Nový občanský zákoník
Nový občanský zákoník
stavby, smlouvy ve výstavbě
XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx, XXx.
Koncepčně nové vymezení pojmu věc, nové rozdělení věcí
„Věc v právním smyslu je vše, co je rozdílné od lidí a slouží potřebě lidí.“
Věcí není
⮚ Lidské tělo ani jeho části, i když byly od těla odděleny
⮚ Živé zvíře; ustanovení o věcech se použijí obdobně v rozsahu, v jakém to neodporuje jeho povaze Rozdělení věcí podle několika kritérií, zejména
⮚ Věci hmotné a nehmotné
⮚ Věci movité a nemovité
Věci hmotné – ovladatelná část vnějšího světa, která je samostatným předmětem
Věci nehmotné – práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty
⮚ Práva věcná, včetně vlastnického práva, držby, věcných břemen, práva stavby, pohledávky i jiná práva ze závazkových vztahů
⮚ Práva, která jsou předmětem duševního vlastnictví
Nemovité věci
⮚ pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením (metro, sklep pod cizím
pozemkem, horní díla), věcná práva k nim a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např.
právo stavby)
⮚ věci, o nichž právní předpis prohlásí, že nejsou součástí pozemku a nelze je přemístit bez porušení jejich podstaty (letiště, pozemní komunikace, vodovody, kanalizace)
Všechno ostatní jsou movité věci
Návrat k zásadě superficies solo cedit - stavba není samostatnou věcí, není odděleno vlastnictví
pozemku a vlastnictví stavby
Součástí pozemku je
⮚ prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech
⮚ podzemní stavba, která není nemovitou věcí
Inženýrské sítě nejsou součástí pozemku + vyvratitelná domněnka, že jejich součástí jsou stavby a technická zařízení, která s nimi souvisí
(§ 3054 – 3061)
Vlastník stavby a pozemku je stejný
⮚ dnem účinnosti nového obč. zák. stavba přestává být samostatnou věcí a stává se součástí pozemku
Vlastník stavby a pozemku je rozdílný nebo spoluvlastníci pozemku a stavby jsou rozdílní
⮚ zůstává vlastnictví stavby a pozemku odděleno, stavba je nemovitou věcí
⮚ vlastník pozemku má předkupní právo ke stavbě a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku
⮚ předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu, která je příslušenstvím nadzemní stavby
⮚ k ujednáním omezujícím nebo vylučujícím předkupní právo se nepřihlíží
⮚ stane-li se pozemek a stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku
Součást věci a příslušenství věci
⮚ Součást věci - vše, co nemůže být odděleno od věci, aniž by se znehodnotila; nejde
o samostatnou věc (okno, dveře, zrnko písku)
⮚ Příslušenství věci - samostatná věc určená k tomu, aby byla trvale užívána společně s hlavní věcí (zahradní domek, garáž, kotelna, zařízení hotelu - za určitých podmínek)
Zvláštní režim strojů a zařízení upevněných k podlaze
⮚ nejsou součástí nemovité věci (stavby), pokud je v katastru zapsána poznámka, že patří někomu jinému, než vlastníku stavby
⮚ leasing, výhrada vlastnictví, stroje zakoupené nájemcem stavby, majitelem práva
stavby
Prolomení superficiální zásady – možnost stavby na cizím pozemku
⮚ Právo stavby je věcněprávní zatížení pozemku - věcné právo mít na cizím pozemku stavbu, na povrchu nebo pod povrchem
⮚ Vztahuje se na stavbu již zřízenou nebo dosud nezřízenou
⮚ Právo stavby je věc nemovitá – stavba je jeho součástí
⮚ Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením nebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci
⮚ Právo stavby zřízené smlouvou a orgánem veřejné moci vzniká zápisem do katastru
⮚ Právo stavby může být zřízeno jen jako dočasné – nejdéle na 99 let, nelze je omezit rozvazovací podmínkou
Právo stavby může být zřízeno za úplatu
⮚ Úplata sjednána jednorázově nebo ve splátkách (stavební plat)
⮚ Změna výše splátek nesmí záviset na nejisté budoucí události, (např. vývoj cen nemovitostí), ale může být vázána na míru inflace
Význam – tam, kde vlastník pozemku nemá prostředky investovat (obce a sociální byty), kde je zájem na dočasném využití pozemku (sklady, nákupní centra, logistická centra)
Právní poměry z práva stavby
⮚ Stavebník má stejná práva jako vlastník
⮚ Je povinen udržovat stavbu v dobrém stavu
⮚ Smlouva může poměry stran upravit podle sledovaného zájmu
⮚ Může uložit povinnost stavebníkovi provést stavbu do určité doby
⮚ Může uložit povinnost stavebníkovi stavbu pojistit
⮚ Vlastník si může vyhradit schválení určitého jednání stavebníka Právo stavby lze převést i zatížit
Stavebník může se stavbou libovolně nakládat (stavbu pronajmout, rozdělit na
jednotky)
⮚ Se zánikem práva stavby zaniknou i oprávnění třetích osob zřízená v rámci dispozice s právem stavby
⮚ Věcná práva zapsaná v katastru však zaniknou až zánikem tohoto věcného práva
Zánik práva stavby
⮚ Právo stavby přechází na dědice a jiné právní nástupce
⮚ Zaniká uplynutím doby, na níž bylo zřízeno
⮚ Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku předkupní právo k právu stavby
⮚ Při zániku práva stavby se stavba stává součástí pozemku
⮚ Vlastník pozemku dá stavebníkovi za stavbu náhradu – polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, není-li dohodnuto jinak
Xxxxxx, držitel nemovitosti (t.j. i vlastník), se může domáhat u soudu zákazu provádění stavby
⮚ Je-li prováděním stavby ohrožen v držbě nemovitosti nebo
⮚ Může-li se pro provádění stavby důvodně obávat nepřiměřených imisí, které podstatně omezují užívání pozemku
Prekluzivní lhůta pro podání žaloby - 6 týdnů (subjektivní) , nejdéle 1 rok (objektivní)
Zákazu se domáhat nemůže, pokud neuplatní námitky proti povolení stavby ve
správním řízení, jehož je účastníkem
Rozhodnutím o zákazu - provádění stavby zakázáno do konečného rozhodnutí o nároku souseda
Soud stavbu nezakáže, hrozí-li přímé nebezpečí, nebo stavebník dá jistotu, že věc uvede do předešlého stavu a soused žádnou jistotu za následky svého zákazu nedá
(§ 1020)
Má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků
Rozumný důvod se posoudí podle místních poměrů, respektovány musí být stavebně technické, hygienické apod. předpisy
U staveb, o nichž je vedeno správní řízení, platí postupy týkající se ochrany držby
Odstranění dualismu současné úpravy
Východiskem stávající smlouva o dílo podle obchodního zákoníku, ovšem s úpravami
Obsah závazku ze smlouvy o dílo
⮚ Xxxxxxxx o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit cenu
Dílem se rozumí zhotovení určité věci, nespadá-li pod kupní smlouvu, a dále údržba, oprava nebo úprava věci, nebo činnost s jiným výsledkem. Dílem se rozumí vždy zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části
Povaha
⮚ Xxxxxxxxxx postupuje při provádění díla samostatně. Příkazy objednatele ohledně způsobu provádění díla je zhotovitel vázán, jen plyne-li to ze zvyklostí, anebo bylo- li to ujednáno
⮚ Stejný princip i u staveb
Cena díla – náležitost smlouvy, určitost dohody
⮚ je ujednána dostatečně určitě, je-li dohodnut alespoň způsob jejího určení,
⮚ je-li určena alespoň odhadem – dnes obsaženo jen v občanském zákoníku
Mají-li strany vůli uzavřít smlouvu bez určení ceny díla, platí za ujednanou cena placená za totéž nebo srovnatelné dílo v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek
Zjistí-li zhotovitel po uzavření smlouvy nutnost překročení ceny, má právo na
doplacení rozdílu
⮚ Oznámí-li to objednateli bez zbytečného odkladu, včetně důvodů
⮚ Není-li to bez zbytečného odkladu po zjištění, právo na zaplacení rozdílu v ceně
nemá
Ochrana objednatele
⮚ Může od smlouvy odstoupit při zaplacení poměrné části původně určené ceny
⮚ Neodstoupí-li bez zbytečného odkladu, platí, že se zvýšením ceny souhlasí
V případě pevné ceny nebo určené odkazem na rozpočet, který je součástí smlouvy
nebo předem sdělen
⮚ Nemůže ani objednatel ani zhotovitel žádat změnu ceny proto, že si dílo vyžádalo jiné úsilí nebo jiné náklady, než bylo předpokládáno, včetně zvýšení rozsahu prací
⮚ Při zcela mimořádné nepředvídatelné okolnosti, která dokončení díla podstatně ztěžuje, může soud podle svého uvážení rozhodnout o spravedlivém zvýšení ceny za dílo, anebo o zrušení smlouvy a vypořádání stran
o To neplatí, převzala-li některá ze stran nebezpečí změny okolností, nebo
prohlásila, že se okolnost nestane
⮚ Podle stávající úpravy soud toto oprávnění nemá (jen je-li to stranami dohodnuto)
Rozpočet úplný, závazný – stejné principy jako podle stávající úpravy
⮚ Zhotovitel nemůže požadovat zvýšení ceny za dílo
Rozpočet neúplný a s výhradou
⮚ Zhotovitel může požadovat zvýšení ceny
o o náklady na činnosti do rozpočtu nezahrnuté
o o účelně vynaložené náklady převyšující náklady v rozpočtu
o pokud nebyly předvídatelné v době uzavření smlouvy
Nesouhlasí-li objednatel se zvýšením ceny, určí zvýšení ceny na návrh zhotovitele soud Nárok na zvýšení ceny zaniká při neoznámení důvodů včas
Právo objednatele odstoupit od smlouvy při zvýšení o více než 10 % ceny podle rozpočtu
Po uzavření smlouvy omezení nebo rozšíření prací
Nejsou-li sjednány důsledky pro cenu, platí objednatel cenu s přihlédnutím k rozdílu v činnostech a nutných nákladech
Odlišit od případů nezávazného nebo neúplného rozpočtu
Musí být sjednány osobami oprávněnými sjednávat změny smlouvy a způsobem
určeným pro změny smlouvy
Smluvní ujednání o osobách jednajících ve „věcech smluvních“ a „ve věcech technických“
Zaplacení víceprací při neexistujícím (neplatném) ujednání o nich
– vícepráce, dohoda o ceně
Objednatel je oprávněn v průběhu realizace díla požadovat záměny materiálu,
zhotovitel je povinen na záměnu přistoupit za náhradu nákladů
Zhotovitel se zavazuje k provedení případných víceprací požadovaných objednatelem za zvláštní úhradu sjednanou dodatkem ke smlouvě
Cena sjednaná jako nejvýše přípustná
Cena zahrnuje veškeré náklady spojené s prováděním díla Cena méněprací bude z ceny díla odečtena
(§ 2590 -2592)
Je-li součinnost nezbytná k provedení díla, určí zhotovitel objednateli přiměřenou lhůtu k jejímu poskytnutí
⮚ Stávající úprava – lhůty součinnosti musí být dohodnuty
Uplyne-li lhůta marně, má zhotovitel právo
⮚ zajistit náhradní plnění na účet objednatele, nebo,
⮚ upozornil-li na to objednatele, odstoupit od smlouvy
Objednatel má právo kontrolovat provádění díla. Při zjištění porušení povinností, objednatel může
⮚ požadovat, aby zhotovitel zajistil nápravu a prováděl dílo řádným způsobem
⮚ odstoupit od smlouvy, nedojde-li nápravě a postup zhotovitele by vedl k podstatnému porušení smlouvy
Obdoba stávající úpravy v obchodním zákoníku
Zhotovitel upozorní objednatele na nevhodnou povahu věci nebo příkazů objednatele.
To neplatí, nemohl-li nevhodnost zjistit ani při vynaložení potřebné péče
Překáží-li nevhodná věc nebo příkaz v řádném provádění díla
⮚ Zhotovitel je v nezbytném rozsahu přeruší až do výměny věci nebo změny příkazu
⮚ Lhůta pro dokončení díla se prodlužuje o dobu přerušením vyvolanou
⮚ Zhotovitel má právo na úhradu nákladů spojených s přerušením
⮚ Objednatel nemá práva z vady díla vzniklé pro nevhodnost věci nebo příkazu,
pokud jej zhotovitel upozorní na nevhodnost
Trvá-li objednatel na provedení díla i po zhotovitelově upozornění, může zhotovitel od smlouvy odstoupit
Stanoví-li smlouva, že objednatel zkontroluje předmět díla
⮚ Zhotovitel pozve objednatele ke kontrole včas
⮚ Nepozve-li jej včas nebo v nevhodné době, umožní objednateli dodatečnou kontrolu a hradí náklady
⮚ Nedostaví-li se objednatel ke kontrole, může zhotovitel pokračovat v provádění
díla, ale
o objednatel má právo na provedení dodatečné kontroly
o nahradí však zhotoviteli náklady s tím spojené
o rozsah nákladů podle důvodů, proč se nedostavil
Věc opatřuje zhotovitel
⮚ Má se za to, že kupní cena věci je zahrnuta v ceně díla Věc opatřuje objednatel
⮚ Má se za to, že se cena díla o cenu věci nesnižuje
⮚ Předá ji zhotoviteli v dohodnuté době, jinak bez zbytečného odkladu po uzavření smlouvy
⮚ Neopatří-li objednatel věc včas, může věc opatřit zhotovitel na účet objednatele
⮚ Objednatel nese nebezpečí škody na věci, kterou opatřil, dokud trvá jeho vlastnické právo k věci
⮚ Zhotovitel odpovídá za věc převzatou od objednatele jako skladovatel (§ 2426)
Je-li předmětem díla věc určená jednotlivě, nabývá k ní vlastnické právo objednatel To neplatí v případě
⮚ že zhotovitel zpracoval věc objednatele na jiném místě než u objednatele či na jeho pozemku nebo na pozemku, který objednatel opatřil,
⮚ nebo že je hodnota díla stejná nebo vyšší než hodnota objednatelovy zpracované
věci
Tehdy nabývá vlastnické právo k předmětu díla zhotovitel
Stavba – věc určená jednotlivě – tj. stejná koncepce jako ve stávajícím obchodním
zákoníku
Specificky upraveno u stavby
Zhotovuje-li se objednateli stavba na objednávku, nese zhotovitel nebezpečí škody nebo zničení stavby až do jejího předání, ledaže by ke škodě došlo i jinak
Odlišné od stávající úpravy v obchodním zákoníku
Zhotovitel může k plnění použít třetí osoby (subdodavatele)
Objednatel může ovlivnit nebo přikázat volbu subdodavatelů jen, pokud je to sjednáno
Při použití subdodavatelů zhotovitel odpovídá objednateli, jakoby plnil sám
Splnění závazku zhotovitele provést dílo
⮚ způsobem dohodnutým ve smlouvě
⮚ není-li nic dohodnuto, řádným provedením díla a předáním objednateli
Řádné provedení díla = provedení díla bez vad a nedodělků
Převzetí díla s drobnými vadami a nedodělky neznamená řádné provedení díla
Předání díla = předání dohodnutým způsobem, není-li nic dohodnuto, jakýkoli důkaz o faktickém převzetí díla
Zápis o předání a převzetí díla = obvykle sjednáván jako způsob předání díla. Při
absenci takového ujednání, jde jen o důkaz o tom, že k předání došlo
V době a za podmínek sjednaných ve smlouvě
Není-li nic dohodnuto, řádným provedením díla
Právo objednatele nezaplatit část ceny odpovídající případné slevě
Xxxx je provedeno, je-li dokončeno a předáno
Dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Objednatel převezme dokončené dílo s výhradami, nebo bez výhrad
Převezme-li objednatel dílo bez výhrad, nepřizná mu soud právo ze zjevné vady díla,
namítne-li zhotovitel, že právo nebylo uplatněno včas
Provádí-li se dílo postupně a lze-li jednotlivé stupně odlišit, může být předáno
a převzato i po částech
Má-li být dokončení díla prokázáno provedením ujednaných zkoušek, považuje se
provedení díla za dokončené úspěšným provedením zkoušek
K účasti na nich zhotovitel objednatele včas přizve; nezúčastní-li se objednatel zkoušky
a nevylučuje-li to povaha věci, nebrání to jejímu provedení
Výsledek zkoušky se zachytí v zápisu; není-li objednatel přítomen, potvrdí zápis místo něho hodnověrná, odborně způsobilá a nestranná osoba, jež se zkoušek zúčastnila
Objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují
Zjednodušení postavení zhotovitele oproti stávající úpravě obchodního zákoníku
Právo na zaplacení ceny díla vzniká provedením díla
Vazba na nové pojetí provedení díla – zjednodušená pozice zhotovitele
Je-li dílo přejímáno po částech, vzniká právo na zaplacení ceny za každou část při jejím provedení
Právo zhotovitele požadovat během díla přiměřenou část odměny
⮚ provádí-li se dílo po částech
⮚ nebo se značnými náklady
⮚ a neujednaly-li strany placení záloh
Nepřevezme-li objednatel věc bez zbytečného odkladu po dokončení díla
⮚ Může ji zhotovitel na účet objednatele vhodným způsobem prodat
⮚ Zhotovitel vyrozumí objednatele o zamýšleném prodeji a stanoví mu náhradní lhůtu k převzetí věci, ne kratší než jeden měsíc
Nehlásí-li se neznámý nebo nesnadno dosažitelný objednatel o dílo po dobu delší než
šest měsíců nebo dobu přiměřenou povaze věci
⮚ může zhotovitel věc na účet objednatele prodat i bez vyrozumění
Odpovědnost = povinnost plnit řádně
Dlužník plní vadně
⮚ Poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti,
⮚ Neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují,
⮚ Ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání,
⮚ Zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji
K projevu vůle, kterým zcizitel předem omezí zákonný rozsah svých povinností z vadného plnění, se nepřihlíží (zdánlivé jednání)
Nabyvatel se může předem svého práva z vadného plnění vzdát – ale jen písemně
Konstrukce práv z odpovědnosti za vady a jejich uplatnění stejné jako dosavadní
úprava
Předpoklad uplatnění práva z vady u soudu – včasná notifikace
Vytkl-li nabyvatel zciziteli vadu oprávněně, neběží lhůta pro uplatnění práv z vadného plnění ani záruční doba po dobu, po kterou nabyvatel nemůže vadný předmět užívat
Právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody; čeho však lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu
Rozsah odpovědnosti za vady stejný jako dosavadní úprava
Dílo má vadu, neodpovídá-li smlouvě
Zhotovitel odpovídá za všechny vady díla v okamžiku předání díla/přechodu nebezpečí škody bez ohledu na původ vady
Výjimkou jsou vady způsobené nevhodnými podklady objednatele a
⮚ zhotovitel mohl zjistit nevhodnost podkladů při vynaložení odborné péče
⮚ objednatele na nevhodnost podkladů upozornil
⮚ objednatel trval na provádění podle předaných podkladů
Vady díla musí být notifikovány bez zbytečného odkladu po zjištění, nejpozději však do dvou let od předání díla – obecně pro dílo
Skryté vady musí být notifikovány
⮚ Bez zbytečného odkladu poté, co mohly při dostatečné péči zjištěny
⮚ Nejpozději však do pěti let od převzetí stavby
⮚ V oznámení vad musí objednatel provést volbu svého práva, říci co chce
Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a jiných obdobných plnění
Ke zkrácení doby pro notifikaci sjednanému stranami se nepřihlíží, pokud je objednatel
slabší stranou
Při vadném plnění má objednatel rozdílná práva podle povahy vady (vady podstatné a nepodstatné)
Objednatel však není oprávněn požadovat provedení náhradního díla, jestliže předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli
Porušuje-li dílo práva třetí osoby z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví, jde o vadu, pokud o tom zhotovitel v době uzavření smlouvy věděl nebo vědět musel
Volbu práva z odpovědnosti za vady nemůže objednatel jednostranně změnit (není-li dohodnuto jinak)
Nedodržení lhůt pro oznámení vad má za následek neúspěch objednatele ve sporu o práva z odpovědnosti za vady
Výjimkou jsou vady díla, o nichž zhotovitel věděl nebo musel vědět při předání díla
Odpovědnost ze záruky
⮚ rozsah vymezen rozsahem poskytnuté záruky
⮚ nezahrnuje vady, které po předání způsobil objednatel nebo třetí osoba (důkazní břemeno na zhotoviteli)
⮚ oznámení vad musí být učiněno do konce záruky
Bylo-li plněno vadně, je vzhledem k tomu, co sám dodal, zavázán se zhotovitelem společně a nerozdílně
⮚ Poddodavatel zhotovitele, ledaže prokáže, že vadu způsobilo jen rozhodnutí zhotovitele nebo toho, kdo nad stavbou vykonával dozor,
⮚ Kdo dodal stavební dokumentaci, ledaže prokáže, že vadu nezpůsobila chyba ve
stavební dokumentaci, a
⮚ Kdo prováděl dozor nad stavbou, ledaže prokáže, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru
Zhotovitel se zprostí povinnosti z vady stavby, prokáže-li, že vadu způsobila
⮚ Jen chyba ve stavební dokumentaci dodané osobou, kterou si objednatel zvolil,
⮚ Jen selhání dozoru nad stavbou vykonávaného osobou, kterou si objednatel zvolil
Xxxx s nehmotným výsledkem se považuje za předané, je-li dokončeno a zhotovitel umožní objednateli jeho užití
Dispozice s dílem, které je předmětem práva průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví
⮚ Zhotovitel je může poskytnout i jiným osobám, bylo-li to ujednáno
⮚ Neobsahuje-li smlouva výslovný zákaz tohoto poskytnutí, je k němu zhotovitel oprávněn, není-li to vzhledem k povaze díla v rozporu se zájmy objednatele
Užití díla chráněného právem průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví objednatelem
⮚ Má se za to, že jej zhotovitel poskytl objednateli k účelu vyplývajícímu ze smlouvy
44
XXXx. Xxxxx Xxxxxxxxx, XXx.
Xxxxxxxxx Xxxxxxxx
advokátní kancelář/law office
Lazarská 13/8
120 00 Praha 2
T x000 000 000 000
F x000 000 000 000
M x000 000 000 000