Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
se sídlem Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, Xxxxx, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, xxxxxx 178876
ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 23945/2022
z oboru EKONOMIKA, odvětví Oceňování nemovitých věcí
O ceně:
I) nemovitých věcí - pozemku p.č. St. 34/2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba:
Vyskeř, č.p. 6, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 34/2), dle LV č. 186;
II) nemovité věci - pozemku p.č. 32/13 - zahrada, dle LV č. 186;
III) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovité věci - pozemku p.č. 29/2 - ostatní plocha, dle LV č. 187;
vše v k.x. Xxxxxx, obec Vyskeř, okres Semily.
Zadavatel posudku: Xxx. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx
insolvenční správce dlužníka: Xxxxx Xxxxx
Xxxxx xxxxxxx 000/0 000 00 Xxxxx
IČ: 66243483
Číslo jednací zadavatele: KSHK 45 INS 19611/2021
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu insolvenčního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 31.5.2022 posudek vypracovala znalecká kancelář:
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx xxxxxxxxxx: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx
Posudek byl vypracován v počtu ve 3 vyhotoveních listinných vyhotovení, vyhotovení číslo: Celkem posudek obsahuje 22 stran a 17 stran příloh.
V Praze, dne 9.6.2022
A. NÁLEZ
1. Zadání znaleckého posudku
Odborná otázka:
Na základě požadavku objednavatele, pro potřebu insolvenčního řízení č.j. KSHK 45 INS 19611/2021, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění:
I) nemovitých věcí - pozemku p.č. St. 34/2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Vyskeř, č.p. 6, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 34/2), dle LV č. 186;
II) nemovité věci - pozemku p.č. 32/13 - zahrada, dle LV č. 186;
III) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovité věci - pozemku p.č. 29/2 - ostatní plocha, dle LV č. 187;
vše v k.x. Xxxxxx, obec Vyskeř, okres Semily.
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu insolvenčního řízení č.j. KSHK 45 INS 19611/2021.
Skutečnosti sdělené zadavatelem:
Zadavatel znaleckého posudku nesdělil znalecké kanceláři žádnou skutečnost, mající vliv na přesnost závěrů, kromě skutečností zřejmých ze zadavatelem předložených podkladových materiálů.
Vymezení pojmů dle legislativy:
Definice dle zákona č. 151/1997 Sb.:
§2, odst. 1, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou“.
§2, odst. 2, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.”
§2, odst. 3, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny“.
stránka č. 2
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 000 000 000, xxx.xxxxxxx.xx
§2, odst. 4, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
§2, odst. 5, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.“
Definice dle vyhlášky 441/2013 Sb.:
§1a, odst. 1, vyhlášky 441/2013 Sb. v platném znění zní: „Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.“
§1b, odst. 1, vyhlášky 441/2013 Sb. v platném znění zní: „Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován.“
2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 31.5.2022 za přítomnosti pracovníka znalecké kanceláře Xxx. Xxxxx Xxxxxxxx a pana Xxxxxx Xxxxx.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí č. 186 pro k.x. Xxxxxx, obec Vyskeř, okres Semily, vyhotovený objednavatelem dne 23.2.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitých věcí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Výpis z katastru nemovitostí č. 187 pro k.x. Xxxxxx, obec Vyskeř, okres Semily, vyhotovený objednavatelem dne 23.2.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitých věcí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Náhledy katastrálních map, pro k.x. Xxxxxx, obec Vyskeř, okres Semily, vyhotovená znaleckou kanceláří dne 31.5.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitých věcí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na xxx.xxxxx.xx, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR.
Územní plán obce Vyskeř. Údaje sdělené objednavatelem.
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.
Cenové údaje zjištěné prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitých věcí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Liberecký
Okres: Semily
Obec: Vyskeř
Katastrální území: Vyskeř (787744)
List vlastnictví číslo: 186
Vlastník:
Xxxxx Xxxxx, č.p. 6, 51264 Vyskeř
Pozemek p.č. 29/2, k.x. Xxxxxx
List vlastnictví číslo: 187
Vlastníci:
1. Xxxxx Xxxxx Podíl: 1/2
č.p. 6, 51264 Vyskeř
2. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx: 1/2
č.p. 125, 51264 Vyskeř
5. Celkový popis předmětu ocenění
Na základě požadavku objednavatele jsou předmětem ocenění:
I) nemovitých věcí - pozemku p.č. St. 34/2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Vyskeř, č.p. 6, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 34/2), dle LV č. 186;
II) nemovité věci - pozemku p.č. 32/13 - zahrada, dle LV č. 186;
III) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovité věci - pozemku p.č. 29/2 - ostatní plocha, dle LV č. 187;
vše v k.x. Xxxxxx, obec Vyskeř, okres Semily.
Popis nemovitých věcí jako celku:
Jedná se o zděný, nepodsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Vyskeř, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese: Xxxxxx x.x. 0, 512 64 Vyskeř. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky leží v mírně sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 2021/3 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Liberecký kraj, U Jezu 642/2a, Liberec IV-Perštýn, 460 01 Liberec a po částečně zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 29/2 - ostatní plocha, který je rovněž předmětem ocenění tohoto znaleckého posudku. Zpevněná komunikace se nachází ve vzdálenosti cca 35 m od rodinného domu.
Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, septik, trativod a vlastní rozvod PB. Dle informací ČSÚ se v obci Vyskeř nachází tyto inženýrské sítě: hloubková kanalizace.
Objekt sestává ze dvou bytových jednotek o velikosti 3+1 (I. nadzemní podlaží) s kompletním sociálním zařízením a 3+1 (II. nadzemní podlaží) bez sociálního zařízení.
Základy: | smíšené | s izolací |
Zdivo: | zděné | |
Stropy: | systém Hurdis, betonové | s rovným podhledem |
Střecha: | sedlová | |
Krytina: | taška pálená | |
Klempířské konstrukce: | žlaby - svody | pozinkované |
Vnitřní omítky: | vápenné hladké | |
Fasádní omítky: | cementové hladké | |
Vnější obklady soklu: | - | |
Vnitřní obklady: | keramické | kuchyně - koupelna - WC |
Schody: | betonové | dřevěné stupně |
Dveře: | dřevěné náplňové | zárubně ocelové |
Okna: | plastová s izolačním trojsklem | |
Podlahy obytných místností: | betonové, vlýsky | |
Podlahy ostatních místností: | betonové, keramická dlažba, plovoucí podlahy, keramická dlažba | |
Vytápění: | ÚSTŘEDNÍ LOKÁLNÍ | kotlem na tuhá paliva kamny na tuhá paliva |
Elektroinstalace: | 220V - 400V | |
Bleskosvod: | ANO | |
Rozvod vody: | teplá - studená | |
Zdroj teplé vody: | elektrický bojler 2x | |
Instalace plynu: | ANO, propanbutan | |
Kanalizace: | kompletní odkanalizování | |
Vybavení kuchyně: | kuchyňská linka - dřez | |
Vnitřní vybavení: | vana + umyvadlo(a) | |
Záchod: | splachovací | |
Ostatní: | - |
Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření cca přes 40 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. V roce 2020 byla vyměněna okna za nová plastová s izolačním trojsklem a byla započata modernizace vnitřního vybavení bytové jednotky ve II. nadzemním podlaží (ke dni ocenění byly opraveny rozvody elektro a vody). Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav).
Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní:
a) vedlejší stavby:
Na zadní obytnou část rodinného domu (pohled z příjezdové komunikace p.č. 29/2) navazuje přízemní, zděná vedlejší stavba se sedlovou střechou krytou taškou pálenou.
b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami:
- vrátka z ocelové konstrukce s výplní z drátěného pletiva
- zpevněné plochy
- venkovní schody
- septik
- trativod
- přípojky IS
Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady, kromě níže uvedených věcných břemen.
6. Obsah znaleckého posudku
Rodinný dům č.p. 6 s příslušenstvím a pozemkem p.č. St. 34/2, k.x. Xxxxxx
1) Ocenění porovnávací metodou
Pozemek p.č. 32/13, k.x. Xxxxxx
1) Ocenění porovnávací metodou
Pozemek p.č. 29/2, k.x. Xxxxxx
1) Věcná práva
a) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění
b) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění
2) Ocenění porovnávací metodou
B. POSUDEK
Ocenění
Rodinný dům č.p. 6 s příslušenstvím a pozemkem p.č. St. 34/2, k.x. Xxxxxx
1) Ocenění porovnávací metodou
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Xxxxxx Xxxxxxxx.
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,
„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment)
Adjustace je založena na následujících předpokladech:
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek)
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek)
Výběr porovnatelných vzorků:
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),
- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),
- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),
- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)
Identifikace porovnatelných vzorků:
1) Rodinný dům, k.ú. Všeň, okres Semily
2) Rodinný dům, k.ú. Turnov, okres Semily
3) Rodinný dům, k.ú. Turnov, okres Semily
Seznam porovnávaných objektů:
1) Rodinný dům, k.ú. Všeň, okres Semily | |
Výchozí cena (VC): | 3 300 000,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,00 |
Kvybavení: | 1,05 |
Kdatum realizace (HB index): | 0,95 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Kpozemku: | 1,05 |
Ktechnického stavu: | 1,00 |
Jednotková cena (JC): | 3 150 733,98 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
2) Rodinný dům, k.ú. Turnov, okres Semily | |
Výchozí cena (VC): | 2 990 000,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,05 |
Kvybavení: | 1,05 |
Kdatum realizace (HB index): | 0,91 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Kpozemku: | 1,00 |
Ktechnického stavu: | 1,00 |
Jednotková cena (JC): | 2 980 239,71 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
3) Rodinný dům, k.ú. Turnov, okres Semily | |
Výchozí cena (VC): | 3 000 000,– Kč |
Množství (M): | 1,00 |
Kpolohy: | 1,05 |
Kvybavení: | 1,05 |
Kdatum realizace (HB index): | 0,91 |
Kkonstrukce: | 1,00 |
Kpozemku: | 1,05 |
Ktechnického stavu: | 1,05 |
Jednotková cena (JC): | 2 712 205,96 Kč |
Váha (V): | 1,0 |
kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kdatum realizace (HB index) × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu)
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena (∑ (JC × V) Maximální jednotková cena: | / | ∑ V): | 2 712 205,96 Kč 2 947 726,55 Kč 3 150 733,98 Kč | |
Stanovení porovnávací hodnoty: | ||||
Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: | × | 2 948 000,– Kč 1,00 | ||
Porovnávací hodnota: | = | 2 948 000,– Kč | ||
Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno): | 2 948 000,– Kč | |||
Pozemek p.č. 32/13, k.x. Xxxxxx
1) Ocenění porovnávací metodou
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m2.
Identifikace porovnatelných vzorků:
1) Pozemek, k.ú. Karlovice, okres Semily
2) Pozemek, k.x. Xxxxxxxx, okres Semily
3) Pozemek, k.ú. Olešnice u Turnova, okres Semily
Seznam porovnávaných objektů:
Název | Výchozí cena (VC) | Množství (M) | |||
Kpolohy | Kdatum realizace (HB index) | Kvyužitelnosti | Kplošného uspořádání | Jednotková cena (JC) | Váha (V) |
1) Pozemek, k.ú. Karlovice, okres Semily | 510 000,– Kč | 794,00 m2 | |||
1,05 | 0,94 | 1,20 | 1,10 | 493,01 Kč | 1,0 |
2) Pozemek, k.x. Xxxxxxxx, okres Semily | 54 200,– Kč | 129,00 m2 | |||
1,05 | 0,89 | 1,00 | 1,00 | 449,60 Kč | 1,0 |
3) Pozemek, k.ú. Olešnice u Turnova, okres Semily | 420 000,– Kč | 1 317,00 m2 | |||
1,00 | 0,84 | 1,20 | 1,05 | 301,31 Kč | 1,0 |
kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kdatum realizace (HB index) × Kvyužitelnosti × Kplošného uspořádání)
Minimální jednotková cena za m2: | 301,31 Kč | ||
Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) | / | ∑ V): | 414,64 Kč |
Maximální jednotková cena za m2: | 493,01 Kč |
Stanovení porovnávací hodnoty: | ||
Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: | × | 415,– Kč 335,00 m2 |
Porovnávací hodnota: | = | 139 025,– Kč |
Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno): | 139 000,– Kč | |
Pozemek p.č. 29/2, k.x. Xxxxxx | ||
1) Věcná práva | ||
1.a) Cenový předpis
1.a.1) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění
Jedná se o ocenění věcného břemene (podle listiny) upravit svod kaluže na parcelu č. 29/1 přes par. č. 29/2 a žádným způsobem neznečišťovat vodu ve prospěch č.p. 1 - Vyskeř (kn. vl. 482), které bylo zřízeno listinou: Usnesení soudu číslo deníku 891/1938. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch:
- parcela: St. 34/1
- parcela: 29/1 a vázne na:
- parcela: 29/2
Dle zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, se cena věcného břemene dle § 39a oceňovací vyhlášky určuje v závislosti na počtu let jeho dalšího trvání a ročního užitku oprávněného, kromě časově neomezeného reálného břemene a vykupitelné služebnosti. Roční užitek z věcného břemene se určí jako součet všech dílčích ročních užitků, které plynou oprávněnému z věcného břemene.
Dílčí roční užitek se obvykle zjistí z ročního obvyklého nájemného určeného podle § 1a oceňovací vyhlášky plynoucího ze zatížené nemovité věci nebo její části se zohledněním případných nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný, kdy obvyklé nájemné se určí vynásobením počtu měrných jednotek nemovité věci zatížených služebností ročním obvyklým nájemným za měrnou jednotku v Kč.
Pokud nelze v ostatních případech obvyklé nájemné z nemovité věci zjistit, vychází se při určení ročního užitku ze simulovaného nájemného, které se určí ve výši 5 % ze zjištěné jednotkové základní ceny upravené věcným břemenem zatížené nemovité věci, určené dle oceňovací vyhlášky, kdy od takto zjištěného nájemného se odečte obvyklá cena nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný.
Počet let dalšího trvání věcného břemene se určí jako doba, která uplyne od roku, ke kterému se ocenění provádí, do zániku věcného břemene. Nelze-li datum zániku věcného břemene ze smlouvy
o zřízení věcného břemene určit, vyjma věcného břemene zřízeného na dobu života, má se za to, že bylo zřízeno na dobu neurčitou. V případě, že se jedná o
a) osobní věcné břemeno sjednané na dobu života, průměrný počet let dalšího trvání věcného břemene se určí z tabulky č. 3 přílohy 22a oceňovací vyhlášky podle věku oprávněného k datu ocenění;
b) časově neomezenou osobní služebnost, kde oprávněnou osobou je právnická osoba, má se za to, že služebnost byla sjednána na dobu neurčitou;
c) služebnost opory cizí stavby, počet let dalšího trvání věcného břemene se určí podle další životnosti stavby nebo konstrukce, která je zatížena touto služebností.
V tomto konkrétním případě nelze zjistit cenu věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně peněžní částkou ve výši 10 000,- Kč dle odstavce 4, §39a, vyhlášky č. 488/2020 Sb.
Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: | 10 000,– Kč | |
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného, | × | –1 |
Hodnota věcného břemene: Úprava ceny vlastnickým podílem | = | –10 000,– Kč |
Vlastnický podíl: × 1 / 2
Cena po úpravě: = –5 000,– Kč
Hodnota věcného břemene: = –5 000,– Kč
1.a.2) Věcné břemeno váznoucí na předmět ocenění – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění
Jedná se o ocenění věcného břemene chůze a jízdy, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 12.10.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.10.2009. Věcné břemeno bylo zřízeno ve prospěch:
- parcela: St. 282
- parcela: 29/1 a vázne na:
- parcela: 29/2
Dle zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, se cena věcného břemene dle § 39a oceňovací vyhlášky určuje v závislosti na počtu let jeho dalšího trvání a ročního užitku oprávněného, kromě časově neomezeného reálného břemene a vykupitelné služebnosti. Roční užitek z věcného břemene se určí jako součet všech dílčích ročních užitků, které plynou oprávněnému z věcného břemene.
Dílčí roční užitek se obvykle zjistí z ročního obvyklého nájemného určeného podle § 1a oceňovací vyhlášky plynoucího ze zatížené nemovité věci nebo její části se zohledněním případných nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný, kdy obvyklé nájemné se určí vynásobením počtu měrných jednotek nemovité věci zatížených služebností ročním obvyklým nájemným za měrnou jednotku v Kč.
Pokud nelze v ostatních případech obvyklé nájemné z nemovité věci zjistit, vychází se při určení ročního užitku ze simulovaného nájemného, které se určí ve výši 5 % ze zjištěné jednotkové základní ceny upravené věcným břemenem zatížené nemovité věci, určené dle oceňovací vyhlášky, kdy od takto zjištěného nájemného se odečte obvyklá cena nákladů na zachování a opravu zatížené nemovité věci, které nese oprávněný.
Počet let dalšího trvání věcného břemene se určí jako doba, která uplyne od roku, ke kterému se ocenění provádí, do zániku věcného břemene. Nelze-li datum zániku věcného břemene ze smlouvy o zřízení věcného břemene určit, vyjma věcného břemene zřízeného na dobu života, má se za to, že bylo zřízeno na dobu neurčitou. V případě, že se jedná o
a) osobní věcné břemeno sjednané na dobu života, průměrný počet let dalšího trvání věcného břemene se určí z tabulky č. 3 přílohy 22a oceňovací vyhlášky podle věku oprávněného k datu ocenění;
b) časově neomezenou osobní služebnost, kde oprávněnou osobou je právnická osoba, má se za to, že služebnost byla sjednána na dobu neurčitou;
c) služebnost opory cizí stavby, počet let dalšího trvání věcného břemene se určí podle další životnosti stavby nebo konstrukce, která je zatížena touto služebností.
V tomto konkrétním případě nelze zjistit cenu věcného břemene, proto je věcné břemeno oceněno paušálně peněžní částkou ve výši 10 000,- Kč dle odstavce 4, §39a, vyhlášky č. 488/2020 Sb.
Podle odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou: | 10 000,– Kč | |
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného, | × | –1 |
Hodnota věcného břemene: Úprava ceny vlastnickým podílem | = | –10 000,– Kč |
Vlastnický podíl: × 1 / 2
Cena po úpravě: = –5 000,– Kč
Hodnota věcného břemene: = –5 000,– Kč
2) Ocenění porovnávací metodou
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m2.
Identifikace porovnatelných vzorků:
1) Pozemek, k.x. Xxxxxx, okres Semily
2) Pozemek, k.x. Xxxxxx, okres Semily
3) Pozemek, k.ú. Všeň okres Semily
Seznam porovnávaných objektů:
Název | Výchozí cena (VC) | Množství (M) | |
Kpolohy | Kdatum realizace | Jednotková cena (JC) | Váha (V) |
1) Pozemek, k.x. Xxxxxx, okres Semily | 11 900,– Kč | 119,00 m2 | |
1,00 | 0,90 | 111,11 Kč | 1,0 |
2) Pozemek, k.x. Xxxxxx, okres Semily | 5 200,– Kč | 52,00 m2 | |
1,00 | 0,95 | 105,26 Kč | 1,0 |
3) Pozemek, k.ú. Všeň okres Semily | 6 520,– Kč | 44,00 m2 | |
1,05 | 0,90 | 156,81 Kč | 1,0 |
kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kdatum realizace)
Minimální jednotková cena za m2: | 105,26 Kč | ||
Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) | / | ∑ V): | 124,39 Kč |
Maximální jednotková cena za m2: | 156,81 Kč |
Stanovení porovnávací hodnoty: | ||
Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: | × | 124,– Kč 273,00 m2 |
Porovnávací hodnota: | = | 33 852,– Kč |
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: | 33 850,– Kč | |
Úprava ceny vlastnickým podílem | ||
Vlastnický podíl: | × 1 / 2 | |
Cena po úpravě: | = 16 925,– Kč | |
Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno, | ||
bez zohlednění váznoucích věcných břemen): | 17 000,– Kč | |
C. ODŮVODNĚNÍ
Obvyklá cena dle §2, odst. 2, zákona 151/1997 Sb. v platném znění vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Zdrojem dat pro potřebu vypracování tohoto posudku jsou skutečnosti zjištěné při místním šetření a zaměření nemovitých věcí, dále pak skutečnosti zjištěné z podkladových materiálů, které měl zpracovatel k dispozici (viz 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku.) Vlastní zpracování dat, výběr porovnatelných vzorků a jejich adjustace je patrná z části B. POSUDEK. Zpracovatel zkoumal vzorky k porovnání ze stejného, či z okolních katastrálních území.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
- možnost parkování na vlastním pozemku
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
- neúplná občanská vybavenost obce
- údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni
D. ZÁVĚR
Na základě požadavku objednavatele, pro potřebu insolvenčního řízení č.j. KSHK 45 INS 19611/2021, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění:
I) nemovitých věcí - pozemku p.č. St. 34/2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba:
Vyskeř, č.p. 6, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. St. 34/2), dle LV č. 186;
II) nemovité věci - pozemku p.č. 32/13 - zahrada, dle LV č. 186;
III) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovité věci - pozemku p.č. 29/2 - ostatní plocha, dle LV č. 187;
vše v k.x. Xxxxxx, obec Vyskeř, okres Semily.
I) Rodinný dům č.p. 6 s příslušenstvím a pozemkem p.č. St. 34/2, k.x. Xxxxxx
Obvyklá cena předmětu ocenění činí: 2 948 000,- Kč (zaokrouhleno)
II) Pozemek p.č. 32/13, k.x. Xxxxxx
Obvyklá cena předmětu ocenění činí: 139 000,- Kč (zaokrouhleno)
III) Pozemek p.č. 29/2, k.x. Xxxxxx
Obvyklá cena předmětu ocenění činí:
17 000,- Kč (zaokrouhleno, bez zohlednění váznoucích práv a závad)
7 000,-Kč (zaokrouhleno, se zohledněním váznoucích práv a závad)
Celková obvyklá cena (bez zohlednění váznoucích věcných břemen) předmětu ocenění činí:
2 948 000,- + 139 000,- + 17 000,- Kč = 3 104 000,- Kč
Obvyklá cena celkem vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená ze sjednaných cen porovnáním činí
3 104 000,– Kč(Obvyklá cena, bez zohlednění váznoucích práv a závad)
Cena slovy: třimilionyjednostočtyřitisíce Kč
Obvyklá cena celkem vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená ze sjednaných cen porovnáním činí
3 094 000,-Kč (Obvyklá cena, se zohledněním váznoucích práv a závad)
Cena slovy: třimilionydevadesátčtyřitisíc Kč
Zpracovatelé posudku: Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx
V Praze, dne 9.6.2022
......................................................................
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec, jehož prostřednictvím znalecká kancelář vykonává svou činnost
E. SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace
Výpis z katastru nemovitostí Náhled katastrální mapy
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl přibrán konzultant. Odměna a náhrada hotových výdajů byla stanovena smluvně.
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
Zpracovatel znaleckého posudku prohlašuje, že v souladu s §127a o.s.ř. si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
V Praze, dne 9.6.2022
...................................................
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec vykonávající činnost prostřednictvím znalecké kanceláře
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov
e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx