Poznámky k nájemní smlouvě
Poznámky k nájemní smlouvě
Obsah
Nově – možnost smluvní pokuty 1
Vysvětlivky některých konkrétních ustanovení k nájemní smlouvě z intranetu OSMD 2
Obecné:
Obecně platí, že do smlouvy lze vtělit i ujednání, která nejsou vůbec, nebo zčásti v souladu se zněním OZ, ale je třeba počítat s tím, že v případě soudního sporu by mohla být taková ujednání prohlášena za neplatná. Viz např. Poznámka 3), 7), 9)apod.
Technické
Je třeba rozlišit, zda pronajímáte byt s vybavením nebo nezařízený, obě varianty mají své plus i minus.
Je-li byt pronajat zařízený, pak je třeba
• do výše nájemného zahrnout i užívání těchto předmětů, a to s vědomím, že mnohé spotřebiče (myčka, pračka, lednička) vydrží pouze pár let, i když jim uživatel bude
věnovat dostatečnou péči. ,
• v souvislosti s platbou za opotřebení/poškození/údržbu zařizovacích předmětů
(eventuálně nábytek) je vhodné upravit v nájemní smlouvě udržování těchto spotřebičů, např. textem: Nájemci byly předány manuály k pronajatým spotřebičům a bere na
vědomí, že má povinnost při jejich užívání postupovat podle pokynů výrobce. Způsobí-li nájemce poškození zařizovacích předmětů, je povinen nechat je opravit na vlastní
náklady.
• V této souvislosti pro jistotu upozorňujeme na riziko při používání elektrických bojlerů, kdy měnící se tlak ve vodovodním řadu může způsobit protékání vody a tím i značné
finanční náklady. Máte-li tedy nainstalován bojler, je třeba nájemci ve smlouvě stanovit povinnost, že musí kontrolovat, zda hadičkou neprotéká voda.
Nově – možnost smluvní pokuty
Detailně je situace popsána v intranetu OSMD, v textu JUDr. Odehnala, sekce Vznik nájmu. Vyjímáme pár odstavců:
Nový stav od 1. 7. 2020: Kromě možnosti uspokojení se z jistoty a zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně se nově nabízí možnost smluvní pokuty, která však společně se složenou jistotou nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek čistého měsíčního nájemného.
Pro řadu pronajímatelů, kteří plně nevyužívají stávající limit jistoty (trojnásobek čistého měsíčního nájemného) může jít o zajímavou variantu doplňkového zajištění pohledávek za nájemcem.
Změna vyvolává řadu praktických otázek a variant řešení:
1. Nově lze opět po nájemci požadovat smluvní pokutu, ale jen do uvedeného limitu.
2. Zřejmě „obživnou“ ujednání ze starších nájemních smluv obsahujících smluvní pokutu, ke kterým se v období 1 .1. 2014 – 30. 6. 2020 „nepřihlíželo“.
Pokud byste chtěli smluvní pokutu použít, přečtěte si v intranetu celý text JUDr. Odehnala, po přihlášení v menu Vznik nájemní smlouvy, viz nebo zkopírovat tento odkaz xxxxx://xxxx.xxxx.xx/XxxxXxxxxxxXxxxxx.xxxx?xxxx00000&xxxxXxxx&xxxxXxxxxxx&xxxxXxxxxxx Portal&sta=ArticleDetailWeb&pst=ArticleDetailWeb&p1=OID_INT_4432&tname=siteportal&acod e=b4c424d166823e2f2a006eb4d1c5eb69
Nicméně advokát Xxx. Xxxxx, který aktualizoval tuto nájemní smlouvu, nabádá k jisté zdrženlivosti. On sám smluvní pokutu ve „svých“ nájemních smlouvách nedoporučuje. Poukazuje na skutečnost, že smluvní pokuta v rozsahu, který umožnila novela OZ, není způsobilá nájemce přimět
k dodržování povinností a bude obtížné ji v případě sporu vymáhat. Navíc její špatná aplikace může způsobit, že daný pronajímatel nebude mít možnost po nájemci vymáhat náhradu škody, pokud taková škoda bude ve větším rozsahu, než smluvní pokuta.
Vysvětlivky některých konkrétních ustanovení k nájemní smlouvě z intranetu OSMD
Aktualizace dle novely OZ platné od 1.7.2020
1) Bod o prodloužení nájmu byl vypracován na přání členů OSMD. Je právně v pořádku, nicméně právník k tomu dodává: Jakékoli automatické prodlužování smlouvy
nedoporučuji. Smlouva je sjednána na dané období a na další se buď uzavře dodatek smlouvy, nebo smlouva nová s novými podmínkami. Zbytečná jsou pak ujednání o navyšování nájemného.
Pokud by pronajímatel i přesto chtěl ve smlouvě nájemné každoročně zvyšovat o inflaci, může použít níže uvedený text:
Smluvní strany se dohodly na možnosti každoročního jednostranného zvyšování
nájemného o roční míru inflace vyhlášenou v lednu Českým statistickým úřadem s tím, že zvýšení nájemného bude účinné od následujícího měsíce ode dne, kdy pronajímatel
písemně oznámí nájemci upravenou výši nájemného.
2) V případě pozdější změny pak není potřeba dodatek, nájemce jen musí písemně oznámit změnu.
Pokud byste chtěli mít všechny uživatele bytu v nájemní smlouvě, tedy aby bylo
více společných nájemců, je možné, aby 1 z nich zastupoval ostatní. Do textu se tedy doplní :
Zastoupeni: ………………
Smlouvu však musí uzavřít všichni a jak je uvedeno v bodě I/3, za závazky z této smlouvy odpovídají společně a nerozdílně
3) Někteří pronajímatelé doporučují dřívější splatnost, např. „...nejpozději do 20. dne předchozího měsíce….“, ale dle zákona je možno platně sjednat pozdější, nikoli dřívější splatnost
4) Možno použít mírnější formulaci: V případě prodlení s platbou nájemného dle čl. 3.1. či zálohy na služby podle čl. 3.4. této smlouvy je Pronajímatel oprávněn požadovat po Nájemci smluvní pokutu …
5) Úročení/neúročení Jistoty je detailně věnována Střecha 1/2016, 4/2016, 1/2020., v intranetu po přihlášení viz , menu Vznik nájmu, nadpis Úroky z kauce
xxxxx://xxxx.xxxx.xx/XxxxXxxxxxxXxxxxx.xxxx?xxxx00000&xxxxXxxx&xxxxXxxxxxx&xxx
=ContentPortal&sta=ArticleDetailWeb&pst=ArticleDetailWeb&p1=OID_INT_4175&tnam e=siteportal&acode=b174f352edb97fd54ac495ca4719f7 .
6) Bude obtížné, ne-li nemožné kontrolovat, zda nájemce takové ujednání dodržel. Reálně je možné dveře osadit zámky, u nichž je pořízení duplikátu klíče jištěno např. kartou apod.
7) Jakkoli podobná ustanovení ve smlouvách běžně bývají, jsou v rozporu se zákonem a
tedy jejich splnění nevymahatelné. Pokud pronajímatel nechce v domě kuřáky a zvířata, musí tomu uzpůsobit výběr nájemců.
Zvíře v bytě nelze platně zakázat, lze požadovat pouze náklady za úklid společných prostor, tj. zvýšení platby za "služby". Pokud si zvíře v bytě výrazně nepřejete, lze do smlouvy vložit např.:
"Strany se dohodly, že nájemce může chovat v bytě zvíře pouze po předchozím
písemném souhlasu pronajímatele a za předpokladu zvýšení částky za služby o poplatek za zvíře ve výši….Kč/měsíčně (např. 300-500Kč). Tento souhlas může být pronajímatelem odvolán v případě rušení domovního klidu hlukem, zápachem, poškozováním bytu, společných prostor apod. V bytě může být z hygienických důvodů pouze ….zvíře.“
§ 2258 o možnosti chování zvířat v bytě je jedním z důvodů, proč doporučujeme uzavírat smlouvu nejdéle na 1 rok.
8) Z praxe mnohých pronajímatelů plyne, že je vhodnější nájemci ve smlouvě přikázat, aby uzavřel pojištění odpovědnosti. Stojí to cca méně než tisíc Kč za rok. Když Vám nájemce o Vánocích zapálí byt, hasiči promočí a znehodnotí dvě patra pod tím bytem, bude se škoda na nájemci velmi špatně vymáhat. Alternativní formulace bodu X. tedy zní: Nájemce je povinen do jednoho měsíce od nastěhování uzavřít s libovolnou pojišťovnou pojištění odpovědnosti a kopii smlouvy předložit pronajímateli.
9) Někteří pronajímatelé navrhují, aby nájemce byl povinen pronajímateli předem písemně nahlásit změnu dodavatele energií s uvedením kontaktů na dodavatele s tím, že
nenahlášení je hrubým porušením nájemní smlouvy a může mít za následek okamžitou výpověď z nájmu bytu. Je pravdou, že návrat k původnímu poskytovateli může být
problém, a to i když v bytě nejsou žádné dluhy, ale na tento problém zákonodárce zjevně nepamatoval.
10) Toto ustanovení znamená, zjednodušeně řečeno, že smlouva platí tak, jak byla podepsána a nájemce nemá právo chtít nějak modifikovat její ujednání v případě, že dojde k nějaké změně (např. u domu začnou jezdit tramvaje, přestane být možné parkovat na ulici, sousedi mají novou kočku a on je alergik atd.)
11) Např. nájemce dluží několik měsíců nájemné za jeden měsíc. Byl sjednán smluvní úrok. Pak nájemce uhradí nějakou částku a pronajímatel může stanovit, že zatím uhradil nájemce jen úrok, ale ne nájemné samotné, takže úrok dál běží.
12) Pokud by např. nájemci nebyla vrácena jistota, nebo přeplatek na službách, nemůže takovou pohledávku „prodat“, aby ji vymáhala jiná osoba, nebo si ji započetla na svůj dluh vůči pronajímateli.
13) Pokud někdo nabídne, že dluh za nájemce uhradí, není pronajímatel povinen to přijmout
14) Nájemce tedy nemůže např. prohlásit, že nezaplatí nájemné, protože nedostal přeplatek na službách.
15) Pokud toto ustanovení ve smlouvě necháte, uvědomte si, že povinnost je oboustranná. Pokud byste tedy po vyúčtování záloh za "služby" nevrátil včas nájemcům přeplatky, mohli by tyto peníze po Vás i s úrokem požadovat i oni
16) Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) a výjimka ze zákona: Podle § 7a odst. 9 zákona č. 406/2000 Sb., ve znění účinném od 1. 7. 2015 „průkaz se neopatřuje při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947.“