající vliv na přesnost závěrů, kromě skutečností zřejmých ze zadavatelem předložených podkladových materiálů.
Vymezení pojmů dle legislativy:
Definice dle zákona č. 237/2020 Sb.:
§2, odst. 1, zákona 237/2020 Sb. zní: „Pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou“.
§2, odst. 2, zákona 237/2020 Sb. zní: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.”
§2, odst. 3, zákona 237/2020 Sb. zní: „V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny“.
§2, odst. 4, zákona 237/2020 Sb. zní: „Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný
stránka č. 2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 000 000 000, xxx.xxxxxxx.xx
vztah a jednají vzájemně nezávisle.
§2, odst. 5, zákona 237/2020 Sb. zní: „Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.“
Definice dle vyhlášky 488/2020Sb.:
§1a, odst. 1, vyhlášky 488/2020 Sb. zní: „Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.“
§1b, odst. 1, vyhlášky 488/2020 Sb. zní: „Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován.“
2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 15.1.2021 za přítomnosti pracovníka znalecké kanceláře Xxx. Xxxxx Xxxxxxxx a dlužnice, paní Xxxxxx Xxxxxxxxxx.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí č. 10049, pro k.x. Xxxxx, obec Církvice, okres Kutná Hora, vyhotovený objednavatelem, dne 1.10.2019, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Náhled katastrální mapy, pro k.x. Xxxxx, obec Církvice, okres Kutná Hora, vyhotovený znaleckou kanceláří, dne 15.1.2021, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na xxx.xxxxx.xx, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR.
Kopie Smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatná IE-12-6003631/61 ze dne 9.2.2016.
Kopie Smlouvy darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná NZ 180/2019, N 171/2019 ze dne 8.7.2019.
Údaje sdělené objednavatelem.
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.
Cenové údaje zjištěné prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Pro vyhodnocení tržní hodnoty bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech xxx.xxxxxxxx.xx, xxx.xxxxxxxxxxx.xx, xxx.xxxxxxx.xx, xxx.xxxxxxxxxxxx.xx, xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx atd.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Středočeský
Okres: Kutná Hora
Obec: Církvice
Katastrální území: Xxxxx (617768)
List vlastnictví číslo: 10049
Vlastník:
Xxxxxxxxx Xxxxx
Xxxxx 34, 28533 Církvice
5. Celkový popis předmětu ocenění
Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru písmene „L“, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Církvice, v místní části s názvem Xxxxx, v řadové zástavbě jako řadový krajní. Předmět ocenění se nachází na adrese: Xxxxx 34, 285 33 Církvice - Xxxxx. Parkování je možné na veřejném negarantovaném místě (komunikace). Pozemek leží v rovinném terénu a je přístupný po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 741/5 - ostatní plocha a dále přes nezpevněný pozemek p.č. 741/2 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví: Obec Církvice, č.p. 6, 285 33 Církvice. Zpevněná komunikace se nachází ve vzdálenosti cca 25 m od předmětu ocenění.
Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení.
Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 3+1 s kompletním sociálním zařízením.
Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. V roce 2000 byla provedena přístavba objektu. Dále byla ve stejném roce provedena rekonstrukce stropních konstrukcí, částečná oprava fasádních omítek, oprava vnitřních omítek, výměna střešní krytiny a klempířských konstrukcí, výměna původních oken za nová plastová, byly položeny nové podlahové krytiny a obklady, byla pořízena nová lokální plynová topidla WAF, byla provedena rekonstrukce rozvodů (elektro, vody, kanalizace), byl pořízen nový zdroj teplé vody a byla provedena modernizace sociální zázemí a kuchyně. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav).
Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní:
a) vedlejší stavby:
Na pozemku p.č. St. 255 - zastavěná plocha a nádvoří (ve vlastnictví jiného subjektu) je situována část objektu bez čp/če - jiná st.. Jedná se o přízemní, zděnou vedlejší stavbu s pultovou střechou krytou plechovou krytinou, která je z větší části situována na pozemku p.č. St. 58/1. Tato je navíc přístupná přes nezpevněný pozemek p.č. 153/3 - zahrada, který je ve vlastnictví jiného subjektu (přístup do vedlejší stavby není po právní stránce zajištěn).
b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami:
- zpevněné plochy
- přípojky IS
Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedených věcných břemen.
6. Obsah znaleckého posudku
Ocenění věcného břemene
1) Objekty
a) Rodinný dům č.p. 34
b) Vedlejší stavba
2) Pozemky
a) Pozemky
3) Věcná práva
a) Věcné břemeno bytu a užívání váznoucí na předmět ocenění
b) Věcné břemeno (podle listiny) váznoucí na předmět ocenění
Stanovení obvyklé ceny
1) Ocenění porovnávací metodou
B. POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:
U znaku 4. uvažováno s maximálním negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmět ocenění je omezen věcnými břemeny.
Popis znaku Hodnocení znaku Pi
1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi
I. Poptávka nižší než nabídka –0,03
2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku
0,00
3 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci
4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby)
5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost)
II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00
I. Negativní –0,04
II. Bez dalších vlivů 0,00
6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
7 Význam obce znak se neposuzuje 1,00
8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00
9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00
5
Index trhu: IT = P6 × P7 × P8 × P9 × (1 + ∑ Pi) = 0,930
i = 1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Popis znaku | Hodnocení znaku | Pi | |
1 Druh a účel užití stavby | I. | Druh hlavní stavby v jednotném | 1,01 |
2 Převažující zástavba v okolí | I. | funkčním celku Rezidenční zástavba | 0,03 |
pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci | III. | Okrajové části obce | –0,01 |
4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v | I. | Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí | 0,00 |
obci 5 Občanská vybavenost v okolí | I. | V okolí nemovité věci je dostupná | 0,00 |
pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava | IV. III. | občanská vybavenost obce Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá | –0,03 0,01 |
8 Poloha pozemku nebo stavby z | II. | dostupnost centra obce Bez možnosti komerčního využití stavby | 0,00 |
hlediska komerční využitelnosti | na pozemku | ||
9 Obyvatelstvo | II. | Bezproblémové okolí | 0,00 |
10 Nezaměstnanost | II. | Průměrná nezaměstnanost | 0,00 |
11 Vlivy ostatní neuvedené | II. | Bez dalších vlivů | 0,00 |
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,010
i = 2
Ocenění
Ocenění věcného břemene
1) Objekty
1.a) Vyhláška 488/2020 Sb.
1.a.1) Rodinný dům č.p. 34 – § 35
Podlaží:
X.XX
Zastavěná plocha: 4,49×5,40+9,85×5,57 = 79,11 m2
Podlažnost: 79,11 / 79,11 = 1,00
Obestavěný prostor (OP):
Vrchní stavba | 4,49×5,40×2,51+9,85×5,57×3,68 | = | 262,76 m3 |
Zastřešení | 4,49×5,40×1,16×0,50+9,85×5,57×2,75×0,50 | = | 89,50 m3 |
Obestavěný prostor – celkem: = 352,26 m3
Rodinný dům: typ A
Konstrukce: zděná
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Podlaží: s jedním nadzemním podlažím
Vybavení:
Název, popis | Obj. podíl | Hodnocení | Podíl |
1. Základy – smíšené s částečnou izolací | 8,20 % | Podstandardní | |
2. Zdivo – smíšené | 21,20 % | Podstandardní | |
3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem | 7,90 % | Standardní | |
4. Střecha – vaznicová sedlová | 7,30 % | Standardní | |
5. Krytina – eternitové šablony | 3,40 % | Standardní | |
6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody) | 0,90 % | Podstandardní | |
7. Vnitřní omítky – vápenné hladké | 5,80 % | Standardní | |
8. Fasádní omítky – stříkané | 2,80 % | Standardní | 30 % |
9. Vnější obklady | 0,50 % | Nevyskytuje se Nevyskytuje se | 70 % |
10. Vnitřní obklady – keramické (kuchyně, koupelna, WC) | 2,30 % | Standardní | |
11. Schody | 1,00 % | Nevyskytuje se | |
12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní | 3,20 % | Standardní | |
13. Okna – plastová zdvojená 14. Podlahy obytných místností – plovoucí podlahy, textilní krytiny | 5,20 % 2,20 % | Standardní Standardní |
Název, popis | Obj. podíl | Hodnocení | Podíl |
15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba | 1,00 % | Standardní | |
16. Vytápění – lokální plynovými topidly WAF | 5,20 % | Standardní | |
17. Elektroinstalace – 230V/400V | 4,30 % | Standardní | |
18. Bleskosvod | 0,60 % | Nevyskytuje se | |
19. Rozvod vody – teplá i studená | 3,20 % | Standardní | |
20. Zdroj teplé vody – el. bojler | 1,90 % | Standardní | |
21. Instalace plynu – ano, zemní plyn | 0,50 % | Standardní | |
22. Kanalizace – kompletní odkanalizování | 3,10 % | Standardní | |
23. Vybavení kuchyně – kombinovaný sporák | 0,50 % | Standardní | |
24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo | 4,10 % | Standardní | |
25. Záchod – splachovací WC | 0,30 % | Standardní | |
26. Ostatní | 3,40 % | Nevyskytuje se |
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1:
Kraj: Středočeský
Obec: Církvice
Počet obyvatel: 1 319
Základní cena (ZC): 2 004,– Kč/m3
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2
Pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace a rokem celkové rekonstrukce, které byly zjištěny při místním šetření.
Popis znaku Hodnocení znaku Vi
0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 0.XX - se
šikmou nebo strmou střechou
1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový –0,01
2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo
zdivo smíšené nebo kamenné
–0,08
3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00
4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00
5 Napojení na veřejné sítě (přípojky)
V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan
0,08
6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, –0,04
7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00
8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00
9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu –0,03
10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD
11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou
II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2
I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2
0,00
–0,01
12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00
13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou -
(předpoklad provedení menších stavebních úprav)
0,85*
* Rok výstavby / kolaudace: | 1941 |
Rok celkové rekonstrukce: | 2000 |
Stáří stavby (y): | 36 |
Koeficient pro úpravu (s): | 0,820 |
12 |
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13): 0,634
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 270,54 Kč/m3
Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1
Popis znaku Hodnocení znaku Pi
1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi
II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00
2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku
0,00
3 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci
4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby)
5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost)
II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00
II. Bez vlivu 0,00
II. Bez dalších vlivů 0,00
6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
7 Význam obce znak se neposuzuje 1,00
8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00
9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00
5
Index trhu (IT = P6 × P7 × P8 × P9 × (1 + ∑ Pi)): 1,000
i = 1
Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3
Popis znaku | Hodnocení znaku | Pi | |
1 Druh a účel užití stavby | I. | Druh hlavní stavby v jednotném funkčním | 1,01 |
celku | |||
2 Převažující zástavba v okolí | I. | Rezidenční zástavba | 0,03 |
pozemku a životní prostředí | |||
3 Poloha pozemku v obci | III. | Okrajové části obce | –0,01 |
4 Možnost napojení pozemku na | I. | Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci | 0,00 |
inženýrské sítě, které jsou v | nebo obec bez sítí | ||
obci | |||
5 Občanská vybavenost v okolí | I. | V okolí nemovité věci je dostupná | 0,00 |
pozemku | občanská vybavenost obce | ||
6 Dopravní dostupnost k | IV. | Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré | –0,03 |
pozemku | parkovací možnosti | ||
7 Osobní hromadná doprava | III. | Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá | 0,00 |
dostupnost centra obce | |||
8 Poloha pozemku nebo stavby z | II. | Bez možnosti komerčního využití stavby | 0,00 |
hlediska komerční využitelnosti | na pozemku | ||
9 Obyvatelstvo | II. | Bezproblémové okolí | 0,00 |
10 Nezaměstnanost | II. | Průměrná nezaměstnanost | 0,00 |
11 Vlivy ostatní neuvedené | II. | Bez dalších vlivů | 0,00 |
11
Index polohy (IP = P1 × (1 + ∑ Pi)): 1,000
i=2
Cena stavby určená porovnávacím způsobem:
CSP = OP × ZCU × IT × IP = 352,26 × 1 270,54 × 1,000 × 1,000 = 447 560,42 Kč
Rodinný dům č.p. 34 – zjištěná cena: 447 560,42 Kč
1.a.2) Vedlejší stavba – § 16
Zatřídění pro potřeby ocenění
Vedlejší stavba: typ I–B
Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
Podkroví: nemá podkroví
Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,905 Polohový koeficient: 0,900
Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené
Koeficient změny ceny stavby: 2,285
Podlaží:
X.XX
Zastavěná plocha: 9,85×4,36 = 42,95 m2
Obestavěný prostor OP:
Vrchní stavba Zastřešení | 9,85×4,36×2,66 9,85×4,36×1,09×0,50 | = = | 114,24 m3 23,41 m3 |
Obestavěný prostor – celkem: | = 137,65 m3 | ||
Vybavení: | |||
Název, popis | Obj. podíl | Hodnocení Podíl | |
1. Základy – smíšené | 7,10 % | Podstandardní | |
2. Obvodové stěny – zděné | 31,80 % | Standardní | |
3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem (špatný | |||
stav) | 19,80 % | Standardní | |
4. Krov – vaznicový pultový | 7,30 % | Standardní | |
5. Krytina – plechová | 8,10 % | Standardní | |
6. Klempířské práce – pozinkované (žlaby), plastové (svody) | 1,70 % | Podstandardní | |
7. Úprava povrchů – vnitřní - vápenné hladké omítky | 6,10 % | Standardní 50 % | |
– fasádní | Nevyskytuje se 50 % | ||
8. Schodiště | 0,00 % | Neuvažuje se | |
9. Dveře – dřevěné | 3,00 % | Standardní | |
10. Okna – dřevěná zdvojená | 1,10 % | Standardní | |
11. Podlahy – betonové | 8,20 % | Standardní | |
12. Elektroinstalace – 240 V | 5,80 % | Podstandardní | |
13. Rozvod vody – studená | |||
5 000,– / (OP × ZC × K5 × Ki) = | 1,41 % | ||
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: | |||
Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % | 1,0000 – 0,0383 | ||
6. | Klempířské práce | –0,54 × 1,70 % | – | 0,0092 |
7. | Úprava povrchů | –0,54 × 1,852 × 6,10 % × 50 % | – | 0,0305 |
12. | Elektroinstalace | –0,54 × 5,80 % | – | 0,0313 |
13. | Rozvod vody | 0,54 × 1,852 × 1,41 % | + 0,0141 | |
Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: | = 0,9048 | |||
Ocenění: | ||||
Základní jednotková cena | 1 250,– Kč/m3 | |||
Koeficient vybavení stavby K4: | × | 0,9048 | ||
Polohový koeficient K5: | × | 0,9000 | ||
Koeficient změny cen staveb Ki: Základní jednotková cena upravená: | × = | 2,2850 2 325,90 Kč/m3 | ||
Základní cena upravená: 137,65 m3 × 2 325,90 Kč/m3 | = | 320 160,14 Kč | ||
Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce:
1. | Základy – podstandardní opotřebení: 80,000 % 80,000 % × 7,10 % × 0,46 / 0,9048 | + | 2,888 % |
2. | Obvodové stěny – standardní opotřebení: 80,000 % 80,000 % × 31,80 % / 0,9048 | + | 28,117 % |
3. | Stropy – standardní opotřebení: 90,000 % 90,000 % × 19,80 % / 0,9048 | + | 19,695 % |
4. | Krov – standardní opotřebení: 80,000 % 80,000 % × 7,30 % / 0,9048 | + | 6,454 % |
5. | Krytina – standardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 8,10 % / 0,9048 | + | 6,267 % |
6. | Klempířské práce – podstandardní opotřebení: 70,000 % 70,000 % × 1,70 % × 0,46 / 0,9048 | + | 0,605 % |
7. | Úprava povrchů – standardní 50 % opotřebení: 90,000 % 90,000 % × 6,10 % × 50 % / 0,9048 | + | 3,034 % |
9. | Dveře – standardní opotřebení: 90,000 % 90,000 % × 3,00 % / 0,9048 | + | 2,984 % |
10. | Okna – standardní opotřebení: 80,000 % 80,000 % × 1,10 % / 0,9048 | + | 0,973 % |
11. | Podlahy – standardní opotřebení: 80,000 % 80,000 % × 8,20 % / 0,9048 | + | 7,250 % |
12. | Elektroinstalace – podstandardní |
opotřebení: 80,000 % | ||||
80,000 % × 5,80 % × 0,46 / 0,9048 | + | 2,359 % | ||
13. Rozvod vody – absolutní nadstandard | ||||
opotřebení: 70,000 % | ||||
70,000 % × 1,41 % / 0,9048 | + | 1,091 % | ||
Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 320 160,14 Kč × 81,717 % | = | 81,717 % | – | 261 625,26 Kč |
Cena po odečtení opotřebení: | = | 58 534,88 Kč | ||
Výpočet ceny stavby dle § 10: | ||||
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: | ||||
Popis znaku Hodnocení znaku Pi
1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi
II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00
2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku
0,00
3 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci
4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby)
5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost)
II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00
II. Bez vlivu 0,00
II. Bez dalších vlivů 0,00
6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
7 Význam obce znak se neposuzuje 1,00
8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00
9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00
5
Index trhu: IT = P6 × P7 × P8 × P9 × (1 + ∑ Pi) = 1,000
i = 1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:
Popis znaku | Hodnocení znaku | Pi | |
1 Druh a účel užití stavby | I. | Druh hlavní stavby v jednotném | 1,01 |
2 Převažující zástavba v okolí | I. | funkčním celku Rezidenční zástavba | 0,03 |
pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci | III. | Okrajové části obce | –0,01 |
4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v | I. | Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí | 0,00 |
obci 5 Občanská vybavenost v okolí | I. | V okolí nemovité věci je dostupná | 0,00 |
pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava | IV. III. | občanská vybavenost obce Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá | –0,03 0,00 |
8 Poloha pozemku nebo stavby z | II. | dostupnost centra obce Bez možnosti komerčního využití stavby | 0,00 |
hlediska komerční využitelnosti | na pozemku | ||
9 Obyvatelstvo | II. | Bezproblémové okolí | 0,00 |
10 Nezaměstnanost | II. | Průměrná nezaměstnanost | 0,00 |
11 Vlivy ostatní neuvedené | II. | Bez dalších vlivů | 0,00 |
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,000
i = 2
Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN = 58 534,88 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP × 1,000 Cena stavby: CS = CSN × pp = 58 534,88 Kč
Vedlejší stavba – zjištěná cena: 58 534,88 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení:
a) Rodinný dům č.p. 34 447 560,42 Kč
b) Vedlejší stavba 58 534,88 Kč
Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 506 095,30 Kč
Cena po zaokrouhlení: 506 095,– Kč
2) Pozemky
2.a) Vyhláška 488/2020 Sb.
2.a.1) Pozemky – § 4
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce: Církvice
Název okresu: Kutná Hora
Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2:
Popis znaku Hodnocení znaku Oi
1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 0,70
2 Hospodářsko-správní význam obce
IV. Ostatní obce 0,60
3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna)
1,03
4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00
5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová
zastávka
6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a
zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 2 133,– Kč/m2
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 789,– Kč/m2
(Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
0,95
0,90
Index trhu: IT = 0,930
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Popis znaku Hodnocení znaku Pi
1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku
II. Tvar bez vlivu na využití 0,00
2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15%
včetně; ostatní orientace
0,00
3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00
4 Chráněná území a ochranná pásma
I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00
5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00
6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 + ∑ Pi = 1,000
i = 1
Index polohy: IP = 1,010
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,939
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 740,8710 Kč/m2
Parc. č. | Název | Výměra [m2] | Cena [Kč] |
St. 58/1 | Zastavěná plocha a nádvoří | 193 | 142 988,10 |
Pozemky – zjištěná cena: 142 988,10 Kč
3) Věcná práva
3.a) Cenový předpis
3.a.1) Věcné břemeno bytu a užívání váznoucí na předmět ocenění – § 16b zákona č. 237/2020 Sb. v účinném znění
Jedná se o ocenění věcného břemene bytu užívání, které bylo zřízeno listinou: Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná NZ 180/2019, N 171/2019 ze dne 8.7.2019. Právní účinky zápisu ke dni 8.7.2019. Zápis proveden dne 31.7.2019. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch:
- Xxxxxxxxxx Xxxxxx, Xxxxx 34, 285 33 Církvice a vázne na:
- Parcela: St. 58/1
- Stavba: bez čp/če na parc. St. 255
Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z výše uvedené listiny, která je nedílnou součástí tohoto znaleckého posudku.
Dle zákona č. 237/2020 Sb., se cena věcného břemene určuje v závislosti na počtu let jeho dalšího trvání a ročního užitku oprávněného, kromě časově neomezeného reálného břemene a vykupitelné služebnosti. Roční užitek z věcného břemene se určí jako součet všech dílčích ročních užitků, které plynou oprávněnému z věcného břemene.
Dílčí roční užitek se obvykle zjistí z ročního obvyklého nájemného určeného podle § 1a oceňovací vyhlášky plynoucího ze zatížené nemovité věci nebo její části se zohledněním případných nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný, kdy obvyklé nájemné se určí vynásobením počtu měrných jednotek nemovité věci zatížených služebností ročním obvyklým nájemným za měrnou jednotku v Kč.
Pokud nelze v ostatních případech obvyklé nájemné z nemovité věci zjistit, vychází se při určení ročního užitku ze simulovaného nájemného, které se určí ve výši 5 % ze zjištěné jednotkové základní ceny upravené věcným břemenem zatížené nemovité věci, určené dle oceňovací vyhlášky, kdy od takto zjištěného nájemného se odečte obvyklá cena nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný.
Základní cena upravená:
Objekt č.p. 34: 447 560,42 Kč
Vedlejší stavba: 320 160,14 Kč
Pozemky: 142 988,10 Kč
Celková základní cena upravená: 910 709,- Kč
Počet let dalšího trvání věcného břemene se určí jako doba, která uplyne od roku, ke kterému se ocenění provádí, do zániku věcného břemene. Nelze-li datum zániku věcného břemene ze smlouvy o zřízení věcného břemene určit, vyjma věcného břemene zřízeného na dobu života, má se za to, že bylo zřízeno na dobu neurčitou. V případě, že se jedná o
a) osobní věcné břemeno sjednané na dobu života, průměrný počet let dalšího trvání věcného břemene se určí z tabulky č. 3 přílohy 22a oceňovací vyhlášky podle věku oprávněného k datu ocenění;
b) časově neomezenou osobní služebnost, kde oprávněnou osobou je právnická osoba, má se za to, že služebnost byla sjednána na dobu neurčitou;
c) služebnost opory cizí stavby, počet let dalšího trvání věcného břemene se určí podle další životnosti stavby nebo konstrukce, která je zatížena touto služebností.
Roční užitek z břemene | ruo | ||
(0,05 × 910 709,- Kč) | = | 45 535,– Kč | |
Věcné břemeno je zřízeno na dobu | života oprávněného | ||
Věk oprávněného | 53 | ||
Doba trvání břemene | n | = | 28 roků |
Míra kapitalizace | u | 4,50 % | |
Míra kapitalizace setinná | p = u / 100 % | 0,0450 | |
Hodnota věcného břemene
(1 + p)n −1
CBU = ruo × (1 + p)n × p
= 716 851,75 Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného | × | –1 |
Hodnota věcného břemene | = | – 716 851,75 Kč |
3.a.2) Věcné břemeno (podle listiny) váznoucí na předmět ocenění – § 16b zákona č. 237/2020 Sb. v účinném znění
Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) dle článku III. této smlouvy, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná IE-12-6003631/61 ze dne 9.2.2016. Právní účinky zápisu ke dni 30.8.2016. Zápis proveden dne 20.9.2016. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch:
- ČEZ Distribuce, a. s., Teplická 874/8, Děčín IV-Podmokly, 405 02 Děčín a vázne na:
- Parcela: St. 58/1
Podrobný rozsah věcného břemene je patrný z výše uvedené listiny.
Dle zákona č. 237/2020 Sb., se cena věcného břemene dle § 39a oceňovací vyhlášky určuje v závislosti na počtu let jeho dalšího trvání a ročního užitku oprávněného, kromě časově neomezeného reálného břemene a vykupitelné služebnosti. Roční užitek z věcného břemene se určí jako součet všech dílčích ročních užitků, které plynou oprávněnému z věcného břemene.
Dílčí roční užitek se obvykle zjistí z ročního obvyklého nájemného určeného podle § 1a oceňovací vyhlášky plynoucího ze zatížené nemovité věci nebo její části se zohledněním případných nákladů
na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný, kdy obvyklé nájemné se určí vynásobením počtu měrných jednotek nemovité věci zatížených služebností ročním obvyklým nájemným za měrnou jednotku v Kč.
Pokud nelze v ostatních případech obvyklé nájemné z nemovité věci zjistit, vychází se při určení ročního užitku ze simulovaného nájemného, které se určí ve výši 5 % ze zjištěné jednotkové základní ceny upravené věcným břemenem zatížené nemovité věci, určené dle oceňovací vyhlášky, kdy od takto zjištěného nájemného se odečte obvyklá cena nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný.
Počet let dalšího trvání věcného břemene se určí jako doba, která uplyne od roku, ke kterému se ocenění provádí, do zániku věcného břemene. Nelze-li datum zániku věcného břemene ze smlouvy o zřízení věcného břemene určit, vyjma věcného břemene zřízeného na dobu života, má se za to, že bylo zřízeno na dobu neurčitou. V případě, že se jedná o
a) osobní věcné břemeno sjednané na dobu života, průměrný počet let dalšího trvání věcného břemene se určí z tabulky č. 3 přílohy 22a oceňovací vyhlášky podle věku oprávněného k datu ocenění;
b) časově neomezenou osobní služebnost, kde oprávněnou osobou je právnická osoba, má se za to, že služebnost byla sjednána na dobu neurčitou;
c) služebnost opory cizí stavby, počet let dalšího trvání věcného břemene se určí podle další životnosti stavby nebo konstrukce, která je zatížena touto služebností.
V tomto konkrétním případě nelze zjistit cenu věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně peněžní částkou ve výši 10 000,- Kč dle odstavce 4, §39a, vyhlášky č. 488/2020 Sb.
Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného | × | 10 000,– Kč –1 |
Hodnota věcného břemene: | = | –10 000,– Kč |
Ceny věcných práv – Cenový předpis: | ||
a) Věcné břemeno bytu a užívání váznoucí na předmět ocenění b) Věcné břemeno (podle listiny) váznoucí na předmět ocenění Cena věcných práv činí celkem: Cena po zaokrouhlení: | –716 851,75 Kč –10 000,– Kč –726 851,75 Kč –726 852,– Kč |
Stanovení obvyklé ceny
1) Ocenění porovnávací metodou
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Xxxxxx Xxxxxxxx.
Výběr porovnatelných vzorků:
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),
- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),
- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),
- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd),
- výběr porovnatelných vzorků je realizován prostřednictvím veřejně dostupných dat a údajů.
1) Rodinný dům, k.x. Xxxxxxxx u Kutné Hory, okres Kutná Hora
Rodinný dům č.p. 127 včetně příslušenství a pozemků o celkové výměře 515 m2. Objekt byl obchodován kupní smlouvou (V-4664/2020-205), právní účinky zápisu ke dni 27.8.2020.
Kupní CENA: 1 700 000,- Kč
2) Rodinný dům, k.x. Xxxxx, okres Kutná Hora
Rodinný dům č.p. 186 včetně příslušenství a pozemků o celkové výměře 994 m2. Objekt byl obchodován kupní smlouvou (V-7489/2019-205), právní účinky zápisu ke dni 10.12.2019.
Kupní CENA: 1 999 000,- Kč
3) Rodinný dům, k.x. Xxxxx, okres Kutná Hora
Rodinný dům č.p. 11 včetně příslušenství a pozemků o celkové výměře 2.017 m2. Objekt byl obchodován kupní smlouvou (V-1693/2020-205), právní účinky zápisu ke dni 25.3.2020.
Kupní CENA: 2 200 000,- Kč
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,
„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment).
Adjustace je založena na následujících předpokladech:
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek),
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek).
Seznam porovnávaných objektů:
Rodinný dům, k.x. Xxxxxxxx u Kutné Hory, okres Kutná Hora | |
Výchozí cena (VC): | 1 700 000,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kvybavení: | 0,95 |
Kdatum realizace: | 1,00 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Kpozemku: | 1,05 |
Ktechnického stavu: | 0,90 |
Jednotková cena (JC): | 1 893 622,95 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
Rodinný dům, k.x. Xxxxx, okres Kutná Hora | |
Výchozí cena (VC): | 1 999 000,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kvybavení: | 1,00 |
Kdatum realizace: | 0,89 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Kpozemku: | 1,10 |
Ktechnického stavu: | 1,00 |
Jednotková cena (JC): | 2 041 879,47 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
Rodinný dům, k.x. Xxxxx, okres Kutná Hora | |
Výchozí cena (VC): | 2 200 000,– Kč |
Množství (M): | 1,05 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kvybavení: | 1,00 |
Kdatum realizace: | 0,91 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Kpozemku: | 1,15 |
Ktechnického stavu: | 0,95 |
Jednotková cena (JC): | 2 107 514,37 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kdatum realizace × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu)
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena (∑ (JC × V) Maximální jednotková cena: | / | ∑ | V): | 1 893 622,95 Kč 2 014 338,93 Kč 2 107 514,37 Kč | |
Stanovení porovnávací hodnoty: | |||||
Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: | × | 2 015 000,– Kč 1,00 | |||
Porovnávací hodnota: | = | 2 015 000,– Kč | |||
Výsledná porovnávací hodnota: | 2 015 000,– Kč |
C. ODŮVODNĚNÍ
Obvyklá cena dle §2, odst. 2, zákona 237/2020 Sb. vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Zdrojem dat pro potřebu vypracování tohoto posudku jsou skutečnosti zjištěné při místním šetření a zaměření nemovitých věcí, dále pak skutečnosti zjištěné z podkladových materiálů, které měl zpracovatel k dispozici (viz 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku.) Vlastní zpracování dat, výběr porovnatelných vzorků a jejich adjustace je patrná z části B. POSUDEK. Zpracovatel zkoumal vzorky k porovnání ze stejného, či z okolních katastrálních území.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
- dostatečné možnosti parkování na veřejné komunikaci
- dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou
- lokalita vhodná k bydlení
- v obci se nacházejí kompletní IS
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
- přístup k objektu je po nezpevněné komunikaci
- neúplná občanská vybavenost obce
- údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni
- pouze lokální vytápění objektu
- malý přilehlý pozemek
X. XXXXX
Na základě usnesení, 7.1.2021, vydané , JUVENTUS insolvenční v.o.s., č.j. KSPH 60 INS 18404/2019, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 58/1 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Xxxxx, č.p. 34, bydlení (stavba stojí na pozemku p.č. St. 58/1) a objektu bez čp/če, jiná st., na pozemku p.č. St. 255 (LV 10011), vše v k.x. Xxxxx, obec Církvice, okres Kutná Hora.
REKAPITULACE
Ceny podle cenového předpisu | |
Cena věcných práv | –726 852,– Kč |
Celková cena podle cenového předpisu | –726 852,– Kč |
Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez zohlednění váznoucích práv a závad) | 2 015 000,– Kč |
Závady váznoucí (věcná břemena) byla zjištěna, jsou.* (716 850,- Kč + 10 000,- Kč) | - 726 850,– Kč |
* Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená ze sjednaných cen porovnáním činí
2 015 000,– Kč (Obvyklá cena bez zohlednění váznoucích práv a závad)
Cena slovy: dvamilionypatnácttisíc Kč
1 288 150,- Kč (Obvyklá cena se zohledněním váznoucích práv a závad)
Cena slovy: jedenmiliondvěstěosmdesátosmtisícjednostopadesát Kč
Zpracovatelé posudku: Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx
Ing. Xxxx Xxxxxxx
V Praze, dne 2.2.2021
.....................................................................
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec, jehož prostřednictvím znalecká kancelář vykonává svou činnost
E. SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace
Výpis z katastru nemovitostí Náhled katastrální mapy
Kopie Smlouvy darovací, o zřízení věcného břemene
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl přibrán konzultant. Odměna a náhrada hotových výdajů byla stanovena smluvně.
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
V Praze, dne 2.2.2021
...................................................
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec vykonávající činnost prostřednictvím znalecké kanceláře
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov
e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx