Nájemní smlouva
Univerzita Karlova v Praze Právnická fakulta
Xxxx Xxxxxx
Nájemní smlouva
Diplomová práce
Vedoucí diplomové práce: Xxx. XXXx. Xxxxx Xxxxx, Ph.D. Katedra: Občanského práva
Datum vypracování práce (uzavření rukopisu): 10. 6. 2009
Prohlášení
„Prohlašuji, že jsem předkládanou diplomovou práci vypracoval samostatně za použití zdrojů a literatury v ní uvedených.“
V Praze dne 10.6.2009 Xxxx Xxxxxx
Poděkování
Děkuji panu Xxx. XXXx. Xxxxxx Xxxxxxxx, Ph.D. vedoucímu mé diplomové práce za cenné připomínky a účinnou pomoc při zpracování.
V Praze 10.6.2009 Xxxx Xxxxxx
Obsah
I.Úvod 6
II.Úprava nájemní smlouvy v českém právním řádu 8
1.Ústava a Listina základních práv a svobod 8
2.Zákonná úprava 11
3.Podzákonné právní předpisy 13
III.Nájemní smlouva obecně 14
1.Pojem nájemní smlouvy 14
2.Vznik nájmu 15
2.1.Uzavřením smlouvy 15
2.2.Další formy vzniku nájmu 17
2.3.Nájemní smlouva jako spotřebitelská smlouva 18
3.Práva a povinnosti v obecných ustanoveních nájemní smlouvy 19
3.1.Základní práva a povinnosti 19
3.2.Opravy věci (§ 668-669) 20
3.3.Změny věci (§ 667) 21
3.3.1Oprávněná změna věci 21
3.3.2Neoprávněná změna věci 22
3.4.Nájemné a jeho zajištění (§ 671-675) 23
3.5.Zajištění nájemného 24
4.Podnájem 26
5.Skončení nájmu 27
5.1.Úvod ke skončení nájmu 27
5.2.Smlouva na dobu určitou (§ 676) 27
5.3.Obnovení smlouvy (relocatio tacita) 28
5.4.Smlouva na dobu neurčitou (§ 677 - 678) 29
5.5.Odstoupení od smlouvy (§ 679) 30
5.5.1Odstoupení od smlouvy nájemcem 30
5.5.2Odstoupení od smlouvy pronajímatelem 31
5.6.Další způsoby skončení smlouvy 32
5.6.1Změna vlastnictví věci 32
5.6.2Spotřebitelské smlouvy 33
5.7.Povinnosti související s koncem platnosti smlouvy 35
IV.Zvláštní ustanovení o nájmu bytu 38
1.Úvod 38
2.Vznik nájmu bytu 39
2.1.Úvod 39
2.2.Zvláštní druhy bytů 41
2.3.Kauce 42
3.Práva a povinnosti z nájmu bytů (§ 687- 695) 43
3.1.Základní práva a povinnosti 43
3.2.Opravy bytu a jeho údržba 44
3.3.Práva nájemce a osob, které s ním žijí v bytě 46
3.4.Provádění stavebních úprav 48
4.Nájemné a úhrada za plnění poskytované s užíváním bytu 49
4.1.Nájemné obecně 49
4.2.Problematika regulovaného nájemného 50
4.3.Prodlení nájemce 51
4
4.4.Slevy z nájemného 51
5.Společný nájem bytu 52
5.1.Společný nájem podle § 700 52
5.2.Společný nájem bytu manžely 53
5.2.1Vznik (§703-704) 53
5.2.2Zrušení (§ 705) 54
5.3.Registrované partnerství 56
6.Přechod nájmu bytu 57
6.1.Přechod nájmu podle § 706 57
6.2.Přechod nájmu bytu při společném nájmu bytu § 707 58
7.Podnájem bytu (části bytu) 58
8.Výměna bytů 59
9.Zánik nájmu bytu 60
9.1.Způsoby zániku nájmu bytu a výpověď 60
9.2.Výpověď bez přivolení soudu 63
9.3.Výpověď nájmu s přivolením soudu 65
9.4.Bytové náhrady 67
9.4.1Druhy bytových náhrad 67
9.4.2Bytové náhrady dle výpovědních důvodů 68
9.4.3Vyklizení 69
9.4.4Zajišťování bytové náhrady 70
9.5.Práva a povinnosti během lhůty k vyklizení bytu(právo bydlení) 70
V.Nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení 70
VI.Podnikatelský nájem věcí movitých 73
VII.Nájem nebytových prostor 75
1.Úvod 75
2.Práva a povinnosti stran 76
3.Podnájem 76
4.Nájemné (úhrada za nájem) 77
5.Skončení nájmu 78
5.1.Smlouva na dobu určitou 78
5.2.Smlouva na dobu neurčitou 80
5.3.Práva a povinnosti spojené se zánikem nájmu 80
5.4.Další způsoby zániku nájmu 81
VIII.Smlouvy o nájmu podle obchodního zákoníku 82
1.Úvod 82
2.Smlouva o nájmu podniku 82
2.1.Vymezení pojmu 82
2.2.Podmínky vzniku smlouvy 82
2.2.1Náležitosti účastníků smlouvy 82
2.2.2Náležitosti obsahu a formy smlouvy 83
2.3.Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele 83
2.4.Skončení nájmu 84
3.Smlouva o nájmu dopravního prostředku 85
3.1.Základní ustanovení 85
3.2.Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce 85
3.3.Odpovědnost pronajímatele za škodu 86
3.4.Nájemné 86
3.5.Zánik nájmu 87
IX.Závěr 88
X.Seznam literatury 91
XI.Contract of lease - summary 93
I. Úvod
Jako téma pro diplomovou práci jsem si zvolil otázku ,,Nájemní smlouvy“. V současnosti se jedná o jeden z nejvýznamnějších smluvních typů, který byl v různých podobách užíván již od pradávna. Obsah ani forma nájemní smlouvy samozřejmě nezůstala během této doby beze změny a její vývoj bude jistě pokračovat i nadále, stejně jako se bude rozvíjet lidská společnost a její hodnoty. Ideálním cílem by mělo být nalezení pokud možno komplexní úpravy nájemního vztahu s co nejvíce vyváženéným a spravedlivým postavením jeho účastníků. Názory na to, kde se tato rovnováha nachází se však v minulosti lišily a je pravděpodobné, že i v budoucnu budou na tuto otázku rozdílné pohledy.
Nájemní smlouva patří v dnešní době vedle například smlouvy kupní, darovací a půjčky k nejznámějším a nejrozšířenějším typům smluv. Využívá se pro úpravu vztahu mezi pronajímatelem a nájemci u nepřeberného množství druhů věcí movitých i nemovitých, vždy tam, kde se pronajímatel z určitého důvodu rozhodne věc dočasně přenechat nájemci, aby ji užíval nebo z ní bral užitky. Každý člověk někdy ve svém životě uzavírá nájemní smlouvu, například pokud si na prováděnou stavbu pronajme nářadí, na dovolené si „pronajme“ jízdní kolo nebo se přestěhuje do jiného města, kde si pronajme byt. Osoba provádějící činnost v zemědělství se může dohodnout o užívání zemědělské půdy pro své podnikání s někým, kdo tento pozemek třeba jen zdědil a protože například působí v úplně jiném oboru, pozemek by jinak reálně nevyužil. Aniž by vlastník musel k využití věci sahat až k jejímu prodeji, má zde tedy možnost ji pronajmout, brát za to od nájemce plnění a po skončení nájmu věc využít třeba úplně jiným způsobem, přičemž má relativní jistotu, že jeho půda nikterak neztratí na ceně.
K nejvýznamnějším nájemním smlouvám zcela jistě patří smlouvy o nájmu bytu. Jedná se o natolik důležitou úpravu, že pokrývá v platném občanském zákoníku v hlavě sedmé, která je věnovována nájemní smlouvě, jednoznačně nejvíce prostoru. Jedná se o oblast sociálně a ekonomicky citlivou pro značnou část obyvatel České republiky, která vzbuzuje snad nejvíce pozornosti z celé úpravy nájemní smlouvy. Na rozdíl od jiných nájemních smluv bývá často pro nájemce i nutností ji uzavřít, protože otázka bydlení patří k hlavním prioritám v životě každého člověka. I s přihlédnutím k tomu musí zákonodárce hledat cestu, jak co nejvíce vyvážit dva z principů, které do značné míry stojí proti sobě. Jedná se o princip ochrany slabší strany (nájemce) a smluvní volnosti ohledně obsahu uzavírané smlouvy. V případě smlouvy o nájmu bytu by měla být jistě již vhledem k uvedenému poskytována vyšší úroveň ochrany
nájemníka než je tomu u ostatních nájemních smluv. Bydlení je jednou ze základních potřeb člověka a úplná smluvní volnost by znamenala takové posílení práv pronajímatele, které by mohlo znamenat pro mnoho lidí nepříjemný sociální otřes. Na druhé straně je ovšem nutno chránit ústavními zákony zaručená práva vlastníků. Je ovšem otázkou do jaké míry je však současná úprava vyvážená a zda v některých dílčích věcech příliš neomezuje pronajímatele nebo zda v jiných případech obsahuje dostatečnou ochranu nájemce.
V současné době se blíží doba projednávání návrhu nového občanského zákoníku v parlamentu. V případě jeho přijetí to bude mít za následek značné změny v oblasti občanského práva, úpravu nájemní smlouvy nevyjímaje. Rád bych proto v některých případech na nově navrhovanou právní úpravu poukázal a srovnal se současným stavem, i když jsem si vědom, že se jedná pouze o návrh, který jistě bude ještě v legislativním procesu měněn a doplňován, pokud vůbec bude přijat.
Cílem mé práce je vypracovat pohled na současný stav úpravy nájemní smlouvy, která je obsažena v mnoha právních předpisech v českém právním řádu. Mojí snahou bude v celé práci nejenom odkazovat na znění účinných právních předpisů, ale i co nejvíce využívat judikaturu českých soudů zejména Nejvyššího soudu a Ústavního soudu České republiky.
Má práce je rozdělena do několika částí. Úvodu patří první část. Ve druhé části se budu zabývat obecně postavením a úpravou nájemní smlouvy v českém právním řádu. Podrobněji se v této části dotknu některých ustanovení ústavních zákonů, které mají k dané problematice blízký vztah. Ve třetí části se budu zabývat samotnou úpravou nájemní smlouvy v občanském zákoníku, přičemž pozornost budu věnovat obecným ustanovením nájemní smlouvy. Následující části (4-8) jsou pak věnovány zvláštním úpravám nájemní smlouvy ohledně nájmu bytu, obytných místností, podnikatelskému nájmu věcí movitých, nebytových prostor a zvláštní úpravy nájemních smluv v obchodním zákoníku. Výsledky a úvahy de lege ferenda pak shrnuji v závěru v části deváté.
Obsah mé diplomové práce reflektuje stav právních předpisů k 10.6.2009
II. Úprava nájemní smlouvy v českém právním řádu
1. Ústava a Listina základních práv a svobod
Nejprve bych se rád zmínil o předpisech nejvyšší právní síly. Každý zákon v České republice musí být v souladu s ústavními zákony a respektovat principy, na nichž jsou postaveny. To se týká i právních předpisů, které upravují nájemní smlouvu, a proto bych rád uvedl některé články Ústavy a Listiny základních práv a svobod, jež mají k nájemní smlouvě užší vztah a to především k nájemní smlouvě, jejíž předmětem je byt nebo dům. Pokud jde o ty, které mají na nájem nepřímý vliv, lze upozornit na články, které například dopadají na případné spory vzniklé ze smlouvy, upravují průběh soudního řízení před soudem nebo zaručují jejich účastníkům určitá vyjmenovaná práva. Předně je nutné uvést, co se vůbec rozumí ústavním pořádkem. O ústavním pořádku mluví čl.112 ústavního zákona č. 1/1993 Sb.(Ústavy) a vyjmenovává předpisy, které jsou jeho součástí. Podle názoru Ústavního soudu České republiky uvedeném například v nálezu publikovaném pod č. 403/2002 Sb. však jsou součástí ústavního pořádku i přijaté mezinárodní smlouvy o lidských právech se všemi důsledky z toho vyplývajícími. Jedná se o celou řadu smluv, mezi nejznámější patří Mezinárodní pakt o občanských a politických právech, Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech, Úmluva o lidských právech a základních svobodách a mnoho dalších. Nejprve bych se rád zmínil o druhém článku Listiny třetím odstavci, který říká:
,,Každý může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá.“
Prakticky totéž říká i Ústava v článku 2 odstavec 4. Jedná se o základní princip svobody, který klade meze jednání člověka a které může být omezeno jen zákonem.1 Jakým způsobem je svoboda člověka omezena je uvedeno v článku 4 ostavci 1. Xxxxxxx, který stanoví, že:
,,Povinnosti mohou být ukládány toliko na základě zákona a v jeho mezích a jen při zachování základních práv a svobod.“
Pokud tedy bude chtít zákonodárce upravit nějakou oblast společenských vztahů, Listina mu stanoví jakou formou tak může učinit.
1 Xxxxxxxx, X., a kol. :Ústava a ústavní řád České republiky, 2.díl. Komentář. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a. s., 2002, 48 s.
Následující články se pak týkájí především již zmíněného zvláštního předmětu nájmu a to bytu nebo domu.
Prvním článkem je článek 7. V odstavci 1 tohoto článku se říká, že:
,,Nedotknutelnost osoby a jejího soukromí je zaručena. Omezena může být jen v případech stanovených zákonem.“
Jedná se o obecné ustanovení k článku desátému (viz.níže) a tudíž má článek 10 i aplikační přednost. Zákonem č. 141/1961 Sb., o trestním řízení soudním je omezení nedotknutelnosti soukromí dovoleno zejména v případech domovní prohlídky, prohlídky jiných prostor a pozemků, vstupu do obydlí, jiných prostor a na pozemek, provádění důkazu v bytě, obydlí, jiných prostorách a na pozemku. Zákon č. 273/2008 Sb., o policii stanoví oprávnění vstupu policisty do bytu nebo jiného prostoru, na pozemek a to za podmínek a z důvodů stanovených v § 40. § 41 pak v některých případech též umožňuje vstup do živnostenské provozovny.
,,Každý má právo na ochranu před neoprávněným zasahováním do soukromého a rodinného života.“
Tak zní článek 10, odstavec 2. Do soukromí člověka patří zásadně vše, co není ze své podstaty veřejné, nebo se to neděje veřejně, anebo to člověk není povinen podle zákona zpřístupnit nebo vyjevit komukoli jinému.
V souvislosti s rozhodováním Ústavního soudu ohledně regulovaného nájmu 2
lze vzpomenout i článek 11. a konkrétně z něj odstavec 1. a 4., v nichž se stanoví, že :
,,Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.“
,,Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu.”
Není tedy přípustné, jak o tom mluví i zmíněný nález Ústavního soudu Pl. ÚS 3/2000, aby byly vytvářeny různé kategorie vlastníků, jimž by byl obsah i výkon řady základních oprávnění vlastníka, která tvoří obsah vlastnického práva, nezdůvodnitelně zpochybněn a odepřen.
Velmi důležitý ve vztahu k nájemní smlouvě je i článek 12., který v odstavci 1. stanoví, že:
2 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 21.6.2000, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000
,,Obydlí je nedotknutelné. Není dovoleno do něj vstoupit bez souhlasu toho, kdo v něm bydlí.“
Toto ustanovení se vztahuje nejen na vlastníky bytů či domů, ale i na nájemce, tedy osoby, které k domu či bytu nemají vlastnické, ale jen užívací právo. Ti mají nárok na ochranu i před vlastníkem bytu nebo domu, to se však netýká práva na kontrolu, které má pronajímatel.
Odstavec 2. pak umožňuje za určitých podmínek provést domovní prohlídku:
,,Domovní prohlídka je přípustná jen pro účely trestního řízení, a to na písemný odůvodněný příkaz soudce. Způsob provedení stanoví zákon.“
Listina sice říká, že obydlí je nedotknutelné, ale sama v následujících odstavcích obsahuje výjimky z tohoto zákazu. Prvním je možnost provést domovní prohlídku pro účely trestního řízení. Orgány policie, tak mojí možnost v odůvodněných případech prohledat byt podezřelého nebo obviněného, je-li důvodné podezření, že se v prostorách nachází věc nebo osoba důložitá pro trestní řízení. Jedná se tedy o důležitou pravomoc orgánů v trestním řízení. Způsob provedení a pravidla domovní prohlídky jsou stanovena v zákoně 141/1961 Sb.(trestním řádu) v § 82 až 85c.
Odstavec 3. umožňuje další zásahy do nedotknutelnosti obydlí, když říká, že :
,,Xxxx zásahy do nedotknutelnosti obydlí mohou být zákonem dovoleny, jen je-li to v demokratické společnosti nezbytné pro ochranu života nebo zdrvaví osob, pro ochranu práv a svobod druhých anebo pro odvracení závažného ohrožení veřejné bezpečnosti a pořádku. Pokud je obydlí užíváno také pro podnikání nebo provozování jiné hospodářské činnosti, mohou být takové zásahý zákonem dovoleny, též je-li to nezbytné pro plnění úkolů veřejné správy.“
Článek 14. pak zaručuje svobodu pohybu a pobytu. Tedy zde se mluví především o právu se kdekoli usazovat a volit si své bydliště, kdekoli na území České republiky.
V oblasti nájmu se zřetelně významně projevuje i činnost Ústavního soudu jako negativního zákonodárce. Významné jsou například nálezy vyhlášené pod č. 231/2000 Sb. nebo 528/2002 Sb.3
3 Xxxxx, X.: Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení, 1.vydání, Vodnář, 2003, 41 s.
2. Zákonná úprava
Právo nájmu mezi roky 1964 a 1991 občaský zákoník neznal a institut nájmu byl nahrazen osobním užíváním věci. Institut nájmu vrátil do českého práva až zákon č. 509/1991 Sb. kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. K částečné transformaci však došlo již příjetím zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (§ 15) a v důsledku přijetí zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Většina nájemních vztahů tak vznikla až po 1.1.1992.4
Úprava nájmu je v současnosti obsažena v mnoha právních předpisech. Obecná je obsažena v § 663 - 684 občanského zákoníku, existují ovšem rovněž zvláštní úpravy. Ty se dají rozdělit na ty, co jsou obsaženy v občanském zákoníku a na ty, co jsou ve zvláštních předpisech.5 Obecnou úpravu je možné uplatnit podpůrně tam, kde příslušná speciální úprava neobsahuje řešení určité otázky.
Jak již bylo řečeno, hlavní část úpravy nájemní smlouvy v českém právním řádu obsahuje zákon 40/1964 Sb. (občanský zákoník) v části osmé, hlavě sedmé. Tato hlava obsahuje osm oddílů, které úpravu nájmu v občanském zákoníku člení. První 3 oddíly se týkají obecné úpravy nájmu a otázek jeho vzniku, práv a povinností účastníků smlouvy, nájemného, podnájmu a též jeho zániku. Čtvrtý oddíl obsahuje úpravu nájmu bytu. Jedná se o speciální úpravu vůči obecným ustanovením, která stanoví zvláštní úpravu vzniku smlouvy, jejího obsahu, práv a povinností pronajímatele a nájemce, nájemného, společného nájmu manželů, přechodu nájmu, zániku nájmu, ustanovení o bytových náhradách a úpravu práv a poviností při výměně bytů. V oddíle šestém je pak upravena příbuzná otázka podnájmu bytu, zatímco pátý a osmý oddíl čítá pouze několik ustanovení týkajících se nájmu místností v zařízeních určených k trvalému bydlení a podnikatelského nájmu věci movitých. Oddíl sedmý je pak pouhým odkazem na zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který obsahuje zvláštní úpravu nájmu prostor, které nejsou určeny k bydlení. Pro nájemní smlouvu je ovšem nutné věnovat pozornost rovněž i obecným ustanovením občanského zákoníku, včetně například úpravy spotřebitelských smluv.
Občanskému zákoníku budu věnovat největší prostor ve své práci, není však jediným zákonem, který obsahuje ustanovení týkající se nájemní smlouvy. Jak již bylo
4 Švestka, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1701 s.
5 Švestka, Xxxxxx, Škárová, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1702 s.
uvedeno výše, občanský zákoník ve svém § 720 odkazuje na zvláštní zákon, který upravuje nájem a podnájem nebytových prostor. Jedná se o další zvláštní úpravu, kterou také rozeberu v části své diplomové práce.
Dalšími souvisejícími zákony jsou zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., a který zejména, co se týče záležitostí důležitých pro nájemní smlouvu, upravuje působnost obcí při zajišťování bytových náhrad a obsahuje ustanovení o služebních bytech, bytech zvláštního určení a bytech v domech zvláštního určení. Dále zákon č. 509/1991 Sb., kterým se mění doplňuje a upravuje občanský zákoník a možnost jednostranného zvyšování nájemného je zavedena zákonem č. 107/2006 Sb. Nutné je zmínit i zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník a v něm zejména ustanovení týkající se smlouvy o nájmu podniku a smlouvy o nájmu dopravního prostředku. Někdy se označuje jako zvláštní úprava nájmu i smlouva o koupi najaté věci, která ovšem není smlouvou o nájmu a o zvlášní úpravu se tedy nejedná.6 Některé aspekty s nájmem související jako například předkupní právo nájemce k bytu při převodu vlastnictví k bytu obsahuje také zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. V souvislosti s nájemní smlouvou lze zmínit i několik trestných činů, které s nájmem mohou souviset. Jedná se zejména o § 238 porušování domovní svobody, § 249a neoprávněný zásah do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru a § 248 zpronevěra. Vše v zákoně č. 140/1961 Sb., trestní zákon.
Procesní stránku různých sporů z nájemní smlouvy vzniklých a vedených u soudu bude řešit zákon č. 99/1963 Sb.(občanský soudní řád). Půjde například o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, žalobu na neplatnost výpovědi z nájmu bytu nebo výkon rozhodnutí vyklizením bytu či nebytových prostor.
Na nájemní vztah, především na nájemce, který má věc ve svém užívání může rovněž dopadat řada povinností vyplývajích z různých zákonů, např.z krizového zákona č. 240/2000 Sb. (např.povinnost poskytnutí věci), nebo při vyhlášení nouzového stavu, kdy mohou být některá práva omezena a uloženy mohou být určité povinosti. Ty musí vláda při vyhlášení tohoto stavu stanovit, je v tom však limitována Listinou základních práv a svobod. Dalšími takovými výjimečnými situacemi mohou být válečný stav nebo stav ohrožení státu. Institut nájmu může být omezován i jinými zákony, například zákon č. 289/1995 Sb., o lesích zakazuje nájem a podnájem státního lesa za účelem hospodaření v lese.
Kromě toho je ovšem nutné upozornit, že se v současnosti blíží projednávání
6 Švestka, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář, 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1705 s.
nového občanského zákoníku jako kodexu soukromého práva s jeho mnoha změnami, které se v případě jeho přijetí dotknou i úpravy nájemní smlouvy, kde přináší řadu změn včetně například výpovědi z nájmu bytu bez udání důvodu nebo obnovení institutu pachtu. O některých významnějších z nich bych se rád dále zmínil.
3. Podzákonné právní předpisy
Co se týče podzákonných předpisů vztahujících se k nájemní smlouvě, významné jsou co se týče nájemného především vyhláška Ministerstva financí č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů; lze zmínit i nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku; pro zákon č. 107/2006 o jednostranném zvyšování nájemného z bytu je důležité sdělení ministerstva pro místní rozvoj č. 214/2008 o roztřídění obcí do velikostních kategorií podle počtu obyvatel, o územním rozčlenění obcí seskupením katastrálních území, o výši základních cen za 1 m2 podlahové plochy bytů, o cílových hodnotách měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu, o maximálních přírůstcích měsíčního nájemného a o postupu při vyhledání maximálního přírůstku nájemného pro konkrétní byt. Konečně je nutné zmínit nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník, jenž vymezuje pojem drobných oprav bytu a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu .
III. Nájemní smlouva obecně
1. Pojem nájemní smlouvy
Před samotným zkoumáním úpravy nájemní smlouvy by bylo vhodné nejdřív objasnit, jak je smluvní typ nájemní smlouvy vlastně definován a co znamená. Tato definice je logicky uvedena hned v prvním paragrafu hlavy občanského zákoníku, která je nájemní smlouvě věnována a poskytuje ty nejzákladnější informace o tomto institutu
– kdo jsou účastníci a základní znaky smlouvy.
§ 663 ObčZ říká, že:
,,Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.“
Pojmovými znaky jsou zde tedy 1) přenechání práva užívání nebo braní užitků z věci, 2) věc je individuálně určená, 3) dočasnost a 4) úplatnost
1) U prvního pojmového znaku jsou tedy dány dvě alternativy. Buď má nájemce možnost věc užívat anebo z ní brát užitky. Současné pojetí nájemní smlouvy tedy v sobě zahrnuje i dřívější pachtovní smlouvu (braní užitků). V návrhu nového občanského zákoníku se však navrhovatel vrací k tradici samostatné úpravy nájemní smlouvy a pachtu. Braní užitků tedy z definice nájemní smlouvy možná vypadne a pojmovým znakem zůstane čistě jen přenechání práva užívání.
2) Předmětem je věc ve smyslu § 118 občanského zákoníku, způsobilá k užívání nebo braní užitků. Může jím být jak věc celá, tak její část.7 Věc však musí být individuálně určená. Jedná se o hledisko, které nájemní smlouvu odlišuje od smlouvy o půjčce, kde jsou předmětem smlouvy věci určené podle druhu. Předmětem nájemních smluv mohou být jak věci movité tak i nemovité, musí jít však o věc, alespoň během nájmu nezuživatelnou nebo alespoň nesmí být účelem nájmu její spotřebování.8 Předmětem může být i věc hromadná, pak se ovšem bude na smlouvu vztahovat obecná úprava v občanském zákoníku, i když by se jinak na jednotlivé věci vztahovala zvláštní úprava. K tomu lze citovat rozsudek Nejvyššího soudu ČR:
,,Bylo-li smyslem a účelem nájmu pronajmout jednotlivé věci jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale
7 Xxxxx, M., a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a. s., 2003, 1030 s. 8 Xxxxx, M., a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a. s., 2003, 1031 s.
aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním nájemcem, byla tedy předmětem nájmu věc hromadná a nájemní smlouvu je nutno posuzovat podle § 663 a násl. obč. zák., A
tudíž nelze považovat smlouvu za neplatnou, jestliže nebyla stanovena výše nájmu zvlášť pro jednotlivé pronajímané věci (např. nebytové prostory a parkovací místa).”9
3) Smlouva může být uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou. Délka se zde ponechává na dohodě účastníků smlouvy. V judikatuře Nejvyššího soudu ČR se v této oblasti řešila otázka, zda nájemní smlouvy uzavřené na 99 nebo 100 let lze ještě považovat za smlouvy uzavřené na dobu určitou. K tomu zaujal Nejvyšší soud stanovisko, že pokud jde o délku nájmu přesahující obvyklou délku lidského života, nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou.10 O nájemní smlouvu na dobu neurčitou by šlo i v případě, že by smlouva o nájmu bytu byla uzavřena na dobu pracovního poměru uzavřeného na dobu neurčitou.11
4) Smlouva je úplatná, nájemce platí nájemné, tím se nájemní smlouva liší od výpůjčky.
2. Vznik nájmu
2.1. Uzavřením smlouvy
Nájem vzniká především uzavřením smlouvy. Odevzdání věci není podmínkou vzniku nájemního vztahu, ten vzniká již samotným uzavřením smlouvy, odevzdání věci je pak plněním existujícího závazku. Tento úkon (uzavření smlouvy) musí mít všechny náležitosti požadované v § 37 občanského zákoníka, tedy musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně jinak je absolutně neplatný. To, co by si strany z absolutně neplatného právního úkonu plnily, by byly povinny vrátit podle zásád o bezdůvodném obohacení (§ 451 odst. 2, § 457). Neplatný by byl i právní úkon, který by svým obsahem nebo účelem odporoval zákonu nebo jej obcházel anebo se příčil dobrým mravům a za podmínek obsažených v § 49a i právní úkon učiněný v omylu. Rovněž předmět plnění musí být možný a to fakticky i právně. Samozřejmě účastníci smlouvy musí mít způsobilost k právním úkonům nebo být zastoupeni a jsou povinni dbát, aby při úpravě smluvních vztahů bylo odstraněno vše, co by mohlo vést ke vzniku rozporů. Průběh jednání před uzavřením sporů se bude řídit ustanoveními § 43a až 46
9 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.7.2007, sp.zn. 32 Odo 1263/2006 10 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.3.2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004
11 Xxxxxx, S.: Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2002, 134 s.
občanského zákoníku. Obecná ustanovení o nájemní smlouvě nestanoví požadavek písemné formy pro uzavření smlouvy, je ji tedy možno uzavřít i ústně. Vždy však bude praktičtější uzavřít smlouvu písemně. Předejde se tím do značné míry nejasnostem, důkazní nouzi a do značné míry to může omezit vznik sporů, ke kterým uzavření smlouvy bez písemné formy může vést. To neplatí v případě nájmu bytu, nájmu nebytových prostor a nájemních smluv upravených v obchodním zákoníku, kde je vyžadována písemná forma. Tím se od současného stavu liší nově navrhovaná úprava, která písemnou formu nepožaduje. Strany tak nebudou nuceny k písemné formě smlouvy pod sankcí neplatnosti, ale samy budou muset uvážit výhody i nevýhody této formy a rozhodnout se podle své vůle.
Smlouva je uzavřena okamžikem, kdy se strany dohodnou na jejím obsahu (§ 43 n.). Je-li návrh určen dvěma nebo více osobám, a z jeho obsahu vyplývá, že úmyslem navrhovatele je, aby všechny osoby, kterým je návrh určen, se staly stranou smlouvy, je smlouva uzavřena, jestliže všechny tyto osoby návrh přijmou. Smlouva tedy při existenci více subjektů na jedné straně vzniká až když smlouvu přijme poslední z nich. Pronajímatel bude většinou zároveň vlastníkem věci. Existují ovšem vyjímky, např. podle zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky, mohou být pronajímateli státního majetku státní organizace, podle § 40 insolvenčního zákona jím může být insolveční správce anebo může jít o pronajímatele odlišného od vlastníka na základě smlouvy.12
V případě, že věc je v podílovém spoluvlastnictví, platí obdobně § 139 odst. 1 a
2. Podle odstavce prvného jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. O hospodaření pak rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti spoluvlastnických podílů. Při případné rovnosti hlasů, může rozhodnout na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Pokud by tedy byl sjednán nájem pouze menšinovým spoluvlastníkem, ostatní by se u soudu mohli domáhat neplatnosti takto sjednané smlouvy. Smlouvu je tedy nutné uzavřít spoluvlastníky majícími alespoň většinu. Zákon zná i situaci, kdy menšinový spoluvlastníci mohou zabránit rozhodnutí většinového spoluvlastníka, ovšem pouze jde- li o podstatnou změnu věci. V tomto případě se mohou přehlasovaní spoluvlastníci obrátit na soud, aby o takové změně rozhodl. Podle judikatury však rozhodnutí o tom, komu bude věc pronajata aniž by její účelové určení se změnilo, není důležitou změnou
12 Xxxxxxx, Xxxxxx, Škárová, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1706 s.
společné věci.13
Pokud jde o pronájem věci, která patři do společného jmění manželů, úprava je obsažena v § 143 a násldujících. V § 145 odst 2 se říká, že obyklou správu majetku patřícího do společného jmění manželů, může vykonávat každý z manželů. Zda jde i o případ nájmu věci není podle judikatury jisté.14 Dle mého názoru by se však na věc mělo pohlížet obdobně jako v případě spoluvlastnictví.
Obsah nájemní smlouvy
Obligatorní obsah nájemní smlouvy zákon v obecných ustanovení neudává, je tedy ponechán na smluvní volnosti účastníků, je však nezbytné se dohodnout alespoň na podstatných náležitostech smlouvy a to na předmětu nájmu a nájemném. Pokud by výše nájmu stanovena nebyla, ještě to neznamená, že smlouva bude neplatná. Zákon totiž v tomto případě říká, že ,,se platí nájemné obvyklé s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání“ (§ 671). Další náležitosti jsou však vyžadovány v případě nájmu bytu, zákon stanoví další požadavky uvedené v § 686, taktéž zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor stanoví další náležitosti v § 3 zákona 116/1990 Sb. Nájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou i neurčitou. V případě smlouvy na dobu určitou může být smlouva automaticky obnovena podle § 676 (k tomu dále níže), to však nelze použít na nájem bytu (§ 686a odst. 6). V případě přijetí nové úpravy, však i toto možná dozná změny a v případě, že nájemce bude pokračovat v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel ho nevyzve (přičemž výzva vyžaduje písemnou formu) v této době, aby byt opustil, bude platit, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.
Pro změnu obsahu smlouvy, například, co se týče nájemného nebo doby nájmu platí smluvní volnost při dodržení kogentních ustanovení zákona. Pokud byl původní kontrakt uzavřen písemně i změna musí být provedena touto formou (§ 40 odst. 2).
2.2. Další formy vzniku nájmu
Nájem může dále vzniknout také přímo ze zákona, například podle § 871 se účinností zákona změnilo právo osobního užívání bytu na nájem nebo podle zákona č. 229/1991 o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Další formy vzniku (uzavření manželství, přechod nájmu atd.) budou rozebrány u dotčených
13 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10.2000, sp.zn 22 Cdo 1990/99
14 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1174 s.
zvláštních úprav nájemní smlouvy.
2.3. Nájemní smlouva jako spotřebitelská smlouva
Nájemní smlouva může také vzniknou jako smlouva spotřebitelská, pokud je jednou stranou osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti (dodavatel) a druhou stranou osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní činnosti nebo jiné podnikatelské činnosti (spotřebitel). Spotřebiteli se poskytuje zvýšená ochrana, protože se považuje vzhledem ke své nezkušenosti nebo neznalosti za slabší stranu oproti profesionálnímu obchodníkovi. Mezi spotřebiteli a dodavateli může docházet k uzavírání smluv různého typu, například i nájemní smlouvy. Zákon v části věnované spotřebitelským smlouvám věnuje zvláštní pozornost některým specifickým situacím, za nichž může ke vzniku smlouvy dojít. Jedná se o :
1) Distanční smlouvy. § 53 upravuje způsob vzniku a náležitosti smlouvy uzavírané na dálku, stejně jako informační povinnost, kterou nese dodavatel během jednání a při samotném uzavírání smlouvy, stejně jako případné sankce za jejich nesplnění. Zvláštní podskupinou distančních smluv jsou v § 53a upravené smlouvy sjednáváné na dálku prostřednictvím elektronických prostředků. Tato úprava byla zařazena vzhledem technickému pokroku, rozšiřování využívání elektronických prostředků a zvláště internetu a s tím i zvyšující se oblibě jeho využití například i při uzavírání různých smluv. Na tyto smlouvy se kladou další nároky zaměřené na ochranu spotřebitele. V následujícím ustanovení § 54 je pak výčet smluv, kterých se úprava distančních smluv netýká. Není zde ovšem například pod písmenem d) vyloučen nájem nemovitosti.
2) Dalším zvláštním příkladem ochrany spotřebitele při uzavírání smluv je úprava smlouvy uzavírané mimo provozovnu, kde může dodavatel na spotřebitele vyvíjet nátlak, ve zvýšené míře ho ovlivňovat prostředím, využívat překvapení a jeho lepšího postavení jako profesionála. § 57 tedy poskytuje spotřebiteli ochranu zvláště tím, že dává spotřebiteli možnost odstoupit od smlouvy bez jakéhoko-li důvodu (o tom dále). Povinností dodavatele je spotřebitele na toto právo písemně upozornit nejpozději při uzavření smlouvy a poskytnout mu informaci u koho a kde může toto právo uplatnit. Tyto práva se však nevztahují na smlouvy uvedené ve čtvrtém odstavci, včetně například těch, kde je předmětem nájem nemovitosti.
3) Velice blízký nájemní smlouvě je takzvaný time-sharing. Zákon zde poskytuje ochranu spotřebiteli při uzavírání smlouvy o užívání budovy nebo její části na
časový úsek v § 58 a násl.(viz podrobněji níže).
Obecně pro všechny spotřebitelské smlouvy platí zákaz odchýlit se od ustanovení zákona v neprospěch spotřebitele, ten se ani nemůže vzdát práv, které mu zákon poskytuje ani jinak zhoršit své postavení. V § 56 ObčZ jsou pak příkladmo vyjmenována ujednání, které jsou ve smlouvách nepřípustná, kromě toho jsou nepřípustná ujednání, která v rozporu s požadavkem dobré víry znamenají k újmě spotřebitele značnou nerovnováhu v právech a povinostech stran (to se nedotýká smluvních ujednání, která vymezují předmět plnění smlouvy nebo cenu plnění). Spotřebiteli je dána možnost se v těchto případech dovolat jejich neplatnosti, ovšem pokud to neudělá, zůstávají v platnosti. Jedná se tedy o relativní neplatnost. Navíc v pochybnostech o významu spotřebitelských smluv, platí výklad pro spotřebitele příznivější.
3. Práva a povinnosti v obecných ustanoveních nájemní smlouvy
3.1. Základní práva a povinnosti
Předně je nutné říci, že práva respektive povinnosti lze dělit na ty, které účastníkům stanoví zákon a ty, které si mohou strany sjednat přímo ve smlouvě. Ustanovení zákona upravují řadu záležitostí dispozitivně. Většinou také lze práva nájemce vykládat jako zároveň povinnost pronajímatele a naopak. Pokud jde o obecná ustanovení nájemní smlouvy, jsou zde práva a povinnosti stran nájemního vztahu upravena spíše stroze v porovnání s důkladnější úpravou týkající se nájmu bytu. Řada práv a povinností vyplývá také z oddílů věnovaných nájmu a skončení nájemního vztahu a nájemnému, o nichž pojednám v části tomu věnované. Podle § 39 musí smlouva splňovat tam stanovené náležitosti, tj. práva a povinnosti pronajímatele a nájemce nesmějí odporovat zákonu, obcházet ho, ani se nesmějí příčit dobrým mravům.15
Základním právem nájemce (a povinností pronajímatele) je, aby mu byla pronajatá věc přenechána ve stavu způsobilém smluvenému užívání, případně, pokud nebyl způsob užívání smluven, k užívání obvyklému, a v tomto stavu, aby byla udržována (§ 664 ObčZ). Jedná se o základní předpoklad smlouvy, jehož nesplnění může být i důvodem odstoupení od ní. Jedná se však o ustanovení dispozitivní.16 Lze si tak představit i úpravu (podobnou jako je tomu třeba v současnosti u nájmu bytu), která
15 Xxxxxxxx, M., Xxxxxxx, X., Xxxxxx, X. a kolektiv: Občanské právo 2. 4.vydání. Praha : Aspi, a.s., 2005, 242 s.
16 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1724 s.
by dávala stranám možnost přenechání věci ve stavu nezpůsobilém, s tím, že si nájemce věc opraví, zrekonstruje nebo jinak upraví a náklady si pak například odečte z nájemného. Pokud dojde k porušení povinnosti přenechání věci ve stavu způsobilém, nájemce nemusí věc převzít, pronajímatel se dostává do prodlení podle § 517 a nájemce má právo na náhradu škody, případně na smluvní pokutu.17
Na tuto povinnost pronajímatele logicky navazuje právo nájemce věc užívat způsobem stanoveným ve smlouvě, nebylo-li dohodnuto jinak, přiměřeně povaze a určení věci. Přitom je povinen pečovat o to, aby na věci nevznikla škoda. K tomu, aby věc nebyla nájemcem zneužívána nebo využívána jiným způsobem, dává zákon pronajímateli možnost požadovat přístup k věci za účelem kontroly, že nájemce věc užívá řádným způsobem. Kontrola je právem pronajímatele, ne jeho povinností, nájemce je povinnen ji pronajímateli umožňit, ovšem nesmí při ní docházet k jeho šikanování, například pokud jde o její četnost, denní dobu apod.18 Vhodné je, aby si její průběh a způsob provedení strany dohodly již v nájemní smlouvě. Současně zákon stanoví i případy, ve kterých je nájemce nejenom oprávněn ale dokonce povinen věc užívat. Jedná se o případ, kdy je tato povinnost výslovně uvedena ve smlouvě a dále pak v případě, že věc by byla neužíváním znehodnocena více než jejím užíváním, například nedostatkem vytápění nebo větrání v některých obdobích v roce u staveb.19
3.2. Opravy věci (§ 668-669)
S povinností pronajímatele věc přenechat ve způsobilém stavu souvisí dále nárok nájemce, aby věc byla v případě poškození opravena pronajímetelem. Zákon nájemci přikazuje, aby v případě, že potřebu opravy věci zjistí, tuto potřebu pronajímateli oznámil a zároveň vymezuje negativní důsledky, které v případě porušení oznamovací povinnosti nájemci hrozí. Zákon nestanoví formu, ale nájemce případně musí unést důkazní břemeno. Jedná se především o vznikající odpovědnost nájemce za škodu tím způsobenou a také přichází o nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost užívat věc pro její vady (viz.níže). Tato povinnost nájemce se však nevztahuje na oznámení potřeby údržby předmětu nájmu, kterou má
17 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1726 s.
18 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1729 s.
19 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1183 s.
pronajímatel zjistit při kontrolách věci.20 Ovšem i v situaci, kdy nájemce svou oznamovací povinnost splní, vznikají pro něj negativní, či obtěžující důsledky vyplývající z toho, že je povinnen snášet omezení v užívání pronajaté věci v rozsahu nutném pro provedení oprav či pro udržování věci. Je tedy z pohledu nájemce rozhodně vhodné si v nájemní smlouvě tuto možnou situaci upravit a dohodnout si konkrétní řešení pro danou situaci. Ze zákona má v této situaci nárok na slevu z nájmu.
Strany si ovšem mohou také dohodnout, že potřeby oprav nebudou hlášeny pronajímaeli, ale jiné osobě. 21
Zákon však počítá i s možností dohody na tom, že věc opraví sám nájemce a pronajímatel mu takto vynaložené náklady nahradí. Podobná situace nastává i v případě, že pronajímatel po oznámemí nutnosti opravy bez zbytečného odkladu opravu neobstará. Potom, pokud nájemce zajistí opravu sám, má rovněž nárok na náhradu vynaložených nákladů. Do nich se započítává i hodnota vlastní práce nájemce. V ostatních případech může nájemce jen požadovat to, o co se pronajímatel obohatil. Opět se ale jedná o dispozitivní ustanovení zákona a strany si mohou dohodnout například i to, že opravy věci je povinnen zajišťovat nájemce a nebude mít tak vůbec nárok na náhradu.22
3.3. Změny věci ( § 667)
3.3.1 Oprávněná změna věci
S opravou věci může v reálném světě být spojen institut změny věci. Změnou je zásah, který se trvale promítne do vlastností věci.23 Iniciativa v této záležitosti většinou bude asi přicházet ze strany nájemce, který věc užívá a z nějakého důvodu potřebuje na věci něco změnit, přizpůsobit si ji. Lze si ovšem představit i situaci, kdy zájem na změně bude vycházet ze strany pronajímatele. Nájemce však nemá nárok, aby o této změně sám rozhodl. Je tedy nutné, aby se dohodnul s pronajímatelem, který mu k tomu jediný může dát souhlas. Toto ustanovení dopadá podle judikatury Nejvyššího soudu ČR i na nájem bytu a nebytových prostor s tím, že případný souhlas pronajímatele má učinek jen vůči konkrétnímu nájemci. Nemá tedy povinnost souhlas udělit, i když půjde
20 Xxxxxxx, J., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1185 s.
21 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1740 s.
22 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1743 s.
23 Xxxxx, M., a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a. s., 2003, 1036 s.
o stejnou situaci u jiného nájemce.24 Zákon nepožaduje pro souhlas písemnou formu, avšak tato obecně usnadňuje unést důkazní břemeno v případném sporu před soudem, které bude ležet na nájemci. Souhlas může být předběžný i následný. Samotný souhlas ovšem ještě neznamená, že pronajímatel ponese náklady spojené v souvislosti se změnou věci. Pronajímatel tyto náklady ponese jen v případě, že se k tomu sám zaváže a to ještě, pokud není dohodnuto jinak, až po ukončení nájmu, po odečtení znehodnocujících změn, k nimž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Pokud se pronajímatel nezaváže uhradit náklady, je jedinou výhodou nájemce, že může po skončení nájemního vztahu po pronajímateli požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Nárok pak bude nutné uplatnit v obecné promlčecí době podle §
101. Tato situace ovšem nastane jenom v určitých případech, kdy dojde k faktickému zvýšení hodnoty věci a neplatí to v případech, kdy se hodnota věci nezmění či dokonce klesne. Pak by nesl nájemce všechny náklady s tím spojené.
3.3.2 Neoprávněná změna věci
Pokud nájemce provede na věci změny bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu na vlastní náklady věc uvést do původního stavu. Otázka prospěšnosti či neprospěšnosti změny věci je v tomto případě bez významu. Uvedení do původního stavu mimo jiné znamená i odnést si oddělitelné věci, byť do věci zabudované.25 Domnívám se však, že není důvodné, proč by měla být povinnost vrátit věc do původního stavu stanovena až na dobu po skončení nájmu, ale vzhledem k tomu, že se jednalo o úkon, který byl učiněn bez souhlasu pronajímatele na jeho majetku, měl by mít ze zákona nájemce povinnost učinit tak na požádání. Provedení změn na věci může být i důvodem pro odstoupení od smlouvy pronajímatelem v situaci, když v jejich důsledku bude hrozit věci značná škoda. Nájemce odpovídá i za změny věci, které provedly jiné osoby, kterým k ní umožnil přístup - podnájemci, návštěvy atd.26
Co se týče změn věci v připravovaném novém občanském zákoníku, navrhuje se, aby v případě, že byla smlouva uzavřena písemně, byl souhlas pronajímatele se změnou rovněž v této formě. Dále, pokud nájemce provedl změnu věci bez souhlasu pronajímatele, musel by ji uvést do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Pokud by nájemce na žádost pronajímatele
24 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 5.4.2003 sp. zn. 26 Cdo 449/2003
25 Xxxxxxx, J., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1184 s.
26 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1735 s.
nereagoval a neuvedl by věc do původního stavu, mohl by pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.
3.4. Nájemné a jeho zajištění (§ 671-675)
Úprava nájemného, jeho zajištění a případy slevy nebo jeho dočasného neplacení je obsažena v pěti paragrafech druhého oddílu hlavy sedmé. Nájemné neboli plnění za přenechání věci do úžívání je jedním z pojmových znaků nájemní smlouvy. Zákon neurčuje v jaké formě má být nájem placen, v drtivé většíně případů však půjde o peníze a to formou opakovaných plateb, i když je možné i jednorázové nájemné.27 Nájemce má povinnost nájemné platit ve výši dohodnuté ve smlouvě. V případě, že by ve smlouvě výše nájemného stanovena nebyla, má platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. Tento případ nebude v praxi příliš častý, protože jeho nevýhodou je do značné míry složité stanovení ceny obvyklé. Na to se mohou pohledy lišit. Samozřejmě nájemce bude chtít cenu co nejnižší a pronajímatel co nejvyšší. V takových případech pak může docházet ke sporům vedoucím třeba až k podání žaloby k soudu. Je tedy užitečné sjednat si přímo ve smlouvě přesnou výši nájemného nebo alespoň způsob jakým bude stanovena. V případě dlouhodobějších nájmů je samozřejmě hlavně pro pronajímatele významné zároveň smluvit, jak se bude nájemné měnit v průběhu času, například jeho zvyšování o míru inflace.
Zákon obsahuje i ustanovení, která určují, v jaké době bude nájem placen. Jedná se však o dispozitivní úpravu umožňující odlišné smluvní ujednání. Pokud není ve smlouvě dohodnuto nebo zvláštní předpisy nestanoví jinak, platí se nájemné ze zemědělských nebo lesních pozemků půlročně pozadu a to 1.dubna a 1.října, čímž je reflektována zvláštní situace osob zajišťujících si prostředky na živobytí v zemědělství, otázkou však je, zda je tato odchylka zcela důvodná. V ostatních případech se totiž platí nájemné měsíčně pozadu. V návrhu nové úpravy se již nepočítá s odchylným stanovením doby placení nájemného v případě zemědělských a lesních pozemků ale s jednotným placením nájemného měsíčně pozadu. Tím návrh nového občanského zákoníku nevylučuje speciální úpravu a zároveň stranám nic nebrání v tom, aby pokračovaly v pro ně jiném, výhodnějším řešení.
Příkladem zvláštní úpravy je rovněž § 7 odstavec 2 zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který říká, že nájemné se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce. I toto
27 Xxxxx, M., a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a. s., 2003, 1041 s.
ustanovení je ovšem dispozitivní a strany si mohou dohodnout něco jiného. Případná kogentnost úpravy by byla nadbytečná a zbytečně omezující smluvní vůli stran.
Může ovšem nastat i situace, kdy nájemce nebude muset přímo ze zákona nájemné platit. Jedná se o případy, kdy pronajatá věc má vady, které nájemce nezpůsobil, a pro něž nemůže věc užívat dohodnutým způsobem, nebo nebyl-li způsob užívání dohodnut přiměřeně povaze a určení věci, anebo nemohl-li z uvedených příčin při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků docílit žádný výnos. V těchto případech by nebylo spravedlivé, aby byl nájemce nucen nájemné platit. V případě sporu však bude muset nájemce u soudu dokázat, že jsou zde podmínky pro použití § 673.
Přitom dikce ,,nezpůsobil“ neumožňuje výklad, že musí jít o vady, které nájemce nezavinil. Jedná se o širší pojem, subjektivní stránka tady nehraje žádnou roli.28 Obdobně k tomu pak má nájemce podle § 674 právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud z výše uvedených důvodů může věc užívat jenom omezeně nebo jestliže při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků užitky z věci klesly z uvedených důvodů pod polovinu běžného výnosu. Pronajímatel si musí započítat náklad, který ušetřil, a cenu výhod, které měl z toho, že nájemce věc užíval jen omezeně. Obě ustanovení § 673 a 674 jsou dispozitivní.29 Tato práva (myšleno práva na slevu z nájemného a na prominutí nájemného) musí být uplatněna u pronajímatele bez zbytečného odkladu (lhůta pořádková) a zaniknou, pokud nebudou uplatněny do šesti měsíců (jde o lhůtu hmotněprávní, prekluzivní, která je splněna doručením pronajímateli) ode dne, kdy došlo ke skutečnostem tato práva zakládajícím. Zde jde již o kogentní úpravu. Uplatněním začíná běžet lhůta tříletá, promlčecí. Formu jakou to má nájemce provést zákon neuvádí, takže nárok může být učiněn i ústní formou, ovšem v případě sporu, může nájemce postihnout důkazní nouze.
Pokud nájemce nájemné neplatí z jiných důvodů, dostává se do prodlení se všemi důsledky s tím spojenými a vzniká mu povinnost platit úrok z prodlení ( § 517 odst. 2). Nepeněžitou sankcí pak může být v případě nájmu bytu výpověď.30
3.5. Zajištění nájemného
Zákon posiluje postavení pronajímatele v situaci, kdy by případně nájemce
28 Xxxxxxx, J., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1187 s.
29 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1756-1758 s.
30 Xxxxxxxx, X. :Nájemné, ceny služeb a způsob jejich rozúčtování. 2.vydání. Praha : Bova Polygon, 2007, 104 s.
nájemné neplatil tím, že dává pronajímateli nemovitosti zástavní právo k movitým věcem, které jsou na pronajaté věci a patří nájemci nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti, ovšem s výjimkou věcí, které jsou vyloučeny z výkonu rozhodnutí.
Podle § 321 občanského soudního řádu tak:
,,Výkonem rozhodnutí nemohou být postiženy věci, jejichž prodej je podle zvláštních předpisů zakázán, nebo které podle zvláštních předpisů výkonu rozhodnutí nepodléhají.”
A podle § 322 OSŘ :
(1) Z věcí, které jsou ve vlastnictví povinného, se nemůže týkat výkon rozhodnutí těch, které povinný nezbytně potřebuje k uspokojování hmotných potřeb svých a své rodiny nebo k plnění svých pracovních úkolů, jakož i jiných věcí, jejichž prodej by byl v rozporu s morálními pravidly.
(2) Takto jsou z výkonu rozhodnutí vyloučeny zejména
a) běžné oděvní součásti, obvyklé vybavení domácnosti,
b) snubní prsten a jiné předměty podobné povahy,
c) zdravotnické potřeby a jiné věci, které povinný potřebuje vzhledem ke své nemoci nebo tělesné vadě,
d) hotové peníze do částky 1000 Kč.
Výše uvedené platí i v případě, že povinný je spoluvlastníkem těchto věcí.
Nejedná se tedy jen o věci samotného nájemce, ale i dalších osob podle § 115, nejde však o osoby podnájemců nebo hostů. Toto právo však zanikne, jsou-li věci odstraněny dříve, než byly sepsány soudním vykonavatelem, leda že by byly odstraněny na úřední příkaz a pronajímatel ohlásí svá práva u soudu do osmi dnů po výkonu (§ 672 odst. 2). Hlavní podmínkou uplatnění tohoto práva tedy je, aby věci určených osob se nacházeli na nemovitosti pronajímatele nebo v ní a aby k nim měly vlastnické právo. Jejich odstraněním zástavní právo zaniká, nájemce tedy může být motivován k tomu, aby ohrožené věci odstranil. V takovém případě dává zákon pronajímateli možnost na vlastní nebezpečí tyto věci zadržet. Tím se tato úprava liší od obecné úpravy zadržovacího práva, kde má věci v detenci, zde se jich může zmocnit. 31Ovšem do osmi dnů musí zažádat o soupis soudním vykonavatelem, nebo musí věci vydat. Je s tím také
31 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1754 s.
spojeno riziko ručení za nahodilé zničení nebo znehodnocení věci. Judikatura se zabývala i případem, kdy pronajímatel věci nájemce zadržel až po skončení nájemního vztahu. V rozsudku Městského soudu v Praze se k tomu říká,že:
,,Zákonné zástavní právo podle § 672 ObčZ totiž zajišťuje vlastní pohledávku z titulu nezaplaceného nájemného (zákon nepřesně hovoří o "zajištění nájemného"), která může existovat zcela nezávisle na skončení nájemného vztahu. Pronajímatel proto může věci zadržet - za splnění zákonných předpokladů - i po skončení nájemního poměru, může také i návrh soudu na jejich soupis podat po skončení nájemního poměru. Rovněž návrh na tzv. preventivní soupis může pronajímatel podat po skončení nájemního vztahu”.32
Ve smlouvě může být stanovena i povinnost nájemce věc pojistit. V takovém případě se pak zvyšuje i jistota pronajímatele, že v případě poškození věci a platové neschopnosti nájemce získá přiměřenou náhradu. V případě, že by nájemce povinnost věc pojistit nesplnil, vzniká mu odpovědnost za škody podle § 420 nebo smluvní pokutu a může to být i důvodem pro odstoupení od smlouvy podle § 517.
4. Podnájem
Občanský zákoník ve své obecné části týkající se nájemní smlouvy obsahuje pouze jeden paragraf, který upravuje podnájem. Obecně platí, že nájemce může dát pronajatou věc (nebo její část) do podnájmu, pokud smlouva nestanoví něco jiného. Nájemce pak odpovídá pronajímateli za řádné užívání věci i za podnájemce.33 Pokud pronajímatel tedy chce vyloučit možnost, aby nájemce dal věc do podnájmu, musel by tento konkrétní požadavek dát do smlouvy. Opačná situace je v úpravě věnované podnájmu bytu. V § 719 je nutností písemný souhlas pronajímatele, aby nájemce mohl dát byt (část bytu) do podnájmu a případné porušení této povinnosti je pak považováno za porušení povinnosti podle § 711 odst. 2 písm. b) a je důvodem pro výpověď. V obecných ustanoveních je porušení smlouvy v tomto bodě důvodem pro odstoupení pronajímatele od smlouvy. Ač to není přímo uvedeno, z akcesority vztahu vyplývá, že podnájem může trvat maximálně po dobu trvání nájmu. Zákon nic neříká o tom, v jaké formě může být podnájem uzavřen a navazuje tak na úpravu uzavření samotné nájemní smlouvy, pro kterou se obecně nepožaduje písemná forma. Může však dojít k situaci, kdy nájemní smlouva bude uzavřena písemně a pak by bylo vhodné, kdyby zákon požadoval, aby v tomto případě měl i souhlas pronajímatele s podnájmem písemnou
32 Rozhodnutí Městského soudu v Praze ze dne 14.4.1998 sp. zn. 20 Co 62/98
33 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006,1183 s.
formu. Podnájem může skončit i dříve než na jakou dobu byl sjednán například tím, že pronajímatel dá výpověď nebo odstoupí od nájemní smlouvy, protože podnájemní smlouvou je založen vztah odvozený od nájemního vztahu a jeho existence je na existenci nájemního vztahu závislá.
5. Skončení nájmu
5.1. Úvod ke skončení nájmu
Skončení nájmu je upraveno v oddíle třetím hlavy sedmé občanského zákoníku. Jedná se o devět paragrafů týkajících se obecně nájemní smlouvy. Další způsoby zániku nájemní smlouvy jsou uvedeny ve zvláštních ustanoveních například u nájmu bytu, nájmu a podnájmu nebytových prostor nebo u spotřebitelských smluv.
Právní teorie rozlišuje absolutní a relativní zánik, přičemž ve skutečnosti je zánik jen zánik absolutní. Relativní je pouhá změna v subjektech právního vztahu (např. § 706, 708). 34
Pokud by mělo ke zrušení smlouvy dojít dohodou, musí mít tato podle § 40 odst. 2 písemnou formu, pokud i samotná smlouva byla uzavřena písemně.
5.2. Smlouva na dobu určitou (§ 676)
Předně může nájem skončit prostým uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodne jinak. Tato doba může být určena dny, měsíci nebo roky, ale také třeba jen přibližným údajem (na léto, do odchodu do důchodu atd.).35 I u smluv na dobu určitou si strany ovšem mohou dohodnout možnost výpovědi a to i bez určení výpovědní lhůty s tím, že pokud výpovědní lhůta smluvena není, řídí se její délka § 677 odst 2. a počátek a konec lhůty určují obecná ustanovení občanského zákoníku o běhu lhůt.36 Pokud si to tak strany smluvily, lze nájemní smlouvu na dobu určitou vypovědět i bez udání důvodů.37 Nájemní smlouvu na dobu určitou může vypovědět i insolvenční správce po prohlášení konkurzu ve výpovědní lhůtě, která se bude řídit zákonem nebo smlouvou. Ovšem nesmí být delší než tři měsíce. Přičemž ustanovení občanského zákoníku o tom, ve kterých případech a za jakých podmínek může dát výpověď pronajímatel tím nejsou dotčena. Pokud je však
34 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1761 s.
35 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1189 s.
36 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.9.2001 sp. zn. 20 Cdo 2685/99 37 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9.8.2000 sp. zn. 30 Cdo 714/2000
nájemce nepřiměřeně dotčen na svých zájmech nebo by utrpěl nebo mohl utrpět značnou škodu, může do 15 dnů od doručení výpovědi podat návrh na zrušení výpovědi insolvenčnímu soudu. Ten takovému návrhu vždy vyhoví, pokud je zajištěno, že nájemce koupí předmět nájmu při zpeněžení majetkové podstaty za cenu obvyklou. (§ 256 InsZ)
Nájem na dobu určitou může skončit i dohodou. Strany se také mohou dohodnout, že se nájemní smlouva na dobu určitou změní na dobu neurčitou nebo dojde k jejímu zkrácení nebo naopak prodloužení.
5.3. Obnovení smlouvy (relocatio tacita)
Pokud ovšem dojde k uplynutí doby, na kterou byla smlouva uzavřena a nájemce pokračuje v užívání věci a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok. Nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu. Jedná se však také o dispozitivní ustanovení.38 Tato úprava je výhodná pro obě strany v tom smyslu, že se v případě dohody nemusí zabývat prodlužováním nájmu a prostým uplynutím času se (za splnění výše uvedených podmínek) nájem obnoví. Zároveň je tím pronajímatel nucen, aby se staral o svá práva, protože jinak mu hrozí, že proběhne lhůta a nájem může být obnoven i proti jeho vůli. Je otázkou do jaké míry je 30 denní lhůta spravedlivá a zda by neměla být delší. Na straně pronajímatele totiž mohou nastat objektivní překážky, které mu mohou znemožnit provedení nutných úkonů. Lhůta přitom nemůže být prodloužena.
Tato úprava se podle judikatury Nejvyššího soudu ČR týká i nájmu nebytových prostor, přičemž pokračujícím užíváním je i nevyklizení nebytových prostor.39 Dle mého názoru však nevyklizení prostor nemůže být samo o sobě vždy chápáno jako úmysl nájemce v nájmu pokračovat. Může jít například o prostou nepečlivost nájemce, jeho nevůli věci včas odstranit. Záleží také na vybavení, které nájemce v prostorech zanechal, a o které už nemusí dále mít zájem aniž by hodlal v nájmu pokračovat. Může tak nastat teoreticky situace, že nájem bude obnoven proti vůli obou stran se všemi důsledky, s tím, že jedna strana zjistí, že to pro ni bude výhodné až později a začne se domáhat plnění z takto obnovené smlouvy. Zbytečným zatěžováním soudů je podle mého názoru i požadavek podání návrhu na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti k
38 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1762 s.
39 Usnesení Nejvyššího soudu Čr ze dne 31.10.2002 sp. zn. 28 Cdo 1790/2002
soudu. Nebylo by tedy na škodu, kdyby zákon tuto povinnost opustil a pronajímateli by stačila pouhá výzva k odevzdání věci nebo upozornění, že pronajímatel nechce v nájmu dále pokračovat k tomu, aby nedošlo k obnovení nájmu.
Kromě této zákonné úpravy je samozřejmě možné si obnovení nebo prodloužení nájmu rovněž dohodnout smluvně, například při splnění určitých podmínek nájemcem nebo může být dohodnuto přednostní právo nájemce na uzavření nové smlouvy k téže věci. Ustanovení o obnovení nájmu se netýká nájmu bytu, jak vyplývá z ustanovení § 686a odst. 6. ObčZ, ovšem v návrhu nové úpravy se obnovení nájmu opět vztahuje i na tento předmět nájmu.
5.4. Smlouva na dobu neurčitou (§ 677 - 678)
V případě, že smlouva je sjednána na dobu neurčitou, může být zrušena a to dohodou (stejně jako smlouva na dobu určitou) stran nebo nebo může nájemní vztah zaniknout vypovězením pronajímatelem nebo nájemcem. Výpověď je jednostranný právní úkon s účinky zániku smluvního vztahu po uplynutí výpovědní doby (§ 677 odst.1). Zákoník nic nestanoví o výpovědních důvodech, účastníci smlouvy si je však mohou předem dohodnout. Výpovědní lhůty jsou stanoveny různě, podle toho zda se jedná o nemovitou nebo movitou věc, speciálně je pak stanovena lhůta pro výpověď při nájmech pozemků patřících do zemědělského nebo lesního půdního fondu. Tyto nájmy mohou být vypovězeny vždy k 1.říjnu běžného roku a výpovědní lhůta je jednoroční. Pro ostatní nemovitosti platí tříměsíční výpovědní lhůta a pro věci movité jednoměsíční. Počítání lhůt se řídí § 122 občanského zákoníku. Přitom toto platí jen, pokud si strany nesmluvily něco jiného (výpovědní dobu delší nebo kratší). Pokud by však ujednání o době neúnosně postihovalo nájemce nebo pronajímatele, lze uvažovat o uplatnění § 3 odst. 1 pro rozpor s dobrými mravy. Také zvláštní předpisy mohou stanovit jinou délku výpovědní doby jako je tomu například v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor, kde je výpovědní lhůta sice také tří měsíční, počítá se však až od prvního dne následujícího po doručení výpovědi. Omezením možnosti podat výpověď v některých případech jsou ustanovení insolvenčního zákona, která stanoví, že:
,,Nájemní nebo podnájemní smlouvu, kterou dlužník uzavřel jako nájemce nebo podnájemce, nemůže druhý účastník smlouvy po rozhodnutí o úpadku vypovědět nebo od ní odstoupit pro prodlení dlužníka s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, anebo pro zhoršení majetkové situace dlužníka.” (§ 257 InsZ)
,,Nebyl-li v době prohlášení konkursu ještě předán předmět nájmu, podnájmu
nebo výpůjčky, může insolvenční správce i druhý účastník smlouvy od smlouvy odstoupit. Učiní-li tak insolvenční správce, může se druhý účastník smlouvy domáhat náhrady škody způsobené předčasným ukončením smlouvy přihláškou pohledávky. Každá ze smluvních stran je povinna druhému účastníku smlouvy do 10 dnů poté, co k tomu byla vyzvána, sdělit, zda od smlouvy odstupuje, jestliže tak neučiní, právo odstoupit od smlouvy podle tohoto ustanovení jí zaniká.” (§ 258 InsZ)
5.5. Odstoupení od smlouvy (§ 679)
Odstoupením od smlouvy se smlouva ruší od počátku, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak. Odstoupení je jednostranný projev vůle směřující ke zrušení smlouvy, musí být učiněn písemně, pokud i smlouva byla uzavřena písemně (§40 odst. 2). Účinným se stává, když dojde adresátovi. Odstoupení od smlouvy z jiných než zákonných důvodů si mohou strany také samy dohodnout (§ 48). Práva odstoupit od smlouvy se nelze předem vzdát, protože jde o případ práva, které vznikne až v budoucnu (§ 574 odst.2).40 Odstoupit může podle obecných ustanovení občanského zákoníku i účastník smlouvy, který ji uzavřel v tísni za nápadně nevyhodných podmínek podle § 49. K posuzování, zda byla smlouva uzavřena za nápadně nevýhodných podmínek je možné rozsudek Nejvyššího soudu ČR:
,,Při posuzování, zda smlouva o nájmu nemovitosti byla uzavřena za nápadně nevýhodných podmínek, je třeba vycházet ze srovnání těchto podmínek s obvyklími podmínkami, za kterých se v době uzavření smlouvy a v místě, ve kterém se pronajatá nemovitost nachází, podobné nemovitosti pronajímaly.“41
5.5.1 Odstoupení od smlouvy nájemcem
Odstoupení od smlouvy nájemcem je možné kdykoli, kdy pronajímatel selže ve své povinosti předat nájemci věc ve stavu způsobilém smluvenému nebo obvyklému užívání nebo pokud se věc nezpůsobilou stane později, aniž by nájemce porušil své povinosti nebo pokud se stane neupotřebitelnou (již nemůže sloužit původnímu účelu) nebo mu je odňata taková část věci, že by mu tím byl zmařen účel smlouvy.
Ve druhém odstavci § 679 je však uvedena výjimka ze zásady, že nájemce nemůže odstoupit od smlouvy, pokud má věc vady a on o nich v době uzavření smlouvy věděl. Jedná se však jen o případ pronájmu místností za účelem, aby byly obývány nebo aby se v nich zdržovali lidé, pokud jsou zdraví závadné. Nájemci je zde poskytována
40 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1191 s.
41 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.10.1998, sp. zn. 3 Cdon 41/96
vyšší míra ochrany a to i v případě, že se s pronajímatelem dohodne s plným vědomím, že místnosti jsou zdraví závadné a bude je třeba rekonstruovat. Nájemce může od smlouvy odstoupit i v případě, že třetí osoba uplatňuje k věci práva, jež jsou neslučitelná s právy nájemce a pronajímatel v přiměřené lhůtě neučiní potřebná právní opatření k jeho ochraně, nebo pokud jsou taková opatření neúspěšná. Doba dokdy může odstoupit není přesně stanovena, mělo by tak jít o dobu přiměřenou.42
5.5.2 Odstoupení od smlouvy pronajímatelem
Pokud by chtěl od smlouvy odstoupit pronajímatel, musí být splněno několik podmínek.
V prvém případě, může pronajímatel odstoupit od smlouvy, pokud nájemce přes jeho písemnou výstrahu pronajatou věc užívá nebo trpí-li užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda, nebo že mu hrozí značná škoda. Právní teorie se přiklání k názoru, že jde o ustanovení, které platí i pro nájem bytu, kdy existence taxativně daných důvodů pro výpověď bez i s přivolením soudu, ještě neznamená, že od smlouvy nelze odstoupit.43 Podmínkou je tedy závadné užívání věci nájemcem nebo trpění věci tímto užíváním, dále musí vznikat pronajímateli škoda nebo mu hrozit značná škoda. ,,Z povahy věci nelze bez dalšího vycházet z výkladu pojmu značné škody podle trestního zákona. Určitým vodítkem však bude zásada, že značnou škodou se rozumí taková škoda, kdy se zřetelem ke všem okolnostem případu, hrozí majiteli značná majetková škoda.“44 Další podmínkou je, aby pronajímatel zaslal nájemci písemnou výstrahu, která mu musí být doručena, a v níž nájemce vyzve, aby zanechal závadného jednání nebo pronajímatel využije svého práva od smlouvy odstoupit. Pronajímateli zde není stanovena žádná prekluzivní doba, kdy musí dát po závadném jednání výstrahu, ani dokdy musí po uplatněné výstraze odstoupit. Běží zde obecná promlčecí doba.45 V návrhu nové úpravy je situace pronajímatele v této situaci ještě posílena tím, že může nájem vypovědět i bez předchozí výzvy v případě, že hrozí naléhavě vážné nebezpečí z prodlení.
Druhý případ se týká odstoupení od smlouvy v situaci, kdy nájemce neplatí
42 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1194 s.
43 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1191 s.
44 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1184 s.
45 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1191 s.
řádně a včas nájemné. Tato úprava se však nepoužije na nájem bytů nebo nebytových prostor, kde je speciální úprava a pronajímatel může pouze z uvedeného důvodu dát výpověď, ne od smlouvy odstoupit. Tak § 679 odst.3 stanoví, že: ,,Nejde-li o byt nebo nebytový prostor, může pronajímatel také odstoupit od smlouvy, jestliže nájemce, ač upomenut, nezaplatil splatné nájemné ani do splatnosti dalšího nájemného, a je-li tato doba kratší než tři měsíce, do tří měsíců.” Za upomínku se zde považuje i doručení žaloby, již se pronajímatel domáhá zaplacení soudní cestou, jinak upomínka formu předepsanou nemá.46
Třetím případem, kdy pronajímatel může ze zákona od smlouvy odstoupit je situace, kdy nájemce dá věc do podnájmu v rozporu se smlouvou. V té musí být tento zákaz obsažen, jinak podle § 666 odst. 1 občanského zákoníku platí, že nájemce je oprávněn dát věc do podnájmu. Jiná je situace v případě nájemní smlouvy k bytu, kde je dání věci do podnájmu bez souhlasu pronajímatele zakázáno.
Pronajímatel může odstoupit i v případě, jestliže s ohledem na pravomocné rozhodnutí příslušného orgánu je třeba pronajatou věc vyklidit. To se nevztahuje na nájem bytu a nebytových prostor.47
5.6. Další způsoby skončení smlouvy
Dále nájemní vztah zaniká v případě zničení věci. Nájem může zaniknout například i splynutím podle § 584 občanského zákoníku, kdy osoba nájemce se stane totožnou s osobou pronajímatele, během vykonávacího řízení podle občanského soudního řádu nebo během insolvenčního řízení. Skončit nájem může například i rozhodnutím soudu o zrušení společného nájmu bytu podle § 702 občanského zákoníku nebo smrtí účastníka či zánikem právnické osoby, naplněním rozvazovací podmínky podle § 36 nebo vyvlastněním podle zákona č.184/2006 Sb, o vyvlastnění.
5.6.1 Změna vlastnictví věci
Pokud jde o změnu vlastnictví pronajaté věci, zákon stanoví, že nabyvatel vstupuje do právního postavení pronajímatele. Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu nemůže být spojen důsledek, že by na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který rámec nájemního vztahu přesahuje, např. závazek strpět změnu podstaty věci nebo její části, která je předmětem nájemního vztahu.48 Nájemci je pak dána možnost zprostit se závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna
46 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1191 s.
47 Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, X., Xxxxxx, X. a kolektiv: Občanské právo 2. 4.vydání. Praha : Aspi, a.s., 2005, 248 s. 48 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23.7.2002, sp. zn. 26 Cdo 866/2002
oznámena nebo nabyvatelem prokázána. Pokud dochází ke změně vlastnictví nemovité věci, má dokonce nájemce právo z tohoto důvodu smlouvu vypovědět, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou. Výpověď však musí podat v nejbližším výpovědním období, pokud je tak zákonem nebo dohodou stanoveno. Pronajímatel možnost dát výpověď z důvodu změny vlastnictví nemá, pokud jde o nemovitost. V případě movité věci může podat výpověď jak nájemce, tak nabyvatel.
Návrh nové úpravy rovněž stanoví, že v případě změny vlastníka věci, přechází práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Vychází ovšem z jiného přístupu v tom, že strany nemají právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Mohou si však ve smlouvě sjednat i toto právo. Pak má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co ke změně vlastníka došlo a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl. Výpovědní doba je šestiměsíční. Ovšem tyto lhůty jsou také dispozitivního charakteru, takže mohou být dohodou stanoveny i jinak. Co dále návrh občanského zákoníku stanoví nově je, že strana, která nájem vypoví, má poskytnout druhé straně přiměřené odstupné.
5.6.2 Spotřebitelské smlouvy
Specifická je úprava u spotřebitelských smluv, kde na jedné straně stojí spotřebitel a na druhé dodavatel. V případě distančních smluv, tedy smluv, které jsou uzavírány na dálku platí konkrétní pravidla, která mají za cíl co nejvíce spotřebitele chránit a umožnit mu co největší informovanost. Spotřebitel má v tomto případě jednu nespornou výhodu a to, že podle § 53 odst. 7 ObčZ může od smlouvy odstoupit bez uvedení důvodu a bez jakékoli sankce do 14 dnů od převzetí plnění. Jedná se o lhůtu hmotněprávní, takže projev musí být v této lhůtě dodavateli i doručen. Tato lhůta je ještě prodloužena na tři měsíce v případě, že dodavatel nepředal spotřebiteli informace, které mu je povinen předat písemně nebo jiným obdobným způsobem podle ustanovení odstavců 4 a 6. Pokud jsou informace řádně předány během této lhůty, dochází k ukončení běhu tříměsíční lhůty a počíná tím běžet lhůta čtrnáctidenní. Obdobně se postupuje v případě odstoupení od smluv uzavřených na dálku prostřednictvím elektronických prostředků, pokud dojde k porušení povinností uvedených v § 53a občanského zákoníku. Spotřebitel však nemůže odstoupit od smluv uvedených v odstavci 8 téhož paragrafu, pokud to není ve smlouvě výslovně uvedeno. Podle odstavce 10 téhož paragrafu, pokud spotřebitel uplatní odstoupení od smlouvy, má dodavatel právo pouze na náhradu skutečně vynaložených nákladů spojených s vrácením věci a
zároveň je povinen do 30 dnů vrátit spotřebiteli zaplacené finanční částky.
Druhým případem je smlouva uzavíraná mimo provozovnu podle § 57 ObčZ. Spotřebitel může odstoupit od smlouvy do 14 dnů od jejího uzavření a nedošlo-li dosud ke splnění dodávky zboží či služeb dodavatelem, může od smlouvy odstoupit bez udání důvodů a bez jakékoli sankce do 1 měsíce. Lhůty jsou to hmotněprávní, jedná se zde však o výjimku a postačí, je-li odstoupení od smlouvy odesláno před uplynutím lhůty poštou, protože směrnice požaduje, aby spotřebiteli stačilo ke splnění lhůty podání odeslat.49 Výše uvedené však neplatí u smluv, u nichž si spotřebitel výslovně sjednal návštěvu dodavatele za účelem objednávky. Dodavatel má povinnost vrátit spotřebiteli zaplacené finanční částky do 30 dnů od odstoupení od smlouvy. Dodavatel má rovněž povinnost informovat spotřebitele o právu odstoupit od smlouvy nejpozději při uzavření smlouvy a to písemně včetně údajů stanovených § 57 odst. 2 občanského zákoníku.
,,Na rozdíl od směrnice, česká úprava neobsahuje požadavek na datování tohoto poučení smlouvy ani požadavek, aby poučení umožňovalo identifikaci smlouvy. Lze ho však doporučit, stejně jako písemné potvrzení spotřebitelem při předání.”50 Při porušení informační povinnosti pak může spotřebitel od smlouvy odstoupit dokonce až do 1 roku od jejího uzavření. Pokud by pronajímatel tuto povinnost později splnil, nelze dovodit, že by začala běžet 14 denní lhůta k odstoupení jako tomu bylo v § 53.51 Odstoupení ovšem není možné při uzavření smluv uvedených v odstavci čtvrtém téhož paragrafu, mimo jiné i v případě nájmu nemovitosti. Zároveň platí ustanovení § 55 a zákaz odchýlit se ustanoveními smlouvy od zákona v neprospěch spotřebitele (ujednání by pak byla relativně neplatná) a interpretace, že o významu spotřebitelských smluv platí výklad pro spotřebitele příznivější.
§ 56 pak příkladmo uvádí, která ustanovení se ve smlouvách nesmějí objevit – například ty, co opravňují dodavetele odstoupit od smlouvy bez smluvního či zákoného důvodu a spotřebiteli nikoli nebo opravňují dodavatele, aby bez důvodů hodných zvláštního zřetele vypověděl smlouvu na dobu neurčitou bez přiměřené výpovědní doby atd.
Dalším případem je úprava ochrany spotřebitele při uzavírání smlouvy o užívání budovy nebo její části na časový úsek ( § 58-65 ObčZ ) neboli tzv. time-sharing.
49 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 394 s.
50 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 503 s.
51 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 504 s.
Tato úprava má k nájemní smlouvě velmi blízko, i když v našich podmínkách není zatím příliš častá. V praxi se bude jednat hlavně o případ rekreace. Jedná se o právo užívat budovu nebo její část na jeden nebo více stanovených nebo stanovitelných časových úseků během roku, pokud je smlouva uzavřena na dobu delší než 3 roky. To dává poskytovateli určitou ochranu, co se týče ekonomické jistoty. Takováto smlouva musí být písemná a obsahovat další předepsané náležitosti, uvedené v § 58 ObčZ. Jestliže smlouva neobsahuje některou z těchto náležitostí, není neplatná, avšak jak stanoví § 58 odst. 2. ,,Spotřebitel však má právo v tomto případě od smlouvy odstoupit ve lhůtách uvedených v § 63.”
Zákon však stanoví i další požadavky, které musí poskytovatel splnit. Poskytovatel musí spotřebiteli před uzavřením smlouvy na požádání poskytovat písemně předepsané úplné a pravdivé informace a poučení jak a kde lze získat další informace. Údaj, kde lze další informace získat, musí obsahovat rovněž každá reklama týkající se práva užívat budovu nebo její část. Přitom písemné informace poskytnuté před uzavřením smlouvy jsou nedílnou součástí smlouvy. Změny poskytnutých informací, pokud se strany nedohodnou jinak, mohou vyplývat pouze z okolností, které poskytovatel nemůže ovlivnit. Zároveň však na každou takovou změnu musí poskytovatel spotřebitele nejpozději 10 dnů před uzavřením smlouvy upozornit. Poskytovatel nesmí na spotřebiteli požadovat žádné platby, kromě těch dohodnutých, nesmí je chtít předem a ani v době, v které může spotřebitel od smlouvy odstoupit. Pokud je smlouva hrazena úvěrem od poskytovatele nebo třetí osoby, odstoupí-li platně nájemce od smlouvy, nelze ho v souvislosti se zrušením smlouvy o úvěru za to sankcionovat.
Smlouva též musí splňovat náležitosti jazyka, v němž má být vyhotovena podle
§ 65. Pokud by je neobsahovala, nebyla by neplatná, ale spotřebitel by měl právo od smlouvy odstoupit ve lhůtách uvedených v § 63. Poskytovatel má v takovém případě pouze právo na náhradu prokazatelně vynaložených výdajů spojených s uzavřením a následným odstoupením od smlouvy. Tato práva se spotřebiteli poskytují bez ohledu na právo, jakým se smluvní vztah řídí, pokud se budova nebo její část nachází na území České republiky nebo jiného členského státu Evropské unie nebo má-li spotřebitel v České republice trvalý pobyt.
5.7. Povinnosti související s koncem platnosti smlouvy
V situaci, kdy se blíží skončení nájmu, vzniká nájemci nová povinnost (která
ovšem může být vyloučena smluvním ujednáním) umožnit zájemci o další pronajmutí věci její prohlídku v přítomnosti pronajímatele nebo jeho zástupce. ,,Tím může být kterákoli třetí osoba, musí být však nepochybné, že ji k tomu pronajímatel vyzval.“52 Tato povinnost vzniká po podané výpovědi nebo tři měsíce před skončením nájmu a předáním věci. Týká se však jen nemovité věci. Stálo by za úvahu, zda by tato povinnost neměla být dána obecně i v případě věcí movitých, samozřejmě za stanovené podmínky, že nájemce nesmí být prohlídkou zbytečně obtěžován. ,,Obtěžováním se rozumí zejména povaze věci nepřiměřený zásah do soukromí nájemce, v případě sporu se pak bude zpravidla vycházet z ustanovení § 3 odst. 1 o dobrých mravech.“53
V případě pronajatých věcí nižších hodnot, by pak hranice zbytečného obtěžování nájemce byla stanovena ovšem na jiné úrovni než v případě nemovitostí, aby nedocházelo k zbytečnému šikanování nájemce a případně jeho trestání tímto způsobem. Míru obtěžování by pak posuzovaly v konkrétních případech soudy. Zároveň by tak nebyl znevýhodněn pronajímatel věcí, které mohou mít vysokou hodnotu a přitom nejsou nemovitostmi. Tak je to navrhováno v připravovaném občanském zákoníku a současně se stanoví, že nájemce bude mít právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud dojde k obtížím, které nebudou jen nepodstatné.
Po skončení nájmu je ,,Nájemce povinnen vrátit pronajatou věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci; nebyl-li způsob užívání výslovně smluven, ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.“ (§ 682) Lze si tedy konkrétně sjednat v jakém stavu bude věc řádně předána. Pokud by této své povinnosti nedostál, dostal by se do prodlení a odpovídal by pronajímateli za škodu. Pronajímatel má povinnost věc převzít, a to i věc poškozenou, jinak se dostává do prodlení s důsledky uvedenými v § 522. Rozumné je zápisem při předání upřesnit stav přebíraného předmětu.54
Došlo-li k poškození nebo nadměrnému opotřebení věci v důsledku jejího zneužití, odpovídá nájemce i za škody způsobené osobami, kterým umožnil k pronajaté věci přístup; za náhodu však neodpovídá. Jedná se o objektivní odpovědnost. Nájemce tedy odpovídá i za škody spáchané podnájemcem či jím pozvanými osobami.
52 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1193 s.
53 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1193 s.
,,Zneužitím je každé jednání, které se příčí řádnému užívání.“55 Pronajímatel pak v tomto případě má nárok, domáhat se náhrady do šesti měsíců od vrácení pronajaté věci. V případě, že tak neučiní, toto právo zanikne.
IV. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu
1. Úvod
Nájem bytu je jednou ze zvláštních úprav nájemní smlouvy, proto neupravují-li zvláštní ustanovení o nájmu bytu některé otázky nájmu speciálně, je třeba i na nájem bytu aplikovat obecná ustanovení o nájmu věci.56 Celý čtvrtý oddíl hlavy sedmé části osmé občanského zákoníku je věnován nájmu bytu. Tento druh nájemní smlouvy je jeden z nejznámnějších a nejdůležitějších případů nájemní smlouvy. Podle Českého statistického úřadu je asi jedna třetina ze všech bytů v domech užívána na základě nájemní smlouvy. Po bydlení ve vlastním domě je to nejrozšířenější forma bydlení.
Jak vyplývá z obecné potřeby každého člověka někde bydlet a zároveň omezenosti možností, aby každý vlastnil svůj byt nebo dům, ať už z ekonomických nebo jiných důvodů, je jasné, že v této oblasti sehrává velmi důležitou úlohu nájem bytu nebo domu. Proto je také v zákoně tomuto typu nájemní smlouvy věnována poměrně značná pozornost s řadou odchylek oproti obecnému řešení nájemní smlouvy. Je zřejmé, že otázka bytových potřeb je citlivou pro každý stát. Ten musí přijmout dostatečnou úpravu k tomu, aby byla chráněna práva jak nájemců, tak pronajímatelů. S tímto problémem úzce souvisí například i tolik diskutovaná záležitost řešení otázky regulovaného nájemného, která se netýká jen České republiky, ale i dalších zemí a v minulosti se stala již i tématem Evropského soudu pro lidská práva ve věci Xxxxx Xxxxxx-Czapska vs Polsko. Sama regulace není v rozporu s protokolem č.1 k Evropské úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod, ale výše nájemného musí být stanovena tak, aby pokrývala náklady na údržbu nemovitosti a zajišťovala alespoň minimální zisk pro vlastníky nemovitostí.57
Jestliže předmětem smlouvy o nájmu bytu není v rozporu s jejím označením ve smlouvě vlastní byt, nýbrž jen jeho přesně vymezená část či byt s částí jiného bytu, jedná se podle obsahu smlouvy o smlouvu o nájmu části bytu, která se řídí ustanovením
§ 663-684 ObčZ. Také je-li nemovitost pronajata jako celek, režim nájemního vztahu je podřízen § 663 a násl.58
Bytem je podle § 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Co když však nejsou zachovány dokumenty o takovém rozhodnutí? Pak podle § 125 odst. 2
56 Xxxxxxxx, X.: Xxxx, nebytové prostry, nájem a vlastnictví bytů. 7.vydání. Praha : Eurounion Praha, s.r.o., 2006, 52 s.
57 Xxxxx, D.:(De)regulace nájemného. Právní fórum, 2005, č. 7, Xxxx, a.s., 267-271 s. 58 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.11. 1999, sp. zn. 20 cdo 255/99
zákona č.183/2006 Sb., stavebního zákona :
,,Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby vyhovuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.”
Příslušenstvím bytu jsou podle § 121 odst. 2 ObčZ vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Vedlejšími místnostmi se zpravidla rozumějí neobytné místnosti v bytě jako kuchyně, spíže, komory a podobně, vedlejšími prostory pak sklepy nebo kůlny. Příslušenství nemá samostatný právní osud, ale sleduje osud bytu.59
Nájem bytu lze rozdělit na družstevní a nedružstevní. „Družstevním bytem je byt v domě ve vlastnictví bytového družstva či ke kterému má družstvo jiné právo, který je pronajat členu tohoto bytového družstva, u kterého je nájem bytu právem spojeným s členstvím tohoto člena v bytovém družstvu ve smyslu § 230 ObchZ“60
Nájem je chráněn, doslova je to uvedeno v § 685 odst. 3 ObčZ, ovšem jak vyplývá z věty za středníkem(,,Pronajímatel může smlouvu vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně.”), v tomto případě lze jeho ochranu vykládat především jako ochranu slabší strany, tedy nájemce. Ochrana nájmu ovšem především vyvěrá z komplexnosti a detailnosti zákonné úpravy. Otázkou ovšem je, zda ne někdy až přílišné. Konkrétně se ochrana nájmu projevuje například taxativním stanovením výpovědních důvodů, povinností v některých případech poskytovat bytové náhrady při ukončení nájemního vztahu či možností přechodu nájmu.
2. Vznik nájmu bytu
2.1. Úvod
Předně je nutné říci, že tato úprava platí pro fyzické osoby, právnické osoby si mohou pronajmout byt podle obecných ustanovení o nájemní smlouvě. Smlouvy o nájmu bytu, kde jsou nájemci právnickými osobami jsou pro rozpor s § 39 shledávány neplatnými.61
Není také možné, aby osoba nájemce byla současně spoluvlastníkem bytu. K
59 Xxxxx, M., a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a. s., 2003, 269 s.
60 Švestka, Xxxxxx, Škárová, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1789 s.
61 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.10.2006, sp. zn. 26 cdo 1973/2006
tomu je možné uvést i příklad ze soudní praxe:
,,Spoluvlastníkovi domu nelze zřídit právo nájmu k bytu ve společném domě. Jeho právo užívat byt ve společném domě podle § 123 obč. zák. je dáno dohodou spoluvlastníků nebo rozhodnutím většiny spoluvlastníků, počítané podle velikosti podílů.”62
Nájem bytu vzniká především uzavřením nájemní smlouvy (lze zde odkázat na již uvedené v obecné části výše), kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání. Předně musí být nájemní smlouva uzavřena k volnému bytu. Nájemní smlouva, která by byla uzavřena k bytu, kde už má uzavřenu smlouvu jiný nájemce by byla absolutně neplatná neboť jejím předmětem je plnění nemožné. Smlouva může být opět uzavřena na dobu určitou i neurčitou. K době nájmu lze citovat například z následujícího rozsudku Nejvyššího soudu ČR:
,,Doba nájemního poměru sjednaného na dobu určitou může být dohodnuta i tak, že ji lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí. V době sjednání takové dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost nastane. Dobu trvání nájemního poměru lze též sjednat kombinací určitého časového období s objektivně zjistitelnou skutečností, od níž dohodnuté časové období počíná běžet.“63
Pokud není doba nájmu dohodnuta, vytváří zákon fikci, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. Výslovně zákon i zmiňuje možnost uzavřít smlouvu na dobu výkonu práce nájemce u pronajímatele, ovšem tímto není vyloučeno, aby si strany sjednaly určení doby nájmu i jiným způsobem. K uzavření smlouvy na dobu trvání pracovního poměru Nejvyšší soud ČR v jednom ze svých rozsudků uvedl, že:
,,Smlouvou o nájmu bytu, uzavřenou na dobu trvání pracovního poměru nájemce, který byl sjednán na dobu neurčitou, se nezakládá nájem na dobu určitou.” 64
Na nájem bytu nelze použít ustanovení o obnovení nájmu (§ 676 odst.2). V nájemních smlouvách se však lze setkat i s ustanovením, že pokud nájemce bude řádně plnit veškeré své povinnosti, bude s ním nájemní smlouva prodlužována. Na rozdíl od obecné úpravy u nájmu bytu zákon předepisuje v § 686 další náležitosti, které musí nájemní smlouva splňovat. Musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu
62 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.6.2001, sp. zn. 22 Cdo 2104/99 63 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.6.2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003 64 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.9.1998, sp. zn. 2 Cdon 1574/96
nebo jejich výši. Přitom nájemné lze platně sjednat pouze ve formě peněžitého plnění. 65 Tato smlouva navíc vždy musí být uzavřena v písemné formě. Podle § 46 odst.2 bude pro uzavření smlouvy písemnou formou stačit, dojde-li k písemnému návrhu a k jeho písemnému přijetí. Není zde výslovně požadováno, aby podpisy byly na téže listině, lze to však doporučit. Vzhledem k principu ochrany nabytých práv, však dříve uzavřené smlouvy ústní nebo konkludentní formou (mezi 1.1 1992 a 31.12.1994) jsou stále platné( §879b odst.1 ObčZ), jejich počet už ovšem nebude vysoký. Nájem uzavřený těmito způsoby se prokazuje zejména předáním a převzetím klíčů od bytu, nerušeným užíváním bytu uživatelem, o němž pronajímatel ví a souhlasí s ním, placením nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu apod.66
Pokud jde o družstevní byt, pak podmínky uzavření nájemní smlouvy mezi bytovým družstvem a jeho členem mají obsahovat stanovy bytového družstva. Občanský zákoník tedy zavádí povinnost pro bytová družstva tuto záležitost v jejich stanovách upravit. Z toho vyplývá, že družstevní nájem vzniká mezi bytovým družstvem a jeho členem. Jedná se o originální vznik práva družstevního nájmu. Pokud by družstvo pronajalo družstevní byt nečlenu, družstevní nájem nevzniká.67 Odvozeným způsobem vzniku je převod členských práv podle § 230 obchodního zákoníku, kdy touto dohodou sice právo nájmu nepřechází, ale nabyvateli jen vzniká právo na uzavření nájemní smlouvy.68
Nájem bytu může vzniknout i výměnou bytu, přechodem při smrti nájemce nebo trvalým opuštěním společné domácnosti, uzavřením manželství nebo dohodou o společném nájmu. ,,Výjimečně může vzniknout i rozhodnutím soudu, které nahrazuje chybějící vůli pronajímateli při výměně bytu.“ 69
2.2. Zvláštní druhy bytů
V České republice lze byty dělit na různé druhy, např. na byty družstevní, nedružstevní, ve vlastnictví obcí, ve vlastnictví soukromých osob apod. Co se rozumí služebním bytem, bytem zvláštního určení a bytem v domě zvláštního určení a za jakých podmínek lze uzavřít nájemní smlouvu u těchto bytů upravuje zákon č. 102/1992
65 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.1.2002, sp. zn. 26 cdo 558/2002
66 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxxx Závodská, J., Xxxxxxxxx, V. : Byty a právo. Praha : Aspi, a.s., 2007, 76 s.
67 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1198 s.
68 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 18.8.2005, sp. zn. 29 odo 330/2005
69 Xxxxx, X., Xxxxxxxx, M., Xxxxxxx, X., Xxxxxx, X., Xxxxx., X. a kol.: Občanské právo hmotné svazek 2. 2.vydání. Praha : Codex Bohemia, s.r.o., 1998, 205 s.
Sb., o úpravě otázek souvisejích s novelou občanského zákoníku č. 509/1991. Služební byty jsou byty určené k tomu, aby uspokojovaly bytovou potřebu zaměstnanců, kteří konají práci ve prospěch zaměstnavatele. Přitom platí, že nájemní smlouvu lze uzavřít, jestliže se nájemce zavázal zajišťovat práce, na které je nájem tohoto bytu vázán. Dalším příkladem služebních bytů jsou byty ozbrojených složek. Byty zvláštního určení jsou byty zvlášť upravené pro ubytování zdravotně postižených osob. Byty v domech zvláštního určení jsou byty v domech s pečovatelskou službou a v domech s komplexním zařízením pro zdravotně postižené občany.
K těmto bytům je možné uzavřít nájemní smlouvu na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, pokud si to vyhradil. Pokud byl byt zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze tuto smlouvu uzavřít jen na doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností, který si před vydáním doporučení vyžádá vyjádření krajského úřadu České republiky, pokud jde o byty zvláštního určení a obecního úřadu obce s rozšířenou působností v případě bytů v domech zvláštního určení (§ 9 odst. 2, § 10 odst. 2 zákona č. 102/1992 Sb.).
2.3. Kauce
Aby byla posílena možnost pronajímatele domoci se nájemného a do jisté míry i kompezováno to, že zákon poskytuje zvýšenou ochranu zejména nájemci, stanoví § 686a oprávnění pronajímateli při sjednání smlouvy požadovat po nájemci složení kauce ve formě peněžitých prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaných v souvistosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem. Jedná se o zvláštní zajišťovací prostředky k těm obecným podle úpravy § 544an. Pronajímatel však může požadovat i jiné zajišťující prostředky, které nejsou v rozporu se zákonem nebo dobrými mravy.70 Tyto prostředky mají být uloženy na jeden účet společně s prostředky ostatních nájemců u peněžního ústavu. Je stanovena maximální výše kauce a to na trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Výše kauce je stanovena na přiměřené úrovni při srovnání potřeb pronajímatele a nájemce, i když při současných cenách nájmu bytu se nejedná v případě, že je kauce požadována v maximální výši, pro člověka s průměrným příjmem o zanedbatelnou částku. Za předpokladu, že je vydáno vykonatelné rozhodnutí soudu, rozhodčí nález nebo pokud nájemce písemně potvrdí
70 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1206 s.
pohledávky za nájemné … (viz výše), tyto prostředky pronajímatel může použít k jejich úhradě. Nájemce je následně povinen doplnit prostředky na účtu na původní výši a to do jednoho měsíce od jejich oprávněného odčerpání pronajímatelem. Pokud by se tak nestalo, je to důvod k výpovědi bez přivolení soudu podle § 711 odst 2 písm. a). Uvedené pohledávky má pronajímatel právo započíst proti pohledávce na vrácení úhrady podle odstavce 1. Po skončení nájmu má pak pronajímatel povinost kauci nájemci nebo jeho nástupci s příslušenstvím vrátit vyjma oprávněně odčerpaných prostředků uvedených výše. Pokud jde o úroky z běžného účtu, musí je pronajímatel vydat nájemci po odečtení daní a nákladů na vedení účtu. K tomu mu zákon dává lhůtu jednoho měsíce, ne však od skončení nájmu, ale lhůtu váže na skutečnost, kterou je vyklizení bytu a jeho předání pronajímateli. Jedná se tedy o prostředek, kterým je nájemce motivován, aby po skončení nájmu byt vyklidil. Pokud by však pronajímatel prostředky použil v rozporu se zákonem, vzniká nájemci právo na jejich vrácení a na náhradu škody. 71
3. Práva a povinnosti z nájmu bytů (§ 687- 695)
3.1. Základní práva a povinnosti
Z nájmu bytu vyplývá jak pronajímateli tak nájemci řada povinností, některé jsou obdobné těm uvedeným v obecné části, jiné jsou specifické vzhledem k bytu jako předmětu smlouvy. Vyvěrají z celého čtvrtého oddílu, nejenom z § 687-695, které jsou označeny jako týkající se práv a povinností. Kromě zákonem stanovených si strany rovněž mohou další práva a povinnosti sjednat přímo ve smlouvě.
Základním právem nájemce je právo na předání smluveného bytu k užívání. Obvykle bude pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a musí zajistit plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. ,,Tak by měl být byt vybaven účinným vytápěním, hygienickým zařízením, rozvodem eletrické energie a vody, odvodem odpadních vod, svému účelu by měl vyhovovat po stránce estetické i hygienické, tj. měl by být vymalován alespoň základním nátěrem a vybaven základní nepoškozenou podlahovou krytinou, opatřen uzamykatelnými vstupními dveřmi a funkčními okny.”72 Zákon však dává i účastníkům smlouvy možnost předání bytu ve stavu nezpůsobilém řádnému užívání s tím, že nájemce například provede úpravy předávaného bytu. V takovém případě se strany budou muset dohodnout o vzájemném
71 Švestka, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1815 s.
72 Holub, M., a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a. s., 2003, 1063s.
vymezení práv a povinností. Pokud by se tak nestalo, může nájemce od smlouvy odstoupit podle § 679.
3.2. Opravy bytu a jeho údržba
S užíváním bytu je spojena i potřeba zajišťovat jeho opravy a údržbu. Práva s nimi spojená patří mezi jedny z nejvýznamnějších v úpravě nájemní smlouvy. Zákon dává stranám smlouvy volnost v tom, jak si podíl na těchto činnostech vzájemně upraví, avšak podpůrně stanoví, že drobné opravy v bytě související s jeho užíváním hradí nájemce. Totéž platí o nákladech spojených s běžnou údržbou. Tím vzniká ovšem problém, jak definovat tyto dva pojmy – drobné opravy a běžnou údržbu. Zákon odkazuje na zvláštní právní předpis. Tím je nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník a který v § 5 a 6 tyto pojmy definuje.
,,Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.”
Co se týče věcného vymezení, v dalších odstavcích § 5 nařízení konkrétně vyjmenovává, co je považováno za drobné opravy. Jsou jimi například výměny vypínačů, zasůvek nebo jističů, opravy měřičů tepla a teplé vody, opravy jednotlivých částí oken a dveří atd.
,,Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 300 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.”
V případě oprav jsou zde tedy dvě situace. Buď konkrétní oprava spadá pod odstavec 2. nebo 3. anebo příslušná věc zde není uvedena a v tom případě platí, že drobnou opravou jsou i opravy do 300 Kč podle odstavce pátého.
Pokud jde o běžnou údržbu, nařízení říká, že:
,,Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a vnitřní nátěry.”
Pokud se nájemce o drobné opravy a běžnou údržbu bytu nepostará, má
pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad a požadovat od něj náhradu (§ 692 odst. 2) nebo se práva domáhat soudně.
Je otázkou do jaké míry je současná úprava šťastná pokud jde o rozlišování drobných oprav od ostatních a zda by nemělo dojít ke změně například tím, že veškeré opravy bude povinnen provádět buď pronajímatel nebo nájemce s následným přiměřeným vypořádáním s druhou stranou. Například, že opravy bude zajišťovat nájemce, ovšem bude je hradit pronajímatel, mimo ty, které vznikly běžným opotřebením. Nájemce by mohl být zajištěn i tím, že tyto náklady by si v případě neuhrazení pronajímatelem do určité doby, mohl odečíst z nájemného. Odpadl by tak problém zkoumání, zda jde o drobnou opravu nebo opravu jinou. To vše lze sice i dnes zajistit smluvní cestou, ovšem zákonná úprava je i tak dosti složitá a stálo by za úvahu ji pozměnit.
O zvláštní případ jde v případě nájemce jako člena bytového družstva. Zákon v tomto případě opět stanoví povinost upravit práva a povinnosti při opravách a údržbě bytu stanovám příslušného bytového družstva. Při neexistenci vzorových stanov bytového družstva, proto mohou být mezi různými stanovami značné rozdíly.
Pokud jde o ostatní závady v bytě, které brání jeho řádnému užívání, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, je k jejich odstranění povinnen pronajímatel. Pokud v této záležitosti odmítá jednat, dává zákon nájemci oprávnění, aby se buď obrátil na soud, nebo aby po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranil sám v nezbytné míře a může požadovat po pronajímateli náhradu účelně vynaložených nákladů. To musí uplatnit bez zbytečného odkladu a právo zanikne, pokud by nebylo uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad (§ 691). Problém ovšem může nastat, pokud jde například o zahraničního vlastníka nemovitosti, který s nájemci nekomunikuje a nájemce má vůbec problém s tím ho kontaktovat.
S tímto právem související povinností nájemce je, že musí pronajímateli oznamovat potřebu oprav v bytě bez zbytečného odkladu, které má nést pronajímatel a umožnit jejich provedení, protože jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikne (§692 odst. 1). Ač to zákon výslovně nepožaduje bude vždy dobré toto učinit písemnou cestou nebo jiným způsobem, který nájemci zaručí, že bude splnění této povinnosti v případném sporu prokázáno.
Nájemce je také povinnen po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinnen
umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli (§ 692 odst. 3).
3.3. Práva nájemce a osob, které s ním žijí v bytě
Nájemce se může na adresu pronajatého bytu přihlásit k trvalému pobytu, pokud mimo jiné prokáže oprávněnost užívání bytu a splní další podmínky stanovené zákonem č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel. Ze samotného přihlášení k trvalému pobytu však ještě občanu nevyplývají žádná práva k objektu ani k vlastníkovi nemovitosti.
Kromě samotného nájemce je obvyklé, že s ním v bytě žijí i další osoby, ať už rodinní příslušníci nebo osoby další (nejedná se však v tomto případě o osoby na krátkodobé návštěvě). Tyto osoby pobývají v bytě nájemce na základě jeho souhlasu, který je odvozeným právním důvodem bydlení. Za trvání nájemního poměru (resp. poměru dle § 712a ObčZ) je k vyklizení této osoby aktivně legitimován zásadně jen nájemce (osoba uvedená v ustanovení 712a ObčZ), nikoli pronajímatel.73 Tyto osoby musí být pronajímateli písemně ohlášeny do 15 dnů ode dne, kdy došlo ke změně v počtu osob. V oznámení nájemce uvádí jména, příjmení, data narození a státní příslušnost těchto osob (§689 odst. 2). Toto jednak slouží pronajímateli, aby měl přehled o tom, kdo s pronajímatelem v bytě bydlí, ale jednak je tento institut možné využít i v některých případech při přechodu nájmu v souvislosti s osobami uvedenými v § 706 odst. 2 nebo při stanovení záloh na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu.74 Případné nesplnění této povinnosti ani do jednoho měsíce je považováno za hrubé porušení povinností a je sankciováno možností dát výpověď bez přivolení soudu podle § 711 odst. 2 písm. b). Pronajímatel však nemůže určovat, kdo konkrétně smí s nájemcem sdílet byt ani zakazovat nájemci příjmout konkrétní osobu do najatého bytu. Jedná se tedy v mnoha ohledech o úpravu velice tvrdou vůči pronajímateli a bylo by vhodné, kdyby došlo ke změně této úpravy. V tomto případě vidím jako pozitivní navrhovanou úpravu v připravovaném novém občanském zákoníku.
Podle něj má nájemce právo přijmout za člena své domácnosti svého manžela nebo dítě, jakož i dítě svého manžela nebo nezletilé dítě, které bylo nájemci nebo jeho manželovi svěřeno do péče, zejména jako pěstounovi nebo poručníkovi. K přijetí jiné osoby za člena domácnosti potřebuje nájemce souhlas pronajímatele, má-li se však
73 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze 29.5.1997, sp. zn. 2 Cdon 959/96
74 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1828 s.
členem nájemcovy domácnosti stát osoba, s níž nájemce žije nebo hodlá žít v dlouhodobém svazku manželským životem, nebo příbuzný v linii přímé, nebo v linii vedlejší ve druhém stupni, může pronajímatel souhlas odmítnout jen pro přeplnění bytu nebo z jiného vážného důvodu. Z uvedeného vyplývá, že:
,,Xxxxx, které může nájemce do své domácnosti přijmout a s jakými následky, jsou rozděleny do tří skupin. První skupinu tvoří osoby, které se stávají členy nájemcovy domácnosti bez dalšího – souhlasu pronajímatele není zapotřebí. Druhou skupinu pak tvoří ty osoby, které sice k tomu, aby se staly členy nájemcovy domácnosti, potřebují souhlas pronajímatele, avšak pronajímatel může souhlas odmítnout jen ze závažného důvodu. Má-li tedy nájemce za to, že takový důvod pronajímatel nemá, může soudu navrhnout, aby souhlas pronajímatele nahradil svým rozhodnutím. Třetí skupinu tvoří ostatní osoby, pro které se vždy – mají-li se stát členem nájemcovy domácnosti – vyžaduje souhlas pronajímatele.“75
Pokud jde o práva a povinnosti těchto dalších osob, mají je odvozená od nájemce. Předně mají s nájemcem právo byt užívat a to včetně společných prostor a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno (§ 688). Na druhou stranu ovšem jsou povinny užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno (§ 689 odst.1). Ač je v § 690 uveden jen nájemce, lze dovodit, že i další osoby s ním sdílející byt jsou při výkonu svých práv povinny dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům (a osobám s nimi žijícím) výkon jejich práv.
Výkon práv a povinností nesmí být v rozporu s dobrými mravy, v těchto případech by přicházelo ze strany ostatních nájemců do úvahy použití svépomoci § 6, případně domáhání se ochrany podle § 5 u orgánu státní správy. V případě využití soudní ochrany by přicházela do úvahy především negatorní žaloba.76
K tomu lze uvést příklad z judikatury:
,,Vedle ochrany práva nájemce bytu poskytované mu v rámci právního vztahu nájmu bytu mezi ním a pronajímatelem (§ 687 odst. 1 obč. zák.) se nájemce může též domáhat ochrany proti tzv. imisím přímo vůči nájemcům jiných bytů v domě (§ 127 odst. 1 obč. zák. per analogiam).”77
75 Důvodová zpráva k návrhu nového občanského zákoníku [on-line], dostupné na : xxxx://xxxxxx.xxxxxxx.xx/xx/xx.xxxx?xx00&xx000&xx00&xx000000 dne 30. 4. 2009
76 Xxxxx, X.: Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení. 1.vydání. Vodnář, 2003, 68 s. 77 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.1.2000, sp. zn. 26 Cdo 2071/2005
Nájemci je dále stanovena povinnost odstranit nejen závady a poškození, které sám v domě způsobí, ale zaroveň i ty osoby, které s ním bydlí. Xxxxxxxxxx však za náhodu. Pokud se tak nestane, má pronajímatel opět právo po předchozím upozornění nájemce tak učinit na vlastní náklad a požadovat po nájemci náhradu. Zákon zde však nestanoví lhůtu, ve které je nájemce povinnen závady nebo poškození odstranit. Měl by tak učinit opět bez zbytečného odkladu.
3.4. Provádění stavebních úprav
Pokud jde o stavební úpravy jsou stejně jako jiné podstatné změny v bytě zakázány nájemci bez souhlasu pronajímatele provádět, a to ani na jeho vlastní náklad. Byt nebo dům jsou obecně věci vysoké hodnoty a stavební úpravy jsou tak do nich značným zásahem. Opět sice není požadována písemná forma souhlasu, ovšem vzhledem k finanční náročnosti, které mohou u některých úprav nebo změn nastat a problémy s dokazováním případného souhlasu získaného pouze ústní formou, lze jen doporučit získat tento souhlas písemně. V případě, že by nájemce provedl stavební úpravy nebo změny bez souhlasu pronajímatele, ten může požadovat, aby nájemce provedené úpravy nebo změny bez odkladu odstranil (§ 694). Nemá zde však možnost, jako u drobných oprav, provést uvedení do původního stavu na vlastní náklad a požadovat vzniklé náklady po nájemci. Je k zamyšlení, jestli by tuto možnost neměl zákon pronajímateli poskytnout, i když je zřejmé, že ve většině případů půjde o větší zásah do prostředí bytu a následné uvedení do původního stavu by se mohlo dostat do konfliktu s právem nájemce na nerušené užívání bytu. V těchto případech by však především mělo být bráno na zřetel, že se nájemce dostal do této situace sám svým protiprávním úkonem.
Stavební úprava bytu bez svolení pronajímatele může být i důvodem pro výpověď podle § 711 odst. 2 pism. b) nebo při podstatnější intenzitě i k odstoupení od smlouvy podle § 679 odst. 3.78
V případě opačné situace, kdy stavební úpravy nebo jiné podstatné změny v bytě provádí pronajímatel, je opět vyžadován souhlas, a to tentokrát nájemce. Ten však může být odepřen jen z důležitých důvodů. Zákon tyto důvody neuvádí a bude tedy nutné každý konkrétní případ posuzovat samostatně, vzhledem ke všem okolnostem. Podle judikatury, tak tomu bude například v případě, že tyto úpravy dlouhodobě nebo
78 Švestka, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1839 s.
dokonce trvale a podstatně zhorší kvalitu pronajatého bytu. 79
K tomu lze uvést i konkrétní příklad rozsudku Nejvyššího soudu ČR:
,,V případě, že pronajímatelem zamýšlené stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě představují zachování dosavadní kvality bytu nebo její zlepšení, je na soudu, aby vymezil hypotézu ustanovení § 695 věty druhé obč. zák. podle okolností jednotlivého případu; soud přitom může přihlédnout k naléhavosti a významu úprav z hlediska stavebně technického nebo funkčního, k tomu, zda zamýšlené úpravy se dotýkají jen pronajatého bytu nebo celé nemovitosti, k tomu, jaké si úpravy vyžádají ze strany pronajímatele náklady, k rozsahu a době trvání omezení nájemce v užívání bytu, které si provedení úprav vyžádá, ke zdravotnímu stavu a věku nájemce, zda a jaké si vyžádá provedení úprav náklady ze strany nájemce, zda se pronajímatel zavázal nájemci tyto náklady nahradit, jaké jsou vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem apod. Zákon zde ponechává soudu širokou možnost uvážení...”80
Pokud však pronajímatel provádí takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinnen jejich provedení umožnit, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním povinnosti vznikla (§ 695).
Správným směrem v této oblasti dle mého názoru jde i návrh nového občanského zákoníku, který v případě, že pronajímatel provede v bytě nebo domě změny, spojuje se zvýšením standartu bytu právo na přiměřené zvýšení nájemného. Zároveň je zde zavedeno právo nájemce se souhlasem pronajímatele provést změnu bytu, která je nezbytná vzhledem ke zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí. Pronajímatel přitom nemůže souhlas odmítnout bez vážného a spravedlivého důvodu; odmítne-li pronajímatel souhlas dát, nahradí jej svým rozhodnutím soud na návrh nájemce.
4. Nájemné a úhrada za plnění poskytované s užíváním bytu
4.1. Nájemné obecně
Nájemné je pojmovým znakem nájemní smlouvy. Sjednává se dohodou, stejně jako případná změna jeho výše v průběhu nájemního vztahu, nestanoví-li zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. Podle § 686 odst.1 musí nájemní smlouva obsahovat způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Způsob výpočtu úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu a způsob jejich
79 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18.9.2003, sp. zn. 21 cdo 170/2002 80 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18.9.2003, sp. zn. 21 cdo 170/2002
placení stanoví zvláštní právní předpis (§ 696 odst.2). V případě družstevních bytů platí vyhláška Ministerstva financí č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů.
4.2. Problematika regulovaného nájemného
Zajímavé v této oblasti jsou nálezy Ústavního soudu, který v souvislosti s tzv. regulovaným nájemným, po zrušení vyhlášky Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., nálezem č. 231/2000 Sb. s účinností k 31.12.2001 pro rozpor Ústavou, Listinou základních práv a svobod a mezinárodními smlouvami, jimiž je Česká republika vázána, a následně i cenových výměrů Ministerstva financí 01 a 6/2002 nálezem č. 528/2002 Sb., které tuto oblast upravovaly a nakonec i nařízení vlády 567/2002, které zavedlo cenové moratorium na nájemné z bytů a které bylo zrušeno nálezem vyhlášeným pod č. 84/2003 Sb. Po nepřijetí zákonné úpravy a tedy nemožnosti zvyšovat nájemné aniž by došlo k dohodě obou účastníků smlouvy, zakotvil Ústavní soud ve svém nálezu Pl. ÚS 20/05 možnost soudního zvyšování nájmů tím, že soudy neměly zamítat žaloby požadující určení zvýšeného nájemného s odkazem na nedostatek zákonné úpravy. Tak se například stanoví v jednom z dalších nálezů, že:
,,Porušením práva na soudní ochranu a v konečném důsledku též porušením práva na ochranu majetku – je zamítnutí žaloby s odkazem na neexistenci prováděcího zákona, předvídaného v § 696 odst. 1 obč. zákoníku, tj. předpisu umožňujícího jednostranné zvýšení nájemného právním úkonem pronajímatele, ačkoliv jedinou možnou obranou byla právě žaloba pronajímatelky (stěžovatelky) proti nájemcům.”81
To mělo svůj význam až do přijetí zákona o jednostranném zvyšování nájemného, který umožnil pronajímateli mezi lety 2007- 2010 (poslední novelou ovšem došlo k prodloužení u vybraných měst až do roku 2012) jednou ročně, vždy k 1.1. jednostraně zvyšovat nájemné, ovšem za určitých poměrně přísných pravidel. I tak ovšem v řadě případů dochází k růstu nájemného o desítky procent ročně. Tento zákon však dopadá nejen na byty, kde bylo nájemné regulováno, ale i na nájemné, které bylo smluvně dohodnuto a může být použit dokonce i po skončení nájmu, kdy nájemci svědčí již jen právo bydlení. Předpokladem je, že se pronajímatel s nájemcem na zvýšení nájemného nedohodnou a mez tvoří cílové nájemné. Jednostranné zvýšení nájemného v každém období 12 měsíců pak nesmí být vyšší než maximální přírůstek měsíčního nájemného stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného
81 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 9.8.2007, sp. zn. II. ÚS 121/06
za 1 m2 podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotě měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. Xxxxx se však nepoužije, pokud strany smluvně vyloučily jeho aplikaci.82 U nově uzavíraných smluv je však nájemné odvozené pouze od dohody účastníků, případně je omezena pouze obecným zmocněním zákona 526/1990 podle kterého nesmí prodávající (pronajímatel) zneužít svého hospodářského postavení k tomu, aby získal nepřiměřený hospodářský prospěch prodejem za cenu zahrnující neoprávněné náklady nebo nepřiměřený zisk. 83
4.3. Prodlení nájemce
Sankcí za to, že nájemce nezaplatí nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po její splatnosti, je povinost zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Ten podle nařízení vlády 142/1994 činí za každý den 2.5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení (§ 697).
Pokud však nemůže nájemce splnit pronajímateli nájemné nebo úhrady spojené s užíváním bytu z důvodu neznámého pobytu nebo prodlení pronajímatele, nebo existují důvodné pochyby, kdo je pronajímatelem nebo ho nájemce nezná, může uložit dlužnou částku do úřední úschovy podle § 568.84
4.4. Slevy z nájemného
Zákon řeší i situace, kdy je užívání bytu nebo domu stiženo vadou, pro kterou nelze spravedlivě po nájemci požadovat, aby platil nájemné v plné výši. Tak dokud pronajímatel přes upozornění nájemce neodstraní v bytě nebo domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání, náleží mu přiměřená sleva z nájemného (§698 odst.1). Samotná závada nemusí být tedy přímo v bytě, ale musí kvalifikovaně zhoršovat jeho užívání. Co se rozumí delší dobou však zákon neuvádí a bude to případně až na posouzení soudem. Toto právo má nájemce i v případě, že nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. To samé platí i v případě stavebních úprav v domě, při kterých se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu (§ 698 odst. 2). Zákon v posledním případě však váže slevu z nájemného pouze na případ, kdy dochází ke stavebním úpravám v domě, které následně způsobují
82 Švestka, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1852 s.
83 Xxxxxxxx, X. :Nájemné, ceny služeb a způsob jejich rozúčtování. 2.vydání. Praha : Bova Polygon, 2007, 80 s. 84 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxxx Závodská, J., Xxxxxxxxx, V. : Byty a právo. Praha : Aspi, a.s., 2007, 163 s.
zhoršené podmínky pro užívání bytu. Zákon však současně v § 695 dává pronajímateli poměrně silné postavení při stavebních úpravách bytu, se kterými sice nájemce poskytuje souhlas, ale ten může odmítnout jen z vážných důvodů.
Analogicky s již výše uvedeným má nájemce právo na přiměřenou slevu z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, pokud je pronajímatel řádně a včas neposkytuje.
Právo na slevu z nájemného nebo z náhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, nejdéle však do šesti měsíců od odstranění závad, jinak toto právo zaniká (§ 699).
Pokud jde o novou úpravu, jejíž projednávání v parlamentu se v rámci schvalování návrhu nového občanského zákoníku blíží, obsahuje možnost zvyšování nájemného i v případě, že strany se na jeho zvýšení nedohodnou nebo si ho neujednají. Tak může pronajímatel navrhnout v písemné formě zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Pronajímatel také může navrhnout zvýšení nájemného, provedl-li stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu nebo celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, a to ročně o 1,1 procenta z účelně vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně.
5. Společný nájem bytu
Občanský zákoník řeší i případ, kdy smluvní stranu nájemní smlouvy tvoří více nájemců. Zákon nejdříve upravuje prostý společný nájem osob, kde je nerozhodné v jakém vzájemném vztahu budou nájemci a zda vůbec v nějakém (ovšem s výjimkou družstevního bytu, kde společný nájem může vzniknout jen mezi manžely) a pak obsahuje úpravu společného nájmu manželů.
5.1. Společný nájem podle § 700
Společný nájem může vzniknout pro všechny nájemce současně, pokud dojde k uzavření smlouvy zároveň s více nájemci nebo později, dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva má předepsanou písemnou formu, musí i tato dohoda být písemná. Společný nájem může vzniknout i přechodem nájmu při smrti původního nájemce nebo při opuštění společné
domácnoti. Společný nájem může vzniknout podle této obecné úpravy i mezi osobami, které uzavřeli partnerství a mezi nimiž nevzniká společný nájem manželů. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti, jak vyplývá ze zásady rovnosti.
Občanský zákoník obsahuje i pravidla, kterými se společní nájemci řídí při správě záležitostí týkajících se bytu. Tak běžné úkony může vyřizovat každý ze společných nájemců, zatímco v ostatních věcech je pod sankcí neplatnosti právního úkonu vyžadováno souhlasu všech (§701 odst. 1). Výslovně je stanoveno, že z právních úkonů týkajících se nájmu bytu jsou oprávněni a povinni všichni společní nájemci společně a nerozhodně (§701 odst. 2). Spory však vznikají ve všech vztazích, mohou tedy vzniknout i mezi společnými nájemci. Zákon na tuto možnost pamatuje a pokud mezi nájemci dojde k neshodě o právech a povinnostech vyplývajích ze společného nájmu bytu, rozhodne na návrh některého z nich soud (§702 odst. 1). Krajní možností je dokonce podat návrh na zrušení společného nájmu bytu. Soud může společný nájem bytu zrušit v případech zvláštního zřetele hodných, na návrh nájemce, pokud vznikne jím nezaviněný stav, který brání společnému užívání bytu společnými nájemci a zároveň určí, který ze společných nájemců nebo kteří z nich budou byt dále užívat (§702 odst. 2).
Stejně jako nájem obecně, může společný nájem bytu zaniknout i dalšími způsoby jako smrtí jednoho ze společných nájemců, uplynutím doby, výpovědí pronajímatele nebo nájemce atd.
5.2. Společný nájem bytu manžely
Podle § 709 se úprava týkající se společného nájmu bytu manželů nedotýká služebních bytu, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení. Co je služebním bytem, vymezuje, jak již bylo uvedeno výše, zvláštní předpis.
5.2.1 Vznik (§703-704)
V souvislosti se vznikem manželství mohou nastat dvě situace.
1) Pokud se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu. V takovém případě vznikne přímo ze zákona společný nájem bytu manžely. Z logiky věci by nebylo spravedlivé, kdyby toto platilo vždy, kdy manželství existuje již třeba řadu let jen formálně a manželé spolu trvale nežijí, a proto také za této situace společný nájem nevzniká. K tomu lze například uvést rozsudek Nejvyššího soudu ČR:
,,Společný nájem bytu manžely podle ustanovení § 704 odst. 1 obč. zák. nevznikne, jestliže manželé, kteří nezaložili společnou domácnost, prokazatelně vstoupili
do manželství s úmyslem trvale žít odděleně nebo jestliže jejich záměr (zákonem předpokládaný) trvale spolu žít nebyl nikdy uskutečněn v důsledku toho, že - aniž by spolu vůbec někdy začali trvale žít - došlo v jejich vztazích k trvalému a hlubokému rozvratu a manželství přestalo plnit svoji společenskou funkci.”85
2) Pokud se jeden z manželů stal nájemcem ještě před vznikem manželství, vznikne společný nájem bytu uzavřením manželství. Jedná se tedy o situaci, kdy pronajímatel nemůže ovlivnit jaká osoba se stane jeho nájemcem. Je však samozřejmé, že manželé by měly mít právo žít spolu a pronajímatel s takovou možností musí počítat již při uzavření nájemní smlouvy s nájemcem.
U družstevního bytu je úprava obdobná. Vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu, z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně. I v tomto případě však společný nájem (i členství v bytovém družstvu) nevzniká, pokud spolu manželé trvale nežijí. To se bude prokazovat například svědeckou výpovědí, změnou trvalého pobytu apod.
Vzniklo-li před uzavřením manželství některému z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu vzniká společný nájem bytu uzavřením manželství. I když to zákon výslovně v § 704 odst. 2 nestanoví, vznikne současně i společné členství manželů v družstvu, jak to vyplývá z § 705 odst. 2 věta druhá.
Pokud mají manželé byty dva, vznikne společný nájem manželů k oběma bytům. Zvláštní situace ovšem nastává v případě, že jeden ze společných nájemců podle
§ 700 uzavře sňatek. V takovém případě nevznikne manželům společný nájem, nýbrž společným nájemcem zůstává ten z nájemců, který měl právo společného nájmu před sňatkem a právo druhého z manželů k předmětnému bytu je odvozeno pouze od rodinněprávního stavu.86
Společný nájem manželů může vzniknout i rozhodnutím soudu, kdy ten určí nájemcem jedinného ze společných nájemců, který je ženat nebo pokud soud nájemci určí manžele. 87
5.2.2 Zrušení (§ 705)
Manželé, kteří se rozvádějí by měli vyřešit i otázku dalšího nájmu bytu.
85 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8.10.2003, sp. zn. 21 Cdo 969/2002
86 Křeček, S.: Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2002, 41 s.
87 Švestka, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1881 s.
Většinou oba manželé budou mít snahu ukončit společné bydlení. Pak by se měli dohodnout, kdo z nich zůstane dále nájemcem bytu a kdo byt opustí. Dohoda podle praxe může být uzavřena sice ještě před rozvodem avšak v účinnost vstoupí až rozvodem, protože ji mohou uzavřít jen rozvedení manželé.88 Pokud však k dohodě nedojde, má právo každý z rozvedených manželů podat návrh soudu, aby zrušil právo společného nájmu bytu. V rozhodnutí soud současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce (§ 705 odst. 1). Kdo se jím stane, bude záviset na mnoha okolnostech. Zákon výslovně stavoví, že se přihlédne k zájmům nezletilých dětí a stanovisku pronajímatele. Bylo by nespravedlivé, kdyby se pronajímatel nemohl ani vyjádřit k tomu, kdo zůstane jeho nájemcem, když například nájemní smlouvu původně uzavřel s druhým z manželů. Jeho stanovisko však nebude pro soud závazné, navíc ho ani nelze na pronajímateli vynucovat, protože se nejedná o sdělení, které je podle § 128 občanského soudního řádu povinnen učinit na dotaz soudu.89 Důležitějším hlediskem jsou zájmy nezletilých dětí. V situaci, kdy jsou svěřeny do péče jednoho z manželů a oba manželé mají zhruba stejné možnosti, ať už finanční nebo bytové, by zřejmě bylo vhodné zrušit nájem druhému z rozvedených manželů, který nebude mít děti do výchovy svěřeny. Avšak nemusí to platit vždy a musí se rozhodovat vždy v konkrétním případě se zřetelem ke všem okolnostem. Kromě toho však soud bude posuzovat i jiná hlediska, jak se stanoví například v jednom rozsudku Nejvyššího soudu ČR:
,,Vedle zákonných hledisek (zájem nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele) soudy podle okolností konkrétního případu přihlížejí jako k dalším právně významným hlediskům např. k širším okolnostem rozvratu manželství, k sociálním a zdravotním poměrům rozvedených manželů, k tomu, jak se který z manželů zasloužil o získání bytu, apod. Mají-li rozvedení manželé nezletilé dítě, je nutno další hlediska významná pro rozhodnutí o dalším nájmu bytu hodnotit ve spojitosti s hledisky v zákoně přímo uvedenými, zejména s hlediskem zájmu nezletilých dětí, které zákon vzhledem k jeho povaze vytyčuje jako prvořadé.”90
Trochu jiná je situace u družstevního bytu. Tam, pokud nabyl právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu jeden z rozvedených manželů před uzavřením manželství, zanikne právo společného nájmu bytu rozvodem; právo byt užívat zůstane tomu z manželů, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manželství.
88 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxxx Závodská, J., Xxxxxxxxx, V. : Byty a právo. Praha : Aspi, a.s, 2007, 130 s.
89 Xxxxxxxx, X.: Xxxx, nebytové prostry, nájem a vlastnictví bytů.7.vydání. Praha : Eurounion Praha, s.r.o.,2006,111s. 90 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.5.2008, sp. zn. 26 Cdo 336/2007
V ostatních případech společného nájmu družstevního bytu rozhodne soud, nedohodnou-li se rozvedení manželé, na návrh jednoho z nich o zrušení tohoto práva, jakož i o tom, kdo z nich bude jako člen družstva dále nájemcem bytu; tím zanikne i společné členství rozvedených maželů v družstvu (§ 705 odst. 2). Při rozhodování musí soud opět vzít na zřetel zejména zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele (§ 705 odst. 3). Nejvyšší soud rovněž připustil možnost analogického použití § 705 odst. 2 a 3 v případě, že ve společném nájmu manželů je například garáž nebo jiný nebytový prostor.91
Společný nájem rovněž zanikne smrtí jednoho z manželů (viz. dále) nebo trvalým opuštěním společné domácnosti. Trvalým opuštěním společné domácnosti je obecně jednání vedené s úmyslem domácnost zrušit a již neobnovit. Ve vztahu mezi manžely je jím takové jednání, kdy za trvání manželství jeden z manželů byt opustí, přičemž lze dovodit, že tak učinil s úmyslem se již nevrátit a neobnovit manželské soužití. K uvedení příkladu toho, co není trvalým opuštěním společné domácnosti lze využít judikaturu. Tak :
,,O trvalé opuštění společné domácnosti nejde v případě, že opuštění společné domácnosti je motivováno snahou vyhnout se neshodám, ke kterým mezi manžely před opuštěním společné domácnosti docházelo či následkem jednorázového manželského konfliktu takového charakteru a intenzity (např. hrubý fyzický útok), který by setrvání jednoho z manželů ve společné domácnosti činil do budoucna neúnosným.”92
5.3. Registrované partnerství
Souvisejícím a relativně novým institutem v českém právu je registrované partnerství. To není ve všech ohledech postaveno na roveň manželství. Nevzniká zde tedy uzavřením partnerství společný nájem bytu nebo družstevního bytu, stejně tak společný nájem nevzniká, pokud se stane jeden z partnerů nájemcem bytu za trvání partnerství. Pouze se zde odkazuje na možnost vzniku společného nájmu bytu dohodou podle § 700. Osoba, která uzavřela registrované partnerství má tedy po dobu trvání partnerství pouze právo užívat byt (a to i v případě, že partnerství bylo uzavřeno neplatně nebo pokud byla konstatována neexistence do doby než je vysloven opak), jenž je v nájmu druhého partnera a práva s tím spolejená podle § 688. Zrušením nebo vyslovením neplatnosti nebo neexistence partnerství, zaniká toto právo partnera, který není nájemcem bytu a nemůže tedy byt dále užívat.
91 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.8.2002, sp. zn. 26 Cdo 2659/2000 92 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.9.2000, sp. zn. 26 Cdo 105/99
6. Přechod nájmu bytu
6.1. Přechod nájmu podle § 706
Předně je nutné opět uvést, že ani zákonná úprava přechodu nájmu se nebude týkat služebních bytů, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení podle § 709. ,,Účelem tohoto institutu je ochrana faktických uživatelů bytu, které s nájemcem pojila úzká vazba.“ 93
Zákoník počítá se situací, kdy nájemce během existence nájemního vztahu zemře. V tom případě dává určitým osobám zvlášní práva, díky nimž se ze zákona mohou sami stát nájemci místo toho původního.
,,Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se společnými nájemci jeho děti, partner, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že sním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt“ (§706 odst. 1). Musí se tedy jednat o osoby zákonem výslovně stanovené, mající příbuzenský vztah k původnímu nájemci, musí s ním žít v bytě v den jeho smrti a navíc nesmí mít vlastní byt. Splněním těchto podmínek se stávají nájemci v případě smrti nájemce. Není zde určeno pořadí a toto ustanovení se vztahuje na všechny tam uvedené osoby. Nemusí však jít o spotřební společenství trvalého charakteru jako se to stanoví v § 115. V souvislosti s tím, bych zde uvedl i rozsudek Nejvyššího soudu, ve kterém se říká, že:
,,Přitom je třeba, aby jejich soužití v bytě s nájemcem mělo charakter trvalosti. Přitom soužití se považuje za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti svědčící o souhlasné vůli nájemce bytu a osoby žijící s ním v jeho bytě žít v trvalém životním společenství. Nestačí tedy, aby taková osoba nájemce jen občas navštěvovala, poskytovala mu přechodnou nebo příležitostnou pomoc v domácnosti nebo aby dokonce byla v nájemcově bytě pouze hlášena k trvalému pobytu.”94
Složitější je konstrukce odstavce druhého § 706 v němž se stanoví další okruh osob, na které může nájem přejít. Tam již je třeba spotřebního společenství. Tímto okruhem osob zákon stanoví vnuky nájemce a osoby, které pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. U vnuků nájemce navíc může soud z důvodů (je třeba tedy více důvodů) zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři roky. Pokud jde o osoby, které nájemce
93 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 1910 s.
94 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.6.2008, sp. zn. 26 Cdo 2458/2007
přijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby ustanovení věty první pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli. Ovšem toto neplatí pro vnuky nájemce.
U všech případů zatím uvedených platí, že nájem přechází i v případě, že nájemce opustí trvale společnou domácnost.
Pouhé opuštění bytu (odstěhování svršků, případně i odhlášení se z trvalého pobytu) přitom pro závěr, že jde o trvalé opuštění společné domácnosti, bez dalšího nestačí.95 Po skončení společného nájmu trvalým opuštěním společné domácnosti pak může dojít i k tomu, že manžel stále ještě za trvání manželství spáchá trestný čin porušování domovní svobody podle § 238 trestního zákona.96
O jinou situaci jde, pokud zemře nájemce družstevního bytu. V případě, že nejde o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl (§ 706 odst. 3).
6.2. Přechod nájmu bytu při společném nájmu bytu § 707
Pokud jde o prostý společný nájem a ne o společný nájem manželů, přechází právo na ostatní společné nájemce. Pokud však zemře jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, stane se jediným nájemcem pozůstalý manžel. Jsou tak vyloučeny osoby uvedené v § 706. To platí na rozdíl od ostatních případů uvedených v tomto paragrafu v odstavcích 2. a 3. i v případě, že nájemce trvale opustí společnou domácnost.
V případě, že se jedná o družstevní byt, zanikne smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu a bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zůstavá členem družstva pozůstalý manžel a jemu náleží i členský podíl (k tomu přihlédne i soud v řízení o dědictví). Pokud však zemřel manžel, který nabyl právo na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, jemuž připadl členský podíl. Tím nutně nemusí být druhý manžel.
7. Podnájem bytu (části bytu)
,,Podnájemní vztah je vztahem mezi nájemcem a podnájemcem, nedochází zde ke vzniku právního vztahu mezi podnájemcem a pronajímatelem a nájemce odpovídá
95 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.9.1999, sp. zn. 2 Cdon 1980/97 96 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.5.2006, sp. zn. 7 Tdo 526/2006
pronajímateli za řádné užívání bytu (jeho části) podnájemcem.” 97
Oproti obecné úpravě podnájmu je při podnájmu bytu několik rozdílů. Především zde není předpoklad, že nájemce může dát byt do podnájmu, pokud není dohodnuto jinak. Podnájemce má obecně slabší ochranu a méně práv než nájemce. Nevztahuje se na něj ustanovení o bytových náhradách, výpověď z podnájmu může dostat i bez konkrétního důvodu a podnájem může trvat maximálně do skončení nájemního vztahu. S uzavřením podnájmu musí souhlasit všichni společní nájemci. Pronajímatel musí vždy dát k podnájmu svůj souhlas, porušení této povinnosti se považuje za porušení povinnosti nájemce - nedat byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele. Je tak důvodem pro výpověď nájmu pronajímatelem podle § 711 odst. 2 písm. b). Přičemž k naplnění tohoto výpovědního důvodu dochází i v případě, že je užívání přenecháno bezúplatně. 98
Dále smlouva o podnájmu musí být vždy uzavřena písemnou formou, jinak je neplatná podle § 39. Pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez určení doby. Z akcesority vzhahu i vzhledem k ustanovení § 719 odst. 2 vždy ale skončí nejpozději uplynutím doby nájmu sjednaného mezi nájemcem a pronajímatelem. Byl-li podnájem sjednán na dobu určitou, skončí uplynutím této doby. U podnájmu nemusí být ve výpovědi uveden důvod a výpovědní lhůta je tříměsíční podle § 710 odst. 2, pokud nebylo dohodnuto jinak. Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na bytovou náhradu, pokud si to strany nesjednaly. Strany si také mohou sjednat další způsoby záníku, výpovědní důvody, lhůtu, důvody odstoupení, rozvazovací podmínku atd. Za trvání nájemního poměru je k vyklizení podnájemce i osoby odvozující svoje právo užívat byt jen na základě souhlasu nájemce aktivně legitimován jen nájemce, ne pronajímatel. Podnájem ovšem nezaniká při relativním skončení nájmu při přechodu nájmu v § 706 nebo při výměně bytu podle
§ 715.99
Nutné je rovněž dodat, že podnájmem nejsou dočasné návštěvy u nájemce ani příjetí osoby do společné domácnosti.
8. Výměna bytů
Občas nastane situace, kdy bude pro nájemce z nejrůznějších příčin výhodné vyměnit si byt s jiným nájemcem, ať už z důvodů pracovních nebo jiných. Výměna bytu
97 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.11.2001, sp. zn. 26 Cdo 1331/2000
98 Xxxxxxx, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 2008 s.
99 Švestka, Xxxxxx, Xxxxxxx, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : X.X.Xxxx, 2008, 2009 s.
je upravena v § 715 a 716 ObčZ. Protože se mění osoba nájemce, je důležité zjistit názor pronajímatele, kterému by v budoucnu mohly vznikat s novým nájemcem nepříjemnosti a který také bude s novým nájemcem v budoucnu jednat. K tomu, aby k výměně bytů mohlo dojít je tak třeba souhlasu pronajímatele. Zákon pro tento souhlas stanoví jako podmínku písemnou formu, stejně jako pro dohodu mezi nájemci. V některých případech může být souhlas nahrazen rozhodnutním soudu, pokud pronajímatel odmítl dát souhlas bez vážných důvodů. Určení, co je vážným důvodem bude věcí judikatury. Je ovšem otázkou do jaké míry budou účastníci dohody trpěliví v čekání na soudní rozhodnutí vzhledem k době, kterou může soudní řízení trvat.100 Je tedy pro všechny výhodnější hledat řešení této otázky cestou dohody. Právo na splnění dohody přitom musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas, jinak zanikne. Dohodou jsou vázání i ti, na které právo nájemce přešlo podle § 706 a 708, ne však dědicové. Pokud dojde k soudnímu sporu, ,,jsou všichni účastníci nerozlučnými společníky podle § 91 odst.2 občanského soudního řádu.“101 Nastanou-li však dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit. Musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Toto právo je vázáno pouze na dobu před samotnou realizací výměny. Po této realizaci pak lze odstoupit podle § 49 v případě, že byla dohoda uzavřena v tísni za nápadně nevýhodných podmínek nebo z důvodu omylu podle § 49a. Povinnost k náhradě škody tím není dotčena. Vymění-li manželé družstevní byt za jiný družstevní byt, vzniká jim společné členství i v tom případě, že k původnímu nevzniklo. K výměně bytu je třeba souhlasu obou manželů, i když je byt ve výlučném nájmu jednoho manžela, neboť se nejedná o obvyklou správu společného majetku podle § 145 odst. 2 (§ 696 odst. 2). Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy.102
9. Zánik nájmu bytu
9.1. Způsoby zániku nájmu bytu a výpověď
Úprava zániku nájmu je jedním z hlavních prvků právní ochrany nájemce. Zákon stanoví jakými způsoby může nájem bytu zaniknout. Tak nájem zaniká splynutím podle § 584, zánikem členství v bytovém družstvu §714 nebo převodem jeho podílu,
100 Křeček, S.: Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2002, 223 s. 101Švestka, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, X., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H.
Xxxx, 2006, 1290 s.
102 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.5.2001 sp. zn. 20 cdo 1230/99
smrtí nájemce (v případech kdy nedochází k zúžení nájmu na ostatní společné nájemce nebo přechodu nájmu), odstoupením od smlouvy, trvalým opuštěním bytu nebo splněním rozvazovací podmínky, zánikem bytu nebo domu ve spojení s dodatečnou nemožností plnění podle § 575, či vzdáním se práva nájmu bytu.103 U družstevního bytu zaniká nájem i dalšími způsoby uvedenými ve stanovách. Nejméně konfliktní cestou je jako vždy dohoda mezi stranami a to písemnou formou. Jedinou náležitostí v tomto případě bude zmíněná písemná forma, neuplatní se požadavky na výpovědní lhůtu, výpovědní důvody nebo náhradní ubytování, pokud si to strany nedohodnou. K dohodě může dojít i po zahájení soudního řízení a to soudním smírem podle § 69 a 99.104
Jinou možností je podání výpovědi, která rovněž musí být písemná. Kromě toho musí mít i další náležitosti. Musí v ní být lhůta, kdy má nájem skončit, nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta navíc začíná běžet až prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi. Nedal-li pronajímatel nájemci písemnou výpověď z nájmu bytu před tím, než se obrátil na soud s návrhem na přivolení k výpovědi, může být tato výpověď pojata do textu písemného návrhu na zahájení řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu.105 Další náležitosti rozeberu níže u výpovědí daných bez přivolení soudu a s přivolením soudu.
Důvody výpovědi jsou zákonem přísně vymezeny. Vypovědět nájem lze jen z celého bytu, pokud by nájem byl vypovězen jen z jeho části, byla by výpověď neplatná.106
Nájem bytu sjednaný na dobu určitou, skončí uplynutím této doby a v případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal bez vážného důvodu na své straně vykonávat práce pro pronajímatele. Ovšem přestane-li nájemce bytu, jehož nájem byl sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, vykonávat z vážného důvodu na své straně tyto práce, změní se nájem tohoto typu na nájem na dobu neurčitou, a to od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal pro pronajímatele vykonávat (§710 odst.5). Pak už zbývá pronajímateli jen možnost výpovědi ze zákonem stanovených důvodů. Zákon rovněž příkladmo uvádí, co se považuje za závažný důvod na straně nájemce. Tím je zejména splnění podmínek
103 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxxx Závodská, J., Xxxxxxxxx, V. : Byty a právo. Praha : Aspi, a.s, 2007, 258, 262 s.
104 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xxxxxxx, M., Xxxxxx, X. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : X. X. Xxxx, 2006, 1246 s.
105 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12.5.2005, sp. zn. 26 Cdo 1469/2004 106 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 7.2.2000, sp. zn. 26 Cdo 1616/98
pro přiznání starobního nebo invalidního důchodu, skutečnost, že nájemce nemůže podle lékařského posudku vykonávat sjednanou práci a pronajímatel pro něj nemá jinou vhodnou práci, nebo skončení pracovního poměru výpovědí danou pronajímatelem z důvodu organizačních změn. V těchto případech, kdy nájemce není objektivně bez svého zavinění schopný dále vykonávat práci se zvyšuje jeho ochrana tím, že se ze zákona dostane na úroveň, na jaké je chráněn nájemce, který uzavřel smlouvu na dobu neurčitou. Pronajímatel pak může nájemci dát výpověď podle § 711a odst.1 písmeno b), případně podle jiných ustanovení, pokud jsou splněny zákonem požadované podmínky. Nájemci je však poskytnuta dostatečná lhůta na to, aby si zajistil jiné ubytování.
V Evropě je v současnosti obvyklá i možnost dát výpověď nájemci bez udání důvodů, ovšem s dostatečnou výpovědní lhůtou, například 1 rok. Obecně současná ochrana nájemce u smluv uzavřených na dobu neurčitou je na vysoké úrovni a není vůči pronajímateli příliš spravedlivé, že pokud nenastane některý ze zákonem stanovených důvodů, nemůže v některých případech vůbec nájemci dát výpověď. V sociálně citlivých případech, kdy nelze po nájemci objektivně požadovat, aby si sám zajistil další bydlení, by měl hrát svou úlohu především stát a o takové osoby se postarat. U ostatních osob by každý měl být v tak dlouhé výpovědní lhůtě schopen si zajistit jiné ubytování. V současnosti je dle mého názoru pronajímatel nepřiměřeně zkrácen na právech nakládat se svým vlastnictvím. Bylo by vhodné v tomto přehodnotit situaci a umožnit pronajímateli dát výpověď nájemci i bez stanovení výpovědního důvodu, s přiměřeně dlouhou výpovědní lhůtou.
Pokud jde o družstevní byty, zanikne nájem bytu, jak již bylo řečeno výše, zánikem členství osoby v bytovém družstvu. Osoba, jejíž nájem bytu zanikl, není povinna se z bytu vystěhovat, pokud jí není zajištěna bytová náhrada za podmínek uvedených v § 712 odst. 2 a 3, popřípadě poskytnuto přístřeší za podmínek uvedených v
§ 712 odst. 5. Vrácení členského podílu se může člen domáhat teprve po vystěhování z bytu, a to ve lhůtě dané stanovami družstva.
Výpovědní důvody lze dělit na ty, za které nenese nájemce jakoukoli vinu (711a odst. 1 písm. a,c,d), vina je na straně nájemce (§ 711 odst. 2 písm. a,b) a a kde bytová potřeba je již uspokojena jinak (§711 odst. 2 písm.c,d).107 Za zvláštní případ bych považoval výpovědní důvod § 711 odst. 2 písm. e), kdy nájemce není zdravotně postiženou osobou a §711a odst. 1 písm. b), kdy nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a ten potřebuje byt pro jiného nájemce, který pro něj bude pracovat.
Nájemce může dát výpověď z nájmu bez udání důvodů. Pronajímatel je však,
107 Xxxxx, X.: Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení. 1.vydání. Vodnář, 2003, 103 s.
jak již bylo řečeno omezen v možnosti dát nájemci výpověď podle současné právní úpravy také tím, že musí jít o jeden z důvodů uvedených v zákoně. Rozlišují se případy, kdy může pronajímatel dát výpověď bez přivolení soudu anebo jen s jeho přivolením.
9.2. Výpověď bez přivolení soudu
V případě výpovědi bez přivolení soudu se jedná o pět důvodů uvedených v § 711 odst. 2. Výpověď lze tedy dát nájemci podle písmene:
a) ,,Jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě.“
,,Dobrými mravy se rozumí souhrn společenských, mravních a kulturních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních.“108 Kromě porušování dobrých mravů je navíc nutné, aby před výpovědí udělil pronajímatel nájemci písemnou výstrahu. Konkrétně se může jednat o obtěžování ostatních osob nad míru přiměřenou poměrům imisemi, chovem zvířat, nečistotami, slovními či fyzickými útoky apod. Nájemce však v tomto neodpovídá za návštěvy.109
b),,Jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst 3“,
Výpověď lze dát i za porušení smluvních povinností nejenom těch zákonem stanovených. Současná úprava vůbec nerozlišuje mezi úmyslným a neúmyslným neplacením nájemného, může být tedy v některých případech vůči nájemci velmi tvrdá. Například může nastat i situace, kdy pronajímatel může zavinit, že nájemce není schopen své závazky platit. Prakticky asi jedinou možností soudu v této situaci je využívání § 3 občanského zákoníku s tím, že by takto podaná výpověď byla neplatná z důvodu, že je v rozporu s dobrými mravy. K dobrým mravům v souvislosti s výpovědí je možné uvést příklad ze soudní praxe :
,,Nezaplatil-li nájemce bytu nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce výlučně z důvodu objektivně existující tíživé sociální situace a byla mu proto dána výpověď z nájmu bytu, avšak v době soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu dlužné nájemné uhradí a nadále nájemné
108 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.6.2000, sp. zn. 23 Cdo 2060/98
109 Švexxxx, X., Xxxxxxxx, X., Xkárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, 1250 s.
řádně platí, není vyloučeno posoudit jednání pronajímatele, který nadále na výpovědi trvá, jako výkon práva, který je v rozporu s dobrými mravy. Objektivní existence tíživé sociální situace a příčinná souvislost této situace s neplacením nájemného však musí být postaveny najisto.”110
Co se týče doby, za kterou nájemce nezaplatil, Nejvyšší soud ČR judikoval, že:
,,Může být naplněna i součtem měsíců, které nejdou za sebou. Nájemce, který nezaplatil nájemné za tři měsíce, hrubě poruší své povinnosti až v okamžiku, kdy se ocitne v prodlení s placením byť jen části nájemného i za měsíc čtvrtý. Neplacením nájemného ve smyslu § 711 odst. 1 písm. d) obč. zák. je vedle situace, kdy z titulu nájemného není placena žádná částka, rovněž situace, kdy nájemce neplatí nájemné v plné výši.” 111
c) ,,Má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt“
V tomto případě půjde zejména o to, že ani jeden z bytů velikostí nebo kvalitou bytové potřebě nájemce a členů jeho rodiny nebo tehdy užíváli druhý byt v místě pracoviště, odkud nemůže denně dojíždět do místa svého trvalého bydliště.112
d) ,,Neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas.“
Pokud nájemce plní všechny své povinnosti včetně údržby, oprav bytu a placení nájemného, není fakticky důvod pro to dát mu výpověď, ale závisí to na vůli pronajímatele. Vážnými důvody mohou být například pobyt v nemocnici či pracovní cesta. K tomu nález Ústavního soudu říká, že:
,,Pokud je vedle toho ochrana nájmu motivována snahou státu regulovat trh s nájemním bydlením a při převyšující poptávce podpořit spravedlivou distribuci bytů, pak by nebylo přiměřeným opatřením, pokud by právní úprava omezující vlastníky bytů umožňovala hromadění bytů v rukou jednoho nájemce či neúčelné nakládání s bytovým fondem tak, že by byty zůstávaly neužívány a neobsazeny.”113
e) ,,Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba“
110 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.5.2008, sp. zn. 26 Cdo 2251/2007 111 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.5.2008, sp. zn 26 Cdo 731/2008
112Křeček, S.: Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2002, 169 s. 113 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 28.3.2006, sp. zn. Pl. ÚS 42/03
Zákon obsahuje i požadavky na formu dané výpovědi. Písemná výpověď musí být doručena nájemci. Musí v ní být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst.2), poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi soudu, a pokud nájemci přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Pokud by chyběla jakákoli z těchto náležitostí, výpověď by byla neplatná.
Vyklidit byt je nájemce povinnen do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování, pokud na ně má nárok. Není však povinnen byt vyklidit, pokud podal v zákonem stanovené lhůtě od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno provomocným rozhodnutím soudu.
Nájemce však může podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi i po uplynutí 60 denní lhůty, pokud námítá její neurčitost nebo nesrozumitelnost.114
9.3. Výpověď nájmu s přivolením soudu
Výpověď z nájmu s přivolením soudu je upravena v § 711a. Jsou zde stanoveny čtyři důvody. Jimi jsou pod písmenem:
a) ,,Potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manželku, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence.“
V těchto případech by sociální situace nájemce neměla, vzhledem k pronajímatelovu vlastnictví bytu, převážit nad bytovými potřebami pronajímatele, jeho rodiny či příbuzných. Aby se však tento důvod nestal záminkou pro to, zbavit se nájemce, mohl by být tento výpovědní důvod doplněn například tak, že výpověď je možná jen v případech, kdy pronajímatel nemá k dispozici jiný přiměřený byt.115
b) ,,Jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat.“
c) ,,Je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat.“
V tomto případě nesmí jít pouze o krátkodobou nemožnost užívání bytu nebo domu. Konkrétně to musí být posuzováno případ od případu.
114 Šimková, P.: Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu. Právní rádce, 2007, č.11, Economia, a.s., 22-24 s. 115 Křeček, S.: Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2002, 120 s.
d) ,,Jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.“
Zvláštní důvod výpovědi obsahuje §7 zákona č.184/2006 Sb. o vyvlastnění.116 Po vyvlastnění (samotným vyvlastněním právo nájmu bytu nezaniká) tak může pronajímatel vypovědět nájem v případě, že dalšímu užívání bytu nájemcem brání důvod vyvlastnění. Právo nájemce na bytovou náhradu tím není dotčeno.
Výpověď z nájmu s přivolením soudu musí splňovat stejné náležitosti jako výpověď nájmu bez přivolení soudu kromě poučení nájemce o možnosti podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi soudu. Také není nutné ve výpovědi uvést závazek zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu.
K pokrytí nákladů spojených s přestěhováním, je pronajímatel v případech uvedených pod písmeny a), c) a d) povinnen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě.
Zvláštním případem jsou byty zvláštního určení nebo byty v domech zvláštního určení. Tam lze nájem vypovědět z výše uvedených důvodů jen po předchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zřídil, podílel se na jeho zřízení, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl byt zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze nájem vypovědět jen na základě předchozího rozhodnutí příslušného úřadu.
Pátý odstavec § 711a se pak týká situace, kdy pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vypověděl nájem bytu. Soud může na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny. Dále soud může na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu poskytl přiměřenou náhradu (§ 711a odst 5). Jedná se tedy o ustanovení, které nájemci poskytuje finanční náhradu v případě, že se ukáže, že například pronajímatel ve snaze
116 Švestka, Spáčil, Škárová, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : C.H.Beck, 2008, 1959 s.
zbavit se nájemníka obcházel zákon. Vzhledem k složitostem, ke kterým dochází v případě přestěhování, je taková úprava vůči nájemci rozumná, ovšem mohlo by dojít k zavedení dalších finančních sankcí, aby nedocházelo k vědomému obcházení nebo porušování zákona pronajímatelem. Souvisí to s tím, že pronajímateli zákon nestanoví žádnou lhůtu, do které má byt využít, jedná se tedy o velmi těžce vymahatelné ustanovení.
Nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování (§ 711a odst. 6).
9.4. Bytové náhrady
Aby bylo nájemci kompenzováno, že došlo k zániku nájmu bytu, zákon v některých případech stanoví povinnost pronajímateli poskytnout nájemci náhradní prostory pro bytové potřeby. Přitom společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu. Právo na bytovou náhradu ovšem nemusí být soudem přiznáno, pokud dotčené osoby mohou svojí bytovou potřebu vyřešit jinak. Toto právo náleží ve dvou případech. Jednak podle § 711 a § 711a po zániku nájmu bytu výpovědí a také podle § 705 po zrušení společného nájmu manželi.117 V druhém případě však bytovou náhradu nezajišťuje pronajímatel, ale nájemce.
9.4.1 Druhy bytových náhrad
Bytovými náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování. Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.
Přístřeší je zvláštním druhem bytové náhrady, která slouží toliko dočasnému ubytování vyklizovaných osob včetně uskladnění jejich bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby, přičemž takovým přístřeším se zpravidla rozumí pokoj v hotelu nebo v prostorách noclehárny, ubytovny či v jiném obdobném zařízení.118
,,Musí být lidsky důstojné, obyvatelné celý rok, osvětlené, větratelné, s možností přímého nebo nepřímého vytápění, s přístupem k sociálnímu zařízení a zdravotně nezávadné.”119
117 Švestka, Spáčil, Škárová, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : C.H.Beck, 2008, 1968 s.
118 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28.5.2008, sp. zn. 20 Cdo 2922/2007
119Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, 1271 s.
U bytových náhrad, jimiž jsou přiměřený náhradní byt, náhradní byt nebo náhradní ubytování, je podmínka jejich zajištění z časového hlediska splněna pouze tehdy, je-li náhrada zajištěna na dobu neurčitou.120 Na dobu určitou se připouští pouze podle § 6 odst.1 zákona č. 102/1992 Sb., tak, že pokud zanikne nájem na dobu určitou výpovědí před uplynutím sjednané doby, má nájemce právo na bytovou náhradu v rozsahu jako při zániku nájmu bytu, dočasný charakter má rovněž přístřeší. Je-li však smlouva uzavřena na dobu delší než 10 let a po uzavření nájemní smlouvy u něj vzniknou takové závažné okolnosti, že po něm nelze spravedlivě požadovat vyklizení bytu bez náhrady, uplynutím má právo na bytovou náhradu.
Přitom sehnat vhodný byt, který by splňoval všechna požadovaná kriteria může být pro pronajímatele někdy velmi těžké. K této věci se již vyjadřoval i Ústavní soud ČR a dovodil, že:
,,Pojmy zásadní rovnocennost a místní podmínky nutno interpretovat v souladu s ústavními zákony v tom smyslu, že kladou na pronajímatele povinost vyvinout všechno úsilí, které lze od něj rozumně vyžadovat, aby zajistil náhradní byt, který se podle místních podmínek podle všech v zákoně uvedených parametrů aproximativně nejvíc blíží vyklízenému bytu.“121 Po pronajímateli je tedy požadováno, aby zajistil alespoň co nejvíce podobný byt tomu vyklizovanému, co lze dle místních podmínek zajistit. K umístění náhradního bytu je možné citovat usnesení Nejvyššího soudu ČR:
,,Umístění bytu v téže části obce, v níž se nachází byt vyklizovaný, případně v jeho blízkosti, nelze samo o sobě považovat za rozhodné hledisko pro posouzení přiměřenosti náhradního bytu; podstatným je, aby přiměřený byt byl situován v téže obci. Poloha bytu, věcné a sociální prostředí, jeho dopravní dostupnost, infrastruktura, a okolnosti, jež mohou mít vliv na životní styl uživatelů bytu, jsou znaky, které soud rovněž zvažuje, jejich význam je však vázán na konkrétních okolnostech.“122
9.4.2 Bytové náhrady dle výpovědních důvodů
Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů § 711a odst. 1 písm. a), b), c) a d), tedy s přivolením soudu, má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocený bytu, který má vyklidit (přiměřený náhradní byt). Soud může na návrh pronajímatele z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle §
120 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.2.2006, sp. zn. 20 Cdo 2651/2005 121 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 16.2.1995, sp. zn. III. ús 114/94
122 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.2.2003, sp. zn. 20 cdo 196/2002
711a odst. 1 písm. b) a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Soud může na návrh pronajímatele rozhodnout, že z důvodů zvláštního zřetele hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování(§ 712 odst. 2).
Pokud však u družstevního bytu nabyl jeden z rozvedených manželů právo na uzavření smlouvy před uzavřením manželství, zanikne právo společného nájmu bytu rozvodem a právo bytu užívat zůstane tomu z manželů, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manželství. Rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit, pak stačí poskytnout náhradní ubytování. Ovšem soud z důvodů zvláštního zřetele hodných může rozhodnout, že rozvedený manžel má právo na náhradní byt. V ostatních případech podle § 705 odst. 1 (společný nájem bytu) a odst. 2 věta druhá (v ostatních případech u společného nájmu družstevního bytu) má rozvedený manžel právo na náhradní byt, soud však může, jsou-li pro to důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování(§ 712 odst. 3).
Skončí-li nájemní poměr vypovědí pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d),(bez přivolení soudu) stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a skončil-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711 odst. 1 písm. c) a d), může soud na návrh nájemce, jsou-li pro to důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popřípadě na náhradní byt. V těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec, v níž je vyklizovaný byt.
Pokud jde o služební byty (a přiměřeně i byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení), v případě, že nájemce zemře nebo manželství je rozvedeno a byt i nadále užívají manžel, popřípadě osoby uvedené v § 706 odst.1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěn přiměřený náhradní byt. To platí i v případě, jestliže nájemce služebního bytu opustí trvale společnou domácnost. V odůvodněných případech soud může rozhodnout, že stačí náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt nebo náhradní ubytování (§ 713).
9.4.3 Vyklizení
Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna. Poté musí byt vyklidit do 15 dnů podle § 711 odst. 4 a § 711a odst. 6. I u
vyklizení bytu soud ovšem přihlíží k dobrým mravům a za určitých okolností s nimi může být vyklizení v rozporu, tak:
,,Pokud se žalobce domáhá vyklizení domu, ve kterém žalovaní s nezletilým dítětem bydlí, přičemž žalovaní nemají možnost zajistit si bydlení jinak (byť i na podstatně nižší, nicméně ještě lidskou důstojnost zaručující úrovni), je výkon práva žalobce požadovat vyklizení domu v rozporu s dobrými mravy. O rozpor výkonu práv žalobce s dobrými mravy by nešlo jen v případě, že by žalovaní svévolně poškozovali práva žalobce ještě dalším závažným způsobem.”123
Pokud se nájemce odmítne vystěhovat, lze podat návrh na výkon rozhodnutí nebo návrh na provedení výkonu rozhodnutí podle § 340 - 344 občanského soudního řádu. Přitom se rozlišuje vyklizení se zajištěním bytové náhrady nebo přístřeší anebo bez nich. Zda je náhradní byt přiměřený se zkoumá v exekučním řízení.
9.4.4 Zajišťování bytové náhrady
Pokud pronajímatel nebo ten, v jehož prospěch byla rozhodnutím soudu stanovena jiným osobám povinnost vyklidit byt, nemůže sám zajistit nájemci bytovou náhradu, může požádat obec, na jejímž území je vyklizovaný byt, aby příslušnou náhradu zajistila. Pokud jde o byt, který má být poskytnut nájemcem (rozvedeným manželem), může být obec požádána o náhradu kterýmkoli manželem. Úpravu obsahuje zákon č. 102/1992 Sb. Obec zajistí bytovou náhradu tím, že navrhne smlouvu k vlastnímu bytu nebo uzavře nájem u jiné osoby ve prospěch té, která je povinna byt vyklidit. Podle místních podmínek přednostně zajišťuje bytové náhrady v případě výpovědi nájmu bytu z důvodů uvedených v § 711 odst.1 písm. a) zákona č. 509/1991 Sb.
9.5. Práva a povinnosti během lhůty k vyklizení bytu(právo bydlení)
Výslovně je v § 712a stanoveno, že v období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ustanovením § 687 až 699 a přiměřeně § 700 až § 702 odst. 1. Nemůže zde tedy dojít k přechodu nájmu ani výměně bytu, zato však může nájemce založit odvozené právo na bydlení třetí osobě. Uzavřením manželství nedochází ani k vzniku společného práva bydlení manželi a nelze uzavřít podnájemní smlouvu. Musí se ale platit nájemné a poplatky.
123 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.7.2003, sp. zn. 22 Cdo 1630/2002
V. Nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení
V tomto případě jde o zvláštní úpravu nájemní smlouvy, které je věnován oddíl pátý hlavy sedmé občanského zákoníku § 717 a 718. Nejedná se o komplexní úpravu, je tedy v řadě otázek nutné užít obecných ustanovení nájemní smlouvy. V celé úpravě tohoto oddílu platí princip, že postavení nájemce nemůže být výhodnější než nájem bytu.124 Charakteristickým znakem tohoto ubytování je jeho relativně trvalý charakter, skutečnost, že uzavřením tohoto právního vztahu vzniká ubytovanému právo nájmu a že předmětem tohoto práva nájmu není byt, ale pouze určená obytná místnost.125 Nejedná se tedy ani o ubytování v hotelích a podobných zařízeních, které poskytují pouze přechodné ubytování. Rozhodující pro to, zda bude nájem podléhat tomuto oddílu tak bude povaha zařízení. Pro posouzení, zda jde o obytnou místnost v zařízení určeném k trvalému bydlení je rozhodné účelové určení stavby (budovy), v níž se nachází, tj. zda jde o zařízení k trvalému bydlení, dané pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu o povolení užívání stavby, případně o změně účelu jejího užívání.126 Předmětem tak mohou být svobodárny, podnikové ubytovny, ale může jít i o část bytu.127
V těchto zařízeních, které jsou určeny k trvalému bydlení vzniká nájem obytné místnosti uzavřením nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Zákon nepožaduje písemnou formu, takže může být uzavřena i ústně. Jsou-li na užívání téže místnosti uzavřeny nájemní smlouvy s více nájemci, je každý z nich samostatným nájemcem, a to v rozsahu, který mu byl v dohodě vymezen. Nemůže tedy vzniknout společný nájem. Pro náležitosti smlouvy se použije obecná úprava nájmu podle § 663. Práva a povinnosti stran podléhají úpravě § 717-718 a podpůrně i obecné ustanovení týkající se nájemní smlouvy v § 663-684. Na podnájem je třeba aplikovat § 666, protože
§ 719 upravuje toliko podnájem bytu.128
Zánik nájmu se bude řídit rovněž obecnými ustanoveními nájemní smlouvy v § 676-680. Nájem na dobu určitou zanikne uplynutím doby, lze si však sjednat možnost výpovědi. V důsledku použití obecné úpravy nájemní smlouvy se může nájem rovněž
124 Švestka, Spáčil, Škárová, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : C.H.Beck, 2008, 2006 s.
125 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, 1290 s.
126 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9.4.2002, sp. zn. 26 Cdo 2085/2000
127 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, 1291 s.
128 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, 1291 s.
obnovit za podmínek § 676 odst. 2. Nájem na dobu neurčitou může zaniknout výpovědí po uplynutí výpovědní doby podle § 677 odst. 2. Výpověď nemusí obsahovat výpovědní důvody. Pokud je nájemce povinen se z obytné místnosti vystěhovat, stačí mu poskytnout náhradní ubytování, pokud nebylo účastníky dohodnuto něco jiného. V případě, že nájem obytné místnosti skončil z důvodů, pro které lze vypovědět nájem bytu podle 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d), stačí při vyklizení poskytnout nájemci přístřeší.
VI. Podnikatelský nájem věcí movitých
Oddíl osmý hlavy sedmé, která se týká nájemní smlouvy, je věnován zvláštním ustanovením o podnikatelském nájmu věcí movitých. Také v tomto případě se přitom nejedná o komlexní úpravu a je nutné využívat obecných ustanovení nájemní smlouvy v
§ 663 - 684.
Od obecné úpravy nájmu se odlišuje subjekty (pronajímatel je podnikatelem) a předmětem (jsou jím jen movité věci). Jedná se o dispozitivní ustanovení až na lhůtu stanovenou v § 721 odst. 2. V praxi bude mít často charakter spotřebitelské smlouvy ve smyslu § 52, což bude mít s ohledem na § 55 odst. 2 vliv na platnost ochylných ujednání.129
Zákoník především stanoví práva nájemce, pokud má pronajatá věc vady a jaké nároky z vad mu vůči pronajímateli vyplývají. Jde tedy o zvláštní úpravu ve vztahu k § 673 - 674. ,,Má-li věc, která byla pronajata, vady, pro které ji nelze řádně užívat, nebo které takové užívání ztěžují, má nájemce právo, aby mu byla poskytnuta jiná věc sloužící témuž účelu.”(§ 721 odst. 1, věta první). V tomto případě se jedná o právo, které nájemce podle obecných ustanovení nájemní smlouvy nemá. ,,Kromě toho má nájemce právo na prominutí nájemného nebo na slevu z nájemného za dobu, po kterou věc nemohl pro její vadu řádně užívat buď vůbec, nebo jen za ztížených podmínek.” (§ 721 odst.1 věta druhá). Může rovněž od smlouvy odstoupit podle § 679. Přitom právo na prominutí nebo na slevu z nájemného musí být uplatněno u pronajímatele nejpozději do konce doby, na kterou byl nájem sjednán. Jde o propadnou lhůtu, zvláštní vůči § 675.
Dále tento oddíl upravuje povinnosti nájemce při skončení nájmu, ohlašovací povinnost nájemce a úpravu odpovědnosti nájemce za škodu. Za opotřebení věci způsobené řádným užíváním však nájemce neodpovídá (§ 722 odst. 1). Vzniklé poškození, ztrátu nebo zničení věci je nájemce povinen ohlásit pronajímateli bez zbytečného odkladu. ,,Povinnost nájemce nahradit škodu se řídí ustanoveními občanského zákoníku o odpovědnosti za škodu; nájemce však neodpovídá za škodu, která vznikla tím, že ten, kdo věc pronajal, nesplnil povinnost uloženou ustanovením § 617.” (§ 722 odst. 2) Tedy podle § 617, pokud je třeba, aby při užívání věci nájemce dodržoval určitá speciální pravidla, musí být s nimi nájemce seznámen.
Nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím této doby. Vrátí-li nájemce věc po době dohodnuté ve smlouvě, je rovněž povinen platit nájemné až do vrácení věci a za dobu, kdy je s vrácením věci v prodlení, je povinen zaplatit poplatek z prodlení (§
129 Švestka, Spáčil, Škárová, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : C.H.Beck, 2008, 2015 s.
723 odst. 1). Neplatí tedy úroky z prodlení. Nájem zaniká rovněž zničením věci. V tom případě, nebo jestliže se věc ztratila, je nájemce povinen platit nájemné a poplatek z prodlení, bylo-li jeho placení dohodnuto, dokud ztrátu nebo zničení věci pronajímateli neohlásil nebo dokud se o tom pronajímatel jinak nedozvěděl (§ 723 odst. 2). Nájem může rovněž zaniknout obecnými způsoby zániku závazků.
VII. Nájem nebytových prostor
1. Úvod
Podle § 118 odst. 2 ObčZ mohou být předmětem občanskoprávních vztahů i nebytové prostory. § 720 ObčZ odkazuje na speciální úpravu nájmu a podnájmu nebytových prostor. Zvláštním předpisem je zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor a od obecné úpravy nájmu se odlišuje svým předmětem, kterým je nebytový prostor. Obecná úprava nájmu v občanském zákoníku se na tuto oblast použije podpůrně (např. právo na slevu z nájmu). Jedná se o poměrně stručný zákon, který ponechává značný prostor pro smluvní ujednání stran. Tento zákon nejdříve vymezuje, co se vlastně nebytovým prostorem rozumí. Jsou jím:
1) ,,Místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov.” Zákon obsahuje i negativní vymezení těch prostor, které nebytovými prostory nejsou - příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy.
2) podle § 1 odst.1 písm. b) jsou jím ,,byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.”
Pokud je však nemovitost pronajata jako celek, i když obsahuje pouze nebytové prostory, režim nájemního vztahu je podřízen § 663 a násl. občanského zákoníku.130 Zákon rovněž upravuje, jakým způsobem nájem vzniká a jaké náležitosti musí smlouva obsahovat. Strany by při uzavírání smlouvy vzhledem k tomu, že zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor neobsahuje speciální úpravu, měly mít na zřeteli § 34-51 ObčZ. Nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy (jen písemně lze zároveň i změnit nebo zrušit - § 40 odst.2 ObčZ), kterou pronajimatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu. ,,Předmětem je konkrétní nebytový prostor. Ve smlouvě nepostačí pouze vymezení, že nebytové prostory jsou přenechávány k užívání, ale je potřeba I sjednat účel ke kterému budou sloužit.” 131 Účel musí být ve smlouvě sjednán jasně a určitě, aby o něm nemohlo dojít k pochybnostem. Může jím být například výkon podnikatelské
130 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 30.11.1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99
131 Liška, P., Lišková, V.: Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3.vydání, Praha : C.H.Beck, 2005, 11 s.
činnosti. Stanovení účelu nájmu je důležité i z hlediska výpovědního důvodu § 9 odst. 2 písm. a) ,,Nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou.” Dále musí být ve smlouvě stanovena výše nájemného (viz níže) a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva rovněž obsahovat údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru. Nájemce má povinnost, pokud by chtěl změnit předmět podnikání a tato změna by podstatným způsobem ovlivnila využití nebytových prostor, oznámit to pronajímateli a vyžádat si jeho písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak. V případě, že by nájemce tuto povinost nesplnil, hrozila by mu výpověď z nájmu podle § 9 odst. 2 písm. j).
2. Práva a povinnosti stran
Co se týče práv a povinností, lze je rozlišit na ty, které jsou stanoveny přímo zákonem (od většiny z nich se však lze odchýlit) a na další, které si strany mohou dohodnout v nájemní smlouvě.
Nájemce je především oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě. Má právo, aby mu byl nebytový prostor odevzdán ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, pronajímatel je povinnen v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem. Vzhledem k tomu, že ale § 5, který úpravu těchto práv a povinností obsahuje není kogentní povahy, výše uvedené platí jen tehdy, pokud nebylo ve smlouvě dohodnuto něco jiného. Lze tedy předat prostor i v jiném stavu a dohodnout, že v něm nájemník například provede rekonstrukci nebo opravu apod.
Stejně jako v případě nájmu bytu má nájemce informační povinnost o potřebě provést opravy a povinnost umožňit provedení těchto a jiných nutných oprav, jinak by odpovídal za škodu, která by nesplněním povinnosti vznikla.
Jak jsem již uvedl výše, hodlá-li nájemce změnit v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru předmět podnikání a ovlivní-li tato změna podstatným způsobem využití nebytových prostor, je povinnen oznámit to pronajímateli a vyžádat si jeho předchozí písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak.
3. Podnájem
Stejně jako u podnájmu bytu, zákon požaduje pro možnost dát nebytový prostor
do podnájmu, povinnost získat k tomu souhlas pronajímatele. Nedostatek souhlasu pronajímatele přitom ještě podle judikatury neznamená neplatnost podnájemní smlouvy, ale je důvodem k výpovědi. Podnájemní smlouvu lze uzavřít jen na dobu určitou. Ustanovení však stranám opět umožňuje dohodnout si něco jiného. Pro uzavření podnájemní smlouvy je vyžadována písemná forma a práva a povinnosti vyplývající z § 5 se vztahují i na toho, komu byl nebytový prostor přenechán do podnájmu. Podnájem skončí vždy nejpozději skončením nájmu, strany ho však mohou ukončit i jiným způsobem jako například dohodou nebo výpovědí.
4. Nájemné (úhrada za nájem)
Především je nutno stanovit odděleně výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení.
V případě, kdy by ve smlouvě o nájmu nebytových prostor byla do nájemného bez bližší specifikace zahrnuta i cena služeb spojených s užíváním těchto prostor, bude toto ujednání považováno s přihlédnutím k § 37 odst. 1 ObčZ jako neurčité a nesrozumitelné s důsledky tam uvedenými.132 Pokud jde o služby, je dobré uvést rozpis jednotlivých položek, které tvoří cenu služeb s tím, že v průběhu roku se stanoví zálohy na služby a poté se vybrané zálohy vyúčtují se skutečnými náklady na tyto služby.
Nájemné se určuje dohodou, pokud jeho výše není stanovena zvláštním právním předpisem. V současnosti už není výše nájemného stanovena právním předpisem, dřív však byl upraven vyhláškou č. 585/1990 Sb. Je třeba však respektovat zákon č. 526/1990 Sb. o cenách, a pronajímatel nesmí zneužívat svého postavení vůči nájemcům k neúměrnému zvýšení neregulované ceny, protože jinak by mu hrozila sankce podle tohoto zákona.133 Stejně tak splatnost nájemného je ponechána na vůli smluvních stran, přitom podpůrně zákon stanoví, že nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce (§ 7 odst. 2.).
Obdobně jako je tomu v občanském zákoníku, jsou i zde upraveny slevy z nájemného. Může-li nájemce užívat nebytový prostor omezeně jen proto, že pronajimatel neplní své povinnosti ze smlouvy nebo povinnosti stanovené zákonem, má nájemce nárok na poměrnou slevu z nájemného. Toto se vztahuje též na podnájem. Pro
132 Liška, P., Lišková, V.: Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3.vydání, Praha : C.H.Beck, 2005, 12 s.
133 Nováková, H. :Nájemné, ceny služeb a způsob jejich rozúčtování. 2.vydání. Praha : Bova Polygon, 2007, 112 s.
lhůtu k uplatnění tohoto práva se podpůrně užije § 675 ObčZ - tedy je nutné nárok uplatnit bez zbytečného odkladu, a právo zaniká, pokud není uplatněno do šesti měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem toto právo zakládajícím.
Pokud je však nájemce v prodlení s placením nájemného, pronajímateli vzniká právo na úroky z prodlení podle § 517 odst. 2 ObčZ, případně může mít nárok na podání výpovědi (§ 9 odst.2 písm.b).
5. Skončení nájmu
Zánik nájemního vztahu upravují v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor § 12-14 pro dobu určitou i neurčitou, § 9 pak čistě na dobu určitou a § 10 na dobu neurčitou.
5.1. Smlouva na dobu určitou
Pokud byla smlouva uzavřena na dobu určitou, skončí nájem podle § 9 odst.1 uplynutím této doby. Ustanovení občanského zákoníku § 676 o obnovení nájmu po uplynutí doby, na kterou byl sjednán, se za stanovených podmínek uplatní i na nájem nebytových prostor. Přičemž pokračujícím užíváním je i nevyklizení těchto prostor.134
V tomto ustanovení sice zákon stanoví důvody, podle kterých může dát pronajímatel nájemci výpověď, strany si však mohou sjednat i jiné důvody. Lze mimo jiné i zcela vyloučit možnost dát výpověď pronajímatelem. Pokud však smlouva k výpovědním důvodům nic nestanoví, zákonné důvody se uplatní subsidiárně. Výpovědní lhůta je tři měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak, počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Nájem sjednaný na dobu určitou tedy pronajímatel může písemně vypovědět podle § 9 odst. 2 před uplynutím sjednané doby, jestliže:
a) ,,Nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou.”
b) ,,Nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem.”
c) ,,Nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajimateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas.”
Zde se jedná o případ, kdy má nájemce povinnost kromě placení peněžité částky ještě poskytovat pronajímateli určité nepeněžité služby. V tom případě musí však jít o neplnění opakované, výpověď nelze dát pouze za jedno dílčí neposkytnutí služby.
134 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.10.2002, sp. zn. 28 Cdo 1790/2002
d) ,,Nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek.”
Nutnou podmínkou je kromě kvalifikovaného porušování klidu a pořádku, které musí mít určitou intenzitu, ještě písemné upozornění, po kterém nedošlo k nápravě.
e) ,,Užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit.”
f) ,,Bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru.”
g) ,,Nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajimatele.”
Nájemce má povinnost v případě, že chce dát nebytový prostor do podnájmu získat písemný souhlas pronajímatele.
h) ,,Jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd.”
i) ,,jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku.”
j) ,,Nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajimatele (§ 5 odst. 4).”
Nájemce má povinnost, pokud by chtěl změnit předmět podnikání a tato změna by byla způsobilá podstatným způsobem ovlivnít využití nebytových prostor, oznámit to pronajímateli a vyžádat si jeho písemný souhlas, pokud se strany nedohodnou jinak.
Na rozdíl od obecné úpravy občanského zákoníku jsou u nájmu nebytových prostor v § 9 odst. 3 stanoveny i důvody, podle kterých může dát výpověď z nájmu na dobu určitou před uplynutím sjednané doby i nájemce, ovšem opět pokud není sjednáno něco jiného. Pro výpověď je požadována písemná forma.
Nájemce může dát výpověď, jestliže:
a) ,,Ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal.”
V tom případě je však pronajímatel v nevýhodě, protože nájemce sám může zavinit, že o způsobilost přijde, nebo může zažádat o zrušení oprávnění k podnikání a není za to odpovědný.
b) ,,Nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání.”
c) ,,Pronajimatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z § 5 odst. 1.”
V tomto případě, jak vyplývá z ustanovení, musí jít o opakované porušování stanovených povinností. Navíc musí dosáhnout intenzity hrubého porušování.
5.2. Smlouva na dobu neurčitou
Pokud je smlouva uzavřena na dobu neurčitou, jsou pronajimatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak. To znamená, že strany si mimo jiné mohou ve smlouvě dohodnout vlastní výpovědní důvody. Pokud není dohodnuto jinak, nájemce ani pronajímatel není oprávněn z důvodu změny vlastníka budovy, v níž se pronajatý byt nachází nebo pronajatého nebytového prostoru ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, nájem vypovědět. Výpovědní lhůta činí tři měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak, počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.
5.3. Práva a povinnosti spojené se zánikem nájmu
Po skončení nájmu je nájemce povinnen odevzdat předmět nájmu ve stavu v jakém ho převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Strany si však mohou dohodnout, že prostor bude odevzdán v určitém stavu, například vymalován apod.
,,Došlo-li k zlepšení stavu nebytových prostorů na náklad nájemce a dal-li pronajímatel k těmto zlepšením souhlas, měl by nájemce dostat příslušný ekvivalent, ať už ve formě úhrady nákladů nebo v kompenzaci těchto nákladů v souvislosti s výší nájemného, aby nedošlo k bezdůvodnému obohacení pronajímatele.”135 Zejména tedy půjde o situace, kde nájemcovy investice nelze bez znehodnocení odstranit. Pronajímatel ovšem může svůj souhlas vázat na podmínku, že při vyklizení nájemce uvede nebytový prostor do stavu, v jakém byl při převzetí.
135 Liška, P., Lišková, V.: Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3.vydání, Praha : C.H.Beck, 2005, 59 s.
5.4. Další způsoby zániku nájmu
Nájem může také zaniknout i jinak než výpovědí, či uplynutím doby nájmu. V úvahu připadá rozhodnutí státního orgánu anebo zánik přímo ze zákona. Tak se stanoví v § 14 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, že nebylo-li dohodnuto jinak, nájem zaniká:
a) ,,Smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajimateli, že pokračují v nájmu.”
b) ,,Zánikem právnické osoby bez právního nástupce, byla-li tato osoba nájemcem.”
Z povahy zákona č. 116/1990 Sb. jako normy lex specialis ve vztahu k občanskému zákoníku jako normy lex generalis (srov. § 720 obč. zák.) pak dále vyplývá, že nelze vyloučit důvody zániku daného nájemního vztahu, upravené v rámci obecných ustanovení o nájemní smlouvě (srov. např. § 679, § 684 obč. zák.), resp. obecné důvody zániku závazků, jako je např. odstoupení od smlouvy (§ 48 obč. zák.) nebo splynutí (§ 584 obč. zák.).136
136 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.2.2003, sp. zn. 26 Cdo 1167/2001
VIII. Smlouvy o nájmu podle obchodního zákoníku
1. Úvod
Také v obchodním zákoníku jsou obsaženy zvláštní úpravy nájemní smlouvy. Jedná se, jak již bylo řečeno o smlouvu o nájmu dopravního prostředku a smlouvu o nájmu podniku.
V případě smlouvy o nájmu podniku se jedná o absolutní obchod podle § 261 odst. 3 písm. d), takže v tomto případě se obchodním zákoníkem budou strany řídit bez ohledu na povahu účastníků smlouvy. V případě smlouvy o nájmu dopravního prostředku se právní vztah bude řídit obchodním zákoníkem v případě, že se na tom strany dohodnou, případně se bude jednat o vztah podnikatelů, jestliže při jeho vzniku je zřejmé s přihlédnutím ke všem okolnostem, že se týká jejich podnikatelské činnosti nebo případně mezi subjekty uvedenými v § 261 odst. 2.
2. Smlouva o nájmu podniku
2.1. Vymezení pojmu
Úprava této smlouvy je obsažena v díle IIIA v paragrafech 488b - 488i. Úprava smlouvy o nájmu podniku se použije i v případě, že má být pronajata část podniku tvořící samostatnou organizační složku.
,,Smlouvou o nájmu podniku se pronajímatel zavazuje přenechat svůj podnik nájemci, aby jej samostatně provozoval a řídil na vlastní náklad a nebezpečí a aby z něj pobíral užitky. Nájemce se zavazuje zaplatit pronajímateli nájemné.”( § 488b ObchZ)
Co je podnikem definuje § 5 ObchZ. Je to věc hromadná a je tvořen hmotnými, osobními i nehmotnými složkami podnikání. K podniku patří věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží k provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit.
2.2. Podmínky vzniku smlouvy
2.2.1 Náležitosti účastníků smlouvy
Předně je nutné, aby o uzavření smlouvy rozhodl příslušný orgán, který k tomu má oprávnění. Pokud je pronajímatelem družstvo, musí o uzavření smlouvy rozhodnout jeho členská schůze (§ 239 odst. 4 písm. h ObchZ). Pokud je to obchodní společnost, vyžaduje se souhlas společníků nebo valné hromady (§ 67a ObchZ).
Nájemcem může být jen podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku, který má příslušné podnikatelské oprávnění, jinak je smlouva neplatná (§ 488d). Nájemce
provozuje pronajatý podnik pod svou firmou.
2.2.2 Náležitosti obsahu a formy smlouvy
Ve smlouvě o nájmu podniku musí být dohodnuta výše nájemného nebo způsob jejího určení, zákon dále požaduje pro smlouvu písemnou formu a navíc nemůže nabýt účinnosti přede dnem jejího zveřejnění v obchodním věstníku. Zákoník dále zakazuje přenechat podnik do podnájmu, což je kogentní ustanovení, od kterého se účastníci smlouvy nemohou odchýlit. V § 488c odst. 2 se dále říká, že pokud obchodní zákoník nestanoví jinak, platí pro nájem podniku § 664, § 665 odst. 1, § 667 a 670 občanského zákoníku. Ovšem dovozuje se, že se vzhledem k § 1 odst 2 ObchZ podpůrně užijí i jiná ustanovení občanského zákoníku 137
2.3. Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele
Povinností nájemce je provozovat podnik s odbornou péčí a bez souhlasu pronajímatele není oprávněn měnit předmět podnikání provozovaný v pronajatém podniku.
Práva a závazky, které náležejí k pronajatému podniku, přecházejí účinností smlouvy o nájmu podniku na nájemce a to včetně těch z pracovněprávních vztahů. Přechod pohledávek se řídí ustanoveními o postoupení pohledávek a k přechodu závazku se nevyžaduje souhlas věřitele. Nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznámit věřitelům převzetí závazků a pronajímatel dlužníkům přechod pohledávek na nájemce. Pronajímatel přitom ručí za závazky, které náležejí k pronajatému podniku a vznikly před účinností smlouvy. K ochraně práv věřitele je stanoveno, že se může domáhat, aby soud prohlásil všechny závazky pronajímatele, které náležejí k pronajatému podniku, za splatné k účinnosti smlouvy o nájmu podniku, jestliže je nájmem podniku ohroženo jejich plnění. Uvedené oprávnění však musí uplatnit do 3 měsíců od účinnosti smlouvy, jinak toto právo zaniká.
Práva a závazky z pracovněprávních vztahů trvajících ke dni skončení nájmu a z trvajících smluv o nájmu nebytových prostor přecházejí na pronajímatele. Ostatní závazky související s pronajatým podnikem se stávají splatnými.
Zákoník stanoví i další práva a povinnosti pronajímatele a nájemce, již se ale nejedná o ustanovení kogentní a účastníci smlouvy jsou tak oprávněni se od těchto ustanovení ve smlouvě odchýlit.
Tak na základě smlouvy o nájmu podniku vzniká nájemci oprávnění užívat
137 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10., podstatně rozšířené vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, 1205 s.
označení, know-how a předměty průmyslového vlastnictví náležející pronajímateli a související s pronajatým podnikem v rozsahu, v jakém je toho třeba pro řádné provozování podniku, a to po dobu trvání nájmu. Úhrada za užívání je součástí nájemného. Ustanovení zvláštních právních předpisů o licenční smlouvě a zápisu licence do příslušných rejstříků nejsou dotčena (§ 488g odst. 1).
Účinností smlouvy o nájmu podniku nebo jeho části přechází také vlastnické právo ke zboží na skladě, k materiálu určenému ke zpracování, k náhradním dílům a jiným věcem určeným podle druhu, které se spotřebovávají nebo zpracovávají v souvislosti s provozem podniku nebo které slouží k odbytu, na nájemce. K přechodu vlastnictví však dojde jenom tehdy, dohodnou-li strany přiměřenou úplatu za tyto věci v rámci nájemného nebo mimo ně. Strany jsou povinny sepsat zápis o převzetí těchto věcí, ve kterém bude uveden jejich soupis (§ 488g odst. 2).
Oprávnění podle odstavce 1 přitom zaniká skončením nájmu, popřípadě zápisem zániku licence do příslušné evidence na základě zániku nájmu. Vlastnictví k předmětům uvedeným v odstavci 2 přechází okamžikem skončení nájmu na pronajímatele. Strany jsou povinny sepsat zápis o předání těchto věcí pronajímateli a pronajímatel je povinen uhradit cenu věcí na základě zvláštní dohody.
2.4. Skončení nájmu
Nájem uzavřený na dobu určitou končí uplynutím stanovené doby, pokud nenastane případ prodloužení nájmu. Není-li totiž dohodnuto něco jiného, prodlužuje se nájem o dobu, na kterou byla uzavřena smlouva o nájmu podniku, a to i opakovaně, jestliže po uplynutí doby, na kterou byla uzavřena smlouva o nájmu podniku, obě strany pokračují v jejím plnění. Jedná se tedy o podobné ustanovení jako je v obecné úpravě nájemní smlouvy v občanském zákoníku, avšak není zde určena žádná lhůta pro podání návrhu obdobnému tomu na vyklizení nebo na vydání věci. Projevit svou vůli tedy musí buď za trvání nájmu nebo bez zbytečného odkladu po jeho skončení.138 Pokračovat v nájmu musí obě strany.
Jestliže byla smlouva o nájmu podniku uzavřena na dobu neurčitou, lze ji vypovědět nejpozději šest měsíců před uplynutím účetního období k poslednímu dni účetního období, nestanoví-li smlouva jinou výpovědní lhůtu.
Nájem může také zaniknout některým z obecných způsobů zániku závazků.
Za podmínek stanovených § 672a je rovněž možné písemně dohodnout
138 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10., podstatně rozšířené vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, 1208 s.
konkurenční doložku. Jak pronajímatel, tak nájemce se totiž díky znalostem dotčeného podniku, mohou pokusit těchto informací využít a způsobit tak druhému účastníku škodu. Tak na dobu trvání nájmu může být konkurenční doložkou omezena činnost pronajímatele a po skončení nájmu může být konkurenční doložkou omezena činnost nájemce.
3. Smlouva o nájmu dopravního prostředku
3.1. Základní ustanovení
Úprava smlouvy o nájmu dopravního prostředku je obsažena v § 630-637 v díle XV obchodního zákoníku, přičemž jsou všechny ustanovení dispozitivní povahy až na základní ustanovení. Použitelná je na všechny druhy dopravních prostředků a to jak pro dopravu osobní, tak nákladní.139
,,Smlouvou o nájmu dopravního prostředku se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci dopravní prostředek k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje zaplatit úplatu (nájemné).” (§ 630 ObchZ)
Jak již bylo řečeno, smlouva musí být uzavřena písemně. Podstatnými náležitostmi jsou určení dopravního prostředku, který je předmětem nájmu, dočasnost užívání a závazek zaplatit za užívání nájemné. Smlouva může být uzavřena na dobu určitou i neurčitou.140
3.2. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce
Kromě v zákoně uvedených práv a povinností si strany mohou další okolnosti nájmu dohodnout přímo ve smlouvě. Základní povinností pronajímatele je předat nájemci dopravní prostředek spolu s potřebnými doklady v době určené ve smlouvě a pokud by ta dobu nestanovila, bez zbytečného odkladu po uzavření smlouvy. Dopravní prostředek musí být způsobilý k provozu a k užívání určenému ve smlouvě, jinak k užívání, k němuž dopravní prostředek obvykle slouží (§ 631 odst.1 ObchZ). Ovšem účastníci se od tohoto ustanovení mohou ve smlouvě odchýlit. Nájemce je oprávněn užívat dopravní prostředek k účelům uvedeným v § 631 odst. 1.
Pokud smlouva nestanoví něco jiného, zákoník vylučuje možnost, že by nájemce přenechal užívání dopravního prostředku jiné osobě.
Princip prevence se v případě úpravy smlouvy o nájmu dopravního prostředku
139 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10., podstatně rozšířené vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, 1325 s.
140 Plíva, S.: Obchodní závazkové vztahy. Praha: Aspi, a.s., 2006, 263 s.
projevuje v povinnosti nájemce pečovat o to, aby na dopravním prostředku nevznikla škoda. Dále je nájemce povinen udržovat dopravní prostředek na účet pronajímatele ve stavu, v jakém dopravní prostředek převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, oznamovat potřebu oprav, jejichž náklady má nést pronajímatel bez zbytečnýho odkladu, jinak ztrácí právo na náhradu nákladů. Samotný nárok na náhradu nákladů musí být u pronajímatele uplatněn do tří měsíců po jejich vynaložení, jinak se toto právo nájemce promlčí. Může však požadovat to, o co se pronajímatel opravou případně obohatil. Nájemce je povinen dát dopravní prostředek pojistit, jen když to stanoví smlouva.
3.3. Odpovědnost pronajímatele za škodu
Pronajímatel odpovídá za škody způsobené nájemci tím, že dopravní prostředek není způsobilý k provozu a k užívání. Liberačním důvodem je případ, když pronajímatel prokáže, že nemohl zjistit ani předvídat nezpůsobilost dopravního prostředku při zachování odborné péče do jeho převzetí nájemcem. Jedná se tedy o výjimku oproti obecné úpravě odpovědnosti za škody § 373 - 375. V ostatním jinak dál platí § 376 - 386.141
Škodu na dopravním prostředku nese pronajímatel, ledaže škoda byla způsobena nájemcem nebo osobami, jimž nájemce umožnil přístup k dopravnímu prostředku.
Právo pronajímatele na náhradu škody na dopravním prostředku zanikne, jestliže pronajímatel nepožaduje tuto náhradu na nájemci do šesti měsíců po vrácení dopravního prostředku.
3.4. Nájemné
Co se týče nájemného, otázky jeho výše a splatnosti jsou především ponechány na dohodě účastníků ve smlouvě. Podpůrně zákon stanoví, že jinak je nájemce povinen platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k povaze pronajatého dopravního prostředku a stanovenému způsobu jeho užívání (§ 634 odst.1 ObchZ). Pokud ve smlouvě není dohoda o splatnosti nájemného, je nájemce povinen platit nájemné po ukončení užívání dopravního prostředku, je-li však nájemní smlouva uzavřena na dobu delší než tři měsíce, koncem každého kalendářního měsíce, v němž byl dopravní prostředek užíván.
Nájemce není povinen platit nájemné za dobu, po kterou nemohl dopravní prostředek užívat pro nezpůsobilost dopravního prostředku nebo potřebu jeho opravy,
141 Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10., podstatně rozšířené vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, 1325 s.
ledaže nemožnost užívat dopravní prostředek způsobil nájemce nebo osoby, kterým nájemce umožnil k dopravnímu prostředku přístup (§ 435 odst. 1 ObchZ). Ovšem to jen za předpokladu, že nemožnost užívání dopravního prostředku bez zbytečného odkladu oznámil pronajímateli.
3.5. Zánik nájmu
Pokud byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, právo užívat dopravní prostředek zaniká uplynutím této doby, nebo zničením dopravního prostředku.
Smlouvu o nájmu dopravního prostředku sjednanou na dobu neurčitou lze ukončit výpovědí.
Výpověď nabývá účinnosti uplynutím 30 dnů, nestanoví-li smlouva o nájmu dopravního prostředku jinou výpovědní lhůtu nebo z výpovědi nevyplývá doba pozdější. Smlouva může i stanovit, že ji lze ukončit již doručením výpovědi.
Kromě toho může smlouva zaniknout i z jiných (obecných) způsobů zániku jako splynutím nebo dohodou. Otázka zániku smlouvy smrtí nájemce se stala i předmětem rozhodování Nejvyššího soudu, který judikoval, že:
,,Z ust. § 632 odst. 2 obch. zákoníku vyplývá, že užívání pronajatého dopravního prostředku, není-li ve smlouvě sjednáno něco jiného, je vázáno na osobu nájemce (dlužníka). K zániku smlouvy o nájmu dopravního prostředku proto, a to i s ohledem na ust. § 579 odst. 1 obč. zákoníku, dochází smrtí nájemce. Práva a povinnosti ze smlouvy o nájmu dopravního prostředku, týkající se užívání předmětu nájmu, proto nepřecházejí na právní nástupce nájemce (dědice). Na právní nástupce však přechází zejména povinnost uhradit nájemné, na které pronajímateli vzniklo právo do doby smrti nájemce, dále např. povinnost vrátit dopravní prostředek apod.”142
Po zániku práva užívat dopravní prostředek je nájemce povinen vrátit dopravní prostředek do místa, kde jej převzal, pokud ze smlouvy nevyplývá něco jiného (§ 637).
142 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 25.2.1999, sp. zn. 33 Cdo 847/98
IX. Závěr
Ve své práci jsem chtěl pojmout a popsat základní instituty a úpravu nájemní smlouvy, se zaměřením především na její část, která je upravena v občanském zákoníku a zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor.
Nájemní smlouva je značně rozsáhlé téma a její úpravu obsahuje větší množství právních předpisů. Domnívám se, že by bylo vhodné, aby došlo k určitému sjednocení této roztříštěnosti do jednoho zákona, jímž by byl občanský zákoník a tím by došlo i ke zvýšení přehlednosti. Především by bylo žádoucí alespoň pokud jde o úpravu nebytových prostor, která je dnes víceméně vyhovující a to i přesto, že nečítá ani dvě desítky paragrafů. Není tedy důvod, proč by měla být obsažena ve zvláštním zákoně.
Nájemní smlouva v současnosti svým obsahem úpravy ne zcela ve všem vyhovuje potřebám dnešní doby. Bylo by tedy vhodné, kdyby došlo v některých oblastech k určitým změnám a v jiných k doplnění stávající úpravy, protože ta potřebuje v některých ohledech “zmodernizovat”.
Dle mého názoru by se mělo pokračovat cestou ponechání větší úrovně smluvní volnosti stranám smlouvy, pokud jde o obecnou úpravu nájemní smlouvy a všech zvláštních úprav kromě nájmu bytu. Zde je nutné vzhledem k možným sociálním dopadům ponechat vyšší míru ochrany nájemce.
Co se týče konkrétních otázek, které by měly projít určitými změnami, snažil jsem se na ně upozorňovat průběžně ve své práci a zde bych přeci jen však některé ještě zdůraznil.
Vhodné by bylo co se týče nájmu bytu definitivně dokončit deregulaci nájemného. Dále vztáhnout úpravu obnovení nájmu i na byty, i když třeba v jiné formě než je tomu dnes ( především by asi měla být opuštěna nutná ingerence soudu jako je tomu v současnosti v případě, že pronajímatel nechce v nájmu pokračovat) či zavést účinné sankce vůči pronajímateli, který dal nájemci výpověď z nájmu z důvodů jako je výpověď v případě, kdy pronajímatel potřebuje byt sám nebo pro člena své rodiny a byt pak k tomu důvodu nevyužil. Na druhou stranu by bylo asi spravedlivé zavést výpověď bez udání výpovědního důvodu ovšem s dlouhou výpovědní lhůtou. Mělo by dojít rovněž k zpřehlednění a zjednodušení úpravy některých otázek jako například zbytečně složité konstrukce drobných oprav, které má v bytě zajišťovat nájemce. Uvažovat by se mohlo i o stanovení obligatorní písemné formy pro různé úkony mezi pronajímateli a nájemci jako je tomu například u oznamování potřeby opravy věci apod., pro které zákon v současnosti písemnou formu nepožaduje. Tedy alespoň pokud jde o případy nájmu bytu nebo nebytových prostor. Představit si lze i stanovení konkrétních lhůt v
případech, kdy je v současnosti zákon upravuje neurčitě (lhůta k využití bytu pronajímatelem, po ukončení nájmu z důvodu, že pronajímatel byt potřebuje).
V poslední době došlo sice k napravení mnoha nedostatků v úpravě nájemní smlouvy a většímu vyvážení nájemního vztahu, pokud jde o práva mezi pronajímatelem a nájemcem, především tedy pokud jde o nájem bytu (např.zákon č. 107/2006 Sb.), jehož úprava byla nejméně vyhovující v důsledku přílišné ochrany nájemců a potlačení práv pronajímatelů. Jako velmi pozitivní například vidím zpřísnění možnosti přechodu nájmu nebo rozlišování výpovědí z nájmu, ke kterým je zapotřebí přivolení soudu a ke kterým není. Chráněny tak jsou především ty situace, kdy nájemce na navrhovaném skončení nájemního vztahu nenese vinu. Bylo by ovšem dobré v těchto úpravách pokračovat.
I když v České republice neexistuje precedenční právo, ve své práci jsem se snažil k dokreslení situace odkazovat na důležité rozhodnutí českých soudů, které jsou pro právní úpravu důležité z mnoha hledisek a hrají důležitou interpretační a aplikační úlohu. Je to právě oblast nájmu bytu, kde Ústavní soud ČR sehrál důležitou roli, když zrušil protiústavní úpravu regulace nájemného a byl tak tím, kdo fakticky nakonec přiměl zákonodárce konat a cestou nového zákona tuto otázku řešit. Dá se tedy říci, že činnost Ústavního soudu ČR se v případě nájemní smlouvy projevila více než v jiných oblastech soukromého práva s dopadem na značné množství osob.
Úprava nájemní smlouvy se v poslední době ubírá správným směrem a její vývoj bude jistě dále pokračovat a to ať už cestou úpravy v novém civilním kodexu nebo formou novelizací. Způsob jakým se tak stane konečně není až tak podstatný. Přes všechny tyto změny a nedostatky však nájemní smlouva zůstane jedním z nejdůležitějších a nezastupitelných smluvních typů.
Seznam použitých zkratek
ObčZ – zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ObchZ – zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník
InsZ – zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení
X. Seznam literarury
Eliáš, K., Dvořák, T. a kolektiv: Obchodní zákoník. 5.vydání. Praha : Linde Praha, a.s, 2006
Fiala, J. a kol.: Občanské právo. Praha : Aspi, a.s., 2006, 1000 s.
Fiala, J. a kol.: Občanské právo hmotné. 3.vydání. Brno : Masarykova universita a nakladatelství Doplněk, 2002
Fiala, J., Solucká, M.: Nebytové prostory-vlastnictví, nájem a podnájem. 1.vydání. Brno: Computer press, a.s., 2007
Handlar, J.: K právu bydlení manželů a jeho uplatnění při výpovědi z nájmu podle § 711 odst.2 písm. e Obč.z.. Právní rozhledy, 2007, č. 10, 354-360 s.
Holub, M., a kol.: Občanský zákoník. Komentář. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a. s., 2003, 1479 s.
Horák, M., Nováková, H.: Kdo hradí opravy v bytě a nájemné za vybavení bytu. 5.vydání. Praha : Polygon, 1998, 144 s.
Chalupa, L., Dvořáková Závodská, J., Chadrycká, V. : Byty a právo. Praha : Aspi, a.s., 2007, 588 s.
Knapp, V., Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J., Salač., J. a kol.: Občanské právo hmotné svazek 2. 2.vydání. Praha : Codex Bohemia, s.r.o., 1998, 493 s.
Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kolektiv: Občanské právo 1. 4.vydání. Praha : Aspi, a.s., 2005, 56 s.
Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kolektiv: Občanské právo 2. 4.vydání. Praha : Aspi, a.s., 2005, 612 s.
Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kolektiv: Občanské právo 3, 4.vydání. Praha : Aspi, a.s., 2007, 344 s.
Kocourek, J.: Byty, nebytové prostory, nájem a vlastnictví bytů. 7.vydání. Praha : Eurounion Praha, s.r.o., 2006, 350 s.
Kosař, D.:(De)regulace nájemného. Právní fórum, 2005, č.7, Aspi, a.s., 267-271 s. Koukal, P.: K právní úpravě nájmu a podnájmu nebytových prostor. Právní zpravodaj,2005, č.10, C.H.Beck, 11-13 s.
Křeček, S.: Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2002
Křeček, S., Hrubý, J. a kolektiv: Výpovědní důvody z nájmu bytu. 5.vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2007
Liška, P.: Zákon o zvyšování nájemného - krok k nápravě nájemních vztahů. Právní zpravodaj, 2006, č. 4, C.H.Beck, 3-6 s.
Liška, P., Lišková, V.: Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 3.vydání, Praha : C.H.Beck, 2005, 387 s.
Nováková, H.: Nájem a správa nebytových prostor. 1.vydání. Praha : Polygon, 2003, 128 s.
Nováková, H.: Nájemné, ceny služeb a způsob jejich rozúčtování. 2.vydání. Praha : Bova Polygon, 2007, 152 s.
Plecitý, V., Hlavsa, P., Kocourek, J.: Civilní kodexy. 1.vydání. Eurounion, s.r.o., 2001
Plíva, S.: Obchodní závazkové vztahy. Praha : Aspi, a.s., 2006, 336 s.
Rubáš, J.: Institut relocatio tacita v úpravě nájmu bytu. Právní forum, 2008, č.3, Aspi, a.s., 103-107 s.
Salač, J.: Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení, 1.vydání, Vodnář, 2003
Solucká, M.: Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č.18, 653-661 s.
Šimková, P.: Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu. Právní rádce, 2007, č.11, Economia, a.s., 22-24 s.
Štenglová, I., Plíva, S., Tomsa, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 10., podstatně rozšířené vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, 1532 s.
Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník. Komentář.
10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, 1491 s.
Švestka, Spáčil, Škárová, Hulmák a spol.: Občanský zákoník II.§ 460-880. Komentář. 1.vydání. Praha : C.H.Beck, 2008, 1085 s.
Švestka, Spáčil, Škárová, Hulmák a spol.: Občanský zákoník I.§ 1-459. Komentář 1.vydání. Praha : C.H.Beck, 2008, 1236 s.
Tarada, M.: Rádce nájemníka bytu. 3.vydání. Praha : Grada publishing, spol.s.r.o, 2000, 304 s.
Varvařovský, P.: Ústavní soud k adekvátnosti tzv. bytové náhrady. Právní fórum, 2005, č.2, Aspi, a.s., 76 -77 s.
Vrcha, P.: Civilní judikatura. 2.vydání. Praha : Linde Praha, a.s., 2005
Další zdroje:
dne 30. 4. 2009
XI. Contract of lease - summary
The purpose of my thesis is to analyse the contract of lease in the Czech legal order. The reason for my research is that this type of contract is one of the most frequently used and one of the most important. It is an indispensable type of contract in private law. Almost everyone encounters this type of contract.
The thesis is composed of 8 chapters (except introduction, which is Chapter One), each of them dealing with different aspects of the contract of lease. Chapter Two examines relevant Czech legislation and describes the sources of law of the contract of lease in its three parts from constitutional law to delegated legislation. Constitutional laws are studied more in detail in this chapter.
Chapter Three is the second most extensive. It deals with general provisions of the contract of lease in Civil Code. This Chapter consists of five parts. Part One explains the concept of the contract of lease. Part Two investigates how the contract can be formed. The contents of Part Three are the rights and duties of parties in the contract including rent, repairs of things and modifications of things. Part Four addresses the issue of sublease. Part Five focuses on the termination of lease and on the possibility of restoration.
Chapter Four describes special legislation of residential lease. This Chapter is the most extensive part of my thesis and it is subdivided into nine parts. Part One is the introduction which defines the flat and the principle of the protected lease among others. Part Two looks at the means of formation of residential lease. Part Three consists of the description of the rights and duties of tenant and lessor, duties related to the repairs of flat and its modifications. In Part Four I am concerned with the rent, rent control and rent abatement. Part Five is devoted to joint residential lease and also to the joint residential lease of spouses. In Part Six I describe the issue of passage of the lease of flat, its conditions and consequences. Part Seven focuses on sublease and Part Eight on the exchange of flats. Extensive commentary on the termination of lease is the contents of Part Nine including very important provisions related to the notice of termination of lease and the types of substitution of dwelling.
The subject matter of Chapter Five is the lease of residential premises. Chapter Six focuses on commercial lease of personal things.
Chapter Seven investigates non-residential lease and consists of five parts. Its subdivision is similar to that of Chapter Two. First there is introduction to non- residential lease in Part One with the description of its fundamental terms. In Part Two I am interested in the means rigts and duties of tenant and lessor. The subject matter of Part Three is the issue of sublease. Part Four is concerned with rent and, finally, Part five explains how it is possible to terminate lease and what consequences it has.
Chapter Eight focuses on two special types of the contract of lease in Commercial Code. Part One is introductory. Part Two describes the contract of lease of business. Part Three deals with charter agreement.
Conclusions of my research are drawn in Chapter Nine. I suggest that new legislation or an amendment should be passed, because it is important to keep the contract of lease a modern and useful institute of law.
Klíčová slova - Key words
nájem – lease podnájem - sublease smlouva – contract