Průvodní zpráva – Apartmány Strakonická II.

Průvodní zpráva – Apartmány Strakonická II.

Jak již bylo avizováno v úvodní analýze projektu Apartmány Strakonická, úvěrový rámec poskytnutý developerovi může dosáhnout výše až 8 000 000 Kč. Na základě první úvěrové smlouvy byl poskytnut úvěr ve výši 5 000 000 Kč a nyní, vzhledem k pozitivnímu vývoji projektu, spouštíme fundraising pro druhou úvěrovou smlouvu ve výši

3 000 000 Kč. Jelikož byla investiční analýza projektu sestavována za předpokladu, že bude developerovi poskytnuta celá částka 8 000 000 Kč, výsledky analýzy jsou aplikovatelné i pro posouzení participace na druhé úvěrové smlouvě (v analýze používáme termín „2.tranše“, který nyní fakticky znamená „2.úvěrová smlouva“). Obě úvěrové smlouvy mají ekvivalentní znění a budou provázány dohodou o rozvržení finančního plnění, na základě které bude vypořádání pohledávek z úvěrových smluv probíhat pari passu.

Dosavadní průběh projektu:

• Byly splněny všechny podmínky čerpání tranše I., developer načerpal úvěr dne 24.9.2019.

• Nedošlo k případu porušení úvěrové smlouvy.

• Průměrná obsazenost jednotek projektu je cca 80 %, tedy více než jsme očekávali. Na druhou stranu je tato skutečnost kompenzována poklesem ADR, znamená to, že developer flexibilně upravuje ceny za krátkodobý pronájem tak, aby dosáhl co nejvyšší obsazenosti.

• Celkové tržby (bez DPH a očištěné o booking fee) jsou vyšší než projektované v původní analýze. Poměrově k tomu jsou i mírně vyšší provozní náklady.

• Ukazatel ICR za Q4 2019 dosahuje výše 2,11, přičemž hraniční hodnotu jsme interně stanovili na 1,20 (z tohoto důvodu měl úvěrovaný povinnost již v první úvěrovou smlouvě uzavřít nájemní smlouvu s nájmem min 290 000 Kč měsíčně).

• Prosincové tržby uvažujeme pouze ty, které jsou zasmluvněny k 28.11.2019.

• Realizované výsledky za Q4 2019 (na základě dat dodaných developerem1):

Vihorev Management Company s.r.o.
rok	Q4 2019
Měsíců	3
Tržby celkem	1 532 328 CZK
Provozní náklady (30 % z tržeb)	571 322 CZK
Provozní zisk před odpisy a zdaněním (NOI)	961 006 CZK
Nájemné pro Rezidence Strakonická	870 000 CZK
Upravený provozní zisk před odpisy a zdaněním	91 006 CZK
Odpisy	0 CZK
Úrokové náklady	0 CZK
Zdanitelný příjem	91 006 CZK
Daně	17 291 CZK
Zisk po zdanění	73 715 CZK
Rezidence Strakonická s.r.o.
rok	Q4 2019
Měsíců	3
Tržby z pronájmu	870 000 CZK
Ostatní tržby	0 CZK
Provozní zisk před odpisy a zdaněním (NOI)	870 000 CZK
Odpisy	301 225 CZK
Úrokové náklady	418 950 CZK
Zdanitelný příjem	149 825 CZK
Daně	28 467 CZK
Zisk po zdanění	121 358 CZK
FCFE kumulovaně
rok	Q4 2019
Měsíců	3
Zisk po zdanění	195 073 CZK
Odpisy	301 225 CZK
Splátka jistiny bance	150 000 CZK
CapEx ( 3 % z NOI celkem)	28 830 CZK
FCFE	317 468 CZK
Úrokový náklad Upvest	150 355 CZK
ICR	2,11

1 Kontrola pomocí předběžných finančních výkazů a výpisu z účtu. viz „Podmínky čerpání II. tranše“

Podmínky čerpání II. tranše:

• Dodání měsíčního výpisu z účtu Rezidence Strakonická s.r.o.

o kontrola plateb nájemného

• Předběžné výkazy společnosti Vihorev Management Company s.r.o. k 31.10.2019

o kontrola realizace tržeb a ostatních položek a jejich soulad s modelem

• Předběžné výkazy společnosti Rezidence Strakonická s.r.o. k 31.10.2019

o kontrola realizace tržeb, plateb úroků na seniorním úvěru, výše provozních nákladů

• Doručení řádné žádosti o čerpání úvěrujícímu.

• Podepsání příloh úvěrové smlouvy.

o přistoupení Vihorev Management Company s.r.o. k dluhu, přistoupení manželů Vykhoryevových k dluhu

o notářský zápis k přímé vykonatelnosti dluhu

o smlouva o podřízení ostatních závazků

o dohoda o rozvržení finančního plnění

V případě nálezu nesouladu předběžných výkazů s daty dodanými developerem (tržby, provozní náklady) nebude

II. tranše poskytována.

Technickou a právní prověrku jsme znovu nerealizovali, veškeré výstupy jsou dostupné v investiční analýze.