DALšÍ TÉMATA•
DALšÍ TÉMATA•
Nájemní smlouvy často nahrávají pronajímatelům, některé jdou proti zákonu
– TEXT – Xxxxxxx Xxxxxxxxx – FOTO – Xxxxx Xxxx
Z
áří je tradičně měsícem, kdy se do univerzitních měst vracejí studenti vysokých škol a hledají nájemní bydlení, kde by strávili
nadcházejí akademický rok. Po roční pauze vynucené koronavirem je tomu tak i letos. Hlad po nájemních bytech ale v posledních letech roste i mezi pracujícími. Mohou za to vysoké ceny vlastního bydlení, které ve stále větší míře nutí lidi spoléhat na nájem.
To ostatně vede k tomu, že i český trh začíná následovat trend běžný v zahraničí, kde investiční fondy
skupují celé bytové domy, aby je pak mohly pronajímat. Jenže nové byty nevyrostou ze dne na den, a tak ros‑ toucí poptávka vede k tomu, že najít pěkný nájemní byt není snadné. Ještě těžší pak pro nájemníka je domluvit
si s pronajímatelem vyváženou smlou‑ vu. Podle právníků oslovených týde‑ níkem Ekonom totiž nájemní smlouvy podepisované v Česku většinou nahrá‑ vají pronajímatelům. A ještě horší postavení pak nájemník má v případě, že podepíše takzvanou podnájemní smlouvu. Tento typ smlouvy často uzavírají s klienty realitní kanceláře nebo nejrůznější zprostředkovatelské společnosti.
Následující článek nabízí přehled toho nejdůležitějšího, co by měla obsahovat nájemní smlouva – z pohle‑ du jak nájemníka, tak i pronajímatele. Přináší také praktické rady a tipy, jak se vyhnout přešlapům a nepříjemnos‑ tem při pronájmu bytu či domu.
Podnájemník bez ochrany zákona Zájemce o nájemní bydlení zpravidla od pronajímatele dostane buď nájemní smlouvu, anebo smlouvu podnájemní. Laik v nich na první pohled nemusí vidět žádný propastný rozdíl. Jenže pohledem právníka je rozdílů mezi těmito dvěma typy smluv celá řada.
Ten hlavní spočívá v tom, kdo nemo‑ vitost přenechává k užívání. V přípa‑ dě nájemní smlouvy je to vlastník.
U podnájmu pronajímatel byt či dům nevlastní, sám jej má pouze v nájmu a postupuje právo k bydlení další osobě, tedy podnájemci.
Chovat v bytě zvířata nebo kouřit
nájemník může. Avšak podnájemníkovi to může pronajímatel zakázat. Zákon ho totiž chrání méně.
„Podnájemce má menší jistotu, co se délky užívání bytu týče. Podnájemní vztah totiž končí nejpozději v okamži‑ ku ukončení nadřazeného nájemního vztahu,“ vysvětluje Xxxx Xxxxx z advo‑ kátní kanceláře Forlex.
Slabší pozici má podnájemník
i z dalších důvodů. Zatímco u nájemní smlouvy občanský zákoník přesně specifikuje, za jakých podmínek může dát pronajímatel nájemníkovi výpo‑ věď, podnájemní vztah jde vypovědět i bez udání důvodu. „Této skutečnosti
někdy pronajímatelé využívají a uza‑ vírají nejprve nájemní smlouvu
s nájemcem, často rodinným přísluš‑ níkem, který dá předmět nájemní smlouvy do podnájmu. Pokud pak pronajímateli podnájemce přestane vyhovovat a chce se jej rychle zbavit, ukončí na oko uzavřenou nájemní smlouvu, čímž zanikne také vztah podnájemní,“ dodává Xxxxx.
Zatímco některá ustanovení
v nájemní smlouvě zákon zakazuje, podnájemce s pronajímatelem si je v podnájemní smlouvě dohodnout mohou. „Lze v ní uvést požadavky,
které musí podnájemce bezpodmíneč‑ ně dodržet – například zákaz kouření, chovu zvířat v bytě. Taková ustanovení by přitom v nájemní smlouvě byla bez právního účinku,“ vysvětluje Xxxxxx Xxxxxx, zakladatel on‑line právní služby XxxxxxxxXxxxxxx.xx.
Před uzavřením podnájemní smlou‑ vy by si měl zájemce o byt především ověřit, kdo je vlastníkem a proč nepro‑ najímá byt sám, ale prostřednictvím nájemce. Standardní je podnájemní smlouva například u družstevních bytů. Jejich majitelem je totiž druž‑ stvo, které je pronajímá svým členům. Ti tak mohou uzavírat pouze podná‑ jemní smlouvy.
Naopak zájemce o byt by podle Xxxxxx měl být obezřetný v případě, kdy je pronajímatelem společnost s ru‑ čením omezeným založená za účelem zprostředkovávání podnájmů. Podle právníků z advokátní kanceláře bpv
NÁjEMNÍ s MLOuVY
Na byt je možné uzavřít nájemní či podnájemní smlouvu. S tou druhou je nájemník v horším postavení. Pronajímatel ji může vypovědět bez udání důvodu.
„Pokud bude takovéto ustanovení v neprospěch nájemce v nájemní smlouvě uvedeno, bude se na něj bez dalšího hledět jako na neplatné
a na nájemní vztah se použije úprava obsažená v občanském zákoníku,“ vy‑ světluje advokátka bpv Braun Partners Xxxxxxx Xxxxxxxxx a dodává: „Odchýlit se od ustanovení občanského záko‑ níku, pokud takováto odchylka bude ve prospěch nájemce, možné je.“
V nájemní smlouvě nesmí chybět zejména doba nájmu, výše nájem‑ ného a zálohových plateb, včetně způsobu, jakým bude nájemník tyto platby provádět. Pro pronajímatele je výhodné uzavřít smlouvu na kratší dobu a pak mít prostor při vyjednávání prodloužení.
„Pro nájemníka je výhodnější spíše přepsat smlouvy s dodavateli energií na své jméno, pronajímatel pak nemůže jednostranně určit výši
Braun Partners by ostatně ani takové soukromé firmy podnájemní smlouvy uzavírat neměly. „Pokud právnická osoba postoupí byt k užívání další osobě v rámci svého podnikání, musí tak učinit nikoliv ve formě podnájmu, který neposkytuje podnájemci tak vysokou ochranu, ale pouze v rámci klasického nájmu podle občanského zákoníku, na který se tím pádem uplat‑ ní plná zákonná ochrana nájemce,“ uvádí advokát bpv Braun Partners Xxxxx Xxxxxxxx.
Není přitom vůbec podstatné, jak je smlouva označena, rozhodující je totiž vždy jen faktická stránka smluvního vztahu. Jinými slovy, pokud je uza‑ vřena mezi firmou či realitní kanceláří a podnájemníkem – spotřebitelem, měla by se vždy řídit občanským zákoníkem. „Tím pádem je nutné většinu ustanovení o skončení nájmu, smluvních pokutách, oprávnění chovat v bytě zvířata pouze s předchozím
souhlasem a přijímat osoby blízké do domácnosti pouze s předchozím souhlasem pronajímatele považovat za neplatná kvůli zjevné nepřimě‑ řenosti vůči nájemci,“ vysvětluje Xxxxxxxx. Před soudem by taková
ustanovení s nejvyšší pravděpodobnos‑ tí neobstála.
Co nesmí chybět v nájemní smlouvě Ani nájemní smlouva ale nemusí být vždy bez nástrah. Ze tří náhodně vy‑ braných smluv, které týdeník Xxxxxx společně s právníky analyzoval, byla bez závad a plně v souladu se záko‑ nem jen jedna. Na co je tedy potřeba dát si před podpisem pozor?
Nájemní smlouva by měla být vždy uzavřena písemně a musí se řídit pravidly vyplývajícími pro nájem bytu z občanského zákoníku. Vlastník bytu tak například nemůže nájemníkovi zakazovat, aby v bytě podnikal anebo v něm choval běžná domácí zvířata.
zálohových plateb a nájemník může ušetřit,“ radí Xxxxx z Forlexu.
Jasně vymezit je ve smlouvě třeba také předmět nájmu, tedy jestli jde
o byt, dům, či pokoj. Dalším základ‑ ním bodem smlouvy je stanovení vý‑ povědních důvodů – zejména ze strany nájemníka, jelikož zákon mu moc důvodů vypovědět smlouvu nepřizná‑ vá. Vypovědět ji může před koncem nájemní doby podle dikce zákona pouze v případě, že se změní okolnos‑ ti, z nichž strany při vzniku smlouvy vycházely, do té míry, že po nájemní‑ kovi nejde rozumně požadovat, aby
v nájmu pokračoval.
Z analýzy nájemních smluv, kterou provedl týdeník Ekonom, vyplývá,
že právě při stanovení výpovědních důvodů pronajímatelé často chybují. Jedna z analyzovaných smluv napří‑ klad obsahovala ustanovení, že při porušení jakékoliv smluvní povinnosti nájemce může pronajímatel smlouvu
DALšÍ T ÉMATA
vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou. Avšak občanský zákoník stanovuje, že je to možné pouze
v případě hrubého porušení povin‑ ností nájemníka. „Hrubým porušením se rozumí například neumožnění prohlídky či údržby bytu pronajíma‑ teli nebo provedení stavebních úprav
v bytě nájemcem bez souhlasu prona‑ jímatele,“ uvádí Xxxxxxxx.
Naopak hrubým porušením smlou‑ vy by nebylo, pokud by nájemník opomněl zaplatit jedno nájemné. Avšak i to jedna z analyzovaných smluv označovala za důvod ke skončení nájmu, a to dokonce okamžitě. Podle
občanského zákoníku přitom platí, že ukončit nájem bez výpovědní doby může pronajímatel až ve chvíli, kdy mu nájemník dluží nájemné za tři měsíce.
Často pronajímatelé také vkládají do smluv ustanovení omezující, kolik lidí může byt či dům obývat. Takové ustanovení ale nemusí být platné.
Co by v nájemní smlouvě měl chtít pronajímatel
Vždy nájemní smlouvu uzavřít písemně.
U nájmu na dobu neurčitou nebo na dobu určitou s trváním několika let si sjednat každoroční indexaci nájemného o výši inflace.
Co nejvíce dodávek energií a služeb přepsat přímo na nájemce, aby pronajímatel za tyto služby nemusel vybírat zálohové platby a vyúčtovávat nedoplatky/přeplatky.
Stanovit nájemci dostatečně vysoké zálohové platby za zbylé služby, tak aby po konci příslušného zúčtovacího období nebylo nutné po nájemci požadovat doplatky.
Vždy si sjednat jistotu neboli kauci v maximální možné výši, tedy trojnásobek měsíčního nájemného bez započítání poplatků za služby.
Chtít po nájemci pojištění (ideálně v nejširším možném rozsahu, zejména pojištění domácnosti a odpovědnosti).
Jasně sepsat, jaké vybavení bytu je poskytnuto nájemci k užívání (například nábytek, pračka, lednička) a v jakém stavu je toto vybavení při předání dané nemovitosti.
Určit, v jaké míře je nájemník povinen platit údržbu a opravy v bytě, sjednat lhůtu pro provedení opravy.
Sjednat si, v jakém stavu má být byt nájemcem po skončení nájmu vrácen zpět (například zda je nájemce povinen vyčistit xxxxxxx nebo vymalovat).
Vybrat si vhodného nájemce, zejména si před podpisem nájemní smlouvy ověřit, zda není v insolvenci či exekuci, případně i získat doporučení od předchozího pronajímatele.
Zdroj: bpv Braun Partners, XxxxxxxxXxxxxxx.xx
„Pronajímatel má právo ze zákona pouze požadovat, aby se v nájemcově domácnosti zdržoval takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a umožňuje výše uvedené hygienicky vyhovující a obvyklé a pohodlné pod‑ mínky,“ upozorňuje advokátka Xxxxxxx Xxxxxxxxx z bpv Braun Partners. Zjevně
Kauce nesmí převýšit trojnásobek měsíčního nájemného bez započtení poplatků za služby. Nájem- níkovi z ní přísluší úroky.
Co by v nájemní smlouvě měl požadovat nájemník
Vždy nájemní smlouvu uzavřít písemně.
Sjednat si jasnou výši nájemného a způsob jeho placení (jinak platí domněnka, že nájemné bytu či domu se hradí měsíčně dopředu).
Sjednat jasnou délku nájmu (jinak platí domněnka, že nájem byl uzavřen na dobu neurčitou) a v případě nájmu na dobu určitou sjednat automatické prodlužování délky nájmu, pokud pronajímatel ve sjednané lhůtě před koncem nájemní doby neoznámí nájemci, že nemá zájem v nájmu déle pokračovat.
Upravit je vhodné také podmínky vstupu pronajímatele do bytu – pro nájemníka je výhodné dohodnout, že pronajímatel musí plánovaný vstup do předmětu pronájmu například písemně oznámit.
Sjednat si, v jakém stavu má být byt nájemcem po skončení nájmu vrácen zpět (například zda je nájemce povinen vyčistit xxxxxxx nebo vymalovat).
Dobře si ověřit technický stav příslušného bytu před podpisem nájemní smlouvy.
Upravit postup pro stavební úpravy vedoucí ke zhodnocení bytu, včetně oznámení pronajímateli, schválení, započítání nákladů a vymezení odpovědnosti.
Zdroj: bpv Braun Partners, XxxxxxxxXxxxxxx.xx
nepřiměřené, a tudíž neplatné by tak podle ní bylo například ustanovení, že byt o podlahové ploše 100 metrů čtve‑ rečních mohou obývat jen dvě osoby. Pronajímatel také nemůže podmínit svým souhlasem, aby spolu s nájemní‑ kem bydlely v bytě také nájemníkovy děti nebo jiné blízké osoby.
Samozřejmostí je už také to, že si nájemník může do bytu přihlásit trvalé bydliště. Výslovný souhlas majitele
k tomu nepotřebuje. Stačí mu nájemní smlouva.
Sankce a jejich limity
Z pohledu pronajímatele by nájemní smlouva také měla obsahovat sankci za prodlení s platbou nájemného
a záloh na služby. To má působit
na nájemníka jako motivace, aby platil včas. Avšak výši úroku z prodlení nejde stanovit libovolně. Jeho ma‑ ximální výši určuje vládní nařízení.
NÁjEMNÍ s MLOuVY
„Podle něj má výše úroků z prodlení odpovídat ročně výši repo sazby stano‑ vené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o osm pro‑ centních bodů,“ upozorňuje Xxxxxxxx z bpv Braun Partners. V současné době by tedy šlo o 8,5 procenta z neuhraze‑ né částky za rok.
Nájemní smlouvy ale obvykle obsahují úroky stanovené na denní bázi a v ročním úhrnu vyšší, než je zákonem stanovený limit. Chybují v tom hlavně vlastníci, kteří pronajímají své byty bez pomoci realitní kanceláře. Nájemní smlouva na byt v pražské čtvrti Karlín, kterou má týdeník Ekonom k dispozici, od takového soukromého pronajímatele například stanovuje úrok z prodlení
ve výši 0,5 procenta z neuhrazené částky za každý započatý den. Další smlouva na byt v pražských Letňanech pak ve výši 0,1 procenta. Obojí je ale podle právníků příliš. Při současné výši repo sazby by denní úroková sazba neměla překročit 0,024 procenta.
Další sankce za drobná porušení by pak nájemní smlouva vůbec obsahovat neměla. Tím se liší od podnájemní smlouvy. „V podnájemní smlouvě je možné například dohodnout sankci
za chov psa v předmětu nájmu, pří‑ padně za kouření v předmětu nájmu, v nájemní smlouvě nikoliv,“ uvádí Preuss.
Příklady smluvních ustanovení, která by před soudem neobstála
Nájemce je povinen platit nájemné a zálohy za služby řádně a včas. V případě prodlení s platbou nájemného, záloh na služby a plnění je pronajímatel oprávněn požadovat úrok z prodlení ve výši 0,5 % z neuhrazené částky za každý započatý den prodlení.
Úrok z prodlení ve výši 0,5 % z neuhrazené částky za každý započatý den by soud v případě sporu s nejvyšší pravděpodobností snížil. Podle vládního nařízení má výše úroků z prodlení odpovídat aktuálně 8,5 % ročně.
Nájemce může dát nemovitosti nebo jejich část třetí osobě do podnájmu nebo pronájmu pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Ustanovení § 2274 a § 2275 občanského zákoníku se nepoužijí.
Občanský zákoník nájemci výslovně umožňuje podnajmout byt, ve kterém sám bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Souhlas pronajímatele se vyžaduje jen v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí.
Nájemce nesmí v bytě kouřit, provozovat zdroje otevřeného ohně či zdroje kouře nebo zápachu. Kouření v bytě bude považováno za hrubé porušení smlouvy. Pronajímatel je navíc oprávněn zvýšit nájemné o 2000 Kč/měsíc od měsíce, kdy k porušení ustanovení došlo.
Zákaz kouření je zjevně nepřiměřené ustanovení v neprospěch nájemce. Vhodnější než smluvní pokuta je stanovení povinnosti nést náklady spojené s uvedením bytu do původního stavu, tedy například náklady na výměnu záclon či koberců, pokud budou kouřením poškozeny, a podobně.
Pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Pronajímatel má v tom případě právo požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu odevzdal byt, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Jako porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem se posuzuje nezaplacení nájemného a zálohy na služby za dobu jednoho měsíce.
Ujednání o možnosti vypovězení nájemní smlouvy při nezaplacení jednoho nájemného je v rozporu se zákonem. Občanský zákoník hovoří o prodlení se třemi nájmy.
V případě, že nájemce svým zaviněním způsobí odpojení zařízení pro přívod energií dodavatelem energií, například elektroměr, je povinen uhradit pronajímateli veškeré účelně vynaložené náklady na uvedení do původního stavu a manipulační poplatek 5000 korun, který bude uhrazen z peněžité jistoty nájemce.
V případném soudním sporu by soud manipulační poplatek pravděpodobně označil buď za nepřiměřený jako celek a jeho uhrazení zcela zamítl, nebo by jeho výši alespoň poměrně snížil.
Podnájemce je oprávněn užívat byt pouze za účelem bydlení. Podnájemce nesmí byt užívat k podnikání ani nesmí umožnit podnikání ostatním osobám v bytě.
Zákaz podnikání ani v podnájemní smlouvě není možný, je v rozporu s občanským zákoníkem. Zdroj: nájemní smlouvy, Forlex, bpv Braun Partners
Kauce a úroky z ní
Ve smlouvě by dále neměla chybět kauce neboli jistota, z níž pronajímatel uhradí případné škody, které nájemník v bytě napáchá, anebo ji pronajímatel využije na krytí dluhu v případě, že nájemník přestane platit. Avšak i výše kauce má své meze. Podle občanského zákoníku nesmí přesáhnout trojnáso‑ bek měsíčního nájemného, tedy bez poplatků za služby.
Po skončení nájmu navíc pronají‑ matel musí vyúčtovat nejen kauci. „Ná‑ jemce má právo také na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby,“ zdůrazňuje Xxxxxx Xxxxxx. Není‑li výše úroku ve smlouvě jasně stanovena, platí pronajímatel úroky ve výši obvykle poskytované bankami z úvěrů.
Pronajímatel také může ve smlouvě požadovat, aby si nájemník uzavřel pojištění domácnosti a odpovědnosti,
ze kterého by platil případné škody, jež v bytě způsobí. Avšak neměl by mu hrozit tím, že v případě neuzavře‑ ní pojistky ji sjedná za něj. „Ačkoliv samotná povinnost nájemce dosta‑ tečně se pojistit není sama o sobě problematická, jsme toho názoru, že automatické oprávnění pronajímatele uzavřít pojištění za nájemce u libovol‑ né pojišťovny by mohlo být v případě soudního sporu označeno za neplat‑ né,“ upozorňuje Xxxxxxxxx.
DALšÍ T ÉMATA
Realizovaná výše nájmů (v korunách za metr čtvereční měsíčně)
291
275
275
251 252
224
189 191
18fb
194
204
Praha
300
250
200
150
300
250
200
150
Brno
100
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019 2020 2021
100
227
235
241
231
203
185
1fb4
159
1fb5 1fb5
172
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019 2020 2021
300
250
200
150
Plzeň
300
250
201
187
195
192
1fb2
149
132
144
124
129
132
200
150
Ústí nad Labem
100
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019 2020 2021
100
171
157
129 128
13fb
147
119
121
128
115
122
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019 2020 2021
Zdroj: RE/MAX G8
Údržba bytu
Bývá obvyklé, že se pronajímatel snaží údržbu a opravy bytu v co největší míře přenést na nájemníka. I to ale má zákonné meze a limity. Ty stanovi‑
la svým nařízením vláda. Běžnou údržbou se podle něj rozumí udržo‑ vání a čištění bytu včetně zařízení
a vybavení, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o čiš‑ tění podlah, odpadů a vodovodních výtoků, digestoří, umyvadel a van, sporáků a trub, ale překvapivě také například o malování či opravy omítek.
„Mimo tento výčet se za drobné opravy považují také další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku tisíc korun,“ doplňuje Xxxxxx. Avšak tyto náklady by měl vždy předem nájemník s prona‑ jímatelem konzultovat a ponechat si potvrzení o jejich úhradě.
Právníci oslovení týdeníkem Ekonom nicméně poukazují na to, že v nájemních smlouvách bývá otázka oprav upravena nedostatečně, většinou jen odkazem na zákoník.
Co smlouvy zpravidla nijak neřeší, jsou velké opravy vyžadující stavební úpravy, jako je například nefunkční vodovod či topení. Pro tyto případy je dobré uvést do smlouvy jasnou lhůtu, v jaké pronajímatel musí reagovat a závadu vyřešit. Ta by neměla být příliš dlouhá. „Měl by mít povinnost zakročit bez zbytečného odkladu, u větších poruch zame‑ zujících poklidnému užívání bytu
do dvou dnů, u ostatních do týdne,“ radí advokát Xxxxx.
Prohlídky bytu
Pronajímatel má dále právo na pravi‑ delné prohlídky bytu a kontroly jeho stavu. Ty by ale neměly být příliš časté,
aby nedocházelo k narušení soukromí nájemníka. „Běžně se můžeme setkat s četností prohlídek jedenkrát až čtyřikrát za rok, dle zkušeností a vzá‑ jemných vztahů. Pokud s nájemcem obecně nejsou problémy, co se plnění povinností z nájemní smlouvy týče, nemusí u pronajímatele existovat větší obava a potřeba kontroly bytu,“ uvádí Xxxxx. Pronajímatel by také neměl nájemníka v bytě „přepadnout“ bez předchozího upozornění. Vhodné je zanést do smlouvy, že o svém úmyslu byt zkontrolovat musí nájemníka uvě‑ domit alespoň 48 hodin předem.
Tři měsíce před koncem pronájmu má pak pronajímatel také právo po‑ žadovat, aby nájemník byt zpřístup‑ nil pro prohlídky dalších zájemců.
I v tomto případě by to ale pronají‑ matel neměl s prohlídkami přehánět.
„Za excesivní přístup by bylo možné podle mého názoru označit například
NÁjEMNÍ s MLOuVY
vyžadování prohlídek několikrát denně každý den v týdnu,“ říká Xxxxx.
Vyklizení bytu
Zákon svazuje pronajímatele a nájem‑ ce také na konci nájmu a stanovuje pravidla pro vyklizení bytu. Ta patří
k těm, od nichž se smlouva nesmí odchýlit. Platí, že nájemce musí předat byt pronajímateli v den, kdy mu uplyne výpovědní lhůta. Ta je podle zákona tříměsíční.
Pronajímatel může ale nájem ukon‑ čit také bez výpovědní lhůty, například proto, že nájemce tři měsíce nezaplatil nájemné, závažným způsobem poško‑ zuje byt či dům nebo ruší sousedy.
V takových případech platí, že musí byt předat do jednoho měsíce od skon‑ čení nájmu.
„Byt se považuje za odevzdaný, pokud pronajímatel obdrží od nájem‑ ce klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání,“ uvádí Xxxxx.
V případě, že nájemník po skon‑ čení nájmu byt nevyklidí a nepředá, nesmí pronajímatel jeho věci vzít
a vyhodit. Nezbývá mu než podat k soudu žalobu na vyklizení bytu.
Teprve po pravomocném rozsudku se může domáhat vyklizení bytu. To ale může trvat řadu měsíců. Po tuto dobu je ovšem nájemce povinen hradit pronajímateli nájemné.
„Pro pronajímatele je tak klíčové
v nájemní smlouvě stanovit dostatečně vysokou kauci, kterou bude možné při nevyklizení bytu započítat proti dluž‑ nému nájemnému,“ radí Xxxxx.
Přes nepříjemnosti, které tyto průta‑ hy a spory znamenají, by pronajímatel nikdy neměl přistoupit ke svévolnému vyklizení bytu. Může to totiž pro něj mít trestněprávní důsledky. Hrozí mu zejména postih spojený s trestným činem porušování domovní svobody.
Pronajímatel má právo byt kontrolovat. Neměl by tam ale chodit častěji než čtyřikrát do roka, aby nenarušoval soukromí nájemníka.
Častá praxe spočívající v „odstřihnutí“ bytu od energií je rovněž protiprávní.
I tento postup totiž mohou soudy pova‑ žovat za porušování domovní svobody. Za takový trestný čin přitom podle trestního zákona hrozí jeden rok až pět let vězení.
Předávací protokoly
Písemná smlouva by měla být zákla‑ dem každého nájemního vztahu. Není ale jediným dokumentem, který by
před nastěhováním měli pronajímatel a nájemník podepsat. Ve chvíli, kdy nájemník byt přebírá, by měli vytvořit také takzvaný předávací protokol.
V tom by měly být uvedeny například stavy domovních měřidel, tedy topení a vody.
Pro obě smluvní strany je podstat‑ né, aby předávací protokol obsahoval veškeré a detailní informace o bytě
a jeho vybavení. „Často se v předáva‑ cích protokolech uvádí jako vybavení například ‚lednice‘, přičemž pro obě smluvní strany je lepší uvést i její typ, značku,“ uvádí Xxxxx.
Byt i vybavení je také dobré vyfoto‑ grafovat a fotografie přiložit k předáva‑ címu protokolu. Při ukončení nájmu se tak nájemník a pronajímatel vyhnou sporům o to, v jakém stavu byt při
převzetí vlastně byl a jaké škody v něm případně nájemník způsobil.
Zároveň platí, že nájemník nenese odpovědnost za běžné opotřebení bytu a jeho vybavení. To však často bývá jádrem sporu. Občanský zákoník ani jiný právní předpis už totiž neříká, co přesně běžné opotřebení je.
V případě, že se nájemník a pronají‑ matel na jeho míře neshodnou, neměli by podepisovat výstupní předávací pro‑ tokol. Posoudit, co je a co není běžná míra opotřebení, pak za ně bude muset znalec nebo soud.
inzerce
®
EK013705-3