CEGELOG (Francie)
CEGELOG (Francie)
KLÍČOVÉ VLASTNOSTI
CÍLE
O projektu
• Cílem smlouvy „Contrat d’Externalisation pour la Gestion des Logements domaniaux des Armées“ („Cegelog“ nebo „Koncese“) je zlepšit a rozšířit nabídku bydlení ministerstva v rámci omezeného rozpočtu.
• Koncese se týká správy rezidenčních kapacit určených především pro zaměstnance ministerstva v rámci systému podobnému sociálnímu bydlení.
• Celková doba trvání koncese (nebo smlouvy o PPP) je 35 let.
• Portfolio koncese zahrnuje přibližně 8 300 jednotek a dalších 4 000 bude přidáno v průběhu času, jakmile vyprší jejich příslušné dlouhodobé nájemní smlouvy (BEA).
• Celkové investiční náklady v prvních letech přesáhnou 1 miliardu EUR
a v průběhu trvání koncese se částka zdvojnásobí.
• Zlepšení služeb poskytovaných zaměstnancům ministerstva.
• Zvýšení kvality ubytování, ať už výstavbou nových nebo obnovou stávajících rezidenčních jednotek.
• Stabilizace nebo zvýšení počtu rezidenčních jednotek ve strategických oblastech.
• Přizpůsobení činnosti držitele koncese novým nástrojům ministerstva užívaným pro správu bytového fondu (systém správy majetku GALILEE): internetový portál poskytující informace a služby zaměstnancům ministerstva.
ROZSAH KONCESE
POČET POKRYTÝCH REZIDENČNÍCH JEDNOTEK
Celoživotní údržba a renovace
Provoz a údržba
Správa pronájmů
Renovace [80-90]% rezidenčních zařízení během prvních 10 až 15 let
Postupné začleňování ubytování v rámci dlouhodobých nájemních smluv do portfolia
Financování investic a optimalizace portfolia
Pořízení a výstavba nových rezidenčních jednotek
ROZSAH KONCESE
10 000
5 000
-
22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56
Obnovené stáva jící Stávající
Výstavba Akvizice
Reno vovaná BEA s ko nven cí BEA s konvencí
Popis majetku
TYP UBYTOVÁNÍ V RÁMCI KONCESE
GEOGRAFICKÉ ROZDĚLENÍ STÁVAJÍCÍCH REZIDENČNÍCH
JEDNOTEK V RÁMCI KONCESE
Rozsah koncese Cegelog:
8 258 stávajících jednotek patřících Ministerstvu obrany
+ 3 961 rezidenčních jednotek v rámci smluv BEA, které budou časem začleněny do rozsahu koncese. Smlouva BEA je smlouva a dlouhodobém pronájmu. Po uplynutí doby splatnosti smlouvy XXX je příslušné aktivum převedeno na ministerstvo a vstupuje do rozsahu koncese:
+ 2 500 rezidenčních jednotek, které budou vybudovány nebo pořízeny na základě programu vypracovaného sdružením v souladu s požadavky
ministerstva.
+ 250 volitelných budoucích ubytování.
- 1 000 rezidenčních jednotek, která mají být zrušeny, a to jak v rámci
Programu nových rezidenčních jednotek ministerstva (určených k náhradě), tak v rámci programu optimalizace portfolia držitele koncese.
13 969 DLOUHODOBÉ UBYTOVÁNÍ
0000
0 0 0 0
= Celkem až 13 969 spravovaných rezidenčních jednotek.
Ubytování je rozděleno do 6 administrativních oblastí: Ile-de-France, Metz, Rennes, Lyon, Bordeaux, Toulon.
Od 1 do 50
50 až 150
150 až 300
Více než 300
Uvažovaná struktura a smluvní rámec
Uvažovaný smluvní rámec obsahuje standardní rozdělení rizik projektového financování s riziky provozu a údržby a výstavby přenesenými na subdodavatele.
Zadavatel: Ministerstvo obrany
KOMENTÁŘE
Koncesní smlouva
Postoupení práva vyběru nájemného od nájemců
Projektový dokument
Dohoda o financování
• 4 EPC zakázky budou zahrnovat rekonstrukce a výstavbu.
Dohoda o rozhraní činností
Věřitelé
Dluh
Dodavatelé stavby na klíč s pevnou cenou
Smlouva o provozování a údržbě
Smlouvy EPC
Koncesionář SPV
Kapitál
• Mezi EPC dodavatele budou patřit zkušené a spolehlivé stavební společnosti střední velikosti, z nichž některé mají rozsáhlé zkušenosti s francouzskými PPP / veřejnými zakázkami.
• Je třeba poznamenat, že vzhledem k tomu, že každý EPC dodavatel má svou vlastní geografickou oblast a že ceny za výstavbu jsou stanoveny na základě jednotlivých aktiv, měly by být problémy s rozhraním jen velmi omezené.
• Společnost Idex podepíše s Koncesionářem smlouvu o provozu a údržbě nemovitostí.
• Společnost 3F bude řešit vztahy s nájemci prostřednictvím smlouvy o správě nájemců a asistenci s provozem.
• Dodavatelé stavby, provozu a údržby a správy nájemců pak mezi sebou podepíšou standardní dohodu o rozhraní činností (Interface Agreement).
• Velký rozsah plnění s řadou malých provozů – obtížnější
řízení než jeden samostatný projekt:
• Je třeba vybrat správné dodavatele, kteří mohou provádět tento druh rozmístěných prací.
• Je důležité vzít v úvahu, že menší dodavatelé nemohou akceptovat stejné sankční režimy jako větší dodavatelé.
Upozorňujeme, že výše uvedená struktura je uvedena orientačně a může se změnit.
Zaměření na příjmy
Za výběr nájemného bude zodpovědný koncesionář, riziko ztráty příjmů je však výrazně zmírněno systémem dotací:
• Provozní dotace na vyrovnání rozdílu mezi částkou, kterou platí nájemci z oboru obrany (výnosy se slevou 30 až 50 %), a skutečnou hodnotou bytových jednotek.
• Dotace na výstavbu, protože délka koncese nedává dostatečnou dobu na úplnou amortizaci stavby (v oblasti sociálního bydlení
trvá amortizace budovy přibližně 60 let oproti 35 letům trvání koncese CEGELOG).
Obchodní riziko zůstává nízké po celou dobu trvání koncese.
Ministerstvo poskytlo konsorciu databázi s podrobnými údaji o vybraném nájemném, míře neobsazenosti a míře nezaplaceného nájemného pro každý obytný komplex, aby mohlo sestavit svůj obchodní plán.
Konsorcium dále provedlo důkladnou tržní analýzu s předním odborníkem na oceňování bydlení, aby pro každou oblast v rámci působnosti určilo tržní úroveň neobsazenosti a nájemného.
Metodika odhadu hodnoty pronájmu
• Pro každou budovu v portfoliu byla analyzována tržní hodnota odvozená z databází odborníků a z vlastních místních znalostí.
• Konzultant ve spolupráci s místními pobočkami provedl místní šetření velké části portfolia – a na základě atraktivity nemovitosti, stavu, vybavenosti v okolí (školy, obchody, volnočasové aktivity atd.) stanovil individuální hodnotu pronájmu.
• Tyto hodnoty byly následně upřesněny pomocí dvou nejuznávanějších nástrojů oceňování na trhu.
• Tyto tři zdroje údajů o trhu s nájemným se vzájemně doplňují a umožnily opravit určité nesrovnalosti, které mohou vzniknout, zejména v nejodlehlejších lokalitách.
Míra neobsazenosti
• Na základě tohoto rozsáhlého průzkumu trhu stanovila společnost Foncia pro každou adresu 3 hodnoty: Následně sdružení určilo hodnoty nájemného před a po rekonstrukci.
• Ministerstvo ve svém datovém prostoru poskytlo mnoho historických údajů o míře neobsazenosti (měsíčně v
% od roku 2015).
• Sponzoři použili tyto historické hodnoty v kombinaci s tržními mírami neobsazenosti, které pro každou lokalitu poskytli odborníci, k určení cílové míry neobsazenosti BP.
Kritéria hodnocení nabídek
Nabídky budou hodnoceny na stupnici od nuly (0) do sta (100) podle následujících kritérií
PRÁVNÍ A FINANČNÍ KRITÉRIA (40 BODŮ)
TECHNICKÁ KRITÉRIA (60 BODŮ)
Výše veřejných dotací (20 bodů)
Kritérium = (20 * min (NPV od všech uchazečů)) / NPV kandidáta
• Čistá současná hodnota je vypočtena na 1,25 % a kritéria jsou následující:
Právní a finanční síla (15 bodů)
• Správa pronájmů (15 bodů)
• Kvalita služeb;
• Snížení nákladů;
• Relevance a důvěryhodnost navrhované organizace.
• Výstavba (15 bodů)
• Ekologická a technická kvalita bydlení;
• Relevance a důvěryhodnost navrhovaného harmonogramu;
• Relevance a důvěryhodnost navrhované organizace;
• Sdílení rizika projektu (včetně navrhovaných záruk);
• Další závazky nebo zajištění žádané od Ministerstvo obrany.
Kritérium = (5 * min (WACC od všech uchazečů)) / WACC kandidáta
Hodnota vážených průměrných nákladů na kapitál (WACC) (5 bodů)
WACC = podíl vlastního kapitálu ∗ náklady na vlastní kapitál + podíl dluhu * (dluhová marže + 20-letá SWAP sazba)
• Environmentální aspekty na staveništích.
• Renovace (15 bodů)
• Ekologická a technická kvalita bydlení;
• Relevance a důvěryhodnost navrženého harmonogramu a organizace;
• Environmentální hlediska na místech renovace.
• Provoz a údržba – celoživotní údržba a rekonstrukce (10 bodů)
• Kvalita provozu a údržby a úroveň závazků z hlediska náročnosti údržbu a rekonstrukce;
• Kvalita závazků týkajících se stavu bydlení v době ukončení doby trvání koncesní smlouvy.
• Kvalita nabídky z hlediska řízení a organizace (5 bodů)
• Informační systémy;
• Územní organizace (rozdělení zdrojů) a správa.
V případě nerozhodných nabídek mají přednost technická kritéria.
6