SPOLUPRÁCE JE DOHODOU OBOU SMLUVNÍCH STRAN: SOUKROMÉHO I VEŘEJNÉHO SEKTORU
SPOLUPRÁCE JE DOHODOU OBOU SMLUVNÍCH STRAN: SOUKROMÉHO I VEŘEJNÉHO SEKTORU
Xxx Xxxxx
Tento článek si klade za cíl upozornit na některé souvislosti, které mohou negativně ovlivnit spolupráci veřejného a sou- kromého sektoru v případě, že se trh anebo vnější podmínky pro spolupráci nebudou vyvíjet „lineárně“, ale spíše cyklic- ky nebo nepředvídatelně, jak je pro trh nebo život spíše typické. Spolupráce je dohodou obou smluvních stran, proto by veřejný sektor neměl chápat svoji úlohu jen v nastavování pravidel, ale aktivně vytvářet podmínky pro dialog o kvalitě prostředí v obci/městě. To vyžaduje „plnění“ (investice, vedle územního i finanční plánování, porozumění tržním mecha- nismům) i na jeho straně. Jen tak si zajistí, že bude dialog se soukromým sektorem fungovat dlouhodobě.
Úvod
Spolupráce veřejného a soukromého sek- toru je v posledních několika letech před- mětem stále četnějších odborných disku- sí, které vyústily v sestavování pravidel na uzavírání dohod v řadě měst a obcí po- dle dostupných vzorů. Veřejný sektor se konečně osmělil a vyzval soukromý sek- tor k dialogu, na který protistrana s urči- tou nadějí na změnu neutěšených poměrů (především v oblasti povolovacích proce- sů projektů, které jsou jedny z nejdelších na světě) přistoupila.
Podle mého názoru, první vlna metodik pro spolupráci obcí se stavebníky je za námi, nyní by se mělo přistoupit k po- stupné úpravě pravidel tak, aby se posíli- la předvídatelnost a vzájemná výhodnost vztahů mezi oběma sektory, aby pravidla citlivěji reagovala na trh.
Tím, že nositelem iniciativy byl veřejný sektor, se nastavení smluvních vztahů lo- gicky řídilo jeho optikou. Pravidla správ- ně zmiňují důležité principy spolupráce, ovšem jejich interpretace směřuje přede- vším k jejich obhajobě před veřejností, která má být takto ubezpečena, že se celý proces odehrává transparentně s vylouče- ním neférového jednání, avšak méně se obrací k druhé straně partnerství, tj. k sou- kromému sektoru, který pravidla přijal, aniž by mohl silněji uplatnit svůj pohled.
Zahájení dialogu mezi veřejným a soukro- mým sektorem je do značné míry ovliv- něno ekonomickými podmínkami. Veřej- ný sektor vyčerpaný schodkovým státním rozpočtem hledá stále aktivněji a inova- tivněji nové zdroje na financování veřej-
né vybavenosti. Na druhé straně soukro- mý sektor, do značné míry globalizovaný, disponuje přebytkovými zdroji, zejména v oblasti nemovitostí, a kapitál hledá cíle pro svoje zhodnocení. Na jedné straně jsou tedy ti, kteří vytvářejí podmínky pro rozvoj území, na druhé straně ti, kdo mají pro tento rozvoj zdroje. Výsledkem je pak stále větší účast soukromého sektoru na výstavbě veřejné infrastruktury.
Co je cílem spolupráce?
Veřejný sektor nese hlavní díl zodpo- vědnosti za rozvoj obce, města či kra- je, ale rozhodující vliv v tom, zda a jak se v území bude stavět, mají stavebníci jako investoři či developeři a další sou- kromé subjekty.
Ve spolupráci se stavebníky/develope- ry si obec musí zachovat svoje základ- ní poslání: zajišťovat svým občanům co nejvyšší kvalitu života, včetně kvality prostředí, a to v konkrétních podmín- kách obce. Ve směru k developerům to znamená podporovat a prosazovat tako- vá řešení, jejichž výsledkem je zvýšení hodnoty území v důsledku kvality pro- středí. Navíc k tomuto cíli, shodnému s cíli komerčního developmentu, musí veřejná správa přihlížet i k cílům so- ciální udržitelnosti, tedy k oprávněným zájmům všech skupin občanů. Smys- lem spolupráce tedy není především zís- kat prostředky do rozpočtu obce, ale za účasti stavebníků vytvářet kvalitní pro- středí pro občany. Samospráva potřebu- je finance nejen na budování chybějící veřejné infrastruktury, ale i na zajištění jejího provozu a údržby.
V posledních letech představitelé řady českých měst a meších obcí začali při- cházet s iniciativami směřujícími k na- stavení pravidel spolupráce, hledali mezi experty na stavební právo a ekonomii měst návrhy na řešení budoucího uspo- řádání vztahů se stavebníky. Několik českých měst nakonec přijalo zásady pro spolupráci s investory a zájem dalších měst i soukromých developerů/inves- torů o tuto spolupráci neustále stoupá. Potřebu tohoto typu dokumentu může- me chápat jako reakci na dlouhodobou neschopnost efektivně dospět k dohodě v plánování využití území. Tento trend přirozeně sleduje tendence v prostoro- vém plánování v zahraničí, které posou- vají těžiště při hledání dohody o využití území od plánovacích dokumentů smě- rem ke smluvním vztahům. Fakticky se začíná projevovat rychlejší tempo vstupu soukromých investic do území investičně atraktivních míst (metropole, další velká města a sídla v aglomeračním okruhu), než je schopnost veřejných rozpočtů rea- govat na proměny tím vyvolané, zejména v oblasti pořizování či posilování ade- kvátních veřejných infrastruktur.
T É M A
Soukromý sektor vyšel těmto snahám vstříc, protože si sliboval a slibuje roz- puštění mlhy, která ve vztazích mezi oběma sektory roky znemožňovala se pragmaticky bavit o přínosech nebo ná- kladech projektů pro veřejný sektor. In- vestoři se primárně podílejí na výstavbě v sídle z jiných pohnutek. Jedná se sa- mozřejmě o zisk, návratnost investice, uspokojování osobní potřeby apod.
Pro správné pochopení chování a roz- hodování soukromého sektoru je třeba
rozlišovat priority jednotlivých účastní- ků rozvoje a rozumět rizikům, kterým jsou vystaveni.
Priority | Rizika |
• potřebují zhodnocené nemovitosti co nejrychleji prodat, aby se zbavili dluhové služby | • změny na trhu, které lze jen těžko předvídat zejména do vzdálenější budoucnosti • nárůst dluhové služby v případě protahování doby projektu |
🡺 kritickým faktorem je čas | |
Developeři chápou nemovitosti jako před- mět svého podnikání, produkt pro uži- vatele a budoucí vlastníky (nestaví sami pro sebe). Jejich role je předjímat trendy a vytvářet obchodní příležitosti pro inves- tory – v tom mohou být značně kreativní, až agresivní.
Developer má k dispozici většinou tzv.
„krátké peníze“, které musí do několi- ka roků vrátit svému věřiteli, tedy bance nebo investičnímu fondu. Proto uvítá uza- vření transparentní dohody o financování veřejné vybavenosti, protože se tím vyjas- ní postoj obce k jeho projektu ještě před zahájením povolovacího procesu podle stavebního zákona. Navíc tím, že vstoupí do smluvního vztahu s obcí a účastní se na zajišťování potřebných veřejných in- frastruktur, posílí i v očích svých klientů svoji důvěryhodnost jako partner obce při realizaci svého projektu.
Rizika spolupráce
Spolupráce vyžaduje od obou smluvních stran nejenom stanovení cílů a kvalifiko- vaný odhad budoucího vývoje, ale musí, jako každý vztah, uvážit možná úskalí a rizika. Ta jsou spojena s nepředvídatel- ností budoucnosti, se změnami na trhu. Události posledních tří let nám o tom po- skytly nepopiratelné důkazy.
Obec či město musí mít především jasno o koncepci svého rozvoje, svých potře- bách a limitech rozvoje. Pak bude vědět, jakou změnu a v jakých parametrech v předmětném území preferuje. Násled- ně bude i stavebník mít jasno, za jakých okolností bude projednání záměru ze stra- ny města/obce probíhat hladce a rychle.
Obvyklým výsledkem dohody o spo- lupráci bývá stanovení příspěvku sou- kromého sektoru na rozvoj veřejné in-
frastruktury. Tento příspěvek zvyšuje investiční zátěž stavebníka a ten se jej bude snažit přenést na konečného uži- vatele stavby (budoucí obyvatele obce v případě bytové výstavby). Stavebník je ovšem limitován trhem a míra, s jakou bude moci tuto zvýšenou zátěž realizo- vat při prodeji, závisí na celkové nabídce a poptávce. V případě, že zátěž ponesou jen někteří stavebníci v obci nebo že zá- těž bude vyšší než v jiných obcích, může
neúměrná výše příspěvku způsobit od- chod stavebníků, kteří by jinak byli při- praveni se podílet na rozvoji obce. Obec by pak měla méně spolupracujících sta- vebníků na svém území, snížil by se cel- kový podíl uskutečněných spoluúčastí. Naproti tomu neúměrně nízká spoluúčast stavebníků nevytváří pro obec dostatečný zdroj pro financování veřejných investic. V obou případech je výsledkem neúměr- ně stanoveného podílu spoluúčasti sta- vebníků na pořizování veřejných infra- struktur obce malý celkový příjem obce na financování veřejných investic.
Riziko může spočívat také v nestabilitě a diskontinuitě rozhodování zastupitelstva, resp. rady o výši spoluúčasti stavebníků na pořizování veřejné infrastruktury. Náhlé nebo výrazné změny mohou způsobit zne- věrohodnění celého programu spoluúčasti. Například prudký nárůst příspěvků může znevýhodnit ty stavebníky, kteří dobrovol- ně hledají dohodu s obcí oproti těm, kteří na spolupráci nepřistoupí.
Principy spolupráce
Správné nastavení vztahů mezi veřejným a soukromým sektorem musí vycházet jednak z obecných zásad rovnosti a trans- parentnosti, jednak z pochopení potřeb a cílů každé ze smlouvních stran.
Nejčastěji se v praxi uvádějí tyto princi- py spolupráce:
▪ Dobrovolnost – spolupráce zakotvená ve smluvním vztahu je výrazem vůle
smluvních stran; obě strany jsou mo- tivovány na dosažení společného cíle; v řadě případů ale může být uzavření smlouvy podmínkou pro realizaci pro- jektu developera (viz dále).
▪ Oboustranná výhodnost „win-win“ pro veřejný i soukromý sektor – do- sažení veřejného zájmu ukotveného v územním plánu je efektivně možné pouze za podmínek atraktivních pro každou ze smluvních stran z jejich po- hledu; každá ze stran proto musí rozu- mět pohledu strany druhé.
▪ Transparentnost – pravidla spolu- práce i následně uzavírané smlouvy a způsob, jak obě strany došly k ujed- nání, musí být předem zřejmé a ve- řejně dostupné, způsob projednávání musí být doložitelný například ze zve- řejněných zápisů z jednání.
▪ Předvídatelnost – pravidla jsou do- předu známá a mají stanovený výcho- zí rámec, od kterého se nelze snadno odchýlit; vyjednávání nezačínají po- každé „od začátku“.
▪ Nediskriminační postup – pravidla platí pro všechny subjekty stejně, ni- kdo není zvýhodněn.
▪ Přiměřenost nákladů – smluvní po- žadavky kladené na investora/deve- xxxxxx jsou z hlediska jejich celkové zátěže přiměřené výhodám, které reali- zace projektu investorovi/developero- vi přinese; pro obec je přínos spoluprá- ce významný z hlediska její kapacity zajišťovat potřebné veřejné služby.
▪ Kauzalita – veřejná infrastruktura poří- zená na základě smluvního vztahu mezi investorem/developerem a obcí/měs- tem musí být předpokladem nebo dů- sledkem konkrétní plánované výstavby; obec by měla být schopna kauzální pro- pojení infrastruktury s projektem dolo- žit v případě sporů a soudního přezku- mu rozhodnutí; zřejmě nelze požadovat krytí provozních nákladů infrastruktury.
▪ Účelová vázanost plnění – prostředky vstupující do spoluúčasti budou vynalo- ženy na veřejné investice vyvolané ane- bo související s projektem; za příspěvky vázané na veřejné investice v souvislos- ti s projektem může developer uplatnit odpočet daní; v případě plnění za veřej- nou infrastrukturu jinde v obci, která sice splňuje princip kauzality, ale není v řešeném území, možnost daňového odpočtu zatím není vyjasněná.
Principy předvídatelnosti a oboustranné výhodnosti
Předmětem článku jsou situace, které mo- hou nastat a nastávají v tržním prostředí nebo které mohou změnit výchozí před- poklady obou smluvních stran. Za jedny z nejdůležitějších z výše uvedených prin- cipů považuji princip předvídatelnosti a princip oboustranné výhodnosti.
Předvídatelnost je pozitivně vnímána především ze strany soukromého sekto- ru. Ten má jasně definovaná kritéria pro výsledek projektu a každá odchylka zna- mená zvýšení rizika, které se musí do hodnocení promítnout zvýšením rizikové přirážky, čímž se buďto zvyšuje konečná cena pro uživatele (např. cena bytu), nebo se od realizace projektu ustoupí, resp. rea- lizuje se v jiném městě nebo jiném státě.
Pro stavebníka/developera začíná projekt několik roků před tím, než je schopen představit takovou verzi projektu, která může sloužit jako podklad pro smlou- vu. Jeho finanční rozvaha by ovšem již v rané fázi měla požadavky obce na spo- lufinancování veřejných infrastruktur za- hrnovat. Přestože se mohou vstupy pro výpočet výše spoluúčasti během přípra- vy projektu měnit, dá se předpokládat, že za relativní stability podmínek trhu bude ve výši spoluúčasti stavebníka kontinui- ta, takže stavebník bude předem znát podmínky obce pro výstavbu a pro svoji spoluúčast a její požadovanou výši. To mu umožní výši příspěvku i s několika- letým předstihem zakalkulovat do svého propočtu proveditelnosti.
Jak předvídatelnost
a oboustrannou výhodnost řeší v zahraničí
To, že jsou oba výše zmíněné principy důležité, potvrzují i zkušenosti ze zahra- ničí. V některých zemích mají dlouhole- tou tradici transparentní spolupráce ve- řejného a soukromého sektoru. Množství uskutečněných smluv zejména u velkých projektů potvrzuje, že se na základě dob- rovolnosti daří dospět k oboustranné vý- hodnosti spolupráce.
Obecně lze zahraniční přístupy ke sjedná- vání spolupráce rozdělit do několika typů.
Sjednávané závazky stavebníků (konsenzuální přístup)
Přístup založený na dobrovolném smluv- ním vztahu (na základě stavebního záko- na nebo na základě soukromoprávních vztahů) obce a stavebníka, ve kterém se obec a stavebník zavazují k věcnému a časovému plnění předmětu dohody. Stavebník obvykle akceptuje povinnost uhradit příspěvek na veřejnou infrastruk- turu a vybavenost, obec se zpravidla za- vazuje k výstavbě této veřejné infrastruk- tury a vybavenosti. Přístup je využíván v Rakousku, Německu a Finsku.
Nesjednávané závazky stavebníků (taxativní přístup)
Přístup, ve kterém obec na základě pří- slušného zákona a/nebo jiného legislativ- ního nástroje může uvalit na stavebníka povinnost závazků na rozvoj veřejné in- frastruktury a vybavenosti. Přístup je vy- užíván v Anglii (Community Infrastructu- re Levy, Crook et al., 2013), ve Francii (La taxe d‘aménagement, Xxxxx Xxxxxx a Lenferink, 2018), ve Španělsku (Cargas de urbanización, Xxxxx Xxxxxx a Lenfe- rink, 2018) či Irské republice (Develop- ment Contribution Scheme), Nizozemí (Developer Obligations) a dalších zemích.
Ad hoc vyjednávání
Přístup, který lze stále zaznamenat v některých zemích (Dánsko, Švédsko, Polsko, Maďarsko) a ve kterém veřejný sektor hledá možnost zapojení staveb- níka do rozvoje obce na základě indivi- duálního vyjednávání dle velikosti pro- jektu, otevřenosti stavebníka k jednání nebo pozice obce v konkrétním projektu (vlastnictví pozemků, technické infra- struktury apod.).
Příklady
Pro názornost uvedu tři zahraniční pří- klady přístupu k předvídatelnosti a obou- stranné výhodnosti spolupráce obou sek- torů. Všem je společné to, že si veřejný sektor uvědomuje potřebu zohledňovat situaci na trhu nemovitostí. Ve všech modelech spolupráce je proto nezastu- pitelná role odborných odhadců, kteří garantují, že plnění soukromého sekto- ru bude přiměřené aktuální tržní situaci. Níže uváděné metodiky možnost veřej-
ného sektoru, tj. zastupitelstva, stanovo- vat napřímo výši plnění, tj. příspěvku, omezují. Celý proces je samozřejmě ná- ročnější, vyžaduje kompetentní úřední- ky, přináší zvýšené náklady, nicméně je pro soulad pohledů obou stran z dlouho- dobé perspektivy atraktivnější, protože soukromému sektoru snižuje riziko ne- předvídatelnosti (nižší riziková přirážka) a o to více prostředků může pak uvolnit na veřejné služby.
T É M A
Tento aspekt proměn trhu u nás zatím zcela pomíjíme, protože nastavení sou- časných pravidel je ve většině českých případů zcela v kompetenci zastupitelů bez možnosti korektury nezávislého po- hledu, který by zohlednil aktuální tržní situaci, tj. zastupitelé mohou prakticky zcela volně měnit podmínky pro soukro- mý sektor, čímž mohou ohrozit jak před- vídatelnost, tak oboustrannou výhodnost spolupráce v konkrétní situaci na trhu.
Německo
Hlavní rozdíl oproti českému stavební- mu právu spočívá v okamžiku, kdy zís- kává stavebník možnost žádat o povole- ní stavby. U nás je toto právo obsaženo v územním plánu, který vymezuje zasta- vitelné pozemky, v Německu je územní plán závazný pouze pro úřady (behör- denverbindlich), a u transformačních nebo rozvojových území vymezených územ- ním plánem stavebníkům žádná práva k výstavbě nepřiděluje. Územním plánem je právo přiděleno pouze ve stabilizované zástavbě. V rozvojových a transformač- ních plochách právo k výstavbě připad- ne stavebníkovi až v momentu schválení regulačního plánu (Bebauungsplan neboli tzv. B-plán). Ten je právně závazným do- kumentem pro povolování staveb. B-plán se povinně pořizuje ve všech nestabilizo- vaných, tj. rozvojových a transformač- ních, územích. Nestabilizovaná území bez B-plánu nemohou být zastavěna a jejich hodnota je tedy nižší než ploch stabili- zovaných se stejnou plánovanou funkcí. Územní plán je tedy koncepční dokument.
Předvídatelnost i oboustranná výhodnost je v Německu zajištěna společným ad hoc vyjednáváním založeným na expertní analýze výnosů projektu. V Mnichově uplatňují metodiku tzv. sozialgerechte Bodennutzung (sociálně spravedlivé vy- užívání pozemků). Stavebník sice dopře-
du nezná výši příspěvku, ale zná princip dělení zhodnocení pozemku po schválení regulačního plánu mezi veřejným a sou- kromým sektorem. Konkrétní výše plně- ní se pak stanovuje výpočtem podle jed- notné metodiky za použití konkrétních tržních údajů, které dodává nezávislý autorizovaný odhadce, kterou pak odsou- hlasí obě smluvní strany. Tím se pokaždé zajistí tržní přiměřenost plnění a součas- ně se obec zaváže zcela konkrétně k pl- nění svých závazků v oblasti veřejné in- frastruktury. Stavebník ví, že příspěvek bude přiměřený a že obec oproti němu poskytne konkrétní plnění.
Na obrázku 1 je schéma stanovení partici- pace stavebníka na veřejné infrastruktuře. Čísla jsou orientační, pro ilustraci. Počá- teční hodnota pozemku před schválením B-plánu, tj. bez práva stavět, je v prvním sloupci. Ve druhém je znázorněno zhod- nocení pozemku po schválení B-plánu a za předpokladu vybudování veřejné infrastruktury. Třetí sloupec ukazuje rozdělení navýšené hodnoty pozemku mezi veřejným a soukromým sektorem, přičemž soukromému sektoru je garanto- vána minimálně třetina tohoto zhodnoce- ní. V příkladu je jeho podíl vyšší (modrá část – 51 %). Tento podíl by měl stavební- kovi umožnit pokrýt podnikatelská rizika a přinést přiměřený zisk. Pokud by nákla- dy na veřejnou infrastrukturu byly vyšší a nezaručovaly stavebníkovi alespoň jed- nu třetinu ze zhodnocení, nemusí se zava- zovat k úhradě těchto nákladů.
Finsko
Ve Finsku upravuje metodu nastavení spo- lupráce veřejného a soukromého sektoru zákon. V Helsinkách se například k ob- dobnému výpočtu jako v Německu přistu- puje v případech, kdy developer získává projektem tzv. „významný výnos“, což je částka nad 700 tis. eur [Xxxxxxxxxxx, 2015]. Obec se svým specializovaným týmem a nezávislými odhadci spočítá pa- rametry návratnosti projektu v konkrétní tržní situaci a pak postupuje dále podle předem známých pravidel.
Město může požadovat poplatek ve výši až 50 % z částky, která je nad stanovených 700 tis. eur. Jedná-li se o bytový projekt na nově vymezeném území, poplatky jsou nižší (35 %) a výnos developera osvoboze- ný od poplatku může být vyšší (1 mil. eur).
Pakliže jednání mezi městem a soukro- mým stavebníkem nevedou ke shodě o podmínkách smlouvy, má město mož- nost uplatnit tzv. poplatek za rozvoj úze- mí (development fee). V takovém pří- padě musí místní autorizovaný odhadce připravit návrh výše plnění a předat jej k vyjádření vlastníkům dotčených po- zemků. Ti mohou uplatnit svoje námitky a připomínky do 30 dnů od jeho doručení. Majetková komise města na základě pod- kladu od odborného nezávislého odhadce podá návrh zastupitelstvu o výši poplat- ku. Obec se ve schválené vyhlášce může odlišovat od stanoviska odhadce pouze
ve výjimečných případech zdůvodněných nárůstem ceny nemovitostí. Vlastníci do- tčených pozemků a jejich nástupci či bu- doucí kupci jsou povinni odvést poplatek za rozvoj území.
Irská republika
V Irské republice definují v různých ob- měnách spolupráci veřejného a soukro- mého sektoru již více než 30 let. Např. Dublin má velice propracovanou me- todiku stanovení výše příspěvku. Ta na základě posudků odborných nezávislých odhadců a realitních expertů porovnává plánovanou výstavbu veřejné infrastruk- tury s odhadovanou výstavbou komerč- ních a bytových ploch v budoucím pětile- tém období. Pro stanovení výše poplatku se dále zohledňují oprávněné náklady soukromých projektů a úroveň již existu- jících poplatků. Současně se přihlíží k ak- tuální situaci na trhu nemovitostí. Podle předem stanoveného klíče se pak expert- ně stanovuje konkrétní výše příspěvku podle funkce objektu.
V odůvodnění aktualizace zásad pro spo- lupráci, představených v roce 2013 mini- strem výstavby po hluboké krizi staveb- nictví v Irsku, se uvádí jako hlavní motiv obcí pro uzavírání dohod se stavebníky podpora a povzbuzení ekonomických ak- tivit v obci, tvorba nových pracovních pří- ležitostí a snižování nákladů pro podniká- ní. Proto, jak zpráva dále uvádí, klíčovým cílem budoucího uplatňování zásad spo- lupráce se soukromým sektorem musí být vytváření flexibilních modelů spolupráce, které by měly zabezpečit dostatek zdrojů pro veřejnou infrastrukturu, a tím podpo- rovat rozvoj dalších ekonomických aktivit v území. Zásady rozvoje by měly stimulo- vat tvorbu pracovních příležitostí cílenou preferencí vybraných typologických dru- hů staveb. Jinými slovy, obec by měla mít k dispozici nástroj i v oblasti nebytových staveb, aby dokázala nepřímo ovlivňovat podobu pracovního trhu v obci.
Obr. 1: Princip stanovení participace stavebníka na veřejné infrastruktuře po- dle mnichovského modelu XxXxX (zdroj LHM 2017) Flächenabtretungen = odstoupení ploch; Erschliessung = napojení po- zemků na infrastruktury; Soziale Infrastruktur = veřejná vybavenost; Geförderter Wohnungsbau = požadované neziskové bydlení; Wertzu- wachs = nárůst ceny pozemku; Anfangswert = počáteční cena pozemku
Princip předvídatelnosti v metodice pro městskou část Praha 10
Určitým pokusem, jak slabé místo v ob- lasti předvídatelnosti a vzájemné výhod- nosti v našich podmínkách odstranit,
Zdroj: Development Contribution Scheme, Dublin, 2016
Přestože se mohou vstupy pro výpočet výše spoluúčasti každoročně měnit, lze předpokládat, že v každoročním stano- vování výše spoluúčasti stavebníka bude kontinuita. To umožní stavebníkovi výši příspěvku odhadnout i s několikaletým předstihem. Nemusí se obávat, že jiné zastupitelstvo, například po volbách, výši příspěvku náhle změní.
T É M A
Adaptibilita na změny trhu
Tab. 1: Výčet veřejných investic v jednotlivých kategoriích a jejich alokace v procentech na vymezené území
Tabulka 1A obsahuje souhrn veškerých plánovaných nákladů na veřejnou infra- strukturu zahrnutou do předpisu v období jeho platnosti, členění do tříd: (1) do- pravní investice, (2) odvodnění, (3) parky a veřejná prostranství, (4) občanské vyba- vení, (5) regenerace města a požadovaný podíl spoluúčasti soukromých investorů. Tabulka 1B poskytuje údaje o předpokládaném objemu rezidenčních a nerezi- denčních (výrobních a komerčních) investic po sledované období (2016–2020). Předpis obsahuje soupis těchto projektů a jejich rozpočet.
Metodika městské části Praha 10 pracuje ještě s jedním parametrem. Míru spoluú- časti stavebníka může obec rektifikovat podle trendů trhu tzv. koeficientem vlivu trhu – zejména se může jednat o útlum nebo setrvalý nárůst poptávky na trhu ne- movitostí daného účelu. Tento koeficient se odvozuje automaticky z dat o vývoji trhu. Při jeho aplikaci je ale třeba postupo- vat nanejvýše obezřetně, aby, pokud mož- no, nebyl porušen princip předvídatelnosti a stability podmínek. Proto metodika říká, že pro stanovení příslušných koeficientů se výstavba vyhodnocuje ve víceletém časo- vém období (5 let). Jak se postupuje, vy- světluje obrázek 2. Naproti tomu neuplat- nění koeficientu vlivu trhu v době krize na trhu nemovitostí může mít za následek nepřiměřené navýšení poplatku pro již tak klesající trh. V okamžiku, kdy se trh oži- vuje, je pak vhodné koeficient vlivu trhu vrátit do výše za normálního stavu trhu.
byla metodika schválená Zastupitelstvem městské části Praha 10 v roce 2020.
Metodika vychází z předpokladu, jako všechny obdobné metodiky, že obec a sta- vebníci mají společný zájem na vytváře- ní potřebné kvality veřejné infrastruktury v obci. Obec má zájem na zlepšení vybave- nosti pro stávající i nové obyvatele, podni- ky a jejich zaměstnance. Stavebník podni- kající za účelem zisku z územního rozvoje má zájem, aby svým klientům mohl nabí- zet bydlení nebo pracoviště v obci, která pro ně zajišťuje všechny potřebné veřejné infrastruktury v dobré dostupnosti a po- třebné kapacitě, a tím pro ně vytváří pod- mínky pro dlouhodobě udržitelné užívání.
V této metodice je oproti ostatním českým příkladům jiné to, že mezi výší veřejných investic a intenzitou rozvoje prostřednic-
kromého sektoru. Konkrétně je stanoven koeficient, který de facto určuje, kolik pro- cent z objemu vybraných veřejných investic bude hrazeno z příspěvků soukromého sek- toru. Obě strany tudíž vědí předem, v jaké míře bude smlouva oboustranně přínosná. Obec předvídá svoje investice ve středně- dobém výhledu, soukromý stavebník zve- řejňuje kapacity svého projektu. Parametry obou stran se sice mohou modifikovat, ale ne radikálně. Provázaností objemu veřej- ných investic v území s výškou příspěvku se zamezí jeho náhlým výkyvům.
Win-win model
Současná praxe ukazuje, že spolupráce sa- mosprávy a soukromých investorů předsta- vuje důležitý předpoklad žádoucí kultivace prostředí sídla. Chce-li obec dlouhodobě požívat výhod ze spolupráce, měla by mít na paměti, že to nejdůležitější není, jak si nastaví konkrétní příspěvky, ale že se na- startuje dialog o kvalitě prostředí v obci dříve, než developer přijde s hotovým ná- vrhem. Obě smluvní strany pro to musí
R-6 | R-5 | R-4 | R-3 | R-2 | R -1 | R | R+1 | R+2 | R+3 | R+4 |
Pětileté období rozhodné pro vý- | Prosinec: | Pětileté období rozhodné pro výpo- | ||||||||
počet hrubé podlažní plochy (HPP: | schválení | čet veřejných investičních výdajů | ||||||||
bydlení, administrativa, další komer- | koeficientů | na základě střednědobého výhledu | ||||||||
ční plochy) | na rok R | rozpočtu městské části | ||||||||
tvím soukromých investic byl nastaven vzájemný vztah. To znamená, že objem při- pravovaných veřejných investic je dle této metodiky ve vztahu s výší příspěvku sou-
Obr. 2: Ukázka z metodiky MČ Praha 10. Časové schéma pro stanovení rele- vantních pětiletých řad pro výpočet základní sazby příspěvku na rok R. Sazba se schvaluje v roce R-1 na základě dat za období R-6 až R-2 pro HPP a období R až R+4 pro veřejnou infrastrukturu.
něco vykonat. Jinými slovy, cílem spolu- práce by nemělo být jenom co nejvyšší pe- něžní plnění ze strany soukromého sektoru, ale hledání win-win modelu pro obě strany.
Obec získá s předstihem – na rozdíl od situace, kdy stavebník přichází s žádostí o povolení s hotovým projektem – možnost komunikovat se stavebníkem, který bude mít zájem na uzavření smlouvy. O to dří- ve se obec může v samostatné působnosti pokusit ovlivnit podobu projektu tak, aby lépe vyhovoval potřebám rozvoje obce.
Povědomí o záměrech soukromých staveb- níků zahrnutých do programu včetně v nich obsažených stavebních objemů a z toho plynoucích příspěvků obci na veřejné in- frastruktury umožní obci realisticky pláno- vat objemy investic do těchto infrastruktur.
Jak uvádí řecký urbanista Panagiotis Ge- timis: „Plánovat území se dnes nepova- žuje za výsadu státu, který jej řídí strikt- ně hierarchicky s použitím vymezených kompetencí, ale rozvoj území se stále čas- těji diskutuje v okruhu volených orgánů, soukromých aktérů, státních, nevládních a formálních i neformálních institucí.“ Citát předního odborníka na plánování měst potvrzuje, jak důležité je hledat do- hodu v území. Neustálé hledání a vyva- žování zájmů je nejjistější cestou k dosa- žení kvalitního prostředí pro život v obci.
Použité zdroje:
CAERPHILLY COUNTY BOROUGH. Community
Infrastructure Xxxx, Guidance Note 1, Example Cal- culations of CIL Liability. 2014. Dostupné z: https:// xxx.xxxxxxxxxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxx/ charging_example1.aspx.
DUBLIN CITY COUNCIL. Development Con- tribution Scheme. 2016. Dostupné z: xxxx://xxx. xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxx/xxxxxxx/xxxxx/Xxxxxxxx/ Dev%20Cont%20Scheme/DevelopmentContribu- tionScheme2016-2020.pdf.
XXXXXXX, Xxxxxx; XXXXXXX, Xxxxxxxxxx; XXX- XXX, Xxxxxxxx; XXXXXXXX, Xxxx (2018). Mayors and Spatial Planning in Their Cities. In: Political Leaders and Changing Local Democracy. Lisbon: Palgrave Macmillan, 2018.
XXXXXX, Xxxxx; XXXXXX, Xxxxxxx; XXXXX,
Xxxxx. Negotiating Development: Rationales and Practice for Development Obligations and Planning Gain. London: E & FN Spon, 1995.
LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN. Die Ver-
fahrensgrundsätze zur Sozialgerechten Bodennutz- ung in der Fassung vom 26. 7. 2006. Dostupné z: xxxxx://xxxxx.xxxxxxxx.xx/xxxxx/xxxxxxxxxxxxxx-xx- dennutzung.html.
LANDESHAUPTSTADT MÜNCHEN. Wohnung-
spolitisches Handlungsprogramm. In: Wohnen in München VI 2017–2021. Dostupné z: xxxxx://xxx. xxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxx.xxxx/xxxxxxxxxxxxx/ wohnungspolitisches-handlungsprogramm-wohnen-
-in-muenchen-v.html.
XXXXX, Xxxxx; XXXXX, Vít; XXXXXXXXX, Lau-
ra. Spoluúčast privátního sektoru na veřejných vý- dajích. MČ Praha 10, 2020.
XXXXX, Xxxxx; ŘEZÁČ, Vít. Samospráva a investor – spolupráce na tvorbě kvalitního prostředí. Příručka pro Českou komoru architektů, 2023.
XXXXX XXXXXX, Xxxxxxxx; XXXXXXXXX,
Sander. The role of negotiated developer obliga- tions in financing large public infrastructure after economic crisis in the Netherlands. In: European Planning Studies, 2018, 26.4:768-791.
PUUMALAINEN, Tiina: Land Development in Hel- sinki, referát na konferenci AUUP ČR, Jeseník, 2015.
XXXXXXXX, Xxxxx. Regulatory reform of Finnish environmental policy. Helsinki, 2000.
XXXXXXXXXX, Xxxxxxxx, et al. Metodická příručka pro využívání plánovacích smluv v praxi. Souhrnná zpráva MMR-92666/2021-81. MMR ČR, 2022.
XXXXXXXXXX, Xxxxxx; XXXXXXXXXX, Xxxxxxxx; XXXXXXX, Xxxxxxxx. Ekonomické nástroje v územ- ním rozvoji: Přehled ekonomických nástrojů vyu- žívaných v zahraničí. Souhrnná výzkumná zpráva TA ČR ÉTA TL02000456 – Ekonomické nástroje v územním plánování.
Die Sozialgerechte Bodennutzung. Der Münchner Weg. Referat für Stadtplanung und Bauordnung. München, 2009.
Detailed Planning in Helsinki, City Planning De- partment. Finland – A Nordic Approach to Spatial Planning. 2012.
ŘEZÁČ, Vít. Public and private sectors seek consen- sus. In. Vision for 2030, p.4–14, MUT, Budapest, 2022.
ŘEZÁČ, Vít. Metodika spoluúčasti privátního sek- toru na veřejných výdajích. In: XXXXX, X.; XXXX- XXXX, X., eds. MĚ100. Praha, 2020-11-12/2020-
11-13. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2021. s. 40-45. ISSN 2571-4228. ISBN 978-80-01-
06812-0. Dostupné z: xxxx://xxx.xx000.xx.
Stavební zákon, Finsko, National Building Code of Finland, 2002.
Zákon o územním plánování, Finsko (Land Use and Building Act) No. 132, (132/1999, doplněk 222/2003).
Vyhláška Ministerstva financí ČR č. 323/2002 Sb., o rozpočtové skladbě.
xxx.xxx.xx. xx.xxxxxxxxxxxxxx.xx.
xxxxx://xxxx.xxxxxx.xx/xxxxx/xxxxxx-xxx-xxxxxxxx-
-ve-meste-ricany.
xxxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxx-xxxxxxxxx/x-000000.
xxxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xx/xxxxx/xxxx/xxxxxx-xx- gistratu/kancelar-architektury-mesta/dokumenty/ zasady-statutarniho-mesta-liberec-pro-spolupraci-
-investory-rozvoji-verejne-infrastruktury.html.
xxxxx://xxx.xxxxx.xx/xxxx/0000000/xxxxxxxx_xxx- tribuce_investoru.pdf.
xx.xxxxxxxxxxxxxx.xx. xxxxx://xxxx.xxxxxx.xx/xxxxx/xxxxxx-xxx-xxxxxxxx-
-ve-meste-ricany.
xxxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxx-xxxxxxxxx/x-000000.
xxxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xx/xxxxx/xxxx/xxxxxx-xx- gistratu/kancelar-architektury-mesta/dokumenty/ zasady-statutarniho-mesta-liberec-pro-spolupraci-
-investory-rozvoji-verejne-infrastruktury.html.
xxxxx://xxx.xxxxx.xx/xxxx/0000000/xxxxxxxx_xxx- tribuce_investoru.pdf.
Ing. arch. Xxx Xxxxx Ústav prostorového plánování Fakulta architektury ČVUT v Praze
ENGLISH ABSTRACT
Cooperation Means an Agreement between both Contracting Parties: The Private and the Public Sectors, by Xxx Xxxxx
This article aims to highlight some of the contexts that may negatively affect public-private cooperation if the market or external conditions for cooperation do not evolve in a „linear“ way, but rather cyclically or unpredictably, as is more typical for both the market and the life. Cooperation is an agreement between the two parties; therefore the public sector should not see its role as merely setting the rules, but actively creating the conditions for dialogue on the quality of the environment in the municipality/city. This requires „performance“ (investment, financial planning in addition to spatial planning and understanding of market mechanisms) on its part. This is the only way to ensure that the dialogue with the private sector will work on a long-term basis.