Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
se sídlem Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, Xxxxx, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, xxxxxx 178876
ZNALECKÝ POSUDEK
číslo: 24305/2022
z oboru EKONOMIKA, odvětví Oceňování nemovitých věcí
O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 nemovité věci - pozemku p.č. 1937/37 - orná půda, v k.ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha.
Zadavatel posudku: Xxx. Xxxxxx Xxxxx
soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk Masarykovo nám. 44/4
789 01 Zábřeh na Moravě
IČ: 72043202
DIČ: CZ7803135681
Číslo jednací zadavatele: 139 EX 32549/21-086
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí v souladu s
§336, o.s.ř., pro potřebu exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 9.9.2022 posudek vypracovala znalecká kancelář:
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx xxxxxxxxxx: Xxxxxxxx 0000/00, 750 02 Přerov e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx
Posudek byl vypracován v počtu ve 2 vyhotoveních listinných vyhotovení, vyhotovení číslo: Celkem posudek obsahuje 13 stran a 4 stran příloh.
V Praze, dne 16.9.2022
A. NÁLEZ
1. Zadání znaleckého posudku
Odborná otázka:
Na základě usnesení, 17.8.2022, vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Xxx. Xxxxxx Xxxxx, č.j. 139 EX 32549/21-086, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 nemovité věci - pozemku p.č. 1937/37 - orná půda, v k.ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha.
Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství.
Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi a aby tato skutečnost byla zohledněna v obvyklé ceně nemovitých věcí. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou a jejich cena je 0,- Kč. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží.
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí v souladu s §336, o.s.ř., pro potřebu exekučního řízení č.j. 139 EX 32549/21-086. Výsledná hodnota stanovená tímto znaleckým posudkem je pouze východiskem pro to, aby mohlo být stanoveno nejnižší podání při dražbě (§336e, odst. 1 o.s.ř.).
Skutečnosti sdělené zadavatelem:
Zadavatel znaleckého posudku nesdělil znalecké kanceláři žádnou skutečnost, mající vliv na přesnost závěrů, kromě skutečností zřejmých ze zadavatelem předložených podkladových materiálů.
Vymezení pojmů dle legislativy:
Definice dle zákona č. 151/1997 Sb.:
§2, odst. 1, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou“.
§2, odst. 2, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.”
§2, odst. 3, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny“.
§2, odst. 4, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.
§2, odst. 5, zákona 151/1997 Sb. v platném znění zní: „Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.“
Definice dle vyhlášky 441/2013 Sb.:
§1a, odst. 1, vyhlášky 441/2013 Sb. v platném znění zní: „Obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby.“
§1b, odst. 1, vyhlášky 441/2013 Sb. v platném znění zní: „Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován.“
2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí
Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 9.9.2022 za přítomnosti pracovníka znalecké kanceláře Xxx. Xxxxx Xxxxxxxx.
Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí č. 739, pro k.ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha, vyhotovený objednavatelem, dne 17.8.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha, vyhotovený znaleckou kanceláří, dne 9.9.2022, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na xxx.xxxxx.xx, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR.
Územní plán a cenová mapa Hlavního města Praha. Údaje sdělené objednavatelem.
Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.
Cenové údaje zjištěné prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace xxx.xxxx.xx.
Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
4. Vlastnické a evidenční údaje
Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Obec: Praha
Katastrální území: Uhříněves (773425)
List vlastnictví číslo: 739
Vlastník:
Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx: 1/3
Blattného 2340/9, Stodůlky, 15800 Praha 5
5. Celkový popis předmětu ocenění
Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 nemovité věci - pozemku p.č. 1937/37 - orná půda, v k.ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha, který je situován v západní části katastrálního území s přístupem po zpevněné, veřejné komunikaci na pozemcích p.č. 260/3 - ostatní plocha (k.ú. Pitkovice) a p.č. 2157 - ostatní plocha, které jsou ve vlastnictví Hlavního města Praha. Pozemek je zemědělsky obdělávaný a je součástí zemědělských honů. Při místním šetření bylo pracovníkem znalecké kanceláře zjištěno, že na části pozemku se nachází náletové dřeviny plevelného charakteru.
Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady.
6. Obsah znaleckého posudku
1) Ocenění porovnávací metodou
B. POSUDEK
Ocenění
1) Ocenění porovnávací metodou
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Xxxxxx Xxxxxxxx.
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Jako jednotka porovnání byl volen m2.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,
„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment).
Adjustace je založena na následujících předpokladech:
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek),
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek).
Výběr porovnatelných vzorků:
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),
- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),
- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),
- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd),
- výběr porovnatelných vzorků je realizován prostřednictvím veřejně dostupných dat a údajů.
Identifikace porovnatelných vzorků:
1) Pozemek, k.ú. Křeslice, obec Praha
2) Pozemky, k.ú. Křeslice, obec Praha
3) Pozemek, k.x. Xxxxx, obec Praha
Seznam porovnávaných objektů:
Název | Výchozí cena (VC) | Množství (M) | ||
Kpolohy | Kdatum realizace | Kpřístupu | Jednotková cena (JC) | Váha (V) |
1) Pozemek, k.ú. Křeslice, obec Praha | 3 400 000,– Kč | 9 938,00 m2 | ||
1,00 | 1,00 | 0,95 | 360,13 Kč | 1,0 |
2) Pozemky, k.ú. Křeslice, obec Praha | 3 808 000,– Kč | 10 880,00 m2 | ||
1,00 | 0,95 | 1,00 | 368,42 Kč | 1,0 |
3) Pozemek, k.x. Xxxxx, obec Praha | 1 085 000,– Kč | 2 993,00 m2 | ||
1,00 | 1,00 | 1,00 | 362,51 Kč | 1,0 |
kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kdatum realizace × Kpřístupu)
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) | / | ∑ V): | 360,13 Kč 363,69 Kč | |
Maximální jednotková cena za m2: | 368,42 Kč | |||
Stanovení porovnávací hodnoty: | ||||
Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: | × | 365,– Kč 5 846,00 m2 | ||
Porovnávací hodnota: | = | 2 133 790,– Kč | ||
Úprava ceny vlastnickým podílem | ||||
Vlastnický podíl: | × 1 / 3 | |||
Cena po úpravě: | = 711 263,33 Kč |
Úprava ceny koeficientem:
Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/3 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%.
vliv spoluvlastnictví × 0,800
Cena po úpravě: = 569 010,66 Kč
Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno): 570 000,- Kč
C. ODŮVODNĚNÍ
Obvyklá cena dle §2, odst. 2, zákona 151/1997 Sb. v platném znění vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Zdrojem dat pro potřebu vypracování tohoto posudku jsou skutečnosti zjištěné při místním šetření a zaměření nemovitých věcí, dále pak skutečnosti zjištěné z podkladových materiálů, které měl zpracovatel k dispozici (viz 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku.) Vlastní zpracování dat, výběr porovnatelných vzorků a jejich adjustace je patrná z části B. POSUDEK. Zpracovatel zkoumal vzorky k porovnání ze stejného, či z okolních katastrálních území.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
- přístup po zpevněné, veřejné komunikaci
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
- pozemek v současné době využitelný pouze pro zemědělské účely
X. XXXXX
Na základě usnesení, 17.8.2022, vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Xxx. Xxxxxx Xxxxx, č.j. 139 EX 32549/21-086, byla přibrána znalecká kancelář a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 nemovité věci - pozemku p.č. 1937/37 - orná půda, v k.ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha.
Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství.
Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi a aby tato skutečnost byla zohledněna v obvyklé ceně nemovitých věcí. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou a jejich cena je 0,- Kč. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží.
REKAPITULACE
Cena zjištěná porovnávacím způsobem | 570 000,– | Kč |
Movité věci | 0,– | Kč |
Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. | 0,– | Kč |
Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.* | 0,– | Kč |
* Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená ze sjednaných cen porovnáním činí
570 000,– Kč
Cena slovy: pětsetsedmdesáttisíc Kč
Zpracovatelé posudku: Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx Xxx. Xxxxxx Xxxxxx Xxx. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx
Ing. Xxxx Xxxxxxx
V Praze, dne 16.9.2022
.....................................................................
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec, jehož prostřednictvím znalecká kancelář vykonává svou činnost
E. SEZNAM PŘÍLOH
Fotodokumentace
Výpis z katastru nemovitostí Náhled katastrální mapy
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Pro zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl přibrán konzultant.
Odměna a náhrada hotových výdajů byla stanovena v souladu s Vyhláškou o znalečném č. 504/2020 sb.
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.
V Praze, dne 16.9.2022
...................................................
Xxx. Xxxxx Xxxxxxxxx
znalec vykonávající činnost prostřednictvím znalecké kanceláře
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
znalecká kancelář
sídlo: Xxxxxxxxx xxxxxxx 000/00, 000 00 Xxxxx kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov
e-mail: xxxx@xxxxxxx.xxx xxx.xxxxxxx.xxx