STRANA 8
STRANA 8
Nemovitosti
ÚTERÝ 6. ZÁŘÍ 2016 ◆ PRÁVO
Dohodnutou smlouvu nelze hodit za hlavu
Xxxxx Xxxx
S rostoucí dostupností hypo- tečních úvěrů dochází na realit- ním trhu k růstu převodů ne- movitostí a s tím spojené- mu vyjednávání prodávajících a kupujících.
V této souvislosti je třeba pa- matovat na zákonem zakotvenou předsmluvní odpovědnost, dle které nelze bezdůvodně a nečeka- ně „těsně před podpisem“ xxxxx-
Předsmluvní odpovědnost se týká odpovědnosti, kterou mají
strany předtím, než vůbec dojde
k uzavření smlouvy
Ilustrační foto Xxxxxxxxxx.xx
vřít smlouvu s druhou smluvní stranou. Jak se tato předsmluvní odpovědnost aplikuje v běžné realitní praxi?
Zbytečně vynaložené náklady
Není neobvyklé, že realitní zprostředkovatelé nebo přímo prodávající jednají s více zájemci o koupi bytu či jiné nemovitosti. Každý takový zájemce pak úměr- ně tomu, jak postupují jednání o převodu, vynakládá jisté peněž- ní prostředky spojené s vyjedná- vacím procesem v očekávání, že právě s ním bude kupní smlouva nakonec uzavřena. Jedná se na- příklad o obstarání nejrůznějších posudků, zajištění znalců, porad- ců a v neposlední řadě právníků za účelem přípravy nebo připo-
mínkování veškeré smluvní doku- mentace.
Jak je již z názvu patrné, před- smluvní odpovědnost se týká od- povědnosti, kterou mají strany předtím, než vůbec dojde k uza- vření smlouvy o převodu nemovi- tosti v zákonem požadované pí- semné formě. Tedy v případech, kdy se kupující s prodávajícím již
„napevno dohodli“, avšak svoji dohodu ještě nestvrdili písemně.
Půjde například o situaci, kdy se prodávající s kupujícím po pro- hlídce bytu domluví na všech podstatných náležitostech smlou- vy s tím, že zbývá pouze její pod- pis. Ještě před samotným podpi- sem smlouvy kupující, spoléhající se na ujištění prodáva- jícího, vynaloží určité náklady v přesvědčení, že smlouva bude skutečně uzavřena. Následně však k uzavření smlouvy bez jaké-
hokoli spravedlivého důvodu ne- dojde.
Zákon vyžaduje poctivé jednání
Dle předsmluvní odpovědnosti platí, že dospějí-li strany při jed- nání o smlouvě tak daleko, že se uzavření takové smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná ne- poctivě ta strana, která přes dů- vodné očekávání druhé strany
jednání o smlouvě ukončí, aniž by k tomu měla spravedlivý důvod. Občanský zákoník totiž výslovně požaduje, aby každý v právním styku jednal poctivě.
Pokud kdokoli tuto povinnost poruší, musí nahradit druhé stra- ně škodu, a to až do rozsahu ztrá- ty z neuzavřené smlouvy. Dosta- tečným důvodem k ukončení jednání o kupní smlouvě tak zpravidla nebude nalezení „lepší-
ho“ kupce, tedy osoby, která je ochotna zaplatit za nemovitost vyšší částku.
Vyvolání
důvodného očekávání
To však na druhé straně nezna- mená, že předsmluvní odpověd- nost dopadá na každé ukončené vyjednávání. Základním předpo- kladem práva na náhradu újmy u předsmluvní odpovědnosti je, že strana, která jednání ukonči- la, svým chováním vyvolala u smluvního partnera přesvědče- ní, že uzavření smlouvy může dů- vodně očekávat. Nestačí tedy pouhé subjektivní přesvědčení, že uzavření smlouvy již bylo „na spadnutí“. Druhá strana musí to- to přesvědčení vyvolat nebo k ně- mu alespoň podstatně přispět.
Potvrdit
výsledky e-mailem
Předsmluvní odpovědnost se rovněž neuplatní tam, kde strany již platně smlouvu uzavřely, pří- padně tam, kde uzavřely tzv. re- zervační či blokační smlouvu. V těchto případech se již naplno uplatní odpovědnost smluvní – bez ohledu na zavinění je strana, která smlouvu porušila, povinna k náhradě škody.
Za účelem vyloučení důkazní nouze při využití institutu před- smluvní odpovědnosti lze při vy- jednávání o převodu nemovitosti doporučit, aby jednání probíhala ve formě písemného zápisu za- chycujícího vůli stran či alespoň pomocí e-mailů průběžně shrno- vat průběh dosavadního jednání stran.
Autor pisobí v advokátní kan- celáři bpv Braun Partners
Chytré nářadí pomáhá kutilům
Vyměnit staré bydlení
Moderní doba nabízí celou řa- du příležitostí i moderní techno-
vostí je, že baterka ve vrtačce di- sponuje i portem pro USB, takže
za nové bude snazší
logie, o nichž se našim kutilským předkům ani nesnilo. Samozřej- mě, důležitá je i bezpečnost na pracovišti. Hlavně pokud pracu- jete s motorovou pilou.
Všichni kutilové jistě ocení speciální montérky, které při sty- ku s řetězem motorovou pilu po- mocí jemných vláken zaseknou. Nemělo by se tak stát, že se pi- lou výrazně poraníte. K dispozi- ci je i chytrá cirkulárka Jobsite Saw, která zase díky senzorům pozná, když hrozí, že řízne do ži- vého. Cirkulárka se okamžitě za- sekne a prsty zůstanou na ruce.
Foto archiv Hornbach
Chytré jsou i další kutilské ná- stroje. Například Smartech od Black & Decker umožňuje sle- dovat životnost baterie pomocí mobilní aplikace. Víte, jestli je vrtačka nabitá, kde leží, případ- ně ji můžete dálkové deaktivovat, aby si s ní nehrály děti. Zajíma-
For Arch odborně poradí
z ní můžete nabít svůj mobilní te- lefon. Kdybyste někomu před deseti lety řekli, že místo nabí- ječky používáte vrtačku, asi by si zaklepal na čelo.
Moderní technologie nám sice mohou ve spoustě ohledů pomo- ci, ale domácí opravy či rekon- strukce svépomocí stále vyžadu- jí jistou míru zručnosti. A pokud té se nedostává, musí tvůrce vše dohnat odhodláním. Ani jedno nechybí finalistům letní výzvy Mistr Kutil, kteří soupeří o pre- stižní titul a poukázky na nákup v Hornbachu v hodnotě 200 tisíc Kč. Jejich počínání můžete sle- dovat on-line na webu www.mi- xxxxxxxx.xx, kde z uložených videí zjistíte, jak se jejich projekty vy- víjejí.
Chytrá cirkulárka do živého ne- řízne.
Na tuzemském realitním trhu
je poptávka po novém bydlení stále vysoká. Zájemci o lepší bydlení se však často potýkají s řadou úskalí. Pokud nemají po- třebnou hotovost, čeká je složité vyřizování hypotéky odpovídají- cí jejich finančním možnostem.
Realitní kancelář Lexxus proto připravila ve spolupráci se spo- lečností Hypoasistent novou služ- bu Staré bydlení za nové, která celý proces zjednoduší. Její spuš- tění se plánuje ještě v září.
„Lidé, kteří chtějí bydlet lépe, se často dostávají do obtížné si- tuace. Zvláště pokud se chystají prodat svou starší nemovitost, aby měli dostatek finančních pro- středků na zakoupení nového by- tu nebo rodinného domu. Všech- ny potřebné obchodní, finanční i právní transakce totiž mohou trvat mnohem déle, než očekáva- jí. V rámci služby Staré bydlení
za nové jim toto životní rozhod-
nutí ulehčíme a vyřídíme za ně všechny potřebné kroky spojené s prodejem staré nemovitosti, za- jištěním hypotéky, překlenovací- ho financování i koupí nového bydlení,“ vysvětluje Xxxxxx Xxx- xxxxxx, partnerka Xxxxxxx.
Jako modelový příklad Višňov- ská uvádí stávající starý byt v hodnotě 1 000 000 Kč a bu- doucí komfortnější bydlení v ro- dinném domě v hodnotě 3 500 000 Kč. Klientovi bude po-
skytnuta hypotéka na 2 800 000 Kč, tedy na 80 % kupní ceny. Zbytek – 700 000 Kč – získá ja- ko překlenovací úvěr s pevnou úrokovou sazbou, který následně splatí z prodeje svého stávajícího bytu. Splatnost překlenovacího financování je do dvou let – a kli- ent má kdykoli možnost jednorá- zového splacení bez jakékoli sankce.
Součástí mezinárodního vele-
trh For Arch, který se uskuteční na konci září v areálu PVA Expo Praha, je tradičně i poradenská a konzultační činnost. Pro ná- vštěvníky bude letos připraveno nezávislé Stavební poradenské centrum (SPC), kde odborníci zdarma odpoví na otázky týkající se jak právních norem, tak prak- tických řešení staveb. Kromě zá- kladních oblastí bude poradenské centrum zahrnovat i jednotlivá speciální denní témata veletrhu.
Mezi základní témata, kterými se bude SPC zabývat po celou dobu veletrhu, budou patřit sta- vební zákon a další předpisy ve výstavbě, včetně správního říze- ní, navrhování a provádění sta- veb, dokumentace ve výstavbě a konstrukční řešení se speciál- ním přihlédnutím k bezbariéro- vému přístupu. Odborníci také
pomohou s výběrem stavebních
materiálů a problematikou otvo- rových výplní (okna, dveře), do- končovacích prací a povrchových úprav i technického zařízení bu- dov. Nebude chybět ani téma sta- vebních závad a jejich odstraně- ní. Zájemci si také budou moci nechat poradit v oblasti odhadů staveb a jejich případného finan- cování.
Každý den veletrhu bude věno- ván jinému aktuálnímu tématu a tuto koncepci bude podporovat i Stavební poradenské centrum. V úterý 20. září tak budou odbor- níci ze SPC odpovídat na otázky týkající se kvality materiálu a vý- robků, příslušných právních předpisů a zásad potřebných pro splnění osvědčení, certifikace a uvedení výrobků na evropský trh. Středa 21. září se zaměří na energetiku budov a snižování je-
jich náročnosti, tepelnou techni-
ku, kvalitu vnitřního prostředí a obnovitelné zdroje energie. Čtvrtek 22. září bude věnován odbornému vzdělávání na střed- ních školách a celoživotnímu vzdělávání v rámci stavebních profesí. V pátek 23. září přijde na řadu fenomén „chytrý dům“ a konstrukční řešení zajišťující optimální komfort obyvatel a ma- ximální energetickou efektivitu. V závěrečný den veletrhu, v so- botu 24. září, se bude Stavební poradenské centrum zabývat problematikou staveb svépomo- cí, jejich přípravou, řízením a od- povídajícím technickým dozo- rem, včetně řešení sporů při uzavírání smluv.
Stranu připravil Xxxxx Xxxxxx
NEMOVITOSTI REALITNÍ SERVIS PRÁVA ● Připomínky pište na: xxxxxxxxxxx@xxxxx.xx ● Manažer inzerce: Xxxxxxxxx Xxxxx, tel.: 000 000 000, 000 000 000, xxxxxxxxx.xxxxx@xxxxx.xx