Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
se sídlem Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, Xxxxx, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, xxxxxx 178876
ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 26001/2024
z oboru EKONOMIKA, odvětví Oceňování nemovitých věcí
O ceně nemovitostního celku sestávajícího z:
I) pozemku p.č. St. 288 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Údlice, č.p. 262, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 288) a pozemku p.č. 1029/4 - zahrada, vše na LV č. 410;
II) pozemku p.č. 1028/2 - zahrada, na LV č. 41; v k.ú. Údlice, obec Údlice, okres Chomutov.
Zadavatel posudku: XXXx. Xxxxx Xxxxx
soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38
750 02 Přerov
IČ: 04886674
Číslo jednací zadavatele: 203 Ex 34969/23-42 Číslo položky v evidenci posudků: 012808/2024
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí v souladu s §336, o.s.ř., pro potřebu exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 14. 3. 2024 posudek vypracovala znalecká kancelář:
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx xxxxxxxxxx: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx
Posudek byl vypracován dle §49, vyhlášky č. 503/2020 v elektronické podobě. V Praze, dne 25. 3. 2024.
1. ZADÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU
1.1. Odborná otázka zadavatele:
Na základě usnesení, ze dne 7. 2. 2024, vydané Exekutorským úřadem Přerov, č.j. 203 Ex 34969/23-42, byla ustanovena znalecká kancelář a to k ocenění nemovitostního celku sestávajícího z:
I) pozemku p.č. St. 288 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 503 m2, jehož součástí je stavba: Údlice, č.p. 262, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 288) a pozemku p.č. 1029/4 - zahrada o výměře 372 m2, vše na LV č. 410;
II) pozemku p.č. 1028/2 - zahrada o výměře 480 m2, na LV č. 411; v k.ú. Údlice, obec Údlice, okres Chomutov.
Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství.
Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží.
1.2. Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí v souladu s §336, o.s.ř., pro potřebu exekučního řízení č.j. 203 Ex 34969/23-42. Výsledná hodnota stanovená tímto znaleckým posudkem je pouze východiskem pro to, aby mohlo být stanoveno nejnižší podání při dražbě (§336e, odst. 1 o.s.ř.).
1.3. Skutečnosti sdělené zadavatelem mající vliv na přesnost závěru posudku:
Zadavatel znaleckého posudku nesdělil znalecké kanceláři žádnou skutečnost, mající vliv na přesnost závěrů, kromě skutečností zřejmých ze zadavatelem předložených podkladových materiálů.
stránka č. 2
Vytvořeno v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 000 000 000, xxx.xxxxxxx.xx
2. VÝČET PODKLADŮ
2.1. Popis postupu znalce při výběru zdrojů dat:
Použité zdroje dat a data ve vztahu k zadané odborné otázce byly získány z veřejných zdrojů, z dostupných informačních databází, z listin, z informací získaných při prohlídce na místě samém a z podkladů, informací a dat poskytnutých zadavatelem.
Data, charakterizující oceňované nemovité věci, byla získána z veřejných databází např: Český úřad zeměměřický a katastrální, Lexikon měst a obcí ČR, RIS (regionální informační servis), ePusa (e-portál územních samospráv), Český statistický úřad a další.
V případě zdrojů dat poskytnutých zadavatelem a dalšími osobami byla akceptace předaných zdrojů provedena kvalifikovaně, tj. byla odborně zvážena vhodnost a věrohodnost těchto dat.
Při zkoumání bylo obecně postupováno za dodržení platné právní úpravy (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku v aktuálním znění) a za využití aktuálních metod a prostředků s přihlédnutím i k Mezinárodním oceňovacím standardům (IVSC).
2.2. Výčet vybraných zdrojů dat a jejich popis:
Výpis z katastru nemovitostí č. 410, pro k.ú. Údlice, obec Údlice, okres Chomutov, vyhotovený objednavatelem dne 6.2.2024.
Výpis z katastru nemovitostí č. 411, pro k.ú. Údlice, obec Údlice, okres Chomutov, vyhotovený objednavatelem dne 6.2.2024.
Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Údlice, obec Údlice, okres Chomutov, vyhotovená objednavatelem dne 7.2.2024.
Grafické výstupy - výstřižky z vyhodnoceného povodňového plánu České republiky a mapových podkladů týkající se oceňované lokality, uveřejněné na adresách xxxxx://xxx.xxxxxxxxx.xx/ a xxxxx://xxxx.xx/.
Grafický výstup - výstřižek z vyhodnoceného územního plánu obce Údlice týkající se oceňované lokality.
Informace a skutečnosti sdělené objednavatelem.
Internetové stránky Českého statistického úřadu xxxxx://xxx.xxxx.xx/.
Program Delta-NEM včetně systému monitorování trhu MoniT - program od společnosti Diotima, s.r.o., Xxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxx 0-Xxxxxxxxx.
Dále byly využity poznatky z odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a platné legislativy.
3. NÁLEZ
3.1. Popis postupu při sběru či tvorbě dat:
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 14. 3. 2024 za přítomnosti pracovníka znalecké kanceláře Xxx. Xxxxx Xxxxxxxx a povinného pna Xxxxxxx Xxxxxxx.
Data realizovaných prodejů, obsahující údaje o dosažených cenách nemovitostí, byla získána znaleckou kanceláří dálkovým přístupem do katastru nemovitostí prostřednictvím příslušného webového rozhraní. Data byla doplněna o informace získané ze systému monitorování trhu, mapové aplikace, realitního trhu atd.
V případě zdrojů dat poskytnutých dalšími osobami byla akceptace předaných zdrojů provedena kvalifikovaně, tj. byla odborně zvážena vhodnost a věrohodnost těchto dat.
3.2. Popis postupu při zpracování dat:
Data budou zpracována způsobem, který odpovídá analýze dat. Bude zpracován a vytvořen souhrn dat a uvedena veškerá zjištění ze sesbíraných a vytvořených dat a z provedeného místního šetření, na základě kterých bude dospěno k výsledkům. Zjištěna a zpracována budou data z evidence Katastru nemovitostí, vytvořena a zpracována data z místního šetření a bude provedena analýza trhu. Výsledky analýzy trhu budou odborně setřízeny, analyzovány a vyhodnoceny.
Vlastní výpočtová část posudku bude vyhotovena s podporou programu Delta-NEM - program od společnosti Diotima, s.r.o., kdy podpůrné výpočtové části a finální editace výstupních textů budou vyhotoveny prostřednictvím souboru aplikací a služeb Microsoft Office.
V případě potřeby bude rovněž upravena pořízená fotodokumentace předmětu ocenění, a to z důvodu ochrany osobních údajů třetích osob.
3.3. Výčet zpracovaných dat:
Cenové údaje zjištěné prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.
Informace, týkající se předmětu ocenění, sdělené účastníkem místního šetření.
Informace uveřejněné na realitních serverech xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xx, xxxxx://xxx.xxxxxxx.xx, xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xx a xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx.
Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj Ústecký
Okres Chomutov
Obec Údlice
Katastrální území Údlice (772615) Část obce Údlice
Ulice Jirkovská č. p. 262
PSČ 431 41
Počet obyvatel 1 331
List vlastnictví číslo 410
Vlastník Společné jmění manželů
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxx
Xxxxxxxxx 000, 00000 Xxxxxx
List vlastnictví číslo 411
Vlastník Xxxxx Xxxxxx
Xxxxxxxxx 000, 00000 Xxxxxx
Celkový popis předmětu ocenění:
Jedná se o ocenění nemovitostního celku sestávajícího z:
I) pozemku p.č. St. 288 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 503 m2, jehož součástí je stavba: Údlice, č.p. 262, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 288) a pozemku p.č. 1029/4 - zahrada o výměře 372 m2, vše na LV č. 410;
II) pozemku p.č. 1028/2 - zahrada o výměře 480 m2, na LV č. 411; v k.ú. Údlice, obec Údlice, okres Chomutov.
Jedná se o přízemní, zděný, nepodsklepený rodinný dům s využitým podkrovím pod sedlovou střechou s polovalbou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Údlice, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese: Xxxxxxxxx 000, 000 00 Xxxxxx. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v rovinném až v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1566/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví Ústeckého kraje.
Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení.
Objekt sestává ze dvou bytových jednotek o velikosti 2x 2+1 každá s kompletním sociálním zařízením a společným vstupem.
Základy: | smíšené |
Zdivo: | zděné |
Stropy: | dřevěné trámové s rovným podhledem |
Střecha: | sedlová s polovalbami |
Krytina: | plechová |
Klempířské konstrukce: | žlaby - svody - parapety pozinkované |
Vnitřní omítky: | vápenné hladké |
Fasádní omítky: | stříkané |
Vnější obklady soklu: | cementovláknité desky |
Vnitřní obklady: | keramické koupelny - kuchyně - WC |
Schody: | betonové |
Dveře: | dřevěné zárubně ocelové |
Okna: | plastová zdvojená |
Podlahy obytných místností: | betonové, plovoucí podlahy, textilní krytiny |
Podlahy ostatních místností: | betonové, keramická dlažba, pl. podlahy, textilní krytiny |
Vytápění: | ÚSTŘEDNÍ plynovým kotlem |
Elektroinstalace: | 220V/400V |
Bleskosvod: | NE |
Rozvod vody: | teplá - studená |
Zdroj teplé vody: | plynový kotel (současně pro vytápění) |
Instalace plynu: | zemní plyn |
Kanalizace: | kompletní odkanalizování |
Vybavení kuchyně: | kuch. linka 1x - dřez 1x kombinovaný sporák |
Vnitřní vybavení: | vana - umyvadlo 2x - sprchový kout |
Záchod: | splachovací WC 2x |
Ostatní: | - |
Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů a místního šetření z roku 1945. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. V roce 2011 byla provedena modernizace sociálního zázemí a kuchyně v I. nadzemním podlaží, z části byly provedeny nové rozvody elektro, vody a kanalizace. V roce 2014 byla osazena okna za nová plastová a v roce 2023 byla položena nová střešní krytina, včetně části klempířských konstrukcí a byla započata modernizace kuchyně v podkroví. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou.
Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní:
a) vedlejší stavby:
Vedle rodinného domu, vlevo (pohled z příjezdové komunikace), je situována přízemní, zděná garáž pod pultovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA, na kterou vzadu navazuje přízemní, dřevěná kůlna pod pultovou střechou krytou šindelem. Na její pravou zadní část navazuje přízemní, dřevěná kůlna s pultovou střechou krytou plechovou krytinou.
Za rodinným domem, vlevo (pohled ze zahrady) se nachází přízemní kůlna smíšené konstrukce pod pultovou střechou krytou plechovou krytinou, na kterou navazuje přízemní, zděná vedlejší stavba pod pultovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA. Na tuto dále navazuje přízemní, zděná vedlejší stavba s pultovou střechou krytou pozinkovaným plechem.
Za rodinným domem, na pozemku p.č. 1028/2, je situována přízemní, dřevěná vedlejší stavba s pultovou střechou krytou gumovou krytinou, za kterou dále se nachází přístřešek
smíšené konstrukce s pultovou střecho krytou plechovou krytinou. Na tento vpravo navazuje přízemní, dřevěná kůlna s pultovou střechou krytou plechovou krytinou.
b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami:
- oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích
- oplocení - drátěné pletivo na betonových sloupcích
- vrata z ocelové konstrukce
- vrátka z ocelové konstrukce
- zpevněné plochy
- venkovní bazén (zapuštěný)
- přípojky IS
Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedeného věcného břemene.
Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
- možnost parkování na vlastním pozemku a ve vlastní garáži
- lokalita vhodná k bydlení
- objekt po provedených rekonstrukcích
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
- neúplná občanská vybavenost obce
4. POSUDEK
Vymezení pojmů dle legislativy:
Definice dle zákona č. 151/1997 Sb.:
§2, odst. 1, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou“.
§2, odst. 2, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.”
§2, odst. 3, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny“.
§2, odst. 4, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
§2, odst. 5, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.“
Definice dle vyhlášky 441/2013 Sb.:
§1a, odst. 1, vyhlášky 441/2013 Sb. v platném znění zní: „Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.“
§1b, odst. 1, vyhlášky 441/2013 Sb. v platném znění zní: „Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován.“
4.1. Popis postupu při analýze dat:
Před vlastní analýzou dat byl proveden jejich sběr, který spočíval ve studiu podkladů poskytnutých zadavatelem a opatřených znaleckou kanceláří, dále bylo provedeno doplnění podkladů formou obstarání zdrojů cenových informací (kupní smlouvy k nemovitým věcem v blízkém či vzdálenějším okolí, rovněž byla provedena kontrola realitních nabídek na realitních serverech), následně byla provedena analýza takto získaných vstupů, vyhodnocení získaných dat a poznatků a jejich začlenění do textu posudku, jak je uvedeno dále.
4.2. Výsledky analýzy dat:
I. Obvyklá cena nemovitých věcí na LV č. 410, k.ú. Údlice
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Xxxxxx Xxxxxxxx.
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment).
Adjustace je založena na následujících předpokladech:
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek),
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek).
Výběr porovnatelných vzorků:
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),
- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),
- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),
- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd),
- výběr porovnatelných vzorků je realizován prostřednictvím veřejně dostupných dat a údajů.
Použité koeficienty:
- koeficient polohy vyjadřuje rozdílnost polohy kombinující vlivy velikosti obce a atraktivity dané lokality porovnatelného vzorku,
- koeficient vybavení vyjadřuje rozdílnost vnitřního vybavení porovnatelného vzorku,
- koeficient konstrukce vyjadřuje rozdílnost použité hlavní svislé konstrukce porovnatelného vzorku (zděná, dřevěná, smíšená),
- koeficient technického stavu vyjadřuje rozdílnost stavebně technického stavu porovnatelného vzorku,
- koeficient pozemku vyjadřuje vliv rozdílné celkové výměry pozemků ve funkčním celku porovnatelného vzorku,
- koeficient datum realizace vyjadřuje vývoj cen staveb od realizace prodeje (kalendářní čtvrtletí právních účinků zápisu) porovnatelného vzorku do doby aktuální cenové úrovně, a to za využití tzv. ČSOB indexu bydlení od ČSOB Hypoteční banky, který sleduje vývoj cen rodinných domů v čase.
Srovnatelné nemovité věci
1. Rodinný dům, k.ú. Údlice, okres Chomutov
2. Rodinný dům, k.ú. Údlice, okres Chomutov
3. Rodinný dům, k.ú. Údlice, okres Chomutov
Stanovení obvyklé ceny
1. Rodinný dům, k.ú. Údlice, okres Chomutov | ||
Cena nemovité věci (CN) | 5 360 000,– Kč | |
Kpolohy | 1,00 | srovnatelná |
Kvybavení | 1,00 | srovnatelné |
Kkonstrukce | 1,00 | srovnatelná |
Ktechnického stavu | 1,15 | lepší, než oceňovaná nemovitost |
Kpozemku | 1,05 | 1.411 m2 - lepší pozemkové zázemí |
Kdatum realizace | 0,98 | 20.7.2022 |
Upravená cena (UC) | 4 529 513,67 Kč | |
2. Rodinný dům, k.ú. Údlice, okres Chomutov | ||
Cena nemovité věci (CN) | 4 700 000,– Kč | |
Kpolohy | 1,00 | srovnatelná |
Kvybavení | 1,00 | srovnatelné |
Kkonstrukce | 1,00 | srovnatelná |
Ktechnického stavu | 1,10 | lepší, než oceňovaná nemovitost |
Kpozemku | 1,05 | 1.310 m2 - lepší pozemkové zázemí |
Kdatum realizace | 0,92 | 24.1.2022 |
Upravená cena (UC) | 4 423 113,12 Kč | |
3. Rodinný dům, k.ú. Údlice, okres Chomutov | ||
Cena nemovité věci (CN) | 4 699 000,– Kč | |
Kpolohy | 1,00 | srovnatelná |
Kvybavení | 1,00 | srovnatelné |
Kkonstrukce | 1,00 | srovnatelná |
Ktechnického stavu | 1,10 | lepší, než oceňovaná nemovitost |
Kpozemku | 0,95 | 392 m2 - horší pozemkové zázemí |
Kdatum realizace | 1,00 | 29.1.2024 |
Upravená cena (UC) | 4 496 650,72 Kč | |
kde UC = CN / (Kpolohy × Kvybavení × Kkonstrukce × Ktechnického stavu × Kpozemku × Kdatum realizace)
Minimální cena Průměrná cena Maximální cena | ∑ UC / 3 | 4 423 113,12 Kč 4 483 092,50 Kč 4 529 513,67 Kč |
Obvyklá cena | 4 480 000,– Kč | |
Obvyklá cena | 4 480 000,– Kč |
II. Obvyklá cena nemovitých věcí na LV č. 411, k.ú. Údlice
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m2.
Použité koeficienty:
- koeficient polohy vyjadřuje rozdílnost polohy kombinující vlivy velikosti obce a atraktivity dané lokality porovnatelného vzorku,
- koeficient stavební připravenosti vyjadřuje rozdílnost stavební připravenosti porovnatelného vzorku (přípojky na inženýrské sítě, porosty na pozemku, vjezd na pozemek, vytyčení, případně oplocení),
- koeficient příslušenství vyjadřuje rozdílnost příslušenství porovnatelného vzorku (vedlejší stavby, venkovní úpravy),
- koeficient datum realizace vyjadřuje vývoj cen stavebních pozemků od realizace prodeje (kalendářní čtvrtletí právních účinků zápisu) porovnatelného vzorku do doby aktuální cenové úrovně, a to za využití tzv. ČSOB indexu bydlení od ČSOB Hypoteční banky, který sleduje vývoj cen stavebních pozemků v čase.
Srovnatelné nemovité věci
1. Pozemek, k.ú. Údlice, okres Chomutov
2. Xxxxxxx, x.ú. Údlice, okres Chomutov
3. Pozemek, k.ú. Droužkovice, okres Chomutov
Stanovení obvyklé ceny
1. Pozemek, k.ú. Údlice, okres Chomutov | ||
Cena nemovité věci (CN) | 230 000,– Kč | |
Výměra (V) | 243,00 m² | |
Výchozí jedn. cena za m² | 946,50 Kč | |
Kpolohy | 1,00 | srovnatelná |
Kstavební připravenosti | 1,00 | srovnatelná |
Kpřístupu | 1,00 | srovnatelný |
Kpříslušenství | 1,00 | srovnatelné |
Kdatum realizace | 1,00 | 4.10.2023 |
Jednotková cena za m² (JC) | 946,50 Kč | |
2. Xxxxxxx, x.ú. Údlice, okres Chomutov | ||
Cena nemovité věci (CN) | 400 000,– Kč | |
Výměra (V) | 676,00 m² | |
Výchozí jedn. cena za m² | 591,72 Kč | |
Kpolohy | 1,00 | srovnatelná |
Kstavební připravenosti | 1,00 | srovnatelná |
Kpřístupu | 1,00 | srovnatelný |
Kpříslušenství | 1,00 | srovnatelné |
Kdatum realizace | 0,81 | 23.3.2023 |
Jednotková cena za m² (JC) | 730,51 Kč | |
3. Pozemek, k.ú. Droužkovice, okres Chomutov | ||
Cena nemovité věci (CN) | 100 000,– Kč | |
Výměra (V) | 155,00 m² | |
Výchozí jedn. cena za m² | 645,16 Kč | |
Kpolohy | 1,00 | srovnatelná |
Kstavební připravenosti | 1,00 | srovnatelná |
Kpřístupu | 1,00 | srovnatelný |
Kpříslušenství | 1,00 | srovnatelné |
Kdatum realizace | 1,00 | 7.2.2024 |
Jednotková cena za m² (JC) | 645,16 Kč | |
kde JC = (CN / V) / (Kpolohy × Kstavební připravenosti × Kpřístupu × Kpříslušenství × Kdatum realizace)
Minimální jednotková cena za m² Průměrná jednotková cena za m² Maximální jednotková cena za m² | ∑ JC / 3 | 645,16 Kč 774,06 Kč 946,50 Kč |
Stanovená jednotková cena za m² | SJC | 770,– Kč |
Výměra | V | 480,00 m² |
Porovnávací hodnota | SJC × V | 369 600,– Kč |
Obvyklá cena (zaokrouhleno) | 370 000,– Kč |
III. Věcné břemeno váznoucí předmětu ocenění
Jedná se o ocenění věcného břemene zřizování a provozování vedení distribuční soustavy - kabel NN a pojistková skříň v pilíři v rozsahu GP 745-761/2008, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 3.8.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 5.10.2009. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch:
- ČEZ Distribuce, a.s., Teplická 874/8, Děčín IV-Podmokly, 405 02 Děčín a vázne na:
- pozemek p.č. St. 288
Dle zákona č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění se cena věcného břemene dle § 39a oceňovací vyhlášky určuje v závislosti na počtu let jeho dalšího trvání a ročního užitku oprávněného, kromě časově neomezeného reálného břemene a vykupitelné služebnosti. Roční užitek z věcného břemene se určí jako součet všech dílčích ročních užitků, které plynou oprávněnému z věcného břemene.
Dílčí roční užitek se obvykle zjistí z ročního obvyklého nájemného určeného podle § 1a oceňovací vyhlášky plynoucího ze zatížené nemovité věci nebo její části se zohledněním případných nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný, kdy obvyklé nájemné se určí vynásobením počtu měrných jednotek nemovité věci zatížených služebností ročním obvyklým nájemným za měrnou jednotku v Kč.
Pokud nelze v ostatních případech obvyklé nájemné z nemovité věci zjistit, vychází se při určení ročního užitku ze simulovaného nájemného, které se určí ve výši 5 % ze zjištěné jednotkové základní ceny upravené věcným břemenem zatížené nemovité věci, určené dle oceňovací vyhlášky, kdy od takto zjištěného nájemného se odečte obvyklá cena nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný.
Počet let dalšího trvání věcného břemene se určí jako doba, která uplyne od roku, ke kterému se ocenění provádí, do zániku věcného břemene. Nelze-li datum zániku věcného břemene ze smlouvy o zřízení věcného břemene určit, vyjma věcného břemene zřízeného na dobu života, má se za to, že bylo zřízeno na dobu neurčitou. V případě, že se jedná o
a) osobní věcné břemeno sjednané na dobu života, průměrný počet let dalšího trvání věcného břemene se určí z tabulky č. 3 přílohy 22a oceňovací vyhlášky podle věku oprávněného k datu ocenění;
b) časově neomezenou osobní služebnost, kde oprávněnou osobou je právnická osoba, má se za to, že služebnost byla sjednána na dobu neurčitou;
c) služebnost opory cizí stavby, počet let dalšího trvání věcného břemene se určí podle další životnosti stavby nebo konstrukce, která je zatížena touto služebností.
V tomto konkrétním případě nelze zjistit cenu věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně peněžní částkou ve výši 10 000,- Kč dle odstavce 4, §39a, vyhlášky č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění.
Roční užitek z břemene U = Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného × –1
Hodnota věcného břemene = –10 000,– Kč
5. ODŮVODNĚNÍ
5.1. Interpretace výsledků analýzy:
Ve znaleckém posudku bylo využito základních obecně uznávaných metod ocenění, kdy výsledky jsou pro přehlednost zrekapitulovány v následující tabulce.
REKAPITULACE
Obvyklá cena předmětu ocenění na LV č. 410 určená ze sjednaných cen (zaokrouhleno) | 4 480 000,– | Kč |
Obvyklá cena předmětu ocenění na LV č. 410 určená ze sjednaných cen (zaokrouhleno) | 370 000,– | Kč |
Obvyklá cena určená ze sjednaných cen | 4 850 000,– | Kč |
Movité věci | 0,– | Kč |
Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. | 0,– | Kč |
Závady váznoucí (věcná břemena) byly zjištěny, jsou.* | - 10 000,– | Kč |
*Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.
5.2. Kontrola postupu:
V této fázi znaleckého posudku byla provedena celková a podrobná kontrola postupu, a to zejména kontrola jednotlivých zdrojů dat včetně jejich popisu, kontrola postupu při sběru, tvorbě a zpracování dat včetně výčtu těchto dat, kontrola postupu při analýze dat a dílčích výsledků analýzy dat a závěrem byla také provedena kontrola interpretovaných výsledků analýzy dat.
6. ZÁVĚR
6.1. Citace zadané odborné otázky:
Na základě usnesení, ze dne 7. 2. 2024, vydané Exekutorským úřadem Přerov, č.j. 203 Ex 34969/23-42, byla ustanovena znalecká kancelář a to k ocenění nemovitostního celku sestávajícího z:
I) pozemku p.č. St. 288 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 503 m2, jehož součástí je stavba: Údlice, č.p. 262, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 288) a pozemku p.č. 1029/4 - zahrada o výměře 372 m2, vše na LV č. 410;
II) pozemku p.č. 1028/2 - zahrada o výměře 480 m2, na LV č. 411; v k.ú. Údlice, obec Údlice, okres Chomutov.
Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství.
Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží.
6.2. Odpověď:
Po zvážení všech dostupných informací a zjištěných skutečností a s přihlédnutím k výsledkům analýzy dat, konstatujeme, že níže uvedená obvyklá cena nejlépe odpovídá aktuální situaci na trhu s nemovitými věcmi.
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená ze sjednaných cen porovnáním činí
4 850 000,- Kč (Obvyklá cena bez zohlednění váznoucích práv a závad)
Cena slovy: čtyřimilionyosmsetpadesáttisíc Kč
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená ze sjednaných cen porovnáním činí
4 840 000,- Kč (Obvyklá cena se zohledněním váznoucích práv a závad)
Cena slovy: čtyřimilonyosmsetčtyřicet Kč
6.3. Podmínky správnosti závěru, případně skutečnosti snižující jeho přesnost:
V rámci tohoto znaleckého posudku nebyly stanoveny žádné podmínky správnosti závěru, ani jiné skutečnosti snižující jeho přesnost.
Seznam příloh obsahující celkem 2 stran:
Fotodokumentace Kopie katastrální mapy
Fotodokumentace
ZNALECKÝ POSUDEK č. 26001/2024
Konzultant a důvod jeho přibrání:
Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl přibrán konzultant.
Osoby podílející se na zpracování posudku: Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx
Ing. Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx
Odměna nebo náhrada nákladů znalce:
Odměna a náhrada hotových výdajů byla stanovena v souladu s Vyhláškou o znalečném, v platném znění ke dni zadání znaleckého úkolu.
Znalecká doložka:
Znalecký posudek je podán znaleckou kanceláří, která je zapsaná v seznamu znalců vedeném Ministerstvem spravedlnosti pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán v evidenci posudků pod pořadovým číslem 012808/2024.
6.4. Otisk znalecké pečeti:
6.5. Datum a podpis:
V Praze, dne 25. 3. 2024
Digitálně podepsal
Ing. Xxxxx Xxx. Xxxxx
Xxxxxxxxx
Xxxxxxxxx
Datum: 2024.03.26
12:53:01 +01'00'
...................................................
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec vykonávající činnost prostřednictvím znalecké kanceláře
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov
e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx