DNES NA TÉMA:
„PACHATELÉ“ se vrací na místo činu
DNES NA TÉMA:
„Jak (ne)uzavírat smlouvy“
KDO K VÁM (opět) PŘIJEL?
Co je to smlouva?
Smlouva je dvoustranné či vícestranné právní jednání spočívající ve
vzájemných a obsahově shodných projevech vůle smluvních stran směřujících ke vzniku, změně či zániku práv a povinností, které právní předpisy
s takovými projevy vůle spojují. Smlouvou tak mezi nimi vznikne závazek
k určitému plnění. Smlouva je jeden ze základních pilířů soukromého práva.
Pojem veřejnoprávní smlouva (správní řád) - § 159
= je dvoustranný nebo vícestranný konsensuální právní úkon, který zakládá, mění nebo ruší práva a povinnosti v oblasti veřejného práva
TEDY OBEC UZAVÍRÁ SMLOUVY
soukromoprávní veřejnoprávní
typicky kupní, o dílo, nájemní… typicky dotace….
POZOR – NENÍ NEPROSTUPNÁ HRANICE
JAKÁ JE PRO OBEC
NEJDŮLEŽITĚJŠÍ
ZÁKLADNÍ VĚTA PRO
UZAVÍRÁNÍ SMLUVNÍCH ZÁVAZKŮ?
Obec je
veřejnoprávní korporací
Co to znamená v praxi?
JE SPECIFICKÝM SMLUVNÍM PARTNEREM
Obec
-má vlastní majetek (jako jiní)
-vystupuje v právních vztazích svým jménem – (jako xxxx)
-nese odpovědnost z těchto vztahů
vyplývající – (jako jiní)
ALE K TOMU
PŘISTUPUJÍ ODLIŠNOSTI
-pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů
-při plnění svých úkolů chrání též
veřejný zájem
-nemá statutárního zástupce
-nemůže zbankrotovat
-řada povinných procesů pod sankcí
neplatnosti
… a další a další
specifika….
+ k tomu zákon říká, že: stát neručí za
hospodaření a závazky obce, pokud
tento závazek nepřevezme stát smluvně.
OPRAVDU??
STÁT OVLIVŇUJE ŽIVOT OBCÍ:
▪ legislativou
meze a pravidla samosprávy
co spadá do samosprávy
povinnosti obce
▪ finančními prostředky
▪ dozorovou činností
Může se zcela zbavit odpovědnosti?
Poznámka: „divoká“ 90. léta Obce nesou odpovědnost za vlastní hospodaření, ALE stát odpovídá za to,
aby občané měli zajištěný výkon
veřejné správy + zajištěné ústavní právo na samosprávu.
TZN. NAKONEC MUSÍ SAMOSPRÁVU ZAJISTIT
Z ustanovení zákona o obcích důležitých mimo jiné pro uzavírání smluvních závazků
▪ Do samostatné působnosti obce patří záležitosti, které jsou v zájmu obce a občanů obce…
Žádná smlouva by neměla být proti zájmům občanů obce, i kdyby proběhla dle zákona.
TEDY – důvod uzavření každí smlouvy bychom měli umět zdůvodnit
▪Obec …pečuje v souladu s místními předpoklady
a s místními zvyklostmi o vytváření podmínek pro rozvoj sociální péče a pro uspokojování potřeb svých občanů. Jde především o uspokojování potřeby bydlení, ochrany a rozvoje
zdraví, dopravy a spojů, potřeby informací,
výchovy a vzdělávání, celkového kulturního rozvoje a ochrany veřejného pořádku.
„alibi“ pro odlišnosti – mohu a měl bych dělat jen to, na co mám, a co je tu zvykem
MAJETEK OBCE
- musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. A CO KDYŽ NENÍ ???
- nebezpečí neplatnosti
- trestněprávní odpovědnost
ALE:
Porušením povinností stanovených ve větě první a druhé není takové nakládání s majetkem obce, které sleduje jiný důležitý zájem obce, který je řádně odůvodněn.
Obec je povinna
pečovat o zachování a rozvoj svého majetku, chránit ho před zničením, poškozením, odcizením nebo zneužitím, včas uplatňovat právo na náhradu škody a právo na vydání bezdůvodného obohacení, trvale
sledovat, zda dlužníci včas a řádně plní své
závazky, a zabezpečit, aby nedošlo k promlčení nebo zániku z nich vyplývajících práv.
A CO KDYŽ TO NEDĚLÁ???
-až trestněprávní odpovědnost
Může se obec rozhodnout, že nějaké dluhy chtít nebude?
ANO. Ale musí to odůvodnit.
DALŠÍ SPECIFIKUM
= ZÁKONNÝ ZÁKAZ NĚKTERÝCH SMLUV
Obec NESMÍ ručit za závazky fyzických osob a právnických osob s výjimkami
- závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru, jsou-li
peněžní prostředky určeny pro investici
uskutečňovanou s finanční podporou ze státního
rozpočtu, státních fondů nebo národního fondu
- závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru, jsou-li peněžní prostředky určeny pro investici do obcí vlastněných nemovitostí,
- těch, jejichž zřizovatelem je obec, kraj nebo stát
- těch, v nichž míra účasti jí samé nebo spolu s jinou obcí nebo obcemi, krajem nebo kraji nebo státem přesahuje 50 %,
- bytových družstev
- honebních společenstev.
JAKÁ JE „SANKCE“?
Právní úkony učiněné v rozporu s ustanovením odstavce 3 jsou od počátku neplatné.
ALE !! ABSURDITA PRÁVNÍ ÚPRAVY
- přistoupení k závazku
- zástava
- převzetí dluhu PODLE ZÁKONA SMÍ REKAPITULACE úvodního výkladu
SPECIFIK OBCE
-veřejnoprávní korporace
-úkoly obce ve vztahu k občanům
-hospodaření s majetkem - způsob
-veřejný zájem
-nemožnost bankrotu
-závazné zákonné postupy SPOLEČNÝ JMENOVATEL NESE JMÉNO
Významné omezení smluvní volnosti
UZAVÍRÁNÍ
SMLUVNÍCH ZÁVAZKŮ
V OBCÍCH A MĚSTECH
SPECIFIKA PROCESU
-často předepsaný závazný proces
-publicita průběhu uzavírání smluv
-publicita obsahu smluvních závazků
-některé smlouvy je zákaz uzavírat
-ochrana veřejného zájmu
-osobní aspekty – střet zájmů
-dozor státu nad procesem
-povinnost hospodárnosti
-rozhodování – volení zástupci
-není statutární zástupce
uzavřít dokonalý smluvní
vztah v obci
= těžká disciplína
i pro právníky
Registr smluv
územně samosprávné celky
+ právnické osoby, v nichž má obec většinovou majetkovou účast mají od
1. 7. 2016 povinnost zveřejňovat nově
uzavírané smlouvy s plněním nad 50
tis. Kč bez DPH v registru smluv.
NEJČASTĚJŠÍ SMLUVNÍ VZTAHY
„Otravný“ § 39
Záměr obce
prodat směnit darovat nemovitý majetek,
pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku
(tedy nikoli koupit)
obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým.
MOŽNOST PODAT NABÍDKY MUSÍ BÝT ZŘETELNÁ
Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji
podle zvláštního zákona platného ke
dni zveřejnění záměru.
POZOR: Zvláštní zákony jsou katastrální zákony
Při úplatném převodu majetku se cena
sjednává zpravidla (ne vždy) ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem.
Odchylka od ceny obvyklé MUSÍ (!!!)
být zdůvodněna.
⇒ obec je ve své smluvní volnosti významně omezena
A co když to poruší?
HROZÍ ABSOLUTNÍ NEPLATNOST
+ TRESTNĚPRÁVNÍ ODPOVĚDNOST
JEDENÁCT OBŽALOVANÝCH ZASTUPITELŮ
AKTUÁLNÍ KAUZA POSTOLOPRTY
NA POČÁTKU BYLA KOUPĚ
Město Postoloprty nabylo v roce 2008 spoluvlastnický podíl 1/3 nemovitosti za cenu 519.518,- Kč, a tím se stalo výlučným vlastníkem celé nemovitosti, což byl hlavní cíl.. Znalecký posudek zněl na částku 1.558.550,- Kč. Cena výkupu tedy odpovídala ceně dle znaleckého posudku.
V listopadu 2008 se město rozhodlo nemovitost prodat a zveřejnilo záměr prodeje za nabídkovou kupní cenu 1.609.325,- Kč. V důvodové zprávě se uvádí výslovně, že mimo jednoho nejsou prostory v objektu užívány z důvodu špatného technického stavu objektu.
Žádná nabídka.
Po dobu tří let nepodařilo nemovitost prodat, nebyla užívána a zhoršoval se její technický stav, zastupitelstvo se proto rozhodlo snížit kupní cenu.
Důvodová zpráva obsahovala mimo jiné: „…Ostatní nebytové prostory v prvním patře jsou zničeny, stropy podmáčené, podlahy se propadají. Není zde zavedena voda ani topení,… chybí některá okna. Dům by potřeboval novou střechu, začíná opadávat omítka.“
Zastupitelstvo v roce 2011 schválilo zveřejnění záměru prodat nemovitost za kupní cenu 1.000.000,- Kč. Na tuto nabídku reagoval jediný zájemce, který akceptoval cenu 1.000.000,- Kč, kterou ale chtěl složit v hotovosti.
Zastupitelstvo města tento prodej neschválilo (přijetí hotovosti takové výše je porušením zákona). Nemovitost byla zařazena do tzv. stálé nabídky k prodeji za stejných podmínek. Nemovitost byla ve stálé nabídce, a proto město obdrželo v dalším období dvě nabídky:
X. Xxxxxxxxx nabídka za cenu 1.000.000,- Kč, opět s nabídkou platby v hotovosti, ze dne 29.8.2011
B. Nabídka pana X.X. xx dne 10.10.2011 s nabídkou kupní ceny 500.000,- Kč s tím, že dům je ve špatném technickém stavu, zájemce navrhoval dvě splátky, a to 250.000,- Kč před podpisem kupní smlouvy, a 250.000,- Kč v roce 2012.
Zastupitelstvo neschválilo usnesením prodej za 500.000,- Kč, a nemovitost stáhlo z prodeje, a uložilo zjistit technický stav nemovitosti.
Od 1.3.2012 do 30.9. 2013 byla nemovitost bez nájemců, v této době město provádělo nezbytné udržovací práce.
Od 16.7.2013 byla schválena smlouva o nájmu části nebytových prostor, po řádně zveřejněném záměru pronajmout v období.
Nájemkyně projevila za určitý čas zájem i o zakoupení nemovitosti, a deklarovala, že by objekt koupili, kdyby cena nepřesáhla dříve zveřejněnou kupní cenu 1.000.000,- Kč. Zájem o zakoupení obdrželo město dne 17.8.2015. Město na základě této žádosti zveřejnilo záměr opět za cenu 1.000.000,- Kč.
Zájemce podal standardní písemnou žádost, zastupitelstvo města schválilo prodej nemovitosti. Následně zájemce sdělil městu, že mu nebude poskytnuta hypotéka, mj. z důvodu špatného technického stavu objektu, ale že navrhují městu jiný způsob platby.
Žádost o jinou formu úhrady kupní ceny schválilo zastupitelstvo usnesením číslo 235/2015 dne 16.12.2015. Takto byla pak následně uzavřena kupní smlouva. Na dané zastupitelstvo 16.12.2015, kde se schvaloval už jen způsob úhrady kupní ceny, byla doručena žádost pana J. T., který v žádosti nabízel cenu 1.010.000,- Kč ve dvou splátkách.
Žadatel byl výslovně upozorněn, že o tom, komu bude prodáno, již bylo rozhodnuto, že je na daném zasedání schvalován jen způsob úhrady kupní ceny. Dne 21.12.2015 adresoval pan J. T. (který kdysi nabízel cenu 500.000,- Kč) zastupitelstvu města „Stížnost o zastavení prodeje domu č.p. 74“. Dne 10.2.2016 zastupitelstvo neschválilo žádost o odkoupení, a schválilo vyřízení stížnosti jako neoprávněné.
Pan J. T. podal dne 17.12.2015 trestní oznámení, na základě kterého bylo zahájeno trestní stíhání členů zastupitelstva - dne 29. března 2017 Okresním soudem v Chomutově Trestní příkaz č.j. 3T 19/2017 o spáchání přečinu porušení povinnosti při správě cizího majetku z nedbalosti podle § 221, odst.1 trestního zákona. !!!!!!!!!!!!!
Zastupitelům se klade za vinu, že
a) hlasovali pro prodej nemovitosti za 1.000.000,- Kč, tedy za podstatně nižší cenu, než jaká byla v místě a čase dosažitelná, neboť cena v době převodu (!!!) odpovídala částce 1.502.840,- Kč
b) že nerespektovali závazné podmínky pro prodej bytových domů, když si
nenechali vypracovat znalecký posudek
c) a byli si vědomi, že město investovalo do objektu v letech 2013 – 2014
částku 469.631,76 Kč
a soud dochází k závěru, že způsobili městu škodu nejméně 502.840,- Kč (!!!!)
– každý zastupitel by měl hradit 50.284,- Kč
ABSURDNÍ: Důvody pro nabízenou cenu 1.000.000,- Kč zde ale nepochybně byly, a ty důvody jsou jasně dohledatelné a doložitelné:
▪ marná opakovaná snaha o prodej v minulosti
▪ pokud byla nabídka, tak vždy jen jediná (a sporná)
▪ technický stav objektu, který se nadále zhoršoval
▪ z toho vyplývající stálé investice do údržby
▪ nezájem o to objekt využívat třetími osobami formou nájmu (technický
stav)
▪ vysoké náklady rekonstrukce, které by se nikdy v nájmu nevrátily
▪ nejistý prodej i po případné rekonstrukci
▪ nevyužitelnost majetku pro město samé
CHÁPE TU NĚKDO POSTUP STÁTNÍHO ZASTUPITELSTVÍ?
NEZBYTNÝ EXKURZ do základní teorie práva
PRÁVNÍ JEDNÁNÍ OBCE – Co to je?
OBECNĚ
Právní jednání je projev vůle směřující zejména ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právní předpisy s takovým projevem spojují.
A pojem „právní úkon“? UŽ NEEXISTUJE
JAK OBEC REALIZUJE PRÁVNÍ JEDNÁNÍ?
KTERÝM OKAMŽIKEM? JAKÉ MUSÍ SPLŇOVAT PRÁVNÍ JEDNÁNÍ NÁROKY?
OBECNĚ
Právní jednání obce musí být učiněno
-svobodně (je svobodné jednání pod
nátlakem davu?)
- vážně (je vážné jednání, který se pak
nerealizuje? - záměr)
- určitě a srozumitelně (největší problém)
- musí mít správnou formu (může obec uzavřít ústní smlouvu?)
- nesmí porušovat ani obcházet zákon (problematické prodeje bytů, nájmy za korunu)
- nesmí odporovat dobrým mravům, popř. poctivému obchodnímu styku
-musí být podepsán správnou osobou
Kdo je za obec správná osoba?
- Ze zákona starosta
- Není-li přítomen, místostarosta
- Místostarosta ve své pravomoci (před starostou)
- Kdokoli k tomu výslovně pověřený
TEDY MUSÍ SPLNIT VŠE, CO VYŽADUJÍ OBECNÉ ZÁKONY
KAUZA LIBEREC
Náměstek primátora přišel v neděli (!!!!) na
magistrát, zjistil, že primátor je NEPŘÍTOMEN, a podepsal za něj listiny, které primátor podepsat nechtěl, neboť je chtěl z vážných důvodů opět předložit zastupitelstvu, a rovněž podepsal návrh na vklad na katastr a návrh tam za město podal.
ALE POZOR - U obcí přistupuje
-musí rozhodnout správný orgán obce
-tento orgán musí jednat tak, jak
stanoví zákon
-musí být rozhodnuto způsobem, který zákon předepisuje
typicky dispozice s nemovitostmi
-schválení záměru
-zveřejnění
-cena v místě a čase obvyklá
+ veřejné zakázky – povinný postup
-některá právní jednání nesmí obec realizovat vůbec
-nesmí do smluv
zahrnout některá ustanovení
- například o neveřejnosti smlouvy
-rozhodnutí nesmí být nehospodárné
- nabývá na důležitosti
a když už jsme si oddychli, že je to opravdu vše, nastupují
obecné právní zásady
Jsou respektovány, aniž by musely být
někde výslovně napsány v předpise.
Co není zákonem zakázáno, je
dovoleno.
!!! POZOR !!!
VEŘEJNÁ SPRÁVA NAOPAK
Co jí není zákonem dovoleno,
je zakázáno.
Smlouvy se mají plnit
Nikomu se nemá (zbytečně) škodit Nehýbat s tím, co je v klidu, tedy
xxxxxxxxxxx svévolně pokojný stav
Neznalost zákona neomlouvá
Zákony nepůsobí zpětně
Vždy má být slyšena i druhá strana
V pochybnostech mírněji (ve prospěch) Každé rozhodnutí nechť je odůvodněno Ctít dobré mravy
Nikdo se nemůže vzdát svých práv předem
VEŘEJNÁ SPRÁVA
Ve shodných či obdobných situacích je povinna chovat se k adresátovi veřejné správy shodně nebo obdobně Znamená to,
že zákon není všechno ???
JE TO JEŠTĚ „HORŠÍ“:
NĚKDY DOKONCE NEMUSÍ BÝT
POUŽIT
Nález Ústavního soudu číslo Pl. ÚS 33/97:
„Jazykový výklad představuje pouze prvotní přiblížení se k aplikované právní normě. Je pouze východiskem pro objasnění a ujasnění jejího smyslu a účelu… Mechanická aplikace
abstrahující, resp. neuvědomující si, a to buď
úmyslně nebo v důsledku nevzdělanosti, smysl a účel právní normy, činí z práva nástroj odcizení a absurdity.“
CO TENTO
ÚSTAVNÍ NÁLEZ
ZNAMENÁ?
ŽE ANI ZÁKON NENÍ POSVÁTNÁ
AKTUÁLNÍ KAUZA BŘEZOVÁ
Budova se sídlem obecního úřadu
Obec jednala se státem se o přímém prodeji nemovitosti, ve které se mimo jiné doposud nachází sídlo Obecního úřadu Březová. Na odkoupení budovy od státu měla obec vážný a naléhavý zájem, který lze bez dalšího nazvat zájmem veřejným. Chtěla mít na chátrající budovu v centru obce vliv, a jejím zájmem bylo vybudovat zde později Dům s pečovatelskou službou.
Jednání 2015 – 2017 AŽ PO VÁŽNÝ NÁVRH SMLOUVY
– závěr – STÁT NEPRODÁ A BUDE DRAŽBA ŽALOBA
Obec jela k soudu odevzdaně s malou nadějí, ÚZSVM přijel vyhrát Soudce však překvapivě: „Jsem připraven žalobě obce vyhovět.“ soudce Okresního soudu Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx: „Chci přítomným stranám sporu sdělit, že jsem byl přesvědčen, že žalobě nelze vyhovět, protože
nelze nikomu nařizovat uzavřít kupní smlouvu rozhodnutím soudu. Pak jsem si ale celou věc pročetl ještě dvakrát třikrát, uvědomil jsem si, kdo je smluvními stranami, jak to celé probíhalo, a zcela jsem změnil názor. Říkám na rovinu zejména zástupkyni státu, že jsem připraven podané žalobě v plném rozsahu vyhovět, a uložit stát povinnost kupní smlouvu s obcí uzavřít. Ztotožňuji si totiž zcela s argumenty obce o dobrých mravech a principech spravedlnosti, protože takto se stát, a zejména stát, chovat nesmí, ten by měl jít naopak příkladem. Jeho jednání nelze ničím omluvit, zdůvodnit, choval se vůči obci jako handlíř. Co jediné jsem ochoten, dát lhůtu k tomu, abyste uzavřeli smlouvu mimosoudně tak, jak byla dojednána. V této společnost už musíme konečně začít jednat a rozhodovat tak, aby slovo spravedlnost nebyl prázdný pojem.“
Soudce dále označil požadavky státu na úhradu již promlčených nároků ze strany státu za vydírání, stupňování požadavků za nemravné, a konečné
rozhodnutí státu smlouvu neuzavřít poté, co ji
dokonce „kurýr státu“ doveze obci k podpisu za neobhajitelné. Vybudování pečovatelského domu označil jednoznačně za veřejný zájem, a jakýkoli argument právní zástupkyně státu tvrdě smetl. Řízení pak přerušil, aby měly smluvní strany čas dříve dojednanou smlouvu mimosoudně uzavřít.
Z TEXTU ŽALOBNÍHO NÁVRHU, s kterým se soud ztotožnil
„Vycházíme z toho, že přesto, že se jedná o dva subjekty veřejného práva – obec a stát, právní vztah, o kterém jednaly, je svou
povahou vztahem soukromoprávním. Z tohoto důvodu se opíráme
mj. o ustanovení §2, občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
V jeho prvním odstavci se říká, že „Každé ustanovení soukromého práva lze vykládat jenom ve shodě s Listinou základních práv a svobod a ústavním pořádkem vůbec, se zásadami, na nichž spočívá tento zákon, jakož i s trvalým zřetelem k hodnotám, které se tím chrání. Rozejde-li se výklad jednotlivého ustanovení pouze podle jeho slov s tímto příkazem, musí mu ustoupit“.
Zde se domníváme, že došlo k narušení hodnot, které se tímto zákonem chrání, když jednání žalovaného bylo v hrubém rozporu s dobrými mravy, spočívající v opakované změně postojů, uvádění žalobkyni v omyl, držení ji v tomto omylu, nedůstojné jednání vůči ní, stupňování požadavků, odstoupení od smlouvy již dvakrát
navržené a jednou dokonce osobně doručené pracovníkem žalovaného.
Obdobně v třetím odstavci, který zní „Výklad a použití právního
předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění“, je možné identifikovat, že jednání žalovaného bylo jednoznačně v rozporu s dobrými mravy, a bylo vůči žalobkyni bezohledné.
K tomu přistupuje navíc to, že žalovaný je reprezentantem státu,
který by měl být vzorem seriózního chování a solidnosti ve smluvních vztazích. Opak byl v daném případě pravdou. Pokud někdo ustoupí od textu smlouvy, kterou sám navrhoval, a stupňoval požadavky a podmínky, a to po dvou a půl letech, jeho jednání nelze charakterizovat jinak než jako jednání vysoce nemravné. Je-li tímto
neseriózním subjektem stát, je nutno vnímat porušení dobrých mravů ještě přísněji“.
„Veřejný zájem (ngl.. Public interest), je přitom obecně
respektovaný pojem, který vyjadřuje zájem, který přesahuje zájem jednotlivce či pouhé frakce. Je pravda, že ačkoli veřejný zájem patří mezi důležité právní instituty, platné právo neobsahuje jeho definici. Je to logické, protože veřejný zájem může mít neurčité množství podob.
Veřejný zájem se tak chápe jako protiklad zájmů soukromých, od nichž se liší tím, že okruh osob, jimž tento zájem svědčí, je vždy neurčitý: může přitom jít o zájem i lokální – například na existenci sídla úřadu a bydlení pro seniory, jako je tomu v daném případě. Naopak v demokratickém právním státě je nepřípustné hovořit o státním zájmu, jemuž se občané musí podřídit: taková představa je
vlastní totalitním diktaturám. Zde však došlo k tomu, že žalovaný – stát, upřednostnil své „sobecké“ státní zájmy na hypotetickém zisku z prodané nemovitosti oproti zájmu územní samosprávy na sídle úřadu samosprávy (která navíc vykonává i státní správu) a bydlení a pečovatelské službě pro seniory. A co víc, upřednostnil tyto zájmy až po dvou a půl letech závazných jednáních, v jejichž fázi již sám navrhl znění kupní smlouvy. Žalobkyně se tak může jen domnívat, proč tak náhlý obrat, a nemůže vyloučit ani existenci soukromého zájmu“.
„Dále uvádíme ustanovení §5 NOZ, které říká, že „Kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži“. Pokud zástupci žalovaného jako osoby, které by se měly vyznat
v uzavírání podobných smluv, nebyly schopny v době 2,5 roku dojít s žalovanou k závěru, který jí sdělili v říjnu, pak to musí jít k jeho tíži, že za žalovaného jednají osoby odborně zcela neuzpůsobilé.
Žalobkyně se xxxxxxx na odbornost zástupců státu, jejich jednání a přísliby a závazné návrhy smlouvy brala vážně, takto k nim přistupovala, a má proto zájem na tom, aby bylo uzavření smluvního vztahu dotaženo do konce“.
„Dále xxxxxx chtěli ve vztahu dobrým mravům poukázat na §6
NOZ, odst.1, kdy každý, tedy i žalovaný, tedy stát, má povinnost jednat v právním styku poctivě. Naopak žalobkyně jednala v intencích ustanovení §7 NOZ: „Má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.“
Podle §8 NOZ „Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany“. Žalovaný tak v daném případě hrubě zneužil a zneužívá svého
zdánlivě vrchnostenského postavení. Neuvědomil si však, že jedná o uzavření soukromoprávního vztahu, který se řídí určitými zákonnými pravidly, a zcela popřel ustanovení o dobrých mravech. Svým postojem dále nehájí veřejný zájem, ale zájem soukromý, tedy zájem případných zájemců o zakoupení ze subjektů soukromého práva. Na výkon veřejné správy na území žalobkyně přitom nebere jakýkoli ohled, přestože ji více jak dva roky utvrzoval o opaku.
Pokud jde tedy o působnost občanského zákoníku na daný právní vztah, tak tu dovozujeme z ustanovení §9, odst.2: „Soukromá práva a povinnosti osobní a majetkové povahy se řídí občanským zákoníkem v tom rozsahu, v jakém je neupravují jiné právní předpisy. K zvyklostem lze hledět tehdy, dovolává-li se jich zákon.“ Máte tedy za to, že otázka uzavření kupní a zástavní smlouvy spadá do tohoto okruhu, když speciální je na ní jen to, že je
uzavírána právnickými osobami, jejichž základ je v právu veřejném, to se však dotýká jen vnitřních schvalovacích procesů. Navíc zastáváme názor, že stát by se tak, jak bylo popsáno, vůči smluvním partnerům chovat neměl, neboť je to v rozporu s rolí, kterou má zastávat, a touto žalobou na to chce žalobkyně důrazně upozornit“.
Obec prolomila zákon.
DŮSLEDKY PORUŠENÍ ZÁKONNÝCH MEZÍ ZPŮSOBUJE
NEPLATNOST PRÁVNÍHO JEDNÁNÍ
OBCE ⇒
UZAVÍRÁNÍ SMLUVNÍCH ZÁVAZKŮ
OBCE LZE POVAŽOVAT ZA JEDNU Z NEJNÁROČNĚJŠÍCH PRÁVNÍCH DISCIPLÍN V ČESKÉ REPUBLICE
Nejčastější chyby
a zbytečné komplikace
u některých smluvních
vztahů
PRODEJ NEMOVITOSTÍ
-nepoužití katastrálních zákonů u záměru
-prodej „nejvyšší nabídce“
-svěření realitní kanceláři „na klíč“
-rozdíl mezi usnesením, záměrem, usnesením, žádostí a smlouvou
-neschválení smlouvy nebo jejích podstatných náležitostí
-velké prodlevy od záměru, prodeje, změny
-doplnění smlouvy o neschválenou část
PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ
-neustálé dodatky ke smlouvám
-právní nástupci – nelze
-rozdíl mezi záměrem, usnesením a smlouvou
OBECNĚ U OBOU SMLUV
-zapomíná se na manžele
(PLATNOST!!!)
▪Doba určitá nebo neurčitá u pronájmu?
▪Spoluvlastnictví – prodeje bytů (důsledky)
▪Předkupní právo – chybný výklad
▪Omezení prodeje několik let po prodeji (nelze)
▪Neexistující firma
▪Plnění „zadarmo“
▪Neplatnosti a reklamace
▪Záměr podnikatele a znění smlouvy
▪Zhodnocení majetku versus nájemné – školácká
chyba
obecně metoda OTEVŘENÉ DVEŘE
= co nejširší mantinely pro rozhodnutí tj. nesvazovat se vlastními pravidly - stačí ta zákonná
PONECHAT CO NEJVÍCE DĚJE NA NAŠÍ VŮLI
kouzelná formulace „nebude-li dohodnuto jinak“
chytáky na důvěřivé
-formulace „smlouva se ruší“ namísto
„má právo odstoupit“
-prodej „nejvyšší nabídce“
-výpovědní lhůta začíná běžet….
-závazný postup - zákon o zadávání veřejných zakázek
-kdo rozhoduje?
– zapomíná se na rozpočet !!
-starosta v obci bez rady
-dodatky – ten, kdo schvaloval smlouvu
PORUŠENÍ ZÁKONA
OBCHÁZENÍ ZÁKONA DOBRÉ MRAVY
ZASTŘENÉ PRÁVNÍ JEDNÁNÍ
Aneb CO BY VÁS MOŽNÁ NENAPADLO
▪PRODEJE ZA KORUNU
▪PRONÁJMY Z KORUNU
▪NEVRATNÁ PŮJČKA
Standardní smlouva
obce (města) by měla obsahovat
Hlavička – všechny smluvní strany
I. Projev vůle - !!!
II. Název smlouvy
III. Obsah smlouvy
IV.Doložku podle § 41
V. Podpisovou část
event.
Přílohy nebo Nedílné součásti
Jak je to s dodatky smluv??
I. Hlavička – smluvní strany
-vždy jasná a přesná identifikace
- FO – rodné číslo, bydliště dle OP pozor na SJM nebo vypořádání majetku (doklad o tomto vypořádání)
-FO podnikatel
IČ, sídlo, event. i bydliště
pozor na živnosti a názvy – název je dnes vždy jméno a příjmení
ověření aktuálnosti (např. předmět podnikání)
xxx.xxx.xx ŽIVNOSTI
- PO – IČ event. DIČ, Pozor na název, aktuálnost –
xxx.xxxxxxx.xx SPOLEČNOSTI
Pozor na jednající osobu dle rejstříku, TZN. ideální -
Příloha vždy – výpis z příslušného rejstříku
Jaká má být hlavička obce?
Obec Dolní Xxxxx
IČ: 654321
Sídlo: Obecní úřad, Kopretinová 55, 12345 Dolní Xxxxx
Zastoupena: starostou obce Xxx. Xxxxx
Xxxxxxx (zákonné)
nebo
Místostarostou obce Ing. Petrem
Novým na základě § 104, odst.1 zák.128/2000 Sb. (zákonné
„subsidiární“)
nebo
Xxxxxx Xxxxxxxx na základě pověření zastupitelstva (rady, starosty, usnesení číslo …ze dne… (zmocnění)
II. Projev vůle
slovně vyjádřené „se dohodli“,
„uzavřeli tuto smlouvu“
III.Název smlouvy
Smluvní typ nebo inominátní (neupravená v zákoně)
IV.Obsah smlouvy
Dohodnutý smluvní vztah – pozor na
právní „kličky“ a zdánlivou výhodnost
X. Xxxxxxx podle § 41
- před podpisovou částí
DOLOŽKY DLE § 41 ZÁKONA O OBCÍCH
§ 41
(1) Podmiňuje-li tento zákon platnost právního jednání obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina o tomto právním jednání doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Je-li listina touto doložkou obcí opatřena, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byla splněna.
(2) Právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce,
popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení neplatná.
(3) K neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v odstavci 2 a v § 38 odst. 4 a § 39 odst. 1 a 2 přihlédne soud i bez návrhu.
♦ CO KDYŽ XXXXXXX SCHÁZÍ?
♦ CO KDYŽ JE DOLOŽKA LŽIVÁ?
♦ A KDE MÁ NA LISTINĚ BÝT?
VI.Podpisová část
-je podstatné jméno v hlavičce nebo
v podpisové části?
ZOPAKUJME:
KDO MŮŽE PODEPSAT SMLOUVU ZA
OBEC?
▪ vždy – starosta
▪ v jeho nepřítomnosti – místostarosta
+ vždy v oboru své pravomoci svěřené
zastupitelstvem
▪ kterákoli třetí osoba pověřená zastupitelstvem/radou – pak je součástí smlouvy toto její zmocnění (v případě možnosti dané zákonem i úředník)
POZOR na BEZPEČNOST
-smlouva je buď svázaná
-nebo podepisujeme každý list
ABSOLUTNÍ NEPLATNOST
-kdo může absolutní neplatnost namítat?
(aktivní legitimace)
Obecně – účastník smlouvy nebo
osoba, která osvědčí naléhavý právní zájem.
U obcí a měst to může znamenat
a) neúspěšný uchazeč
b) teoreticky i OBČAN
Promlčecí doby
Obecná promlčecí doba
-občanský zákoník
– 3 roky, nejvíce 10 let
+ speciality, např.
- náhrada škody 10 let
- vydání bezdůvodného obohacení – 10 roky
- vymáhání práva přiznaného soudem – 10 let
+ vydržení v dobré víře - 10 let
+ mimořádné vydržení 20 let
POZOR – na běh lhůt
PRŮLOM:
-uznání závazku (10 let)
-dobré mravy – u soudu lze prolomit
promlčení
Promlčení se přerušuje až podáním U SOUDU.
Promlčení je nutné se dovolat – u soudu nikomu
neradí.
Přijímáme-li plnění nebo plníme-li
promlčený závazek nic tím
„nepácháme“ – závazek existuje, jen není vymahatelný.
Náprava rozhodovacích a smluvních omylů
Kuriozita z minulých let – starosta bez mandátu
zastupitele.
Neplatné právní jednání – není žalobce, není soudce. Lze použít klasické metody typu „narovnání“, „náhrada původního závazku závazkem novým“ – novace?
Může obec odstoupit od smlouvy?
Může obec zažalovat jako účastník neplatnost?
- jen absolutní, nikoli relativní, pokud ji způsobila
RADY NA ZÁVĚR
▪Každý případ je individuální a není jednotný
recept.
▪Co může být výhodné v jednom případě,
v druhém nikoliv.
▪Právo je komplexní obor
- nepostačuje jeden zákon
- nepostačuje jedno ustanovení
= platí právní řád jako celek
▪Neplatí vždy „co je psáno, to je dáno“
▪Některá ustanovení smluv nemusí být platná, některé nároky jsou nevymahatelné, některé sliby nesplnitelné.
▪Nelze se opírat o dokument, který odporuje zákonu (některé zásady prodeje bytů, jednací řády), a nelze vymáhat smlouvu, která je protiústavní nebo protizákonná (dotační podmínky!!!).
+
Vždy si představme
a) katastrofickou variantu
b) absurdní variantu
a pravidlo, že zákon má sloužit zdravému rozumu, a ne zdravý rozum potírat.
JAK TEDY UZAVŘÍT DOBŘE SMLOUVU?
-IDEÁLNĚ S ODBORNÍKEM PLUS….
MĚLI BYCHOM
▪ ROZHODNOUT, ZDA JI UZAVŘÍT
CHCEME
▪ URČIT, KTERÝ ORGÁN JI MÁ
SCHVALOVAT
▪ DODRŽET PODMÍNKY JEDNÁNÍ
TOHOTO ORGÁNU
▪ VĚDĚT, ZDA EXISTUJE ZÁVAZNÝ POSTUP A ŘÍDIT SE JÍM
▪ NEUZAVÍRAT SI MOŽNOSTI VOLNOSTI ROZHODOVÁNÍ
▪ TEXT SMLOUVY DŮKLADNĚ ZVÁŽIT SE VŠECH HLEDISEK
▪ DBÁT, ABY SMLOUVA MĚLA VŠECHNY NÁLEŽITOSTI
▪ VĚDĚT, KDO SMÍ SMLOUVU
PODEPSAT
▪ DBÁT VŠECH ASPEKTŮ VEŘEJNOPRÁVNÍ ROLE OBCE
NEJČASTĚJŠÍ CHYBY
-VYHLAŠUJEME ZÁMĚRY PRODAT NA KAŽDÝ VNĚJŠÍ POPUD