NÁJEMNÍ BYDLENÍ
NÁJEMNÍ BYDLENÍ
Znáte svá práva?
J I H O M O R A V S K É H O K R A J E
Obsah
Základní práva a povinnosti z nájmu bytu 3
Nájemní smlouva 4
Nájemné a jeho změny 5
Změny nájemného 5
Přiměřená sleva 6
Opravy a údržba v nájemním bytě 6
Drobné opravy bytu 7
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu 8
Vzájemná práva a povinnosti ohledně oprav a údržby 8
Právo na přiměřenou slevu 9
Společný nájem bytu 9
Vyřizování 10
Neshody 10
Manželství 10
Po rozvodu 10
Registrované partnerství 11
Skončení nájmu bytu 11
Nájem na dobu výkonu práce 11
Výpověď daná pronajímatelem 12
Výpověď bez přivolení soudu 12
Výpověď pouze s přivolením soudu 13
Přechod nájmu bytu 14
Bytové náhrady 15
Družstevní byty 16
Přístřeší 16
Kdy se vystěhovat 17
Členství v družstvu 17
Alternativní zajištění bydlení 18
Vzájemná výměna bytu 18
Podnájem 18
Nájem obytné místnosti 18
Výpůjčka bytu 19
Základní práva a povinnosti z nájmu bytu
Některá práva a povinnosti nájemce bytu a pronajímatele bytu upravuje podpůrně přímo zákon, jiná práva a povinnosti nájemce a pronajímatele zákon přímo neupravuje, a tak jsou ponechána na vzájemné smluvní dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem. Nájemce bytu a pronajímatel si jako jiní účastníci občanskoprávních vztahů dokonce mohou vzájemná prá- va a povinnosti upravit dohodou odchylně od zákona, jestliže to zákon výslovně nezaka- zuje a jestliže z povahy ustanovení zákona nevyplývá, že se od něj nelze odchýlit. Odchýlit se mimo jiné nelze právě od mnohých ustanovení na ochranu nájemce bytu.
Zákon přímo říká, že pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řád- nému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. V nájemní smlouvě však lze dohodnout, že pronajímatel předá nájemci byt ve stavu ne- způsobilém pro řádné užívání, pokud se nájemce s pronajímatelem dohodnul, že provede úpravy předávaného bytu. Současně se pronajímatel a nájemce dohodnou o vzájemném vymezení práv a povinností.
Dále je třeba poznamenat, že podle zákona nájemce bytu a osoby, které žijí s nájemcem ve společné domácnosti, mají vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zaří- zení domu a požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. Může se jednat například o prádelnu, výtahy nebo půdní prostory. Vše je samozřejmě třeba užívat řádně.
POZOR! Nájemce je povinen písemně oznámit pronajímateli změny v počtu, jménech, pří- jmeních a datech narozeních osob v bytě, pokud lze mít za to, že tato změna potrvá déle než 2 měsíce. Nájemce také musí oznámit pronajímateli uzavření manželství nebo přechod nájmu. Neučiní-li tak do 2 měsíců ode dne, kdy se změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost.
Pokud nájemce předem ví o své dlouhodobé nepřítomnosti v bytě spojené se složitou dosaži- telností své osoby, oznámí toto pronajímateli. Nájemce součastně označí osobu, která zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy je to nezbytně nutné.
POZOR! Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, které ne- brání tomu, aby osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. Rovněž si může pronajímatel vyhradit v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby, pokud další osoba není osoba blízká nebo další případy zvláštního zřetele hodné.
Nájemci jsou povinni při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí za- jišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv!
Nájemce je dále povinen po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím po- věřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším
technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli. Pronajímatel je rovněž opráv- něn požadovat přístup do bytu za účelem kont- roly, zda nájemce užívá byt řádným způsobem.
I přes podpůrnou zákonnou úpravu vzájemných práv a povinností nájemce a pronajímatele je vždy dobré pečlivě dbát na co nejjasnější a nejpřesnější úpravu těchto práv a povinností v písemné nájem- ní smlouvě!
Nájemní smlouva
Nejste-li vlastníkem bytu, ve kterém bydlíte nebo budete bydlet, a tedy jedná-li se o byt ve vlastnictví obce, města, organizace, družstva, fyzické nebo jiné osoby, je vždy vhodné mít k užívání daného bytu písemnou nájemní smlouvu. V bytě sice můžete bydlet i bez pí- semné nájemní smlouvy, v takovém případě se ale může jednat, v případě že za užívání bytu neplatíte, o pouhou výpůjčku bytu, nebo v případě že za užívání bytu platíte, se může jednat o jinou formu právního vztahu sloužící k bydlení, která Vám ale jako obyvateli daného bytu neposkytuje zdaleka taková práva a jistoty, jako nájemní smlouva k bytu! A to ani když za užívání bytu platíte! Pozor! I když máte k nájmu bytu písemnou nájemní smlouvu, musí v ní být dohodnuto, že jako nájemce bytu platíte za jeho užívání nájemné (nestačí jen jiné platby, například za energie)! Xxxxx se nejedná o platnou nájemní smlouvu na byt, se všemi z toho plynoucími důsledky, jako je nepřítomnost práv a jistot Vás jako nájemce!
Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, která podle českého právního řádu musí být písem- ná, jinak je neplatná! V nedávné historii, konkrétně v letech 1992-1994, sice bylo podle čes- kého právního řádu možné uzavřít nájemní smlouvu k bytu i jinak než písemně, ale to v žád- ném případě nelze doporučit. V uvedeném období uzavřené nájemní smlouvy k bytu sice zůstávají v platnosti, ale nejen nájemní smlouvy k bytu je vhodnější mít uzavřené písemně. Jestliže písemnou nájemní smlouvu z jakéhokoliv důvodu uzavřenou nemáte, ve vlastním zájmu to po dohodě s majitelem bytu napravte! Nájemní smlouvou pronajímatel (majitel bytu) přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání (na dobu neurčitou). Není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou! Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele, vše však musí být v nájemní smlouvě výslovně uvedeno!
V případě družstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a členem by- tového družstva uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového druž- stva! Pokud jste členem bytového družstva, určitě si stanovy například od vedení družstva opatřete a pečlivě uschovejte, nejen pro potřeby nájemní smlouvy!
Nájemní smlouva musí kromě obecných náležitostí (jako je označení smluvních stran,
včetně případného výslovného uvedení například obou nájemců), obsahovat co nejpřes- nější označení bytu, nejlépe katastrálním územím, číslem domu a číslem bytové jednotky, které zjistíte z příslušného výpisu z katastru nemovitostí, přesnou adresou domu, a polohou a umístěním bytu v domě. Dále musí nájemní smlouva k bytu obsahovat jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užívá- ním bytu nebo jejich výši. Pozor! Výše nájemného (tedy částky za samotné užívání bytu) má být jasně a výslovně oddělena od ostatních plnění, například záloh na energie, nákladů na správu domu, plateb do fondu oprav atd.!
Pronajímatel je oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil pe- něžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s uží- váním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem. Výše složených peněž- ních prostředků nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu.
Pronajímatel je oprávněn tyto prostředky použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo vyko- natelným rozhodčím nálezem nebo nájemcem písemně uznaných. Uvedené pohledávky má pronajímatel právo započíst proti pohledávce na vrácení příslušné úhrady. Nájemce je povinen po vyzvání pronajímatelem doplnit peněžní prostředky na původní výši, pokud pro- najímatel tyto peněžní prostředky oprávněně čerpal, a to do jednoho měsíce.
V nájemní smlouvě si mohou nájemce a pronajímatel do značné míry upravit vzájemná práva a povinnosti podle své vůle, ale některá případná ustanovení jsou neplatná z důvodu rozporu se zákonem! Například nelze obejít ustanovení, že pronajímatel může vypovědět nájem bytu pouze z důvodů uvedených v zákoně, že výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce, a mnohá další ustanovení, chránící nájemce.
Písemné vyhotovení každé, nejen nájemní smlouvy, si VŽDY před podpisem řádně, pečlivě a pozorně přečtěte! Nikdy nepodepisujte nic, s čím nesouhlasíte nebo čemu z části nebo zcela nerozumíte! Čtení smlouvy není výrazem neslušnosti, naopak je průvodním jevem ko- rektních vztahů mezi smluvními stranami!
Nájemné a jeho změny
Nájemce je samozřejmě povinen platit pronajímateli nájemné a úhrady za plnění po- skytovaná s užíváním bytu, a to v příslušné výši. Výše nájemného při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se zpravidla sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, tedy v písemné nájemní smlouvě, nebo dodatků či změn této smlouvy.
Změny nájemného
Pokud nedošlo ke sjednání nájemného dohodou, například u tzv. regulovaného nájmu, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Když nájemce s ná-
vrhem na zvýšení nájemného souhlasí, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Pokud nájemce pronajímateli nesdělí písemně do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájem- ného určil soud.
Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyk- lé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu.
POZOR! Soud může podobně rozhodnout také v případě nájmu, kde bylo nájemné sice sjednáno dohodou, a jde o nájem na dobu neurčitou, jestliže došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce vycházel.
POZOR! I nájemce může podobně navrhovat snížení nájemného, postupuje se při tom obdobně!
POZOR! Pro určení nájemného u družstevního bytu toto neplatí!
Pokud nájemce nezaplatí nájemné nebo úhradu za plnění, poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Nařízení vlády stanovuje v současnosti výši poplatku z prodlení za každý den prodlení 2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení.
Opravy a údržba v nájemním bytě
Zákon přímo říká, že pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. V nájemní smlouvě však lze dohodnout, že pronajímatel předá nájemci byt ve stavu ne- způsobilém pro řádné užívání, pokud se nájemce s pronajímatelem dohodnul, že provede úpravy předávaného bytu. Současně se pronajímatel a nájemce dohodnou o vzájemném vymezení práv a povinností.
Pokud nestanoví nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užívá- ním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Práva a povinnosti nájemce, který je členem bytového družstva, při opravách a údržbě družstevního bytu a hrazení nákladů s tím spojených, upravují stanovy družstva. Pokud jste členem bytového družstva, určitě si stanovy například od vedení družstva opatřete a pečlivě uschovejte, nejen pro záležitosti týkající se oprav a údržby!
Drobné opravy bytu
Za drobné opravy se jinak považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vyba- vení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle
výše nákladu. Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:
● opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
● opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,
● výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásu- vek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogo- vého i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech,
● výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
● opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku,
● opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody,
● za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, ku- chyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.
● u zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení, nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění,
● za drobné opravy se považují i výměny drobných součástí předmětů uvedených v před- chozím odstavci,
● Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v před- chozích třech odstavcích, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do ná- kladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle následujícího odstavce:
Součet nákladů za drobné opravy uvedené v předcházejících deseti odstavcích nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.
Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho
příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou nákla- dy na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mí- sicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských spo- ráků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážo- vého topení, malování včetně opravy omítek, tapeto- vání a čištění podlah včetně podlahových krytin, ob- kladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.
Vzájemná práva a povinnosti ohledně oprav a údržby
Pokud pronajímatel nesplní svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vyna- ložených nákladů. Právo na náhradu musí nájemce uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, nejpozději však do šesti měsíců od odstranění závad! Dále je nájemce povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení, jinak nájemce odpovídá za škodu, která nesplně- ním této povinnosti vznikla!
Naopak, pokud se nájemce nepostará o včasné provedení drobných oprav a běžnou údrž- bu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj ná- klad sám a požadovat od něj náhradu! Nájemce je povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájem- ce náhradu.
Nájemce je dále povinen po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím po- věřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli. Pronajímatel je rovněž
oprávněn požadovat přístup do bytu za účelem kontroly, zda nájemce užívá byt řádným způsobem.
POZOR! Nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě |
bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. Jinak je pronajímatel oprávněn požado- |
vat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil! Pronajímatel je opráv- |
něn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem |
nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Pozor! Pokud pronajímatel |
provádí takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen |
jejich provedení umožnit, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. |
Právo na přiměřenou slevu
Nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upo- zornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršu- je jejich užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. Stejné právo má nájemce, i jestliže stavebními úpra- vami v domě se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu.
Nájemce má právo na přiměřenou slevu i z úhrady za plnění, poskytovaná s užíváním bytu, pokud je pronajímatel řádně a včas neposkytuje. Právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, nejpozději do šesti měsíců od odstranění závad.
Společný nájem bytu
Nájemní právo k jednomu bytu může mít zároveň více osob, například manželé, partneři, sourozenci, nebo jakékoli jiné osoby. Co je dobré o společném nájmu bytu vědět?
Zkrátka, byt může být ve společném nájmu více osob. Společní nájemci mají podle zákona stejná práva a povinnosti. Společný nájem může vzniknout i dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem. Pozor! U družstevního bytu může společný ná- jem vzniknout pouze mezi manžely!
Vyřizování
Běžné věci, týkající se společného nájmu bytu, může vyřizovat každý ze společných nájem- ců. V ostatních věcech je však třeba souhlasu všech, jinak je daný právní úkon neplatný! A zároveň, z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou oprávněni a povinni všichni společní nájemci společně a nerozdílně.
Neshody
V případě, že dojde mezi společnými nájemci k nějaké neshodě o právech a povinnostech vyplývajících ze společného nájmu bytu, rozhodne na návrh některého z nich soud! A soud může v případech zvláštního zřetele hodných na návrh některého společného nájemce do- konce zrušit právo společného nájmu bytu, a to vznikne-li jím nezaviněný stav, který brání společnému užívání bytu společnými nájemci. Soud zároveň určí, který ze společných ná- jemců nebo kteří z nich budou byt dále užívat.
Manželství
Když se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne jim společný nájem bytu manžely. A pokud vznikne jen jednomu z manželů za trvání manžel- ství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne tímto se společným nájmem bytu manžely i společné členství těchto manželů v daném družstvu. Pozor! Z toho- to členství v družstvu jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně! Ovšem, nic z výše uvedeného však neplatí, jestliže manželé spolu trvale nežijí! Trvalým žitím spolu v českém rodinném právu není myšleno jen společné bydlení, nýbrž spíše společné sdílení života.
A když se některý z manželů stane nájemcem bytu už před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společný nájem bytu právě uzavřením manželství. Totéž platí, pokud před uzavřením manželství vzniklo některému z manželů právo na uzavření smlouvy o náj- mu družstevního bytu.
Po rozvodu
Když se rozvedení manželé nedohodnou o nájmu bytu, soud na návrh některého z nich rozhodne, že se právo společného nájmu bytu zrušuje a současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce.
Pokud nabyl práva na uzavření smlouvy o ná- jmu družstevního bytu jeden z rozvedených manželů ještě před uzavřením jejich man- želství, zanikne právo společného nájmu bytu rozvodem, a právo byt užívat zůstane právě tomu z manželů, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manželství. A v ostat- ních případech společného nájmu družstev- ního bytu? Pokud se rozvedení manželé ne- dohodnou, pak v takovém případě rozhodne soud na návrh jednoho z nich o zrušení práva společného nájmu bytu a o tom, kdo z manže- lů bude jako člen družstva dále nájemcem da- ného bytu. Tím také zanikne i společné člen-
ství rozvedených manželů v daném družstvu. Při rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele.
Registrované partnerství
Osoba, která uzavřela registrované partnerství, má po dobu trvání partnerství právo užívat byt, jenž je v nájmu druhého partnera a práva s tím spojená. Pozor! Uzavřením registro- vaného partnerství nevzniká společný nájem bytu (ani družstevního), jehož nájemcem je jeden z partnerů. Stejně tak společný nájem bytu nevzniká, pokud se stane jeden z partnerů nájemcem bytu (i družstevního) za trvání partnerství. Společný nájem bytu však registro- vaným partnerům i tak může vzniknout, a to dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem. Pozor! Zrušením nebo vyslovením neplatnosti nebo neexistence registrovaného partnerství zaniká právo partnera, který není nájemcem bytu, tento byt na- dále užívat!
Podle zákona nájem bytu zanikne buďto písemnou dohodou mezi pronajímatelem a ná- jemcem, nebo písemnou výpovědí ze strany nájemce, nebo písemnou výpovědí ze strany pronajímatele. V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím dané sjednané doby.
V případě, že nájemní smlouva je ukončena uplynutím dané doby, pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vyklizení bytu u soudu do 30 dnů a strany si v této smlouvě ustanovili, že se smlouva bude automaticky prodlužovat, nájem bytu nezaniká, ale obnovuje se za původních podmínek, byla-li smlouva sepsána na bodu delší než rok, prodlužuje se o jeden rok.
Skončení nájmu bytu
V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Pozor! Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpo- vědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi! Tedy v případě výpovědi z nájmu dané nájemcem doručena pronajímateli, a v případě výpovědi z nájmu dané pronajímatelem nájemci.
Nájem na dobu výkonu práce
Nájem bytu, který byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal bez vážného důvodu na své straně vykonávat práce pro pronajímatele.
POZOR! Pokud přestane nájemce bytu, jehož nájem byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, vykonávat z důvodu spočívajícím v jeho věku nebo zdravotním stavu nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájem bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy nájemce přestal určité práce vykonávat.
Výpověď daná pronajímatelem
POZOR! Pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně, a to v některých přípa- dech buď bez přivolení soudu, nebo v jiných případech pouze s přivolením soudu!
Výpověď bez přivolení soudu
Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu jen v následujících případech, když:
● nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstra- hu hrubě porušují dobré mravy v domě,
● nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývají- cí z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného
a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu,
● nájemce má dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požado- vat, aby užíval pouze jeden byt,
● nájemce neužívá byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen ob- čas,
● jjde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba; toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 70 let věku.
V takových případech, písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci, a v této písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhů- ta, poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti vý- povědi k soudu. Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší.
POZOR! Když má nájemce právo na zajištění přístřeší, je povinen daný byt vyklidit až do 15 dnů.
POZOR! Nájemce není povinen daný byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi pronajímatele žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu!
Výpověď pouze s přivolením soudu
Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v následujících případech, když:
● pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence,
● je potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat, nebo
● jde o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat,
Písemná výpověď pronajímatele v těchto případech musí být doručena nájemci, a v písem- né výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta.
Pronajímatel je povinen uhradit nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě.
Pokud pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vy- pověděl nájem bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s po- třebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny. Dále soud může na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu uhradil přiměřenou náhradu.
POZOR! Nájemce je povinen vyklidit byt až do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradní- ho bytu nebo náhradního ubytování!
V některých případech má nájemce při skončení nájmu právo na bytovou náhradu. Bytový- mi náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování. Právo zná rovněž pojem přístřeší. Viz kapitola Bytové náhrady!
POZOR! Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj není zajištěna odpovídající bytová náhra- da! Společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu! V období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu podobném, jako za trvání nájmu.
Součástí života jsou bohužel i události, mající za právní následek přechod nájmu bytu. Pře- chodem nájmu bytu je změna osoby nájemce na základě jiné právní skutečnosti, nežli projevu vůle původního nájemce nebo pronajímatele.
Přechod nájmu bytu
POZOR! Níže uvedené se nevztahuje pro služební byty, pro byty zvláštního určení a pro byty v domech zvláštního určení!
Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, sna- cha, dítě nebo vnuk, přejdou na ni práva a povinnosti z nájmu, jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil. Pro souhlas se vyžaduje písemná forma.
Nájem bytu po jeho přechodu skončí nejpozději uplynutím 2 let od okamžiku přechodu ná- jmu. Toto ustanovení se nepoužije v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 70 let. Stejně tak se toto ustanovení nepoužije v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 18 let; v ta- kovém případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20 let, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak.
Splňuje-li více osob podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně. Je-li však mezi těmito osobami nájemcovo dítě, přejdou prá- va a povinnosti z nájmu na ně.
Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může do jednoho měsíce od smrti ná- jemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nechce pokračovat; dnem oznámení její nájem zaniká.
Jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.
Když zemře jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, stane se jediným ná- jemcem tohoto bytu pozůstalý manžel. To platí i v případě, když nájemce (jeden z man- želů) opustí trvale společnou domácnost. Pokud se jedná o byt družstevní, zanikne smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu manžely. Bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu náleží členský podíl, a k tomu přihlédne i soud v řízení o dědictví. Pokud zemřel manžel, který nabyl právo na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, jemuž připadl členský podíl. Pokud jde o více předmětů nájmu, může členství zůstavitele přejít na více dědiců.
Když zemře jeden ze společných nájemců, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce.
Bytové náhrady
V některých případech má nájemce při skončení nájmu právo na bytovou náhradu. Bytový- mi náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování. Právo zná rovněž pojem přístřeší.
Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti.
Když skončí nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů, že:
● pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence,
● je potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat, nebo
● jde o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat,
má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit (přiměřený náhradní byt). Soud může na návrh pronajímatele z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší pod- lahové ploše než vyklizovaný byt.
Družstevní byty
Pokud nabyl práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu jeden z rozvedených manželů před uzavřením manželství, postačí rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit, poskytnout náhradní ubytování, soud však z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodne, že rozvedený manžel má právo na náhradní byt.
Když se rozvedení manželé nedohodnou o nájmu bytu, a soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje právo společného nájmu bytu a současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce, a také v případě, že v ostatních případech společného nájmu družstevního bytu se rozvedení manželé nedohodnou a soud rozhodne na návrh jednoho z nich o zrušení práva a o tom, kdo z nich bude jako člen družstva dále nájemcem bytu, a tím zanikne i společné členství rozvedených manželů v družstvu, má rozvedený manžel právo na náhradní byt, avšak soud může, jsou-li proto důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování.
Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.
Přístřeší
Když skončí nájemní poměr vypovědí pronajímatele z důvodů, že:
● nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě,
● nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že ne- zaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu,
● nájemce má dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt,
● nájemce neužívá byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas,
● jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba; toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 70 let věku,
stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Přístřeším se rozumí dočasné ubytování do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, nejdéle však na dobu 6 měsíců.
Přístřeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.
Kdy se vystěhovat
POZOR! Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj není zajištěna odpovídající bytová náhra- da! Společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu! V období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu podobném, jako za trvání nájmu.
Jestliže byt, ke kterému byl sjednán nájem na dobu výkonu určité práce, užívá po smrti ná- jemce osoba blízká, má právo v bytě bydlet. Vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit do tří měsíců ode dne doručení této výzvy. V případě smrti nájemce, k níž došlo v souvislosti s výkonem této práce, není tato osoba povinna se vystěhovat, dokud jí není zajištěna přiměřená bytová náhrada. Dále jestliže byt zvláštního určení po smrti nájem- ce nebo po rozvodu jeho manželství užívají dále manžel, bývalý manžel nebo osoby uvedené v § 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěna přiměřená bytová náhrada. Přičemž povinnost zajištění bytové náhrady v těchto případech zaniká po uplynutí 2 let od smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství a osoby užívající byt jsou povinny byt vyklidit. Pokud byt zvláštního určení užívá osoba zdravotně postižená nebo oso- ba, která dovršila 70 let věku, ustanovení odstavce 3 se nepoužije.
Členství v družstvu
Zánikem členství osoby v bytovém družstvu zanikne i její nájem bytu. Osoba, jejíž nájem bytu zanikl, není povinna se z bytu vystěhovat, pokud jí není zajištěna bytová náhrada, po- případě poskytnuto přístřeší. Vrácení členského podílu se může člen domáhat teprve po vystěhování z bytu, a to ve lhůtě dané stanovami družstva.
Alternativní zajištění bydlení
Nové bydlení si lze právně zajistit mimo jiné také vzájemnou výměnou bytu, podnájmem, nájmem obytné místnosti nebo výpůjčkou.
Vzájemná výměna bytu
Se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Pozor! Souhlas i doho- da musí mít písemnou formu, jinak jsou neplatné!
POZOR! Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být případně uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven sou- hlas, jinak toto právo zanikne!
Dále je dobré vědět, že pokud nastanou doda- tečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může tento účastník od dohody odstoupit, musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Pozor! Takový účastník má případně povinnost nahradit škodu tím způsobe- nou!
Podnájem
Nájemce může pronajatý byt nebo jeho část pře- nechat jinému do podnájmu, a to na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez určení doby. Pozor! Toto lze pouze s písemným souhlasem pronajímatele, jinak je taková smlouva neplatná! Porušení této povinnosti nedávat další osobě pod- nájem se považuje za hrubé porušení povinnosti nájemce vyplývající z nájmu bytu a to je důvod pro výpověď z nájmu pronajímatelem!
POZOR! Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu, jinak je neplatná! Podnájem může vypovědět podnájemce i podnajímatel. Pokud si podnajímatel a podnájemce nedo- hodli jinak, platí následující: podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů, ve výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má podnájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi. Tyto záležitosti si však mohou podnajímatel a podnájemce vzájemně sjednat odlišně.
POZOR! Podnájem sjednaný bez určení doby skončí nejpozději se zánikem nájmu! Po- kud byl podnájem sjednán na určitou dobu, skončí také uplynutím této doby.
POZOR! Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem!
Nájem obytné místnosti
V zařízeních určených k trvalému bydlení vzniká nájem obytné místnosti nájemní smlou- vou uzavřenou mezi pronajímatelem a nájemcem. Pokud jsou na užívání téže místnosti uza- vřeny nájemní smlouvy s více nájemci, je každý z nich samostatným nájemcem v rozsahu, který mu byl v dohodě vymezen.
Když je nájemce povinen se z dané obytné místnosti vystěhovat, stačí mu poskytnout ná- hradní ubytování, pokud nájemní smlouvou nebylo účastníky dohodnuto něco jiného. V pří- padě, že nájem obytné místnosti skončil z důvodů, že:
● nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě,
● nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že ne- zaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním předmětu ve výši odpo- vídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním předmětu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu,
● nájemce má dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt,
● nájemce neužívá předmět bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší,
● jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba; toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 70 let věku.
Výpůjčka bytu
Smlouvou o výpůjčce vznikne vypůjčiteli právo byt po dohodnutou dobu bezplatně užívat.
POZOR! Pokud by užívání nebylo bezplatné, nejednalo by se o výpůjčku se všemi přísluš- nými důsledky!
Půjčitel (ten kdo byt půjčuje, tedy zpravidla vlastník bytu) je povinen předat vypůjčiteli (ten kdo si byt půjčuje) byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Vypůjčitel je oprávněn užívat byt řádně a v souladu s účelem, který byl ve smlouvě dohodnut nebo kterému obvykle slouží, a je povinen chránit byt před poškozením, ztrátou nebo zničením. Pozor! Není-li dohodnuto jinak, nesmí vypůjčitel přenechat byt k užívání jinému!
Vypůjčitel je povinen byt vrátit, jakmile ho nepotřebuje, nejpozději však do konce stanovené doby zapůjčení. Půjčitel může požadovat vrácení bytu i před skončením stanovené doby zapůjčení, jestliže vypůjčitel byt neužívá řádně nebo jestliže ho užívá v rozporu s účelem, kterému slouží.
Užitečné odkazy:
Sdružení obrany spotřebitelů Jihomoravského kraje Mečová 5
602 00 Brno
Poradenství
tel.: 000 00 00 00 (8,- Kč/min.) – každý všední den
od 9 do 18 hod.
e-mail: xxxxxxx@xxxxxxxx-xxx.xx
osobní poradna: PO–ČT od 15 do 18 hod.
Kontaktní údaje
e-mail: xxxx@xxxxxxxx-xxx.xx tel.: 000 000 000
č. ú. 2600115708/2010
Garanti SOS JmK:
Xxx. Xxxxx Xxxxx, Xxx. Xxxxx Xxxxxx
Garant projektu:
Podle právního stavu k 1. 5. 2012