Podklady na zasedání ZM dne: 27.05.2021
Podklady na zasedání ZM dne: 27.05.2021
Název materiálu:
Odkoupení pozemku p. č. 273, k. ú. Turnov
Předkládá: Xxx. Xxxxx Xxxxx
Vypracoval: Xx. Xxxx Xxxxxxxxx
Zúčastní se projednávání v ZM: Xxx. Xxxxxx Xxxxxxxx
Předložení materiálu uloženo:
Přílohy:
Snímky
Právní norma, popř. vnitřní předpis nebo nařízení:
zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů
Projednáno v: usnesení č. 223/2021 ze dne 14.4.2021
RM schvaluje záměr odkoupení pozemku p.č. 273, o výměře 830 m2, v k.ú. Turnov, za kupní cenu ve výši 2.075.000,- Kč a doporučuje ZM schválit odkoupení tohoto pozemku.
Vztah k rozpočtu města: výdej z rozpočtu 2.075.000,- Kč (nutno doplnit rozpočtovou změnou)
Zdůvodnění a vysvětlení:
Zastupitelstvu města předkládáme ke schválení záměr odkoupení pozemku p.č. 273, k.ú. Turnov.
Jedná se o pozemek ve vlastnictví rodiny Xxxxxxxxxxxxx a městu Turnov byl nabídnut jejich zástupcem panem Ing. Porcalem. Pozemek je vyasfaltovaný a již několik let slouží jako parkoviště. Zároveň je s pozemkem počítáno v některé z územních studií a řešení lokality, jako části pro případné odlehčení oblasti Koňského trhu.
Navržená a akceptovatelná cena za pozemek je 2.500,- Kč/m2, tzn. za celý pozemek o výměře 830 m2 je celková cena ve výši 2.075.000,- Kč.
S ohledem na stávající situaci kolem ceny pozemků v Turnově a uskutečněnému odkupu pily Plátek je z pohledu správy majetku cena velmi příznivá.
Na základě jednání s panem Porcalem, kde jsme se dotazovali na možnost rozdělení kupní ceny, jsou majitelé jednat i o rozdělení kupní ceny do max. dvou splátek.
O tento pozemek mají zájem i další kupující, ale Xxxxxxxxxxx zatím čekají na vyjádření města.
I kdyby nedošlo k vybudování odlehčovací komunikace, je pozemek vhodný k dalšímu užívání jako veřejné parkoviště (tedy další příjem do rozpočtu).
K nabídce možného odkupu se vyjádřily i další odbory města: ORM - souhlasí a nákup doporučuje
Stavební úřad - nemá připomínek Odb. dopravy - bez připomínek
OŽP - bez připomínek, pouze upozorňují na zónu záplavového území, ve které se pozemek nachází
OŠK - bez připomínek (netýká se památkové péče ani nezasahuje do MPZ)
OF - souhlasí s odkupem, upozorňuje, že s ohledem na částku ve schváleném rozpočtu, která činí na vykoupení pozemků 1 mil. Kč je potřeba při uskutečnění nákupu tuto položku v rozpočtu navýšit – jedná se o 1,07 mil. Kč.
Z výše uvedených důvodů OSM a XX doporučují odkoupení pozemku p.č. 273, k.ú. Turnov za nabízenou kupní cenu.
Navrhované usnesení ZM:
ZM schvaluje odkoupení pozemku p.č. 273, k.ú. Turnov, od společnosti TERRA společnost s.r.o., IČ 49286064, za kupní cenu ve výši 2.075.000,- Kč (2500,- Kč/m2), která je cenou v daném místě a čase obvyklou. Správní poplatek za vklad do KN uhradí prodávající.
Snímky:
Evidenční číslo: Číslo jednací:
K U P N Í S M L O U V A
uzavřená níže uvedeného dne, měsíce a roku na základě dohody smluvních stran podle ustanovení § 2079 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
I.
Smluvní strany
Město Turnov, Xxxxxxxx Xxxxxxx 335, 511 01 Turnov IČ 00276227
zastoupené panem Ing. Xxxxxxx Xxxxxx, starostou města
- na straně jedné jako „kupující“ a
TERRA společnost s r.o. IČ 49286064
sídlo Palackého 493, 511 01 Turnov
- na straně druhé jako „prodávající“
II.
Úvodní ustanovení
Prodávající společnost TERRA společnost s.r.o. prohlašuje, že je na základě Kupní smlouvy V11 1035/1995 Kupní smlouva ze dne 1.1.1994, výlučným vlastníkem mimo jiné pozemku parc.č. 273 - ostatní plocha, o výměře 830 m2, v obci Turnov, katastrálním území Turnov.
Uvedená nemovitost je zapsána u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily na listu vlastnictví č. 4835 pro katastrální území Turnov.
III.
Předmět prodeje
Předmětem převodu podle této kupní smlouvy je pozemek parc.č. 273 - ostatní plocha, o výměře 830 m2, v obci Turnov, katastrálním území Turnov.
Prodávající prodává tento pozemek se všemi součástmi a veškerým příslušenstvím, se všemi právy a povinnostmi, jak tuto nemovitost vlastnil, držel a užíval do vlastnictví kupující, za cenu v daném místě a čase obvyklou ve výši 2.500,- Kč/m2, tj. 2.075.000,- Kč.
Faktický stav převáděné nemovitosti je oběma smluvním stranám znám, což potvrzují svými podpisy na této kupní smlouvě.
IV.
Kupní cena a platební podmínky
Kupní cenu nemovitosti uvedené v článku III. této smlouvy smluvní strany sjednaly dohodou, výsledná kupní cena k úhradě činí celkem:
2.075.000,-Kč, slovy: dva miliony sedmdesát pět tisíc korun českých
Kupující prohlašuje a podpisem kupní smlouvy stvrzuje, že uvedenou nemovitost za sjednanou kupní cenu a dále uvedených podmínek do vlastnictví kupuje a přijímá.
Kupující uhradí kupní cenu prodávajícího vedený u …………………., č.ú.
………………….., s variabilním symbolem 00276227, nejpozději do 30-ti dnů od podpisu této smlouvy oběma smluvními stranami.
Dohodnutá kupní cena je zaplacena dnem připsání celkové částky na uvedený účet prodávajícího.
V.
Prohlášení smluvních stran
Prodávající prohlašuje, že na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy, žádná věcná břemena ani jiné právní vady. Prodávajícímu nejsou známy žádné skryté vady na předmětu převodu.
Kupující prohlašuje, že je mu dobře znám skutečný stav převáděné nemovitosti uvedené v čl. III. této smlouvy a že ji kupuje a přijímá ve stavu tak, jak stojí a leží ke dni podpisu této smlouvy do svého vlastnictví za dohodnutou kupní cenu.
VI.
Návrh na vklad a daň z nabytí nemovitých věcí
Tato smlouva nabývá platnosti dnem jejího podpisu smluvními stranami a smluvní strany jsou svými právními úkony v ní obsaženými vázány.
Vlastnické právo k nemovitosti, uvedené v čl. III. této smlouvy, přejde na kupující dnem zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí s právními účinky ode dne doručení návrhu na jeho povolení Katastrálnímu úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily.
Smluvní strany sjednaly, že návrh na povolení zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí bude bez zbytečného odkladu, po zaplacení celé kupní ceny na bankovní účet prodávajícího, podán prodávající stranou
V případě, že příslušné katastrální pracoviště zamítne, a to z jakéhokoliv důvodu povolit zápis vkladu vlastnického práva ve prospěch kupující, zavazují se smluvní strany k odstranění vad
bránících povolení zápisu vkladu vlastnického práva k nemovitosti uvedené v článku III., parcela č. 273 - ostatní plocha, o výměře 830 m2, v obci Turnov a katastrálním území Turnov.
Daň z nabytí nemovitých věcí a správní poplatek za provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí uhradí kupující.
VII.
Závěrečné ustanovení
Tato smlouva podle zákona č. 340/2015 Sb., o zvláštních podmínkách účinnosti některých smluv, uveřejňování těchto smluv a o registru smluv (zákon o registru smluv) podléhá zveřejnění v registru smluv a bude zveřejněna městem Turnov.
Tato smlouva je vyhotovena v pěti stejnopisech, každý má platnost originálu. Jeden stejnopis bude použit k zápisu vlastnického práva vkladem do katastru nemovitostí, jeden stejnopis bude předán kupujícímu a zbývající stejnopisy zůstanou pro potřeby prodávajícího.
Účastníci prohlašují, že jsou plně způsobilí k právním úkonům. Dále smluvní strany prohlašují, že tuto smlouvu uzavřely na základě své pravé, svobodné a vážné vůle, nikoli v tísni a za jednostranně nevýhodných podmínek, a na důkaz svého souhlasu s jejím obsahem připojují níže své podpisy.
V Turnově dne V Turnově dne
……………………………. .............................................
Xxx. Xxxxx Xxxxx TERRA společnost s.r.o.
starosta města, prodávající prodávající
Znalecký posudek č. 5885/2021
Ocenění nemovité věci v k.ú. Turnov
Zhotovitel: STATIKUM s. r. o.
Purkyňova 125, Brno 612 00
x000 000 000 000
Zadavatel: Město Turnov
Ant. Xxxxxxxxx 335,
511 22 Turnov
IČ: 00276227
Předmět ocenění: Nemovitá věc – pozemek v k.ú. Turnov, obec Turnov
Obor/odvětví: Ekonomika/ Oceňování nemovitých věcí
Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro právní úkony zadavatele
Oceněno k datu: 30. 4. 2021
Znalec: STATIKUM s.r.o., znalecká kancelář zapsaná Ministerstvem
spravedlnosti ČR Odpovědný zpracovatel: Xxx. Xxxxx Xxxxxxx XXx. Číslo vyhotovení: 1/3
Počet stran: 39, z toho 10 stran příloh
V Brně dne 17. 5. 2021
Obsah
1.3 Skutečnosti sdělené zadavatelem mající vliv na přesnost závěru posudku 5
1.5 Prohlášení Znalce o nezávislosti 5
1.6 Předpoklady a omezující podmínky 5
2.1 Popis postupu znalce při výběru zdrojů dat 7
2.2 Výčet vybraných zdrojů dat a jejich popis 7
3.1 Popis postupu znalce při sběru či tvorbě dat 9
3.2 Popis postupu při zpracování dat 9
3.3 Výčet sebraných nebo vytvořených dat 9
3.4.2 Popis předmětu ocenění 10
4.1 Popis postupu znalce při analýze dat 15
4.2 Definice tržní hodnoty a obvyklé ceny 15
4.3 Ocenění nemovitých věcí 16
4.3.2 Popis metody nákladové 17
4.3.4 Ocenění pozemku porovnávací metodou 17
4.4 Ocenění asfaltového povrchu umístěného na pozemku parc. č. 273 k.ú. Turnov 22
4.4.2 Rekapitulace ocenění nemovité věcí 22
5.1 Interpretace výsledků analýzy 23
6.1 Citace odborné zadané otázky 24
6.3 Podmínky správnosti závěrů, případné skutečnosti snižující jeho přesnost 25
Seznam příloh
Příloha č. 1: Výpisy z KN 3 listy
Příloha č. 2: Náhled KN-mapy 2 list
Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy 2 list
Příloha č. 4: Fotodokumentace 3 listy
Seznam obrázků
Obrázek 1: Orientační mapa (zdroj: xxxx.xx) 10
Obrázek 2: Náhled pozemku v KN mapě (zdroj: xxxx.xx) 11
Obrázek 3: Náhled územního plánu (zdroj: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/)x) 13
Obrázek 4: : Grafické znázornění záplavového území 100-leté, 20-leté a 5-leté vody (zdroj
xxx.xxxxx.xx) 14
1 ZADÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU
Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí:
Znalecký posudek je vypracován pro právní úkony zadavatele.
1.3 Skutečnosti sdělené zadavatelem mající vliv na přesnost závěru posudku
Zadavatel neuvedl žádné skutečnosti.
Prohlídka předmětných nemovitých věcí byla provedena dne 30. 4. 2021.
1.5 Prohlášení Znalce o nezávislosti
Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen „Znalec“) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu.
Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění.
1.6 Předpoklady a omezující podmínky
Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami:
1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů předaných zadavatelem. Údaje o skutečnostech obsažených ve znaleckém posudku se považují za pravdivé a správné.
2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý, nebo část znaleckého posudku, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.
3. Tento znalecký posudek může být použit výhradně k účelu, pro který byl zpracován.
4. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za nepředvídatelné změny v podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto znaleckého posudku mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu zpracování.
5. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se u podnikání či jiných činností dotčených subjektů plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR.
6. Znalecký posudek zohledňuje všechny skutečnosti známé zhotoviteli, které by mohly ovlivnit dosažené závěry.
7. Zhotovitel prohlašuje, že nemá žádné současné ani budoucí zájmy na majetku osob, kterých se posudek týká, a že neexistuje osobní zájem nebo zaujatost vzhledem k předmětu znaleckého posudku.
8. Analýzy, názory a závěry uvedené ve znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou v posudku uvedeny, a jsou nezaujatými profesionálními analýzami, názory a závěry zhotovitele znaleckého posudku.
9. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.
10. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen kromě těch, které jsou vyznačeny v listinách osvědčujících vlastnictví anebo které byly eventuálně sděleny zhotoviteli.
11. Tento znalecký posudek je dílem podle autorského práva. Žádná jeho část nesmí být žádným způsobem reprodukována, ukládána do vyhledávacích systémů nebo přenášena v jakékoliv formě nebo jakýmikoliv prostředky (elektronickými, mechanizačními, kopírováním, fotografováním, zaznamenáváním nebo jinak) bez předchozího svolení zhotovitele. Výjimku tvoří použití tohoto znaleckého posudku pro účely v něm uvedené.
12. Výpočty jsou zpracovány pomocí programu MS Excel, přičemž dílčí výstupy nejsou průběžně zaokrouhlovány.
2 VÝČET PODKLADŮ
2.1 Popis postupu znalce při výběru zdrojů dat
V rámci sběru dat pro zpracování Znalec získal data následujícím způsobem:
• Prohlídka na místě samém
• Dodání podkladů Zadavatelem/stranám sporu/atd.
• Dodání podkladů veřejnými institucemi (katastrem nemovitostí, stavebním úřadem
atd.)
• Sběr dostupných komerčních zpráv, které se věnují trhu s nemovitostmi
• Vlastní průzkum dostupné odborné literatury, vědeckých prací a článku, zákonů a vyhlášek v tuzemsku i zahraničí
Jednotlivá data zjištěná výše uvedeným způsobem jsou uvedena v následující kapitole 2.2
2.2 Výčet vybraných zdrojů dat a jejich popis
Podklady doložené Zadavatelem:
• Informace k předmětům ocenění
Komentář k těmto podkladům:
Znalci byly dodány výše uvedené podklady. Znalec předpokládá, že jsou pravé a úplné.
Podklady získané od veřejných institucí:
• Informace z katastru nemovitostí
• Kupní smlouvy z katastru nemovitostí
Komentář k těmto podkladům:
Vzhledem k charakteru listin předpokládáme jejich pravost
Podklady zajištěné znalci:
• Informace a fotodokumentace z místního šetření
• Analýza HB index, zpracovaná Hypoteční bankou
Komentář k těmto podkladům:
Pro potřeby vypracování posudku byly použity vybrané analýzy trhu zpracované veřejnými institucemi, případně věrohodnými komerčními subjekty, které se obdobnými analýzami zabývají již delší dobu a jsou obecně uznávanými.
Použitá odborná literatura:
• Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění
• Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v platném znění
• Zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech,
v platném znění
• XXXXXX a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009
Komentář k těmto podkladům:
V rámci vlastní činnosti jsme provedli analýzu dostupné odborné literatury, vědeckých prací a článků, zákonů a vyhlášek v tuzemsku i zahraničí. Jsme názoru, že výše uvedená odborná literatura poskytuje nejlepší metodické zázemí pro vypracování znaleckého posudku.
Pro potřeby vypracování posudku byly použity vybrané analýzy trhu zpracované veřejnými institucemi (ČNB,...), případně věrohodnými komerčními subjekty, které se obdobnými analýzami zabývají již delší dobu a jsou obecně uznávanými (Hypoteční banka, JLL,…)
3 NÁLEZ
3.1 Popis postupu znalce při sběru či tvorbě dat
Znalec čerpal data od Zadavatele, veřejných institucí, dostupné odborné literatury, vědeckých prací a článku, zákonů a vyhlášek v tuzemsku i zahraničí. Jsme názoru, že jsme použili veškeré možné dostupné zdroje, tak abychom zajistili, co možná nejobjektivnější posouzení znaleckého úkolu.
Znalci byla poskytnuta ze strany zadavatele veškerá požadovaná data.
3.2 Popis postupu při zpracování dat
V rámci své činnosti jsme provedli analýzu podkladů ohledně stavu nemovitosti k datu ocenění a vypočetli výměry. Dále jsme provedli analýzu trhu a vytvořili databázi realizovaných i nabídkových prodejů nemovitých věcí. Pro výpočet bylo nutné převést ceny na jednotnou cenovou úroveň platnou k datu ocenění. Následně jsme provedli ocenění komparací.
3.3 Výčet sebraných nebo vytvořených dat
• Provedený průzkum trhu
• Vytvoření databáze porovnatelných nemovitostí
• Komparace
Město Turnov se nachází v okresu Semily, Liberecký kraj. Turnov se nachází v Jičínské pahorkatině při jihozápadním úpatí Ještědsko-kozákovského hřbetu v CHKO Český ráj. Město se člení na 5 katastrálních území, celková katastrální plocha je 2 271 ha, leží v průměrné nadmořské výšce 260 m. n. m. a žije zde více než 14 330 obyvatel.
Turnov je obcí s veškerou občanskou vybaveností. Nachází se zde obchody, služby, pošta, veřejná knihovna, kino, divadlo, muzea a galerie, mateřské, základní a střední škola, vyšší odborná škola, nemocnice, soukromé ordinace praktických lékařů, lékárny a další zdravotnická zařízení, ze sportovního zařízení jsou zde koupaliště, stadion, hřiště a tělocvičny.
Z technické vybavenosti obce jsou k dispozici všechny inženýrské sítě – elektřina, vodovod,
kanalizace i plyn.
Dopravní dostupnost je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou, v rámci města pak městskou hromadnou dopravou. Z hlediska silničního napojení prochází obcí silnice I/10 a I/35 s napojením na dálnici D10.
Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve středu města Turnov naproti Koňskému trhu, katastrální území Turnov.
Obrázek 1: Orientační mapa (zdroj: xxxx.xx)
Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 273 k.ú. Turnov. V katastru nemovitostí je pozemek veden s druhem pozemku ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha. Pozemek je oplocen plotem z drátěného pletiva s ocelovými sloupky, shora ohraničen ostnatým drátem. Ze strany od Malé Jizery je viditelně starší, funkční oplocení, z ulice Koňský trh je oplocení novější. Vstup na pozemek je zajištěno vraty. Pozemek je zpevněn asfaltobetonem s nátěrem pro parkovací stání. K datu ocenění byl pozemek využíván jako parkoviště. Na pozemku se k datu ocenění nacházelo celkem 23 parkovacích stání.
Druh pozemku | Vlastník | |
259 | Ostatní plocha – ostatní komunikace | MĚSTO TURNOV, Xxxxxxxx Xxxxxxx 335, 51101 Turnov |
Obrázek 2: Náhled pozemku v KN mapě s orientačním zákresem předmětu ocenění (zdroj: xxxx.xx)
3.4.3 Přístup a příjezd
Přístup k oceňované nemovité věci je přímo z veřejné komunikace na ulici Koňský trh. Komunikace je zpevněná s asfaltovým povrchem.
Přístup a příjezd přes pozemky:
Dle platného územního plánu leží oceňovaný pozemek parc. č. 273 v k.ú. Turnov,
ve stabilizované ploše – průmyslová výroba a sklady (VP).
VP – Průmyslová výroba a sklady Hlavní využití:
• výroba a skladování
Přípustné druhy funkčního využití území:
• stavby pro průmyslovou výrobu
• stavby pro skladování výrobků, materiálů a hmot
• zařízení pro distribuční a logistickou činnost
• jiné podnikatelské aktivity, jejichž provoz nebude mít negativní vliv na životní prostředí a jejichž případná ochranná pásma nezasáhnou pozemky, stavby a zařízení za hranicí pozemku a nesníží kvalitu prostředí souvisejícího území (zejména překročenými hygienickými limity a dopravní zátěží)
• sociální zařízení a šatny pro zaměstnance
• stavby dopravní a technické infrastruktury související s hlavním, přípustným a podmíněně přípustným využitím a liniové stavby veřejné technické infrastruktury
• plochy odstavných a parkovacích stání
• stavby pro administrativu a provoz
• stavby pro civilní ochranu
• plochy zeleně izolační a okrasné
Podmíněně přípustné využití:
• stavby pro trvalé bydlení správce nebo majitele staveb, pokud je součásti stavby hlavního využití a u kterého musí být před povolením umístění staveb prokázán soulad s požadavky právních předpisů na ochranu zdraví před hlukem, a musí zůstat zachovány požadavky na pohodu bydlení
• zařízení pro občerstvení a stravování zaměstnanců
• objekty a zařízení pro separaci a likvidaci komunálního odpadu, u kterých negativní vliv nepřesáhne hranici této plochy
• stavby k využívání vodní energie a energetického potenciálu
• stavby a zařízení pro stravování a přechodné ubytování za podmínky, že se jedná o stavby a zařízení přímo související s provozem areálu
Obrázek 3: Náhled územního plánu (zdroj: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/)
3.4.5.1 Nájemní a pachtovní práva
Nájemní ani pachtovní práva nebyla zjištěna.
3.4.5.2 Rizika
Rizika spojená s právním stavem nemovité věci
Nemovitá věc je řádně zapsaná v katastru nemovitostí. Žádná rizika spojená s právním stavem nemovité věci nebyla zjištěna.
Rizika spojená s umístěním nemovité věci
• ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupně
Dle Povodňového plánu České republiky se nemovitá věc nachází v záplavovém území Q100, Q20 a z části v Q5. Žádná jiná rizika spojená s umístěním nemovité věci nebyla zjištěna.
Obrázek 3: Grafické znázornění záplavového území 100-leté, 20-leté a 5-leté vody (zdroj
xxx.xxxxx.xx)
Žádná další jiná rizika spojená s umístěním nemovité věci nebyla zjištěna
Věcná břemena a obdobná zatížení
Žádná věcná břemena dle výpisu z katastru nemovitých věcí, která by se vázala na
oceňované pozemky nebyla zjištěna.
Ostatní rizika
Žádná další rizika nebyla zjištěna.
4 POSUDEK
4.1 Popis postupu znalce při analýze dat
Znalec čerpal data od Zadavatele, veřejných institucí, dostupné odborné literatury, vědeckých prací a článku, zákonů a vyhlášek v tuzemsku i zahraničí. Jsme názoru, že jsme použili veškeré možné dostupné zdroje, tak abychom zajistili, co možná nejobjektivnější posouzení znaleckého úkolu.
Znalci byla poskytnuta ze strany zadavatele veškerá požadovaná data. Znalec dále vychází z následujících odborných definic.
4.2 Definice tržní hodnoty a obvyklé ceny
Dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (International Valuation Standards – International Valuation Standards Comittee), Evropských oceňovacích standardů EVS (European Valuation Standards – The Europeans Group of Valuers´ Associations) a Profesionálních standardů RICS (Proffesionals Standards – Royal Institution of Chartered Surveyers) je tržní hodnota definována jako:
„Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení.“
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je tržní hodnota definována takto:
„Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.“
V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je obvyklá cena definována takto:
„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry
se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“
S obdobnými pozemky se běžně neobchoduje, proto pro ocenění pozemku je zvolena kombinace metody komparativní a nákladové. Ocenění pozemku je pomocí metody komparativní. Pro ocenění asfaltového povrchu byla zvolena metoda nákladová.
Není tedy možné určit cenu obvyklou, ale pouze tržní hodnotu viz. kap. 4.2.
4.3.1.1 Popis metody komparativní
Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány, dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:
• Poloha nemovitostí
• vzdálenost od center měst či obcí
• vzdálenost od hlavních komunikačních tahů
• přístup k silničním či železničním trasám
Využitelnost nemovitostí
• stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost
• účel staveb a možnost adaptace na jiné využití
• kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy
• možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí
• omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
• stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost
• předkupní práva, věcná břemena
• zástavní práva
• soudní spory (např. restituční spory)
• Situace na realitním trhu
• celkové trendy v prodeji nemovitostí
• prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
Nákladová hodnota nemovitostí (věcná hodnota, časová cena) je součtem hodnoty pozemků odpovídající nákladům na jejich pořízení a nákladové hodnoty staveb. V obecném pojetí představuje hodnotu, zahrnující hodnotu pozemků a jejich zhodnocení, přičemž zástavba představuje jednu z mnoha forem tohoto zhodnocení. Nákladová hodnota je obvykle používána jako měřítko výše nákladů na výstavbu a zpravidla má menší vliv na tržní hodnotu než zbývající oceňovací přístupy.
Reprodukční cena: „Cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.“ (Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb, Ministerstvo financí ČR, 25.9.2014)
Časová cena (také Věcná hodnota): „reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité používání věci. U staveb se zjišťuje pomocí stavebních rozpočtů, agregovaných položek, ukazatelů průměrných orientačních cen vydávaných URS Praha, apod. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu.“ (Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb, Ministerstvo financí ČR, 25.9.2014). Ke zjištění věcné hodnoty je možno využít nákladový způsob z oceňovacího předpisu bez použití koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp.
Jak již bylo dříve uvedeno, tak Znalec čerpal data od Zadavatele, veřejných institucí, dostupné odborné literatury, vědeckých prací a článku, zákonů a vyhlášek v tuzemsku i zahraničí. V rámci analýzy dat se Znalci podařilo nashromáždit dostatečná data (resp. s přihlédnutím k dříve uvedeným předpokladům a omezením), tak aby mohl být splněn zadaný znalecký úkol.
Zjištěná data jsou pak použita při samotném výpočtu. Pro zachování přehlednosti a lepší kontrolovatelnosti jsou zjištěná data a zdroje, ze kterých jsou čerpána vždy uvedena v dílčích částech výpočtu.
4.3.4 Ocenění pozemku porovnávací metodou
Ocenění je provedeno porovnávací metodou. Jedná se o výsledek vyhodnocení cen prodejů
nemovitých věcí porovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou.
4.3.4.1 Srovnávací objekty
Pro porovnání jsou použity realizované prodeje z dřívějších období. Vzhledem k charakteru srovnávacích nemovitostí je za tímto účelem využit HB index – pozemky, který vydává Hypoteční banka. Tento ukazatel je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí. Za bazickou hodnotu 100 byly zvoleny skutečné ceny nemovitostí k 1. lednu 2010. Jako aktuální cenová hladina se uvažuje poslední publikovaný index, který je platný k 1. čtvrtletí 2021 (194,8).
Převedení realizovaných cen na jednotnou cenovou úroveň:
poř. č. | parcela č. | Datum prodeje | Čtvrtletí prodeje | HB index k datu prodeje | Realizovaná cena [Kč] | Přepočtový index | Aktuální cena [Kč] |
1. | 695/35 | 3.9.2014 | Q3/2014 | 118,4 | 1 500 000,00 | 1,65 | 2 467 905,41 |
2. | 695/36 | 28.4.2015 | Q2/2015 | 121,0 | 1 350 000,00 | 1,61 | 2 173 388,43 |
3. | 319/6, 319/7, 319/8 | 25.6.2019 | Q2/2019 | 156,9 | 151 324,00 | 1,24 | 187 877,09 |
4. | 2750/1, 322/17,322/18, 2750/16, 2758/58, 2758/114, 2758/115 | 22.11.2017 | Q4/2017 | 139,8 | 76 000,00 | 1,39 | 105 899,86 |
1) Turnov, k.x. Xxxxxxxxxx, okres Semily, výměra pozemku 1 996 m2;
Realizovaný prodej pozemku parc. č. 695/35 v k.x. Xxxxxxxxxx, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku orná půda, dle územního plánu se nachází v návrhové funkční ploše VP – Průmyslová výroba a sklady – NÁVRH. Pozemek se nachází v rozsáhlém chráněném území.
REALIZOVANÁ CENA: 1 500 000,- Kč
Číslo řízení: V-4767/2014-608 Právní účinky vkladu: 3.9.2014 GPS: 50°36'23.08"N, 15°08'58.08"E
* V roce 2014 na pozemku nestála stavba, ortofotomapa je aktuální k roku 2021
2) Turnov, k.x. Xxxxxxxxxx, okres Semily, výměra pozemku 1 989 m2;
Realizovaný prodej pozemku parc. č. 695/36 v k.x. Xxxxxxxxxx, evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku orná půda, dle územního plánu se nachází v návrhové funkční ploše VP – Průmyslová výroba a sklady – NÁVRH. Pozemek se nachází v rozsáhlém chráněném území.
REALIZOVANÁ CENA: 1 350 000,- Kč
Číslo řízení: V-2492/2015-608 Právní účinky vkladu: 28.4.2015 GPS: 50°36'22.53"N, 15°08'57.27"E
* V roce 2015 na pozemku nestála stavba, ortofotomapa je aktuální k roku 2021
3) Turnov, k.ú. Turnov, okres Semily, výměra pozemků 208 m2;
Realizovaný prodej pozemků parc. č. 319/6, 319/7 a 3019/8 v k.ú. Turnov, evidované v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace. Pozemek parc. č. 319/6 k.ú. Turnov dle územního plánu se nachází ve funkční ploše ZSP, pozemek parc. č. 319/7 k.ú. Turnov dle územního plánu se nachází ve funkční ploše ZSP a DS, pozemek parc. č. 319/8 k.ú. Turnov dle územního plánu se nachází ve funkční ploše BS a DS. Pozemky se nachází v ochranném pásmu vodního zdroje 2.stupně.
REALIZOVANÁ CENA: 151 324,- Kč
Číslo řízení: V-3230/2019–608
Právní účinky vkladu: 25.6.2019
GPS: 50°35'16.78"N, 15°09'04.01"E
4) Turnov, k.ú. Turnov, okres Semily, výměra pozemků 76 m2;
Realizovaný prodej pozemků parc. č. 2750/1, evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, 322/17 evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha, 322/18, evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha, 2750/16 evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, 2758/58 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost, 2758/114 evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace a 2758/115 evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace v k.ú. Turnov. Pozemky parc. č. 322/17, 322/18 a 2750/16 se dle územního plánu nachází v ploše VS – plochy smíšené výrobní, pozemky parc. č. 2750/1, 2758/58, 2758/114, 2758/115 dle územního plánu nachází v ploše PV – plochy veřejných prostranství. Pozemek parc. č. 2750/16, 2758/114 a 2758/58 se nachází v ochranném pásmu vodního zdroje 2.stupně.
REALIZOVANÁ CENA: 100 680,97,- Kč
Číslo řízení: V-6355/2017–608 Právní účinky vkladu: 1.11.2017 GPS: 50°35'18.64"N, 15°09'05.21"E
Ocenění porovnáním je provedeno jednotkovou cenou. Jako základna pro stanovení jednotkové ceny je použita výměra oceňovaného pozemku.
(poloha)
(velikost)
(územního plánu a využití)
(tvar a terénu)
(úvaha znalce)
Multikriteriální analýza:
č. | Poloha objektu | Realizovaná cena jednotková [Kč/m2] | Redukce na pramen ceny (Krpc) | Cena po redukci (Krpc) [Kč/m2] | K1 | K2 | K3 | K4 | K5 | IO | Cena oceň. objektu [Kč/m2] |
1 | V-4767/2014-608, k.x. Xxxxxxxxxx | 1 236 | 1,00 | 1 236 | 1,05 | 1,01 | 1,00 | 1,00 | 1,05 | 1,12 | 1 385 |
2 | V-2492/2015-608, k.x. Xxxxxxxxxx | 1 093 | 1,00 | 1 093 | 1,05 | 1,01 | 1,00 | 1,00 | 1,05 | 1,12 | 1 224 |
3 | V-3230/2019-608, k.ú. Turnov | 903 | 1,00 | 903 | 1,00 | 0,98 | 1,17 | 1,20 | 1,00 | 1,38 | 1 246 |
4 | V-6355/2017-608, k.ú.Turnov | 1 393 | 1,00 | 1 393 | 1,00 | 0,97 | 1,13 | 1,20 | 1,00 | 1,31 | 1 825 |
Střední hodnota | 1 420 | ||||||||||
Minimum | 1 224 | ||||||||||
Maximum | 1 825 | ||||||||||
Směrodatná odchylka | 279 | ||||||||||
Průměr - směrodatná odhylka | 1 141 | ||||||||||
Průměr + směrodatná odchylka | 343 | 1 699 | |||||||||
Variační koeficient | 26,84% | 19,67% | |||||||||
Zdůvodnění koeficientů:
Koeficient> 1,0 znamená, že oceňovaná nemovitost je ve srovnávaných vlastnostech lepší, jak srovnávací nemovitost. Koeficient <1,0 znamená, že oceňovaná nemovitost je ve srovnávaných vlastnostech horší, jak srovnávací nemovitost.
KRPC – koeficient zohledňuje, zda se jedná o realizovanou či nabídkovou cenu. Všechny srovnávací vzorky jsou realizované.
K1 – Koeficient polohy – zohledňuje umístění nemovitosti z pohledu lokality, dopravní
dostupnosti, relace k okresnímu městu apod.
K2 – Koeficient velikosti – zohledňuje výměru pozemku, menší pozemky mají obvykle vyšší
jednotkovou cenu.
K3 – Koeficient územního plánu a využití – zohledňuje možnosti využití z hlediska územního plánu. Vzorky č. 3 a 4 se nachází v „horších“ funkčních plochách. Vzorky č. 1 a 2 v obdobné ploše, jako oceňovaný pozemek.
K4 – Koeficient tvaru a terénu –zohledňuje tvar a svažitost pozemku, menší části pozemků jsou ve vzorcích č. 3 a 4.
K5 – Koeficient dle úvahy znalce – zohledňuje jiné vlivy v ostatních koeficientech neuvedené –
v tomto ocenění se jedná o záplavové území. Vzorky č. 1 a 2 leží mimo záplavové území.
Porovnávací hodnota za m2 nemovitosti stanovená odborným odhadem činí
1 420 Kč.
4.4 Ocenění asfaltového povrchu umístěného na pozemku
parc. č. 273 k.ú. Turnov
Stanovení reprodukční ceny povrchu je pomocí technickohospodářských ukazatelů.
Výpočet reprodukční ceny | ||
Plochy charakteru pozemních komunikací 822.5 - kryt z kameniva obalovaného živicí | Kč/m2 | 1 970,00 |
Odhadní reprodukční ceny povrchu za m2 | Kč/m2 | 1 970,00 |
Výpočet opotřebení | ||
Odhad výstavby povrchu | rok | 2003 |
Stáří | roky | 18 |
Životnost | let | 40 |
Opotřebení | % | 45,00 |
Časová cena povrchu zaokrouhleno | Kč/m2 | 1 084,00 |
Životnost je převzata z údajů z vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška.
4.4.2 Rekapitulace ocenění nemovité věcí
Rekapitulace | ||
Jednotková cena pozemku parc. č. 236 k.ú. Turnov | Kč | 1 420,00 |
Časová cena povrchu | Kč | 1 084,00 |
Výměra pozemku | m2 | 830,00 |
Odhad hodnoty povrch + pozemek – jednotková cena (zaokrouhleno) | Kč/m2 | 2 500,00 |
Odhad hodnoty povrch + pozemek (zaokrouhleno) | Kč | 2 075 000,00 |
Tržní hodnota nemovité věci činí dle odborného odhadu 2 075 000 Kč.
5 ODŮVODNĚNÍ
5.1 Interpretace výsledků analýzy
V rámci ocenění jsme použili data poskytnutá od Zadavatele, veřejných institucí, dostupné odborné literatury, vědeckých prací a článku, zákonů a vyhlášek v tuzemsku i zahraničí (viz. kapitola 2.2). V rámci výpočtů Znalec vycházel z dat zveřejňovaných ČNB/JLL/Hypoteční banky, což objektivně lze považovat za věrohodná data. V průběhu ocenění pak byly vymezeny omezující podmínky a předpoklady tohoto posudku (viz. kapitola 1.6).
Na základě výše uvedeného jsme dospěli k následujícímu závěru a níže uvedeným hodnotám:
Rekapitulace | ||
Jednotková cena pozemku parc. č. 236 k.ú. Turnov | Kč | 1 420,00 |
Časová cena povrchu | Kč | 1 084,00 |
Výměra pozemku | m2 | 830,00 |
Odhad hodnoty povrch + pozemek – jednotková cena (zaokrouhleno) | Kč/m2 | 2 500,00 |
Odhad hodnoty povrch + pozemek (zaokrouhleno) | Kč | 2 075 000,00 |
Znalec opětovně provedl kontrolu jednotlivých dílčích výpočtů.
6 ZÁVĚR
6.1 Citace odborné zadané otázky
Úkolem znalce je stanovit tržní hodnota nemovité věci:
Na základě výše uvedeného jsme dospěli k následujícímu závěru
a níže uvedeným hodnotám:
Rekapitulace | ||
Jednotková cena pozemku parc. č. 236 k.ú. Turnov | Kč | 1 420,00 |
Časová cena povrchu | Kč | 1 084,00 |
Výměra pozemku | m2 | 830,00 |
Odhad hodnoty povrch + pozemek – jednotková cena (zaokrouhleno) | Kč/m2 | 2 500,00 |
Odhad hodnoty povrch + pozemek (zaokrouhleno) | Kč | 2 075 000,00 |
Tržní hodnota činí dle odborného odhadu:
2 075 000,- Kč
Cena slovy: dvamilionysedmdesátpěttisíc Kč
6.3 Podmínky správnosti závěrů, případné skutečnosti snižující jeho přesnost
Viz kapitola 1.6 Předpoklady a omezující podmínky
• Ke znaleckému posudku nebyl přibrán konzultant
• Na posudku se dále podílela Xxx. Xxxxxx Xxxxxxxxxx, zaměstnanec znalecké kanceláře
• Znalecký posudek zpracoval – Xxx. Xxxxx Xxxxxxx, XXx. – znalec, který je zároveň oprávněn na žádost orgánu veřejné moci osobně stvrdit nebo doplnit znalecký posudek
• Odměna byla sjednána ve smluvní výši
• Posudek zpracovala znalecká kancelář Statikum s.r.o., IČ: 15545881
• Zadavatelem posudku je Město Turnov, Ant. Xxxxxxx 335, 511 22 Turnov, IČ: 00276227
• Znalecký posudek je podán v oboru Ekonomika, odvětví Ceny a odhady, oceňování nemovitých věcí.
Znalecký posudek podala kancelář (ústav) zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:
• stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.
• ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví.
Znalecký posudek je veden pod číslem 5885/2021.
Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, a to ve
smyslu §110a zákona č. 141/1961 Sb., trestní řád, ve znění pozdějších předpisů.
Znaleckou činnost vykonáváme na základě § 47 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb. o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech.
V Brně dne 17. 5. 2021
……………………………………………. ……………………………………….
Xxx. Xxxxx Xxxxxxx XXx., znalec Xxx. Xxxxx Xxxxxxx, jednatel
P Ř Í L O H Y
Příloha č. 1: Výpisy z KN 3 listy
Příloha č. 2: Náhled KN-mapy 2 list
Příloha č. 3: Náhled ortofotomapy 2 list
Příloha č. 4: Fotodokumentace 3 listy
- 27 -