Důvodová zpráva
Zastupitelstvu města je předkládán návrh
na uplatnění práva statutárního města Ostravy na smluvní pokutu
na uzavření Dodatku č. 1 ke kupní smlouvě s předkupním právem a zákazem zcizení a smlouvy o zřízení služebnosti s dohodou o zániku věcného předkupního práva a zákazu zcizení jako práva věcného, o zřízení věcného předkupního práva a o zřízení zákazu zcizení jako práva věcného,
na záměr prodeje pozemku
K bodům 1) a 2)
Kupní smlouvou s předkupním právem a zákazem zcizení a smlouvou o zřízení služebnosti ze dne 17. 5. 2021, ev. č. 1443/2021/MJ (dále jen Kupní smlouva), uzavřenou mezi statutárním městem Ostrava (dále také jako prodávající) a společností Křižovatka Development s.r.o., se sídlem Jurečkova 643/20, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava, IČO 091 62 968 (dále jen kupující nebo společnost) bylo převedeno vlastnické právo k pozemkům v k. ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, a to:
pozemku parc. č. 1294/2, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 62 m2
pozemku parc. č. 1294/3, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 5 m2
pozemku parc. č. 1310/37, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 128 m2
pozemku parc. č. 3559/11, ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 2 m2.
(Příloha č. 2)
Účelem převodu je realizace sedmipodlažní polyfunkční budovy s jedním podzemním podlažím s kancelářskými prostory, bytovou rezidencí a komerčními prostory v souladu s vizualizací, která je přílohou Kupní smlouvy, a odborným vyjádřením Městského ateliéru prostorového plánování a architektury, příspěvková organizace ze dne 9. 11. 2020 (dále jen Objekt).
Budova bude realizována v rámci Projektu „Polyfunkční budova na křižovatce ulic Nádražní – Českobratrská“.
V Kupní smlouvě čl. VI. odst. 2 písm. a) bylo sjednáno ustanovení, kterým se kupující zavazuje podat nejpozději do 31. 12. 2021 řádnou žádost o vydání příslušného územního rozhodnutí o umístění stavby Objektu. Řádnou žádostí se dle smlouvy myslí taková žádost, která splňuje náležitosti dané právními předpisy, na základě níž bude příslušný stavební úřad povinen oznámit zahájení řízení ke dni podání žádosti a řízení bude moci být vedeno, aniž by bylo přerušeno pro odstranění nedostatků.
V případě, že kupující nesplní kteroukoli ze svých povinností plynoucích mu z čl. VI. odst. 2 této Kupní smlouvy, byla sjednána dle čl. VI. odst. 6 písm. a) smluvní pokuta ve výši 150.000 Kč. Prodávající má právo na odstoupení.
Ke smluvní pokutě
Dne 7. 1. 2022 byla statutárnímu městu Ostrava, oddělení stavebně správní doručena žádost o vydání rozhodnutí o umístění stavby.
Dne 24. 1. 2022 obdrželo statutární město Ostrava od kupujícího Oznámení o předložení dokladu o splnění závazku vyplývajícího z Kupní smlouvy s přiloženou kopií titulní strany žádosti o vydání rozhodnutí o umístění strany k výše uvedenému Objektu. (Příloha č. 3)
Kupující v souladu s Kupní smlouvou čl. IX odst. 2 uplatnil výjimku z plnění povinnosti na základě vládního opatření související s COVID-19. Kupující se mylně ve svém oznámení odvolává na čl. VI odst. 12 a 13, což bylo původní označení článků v pracovní verzi smlouvy. Společnost zřejmě zamýšlela odkázat na ustanovení čl. IX. odst. 1 a 2 smlouvy, tedy na ustanovení o vyšší moci. V čl. IX. odst. 1 smlouvy se uvádí, že žádná ze smluvních stran se nedopustí porušení této smlouvy v případě, že prodlení s plněním bylo způsobeno vládním jednáním, přírodními vlivy, požárem, výbuchem, tajfunem, povodněmi, zemětřesením, přílivem, bleskem, válkou, pandemií, nezákonným či nepřiměřeným jednáním orgánů veřejné moci – včetně dokončení řízení po uplynutí stanovených lhůt – nebo jakoukoli jinou událost, která je mimo přiměřenou kontrolu smluvní strany a nelze jí při vynaložení přiměřené péče zabránit (dále jen vyšší moc).
Bez ohledu na výše uvedené však bylo příslušné stavební řízení vedené na základě žádosti podané kupujícím 7. 1. 2022 přerušeno, a to pro odstranění nedostatků.
Stanovisko odboru legislativního a právního
(Příloha č. 5)
V souvislosti s prověřováním skutečnosti, zda nevznikl statutárnímu městu nárok na uplatnění smluvní pokuty, požádal odbor majetkový odbor legislativní a právní o právní posouzení.
Vzhledem k tomu, že společnost nesplnila povinnost jí uloženou čl. VI. odst. 2 písm. a) ve spojení s čl. VI. odst. 3 písm. c) smlouvy, tedy že ŘÁDNOU žádost o vydání územního rozhodnutí o umístění stavby nepodala nejpozději do 31. 12. 2021, proto má město v souladu s čl. VI. odst. 6 písm. a) ve spojení s čl. XI. odst. 9 smlouvy nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 150.000 Kč.
Společnost nesplnila povinnost uvedenou v čl. VI. odst. 2 písm. a) smlouvy, neboť žádost o vydání územního rozhodnutí o umístění stavby byla městu doručena 7 dní po uplynutí termínu a zároveň předmětná žádost nebyla řádná, neboť pro vady bylo územní řízení přerušeno dne 9. 2. 2022.
Kompletní stanovisko odboru legislativního a právního je přílohou č. 5 tohoto materiálu.
Porušením shora uvedené povinnosti kupujícího nevznikla statutárnímu městu Ostrava žádná škoda.
Vzhledem k návrhu usnesení uvedenému v bodě 2) není prozatím navrhována možnost využití města na odstoupení od Kupní smlouvy.
K Dodatku č. 1
Dne 8. 6. 2022 statutární město Ostrava obdrželo dopis společnosti, ve kterém požádala o prodloužení lhůt a zdůvodňuje nedodržení lhůt, které vyplývají z Kupní smlouvy. (Příloha č. 4)
Jako důvody prodlení uvádí zajištění podkladů pro Územní řízení pro Projekt, kdy území centra Ostravy označuje jako komplikované z hlediska existence a průběhu inženýrských sítí a nepředvídaných okolností při jejich předkládání (složitá jednání a časová náročnost při uzavírání smluv s Moravskoslezským krajem, Cetin a.s., Xxxxxxxxxx konzervatoří, příspěvková organizace, Veolia Energie ČR, Dopravním podnikem, a.s.).
Jednání také komplikovala pandemie onemocnění COVID-19.
Společnost dále uvádí, že již disponuje potřebnými vyjádřeními a našla shodu s výše uvedenými subjekty při řešení projektu.
Společnost zaslala aktualizované termíny a nový vzhled budovy. Předmětná vizualizace byla zaslána MAPPA k posouzení. MAPPA k nové vizualizaci nemá výhrady. Nová vizualizace nahrazuje přílohu č. 1 Kupní smlouvy.
Společnost o prodloužení termínů požádala takto:
podání řádné žádosti o vydání stavebního povolení požaduje prodloužit z původního termínu do 31. 12. 2022 o 1 rok, a to do 31. 12. 2023.
podání řádné žádosti o vydání řádné žádosti o kolaudaci požaduje prodloužit z původního termínu do 31. 12. 2024 o 2 roky, a to do 31. 12. 2026.
Kompletní přehled termínů výstavby, které byly se společností projednány a následně odsouhlaseny, je uveden v následující tabulce.
Milník |
Datum dle původní KS |
Navrhované datum dle Dodatku č. 1 |
Délka časového posunu |
Podání řádné žádosti o vydání ÚR na umístění Objektu |
31. 12. 2021 |
- Nesplněno – smluvní pokuta |
Nově podaná žádost o ÚR dne 17. 5. 2022, přerušení řízení do 3. 11. 2022 |
Podání řádné žádosti o vydání společného rozhodnutí |
30. 6. 2022 |
Dle volby kupujícího podána žádost o ÚR |
|
Podání řádné žádosti o vydání SP na výstavbu Objektu |
31. 12. 2022 |
30. 11. 2023 |
Lhůta je prodloužena o 11 měsíců. |
Zahájení stavebních prací na Objektu |
do 12 měsíců ode dne nabytí právní moci SP nebo do 12 měsíců ode dne nabytí právní moci společného SP |
do 12 měsíců ode dne nabytí právní moci SP nebo do 12 měsíců ode dne nabytí právní moci společného SP |
totožná |
Dokončení realizace Objektu a podání řádné žádosti o kolaudaci |
31. 12. 2024 |
31. 12. 2025 |
Prodlouženo o 12 měsíců |
V návaznosti na posunuté termíny pro výstavbu byly upraveny termíny pro případy odstoupení od Kupní smlouvy – v Dodatku č. 1 čl. II. odst. 4.
Termíny pro zřízení předkupního práva a zřízení zákazu zcizení byly oproti původní Kupní smlouvě prodlouženy o 2 roky, tzn., že tato věcná práva zanikají dnem získání oprávnění k užívání objektu nebo dnem 31. 12. 2027.
Doplňující informace:
Podmínkou pro uzavření Dodatku č. 1 je úhrada smluvní pokuty ve výši 150.000 Kč za porušení povinnosti podat žádost o územní rozhodnutí na umístění stavby Objektu ve lhůtě do 31.12.2021.
K bodu 3)
Předmět
pozemek parc. č. 1295/1, ostatní plocha, jiná plocha o výměře 3 m2
ve vlastnictví statutárního města Ostravy,
v k. ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava – ul. Českobratrská a Nádražní.
(Příloha č. 1)
Žadatel
Křižovatka Development s.r.o., se sídlem Jurečkova 643/20, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava, IČO 091 62 968.
(Příloha č. 7)
Účel
V rámci projektu „Polyfunkční budova na křižovatce ulic Nádražní – Českobratrská“
O předmětný pozemek žadatel projevil zájem již při projednávání a uzavření výše uvedené Kupní smlouvy. Statutární město Ostrava tento pozemek nabylo do svého vlastnictví od Ředitelství silnic a dálnic ČR na základě směnné smlouvy ze dne 10. 11. 2021.
Stanoviska
Rada městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz vydala souhlasné stanovisko k záměru prodeje pozemku parc. č. 1295/1 v k. ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava.
(Příloha č. 8)
Odbor územního plánování a stavebního řádu
Dle Územního plánu Ostravy je požadovaný pozemek součástí plochy se způsobem využití “Plochy smíšené – bydlení a občanské vybavení”.
Odbor územního plánování a stavebního řádu, odbor investiční, odbor strategického rozvoje, odbor dopravy, odbor hospodářské správy a Městský ateliér prostorového plánování a architektury vydal souhlasné stanovisko k prodeji pozemku.
Inženýrské sítě
V katastru nemovitostí je předmětnému pozemku evidována smlouva o zřízení věcného břemene umístění stavby „optický kabel – GOZ Českobratrská x Nádražní“ a právo vstupu s oprávněním pro OVANET a.s.
V požadovaných pozemcích se nachází elektronické komunikace ve vlastnictví CETIN a.s. Existence těchto sítí není zapsána na listu vlastnictví jako věcné břemeno (služebnost).
Odbor majetkový dále konstatuje, že disponuje vyjádřením DIAMO, státní podnik, k technické infrastruktuře pro akci „Polyfunkční budova na křižovatce ulic Českobratrská a Nádražní“ v katastrálním území Moravská Ostrava.
Další stanoviska správců sítí se k předmětnému pozemku aktuálně prověřují.
K bodům 1) až 3)
Projednáno v radě města
Rada města na své schůzi dne 6. 9. 2022 souhlasila:
s uplatněním smluvní pokuty vůči společnosti dle bodu 1) návrhu tohoto usnesení,
s uzavřením Dodatku č. 1 ke Kupní smlouvě s předkupním právem a zákazem zcizení a smlouvy o zřízení služebnosti dle bodu 2) návrhu tohoto usnesení dle přílohy č. 6 předloženého materiálu za podmínky, že společnost uhradí smluvní pokutu dle bodu 1) návrhu tohoto usnesení,
s návrhem na záměr prodeje pozemku dle bodu 3) návrhu tohoto usnesení za podmínky, že bude uzavřen Dodatek č. 1 ke Kupní smlouvě dle bodu 2) návrhu tohoto usnesení.
Upozornění
Tento materiál obsahuje informace podléhající ochraně osobních údajů, které by neměly být zveřejňovány dle zák. č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, ve znění pozdějších předpisů, jelikož jsou chráněny zák. č. 110/2019 Sb., o zpracování osobních údajů.
6