Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
se sídlem Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, Xxxxx, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, xxxxxx 178876
ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 23845/2022
z oboru EKONOMIKA, odvětví Oceňování nemovitých věcí
O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. St. 62 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Lužná, č.e. 23, rod. rekr (stavba stojí na pozemku p.č. St. 62) a pozemku p.č. 261/3 - ostatní plocha, vše v k.x. Xxxxx u Hanušovic, obec Kopřivná, okres Šumperk.
Zadavatel posudku:
Xxxxx Xxxxxxxxx Žerotínovo nám. 641/15 750 02 Přerov
IČ: 72987596
Číslo jednací zadavatele: nezadáno
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu dobrovolné dražby
Dle zákona č. 237/2020 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 26.4.2022 posudek vypracovala znalecká kancelář:
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx xxxxxxxxxx: Xxxxxxxx 0000/00, 750 02 Přerov e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx
Posudek byl vypracován v počtu ve 3 vyhotoveních listinných vyhotovení, vyhotovení číslo: Celkem posudek obsahuje 13 stran a 4 stran příloh.
V Praze, dne 19.5.2022
A. NÁLEZ
1. Zadání znaleckého posudku
Odborná otázka:
Na základě požadavku objednavatele se jedná o zjištění obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. St. 62 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Lužná, č.e. 23, rod. rekr (stavba stojí na pozemku p.č. St. 62) a pozemku p.č. 261/3 - ostatní plocha, vše v k.x. Xxxxx u Hanušovic, obec Kopřivná, okres Šumperk.
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu dobrovolné dražby.
Skutečnosti sdělené zadavatelem:
Zadavatel znaleckého posudku nesdělil znalecké kanceláři žádnou skutečnost, mající vliv na přesnost závěrů, kromě skutečností zřejmých ze zadavatelem předložených podkladových materiálů.
Vymezení pojmů dle legislativy:
Definice dle zákona č. 237/2020 Sb.:
§2, odst. 1, zákona 237/2020 Sb. zní: „Pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou“.
§2, odst. 2, zákona 237/2020 Sb. zní: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.”
§2, odst. 3, zákona 237/2020 Sb. zní: „V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny“.
§2, odst. 4, zákona 237/2020 Sb. zní: „Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný
vztah a jednají vzájemně nezávisle.
§2, odst. 5, zákona 237/2020 Sb. zní: „Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.“
Definice dle vyhlášky 488/2020Sb.:
§1a, odst. 1, vyhlášky 488/2020 Sb. zní: „Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.“
§1b, odst. 1, vyhlášky 488/2020 Sb. zní: „Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován.“
2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 26.4.2022 za přítomnosti pracovníka znalecké kanceláře Xxxxxxx Xxxxxx.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí č. 29, pro k.x. Xxxxx u Hanušovic, obec Kopřivná, okres Šumperk, vyhotovený objednavatelem, dne 3.1.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Náhled katastrální mapy, pro k.x. Xxxxx u Hanušovic, obec Kopřivná, okres Šumperk, vyhotovený znaleckou kanceláří, dne 26.4.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na xxx.xxxxx.xx, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR.
Údaje sdělené objednavatelem.
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.
Cenové údaje zjištěné prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Objednavatelem, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Olomoucký
Okres: Šumperk
Obec: Kopřivná
Katastrální území: Lužná u Hanušovic (669385)
List vlastnictví číslo: 29
Vlastníci:
1. Xxxx Xxxxx Ing. Podíl: 1/4
Turgeněvova 949/3, Černovice, 61800 Brno
2. Xxxxxxx Xxxxxxxxx Podíl: 1/4
Charbulova 570/100, Černovice, 61800 Brno
3. Prodat Podíl s.r.o. Podíl: 1/2
Ječná 550/1, Nové Město, 12000 Praha 2
5. Celkový popis předmětu ocenění
Jedná se o přízemní, částečně podsklepený objekt rodinné rekreace ze smíšeného zdiva s využitým podkrovím pod sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, odlehlé části obce Kopřivná, v místní části s názvem Lužná, v rámci rekreační lokality jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese: Lužná ev.č. 23, 788 33 Kopřivná - Lužná. Parkování je možné na veřejném negarantovaném místě (komunikace). Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, nezpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 270/2 - ostatní plocha a dále přes nezpevněné pozemky p.č. 258 - ostatní plocha, p.č. 260/1 - zahrada, p.č. 260/2 - zahrada a p.č. 261/1 - trvalý travní porost, které jsou ve vlastnictví: Obec Kopřivná, č.p. 115, 788 33 Kopřivná. Zpevněná komunikace se nachází ve vzdálenosti cca 800 m od předmětu ocenění.
Objekt je pravděpodobně napojen na inženýrské sítě: elektro, přírodní vodní zdroj a odpadní jímku.
Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 3+1 s kompletním sociálním zařízením.
Základy: | smíšené bez izolace |
Obvodové stěny: | smíšené |
Stropy: | dřevěné trámové |
Zastřešení | sedlová střecha |
Krytina: | eternitové šablony |
Klempířské konstrukce: | žlaby - parapety plechové |
Úprava povrchů: | VNITŘNÍ vápenné hladké omítky, dřevěný obklad |
FASÁDNÍ vápenné hladké omítky, dřevěný obklad | |
Schodiště: | dřevěné dřevěné stupně |
Dveře: | dřevěné zárubně ocelové i dřevěné |
Okna: | dřevěná |
Podlahy: | dřevěné, keramická dlažba, textilní krytiny |
Vytápění: | lokální kamny na tuhá paliva, el. přímotopy |
Elektroinstalace: | 220V |
Rozvod vody: | studená |
Zdroj teplé vody: | 2x průtokový elektrický ohřívač |
Rozvod propan-butanu | ano |
Kanalizace: | kompletní odkanalizování |
Záchod: | splachovací |
Okenice: | NE |
Vnitřní vybavení: | vana, kuchyňská linka, dřez, kombinovaný sporák |
Ostatní: | krb |
Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 40 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností a dílčími modernizacemi vnitřního vybavení. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou.
Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní:
a) vedlejší stavby:
Na zadní část objektu rodinné rekreace (pohled od přístupové komunikace) navazuje přízemní kůlna smíšené konstrukce s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem.
b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami:
- opěrná zídka kamenná
- zpevněné plochy
- odpadní jímka
- přípojky IS
6. Obsah znaleckého posudku
1) Ocenění porovnávací metodou
B. POSUDEK
Ocenění
1) Ocenění porovnávací metodou
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Xxxxxx Xxxxxxxx.
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,
„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment).
Adjustace je založena na následujících předpokladech:
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek),
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek).
Výběr porovnatelných vzorků:
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),
- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),
- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),
- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd),
- výběr porovnatelných vzorků je realizován prostřednictvím veřejně dostupných dat a údajů.
Identifikace porovnatelných vzorků:
1) Objekt, k.x. Xxxxxx, okres Šumperk
2) Objekt, k.ú. Potůčník, okres Šumperk
3) Objekt, k.x. Xxxxxx nad Desnou, okres Šumperk
Seznam porovnávaných objektů:
1) Objekt, k.x. Xxxxxx, okres Šumperk | |
Výchozí cena (VC): | 2 000 000,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kvelikosti: | 0,95 |
Kdatum realizace: | 1,00 |
Kkonstrukce: | 1,05 |
Kpozemku: | 1,05 |
Ktechnického stavu: | 1,05 |
Jednotková cena (JC): | 1 818 605,47 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
2) Objekt, k.ú. Potůčník, okres Šumperk | |
Výchozí cena (VC): | 1 860 000,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kvelikosti: | 1,00 |
Kdatum realizace: | 0,78 |
Kkonstrukce: | 1,05 |
Kpozemku: | 1,00 |
Ktechnického stavu: | 1,05 |
Jednotková cena (JC): | 2 162 916,45 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
3) Objekt, k.x. Xxxxxx nad Desnou, okres Šumperk | |
Výchozí cena (VC): | 2 551 000,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,05 |
Kvelikosti: | 1,00 |
Kdatum realizace: | 0,95 |
Kkonstrukce: | 1,05 |
Kpozemku: | 1,15 |
Ktechnického stavu: | 1,10 |
Jednotková cena (JC): | 1 925 385,65 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvelikosti × Kdatum realizace × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu)
Minimální jednotková cena: | 1 818 605,47 Kč | ||
Průměrná jednotková cena (∑ (JC × V) Maximální jednotková cena: | / | ∑ V): | 1 968 969,19 Kč 2 162 916,45 Kč |
Stanovení porovnávací hodnoty: | |
Stanovená jednotková cena: | 1 970 000,– Kč |
Jednotkové množství: | × 1,00 |
Porovnávací hodnota: | = 1 970 000,– Kč |
Úprava ceny vlastnickým podílem | |
Vlastnický podíl: | × 1 / 2 |
Cena po úpravě: | = 985 000,– Kč |
Výsledná porovnávací hodnota: | 985 000,– Kč |
C. ODŮVODNĚNÍ
Obvyklá cena dle §2, odst. 2, zákona 237/2020 Sb. vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Zdrojem dat pro potřebu vypracování tohoto posudku jsou skutečnosti zjištěné při místním šetření a zaměření nemovitých věcí, dále pak skutečnosti zjištěné z podkladových materiálů, které měl zpracovatel k dispozici (viz 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku.) Vlastní zpracování dat, výběr porovnatelných vzorků a jejich adjustace je patrná z části B. POSUDEK. Zpracovatel zkoumal vzorky k porovnání ze stejného, či z okolních katastrálních území.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
- dostatečné možnosti parkování na veřejné komunikaci
- lokalita vhodná k rekreaci
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
- přístup k objektu je po nezpevněné komunikaci
- minimální občanská vybavenost obce
- v obci není hloubková kanalizace a plynovod
X. XXXXX
Na základě požadavku objednavatele se jedná o zjištění obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. St. 62 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Lužná, č.e. 23, rod. rekr (stavba stojí na pozemku p.č. St. 62) a pozemku p.č. 261/3 - ostatní plocha, vše v k.x. Xxxxx u Hanušovic, obec Kopřivná, okres Šumperk.
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená ze sjednaných cen porovnáním činí
985 000,– Kč
Cena slovy: devětsetosmdesátpěttisíc Kč
Zpracovatelé posudku: Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxx
Ing. Xxxx Xxxxxxx
V Praze, dne 19.5.2022
.....................................................................
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec, jehož prostřednictvím znalecká kancelář vykonává svou činnost
E. SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace
Výpis z katastru nemovitostí Náhled katastrální mapy
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl přibrán konzultant. Odměna a náhrada hotových výdajů byla stanovena smluvně.
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
V Praze, dne 19.5.2022
...................................................
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec vykonávající činnost prostřednictvím znalecké kanceláře
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov
e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx