Využití smlouvy o smlouvě budoucí v obchodní praxi

Právnická fakulta Masarykovy univerzity obor Obchodněprávní studia Katedra obchodního práva

Využití smlouvy o smlouvě budoucí v obchodní praxi

Bakalářská práce Xxxxx Xxxxxxxxx

Brno 2017

Čestné prohlášení

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Využití smlouvy o smlouvě budoucí v obchodní praxi zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.

V Brně 15. dubna 2017 .......................................

Xxxxx Xxxxxxxxx

Poděkování

Mé poděkování patří paní Mgr. Monice Příkazské za odborné vedení, věcné připomínky, rady, a také za trpělivost a ochotu, kterou mi v průběhu zpracování bakalářské práce věnovala.

Abstrakt

Tématem bakalářské práce je smlouva o smlouvě budoucí a její využití v obchodní praxi. Práce je rozdělena do dvou částí – teoretické a praktické.

Teoretická část přibližuje formální i obsahovou úpravu dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, její součástí je rovněž provedení analýzy funkcí smlouvy

o smlouvě budoucí.

Hlavním výstupem této práce je aplikace poznatků na modelový příklad, tedy vytvoření konkrétní komentované smlouvy o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc. V komentářích jsou mj. uvedena praktická doporučení pro tvorbu obdobných smluv v obchodní praxi.

Klíčová slova

Smlouva o smlouvě budoucí, zákonné náležitosti, obsah smlouvy, lhůta k uzavření, nájemní smlouva na nemovitou věc, občanský zákoník

Abstract

The thesis focuses on Agreement on a Future Contract Used in Commercial Transactions. Thesis is divided into two parts – theoretical and practical.

Theoretical part describes formal and substantive alterations according to Act No. 89/2012 Coll., the Civil Code, and includes analysis offunctions of Agreement on a Future Contract.

The main output of this thesis is applying knowledge to model example, thus creating specific Agreement on Future Lease of Immovable Property, complete with commentary. The comments present practical recommendations for creating similar agreements in business practice.

Key words

Agreement on a Future Contract, Legal Requirements, Contents of a Contract, Closure Deadline, Lease of Immovable Property, Civil Code

Obsah

Úvod 6

1 Smlouva o smlouvě budoucí v českém právním řádu 9

1.1 Forma smlouvy 10

1.2 Zákonné náležitosti 13

1.2.1 Smluvní strany 13

1.2.2 Obsah smlouvy o smlouvě budoucí 15

1.2.3 Časové určení 17

1.3 Následky neuzavření budoucí smlouvy 18

1.3.1 Soudní nahrazení projevu vůle a určení obsahu smlouvy 18

1.3.2 Náhrada škody 20

1.3.3 Smluvní pokuta 20

1.4 Zánik závazku 21

1.5 Přechodná ustanovení 21

2 Modelový příklad smlouvy o smlouvě budoucí s komentářem 23

2.1 Smlouva o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc 23

Závěr 32

Použité zdroje 35

Primární prameny 35

Právní předpisy ČR 35

Sekundární prameny 35

Monografie 35

Články 35

Judikatura 36

Elektronické prameny 36

Jiné prameny 37

Příloha A Vzor smlouvy o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc 38

Úvod

Tématem bakalářské práce je smlouva o smlouvě budoucí a její využití v obchodní praxi. Se smluvním jednáním se v každodenním životě setkává každý z nás, ať už se jedná o jízdu hromadnou dopravou, parkování na vyhrazených plochách nebo třeba nákup sponek do sešívačky. Zadáním práce je přiblížit konkrétně smlouvu o smlouvě budoucí, která je v určitých specifických situacích velmi užitečná a hojně využívaná. Cílem je analyzovat její zákonnou úpravu, poukázat na slabá místa, možnost odchylného smluvního ujednání a aplikovat získané poznatky na modelový příklad.

Smlouva o smlouvě budoucí je institutem mimořádně významným, jelikož podnikatelům umožňuje vytvořit si jisté zázemí pro uzavření kýžených smluv realizačních, a to v situacích, kdy takové smlouvy není možné uzavřít přímo, jelikož nejsou splněny potřebné předpoklady. Důvody pro neuzavření budoucí smlouvy mohou být různé, například není možné uzavřít kupní nebo nájemní smlouvu nemovité věci, která ještě nebyla postavena, je na ni uvalena exekuce, je předmětem probíhajícího dědického řízení nebo na ni nemáme v současné době dostatečné finanční prostředky. Smlouva o smlouvě budoucí může být také vyžadována k prokázání účelovosti úvěru poskytnutého bankou. Touto smlouvou si smluvní strany deklarují zájem, že po odpadnutí překážky chtějí uzavřít smlouvu realizační – např. kupní nebo nájemní.

Vzhledem k poměrně nedávné právní úpravě, která přišla s novým Občanským zákoníkem, č. 89/2012 Sb. (dále jen „OZ“) účinným od 1. ledna 2014 je práce koncipována částečně jako srovnání nové a staré úpravy. Dřívější právní úprava se řídila dvěma zákony, a to starým Občanským zákoníkem, č.40/1964 Sb. (dále jen „ObčZ“) a Obchodním zákoníkem, č. 513/1991 Sb. (dále jen „ObchZ“).

Rozdíl mezi předešlou obchodněprávní a občanskoprávní úpravou spočíval především v okruhu osob, na které byla úprava aplikována. ObchZ poskytoval stranám větší volnost, jelikož se předpokládala větší znalost práva a obvyklá praxe a celkově tedy větší profesionalita subjektů obchodního práva. Občanské právo bylo o něco přísnější z důvodu ochrany neprofesionálů.

S účinností od ledna 2014 došlo k významné změně českého civilního práva. Zanikla podvojná právní úprava obchodních a občanskoprávních vztahů a s vyjímkou některých ustanovení můžeme tvrdit, že s účinností OZ podléhají obchodní vztahy stejným pravidlům jako vztahy občanskoprávní. Hlavní zásadou nové úpravy smlouvy

o smlouvě budoucí je její dispozitivnost, což znamená, že se strany mohou od zákonných ustanovení odchýlit a upravit si vzájemné vztahy podle své vůle. OZ v mnoha případech také změnil dlouho užívanou terminologii a řadu do té doby hojně využívaných právních institutů a zavedl instituty nové.

Aktuální zákonná úprava smlouvy o smlouvě budoucí je poměrně stručná. V základu zůstala bez podstatných změn, a proto lze pro její interpretaci použít mimo jiné bohaté množství soudních judikátů vztahujících se k dané tématice, které byly vydány za účinnosti staré právní úpravy. Smlouva o smlouvě budoucí byla v minulosti rovněž často tématem odborných článků, ze kterých je také možno čerpat. Při tvorbě konkrétní smlouvy o smlouvě budoucí lze nalézt inspiraci ve veřejně dostupných smlouvách nebo ve vzorech přístupných na internetových stránkách.

Bakalářská práce obsahuje teoretický i praktický pohled na problematiku. V první části je analyzována právní úprava smlouvy o smlouvě budoucí, a to jak z pohledu úpravy současné, tak komparace s předchozí dvojí úpravou podle ObčZ a především ObchZ, ze kterého úprava nová v mnoha případech vychází. Je zde pojednáno o formální i obsahové stránce smlouvy – smluvních stranách, povinném obsahu a lhůtě, během které má být uzavřena realizační smlouva. Dalším bodem jsou následky a postihy plynoucí z porušení smlouvy o smlouvě budoucí, tedy neuzavření realizační smlouvy. A popsány jsou také okolnosti, za kterých smlouva zaniká.

Jedna kapitola je věnována přechodným ustanovením OZ, která jsou základem pro určení právní úpravy, kterou se smlouva bude řídit, vzhledem k datu jejího uzavření. Teoreticky totiž v současnosti mohou existovat smlouvy, které byly uzavřeny před OZ a byla v nich stanovena dlouhá lhůta pro uzavření smlouvy realizační, a právě tyto smlouvy by se stále řídily úpravou dle ObchZ nebo ObčZ. I toto je významný důvod, proč v práci zmínit také úpravu předešlou, nehledě na skutečnost, že z ní nová úprava z velké části vychází.

Praktickým výstupem a součástí bakalářské práce je zpracování modelového příkladu s komentářem. V této části je předložen praktický návod pro zpracování smlouvy o budoucí nájemní smlouvě věci nemovité, která je podle mého názoru nejužívanějším typem této smlouvy v obchodní praxi, tedy mezi podnikateli.

1 Smlouva o smlouvě budoucí v českém právním řádu

Smlouva o smlouvě budoucí neboli pactum de contrahendo je právním institutem sloužícím především k projevení vůle stran v jednání o budoucích vztazích ve chvíli, kdy existuje nějaká překážka bránící uzavření vlastní smlouvy. Na rozdíl od běžného kontraktačního procesu má smluva o smlouvě budoucí velký význam, co se týká závaznosti právního jednání. Konkrétní plnění a jeho příprava s sebou přináší nezanedbatelné náklady nebo převzetí určitých závazků, což by bez závazného základu pro uzavření realizačních smluv představovalo nezanedbatelné riziko.1

Smluvní strany mohou mít nejrůznější důvody, proč mezi sebou nemohou uzavřít smlouvu vlastní. Typickým příkladem je pronájem nebo koupě nemovité věci, která ještě není postavena, a právně ani fakticky tedy neexistuje. Přesto má budoucí nájemce či kupující zájem si v budovaném komplexu pronajmout či zakoupit prostory, a proto s developerem uzavře smlouvu o smlouvě budoucí, ve které si tzv. „zamluví místo“ pro své budoucí kanceláře, prodejny apod. a developer se zaváže kupujícímu po dokončení stavby nemovitost pronajmout či prodat. V ideálním případě spolu uzavřou ve smluveném čase nájemní nebo kupní smlouvu, tzv. smlouvu realizační. Smlouvu o smlouvě budoucí můžeme obdobně uzavřít, pokud je nemovitá věc rekonstruována a čeká se na vydání kolaudačního rozhodnutí. Důvodem může být také probíhající nájemní vztah. Smlouva o smlouvě budoucí je využívána rovněž v situaci, kdy budoucí kupující nemá dostatečné finanční prostředky a nákup nemovité věci si chce financovat hypotečním úvěrem. Smlouva je přijímána většinou bank jako jeden z důkazů účelovosti použití požadovaného úvěru. Překážkou pro uzavření vlastní smlouvy může být také existence jiných závazných předpisů – např. mezi tuzemskými a zahraničními investory, jejichž právo nabývat nemovitosti je u nás omezeno devizovými předpisy. Tato situace je pak řešena smluvním oprávněním budoucího kupujícího postoupit práva a povinnosti na

1ŠTENGLOVÁ, I., XXXXX, S., XXXXX, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář. 13. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2010, s.875.

třetí subjekt, který v budoucnu bude mít oprávnění vlastnické právo k nemovitostem na našem území nabývat. Příkladem takové třetí osoby je třeba nově zakládaná společnost.

V obchodní praxi se mimo smlouvu o budoucí nájemní nebo kupní smlouvě můžeme setkat třeba se smlouvou o budoucí smlouvě o dílo. Výčet smluvních typů, prostřednictvím nichž se uzavírají realizační smlouvy, není nijak omezen. Smlouvu o smlouvě budoucí lze sjednat nejen ke všem smluvním typům výslovně uvedeným v zákoně, ale také ke smlouvám nepojmenovaným neboli inominátním.

Právní úpravu nalezneme s účinností od 1. 1. 2014 v OZ, kde je ve čtvrté části upraveno závazkové právo, a v jeho I. části, 7. oddílu je blíže specifikován také institut smlouvy o smlouvě budoucí, konkrétně se jedná o § 1785-1788.

OZ sjednotil bývalou tzv. dvojkolejnou právní úpravu, která stanovila jiné podmínky pro podnikatele a nepodnikatele a byla upravena zvlášť v ObchZ a v ObčZ. Nová úprava se z větší části přiklonila spíše k úpravě smlouvy o smlouvě budoucí podle XxxxX. Aktuální úprava se řídí hlavně zásadou dispozitivnosti a volnosti smluvního jednání. Smluvní strany mají dostatečnou autonomii vůle, a proto je zákon téměř neomezuje. Důkazem uvolnění právní úpravy je jak upuštění od zákonného požadavku na písemnou formu, tak ujednání obsahu smlouvy, které postačuje ujednat obecným způsobem. Nedostatek formy již není stižen absolutní neplatností, jak tomu bylo dříve.

1.1 Forma smlouvy

Forma smlouvy o smlouvě budoucí není v zákoně speciálně upravena, využijí se tedy ustanovení o formě smlouvy v § 1756-1758 OZ a obecně o formě právních jednání v § 559-564 OZ.

Právní jednání (dříve „právní úkon“) je projev vůle vyvolávající právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, a dále ty, které plynou ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí nebo zavedené praxe stran.

Na rozdíl od předchozí právní úpravy ObchZ a ObčZ již není výslovně vyžadována písemná forma smlouvy. OZ umožňuje rovněž ústní nebo konkludentní kontraktaci. Důvodem ke změně úpravy smlouvy o smlouvě budoucí byla snaha o omezení kogentní právní úpravy v oblastech, kde taková úprava není nutná. Komentář k ObchZ uváděl,

že písemná forma je vyžadována především vzhledem k charakteru a významu závazků přejímaných takovou smlouvou.2 Písemnost byla vyžadována i v případech, kdy samotná budoucí smlouva mohla a měla formu jinou.3 Důvodová zpráva k OZ uvádí, že předepisování formy projevu vůle je byrokratickým omezováním soukromých osob a ztěžuje tak jejich právní jednání. Má se za to, že si strany případné riziko potíží s dokazováním uvědomí a samy vyhodnotí, zda toto riziko podstoupí. Každá ze stran má právo na písemné formě smlouvy trvat, toto právo je zaručeno v ustanovení § 1758 OZ.4 Podle mého názoru je při sjednávání smlouvy o smlouvě budoucí mezi podnikatelskými subjekty vhodné vyžadovat písemnou formu zejména tehdy, je-li předmět budoucí realizační smlouvy významný pro podnikání jedné nebo obou smluvních stran a případné neuzavření realizační smlouvy by mohlo podnikání poškodit nebo ohrozit. Od předepsané písemné formy se ustoupilo především kvůli asi až zbytečnému omezování podnikatelů majících spolu například dlouhodobé, mnohdy i opakující se smlouvy. Mezi nimi už je zavedená určitá praxe (jako důsledek jejich pravidelného právního styku), dodržují obchodní zvyklosti (tj. obecně užívané jednání typické zejména pro konkrétní odvětví apod.). Obchodní zvyklosti a zavedená praxe mají sice při výkladu přednost před zákonnými ustanoveními, pokud ale při kontraktaci strany nepomýšlí na důsledky plynoucí z nedodržení závazků, před soudem už je pozdě litovat, že nemohou svůj úmysl prokázat jinak než čestným prohlášením nebo jiným složitým dokazováním. Písemná forma je jistě byrokracií, ale zejména při jednání mezi podnikateli, kteří se neznají, je dle mého názoru nanejvýš vhodné ji dodržovat a k ústní dohodě nebo konkludentnímu jednání přistoupit pouze tehdy, mají-li podnikatelé vybudovaný funkční vztah (v lepším případě si i důvěřují), nebo je jisté, že jednání je možné jinak doložit. Smlouvu je také

2 XXXXXXXXX, PLÍVA, XXXXX, a kol. 2010, op. cit., s. 1469.

3 XXXXXXX, X.; XXXXXX, J.; XXXXXXX, M.; XXXXXX, M. a kolektiv. Občanský zákoník I, II.

2. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2009, s. 2321.

4 Nový občanský zákoník – Důvodová zpráva – konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

možné uzavřít ústně či konkludentně a následně si ji písemně potvrdit, v tomto případě hovoříme o tzv. obchodním potvrzovacím dopise.

V ustanovení § 559 OZ je uvedeno, že každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, pokud není omezen ujednáním nebo zákonem. Pro zřizování nebo převod vlastnického práva k nemovitým věcem, změnám nebo zrušení vlastnického práva se dle ustanovení § 560 vyžaduje forma písemná. K platnosti písemného právního jednání je třeba podpis jednající osoby. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu je písemná forma dodržena, i pokud na listině chybí jméno a příjmení podepsané osoby, rozhodující je tedy podpis.5 Nezbytný není ani údaj o funkci podepisující osoby.6

Co se týká změny právního jednání, pro které je zákonem stanovená určitá forma, je dle ustanovení § 564 OZ tato změna možná pouze v téže nebo přísnější formě. Samotný OZ ani Důvodová zpráva k němu přitom nestanoví hierarchii forem právních jednání a lze pouze intuitivně dovodit, že pořadí od nejjednodušší formy po nejpřísnější bude následující – od konkludentní a ústní, přes přísnější písemnou formu, písemnou formu s úředně ověřenými podpisy, až po nejpřísnější formu veřejné listiny. Změna obsahu právního jednání, u kterého byla určitá forma ujednána jen dohodou stran, je možná v jakékoli formě, pokud to strany smluvně nevyloučily.

Z ustanovení § 582 OZ vyplývá, že nedodržení formy právního jednání stanovené zákonem nebo ujednáním stran má za následek jeho neplatnost, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Při nedodržení formy ujednané stranami přitom lze neplatnost namítnout pouze tehdy, dokud nebylo plněno. Plnění se totiž považuje za konkludentní akceptaci závazku. V tomto kontextu je neplatnost z důvodu nedodržení formy právního jednání neplatností relativní – jednání je neplatné jen pokud neplatnost jedna ze stran namítne. Pokud by ovšem nebyla dodržena písemná forma smlouvy o smlouvě budoucí týkající se věci nemovité, domnívám se, že by šlo o neplatnost absolutní. Na rozdíl od relativní neplatnosti, k absolutní neplatnosti soud přihlíží i bez návrhu.

5 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 29 Odo 965/2006.

6 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 1 Odon 53/97.

1.2 Zákonné náležitosti

Náležitosti smlouvy můžeme rozdělit do dvou skupin – náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí jako institutu a náležitosti smlouvy realizační, která má být v budoucnu uzavřena.

1.2.1 Smluvní strany

Smlouva o smlouvě budoucí je dvou nebo vícestranným jednáním. Pokud je pouze jednostranně projevena vůle uzavřít budoucí smlouvu, potom se jedná o tzv. prohlášení

o záměru, které v našem právním řádu není závazné.

Základní ustanovení § 1785 OZ stanoví, že smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít budoucí smlouvu. Po vzoru ObchZ může být povinnost uzavřít smlouvu dána i jen jedné ze smluvních stran. Právo vymáhat splnění závazku má potom strana, která kontraktační povinnost nemá. Častějším případem ale je, že závazek uzavřít budoucí smlouvu převezmou obě strany, potom výzvu k uzavření budoucí smlouvy může podat kterákoliv z nich.

Z obecného pohledu se ve smlouvě může zavázat subjekt svéprávný (dříve

„způsobilý k právním úkonům“) a zároveň mající právní osobnost (dříve „způsobilý k právům a povinnostem“). K velké změně došlo ve věci svéprávnosti právnických osob. Dle dřívější úpravy byly právnické osoby považovány za svéprávné, a mohly tedy jednat přímo. Platilo, že statutární orgány nebo jiné oprávněné osoby jednaly jménem právnické osoby. Podle OZ něco takového možné není. Právnická osoba totiž nemá svéprávnost, tudíž statutární orgán ji může pouze zastupovat (jednat za ni). OZ vychází z teorie fikce právnických osob, na rozdíl od předchozí úpravy vycházející z teorie reality.7

Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu se k uzavření budoucí kupní smlouvy mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. Jedná se

o závazkový vztah působící výhradně inter pares. Jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí

7 XXXXXXX, X. Xxxxxxxx k OZ: § 161 - Jednání za právnickou osobu. Právní prostor [online].

26. 8. 2014 [cit. 28. 1. 2017].

smlouvy.8 Důvodem k takovému rozhodnutí je případná nevynutitelnost závazku. Nejvyšší soud uvádí, že povinnost uzavřít smlouvu lze vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle, taková žaloba však logicky nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků smlouvy o smlouvě budoucí.9

Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu lze ale uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí ve prospěch třetí osoby. To platí i v případě, že subjekt, v jehož prospěch je smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, má teprve vzniknout.10 Podmínky vychází z ustanovení

§ 1767-1768 OZ upravujících smlouvu ve prospěch třetí osoby. Má-li podle smlouvy dlužník povinnost plnit třetí osobě, může věřitel požadovat, aby jí dlužník splnil. K uzavření takové smlouvy je třeba souhlas této třetí osoby. Oproti starší úpravě se OZ zabývá také tím, kdy třetí osoba nabývá právo požadovat plnění. Podle § 1767 odst. 2 se nabytí práva bude posuzovat dle obsahu, povahy a účelu smlouvy. Nedojde-li k uzavření budoucí smlouvy v případě, kdy jedna ze stran má povinnost uzavřít smlouvu s osobou třetí, pak třetí osobě vznikne právo domáhat se na povinné osobě.

V ustanovení § 1728-1730 OZ je upravena předsmluvní odpovědnost. Zákon upravuje jednání o uzavření smlouvy bez úmyslu ji uzavřít. Pokud strany během jednání o smlouvě dospějí tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Jiné situace budou posuzovány podle obecných ustanovení o újmě. O nepoctivé jednání se jedná jen v případě, že chybí spravedlivý důvod pro ukončení jednání o uzavření smlouvy. Tím může být například změna poměrů, typicky solventnosti smluvní strany zavázané zaplatit. Za spravedlivý důvod ovšem nemůže být považována pouhá změna situace na trhu, výhodnější konkurenční nabídka nebo přehodnocení stanoviska k uzavření smlouvy bez podložení

8 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011.

9 ibid.

10 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Odo 824/2005.

objektivními důvody. Předsmluvní odpovědnost se vztahuje také na zneužití důvěrných informací.11

Subjekty smlouvy o smlouvě budoucí je možné také změnit, například postoupením. Oproti staré úpravě se zjednodušil postup, při kterém jedna ze smluvních stran chtěla být nahrazena jinou osobou. Dříve bylo nutné uzavřít jak smlouvu o postoupení pohledávky, tak smlouvu o převzetí dluhu. Pro postoupení smlouvy je v zákoně v ustanovení § 1895 OZ stanoveno několik podmínek. Postoupení nesmí být vyloučeno samotnou povahou smlouvy (osobní smlouva), postoupit smlouvu lze pouze se souhlasem postupované strany a pouze tehdy, pokud závazky ještě nebyly splněny.

Při zániku právnické osoby dle ustanovení § 169 OZ přecházejí práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí na jejího právního nástupce. V případě, že právnická osoba zaniká bez právního nástupce, zanikají i práva a povinnosti ze smlouvy.12 Tato práva a povinnosti mohou na základě dědického řízení přejít také na fyzickou osobu podle ustanovení § 1475 OZ, pokud nejsou osobní povahy. To ovšem neplatí, pokud byly jako dluh uznány nebo uplatněny u orgánu veřejné moci.

1.2.2 Obsah smlouvy o smlouvě budoucí

Budoucí realizační smlouva může být smlouvou určitého typu, nebo smlouvou nepojmenovanou neboli inominátní. Podle ustanovení § 1785 OZ je třeba obsah budoucí smlouvy ujednat alespoň obecným způsobem. Důvodová zpráva vysvětluje, že základní nevýhodou úpravy smlouvy o smlouvě budoucí v ObčZ je zákonný požadavek, že v této smlouvě musí být dohodnuty podstatné náležitosti smlouvy, čímž zákoník vlastně nerozlišuje smlouvu předběžnou a definitivní.13

Nová právní úprava je podobná té, která byla dříve v ObchZ. Na rozdíl od požadavku

„obecného určení předmětu plnění budoucí smlouvy“ nový zákon vyžaduje „obecné

11 XXXXXXXXX, X. Předsmluvní odpovědnost. XXXXXX.XX [online]. 13. 1. 2015 [cit. 10. 3. 2017].

12 XXXXXX, X. Několik poznámek ke změně v subjektech smlouvy o smlouvě budoucí. Bulletin advokacie, 2011, č. 11, s. 42.

13 Nový občanský zákoník – Důvodová zpráva – konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

určení obsahu budoucí smlouvy“. Přímá zákonná definice pro „obsah smlouvy“ není. U jednotlivých smluvních typů se jedná o podstatné náležitosti smlouvy, které jsou stanovené pro každou z těchto smluv. Dle ustanovení § 1746 odst. 2 je však možné uzavřít také smlouvu inominátní. Důvodová zpráva k OZ uvádí, že „výsledkem shody vůle stran však musí být smlouva jako právní jednání s normativním obsahem (stanovující práva a povinnosti stran)“14 Obsahem smlouvy jsou nejen ustanovení o právech a povinnostech smluvních stran a podstatných náležitostech smluvních typů, ale také všechna další ustanovení sjednaná mezi stranami.

Část obsahu smlouvy může být dle ustanovení § 1751 OZ určena odkazem na obchodní podmínky, které se tím stávají součástí smlouvy. Obchodní podmínky lze připojit k samotné smlouvě, nebo je jinak uveřejnit, aby měla druhá strana možnost se s nimi seznámit.

Specifikace obsahu smlouvy o smlouvě budoucí byla upravena v režimu obchodního a občanského práva velmi odlišně. Podle ustanovení § 263 ObchZ byla celá úprava smlouvy o uzavření budoucí smlouvy dispozitivní a celkově byla v režimu obchodní úpravy ponechána větší volnost smluvním stranám.

ObčZ v ustanovení § 50 vyžadoval dohodu stran o podstatných náležitostech, ty samotné však blíže nespecifikoval. V právní teorii bylo možné najít následující definici: „Podstatné náležitosti smlouvy (obsah právních úkonů) je označení pro ty části smlouvy, které musí obsahovat, aby byla dostatečně určitá, a pokud má jít o smlouvu určitého zákonem upraveného typu, aby šlo o smlouvu toho typu“15 Ve smlouvě o budoucí smlouvě musela být jasná informace, kdo bude budoucí smlouvu uzavírat, co bude jejím předmětem a také musely být obsaženy podstatné náležitosti smluvního typu, který má být v budoucnu uzavřen. Opomenutí těchto náležitostí mělo povětšinou za následek absolutní neplatnost smlouvy. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí uvedl, že je nepřípustné, aby soud při rozhodnutí o nahrazení projevu vůle napravoval neurčitosti týkající se

14 Nový občanský zákoník – Důvodová zpráva – konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

15 XXXXXXXX, X. x kol. Právnický slovník, 3. vyd., Praha: Nakladatelství C. H. Xxxx, 2009. s. 1466.

podstatných náležitostí.16 Předmět budoucí smlouvy musel být označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem a aby bylo i třetím osobám zřejmé o jaký předmět se jedná.17 K určení budoucích smluvních stran Nejvyšší soud uvádí, že smlouva je neplatná z důvodu neurčitosti, není-li budoucí prodávající ve smlouvě o smlouvě budoucí dostatečně označen, a to i v případě, že tato osoba je určitelná z jiných listin nebo skutečností zjištěných v soudním řízení.18 Rozhodnutí Nejvyššího soudu specifikovala také podstatné náležitosti smluvních typů. Součástí smlouvy o budoucí kupní smlouvě musí být ujednání o kupní ceně nebo způsobu jejího určení19, podstatnou náležitostí smlouvy o budoucí nájemní smlouvě je ujednání o výši nájemného nebo způsobu jeho určení20. Ke smlouvě o smlouvě budoucí není třeba přikládat detailní smlouvu realizační, nicméně ve snaze vyhnout se případným soudním sporům lze jen doporučit, aby byl obsah upraven co nejpodrobněji, samozřejmě s přihlédnutím k reálným možnostem v době uzavírání smlouvy.

1.2.3 Časové určení

Budoucí smlouva je uzavřena po výzvě oprávněné strany, případně rozhodnutím soudu nebo třetí osoby. Povinnost uzavřít budoucí smlouvu přichází až ve chvíli, kdy oprávněná strana vyzve povinnou stranu k plnění. Smluvní strany jsou povinny uzavřít budoucí realizační smlouvu ve sjednané lhůtě. Lhůta musí být objektivně určitelná – vymezena buď konkrétním datem nebo jiným způsobem, typicky lhůtou běžící od určitého okamžiku. Počítání času OZ blíže specifikuje v ustanovení § 605 a násl.

Není-li lhůta ujednána ve smlouvě o smlouvě budoucí, pak platí podle ustanovení

§ 1785 OZ povinnost uzavřít budoucí smlouvu do jednoho roku. Ujednání o době, do které má být budoucí smlouva uzavřena již není jednou z povinných náležitostí a nezpůsobuje tedy neplatnost, jak tomu bylo dříve. Na základě ustanovení § 289 ObchZ

16 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Odo 1771/2005. 17 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn 33 Odo 273/2001. 18 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 26 Odo 1204/2005. 19 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. Cdo 2041/2003.

20 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 26 Cdo 2105/2003.

byla totiž stanovena povinnost uzavřít smlouvu „ve stanovené době“, ustanovení § 39 ObčZ používalo formulaci „do dohodnuté doby“. Následky opomenutí této povinné náležitosti byly totožné, a to absolutní neplatnost smlouvy pro rozpor se zákonem.

Výzva k uzavření budoucí smlouvy nemusí nutně vést k podpisu původní nabídky, vyzvaná strana může předložit protinávrh a následuje obvyklý kontraktační proces, přičemž povinná strana je po celou dobu vyjednávání zatížena kontraktační povinností a je povinna poskytovat součinnost při jednání ve stanovené lhůtě bez zbytečného odkladu.

V samotném procesu uzavírání tedy můžeme rozlišit dvě lhůty, první nám ohraničuje právo oprávněného vyzvat druhou stranu k uzavření budoucí smlouvy, druhá lhůta upravuje samotné uzavření smlouvy budoucí, přičemž ustanovení § 1786 OZ stanoví povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu. Tato úprava je opět převzata z dřívější obchodněprávní úpravy.

Obě lhůty mají dispozitivní charakter a nic nebrání tomu, aby si jejich délku strany upravily odlišně od zákona.

1.3 Následky neuzavření budoucí smlouvy

Mezi podnikateli přežívá mylná představa, že uzavření smlouvy o budoucí realizační smlouvě je spíše nevýznamným aktem, z něhož nemohou pro smluvní strany vyplynout žádné závažné důsledky. Ve skutečnosti jde však o plnohodnotné sjednání závazku, se všemi z toho plynoucími právními důsledky.

Aby smlouva o smlouvě budoucí splnila svůj účel, musí být závazek uzavřít budoucí realizační smlouvu patřičným způsobem vynutitelný. Pro případ nesplnění závazku ve lhůtě stanovené smluvně nebo ze zákona je v zákoně uvedena možnost vynucení splnění závazku před soudem. Vedle domáhání se nahrazení projevů vůle má oprávněný subjekt ze zákona právo domáhat se náhrady škody. Lze si také sjednat smluvní pokutu.

1.3.1 Soudní nahrazení projevu vůle a určení obsahu smlouvy

Pokud zavázaná smluvní strana nesplní svou povinnost uzavřít budoucí smlouvu, potom se oprávněná strana může dožadovat určení obsahu budoucí smlouvy. Obsah budoucí smlouvy určuje v první řadě osoba k tomu stanovená ve smlouvě. Pokud jej neurčí

v přiměřené lhůtě nebo jej odmítne určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Toto soudní nahrazení projevu vůle a určení obsahu smlouvy se řídí ust. § 1787 OZ a je inspirováno původní obchodněprávní úpravou. Jelikož obsah budoucí smlouvy stačí určit pouze obecným způsobem, je vhodné ho na vyzvání doplnit.

Při soudním určování obsahu smlouvy na základě ustanovení § 1787 odst. 2 OZ musí soud nebo rozhodce oproti ObchZ nově přihlédnout nejen k okolnostem uzavření smlouvy a poctivosti uspořádání práv a povinností stran, ale také k návrhu stran. Právo na určení obsahu budoucí smlouvy soudem se dle ustanovení § 634 OZ promlčí za jeden rok od posledního dne lhůty, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena. To platí i v případě, že bylo ujednáno, že určitou náležitost smlouvy určí třetí osoba nebo soud.

Pro nahrazování projevu vůle účastníka se aplikuje jak OZ, tak Občanský soudní řád. Žaloba na určení obsahu budoucí smlouvy zahajuje řízení sporné, které se řídí Občanským soudním řádem. Žaloba musí zahrnovat obsah nebo návrh budoucí smlouvy. Pravomocné rozhodnutí soudu nahrazuje smluvní prohlášení druhé strany a v důsledku toho mezi subjekty vznikne realizační smlouva.

Dřívější právní úprava ObchZ v ustanovení § 290 uváděla při nesplnění závazku vyplývajícího ze smlouvy právo oprávněné strany požadovat určení obsahu smlouvy soudem nebo osobou určenou ve smlouvě nebo možnost požadovat náhradu škody. Přičemž nárok na náhradu škody vedle určení obsahu smlouvy mohla oprávněná strana požadovat pouze v případě, kdy zavázaná strana neoprávněně odmítla jednat o uzavření smlouvy. Takováto formulace mohla vyvolávat nejistotu, zda nárok na náhradu škody vznikne i tehdy, kdy smluvní strana závazek výslovně neodmítne, pouze ho neplní a ignoruje snahy o jednání. Souhlasím s názorem pana Xxxxxxx, že neplnění závazku a nezájem jednat by měly stejně jako vlastní odmítnutí závazku zakládat právo na náhradu škody.21

21 XXXXXXX, X. K výroku soudního rozhodnutí o nahrazení projevu vůle podle obchodního zákoníku.

Právní rozhledy, 1999, č. 5, s. 264.

1.3.2 Náhrada škody

V případě porušení povinnosti plynoucí ze smlouvy je poškozený povinen škodu prokazatelně doložit a vyčíslit a škůdce je dle ustanovení § 2913 OZ povinen škodu nahradit. Prokáže-li škůdce, že porušení nastalo na základě mimořádné nepředvídatelné a nepřekonatelné překážky, kterou nezavinil úmyslně a která vznikla v době, kdy nebyl s plněním smluvních povinností v prodlení, zprostí se tím plně nebo částečně odpovědnosti za způsobenou škodu. Toto ustanovení vychází z konceptu vyšší moci v ustanovení § 374 ObchZ. Vlastní posouzení předvídatelnosti překážky je v případě sporu vždy na ad hoc posouzení soudu nebo rozhodce.

Dalším možným důvodem, proč by škůdce nemusel hradit celý rozsah škody, by dle ustanovení § 2918 OZ bylo přispění samotného poškozeného ke vzniku škody, jelikož ten má povinnost hrozící škodu odvrátit nebo ji alespoň minimalizovat.22 V případě smlouvy o smlouvě budoucí by se mohlo o přispění poškozeného jednat například tehdy, pokud by vědomě nepřipomněl konec lhůty pro výzvu k plnění smlouvy.

1.3.3 Smluvní pokuta

Smluvní strany mají možnost sjednat si smluvní pokutu. Je ovšem třeba ujednat, která konkrétní povinnost musí být porušena, aby na smluvní pokutu vznikl nárok, a tento zajištěný závazek musí být platný. Nevznikl-li totiž závazek, tedy povinnost plnit, nemůže být tato povinnost ani porušena, a tudíž nemůže vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty.23

Je třeba si uvědomit, že sjednáním smluvní pokuty dle zákonného ustanovení § 2050 OZ automaticky vylučujeme náhradu škody. Toto ustanovení je dispozitivní a lze ho smluvně vyloučit. Vhodnou formulací smlouvy je tedy možné zajistit si nárok jak na smluvní pokutu, tak na náhradu škody.

22 XXXXXXXXX, D. a kol. Nástin obchodního práva. Brno: Masarykova univerzita, 2014, s. 241-242.

23 Rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011.

1.4 Zánik závazku

Zánik závazku se obecně řídí ustanoveními § 1908-2009 OZ, speciálně je upraven i zánik závazku uzavřít budoucí smlouvu, a to v ustanovení § 1788.

Ideálním způsobem zániku závazku je jeho splnění – v případě smlouvy o smlouvě budoucí tedy uzavření realizační smlouvy – např. kupní nebo nájemní. Strany se mezi sebou mohou také dohodnout, odstoupit od smlouvy, a v některých případech k zániku závazku povede třeba smrt dlužníka nebo věřitele. Smluvně si lze sjednat zánik závazku zaplacením odstupného. Všeobecně může závazek zaniknout také uplynutím doby podle ustanovení § 603 OZ.

Speciální ustanovení § 1788 se podobá předchozí úpravě v ObchZ a stanovuje prekluzivní lhůtu. Na rozdíl od předchozí úpravy v ustanovení § 292 ObchZ, kde bylo třeba, aby oprávněná strana vyzvala zavázanou stranu ke splnění závazku v době určené ve smlouvě o uzavření budoucí smlouvy, se v OZ uvádí povinnost plnit po vyzvání druhé strany „včas“, jinak povinnost plnit budoucí smlouvu zaniká. Důvodová zpráva pojem včasného plnění dle ustanovení § 1788 OZ nijak nerozvádí a lze tedy dovodit, že by se jednalo o lhůtu totožnou se lhůtou sjednanou k uzavření smlouvy, nebo jednoroční. Dopad tedy lze považovat za stejný jako ve starší úpravě.

Závazek uzavřít budoucí smlouvu dle ustanovení § 1788 odst. 2 OZ může zaniknout také podstatnou změnou okolností, za nichž byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena. Za podstatnou je považována taková změna, při které nelze po oprávněné straně rozumně požadovat uzavření budoucí smlouvy. Pokud povinná strana neoznámí podstatnou změnu okolností bez zbytečného odkladu poté, co se o ní dozvěděla, je povinna nahradit oprávněné straně případnou škodu. Tato klauzule je dispozitivní a lze ji smluvně vyloučit.

1.5 Přechodná ustanovení

Všechny smlouvy uzavřené po 1. lednu 2014, tedy poté, co OZ nabyl účinnosti, se podle ustanovení § 3028 řídí novou občanskoprávní úpravou. Smlouvy uzavřené před tímto datem se nadále řídí právní úpravou účinnou do 31. prosince 2013, tedy v režimu obchodního práva se aplikuje ObchZ a v režimu občanského práva se užije ObčZ.

Důvodová zpráva k OZ uvádí, že přechodná ustanovení jsou kogentní, přesto

„navrhuje výslovně stanovit, že zákonná konstrukce nebrání odchylnému ujednání stran a jejich dohodě o novaci, jíž se smlouva přizpůsobí novému právnímu režimu.“24 Smlouvy uzavřené před 1. lednem 2014 lze podřídit úpravě nové. Na druhou stranu ujednání o tom, že smluvní strany podřídí po 1. 1. 2014 smlouvu o smlouvě budoucí úpravě předchozí (tedy ObchZ nebo ObčZ) by bylo neplatné, jelikož oba tyto kodexy pozbyly účinnosti.

Některá ustanovení OZ se ale uplatní bez výjimky u všech poměrů, a to ustanovení části první hlavy I OZ. V této části jsou stanoveny základní principy OZ jako je zásadní dispozitivita soukromoprávních ustanovení, ústavní konformita jejich výkladu s respektem k obecným právním zásadám, jakož i obecnou presumpci i ochranu dobré víry a zákaz zneužití soukromoprávních oprávnění.25

Pro lhůty a doby, které začaly běžet před 1. lednem 2014, se použije právní úprava účinná v té době – tedy ObchZ nebo ObčZ. Taková právní úprava bude aplikována rovněž na smlouvy řídící se danými předpisy.

24 Nový občanský zákoník – Důvodová zpráva – konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

25 Nový občanský zákoník – Důvodová zpráva – konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

2 Modelový příklad smlouvy o smlouvě budoucí s komentářem

Velmi rozšířeným a významným příkladem využití smlouvy o smlouvě budoucí v obchodní praxi je smlouva o budoucí nájemní smlouvě. Předmětem nájmu může být věc movitá nebo nemovitá.

V ideálním případě si smluvní strany zcela svobodně a ničím neomezeny domluví obsah smlouvy. Jedná-li se ale o smlouvu uzavíranou s developerem nebo třeba s realitní kanceláří, bývá podnikatel jako druhá smluvní strana často podstatně omezen při úpravě jednotlivých ustanovení smlouvy. Jedná se povětšinou o smlouvu uzavíranou adhezním způsobem fungujícím na principu „ber nebo nech být“. V praxi jsou velmi častým příkladem zejména smlouvy o smlouvě budoucí s nadnárodními developerskými společnostmi, které mají standardizovanou podobu a dávají pouze minimální prostor k manévrování. Nedílnou součástí takových smluv bývají rovněž obchodní podmínky, které dále minimalizují možnost individuálních úprav smluvních ujednání.

Co se obsahu a propracovanosti smlouvy o smlouvě budoucí týká, mohla by se sestávat z pouhých pár ustanovení. Nebo naopak, což je v obchodní praxi častějším příkladem, bude taková smlouva obsahovat velké množství odkazů jak na obchodní podmínky, tak na velké množství příloh, definic, vysvětlení apod. Pro účely bakalářské práce jsem zvolila tzv. „zlatou střední cestu“ a navrhla jsem variantu středně složitou. Hlavní přílohou níže uvedené modelové smlouvy o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc je samotná nájemní smlouva. Ostatní přílohy spíše ilustrují další možná ujednání a jejich vyčlenění ze samotné smlouvy o smlouvě budoucí.

2.1 Smlouva o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc

Uvažujme, že v rámci obchodněprávních vztahů spolu dva podnikatelé chtějí uzavřít smlouvu o pronájmu nemovité věci, konkrétně kancelářských prostor. Obchodní společnosti MM Computers, s.r.o., podnikající v oblasti informačních technologií, se v předešlém roce dařilo a rozhodla se rozšířit své personální kapacity. Proto shání nové kancelářské prostory v atraktivní části Prahy, s dobrou dopravní obslužností a přístupem

k MHD. Společnost si vybrala vhodnou budovu, kde ale teprve probíhá přestavba na kancelářský komplex. Má zájem si v nově vznikající kancelářské budově prostory rezervovat a podílet se na vnitřním uspořádání příslušných prostor.

AZ Reality, s.r.o. je developer, který investuje do výstavby a rekonstrukcí kancelářských budov v Praze a jeho zájmem je zajistit si budoucí nájemce každého nového objektu již v průběhu výstavby. Až do doby ukončení stavebních prací a udělení kolaudačního souhlasu ale nemůže s potencionálními nájemci uzavírat přímo nájemní smlouvy.

Z důvodu výše zmíněné překážky uzavření nájemní smlouvy (schválený účel pronájmu nebytových prostor určených pro podnikání) se spolu podnikatelé domluví na uzavření smlouvy o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc.

Nájemní smlouva na nemovitost má dle ustanovení § 560 OZ povinnou písemnou formu a stejně tak i smlouva o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc.

Důležité je uvědomit si, že ustanovení v zákoně jsou převážně dispozitivní, a proto záleží spíše na smluvních stranách, jaké konkrétní podmínky si ve smlouvě ujednají. Smlouva by tak mohla být velmi stručná, ale vzhledem k tomu, že co si strany ve smlouvě neujednají, bude se řídit OZ, nemuselo by to být pro strany vždy výhodné. V tomto modelovém případě má budoucí pronajímatel zájem kromě budoucího pronájmu také na konkrétních úpravách budovaných prostor, a proto by tyto požadavky měly být specifikovány ve smlouvě.

Ze zákona je třeba obsah smlouvy o smlouvě budoucí ujednat alespoň obecným způsobem. Více obsah smlouvy definován není. Smluvní strany by ale měly být na pozoru, aby nesjednaly obsah až příliš obecně. V případě neplnění jedné ze stran by to mohlo vést až k tomu, že při určování budoucího obsahu nebude osoba určená ve smlouvě nebo soud schopen rozhodnout.

Pokud chceme vytvořit platnou smlouvu o smlouvě budoucí je třeba specifikovat:

• Smluvní strany

• Obsah závazku – ideální je přiložit konkrétní návrh budoucí realizační smlouvy a zamezit tak případným dohadům o záměru stran

Dále se doporučuje upravit alespoň tyto náležitosti:

• Lhůtu pro výzvu k uzavření nájemní smlouvy a pro následné uzavření nájemní smlouvy

• Smluvní pokutu, případně zálohu na nájemné (kauci)

• Zánik závazku – odstoupení

Každou smlouvu můžeme graficky rozdělit do několika částí. Smluvní typ by měl být označen v jejím názvu, alespoň taková je praxe, nicméně se nedomnívám, že by tato část byla povinná. Právní jednání totiž posuzujeme podle jeho obsahu, nikoliv podle označení, přesto je s ohledem na výklad smlouvy uvedení smluvního typu vhodné a doporučení hodné. Větší podnikatelé si v hlavičce uvádí také číslo konkrétní smlouvy, aby pak byla snáze dohledatelná. V úvodu smlouvy je dále vhodné uvést odkaz na konkrétní ustanovení zákona, podle kterého se smlouva uzavírá.

Smlouva o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc

č. 12/2017

uzavřená dle ustanovení § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“)

Vždy musíme identifikovat subjekty smlouvy – tedy budoucího pronajímatele a budoucího nájemce. V praxi je obvykle závazek oboustranný a obě strany mají na uzavření smlouvy zájem. Nicméně zavázat se může také pouze jedna z nich. Výše již bylo zmíněno, že toto je jedna z novinek, převzatá z ObchZ do práva civilního. Oprávněná strana, popřípadě obě strany potom mají právo vyzvat k plnění, tedy k uzavření vlastní nájemní smlouvy.

U obchodních společností uvádíme jejich identifikační údaje:

• Obchodní firma neboli název uvedený v obchodním rejstříku

• IČ uvedené v obchodním rejstříku (můžeme doplnit o DIČ, pokud je přidělené)

• Sídlo uvedené v obchodním rejstříku

• Osoba oprávněná společnost zastupovat – celé jméno a právní titul, na základě kterého tak činí (funkce, zaměstnanecký poměr, plná moc, prokura), popřípadě můžeme doplnit kontakty na jednající osoby

U podnikajících fyzických osob uvádíme:

• Jméno a příjmení bez označení podnikání nebo provozovny

• IČ uvedené v živnostenském rejtříku (můžeme doplnit o DIČ, pokud je přidělené)

• Místo podnikání podle živnostenského rejstříku26

Smluvní strany:

Společnost: AZ Reality, s.r.o.

IČO: 12345678

DIČ: CZ12345678

Sídlo: Jihlavská 14, 120 00 Praha 2 Kterou zastupuje: Xxx Xxxxx, jednatel

Telefon: 000 000 000

E-mail: x.xxxxx@xxxxxxxxx.xx (dále jen „Budoucí pronajímatel“)

Společnost: MM Computers, s.r.o.

IČO: 87654321

DIČ: CZ87654321

Sídlo: Xxxxxxxxxx 000, 000 00 Xxxxx 0

Kterou zastupuje: Xxxxx Xxxxx, jednatel a Xxxx Xxxxx, jednatel Telefon: 000 000 000

E-mail: xxxxx.xxxxx@xxxxxxxxxxx.xx, xxxx.xxxxx@xxxxxxxxxxx.xx (dále jen „Budoucí nájemce“)

spolu níže uvedeného dne uzavřely Xxxxxxx o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc (dále jen „Smlouva“).

26 XXXXX, X., XXXXXXX, X. Xxxxxxxx si Smlouvu o budoucí kupní smlouvě na míru. Legito [online]. [cit. 28. 2. 2017].

Jádro smlouvy tvoří předmět smlouvy, který musíme určit vždy. Zejména u obsáhlejších smluv je vhodné vyčlenit zvláštní část věnovanou definici základních pojmů, ke které se v případě nejasností nebo sporů můžeme vrátit a dohledat zde jejich výklad. Například pokud je uzavření budoucí nájemní smlouvy vázáno na určitou podmínku, tak popis toho, co má být splněno, nebo naopak popis překážky, která má být odstraněna apod. Ve svém modelovém příkladě jsem tuto část vynechala a jednotlivé pojmy jsou vysvětlené přímo v dotčených ustanoveních smlouvy.

Preambule

Budoucí pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem budovy č. p. 10, která je součástí pozemku parcelní č. 1320 o výměře 1213 m2 (dále jen „Budova č. p. 10“). Nemovitost je zapsána na LV 1489 v katastru nemovitostí vedeného u Katastrálního úřadu pro hl. město Prahu, katastrální pracoviště Karlín.

II.

Předmět smlouvy

1. Předmětem této Smlouvy je závazek Budoucího nájemce a Budoucího pronajímatele, že spolu ve sjednané lhůtě uzavřou smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (dále jen „Nájemní smlouva“). Obsah Nájemní smlouvy je konkretizován v Příloze č. 1, která je nedílnou součástí této Smlouvy. Budoucí pronajímatel je zde označen jako Pronajímatel a Budoucí nájemce jako Nájemce.

2. Budoucí pronajímatel plánuje přestavět Budovu č. p. 10 na moderní kancelářskou budovu a po dokončení úprav její část pronajmout Budoucímu nájemci za podmínek stanovených touto Smlouvou.

3. Budoucí pronajímatel se rozhodl, že Budoucímu nájemci pronajme část 3. patra Budovy č. p. 10 o rozloze 290 m2. Pronajaté místnosti jsou označeny na plánku v Příloze č. 2, která je nedílnou součástí této Smlouvy.

4. Místnosti specifikované v Příloze č. 2 dosud nejsou uzpůsobeny k účelu pronájmu prostoru sloužícímu k podnikání, a proto do doby ukončení rekonstrukce a udělení kolaudačního souhlasu tvoří jejich stavebně technický stav překážku k uzavření Nájemní smlouvy (dále jen „Překážka uzavření“).

5. Budoucí nájemce má zájem si po dokončení úprav specifikovaných v Příloze č. 3 této Smlouvy pronajmout od Budoucího pronajímatele část 3. patra Budovy č. p. 10, sestávající se ze 6 kanceláří, chodby, sociálního zařízení a kuchyňky (viz Příloha č. 2), a to za účelem podnikání a za podmínek stanovených touto Smlouvou.

Ve smlouvě je možné upravit kdo bude mít právo vyzvat k uzavření budoucí nájemní smlouvy a případně tak zvýhodnit nájemce nebo pronajímatele, nebo ponechat toto právo oběma smluvním stranám.

Je vhodné stanovit lhůtu pro uzavření budoucí smlouvy – stanovení přesného dne nebo například počtu měsíců, popřípadě let. Není-li lhůta stanovena, potom dle ustanovení § 1785 OZ platí že oprávněná strana má právo vyzvat druhou stranu k uzavření budoucí smlouvy ve lhůtě jednoho roku. Za rozhodné se považuje datum doručení výzvy – což je možné smluvně zmírnit na datum předání přepravci.

6. Smluvní strany se dohodly, že do 3 měsíců ode dne vzniku práva užívat dokončenou stavbu dle Stavebního zákona, nejpozději však do 31. 8. 2018, mezi sebou uzavřou Nájemní smlouvu.

7. Nájemní smlouva bude mezi oběma Smluvními stranami uzavřena na základě písemné výzvy Budoucího nájemce za předpokladu, že úprava prostor bude provedena v souladu s požadavky Budoucího nájemce uvedenými v Příloze č. 3.

8. Lhůta pro výzvu se považuje za zachovanou, bude-li výzva předána nejpozději poslední den lhůty přepravci (držiteli poštovní licence) k doručení.

Další konkretizaci práv a povinností smluvních stran lze oddělit do samostatné části. Častým ujednáním bývá závazek budoucího pronajímatele, že nemovitou věc, která je předmětem nájemní smlouvy, nebude moci prodat nebo převést nebo nějakým způsobem zatížit po dobu, po kterou je vázán smlouvou o budoucí nájemní smlouvě. Je vhodné si ujednat lhůtu mezi výzvou k uzavření a samotným uzavřením nájemní smlouvy. Buď přímo ve smlouvě o smlouvě budoucí, nebo později konkretizovat ve výzvě k uzavření realizační smlouvy.

III.

Další práva a povinnosti

1. Budoucí pronajímatel je povinen po dobu trvání účinnosti této Smlouvy nemovitou věc, jež je předmětem Nájemní smlouvy, nepřevést na třetí osoby ani ji nezatížit žádným právem ve prospěch třetích osob, zejména zástavním právem či jiným obdobným právem ve prospěch třetích osob.

2. Výše nájemného a doba trvání nájmu je konkretizována v Příloze č. 1 této Smlouvy.

V další části je možné specifikovat způsoby zániku smlouvy – možnost odstoupení, zánik pro případ podstatné změny okolností apod. Například pokud je smlouva o smlouvě budoucí vázána na požadované úpravy vnitřních prostor kancelářské budovy, potom je podstatnou změnou okolností a důvodem k odstoupení od smlouvy skutečnost, že úpravy nebyly zrealizovány. Důvody odstoupení mohou být ujednány různě, a to jak ve prospěch jedné nebo obou smluvních stran.

IV.

Zánik smlouvy

1. V případě, že Budoucí pronajímatel neobdrží stavební povolení a s rekonstrukcí nebude započato nejpozději do 31. 1. 2018, případně práce nebudou dokončeny do 31. 7. 2018, závazek uzavřít Nájemní smlouvu zaniká.

2. Budoucí nájemce má právo od smlouvy odstoupit v případě, že úprava prostor nebude provedena dle požadavků v Příloze č. 3.

3. V případě, že marně uplyne lhůta pro výzvu uvedená v čl. II. odst. 6 této Smlouvy, zaniká následujícím dnem tato Smlouvy bez dalšího.

Je vhodné si stanovit smluvní pokutu, která není jen paušalizovanou náhradou škody, ale má spíše sankční charakter a slouží k utvrzení závazku. Smluvní pokutu lze sjednat procentuálně vzhledem ke kupní ceně, nebo stanovit přesnou částku.

Dle ustanovení § 2050 OZ sjednání smluvní pokuty vylučuje právo na náhradu škody. Toto ustanovení je dispozitivní a je možné ho zcela vyloučit a uplatnit potom jak zákonné právo na náhradu škody, tak smluvní pokutu.

Smluvní pokuta

1. Brání-li vědomě jedna ze Stran uzavření a podpisu Nájemní smlouvy, ačkoliv nedošlo k zániku smluvních povinností dle čl. IV. této smlouvy, potom je tato Strana povinna zaplatit smluvní pokutu.

2. Strany se dohodly na smluvní pokutě ve výši ročního nájemného, která je, dle prohlášení Stran vzhledem k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, přiměřeně vysoká.

3. Strany se dohodly, že závazek zaplatit smluvní pokutu nevylučuje právo na náhradu škody ve výši, v jaké škoda převyšuje smluvní pokutu.

V závěrečné části považuji za vhodné znovu odkázat na realizační Nájemní smlouvu uvedenou v příloze. Pro případné spory a zjednodušení dokazování projevit vůli uzavírat případné dodatky nebo změny pouze v oboustranně schválené písemné formě. Je možné dopředu stanovit smluvní stranu, která bude hradit náklady spojené například s nadstandardními úpravymi prostor apod. Nezbytnou součástí smlouvy jsou podpisy obou smluvních stran.

VI.

Závěrečná ustanovení

1. Strany si sdělily všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž k datu podpisu této smlouvy věděly nebo vědět musely, a které jsou relevantní ve vztahu k uzavření této smlouvy.

2. Smlouva nabývá platnosti i účinnosti okamžikem jejího podpisu oběma smluvními stranami, přičemž rozhodné je datum podpisu pozdějšího.

3. Nedílnou součástí této Smlouvy je:

Příloha č. 1 – Nájemní smlouva na nemovitou věc Příloha č. 2 – Plánek 3. patra Budovy č. p. 10

Příloha č. 3 – Stavební úpravy požadované budoucím nájemcem

4. Tato smlouva může být měněna a doplňována pouze vzestupně číslovanými písemnými dodatky schválenými oběma Smluvními stranami.

5. Každá ze Smluvních stran nese své vlastní náklady vzniklé v důsledku uzavření této Smlouvy.

6. Ostatní práva a povinnosti vyplývající z této Nájemní smlouvy, pokud nejsou uvedena přímo v této Smlouvě, se řídí OZ.

7. Strany po přečtení této smlouvy prohlašují, že souhlasí s jejím obsahem, že tato Xxxxxxx byla sepsána vážně, určitě, srozumitelně a na základě jejich pravé a svobodné vůle, na důkaz čehož připojují níže své podpisy.

8. Tato Smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, z nichž každá ze stran obdrží po jednom.

Přílohou smlouvy o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc by měla být samotná realizační nájemní smlouva – alespoň její základní ustanovení. Nájemní smlouvou na

nemovitou věc se pronajímatel zavazuje přenechat věc nemovitou k dočasnému nerušenému užívání, a přitom věc udržovat ve stavu umožňujícím naplnit účel věci. Nájemce je povinen věc užívat jako řádný hospodář a zaplatit pronajímateli nájemné.

Nezbytnou částí nájemní smlouvy je tedy stanovení:

• Předmětu nájmu

• Doby nájmu

• Ceny nájmu, doporučuje se ujednat si také způsob jeho zaplacení.

Častou podmínkou nájemní smlouvy je sjednání depozita. Tato částka slouží primárně ke krytí neuhrazeného nájmu a souvisejících nákladů, popřípadě bude po určité době vrácena nájemci.

Do nájemní ceny bývají zpravidla započítány náklady související s pronájmem, jako například úklid kancelářských prostor, zajištění ochrany, správa budovy apod. Nájem kancelářských prostor je obvykle spíše dlouhodobou záležitostí. Doba nájmu je jednou z náležitostí nájemní smlouvy a může být ujednána přímo, s opcí za určitých podmínek, nebo na dobu neurčitou.

Smluvní svoboda stran je téměř neomezena a poskytuje celou řadu možností, jak ji přizpůsobit konkrétním potřebám účastníků. Proto nelze vyčerpávajícím zcela způsobem vystihnout veškerá možná ujednání, která by se mohla vyskytnout. Vzhledem k obsáhlosti problematiky lze doporučit obrátit se na zkušeného advokáta.28

Vytvořená vzorová smlouva o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc je včetně vzorové nájemní smlouvy a dalších vybraných příloh přiložena na konci této bakalářské práce.

28 Smlouva o budoucí kupní smlouvě – co to je, kdo a proč ji potřebuje. Xxxxxxx.xx [online]. [cit. 10. 3.

2017].

Závěr

Cílem práce bylo analyzovat smlouvu o smlouvě budoucí, poukázat na její povinný zákonný obsah a kriticky zhodnotit případná slabá místa právní úpravy. Vzhledem k poměrně nové právní úpravě práce částečně srovnává zákonná ustanovení s předešlou dvojí úpravou v občanském a obchodním právu. Úprava zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, upřednostňuje dispozitivnost před kogentními ustanoveními, což znamená, že smluvním stranám je ponechána větší volnost. Smlouva o smlouvě budoucí si vzala za vzor spíše úpravu obchodněprávní, ve které byla velká autonomie vůle stran, obdobně jako v současné úpravě. Můžeme tedy tvrdit, že podnikatele nová úprava nemohla překvapit.

Změna úpravy přinesla větší volnost při tvorbě samotné smlouvy všem smluvním stranám. Až na výjimky se ustoupilo od povinné písemné formy. Toto uvolnění formální úpravy má svá pro i proti. Na jednu stranu je mnohem jednodušší samotnou smlouvu o smlouvě budoucí uzavřít, v zásadě se strany ani nemusejí setkat či vést složitá jednání. Na druhou stranu je tímto uvolněním zatížena strana, která nese důkazní břemeno, a v případném sporu bude muset obtížněji prokazovat, jaký měly strany úmysl při samotné tvorbě smlouvy, pokud se domlouvaly ústně na jednání za zavřenými dveřmi. Písemnost formy byla nejen jasným a průkazným dokladem o vůli stran, ale také o uznání závaznosti takového jednání. Domnívám se, že pokud smluvní strany trvají například na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí pouhým podáním ruky, ne každým podnikatelem bude tato forma vnímána jako dostatečně závazný projev vůle skutečně smlouvu relizační uzavřít. To může být na škodu zejména proto, že smluvní strany vynakládají nemalé úsilí na odstranění překážek uzavření realizační smlouvy a mnohdy jim to přináší také nečekané výdaje. Pravidlo písemnosti nebylo prolomeno například u smluv o převodu nemovitých věcí, z důvodu ochrany veřejného pořádku.

Co se týká obsahu smlouvy o smlouvě budoucí, ten nyní stačí stanovit pouze obecným způsobem, což nejen podnikatelům zjednoduší tvorbu smluv. Ovšem i toto pravidlo s sebou přináší problém, pokud si podnikatelé sjednají závazek až příliš obecně. Potom ani soud nemusí být schopen rozpoznat původní úmysl stran. Proto je určitě

vhodné stanovit obsah smlouvy stručně, ale co nejpřesněji. Ve smlouvě o budoucí nájemní smlouvě je tedy možné doporučit sjednání nejen předmětu nájmu a výše nájemného, ale také způsobu jeho placení, způsobu předání předmětu nájmu, doručování výzev, sjednání lhůty pro uzavření vlastní nájemní smlouvy apod.

Každá smlouva o smlouvě budoucí má minimálně dvě strany. Častějším případem je jejich oboustranný závazek, ale dle zákona se může zavázat také jen jedna z nich. Například v uvedeném příkladu smlouvy o budoucí nájemní smlouvě se pronajímatel zavazuje rekonstruovat zmiňovaný komplex na kancelářskou budovu a uzpůsobit ji požadavkům nájemce a nájemce má právo vyzvat pronajímatele k uzavření smlouvy, pokud dohodnuté požadavky splní.

Podle mého názoru je dispozitivnost a bezformálnost tvorby smlouvy o smlouvě budoucí (a smluvního jednání obecně) velmi výhodná zejména pro právníky nebo právně znalé podnikatele, kteří se v zákonné úpravě vyznají. Těm nečiní problém orientovat se mezi jednotlivými paragrafy a vidět zákoník komplexně. Dokáží si sami stanovit formu, která je pro ně výhodná, vytvářet si potřebné důkazy pro případ sporů apod. Nicméně pro většinu podnikatelů by bylo vhodnější stanovit přísnější pravidla a vzory pro tvorbu smluv, kterými by semohli řídit. V současném zákoně je smlouva o smlouvě budoucí upravena v pouhých čtyřech paragrafech, což lze považovat za ideálně jednoduché – stačí se dohodnout jen na obecném obsahu, a to dokonce beze slova. Lhůta bude běžet dle zákona, v případě nedodržení závazku uzavřít budoucí smlouvu rozhodne soud a pokud mi vznikne škoda, tak vzniká nárok na její kompenzaci. Ale tato ustanovení nelze vytrhnout z kontextu celého zákona. Je třeba vědět, že jsou jisté případy, ve kterých je nutné smlouvu uzavřít písemně. Je užitečné vědět, že vedle zákonného práva na náhradu škody existuje také právo sjednat si smluvní pokutu. Sjednání smluvní pokuty sice automaticky vylučuje právo na náhradu škody, nicméně vhodnou formulací lze toto zákonné ustanovení smluvně vyloučit, a vyhradit si tím nárok jak na nahrazení škody, tak na zaplacení smluvené pokuty.

Smluvně si lze ujednat téměř cokoliv, ve prospěch jak jedné, tak druhé smluvní strany. Výsledkem úvahy a závěrem práce je mé doporučení sejít se před samotným

uzavřením smlouvy se zkušeným právníkem a nechat si poradit, jakým způsobem smlouvu vhodně upravit pro konkrétní případ.

Použité zdroje

Primární prameny

Právní předpisy ČR

1. Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In:

CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

2. Zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In:

CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

3. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 460/2016 Sb. In:

CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

Sekundární prameny

Monografie

4. XXXXXXXX, X. x xxx. Právnický slovník. 3. vyd. Praha: Nakladatelství C. H. Xxxx, 2009, 1481 s. ISBN 978-80-7400-059-1.

5. XXXXXXXXX, D. a kol. Nástin obchodního práva. Brno: Masarykova univerzita, 2014, 360 s. ISBN 978-80-210-7417-0.

6. XXXXXXXXX, I.; XXXXX, S.; XXXXX, M. a kol. Obchodní zákoník. Komentář.

13. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2010, 1477 s. ISBN 978-80-7400-354-7.

7. XXXXXXX, J.; XXXXXX, J.; XXXXXXX, M.; XXXXXX, X. x xxx. Občanský zákoník I, II: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Xxxx, 2009, 2471 s. ISBN 978- 807-4001-086.

Články

1. XXXXXX, X. Několik poznámek ke změně v subjektech smlouvy o smlouvě budoucí. Bulletin advokacie, 2011, č. 11, s. 42. ISSN 1210-6348.

2. XXXXXXX, X. K výroku soudního rozhodnutí o nahrazení projevu vůle podle obchodního zákoníku. Právní rozhledy, 1999, č. 5, s. 264. ISSN: 1210-6410.

Judikatura

1. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 3. 3. 1998, sp. zn. 1 Odon 53/97. In:

CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

2. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 6. 2001, sp. zn. 33 Odo 273/2001. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 4. 4. 2017].

3. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 11. 2004, sp. zn. Cdo 2105/2003. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 4. 4. 2017].

4. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. Cdo 2041/2003. In:

CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 28. 1. 2017].

5. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2005, sp. zn. 33 Odo 824/2005. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

6. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 1. 2007, sp. zn. 33 Odo 1771/2005. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 28. 1. 2017].

7. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 5. 2007, sp. zn. 26 Odo 1204/2005. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 28. 1. 2017].

8. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 11. 2007, sp. zn. 29 Odo 965/2006. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

9. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

Elektronické prameny

1. XXXXXXXXX, X. Předsmluvní odpovědnost. XXXXXX.XX [online]. 13. 1. 2015 [cit. 10. 3. 2017]. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxx/xxxxxx/xxxxxxxxxxx- odpovednost-96340.html

2. XXXXXXX, X. Xxxxxxxx k OZ: § 161 - Jednání za právnickou osobu. Právní prostor [online]. 26. 8. 2014 [cit. 28. 1. 2017]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxx/xxxxxxxx-x-XX-000-xxxxxxx- za-pravnickou-osobu

3. Smlouva o budoucí kupní smlouvě – co to je, kdo a proč ji potřebuje. Xxxxxxx.xx

[online]. [cit. 10. 3. 2017]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxx/xxxxxxxx-xxxxxxxxxx/xxxxxxx-x-xxxxxxx-xxxxx- smlouve/

4. Xxxxxxx o budoucí kupní smlouvě na nemovitou věc. Xxxxxxxxxxx.xx [online]. [cit. 28. 2. 2017]. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxx/xxxxxxx- smlouvy/smlouva-o-budouci-smlouve-kupni

5. Smlouva o budoucí nájemní smlouvě o nájmu nebytových prostor [online]. Náhlov [cit. 10. 4. 2017]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxxx.xx.xx/xxxxxxx/

6. Smlouva o smlouvě budoucí o nájmu nebytových prostor [online]. Město Poděbrady, 2012 [cit. 10. 4. 2017]. Dostupné z: xxxx://xxx.xxxxx- xxxxxxxxx.xx/xxxxxx/Xxxx.xxxx?xx_xxxx00000&xx_xxxxxxxxxx00000

7. XXXXX, X., XXXXXXX, X. Xxxxxxxx si Smlouvu o budoucí kupní smlouvě na míru. Legito [online]. [cit. 28. 2. 2017]. Dostupné z: xxxxx://xxx.xxxxxx.xx/xxxxxxx-x-xxxxxxx-xxxxx-xxxxxxx

Jiné prameny

1. Nový občanský zákoník – Důvodová zpráva – konsolidovaná verze k 1. 3. 2012. In: CODEXIS [právní informační systém]. ATLAS Consulting [cit. 26. 1. 2017].

Příloha A Vzor smlouvy o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc

Smlouva o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc

č. 12/2017

uzavřená dle ustanovení § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“)

Smluvní strany:

Společnost: AZ Reality, s.r.o.

IČO: 12345678

DIČ: CZ12345678

Sídlo: Xxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxx 0 Kterou zastupuje: Xxx Xxxxx, jednatel Telefon: 000 000 000

E-mail: x.xxxxx@xxxxxxxxx.xx (dále jen „Budoucí pronajímatel“)

Společnost: MM Computers, s.r.o.

IČO: 87654321

DIČ: CZ87654321

Sídlo: Xxxxxxxxxx 000, 000 00 Xxxxx 0

Kterou zastupuje: Xxxxx Xxxxx, jednatel a Xxxx Xxxxx, jednatel Telefon: 000 000 000

E-mail: xxxxx.xxxxx@xxxxxxxxxxx.xx, xxxx.xxxxx@xxxxxxxxxxx.xx (dále jen „Budoucí nájemce“)

spolu níže uvedeného dne uzavřely Xxxxxxx o budoucí nájemní smlouvě na nemovitou věc (dále jen „Smlouva“).

Preambule

II.

Předmět smlouvy

6. Smluvní strany se dohodly, že do 3 měsíců ode dne vzniku práva užívat dokončenou stavbu dle Stavebního zákona, nejpozději však do 31. 8. 2018, mezi sebou uzavřou Nájemní smlouvu.

8. Lhůta pro výzvu se považuje za zachovanou, bude-li výzva předána nejpozději poslední den lhůty přepravci (držiteli poštovní licence) k doručení.

III.

Další práva a povinnosti

2. Výše nájemného a doba trvání nájmu je konkretizována v Příloze č. 1 této Smlouvy.

IV.

Zánik smlouvy

1. V případě, že Budoucí pronajímatel neobdrží stavební povolení a s rekonstrukcí nebude započato nejpozději do 31. 1. 2018, případně práce nebudou dokončeny do

31. 7. 2018, závazek uzavřít Nájemní smlouvu zaniká.

2. Budoucí nájemce má právo od smlouvy odstoupit v případě, že úprava prostor nebude provedena dle požadavků v Příloze č. 3.

3. V případě, že marně uplyne lhůta pro výzvu uvedená v čl. II. odst. 6 této Smlouvy, zaniká následujícím dnem tato Smlouvy bez dalšího.

Smluvní pokuta

2. Strany se dohodly na smluvní pokutě ve výši ročního nájemného, která je, dle prohlášení Stran vzhledem k hodnotě a významu zajišťované povinnosti, přiměřeně vysoká.

3. Strany se dohodly, že závazek zaplatit smluvní pokutu nevylučuje právo na náhradu škody ve výši, v jaké škoda převyšuje smluvní pokutu.

VI.

Závěrečná ustanovení

1. Strany si sdělily všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž k datu podpisu této smlouvy věděly nebo vědět musely, a které jsou relevantní ve vztahu k uzavření této smlouvy.

2. Smlouva nabývá platnosti i účinnosti okamžikem jejího podpisu oběma smluvními stranami, přičemž rozhodné je datum podpisu pozdějšího.

3. Nedílnou součástí této Smlouvy je:

Příloha č. 1 – Nájemní smlouva na nemovitou věc Příloha č. 2 – Plánek 3. patra Budovy č. p. 10

Příloha č. 3 – Stavební úpravy požadované budoucím nájemcem

4. Tato smlouva může být měněna a doplňována pouze vzestupně číslovanými písemnými dodatky schválenými oběma Smluvními stranami.

5. Každá ze Smluvních stran nese své vlastní náklady vzniklé v důsledku uzavření této smlouvy.

6. Ostatní práva a povinnosti vyplývající z této Nájemní smlouvy, pokud nejsou uvedeny přímo v této smlouvě, se řídí OZ.

7. Strany po přečtení této smlouvy prohlašují, že souhlasí s jejím obsahem, že tato smlouva byla sepsána vážně, určitě, srozumitelně a na základě jejich pravé a svobodné vůle, na důkaz čehož připojují níže své podpisy.

8. Tato smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, z nichž každá ze stran obdrží po jednom.

V dne V dne

Za MM Computers, s.r.o.: Za AZ Reality:

Xxxxx, podpis, razítko Xxxxx, podpis, razítko

Příloha č. 1 smlouvy č. 12/2017: Nájemní smlouva na nemovitou věc č.

uzavřená dle ustanovení § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“)

Smluvní strany:

Společnost: AZ Reality, s.r.o.

IČO: 12345678

DIČ: CZ12345678

Sídlo: Xxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxx 0 Kterou zastupuje: Xxx Xxxxx, jednatel Telefon: 000 000 000

E-mail: x.xxxxx@xxxxxxxxx.xx (dále jen „Pronajímatel“)

Společnost: MM Computers, s.r.o.

IČO: 87654321

DIČ: CZ87654321

Sídlo: Xxxxxxxxxx 000, 000 00 Xxxxx 0

Kterou zastupuje: Xxxxx Xxxxx, jednatel a Xxxx Xxxxx, jednatel Telefon: 000 000 000

E-mail: xxxxx.xxxxx@xxxxxxxxxxx.xx, xxxx.xxxxx@xxxxxxxxxxx.xx (dále jen „Nájemce“)

spolu níže uvedeného dne uzavřely Nájemní smlouvu na nemovitou věc (dále jen

„Nájemní smlouva“).

Preambule

Pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem budovy č. p. 10, která je součástí pozemku parcelní č. 1320 o výměře 1213 m2 (dále jen „Budova č. p. 10“). Nemovitost je zapsána na LV 1489 v katastru nemovitostí vedeného u Katastrálního úřadu pro hl. město Prahu, katastrální pracoviště Karlín.

II.

Předmět a účel nájmu

1. Pronajímatel přenechá Nájemci ve výše uvedené nemovité věci do nájmu nebytové prostory specifikované na plánu budovy v Příloze č. 2 této smlouvy, tyto prostory budou Nájemcem využívány výhradně jako prostory sloužící k podnikání.

2. O předání a převzetí nájmu bude sepsán předávací protokol dle Přílohy č. 1, která je nedílnou součástí této smlouvy. Podpisem předávacího protokolu Nájemce prohlašuje, že uvedený předmět nájmu přijímá.

III.

Doba nájmu

1. Xxxxx se sjednává na 3 roky od data nabytí účinnosti této Nájemní smlouvy s právem opce.

2. Opční právo musí být Nájemcem u Pronajímatele uplatněno nejméně 6 měsíců před skončením této Nájemní smlouvy.

3. Při uplatnění opce Nájemcem se tato Nájemní smlouva prodlužuje za stejných podmínek o dalších 36 měsíců.

IV.

Nájemné

1. Nájemné za užívání výše uvedených nebytových prostor se stanoví dohodou a měsíčně činí 400,- Kč/m2 (slovy: čtyři sta korun českých za metr čtvereční) + DPH.

2. Smluvní strany se dohodly na automatickém zvýšení nájemného v případě, že index cen dle Českého statistického úřadu vzroste o 8% ročně, a to za období od měsíce února do února následujícího roku. Pronajímatel se zavazuje o zvýšení nájemného informovat Nájemce písemně.

3. Nájemné je splatné měsíčně předem. Částka je splatná 15. dne příslušného měsíce a to na bankovní účet č. 1234567890/0100 vedený u Komerční banky, a.s.

4. Smluvní strany si pro případ prodlení s placením nájemného sjednaly smluvní pokutu ve výši 0,03% z dlužné částky denně za dobu prvních 7 kalendářních dní a následně pak smluvní pokutu ve výši 0,01% za každý další den prodlení.

5. Smluvní strany se dohodly, že Xxxxxxx zaplatí společně s první platbou nájemného také kauci ve výši 3 měsíčních nájmů s tím, že v případě prodlení s placením nájemného bude kauce použita na úhradu dlužného nájemného. Celá kauce bude po skončení nájmu do 14 kalendářních dnů vrácena na účet Nájemce.

Práva a povinnosti Pronajímatele

1. Pronajímatel je oprávněn požadovat vstup do nebytových prostor za účelem kontroly, zda je nájemce užívá řádným způsobem a k účelu sjednanému ve smlouvě. Termín prohlídky musí Pronajímatel oznámit v dostatečném časovém předstihu.

2. Pronajímatel je povinen na vlastní náklady udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání.

3. Pronajímatel se zavazuje, že vznikou-li na předmětu nájmu škody způsobené vyšší mocí nebo okolnostmi, za které Nájemce neodpovídá, zajistí jejich odstranění bez zbytečného odkladu a na vlastní náklady.

VI.

Práva a povinnosti Nájemce

1. Nájemce je oprávněn užívat nebytové prostory a jejich vybavení výhradně pro své podnikání, a to jako kancelářské prostory.

2. Nájemce hradí náklady spojené s běžnou údržbou a opravami nebytových prostor a jejich vybavení. Pronajímatel výslovně souhlasí s tím, že do výše jedné šestiny měsíčního nájemného je Nájemce oprávněn náklady spojené s běžným udržováním a opravami odečíst z ceny nájemného.

3. Nájemce se zavazuje hradit poplatky za elektrickou energii a plyn dle stavu elektroměru a plynoměru, které má ve svém držení.

4. Nájemce prohlašuje, že vybavení kanceláře je pojištěné.

5. Nájemce je odpovědný za vzniklé škody, vyjma běžného opotřebení na předmětech, které budou v pronajatých prostorech převzaty.

6. Změny v pronajatých prostorech, včetně změn vnitřního vybavení, které patří Pronajímateli, je Nájemce oprávněn provádět pouze po předchozím písemném souhlasu Pronajímatele.

7. Nájemce není oprávněn přenechat nebytové prostory nebo jejich část do podnájmu jiné osobě bez předchozího písemného souhlasu Pronajímatele.

8. Po skončení nájmu je Nájemce povinen nebytové prostory předat Pronajímateli vyklizené a ve stavu, v jakém je převzal k užívání, s přihlédnutím k obvyklému stavu opotřebení (včetně dodatečných změn, které provedl se souhlasem Pronajímatele), a to nejpozději do 14 dnů po skončení nájmu s tím, že o předání a převzetí bude sepsán předávací protokol (obdobně jako Příloha č. 1).

VII.

Skončení nájmu

1. Pokud Nájemce nevyužije opčního práva, končí nájem uplynutím doby nájmu stanovené v čl. III.

2. Pronajímatel má právo Nájemní smlouvu okamžitě písemně vypovědět v případě, že Nájemce užívá nebytový prostor v rozporu s touto smlouvou, je více než dva měsíce v prodlení s placením nájemného nebo způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže Pronajímateli nebo osobám, které v budově sídlí.

3. Pronajímatel má právo Nájemní smlouvu vypovědět i před uplynutím ujednané doby z důvodů uvedených v § 2309 OZ.

4. Nájemce má právo okamžitě vypovědět Nájemní smlouvu, pokud by se pronajímaný prostor bez zavinění Nájemce stal nezpůsobilým ke smluvenému užívání, nebo pokud by Pronajímatel hrubě porušil své povinnosti.

5. Nájemce má právo Nájemní smlouvu vypovědět i před uplynutím ujednané doby z důvodů uvedených v § 2308 OZ.

6. Výpověď musí mít písemnou formu a být prokazatelně doručena druhé straně. Výpovědní doba je tříměsíční a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, kdy byla výpověď doručena druhé straně.

7. Vypovídaná strana má právo do jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky. Námitky musí mít písemnou formu.

VIII.

Závěrečná ustanovení

1. Smlouva nabývá platnosti i účinnosti dnem podpisu oběma smluvními stranami, přičemž rozhodné je datum podpisu pozdějšího.

2. Tato smlouva může být měněna a doplňována pouze vzestupně číslovanými písemnými dodatky schválenými oběma Smluvními stranami.

3. Nedílnou součástí této Smlouvy je: Příloha č. 1 – Předávací protokol

Příloha č. 2 – Plánek 3. patra Budovy č. p. 10

4. Ostatní práva a povinnosti vyplývající z této Nájemní smlouvy, pokud nejsou uvedeny přímo v této smlouvě, se řídí OZ.

5. Strany po přečtení této Nájemní smlouvy prohlašují, že souhlasí s jejím obsahem, že tato smlouva byla sepsána vážně, určitě, srozumitelně a na základě jejich pravé asvobodné vůle, na důkaz čehož připojují níže své podpisy.

6. Tato smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, z nichž jeden obdrží Pronajímatel a druhý Nájemce.

V dne V dne

Za MM Computers, s.r.o.: Za AZ Reality:

Xxxxx, podpis, razítko Xxxxx, podpis, razítko

Příloha č. 2 smlouvy č. 12/2017:

Plán 3. patra Budovy č. p. 10

V této části by se nacházel plán budovy, respektive příslušného patra kancelářského komplexu s vyznačenými prostory určenými k pronájmu. Případně také grafické návrhy a vizualizace budoucí podoby apod.

Vzhledem k tomu, že tento modelový příklad je smyšlený, v bakalářské práci tato příloha není obsažena.

Příloha č. 3 smlouvy č. 12/2017:

Stavební úpravy

Smluvní strany se dohodly, že při přestavbě Budovy č.p. 10 na kancelářský komplex budou v prostoru budoucího nájmu, který je předmětem této smlouvy, provedeny tyto stavebně technické úpravy na náklady Budoucího pronajímatele:

• Bezbariérový přístup do všech místností (vč. kuchyňky a sociálního zařízení)

• Nová elektroinstalace dle potřeb Nájemce

• Nové plynové vytápění s regulací pro jednotlivé kanceláře

• Oddělené ovládání klimatizace pro jednotlivé kanceláře

• Zařízení kuchyňky a sociálního zařízení

• Podlahy – dřevěné parkety v kancelářích, dlažba (ostatní prostory)

• Vstupní dveře s kódovým zabezpečením

Budoucí pronajímatel dále zajistí tyto stavebně technické úpravy na náklady Budoucího nájemce:

• Vnitřní vybavení kanceláří nábytkem vybraným Budoucí nájemcem.

• Instalace venkovních okenních žaluzií s dálkovým ovládáním

• Instalace stropního osvětlení dle specifikace Budoucího nájemce

• Výmalba prostor dle specifikace Budoucího nájemce

Document Metadata

Table of Contents

Využití smlouvy o smlouvě budoucí v obchodní praxi

Document Metadata