ODHAD CENY NEMOVITOSTI
ODHAD CENY NEMOVITOSTI
č. 252/2021
Objednatel: PROJEKTYSS s.r.o. Husova 104, Chudeřín
43601 Litvínov
Účel dokumentu: Stanovení obvyklé ceny (ev. tržní hodnoty) bytového domu č.p. 104 vč. příslušenství a pozemku parc. č. 491 v obci Litvínov, okres Most, katastrální území Chudeřín u Litvínova zapsané na LV 2990 za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku.
Adresa předmětu ocenění: Husova č.p. 104, Litvínov, okres Most
Zpracováno ke dni: 01.11.2021
Zhotovitel: Xxx. Xxxxxx Xxxxxx, MBA Pod Vodárnou 297
37367 Borek
Dokument obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 01.11.2021
X. Xxxxx
1. Úkol
Stanovení obvyklé ceny (ev. tržní hodnoty) bytového domu č.p. 104 vč. příslušenství a pozemku parc. č. 491 v obci Litvínov, okres Most, katastrální území Chudeřín u Litvínova zapsané na LV 2990 za účelem zjištění reálné tržní hodnoty majetku.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Bytový dům č.104, obec Litvínov Adresa předmětu ocenění: Husova č.p. 104, Litvínov, okres Most Kraj: Ústecký kraj
Okres: Most
Obec: Litvínov
Ulice: Husova
Katastrální území: Chudeřín u Litvínova
3. Podklady pro vypracování odhadu
Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 457/2017 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastnické právo
PROJEKTYSS s.r.o., Husova 104, 436 03 Litvínov, LV: 2990, podíl 1 / 1 Nemovitosti:
Bytový dům č.p. 104 vč. příslušenství a pozemku parc. č. 491 v obci Litvínov, okres Most, katastrální území Chudeřín u Litvínova.
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 6. Celkový popis nemovitosti
Oceňovaný bytový dům je samostatný objekt a má celkem 3 nadzemní podlaží. Dům je částečně podsklepený a disponuje vybudovaným obytným podkrovím. Základy má betonové izolované, objekt je cihlové konstukce, stropy jsou keramickobetonové. Střešní krytina je tvořena betonovou taškou a klempířské prvky jsou pozinkované. Plášť je zateplen polystyrenem. Dům byl postaven v roce 1920 a v roce 2016 prošel
kompletní rekonstrukcí. Zasatvěná plocha činí 256 m2. Podlahová plocha vč. příslušenství činí 681 m2. V BD jsou jak BJ, tak i komerční prostory.
Vnitřní omítky jsou vápenocementové. Vybavení koupelen tvoří klasické vany nebo sprchové kouty, umyvadla a na WC jsou klasické toalety. Jsou zde použity tyto dveře: dřevěné plné, dřevěné prosklené, zárubně jsou dřevěné a vchodové dveře jsou dřevěné. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči. V domě je použita tato osvětlovací technika: lustry, směrové lampy, zářivková svítidla. V obytných jednotkách a komerčních prostorách je laminátová plovoucí podlaha nebo keramická dlažba, v kuchyních je podlaha řešena: laminátová plovoucí podlaha, keramická dlažba, v koupelnách je položena keramická dlažba a v chodbách je keramická dlažba. V ostatních místnostech je položena keramická dlažba.
V domě je zavedena elektřina o napětí 230V a 400V a je napojen na rozvodnou síť elektrického proudu. Do objektu je zaveden vodovod, odpadní vody jsou svedeny do kanalizace a zemní plyn je zaveden. V domě je topení řešeno ústředně plynovým kotlem a topná tělesa tvoří závěsné radiátory. V domě je pro ohřev vody využíván bojler. Stěny objektu jsou bez vad, střecha je bez vad, okna jsou bez vad, podlahy v objektu jsou bez závad, vady vybavení nejsou a v objektu jsou rozvody bez vad. Stav bytového domu je dobrý.
Pozemek je oplocen zděným plotem. Samotný pozemek je rovinatý, ve vnitrobloku zpevněná pojezdová plocha s parkovacími místy. K objektu je bezproblémový přístup po zpevněné obecní cestě. Dům je situovaný v širším centru obce a charakter okolí odpovídá zástavbě bytovými domy. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení a je zde kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. Je zde kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, je zde kompletní sestava úřadů. Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů. Je zde zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav.V místě je zastávka MHD a zastávka dálkových spojů je v docházkové vzdálenosti.
7. Metoda ocenění
Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 01.11.2021 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy.
1. Metoda porovnávací
Tato metoda je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejíž úplatný převod vlastnictví byl v nedávné minulosti na trhu nemovitostí nabízen/realizován a je znám. V případě použití nabídkových cen z internetových nabídek nebo vývěsek realitních kanceláří musí být tyto nabídkové ceny poníženy koeficientem „redukce pramene ceny“ zohledňující vliv věrohodnosti zdroje a nákladů realitních kanceláří, které jsou často do nabídkových cen zahrnuty. Běžná výše koeficientu se pohybuje v rozpětí 0,70 až 1,00 a jeho výše v daném případě je odvislá od druhu oceňované nemovitosti.
Porovnání musí být provedeno jak z hlediska substance, tak i z pohledu ziskovosti, ztrátovosti, skrytých vad a rizik apod.. Proto se při porovnání nemovitostí používají
korekční faktory/koeficient odlišnosti ovlivňující návrh tržní hodnoty předmětné nemovitosti v daném místě z pohledu polohy, vybavení, celkového stavu.
Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnosti vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 – 6 měsíců. Ceny nemovitostí se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory (technické parametry, ekonomické parametry, společenské a místní vlivy) a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty.
2. Metoda ocenění dle cenového předpisu
Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění (vyhláška č. 488/2020 Sb.), kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocně indikační charakter.
Tržní hodnota:
Nejčastější kategorií hodnoty pro stanovení hodnoty majetku je používána jeho tržní hodnota. Tato tržní hodnota je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGOVAL a smezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Comitee),vydání 2007-8 jako „odhadnutá finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje“. Z uvedené definice vyplývá, že tržní hodnotu majetku nelze dopředu matematicky vypočítat, ale lze na podkladě použitelných metod stanovit pouze návrh tržní hodnoty majetku, protože tržní hodnota je ta, která je dosahována při směně majetku na volném trhu a následně po vzájemné dohodě zúčastněnými stranami obchodu uvedená ve smlouvě, kde potom takto smluvně dohodnutá vyjadřuje tržní cenu majetku. Tržní cena je skutečně smluvně dohodnutá a realizovaná cena při směně majetku.
Tržní hodnota obsahuje také předpoklad nejlepšího možného využití, které je v mezinárodních oceňovacích standardech definováno jako nepravděpodobnější použití majetku, které je fyzicky možné, odpovídajícím způsobem oprávněné, právně přípustné, finančně přípustné a které má za následek nejvyšší hodnotu oceňovaného majetku.
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
B. ODHAD NEMOVITOSTI
I) Ocenění cenou zjištěnou
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014
Sb., č. 225/2017 Sb. a č. 237/2020 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb., č. 457/2017 Sb., č. 188/2019 Sb. a č. 488/2020 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 886,00 Kč/m2 | ||
Koeficienty obce | ||
Název koeficientu | č. | Pi |
O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel | I | 0,85 |
O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a | III | 0,85 |
katastrální území lázeňských míst typu D
O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna)
O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn
O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava
O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
II 1,03
I 1,00
I 1,00
I 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 659,00 Kč/m2
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku č. Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá poptávce
2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku
3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná území
II 0,00
V 0,00
II 0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00
5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00
6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha – východ, Praha – západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality
8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 přílohy č. 2 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně
9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
IV 1,00
III 1,00
V 1,02
I 1,05
V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou
č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky:
5
Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Σ Pi) = 1,071
i = 1
V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0:
5
Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Σ Pi) = 1,000
i = 1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel
Název znaku č. Pi
1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční zástavba
I 1,00
I 0,04
3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku
I 0,00
I 0,00
VII 0,01
7. Osobní hromadná doprava: MHD – centrum obce | IV | 0,03 |
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Výhodná – | IV | 0,08 |
stavba s komerční využitelností | ||
9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí | II | 0,00 |
10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost | II | 0,00 |
11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez vlivu na cenu. | II | 0,00 |
11
Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,180
i = 2
V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou
č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky:
Koeficient pp = IT * IP = 1,264
V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 1,180
1. Budova č.p. 104
Ocenění nákladovým způsobem Ocenění staveb nákladovým způsobem Budova č.p. 104
Zatřídění pro potřeby ocenění
Budova § 12: K. domy vícebytové (netypové)
Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122
Nemovitá věc je součástí pozemku
Zastavěné plochy a výšky podlaží
plocha | výška | ||
1PP | 68,70 m2 | 2,50 m | 171,75 |
1NP | 256,00 m2 | 3,00 m | 768,00 |
2NP | 256,00 m2 | 3,00 m | 768,00 |
podkroví | 256,00 m2 | 3,00 m | 768,00 |
Součet | 836,70 m2 | 2 475,75 | |
Průměrná výška všech podlaží v objektu: | PVP = | 2 475,75 / 836,70 | = 2,96 m |
Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: | PZP = | 836,70 / 4 | = 209,18 m2 |
Obestavěný prostor | |||
Název | Obestavěný prostor | ||
1PP | (68,7)*(2,50) | = | 171,75 m3 |
1NP | (256)*(3,00) | = | 768,00 m3 |
2NP | (256)*(3,00) | = | 768,00 m3 |
podkroví | (256)*(3,00) | = | 768,00 m3 |
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) | |||
Název | Typ | Obestavěný prostor | |
1PP | PP | 171,75 m3 | |
1NP | NP | 768,00 m3 | |
2NP | NP | 768,00 m3 | |
podkroví | Z | 768,00 m3 | |
Obestavěný prostor - celkem: | 2 475,75 m3 | ||
Popis a hodnocení standardu | |||
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, | |||
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) | |||
Výpočet koeficientu K4 | |||
Podlaží Zastavěná
Konstr.
Součin
[%] | obj. podíl | ||||
1. Základy vč. zemních prací | S | 6,00 | 100 | 1,00 | 6,00 |
2. Svislé konstrukce | S | 18,80 | 100 | 1,00 | 18,80 |
3. Stropy | S | 8,20 | 100 | 1,00 | 8,20 |
4. Xxxx, střecha | S | 5,30 | 100 | 1,00 | 5,30 |
5. Krytiny střech | S | 2,40 | 100 | 1,00 | 2,40 |
6. Klempířské konstrukce | S | 0,70 | 100 | 1,00 | 0,70 |
7. Úprava vnitřních povrchů | S | 6,90 | 100 | 1,00 | 6,90 |
8. Úprava vnějších povrchů | S | 3,10 | 100 | 1,00 | 3,10 |
9. Vnitřní obklady keramické | S | 2,10 | 100 | 1,00 | 2,10 |
10. Schody | S | 3,00 | 100 | 1,00 | 3,00 |
11. Dveře | S | 3,20 | 100 | 1,00 | 3,20 |
12. Vrata | X | 0,00 | 100 | 1,00 | 0,00 |
13. Okna | S | 5,40 | 100 | 1,00 | 5,40 |
14. Povrchy podlah | S | 3,10 | 100 | 1,00 | 3,10 |
15. Vytápění | S | 4,70 | 100 | 1,00 | 4,70 |
16. Elektroinstalace | S | 5,20 | 100 | 1,00 | 5,20 |
17. Bleskosvod | S | 0,40 | 100 | 1,00 | 0,40 |
18. Vnitřní vodovod | S | 3,30 | 100 | 1,00 | 3,30 |
19. Vnitřní kanalizace | S | 3,20 | 100 | 1,00 | 3,20 |
20. Vnitřní plynovod | S | 0,40 | 100 | 1,00 | 0,40 |
21. Ohřev teplé vody | S | 2,10 | 100 | 1,00 | 2,10 |
22. Vybavení kuchyní | S | 1,80 | 100 | 1,00 | 1,80 |
23. Vnitřní hygienické vyb. | S | 3,80 | 100 | 1,00 | 3,80 |
24. Výtahy | S | 1,30 | 100 | 1,00 | 1,30 |
25. Ostatní | S | 5,60 | 100 | 1,00 | 5,60 |
26. Instalační pref. jádra | X | 0,00 | 100 | 1,00 | 0,00 |
Součet upravených objemových podílů | 100,00 | ||||
Koeficient vybavení K4: | 1,0000 | ||||
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část
Koef. Upravený
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100
%)
Konstrukce, vybavení OP [%]
Část [%]
K UP [%]
PP [%]
St. Živ. Opot.
části
Opot. z celku
1. Základy vč. zemních prací | S | 6,00 | 100,00 | 1,00 | 6,00 | 6,00 | 101 | 200 | 50,50 | 3,0300 |
2. Svislé konstrukce | S | 18,80 | 100,00 | 1,00 | 18,80 | 18,80 | 101 | 200 | 50,50 | 9,4940 |
3. Stropy | S | 8,20 | 100,00 | 1,00 | 8,20 | 8,20 | 101 | 200 | 50,50 | 4,1410 |
4. Krov, střecha | S | 5,30 | 100,00 | 1,00 | 5,30 | 5,30 | 101 | 150 | 67,33 | 3,5685 |
5. Krytiny střech | S | 2,40 | 100,00 | 1,00 | 2,40 | 2,40 | 5 | 101 | 4,95 | 0,1188 |
6. Klempířské konstrukce | S | 0,70 | 100,00 | 1,00 | 0,70 | 0,70 | 5 | 101 | 4,95 | 0,0347 |
7. Úprava vnitřních povrchů | S | 6,90 | 100,00 | 1,00 | 6,90 | 6,90 | 5 | 101 | 4,95 | 0,3416 |
8. Úprava vnějších povrchů | S | 3,10 | 100,00 | 1,00 | 3,10 | 3,10 | 5 | 101 | 4,95 | 0,1535 |
9. Vnitřní obklady keramické | S | 2,10 | 100,00 | 1,00 | 2,10 | 2,10 | 5 | 101 | 4,95 | 0,1040 |
10. Schody | S | 3,00 | 100,00 | 1,00 | 3,00 | 3,00 | 101 | 200 | 50,50 | 1,5150 |
11. Dveře | S | 3,20 | 100,00 | 1,00 | 3,20 | 3,20 | 5 | 101 | 4,95 | 0,1584 |
13. Okna | S | 5,40 | 100,00 | 1,00 | 5,40 | 5,40 | 5 | 101 | 4,95 | 0,2673 |
14. Xxxxxxx podlah | S | 3,10 | 100,00 | 1,00 | 3,10 | 3,10 | 5 | 101 | 4,95 | 0,1535 |
15. Vytápění | S | 4,70 | 100,00 | 1,00 | 4,70 | 4,70 | 5 | 101 | 4,95 | 0,2327 |
16. Elektroinstalace | S | 5,20 | 100,00 | 1,00 | 5,20 | 5,20 | 5 | 101 | 4,95 | 0,2574 |
17. Bleskosvod | S | 0,40 | 100,00 | 1,00 | 0,40 | 0,40 | 5 | 101 | 4,95 | 0,0198 |
18. Vnitřní vodovod | S | 3,30 | 100,00 | 1,00 | 3,30 | 3,30 | 5 | 101 | 4,95 | 0,1634 |
19. Vnitřní kanalizace | S | 3,20 | 50,00 | 1,00 | 1,60 | 1,60 | 101 | 101 | 100,00 | 1,6000 |
19. Vnitřní kanalizace | S | 3,20 | 50,00 | 1,00 | 1,60 | 1,60 | 5 | 101 | 4,95 | 0,0792 |
20. Vnitřní plynovod | S | 0,40 | 100,00 | 1,00 | 0,40 | 0,40 | 5 | 101 | 4,95 | 0,0198 |
21. Ohřev teplé vody | S | 2,10 | 100,00 | 1,00 | 2,10 | 2,10 | 5 | 101 | 4,95 | 0,1040 |
22. Vybavení kuchyní | S | 1,80 | 100,00 | 1,00 | 1,80 | 1,80 | 5 | 101 | 4,95 | 0,0891 |
23. Vnitřní hygienické vyb. | S | 3,80 | 100,00 | 1,00 | 3,80 | 3,80 | 5 | 101 | 4,95 | 0,1881 |
24. Výtahy | S | 1,30 | 100,00 | 1,00 | 1,30 | 1,30 | 5 | 101 | 4,95 | 0,0644 |
25. Ostatní | S | 5,60 | 100,00 | 1,00 | 5,60 | 5,60 | 5 | 101 | 4,95 | 0,2772 |
Opotřebení: | 26,2 % | |||||||||
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: | = | 2 150,- | ||||||||
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): | * | 0,9390 | ||||||||
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): | * | 0,9516 | ||||||||
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): | * | 1,0095 | ||||||||
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): | * | 1,0000 | ||||||||
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): | * | 1,0000 | ||||||||
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): | * 2,3180 |
Základní cena upravená [Kč/m3] | = 4 495,50 |
Plná cena: 2 475,75 m3 * 4 495,50 Kč/m3 | = 11 129 734,13 Kč |
Koeficient opotřebení: (1- 26,2 % /100) | * 0,738 |
Budova č.p. 104 - zjištěná cena | = 8 213 743,79 Kč |
Rekapitulace nákladových cen: | |
Budova č.p. 104 | = 8 213 743,79 Kč |
Nákladové ceny - celkem | = 8 213 743,79 Kč |
Ocenění výnosovým způsobem | |
Zatřídění pro potřeby ocenění | |
Druh objektu: Bytové domy netypové | |
Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 4,50 % | |
Úprava kapitalizace pro pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu | |
celkové podlahové plochy pro stavby oceněné dle § 31 odst. 1 a) a c): | 0,1 % |
Úprava kapitalizace pro stavby s víceúčelovým užitím: 0,5 % | |
Celková výše úpravy může činit maximálně 0,5 %. | |
Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 5,00 % | |
Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m2] Nájemné Nájemné | Roční výnos [Kč] |
[Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] | |
Obvyklé nájemné 681,00 1 548,- 87 849,- | 1 054 188,- |
Výnosy celkem | 1 054 188,- |
Ocenění
Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = 1 054 188,- Kč
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
- cena stavebního pozemku: 524 115,88 Kč
- výměra stavebního pozemku: 674,00 m2
- skutečně zastavěná plocha: 229,10 m2
- cena skutečně zastavěné plochy: 178 152,74 Kč
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 8 907,64 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného:
1 054 188,00 * 40 % - 421 675,20 Kč
Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: = 623 605,16 Kč
Míra kapitalizace 5,00 % / 5,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem = 12 472 103,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování
Skupina: A) Změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti
Ocenění nákladovým způsobem CN = 8 213 743,79 Kč
Ocenění výnosovým způsobem CV = 12 472 103,00 Kč
Rozdíl R = 4 258 359,21 Kč
Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny A):
CV * 1,15 = 14 342 918,45 Kč
Budova č.p. 104 - zjištěná cena | = | 14 342 918,45 Kč |
2. Pozemek parc.č. 491 | ||
Ocenění | ||
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 | ||
Index polohy pozemku IP = 1,180 | ||
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku | č. | Pi |
1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití | II | 0,00 |
2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % | IV | 0,00 |
včetně - ostatní orientace
3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00
4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a ochranné pásmo
I 0,00
5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00
6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez vlivu na cenu. II 0,00
6
Index omezujících vlivů IO = 1 + Σ Pi = 1,000
i = 1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,180 = 1,180
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zatřídění Zákl. cena
[Kč/m2]
Index Koef. Upr. cena
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří, funkční celek
§ 4 odst. 1 659,- 1,180 777,62
Typ Název Parcelní
číslo
Výměra [m2]
Jedn. cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří
491 674 777,62 524 115,88
Stavební pozemek - celkem 674 524 115,88
Pozemek parc.č. 491 - zjištěná cena celkem = 524 115,88 Kč
Výsledky analýzy dat
1. Budova č.p. 104 14 342 918,- Kč
2. Pozemek parc.č. 491 524 116,- Kč
Výsledná cena - celkem: 14 867 034,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: 14 867 030,- Kč
II) Ocenění srovnávací metodou
Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství).
Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze.
Bytový dům č. 104, obec Litvínov
Bytový dům č.p. 000 x xxxxx Xxxxxx, obec Litvínov | |||||
č. | K1 - poloha | K2 - velikost | K3 - stav | K4 - konstrukce | K5 - další vlastnosti |
Oceňovaný objekt | Husova, Litvínov, okres Most | 681 m2, podsklepený: celkové | Dobrý | Cihlová | |
1 | Xxxxxxxxx, Litvínov, okres Most | 758 m2, Patrový | Po rekonstrukci | Cihlová | |
2 | Hornická, Litvínov, okres Most | 1206 m2, Patrový | Dobrý | Cihlová | |
3 | Horní, Litvínov, okres Most | 306 m2, Patrový | Dobrý | Cihlová | |
č | Cena požadovaná resp. zaplacená 2 za 1 m užitné plochy | Koef. redukce na pramen | Cena po redukci na pramen | K1 - poloha | K2 - velikost | K3 - stav | K4 - konstrukce | K5 - další vlastnosti | K6 - úvaha odhadce | K1 x. x K6 | Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání |
1 | 27.234,83 Kč | 0.95 | 25.873,09 Kč | 1.00 | 0.96 | 1.00 | 1.00 | 1.10 | 1.00 | 1.0560 | 24.501,03 Kč |
2 | 17.247,10 Kč | 0.95 | 16.384,74 Kč | 0.90 | 0.74 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 0.6660 | 24.601,72 Kč |
3 | 17.973,86 Kč | 0.95 | 17.075,16 Kč | 0.90 | 1.19 | 0.90 | 1.00 | 0.80 | 1.00 | 0.7711 | 22.143,90 Kč |
Celkem průměr | 23.748,88 Kč | ||||||||||
Minimum | 22.143,90 Kč | ||||||||||
Maximum | 24.601,72 Kč | ||||||||||
Směrodatná odchylka - s | 1.390,87 Kč | ||||||||||
Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s | 22.358,01 Kč | ||||||||||
Pravděpodobná horní hranice - průměr + s | 25.139,75 Kč | ||||||||||
K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší | |||||||||||
Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné.
Srovnávací hodnota nemovitostí celkem:
Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na
Celková cena po zaokrouhlení:
23.748,88 Kč/m2
* 681,00 m2
= 16.172.989 Kč
16.173.000,-- Kč
C. REKAPITULACE:
I. Výsledek dle cenového předpisu 14 867 030,- Kč
II. Výsledek dle srovnávací metody 16 173 000,- Kč
ZÁVĚR:
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovuji tržní hodnotu nemovitých věcí - bytového domu č.p. 104 vč. příslušenství a pozemku parc. č. 491 v obci Litvínov, okres Most, katastrální území Chudeřín u Litvínova zapsané na LV 2990 ke dni 1.11.2021 po zaokrouhlení na
16 170 000 Kč
Slovy: šestnáctmilionůjednostosedmdesáttisíc korun
V Praze 1.11.2021
Xxx. Xxxxxx Xxxxxx, MBA Pod Vodárnou 297
373 67 Borek
X. Xxxxxxx
Pořízená fotodokumentace
Kopie katastrální mapy ze dne 1.11.2021
Pozemek p.č. 491 v k.ú. č. 686158
Mapa oblasti
Pozemek p.č. 491 v k.ú. č. 686158
Pozemek p.č. 491 v k.ú. č. 686158
Srovnávané nemovitosti
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1
1. Identifikace
Prodej, Bytový dům, 758 m2, Xxxxxxxxx, Litvínov, okres Most
Celková cena: 20.644.000 Kč
Adresa: Xxxxxxxxx, Litvínov, okres Most
2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci)
Adresa | Xxxxxxxxx, Litvínov, okres Most | Zastavěná plocha (m2) | 523 |
Cena | 20 644 000 Kč | Plocha užitná | 758 |
Typ domu | Patrový | Podlahová plocha | 758 |
Konstrukce budovy | Cihlová | Elektřina | 230V |
Počet nadzemních podlaží | 4 | Voda | Vodovod |
Stav objektu | Po rekonstrukci | Odpad | Veřejná kanalizace |
Slovní popis
Nemovitost se nachází v centru Litvínova. Bytový dům je dlouhodobě plně obsazen platícími bezproblémovými nájemníky s uzavřenými nájemními smlouvami na dobu neurčitou. Celý dům je v péči profesionálního správce, který může být dále k dispozici novému majiteli. Dům je po kompletní rekonstrukci a je ve velmi dobrém stavu. Fasáda je zachovavá, okna jsou v původním stavu. Významým nájemníkem je finanční instituce Moneta. Suterén nemovitosti je pronajímán jako sklad. Nemovitost disponuje velkou parkovací plochou s novou vjezdovou bránou. Počet bytů: 6 bytových jednotek, 2 nebytové prostory Celková podlahová plocha: 758 m Měsíční nájem bez služeb: 112 200 Kč (výnos 6,78 % p.a.) Nemovitost je pronajata dlouhodobě na základě standardních nájemních smluv
3. Fotodokumentace
4. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2
1. Identifikace
Prodej, Bytový dům, 1206 m2, Hornická, Litvínov, okres Most
Celková cena: 20.800.000 Kč
Adresa: Hornická, Litvínov, okres Most
2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci)
Adresa | Hornická, Litvínov, okres Most | Stav objektu | Dobrý |
Cena | 20 800 000 Kč | Plocha užitná | 1206 |
Typ domu | Patrový | Voda | Vodovod |
Konstrukce budovy | Cihlová | Umístění objektu | Klidná část obce |
Slovní popis
Prodej investičního domu a rodinného domu v Litvínově, ul. Hornická. Celý areál se nachází na vlastním pozemku o výměře 2335 m². Samotný investiční dům má 3 podlaží. Nachází se zde 6 bytových jednotek o dispozicích 2+1 a 3+1, součástí je i rezidenční byt o dispozici 4+1. Celý objekt je tvořen i prostory s možností vybudování dalších bytových jednotek. Nalezneme zde i prostornou půdu o podlahové ploše 230 m² s potenciálem pro další využití. Je zde nákladní výtah propojený všemi podlažími. V druhém objektu nalezneme 2 bytové jednotky o dispozicích 2+1 a 3+1. Další prostory areálu jsou garáže, prostorná dílna a dvůr. Byla zde zbudována ČOV, přímo v areálu, zřízeno připojení vodovodního řádu, plynu a elektřiny. Všechny bytové jednotky, garáže a komerčních prostory jsou obsazeny spolehlivými nájemníky se 100% platební morálkou. V okolí veškerá občanská vybavenost. Pokud hledáte investici s potenciálem, mám pro Vás jednu příležitost.
3. Fotodokumentace
4. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3
1. Identifikace
Prodej, Bytový dům, 306 m2, Horní, Litvínov, okres Most
Celková cena: 5.500.000 Kč
Adresa: Horní, Litvínov, okres Most
2. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci)
Adresa | Horní, Litvínov, okres Most | Zastavěná plocha (m2) | 306 |
Cena | 5 500 000 Kč | Plocha užitná | 306 |
Typ domu | Xxxxxxx | Podlahová plocha | 306 |
Konstrukce budovy | Cihlová | Elektřina | 230V |
Počet nadzemních podlaží | 3 | Odpad | Veřejná kanalizace |
Stav objektu | Dobrý |
Slovní popis
Nemovitosti SEVER vám zprostředkují prodej bytového domu v osobním vlastnictví. Bytový dům byl postaven v roce 1901. V přízemí bytového domu jsou provozovány dva obchody, oba mají WC a skladové prostory, celková podlahová plocha přízemí je 306 m2. V prvním patře jsou dvě bytové jednotky o velikosti 3+1 s podlahovou plochou 100 m2. Ve druhém patře je byt o velikosti 2+1 s podlahovou plochou 70 m2. V půdním prostoru jsou nedodělané tři bytové jednotky o velikosti 1+1. Sklepní část je předělána na restauraci (salonek, 2 místnosti, kancelář, kuchyň, sklad, WC pro personál a zákazníky, sklad, technická místnost).
3. Fotodokumentace
4. Mapové zobrazení
Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost